{"id":18879,"date":"2016-03-09T12:27:06","date_gmt":"2016-03-09T11:27:06","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=18879"},"modified":"2016-03-10T12:36:47","modified_gmt":"2016-03-10T11:36:47","slug":"a-los-efectos-de-los-derechos-de-tanteo-y-retracto","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/notificacion\/a-los-efectos-de-los-derechos-de-tanteo-y-retracto\/","title":{"rendered":"A los efectos de los derechos de tanteo y retracto"},"content":{"rendered":"

NOTIFICACI\u00d3N<\/strong><\/h1>\n

A los efectos de los derechos de tanteo y retracto<\/a><\/strong><\/p>\n

Bajo el imperio de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 31 de diciembre de 1.946, para poder inscribir en el Registro una escritura de venta de un piso era necesaria o la declaraci\u00f3n del vendedor de no estar arrendado o bien la previa notificaci\u00f3n al inquilino, puesto que tal exigencia determina el momento de iniciaci\u00f3n del c\u00f3mputo del plazo para ejercitar el derecho de retracto; porque si bien, conforme al art\u00edculo 64, los plazos se contar\u00e1n desde que fuese inscrita la venta, seguidamente se ordena que no se podr\u00e1n computar hasta que fuere notificada.<\/p>\n

4 diciembre 1957<\/p>\n

A los efectos de los derechos de tanteo y retracto<\/strong>.- El acta notarial por la que el inquilino hace constar que conoce el prop\u00f3sito de vender del arrendador, as\u00ed como el precio y condiciones, y renuncia a los derechos de tanteo y retracto, puede suplir la notificaci\u00f3n necesaria para el tanteo. Pero para la inscripci\u00f3n de la venta perfeccionada se requiere otra notificaci\u00f3n al inquilino, a fin de que, si lo estima oportuno, pueda ejercitar en el plazo de quince d\u00edas su derecho de retracto, ya que este derecho es posterior al hecho que le sirve de base, por lo que ineficaz la renuncia anticipada.<\/p>\n

17 enero y 6 febrero 1958<\/p>\n

A los efectos de los derechos de tanteo y retracto<\/strong>.- Es procedente la notificaci\u00f3n al inquilino de una finca arrendada cuando despu\u00e9s de haberse inscrito la transmisi\u00f3n de un 85 por 100 llevada a cabo por t\u00edtulo de cesi\u00f3n a cambio de alimentos, se pretende despu\u00e9s inscribir la transmisi\u00f3n del 15 por 100 restante que se realiz\u00f3 en el mismo documento por adjudicaci\u00f3n en pago de deuda, pues aunque las normas del Reglamento Hipotecario permitan el mecanismo de estas inscripciones separadas en el tiempo, en la realidad no hubo tal distanciamiento en el tiempo de las adquisiciones, con lo cual no puede admitirse la tesis del recurrente de que al solicitarse la inscripci\u00f3n del 15 por 100 pendiente hab\u00eda una comunidad entre transmitente y adquirentes que originaba un derecho de retracto entre comuneros que hubiera sido preferente al del inquilino.<\/p>\n

22 abril 1991<\/p>\n

A efectos de los derechos de tanteo y retracto<\/strong>.- 1) No puede rechazarse una notificaci\u00f3n por considerar que falta la constancia de su contenido si el requerimiento que se hizo al Notario interesaba de \u00e9l que hiciera la notificaci\u00f3n a trav\u00e9s de la remisi\u00f3n de copia simple parcial de las adjudicaciones realizadas, pues no se puede cuestionar que al atenderlo no se incluyera la parte de la escritura que permitiera a cada interesado tener conocimiento de la transmisi\u00f3n de la finca concreta de la que era arrendatario. 2) En cuanto al defecto de no expresarse la valoraci\u00f3n individual de cada una de dichas fincas, tambi\u00e9n debe rechazarse, pues constando en el t\u00edtulo el valor asignado al edificio en su conjunto y respecto de cada finca la cuota de participaci\u00f3n en el valor total del inmueble que se le asigna, el hallar el valor que se atribuye a cada una de \u00e9stas ser\u00e1 el fruto de una sencilla operaci\u00f3n aritm\u00e9tica. 3) En cuanto al desconocimiento del lugar donde se hicieron las notificaciones, aparte de que una presunci\u00f3n l\u00f3gica conduce a entender que lo han sido en las propias fincas arrendadas, resulta intrascendente si se han hecho. 4) En cambio, la cuesti\u00f3n de si se han practicado, s\u00ed se confirma, pues de las diligencias extendidas a continuaci\u00f3n de la escritura resulta que el Notario procedi\u00f3 a imponer como certificadas con acuse de recibo las cartas a que se refiere, pero seg\u00fan una relaci\u00f3n que no se incluye; si en las sucesivas diligencias consta la recepci\u00f3n de los diversos acuses de recibo identificados con un n\u00famero, as\u00ed como la devoluci\u00f3n de las cartas sin entregar identificadas de igual forma, para culminar con otras diligencias donde consta la constituci\u00f3n del propio Notario en diversas fincas del edificio para practicar personalmente otras tantas notificaciones con diverso resultado, no existen elementos que permitan apreciar que estas \u00faltimas se corresponden con aquellas en que la utilizaci\u00f3n de la v\u00eda postal no fructific\u00f3, por lo que es preciso que de alguno forma quede constancia de que por uno u otro procedimiento se practicaron todas las notificaciones interesadas en el requerimiento, o lo que es lo mismo, que se notific\u00f3 a todos los arrendatarios.<\/p>\n

7 octubre 2002<\/p>\n

A efectos de los derechos de tanteo y retracto<\/strong>.- l. Mediante escritura de compraventa siete sociedades mercantiles venden a otra una vivienda unifamiliar de un conjunto que se dividi\u00f3 horizontalmente en su d\u00eda. En la misma se afirma que, seg\u00fan afirman los comparecientes se encuentra arrendada a una determinada persona f\u00edsica. Se acompa\u00f1an al t\u00edtulo de venta dos actas notariales sucesivas de notificaci\u00f3n al arrendatario: una con personaci\u00f3n del Notario competente en el inmueble objeto de la venta donde por dos veces, en sendos d\u00edas distintos se afirma que llam\u00f3 a la puerta sin que le contestara persona alguna, ni se le abriera la puerta y no encontrando conserje, vecino ni persona alguna con quien entender la diligencia se daba por concluida el acta. La otra se efectu\u00f3 por el conducto de correo certificado con acuse de recibo acredit\u00e1ndose su env\u00edo por tal medio y su devoluci\u00f3n a los pocos d\u00edas sin haberse recibido. El Registrador suspende la inscripci\u00f3n de la compraventa por no haber recibido el inquilino la notificaci\u00f3n prevenida en el art\u00edculo 25 de la Ley de Arrendamientos urbanos.<\/p>\n

2. En efecto, si hubiera llegado a conocimiento del arrendatario la venta efectuada o sus condiciones, debidamente acreditado en el acta la inscripci\u00f3n se hubiera efectuado si mas problema pues es la \u00fanica objeci\u00f3n que hace el Registrador. Sin embargo es los cierto que ninguna ley exige que material e indubitadamente tengan que llegar al conocimiento del destinatario las notificaciones que se le puedan efectuar dada la multiplicidad de vicisitudes que pueden suceder en el mundo de los hechos por las que la llegada a su destino puede verse frustrada (ausencia del domicilio en un momento concreto, imposibilidad f\u00edsica de atender el requerimiento en el momento en que \u00e9ste se efect\u00faa, inexistencia de vecinos o persona alguna que sea hallada en aquel momento o cualquier otra de esta \u00edndole) Por ello el art\u00edculo 25 de la Ley de Arrendamientos urbanos en su p\u00e1rrafo 5\u00b0 solamente exige para la inscripci\u00f3n de t\u00edtulos de venta de viviendas arrendadas que se justifique que han tenido lugar las notificaciones con los requisitos en ellas exigidos, donde el Registrador debe y no s\u00f3lo puede extremar su calificaci\u00f3n al examinar las mismas y sus tr\u00e1mites. Y si \u00e9stas, como es ahora el caso han sido practicadas con arreglo a las leyes y reiteradas dos veces, no puede obstaculizarse el tr\u00e1fico jur\u00eddico con el rigor de certezas que deben ser alegadas por los interesados en la instancia correspondiente si pretenden hacer valer sus derechos.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso.<\/p>\n

17 marzo 2005<\/p>\n

<\/a>A los efectos de los derechos de tanteo y retracto<\/strong>.- En esta Resoluci\u00f3n se abordan diversos problemas derivados de la ejecuci\u00f3n de un embargo. Aqu\u00ed se examina uno de ellos. Los restantes pueden verse en los apartados \u201cANOTACION DE EMBARGO. Adjudicaci\u00f3n de la finca embargada; Ejecuci\u00f3n y notificaciones; Ineficacia de la que ha caducado\u201d.<\/p>\n

3. La segunda de las cuestiones planteadas en relaci\u00f3n con la inscripci\u00f3n a favor del adjudicatario surge a prop\u00f3sito del posible derecho de adquisici\u00f3n preferente que a los arrendatarios reconoc\u00eda la legislaci\u00f3n especial de arrendamientos r\u00fasticos. La procedencia de ese derecho, a\u00fan en el caso de transmisiones forzosas, resulta de los art\u00edculos 86, 89 y 92 de la Ley de 31 de diciembre de 1980, pero que a efectos registrales sean aplicables en tales casos las cautelas que en garant\u00eda del derecho de los arrendatarios se conten\u00edan en el art\u00edculo 91 de la misma Ley ya es m\u00e1s dudoso. Esta norma contempla exclusivamente el supuesto de transmisiones voluntarias en escritura p\u00fablica, y s\u00f3lo en esas transmisiones puede exigirse una determinada declaraci\u00f3n al transmitente, pr\u00e1cticamente imposible en el caso de transmisiones forzosas.<\/p>\n

Otra cosa es que el derecho de retracto posterior a la transmisi\u00f3n y cuyo ejercicio hab\u00eda procurado el legislador a trav\u00e9s de la obligaci\u00f3n de notificar la transmisi\u00f3n impuesta al adquirente por la regla 3.\u00aa de la misma norma, y que si podr\u00eda exigirse al rematante como adquirente que es o, en su defecto, una declaraci\u00f3n por parte del mismo de que la notificaci\u00f3n no procede por no existir arrendatarios, que es la soluci\u00f3n a que conduce la Resoluci\u00f3n de 5 de noviembre de 1993, siguiendo precedentes resueltos en relaci\u00f3n con arrendamientos urbanos.<\/p>\n

Y la necesidad de esa declaraci\u00f3n no cabe suplirla con base en el argumento del recurrente sobre la existencia de una puesta en posesi\u00f3n judicial de la finca al adjudicatario, por cuanto, aparte de que el acta de la misma se aporta despu\u00e9s de hecha la calificaci\u00f3n en la que, por tanto, no pudo tomarse en cuenta, lo cierto es que al haber tenido lugar esa entrega de posesi\u00f3n en fecha posterior en m\u00e1s de cuatro a\u00f1os a la aprobaci\u00f3n del remate existe la posibilidad de que la situaci\u00f3n arrendaticia fuera distinta en uno y otro momento.<\/p>\n

20 octubre 2005<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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