{"id":18874,"date":"2016-03-10T12:41:49","date_gmt":"2016-03-10T11:41:49","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=18874"},"modified":"2021-05-01T13:07:16","modified_gmt":"2021-05-01T11:07:16","slug":"resoluciones-dgrn-marzo-2016","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/por-meses\/resoluciones-dgrn-marzo-2016\/","title":{"rendered":"Resoluciones DGRN Marzo 2016"},"content":{"rendered":"

Ir a RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO<\/a><\/h2>\n<\/a>
<\/a>36. OBRA NUEVA \u00abANTIGUA\u00bb. IDENTIDAD DESCRIPTIVA. IDENTIFICACI\u00d3N GR\u00c1FICA DE LA PORCI\u00d3N DE SUELO OCUPADA PERO NO SIEMPRE DE TODA LA FINCA.
\n<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 8 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Corcubi\u00f3n a la inscripci\u00f3n de una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se otorga escritura el 27 de agosto de 2015, de aportaci\u00f3n a gananciales, agrupaci\u00f3n y declaraci\u00f3n de obra nueva. La obra nueva tiene una antig\u00fcedad de veinte a\u00f1os<\/strong>, seg\u00fan se acredita mediante certificaci\u00f3n de un Ingeniero Agr\u00f3nomo. Se acompa\u00f1a certificaci\u00f3n catastral donde se indica que la obra es de 1986.<\/p>\n

La registradora<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n de la obra por diferencias entre la descripci\u00f3n y el Catastro: ubicaci\u00f3n de la obra, superficie construida inferior en Catastro\u2026 Considera que han de coincidir ambas descripciones para aplicar el art. 52 del Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo<\/a>.<\/p>\n

La nota de calificaci\u00f3n es de octubre de 2015<\/strong>, es decir, anterior a la entrada en vigor de la mayor parte de la Ley 13\/2015 (lo hizo el 1\u00ba de noviembre).<\/p>\n

La interesada<\/strong> recurri\u00f3 alegando, entre otras razones, que el registrador no puede calificar cuestiones f\u00e1cticas certificadas por el t\u00e9cnico ni tampoco mediante su contraste con las certificaciones catastrales y que no ha de comprobar la exacta ubicaci\u00f3n si toda la obra se encuentra indubitadamente dentro de la finca.<\/p>\n

La DGRN<\/strong>, tras resumir los antecedentes, analiza el art. 52 RHU<\/a> <\/strong>el cual se refiere a las exigencias para la inscripci\u00f3n de las obras nuevas ya construidas con antig\u00fcedad suficiente para no incurrir en expediente de disciplina urban\u00edstica. Entiende que la coincidencia con el Catastro no ha de ser plena <\/em><\/strong>como en los supuestos de inmatriculaci\u00f3n, siendo lo esencial que no haya duda respecto a que se trate de la misma obra<\/em><\/strong> y que resulte clara la antig\u00fcedad<\/em><\/strong>, superior al plazo de prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n en que hubiera podido incurrir el edificante. Al darse esas circunstancias en el caso concreto, revoca la nota<\/strong>. De los medios previstos en el art. 52 a) puede utilizarse uno s\u00f3lo o varios distintos, siempre que no resulten contradictorios en lo esencial que es la identidad de la obra.<\/p>\n

Tambi\u00e9n da la raz\u00f3n a la recurrente en cuanto a que la normativa previa a la Ley\"\"<\/a>13\/2015 tan s\u00f3lo exig\u00eda acreditar que la obra se encontraba en su integridad dentro de la finca registral<\/strong>. Ahora bien, matiza lo anterior en el sentido de que el registrador ha de comprobar, por exigencias de la Ley del Suelo, que el suelo no tiene car\u00e1cter demanial o est\u00e1 afectado por servidumbres de uso p\u00fablico general, y recuerda la necesidad de notificar al Ayuntamiento y a la Comunidad Aut\u00f3noma, todo lo cual pod\u00eda exigir, incluso con la normativa anterior, mayores precisiones.<\/p>\n

Lo anterior, da pie al centro directivo para analizar el art\u00edculo 202 de la Ley Hipotecaria<\/a>, tras la redacci\u00f3n dada por la Ley 13\/2015. El precepto resulta m\u00e1s expl\u00edcito al disponer que \u00abla porci\u00f3n de suelo ocupada<\/strong> por cualquier edificaci\u00f3n, instalaci\u00f3n o plantaci\u00f3n habr\u00e1 de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciaci\u00f3n geogr\u00e1fica<\/em><\/strong>\u00bb.<\/p>\n

En su desarrollo, La Resoluci\u00f3n conjunta DGRN-Catastro, de 26 de octubre de 2015, dispone en su apartado sexto<\/a> que los registradores han de remitir al Catastro las coordenadas de referenciaci\u00f3n geogr\u00e1fica de la porci\u00f3n de suelo ocupada por las edificaciones e instalaciones.<\/p>\n

En consecuencia, manifiesta que: \u201cpara inscribir cualquier edificaci\u00f3n<\/em><\/strong>, nueva o antigua<\/em><\/strong>, cuya declaraci\u00f3n documental y solicitud de inscripci\u00f3n se presente<\/em><\/strong> en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015<\/em><\/strong>, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13\/2015, ser\u00e1 requisito, en todo caso que la porci\u00f3n de suelo ocupada habr\u00e1 de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciaci\u00f3n geogr\u00e1fica<\/em><\/strong>\u201d.<\/p>\n

Adem\u00e1s, para que, una vez precisada la concreta ubicaci\u00f3n geogr\u00e1fica de la porci\u00f3n de suelo ocupada por la edificaci\u00f3n, el registrador pueda tener la certeza de que esa porci\u00f3n de suelo se encuentra \u00edntegramente comprendida dentro de la delimitaci\u00f3n perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite<\/u><\/strong>, cuando albergue\"\"<\/a> duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simult\u00e1neamente, y a trav\u00e9s del procedimiento que corresponda, la delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique<\/em><\/strong>, tal y como ya contempl\u00f3 este centro directivo en el apartado octavo<\/a> de su Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de noviembre de 2015.<\/p>\n

Seguidamente, la DGRN da facilidades t\u00e9cnicas<\/strong> para cumplir con la Ley:<\/p>\n

– La georreferenciaci\u00f3n de la superficie ocupada deber\u00e1 hacerse en el mismo sistema oficial<\/strong> de referencia que se especifica en la Resoluci\u00f3n conjunta<\/a> y que es el mismo que utiliza el Catastro (Proyecci\u00f3n UTM, sistema ETRS89 para la pen\u00ednsula o RegCan95 para Canarias).<\/p>\n

– No necesita<\/strong>, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML<\/strong>.<\/p>\n

– Igualmente ser\u00e1 v\u00e1lida la aportaci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la porci\u00f3n de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada<\/strong>, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas<\/u><\/em><\/strong> de aqu\u00e9lla. En estos casos, dichas coordenadas de la porci\u00f3n de suelo ocupada por la edificaci\u00f3n resultar\u00e1n por referencia o en relaci\u00f3n a las del plano o finca sobre el que se representa la edificaci\u00f3n.<\/p>\n

Y considera que las obligaciones procedimentales son menores:<\/strong><\/p>\n

– La obligada georreferenciaci\u00f3n de la superficie ocupada no requiere con car\u00e1cter general que se tramite un procedimiento jur\u00eddico especial con notificaci\u00f3n y citaciones<\/u> <\/strong>a colindantes y posibles terceros afectados<\/p>\n

– Como excepci\u00f3n<\/strong>, s\u00ed ser\u00e1 preciso ese procedimiento cuando el registrador en su calificaci\u00f3n lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas<\/em><\/strong> acerca de que la edificaci\u00f3n se encuentre efectivamente incluida en la finca<\/em><\/strong> sobre la que se declara.<\/p>\n

– Si no se georreferencia ahora la finca en su conjunto, no cambia la situaci\u00f3n acerca de si la finca est\u00e1 coordinada <\/strong>o si no lo est\u00e1.<\/p>\n

Comentarios:<\/strong><\/p>\n

1.- El centro directivo matiza el criterio que adopt\u00f3 en la Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de noviembre de 2015. Ya no es precisa la inscripci\u00f3n de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de toda la finca en todos los casos<\/strong>, sino tan s\u00f3lo en aquellos en los que pudieran existir dudas acerca de si la edificaci\u00f3n, en su integridad, se halla situada dentro de la finca registral. Creo que este criterio es m\u00e1s armonioso con el texto de la Ley<\/em><\/strong>, pues los casos de inscripci\u00f3n de representaci\u00f3n gr\u00e1fica obligatoria se encuentran recogidos en el art\u00edculo 9 de la Ley Hipotecaria y entre ellos no se alude a las declaraciones de obra nueva.<\/p>\n

2.- En cuanto a los aspectos temporales<\/strong>, cabe deducir de la doctrina de esta resoluci\u00f3n lo siguiente:<\/p>\n

– La clave para determinar qu\u00e9 normativa aplicar est\u00e1 en si el t\u00edtulo se ha presentado<\/strong> antes o despu\u00e9s del 1\u00ba de noviembre de 2015.<\/p>\n

– Pasada esa fecha, las exigencias del art\u00edculo 202 se extienden a las escrituras anteriores al 1\u00ba de noviembre de 2015<\/strong>, que, en su caso, habr\u00e1n de ser completadas.<\/p>\n

– Tanto afecta a obras nuevas como a obras antiguas<\/strong>.<\/p>\n

– No distingue entre obras concluidas y en construcci\u00f3n<\/strong>, habiendo tenido posibilidad de hacerlo. (JFME)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2016-2424 – 7 p\u00e1gs.<\/abbr> – 224 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>37. FIRMEZA DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
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Resoluci\u00f3n de 8 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lepe, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se otorga una escritura con cambio de uso de una finca, que pasa de local a vivienda, y que cuenta con licencia municipal por Decreto de la Alcald\u00eda. En dicha licencia se expresa que el acto pone fin a la v\u00eda administrativa, sin perjuicio del recurso potestativo de reposici\u00f3n.<\/p>\n

El registrador <\/strong>suspende la inscripci\u00f3n con el defecto de que el acto administrativo no es firme porque cabe el recurso contencioso-administrativo.<\/p>\n

El notario autorizante<\/strong>\u00a0recurre argumentando que basta con que el acto administrativo sea firme en la v\u00eda administrativa, no en la contencioso-administrativa, y que en este caso est\u00e1 cerrada la v\u00eda administrativa, sin perjuicio del citado posible recurso de reposici\u00f3n.<\/p>\n

La DGRN<\/strong> confirma la calificaci\u00f3n porque, aunque ratifica el argumento del recurrente de que basta que el acto sea firme en la v\u00eda administrativa para que sea inscribible, sin embargo en el presente caso a\u00fan cabe un recurso potestativo de reposici\u00f3n<\/strong> ante el Alcalde en la v\u00eda administrativa, por lo que no es firme a\u00fan en dicha v\u00eda.<\/p>\n

Comentario:<\/strong> Postura excesivamente rigurosa de la DGRN\u00a0 por cuanto ninguna norma exige la firmeza de los actos administrativo para su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, teniendo en cuenta adem\u00e1s que dichos actos, aunque no sean firmes, son ejecutivos desde el primer momento (art\u00edculo 98 LPA<\/a>). No se entiende bien tampoco el criterio de exigir firmeza de los actos en la v\u00eda administrativa y no en la contencioso-administrativa, que estad\u00edsticamente es m\u00e1s susceptible de anular el acto administrativo.<\/p>\n

De seguir esta tesis ninguna Licencia municipal (Obras, segregaci\u00f3n, etc \u2026) \u00a0ser\u00eda inscribible hasta transcurrido el plazo necesario para impugnarla mediante el recurso potestativo de reposici\u00f3n (1 mes desde la notificaci\u00f3n). Curiosamente si se impugnara la licencia en la v\u00eda contencioso-administrativa el acto con Licencia administrativa ser\u00eda inscribible y, en cambio,\u00a0 no lo ser\u00eda si la licencia se impugnara mediante el recurso potestativo de reposici\u00f3n, seg\u00fan esta postura.<\/p>\n

Por otro lado resulta dif\u00edcil de imaginar y contrario a la figura de los actos propios, que el interesado impugne una resoluci\u00f3n administrativa estimatoria de su pretensi\u00f3n (la licencia) cuando adem\u00e1s ha hecho uso de ella al otorgar el acto jur\u00eddico o documento necesario para su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad (en este caso la escritura de cambio de uso). Hay que considerar tambi\u00e9n que el recurso potestativo de revisi\u00f3n est\u00e1 concebido para defender al administrado de actos desestimatorios e intentar evitar la v\u00eda contenciosa, no de actos estimatorios que l\u00f3gicamente no ser\u00e1n objeto de recurso, al menos por el solicitante.<\/p>\n

En definitiva, el fin de la v\u00eda administrativa en cualquiera de sus supuestos \u00a0(ver art\u00edculo 114 LPA<\/a>) debe de ser suficiente para que el acto administrativo se pueda inscribir, y ello aunque quepa el recurso potestativo de reposici\u00f3n, pues la pretensi\u00f3n de que s\u00f3lo accedan al Registro actos administrativos no claudicantes demorar\u00e1 la inscripci\u00f3n en exceso y nunca evitar\u00e1 el acceso al Registro de actos potencialmente claudicantes ya que, aunque el acto sea firme en la v\u00eda administrativa, siempre cabr\u00e1 el recurso extraordinario de revisi\u00f3n administrativa y tambi\u00e9n el recurso contencioso administrativo que pueden conllevar la anulaci\u00f3n del acto. En tal caso, para conciliar los intereses en juego y proteger al demandante o recurrente, deber\u00eda de bastar la posibilidad de anotar la demanda y posteriormente la de inscribir la sentencia o incluso la anotaci\u00f3n preventiva del recurso\u00a0 en v\u00eda administrativa y la posterior resoluci\u00f3n administrativa, aunque esto \u00faltimo no est\u00e1 previsto actualmente. (AFS)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2016-2425 – 5 p\u00e1gs.<\/abbr> – 181 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>38.\u00a0<\/span><\/strong>Certificaci\u00f3n expedida por administrador no inscrito. Es necesaria la notificaci\u00f3n al anterior administrador \u00fanico, ahora solidario, aunque tenga el\u00a0cargo caducado. ^<\/a><\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 8 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles IV de Madrid a inscribir determinados acuerdos sociales de nombramiento de administradores de una entidad.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Los hechos son muy simples: Administrador \u00fanico inscrito pero con el cargo caducado. Ahora en junta se le nombra administrador solidario, junto con otro el cual es el que expide la certificaci\u00f3n y eleva a p\u00fablico los acuerdos sociales.<\/p>\n

\u00a0El registrador estima que de conformidad con el art\u00edculo 111 del RRM debe notificarse el nombramiento al administrador \u00fanico inscrito.<\/strong><\/p>\n

La sociedad recurre alegando que dicho administrador ya no ten\u00eda el cargo vigente.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> La DG confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

La DG recuerda su doctrina acerca de la finalidad del art\u00edculo 111 del RRM que est\u00e1 en \u201cla necesidad de reforzar las garant\u00edas de exactitud y veracidad de los actos inscribibles en los excepcionales supuestos en que acceden al Registro con base en simple documento privado\u201d expedido por persona no inscrita, exigiendo en este caso la notificaci\u00f3n al inscrito que posibilitar\u00eda\u00a0 \u201cla inmediata reacci\u00f3n frente a nombramientos inexistentes, evitando, en su caso, su inscripci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

A\u00f1ade que de \u201cla literalidad del art\u00edculo 111 del Reglamento del Registro Mercantil es necesario que el destinatario de la notificaci\u00f3n, el administrador, tenga su cargo inscrito\u201d y por tanto aunque el mismo haya caducado \u201cdebe acogerse, en este supuesto, la llamada doctrina del administrador de hecho, al objeto de dar seguridad en el proceso de inscripci\u00f3n en el nombramiento de los administradores\u201d.<\/p>\n

Concluye la DG diciendo que \u201cen el presente expediente, aun habiendo transcurrido el plazo de duraci\u00f3n del cargo\u2026, el administrador inscrito, aun con cargo caducado, debe ser notificado a los efectos del art\u00edculo 111 del reglamento del Registro Mercantil\u201d.<\/p>\n

Comentario:<\/strong> Teniendo en cuenta el principal objetivo del art\u00edculo 111 del RRM como es conectar el contenido del registro con el documento presentado, la soluci\u00f3n del problema planteado es claro. Cuando se expide una certificaci\u00f3n por persona que no consta inscrita, dicha conexi\u00f3n no existe y por tanto el RRM va a exigir, como medida de prudencia, que el hecho de la nueva inscripci\u00f3n se le notifique al anterior administrador inscrito. La circunstancia de que dicho administrador haya caducado en nada afecta a la indicada finalidad pues mientras su cargo siga publicado por constar inscrito, es con \u00e9l con el que deben entenderse toda circunstancia que pueda afectar al contenido del registro. Ahora bien en el supuesto de que dicho administrador ya no estuviera inscrito, bien por haber renunciado a su cargo, previa convocatoria de junta, o bien por haber sido debidamente caducado por el registrador por el vencimiento de su plazo de nombramiento, se podr\u00eda prescindir de la notificaci\u00f3n al mismo a los efectos del art\u00edculo 111 del RRM. (JAGV)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2016-2426 \u2013 4 p\u00e1gs. \u2013 174 KB)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>39. Divisi\u00f3n de herencia. Decreto judicial de sobreseimiento.
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Resoluci\u00f3n de 9 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad interina de Villalpando, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un testimonio de un decreto del secretario judicial en un procedimiento de divisi\u00f3n de herencia.<\/p>\n

En un procedimiento de divisi\u00f3n de herencia se presenta decreto de sobreseimiento junto con una diligencia de ordenaci\u00f3n en los siguientes t\u00e9rminos: \u00abrespecto a la petici\u00f3n formulada por las representaciones procesales de ambas partes, estese a lo acordado por el decreto de 1 de julio de 2015, por cuanto es el testimonio de la referida resoluci\u00f3n junto con el cuaderno particional, y no \u00e9ste \u00faltimo \u00fanicamente, el t\u00edtulo que debe acceder al Registro, am\u00e9n de que el decreto dictado lo ha sido en virtud del art\u00edculo 789 de la LEC, precepto que regula con car\u00e1cter especial el acuerdo de terminaci\u00f3n o transacci\u00f3n dentro de los procedimientos de divisi\u00f3n de judicial de patrimonios, y que debe ser aplicado en virtud del principio de especialidad normativa\u00bb.<\/p>\n

La Registradora<\/strong> considera que no es el t\u00edtulo inscribible sino que ha de aportarse \u00a0testimonio del auto aprobatorio de la partici\u00f3n que acredite la realidad del acto particional y por tanto su eficacia, no resultando expresamente la aprobaci\u00f3n del cuaderno particional como operaci\u00f3n que pone fin al procedimiento.<\/p>\n

Se\u00f1ala la Direcci\u00f3n General<\/strong> que hay una incongruencia entre lo acordado en el decreto de sobreseimiento y lo dispuesto en los puntos 2 y 3 que acuerdan poner los bienes a disposici\u00f3n de los herederos y la entrega de la resoluci\u00f3n a los interesados para su inscripci\u00f3n en el Registro; Aqu\u00ed no hay una transacci\u00f3n judicial homologada de conformidad con el art. 19 de la LEC<\/a>, sino que se ha producido una demanda que no ha culminado en resoluci\u00f3n del juez sino en un sobreseimiento que recoge el secretario en virtud del art 789<\/a> LEC, y que no resuelve la controversia del fondo, sino que se ha solicitado porque ha habido un acuerdo extrajudicial entre los interesados, acuerdo que solo est\u00e1 recogido en documento privado y que por tanto no cumple el requisito de forma del art. 3 LH<\/a>. Ser\u00e1 necesario presentar o bien una resoluci\u00f3n judicial resultante de un procedimiento ordinario que por seguir sus tr\u00e1mites procesales haya finalizado en una decisi\u00f3n del juez sobre el fondo del asunto, o su formalizaci\u00f3n en escritura p\u00fablica.<\/p>\n

Respecto a la alegaci\u00f3n de los recurrentes de que es competente para tal homologaci\u00f3n el secretario por permitirlo el art.92 de la Ley 15\/2015 de Jurisdicci\u00f3n Voluntaria<\/a>, tampoco se interpreta as\u00ed por la Direcci\u00f3n, ya que no encaja en ninguno de los supuestos establecidos en dicho art\u00edculo (nombramiento de contador partidor dativo; renuncia o prorroga de plazo nombrado o para la aprobaci\u00f3n de la partici\u00f3n acordada por el contador cuando resulte necesario por no haber sido confirmada expresamente por todos los herederos y legatarios)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2016-2427 – 5 p\u00e1gs.<\/abbr> – 179 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n<\/div>\n

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<\/a>40. Cancelaci\u00f3n de anotaci\u00f3n de embargo sobre finca de entidad concursada
\n<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 9 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Hell\u00edn a practicar la cancelaci\u00f3n de una anotaci\u00f3n preventiva de embargo respecto de determinada finca de titularidad de una sociedad declarada en concurso.<\/p>\n

Se plantea en este recurso si es o no posible cancelar determinada anotaci\u00f3n preventiva de embargo practicada con anterioridad a la declaraci\u00f3n de concurso de la sociedad titular de los bienes embargados. La cancelaci\u00f3n se ordena en virtud de mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas, expedido por el Juzgado de lo Mercantil una vez autorizada la venta de la finca objeto de embargo. El acreedor titular de la anotaci\u00f3n no se ha personado en los autos, y no consta que en la citada actuaci\u00f3n judicial que origina el mandamiento de cancelaci\u00f3n se le haya dado audiencia o notificaci\u00f3n alguna.<\/p>\n

La Direcci\u00f3n<\/strong> confirma la calificaci\u00f3n y reitera el criterio mantenido en anteriores resoluciones: entre otras la de 5 de septiembre de 2014<\/a>: \u00a0El\u00a0art. 55 apdo.3 LC<\/a>\u00a0establece los requisitos para la cancelaci\u00f3n de los embargos en el procedimiento concursal \u201c\u2026el juez, a petici\u00f3n de la administraci\u00f3n concursal y previa audiencia de los acreedores afectados, podr\u00e1 acordar el levantamiento y cancelaci\u00f3n de los embargos trabados cuando el mantenimiento de los mismos dificultara gravemente la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado\u201d. Pero una vez abierta la fase de liquidaci\u00f3n\u00a0en el supuesto\u00a0de haberse aprobado el plan de liquidaci\u00f3n<\/u><\/strong>\u00a0estos requisitos deber\u00e1n ser adaptados a la nueva situaci\u00f3n concursal: la petici\u00f3n de la administraci\u00f3n concursal estar\u00e1 justificada por la aprobaci\u00f3n del plan de liquidaci\u00f3n, y sin que sea ya exigible como requisito habilitante la continuidad de la actividad profesional o empresarial; y respecto a la exigencia de la audiencia previa de los acreedores\u00a0deber\u00e1 entenderse sustituida por la notificaci\u00f3n,<\/strong>\u00a0com\u00fan en los procesos de ejecuci\u00f3n, respecto de titulares de derechos y cargas que han de cancelarse, (principio de tracto sucesivo del art. 20 LH y el de salvaguardia judicial de los asientos registrales del art 1.3). El art 149.5 LC<\/a> permite al juez del concurso ordenar cancelaciones en los siguientes t\u00e9rminos: \u00abEn el auto de aprobaci\u00f3n del remate o de la transmisi\u00f3n de los bienes o derechos realizados ya sea de forma separada, por lotes o formando parte de una empresa o unidad productiva, el juez acordar\u00e1 la cancelaci\u00f3n de todas las cargas anteriores al concurso constituidas a favor de cr\u00e9ditos concursales, salvo las que gocen de privilegio especial conforme al art\u00edculo 90 y se hayan transmitido al adquirente con subsistencia del gravamen\u00bb. Pero no se puede entender que las facultades concedidas al \u00f3rgano juzgador por tal precepto legal, en los \u00fanicos y concretos supuestos que este precepto autoriza para cancelar cargas anteriores al concurso, se verifique sin tener en cuenta otros principios de la normativa aplicable, como el del tracto sucesivo e interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n antes plasmados, debiendo justificarse la intervenci\u00f3n del titular registral afectado por dicha cancelaci\u00f3n en los t\u00e9rminos indicados. \u00a0(MN)<\/p>\n

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Revocada esta resoluci\u00f3n por la Sentencia firme de la Audiencia Provincial de Albacete de 27 de Noviembre de 2017,<\/span> <\/strong>cuyo fallo publica el BOE de 30-04-2021<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/a>

<\/a>41. Cancelaci\u00f3n de anotaci\u00f3n de embargo sobre veh\u00edculo de entidad concursada. Es necesaria la notificaci\u00f3n al embargante.\u00a0<\/span><\/strong>\u00a0^<\/a><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 9 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles III de Alicante a practicar la cancelaci\u00f3n de determinadas anotaciones preventivas de embargo que gravan veh\u00edculos de titularidad de una sociedad declarada en concurso.<\/p>\n

Hechos<\/strong>: Se ordena por un Juzgado de lo Mercantil la cancelaci\u00f3n<\/strong> de la inscripci\u00f3n de un concurso y de las cargas y grav\u00e1menes sobre determinados \u00a0veh\u00edculos propiedad de la concursada, una vez aprobado el plan de liquidaci\u00f3n<\/strong> y habi\u00e9ndose procedido a la venta de los bienes objeto de embargo<\/strong>. Las anotaciones de embargo cuya cancelaci\u00f3n se solicita eran l\u00f3gicamente anteriores a la declaraci\u00f3n del concurso.<\/p>\n

El registrador suspende la cancelaci\u00f3n \u201cpor el defecto subsanable de no constar en el mismo la notificaci\u00f3n del Auto a los acreedores titulares<\/strong> de las mismas acordando la cancelaci\u00f3n (Arts. 20 L.H., 55.3 LC<\/a> y Resoluciones de 11 de julio de 2013, 2 de septiembre de 2013, 5 de septiembre de 2014 y 22 de septiembre de 2015<\/a>)\u201d.<\/p>\n

El interesado recurre pues a su juicio la calificaci\u00f3n\u00a0 \u201csupone una extralimitaci\u00f3n del Registrador de las facultades que le confiere el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario y supone una vulneraci\u00f3n de los art\u00edculos 8.3 y 149.5 de la Ley Concursal<\/a> en tanto que no atiende a la competencia exclusiva y excluyente del Juez del concurso y a las reglas establecidas para la liquidaci\u00f3n de los activos de la empresa concursada\u201d.<\/p>\n

Doctrina<\/strong>: La DG confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

La DG parte de la responsabilidad del registrador si practica una \u00a0un asiento registral sin que haya sido \u00a0parte o haya sido o\u00eddo el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial.<\/p>\n

Por su parte el art\u00edculo 55.3 de la LC<\/strong>, parte de la competencia del juez del concurso para ordenar la cancelaci\u00f3n de embargos cuya ejecuci\u00f3n haya quedado en suspenso siempre que se haya dado audiencia<\/strong> a los respectivos acreedores y el mantenimiento de los embargos afecte gravemente a la continuidad de la empresa.<\/p>\n

Y aunque el art\u00edculo 149.5 de la LC<\/a>, alegado por el recurrente, permite al juez del concurso en el auto de aprobaci\u00f3n del remate o de transmisi\u00f3n de los bienes ordenar la cancelaci\u00f3n de todas las cargas anteriores al concurso, salvo las que tengan privilegio, dicha facultad\u00a0 deber\u00e1 ejercerse<\/strong> con aplicaci\u00f3n de otros principios de la normativa aplicable como son el de \u201ctracto sucesivo e interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n \u2026, debiendo justificarse la intervenci\u00f3n del titular registral afectado por dicha cancelaci\u00f3n\u2026\u201d.<\/p>\n

Comentario:<\/strong> Ante la disyuntiva de aceptar una cancelaci\u00f3n de embargo sin conocimiento del embargado en base a\u00a0 las omn\u00edmodas facultades del juez del concurso para adoptar decisiones que favorezcan la continuidad de la empresa, o bien exigir en todo caso que se d\u00e9 cumplimiento al principio registral de tracto sucesivo, la DG opta por esta \u00faltima, pues el registrador debe siempre inclinarse por la protecci\u00f3n del titular registral<\/strong>.<\/p>\n

As\u00ed cita la sentencia de la \u00a0Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013<\/a>, que afirma la exclusiva responsabilidad del registrador de calificar el documento judicial y proteger al titular registral, debiendo denegar el asiento ordenado judicialmente, en caso de falta de intervenci\u00f3n de aqu\u00e9l en el procedimiento, sin que quepa el apremio judicial y en sentido similar la sentencia del Tribunal Constitucional, Sala Segunda. Sentencia n\u00famero 266\/2015, de 14 de diciembre de 2015, recurso de amparo 5290-2014.<\/p>\n

Por tanto en caso de concurso para cancelar cargas anteriores al mismo siempre ser\u00e1 preciso, seg\u00fan las fases del procedimiento, o bien la audiencia de los acreedores o la notificaci\u00f3n a los mismos. (JAGV) PDF (BOE-A-2016-2429 \u2013 5 p\u00e1gs. \u2013 182 KB)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>42. Condici\u00f3n resolutoria. Reinscripci\u00f3n y cancelaci\u00f3n de cargas posteriores
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Resoluci\u00f3n de 10 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de V\u00e9lez-Rubio a practicar la reinscripci\u00f3n en favor del transmitente y consiguiente cancelaci\u00f3n de cargas como consecuencia del cumplimiento de una condici\u00f3n resolutoria as\u00ed como una posterior escritura de compraventa.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se otorga un Acta notarial de resoluci\u00f3n de un contrato de compraventa con condici\u00f3n resolutoria inscrita. A dicha escritura se acompa\u00f1a un acta notarial de notificaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n a la otra parte contratante. Existe tambi\u00e9n un Acta notarial de dep\u00f3sito de la cantidad previamente entregada al vendedor (que estaba sujeta a cl\u00e1usula penal) a disposici\u00f3n de los acreedores posteriores del comprador, aunque al parecer dicha Acta no se present\u00f3 en el Registro antes de la calificaci\u00f3n. En el Registro constan dos anotaciones preventivas de embargo posteriores a la condici\u00f3n resolutoria, una de ellas caducada pero no cancelada.<\/p>\n

La Registradora <\/strong>\u00a0suspende la inscripci\u00f3n por varios defectos, desistiendo posteriormente de uno de ellos. El primer defecto recurrido se refiere a que en el acta notarial de notificaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n del contrato, primero intentada personalmente, y luego por carta certificada, falta el acuse de recibo. El segundo defecto se refiere a que falta el dep\u00f3sito de las cantidades entregadas inicialmente a favor de los acreedores posteriores.<\/p>\n

El interesado<\/strong> recurre y alega que el acta notarial est\u00e1 debidamente cumplimentada conforme al art\u00edculo 202 del RN por cuanto la notificaci\u00f3n se intent\u00f3 personalmente por el notario y luego la c\u00e9dula fue enviada mediante el servicio de correos, sin que conste la oposici\u00f3n a la resoluci\u00f3n por el titular registral. En cuanto al segundo defecto alega que se ha constituido un dep\u00f3sito mediante Acta Notarial.\u00a0\u00a0 El notario autorizante se adhiere a dichos argumentos a\u00f1adiendo que cree posible el dep\u00f3sito notarial como equivalente, teniendo en cuenta los cambios introducidos en esta materia por la Ley de Jurisdicci\u00f3n Voluntaria.<\/p>\n

La DGRN<\/strong> revoca el primer defecto, pero mantiene el segundo por cuestiones formales. Recuerda que son necesarios tres requisitos para la reinscripci\u00f3n en virtud de la condici\u00f3n resolutoria: la presentaci\u00f3n del t\u00edtulo en el que se pacta la condici\u00f3n resolutoria, la notificaci\u00f3n notarial o judicial de la resoluci\u00f3n al comprador, y la consignaci\u00f3n del precio recibido. De dichos requisitos, en este caso, se han cumplido los dos primeros, (es decir da por bien hecha la notificaci\u00f3n notarial, sin m\u00e1s argumentos), pero no el \u00faltimo, ya que no se ha presentado a calificaci\u00f3n en tiempo oportuno el Acta notarial de Dep\u00f3sito. No entra a valorar si dicha acta notarial ser\u00eda v\u00e1lida conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 175.6 RH<\/a> que se refiere \u00fanicamente a la \u00a0consignaci\u00f3n en establecimiento bancario o caja oficial.\u00a0(AFS)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2016-2430 – 11 p\u00e1gs.<\/abbr> – 267 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>43. Registro Mercantil. Presentaci\u00f3n simult\u00e1nea de documento que rectifica el anterior. Para la calificaci\u00f3n se tienen en cuenta los asientos de presentaci\u00f3n<\/span><\/strong>.^<\/a><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 10 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Escalona, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de acuerdos sociales.<\/p>\n

Hechos<\/strong>: Se presentan en un registro de la propiedad una escritura de ampliaci\u00f3n de capital<\/strong> con aportaci\u00f3n de bienes, inscrita en el registro mercantil, y su subsanaci\u00f3n<\/strong> respecto de la que no consta que haya sido tambi\u00e9n inscrita.<\/p>\n

Se suspende<\/strong> la inscripci\u00f3n al parecer por defectos de la segunda escritura. La calificaci\u00f3n no es recurrida.<\/p>\n

Vigente el asiento se vuelve a presentar la primera escritura sin que se acompa\u00f1e la subsanaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n

El registrador suspende la inscripci\u00f3n por dicho motivo<\/strong>.<\/p>\n

El interesado considera poco justificada la calificaci\u00f3n pues la primera escritura carece de defecto alguno.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> la DG confirma<\/strong> la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Se basa para ello en que el registrador califica por lo que resulta de los asientos del registro y entre esos asientos est\u00e1n los del diario y por consiguiente resultando del mismo que la escritura fue acompa\u00f1ada por otra es procedente y acertada la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

Comentario<\/strong>: Recurso inocente pues le hubiera bastado al interesado con dejar caducar el primer asiento de presentaci\u00f3n para que a la nueva presentaci\u00f3n del t\u00edtulo no se le hubiera puesto tacha alguna, al menos por ese motivo.<\/p>\n

Parece, por lo que dice el recurrente, que la escritura de subsanaci\u00f3n s\u00f3lo afectaba\u00a0 a las valoraciones de las fincas aportadas, y no al aumento del capital social como tal y por las razones que sean, que no quedan expl\u00edcitas en el recurso, pues no sabemos los defectos de la segunda escritura, al interesado ya no le conven\u00eda que se hiciera constar en el registro. (JAGV)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2016-2431 \u2013 3 p\u00e1gs. \u2013 166 KB)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>44. PRESTAMO HIPOTECARIO SUJETO A LA LEY 2\/2009. INTERES ORDINARIO EXCESIVO.
\n<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 10 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de M\u00f3stoles n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario por raz\u00f3n de existir cl\u00e1usulas abusivas, en concreto una de tipo de inter\u00e9s ordinario excesivo y una de desproporcionada retenci\u00f3n de cantidades del capital concedido.<\/p>\n

EL CASO, LOS DEFECTOS Y DECISI\u00d3N DE LA DGRN. Escritura de pr\u00e9stamo hipotecario entre una persona f\u00edsica y una mercantil sujeta a la LCCPCHySI, cuyos requisitos cumple; la finca hipotecada es vivienda<\/strong> habitual de la deudora hipotecante. La finalidad del pr\u00e9stamo es dedicarlo\u00a0a las actividades econ\u00f3micas del prestatario<\/strong>, pero sin indicar cu\u00e1les sean \u00e9stas y sin justificar tampoco la condici\u00f3n de comerciante, empresario o profesional del mismo. Se da cumplimiento a los requisitos de informaci\u00f3n de la Orden EHA\/2899\/2011 de transparencia y protecci\u00f3n del cliente de servicios bancarios.<\/p>\n

El primero<\/strong> de los defectos es la falta de proporci\u00f3n<\/strong> entre los intereses ordinarios o remuneratorios, fijos al 17% durante toda la vigencia de la operaci\u00f3n, y la de los intereses moratorios del 10,5%, ya que por la naturaleza de la funci\u00f3n respectiva, el inter\u00e9s ordinario no puede ser superior<\/strong> al inter\u00e9s moratorio pactado en el mismo contrato.<\/p>\n

El segundo<\/strong> defecto, subdefecto primero, consiste en la existencia de un error<\/strong> de redacci\u00f3n en la cl\u00e1usula primera de la escritura; y el subdefecto segundo<\/strong> consisten en que en la misma cl\u00e1usula se retienen<\/strong> del capital concedido otras cantidades cercanas al 73% del capital (sin indicar cu\u00e1les sean esas concretas que se retienen incorrectamente). La DGRN confirme el primer defecto y revoca el resto<\/u><\/strong>.<\/p>\n

CUESTIONES DISCUTIDAS Y CONSIDERACI\u00d3N PREVIA.- Las cuestiones que se discuten son cuatro<\/strong>:<\/p>\n

[1] la aplicabilidad del TRLGDCU,<\/strong> cuando el pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito se conceda a personas f\u00edsicas para destinarlo a su actividad de comercial, empresarial o profesional<\/strong>;<\/p>\n

[2] si la limitaci\u00f3n funcional<\/strong> de que los intereses remuneratorios no pueden ser superiores a los moratorios es aplicable aun cuando no lo sea el TRLGDCU;<\/p>\n

[3] si tienen car\u00e1cter abusivo las retenciones<\/strong> de cantidades de capital a que hace referencia la nota de calificaci\u00f3n,<\/p>\n

[4] y, si con la manifestaci\u00f3n en el escrito de recurso de cu\u00e1l fue la cantidad realmente retenida se puede entender subsanado<\/strong> el error cometido en la cl\u00e1usula primera al se\u00f1alar una doble cifra de retenci\u00f3n respecto a do\u00f1a M. R. N.<\/p>\n

Como consideraci\u00f3n previa<\/strong>, el objeto del recurso es comprobar si la calificaci\u00f3n del registrador se ajusta a Derecho sin entrar en otros posibles defectos<\/strong> de la escritura no esgrimidos en la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

[1] APLICABILIDAD TRLGDCU.-<\/strong> La aplicabilidad del TRLGDCU, ya fue abordada por la Resoluci\u00f3n de 28 de abril<\/a> de 2015. En especial resulta aplicable la Orden EHA\/2899\/2011, los requisitos incorporaci\u00f3n LCGC y la LCCPCHySI, pero no, en general, el TRLGDCU al destinarse el pr\u00e9stamo a una actividad profesional. Lege ferenda<\/em> ser\u00eda conveniente que la actividad a la que se aplica el pr\u00e9stamo se especificara en la escritura e incluso que tuviera que acreditarse<\/strong> mediante un certificado de la Hacienda P\u00fablica acerca de la actividad en que el prestatario estuviera dado de alta en el censo de actividades econ\u00f3micas; pero en la situaci\u00f3n legislativa actual esas especificaciones no son exigibles, siendo suficiente con la manifestaci\u00f3n del prestatario en sentido de no actuar como consumidor.<\/p>\n

PRIMER DEFECTO. El registrador, frente a lo que afirma el recurrente, no deniega un inter\u00e9s remuneratorio fijo del 17,00% durante toda la vida del pr\u00e9stamo por considerarlo abusivo por notablemente superior al normal del mercado, lo que no podr\u00eda hacer<\/strong>, porque no es un pr\u00e9stamo a consumidores y, porque, al ser un elemento definitorio del objeto principal del contrato<\/strong>, no podr\u00eda ser objeto de tal calificaci\u00f3n de desequilibrio. Un an\u00e1lisis m\u00e1s detallado en Resoluci\u00f3n de 22 julio<\/a> 2015<\/strong> en que tal circunstancia de abusividad s\u00ed fue alegada por el registrador.<\/p>\n

Lo que el registrador realmente argumenta para denegar tal cl\u00e1usula de intereses ordinarios<\/strong> es la Resoluci\u00f3n de 22 julio<\/a> <\/strong>2015, que vino a se\u00f1alar que existen supuestos especiales de limitaci\u00f3n objetiva de la cuant\u00eda de los intereses ordinarios<\/strong>, como ocurre en el presente supuesto en el que se pacta un inter\u00e9s ordinario superior<\/strong> al inter\u00e9s moratorio, ya que por definici\u00f3n<\/strong> el inter\u00e9s ordinario no puede ser superior al inter\u00e9s moratorio en un mismo contrato.<\/p>\n

En nuestro Derecho no se admite cualquier tipo de inter\u00e9s remuneratorios en los pr\u00e9stamos, aunque sean muy elevados, sino que el mismo se halla limitado<\/strong> por la Ley de 23 de julio de 1908 de Represi\u00f3n de la Usura<\/strong> que proh\u00edbe los denominados pr\u00e9stamos usurarios; pero tambi\u00e9n, como se\u00f1ala la citada resoluci\u00f3n de 22 de julio, porque pueden existir supuestos especiales de limitaci\u00f3n objetiva<\/strong> de la cuant\u00eda de los intereses ordinarios, cuando resulte del propio contrato que los mismos exceden de la funci\u00f3n<\/u> que les es propia<\/strong>, como ocurre en el presente supuesto, en que se pacta un inter\u00e9s ordinario del 17,00% durante toda la vida del contrato y un inter\u00e9s moratorio de \u00abtres veces el inter\u00e9s legal del dinero\u00bb (10,50% en el momento de la firma de la escritura de pr\u00e9stamo hipotecario 9,00% en la actualidad), ya que por su propia naturaleza<\/u> el inter\u00e9s ordinario no puede ser superior al inter\u00e9s moratorio<\/strong> en un mismo contrato, y ello aun cuando el inter\u00e9s moratorio que se pacta pudiera ser superior por no tener el pr\u00e9stamo la finalidad de adquisici\u00f3n de la vivienda habitual y, en consecuencia, no ser aplicable la limitaci\u00f3n del art. 114.3.\u00ba LH [en cuyo caso ser\u00eda igualmente el l\u00edmite: el inter\u00e9s ordinario no puede superar el inter\u00e9s moratorio superior a tres veces el inter\u00e9s legal del dinero]<\/strong>.<\/p>\n

Es evidente<\/strong> que todo inter\u00e9s moratorio, por su propia condici\u00f3n de cl\u00e1usula indemnizatoria o<\/strong> disuasoria tiene que ser superior<\/strong> al inter\u00e9s ordinario que tiene una funci\u00f3n meramente remuneratoria, y ambos tipos de inter\u00e9s deben guardar en todo caso una cierta\u00a0proporci\u00f3n<\/strong>, pronunci\u00e1ndose siempre la Ley en el sentido de que los intereses de demora deben\u00a0calcularse partiendo de los intereses ordinarios<\/strong> previamente pactados o de su asimilado el inter\u00e9s legal del dinero. As\u00ed, entre las distintas determinaciones legales acerca de los intereses moratorios caben citar [1] la limitaci\u00f3n del art. 4 del Real Decreto-ley 6\/2012, de 9 de marzo; [2] o la del art. 576.1 LEC; [3] o la del art. 20 de la Ley 16\/2011, de 24 de junio, de contratos de cr\u00e9dito al consumo; [4] o, finalmente, la del citado del art. 114.III LH. En este sentido se han manifestado las recientes SSTS de 22 abril<\/a> y 23 diciembre<\/a> 2015 que, considerando que se debe evitar que los intereses ordinarios sean superiores a los moratorios<\/strong>, fija como doctrina jurisprudencial, en la primera de ellas, que en los contratos de pr\u00e9stamo sin garant\u00eda real con consumidores, es abusiva la cl\u00e1usula no negociada que fija un inter\u00e9s de demora que suponga un incremento de m\u00e1s de dos puntos<\/strong> porcentuales respecto del inter\u00e9s remuneratorio pactado, que considera el m\u00e1s id\u00f3neo, y, en la segunda, que en los contratos con garant\u00eda real -tambi\u00e9n en los dem\u00e1s-, en caso de nulidad de la cl\u00e1usula de intereses moratorios \u00abla nulidad s\u00f3lo afectar\u00e1 al exceso respecto del intereses remuneratorios pactados\u00bb. Por tanto, al haberse pactado un inter\u00e9s remuneratorio notablemente superior<\/strong> al moratorio, respecto de este defecto debe confirmarse<\/strong> la nota del registrador.<\/p>\n

DEFECTO SEGUNDO, PRIMER SUBDEFECTO.- La existencia de un error<\/strong> de redacci\u00f3n en la cl\u00e1usula primera de la escritura en que constan dos cantidades distintas (1.190 euros y 7.564 euros) entregadas a una misma persona f\u00edsica do\u00f1a M. R. N. por la prestamista por cuenta de la prestataria, que entiende el registrador que debe rectificarse en escritura p\u00fablica con consentimiento<\/strong> de todos los otorgantes; debe se\u00f1alarse que los simples errores materiales<\/strong> f\u00e1cilmente identificables por el registrador, no deben impedir la inscripci\u00f3n<\/strong>, sin perjuicio de que, una vez practicada \u00e9sta, pudiera ser corregido por el notario, de oficio o a instancia de parte interesada.<\/p>\n

Adem\u00e1s, en materia de medios de pago, los requisitos de identificaci\u00f3n que al Notario impone el art. 177.2\u00aa.II RN, se cumplen tanto si las circunstancias legales constan en la escritura, como si los mismos s\u00f3lo constan por soporte documental que se incorpora formando un todo indivisible<\/strong> con la escritura, y que, en consecuencia, han de ser tambi\u00e9n calificados. Esto es lo que ocurre en el presente supuesto, en el que la certificaci\u00f3n de la referida transferencia, con la cifra realmente retenida -1.190 euros-, se incorpora en la escritura, por lo que en cuanto a este defecto el recurso debe ser estimado<\/strong>.<\/p>\n

DEFECTO SEGUNDO, SEGUNDO SUBDEFECTO. La retenci\u00f3n del capital concedido de cantidades cercanas al 73% del capital, que, seg\u00fan el registrador no resultan mencionadas<\/em> ni en la FIPRE ni en la oferta vinculante o FIPER, ni informado expresamente al prestatario de que esa retenci\u00f3n iba a tener lugar, por lo que la deniega por contravenirse el art. 82.1 TRLGDCU, que como hemos visto no es aplicable al caso.<\/p>\n

Las cantidades no entregadas al prestatario se pueden dividir en dos grupos<\/strong>. Respecto de los importes del primer grupo,<\/strong> esas cantidades retenidas son 6.723,02 euros para pagar las deudas del prestatario con la comunidad de propietarios del edificio al que pertenece la finca hipoteca, 1.190 euros para el pago a \u00abEl Prestador, S.L.\u00bb, los honorarios de intermediaci\u00f3n<\/strong> y 1.190 euros para pagar a M. R. N. los honorarios de intermediaci\u00f3n<\/strong>. Se trata de pagos a terceros<\/strong> por cuenta del deudor, perfectamente\u00a0justificados y legales<\/strong>.<\/p>\n

El segundo grupo<\/strong> de cantidades retenidas est\u00e1 constituida por 441,52 euros para pagar la cuota de ajuste y la primera cuota<\/strong> de intereses, 20 euros por gastos de transferencia<\/strong>, 194,81 euros para pagar a \u00abKatra Tasaci\u00f3n\u00bb los gastos de la tasaci\u00f3n<\/strong> del inmueble hipotecado, 121 euros para pagar a don A. R. R. los honorarios de abogado de la preparaci\u00f3n documental<\/strong> de la hipoteca, y 2.900 euros como provisi\u00f3n de fondos<\/strong> para el pago de los gastos de Impuesto, Notar\u00eda, Registro de la Propiedad y gestor\u00eda<\/strong>. Es pr\u00e1ctica relativamente frecuente<\/strong> en los pr\u00e9stamos hipotecarios que el acreedor retenga ciertas cantidades del pr\u00e9stamo para el pago de los gastos, comisiones e impuestos que la propia operaci\u00f3n genera<\/strong>; por lo que no se puede hacer tacha alguna<\/strong> a estas retenciones, no comprendiendo la retenci\u00f3n de gastos por servicios no solicitados por el deudor; y ello sin perjuicio que el pago de alguno de esos gastos correspondieran por ley al prestamista y no pudieran imponerse al adherente<\/strong> (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo 23 de diciembre de 2015), lo cual no puede valorarse en este recurso al no haber sido alegado por el registrador<\/strong>.<\/p>\n

En concreto, en el presente supuesto [gastos que no se pueden imponer al adherente], no s\u00f3lo se encuentran tales gastos detallados en el contrato de pr\u00e9stamo, en la propia escritura y en la FIPRE y en la FIPER u oferta vinculante a ella incorporada, en concreto los\u00a0gastos de tasaci\u00f3n, y los gastos de abogado, Notar\u00eda, Registro de la Propiedad, impuestos y gestor\u00eda<\/strong>, sino que, adem\u00e1s, se faculta expresamente por la entidad \u00abPr\u00e9stamos Prima, S.L.\u00bb (gestora) para suplir<\/strong> los gastos necesarios para asegurar la inscripci\u00f3n de la hipoteca y de los t\u00edtulos previos a la escritura as\u00ed como los gastos derivados si los hubiera; lo que podr\u00eda haber llegado a suponer\u00a0una retenci\u00f3n mayor<\/strong> a la efectivamente realizada si hubiere sido necesario inscribir t\u00edtulos previos o cancelar cargas y grav\u00e1menes inscritos con anterioridad.<\/p>\n

Respecto a la determinaci\u00f3n de las cantidades espec\u00edficas retenidas por cada concepto, s\u00f3lo los gastos de Notar\u00eda, gestor\u00eda y Registro de la Propiedad e Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados carecen de individualizaci\u00f3n<\/strong> de sus cuant\u00edas, pero ello es normal, por lo que respecto a estos gastos la cifra retenida tiene la consideraci\u00f3n de \u00abprovisi\u00f3n de fondos\u00bb sujeta a devoluci\u00f3n en cuanto a la cuant\u00eda sobrante<\/strong>. \u00danicamente si se hubiera pactado la apropiaci\u00f3n por el acreedor de las cantidades sobrantes<\/strong> se podr\u00eda haber hecho tacha de legalidad a la cl\u00e1usula ya que no se corresponder\u00eda a una causa adecuada.<\/p>\n

Por \u00faltimo, respecto de la retenci\u00f3n de \u00abla cuota de ajuste y la primera cuota<\/strong> de intereses\u00bb, dado que se refiere al pago de lo que constituye en el tr\u00e1fico ordinario la primera cantidad a pagar, es decir, el pago del primer plazo, en este caso s\u00f3lo de intereses, y no de una propia retenci\u00f3n, su legalidad tampoco plantea objeci\u00f3n<\/strong> alguna. El subdefecto se revoca.\u00a0(CB)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2016-2432 – 12 p\u00e1gs.<\/abbr> – 239 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>45. Dep\u00f3sito de cuentas. Informe de auditor con opini\u00f3n denegada. No sirve como informe a los efectos del dep\u00f3sito.
\n<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 10 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Santa Cruz de Tenerife, por la que se rechaza el dep\u00f3sito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2014.<\/p>\n

Hechos: <\/strong>Dep\u00f3sito de cuentas con informe de auditor a solicitud de la minor\u00eda en el que se expresa que \u00a0\u201cdebido a los hechos descritos en el p\u00e1rrafo de \u00abFundamento de la denegaci\u00f3n de opini\u00f3n\u00bb no hemos podido obtener evidencia de auditor\u00eda<\/strong> que proporcione una base suficiente y adecuada para expresar una opini\u00f3n de auditor\u00eda\u201d. En definitiva no se expresa una opini\u00f3n<\/strong> sobre las cuentas anuales de la sociedad.<\/p>\n

Esos hechos son que existe un pr\u00e9stamo con un socio cuya existencia ha sido reconocida pero que debido a la inexistencia de documentaci\u00f3n de formalizaci\u00f3n no es posible conocer la naturaleza, integridad y el vencimiento con la finalidad de determinar el valor razonable as\u00ed como su valoraci\u00f3n posterior y que existe un ingreso de la sociedad en virtud de servicios prestados a otra sociedad sin que exista documentaci\u00f3n de contrato de prestaci\u00f3n de servicios.<\/p>\n

La registradora considera que por ello \u201clas cuentas no pueden considerarse auditadas, ni pueden ser depositadas\u201d. (Resoluciones de la D.G.R.y N. 29 de enero de 2.013<\/a>, 24 de octubre de 2014).<\/p>\n

El interesado recurre alegando que la opini\u00f3n denegada debidamente fundamentada, como es este caso, es un informe de auditor.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> La DG confirma<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

La confirmaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n se basa en que en el supuesto de hecho contemplado el auditor lo que manifiesta es que no ha podido emitir opini\u00f3n alguna ante la falta de informaci\u00f3n por parte de la sociedad \u00a0para llevar a cabo su funci\u00f3n. Es decir que \u201csu denegaci\u00f3n equivale a la ausencia de verificaci\u00f3n contable por no aportaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n para ello\u201d.<\/p>\n

Comentario<\/strong>: Como en otros supuestos similares para poder determinar si un informe de auditor\u00eda con opini\u00f3n denegada o desfavorable es o no h\u00e1bil para tener por depositadas las cuentas de la sociedad, deberemos analizar con mucho cuidado la opini\u00f3n expresada por el auditor y los motivos de la misma. Por tanto es dif\u00edcil dar reglas fijas que nos sirvan de orientaci\u00f3n pero en casos como el presente en el que lo que ocurre es una falta de soportes contables de importancia para poder dar una opini\u00f3n sobre la imagen de las cuentas de la sociedad, parece claro que el informe no sirve para depositar las cuentas anuales. Ante ello nos tenemos que preguntar \u00bfqu\u00e9 puede hacer la sociedad en estos casos?<\/strong> Parece que la postura a adoptar por la sociedad debe ser, o bien aportar los soportes contables de sus cuentas, o bien modificar las mismas suprimiendo partidas que carecen de soporte contable. Una vez hecho esto esas cuentas se someter\u00e1n de nuevo al informe del auditor<\/strong> y este informe sea ya favorable o con reservas, en su caso, si podr\u00e1 servir para el dep\u00f3sito de las cuentas de la sociedad, previa su nueva aprobaci\u00f3n por la junta general.(JAGV)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2016-2433 \u2013 5 p\u00e1gs. \u2013 180 KB)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>46. Constancia registral de publicaci\u00f3n de edicto. C\u00f3digo seguro de verificaci\u00f3n
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Resoluci\u00f3n de 11 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Oropesa del Mar n.\u00ba 1, por la que se suspende la constancia registral de la publicaci\u00f3n de un edicto ordenado en documento presentado en soporte en papel con c\u00f3digo seguro de verificaci\u00f3n en el caso de inmatriculaci\u00f3n de una finca.<\/p>\n

Id\u00e9ntica a la de 13 de enero de 2016<\/a>, resumida en el informe de febrero con el n\u00famero 16:<\/p>\n

Se plantea si puede hacerse constar la publicaci\u00f3n de edictos en el Ayuntamiento a los efectos de inmatriculaci\u00f3n conforme a lo que dispone el art. 205 LH (en la redacci\u00f3n anterior a la Ley 13\/2015), mediante documento expedido por el Ayuntamiento en el que costa un c\u00f3digo seguro de verificaci\u00f3n y se usa como firma electr\u00f3nica el sello de Secretar\u00eda del Ayuntamiento.<\/p>\n

La\u00a0Direcci\u00f3n<\/strong>\u00a0analiza la aplicabilidad al \u00e1mbito registral de la\u00a0Ley 11\/2007, de 22 de junio, de acceso electr\u00f3nico de los ciudadanos a los Servicios P\u00fablicos,<\/a>\u00a0ley en que funda su vigencia y eficacia el documento con c\u00f3digo seguro de verificaci\u00f3n. Lo hace en los mismos t\u00e9rminos que la\u00a0R. de 6 de marzo de 2014<\/a>, analizando los\u00a0distintos tipos de CSV regulados para la administraci\u00f3n<\/strong>\u00a0<\/strong>en dicha ley:<\/p>\n

1\u2013El \u00abc\u00f3digo generado electr\u00f3nicamente<\/strong>\u00bb que permite contrastar la autenticidad del documento;<\/p>\n

2\u2013El\u00a0c\u00f3digo seguro de validaci\u00f3n configurado en el<\/strong>\u00a0<\/strong>art 18.1.b<\/a>\u00a0y\u00a0el sello de Administraci\u00f3n<\/strong>\u00a0P\u00fablica, \u00f3rgano o entidad de derecho p\u00fablico art 18.1.a, como un sistema independiente de firma electr\u00f3nica, reservado para la autorizaci\u00f3n documental en \u00abla actuaci\u00f3n administrativa automatizada\u00bb, que representa una firma distinta de la firma electr\u00f3nica del personal;<\/p>\n

3- \u00a0El\u00a0c\u00f3digo seguro de validaci\u00f3n configurado como firma electr\u00f3nica<\/strong>\u00a0\u00abmediante medios de autenticaci\u00f3n personal\u00bb en el que siempre existe firma electr\u00f3nica \u00abpersonal\u00bb utilizada por el personal al servicio de la Administraci\u00f3n General del Estado y de sus organismos p\u00fablicos vinculados o dependientes que permite \u00abla comprobaci\u00f3n de la integridad del documento mediante el acceso a la sede electr\u00f3nica correspondiente\u00bb, y\u00a0adem\u00e1s deber\u00e1 acreditar la identidad y condici\u00f3n del firmante<\/em><\/strong>.<\/p>\n

En este supuesto y a diferencia del planteado en la R de 6 de marzo de 2014 (que era un mandamiento de embargo administrativo y utilizaba el terceros de los tipos de c\u00f3digos analizados) se trata de\u00a0una actuaci\u00f3n administrativa automatizada<\/strong>, cuyas caracter\u00edsticas son: a) declaraci\u00f3n de voluntad, juicio o conocimiento realizada por una Administraci\u00f3n P\u00fablica en el ejercicio de una potestad administrativa; b) empleo de un sistema de informaci\u00f3n adecuadamente programado, y c) adopci\u00f3n sin necesidad de intervenci\u00f3n de una persona f\u00edsica. En concreto para hacer constar que el edicto ha estado publicado en el tabl\u00f3n de anuncios del Ayuntamiento se\u00a0firma con sello de la secretaria de Ayuntamiento.<\/strong><\/p>\n

El centro Directivo\u00a0revoca el defecto<\/strong>\u00a0ya que seg\u00fan\u00a0art\u00edculo 19 del Real Decreto 1671\/2009<\/a>, de 4 de noviembre, por el que se desarrolla parcialmente la mencionada ley la creaci\u00f3n de los sellos electr\u00f3nicos se realizar\u00e1 mediante resoluci\u00f3n del titular del organismo p\u00fablico competente, que se publicar\u00e1 en la sede electr\u00f3nica correspondiente, y en este caso existe un Resoluci\u00f3n de la alcald\u00eda determinando cu\u00e1les son las actuaciones administrativas automatizadas y entre las que se encuentra la diligencia de exposici\u00f3n de los edictos o anuncios publicados en el tabl\u00f3n que ser\u00e1n firmados por el sello de \u00f3rgano que le acompa\u00f1ara un c\u00f3digo seguro de verificaci\u00f3n (csv), que facilitar\u00e1 la comprobaci\u00f3n de forma remota de la existencia y validez del documento. \u00a0<\/p>\n

COMENTARIO:<\/strong>\u00a0HAY QUE TENER EN CUENTA QUE LA LEY A QUE SE REFIERE ESTA RESOLUCI\u00d3N HA SIDO derogada, con efectos de 2 de octubre de 2016, por la\u00a0disposici\u00f3n derogatoria \u00fanica.2.b) de la Ley 39\/2015, de 1 de octubre<\/a>.\u00a0(MN)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2016-2434 – 6 p\u00e1gs.<\/abbr> – 188 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>47. Constancia registral de publicaci\u00f3n de edicto. C\u00f3digo seguro de verificaci\u00f3n
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Resoluci\u00f3n de 11 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Oropesa del Mar n.\u00ba 1, por la que se suspende la constancia registral de la publicaci\u00f3n de un edicto ordenado en documento presentado en soporte en papel con c\u00f3digo seguro de verificaci\u00f3n en el caso de inmatriculaci\u00f3n de una finca.<\/p>\n

Id\u00e9ntica a la 46 y a la de 13 de enero de 2016<\/a> (MN)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2016-2435 – 6 p\u00e1gs.<\/abbr> – 187 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>48. Constancia registral de publicaci\u00f3n de edicto. C\u00f3digo seguro de verificaci\u00f3n
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Resoluci\u00f3n de 11 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Oropesa del Mar n.\u00ba 1, por la que se suspende la constancia registral de la publicaci\u00f3n de un edicto ordenado en documento presentado en soporte en papel con c\u00f3digo seguro de verificaci\u00f3n en el caso de inmatriculaci\u00f3n de una finca.<\/p>\n

Id\u00e9ntica a la 46 y a la de 13 de enero de 2016<\/a> (MN)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2016-2436 – 6 p\u00e1gs.<\/abbr> – 187 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>49. Constancia registral de publicaci\u00f3n de edicto. C\u00f3digo seguro de verificaci\u00f3n
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Resoluci\u00f3n de 11 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Oropesa del Mar n.\u00ba 1, por la que se suspende la constancia registral de la publicaci\u00f3n de un edicto ordenado en documento presentado en soporte en papel con c\u00f3digo seguro de verificaci\u00f3n en el caso de inmatriculaci\u00f3n de una finca.<\/p>\n

Id\u00e9ntica a la 46 y a la de 13 de enero de 2016<\/a>\u00a0(MN)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2016-2437 – 6 p\u00e1gs.<\/abbr> – 189 KB<\/abbr>)<\/a>Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>50. INSCRIPCI\u00d3N A FAVOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. ADQUISICI\u00d3N PREFERENTE.
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Resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Pedreguer a practicar la inscripci\u00f3n de un decreto de adjudicaci\u00f3n.<\/p>\n

Se presenta un decreto de adjudicaci\u00f3n y cancelaci\u00f3n de cargas en el que se acord\u00f3, en su parte dispositiva, adjudicar la finca embargada a favor de una comunidad de propietarios, as\u00ed como la cancelaci\u00f3n de la anotaci\u00f3n preventiva de embargo ejecutada y de todas las inscripciones y anotaciones posteriores a aqu\u00e9lla<\/p>\n

La registradora de la Propiedad suspende la inscripci\u00f3n se\u00f1alando como defectos la falta de acreditaci\u00f3n del estado arrendaticio de la finca adjudicada y que la comunidad de propietarios carece de personalidad jur\u00eddica y, por tanto, no puede ostentar la titularidad registral de un bien.<\/p>\n

La DGRN comienza recordando que \u201c\u00a0La falta de personalidad jur\u00eddica de las comunidades de propietarios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal ha sido sostenida por este Centro Directivo (15 de junio de\u00a01973,\u00a01 de septiembre de\u00a01981,\u00a016 de octubre de\u00a01992,\u00a016 de febrero de\u00a02000,\u00a023 de junio de\u00a02001,\u00a025 de mayo de\u00a02005,\u00a03 de marzo de\u00a02008 y\u00a03 de julio de\u00a02013), extrayendo de ellos su corolario registral en el sentido de no admitir la posibilidad de que a favor de tales comunidades como tales, pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad el dominio de bienes inmuebles.\u201d<\/p>\n

Pero a\u00f1ade que \u201c\u00a0No obstante lo anterior, si bien en el presente expediente no es aplicable por no estar vigente en la fecha de la calificaci\u00f3n, en la actualidad debe tenerse en cuenta que la nueva redacci\u00f3n del art\u00edculo\u00a09 de la Ley Hipotecaria, por el art\u00edculo\u00a01.1 de la Ley\u00a013\/2015, de\u00a024 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de\u00a08 de febrero de\u00a01946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo\u00a01\/2004, de\u00a05 de marzo, permite no s\u00f3lo practicar anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, sino que permite tambi\u00e9n ser titular registral \u00ab\u2026cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aqu\u00e9lla, cuando \u00e9ste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones\u00bb.\u201d\u00a0<\/p>\n

Y concluye resolviendo que \u201cdebe admitirse el acceso registral de bienes a favor de la comunidad de propietarios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal en los supuestos de ejecuciones judiciales, como una consecuencia normal de la ejecuci\u00f3n de un embargo por deudas de uno de los propietarios, pues admitido el embargo a su favor, debe admitirse la posibilidad de que la ejecuci\u00f3n culmine con su adjudicaci\u00f3n. Ahora bien, esta inscripci\u00f3n a favor de la comunidad de propietarios debe reputarse como una situaci\u00f3n excepcional y transitoria, pues no constituye finalidad de las comunidades de propietarios en propiedad horizontal, ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe reputarse como una situaci\u00f3n de tr\u00e1nsito a su posterior transmisi\u00f3n, a su atribuci\u00f3n a los copropietarios en proporci\u00f3n a sus cuotas o a su conversi\u00f3n en elemento com\u00fan\u201d<\/p>\n

Sobre el otro defecto, reconoce la DGRN \u201cla doctrina no es concorde en el tema de si los arrendamientos de plazas de aparcamiento se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos, o, por no aplicarse la misma, se rige por las normas generales del C\u00f3digo Civil.\u201d<\/p>\n

Pero finalmente afirma que \u201cdebe concluirse que el arrendamiento de plazas de garaje no est\u00e1 sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo en el caso de que el arrendamiento de la plaza sea accesorio del de la vivienda, y ello porque, a los efectos de la misma debe considerarse que tales plazas de garaje no constituyen edificaci\u00f3n \u2013ya que en ellas la edificaci\u00f3n es algo accesorio, siendo lo esencial la posibilidad de guardar un veh\u00edculo; tales plazas de aparcamiento no se hallan enumeradas en los supuestos de arrendamiento para uso distinto de vivienda a que se refiere el art\u00edculo\u00a03.\u00a02 de la Ley \u2013siquiera esta enumeraci\u00f3n sea ejemplificativa\u2013, ni en la Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley\u201d\u00a0(JDR)<\/p>\n

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<\/a>51. SEGREGACI\u00d3N SIN CABIDA SUFICIENTE. GEORREFERENCIA: OBLIGATORIEDAD, PROCEDIMIENTO Y SITUACI\u00d3N PROVISIONAL
\n<\/strong><\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Torrent n.\u00ba 1, por la que suspende la inscripci\u00f3n de una escritura p\u00fablica de segregaci\u00f3n y compraventa de una finca r\u00fastica.<\/p>\n

Supuesto de hecho:\u00a0<\/strong>Se cuestiona la inscripci\u00f3n de una segregaci\u00f3n realizada en el a\u00f1o 1954 y presentada actualmente en el Registro de la Propiedad<\/strong>, tras la entrada en vigor de la Ley 13\/2015. El resto de finca matriz inscrito es inferior en cincuenta y cuatro dec\u00edmetros cuadrados a la finca segregada que se pretende inscribir. El defecto radica por tanto en la falta de cabida<\/strong> para la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

Doctrina de la DGRN:<\/strong><\/p>\n

1 No cabe admitir la alegaci\u00f3n del recurrente de que la diferencia de superficie es irrelevante, pues \u00abno existiendo superficie suficiente<\/strong> en el Registro de la finca sobre la que se solicita la segregaci\u00f3n no es posible la inscripci\u00f3n<\/strong>\u00bb (RR 22 Octubre 2001, 20 marzo y 17 septiembre 2002, entre otras).<\/p>\n

2 Ante una situaci\u00f3n como esta, puede el interesado\u00a0(i) procurar la rectificaci\u00f3n<\/strong> de la superficie inscrita (posibilidad que exige el consentimiento del titular\u00a0registral<\/strong>, no bastando la mera voluntad del comprador de la parcela segregada), (ii) o solicitar la inscripci\u00f3n de la parcela segregada con la superficie posible conforme al Registro<\/strong>.<\/p>\n

Aunque el interesado lo solicita en el escrito de recurso, no puede tenerse en cuenta tal solicitud no formulada cuando se present\u00f3 a inscripci\u00f3n el t\u00edtulo.<\/p>\n

3.\u00a0Otras cuestiones de inter\u00e9s por su actualidad:<\/strong><\/p>\n

A) Obligatoriedad de la georreferencia<\/strong> (art. 9 LH<\/a>) Todo\u00a0documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, que contenga divisi\u00f3n, agrupaci\u00f3n, segregaci\u00f3n y\u00a0agregaci\u00f3n, y que se presente a inscripci\u00f3n a partir del\u00a01 de noviembre de\u00a02015, habr\u00e1 de cumplir con la obligaci\u00f3n legal de aportar, para su calificaci\u00f3n e inscripci\u00f3n, la representaci\u00f3n georreferenciada con coordenadas de los v\u00e9rtices de las fincas a las que afecte.\u00a0<\/p>\n

B) Procedimiento para la constancia registral de la georreferencia:\u00a0<\/strong><\/p>\n

a) Inscripci\u00f3n representaci\u00f3n gr\u00e1fica potestativa<\/strong> (art. 9 <\/a>y\u00a0art. 199 LH<\/a>): del propio tenor del art\u00edculo\u00a09 se deduce que para inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica no hace falta la previa tramitaci\u00f3n del procedimiento del art. 199 LH cuando no existan diferencias superficiales o \u00e9stas no superen el l\u00edmite m\u00e1ximo del\u00a010%<\/strong> de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificaci\u00f3n de la finca inscrita ni su correcta diferenciaci\u00f3n respecto de los colindantes. Por tanto, no se exige procedimiento o previo alguno con intervenci\u00f3n de colindante y terceros, sin perjuicio de que el registrador notificar\u00e1 el hecho de haberse practicado la rectificaci\u00f3n que se hubiera hecho\u00a0a los titulares de derechos inscritos<\/strong> (R.17 noviembre 2015)<\/p>\n

T\u00e9ngase en cuenta, dice la DGRN, que la principal finalidad del procedimiento del art\u00edculo\u00a0199 es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes<\/strong>, siempre que \u00e9stas se vean afectadas por la representaci\u00f3n gr\u00e1fica que se pretende inscribir, de tal modo que carece de sentido generalizar tales tr\u00e1mites cuando de la calificaci\u00f3n registral de la representaci\u00f3n gr\u00e1fica no resulta afectado colindante alguno.<\/p>\n

b) Inscripci\u00f3n representaci\u00f3n gr\u00e1fica preceptiva<\/strong> (art. 9 letra b parr. Primero): tampoco\u00a0ser\u00e1 preceptiva la tramitaci\u00f3n del procedimiento del art. 199<\/strong>, al que no se remite expresamente el art. 9, sin perjuicio de efectuar las notificaciones<\/strong> previstas en el art\u00edculo\u00a09, letra b, p\u00e1rrafo s\u00e9ptimo, una vez practicada la inscripci\u00f3n correspondiente.\u00a0<\/p>\n

c) Se except\u00faan aquellos supuestos en los que, por incluirse adem\u00e1s alguna rectificaci\u00f3n superficial de las fincas superior al\u00a010%, o alguna alteraci\u00f3n cartogr\u00e1fica<\/strong> que no respete la delimitaci\u00f3n del per\u00edmetro de la finca matriz que resulte de la cartograf\u00eda catastral (cfr. art\u00edculo\u00a09, letra b, p\u00e1rrafo cuarto), fuera necesaria la tramitaci\u00f3n del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.<\/p>\n

C) Requisitos t\u00e9cnicos. <\/strong><\/p>\n

Regla:<\/strong> La representaci\u00f3n gr\u00e1fica georreferenciada que se aporte, habr\u00e1 que estar a los requisitos detallados en la Resoluci\u00f3n conjunta<\/a>, a la que remite el art\u00edculo\u00a010 LH<\/a>.<\/p>\n

Situaci\u00f3n transitoria:<\/strong> mientras no se encuentre homologada la aplicaci\u00f3n inform\u00e1tica e implantado el sistema de comunicaci\u00f3n de informaci\u00f3n previsto en la Resoluci\u00f3n Conjunta, debe aplicarse para la aportaci\u00f3n de las representaciones gr\u00e1ficas alternativas el criterio previsto en el punto tercero, letra b<\/a>, de la Resoluci\u00f3n-Circular DGRN de\u00a03 de noviembre de\u00a02015, de manera que transitoria y excepcionalmente ser\u00e1 admisible la aportaci\u00f3n de la representaci\u00f3n geogr\u00e1fica y lista de coordenadas correspondientes a una determinada finca en cualquier formato que permita al registrador generar un archivo electr\u00f3nico en formato PDF<\/strong> que las contenga junto con el c\u00f3digo de finca registral, que firmar\u00e1 con su certificado reconocido de firma electr\u00f3nica, y en el acta de inscripci\u00f3n har\u00e1 constar que inscribe la representaci\u00f3n gr\u00e1fica y lista de coordenadas que constan en el referido archivo, expresando su c\u00f3digo seguro de verificaci\u00f3n.<\/p>\n

Recuperaci\u00f3n:<\/strong> Una vez que se haya efectuado dicha homologaci\u00f3n y est\u00e9 operativo el sistema de comunicaci\u00f3n de informaci\u00f3n, a trav\u00e9s del mismo se ha de dar cumplimiento por el Registrador a las obligaciones que le incumben conforme a la expresada Resoluci\u00f3n conjunta en cuanto a todas las representaciones gr\u00e1ficas que se hayan inscrito desde la entrada en vigor de la Ley\u00a013\/2015.\u00a0\u00a0(JAR)<\/p>\n

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<\/a>52. VENTA EXTRAJUDICIAL. REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR FUERA DEL LUGAR SE\u00d1ALADO EN LA ESCRITURA
\n<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 18 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de M\u00e1laga n.\u00ba 2 a inscribir una escritura de venta extrajudicial.<\/p>\n

Supuesto de hecho.\u00a0<\/strong>Se trata de un procedimiento de venta extrajudicial. En la escritura de constituci\u00f3n de hipoteca se pact\u00f3 como domicilio para la pr\u00e1ctica\u00a0de requerimientos y notificaciones\u00a0propias de la venta extrajudicial \u00abel que consta en la comparecencia de la presente escritura\u00bb. Se da la circunstancia de que la deudora e hipotecante era una sociedad, por lo que en la comparecencia constan dos domicilios: el del representante de la sociedad y el domicilio de la sociedad representada.\u00a0<\/p>\n

Los requerimientos de pago se hacen sucesivamente de la siguiente forma, a medida que fracasaban los intentos de notificaci\u00f3n: a) el primer requerimiento se hizo en el domicilio de la sociedad deudora e hipotecante. b) Fracasado este requerimiento por hallarse cerrado el domicilio, se intenta en la propia finca hipotecada, en la que no se encontr\u00f3 a nadie. c) A continuaci\u00f3n se intenta o practicar en el domicilio del representante de la sociedad, que tambi\u00e9n era la propia finca hipotecada y, como tampoco encontr\u00f3 a nadie, se practic\u00f3 el requerimiento notarial con el portero del inmueble. d) Por \u00faltimo, tiene lugar otro requerimiento en la persona del letrado de la sociedad deudora, que, exhibiendo poder bastante, se persona en la Notar\u00eda solicitando se le entregue la c\u00e9dula. Esta \u00faltima notificaci\u00f3n es la que constituye al final el objeto de la Resoluci\u00f3n.<\/p>\n

\u00bfCabe practicar el requerimiento de pago en lugar distinto al se\u00f1alado en la escritura e inscripci\u00f3n de la hipoteca cuando se pr\u00e1ctica con la persona del deudor (o apoderado legitimado para ello), debidamente identificado bajo fe del Notario<\/u>? S\u00cd<\/strong><\/p>\n

Doctrina de la DGRN.\u00a0<\/strong>Si el propio destinatario, conocedor de la tramitaci\u00f3n del procedimiento, se persona ante el notario (por s\u00ed o debidamente representado) al efecto de recibir el requerimiento de pago, ha de entenderse que no se perjudica su posici\u00f3n jur\u00eddica ni su derecho a reaccionar en la forma que el ordenamiento determina. Como ya dijera la RDGRN de 17 enero 2013<\/a>, s\u00f3lo si queda acreditado bajo fe del Notario.<\/p>\n

Comentario<\/strong>.\u00a0Es\u00a0doctrina del Tribunal Constitucional que\u00a0las notificaciones y los actos de comunicaci\u00f3n en general deben garantizar que los destinatarios puedan ejercitar su derecho constitucional de defensa (STC 17 marzo 2010, por todas), si bien la salvaguarda de los derechos del destinatario no puede llegar al extremo de paralizar todo procedimiento (judicial o administrativo), especialmente cuando la falta de comunicaci\u00f3n sea imputable al mismo destinatario.<\/p>\n

A la luz de esta doctrina deben interpretarse los preceptos de los Reglamentos Hipotecario y Notarial en materia de notificaciones, que deben hacerse de acuerdo con los preceptos constitucionales y muy particularmente salvaguardando el derecho a la tutela judicial efectiva.<\/p>\n

Lograda dicha garant\u00eda, los preceptos deben interpretarse con la flexibilidad razonable que permita considerar su regularidad, aunque no se ajusten estrictamente a la literalidad de los preceptos, todo ello en vista a las circunstancias concurrentes. Lo contrario podr\u00eda desembocar, por un excesivo apego a la literalidad del precepto, en la paralizaci\u00f3n del procedimiento y el consiguiente perjuicio de intereses tambi\u00e9n dignos de tutela jur\u00eddica.<\/p>\n

As\u00ed sucede con el requerimiento de pago previsto en \u00e9l procedimientos de venta extrajudicial de finca hipotecada (234.1 RH en relaci\u00f3n con 682.2 LECivil), en el que resulta admisible el requerimiento notarial practicado con el interesado en cualquier lugar distinto al domicilio se\u00f1alado para las notificaciones, siempre que bajo fe notarial se garantice que el requerimiento se ha practicado con el destinatario o su representante, previamente identificados, quedando garantizados que el destinatario tiene cabal conocimiento del contenido y la fechada que se practica.<\/p>\n

Conclusi\u00f3n<\/strong>.\u00a0\u00abSi conocido el paradero del destinatario, el Notario lleva a cabo la diligencia\u00a0con consentimiento de aquel y previa su identificaci\u00f3n (art\u00edculo 202 del Reglamento Notarial), o si el propio destinatario, conocedor de la circunstancia, se persona ante el Notario al efecto de recibir el requerimiento, en ninguno de estos supuestos se perjudica la posici\u00f3n jur\u00eddica del destinatario ni su derecho a reaccionar en la forma que el ordenamiento le permite\u00bb (RDGRN 17 enero 2013<\/a>).\u00a0(JAR)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2016-2440 – 9 p\u00e1gs.<\/abbr> – 226 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>53. OBRA NUEVA. ALCANCE TEMPORAL DE LAS NORMAS QUE REGULAN SU INSCRIPCI\u00d3N. CARRETERAS. PRESCRIPCI\u00d3N.
\n<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 19 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Alicante n.\u00ba 3, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de adjudicaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n

Supuesto de hecho:\u00a0<\/strong><\/p>\n

Se plantea la inscripci\u00f3n de una edificaci\u00f3n descrita conforme certificado t\u00e9cnico que acredita una antig\u00fcedad del a\u00f1o 1972. En el Catastro consta con una antig\u00fcedad de 1970, aunque la descripci\u00f3n no coincide con la del t\u00e9cnico. Tambi\u00e9n se incorpora una licencia municipal concedida en el a\u00f1o 1963 al interesado, que es el titular registral y catastral.\u00a0<\/p>\n

Son circunstancias relevantes a tener en cuentas las siguientes: 1) Seg\u00fan certificado municipal que se incorpora, la finca se encuentra en situaci\u00f3n de suelo no urbanizable especial de protecci\u00f3n de infraestructuras, y se da la casualidad que la vigente legislaci\u00f3n de la Comunidad Valenciana establece para este tipo de suelos la imprescriptibilidad de las medidas de reposici\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica. 2) Adem\u00e1s, de\u00a0la documentaci\u00f3n incorporada resulta que la finca linda con la carretera de Oca\u00f1a.<\/p>\n

\u00bfEs inscribible la escritura? No<\/strong>, aunque no por raz\u00f3n de la imprescriptibilidad que actualmente\u00a0establece la legislaci\u00f3n valenciana para este tipo de suelo, sino porque al lindar con carretera se necesita resoluci\u00f3n administrativa acreditativa de que la finca no afecta a servidumbre de uso p\u00fablico general<\/strong>.<\/p>\n

Doctrina DRGN:<\/strong><\/p>\n

1. Sobre la antig\u00fcedad de la vivienda y la imprescriptibilidad<\/strong> reconocida actualmente por la legislaci\u00f3n valenciana: dado que la antig\u00fcedad acreditada de la finca es muy anterior a ley valenciana que establece la imprescriptibilidad, no procede su aplicaci\u00f3n al caso concreto porque supondr\u00eda aplicar retroactivamente una norma a situaciones urban\u00edsticas consolidadas por el transcurso del tiempo, lo que no es posible seg\u00fan consolidada doctrina jurisprudencial.<\/p>\n

2. Sin embargo, el actual art\u00edculo 28.4 del RDL 7\/2015<\/a> por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitaci\u00f3n Urbana dispone que el registrador comprobar\u00e1 que el suelo no tiene car\u00e1cter demanial o est\u00e1 afectado por servidumbre de uso general<\/strong>, que es lo que ocurre en este caso al lindar la finca con la carretera, resultando aplicable la normativa especial de carreteras<\/strong>. Por tanto, esta actuaci\u00f3n de comprobaci\u00f3n impuesta al registrador debe traducirse en una suspensi\u00f3n en tanto no se acredite mediante la correspondiente resoluci\u00f3n administrativa que no se est\u00e1 afectando a servidumbre de uso p\u00fablico general.<\/p>\n

Comentario:\u00a0<\/strong><\/p>\n

1 De los dos requisitos que exige el art\u00edculo 28.4 para que se pueda inscribir una obra nueva por antig\u00fcedad<\/strong>, el primero de ellos es el de acreditar que la edificaci\u00f3n se ha consolidado por haber transcurrido el plazo legalmente previsto para que la Administraci\u00f3n pueda tomar medidas para reponer la legalidad urban\u00edstica.\u00a0<\/p>\n

Respecto de este requisito se\u00f1ala el Centro Directivo lo siguiente: a) es competente el registrador para apreciar el transcurso del plazo aplicable a los efectos de la consolidaci\u00f3n de la obra nueva por antig\u00fcedad<\/strong>. b) Tal apreciaci\u00f3n no comporta una prueba exhaustiva de la prescripci\u00f3n, sino que basta acreditar la antig\u00fcedad de la edificaci\u00f3n<\/strong> (descrita de manera coincidente con el certificado del que resulta dicha antig\u00fcedad) y la inexistencia de anotaci\u00f3n preventiva<\/strong> por incoaci\u00f3n de expediente de disciplina urban\u00edstica. c) Hay que tener en cuenta que a efectos registrales el plazo de prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n urban\u00edstica opera como un plazo de caducidad<\/strong>, como ocurre tambi\u00e9n en el art. 82 LH y 177 RH.\u00a0<\/p>\n

Por tanto, en el caso en cuesti\u00f3n, el registrador s\u00ed que puede apreciar la prescripci\u00f3n producida en fecha muy anterior a la entrada en vigor de la legislaci\u00f3n valenciana.<\/p>\n

2. El segundo requisito<\/strong> es el de la comprobaci\u00f3n de la naturaleza del terreno (su naturaleza demanial o estar afectado por servidumbres de inter\u00e9s general<\/strong>), pues aqu\u00ed no cabe apreciaci\u00f3n\u00a0de prescripci\u00f3n alguna<\/strong>, debiendo suspenderse la inscripci\u00f3n hasta que se presente resoluci\u00f3n administrativa que resuelva sobre las servidumbres de inter\u00e9s general a que puede estar afecto en la actualidad el terreno (RR. 11 junio 2013, 27 febrero 2014 y 29 junio 2015).<\/p>\n

Igual criterio resulta aplicable para la georreferencia de la edificaci\u00f3n<\/strong>, pues a partir de la entrada en vigor de actual art. 202 LH no es posible el acceso registral de las obras nuevas si en el t\u00edtulo individual no consta la identificaci\u00f3n geogr\u00e1fica de su localizaci\u00f3n.<\/p>\n

3. Reitera la DGRN su doctrina sobre la aplicaci\u00f3n temporal de las normas<\/strong> para inscribir una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva, seg\u00fan la que cabe decir lo siguiente:<\/p>\n

a)\u00a0 Los requisitos exigidos por la legislaci\u00f3n vigente en cada momento ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n a los documentos que se autoricen durante su vigencia<\/strong> aunque se refieran a obras nuevas construidas antes de la entrada en vigor de la ley en cuesti\u00f3n:\u00a0 \u00abser\u00e1n de aplicaci\u00f3n a los documentos otorgados durante sus respectivos periodos de vigencia, aunque las correspondientes obras se hayan ejecutado en un momento anterior.<\/p>\n

b) Ahora bien, trat\u00e1ndose de escrituras autorizadas con anterioridad a la entrada en vigor de una determinada norma de protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edsticas, pero presentadas en el Registro de la Propiedad durante su vigencia, debe exigir el registrador su aplicaci\u00f3n<\/strong>, pues el objeto de su calificaci\u00f3n se extiende a los requisitos exigidos para la inscripci\u00f3n\u00bb.\u00a0\u00a0La DGRN dice que \u00abprocede atenerse por analog\u00eda -a falta de norma expl\u00edcita en leyes especiales que disponga otra cosa- al principio que con toda claridad resulta de la disposici\u00f3n transitoria cuarta del C\u00f3digo Civil<\/a>.\u00a0(JAR)<\/p>\n

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<\/a>54. EJECUCI\u00d3N\u00a0 JUDICIAL HIPOTECARIA. CANCELACI\u00d3N DE CARGAS POSTERIORES
\n<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 19 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de C\u00f3rdoba n.\u00ba 2, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de un testimonio de decreto de adjudicaci\u00f3n y mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas.<\/p>\n

Supuesto de hecho:<\/strong><\/p>\n

En ejecuci\u00f3n hipotecaria se reclaman en concepto de intereses remuneratorios la suma de 21,581,67 cuando la garant\u00eda hipotecaria por dicho concepto asciende a la cantidad de 5850 euros. Se da la circunstancia de que constan cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta y anteriores a la expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n de dominio y cargas del art. 688 LECivil.<\/p>\n

Doctrina DGRN<\/strong><\/p>\n

Existiendo titulares de cargas posteriores, el importe de las cantidades consignadas por cada uno de los conceptos objeto de cobertura hipotecaria tiene el car\u00e1cter de l\u00edmite de dicha reclamaci\u00f3n. Por tanto, no se puede repetir contra el bien hipotecado con perjuicio de tercero sino por la cantidad fijada como responsabilidad hipotecaria.<\/p>\n

Como cuesti\u00f3n de tr\u00e1mite se\u00f1ala la DGRN que el recurso siempre se formula contra la calificaci\u00f3n del registrador sustituido, no contra la del sustituto (art. 19 Bis aparado quinto LH)<\/p>\n

Comentario<\/strong><\/p>\n

Distingue la Resoluci\u00f3n seg\u00fan existan o no titulares de cargas posteriores a la hipoteca que se ejecuta.\u00a0<\/p>\n

Existiendo dichos titulares, la suma de garant\u00eda hipotecaria act\u00faa como l\u00edmite para el acreedor, que del precio del remate percibir\u00e1 una cantidad igual a la cifra garantizada con la hipoteca (en este caso 5850 euros) y el sobrante\u00a0debe ponerse a disposici\u00f3n de los titulares de cargas posteriores. Si no hubiera titulares de cagas posteriores, entonces el acreedor puede cobrar la totalidad de su cr\u00e9dito con el precio del remate cuando la finca hipotecada es propiedad del propio deudor.<\/p>\n

Art\u00edculos de referencia: art. 692 LECivil<\/a> y 119<\/a>, 120<\/a> y 123.3\u00ba LH<\/a>.\u00a0(JAR)<\/p>\n

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PDF (BOE-A-2016-2442 – 5 p\u00e1gs.<\/abbr> – 215 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>55. PROPIEDAD HORIZONTAL: SEGREGACI\u00d3N Y PRESCRIPCI\u00d3N DE LA INFRACCI\u00d3N. CL\u00c1USULA ESTATUTARIA Y MODIFICACI\u00d3N DEL T\u00cdTULO CONSTITUTIVO. POSIBILIDAD DE RECURSO ANTES LLAMADO A EFECTOS DOCTRINALES.<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 15 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.\u00ba 3 a inscribir una escritura de segregaci\u00f3n y modificaci\u00f3n de propiedad horizontal.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> Se otorga una escritura de segregaci\u00f3n de un local dentro de una propiedad horizontal sin licencia municipal, aunque se acredita mediante un certificado t\u00e9cnico que el local estaba ya f\u00edsicamente segregado hace m\u00e1s de 8 a\u00f1os. No hay autorizaci\u00f3n de la Comunidad de Propietarios, pero existe una norma en los Estatutos que autoriza la segregaci\u00f3n. Como consecuencia de esta segregaci\u00f3n se modifica el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal y se realizan adem\u00e1s algunas otras modificaciones de dicho t\u00edtulo de la propiedad horizontal, de cuya inscripci\u00f3n se desiste a la vista de la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

El Registrador<\/strong> exige licencia administrativa autorizando la segregaci\u00f3n (no considera posible\u00a0 que opere la figura de la prescripci\u00f3n de la posible infracci\u00f3n cometida); en cuanto a la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal pretendida exige unanimidad de la Junta de Propietarios de la Comunidad para la adopci\u00f3n del acuerdo ya que no considera suficiente la cl\u00e1usula estatutaria autorizando la segregaci\u00f3n.<\/p>\n

El notario autorizante\u00a0<\/strong>recurre y alega que la licencia de segregaci\u00f3n s\u00f3lo es exigible para los complejos inmobiliarios, no para la propiedad horizontal y que en todo caso se presenta un certificado t\u00e9cnico acreditativo de la prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n (8 a\u00f1os en Baleares); en cuanto a la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo por causa de la segregaci\u00f3n de cuya inscripci\u00f3n se ha desistido a la vista del defecto de la nota de calificaci\u00f3n recurre (a los efectos antes llamados doctrinales)\u00a0 argumentando que es suficiente para ello la cl\u00e1usula estatutaria que permite la segregaci\u00f3n sin necesidad de acuerdo un\u00e1nime de la Junta General de Propietarios.<\/p>\n

La DGRN <\/strong>revoca la calificaci\u00f3n: aun cuando reconoce que es exigible la licencia de segregaci\u00f3n tambi\u00e9n en el caso de la propiedad horizontal (excepto en los casos\u00a0 previstos en el art\u00edculo 26.6<\/a> de la Ley del Suelo y 17.6 LPH<\/a>) sin embargo admite que no es necesaria la licencia cuando es posible acreditar la prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n urban\u00edstica mediante un certificado t\u00e9cnico, como en el presente caso.<\/p>\n

En cuanto a los requisitos para la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo como consecuencia de la segregaci\u00f3n declara que no es necesaria la unanimidad, pues basta la doble mayor\u00eda de 3\/5 (de acuerdo con el art\u00edculo 10.3 LPH<\/a>) o bien la existencia previa de una cl\u00e1usula estatutaria que permita la segregaci\u00f3n sin autorizaci\u00f3n de la Comunidad de Propietarios, como en el presente caso ocurre.\u00a0 (AFS)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2016-2467 – 13 p\u00e1gs. – 258 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>56. COMPRAVENTA ENTRE CIUDADANOS ALEMANES. PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO.<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 15 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por la registradora de la propiedad de Denia n.\u00ba 2, por la que acuerda no practicar la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa.<\/p>\n

Se presenta a inscripci\u00f3n una compraventa entre ciudadanos alemanes, representados por el mismo apoderado<\/strong>, en la que el vendedor que, seg\u00fan el Registro, est\u00e1 sujeto al r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial de comunidad, en la escritura ahora calificada manifiesta ser due\u00f1o con car\u00e1cter privativo de la finca sin que se aporte o establezca prueba al respecto. La apoderada manifiesta adem\u00e1s que el comprador se encuentra casado en r\u00e9gimen legal de separaci\u00f3n de bienes con participaci\u00f3n en las ganancias modificado, sin hacer ninguna aclaraci\u00f3n sobre tal modificaci\u00f3n, ni constancia alguna de dato relativo al nombre, apellido o apellidos y domicilio de su c\u00f3nyuge.<\/p>\n

La registradora<\/strong> alega como defecto la \u00abnecesidad de acreditar el contenido del derecho extranjero haciendo constar los fundamentos precisos en que se base el Derecho aplicable en t\u00e9rminos que permitan al Registrador calificar la legalidad del acto y desenvolver su calificaci\u00f3n de conformidad con lo dispuesto en el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria\u201d<\/p>\n

El presente recurso aborda la prueba extrajudicial del Derecho extranjero en relaci\u00f3n al Registro de la Propiedad.<\/strong><\/p>\n

La DGRN<\/strong> sienta con car\u00e1cter general que la prueba del Derecho no se aborda en los instrumentos europeos ni en los Convenios internacionales de los que Espa\u00f1a es parte. La prueba del Derecho extranjero ha sido objeto de nueva regulaci\u00f3n en la Ley 29\/2015, de 30 de julio, de cooperaci\u00f3n jur\u00eddica internacional en materia civil<\/strong> (en vigor desde el 20 de agosto de 2015) (ver resumen)<\/a><\/strong>. El r\u00e9gimen de la prueba del Derecho extranjero por \u00f3rganos jurisdiccionales queda regulado en el art\u00edculo 33 de dicha Ley<\/a>, que no afecta a las reglas espec\u00edficas<\/strong> sobre aplicaci\u00f3n extrajudicial, en particular al art\u00edculo 36 del RH<\/a>.<\/p>\n

Conviene destacar, que los art\u00edculos 34 a 36 de dicha Ley, que establecen el r\u00e9gimen com\u00fan de solicitudes de auxilio internacional<\/strong> para la informaci\u00f3n del derecho extranjero, son aplicables<\/strong> tanto a la aplicaci\u00f3n del Derecho extranjero por autoridades jurisdiccionales, como por notarios y registradores<\/strong>. No obstante, esta ley es de car\u00e1cter general pero subsidiaria a la ley especial, entre las que se encuentra la legislaci\u00f3n hipotecaria (disposici\u00f3n adicional primera, letra f), de la Ley 29\/2015, de 30 de julio), por lo que se deber\u00e1 acudir preferentemente a los medios de acreditaci\u00f3n del derecho extranjero previstos en el art\u00edculo 36 del RH,<\/strong> por lo que sigue siendo aplicable la reiterada doctrina de este Centro Directivo sobre la prueba del Derecho extranjero.<\/p>\n

El Derecho extranjero ha de ser objeto de prueba en el \u00e1mbito notarial y registral (vid., entre otras, las Resoluciones de 17 de enero de 1955, 14 de julio de 1965, 27 de abril de 1999, 1 de marzo de 2005 y 20 de enero de 2011). La aplicaci\u00f3n del Derecho extranjero por autoridad p\u00fablica que desarrolla funciones no jurisdiccionales se sujeta a reglas especiales que se apartan de la soluci\u00f3n general contemplada en el art\u00edculo 281 de la LEC<\/a><\/strong>.<\/p>\n

Una de las consecuencias de este tratamiento especial es que si al registrador no le quedase acreditado de forma adecuada el contenido y vigencia del Derecho extranjero<\/strong> en el que se fundamenta el acto cuya inscripci\u00f3n se solicita, deber\u00e1 suspender<\/strong> \u00e9sta.<\/p>\n

La normativa aplicable a la acreditaci\u00f3n en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer t\u00e9rmino, en el art\u00edculo 36 del RH y que, como se\u00f1ala la RDGRN de 1 de marzo de 2005, resulta tambi\u00e9n extensible a la acreditaci\u00f3n de la validez del acto realizado seg\u00fan la ley que resulte aplicable<\/strong>. Seg\u00fan este precepto los medios de prueba del Derecho extranjero son \u00abla aseveraci\u00f3n o informe de un Notario o C\u00f3nsul espa\u00f1ol o de Diplom\u00e1tico, C\u00f3nsul o funcionario competente del pa\u00eds de la legislaci\u00f3n que sea aplicable\u00bb. El precepto se\u00f1ala adem\u00e1s que \u00abpor los mismos medios podr\u00e1 acreditarse la capacidad civil de los extranjeros que otorguen en territorio espa\u00f1ol documentos inscribibles\u00bb. La enumeraci\u00f3n expuesta no contiene un numerus clausus de medios de prueba<\/strong> ya que el precepto permite que la acreditaci\u00f3n del ordenamiento extranjero podr\u00e1 hacerse \u00abentre otros medios\u00bb, por los enumerados.<\/p>\n

Por otro lado, se mantiene la exigencia contenida en el art\u00edculo 281.2 de la LEC, seg\u00fan la cual no solo es necesario acreditar el contenido del Derecho extranjero sino tambi\u00e9n su vigencia<\/strong> (vid., entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 1989, 7 de septiembre de 1990 y 25 de enero de 1999, y la Resoluci\u00f3n de 20 de enero de 2011). No basta la cita aislada de textos legales extranjeros, sino que, por el contrario, debe probarse el sentido, alcance e interpretaci\u00f3n actuales<\/strong> atribuidos por la jurisprudencia del respectivo pa\u00eds. Asimismo, las autoridades p\u00fablicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. art\u00edculos 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 168.4 del Reglamento Notarial<\/a> y 36.2.\u00ba del Reglamento Hipotecario), pueden realizar bajo su responsabilidad una valoraci\u00f3n<\/strong> respecto de la alegaci\u00f3n de la ley extranjera, aunque no resulte probada por las partes, siempre que posea conocimiento de la misma (vid., entre otras, las Resoluciones de 14 de diciembre de 1981 y 5 de febrero y 1 de marzo de 2005). La indagaci\u00f3n<\/strong> sobre el contenido del ordenamiento extranjero no constituye en absoluto una obligaci\u00f3n del registrador, o del resto de autoridades, sino una mera facultad<\/strong>, que podr\u00e1 ejercerse incluso aunque aquel no sea invocado por las partes. (R 20 de enero 2011).<\/p>\n

La Direcci\u00f3n General ha manifestado (cfr. Resoluci\u00f3n 20 de julio de 2015) que, si el registrador entendiese que del informe emitido por el notario no se dedujera la conclusi\u00f3n<\/strong> pretendida en cuanto al sentido, alcance e interpretaci\u00f3n de las normas extranjeras, deba el registrador al calificar expresar y motivar las concretas razones de su rechazo<\/strong>, sin que sea suficiente una referencia gen\u00e9rica de falta de prueba del Derecho extranjero.<\/p>\n

\"Botafumeiro<\/a>

Botafumeiro de la Catedral de Santiago de Compostela. Por Luis Miguel Bugallo S\u00e1nchez<\/p><\/div>\n

Concluye recordando a notarios y a registradores la conveniencia de ir avanzando en el conocimiento de los derechos de los dem\u00e1s Estados, especialmente si forman parte de la Uni\u00f3n Europea, en aras a facilitar la aplicaci\u00f3n del Derecho extranjero en el \u00e1mbito extrajudicial, acudiendo no solo a los medios previstos en el art\u00edculo 36 del RH, y excepcionalmente a los art\u00edculos de la Ley de Cooperaci\u00f3n Jur\u00eddica Internacional, sino a los medios que proporciona el entorno E-Justicia<\/a>.<\/p>\n

La doctrina general sobre la prueba del derecho extranjero es especialmente relevante en relaci\u00f3n al patrimonio de las personas casadas<\/strong>. La Resoluci\u00f3n de 4 de diciembre de 2015, destac\u00f3 que la titularidad de los bienes inscritos queda afectada por la existencia convencional o legal de un r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial que determina el ejercicio y extensi\u00f3n del Derecho. Por ello, el Registro, con car\u00e1cter general, debe expresar el r\u00e9gimen jur\u00eddico de lo que se adquiere<\/strong>, la regla 9.\u00aa del art\u00edculo 51 del Reglamento Hipotecario<\/a> exige que se haga constar el r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial. La determinaci\u00f3n de la situaci\u00f3n jur\u00eddica objeto de publicidad no var\u00eda por el hecho de resultar aplicable un sistema jur\u00eddico distinto del espa\u00f1ol.\u00a0 En el caso planteado, la escritura calificada carece de la m\u00e1s m\u00ednima aportaci\u00f3n de prueba en relaci\u00f3n al r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial de transmitente y del adquirente y respecto de \u00e9ste de dato alguno de su c\u00f3nyuge, expres\u00e1ndose adem\u00e1s que es un r\u00e9gimen econ\u00f3mico de participaci\u00f3n en las ganancias modificado, sin que se acredite en qu\u00e9 consiste esta modificaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0No se alega ni se prueba por medio alguno el Derecho alem\u00e1n<\/strong>, sobre todo, en lo que aqu\u00ed es especialmente relevante, para la acreditaci\u00f3n de la validez del acto realizado, disposici\u00f3n y adquisici\u00f3n del inmueble<\/strong>, extremo al que resulta tambi\u00e9n exigible (Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 1 de marzo de 2005), por lo que debe ser confirmada \u00edntegramente la calificaci\u00f3n de la registradora.\u00a0(IES)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2016-2468 – 5 p\u00e1gs. – 182 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>57. Registro Mercantil. Inscripci\u00f3n de poder. Discrepancias en cuanto al domicilio del administrador compareciente<\/span>. ^<\/a><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 16 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Burgos a inscribir una escritura de apoderamiento de una sociedad de responsabilidad limitada.<\/p>\n

Hechos:<\/strong> La cuesti\u00f3n que se suscita en esta resoluci\u00f3n es que no coincide el domicilio<\/strong> que de un administrador que confiere poder<\/strong> figura en la comparecencia de la escritura, con el que figura en la inscripci\u00f3n en el registro.<\/p>\n

El registrador considera dicha falta de coincidencia como defecto subsanable<\/strong> \u201cdada la importancia que reviste en la inscripci\u00f3n la constancia del domicilio de los Administradores, a los efectos, entre otros, de lo reflejado en al art. 111 del RRM\u201d. Cita en apoyo de su calificaci\u00f3n los art\u00edculos 6, 11, 38 del RRM y Resoluciones de 6 de abril de 2006, 19 de julio de 2006 y 14 de octubre de 2013.<\/p>\n

El notario recurre. Considera que ninguno de los art\u00edculos y resoluciones citadas por el registrador son aplicables y alega la \u00a0Resoluci\u00f3n de la DGRN de fecha 1 de octubre de 2006 en que se trat\u00f3 de un caso similar.<\/p>\n

Doctrina:<\/strong> La DG revoca<\/strong> la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Pondera la DG la importancia y trascendencia<\/strong> que el domicilio del administrador tiene para las relaciones de la sociedad con los socios y para otras cuestiones vinculadas, pero tambi\u00e9n pondera que no toda inexactitud o discordancia entre el documento presentado a inscripci\u00f3n y el contenido del registro sea causa de suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

Sobre la anterior consideraci\u00f3n y teniendo en cuenta que en la inscripci\u00f3n del poder que se practique para nada hay que hacer constar el domicilio del administrador<\/strong>, considera que el defecto no puede mantenerse.<\/p>\n

Comentario<\/strong>: De la resoluci\u00f3n resulta claramente cuando una discrepancia<\/strong> o duda<\/strong> en cuanto al domicilio del administrador tiene consecuencias registrales. Cuando se trate de una inscripci\u00f3n en la que de lo que se trate sea hacer constar un nombramiento<\/strong> de una persona como miembro de\u00a0 un \u00f3rgano de administraci\u00f3n o con un cargo dentro del mismo, los domicilios que de dicha persona consten en el documento presentado a inscripci\u00f3n no deben dejar duda alguna sobre cu\u00e1l sea el verdadero domicilio de la persona nombrada. Es decir que el domicilio del administrador debe ser el mismo el que figura en la comparecencia que el que figura en el nombramiento<\/strong>. Si ya estaba inscrito ese administrador tampoco tiene importancia una disparidad de domicilios pues se har\u00e1 constar el que resulte del documento presentado. En cambio cuando la inscripci\u00f3n a practicar en el registro no ser\u00e1 relativa a nombramientos, es decir se trate de su cese, o de otros actos o negocios jur\u00eddicos inscribibles, el que no coincida el domicilio del administrador compareciente con el que de dicho administrador figura en el registro carece de toda trascendencia a los efectos de la inscripci\u00f3n pues ser\u00e1 responsabilidad <\/strong>de la sociedad y en\u00a0 su caso del propio compareciente el solicitar de forma expresa, si su domicilio ha cambiado efectivamente, \u00a0\u00a0que dicho cambio se haga constar en la hoja de la sociedad.<\/p>\n

Indiquemos por \u00faltimo que en la escritura se hac\u00eda constar el domicilio del administrador a\u00f1adiendo \u201ca estos efectos\u201d<\/strong> pero entendemos que aunque no se hiciera dicha menci\u00f3n el resultado del recurso hubiera sido el mismo. (JAGV)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2016-2469 \u2013 3 p\u00e1gs. \u2013 167 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>58. SEGREGACI\u00d3N Y AGREGACI\u00d3N DE FINCA HIPOTECADA.<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 16 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Palma de Mallorca n.\u00ba 1, por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de segregaci\u00f3n de finca hipotecada.<\/p>\n

Hechos<\/u><\/strong>: Se formaliza una escritura en que los titulares registrales de dos fincas diferentes, segregan un par de habitaciones de una de ellas, para agregarlas a la otra. La primera de las fincas, de que se segrega una porci\u00f3n, se encuentra hipotecada a favor de una entidad bancaria. Las normas de comunidad del edificio en que se encuentran ambas fincas, autorizan a los titulares para que, por s\u00ed solos, y sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios, puedan llevar a cabo operaciones de segregaci\u00f3n, divisi\u00f3n, agregaci\u00f3n y agrupaci\u00f3n, con la consiguiente redistribuci\u00f3n de cuotas sobre los elementos comunes. El notario advierte en la escritura que la hipoteca que grava la finca originaria se mantiene tanto sobre la porci\u00f3n de finca matriz, como sobre la porci\u00f3n segregada, a menos que el banco acreedor presta su consentimiento a la operaci\u00f3n realizada.<\/p>\n

Registradora:<\/u><\/strong> Califica la escritura anterior negativamente, dado de que mantiene que para\"arbol-nieve\"<\/a> llevar a cabo las operaciones de segregaci\u00f3n y agregaci\u00f3n, era precisa la comparecencia del banco acreedor, prestando su consentimiento a las mismas.<\/p>\n

Notario<\/u><\/strong>: \u00a0Rechaza la calificaci\u00f3n, dado que los dos art\u00edculos que indica, se basan en una misma filosof\u00eda, la existencia de hipoteca no impide la divisi\u00f3n de una finca, ya que la misma no perjudica a terceros, en este caso al acreedor hipotecario, el cual conserva intacto su derecho de hipoteca, por lo que no es precisa su comparecencia. Se apoya, como digo, en los art\u00edculos 405 c.c. \u201cla divisi\u00f3n de cosa com\u00fan no perjudicar\u00e1 a tercero, el cual conservar\u00e1 los derechos de hipoteca que le pertenecieren antes de hacer la partici\u00f3n; y en el art 123 LH \u201csi una finca hipotecada se dividiere en dos o m\u00e1s, no se distribuir\u00e1 entre ellas el cr\u00e9dito hipotecario, sino cuando lo acordaren voluntariamente el acreedor y deudor. No verific\u00e1ndose esta distribuci\u00f3n, el acreedor podr\u00e1 repetir por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se hubiera dividido la primera, o contra todas a la vez\u201d.<\/p>\n

Direcci\u00f3n General<\/u><\/strong>: Admite el recurso del notario, dado que en materia de hipotecas rigen estos principios:<\/p>\n

Primero: el principio de indivisibilidad de la hipoteca que implica, en caso de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n, realizada en la finca originaria, la subsistencia de la hipoteca en su integridad sobre cada una de las fincas resultantes, aun cuando se reduzca la obligaci\u00f3n garantizada (art\u00edculos 1860 del C\u00f3digo Civil y 122 de la Ley Hipotecaria);<\/p>\n

Segundo: es principio b\u00e1sico de nuestro sistema, que la divisi\u00f3n de finca hipotecada no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si bien de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del cr\u00e9dito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecuci\u00f3n de cualquiera de ellas o de todas simult\u00e1neamente (cfr. art\u00edculos 122 y 125 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Tercero: que cuando una parte de ese derecho complejo en que consiste el dominio del piso o local en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, se separa e independiza jur\u00eddicamente, seguir\u00e1n pesando sobre ella los grav\u00e1menes recayentes sobre el derecho en el que se integraba anteriormente \u2013cfr. Resoluci\u00f3n de 27 de diciembre de 2010\u2013, aunque las limitaciones a las facultades dominicales derivadas de ese singular r\u00e9gimen de propiedad se ajustar\u00e1n a su normativa espec\u00edfica.<\/p>\n

La protecci\u00f3n del acreedor hipotecario frente a los actos de riguroso dominio se articula a trav\u00e9s de las normas de extensi\u00f3n objetiva de la hipoteca y su indivisibilidad (arts 109 a 112 y 122 a 125 LH).\u00a0 Por tanto no es preciso el consentimiento del acreedor hipotecario para inscribir la segregaci\u00f3n y agregaci\u00f3n, pues el gravamen hipotecario seguir\u00e1 gravando inalterado la finca (como si no hubieran existido las operaciones realizadas).\u00a0 (JLN)<\/p>\n

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<\/a>59. INMATRICULACI\u00d3N DE BAS\u00cdLICA. APLICABILIDAD DE LA LEY 13\/2015.<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 17 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de Granada n.\u00ba 1, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una bas\u00edlica a favor de una hermandad.\u00a0<\/p>\n

Hechos: <\/strong>\u00a0<\/p>\n

1) En mayo de 2015 <\/strong>se presenta en un Registro territorialmente incompetente<\/em><\/strong> Certificaci\u00f3n Eclesi\u00e1stica<\/em> para la inmatriculaci\u00f3n<\/strong> de una Bas\u00edlica<\/a>\u00a0(ex A\u00ba 206 LH antes de la reforma de la Ley 13\/2015<\/a>, que entr\u00f3 en vigor el 26 de junio de 2015<\/a>).<\/p>\n

2)<\/strong> El mismo d\u00eda<\/strong>, el registrador, que ya hab\u00eda practicado asiento de presentaci\u00f3n, lo cancela<\/strong> (por incompetencia territorial) y lo comunica telef\u00f3nicamente al obispado.<\/p>\n

3) En agosto 2015, <\/strong>se presenta la certificaci\u00f3n al Registro competente.<\/p>\n

B) El registrador competente <\/strong>califica negativamente<\/strong> por entender que la certificaci\u00f3n se presenta despu\u00e9s de entrar en vigor la indicada reforma, que NO admite ya la inmatriculaci\u00f3n<\/strong> por Certificaci\u00f3n Eclesi\u00e1stica<\/em><\/a><\/u>.<\/p>\n

C) El arzobispado recurre<\/strong> alegando, en s\u00edntesis, que en Espa\u00f1a hay \u201cun solo Registro de la Propiedad\u201d, \u00fanico y unitario, y que el t\u00edtulo s\u00ed fue presentado ante una de sus oficinas, cuyo titular procedi\u00f3 irregular e informalmente, lo que impidi\u00f3 que el t\u00edtulo fuera presentado en el Registro competente; pero que la \u201cpresentaci\u00f3n \u201c en s\u00ed, ya se hab\u00eda realizado a efectos del plazo transitorio de la T<\/strong>\u00aa \u00fanica<\/strong> de la Ley 13\/2015<\/a>.<\/p>\n

D) La DGRN desestima <\/strong>el recurso, y confirma la calificaci\u00f3n<\/strong>, se\u00f1alando que en el sistema registral espa\u00f1ol rige el principio de territorialidad<\/em><\/strong> reconocido en el Art 1 LH<\/a> y Art 2 RH<\/a> al se\u00f1alar que \u00ablas expresadas inscripciones o anotaciones se har\u00e1n en el Registro, en cuya circunscripci\u00f3n territorial radiquen los inmuebles\u00bb<\/em>.<\/p>\n

A\u00f1ade que el hecho de que otro registrador no haya seguido el procedimiento en materia de notificaciones de calificaciones \u2013cuyas consecuencias no se pueden determinar en el seno de un recurso contra la calificaci\u00f3n registral- no es \u00f3bice para que la presentaci\u00f3n de la certificaci\u00f3n, en el Registro competente, se haya producido estando ya en vigor la Ley 13\/2015<\/a> y por tanto que la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n por el registrador recurrido sea conforme al ordenamiento. (ACM<\/a>).<\/p>\n

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 <\/p>\n<\/a>

<\/a>60. SUSTITUCI\u00d3N VULGAR Y DERECHO DE ACRECER.<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 17 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valdepe\u00f1as a inscribir de una escritura de adjudicaci\u00f3n de herencia.<\/p>\n

A) Hechos: <\/strong>Un matrimonio y sus dos hijas otorgan sus testamentos el mismo d\u00eda ante el mismo notario. En los de las hijas, ellas se instituyen herederas entre <\/strong>s\u00ed, y en los de los padres<\/strong>\u00a0\u00e9stos\u00a0instituyen por sus \u00fanicos y universales herederos, por partes iguales a sus dos hijas.<\/em><\/p>\n

Las cl\u00e1usulas de SUSTITUCI\u00d3N VULGAR de los padres<\/strong> dicen literalmente:<\/p>\n

a) <\/strong>\u00abSustituye vulgarmente a los herederos nombrados, por sus respectivas estirpes de descendientes, y en defecto de descendientes, ser\u00e1 heredera\/o la esposa\/el esposo del testador\/a y en defecto de esta\/e, Do\u00f1a M. J. I. M., vecina de Valdepe\u00f1as\u00bb<\/em><\/p>\n

b)<\/strong> Fallecen: 1\u00ba <\/strong>una hija (sin descendientes);<\/strong> despu\u00e9s el padre<\/strong>; y finalmente la madre<\/strong>. En la escritura de liquidaci\u00f3n de gananciales y aceptaci\u00f3n de la herencia<\/u><\/em> solo comparece, en calidad de heredera \u00fanica, la otra hija<\/strong>.<\/p>\n

B) La registradora,<\/strong> l\u00f3gicamente, califica negativamente<\/strong> por entender que falta el concurso de la \u201cvecina de Valdepe\u00f1as\u201d (sustituta vulgar), (sin perjuicio de la leg\u00edtima de la hermana sobreviviente), pues el testador NO ha previsto ning\u00fan derecho de acrecer<\/u>, y, al premorir la heredera, y antes que tal derecho de acrecer opera la sustituci\u00f3n: en la herencia de los padres (sin perjuicio leg\u00edtima hermana sobreviviente), al menos la mitad del tercio libre corresponde a la sustituta (la vecina de Valdepe\u00f1as), ya que el art 774 CC<\/a> parte de la regla general de la voluntad del testador<\/strong>, de modo que si \u00e9ste ha ordenado una sustituci\u00f3n vulgar<\/u><\/em> no podr\u00e1 entra<\/u><\/strong>r en juego el derecho de acrecer<\/em><\/strong>.<\/p>\n

C)\u00a0 La hermana <\/strong>heredera recurre<\/strong> alegando que:<\/p>\n

1) Debe prevalecer la voluntad real de los testadores (y de toda la familia) que era solo llamar a un extra\u00f1o a falta de todos ellos;<\/p>\n

2) Y que, aunque no se haya establecido expresamente el derecho de acrecer<\/em><\/strong>, este opera \u201cope legis\u201d <\/em>y hay que entender que no prevalece la sustituci\u00f3n vulgar.<\/p>\n

D) La DGRN estima <\/strong>el recurso, y REVOCA la calificaci\u00f3n<\/strong>, se\u00f1alando que:<\/p>\n

1) <\/strong>Conforme al art 675 CC<\/a>, el criterio b\u00e1sico para la interpretaci\u00f3n<\/strong> de las disposiciones testamentarias es la intenci\u00f3n del testador seg\u00fan el tenor del mismo testamento<\/u>;<\/p>\n

2) <\/strong>Pero tambi\u00e9n pueden aplicarse algunas reglas de interpretaci\u00f3n contractual<\/strong>, como sucede paradigm\u00e1ticamente con el llamado criterio de interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica <\/u><\/em>que consagra el art. 1285 CC<\/a>, e incluso haciendo uso de los llamados medios extr\u00ednsecos<\/u><\/em> o circunstancias exteriores al testamento<\/p>\n

3)<\/strong>\u00a0 Conforme a los arts 982 y 983 CC<\/a> el derecho de acrecer<\/em><\/strong> se basa en la voluntad<\/strong> presunta <\/em><\/strong>del testador (que permite considerar que hay una vocaci\u00f3n solidaria o conjunta<\/em>), por lo que si la Ley se basa en ese criterio, debe tambi\u00e9n indagarse si existe una voluntad, no ya presunta, sino real<\/strong> de los testadores favorable al acrecimiento por premoriencia de una de las llamadas a la herencia. Y a esa conclusi\u00f3n puede llegarse, en este caso concreto<\/u>, con una interpretaci\u00f3n l\u00f3gica, finalista e incluso gramatical.<\/p>\n

este opera \u201cope legis\u201d <\/em>y hay que entender que no prevalece la sustituci\u00f3n vulgar.<\/p>\n

E) COMENTARIO<\/strong>: <\/strong>entiendo que la DGRN ha aplicado esa doctrina por razones de justicia material <\/em><\/strong>en el caso concret\u00edsimo del recurso, ante la pobre formulaci\u00f3n de la sustituci\u00f3n vulgar (a la que a veces los notarios no damos la importancia fundamental que tiene), pero que la registradora, en el \u00e1mbito reducido de la calificaci\u00f3n registral, no pod\u00eda por s\u00ed sola llegar a tal soluci\u00f3n (Quid iuris la vecina de Valdepe\u00f1as\u2026.??) , cuya resoluci\u00f3n hubiera sido m\u00e1s propia de un Juez y los Tribunales, que de una calificaci\u00f3n o de un recurso contra la misma. Lo que parece claro es que la \u2013justa- doctrina sentada por el Centro Directivo, no ser\u00e1 extrapolable con car\u00e1cter general sino solo en el caso concreto planteado u otro an\u00e1logo, en que aparezca muy claramente que tal fue la voluntad del testador. \u00a0<\/strong>(ACM<\/a>).<\/p>\n

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<\/a>61. INSCRIPCI\u00d3N DE DERECHO DE ADQUISICI\u00d3N PREFERENTE.<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 18 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Toledo n.\u00ba 3 a inscribir un derecho de adquisici\u00f3n preferente sobre un inmueble.<\/p>\n

Mediante la escritura objeto de la calificaci\u00f3n se pacta que, en caso de que la sociedad propietaria decida vender una finca la entidad ahora recurrente \u00a0que hab\u00eda detentado la posesi\u00f3n de dicha finca \u201co la mercantil designada por ella\u201d, tendr\u00e1n derecho a ejercitar un derecho de adquisici\u00f3n preferente previo o posterior a la formalizaci\u00f3n de la venta, en iguales t\u00e9rminos que los derechos de tanteo y retracto que tendr\u00eda un arrendatario.<\/p>\n

La registradora suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque no se ha establecido expresamente, en la escritura presentada, el car\u00e1cter real del derecho cuya inscripci\u00f3n se solicita, ni se induce tal car\u00e1cter real de ninguno de los pactos del contrato, sin que tampoco se establezca la duraci\u00f3n del derecho de adquisici\u00f3n preferente ni los plazos para ejercitarlo cuando se venda la finca.<\/p>\n

A\u00f1ade que, estableci\u00e9ndose un derecho de tanteo convencional o an\u00e1logo al mismo, ninguna duda ofrece la admisi\u00f3n en nuestro ordenamiento jur\u00eddico de los derechos de adquisici\u00f3n preferente constituidos por la voluntad de las partes como verdaderos derechos reales innominados, pero siempre que se cumplan los requisitos y se respeten los l\u00edmites institucionales o estructurales propios de los derechos reales.<\/p>\n

La DGRN desestima el recurso y confirma la calificaci\u00f3n registral \u201cpues en la escritura en que se pacta el derecho de adquisici\u00f3n preferente debatido no se expresa que \u00e9ste tenga car\u00e1cter real, tampoco se establece que ser\u00e1 inscribible, ni se determinan las consecuencias en caso de que se incumpla lo estipulado, y no aparece determinado el concreto contenido y extensi\u00f3n de las facultades que integran el derecho cuyo su acceso al Registro se pretende.<\/p>\n

En definitiva, las l\u00f3gicas exigencias de orden estructural que han quedado expuestas en absoluto aparecen cumplidas en la estipulaci\u00f3n cuyo acceso al Registro se niega. (\u2026) No puede compartirse el criterio seg\u00fan el cual un derecho de adquisici\u00f3n preferente con un plazo no determinado contractualmente deba considerarse que tiene una duraci\u00f3n de treinta a\u00f1os, bajo la pretensi\u00f3n de que como plazo de duraci\u00f3n de los contratos de arrendamiento en los que no figura plazo se tomar\u00e1 el de treinta a\u00f1os por analog\u00eda con el usufructo, algo que, por otra parte, resulta contradictorio con el contenido de la escritura calificada, toda vez que al titular del te\u00f3rico derecho de adquisici\u00f3n constituido precisamente se le niega la condici\u00f3n de arrendatario. Tampoco puede pretenderse que el car\u00e1cter real del derecho constituido se derive de la pura circunstancia de que las partes, si no hubieran querido otorgarle tal car\u00e1cter, habr\u00edan fijado una duraci\u00f3n inferior a seis a\u00f1os para que no tuviese acceso al Registro, algo que carece de todo fundamento.\u201d\u00a0(JDR)<\/p>\n

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 <\/p>\n<\/a>

<\/a>62. SUSPENSI\u00d3N DE LA CALIFICACI\u00d3N POR FALTA DE LIQUIDACI\u00d3N DEL IMPUESTO. OFICINA LIQUIDADORA COMPETENTE.<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 18 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Escalona, por la que se suspende la calificaci\u00f3n, por falta de la previa liquidaci\u00f3n del correspondiente impuesto, de una escritura de permuta.<\/p>\n

Hechos:<\/strong>\u00a0 Se otorga una escritura de permuta entre dos sociedades de 4 fincas por un coche. Dicha escritura se liquida con dos modelos 600 en la propia oficina liquidadora anexa al Registro, en Castilla La Mancha. Al parecer, en uno de los modelos se liquida la adquisici\u00f3n de las parcelas y en el otro la del veh\u00edculo, pero declarando este \u00faltimo como acto no Sujeto. Posteriormente, ante la negativa del registrador a calificar, se liquida la transmisi\u00f3n del veh\u00edculo en otra oficina de la Junta de Castilla La Mancha con un modelo 620, si bien aparece en el impreso como sujeto pasivo el administrador de la sociedad adquirente como persona f\u00edsica y no la propia sociedad.<\/p>\n

El registrador<\/strong> suspende la inscripci\u00f3n pues considera que con los dos primeros modelos no se ha acreditado la liquidaci\u00f3n del impuesto correspondiente al veh\u00edculo, tanto porque no se ha liquidado correctamente un modelo 600 (el que aparece como no sujeto) como porque la oficina liquidadora anexa al Registro es incompetente para liquidar transmisiones de veh\u00edculos. Respecto del modelo 620 posteriormente presentado considera tambi\u00e9n que es incorrecto porque el sujeto pasivo es la sociedad, no su representante.<\/p>\n

El interesado<\/strong> recurre y alega que s\u00ed se ha liquidado correctamente y se queja de la actuaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

La DGRN<\/strong> revoca la calificaci\u00f3n. Se\u00f1ala en primer lugar que, conforme el art\u00edculo 254 LH<\/a>, el registrador debe de comprobar la liquidaci\u00f3n fiscal de todos los actos contenidos en el documento sujeto a inscripci\u00f3n. Sin embargo, al ser la inscripci\u00f3n solicitada\u00a0 parcial (de las fincas de una de las dos partes permutantes) es cuestionable que haya que exigir la liquidaci\u00f3n de las dos transmisiones, pues al adquirente de las fincas no se le puede obligar a liquidar el impuesto correspondiente al veh\u00edculo, ya que se trata de otro sujeto pasivo diferente, al igual que ocurre, por ejemplo, en las herencias con varios herederos.\u00a0<\/p>\n

En todo caso, y en contra de lo afirmado por el registrador, lo cierto es que la primera liquidaci\u00f3n de los dos modelos 600 presentada en la oficina liquidadora anexa al Registro se ha realizado\u00a0 en una oficina competente (aunque no sea la exactamente competente) integrada dentro de las oficinas liquidadoras de la Comunidad de Castilla La Mancha, que es tambi\u00e9n la Comunidad competente. Y en cuanto al impreso 620 rechazado por el registrador lo cierto es el error en el sujeto pasivo no altera el contrato de transmisi\u00f3n y que el pago del impuesto lo puede\u00a0 realizar un tercero conforme al art\u00edculo 33 del Real Decreto 939\/2005<\/a>, de 29 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudaci\u00f3n.<\/p>\n

COMENTARIO.-<\/strong>\u00a0 Del presente supuesto creo que pueden extraerse las siguientes conclusiones:<\/p>\n

.-Habiendo varios actos liquidables (herencias, disoluciones de comunidades, varias compraventas\u2026), s\u00f3lo se puede exigir, con car\u00e1cter previo a la inscripci\u00f3n, la liquidaci\u00f3n de los hechos imponibles correspondientes al sujeto pasivo que pretende inscribir su derecho en el Registro, pero no la de los restantes sujetos pasivos que no inscriben.<\/p>\n

.- Las oficinas registrales con encomienda de gesti\u00f3n son competentes a estos efectos para la presentaci\u00f3n a liquidaci\u00f3n de impuestos relativos a transmisi\u00f3n de bienes muebles, siempre que lo sea la Comunidad Aut\u00f3noma en cuya estructura se integran jer\u00e1rquicamente, y ello aunque internamente no tengan atribuida la competencia de liquidaci\u00f3n del modelo presentado (por ejemplo de veh\u00edculos). (AFS)<\/p>\n

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<\/a>63. Registro Mercantil. Inscripci\u00f3n cambio domicilio. Discrepancias en cuanto al domicilio del administrador compareciente.<\/span>\u00a0^<\/a><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 19 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Burgos a inscribir una escritura de traslado del domicilio de una sociedad de responsabilidad limitada.<\/p>\n

Su contendido es id\u00e9ntico<\/strong> al de la resoluci\u00f3n resumida bajo el n\u00famero 57 con la \u00fanica diferencia de que en lugar de un apoderamiento en esta se trataba de un cambio de domicilio. (JAGV)<\/p>\n

PDF (BOE-A-2016-2475 \u2013 3 p\u00e1gs. \u2013 167 KB)<\/a> Otros formatos<\/a><\/p>\n

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<\/a>64. EJECUCI\u00d3N DE HIPOTECA. CANCELACI\u00d3N DE HIPOTECA POSTERIOR EXISTIENDO NOTA DE EXPEDICI\u00d3N DE CERTIFICACI\u00d3N DE CARGAS.<\/span><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 19 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Ledesma, por la que se suspende la cancelaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n de hipoteca.<\/p>\n

Se debate en este recurso la cancelaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n de hipoteca al margen de la cual consta la nota marginal de haberse expedido certificaci\u00f3n en procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria prevista en el art\u00edculo 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en virtud de un mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas dictado como consecuencia de la adjudicaci\u00f3n de la finca en otro procedimiento judicial de ejecuci\u00f3n directa contra el bien hipotecado fundado en una hipoteca de rango preferente a la que se pretende cancelar.<\/p>\n

La registradora suspende la cancelaci\u00f3n solicitada \u201cpor no ser \u00e9ste el t\u00edtulo h\u00e1bil para practicar dicha cancelaci\u00f3n\u201d conforme al art\u00edculo 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)<\/p>\n

La DGRN estima el recurso y revoca su calificaci\u00f3n diciendo que \u201cEl art\u00edculo 134.1 de la Ley Hipotecaria, por otra parte, establece que \u00abel testimonio del decreto de adjudicaci\u00f3n y el mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas determinar\u00e1n (\u2026) la cancelaci\u00f3n de la hipoteca que motiv\u00f3 la ejecuci\u00f3n, as\u00ed como la de todas las cargas, grav\u00e1menes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepci\u00f3n, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n de cargas en el correspondiente procedimiento\u00bb. El art\u00edculo\u00a0692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil habla tambi\u00e9n del \u00abmandamiento que se expida para la cancelaci\u00f3n de la hipoteca que garantizaba el cr\u00e9dito del ejecutante y, en su caso, de las inscripciones y anotaciones posteriores\u00bb. Por lo tanto, todas aquellas cargas que no tengan rango preferente a la hipoteca que ha dado lugar a la ejecuci\u00f3n han de ser objeto de cancelaci\u00f3n. \u00danicamente pueden subsistir aquellas cargas que sean preferentes a la hipoteca que fundamenta la ejecuci\u00f3n y las inscripciones contempladas como excepci\u00f3n en el p\u00e1rrafo segundo del mismo art\u00edculo 134 de la Ley Hipotecaria (\u00abtan s\u00f3lo subsistir\u00e1n las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripci\u00f3n de la hipoteca resulte que \u00e9sta se extiende por ley o por pacto a las nuevas edificaciones\u00bb), o en general, como se\u00f1ala la doctrina, las inscripciones que publiquen cualidades o derechos a favor de la finca subastada o hagan referencia a sus caracter\u00edsticas f\u00edsicas, siempre que no impliquen restricciones o limitaciones de las facultades del dominio. \u201c\u00a0(JDR)<\/p>\n

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 <\/p>\n<\/a>

<\/a>65.\u00a0Constancia registral de publicaci\u00f3n de edicto. C\u00f3digo seguro de verificaci\u00f3n<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 25 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad de Oropesa del Mar n\u00ba 1, por la que se suspende la constancia registral de la publicaci\u00f3n de un edicto ordenado en documento presentado en soporte en papel con c\u00f3digo seguro de verificaci\u00f3n en el caso de inmatriculaci\u00f3n de una finca.<\/p>\n

Id\u00e9ntica a la 46 y a la de 13 de enero de 2016<\/a><\/p>\n

PDF (BOE-A-2016-2964 – 6 p\u00e1gs.<\/abbr> – 188 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n<\/a>

<\/a>66. VENTA EXTRAJUDICIAL. SOBRANTE. MODIFICACI\u00d3N SUBASTA EXISTIENDO CARGAS INTERMEDIAS<\/span><\/strong><\/h6>\n

Resoluci\u00f3n de 29 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad interino de Chiclana de la Frontera n\u00ba 1, por la que suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa de finca subastada.<\/p>\n

Supuesto:<\/strong> Se plantea si es inscribible una escritura p\u00fablica de compraventa derivada de la venta extrajudicial de una finca provocada por el ejercicio de un acreedor hipotecario de su derecho de realizaci\u00f3n de hipoteca cuando, a juicio del registrador, la liquidaci\u00f3n del importe obtenido no est\u00e1 adecuadamente realizada. <\/strong><\/p>\n

Adem\u00e1s el registrador entiende que no es posible la cancelaci\u00f3n de las anotaciones de embargo intermedias que existen entre la inscripci\u00f3n de la hipoteca y la inscripci\u00f3n de su modificaci\u00f3n por alteraci\u00f3n del tipo pactado para subasta.<\/strong><\/p>\n

La DGRN<\/strong> confirma el primer defecto y estima el recurso en cuanto al segundo.<\/p>\n

    \n
  1. En cuanto al primer defecto,<\/strong> el registrador reprocha que se hayan computado conjuntamente dos partidas (comisiones y costas y gastos), que se encuentran garantizadas separadamente. La DG confirma el defecto por cuanto, como resulta de los arts 692 LEC y 132.3.\u00ba LH<\/a>, la liquidaci\u00f3n de cada partida objeto de garant\u00eda debe ser realizada de forma separada.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

    En cuanto a la competencia del registrador para cuestionar la liquidaci\u00f3n realizada<\/strong>, competencia que el escrito de recurso pone en cuesti\u00f3n, la DG ha reiterado que el registrador no s\u00f3lo puede sino que debe comprobar la existencia de sobrante<\/strong>, asegur\u00e1ndose de que la cantidad que ha de entregarse al acreedor por cada uno de los conceptos, principal, intereses y costas no exceda del l\u00edmite de la respectiva cobertura hipotecaria en detrimento de los acreedores posteriores y del due\u00f1o de la finca. El art. 132.3.\u00ba y 4.\u00ba LH<\/a> reconoce la competencia del registrador de la Propiedad para calificar dichos aspectos.<\/p>\n

    Junto a lo anterior, y como afirmara la R. 30 de agosto de 2013, de la regulaci\u00f3n normativa resulta con toda claridad cu\u00e1les son los conceptos que cabe incluir en la partida reservada para costas y gastos cuando la hipoteca se realiza por v\u00eda extrajudicial. <\/strong>Expresamente lo recoge el art. 236-k).3 RH<\/a>: \u00abEl Notario practicar\u00e1 la liquidaci\u00f3n de gastos considerando exclusivamente los honorarios de su actuaci\u00f3n y los derivados de los distintos tr\u00e1mites seguidos\u00bb. La claridad del precepto no deja lugar a dudas: s\u00f3lo son imputables a dicha partida los gastos devengados por honorarios del actuante y de aquellos derivados de sus actuaciones <\/strong>(publicaci\u00f3n de edictos, gastos de correo,\u2026). Cualesquiera otros quedan fuera de la cobertura hipotecaria y por tanto no pueden detraerse del importe del remate o adjudicaci\u00f3n fuera de los casos en que hayan recibido una cobertura espec\u00edfica e independiente, lo que no ocurre en el supuesto que da lugar a la presente.<\/p>\n

      \n
    1. En cuanto a la segunda cuesti\u00f3n planteada, hace referencia a las consecuencias que puedan tener la modificaci\u00f3n posterior del valor de tasaci\u00f3n de la finca hipotecada cuando seg\u00fan el Registro existen derechos reales o cargas intermedias, cuesti\u00f3n <\/strong>de gran trascendencia. Siendo la inscripci\u00f3n de la hipoteca uno de los pilares b\u00e1sicos de la ejecuci\u00f3n hipotecaria (cfr. art.130 LH<\/a>), la fijaci\u00f3n de la tasaci\u00f3n constituye un elemento esencial sobre el que gira la licitaci\u00f3n, confiriendo distintos derechos al postor, al ejecutado y al ejecutante<\/strong> en funci\u00f3n del porcentaje que la postura obtenida en la puja represente respecto del valor, en los t\u00e9rminos recogidos por los arts 670 y 671 LEC, siendo determinante dicho precio para la evaluaci\u00f3n acerca de si el valor de lo adjudicado ha sido igual o inferior al importe total del cr\u00e9dito del actor<\/strong> y de la existencia y eventual destino del sobrante<\/strong>, extremos \u00e9stos expresamente calificables por el registrador al amparo de lo dispuesto en el art.132.4.\u00ba LH<\/a>.<\/li>\n<\/ol>\n

      De aqu\u00ed que quepa plantearse, como hace el registrador, si la modificacio\u0301n del valor de la finca hipotecada llevado a cabo con posterioridad a su constitucio\u0301n puede perjudicar a los titulares de cargas intermedias, <\/strong>especialmente cuando como en el caso del expediente, la modificacio\u0301n es a la baja, disminuyendo as\u00ed las expectativas de existencia de sobrante con el que resarcirse <\/strong>(cfr. art.670.4 LEC en relacio\u0301n al art.129.2.h LH<\/a>).<\/p>\n

      El registrador de la Propiedad en ejercicio de su funcio\u0301n calificadora no debe en ningu\u0301n caso inscribir un derecho cuyo rango sea ambiguo o impreciso<\/strong>. No <\/strong>puede afirmarse que la modificacio\u0301n de la tasacio\u0301n incida sobre el rango hipotecario,<\/strong> porque la tasacio\u0301n y el domicilio son requisitos de cara\u0301cter procesal esenciales para poder acudir al procedimiento de ejecucio\u0301n directo hipotecario y a la venta extrajudicial (cfr. arts 682 LEC y 129 LH<\/a>), mientras que el rango opera respecto del derecho real de hipoteca y la configuracio\u0301n del pre\u0301stamo o cre\u0301dito al que sirve de garanti\u0301a y contribuye a su determinacio\u0301n. (arts 12 LH<\/a> y 4 Ley 2\/1994, de 30 de marzo), como se infiere de que su omisi\u00f3n no impide que el acreedor pueda acudir al procedimiento de ejecuci\u00f3n ordinaria, con el rango que le corresponde por la inscripci\u00f3n de la hipoteca, y en el seno del mismo llevar a cabo la tasaci\u00f3n de la finca.<\/p>\n

      Si,<\/strong> pese a la existencia de cargas o derechos intermedios, el registrador considera que no se precisa del consentimiento de los titulares de dichos derechos o que dicha novaci\u00f3n no supone p\u00e9rdida de rango de la hipoteca, e inscribe<\/strong>, dicha inscripci\u00f3n as\u00ed practicada se encuentra protegida por la presunci\u00f3n de existencia y titularidad en la forma establecida en el asiento respectivo (art. 38 LH<\/a>) y bajo la salvaguardia de los tribunales (art. 1-3 LH<\/a>).<\/p>\n

      Ver opini\u00f3n de \u00c1ngel Carrasco<\/a>.<\/p>\n

      \n

      PDF (BOE-A-2016-2965 – 8 p\u00e1gs.<\/abbr> – 210 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

       <\/p>\n<\/div>\n<\/a>

      <\/a>67. TRANSMISI\u00d3N DE BIENES EN PAGO DE CUOTA DE LIQUIDACI\u00d3N DE SOCIEDAD<\/span><\/strong><\/h6>\n

      Resoluci\u00f3n de 29 de febrero de 2016, de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificaci\u00f3n extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n\u00ba 17, por la que se deniega la inscripci\u00f3n de una escritura p\u00fablica de transmisi\u00f3n de bienes en pago de cuota de liquidaci\u00f3n de sociedad mercantil.<\/p>\n

      Supuesto:<\/strong> Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura \u201cde transmisi\u00f3n de bienes \u2013a uno de los dos socios- en pago parcial de cuota de liquidaci\u00f3n de sociedad mercantil\u201d. Se pacta que la transmisi\u00f3n es definitiva pero que si no llega a aprobarse el balance final de liquidaci\u00f3n de la sociedad el t\u00edtulo de adjudicaci\u00f3n en pago de cuota de liquidaci\u00f3n se modificar\u00e1 y convertir\u00e1 en compraventa.<\/p>\n

      El registrador<\/strong> rechaza la inscripci\u00f3n porque a su juicio se est\u00e1 llevando a cabo la liquidaci\u00f3n de la sociedad sin que conste el consentimiento del otro socio, ni la aprobaci\u00f3n del balance final y sin que la escritura haya sido previamente inscrita en el Registro Mercantil. Adem\u00e1s el pago de la cuota de liquidaci\u00f3n debe hacerse en dinero salvo previsi\u00f3n estatutaria o consentimiento un\u00e1nime de los socios y el negocio llevado a cabo precisa en cualquier caso el consentimiento de la sociedad.<\/p>\n

      Los recurrentes<\/strong> afirman que la calificaci\u00f3n parte de un error de conceptualizaci\u00f3n del negocio llevado a cabo, pues la escritura presentada no contiene la formalizaci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n del haber social sino un acto de transmisi\u00f3n en tr\u00e1mite de liquidaci\u00f3n, transmisi\u00f3n que se hace en compensaci\u00f3n del futuro cr\u00e9dito de liquidaci\u00f3n o, caso de que el balance final no llegue a aprobarse, en concepto de compraventa.<\/p>\n

      La DGRN,<\/strong> tras reiterar su doctrina sobre la motivaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n<\/strong>, que puede ser escueta<\/strong> si expresa \u2013como en el presente caso- suficientemente la raz\u00f3n que justifica la negativa <\/strong>a practicar la inscripci\u00f3n, de modo que el interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, se\u00f1ala, en cuanto a la cuesti\u00f3n de fondo:<\/p>\n

        \n
      1. Que la sociedad est\u00e1 en situaci\u00f3n de liquidaci\u00f3n,<\/strong> situaci\u00f3n que (R. 29 de octubre de\u00a01998), tiene como objetivo<\/strong> \u00abla determinaci\u00f3n de la existencia o inexistencia de un remanente de bienes repartible entre los socios para, previa satisfacci\u00f3n de los acreedores sociales en su caso, proceder a su reparto y a la cancelaci\u00f3n de los asientos registrales de la sociedad, lo que hace imprescindible la formulaci\u00f3n de un balance final que refleje fielmente el estado patrimonial de la sociedad una vez realizadas las operaciones liquidatorias que aquella determinaci\u00f3n comporta\u00bb.<\/li>\n
      2. Que la figura central<\/strong> a la que la Ley llama en este periodo a desarrollar la actividad social y llevar a cabo el especial destino de la sociedad, es la figura del liquidador<\/strong> (R. 3 de marzo de 2012<\/a>).<\/li>\n
      3. Que para llevar a cabo esta tarea la Ley de Sociedades de Capital impone al liquidador designado un conjunto de facultades y deberes<\/strong> conducentes todos ellos al m\u00e1s exacto cumplimiento de las previsiones legales (arts 375 y ss LSC)<\/li>\n
      4. Que (R. 22 de mayo de 2001), el r\u00e9gimen establecido legalmente presenta \u00abun marcado car\u00e1cter imperativo\u00bb,<\/strong> derivado de la especial situaci\u00f3n en que se encuentra la sociedad, de la finalidad que ha de presidir la realizaci\u00f3n de las operaciones liquidatorias y de la protecci\u00f3n contemplada a los derechos de los socios y terceros.<\/li>\n
      5. Que, por tanto, el recurso no puede prosperar. No cabe la posibilidad de que el liquidador transmita a uno de los socios, total o parcialmente, directa o indirectamente, el activo resultante de la liquidaci\u00f3n con anterioridad a la aprobaci\u00f3n del balance final de liquidaci\u00f3n y hasta que haya transcurrido el plazo previsto en el art\u00edculo 390 de la Ley.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

        La situaci\u00f3n anterior no queda salvada con la sujeci\u00f3n del negocio jur\u00eddico a la condici\u00f3n <\/strong>de que el balance final sea aprobado por la junta de socios o por el juez en su defecto, porque implica poner en condici\u00f3n lo que constituye un requisito legal. La aprobaci\u00f3n del balance de liquidaci\u00f3n constituye una \u00abconditio iuris\u00bb<\/strong> del nacimiento de la causa que justifica el desplazamiento patrimonial por lo que este no puede condicionarse a su posterior existencia. (JCC)<\/p>\n

        \n

        PDF (BOE-A-2016-2966 – 9 p\u00e1gs.<\/abbr> – 214 KB<\/abbr>)<\/a>\u00a0 \u00a0Otros formatos<\/a><\/p>\n

         <\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

        CUADRO NORMAS<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0NORMAS 2002-2016<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0NORMAS + DESTACADAS<\/a><\/strong><\/h3>\n

        RESOLUCIONES POR MESES<\/a><\/strong>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0TITULARES DE RESOLUCIONES<\/a>\u00a0<\/strong><\/h3>\n

        \u00a0POR VOCES PROPIEDAD<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0POR VOCES MERCANTIL<\/a>\u00a0<\/strong><\/h3>\n

        INFORME MENSUAL<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0FISCAL<\/a><\/strong><\/h3>\n

        TRATADOS<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0CASOS PR\u00c1CTICOS<\/a>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0P\u00c1GINA PRINCIPAL<\/a><\/strong><\/h3>\n

        RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO<\/a><\/h2>\n
        \"Ochagav\u00eda<\/a>

        Ochagav\u00eda (Navarra). Por Cherubino<\/p><\/div>\n

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        \u00a0<\/p>\n

        RDGRN 56\/2016: Compraventa entre alemanes casados.<\/p>\n

        <\/p>\n

        \"\"<\/CENTER><\/p>\n

        La DGRN analiza la prueba del derecho extranjero cara al Registro tras la Ley de Cooperaci\u00f3n Jur\u00eddica Internacional. Resume Inmaculada Espi\u00f1eira.<\/p>\n

        <\/p>\n

        Seguir leyendo\u2026<\/h2>\n

        <\/strong><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":18917,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[188],"tags":[4625,4626,1696,919],"class_list":{"0":"post-18874","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-por-meses","8":"tag-domicilio-administrador","9":"tag-dudas","10":"tag-joseangelgarciavaldecasas","11":"tag-resoluciones-dgrn"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18874","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/10"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=18874"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18874\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":82178,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18874\/revisions\/82178"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media\/18917"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=18874"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=18874"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=18874"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}