{"id":19059,"date":"2016-03-11T09:49:23","date_gmt":"2016-03-11T08:49:23","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19059"},"modified":"2016-03-11T09:49:23","modified_gmt":"2016-03-11T08:49:23","slug":"alteraciones-constitutivas-de-obra-nueva","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/obra-nueva\/alteraciones-constitutivas-de-obra-nueva\/","title":{"rendered":"Alteraciones constitutivas de obra nueva"},"content":{"rendered":"

OBRA NUEVA<\/strong><\/h1>\n

Alteraciones constitutivas de obra nueva<\/a><\/strong><\/p>\n

La modificaci\u00f3n consistente en dividir una planta de un edificio dividido horizontalmente en dos superpuestas no debe considerarse como simple acto de divisi\u00f3n, sino como una obra nueva, puesto que se altera la estructura esencial del edificio. Por tanto, ser\u00e1n exigibles, seg\u00fan cual sea la fecha en que se realiz\u00f3 la obra, las prescripciones del art\u00edculo 25 de la Ley 8\/1990 o las de su disposici\u00f3n transitoria sexta.<\/p>\n

28 abril 1992<\/p>\n

Alteraciones constitutivas de obra nueva<\/strong>.- La divisi\u00f3n de una planta de un edificio sujeto a un r\u00e9gimen de propiedad horizontal en dos plantas no es un simple acto de divisi\u00f3n de un local, sino que se trata de una modificaci\u00f3n de la obra nueva declarada e inscrita, puesto que afecta a la estructura esencial del edificio, y est\u00e1 sujeta a los requisitos establecidos para la inscripci\u00f3n de obra nueva. Supuesto lo anterior, no basta con la certificaci\u00f3n de un T\u00e9cnico, aunque sea el Arquitecto municipal, sino que es precisa la licencia de edificaci\u00f3n o la resoluci\u00f3n administrativa que altere los t\u00e9rminos de la ya existente, si bien la falta de este requisito no puede considerarse defecto insubsanable.<\/p>\n

14 diciembre 1992<\/p>\n

Alteraciones constitutivas de obra nueva<\/strong>.- Hecha una ampliaci\u00f3n de obra nueva (que se dice realizada por la viuda durante su matrimonio sobre una finca que fue ganancial), no puede exigirse que concurran a la escritura de declaraci\u00f3n los herederos del marido, pues la declaraci\u00f3n de obra nueva, en cuanto constataci\u00f3n de las caracter\u00edsticas f\u00edsicas de una finca, debe formularse por quien en ese momento sea su titular seg\u00fan el Registro y as\u00ed se infiere tanto del principio registral de tracto sucesivo como de la presunci\u00f3n de existencia y pertenencia del derecho inscrito en la forma que resulta del asiento correspondiente. Por otra parte, la circunstancia de que en el documento en que se formaliz\u00f3 la liquidaci\u00f3n de la sociedad conyugal se describiera la finca en su estado anterior a la ampliaci\u00f3n de obra ahora declarada, no significa que de la adjudicaci\u00f3n subsiguiente quedara excluida esta \u00faltima o que ello fuera dudoso y requiriera ahora la intervenci\u00f3n de los herederos del c\u00f3nyuge fallecido, pues la omisi\u00f3n de las caracter\u00edsticas f\u00edsicas carece de relevancia jur\u00eddica al efecto de decidir el alcance de lo que realmente se transmite.<\/p>\n

14 marzo 2001<\/p>\n

Alteraciones constitutivas de obra nueva<\/strong>.- La modificaci\u00f3n de una obra nueva (conversi\u00f3n de una plaza de aparcamiento en trastero y la desaparici\u00f3n de otros dos trasteros para convertirlos en zona de paso, con la modificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n y cuotas de participaci\u00f3n en el r\u00e9gimen de propiedad horizontal) no requiere necesariamente la licencia de obra cuando existe una licencia de ocupaci\u00f3n, testimoniada en la escritura, que acredita, conforme a las disposiciones aplicables, que dicha modificaci\u00f3n del edificio est\u00e1 ajustada a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica. La Direcci\u00f3n invoca, adem\u00e1s, lo dispuesto en el art\u00edculo 53.a) del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, y el principio de libertad que rige el dominio y del que resulta que las limitaciones al mismo han de resultar de la Ley y ser interpretadas restrictivamente (art\u00edculos 33 de la Constituci\u00f3n y 348 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

21 noviembre 2001<\/p>\n

Alteraciones constitutivas de obra nueva<\/strong>.- La rectificaci\u00f3n de una obra inscrita en el Registro, si es antigua, puede obtenerse cumpliendo los requisitos establecidos para esta clase de construcciones, como se ve, m\u00e1s adelante, en el apartado \u201cConstrucciones antiguas\u201d.<\/p>\n

18 febrero 2005<\/p>\n

Alteraciones constitutivas de obra nueva<\/strong>.- En el presente recurso se discute en primer lugar si cabe proceder a la inscripci\u00f3n de una escritura de rectificaci\u00f3n de otra de declaraci\u00f3n de obra nueva, llevando consigo aquella la construcci\u00f3n de una nueva planta, sin contar para ello con la oportuna licencia del Ayuntamiento, sobre la base de que existe un certificado de t\u00e9cnico competente que acredita la adecuaci\u00f3n de la descripci\u00f3n a la licencia.<\/p>\n

Los t\u00edtulos en virtud de los cuales se pretende la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de obras nuevas, sean de nueva construcci\u00f3n o mejoras, declaraciones de obras nuevas propiamente dichas o rectificaci\u00f3n de descripci\u00f3n, exigen \u2013entre otros extremos-la expresi\u00f3n del n\u00famero de plantas de que goza finalmente el inmueble, debiendo acreditarse al efecto la obtenci\u00f3n de la licencia correspondiente salvo que legalmente no fuera exigible (art\u00edculos 45 y 46 del Real Decreto 1093\/1997). Lo mismo ocurre respecto de los t\u00edtulos de modificaci\u00f3n de propiedad horizontal cuando se pretenden inscribir m\u00e1s elementos que los previstos en la obra nueva inicial, sin que los trasteros \u2013a diferencia de los locales comerciales y plazas de garaje-est\u00e9n exceptuados de esta acreditaci\u00f3n.<\/p>\n

En el supuesto de hecho de este recurso, en un primer momento se hablaba de cuatro plantas, una baja para garajes y locales y tres m\u00e1s para 21 viviendas; mientras que en el t\u00edtulo rectificante se habla de una planta baja, tres plantas altas, y adem\u00e1s una planta bajo cubierta que no se contemplaba en la descripci\u00f3n inicial. Por tanto, es necesario acreditar la obtenci\u00f3n de licencia que prevea la nueva planta.<\/p>\n

No exime de la acreditaci\u00f3n de licencia para la nueva planta declarada el hecho de que el certificado del t\u00e9cnico asegure la adecuaci\u00f3n de la declaraci\u00f3n a la licencia, ya que la presunci\u00f3n de validez del citado certificado queda en entredicho por la existencia de otro certificado del mismo t\u00e9cnico que dec\u00eda lo mismo antes de la declaraci\u00f3n de la nueva planta o rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la inicial obra nueva.<\/p>\n

31 marzo 2005<\/p>\n

Alteraciones constitutivas de obra nueva<\/strong>.- 1. En un edificio compuesto de tres cuerpos funcionalmente independientes, la sociedad propietaria de quince de los departamentos que integran el cuerpo segundo (Portales 5 y 6) segrega partes de esos departamentos, crea transitoriamente nuevas fincas y las agrupa dando como resultado final el mismo n\u00famero de departamentos que exist\u00eda anteriormente con diferente extensi\u00f3n superficial, descripci\u00f3n y cuotas.<\/p>\n

Seg\u00fan la nota de calificaci\u00f3n esas operaciones entra\u00f1an, cualquiera que sea la denominaci\u00f3n que le atribuyan los interesados, una obra nueva de rehabilitaci\u00f3n, cuyo acceso al Registro requiere el consentimiento un\u00e1nime de la comunidad de propietarios en escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva, y el cumplimiento de los requisitos de licencia municipal y certificado de t\u00e9cnico competente exigidos por el art\u00edculo 37.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana de 26 de Junio de 1992 (y art\u00edculo 22 de la Ley del Suelo 6\/1998 de 13 de Abril), los art\u00edculos 45 y 53 del Real Decreto 1093\/1997 de 4 de Julio y el art\u00edculo 97 de la Ley 5\/1998 de 8 de Abril de Urbanismo de Castilla y Le\u00f3n y el art\u00edculo 228 de su Reglamento.<\/p>\n

Adem\u00e1s si de la licencia municipal y certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico resulta que las obras no son de las que la Ley 38\/1999 de 5 de noviembre de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n denomina de rehabilitaci\u00f3n \u2013disposici\u00f3n adicional segunda\u2013 sino reformas o modificaciones aut\u00f3nomas ser\u00e1n precisas, seg\u00fan dicha calificaci\u00f3n, las garant\u00edas a que se refiere su art\u00edculo 19.1.c., siempre que la obra nueva se declare terminada.<\/p>\n

Para el caso de que se estime que se trata de simples operaciones de segregaci\u00f3n, agrupaci\u00f3n y alteraciones interiores, exige la nota:<\/p>\n

a) Que se aporte la licencia municipal prevenida en los art\u00edculos 8 de los Estatutos de la Propiedad Horizontal, 53 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, y 97 de la Ley de Urbanismo de Castilla y Le\u00f3n 5\/1998 de 8 de Abril; y b) Que se acredite con certificado de t\u00e9cnico competente que las mismas no afectan a la seguridad del edificio ni a los elementos comunes no pertenecientes al Cuerpo Dos, y que se han verificado bajo la oportuna direcci\u00f3n facultativa, como exige el mismo art\u00edculo de los estatutos.<\/p>\n

Finalmente la nota a\u00f1ade defectos en los linderos de algunos de los nuevos departamentos y en la fijaci\u00f3n de sus cuotas en el respectivo portal, y omisi\u00f3n de una servidumbre.<\/p>\n

2. Como cuesti\u00f3n previa, en este expediente debe abordarse, una vez m\u00e1s, la cuesti\u00f3n relativa al contenido y alcance del informe que el Registrador debe evacuar cuando se recurre su calificaci\u00f3n (cfr. art\u00edculo 327, p\u00e1rrafo s\u00e9ptimo, de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Conocida es la postura de esta Direcci\u00f3n General, puesta de manifiesto en reiteradas Resoluciones publicadas ya al tiempo de la emisi\u00f3n del informe relativo al presente recurso (cfr., por todas, las de 6 de julio, 13, 15, 16, 17, 20, 21 y 22 de septiembre de 2004), seg\u00fan la cual dicho informe no es momento procedimental id\u00f3neo para incluir nuevos argumentos o fundamentos en defensa de su calificaci\u00f3n ni puede utilizarse para replicar al recurrente en una suerte de contestaci\u00f3n a la demanda.<\/p>\n

Pero, a\u00fan m\u00e1s, es evidente que un mero principio de seguridad jur\u00eddica impide a este funcionario p\u00fablico agravar en el informe su calificaci\u00f3n aduciendo, como lo hace en el caso presente la Registradora, la existencia de un fraude de Ley y la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 6.4.\u00ba del C\u00f3digo Civil, uniendo al momento particularmente inapropiado para alegar este agravante de su calificaci\u00f3n inicial, la dificultad que su apreciaci\u00f3n tiene para el Registrador dada la limitaci\u00f3n legal de los medios con que cuenta para calificar (art\u00edculos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

3. Tambi\u00e9n como cuesti\u00f3n procedimental, cabe precisar que merece cr\u00edtica la decisi\u00f3n adoptada por la Registradora de notificar la interposici\u00f3n del recurso al Banco referido. Aunque seg\u00fan el art\u00edculo 327, p\u00e1rrafo quinto, de la Ley Hipotecaria (redactado por la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre), el Registrador debe trasladar el recurso a los titulares cuyos derechos consten presentados, inscritos, anotados o por nota al margen en el Registro y que puedan resultar perjudicados por la resoluci\u00f3n que recaiga en su d\u00eda, esta norma ha de ser interpretada en sus justos t\u00e9rminos (cfr. Resoluciones de 6 de julio y 14 de diciembre de 2.004), de modo que habr\u00e1 de tener aplicaci\u00f3n s\u00f3lo si son palmarios una posible lesi\u00f3n de derecho o un perjuicio concreto, sin que, por tanto, baste para justificar dicha notificaci\u00f3n el hecho de ser dicho Banco el acreedor garantizado con la hipoteca que recae sobre los departamentos que se modifican, por un cr\u00e9dito con destino a la rehabilitaci\u00f3n del Cuerpo Dos del edificio, toda vez que tales modificaciones hipotecarias no le perjudican por declaraci\u00f3n legal (art\u00edculos 405 del C\u00f3digo Civil, 123 de la Ley Hipotecaria y 45 y siguientes de su Reglamento).<\/p>\n

4. Seg\u00fan el primer defecto, las operaciones de segregaci\u00f3n y agrupaci\u00f3n entra\u00f1an una obra nueva de rehabilitaci\u00f3n, pues as\u00ed se deduce del hecho de que afectan a 13 de los departamentos de los 15 que integran el Cuerpo Dos del Edificio y de la existencia de una hipoteca sobre esos departamentos par garantizar un cr\u00e9dito con destino a su rehabilitaci\u00f3n.<\/p>\n

La Direcci\u00f3n General ha tenido ocasi\u00f3n de precisar en bastantes casos el concepto hipotecario o registral de obra nueva. Seg\u00fan la Resoluci\u00f3n de 21 de Febrero de 1.995, que recoge la doctrina de otras anteriores, \u00ab\u2026su acceso al Registro tiene lugar como simple constataci\u00f3n de un hecho y desde el punto de vista hipotecario no pasa de ser un elemento f\u00edsico que completa la descripci\u00f3n de la finca\u00bb.<\/p>\n

Si las operaciones de segregaci\u00f3n y agrupaci\u00f3n de departamentos no modifican la descripci\u00f3n registral del edificio no ser\u00e1 necesario variarla, con independencia de que haya habido o no una rehabilitaci\u00f3n constructiva de uno de sus cuerpos, cuesti\u00f3n que no resulta de la escritura calificada y que adem\u00e1s es ajena a la calificaci\u00f3n registral que no tiene por funci\u00f3n controlar la existencia o no de las licencias requeridas para esa rehabilitaci\u00f3n. Como dice la Resoluci\u00f3n de 19 de Febrero de 2.005, \u00abno puede presuponerse que el edificio… sea distinto del que figura inscrito, por el hecho de que haya sido modificada su configuraci\u00f3n interior, ni que su reparaci\u00f3n o rehabilitaci\u00f3n del mismo… haga nacer un edificio distinto que el que figura inscrito, si su configuraci\u00f3n exterior es la misma\u00bb.<\/p>\n

5. Tampoco es aplicable el art\u00edculo 53. a) del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de Julio, puesto que no existe el supuesto de hecho de que el mismo parte, es decir, aumento del n\u00famero de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente. Y para terminar con la exigencia de autorizaciones, licencias y certificaciones, sean de origen municipal, urban\u00edstico o estatutario, es de todo punto evidente que es materia totalmente ajena al Registro de la Propiedad (art\u00edculos 9 de la Ley Hipotecaria, 51 de su Reglamento y legislaci\u00f3n urban\u00edstica citada) el control de las que se precisen para alteraciones interiores de locales y departamentos.<\/p>\n

6. Seg\u00fan la calificaci\u00f3n impugnada, algunos de los linderos asignados a los departamentos resultantes n\u00fameros 15, 16, 18, 21, 23, 24 y 25 no son correctos. Puesto que tales incorrecciones no impiden a la Registradora la identificaci\u00f3n de las nuevas fincas creadas ni su correlaci\u00f3n tanto con las anteriormente inscritas como con las creadas transitoriamente, y teniendo en cuenta que tales datos s\u00f3lo deben reflejarse en el Registro \u00absi constaren del t\u00edtulo\u00bb (art\u00edculo 9. 1.\u00ba de la Ley Hipotecaria) no deben impedir la inscripci\u00f3n de \u00e9ste, sin perjuicio de la posibilidad de su correcci\u00f3n en el t\u00edtulo conforme al art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial.<\/p>\n

7. Se\u00f1ala tambi\u00e9n la calificaci\u00f3n tres defectos respecto de los coeficientes de portal que se fijan a los nuevos departamentos. Seg\u00fan el primero de ellos las cuotas de participaci\u00f3n asignadas a los locales resultantes de las segregaciones del departamento n\u00famero 19 no suman la inicial de ese departamento, que tampoco coincide con la cuota de participaci\u00f3n asignada definitivamente al nuevo departamento 19. Sin embargo, lo cierto es que, aunque en la descripci\u00f3n de resto de este departamento hay una diferencia de 0,003 % \u2013posiblemente derivada de un error material-, contra lo que dice la nota, esa diferencia no se arrastra al coeficiente del departamento definitivo que acoge la de 5,7441860460 que es la que realmente correspond\u00eda a aquel resto.<\/p>\n

En el segundo defecto la suma de las cuotas que los departamentos originarios ten\u00edan en los portales n\u00fameros tres y seis no coinciden con las que se asignan a los nuevos departamentos en los respectivos portales.<\/p>\n

Para resolver este defecto debe tenerse en cuenta que, seg\u00fan los estatutos de la propiedad horizontal del edificio (art\u00edculos tercero y cuarto), las cuotas de portal tienen la exclusiva funci\u00f3n de modular la \u00abconservaci\u00f3n, mantenimiento, reparaci\u00f3n, limpieza, iluminaci\u00f3n y todos los dem\u00e1s gastos de portales y escaleras\u00bb, y que el acuerdo lo adopta el propietario \u00fanico de todos los departamentos con cuota en los portales tres y seis.<\/p>\n

Reducida la cuesti\u00f3n a esos concretos coeficientes (art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria) debe respetarse el acuerdo de distribuci\u00f3n adoptado porque no afecta a los otros cuerpos y portales del edificio, y porque los estatutos no establecen limitaciones para su determinaci\u00f3n, pues es claro que no se les aplica el art\u00edculo s\u00e9ptimo que exige que la cuota sea proporcional a la superficie construida en caso de modificaciones hipotecarias. Esta norma s\u00f3lo puede referirse a la cuota general de participaci\u00f3n en los elementos comunes de todo el edificio (art\u00edculo 2.\u00ba de los estatutos) pues s\u00f3lo respecto de ella tiene sentido que se excluya la intervenci\u00f3n de la Junta cuando se siga ese criterio para fijar la cuota en las divisiones o segregaciones de departamentos.<\/p>\n

Tampoco tiene trascendencia el hecho de que las cuotas de portal se hayan fijado inicialmente en el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal pues, seg\u00fan el art\u00edculo tercero de los estatutos, cada subcomunidad goza de autonom\u00eda en la regulaci\u00f3n de la administraci\u00f3n de los elementos comunes generales ubicados o pertenecientes a cada cuerpo. Y aunque el propio art\u00edculo excluye a estos efectos los portales y escaleras no lo hace para someterlos al r\u00e9gimen y administraci\u00f3n general de la propiedad horizontal sino para atribuirles una mayor autonom\u00eda respecto de la subcomunidad de que forman parte (art\u00edculo cuarto).<\/p>\n

8. Seg\u00fan el tercer defecto de este orden, no es correcto que se asigne al departamento n\u00famero 24 que tiene su acceso por el portal 3 cuota alguna en el portal 6 y que se asigne al departamento n\u00famero 21, con acceso por el portal 6, cuota en el portal 3. Y en este punto lleva raz\u00f3n la Registradora:<\/p>\n

La doble cuota de portal est\u00e1 prevista en el art\u00edculo 4.\u00ba para los departamentos que tengan entrada por portal o escalera perteneciente a un cuerpo distinto del edificio. Fuera de este caso, puesto que la cuota de portal regula exclusivamente los gastos de conservaci\u00f3n de \u00e9ste y de la escalera, la doble cuota en portales del cuerpo dos del edificio de departamentos que tienen acceso exclusivamente por uno de ellos, tiene que referirse forzosamente a gastos diferentes de los regulados en el art\u00edculo 4.\u00ba de los Estatutos y estos se regir\u00e1n por la cuota de participaci\u00f3n para gastos en el cuerpo a que pertenecen (Segunda de las cuotas a que se refiere el art\u00edculo 3.\u00ba de los estatutos).<\/p>\n

9. Carece por \u00faltimo de trascendencia para denegar la inscripci\u00f3n la objeci\u00f3n de que al describir el departamento n\u00famero 24, a diferencia de lo que ocurre al describir el departamento n\u00famero 15 de los resultantes, no se le asigna la servidumbre que le afecta por raz\u00f3n de su procedencia del departamento 15 inicial, pues si se trata de un propio derecho real de servidumbre, y no simplemente de un derecho personal de paso, lo procedente ser\u00e1 su arrastre en la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n y agrupaci\u00f3n conforme a los art\u00edculos 45 y siguientes del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n de la Registradora en todos sus extremos, salvo el defecto recogido en el fundamento de derecho n\u00famero ocho de esta resoluci\u00f3n.<\/p>\n

30 septiembre 2005<\/p>\n

<\/a>Alteraciones constitutivas de obra nueva<\/strong>.- 1. Se debate en el presente recurso acerca de la necesidad, para inscribir la ampliaci\u00f3n de obra nueva, de que al certificado del t\u00e9cnico que acredite la antig\u00fcedad de la obra, se acompa\u00f1e un certificado municipal o un certificado visado del arquitecto con refrendo municipal por virtud de los cuales se acredite que est\u00e1n prescritas las medidas de garant\u00eda de esta obra declarada o bien la licencia de primera ocupaci\u00f3n de la planta que constituye la obra ampliada.<\/p>\n

2. Ni el art\u00edculo 52, letra c) de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urban\u00edstica, mencionado por el Registrador en su nota de calificaci\u00f3n, ni ninguna otra norma que pudiera ser aplicable al caso exige, para la inscripci\u00f3n de la ampliaci\u00f3n de la obra nueva que contiene el t\u00edtulo presentado, ninguno de los complementos a los que hace referencia el Registrador. Otra cosa ser\u00eda si pudiera entenderse que el visado al que hace referencia la calificaci\u00f3n del Registrador se refiere a la necesidad, exigida por el art\u00edculo 50.3 de las citadas normas, de que, cuando se trate de t\u00e9cnico que no ha firmado la obra ni la ha dirigido, se acompa\u00f1e certificaci\u00f3n de su colegio profesional respectivo que acredite que tiene facultades suficientes. Dado que los t\u00e9rminos en los que se expresa la nota no consienten hacer tal interpretaci\u00f3n, el defecto, tal y como ha sido planteado, no puede ser mantenido.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota del Registrador.<\/p>\n

21 marzo 2006<\/p>\n

Alteraciones constitutivas de obra nueva<\/strong>.- 1. Al no haberse recurrido el segundo p\u00e1rrafo del Fundamento de Derecho segundo de la nota de calificaci\u00f3n, queda circunscrito este recurso a decidir si es inscribible en el Registro de la Propiedad la ampliaci\u00f3n de una obra nueva, en cuanto a una planta s\u00f3tano destinada a aparcamiento de 131 metros cuadrados, justificada por una certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica que coincide con la ampliaci\u00f3n de obra descrita en el t\u00edtulo y cuya inscripci\u00f3n se pretende, pero que no es totalmente coincidente en cuanto a la superficie total de la finca tal como figura inscrita en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

2. Se trata por tanto de una vivienda que registralmente tiene 140 metros cuadrados totales construidos (m\u00e1s 6,88 metros cuadrados de p\u00e9rgola y 10 metros cuadrados de patio tendedero), a la que se quiere incorporar la declaraci\u00f3n de una ampliaci\u00f3n de obra nueva de una planta s\u00f3tano de 131 metros cuadrados. Para acreditar la finalizaci\u00f3n de la obra y que han prescrito las medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica, se acompa\u00f1a certificaci\u00f3n catastral acreditativa de que el inmueble, con la superficie total de 285 metros cuadrados, fue construida en 1999. Esos 285 metros cuadrados son suma de los 131 correspondientes a la vivienda, 23 metros cuadrados correspondientes al porche y de los 131 metros cuadrados del s\u00f3tano aparcamiento que ahora se pretende inscribir por vez primera. La descripci\u00f3n de la finca resultante, seg\u00fan el t\u00edtulo, quedar\u00eda con una superficie total construida de 271 metros cuadrados, incluyendo el aparcamiento, m\u00e1s 6,88 metros cuadrados de p\u00e9rgola y 10 metros cuadrados de patio tendedero que no se modifican.<\/p>\n

3. En la resoluci\u00f3n de este recurso deben distinguirse dos cuestiones distintas: la ampliaci\u00f3n de la obra nueva (planta s\u00f3tano destinada a aparcamiento) y la descripci\u00f3n de la vivienda resultante, cuya inscripci\u00f3n tambi\u00e9n se pretende.<\/p>\n

4. Respecto de la primera cuesti\u00f3n, deber\u00e1n respetarse las superficies inscritas en el Registro, dado la presunci\u00f3n de exactitud de los asientos registrales (art\u00edculo 38 LH) y la salvaguarda judicial de los mismos (art\u00edculo 1 LH). En definitiva, s\u00f3lo se debe analizar si la ampliaci\u00f3n de la obra se ajusta o no a la certificaci\u00f3n catastral, a los efectos de entenderse o no cumplido el requisito del art\u00edculo 52 a) del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio. Y en este aspecto debe darse la raz\u00f3n al recurrente, pues la identidad es completa, coincidiendo los 131 metros cuadrados de planta s\u00f3tano tanto en el t\u00edtulo como en la certificaci\u00f3n catastral. En este sentido, el propio registrador admite la coincidencia entre la descripci\u00f3n en el titulo de la ampliaci\u00f3n de obra que se pretende inscribir, con la descripci\u00f3n de la misma en la certificaci\u00f3n catastral y gr\u00e1fica que se testimonia en la escritura. Es este el \u00fanico extremo que deber\u00eda tener en cuenta, si fuera lo \u00fanico que pretendiera inscribir.<\/p>\n

5. Ahora bien, en el t\u00edtulo calificado no s\u00f3lo hay una ampliaci\u00f3n de declaraci\u00f3n de obra nueva, sino una nueva descripci\u00f3n de la totalidad del inmueble, resultante de aqu\u00e9lla ampliaci\u00f3n, y aqu\u00ed tampoco hay contradicci\u00f3n que impida la inscripci\u00f3n, entre la certificaci\u00f3n descriptiva y gr\u00e1fica y el t\u00edtulo calificado. En la escritura se pretende que la superficie total registral de la vivienda pase de 140 metros construidos a 271 metros cuadrados, exceso que equivale a la suma con los nuevos 131 metros cuadrados inscritos destinados a s\u00f3tano y que en la escritura se describen como parte de la vivienda. Y aunque en la certificaci\u00f3n catastral figuran un total de 285 metros cuadrados suma de las diversos componentes de inmueble, es muy similar a la suma de los mismos tal como se pretende reflejar en el Registro, que sumando los 271 de vivienda a los 16,88 de p\u00e9rgola y patio (porches) dan 287,88 metros cuadrados. Es cierto que no es una total coincidencia, pero no estamos ante supuestos (como las inmatriculaciones) en que haya una exigencia legal de coincidencia total, sino que lo que las normas complementarias al Reglamento Hipotecario exigen en materia de obra nueva es que se acredite la realidad de la obra, que el proyecto se ajuste a licencia o en su defecto que hayan prescrito las medidas de restablecimiento de legalidad urban\u00edstica; y que no haya duda de la identidad de la finca entre el t\u00edtulo y el documento justificativo de aqu\u00e9llos extremos, cuestiones todas que han quedado acreditadas sobradamente.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos resultantes de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

25 agosto 2008<\/p>\n

Alteraciones constitutivas de obra nueva<\/strong>.- 1. Es evidente que si en una finca que figura inscrita con 70 metros construidos se dice ahora que tiene una planta baja de 138 metros y una alta de 106, existe, de una manera o de otra, una declaraci\u00f3n de obra que modifica la descripci\u00f3n registral, por lo que, independientemente de que responda a la realidad actual, es preciso, bien el otorgamiento de la correspondiente licencia, bien la prueba de que concurren los requisitos especificados en el art\u00edculo 52 del Real Decreto 1093\/1997, que desarrolla las exigencias requeridas por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/p>\n

2. Por lo que se refiere a los errores en que, seg\u00fan la recurrente, incurre la escritura, los mismos son ajenos al recurso, debiendo subsanarse en la forma prevista en el Reglamento Notarial.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

6 abril 2009<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

OBRA NUEVA Alteraciones constitutivas de obra nueva La modificaci\u00f3n consistente en dividir una planta de un edificio dividido horizontalmente en dos superpuestas no debe considerarse como simple acto de divisi\u00f3n, sino como una obra nueva, puesto que se altera la estructura esencial del edificio. Por tanto, ser\u00e1n exigibles, seg\u00fan cual sea la fecha en que […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4171],"tags":[4172,1526],"class_list":{"0":"post-19059","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-obra-nueva","7":"tag-alteraciones-constitutivas-de-obra-nueva","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19059","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19059"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19059\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19059"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19059"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19059"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}