{"id":19064,"date":"2016-03-09T09:50:24","date_gmt":"2016-03-09T08:50:24","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19064"},"modified":"2016-03-11T09:55:37","modified_gmt":"2016-03-11T08:55:37","slug":"certificacion-del-tecnico","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/obra-nueva\/certificacion-del-tecnico\/","title":{"rendered":"Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico"},"content":{"rendered":"

OBRA NUEVA<\/strong><\/h1>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/a><\/strong><\/p>\n

Las certificaciones exigidas por el art\u00edculo 25 de la Ley 8\/1990, de 25 de julio, no requieren el visado del Colegio profesional respectivo, pues ni la literalidad del precepto lo impone ni su propia ratio, pues su finalidad -avalar la correspondencia entre la obra que se pretende inscribir y la que ha sido autorizada en la preceptiva licencia-, resulta completamente ajena al juego y significaci\u00f3n del visado colegial y, por otra parte, con ella se conf\u00eda a la exclusiva responsabilidad del t\u00e9cnico certificante la garant\u00eda de la veracidad y exactitud de esa correspondencia.<\/p>\n

9 febrero 1994<\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- La exigencia de certificaci\u00f3n de un t\u00e9cnico sobre la coincidencia de la descripci\u00f3n de la obra con el proyecto para el que se concedi\u00f3 la licencia, se cumple con la intervenci\u00f3n de aqu\u00e9l en el momento del otorgamiento certificando sobre dicho extremo.<\/p>\n

5 enero 1995<\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- Planteada la posibilidad de que la certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico que acredita la terminaci\u00f3n de la obra y su adecuaci\u00f3n a la licencia municipal pueda ser sustituida en Catalu\u00f1a por la c\u00e9dula de habitabilidad, que parece cumplir la misma misi\u00f3n seg\u00fan el Decreto de la Generalidad 129\/1984, aunque en principio no habr\u00eda dificultades en admitir la sustituci\u00f3n de aquella certificaci\u00f3n por otro documento que cumpliera una finalidad similar, no es el caso de la c\u00e9dula indicada, pues de acuerdo con la Ley 24\/1991 del Parlamento Catal\u00e1n la c\u00e9dula de habitabilidad \u00fanicamente acredita que la vivienda cumple los requisitos de habitabilidad y solidez que se fijen reglamentariamente, reservando a la licencia de primera ocupaci\u00f3n el cometido de acreditar que la vivienda cumple las condiciones impuestas en la licencia y correspondiendo su otorgamiento al propio Ayuntamiento, de modo que s\u00f3lo esta licencia puede suplir a la certificaci\u00f3n prevenida en el art\u00edculo 37-2\u00ba de la Ley del Suelo.<\/p>\n

10 abril 1995<\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- Se plantea el problema de si el certificado prevenido en el art\u00edculo 37-2\u00ba de la Ley del Suelo, acreditativo de la finalizaci\u00f3n de la obra nueva declarada conforme al proyecto para el que se obtuvo la licencia, puede ser sustituido por un certificado expedido por el Secretario del Ayuntamiento con el visto bueno del Alcalde en el que se afirma que \u00abseg\u00fan los antecedentes que obran en este Ayuntamiento y los informes pertinentes… las edificaciones descritas… se hallan concluidas y han sido construidas con arreglo a la legalidad urban\u00edstica vigente, ajust\u00e1ndose al proyecto t\u00e9cnico y licencias de obra concedidas al efecto\u00bb. Como ya afirmara la Resoluci\u00f3n de 10 de abril de 1995, no hay muchas dificultades en admitir la sustituci\u00f3n de aquella certificaci\u00f3n por cualquier otro documento administrativo que lleve impl\u00edcita o presuponga esa misma aseveraci\u00f3n por t\u00e9cnico especializado, m\u00e1xime si ese otro documento es expedido por organismo competente en materia urban\u00edstica, como ocurre en el caso de los Ayuntamientos, supuesto en el que claramente ha de entenderse incluida la certificaci\u00f3n cuestionada. A continuaci\u00f3n, la Direcci\u00f3n cita una serie de preceptos que confirman la argumentaci\u00f3n anterior.<\/p>\n

26 febrero 1996<\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- Trat\u00e1ndose de edificaciones realizadas bajo la vigencia de la legislaci\u00f3n anterior, no es el art\u00edculo 37 de la Ley del Suelo el que resulta aplicable para regular su acceso al Registro, sino la disposici\u00f3n transitoria quinta, n\u00famero 1, que establece la incorporaci\u00f3n de esas edificaciones al patrimonio de su titular, aunque no se hayan realizado de acuerdo con la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica entonces aplicable, si respecto de ellas \u00abya no procede actuar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n\u00bb. Si se est\u00e1 en este supuesto, deber\u00e1 acreditarse que la edificaci\u00f3n ha sido terminada hace m\u00e1s de cuatro a\u00f1os, siempre que no conste en el Registro de la Propiedad la incoaci\u00f3n del expediente de disciplina urban\u00edstica. De acuerdo con lo anterior, la Direcci\u00f3n confirma la negativa a inscribir una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva relativa a una edificaci\u00f3n con m\u00e1s de diez a\u00f1os de antig\u00fcedad, seg\u00fan su otorgante, habi\u00e9ndose incorporado a la escritura una certificaci\u00f3n expedida en papel com\u00fan por un Arquitecto t\u00e9cnico que se dice perteneciente al Colegio de C\u00e1diz, sin indicar su n\u00famero de colegiado, carente de legitimaci\u00f3n notarial de firma y de visado colegial, en la que afirma que, despu\u00e9s de haber girado una visita a la finca y describirla, \u00abPor sus caracter\u00edsticas constructivas puede determinarse que la antig\u00fcedad de su construcci\u00f3n es de m\u00e1s de diez a\u00f1os\u00bb, la Direcci\u00f3n confirma que esta certificaci\u00f3n no acredita la preexistencia de la edificaci\u00f3n a la entrada en vigor de la Ley ni su antig\u00fcedad de m\u00e1s de diez a\u00f1os, toda vez que: A) la certificaci\u00f3n aportada carece de las garant\u00edas precisas para tener por acreditada su autor\u00eda, as\u00ed como la calificaci\u00f3n t\u00e9cnica del que la expide… c) las certificaciones e informes emitidos por los Arquitectos t\u00e9cnicos, seg\u00fan su legislaci\u00f3n especial, no tienen car\u00e1cter p\u00fablico ni gozan de fehaciencia; d) el principio registral de legalidad impone la necesidad de titulaci\u00f3n aut\u00e9ntica para obtener el acceso al Registro de la Propiedad, incluso para la documentaci\u00f3n complementaria; e) finalmente, la seriedad y certeza de los pronunciamientos registrales, y el deber de cooperaci\u00f3n de Notarios y Registradores en el mantenimiento de la disciplina urban\u00edstica.<\/p>\n

4 marzo 1996<\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- Aunque fue el Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, el que exigi\u00f3 que la certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico competente, que acredita el fin de la obra, pueda justificarse por incorporaci\u00f3n a la escritura con firma legitimada notarialmente, a la misma soluci\u00f3n debe llegarse ante un supuesto planteado antes de la entrada en vigor de dicha norma, pues la incorporaci\u00f3n a la matriz de un documento privado no convierte \u00e9ste en p\u00fablico, por su sola constancia formal. El control de la legalidad requiere que se acredite la autor\u00eda y el car\u00e1cter profesional del t\u00e9cnico actuante. Si bien este \u00faltimo extremo se puede acreditar mediante un visado colegial, cuya eficacia se limita al \u00e1mbito de las competencias corporativas que le son propias, no ocurre as\u00ed con el primer requisito, que no resulta cumplido en el presente caso.<\/p>\n

23 octubre 2000<\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- Modificada una declaraci\u00f3n de obra nueva, cuya terminaci\u00f3n se hizo constar en el Registro, el arquitecto manifest\u00f3 que \u00abvista la anterior modificaci\u00f3n y reestructuraci\u00f3n del s\u00f3tano, presta su conformidad a la misma\u00bb, y la Direcci\u00f3n considera que la exigencia del Registrador de que el t\u00e9cnico manifieste que la descripci\u00f3n de la obra es coincidente con la licencia constituye un obst\u00e1culo artificioso e injustificadamente formalista, con el que ha impedido, en su momento, la inscripci\u00f3n solicitada, ya que, no s\u00f3lo de la letra sino tambi\u00e9n del contexto de las manifestaciones vertidas por dicho t\u00e9cnico en la escritura calificada a cuyo otorgamiento comparece, resulta sin duda alguna que presta su conformidad a la descripci\u00f3n de la modificaci\u00f3n de la obra y \u00abque \u00e9sta se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia\u00bb.<\/p>\n

21 noviembre 2001<\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- La exigencia de la certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico para acreditar la finalizaci\u00f3n de una obra debe entenderse referida a las construcciones que se inscriban como enteramente nuevas o ampliaci\u00f3n de las ya inscritas, pero no al supuesto de realizaci\u00f3n de obras de redistribuci\u00f3n interior de edificios ya inscritos (se trataba de una divisi\u00f3n material de un local en varios trasteros), en que lo que se inscribe no es una obra nueva, sino la modificaci\u00f3n de entidades hipotecarias, salvo los supuestos excepcionales a que se refiere el art\u00edculo 53 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio.<\/p>\n

26 enero 2002<\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- Solicitada la inscripci\u00f3n de una terminaci\u00f3n de obra en virtud de escritura a la que se incorpora el certificado del mismo t\u00e9cnico que certific\u00f3 la obra en construcci\u00f3n, con firma legitimada y visado por el Colegio de Arquitectos, se suspende la inscripci\u00f3n por \u00abno haberse procedido en la forma que precept\u00faa al efecto el art\u00edculo 49 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio\u00bb. La Direcci\u00f3n afirma que la nota adolece de imprecisi\u00f3n y supone que el defecto consiste en que en el certificado de final de obra no consta la descripci\u00f3n de la finca. Dicho esto, revoca la calificaci\u00f3n por entender que si el certificado de final de obra se extiende por el mismo arquitecto que certific\u00f3 la obra en construcci\u00f3n (que est\u00e1 inscrita), y la identidad del arquitecto est\u00e1 acreditada, el \u00fanico obst\u00e1culo que podr\u00eda oponerse a la constancia registral del fin de la obra ser\u00eda la duda sobre la identidad de la obra inscrita y aqu\u00e9lla a la que se refiere la certificaci\u00f3n presentada. Pero como no hay duda al respecto, debe procederse a la constancia registral solicitada.<\/p>\n

1 junio 2002<\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- Solicitada la inscripci\u00f3n de una ampliaci\u00f3n de obra nueva aportando \u00fanicamente una certificaci\u00f3n de un arquitecto t\u00e9cnico que acredita que su antig\u00fcedad es superior a siete a\u00f1os, la Direcci\u00f3n confirma la suspensi\u00f3n acordada por el Registrador, porque dicho certificado no tiene car\u00e1cter de documento p\u00fablico. D\u00e1ndose la circunstancia, adem\u00e1s, de haberse acompa\u00f1ado una certificaci\u00f3n catastral, que atribuye a la finca la misma cabida que ya constaba en el Registro, la inscripci\u00f3n de la obra nueva tendr\u00e1 que acomodarse a lo dispuesto en el art\u00edculo 22 de la Ley 6\/1998, de 13 de abril, sobre r\u00e9gimen del suelo y valoraciones.<\/p>\n

13 junio 2002<\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- Presentada un acta de fin de obra en la que la certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico expresa que \u00abla ejecuci\u00f3n material de las 49 viviendas relacionadas en la primera p\u00e1gina se ha realizado bajo nuestra direcci\u00f3n de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable de obligado cumplimiento\u00bb y suspendida su constancia registral por no expresar que la obra haya concluido \u00abde acuerdo con la licencia y el proyecto aprobado\u00bb, la Direcci\u00f3n revoca la nota de calificaci\u00f3n porque \u00absi se tiene en cuenta que la constancia registral de la finalizaci\u00f3n de obra lo \u00fanico que hace es expresar tal finalizaci\u00f3n, con referencia a la obra en construcci\u00f3n tal y como consta inscrita, ha de concluirse necesariamente que la reiteraci\u00f3n solicitada es innecesaria\u00bb.<\/p>\n

4 octubre 2002<\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- Se plantea este recurso ante una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva cuyo objeto es una \u201cchabola\u201d y en la que se describe minuciosamente una vivienda que puede considerarse de lujo. Los defectos, seg\u00fan la calificaci\u00f3n son dos: 1) La licencia, que se refiere a una \u201cchabola\u201d no se ajusta a la construcci\u00f3n que se declara, que es una vivienda unifamiliar. 2) El t\u00e9cnico que declara la terminaci\u00f3n \u2013un Arquitecto T\u00e9cnico- no se considera cualificado para ello. La Direcci\u00f3n, examinando conjuntamente los dos defectos,[1]<\/a> afirma que la veracidad de si lo construido era o no la chabola a la que se refer\u00eda la licencia, es un problema que afecta s\u00f3lo a la responsabilidad del t\u00e9cnico que hizo la declaraci\u00f3n. En cuanto a la competencia de \u00e9ste, a tenor de la legislaci\u00f3n sobre las funciones de los arquitectos t\u00e9cnicos y la propia doctrina del Centro Directivo, no ofrece ninguna duda.<\/p>\n

1 marzo 2003<\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- 1) No son defectos que impidan inscribir la declaraci\u00f3n de terminaci\u00f3n de una nueva la insuficiencia de descripci\u00f3n de la misma ni la falta de manifestaci\u00f3n por el t\u00e9cnico que la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia, pues cuando, como en este caso, el t\u00e9cnico que certifica la terminaci\u00f3n de la obra es el mismo que certific\u00f3 su declaraci\u00f3n en construcci\u00f3n y de la certificaci\u00f3n no se extrae ninguna duda de que la misma se refiere a la misma obra, debe procederse sin m\u00e1s a la constancia registral que se solicita. 2) S\u00ed constituye defecto la omisi\u00f3n de legitimaci\u00f3n notarial de la firma del t\u00e9cnico, sin que pueda bastar el visado colegial, que es \u00fatil para acreditar la cualificaci\u00f3n profesional del que dice firmar, pero no es bastante para demostrar que la firma ha sido efectivamente puesta por \u00e9l.<\/p>\n

22 marzo 2003<\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- Hechos: en una escritura de obra nueva, a la que se acompa\u00f1a la licencia de obras y el certificado del arquitecto -quien afirma que la descripci\u00f3n de la obra lo es con arreglo al proyecto para el que se obtuvo la licencia-, se describe un lavadero en la cubierta y se suspende la inscripci\u00f3n porque \u00e9ste no figura en la licencia. La Direcci\u00f3n revoca la nota porque considera irrelevantes las discrepancias existentes entre la obra autorizada por la licencia y la descrita en el t\u00edtulo calificado, en el que se han cumplido los requisitos exigidos por el art\u00edculo 22 de la Ley 6\/1998 para la inscripci\u00f3n de las declaraciones de obra nueva, licencia y certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico que acredite que la edificaci\u00f3n se ajusta a las condiciones especiales de aqu\u00e9lla, debiendo quedar relegado a la exclusiva responsabilidad del t\u00e9cnico certificante la veracidad de tal manifestaci\u00f3n.<\/p>\n

22 septiembre 2003<\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- Inscrita una obra nueva sobre un solar, se presenta un t\u00edtulo de ampliaci\u00f3n de obra nueva en el que se describe la ampliaci\u00f3n y la totalidad del edificio, acompa\u00f1ado de un certificado del t\u00e9cnico competente que declara ajustada al proyecto para el que se obtuvo la licencia, no la ampliaci\u00f3n, sino la totalidad del edificio. Suspendida la inscripci\u00f3n por entender la Registradora que la manifestaci\u00f3n del t\u00e9cnico deb\u00eda referirse tan solo a la parte ampliada, la Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n afirmando que la exigencia de certificaci\u00f3n t\u00e9cnica que acredite que la obra nueva declarada se ajusta a las condiciones especiales de la licencia queda perfectamente cumplida si dicha certificaci\u00f3n contiene, como ahora ocurre, la descripci\u00f3n final de la vivienda resultante tras la obra de ampliaci\u00f3n y adem\u00e1s se manifiesta la concordancia entre tal descripci\u00f3n y la licencia concedida.<\/p>\n

20 noviembre 2003<\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- Suspendida la inscripci\u00f3n de una escritura de obra nueva en construcci\u00f3n por entender el Registrador que no se ha acreditado que el t\u00e9cnico certificante ostente ninguno de los requisitos exigidos por el art\u00edculo 50 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, el Centro Directivo revoca la calificaci\u00f3n diciendo que la veracidad de la manifestaci\u00f3n de ser t\u00e9cnico competente para certificar debe quedar relegada a la exclusiva responsabilidad de quien la hace.<\/p>\n

8 septiembre 2004<\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico.- <\/strong>1. En el supuesto de hecho del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de una escritura por la que los propietarios de una finca r\u00fastica, previa declaraci\u00f3n de obra nueva de dos viviendas y una caseta, construidas en 1993, proceden a su divisi\u00f3n en tres elementos independientes (en los que se incluyen sendos espacios sin edificar de m\u00e1s de tres mil metros cuadrados cada uno), en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, con asignaci\u00f3n de la correspondiente cuota de participaci\u00f3n. En el apartado de la escritura relativo a las normas reguladores de la comunidad, expresamente se indica que las \u00abviviendas unifamiliares anteriormente descritas se regir\u00e1n por lo dispuesto en la leyes sobre Comunidad de Bienes, Ley de Propiedad Horizontal. \u00bb y por determinadas normas especiales transcritas en el apartado I de los antecedentes de hecho de la presente resoluci\u00f3n.<\/p>\n

Limitado el recurso a las cuestiones que est\u00e9n directa e inmediatamente relacionadas con la calificaci\u00f3n (cfr. art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria), s\u00f3lo debe decidirse en este expediente sobre los dos defectos invocados en aqu\u00e9lla.<\/p>\n

2. El primero de los defectos objeto de impugnaci\u00f3n, relativo a la exigencia de acreditaci\u00f3n de las facultades del Arquitecto que comparece en el otorgamiento para certificar sobre la fecha de la terminaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n \u2013sobre el que, por cierto, nada alega el recurrente en su impugnaci\u00f3n, si bien concluye solicitando la revocaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n en su integridad-, debe ser confirmado. Si la certificaci\u00f3n t\u00e9cnica sobre la terminaci\u00f3n de la obra en fecha determinada y su descripci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo es un documento que, conforme al art\u00edculo 52.a) del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, sirve para \u2013unido a otros requisitos- suplir, con el alcance que la norma reglamentaria determina, la certificaci\u00f3n acreditativa de que la obra se ajusta al proyecto para el que se obtuvo licencia, dicha \u00abcertificaci\u00f3n t\u00e9cnica\u00bb sustitutiva habr\u00e1 de ser expedida por cualquiera de los t\u00e9cnicos a que se refiere el art\u00edculo 50 del mencionado Real Decreto, aun cuando su contenido sea diverso. Por ello, salvo que se trate de uno de los dem\u00e1s supuestos establecidos en esta norma \u2013 lo que en este caso no ha quedado justificado-ser\u00e1 necesario que se acredite la suficiencia de las facultades del t\u00e9cnico certificante en la forma prevenida en el apartado 3 del citado art\u00edculo 50 de dicho Real Decreto.<\/p>\n

27 enero 2006<\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro de la Propiedad escritura de rectificaci\u00f3n de otra y declaraci\u00f3n de obra nueva en construcci\u00f3n a la que se incorpora Licencia que ampara la obra nueva declarada y certificaci\u00f3n expedida por Arquitecto director de las obras, afirmando la conformidad de la descripci\u00f3n con el proyecto para el que se otorg\u00f3 la Licencia de obras. La Registradora suspende la inscripci\u00f3n por no resultar acreditado facultades del certificante para certificar la antig\u00fcedad de la obra nueva declarada, exigiendo en su caso, acreditar visado por el Colegio Oficial respectivo.<\/p>\n

2. La cuesti\u00f3n est\u00e1 resuelta en numerosas Resoluciones de este Centro Directivo (Cfr. entre otras, las citadas en los Vistos); trat\u00e1ndose de escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva en construcci\u00f3n, la legislaci\u00f3n vigente exige que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia y la expedici\u00f3n por t\u00e9cnico competente de certificaci\u00f3n que acredite que la obra nueva descrita se ajusta al Proyecto para el que se otorg\u00f3 la Licencia.<\/p>\n

Ambos requisitos se cumplen en la escritura calificada, debiendo quedar relegada a la exclusiva responsabilidad del t\u00e9cnico certificante la veracidad de sus manifestaciones (Resoluciones de 9 de Febrero de 1994 y 1 de marzo de 2003).<\/p>\n

3. No es aplicable a este supuesto la doctrina contenida en la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de fecha de 27 de enero de 2006, pues \u00e9sta se refer\u00eda a una obra nueva terminada en la que el t\u00e9cnico certificaba la fecha de terminaci\u00f3n de la obra (en ausencia de proyecto), por lo que sirviendo dicha certificaci\u00f3n para suplir la certificaci\u00f3n acreditativa de que la obra se ajustaba al proyecto para el que se otorg\u00f3 la licencia (supuesto a los que en materia de t\u00e9cnico competente se refieren los apartados 1 y 2 del art\u00edculo 50 del Real Decreto 1093\/ 1997 de 4 de Julio), es necesario que en ese caso se acredite la suficiencia de las facultades del t\u00e9cnico certificante en la forma prevista en el apartado 3 de ese mismo precepto reglamentario.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso, en los t\u00e9rminos expuestos y revocar la nota de la Registradora.<\/p>\n

4 diciembre 2006<\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- 1. Se presenta en el registro escritura por la que se declara que sobre la casa enclavada en una finca r\u00fastica se han realizado obras de reforma y ampliaci\u00f3n resultando una casa de dos plantas dedicadas la primera a vivienda y la alta a almac\u00e9n. Se exhibe al Notario certificaci\u00f3n expedida por un Ingeniero T\u00e9cnico Agr\u00edcola y visada por el Colegio Profesional correspondiente expresiva de la superficie declarada y de que la edificaci\u00f3n tiene una antig\u00fcedad superior a cien a\u00f1os.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por entender que el visado colegial no acredita ser el Ingeniero competente para la certificaci\u00f3n que realiza.<\/p>\n

El Notario recurre.<\/p>\n

2. El recurso ha de ser estimado. Como dice el Notario recurrente, los estatutos del Colegio de Ingenieros T\u00e9cnicos Agr\u00edcolas en su art\u00edculo 68, establecen que el visado colegial acredita el cumplimiento de la normativa profesional correspondiente. Adem\u00e1s de ello, es evidente la capacitaci\u00f3n de un Ingeniero T\u00e9cnico Agr\u00edcola para dictaminar que una casa cuyo uso es, al menos en parte, de car\u00e1cter agrario, tiene una antig\u00fcedad superior a cien a\u00f1os.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

22 mayo 2007<\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- Ver, m\u00e1s adelante, el apartado\u00a0 \u201cSeguro decenal\u201d.<\/p>\n

8, 9, 10, 11, 12 y 14 (2 Rs.) abril 2008 [2]<\/a><\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- 1. En el supuesto de hecho del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de una escritura por la que el otorgante declar\u00f3 que sobre una parcela de su propiedad exist\u00eda, desde hace m\u00e1s de quince a\u00f1os, determinada construcci\u00f3n que se describ\u00eda en el t\u00edtulo, al que se incorporaba un informe t\u00e9cnico \u2013con el correspondiente visado colegial- que reflejaba la descripci\u00f3n de lo construido as\u00ed como su antig\u00fcedad.<\/p>\n

El Registrador de la Propiedad suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque la firma del t\u00e9cnico informante no est\u00e1 legitimada notarialmente.<\/p>\n

2. Limitado el presente recurso al examen del \u00fanico defecto reflejado en la nota de calificaci\u00f3n, no procede sino confirmar el mismo a la vista del constante criterio de esta Direcci\u00f3n General sobre la cuesti\u00f3n planteada (cfr., por todas, las Resoluciones de esta Direcci\u00f3n General de 23 de octubre de 2000 y 22 de marzo de 2003).<\/p>\n

La autenticidad de la firma del t\u00e9cnico es requisito esencial para que el documento que acredita la terminaci\u00f3n de la obra tenga la eficacia que se pretende, sin que pueda bastar el visado colegial, \u00fatil tan s\u00f3lo para acreditar la cualificaci\u00f3n profesional de quien dice firmar, pero no bastante para demostrar que la firma ha sido efectivamente puesta por \u00e9l.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, tampoco ha de olvidarse que la incorporaci\u00f3n a la matriz de una escritura de un documento privado no convierte \u00e9ste en p\u00fablico, por su sola constancia formal, y que el control de legalidad positivo que conlleva el otorgamiento notarial de una declaraci\u00f3n de obra nueva, impone que en el propio documento se acredite el cumplimiento de los requisitos exigidos para la formalizaci\u00f3n e inscripci\u00f3n de lo edificado, entre otros extremos, la acreditaci\u00f3n de la autor\u00eda \u2013legitimaci\u00f3n de firma\u2013 y el car\u00e1cter profesional del t\u00e9cnico actuante, extremo este \u00faltimo que se puede acreditar mediante un visado colegial, cuya eficacia se limita al \u00e1mbito de las competencias corporativas que le son propias.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n

11 marzo 2009<\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- 1. El \u00fanico problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si en la inscripci\u00f3n de una obra nueva en construcci\u00f3n es defecto el hecho de que se hable de estudio-local, cuando en la licencia se dice simplemente local, siendo as\u00ed que el certificado del t\u00e9cnico competente acredita la conformidad del proyecto con la licencia municipal concedida.<\/p>\n

2. Tiene raz\u00f3n el Notario cuando, de conformidad con anteriores Resoluciones de este Centro Directivo (vid las citadas en el \u00abvistos\u00bb) afirma que la certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico acredita la adecuaci\u00f3n del proyecto con la licencia, sin que el Registrador pueda entrar en la correcci\u00f3n de lo afirmado por aqu\u00e9l, y sin que sea necesario que la certificaci\u00f3n aludida se extienda al destino o uso que presumiblemente haya de darse a todos o algunos de los elementos privativos, pues tal uso o destino es una cualidad descriptiva no trascendente a efectos registrales.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recuso interpuesto.<\/p>\n

2 julio 2009<\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- 1. Dos son los problemas que se plantean en el presente recurso: el primero consiste en dilucidar si el plazo para su interposici\u00f3n se empieza a contar desde la calificaci\u00f3n sustitutoria que anteriormente se hab\u00eda solicitado o desde la notificaci\u00f3n de la primera calificaci\u00f3n, y el segundo, si ha de ser mantenida la nota de calificaci\u00f3n tal y como ha sido formulada.<\/p>\n

3. Respecto al segundo de los problemas, la nota de calificaci\u00f3n expresa que en la escritura de subsanaci\u00f3n se hace constar que la antig\u00fcedad de la construcci\u00f3n no es de s\u00f3lo cinco a\u00f1os, como se manifest\u00f3 anteriormente, sino que es anterior al a\u00f1o dos mil, que la referencia catastral califica el terreno como \u00absuelo sin edificar\u00bb y contin\u00faa diciendo que se deniega la inscripci\u00f3n dada la contradicci\u00f3n existente, ya que si la construcci\u00f3n es anterior al a\u00f1o dos mil, es contradictorio con la certificaci\u00f3n del arquitecto que la vivienda no figure en el Catastro.<\/p>\n

En primer lugar, si en la primera certificaci\u00f3n se dijo que la construcci\u00f3n tiene m\u00e1s de cinco a\u00f1os de antig\u00fcedad, y en la actual se dice que es anterior al a\u00f1o dos mil, una afirmaci\u00f3n no se contradice con la otra, pues una construcci\u00f3n anterior al a\u00f1o dos mil tiene m\u00e1s de cinco a\u00f1os de antig\u00fcedad.<\/p>\n

En segundo lugar, el hecho de haber transcurrido nueve a\u00f1os desde la construcci\u00f3n sin que la misma figure en el Catastro, no es determinante, pues dicha construcci\u00f3n se acredita mediante otro medio legalmente admitido.<\/p>\n

Por todo ello, la nota da calificaci\u00f3n no puede ser mantenida.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

21 noviembre 2009<\/p>\n

<\/a>Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- 1. Trat\u00e1ndose de una declaraci\u00f3n de obra nueva, son cuatro los defectos atribuidos por la Registradora: 1)\u2026; 2)\u2026; 3)\u00a0 y 4) que, para acreditar si el perito certificante tiene facultades para la certificaci\u00f3n que expide, es necesario que tales facultades se constaten por el Colegio oficial correspondiente.<\/p>\n

5. En cuanto al \u00faltimo defecto, consistente en que falta certificado del Colegio oficial del t\u00e9cnico certificante, este defecto ha de ser mantenido, pues el art\u00edculo 50 del Real Decreto 1093\/1997 exige tal requisito para acreditar las facultades del t\u00e9cnico certificante.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto, salvo en lo referente al \u00faltimo de los defectos, que debe ser mantenido.<\/p>\n

26 marzo 2010 [3]<\/a><\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- 1. En el presente caso se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura mediante la cual la otorgante declara una obra nueva en construcci\u00f3n sobre determinada parcela de su propiedad. En dicha escritura se testimonia una certificaci\u00f3n expedida por el Arquitecto director de la obra, con su firma legitimada notarialmente, en la que afirma que la descripci\u00f3n de dicha obra se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia correspondiente.<\/p>\n

El Registrador de la Propiedad suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque, a su juicio, el referido certificado debe estar visado por el Colegio profesional de dicho t\u00e9cnico.<\/p>\n

2. La legislaci\u00f3n vigente exige para la inscripci\u00f3n de las escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva en construcci\u00f3n que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia municipal, salvo que legalmente no fuere exigible, y que por t\u00e9cnico competente se acredite que la obra nueva descrita se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia en cuanto a n\u00famero de plantas del edificio, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados y, si en el proyecto se especifica, el n\u00famero de viviendas, apartamentos, o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente (cfr. art\u00edculo 45 y 46, n\u00fameros 1 y 2 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio).<\/p>\n

Por su parte, el art\u00edculo 50 del mismo Real Decreto establece que se tendr\u00e1 por t\u00e9cnico competente a tales efectos: El que hubiera firmado el proyecto (n\u00famero 1), el que tuviera encomendada la direcci\u00f3n de la obra (n\u00famero 2), el t\u00e9cnico municipal del Ayuntamiento (n\u00famero 4) o cualquier otro t\u00e9cnico que tuviera facultades suficientes en virtud de certificaci\u00f3n de su colegio profesional (n\u00famero 3). Es evidente que el visado no se exige en ning\u00fan momento, y s\u00f3lo se exige certificaci\u00f3n del Colegio para determinar las facultades del t\u00e9cnico no comprendido en los n\u00fameros 1, 2 y 4 del citado art\u00edculo 50. Pero en el caso del n\u00famero 1, que es el que aqu\u00ed se examina, no exige visado alguno, sino \u00fanicamente la identificaci\u00f3n del Arquitecto mediante la legitimaci\u00f3n notarial de su firma en el certificado expedido por el mismo, conforme al art\u00edculo 49.2 de dicho Real Decreto (legitimaci\u00f3n que seg\u00fan las Resoluciones de esta Direcci\u00f3n General de 23 de octubre de 2000, 22 de marzo de 2003 y 11 de marzo de 2009, es necesaria aunque exista el visado colegial).<\/p>\n

Aplicando este criterio, la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 9 de febrero de 1994 entendi\u00f3 que no es exigible el visado colegial de la certificaci\u00f3n expedida por el Arquitecto director de la obra, dado que, por una parte, la finalidad de esta certificaci\u00f3n es avalar la correspondencia entre la obra que se pretende inscribir y la que ha sido autorizada en la preceptiva licencia, finalidad que resulta ajena al juego y significaci\u00f3n del visado colegial; y por otra, se conf\u00eda a la exclusiva responsabilidad del t\u00e9cnico certificante la garant\u00eda de la veracidad y exactitud de esa correspondencia. Este mismo criterio se reiter\u00f3 en la Resoluci\u00f3n de 22 de septiembre de 2003 (vid tambi\u00e9n para casos an\u00e1logos las Resoluciones de 8 de septiembre de 2004 y 4 de diciembre de 2006).<\/p>\n

3. Por su parte, el art\u00edculo 31 del Real Decreto 327\/2002, de 5 de abril, que aprueba los Estatutos de los Colegios de Arquitectos, establece que son objeto del visado colegial los trabajos profesionales que se reflejen documentalmente y est\u00e9n autorizados con la firma del Arquitecto y \u00fanicamente declara exentos del visado los trabajos que realicen, como contenido de su relaci\u00f3n de servicio, los Arquitectos adscritos a las Administraciones P\u00fablicas bajo r\u00e9gimen funcionarial o laboral. Asimismo, establece que el visado tiene por objeto acreditar la identidad del Arquitecto o Arquitectos responsables y su habilitaci\u00f3n actual para el trabajo de que se trate, comprobar la integridad formal de la documentaci\u00f3n en que deba plasmarse el trabajo con arreglo a la normativa de obligado cumplimiento, de aplicaci\u00f3n en cada caso y efectuar las dem\u00e1s constataciones que le encomienden las leyes y disposiciones de car\u00e1cter general.<\/p>\n

Es cierto, por tanto, que el visado colegial cumple, entre otras funciones, la de acreditar la cualificaci\u00f3n y habilitaci\u00f3n profesional del t\u00e9cnico certificante a la fecha de la emisi\u00f3n del certificado, pero tambi\u00e9n lo es que, al margen de su eficacia en el \u00e1mbito de las competencias corporativas propias del colegio respectivo (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de julio de 2001), dicho requisito no viene exigido para la inscripci\u00f3n de la obra nueva por el Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, respecto del t\u00e9cnico director de la obra, sino que \u00e9ste tan s\u00f3lo impone, como se ha se\u00f1alado, que la identificaci\u00f3n del director de la obra que emita el certificado de correspondencia de la descripci\u00f3n de la obra con el proyecto aprobado quede acreditada mediante su comparecencia en el otorgamiento de la escritura o mediante la legitimaci\u00f3n notarial de su firma en el certificado (cfr. art\u00edculo 49 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio). Siendo as\u00ed, pues, que lo \u00fanico que debe acreditarse en el presente supuesto es la autor\u00eda de la firma del certificante, y que tal autor\u00eda viene avalada por la legitimaci\u00f3n notarial de dicha firma, no resulta de tales preceptos la necesidad adicional del visado colegial.<\/p>\n

4. Finalmente, el hecho de que la legislaci\u00f3n catalana, invocada por el Registrador en su calificaci\u00f3n, respecto de otro supuesto distinto (certificaciones t\u00e9cnicas supletorias del requisito de la c\u00e9dula de habitabilidad exigidas para la transmisi\u00f3n de viviendas en Catalu\u00f1a) haya sido interpretada en el sentido de que establece la exigencia, a efectos registrales, de que la cualificaci\u00f3n profesional del t\u00e9cnico que expide la certificaci\u00f3n ha de venir acreditada por medio del correspondiente visado colegial, no permite de \u00ablege data\u00bb extrapolar dicha conclusi\u00f3n respecto del supuesto de las declaraciones de obra nueva, sujetas a un marco normativo diferente.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

5 febrero 2011<\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- 1. El presente recurso versa sobre la inscribibilidad de un acta de fin de obra nueva de una vivienda, previamente declarada en construcci\u00f3n en virtud de una escritura otorgada en el a\u00f1o 2001, sobre una finca sita en la Comunidad Aut\u00f3noma andaluza, que presenta las siguientes particularidades: a) no se acompa\u00f1a el certificado oficial de fin de obras expedido por el arquitecto director de las obras; b) se acompa\u00f1a, a pesar de ser una acta otorgada por los \u00abautopromotores de una \u00fanica vivienda individual para uso propio\u00bb, el suplemento del comienzo de la garant\u00eda del seguro decenal, suscrito por persona cuya firma est\u00e1 legitimada notarialmente, en la que se identifica la finca concernida y se consignan sus datos registrales, figurando como fecha de t\u00e9rmino de la obra el de 14 de marzo de 2002; c) se acompa\u00f1a fotocopia compulsada (al parecer por el secretario del Ayuntamiento de La Redondela) de la comunicaci\u00f3n del decreto de la Alcald\u00eda del Ayuntamiento de Isla Cristina de 21 de mayo de 2002, expedida en esa fecha por el secretario accidental de este \u00faltimo Ayuntamiento, por el que se resuelve conceder licencia de primera ocupaci\u00f3n a la vivienda objeto del acta; y d) en dicho decreto municipal, cuya fotocopia compulsada se aporta, se hacen constar, entre otros extremos, que se han \u00abvisto\u00bb los siguientes documentos: i) certificado final de obras; ii) informe favorable de los servicios t\u00e9cnicos municipales\u2026 (del que resulta la visita de comprobaci\u00f3n correspondiente); y, iii) Informe favorable de la Asesora jur\u00eddica del Servicio de Obras y Urbanismo de este Ayuntamiento.<\/p>\n

2. Este Centro Directivo, en Resoluci\u00f3n de 26 de febrero de 1996, ya tuvo ocasi\u00f3n de declarar que la finalidad de la certificaci\u00f3n (prevenida entonces en el art\u00edculo 37, n\u00famero 2, del Texto Refundido de la Ley del Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 1\/1992, de 26 de junio, precepto que ten\u00eda el car\u00e1cter de legislaci\u00f3n b\u00e1sica, conforme a la disposici\u00f3n final de la citada Ley) era la de garantizar, mediante aseveraci\u00f3n responsable de t\u00e9cnico especializado, que la obra nueva que pretende acceder al Registro se ajusta a las condiciones especificadas en la licencia preceptiva, pues ello, cuando la licencia se ajust\u00f3 a su vez a la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica en vigor, supone la incorporaci\u00f3n de dicha obra al patrimonio del propietario respectivo (vid. art\u00edculos 23 y 37.1 de la Ley del Suelo de 1992).<\/p>\n

3. Congruentemente con la consideraci\u00f3n anterior, la Resoluci\u00f3n de 10 abril 1995, hab\u00eda establecido que no hab\u00eda muchas dificultades en admitir la sustituci\u00f3n de aquella certificaci\u00f3n por cualquier otro documento administrativo que lleve impl\u00edcita o presuponga esa misma aseveraci\u00f3n por t\u00e9cnico especializado, m\u00e1xime si ese otro documento es expedido por organismo competente en materia urban\u00edstica, como ocurre en el caso de los Ayuntamientos, supuesto en el que claramente ha de entenderse incluida la certificaci\u00f3n objeto de discusi\u00f3n en el presente recurso. A mayor abundamiento, deben tenerse en cuanta las siguientes consideraciones: a) la inclusi\u00f3n en el concepto de \u00abt\u00e9cnico competente\u00bb de los arquitectos municipales (cfr. art\u00edculos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 de su Reglamento; b) la preceptiva participaci\u00f3n de los t\u00e9cnicos municipales en la tramitaci\u00f3n de procedimientos y expedientes urban\u00edsticos (vid. art\u00edculos 4, 20, 21, 26 y 32, n\u00famero 2, del Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica y 172 del Reglamento de Organizaci\u00f3n, Funcionamiento y R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Corporaciones Locales); c) las amplias facultades que en cuanto a custodia de documentaci\u00f3n y fe p\u00fablica otorga, en el \u00e1mbito municipal, nuestra legislaci\u00f3n a los secretarios de las Corporaciones Locales (vid. art\u00edculos 204 y 205 del Reglamento de Organizaci\u00f3n citados, y art\u00edculo 2 del Reglamento sobre R\u00e9gimen Jur\u00eddico de los Funcionarios de Administraci\u00f3n Local con habilitaci\u00f3n de car\u00e1cter nacional); d) la admisi\u00f3n expresa de otros medios alternativos al certificado final de obras al objeto de considerar totalmente terminadas unas obras, como la licencia de ocupaci\u00f3n y la certificaci\u00f3n administrativa \u00abad hoc\u00bb (vid. art\u00edculo 32 del Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica y las Resoluciones de este centro directivo de 4 febrero 1992 y 17 junio 1993); y, e) el valor que a la certificaci\u00f3n administrativa en materia urban\u00edstica como t\u00edtulo formal de acceso al Registro de la Propiedad se otorga, como regla general, por el art\u00edculo 308 de la Ley del Suelo, lo que ha de entenderse no s\u00f3lo para la titulaci\u00f3n principal, sino tambi\u00e9n para la complementaria.<\/p>\n

4. Que actualmente el art\u00edculo 20 de la Ley de Suelo (en virtud de la redacci\u00f3n que le dio el art\u00edculo 24 del Real Decreto-Ley 8\/2011, de 1 de julio) encarga a los notarios, con ocasi\u00f3n de la autorizaci\u00f3n de documentos en los que se deje constancia de la terminaci\u00f3n de una obra, que exijan la certificaci\u00f3n expedida por t\u00e9cnico competente acreditativa de la finalizaci\u00f3n de \u00e9sta conforme a la descripci\u00f3n del proyecto, adem\u00e1s de otros documentos acreditativos, entre los que se encuentran el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificaci\u00f3n re\u00fane las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable. Aunque de su dicci\u00f3n literal parece que se ha de presentar directamente al notario el certificado final de obras expedido por el t\u00e9cnico competente, independientemente de los otros documentos que acrediten otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificaci\u00f3n re\u00fane las condiciones necesarias para su destino previsto en el planeamiento, lo cierto es que su finalidad, tal y como en su d\u00eda interpret\u00f3 la resoluci\u00f3n citada en el fundamento segundo respecto de la normativa entonces vigente, sigue siendo la de garantizar, mediante aseveraci\u00f3n responsable de t\u00e9cnico especializado, que la obra nueva que pretende acceder al Registro se ajusta a las condiciones especificadas en la licencia preceptiva. Por esa raz\u00f3n ser\u00eda susceptible de ser sustituida aquella certificaci\u00f3n por cualquier otro documento administrativo que lleve impl\u00edcita o presuponga esa misma aseveraci\u00f3n por t\u00e9cnico especializado, m\u00e1xime si ese otro documento es expedido por organismo competente en materia urban\u00edstica, como ocurre en el caso de los Ayuntamientos.<\/p>\n

Esta interpretaci\u00f3n la viene a confirmar el propio art\u00edculo 20 de la Ley de Suelo, en su apartado 4.\u00ba a), pues al referirse al control registral, establece como requisito alternativo la \u00abcertificaci\u00f3n expedida por el Ayuntamiento o por t\u00e9cnico competente\u00bb, por cuanto que se\u00f1ala que \u00abse inscribir\u00e1n en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva que se acompa\u00f1en de certificaci\u00f3n expedida por el Ayuntamiento o por t\u00e9cnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica de la finca, en las que conste la terminaci\u00f3n de la obra en fecha determinada y su descripci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo\u00bb.<\/p>\n

5. Ciertamente el art\u00edculo 27.2 del Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda exige cumulativamente, para el acceso registral de la terminaci\u00f3n de una obra nueva, licencia de primera ocupaci\u00f3n y el certificado t\u00e9cnico del fin de la obra. Mas la dicci\u00f3n literal del precepto no se debe contraponer a la finalidad del mismo \u2013criterio hermen\u00e9utico de superior jerarqu\u00eda\u2013 m\u00e1xime si se tiene en cuenta, adem\u00e1s de los t\u00e9rminos en que se expresa el art\u00edculo 176 de la Ley 7\/2002 de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda (precepto que es el desarrollado por la citada norma reglamentaria), que con arreglo al art\u00edculo 7 de dicho Reglamento, la licencia de primera ocupaci\u00f3n tiene por objeto la comprobaci\u00f3n de que el uso previsto para un edificio se corresponde con la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica \u00aby la adecuaci\u00f3n urban\u00edstica de las obras ejecutadas a la licencia otorgada\u00bb. Por eso, a la luz de esta normativa auton\u00f3mica, especialmente de su interpretaci\u00f3n teleol\u00f3gica, no parece objetable el acceso tabular del acta notarial que se examina en este expediente.<\/p>\n

A todo ello debe a\u00f1adirse que el art\u00edculo 50.4 del Real Decreto de 1093\/1997 considera expresamente t\u00e9cnico competente al t\u00e9cnico municipal del Ayuntamiento competente y que del documento municipal incorporado al instrumento p\u00fablico objeto de este recurso resulta expl\u00edcitamente que para conceder la licencia de primera ocupaci\u00f3n se tuvo a la vista, adem\u00e1s del certificado final de obras, el informe favorable de los servicios t\u00e9cnicos municipales (del que resulta incluso que se realiz\u00f3 una visita de comprobaci\u00f3n al inmueble).<\/p>\n

En base a estas consideraciones, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso planteado.<\/p>\n

16 febrero 2012<\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- 1. Debiendo ce\u00f1irse, por imperativo del art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria, al defecto se\u00f1alado por el registrador en su nota, el presente recurso versa sobre la inscribibilidad de una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada en la que, no habiendo transcurrido el plazo previsto por la legislaci\u00f3n aplicable para la prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n en que hubiera podido incurrir el edificante, el certificado del t\u00e9cnico acreditativo de la finalizaci\u00f3n de la obra en fecha determinada conforme al proyecto para el que se obtuvo la licencia aportado es un certificado librado por el secretario accidental del Ayuntamiento con el visto bueno del alcalde en el que se hace constar: \u00abque en base a los documentos y antecedentes obrantes en este Ayuntamiento, la vivienda sita en calle (…) con acceso tambi\u00e9n por Plaza (…), con Referencia Catastral (…), de Horcajo de los Montes, se encuentra en la actualidad terminada, ajust\u00e1ndose a la licencia de obra concedida por este Ayuntamiento con fecha 14 de diciembre de 2007\u00bb. Adem\u00e1s, se incorpora certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica de la finca de la que resulta una descripci\u00f3n de la edificaci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo.<\/p>\n

2. Este Centro Directivo, en Resoluci\u00f3n de 26 de febrero de 1996 consider\u00f3 que la finalidad de la certificaci\u00f3n prevenida en el art\u00edculo 37, n\u00famero 2, del Texto Refundido de la Ley del Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 1\/1992, de 26 de junio, precepto que ten\u00eda el car\u00e1cter de legislaci\u00f3n b\u00e1sica, conforme a la disposici\u00f3n final de la citada ley a cuyo antecedente legislativo \u2013art\u00edculo 25 de la Ley estatal 8\/1990\u2013, y que deb\u00eda entenderse que reenviaba en el presente caso al art\u00edculo 160 de la Ley de Ordenaci\u00f3n del Territorio y de la Actividad Urban\u00edstica de Castilla-La Mancha, era la de garantizar, mediante aseveraci\u00f3n responsable de t\u00e9cnico especializado, que la obra nueva que pretende acceder al Registro se ajusta a las condiciones especificadas en la licencia preceptiva, pues ello, cuando la licencia se ajust\u00f3 a su vez a la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica en vigor, supone la incorporaci\u00f3n de dicha obra al patrimonio del propietario respectivo (vid. art\u00edculos 23 y 37.1 de la Ley del Suelo de 1992). Y, como ya afirmara la Resoluci\u00f3n de 10 abril 1995, no hay muchas dificultades en admitir la sustituci\u00f3n de aquella certificaci\u00f3n por cualquier otro documento administrativo que lleve impl\u00edcita o presuponga esa misma aseveraci\u00f3n por t\u00e9cnico especializado, m\u00e1xime si ese otro documento es expedido por organismo competente en materia urban\u00edstica, como ocurre en el caso de los Ayuntamientos, supuesto en el que claramente ha de entenderse incluida la certificaci\u00f3n objeto de discusi\u00f3n en el presente recurso. De ese modo, si consideramos: a) La inclusi\u00f3n en el concepto de \u00abt\u00e9cnico competente\u00bb de los Arquitectos municipales (cfr. art\u00edculos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 de su Reglamento; b) la preceptiva participaci\u00f3n de los t\u00e9cnicos municipales en la tramitaci\u00f3n de procedimientos y expedientes urban\u00edsticos (vid. art\u00edculos 4, 20, 21, 26 y 32, n\u00famero 2, del Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica y 172 del Reglamento de Organizaci\u00f3n, Funcionamiento y R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Corporaciones Locales); c) las amplias facultades que en cuanto a custodia de documentaci\u00f3n y fe p\u00fablica otorga, en el \u00e1mbito municipal, nuestra legislaci\u00f3n a los secretarios de las Corporaciones Locales (vid. art\u00edculos 204 y 205 del Reglamento de Organizaci\u00f3n citado y 2 del Reglamento sobre R\u00e9gimen Jur\u00eddico de los Funcionarios de Administraci\u00f3n Local con habilitaci\u00f3n de car\u00e1cter nacional); d) la admisi\u00f3n expresa de otros medios alternativos al certificado final de obras al objeto de considerar totalmente terminadas unas obras, como la licencia de ocupaci\u00f3n y la certificaci\u00f3n administrativa \u00abad hoc\u00bb (vid. art\u00edculo 32 del Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica y las Resoluciones de este Centro Directivo de 4 febrero 1992 y 17 junio 1993); y, e) el valor que a la certificaci\u00f3n administrativa en materia urban\u00edstica como t\u00edtulo formal de acceso al Registro de la Propiedad se otorga, como regla general, por el art\u00edculo 308 de la Ley del Suelo, lo que ha de entenderse no s\u00f3lo para la titulaci\u00f3n principal, sino tambi\u00e9n para la complementaria; si a todo ello se a\u00f1aden los inequ\u00edvocos t\u00e9rminos de la certificaci\u00f3n aportada sobre la conclusi\u00f3n y legalidad de la obra precitada se ha de concluir que no existe el obst\u00e1culo se\u00f1alado por el registrador en su calificaci\u00f3n para la obtenci\u00f3n de la inscripci\u00f3n solicitada.<\/p>\n

3. No obstante, hay que tener en cuenta que la citada Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo fue publicada antes de la entrada en vigor del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, que s\u00f3lo contempla la certificaci\u00f3n municipal respecto a las denominadas \u00abobras nuevas antiguas\u00bb (cfr. art\u00edculo 52). En la misma forma, la exigencia impuesta en los art\u00edculos 45, 46 y 49 del Real Decreto 1093\/1997 relativa a la justificaci\u00f3n por el t\u00e9cnico competente del n\u00famero de plantas, total de los metros cuadrados edificados y la superficie de parcela ocupada de la edificaci\u00f3n declarada, s\u00f3lo puede entenderse suplida por la referencia catastral de la finca sobre la que se certifica cuando se trata de \u00abobras nuevas antiguas\u00bb. A todo ello, debe a\u00f1adirse que el art\u00edculo 50.4 del Real Decreto de 1997 considera expresamente t\u00e9cnico competente al t\u00e9cnico municipal del Ayuntamiento competente.<\/p>\n

4. En el supuesto de hecho de este recurso, la certificaci\u00f3n del secretario del Ayuntamiento que se acompa\u00f1a a la declaraci\u00f3n de obra nueva se limita a se\u00f1alar que \u00aben base a los documentos y antecedentes obrantes en este Ayuntamiento la vivienda (…) se encuentra terminada ajust\u00e1ndose a la licencia de obra concedida por este Ayuntamiento (…)\u00bb pero sin que de ella resulte el informe favorable del t\u00e9cnico municipal, que es quien ostenta la condici\u00f3n de t\u00e9cnico competente para prestar la conformidad de la descripci\u00f3n de la obra nueva al proyecto para el que se obtuvo licencia, conforme al citado art\u00edculo 50.4 de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urban\u00edstica.<\/p>\n

Debe tenerse en cuenta que el actual art\u00edculo 20 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, en la redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-ley 8\/2011, de 1 de julio \u2013aplicable por raz\u00f3n de la fecha de presentaci\u00f3n de la escritura en el Registro\u2013, exige en todo caso la certificaci\u00f3n expedida por el t\u00e9cnico competente (entre las que figurar\u00eda el t\u00e9cnico municipal), \u00abadem\u00e1s\u00bb de otros requisitos complementarios cuya acreditaci\u00f3n no puede suplir aqu\u00e9lla.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

7 marzo 2012<\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- 1. La cuesti\u00f3n de fondo que se debate en este expediente es si -a los efectos de practicar la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, en los t\u00e9rminos que resultan del art\u00edculo 132 de la Ley 18\/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda en su redacci\u00f3n dada por la Ley 9\/2011, de 29 de diciembre, ambas del Parlamento de Catalu\u00f1a- el informe t\u00e9cnico que hay que acompa\u00f1ar a la compraventa de vivienda con el fin de exonerar a la parte vendedora de la obligaci\u00f3n de entregar a la compradora c\u00e9dula de habitabilidad, debe ir o no visado por el Colegio profesional correspondiente (antes de resolver la cuesti\u00f3n de fondo, el Centro Directivo explica su competencia en un asunto como \u00e9ste, en el que la norma de aplicaci\u00f3n es una ley dictada por el Parlamento de Catalu\u00f1a; dicha cuesti\u00f3n se examina en el apartado \u201cRECURSO. Competencia de la Direcci\u00f3n General en materias relacionadas con el Derecho Civil catal\u00e1n).<\/p>\n

6. Salvado este posible obst\u00e1culo y entrando ya, hechas estas consideraciones, en el fondo del asunto, habida cuenta que la resoluci\u00f3n del recurso debe ce\u00f1irse al defecto se\u00f1alado por el registrador, (es decir, en el caso que nos ocupa, la necesidad de visado por el Colegio de los certificados del t\u00e9cnico), conviene observar, para terminar, que esta Direcci\u00f3n General ha reiterado en diversas ocasiones y en el \u00e1mbito de las inscripciones de obra nueva que, fuera de los casos estrictos en que as\u00ed lo determine una norma particular, el visado por el Colegio profesional no debe estimarse, con arreglo al principio de libertad de la propiedad, un requisito exigible a los efectos de inscribir un derecho en el Registro.<\/p>\n

El art\u00edculo 31 del Real Decreto 327\/2002, de 5 de abril, que aprueba los Estatutos de los Colegios de Arquitectos, establece que son objeto del visado colegial los trabajos profesionales que se reflejen documentalmente y est\u00e9n autorizados con la firma del arquitecto y \u00fanicamente declara exentos del visado los trabajos que realicen, como contenido de su relaci\u00f3n de servicio, los arquitectos adscritos a las Administraciones P\u00fablicas bajo r\u00e9gimen funcionarial o laboral. Asimismo, establece que el visado tiene por objeto acreditar la identidad del arquitecto o arquitectos responsables y su habilitaci\u00f3n actual para el trabajo de que se trate, comprobar la integridad formal de la documentaci\u00f3n en que deba plasmarse el trabajo con arreglo a la normativa de obligado cumplimiento, de aplicaci\u00f3n en cada caso y efectuar las dem\u00e1s constataciones que le encomienden las leyes y disposiciones de car\u00e1cter general.<\/p>\n

Es cierto, por tanto, que el visado colegial cumple, entre otras funciones, la de acreditar la cualificaci\u00f3n y habilitaci\u00f3n profesional del t\u00e9cnico certificante a la fecha de la emisi\u00f3n del certificado, pero tambi\u00e9n lo es que, al margen de su eficacia en el \u00e1mbito de las competencias corporativas propias del Colegio respectivo (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de julio de 2001), dicho requisito s\u00f3lo es exigido, a los efectos de la inscripci\u00f3n, en el supuesto contemplado en el art\u00edculo 50.3 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio. Fuera de este supuesto, no cabe exigir m\u00e1s que la identificaci\u00f3n del certificante como consecuencia ineludible de los principios de rogaci\u00f3n y legalidad como tambi\u00e9n ha reiterado este Centro Directivo (vid., en particular, la Resoluci\u00f3n de 16 de noviembre de 2011).<\/p>\n

En virtud de todo lo anterior, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n

26 abril 2012<\/p>\n

Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico<\/strong>.- 5. Respecto de la segunda cuesti\u00f3n planteada el recurso debe prosperar. Como ha tenido ocasi\u00f3n de reiterar este Centro Directivo (vide vistos) la finalidad de la certificaci\u00f3n que debe acompa\u00f1ar a la escritura por la que se declara una obra es avalar la correspondencia entre la obra que se pretende inscribir y la que ha sido autorizada en la preceptiva licencia. Para ello las \u00fanicas exigencias que recoge nuestro ordenamiento, es que se refleje su autor\u00eda (art\u00edculo 49 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio) as\u00ed como el car\u00e1cter profesional del t\u00e9cnico actuante (art\u00edculos 46 y 50 del propio texto reglamentario y art\u00edculo 20 de la Ley del Suelo, Real Decreto Legislativo 8\/2008).<\/p>\n

No planteada cuesti\u00f3n alguna sobre la autor\u00eda (en el supuesto de hecho el notario autorizante legitima la firma del arquitecto certificante) la cuesti\u00f3n se reduce a determinar si est\u00e1 suficientemente acreditado el car\u00e1cter profesional del t\u00e9cnico actuante. A estos efectos el art\u00edculo 50 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, considera, en su n\u00famero segundo, como t\u00e9cnico competente \u00abEl que por s\u00ed solo o en uni\u00f3n de otros tuviere encomendada la direcci\u00f3n de la obra\u00bb. Por otro lado tiene igualmente declarado este Centro (vide vistos) que recae en el certificante la veracidad y exactitud de las manifestaciones que realiza en el certificado, que deben tenerse por ciertas salvo que del mismo o de otras circunstancias resulte lo contrario.<\/p>\n

A juicio del registrador, existe esta circunstancia porque del Registro resulta que en la inscripci\u00f3n de la obra nueva en construcci\u00f3n se hizo constar como certificante a otro t\u00e9cnico como director de la obra. Esta afirmaci\u00f3n sin embargo no puede prevalecer pues, como se ha visto, el precepto reglamentario no impide en absoluto que haya una pluralidad de t\u00e9cnicos encargados de la direcci\u00f3n de la obra. Aunque no fuera as\u00ed, no existe precepto alguno que ampare que deba justificarse el cambio en la persona del t\u00e9cnico certificante por el hecho de que la previa inscripci\u00f3n recoja el nombre de otra persona, pues lo \u00fanico que se exige en las normas antes citadas es que quien ahora certifica est\u00e9 habilitado para ello. Pero es que adem\u00e1s, en el supuesto de este expediente, el certificado incorporado a la escritura viene visado por el Colegio respectivo. Como ha tenido ocasi\u00f3n de recordar este Centro Directivo, el art\u00edculo 31 del Real Decreto 327\/2002, de 5 de abril, que aprueba los estatutos de los Colegios de Arquitectos, establece que son objeto del visado colegial los trabajos profesionales que se reflejen documentalmente y est\u00e9n autorizados con la firma del arquitecto. As\u00ed mismo, establece que el visado tiene por objeto acreditar la identidad del arquitecto o arquitectos responsables y su habilitaci\u00f3n actual para el trabajo de que se trate, comprobar la integridad formal de la documentaci\u00f3n en que deba plasmarse el trabajo con arreglo a la normativa de obligado cumplimiento, de aplicaci\u00f3n en cada caso y efectuar las dem\u00e1s constataciones que le encomienden las leyes y disposiciones de car\u00e1cter general. En consecuencia el visado colegial cumple, entre otras funciones, la de acreditar la cualificaci\u00f3n y habilitaci\u00f3n profesional del t\u00e9cnico certificante a la fecha de la emisi\u00f3n del certificado por lo que no se puede cuestionar su cualidad por el mero hecho de que en la inscripci\u00f3n del Registro conste otro arquitecto como certificante en su d\u00eda de la declaraci\u00f3n de obra nueva en construcci\u00f3n y desde luego no puede sostenerse, al carecer de todo apoyo legal, que deba acreditarse precisamente por certificaci\u00f3n municipal el cambio en la persona que dirige las obras.<\/p>\n

6. Igual suerte revocatoria debe seguir la \u00faltima de las cuestiones planteadas en la nota del registrador que entiende que las modificaciones operadas en la obra nueva inscrita en construcci\u00f3n deben ser aceptadas por el Ayuntamiento. Como resulta de las consideraciones expresadas en los anteriores ep\u00edgrafes corresponde al t\u00e9cnico certificante (vide art\u00edculo 20 de la Ley del Suelo de 2008) la responsabilidad en relaci\u00f3n a la afirmaci\u00f3n de que la obra terminada es \u00abconforme a la descripci\u00f3n del proyecto\u00bb amparado por la licencia o autorizaci\u00f3n. En consecuencia ser\u00e1 exclusivamente su responsabilidad afirmar, como ocurre en el supuesto de este expediente, si las modificaciones constructivas que se han llevado a cabo en el curso de la construcci\u00f3n son conformes con el proyecto para el que se obtuvo la licencia.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso parcialmente y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del registrador en los t\u00e9rminos que resultan de las anteriores consideraciones.<\/p>\n

2 agosto 2012<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> Aunque los argumentos del Centro Directivo en cuanto a la competencia de un Arquitecto T\u00e9cnico no ofrecen dudas, el examen conjunto de ambos defectos equivale a no entrar claramente en el\u00a0 primero, pues si la licencia se dio para la construcci\u00f3n de una chabola, con independencia de la posible o no responsabilidad del t\u00e9cnico, era evidente que la obra declarada, seg\u00fan su descripci\u00f3n, pod\u00eda ser cualquier cosa menos una chabola.<\/p>\n

[2]<\/a> Estas resoluciones fueron anuladas, por extempor\u00e1neas, por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n\u00famero 20 de Sevilla de 13 de abril de 2009, confirmada por la de la Audiencia Provincial, de 26 de abril de 2010, que se public\u00f3 en el Bolet\u00edn Oficial del Estado de 20 de diciembre de 2011.<\/p>\n

[3]<\/a> Esta resoluci\u00f3n ha sido anulada, por extempor\u00e1nea, por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 7 de Le\u00f3n de31 de marzo de 2011, publicada en el B.O.E. de 3 de julio de 2012.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

OBRA NUEVA Certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico Las certificaciones exigidas por el art\u00edculo 25 de la Ley 8\/1990, de 25 de julio, no requieren el visado del Colegio profesional respectivo, pues ni la literalidad del precepto lo impone ni su propia ratio, pues su finalidad -avalar la correspondencia entre la obra que se pretende inscribir y la […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4171],"tags":[4174,1526],"class_list":{"0":"post-19064","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-obra-nueva","7":"tag-certificacion-del-tecnico","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19064","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19064"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19064\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19064"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19064"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19064"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}