{"id":19019,"date":"2016-03-10T11:37:52","date_gmt":"2016-03-10T10:37:52","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19019"},"modified":"2016-03-10T18:40:33","modified_gmt":"2016-03-10T17:40:33","slug":"de-suelo-a-cambio-de-obra","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/cesion\/de-suelo-a-cambio-de-obra\/","title":{"rendered":"De suelo a cambio de obra"},"content":{"rendered":"

CESI\u00d3N
<\/strong><\/h1>\n

De suelo a cambio de obra<\/a><\/strong><\/p>\n

De suelo a cambio de obra<\/strong><\/p>\n

Inscrita la cesi\u00f3n de un solar a cambio de la entrega futura de determinados pisos a construir, sin garant\u00eda de ninguna condici\u00f3n resolutoria, se anotan posteriormente diversos embargos por deudas del cesionario; incumplidas sus obligaciones por el cesionario del solar, los cedentes solicitan judicialmente la resoluci\u00f3n del contrato, tom\u00e1ndose anotaci\u00f3n de demanda y reca\u00edda sentencia firme que ordena la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n del cesionario \u00abas\u00ed como la cancelaci\u00f3n de cualquier asiento contradictorio\u00bb, la Registradora reinscribe a favor del cedente, pero dejando subsistentes las anotaciones de embargo anteriores a la de demanda. La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n registral, pues si el solar se cedi\u00f3 en permuta es correcta la inscripci\u00f3n a favor del cesionario, quien s\u00f3lo se obligaba a la contraprestaci\u00f3n correspondiente, pero sin trascendencia real por no haberse establecido condici\u00f3n resolutoria expresa, de modo que su resoluci\u00f3n no puede tener efecto en perjuicio de personas que, entre tanto, han adquirido derechos sobre la finca. La anotaci\u00f3n preventiva de demanda s\u00f3lo tiene virtualidad de retrotraer a su fecha la sentencia que en su d\u00eda se dicte, pero sin afectar a terceros anotantes de fecha anterior, como resulta del art\u00edculo 198 del Reglamento Hipotecario, ya que de lo contrario se conculcar\u00edan todos los principios hipotecarios y el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n.<\/p>\n

23 septiembre 1999<\/p>\n

De suelo a cambio de obra<\/strong>.- Supuesto de hecho: 1) Se inscribe una cesi\u00f3n de solares a cambio de determinados elementos de un edificio que debe construir el cedente, garantiz\u00e1ndose el incumplimiento de la obligaci\u00f3n en determinado plazo con condici\u00f3n resolutoria. 2) Se inscribe el mismo d\u00eda la obra nueva y divisi\u00f3n horizontal del edificio construido. 3) Se extienden con posterioridad anotaciones de suspensi\u00f3n de pagos y de embargo sobre todos los elementos privativos del edificio y, adem\u00e1s, hipotecas sobre algunos pisos. 4) Se presenta acta por la que el cedente da por resuelto el contrato y el Registrador deniega su inscripci\u00f3n porque la situaci\u00f3n f\u00edsica de la finca hace imposible reponerla a su estado primitivo y porque su situaci\u00f3n jur\u00eddica revela la existencia de intereses necesitados del indispensable amparo judicial. La Direcci\u00f3n, escuetamente, se limita a decir que \u00abel nuevo marco f\u00e1ctico -la inscripci\u00f3n de la obra nueva y la constituci\u00f3n de la propiedad horizontal- no impiden la constancia de la resoluci\u00f3n, y tampoco el nuevo marco jur\u00eddico, dado que los asientos posteriores existentes, como la suspensi\u00f3n de pagos, embargos o hipotecas, deben subsistir pese a la inscripci\u00f3n de la resoluci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

14 septiembre 2000<\/p>\n

<\/a>De suelo a cambio de obra<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una escritura de rectificaci\u00f3n de otra anterior de compraventa, por virtud de la cual se sustituye la obligaci\u00f3n de entrega en dinero prevista en \u00e9sta, por la de entregar una serie elementos en un edificio a construir. A juicio del registrador, tras la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 (Sala de lo Contencioso Administrativo) que declar\u00f3 la nulidad de los tres primeros p\u00e1rrafos del art\u00edculo 13 del Reglamento Hipotecario, en su redacci\u00f3n dada por el Real Decreto 1867\/1998, de 4 de septiembre, la permuta de cosa presente por obra futura solo puede configurarse con car\u00e1cter meramente obligacional, sin perjuicio de que dicha obligaci\u00f3n se garantice con condici\u00f3n resolutoria u otra garant\u00eda real, que si tendr\u00eda acceso al Registro de la Propiedad, pero no cabe configurarla como un supuesto de transmisi\u00f3n actual de los pisos o locales salvo que se cree una comunidad sobre el solar. El recurrente entiende que la afirmaci\u00f3n del Registrador de que a partir de la sentencia del Tribunal Supremo sobre el art\u00edculo 13 del Reglamento Hipotecario, s\u00f3lo se puede configurar con car\u00e1cter puramente obligacional, carece de apoyo jur\u00eddico suficiente y contraviene la doctrina sobre el particular consagrada por la propia Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado.<\/p>\n

    \n
  1. Este Centro Directivo (v\u00e9ase resoluciones se\u00f1aladas en los vistos) ya se ha pronunciado sobre la posibilidad de configurar la permuta de solar sobre obra futura, tanto con car\u00e1cter obligacional, como con eficacia real, determinante de la transmisi\u00f3n actual de los pisos y locales en el edificio a construir en la medida que se genere una comunidad sobre el solar, y siempre que la escritura p\u00fablica de permuta determine la transmisi\u00f3n actual, pues en tal caso equivale a la entrega a los efectos de tener por realizada la transmisi\u00f3n dominical (cfr. art\u00edculo 1462 C\u00f3digo Civil).<\/li>\n
  2. En efecto, la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 (Sala 3.\u00aa) declar\u00f3 ilegales los tres primeros p\u00e1rrafos de tal art\u00edculo 13 del Reglamento Hipotecario, por entender que un derecho real no puede recaer sobre un objeto inexistente y porque dicha regulaci\u00f3n reglamentaria alteraba el r\u00e9gimen legal de la propiedad consagrado por el art\u00edculo 609 del C\u00f3digo Civil. Pero esto no excluye que, como se ha dicho anteriormente, si en el contrato se establece una comunidad sobre el solar, no cabe duda de que tal comunidad ser\u00eda inscribible, pues la copropiedad del solar es evidentemente un derecho real y recae sobre un objeto existente.<\/li>\n
  3. Sin embargo, en el supuesto de hecho de este expediente, claramente se establece en la escritura de rectificaci\u00f3n \u2013en su cl\u00e1usula primera\u2013 \u00abla sustituci\u00f3n de la obligaci\u00f3n de entrega en dinero por la de entregar los elementos\u00bb que en dicha escritura se expresan y \u2013en la cl\u00e1usula cuarta\u2013 la sociedad constructora \u00abse obliga a entregar los referidos elementos totalmente terminados\u00bb, por lo que del tenor del contrato resulta que las partes lo han configurado con car\u00e1cter puramente obligacional, sin que se garantice con ning\u00fan tipo de garant\u00eda real la contraprestaci\u00f3n. No resulta de la escritura la traditio instrumental o jur\u00eddica de los pisos o locales a construir ni por ende la creaci\u00f3n de una comunidad sobre el solar. Por lo que fue correcta la actuaci\u00f3n del registrador al inscribir la transmisi\u00f3n del terreno, denegando ahora la inscripci\u00f3n de la rectificaci\u00f3n por la que se sustituye la contraprestaci\u00f3n de pago de dinero por la entrega de pisos o locales en el edificio a construir, por su car\u00e1cter puramente obligacional (art\u00edculos 98 LH y 9 del Reglamento).<\/li>\n<\/ol>\n

    Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la Registradora en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

    7 mayo 2009<\/p>\n

    De suelo a cambio de obra<\/strong>.- Sobre la cancelaci\u00f3n, en un contrato de esta clase, de la condici\u00f3n resolutoria establecida a favor del cedente del suelo, ver el apartado \u201cERROR. Rectificaci\u00f3n: improcedencia del recurso gubernativo\u201d.<\/p>\n

    8 mayo 2009<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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