{"id":19068,"date":"2016-03-07T09:58:25","date_gmt":"2016-03-07T08:58:25","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19068"},"modified":"2016-03-11T10:16:45","modified_gmt":"2016-03-11T09:16:45","slug":"construcciones-antiguas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/obra-nueva\/construcciones-antiguas\/","title":{"rendered":"Construcciones antiguas"},"content":{"rendered":"

OBRA NUEVA<\/strong><\/h1>\n

Construcciones antiguas<\/a><\/strong><\/p>\n

Solicitada la inscripci\u00f3n de una obra nueva antigua cuya existencia se acredita mediante un documento expedido por el Jefe del Servicio de Disciplina Urban\u00edstica, de la Gerencia de Urbanismo, en el que se afirma que, en el lugar se\u00f1alado en el plano, no consta la existencia de expediente sancionador, por lo que la edificaci\u00f3n puede ser incorporada al patrimonio de su titular, tal afirmaci\u00f3n se refiere al plano incorporado, pero no se justifica que se corresponda con las fincas que constan inscritas. Como consecuencia, se confirma la calificaci\u00f3n suspensiva del Registrador.<\/p>\n

28 abril 2003<\/p>\n

Construcciones antiguas<\/strong>.- Se discute en el presente recurso si la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de una finca que consta inscrita en el Registro puede llevarse a cabo mediante la presentaci\u00f3n de una escritura de rectificaci\u00f3n, aun cuando lleve consigo alteraciones sustanciales en cuanto a la obra existente sobre el terreno y en cuanto a la superficie de \u00e9ste; o si por el contrario se precisa para ello aportar la correspondiente escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva, as\u00ed como acreditar el exceso de cabida conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 200 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

En cuanto a la descripci\u00f3n de la edificaci\u00f3n, no importa tanto la denominaci\u00f3n que el notario haya atribuido al negocio jur\u00eddico (sea rectificaci\u00f3n o propiamente declaraci\u00f3n de obra nueva), cuanto si se observan o no los requisitos exigidos por el ordenamiento jur\u00eddico para la inscripci\u00f3n de obras nuevas denominadas antiguas, esto es, aqu\u00e9llas que no obtuvieron licencia municipal pero respecto de las que han prescrito las medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica.<\/p>\n

En el supuesto de hecho objeto de recurso no hay contradicci\u00f3n entre la denominaci\u00f3n atribuida al negocio jur\u00eddico y su contenido, que es lo que amparar\u00eda una calificaci\u00f3n suspensiva, ni es defecto que impida la inscripci\u00f3n el que la escritura se denomine de rectificaci\u00f3n y no de obra nueva, en la medida que se cumplen los requisitos exigidos reglamentariamente (art\u00edculo 52 del Real Decreto 1093\/1997) para inscribir en el Registro de la Propiedad la edificaci\u00f3n existente, ya que se aporta certificaci\u00f3n municipal acreditativa de que ha prescrito la infracci\u00f3n urban\u00edstica en que hubiera podido incurrir el edificante, coincidiendo la descripci\u00f3n de la casa en el citado certificado con la consignada en la escritura y no consta en el Registro anotaci\u00f3n preventiva de incoaci\u00f3n de expediente de disciplina urban\u00edstica (el problema planteado en cuanto al exceso de cabida puede verse en el apartado \u201cEXCESO DE CABIDA. Identificaci\u00f3n de la finca y justificaci\u00f3n del exceso\u201d).<\/p>\n

18 febrero 2005 (RV<\/p>\n

Construcciones antiguas<\/strong>.- 1. Se suspende la inscripci\u00f3n de un cuaderno particional en cuanto a la declaraci\u00f3n de existencia de una construcci\u00f3n en una de las fincas inventariadas, por no acreditarse la antig\u00fcedad de la misma (que le exonerar\u00eda de acreditar la obtenci\u00f3n de la preceptiva licencia municipal de obras). El recurrente sostiene que s\u00ed se ha acreditado, en cuanto se acompa\u00f1a una certificaci\u00f3n del Ayuntamiento que as\u00ed lo dice, en tanto que a juicio de la Registradora, no coinciden los datos de situaci\u00f3n de la finca sobre la que se asienta la construcci\u00f3n expresados en el certificado del Ayuntamiento, con los datos obrantes en la descripci\u00f3n de la finca en el Registro.<\/p>\n

2. En efecto, el certificado del Ayuntamiento que se acompa\u00f1a no cumple los requisitos exigidos legal y reglamentariamente (cfr. Articulo 52 del Real Decreto 1096\/1997, de 4 de Julio) puesto que la finca que es r\u00fastica se describe en el cuaderno particional como \u00abal sitio de La Nava o Canaleja\u00bb y al describir la construcci\u00f3n se sit\u00faa en la \u00abEra Ca\u00f1aleja n.\u00ba81\u00bb; mientras que el certificado del ayuntamiento que se acompa\u00f1a y al que hace referencia el recurrente en su escrito certifica la antig\u00fcedad de una vivienda sita en \u00abCamino Viejo de Poyales n.\u00ba 26\u00bb, descripci\u00f3n esta \u00faltima que en modo alguno puede hacerse coincidir con las dos que de la finca en cuesti\u00f3n da el interesado, hasta que se acredite (por acta de notoriedad o certificaci\u00f3n del Ayuntamiento) que en realidad se trata de la misma finca. El Registrador s\u00f3lo puede calificar por los que resulte de los t\u00edtulos presentados y los asientos del Registro, sin poder acudir a datos extrarregistrales o de hecho (cfr. Art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

3. Por otro lado, el certificado de Catastro que se acompa\u00f1a tampoco es suficiente porque parece que se refiere a una finca sita en \u00abCa\u00f1aleja 81\u00bb, que coincide con la descripci\u00f3n de la finca hecha por el interesado, pero la superficie construida no puede leerse y, lo que es m\u00e1s importante, no acredita la antig\u00fcedad de la construcci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

20 septiembre 2005<\/p>\n

Construcciones antiguas.- <\/strong>2. El primero de los defectos puestos de manifiesto en la nota de calificaci\u00f3n recurrida consiste en no contener la certificaci\u00f3n del Secretario del Ayuntamiento aportada la exigencia contenida en el art\u00edculo 52.a in fine, del Real Decreto. 1093\/97 de 4 de julio, relativa a que. \u00absu descripci\u00f3n coincide con la del t\u00edtulo.\u00bb. Ese precepto reglamentario exige para la constataci\u00f3n registral de las obras nuevas terminadas respecto de las cuales no puede acreditarse la obtenci\u00f3n de la licencia urban\u00edstica y la certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico competente (ex art\u00edculos. 22 de la Ley 6\/1998, de 13 de abril, del Suelo y Valoraciones y 46 del Real Decreto 1093\/1997), una serie de requisitos, entre los que se encuentran en su apartado a) \u00abque se pruebe con certificaci\u00f3n del Catastro o del Ayuntamiento, por certificaci\u00f3n t\u00e9cnica o por acta notarial, la terminaci\u00f3n de la obra en fecha determinada y su descripci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo\u00bb, lo cual tiene su fundamento en asegurar que no exista duda acerca de la que la edificaci\u00f3n que se describe en el titulo es la misma que aquella cuya terminaci\u00f3n en fecha determinada, anterior al plazo previsto por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable para la prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n que hubiera podido incurrir el edificante, figura descrita en cualquiera de los medios probatorios reconocidos por el precepto reglamentario reconoce. Por ello, nada obsta a que la descripci\u00f3n de la edificaci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo y la antig\u00fcedad de la misma, se prueben por el mismo medio probatorio, o como en el caso objeto de recurso por medios probatorios distintos, la antig\u00fcedad por la certificaci\u00f3n municipal y la descripci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo por Certificaci\u00f3n Catastral, siempre que como ocurre en el supuesto objeto de recurso no exista duda fundada de que uno y otro medio se refieren a la misma edificaci\u00f3n.<\/p>\n

23 enero 2006<\/p>\n

Construcciones antiguas<\/strong>.- 3. Por lo que se refiere al fondo del asunto, en su escueta calificaci\u00f3n (que, conforme al citado art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria determina la cuesti\u00f3n a la que se ha de limitar la decisi\u00f3n de este Centro Directivo al resolver el recurso, seg\u00fan las consideraciones expresadas en el anterior fundamento de derecho) la Registradora \u00fanicamente opone a la inscripci\u00f3n que, en el certificado del Arquitecto que se acompa\u00f1a a la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva, no consta la fecha de finalizaci\u00f3n de dicha obra. En cambio, en dicha calificaci\u00f3n esta funcionaria calificadora no cuestiona la idoneidad de la certificaci\u00f3n catastral incorporada a la escritura para cumplir el requisito establecido en el apartado a) del art\u00edculo 52 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecuci\u00f3n de la Ley Hipotecaria sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica. Asimismo, ninguna objeci\u00f3n expresa a la certificaci\u00f3n del Arquitecto como documento que acredite el cumplimiento del requisito que para la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo establecen los art\u00edculos 46.3, en relaci\u00f3n con el 49.3, del referido Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio. Por todo ello, no puede negarse la inscripci\u00f3n solicitada habida cuenta de la calificaci\u00f3n impugnada, en los estrictos t\u00e9rminos en que ha sido formulada. [1]<\/a><\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n de la Registradora en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

31 enero 2007<\/p>\n

Construcciones antiguas<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro, para su inmatriculaci\u00f3n, escritura de compra de una casa de planta baja en el municipio de V, parroquia de P, de cincuenta y seis metros cuadrados \u00abcon un arrimo, a su izquierda, entrando, de cuarenta metros cuadrados y terreno unido a monte bajo por su espalda, de diez \u00e1reas y setenta y seis centi\u00e1reas\u00bb. Se acompa\u00f1an certificaciones catastrales, as\u00ed como distintas escrituras que comprenden las distintas transmisiones de la finca desde 1966, en las que figura la finca con la misma descripci\u00f3n anteriormente expresada, incluyendo el \u00abarrimo\u00bb y el terreno unido.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por no probarse la edificaci\u00f3n del llamado \u00abarrimo\u00bb por certificaci\u00f3n catastral, y, por tanto, no cumplirse lo previsto en el art\u00edculo 52 del Real Decreto 1093\/1997.<\/p>\n

El interesado recurre alegando que las escrituras presentadas como antet\u00edtulos son anteriores al Real Decreto citado, por lo que \u00e9ste no puede aplicarse retroactivamente.<\/p>\n

2. El recurso ha de ser estimado. La Disposici\u00f3n Transitoria 5.\u00aa del texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 estableci\u00f3 que las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8\/1990, se entender\u00e1n incorporadas al patrimonio de su titular, por lo que no puede impedirse su inscripci\u00f3n, y, si bien es cierto, como dice el Registrador que tales descripciones se basan exclusivamente en la declaraci\u00f3n del interesado, es impensable que exista desde 1966 una declaraci\u00f3n de una construcci\u00f3n que no existe en la realidad.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

11 junio 2007<\/p>\n

Construcciones antiguas<\/strong>.- 7. Finalmente y por lo que se refiere al cumplimiento de los requisitos exigidos por el art\u00edculo 52 del Real Decreto 1093\/1997 de 4 de julio en orden a la inscripci\u00f3n de la declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas, existe en este caso un informe de un T\u00e9cnico acreditativo de la terminaci\u00f3n de la obra en fecha determinada y su descripci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo, cuya firma aunque en el momento de la calificaci\u00f3n inicial no estaba legitimada notarialmente y en ese sentido debe ser confirmada la nota, posteriormente ha sido subsanado ese defecto por el propio Notario autorizante, por lo que nada impide ahora su inscripci\u00f3n, ya que el informe municipal, aunque no recoge expresamente en su descripci\u00f3n los trasteros existentes en la cubierta (a los que si menciona el informe t\u00e9cnico), no expresa dudas en cuanto a la antig\u00fcedad de la edificaci\u00f3n y a la inexistencia de expediente alguno para el restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica.<\/p>\n

20 julio 2007<\/p>\n

Construcciones antiguas<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro una escritura de \u00abalteraci\u00f3n de finca, segregaciones y adjudicaci\u00f3n de herencia\u00bb en la que entre otras fincas se inventar\u00eda una finca urbana situada en la Calle Queipo de Llano n.\u00ba 10 del t\u00e9rmino municipal de Torres de Albanchez que ya consta inscrita con unos determinados linderos y una superficie de 144 m2 y respecto a la cual, como modificaci\u00f3n hipotecaria previa a una declaraci\u00f3n de obra nueva, segregaciones y adjudicaci\u00f3n hereditaria de las fincas resultantes, se declara tener en realidad una superficie de 242 m2 y estar situada hoy en la Calle Avda. de Andaluc\u00eda n.\u00ba 78. Se incorpora a la escritura certificaci\u00f3n catastral de la finca situada en la Avda. Andaluc\u00eda 78 con una superficie de 242 m2, un certificado t\u00e9cnico a los efectos de acreditar la antig\u00fcedad de la construcci\u00f3n existente en la Avda de Andaluc\u00eda n.\u00ba 78, en el que se atribuye al solar una superficie de 223,02 m2 -seg\u00fan medici\u00f3n efectuada por el t\u00e9cnico en relaci\u00f3n con los linderos marcados por la propiedad- y un Decreto de la Alcald\u00eda en el que, con relaci\u00f3n a una parcela de 223,02 m2 -respecto a la cual no se indican m\u00e1s datos de localizaci\u00f3n que el de estar situada en dicho t\u00e9rmino municipal-, se concede licencia para segregar dos casas quedando como resto otra casa con un terreno al fondo.<\/p>\n

La escritura es objeto de una primera calificaci\u00f3n en la que el Registrador interino al no considerar acreditado el exceso por los documentos incorporados exige para su inscripci\u00f3n acta notarial complementaria acreditativa de que los causantes son tenidos por due\u00f1os de conformidad con el art\u00edculo 298.2 del Reglamento Hipotecario. Presentada posteriormente dicha escritura en uni\u00f3n de un acta de notoriedad fue objeto de una nueva calificaci\u00f3n por el Registrador titular que es la que da lugar a la interposici\u00f3n del recurso seg\u00fan resulta de los hechos precedentes.<\/p>\n

4. En cuanto al defecto relativo a la inscripci\u00f3n de la obra nueva por antig\u00fcedad, y sin perjuicio de lo que resulte tras la subsanaci\u00f3n del primero, procede confirmar la nota del Registrador por cuanto ni de la descripci\u00f3n resultante del titulo ni de la contenida en la certificaci\u00f3n t\u00e9cnica acreditativa de su antig\u00fcedad, complementaria de aquel, resultan todos los datos descriptivos m\u00ednimos exigidos por el art. 45 del Real Decreto 1093\/1997 de 4 de julio.<\/p>\n

Por todo ello y con arreglo a los fundamentos de derecho expresados esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso.<\/p>\n

21 septiembre 2007<\/p>\n

Construcciones antiguas<\/strong>.- 1. Como establece el art\u00edculo 326 de la ley Hipotecaria, no se entra en m\u00e1s cuestiones que las planteadas por la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

2. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb) los requisitos para inscribir en el registro una declaraci\u00f3n de obra nueva son tambi\u00e9n exigibles cuando se trata de inmatricular edificaciones.<\/p>\n

3. La discusi\u00f3n se centra en si, como el Registrador afirma, a pesar de que, seg\u00fan el certificado catastral, el plazo para el restablecimiento de la hipot\u00e9tica infracci\u00f3n urban\u00edstica ha transcurrido, hay que demostrar tambi\u00e9n que el supuesto de hecho no se halla en ninguna de las excepciones a que se refiere el art\u00edculo 185.2 de la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda.<\/p>\n

4.Es evidente que si la certificaci\u00f3n catastral se\u00f1ala que la fecha de la construcci\u00f3n es de 1920 y que tal fecha he de tenerse por cierta, seg\u00fan el art\u00edculo 3 de la Ley del Catastro, ni la casa puede estar incluida en los supuestos a que se refiere el art\u00edculo 185. 2 de la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, ni, aunque lo estuviera, tal norma ser\u00eda aplicable a una edificaci\u00f3n muy anterior a su entrada en vigor.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

10 junio 2009<\/p>\n

Construcciones antiguas<\/strong>.- Como cuesti\u00f3n secundaria en un recurso cuyo contenido principal puede verse en el apartado \u201cPROPIEDAD HORIZONTAL. Constituci\u00f3n de una propiedad horizontal sobre parte de otra ya existente\u201d, la Direcci\u00f3n resuelve lo siguiente respecto de determinada obra nueva realizada con bastante anterioridad a la fecha de otorgamiento de la escritura:<\/p>\n

a) Por lo que se refiere a la justificaci\u00f3n del cumplimiento de la normativa urban\u00edstica conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 52 del Real Decreto 1093\/1997, mediante la certificaci\u00f3n catastral descriptiva incorporada a la escritura calificada, es cierto que existen algunas discordancias puestas de relieve por la Registradora \u2013ciertamente de poca importancia por lo que se refiere a la superficie edificada\u2013. Pero es igualmente cierto que, como ha entendido esta Direcci\u00f3n General en Resoluci\u00f3n de 25 de agosto de 2008, no se trata de supuestos (como las inmatriculaciones) en que haya una exigencia legal de coincidencia total, sino que lo que las normas complementarias al Reglamento Hipotecario exigen en materia de obra nueva es que se acredite la realidad de la obra, que el proyecto se ajuste a licencia o en su defecto que hayan prescrito las medidas de restablecimiento de legalidad urban\u00edstica; y que no haya duda de la identidad de la finca entre la expresada en el t\u00edtulo y en el documento justificativo de aqu\u00e9llos extremos, circunstancias que han de reputarse suficientemente acreditadas, a pesar de las escasas diferencias de superficie referidas en la calificaci\u00f3n, toda vez que \u00e9stas no comportan dudas sobre esa identidad de la finca ni que haya contradicci\u00f3n, entre la certificaci\u00f3n descriptiva y gr\u00e1fica y el t\u00edtulo calificado, que impida la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

b) Tampoco puede ser confirmado el criterio de la Registradora respecto de la necesidad de acreditar la fecha de ejecuci\u00f3n de las obras y la del matrimonio del declarante, a los efectos de la determinaci\u00f3n del car\u00e1cter privativo o ganancial de la finca sobre la que se construy\u00f3, conforme al art\u00edculo 1404 del C\u00f3digo Civil en su redacci\u00f3n anterior a la reforma de 13 de mayo de 1981, por entender dicha Registradora que si el declarante de dicha obra estaba casado habr\u00eda entrado en juego la accesi\u00f3n invertida de suerte que ser\u00eda ganancial.<\/p>\n

Debe advertirse, por una parte, que la eventual ganancialidad de la finca sobre la que se construyera no alcanzar\u00eda a la sobreedificaci\u00f3n, toda vez que seg\u00fan la doctrina de este Centro Directivo (cfr. la Resoluci\u00f3n de 30 de junio de 1982), los claros t\u00e9rminos en que aparec\u00eda redactado el p\u00e1rrafo primero del mencionado art\u00edculo 1404 del C\u00f3digo Civil en su versi\u00f3n anterior a la reforma de 1981, obligaban a entender que la elevaci\u00f3n de una sobreplanta, es una mejora que sigue la cualidad \u2013privativa\u2013 del primitivo edificio, si bien origina un cr\u00e9dito a favor de la sociedad de gananciales seg\u00fan expresa dicho art\u00edculo y declar\u00f3 la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 mayo 1950. Y, por otra parte, ha de considerarse determinante el hecho de hallarse inscrita la finca de que se trata a nombre de dicho declarante con car\u00e1cter privativo, por lo que se encuentra legitimado para realizar la declaraci\u00f3n de obra nueva por s\u00ed solo como titular registral.<\/p>\n

c) Por \u00faltimo, a la vista de las circunstancias f\u00e1cticas y consideraciones jur\u00eddicas ya expuestas, debe rechazarse la constancia registral de la atribuci\u00f3n de la pertinente referencia catastral a la finca resultante de la declaraci\u00f3n de obra nueva objeto de la calificaci\u00f3n impugnada, toda vez que no aparece suficientemente individualizada en los t\u00e9rminos exigidos por la Ley del Catastro.<\/p>\n

15 septiembre 2009<\/p>\n

Construcciones antiguas<\/strong>.- 1. Se trata en el presente recurso de dilucidar si est\u00e1 identificada la finca sobre la que se dice existir una edificaci\u00f3n antigua, siendo as\u00ed que el paraje en que se dice sita no coincide en la certificaci\u00f3n del Arquitecto, la catastral y la que resulta del Registro.<\/p>\n

2. Con anterioridad se ha dicho por este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb) que se exige para la constataci\u00f3n registral de las obras nuevas terminadas respecto de las cuales no puede acreditarse la obtenci\u00f3n de la licencia urban\u00edstica y la certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico competente, una serie de requisitos, entre los que se encuentran que se pruebe con certificaci\u00f3n del Catastro o del Ayuntamiento, por certificaci\u00f3n t\u00e9cnica o por acta notarial, la terminaci\u00f3n de la obra en fecha determinada y su descripci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo, lo cual tiene su fundamento en asegurar que no exista duda acerca de que la edificaci\u00f3n que se describe en el t\u00edtulo es la misma que aquella respecto de la que se acredita su terminaci\u00f3n en fecha determinada, de manera que demuestra haber transcurrido el plazo de prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n urban\u00edstica. Por otro lado, nada obsta a que la descripci\u00f3n de la edificaci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo y la antig\u00fcedad de la misma, se prueben por el mismo medio probatorio, o por medios probatorios distintos, la antig\u00fcedad por la certificaci\u00f3n municipal y la descripci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo por Certificaci\u00f3n Catastral, siempre que no exista duda fundada de que uno y otro medio se refieren a la misma edificaci\u00f3n.<\/p>\n

3. Pero, en el presente supuesto, la certificaci\u00f3n del Arquitecto no identifica suficientemente la finca, pues se identifica s\u00f3lo por los nombres de quienes se dice titulares colindantes, circunstancia \u00e9sta sobre la que el Arquitecto no tiene ni un conocimiento ni una competencia especial, divergiendo, por el contrario, en la descripci\u00f3n, sobre el nombre del pago o paraje en el que se sit\u00faa la finca, circunstancia que s\u00ed puede ser conocida por dicho profesional.<\/p>\n

4. A tales circunstancias hay que a\u00f1adir las divergencias que aprecia el Registrador en el cotejo que hace entre el paraje descrito y los mapas catastrales correspondientes, a todo lo cual se agregan las denuncias efectuadas por autoridades de la zona, que exigen extremar el celo en estos casos de registraci\u00f3n de obras por prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

4 diciembre 2009<\/p>\n

Construcciones antiguas<\/strong>.- 1. Se debate en el presente recurso la inscribibilidad de una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada de una casa sita en un municipio perteneciente a la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda. En la escritura se protocoliza un certificado catastral descriptivo y gr\u00e1fico del que resulta que la edificaci\u00f3n cuya obra nueva se declara tiene una antig\u00fcedad superior a diez a\u00f1os. El Registrador exige que se aporte la licencia de primera ocupaci\u00f3n que demanda el Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda. El recurrente alega que hay una extralimitaci\u00f3n reglamentaria en dicho texto normativo ya que la Ley 7\/2002,de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, no impone tal requisito para la inscripci\u00f3n de la obra nueva en el Registro de la Propiedad; adem\u00e1s, entiende que no es necesaria tal licencia de primera ocupaci\u00f3n porque dada la antig\u00fcedad de la construcci\u00f3n cualquier infracci\u00f3n urban\u00edstica estar\u00eda prescrita y, por \u00faltimo, aleg\u00f3 que el mencionado Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica no era de aplicaci\u00f3n a las edificaciones terminadas antes de la entrada en vigor del mismo en las que no se aprecie que su uso ha sido modificado.<\/p>\n

2. Por lo que se refiere a la exigencia de aportar la licencia de primera ocupaci\u00f3n mantenida por el Registrador en su nota de calificaci\u00f3n, este Centro Directivo, mantuvo en la Resoluci\u00f3n de 24 de marzo de 2011 las siguientes conclusiones: el Decreto 60\/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, en cuyo art\u00edculo 27, apartado 1, se dispone que, sin perjuicio de los dem\u00e1s requisitos que resulten de la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n, el otorgamiento de escritura p\u00fablica y la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de la declaraci\u00f3n como obra nueva terminada de toda construcci\u00f3n o edificaci\u00f3n e instalaci\u00f3n exigir\u00e1 en todo caso, adem\u00e1s de la finalizaci\u00f3n de las obras conforme al proyecto t\u00e9cnico objeto de la preceptiva licencia, acreditada mediante la aportaci\u00f3n del correspondiente certificado final de obra expedido por la direcci\u00f3n facultativa de la misma y visado por el Colegio profesional correspondiente, o en el caso de obras promovidas por las Administraciones P\u00fablicas, mediante la aportaci\u00f3n del acta de recepci\u00f3n de las obras, \u00abla aportaci\u00f3n de la preceptiva licencia de ocupaci\u00f3n o utilizaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

3. En lo referente a la aplicaci\u00f3n del repetido Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda a las edificaciones terminadas antes de la entrada en vigor del mismo, este Centro Directivo, en Resoluciones de 9 de enero de 2010 y la mencionada de 24 de marzo de 2011 dispuso que las sucesivas redacciones legales en la materia (Ley 8\/1990, de 25 de julio, de Reforma del R\u00e9gimen Urban\u00edstico; texto refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1\/1992, de 26 de junio; Ley 6\/1998, de 13 de abril, sobre R\u00e9gimen del Suelo y Valoraciones; Ley 8\/2007, de 28 de mayo, de Suelo, y Texto Refundido de dicha Ley, aprobado por Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio), ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n a los documentos otorgados durante sus respectivos per\u00edodos de vigencia, aunque las correspondientes obras se hayan ejecutado en un momento anterior, conclusi\u00f3n que, concurriendo identidad de raz\u00f3n, se ha de extender tambi\u00e9n a la interpretaci\u00f3n del alcance temporal del Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda de 16 de marzo de 2010. Siendo ello as\u00ed y estando vigente este \u00faltimo texto reglamentario en el momento del otorgamiento de la escritura p\u00fablica calificada (de fecha 24 noviembre 2010), dicho texto reglamentario, as\u00ed como las normas que desarrolla, deber\u00e1 ser el canon normativo que se aplique para dilucidar la cuesti\u00f3n de fondo planteada. En este punto el recurso debe ser desestimado.<\/p>\n

4. Sin embargo, en el presente caso se ha acreditado, mediante certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica, que la construcci\u00f3n de la edificaci\u00f3n declarada se efectu\u00f3 en 1997, por lo que debe entenderse aplicable el r\u00e9gimen previsto en el art\u00edculo 52 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban la normas complementarias al Reglamento Hipotecario para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica, conforme al cual podr\u00e1n inscribirse las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas cuando se pruebe, entre otros medios, por certificaci\u00f3n catastral que la terminaci\u00f3n de la obra, con la descripci\u00f3n incorporada al t\u00edtulo, se produjo en fecha determinada anterior al plazo previsto por la legislaci\u00f3n aplicable para la prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n en que hubiera podido incurrir el edificante, y sin que conste en el Registro la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n preventiva por incoaci\u00f3n de expediente de disciplina urban\u00edstica sobre la finca que haya sido objeto de edificaci\u00f3n. Este precepto parte de la idea de que el plazo de prescripci\u00f3n cuya causa de interrupci\u00f3n no se haya llevado a tiempo al Registro de la Propiedad act\u00faa, a efectos registrales, como un plazo de caducidad. Se trata de un mecanismo legal semejante al acogido en el art\u00edculo 177 del Reglamento Hipotecario y ahora tambi\u00e9n en el art\u00edculo 82 de la Ley Hipotecaria, reformado por Ley 24\/2001. Actualmente en Andaluc\u00eda el plazo de prescripci\u00f3n para las infracciones urban\u00edsticas graves y muy graves es de cuatro a\u00f1os, sin perjuicio de lo regulado en el art\u00edculo 185 de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, para la adopci\u00f3n de las medidas de protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica (cfr. art\u00edculo 85 del Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica). La Resoluci\u00f3n de 21 de marzo de 2003 confirm\u00f3 el criterio de que el Registrador no ha de exigir la prueba adicional negativa de que no se ha interrumpido la prescripci\u00f3n, por lo que le es exigible cierta diligencia a la Administraci\u00f3n para solicitar a tiempo al Registrador la anotaci\u00f3n preventiva de incoaci\u00f3n del procedimiento de disciplina urban\u00edstica. En consecuencia, el citado art\u00edculo 52 del Real Decreto 1093\/1992, que dispensa del requisito de la aportaci\u00f3n de la licencia de obras a que se refiere el art\u00edculo 46 del mismo Real Decreto 1093\/1997, debe exonerar por identidad de raz\u00f3n (prescripci\u00f3n de una eventual infracci\u00f3n urban\u00edstica en que hubiere podido incurrir el edificante) de la exigencia, a los efectos de la inscripci\u00f3n registral de la obra nueva, de la licencia de ocupaci\u00f3n, pues su objeto no es otro que el de verificar la adecuaci\u00f3n urban\u00edstica de las obras ejecutadas a la licencia otorgada, y a la normativa y ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable en cuanto al uso previsto para el edificio (cfr. art\u00edculo 7.c) del Decreto 60\/2010, de 16 de marzo). Por tanto, este motivo de suspensi\u00f3n no puede ser confirmado.<\/p>\n

5. Por \u00faltimo, en lo relativo a la cuesti\u00f3n de si existe una extralimitaci\u00f3n reglamentaria en el Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda, procede se\u00f1alar: a) La exigencia de la licencia de primera ocupaci\u00f3n del art\u00edculo 27 del citado Reglamento no supone novedad alguna respecto de lo establecido en la propia Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda 7\/2002, de 17 de diciembre, ya que su art\u00edculo 169 n.\u00ba 1.e) dispone que est\u00e1n sujetos a previa licencia urban\u00edstica municipal los actos de construcci\u00f3n o edificaci\u00f3n y, en particular, entre otros, \u00abla ocupaci\u00f3n y la primera utilizaci\u00f3n de los edificios\u00bb; b). El mismo Reglamento se apoya en la propia habilitaci\u00f3n que el art\u00edculo 20 del texto refundido de Ley del Suelo de 2008 hace a la normativa auton\u00f3mica, sin que necesariamente la regulaci\u00f3n est\u00e9 en este punto necesitada de rango de ley auton\u00f3mica (cfr. Resoluci\u00f3n de 24 marzo 2011); y, c) La Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda 7\/2002, de 17 de diciembre de 2002, en concreto en su art\u00edculo 176, en lo que se refiere al otorgamiento de escrituras y su inscripci\u00f3n, debe considerarse modificada por el art\u00edculo 20 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio de 2008, no s\u00f3lo por ser posterior, sino por tratarse de materia (instrumentos p\u00fablicos y Registros de la Propiedad) competencia del Estado. En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

4 mayo 2011<\/p>\n

Construcciones antiguas<\/strong>.- 1. Es objeto de este recurso la decisi\u00f3n de la registradora de la Propiedad de Santiago de Compostela n\u00famero 1 de no practicar una inscripci\u00f3n de declaraci\u00f3n de obra nueva realizada con mucha anterioridad por no acreditarse ni el cumplimiento que para dicha pr\u00e1ctica exige el Real Decreto 1093\/1997, licencia y certificaci\u00f3n de t\u00e9cnico competente, ni tampoco el transcurso del plazo para la prescripci\u00f3n de la eventual infracci\u00f3n urban\u00edstica. Los recurrentes ci\u00f1en el objeto de su recurso a este segundo supuesto afirmando que el transcurso del plazo para la prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n urban\u00edstica est\u00e1 suficientemente acreditado.<\/p>\n

2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el Real Decreto 1093\/1997 al regular en su art\u00edculo 52 la inscripci\u00f3n de obras nuevas terminadas, cuando no se acredite la obtenci\u00f3n de licencia y certificaci\u00f3n de t\u00e9cnico competente, no hace distinci\u00f3n alguna entre fincas urbanas y r\u00fasticas por lo que sus pronunciamientos son exigibles para ambos tipos de fincas sin perjuicio de la exigencia de los especiales requisitos que, para estas \u00faltimas, puedan ser de aplicaci\u00f3n (Resoluci\u00f3n de 3 de enero de 2002). Entre los requerimientos de dicho precepto destaca, a los efectos de este recurso, la necesidad de acreditar la terminaci\u00f3n de la obra en fecha anterior al plazo previsto por la legislaci\u00f3n aplicable para la prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n en que hubiere podido incurrir el edificante. Al respecto es doctrina de este Centro Directivo que cuando no resulte claramente del t\u00edtulo la inexistencia de obst\u00e1culos administrativos; no ser\u00e1 posible proceder a la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva, por cuanto su constancia podr\u00eda suponer la protecci\u00f3n de una edificaci\u00f3n incompatible con el planeamiento. En este sentido la acreditaci\u00f3n del transcurso del plazo debe ser tal que excluya la aplicaci\u00f3n de la norma sancionadora por prescripci\u00f3n del plazo previsto en la misma (Resoluciones de 21 de octubre de 2000 y 10 de junio de 2009).<\/p>\n

3. De la legislaci\u00f3n aplicable resulta que la categor\u00eda de suelo r\u00fastico en Galicia no es uniforme pues junto al suelo r\u00fastico de protecci\u00f3n ordinaria se contemplan hasta ocho tipos distintos de suelo r\u00fastico catalogados como especialmente protegidos siendo los usos permitidos distintos para cada uno de ellos (art\u00edculo 32 de la Ley 9\/2002). En cualquier caso, s\u00f3lo se autorizan los usos residenciales vinculados a explotaciones agrarias o ganaderas (art\u00edculo 33.2.h), con la salvedad de aquellos supuestos en que la edificaci\u00f3n residencial est\u00e1 prohibida por su incompatibilidad con los usos autorizados para determinadas clases de suelo r\u00fastico de especial protecci\u00f3n (art\u00edculos 36, 37, 38 y 39). La legislaci\u00f3n de Galicia distingue entre edificaciones residenciales autorizables (cuyo per\u00edodo de prescripci\u00f3n es de seis a\u00f1os si se lleva a cabo sin las autorizaciones preceptivas al incurrirse en sanci\u00f3n de tipo grave seg\u00fan el art\u00edculo 34 en relaci\u00f3n con los art\u00edculos 217 y 218 de la Ley) y edificaciones residenciales prohibidas (cuyo per\u00edodo de prescripci\u00f3n es de quince a\u00f1os al incurrirse en sanci\u00f3n muy grave). De aqu\u00ed resulta que para la determinaci\u00f3n de si ha transcurrido el plazo para la prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n urban\u00edstica es preciso conocer previamente la tipolog\u00eda concreta de suelo r\u00fastico a que pertenece la finca en cuesti\u00f3n y si la edificaci\u00f3n est\u00e1 o no vinculada a una explotaci\u00f3n agraria o ganadera. Determinado el tipo de suelo r\u00fastico y el tipo de edificaci\u00f3n llevada a cabo se podr\u00e1 determinar si la infracci\u00f3n merece la calificaci\u00f3n de grave o de muy grave y, en consecuencia, cu\u00e1l es el plazo de prescripci\u00f3n aplicable conforme a la legislaci\u00f3n gallega. Esta determinaci\u00f3n exige pues un triple pronunciamiento que ha de ponerse de manifiesto al registrador: el tipo de suelo r\u00fastico seg\u00fan la calificaci\u00f3n prevista en la Ley, el tipo de construcci\u00f3n residencial llevada a cabo (vinculada o no a actividades agr\u00edcolas o ganaderas) y la fecha en que fue llevada a cabo o, al menos, la antig\u00fcedad m\u00ednima acreditada.<\/p>\n

4. A la luz de las anteriores consideraciones es evidente que el recurso no puede prosperar pues, como resulta de las circunstancias de hecho, no se ha acreditado ante la registradora el conjunto de requisitos que le permitan abrir el Registro a la inscripci\u00f3n solicitada. Ce\u00f1ido el recurso a la afirmaci\u00f3n de que se ha justificado suficientemente el transcurso del plazo para la prescripci\u00f3n de la sanci\u00f3n presuntamente cometida, es patente que dicha afirmaci\u00f3n no puede sostenerse.<\/p>\n

De la certificaci\u00f3n municipal aportada, de fecha 15 de noviembre de 2010, s\u00f3lo resulta que la edificaci\u00f3n construida tiene una antig\u00fcedad superior a los siete a\u00f1os (por tanto anterior al 15 de noviembre de 2003 sin m\u00e1s concreci\u00f3n) y que no consta la incoaci\u00f3n de expediente. Pero como ha quedado demostrado, dicha referencia, por s\u00ed sola, es completamente insuficiente para determinar si la construcci\u00f3n realizada es de las catalogadas como autorizables o de las denominadas prohibidas y, en consecuencia, si ha prescrito o no la facultad de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica con la oportuna consolidaci\u00f3n patrimonial.<\/p>\n

Por si lo anterior no fuera suficiente, la escritura presentada a inscripci\u00f3n viene acompa\u00f1ada de un certificado catastral del que resulta que la fecha de construcci\u00f3n es 2009. La evidente contradicci\u00f3n entre este dato y el que recoge el certificado municipal y el valor que ha de atribuirse al mismo a tenor de lo previsto en el art\u00edculo 3 de la Ley del Catastro hace evidente la afirmaci\u00f3n de la nota de rechazo a la inscripci\u00f3n sobre la falta de acreditaci\u00f3n del transcurso del plazo para la prescripci\u00f3n. Por la misma raz\u00f3n es inviable la pretensi\u00f3n de los recurrentes sobre la aplicaci\u00f3n de las previsiones de la disposici\u00f3n transitoria tercera de la Ley 2\/2010 del Parlamento de Galicia.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

11 abril 2011<\/p>\n

Construcciones antiguas<\/strong>.- Para dispensar de la obligaci\u00f3n de constituir el seguro decenal, cuando se trata de una obra nueva antigua, es preciso acreditar dicha antig\u00fcedad. La resoluci\u00f3n puede verse, m\u00e1s adelante, en el apartado \u201cSeguro decenal\u201d.<\/p>\n

1 julio 2011<\/p>\n

Construcciones antiguas<\/strong>.- 1. Es objeto de este recurso la decisi\u00f3n de la registradora de la Propiedad de Teguise de no practicar una inscripci\u00f3n de declaraci\u00f3n de obra nueva realizada con mucha anterioridad por no acreditarse que el suelo r\u00fastico en el que se declara la obra nueva no est\u00e1 comprendido en el supuesto previsto en el apartado a) art\u00edculo del 55 del Decreto Legislativo 1\/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenaci\u00f3n del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, ya que de tratarse de terrenos que se encuentren en el supuesto de hecho de la norma, la acci\u00f3n de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica es imprescriptible con arreglo al art\u00edculo 180 del citado Decreto Legislativo. Se incorpora a la escritura una certificaci\u00f3n expedida con fecha 2 de noviembre de 2009 por una arquitecta en la que despu\u00e9s de describir la obra nueva hace constar que \u00abla construcci\u00f3n del inmueble, tras la inspecci\u00f3n ocular realizada y cotejada con planimetr\u00eda y fotograf\u00edas de vuelo del a\u00f1o 1996, fue terminada hace m\u00e1s de diez a\u00f1os, anterior a la entrada en vigor del 5 de mayo de 2000 de la L.O.E. Ley 38\/1999 de 5 de noviembre\u00bb. El recurrente sostiene que la obra nueva es anterior al a\u00f1o 1989, tratando de justificar este extremo con una sentencia dictada por el magistrado juez del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo n\u00famero 2 de Las Palmas de Gran Canaria contra la Resoluci\u00f3n del director de la Agencia de Protecci\u00f3n del Medio Urbano y Natural de 29 de diciembre de 2003, en el expediente (IU 056\/89). Asimismo, se acompa\u00f1a oficio de la citada Agencia de Protecci\u00f3n de Medio Urbano y Natural en la que se hace constar que visto el informe jur\u00eddico emitido al efecto y las sentencias favorables al interesado, se ha procedido al archivo definitivo de las actuaciones IU 56\/1989 (IU 1989\/41) instruidas por la construcci\u00f3n de una vivienda en \u00abJable del Medio Mala\u00bb en el t\u00e9rmino municipal de Har\u00eda.<\/p>\n

2. Es doctrina de este Centro Directivo que el Real Decreto 1093\/1997 al regular en su art\u00edculo 52 la inscripci\u00f3n de obras nuevas terminadas, cuando no se acredite la obtenci\u00f3n de licencia y certificaci\u00f3n de t\u00e9cnico competente, no hace distinci\u00f3n alguna entre fincas urbanas y r\u00fasticas por lo que sus pronunciamientos son exigibles para ambos tipos de fincas sin perjuicio de la exigencia de los especiales requisitos que, para estas \u00faltimas, puedan ser de aplicaci\u00f3n en virtud de otras disposiciones (cfr. Resoluci\u00f3n de 3 de enero de 2002). Entre los requerimientos de dicho precepto destaca, a los efectos de este recurso, la necesidad de acreditar la terminaci\u00f3n de la obra en fecha anterior al plazo previsto por la legislaci\u00f3n aplicable para la prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n en que hubiere podido incurrir el edificante. Al respecto es igualmente doctrina reiterada de este Centro Directivo que cuando no resulte claramente del t\u00edtulo la inexistencia de obst\u00e1culos administrativos, no ser\u00e1 posible proceder a la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva, por cuanto su constancia registral podr\u00eda suponer la protecci\u00f3n de una edificaci\u00f3n incompatible con el planeamiento. En este sentido la acreditaci\u00f3n del transcurso del plazo debe ser tal que excluya la aplicaci\u00f3n de la norma sancionadora por prescripci\u00f3n del plazo previsto en la misma (Resoluciones de 21 de octubre de 2000 y 10 de junio de 2009).<\/p>\n

3. De la legislaci\u00f3n aplicable aparece que la categor\u00eda de suelo r\u00fastico en Canarias no es uniforme sino que existen hasta trece subcategor\u00edas diferentes. En cinco de ellas pueden aparecer presentes valores naturales o culturales precisados de protecci\u00f3n ambiental (art\u00edculo 55.a) del Decreto Legislativo 1\/2000, de 8 de mayo). El art\u00edculo 180 del citado Decreto Legislativo establece el car\u00e1cter imprescriptible de las acciones de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica en esta clase de terrenos. Los citados art\u00edculos 55.a) y 180 tienen su origen en los correlativos art\u00edculos 55 y 180 de la Ley 9\/1999, de 13 de mayo, de Ordenaci\u00f3n del Territorio de Canarias.<\/p>\n

4. El registrador considera, ateni\u00e9ndose a la certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico que, dado que la misma es de 2 de noviembre de 2009 y que la edificaci\u00f3n ha sido terminada \u00abhace m\u00e1s de diez a\u00f1os\u00bb, lo \u00fanico que puede deducirse es que no es posterior a noviembre de 1999, fecha en la que ya estaba en vigor la rese\u00f1ada Ley 9\/1999 y con ello los art\u00edculos 55 a) y 180 citados. Ahora bien, esta tesis no puede prosperar. En efecto, no puede aseverarse con rotundidad este extremo. Del conjunto de la documentaci\u00f3n aportada, resultan indicios claros de que la obra puede ser anterior al a\u00f1o 1999. La arquitecta llega a la conclusi\u00f3n de que la obra tiene m\u00e1s de diez a\u00f1os de antig\u00fcedad tras la inspecci\u00f3n ocular realizada \u00aby cotejada con planimetr\u00eda y fotograf\u00edas de vuelo del a\u00f1o 1996\u00bb; el oficio firmado el 27 de enero de 2011 comunicando el archivo del expediente IU 56\/1989 por parte de la Agencia de Protecci\u00f3n del Medio Urbano y Natural, se refiere a la construcci\u00f3n de una vivienda en \u00abJable del Medio Mala\u00bb coincidente con el lugar de ubicaci\u00f3n de la finca y en la sentencia que origina el archivo del expediente resulta que existe una edificaci\u00f3n desde el a\u00f1o 1989. Es decir, el registrador da por hecho que procede la aplicaci\u00f3n de la normativa citada, cuando el posible defecto hubiese sido la necesidad de que se acredite con mayor exactitud la fecha de la edificaci\u00f3n, con la precisa descripci\u00f3n que se pretende inscribir, a efectos de determinar la legislaci\u00f3n aplicable, y s\u00f3lo en el supuesto de que lo fuera con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 9\/1999 calificar la escritura en los t\u00e9rminos que se ha realizado.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos jur\u00eddicos.<\/p>\n

14 noviembre 2011<\/p>\n

Construcciones antiguas<\/strong>.- 1. En escritura publica de agrupaci\u00f3n y declaraci\u00f3n de obra nueva construida sobre la resultante se incorporan a los efectos de acreditar la antig\u00fcedad de la finca y la coincidencia de descripci\u00f3n y titularidad, por un lado una certificaci\u00f3n de t\u00e9cnico cualificado \u2013arquitecto colegiado con visado del colegio profesional competente\u2013, para cumplir los requisitos exigidos por el art\u00edculo 52 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, los cuales se cumplen en este documento; y, por otro, se une por el notario, la certificaci\u00f3n catastral telem\u00e1tica que exige el art\u00edculo 3.2 del Real Decreto Legislativo 1\/2004, de 5 de marzo, en su nueva redacci\u00f3n dada por la Ley 2\/2011, de Econom\u00eda Sostenible, a los efectos de dar cumplimiento a los exigido por esta Ley. En la mencionada certificaci\u00f3n catastral no se produce la total coincidencia de los datos descriptivos \u2013aunque s\u00ed los que se corresponden con la antig\u00fcedad\u2013 con los que aparecen en el cuerpo de la escritura y los de la certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico colegiado, que son los reales a decir de las manifestaciones y acreditaciones de los otorgantes.<\/p>\n

El registrador suspendi\u00f3 la inscripci\u00f3n por no coincidir totalmente los datos que constan en la escritura p\u00fablica con los de la certificaci\u00f3n catastral que se aporta.<\/p>\n

2. La cuesti\u00f3n que se plantea en este recurso es la de la interpretaci\u00f3n y extensi\u00f3n que ha de darse al art\u00edculo 52 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, tras la reforma hecha del art\u00edculo 3.2 de la Ley del Catastro por la Ley 2\/2011, de Econom\u00eda Sostenible. Y es que al ser dos las circunstancias que se han de acreditar \u2013antig\u00fcedad de la obra construida o terminaci\u00f3n de la obra en fecha determinada y su descripci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo\u2013 y varios los medios concedidos para hacerlo \u2013certificaci\u00f3n del Catastro o del Ayuntamiento, certificaci\u00f3n de t\u00e9cnico competente, o acta notarial\u2013 se plantea si dichos medios son alternativos o, si acreditado uno de ellos, deben constar ambas circunstancias en \u00e9l \u2013lo que en este caso se cumple\u2013, o si se pueden acreditar por dos de los distintos medios concedidos. Y adem\u00e1s, si existe una jerarqu\u00eda de esos medios en el art\u00edculo 52 rese\u00f1ado o, por el contrario, est\u00e1n todos situados en el mismo orden de importancia.<\/p>\n

En este caso, se aportan certificaci\u00f3n t\u00e9cnica y certificaci\u00f3n del Catastro, lo que plantea, en caso de discrepancia, cu\u00e1l prevalece a la hora de acreditar la realidad extrarregistral y, en caso de ser ambos de igual categor\u00eda, a qui\u00e9n corresponde la elecci\u00f3n del que se ha de utilizar para la acreditaci\u00f3n. Debe valorarse, en estas circunstancias que con la incorporaci\u00f3n de la certificaci\u00f3n catastral gr\u00e1fica telem\u00e1tica que exige el art\u00edculo 3.2 de la Ley del Catastro en la nueva redacci\u00f3n dada por la Ley 2\/2011, de Econom\u00eda Sostenible, pueden producirse discrepancias descriptivas con los otros medios acreditativos.<\/p>\n

3. En principio, el notario recurrente, sin necesidad de la certificaci\u00f3n catastral gr\u00e1fica, ya aporta otro de los medios que exige el art\u00edculo 52 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio. El marco legal en el que debe encuadrarse dicho precepto ha variado mucho desde su inicial entrada en vigor, como consecuencia de las sucesivas modificaciones de la Ley de Suelo; y sus dudas interpretativas han sido resueltas en numerosas ocasiones por este Centro Directivo. En cuanto al contenido del precepto, recoge las exigencias de la Ley a las obras nuevas ya construidas con antig\u00fcedad suficiente para no incurrir en actos de disciplina urban\u00edstica: \u00abArt\u00edculo 52. Reglas aplicables a otras construcciones. Podr\u00e1n inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos: a) Que se pruebe por certificaci\u00f3n del Catastro o del Ayuntamiento, por certificaci\u00f3n t\u00e9cnica o por acta notarial, la terminaci\u00f3n de la obra en fecha determinada y su descripci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo. b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislaci\u00f3n aplicable para la prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n en que hubiera podido incurrir el edificante. c) Que no conste del Registro la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n preventiva por incoaci\u00f3n de expediente de disciplina urban\u00edstica sobre la finca que haya sido objeto de edificaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

Las dudas interpretativas sobre este precepto quedaron solventadas por la Resoluci\u00f3n de 25 de agosto de 2008, en la que se determin\u00f3 de forma definitiva la posibilidad de inscripci\u00f3n por la v\u00eda de este art\u00edculo 52, de una obra nueva iniciada y terminada con posterioridad incluso a la entrada en vigor de la Ley del Suelo de 1990, amparando as\u00ed la legalidad de las obras que pudieran declararse en lo sucesivo.<\/p>\n

Es claro que las formas de acreditar la antig\u00fcedad de la obra construida \u2013certificaci\u00f3n del Catastro, certificaci\u00f3n del Ayuntamiento, certificaci\u00f3n t\u00e9cnica y acta notarial\u2013 constituyen una lista cerrada conforme se deduce de reiterada doctrina de este Centro Directivo, pero no hay menci\u00f3n en la norma citada ni en la doctrina sobre la existencia de una jerarqu\u00eda entre estas formas de acreditar antig\u00fcedad y descripci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo. As\u00ed pues, ante el silencio de la Ley, deben entenderse todas en el mismo orden de categor\u00eda sin que deban prevalecer unas sobre otras.<\/p>\n

4. Respecto a la cuesti\u00f3n de si la doble acreditaci\u00f3n de la terminaci\u00f3n de la obra en fecha determinada y su descripci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo, deben concurrir en uno solo de los medios mencionados o puede ser obtenida mediante dos de ellos por separado, podemos encontrar algunas Resoluciones de este Centro Directivo en que se trata indirectamente la cuesti\u00f3n.<\/p>\n

En la Resoluci\u00f3n de 20 de septiembre de 2005 se aceptaron como formas de acreditaci\u00f3n dos de las mencionadas al mismo tiempo \u2013certificado del Ayuntamiento y del Catastro\u2013, acept\u00e1ndose la antig\u00fcedad acreditada en una de ellas y no obstante denegando la inscripci\u00f3n porque no coincid\u00edan ninguna de las descripciones de las formas de acreditaci\u00f3n con la del t\u00edtulo.<\/p>\n

Por su parte, la Resoluci\u00f3n de 23 de enero de 2006 solventa la cuesti\u00f3n en su segundo fundamento de Derecho: \u00abPor ello, nada obsta a que la descripci\u00f3n de la edificaci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo y la antig\u00fcedad de la misma, se prueben por el mismo medio probatorio, o como en el caso objeto de recurso por medios probatorios distintos, la antig\u00fcedad por la certificaci\u00f3n municipal y la descripci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo por certificaci\u00f3n catastral, siempre que como ocurre en el supuesto objeto de recurso no exista duda fundada de que uno y otro medio se refieren a la misma edificaci\u00f3n\u00bb. As\u00ed pues, en este el caso debe ser aceptada a\u00fan m\u00e1s la forma de acreditaci\u00f3n, ya que ambas circunstancias \u2013antig\u00fcedad y coincidencia descriptiva\u2013 constan en el mismo documento probatorio \u2013certificado del t\u00e9cnico\u2013 y en la certificaci\u00f3n catastral se corrobora la antig\u00fcedad demostrada. Adem\u00e1s, esta \u00faltima certificaci\u00f3n telem\u00e1tica se aporta a los solos efectos de cumplir con la obligaci\u00f3n legal de incorporar a la escritura la certificaci\u00f3n catastral gr\u00e1fica y descriptiva.<\/p>\n

5. Respecto de la discrepancia entre los dos medios probatorios \u2013certificado del t\u00e9cnico y certificaci\u00f3n catastral\u2013, es necesario se\u00f1alar que mientras el primero se utiliza para cumplimentar los requisitos exigidos por el art\u00edculo 52 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, al incluirse en el ep\u00edgrafe de la escritura denominado \u00abantig\u00fcedad de la construcci\u00f3n\u00bb invocando como prueba de la misma, y acreditando adem\u00e1s la descripci\u00f3n que coincide con la del t\u00edtulo, ese certificado del t\u00e9cnico \u2013arquitecto colegiado visado por colegio profesional competente\u2013 que es el que por voluntad del otorgante se utiliza para solicitar la inscripci\u00f3n; el segundo \u2013certificado catastral\u2013 se obtiene telem\u00e1ticamente por el notario y se relaciona en el t\u00edtulo bajo el ep\u00edgrafe \u00abreferencia catastral\u00bb con la \u00fanica finalidad, en este caso por el notario, de dar cumplimiento a la exigencia del art\u00edculo 3.2 del Real Decreto Legislativo 1\/2004 en su nueva redacci\u00f3n de la Ley 2\/2011, de 4 de marzo, de Econom\u00eda Sostenible.<\/p>\n

Entender otra cosa ser\u00eda derogar el sentido del art\u00edculo 52 del Real Decreto 1093\/1997 por la Ley de Econom\u00eda Sostenible, y no es ese el esp\u00edritu de \u00e9sta. Adem\u00e1s, se establece en la misma Ley 2\/2011, de Econom\u00eda Sostenible, una nueva redacci\u00f3n al art\u00edculo 18 del Real Decreto Legislativo 1\/2004, de 5 de marzo, sobre procedimientos de subsanaci\u00f3n de discrepancias y rectificaci\u00f3n del Catastro, medio id\u00f3neo de car\u00e1cter voluntario, como se concluye de la dicci\u00f3n literal del citado art\u00edculo 18.2 cuando expresamente dice \u00abpodr\u00e1 subsanarse\u00bb. Por este precepto se habilita y regula detalladamente el procedimiento de subsanaci\u00f3n del Catastro con el apoyo de otros medios probatorios m\u00e1s acordes con la realidad f\u00edsica tal como es la certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico: \u00abel notario solicitar\u00e1 su acreditaci\u00f3n por cualquier medio de prueba admitido en Derecho…\u00bb.<\/p>\n

As\u00ed pues, coexisten ambos preceptos \u2013art\u00edculos 52 del Real Decreto 1093\/1997 y 3.2 del Real Decreto Legislativo 1\/2004\u2013 cada uno en su \u00e1mbito y finalidad, y la Ley reconoce la posible inexactitud del Catastro habilitando procedimientos de subsanaci\u00f3n a ese efecto; pero con la acreditaci\u00f3n de las circunstancias exigidas en uno solo de los medios indicados, basta para el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art\u00edculo 52.a) del Real Decreto 1093\/1997.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota del registrador.<\/p>\n

10 noviembre 2011<\/p>\n

Construcciones antiguas<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso \u2013defecto tercero de la nota de calificaci\u00f3n \u00fanico objeto de recurso\u2013 la posibilidad de inscribir una ampliaci\u00f3n de obra nueva correspondiente a edificaci\u00f3n antigua y constituci\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, en virtud de una escritura p\u00fablica autorizada en fecha 19 de mayo de 2008, acompa\u00f1ada de una escritura p\u00fablica de subsanaci\u00f3n autorizada el 14 de abril de 2010, en el sentido de si es necesario para proceder a la inscripci\u00f3n de la obra nueva de edificaci\u00f3n antigua la previa aportaci\u00f3n del acto administrativo o certificado municipal en que se declare la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n, la asimilaci\u00f3n a tal situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n o la conformidad de la ampliaci\u00f3n de obra con la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica y el planeamiento en vigor; o si por el contrario, como afirma el notario recurrente, basta con notificar a la Administraci\u00f3n Local la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva de edificaci\u00f3n antigua, quien deber\u00e1 declarar mediante acto administrativo la concreta situaci\u00f3n urban\u00edstica en que se encuentra la edificaci\u00f3n o construcci\u00f3n y hacerlo constar en el Registro de la Propiedad posteriormente a la inscripci\u00f3n ya practicada.<\/p>\n

2. Ha de precisarse, en primer lugar, la competencia de las normas estatales en materia de los requisitos necesarios para la documentaci\u00f3n p\u00fablica e inscripci\u00f3n registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin perjuicio de la remisi\u00f3n a autorizaciones o licencias que establezca la normativa auton\u00f3mica o a la prescripci\u00f3n, o no, de la infracci\u00f3n urban\u00edstica seg\u00fan la normativa auton\u00f3mica, ya que, si bien, con car\u00e1cter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61\/1997, de 20 de marzo, anul\u00f3 buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana de 26 de junio de 1992, fund\u00e1ndose en que se hab\u00edan invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Aut\u00f3nomas, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. As\u00ed ocurri\u00f3 con aquellas normas que se refer\u00edan al Registro de la Propiedad (cfr. art\u00edculo 149.1.8.\u00aa de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Aut\u00f3nomas (en este caso, a la de Andaluc\u00eda) determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos al requisito de la obtenci\u00f3n de la licencia previa, las limitaciones que \u00e9stas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realizaci\u00f3n de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los l\u00edmites por \u00e9stas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qu\u00e9 casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su antig\u00fcedad), para que el acto en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro, siempre que la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo, o la necesidad de determinaci\u00f3n por parte de la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica del plazo de prescripci\u00f3n de la posible infracci\u00f3n urban\u00edstica o, en su caso, su imprescriptibilidad (cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005 y 4 de mayo de 2011).<\/p>\n

3. En segundo lugar ha de analizarse el alcance temporal de las normas aplicables para determinar el r\u00e9gimen aplicable a los requisitos para obtener la inscripci\u00f3n de las declaraciones de obras antiguas (o ampliaciones de obras antiguas), siendo las normas o disposiciones a aplicar, no las que regulan los controles administrativos sobre la forma en que se ha ejecutado la obra, sino las disposiciones que regulan los requisitos necesarios para su documentaci\u00f3n p\u00fablica e inscripci\u00f3n registral. Por lo tanto, como ya afirm\u00f3 este Centro directivo en sus Resoluciones de 9 de enero de 2010 y 24 de marzo de 2011, las sucesivas redacciones legales en la materia (Ley 8\/1990, de 25 de julio, de Reforma del R\u00e9gimen Urban\u00edstico; Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1\/1992, de 26 de junio; Ley 6\/1998, de 13 de abril, sobre R\u00e9gimen del Suelo y Valoraciones; Ley 8\/2007, de 28 de mayo, de Suelo, y Texto Refundido de dicha Ley, aprobado por Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio), ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n a los documentos otorgados durante sus respectivos per\u00edodos de vigencia, aunque las correspondientes obras se hayan ejecutado en un momento anterior.<\/p>\n

Ahora bien, trat\u00e1ndose de escrituras autorizadas con anterioridad a la entrada en vigor de una determina norma de protecci\u00f3n de legalidad urban\u00edstica, pero presentadas en el Registro de la Propiedad durante su vigencia, debe exigir el registrador su aplicaci\u00f3n, pues el objeto de su calificaci\u00f3n se extiende a los requisitos exigidos para la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

En consecuencia, en esto debe confirmarse la aplicaci\u00f3n de la norma del art\u00edculo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio (en su redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 24 del Real Decreto-ley 8\/2011, de 1 de julio), al presente supuesto de hecho, al estar presentada en el Registro con posterioridad a su inscripci\u00f3n, a pesar de que fuera autorizada en fecha en que no estaba vigente el actual apartado 4 del art\u00edculo 20 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo.<\/p>\n

4. No obstante lo anterior, hay que decidir si el art\u00edculo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, es imprescindible, en cuanto requisito \u00absine qua non\u00bb para poder practicar la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva de edificaci\u00f3n antigua, la previa manifestaci\u00f3n formal realizada por el Ayuntamiento y relativa a que se declare la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n, con la delimitaci\u00f3n de su contenido, \u2013que prescribe la letra b) del apartado 4 del art\u00edculo 20 del Texto Refundido 2\/2008, de 20 de junio\u2013; o si, por el contrario, la inscripci\u00f3n de la obra antigua puede practicarse con la sola justificaci\u00f3n de la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n que imposibilite su derribo y la no constancia en el Registro de expedientes de disciplina urban\u00edstica, notificando la inscripci\u00f3n realizada al Ayuntamiento para que \u00e9ste proceda a continuaci\u00f3n y en su caso, a promover la constancia registral de la posible situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n y de su contenido.<\/p>\n

La b\u00fasqueda del criterio a aplicar debe comenzar por el contenido de la Exposici\u00f3n de motivos del Real Decreto-ley 8\/2011, de 1 de julio, en la parte referida a la materia de que se trata, donde se se\u00f1ala que \u00abse permite el acceso al Registro de la Propiedad de los edificios fuera de ordenaci\u00f3n, esto es, aqu\u00e9llos respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n correspondientes. De esta manera, se consigue la protecci\u00f3n de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su car\u00e1cter de fuera de ordenaci\u00f3n y las limitaciones que ello implica\u00bb.<\/p>\n

El art\u00edculo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, seg\u00fan redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-ley 8\/2011, admite, con norma de rango de Ley y de \u00e1mbito estatal, la posibilidad de inscribir construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que implique su demolici\u00f3n, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n correspondientes, regulando para ello un procedimiento especial, siendo esta la finalidad de la norma a la que deber\u00e1 atenderse en su interpretaci\u00f3n. Ahora bien, la nueva regulaci\u00f3n establecida no es muy distinta a la anterior, sino que reproduce de forma casi literal la pr\u00e1ctica totalidad del contenido de los art\u00edculos 52 y 54 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, e introduce dentro del mismo un contenido nuevo, el previsto en la letra b) del art\u00edculo, cuyo encaje con la regulaci\u00f3n preexistente es la que plantea el principal problema interpretativo. As\u00ed, la nueva redacci\u00f3n dada al art\u00edculo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo por el art\u00edculo 24 del Real Decreto-ley 8\/2011, de 1 de julio, establece en sus apartados a), b) y c) los tr\u00e1mites que han de cumplirse en la inscripci\u00f3n de estas obras nuevas. En su apartado a) se establecen los requisitos previos a la inscripci\u00f3n, se\u00f1al\u00e1ndose que en las escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva se acompa\u00f1ar\u00e1 certificaci\u00f3n expedida por el Ayuntamiento o por t\u00e9cnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica de la finca, en las que conste la terminaci\u00f3n de la obra en fecha determinada y su descripci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo; y, a tales efectos, el registrador comprobar\u00e1 la inexistencia de anotaci\u00f3n preventiva por incoaci\u00f3n de expediente de disciplina urban\u00edstica sobre la finca objeto de la construcci\u00f3n, edificaci\u00f3n e instalaci\u00f3n de que se trate y que el suelo no tiene car\u00e1cter demanial o est\u00e1 afectado por servidumbres de uso p\u00fablico general. Al admitirse que pueda tomarse como referencia la certificaci\u00f3n expedida por t\u00e9cnico competente, acta notarial o certificaci\u00f3n catastral, se mantiene el procedimiento de acceso al Registro de la Propiedad de esta categor\u00eda de escrituras de obra nueva, sin necesidad de un previo acto fiscalizador realizado por el Ayuntamiento, el cual tendr\u00e1 conocimiento de la inscripci\u00f3n una vez realizada para, con ello, poder adoptar las medidas de restablecimiento de la legalidad y publicidad de las mismas que considere oportuno. Introduce, no obstante la exigencia impuesta al registrador de comprobar que la edificaci\u00f3n no se halla situada sobre suelo demanial o afectado por servidumbres de uso p\u00fablico o general. El apartado c) establece un requisito posterior a la inscripci\u00f3n al decir que los registradores de la propiedad dar\u00e1n cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los n\u00fameros anteriores, y har\u00e1n constar en la inscripci\u00f3n y en la nota de despacho la pr\u00e1ctica de dicha notificaci\u00f3n; y, el apartado b) exige un requisito que exige determinar si es previo a la inscripci\u00f3n, o si, por el contrario puede ser cumplido con posterioridad a la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n, al decir que el asiento de inscripci\u00f3n dejar\u00e1 constancia de la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n en la que queda todo o parte de la construcci\u00f3n, edificaci\u00f3n e instalaci\u00f3n, de conformidad con el ordenamiento urban\u00edstico aplicable. A tales efectos, ser\u00e1 preciso aportar el acto administrativo mediante el cual se declare la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n, con la delimitaci\u00f3n de su contenido.<\/p>\n

Como se ha expresado el apartado b) del art\u00edculo 20.4 a\u00f1ade un nuevo requisito que es la \u00abconstancia de la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n\u00bb en la que queda todo o parte de la construcci\u00f3n, edificaci\u00f3n e instalaci\u00f3n. Parece con ello el legislador partir de la consideraci\u00f3n de que la totalidad de las edificaciones cuya obra se declara sobre la base de su antig\u00fcedad se hallan total o parcialmente fuera de ordenaci\u00f3n. Pero lo cierto es que no todas las declaraciones de obras antiguas se corresponden con edificaciones en situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n, pues no cabe duda, y de hecho ocurre con frecuencia, que sobre la base de su consolidaci\u00f3n por antig\u00fcedad se declaran obras de edificaciones que est\u00e1n dentro de ordenaci\u00f3n y en cuya inscripci\u00f3n, por tanto, no puede hacerse constar, no obstante el mandato legal, situaci\u00f3n alguna de fuera de ordenaci\u00f3n.<\/p>\n

5. Debe tenerse en cuenta que la norma contenida en el art\u00edculo 137 del Texto Refundido de 1992, relativa a las construcciones fuera de ordenaci\u00f3n, fue declarada nula por la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, por lo que la regulaci\u00f3n de las edificaciones fuera de ordenaci\u00f3n ha quedado reservada al \u00e1mbito competencial auton\u00f3mico, siendo diversa la regulaci\u00f3n auton\u00f3mica sobre esta cuesti\u00f3n. El nuevo art\u00edculo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio admite ya de manera expresa \u2013y resuelve de esta manera las dudas que con anterioridad pod\u00edan haberse suscitado\u2013, la inscripci\u00f3n en el Registro de aquellas escrituras de obra nuevas respecto de las cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n, en las que se manifestara, en la correspondiente certificaci\u00f3n del Ayuntamiento, que se encontraban fuera de ordenaci\u00f3n. Y contiene una norma imperativa en el sentido de que esta constancia registral de la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n, debe realizarse en virtud del acto administrativo mediante el cual se declare la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n, con la delimitaci\u00f3n de su contenido.<\/p>\n

6. Las obras sin licencia que, por transcurso del plazo de prescripci\u00f3n, no puedan ser objeto de demolici\u00f3n, pueden encontrarse en tres diferentes situaciones: a) aqu\u00e9llas que siendo l\u00edcitas, por no contravenir inicial ni posteriormente la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica, no est\u00e1n fuera de ordenaci\u00f3n, pueden acceder al Registro de esta forma indirecta, sin que se exprese que est\u00e1n fuera de ordenaci\u00f3n; b) otras, que siendo inicialmente il\u00edcitas no son demolidas, una vez transcurrido el plazo de ejercicio de la acci\u00f3n de disciplina, sin quedar incluidas de manera expresa en la categor\u00eda de obras fuera de ordenaci\u00f3n (porque la Ley auton\u00f3mica no las declara en tal estado), quedando gen\u00e9ricamente sujetas, seg\u00fan la Jurisprudencia existente, a un r\u00e9gimen an\u00e1logo al de fuera de ordenaci\u00f3n; y c) las que siendo igualmente il\u00edcitas, la ley las incluye en alguna categor\u00eda expresa de \u00abfuera de ordenaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

7. De las dos posibles interpretaciones de este apartado b) del n\u00famero 4 del art\u00edculo 20 de la Ley de Suelo, parece m\u00e1s acertado entender que la aportaci\u00f3n del acto administrativo mediante el cual se declare la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n, con la delimitaci\u00f3n de su contenido, no es un requisito previo a la inscripci\u00f3n, sino que puede ser cumplido, en su caso, con posterioridad. Como ha quedado expresado anteriormente, no todos los requisitos establecidos en los apartados a), b) y c) del n\u00famero 4 del art\u00edculo 20 de la Ley de Suelo son previos a la inscripci\u00f3n. S\u00ed lo es el expresado en el apartado a); y posterior a la inscripci\u00f3n es el expresado en el apartado c). El apartado b) puede ser cumplido con car\u00e1cter previo, si por ejemplo, se aporta junto con la certificaci\u00f3n del Ayuntamiento en la que conste la terminaci\u00f3n de la obra en fecha determinada, el acto administrativo en el que se declare la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n, con la delimitaci\u00f3n de su contenido; y posterior puede ser en el caso de que la terminaci\u00f3n de la obra en fecha determinada se justifique por acta notarial, certificado de t\u00e9cnico competente o certificaci\u00f3n catastral. Y, por el contrario, no proceder\u00e1 hacer constar la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n, si la construcci\u00f3n, como se ha expresado no se encuentra fuera de ella, por ser conforme con el planeamiento.<\/p>\n

A esta conclusi\u00f3n se llega de las siguientes consideraciones: 1) Porque puede ocurrir que la construcci\u00f3n no se encuentre fuera de ordenaci\u00f3n; 2) Porque resulta contradictorio admitir que la fecha de terminaci\u00f3n de la construcci\u00f3n pueda acreditarse no s\u00f3lo por certificaci\u00f3n del Ayuntamiento, sino tambi\u00e9n por certificaci\u00f3n de t\u00e9cnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificaci\u00f3n catastral, e inmediatamente despu\u00e9s exigir que se aporte con car\u00e1cter previo el acto administrativo mediante el cual se declare la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n; 3) Que la publicidad registral, en garant\u00eda de los terceros, es suficiente con la expresi\u00f3n, en el cuerpo de la inscripci\u00f3n y en la nota de despacho (cfr. art\u00edculo 20.4.c del Texto Refundido de la Ley de Suelo), de la forma en que se ha practicado la inscripci\u00f3n y de la notificaci\u00f3n al Ayuntamiento; 4) Existiendo una manifestaci\u00f3n formal del Ayuntamiento en relaci\u00f3n con la adecuaci\u00f3n o no de la obra al planeamiento urban\u00edstico resultar\u00eda superfluo imponer al registrador que exija justificaci\u00f3n de su antig\u00fcedad y que compruebe que el suelo no es demanial ni afectado por servidumbres de uso p\u00fablico; 5) Existiendo una manifestaci\u00f3n formal previa del Ayuntamiento en relaci\u00f3n con la adecuaci\u00f3n o no de la obra al planeamiento urban\u00edstico resultar\u00eda igualmente superflua e in\u00fatil la notificaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n realizada al Ayuntamiento, pues \u00e9ste no s\u00f3lo tiene ya conocimiento de la obra declarada, sino que ha dictado un acto administrativo expreso cuyo contenido se ha hecho constar en el Registro; y 6) Que con ello se posibilita la manifestaci\u00f3n contenida en la Exposici\u00f3n de Motivos del Real Decreto-Ley 8\/2011, de 1 de julio, de permitir el acceso al Registro de la Propiedad de los edificios fuera de ordenaci\u00f3n, esto es, aqu\u00e9llos respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n correspondientes, logrando la protecci\u00f3n de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su car\u00e1cter de fuera de ordenaci\u00f3n y las limitaciones que ello implica, para lo cual ser\u00e1 preciso que se aporte el correspondiente acto administrativo en el que se delimite su contenido.<\/p>\n

8. Por otra parte si la Ley hubiera querido sujetar a previa fiscalizaci\u00f3n municipal la inscripci\u00f3n de obras nuevas cuya consolidaci\u00f3n por antig\u00fcedad sea alegada, lo razonable es que hubiera previsto la posibilidad de la inscripci\u00f3n sobre la base de la presentaci\u00f3n de la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva, de la justificaci\u00f3n de su descripci\u00f3n adecuada a la realidad, y \u00fanicamente de la aportaci\u00f3n de certificaci\u00f3n municipal de la que resultara su situaci\u00f3n adecuada al planeamiento o de fuera de ordenaci\u00f3n, con expresi\u00f3n en este \u00faltimo caso de las limitaciones por raz\u00f3n de tal situaci\u00f3n aplicables. Por el contrario, el legislador, como de forma reiterada se ha dicho, sigue exigiendo al registrador no s\u00f3lo que califique la antig\u00fcedad suficiente para considerar posible la prescripci\u00f3n de las acciones que pudieran provocar la demolici\u00f3n, sino, adem\u00e1s, que compruebe que la edificaci\u00f3n no se encuentra sobre suelo demanial o afectado por servidumbres de uso p\u00fablico, exigencias que s\u00f3lo tienen sentido si se pretende mantener el sistema que posibilita la inscripci\u00f3n sin necesidad de previa intervenci\u00f3n municipal.<\/p>\n

9. Lo expuesto lleva a este Centro directivo a considerar m\u00e1s ajustada a la letra y contenido del art\u00edculo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, la interpretaci\u00f3n apuntada, en la que se considera que el legislador ha querido, por un lado, mantener la posibilidad de resolver la discordancia entre la realidad f\u00edsica extrarregistral y el contenido del Registro sobre la base de la justificaci\u00f3n ante el registrador de circunstancias de hecho (descripci\u00f3n y antig\u00fcedad de la obra e inexistencia de rastro registral de expedientes de disciplina urban\u00edstica) y sin necesidad de previa manifestaci\u00f3n formal el Ayuntamiento y, por otro, reforzar la constancia y publicidad registral en la inscripci\u00f3n de obra nueva, tanto del hecho de que el Ayuntamiento ha sido notificado de la existencia de la obra a los efectos que procedan, como de la posible situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n en caso de que sea declarada, permitiendo el acceso al Registro de la Propiedad de este tipo de construcciones, logrando la protecci\u00f3n de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su car\u00e1cter de fuera de ordenaci\u00f3n y las limitaciones que ello implica, como se manifiesta en la Exposici\u00f3n de Motivos anteriormente citada.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n en los t\u00e9rminos resultantes de los anteriores fundamentos de Derecho.<\/p>\n

17 enero 2012<\/p>\n

Construcciones antiguas<\/strong>.- 1. Una vez se ha descartado resolver sobre los dos primeros defectos que aparecen en la nota de calificaci\u00f3n, habida cuenta que el recurrente ha prescindido de su revocaci\u00f3n en el escrito de recurso, y as\u00ed se recoge en el informe de la registradora, debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva en la que concurren las circunstancias siguientes: a juicio de la registradora no resulta acreditada la adecuaci\u00f3n de la obra nueva declarada a la legalidad urban\u00edstica, por entender que existen dudas respecto a la identidad de la finca a que se refiere la certificaci\u00f3n catastral, descriptiva y gr\u00e1fica incorporada y la finca sobre la que se pretende la inscripci\u00f3n de la obra declarada; el notario autorizante acredita en la escritura todos los medios existentes a su alcance para la justificaci\u00f3n de los requisitos exigidos por las normas referidas en los vistos de este expediente.<\/p>\n

2. La declaraci\u00f3n de obra nueva est\u00e1 justificada por una certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica que coincide con la obra descrita en el t\u00edtulo y cuya inscripci\u00f3n se pretende, pero que no es totalmente coincidente en cuanto a la superficie total de la finca tal como figura inscrita en el Registro de la Propiedad, lo que ha servido de base para que la registradora albergue duda fundada sobre la identidad de la finca.<\/p>\n

Respecto de esta \u00fanica cuesti\u00f3n, deber\u00e1n respetarse las superficies inscritas en el Registro, dado la presunci\u00f3n de exactitud de los asientos registrales (art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria) y la salvaguardia judicial de los mismos (art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria). En definitiva, s\u00f3lo se debe analizar si la declaraci\u00f3n de la obra se ajusta o no a la certificaci\u00f3n catastral, a los efectos de entenderse o no cumplido el requisito del art\u00edculo 52 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio. Y en este aspecto debe darse la raz\u00f3n al recurrente, pues la identidad es completa, coincidiendo los 268 metros cuadrados del terreno sobre el cual est\u00e1 construida la edificaci\u00f3n, tanto en el t\u00edtulo como en la certificaci\u00f3n catastral. En este sentido, la propia registradora admite la coincidencia entre la descripci\u00f3n en el titulo de la declaraci\u00f3n de obra que se pretende inscribir, con la descripci\u00f3n de la misma en la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica que se testimonia en la escritura. Es este el \u00fanico extremo que deber\u00eda tener en cuenta, si fuera lo \u00fanico que pretendiera inscribir y no se plantease las dudas sobre la identidad de la finca. S\u00f3lo ocurre que en el Registro no coincide la extensi\u00f3n superficial inscrita con las que el Catastro y el t\u00edtulo reflejan de la realidad, lo que es causa de dudas fundadas para la registradora.<\/p>\n

Ahora bien, en el t\u00edtulo calificado no s\u00f3lo hay una declaraci\u00f3n de obra nueva, sino una nueva descripci\u00f3n de la totalidad del inmueble, resultante de aquella declaraci\u00f3n de obra, y aqu\u00ed tampoco hay contradicci\u00f3n que impida la inscripci\u00f3n, entre la certificaci\u00f3n descriptiva y gr\u00e1fica y el t\u00edtulo calificado. En la escritura se pretende que la superficie total registral de la finca pase de 218 metros cuadrados a 268 metros cuadrados que aparecen en el Catastro y son la realidad; lo que supone un exceso que equivale al 22,93% respecto de la superficie inscrita. Y es cierto que no es una total coincidencia, pero no estamos ante supuestos (como las inmatriculaciones) en que haya una exigencia legal de coincidencia total, sino que lo que las normas complementarias al Reglamento Hipotecario exigen en materia de obra nueva es que se acredite la realidad de la obra, que el proyecto se ajuste a licencia o en su defecto que hayan prescrito las medidas de restablecimiento de legalidad urban\u00edstica; y que no haya duda de la identidad de la finca entre el t\u00edtulo y el documento justificativo de aqu\u00e9llos extremos, cuestiones todas que han quedado acreditadas sobradamente en este expediente.<\/p>\n

3. As\u00ed pues, en cuanto al \u00fanico de los defectos de la nota que se ha recurrido, y habida cuenta que: a) La identidad entre la finca registral sobre la que se declara la obra realizada, y la finca catastral cuya certificaci\u00f3n se aporta, \u00fanicamente importa ahora a los efectos de constatar que la obra realizada es anterior de la Ley del Suelo de 1990 (seg\u00fan el certificado catastral aportado se edific\u00f3 en el a\u00f1o 1982); esto est\u00e1 claramente acreditado no solo por la forma de descripci\u00f3n que aparece en el Registro, donde se refleja la existencia de la edificaci\u00f3n aunque incompleta, sino tambi\u00e9n en la certificaci\u00f3n catastral, descriptiva y gr\u00e1fica en la que se refleja la antig\u00fcedad de la construcci\u00f3n; b) que frente a la general divergencia entre las descripciones registral y catastral de una finca, existen en el caso debatido apreciables coincidencias, entre una y otra; coinciden absolutamente el nombre y n\u00famero de Gobierno de la calle, como substancialmente los linderos en los que se produce coincidencia entre apellidos en cuanto a los titulares -; derecha, M. L. hoy n\u00famero 19 calle (…) de M. L. J.; izquierda E. G., hoy n\u00famero 15 de la calle (…) de F. M. G.; fondo camino (…), que hoy es la Traves\u00eda (…); c) La coincidencia entre los metros edificados y los de superficie de suelo, que se rese\u00f1an en el t\u00edtulo calificado y el certificado catastral; y d) Las posibilidades de adquirir mayor certidumbre sobre la identidad de estas fincas, por el examen de los historiales de las fincas colindantes, facultad que no ha sido utilizada por la registradora; as\u00ed como tampoco la de comprobar que no existen otras fincas en la calle que aparezcan de titularidad de las otorgantes, lo que le llevar\u00eda a resolver sus dudas y a tener certeza fundada de la coincidencia de la identidad de la finca. Procede concluir, que ha quedado acreditado que la obra realizada antes del a\u00f1o 1887 a que se refiere el certificado catastral aportado, es la que ahora se declara sobre la finca registral n\u00famero 263 del Registro de la Propiedad de Fraga, debiendo revocarse el defecto impugnado.<\/p>\n

4. En cuanto a la discordancia de la descripci\u00f3n de la obra nueva con la certificaci\u00f3n del Catastro y la cabida de la finca, es cierto, que existe una diferencia de cabida de las fincas referidas, por lo que se podr\u00eda discutir sobre excesos de cabida, y entonces habr\u00eda que ver por qu\u00e9 cantidad o porcentaje. Sin embargo, en cuanto a la descripci\u00f3n de la obra nueva y las fincas parece conveniente para identificar una u otra finca no estar solamente a la cabida sino a otros datos que la describan de acuerdo con lo dispuesto en el art\u00edculo 51 del Reglamento Hipotecario; por ejemplo, existen en toda finca unos linderos, preceptivos en toda descripci\u00f3n de la finca; en este caso parece inequ\u00edvoco, seg\u00fan esos linderos, que se trata de la finca referida, unido a otros hechos de la descripci\u00f3n del Catastro, como por ejemplo, la cabida de la finca es de 268 metros cuadrados, pero es la superficie del suelo, la que necesariamente es inferior a la superficie construida \u2013268 metros cuadrados\u2013 a la que tambi\u00e9n se refiere el Catastro, y que difiere de la mencionada en el Registro \u2013218 metros cuadrados\u2013, que porcentualmente supera una vig\u00e9sima parte; por todo ello, el problema puede derivar de un posible exceso de cabida, el cual puede ser adaptado a la realidad por otros medios, entre ellos por la simple apreciaci\u00f3n de la registradora, junto con una rectificaci\u00f3n en escritura p\u00fablica, un acta de notoriedad u otro medio. Pero lo cierto es que no se ha solicitado el exceso de cabida.<\/p>\n

A efectos del mencionado art\u00edculo 52 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica, se incorpora certificaci\u00f3n catastral, descriptiva y gr\u00e1fica de la que \u2013seg\u00fan se expresa en la misma escritura\u2013 se deduce que la construcci\u00f3n de la edificaci\u00f3n data del a\u00f1o 1887 y su descripci\u00f3n resulta coincidente con la misma escritura.<\/p>\n

5. Por lo que se refiere a la justificaci\u00f3n del cumplimiento de la normativa urban\u00edstica conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 52 del Real Decreto 1093\/1997, es cierto que mediante la certificaci\u00f3n catastral descriptiva incorporada a la escritura calificada, existen algunas discordancias puestas de relieve por la registradora \u2013ciertamente de poca importancia por lo que se refiere a la superficie edificada\u2013. Pero es igualmente cierto que, como ha entendido este Centro Directivo en Resoluci\u00f3n de 25 de agosto de 2008, no se trata de supuestos (como las inmatriculaciones) en que haya una exigencia legal de coincidencia total, sino que lo que las normas complementarias al Reglamento Hipotecario exigen en materia de obra nueva es que se acredite la realidad de la obra, que el proyecto se ajuste a licencia o en su defecto que hayan prescrito las medidas de restablecimiento de legalidad urban\u00edstica; y que no haya duda de la identidad de la finca entre la expresada en el t\u00edtulo y en el documento justificativo de aquellos extremos, circunstancias que han de reputarse suficientemente acreditadas, a pesar de las escasas diferencias de superficie referidas en la calificaci\u00f3n, toda vez que \u00e9stas no comportan dudas sobre esa identidad de la finca ni que haya contradicci\u00f3n, entre la certificaci\u00f3n descriptiva y gr\u00e1fica y el t\u00edtulo calificado, que impida la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

En definitiva, la identidad entre la finca registral sobre la que se declara la obra realizada y la finca catastral cuya certificaci\u00f3n se aporta, \u00fanicamente importa ahora a los efectos de constatar que la obra realizada es anterior de la Ley del Suelo de 1990 (seg\u00fan el certificado catastral aportado se edific\u00f3 en el a\u00f1o 1887), y la duda de esa identidad de la finca no es en este caso fundada.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificaci\u00f3n en cuanto al \u00fanico defecto recurrido.<\/p>\n

1 febrero 2012<\/p>\n

Construcciones antiguas<\/strong>.- 1. Limitado el objeto del recurso a la segunda de las cuestiones planteadas por la registradora en su nota de defectos, esta Direcci\u00f3n General ha tenido ocasi\u00f3n de pronunciarse muy recientemente sobre esta cuesti\u00f3n (Resoluci\u00f3n de 17 de enero de 2012 en relaci\u00f3n adem\u00e1s a un supuesto situado en la misma Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda). La \u00fanica particularidad es que no se produce un problema temporal por ser indiscutida la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 20 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, en su redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-Ley 8\/2011, de 1 de julio.<\/p>\n

La cuesti\u00f3n queda limitada por tanto a si es necesario para proceder a la inscripci\u00f3n de la obra nueva de edificaci\u00f3n antigua la previa aportaci\u00f3n del acto administrativo o certificado municipal en que se declare la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n, la asimilaci\u00f3n a tal situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n o la conformidad de la ampliaci\u00f3n de obra con la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica y el planeamiento en vigor; o si por el contrario, como afirma el notario recurrente, basta con notificar a la Administraci\u00f3n Local la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva de edificaci\u00f3n antigua, quien deber\u00e1 declarar mediante acto administrativo la concreta situaci\u00f3n urban\u00edstica en que se encuentra la edificaci\u00f3n o construcci\u00f3n y hacerlo constar en el Registro de la Propiedad posteriormente a la inscripci\u00f3n ya practicada.<\/p>\n

2. Ha de precisarse, en primer lugar, la competencia de las normas estatales en materia de los requisitos necesarios para la documentaci\u00f3n p\u00fablica e inscripci\u00f3n registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin perjuicio de la remisi\u00f3n a autorizaciones o licencias que establezca la normativa auton\u00f3mica o a la prescripci\u00f3n, o no, de la infracci\u00f3n urban\u00edstica seg\u00fan la normativa auton\u00f3mica, ya que, si bien, con car\u00e1cter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61\/1997, de 20 de marzo, anul\u00f3 buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana de 26 de junio de 1992, fund\u00e1ndose en que se hab\u00edan invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Aut\u00f3nomas, esta misma Sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. As\u00ed ocurri\u00f3 con aquellas normas que se refer\u00edan al Registro de la Propiedad (cfr. art\u00edculo 149.1.8.\u00aa de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Aut\u00f3nomas (en este caso, a la de Andaluc\u00eda) determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos al requisito de la obtenci\u00f3n de la licencia previa, las limitaciones que \u00e9stas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realizaci\u00f3n de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los l\u00edmites por \u00e9stas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qu\u00e9 casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su antig\u00fcedad), para que el acto en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro, siempre que la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo, o la necesidad de determinaci\u00f3n por parte de la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica del plazo de prescripci\u00f3n de la posible infracci\u00f3n urban\u00edstica o, en su caso, su imprescriptibilidad (cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005 y 4 de mayo de 2011).<\/p>\n

3. Establecido esto, hay que decidir si, conforme al art\u00edculo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, es imprescindible, en cuanto requisito \u00absine qua non\u00bb para poder practicar la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva de edificaci\u00f3n antigua, la previa manifestaci\u00f3n formal realizada por el Ayuntamiento y relativa a que se declare la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n, con la delimitaci\u00f3n de su contenido, \u2013que prescribe la letra b) del apartado 4 del art\u00edculo 20 del Texto Refundido 2\/2008, de 20 de junio\u2013; o si, por el contrario, la inscripci\u00f3n de la obra antigua puede practicarse con la sola justificaci\u00f3n de la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n que imposibilite su derribo y la no constancia en el Registro de expedientes de disciplina urban\u00edstica, notificando la inscripci\u00f3n realizada al Ayuntamiento para que \u00e9ste proceda, a continuaci\u00f3n y en su caso, a promover la constancia registral de la posible situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n y de su contenido.<\/p>\n

La b\u00fasqueda del criterio a aplicar debe comenzar por el contenido de la Exposici\u00f3n de motivos del Real Decreto-Ley 8\/2011, de 1 de julio, en la parte referida a la materia de que se trata, donde se se\u00f1ala que \u00abse permite el acceso al Registro de la Propiedad de los edificios fuera de ordenaci\u00f3n, esto es, aqu\u00e9llos respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n correspondientes. De esta manera, se consigue la protecci\u00f3n de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su car\u00e1cter de fuera de ordenaci\u00f3n y las limitaciones que ello implica\u00bb.<\/p>\n

El art\u00edculo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, seg\u00fan redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-Ley 8\/2011, admite, con norma de rango de Ley y de \u00e1mbito estatal, la posibilidad de inscribir construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que implique su demolici\u00f3n, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n correspondientes, regulando para ello un procedimiento especial, siendo esta la finalidad de la norma a la que deber\u00e1 atenderse en su interpretaci\u00f3n. Ahora bien, la nueva regulaci\u00f3n establecida no es muy distinta a la anterior, sino que reproduce de forma casi literal la pr\u00e1ctica totalidad del contenido de los art\u00edculos 52 y 54 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, e introduce dentro del mismo un contenido nuevo, el previsto en la letra b) del art\u00edculo, cuyo encaje con la regulaci\u00f3n preexistente es la que plantea el principal problema interpretativo. As\u00ed, la nueva redacci\u00f3n dada al art\u00edculo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo por el art\u00edculo 24 del Real Decreto-Ley 8\/2011, de 1 de julio, establece en sus apartados a), b) y c) los tr\u00e1mites que han de cumplirse en la inscripci\u00f3n de estas obras nuevas. En su apartado a) se establecen los requisitos previos a la inscripci\u00f3n, se\u00f1al\u00e1ndose que en las escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva se acompa\u00f1ar\u00e1 certificaci\u00f3n expedida por el Ayuntamiento o por t\u00e9cnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica de la finca, en las que conste la terminaci\u00f3n de la obra en fecha determinada y su descripci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo, y, a tales efectos, el registrador comprobar\u00e1 la inexistencia de anotaci\u00f3n preventiva por incoaci\u00f3n de expediente de disciplina urban\u00edstica sobre la finca objeto de la construcci\u00f3n, edificaci\u00f3n e instalaci\u00f3n de que se trate y que el suelo no tiene car\u00e1cter demanial o est\u00e1 afectado por servidumbres de uso p\u00fablico general. Al admitirse que pueda tomarse como referencia la certificaci\u00f3n expedida por t\u00e9cnico competente, acta notarial o certificaci\u00f3n catastral, se mantiene el procedimiento de acceso al Registro de la Propiedad de esta categor\u00eda de escrituras de obra nueva, sin necesidad de un previo acto fiscalizador realizado por el Ayuntamiento, el cual tendr\u00e1 conocimiento de la inscripci\u00f3n una vez realizada para, con ello, poder adoptar las medidas de restablecimiento de la legalidad y publicidad de las mismas que considere oportuno. Introduce, no obstante, la exigencia impuesta al registrador de comprobar que la edificaci\u00f3n no se halla situada sobre suelo demanial o afectado por servidumbres de uso p\u00fablico o general. El apartado c) establece un requisito posterior a la inscripci\u00f3n al decir que los registradores de la propiedad dar\u00e1n cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los n\u00fameros anteriores, y har\u00e1n constar en la inscripci\u00f3n y en la nota de despacho la pr\u00e1ctica de dicha notificaci\u00f3n; y, el apartado b) exige un requisito que impone determinar si es previo a la inscripci\u00f3n, o si, por el contrario puede ser cumplido con posterioridad a la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n, cuando dice que el asiento de inscripci\u00f3n dejar\u00e1 constancia de la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n en la que queda todo o parte de la construcci\u00f3n, edificaci\u00f3n e instalaci\u00f3n, de conformidad con el ordenamiento urban\u00edstico aplicable, y que a tales efectos, ser\u00e1 preciso aportar el acto administrativo mediante el cual se declare la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n, con la delimitaci\u00f3n de su contenido.<\/p>\n

Como se ha expresado el apartado b) del art\u00edculo 20.4 a\u00f1ade un nuevo requisito que es la \u00abconstancia de la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n\u00bb en la que queda todo o parte de la construcci\u00f3n, edificaci\u00f3n e instalaci\u00f3n. Parece con ello el legislador partir de la consideraci\u00f3n de que la totalidad de las edificaciones cuya obra se declara sobre la base de su antig\u00fcedad se hallan total o parcialmente fuera de ordenaci\u00f3n. Pero lo cierto es que no todas las declaraciones de obras antiguas se corresponden con edificaciones en situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n, pues no cabe duda, y de hecho ocurre con frecuencia, que sobre la base de su consolidaci\u00f3n por antig\u00fcedad se declaran obras de edificaciones que est\u00e1n dentro de ordenaci\u00f3n y en cuya inscripci\u00f3n, por tanto, no puede hacerse constar, no obstante el mandato legal, situaci\u00f3n alguna de fuera de ordenaci\u00f3n.<\/p>\n

4. Debe tenerse en cuenta que la norma contenida en el art\u00edculo 137 del Texto Refundido de 1992, relativa a las construcciones fuera de ordenaci\u00f3n, fue declarada nula por la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, por lo que la regulaci\u00f3n de las edificaciones fuera de ordenaci\u00f3n ha quedado reservada al \u00e1mbito competencial auton\u00f3mico, siendo diversa la regulaci\u00f3n auton\u00f3mica sobre esta cuesti\u00f3n. El nuevo art\u00edculo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, admite ya de manera expresa \u2013y resuelve de esta manera las dudas que con anterioridad pod\u00edan haberse suscitado\u2013, la inscripci\u00f3n en el Registro de aquellas escrituras de obra nuevas respecto de las cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n, en las que se manifieste, en la correspondiente certificaci\u00f3n del Ayuntamiento, que se encuentran fuera de ordenaci\u00f3n. Y contiene una norma imperativa en el sentido de que esta constancia registral de la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n, debe realizarse en virtud del acto administrativo mediante el cual se declare la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n, con la delimitaci\u00f3n de su contenido.<\/p>\n

5. Las obras sin licencia que, por transcurso del plazo de prescripci\u00f3n, no puedan ser objeto de demolici\u00f3n, pueden encontrarse en tres diferentes situaciones: a) aqu\u00e9llas que siendo l\u00edcitas, por no contravenir inicial ni posteriormente la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica, no est\u00e1n fuera de ordenaci\u00f3n, pueden acceder al Registro de esta forma indirecta, sin que se exprese que est\u00e1n fuera de ordenaci\u00f3n; b) otras que, si bien fueron inicialmente il\u00edcitas, no son demolidas, una vez transcurrido el plazo de ejercicio de la acci\u00f3n de disciplina, sin quedar incluidas de manera expresa en la categor\u00eda de obras fuera de ordenaci\u00f3n (porque la Ley auton\u00f3mica no las declara en tal estado), y quedan gen\u00e9ricamente sujetas, seg\u00fan la Jurisprudencia existente, a un r\u00e9gimen an\u00e1logo al de fuera de ordenaci\u00f3n; y c) las que, siendo igualmente il\u00edcitas, son incluidas por la ley en alguna categor\u00eda expresa de \u00abfuera de ordenaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

6. De las dos posibles interpretaciones de este apartado b) del n\u00famero 4 del art\u00edculo 20 de la Ley de Suelo, parece m\u00e1s acertado entender que la aportaci\u00f3n del acto administrativo mediante el cual se declare la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n, con la delimitaci\u00f3n de su contenido, no es un requisito previo a la inscripci\u00f3n, sino que puede ser cumplido, en su caso, con posterioridad. Como ha quedado expresado anteriormente, no todos los requisitos establecidos en los apartados a), b) y c) del n\u00famero 4 del art\u00edculo 20 de la Ley de Suelo son previos a la inscripci\u00f3n. S\u00ed lo es el expresado en el apartado a); y posterior a la inscripci\u00f3n es el expresado en el apartado c). El apartado b) puede ser cumplido con car\u00e1cter previo, si por ejemplo, se aporta junto con la certificaci\u00f3n del Ayuntamiento en la que conste la terminaci\u00f3n de la obra en fecha determinada, el acto administrativo en el que se declare la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n, con la delimitaci\u00f3n de su contenido; y posterior puede ser en el caso de que la terminaci\u00f3n de la obra en fecha determinada se justifique por acta notarial, certificado de t\u00e9cnico competente o certificaci\u00f3n catastral. Y, por el contrario, no proceder\u00e1 hacer constar la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n, si la construcci\u00f3n, como se ha expresado, no se encuentra fuera de ella, por ser conforme con el planeamiento.<\/p>\n

A esta conclusi\u00f3n se llega de las siguientes consideraciones: 1) Porque puede ocurrir que la construcci\u00f3n no se encuentre fuera de ordenaci\u00f3n; 2) Porque resulta contradictorio admitir que la fecha de terminaci\u00f3n de la construcci\u00f3n pueda acreditarse no s\u00f3lo por certificaci\u00f3n del Ayuntamiento, sino tambi\u00e9n por certificaci\u00f3n de t\u00e9cnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificaci\u00f3n catastral, e inmediatamente despu\u00e9s exigir que se aporte con car\u00e1cter previo el acto administrativo mediante el cual se declare la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n; 3) Que la publicidad registral, en garant\u00eda de los terceros, se satisface de forma suficiente con la expresi\u00f3n, en el cuerpo de la inscripci\u00f3n y en la nota de despacho (cfr. art\u00edculo 20.4.c del Texto Refundido de la Ley de Suelo), de la forma en que se ha practicado la inscripci\u00f3n y de haberse remitido la correspondiente notificaci\u00f3n al Ayuntamiento; 4) Existiendo una manifestaci\u00f3n formal del Ayuntamiento en relaci\u00f3n con la adecuaci\u00f3n o no de la obra al planeamiento urban\u00edstico resultar\u00eda superfluo imponer al registrador que exija justificaci\u00f3n de su antig\u00fcedad y que compruebe que el suelo no es demanial ni afectado por servidumbres de uso p\u00fablico; 5) Existiendo una manifestaci\u00f3n formal previa del Ayuntamiento en relaci\u00f3n con la adecuaci\u00f3n o no de la obra al planeamiento urban\u00edstico resultar\u00eda igualmente superflua e in\u00fatil la notificaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n realizada al Ayuntamiento, pues \u00e9ste no s\u00f3lo tiene ya conocimiento de la obra declarada, sino que ha dictado un acto administrativo expreso cuyo contenido se ha hecho constar en el Registro, y, 6) Que con ello se posibilita la manifestaci\u00f3n contenida en la Exposici\u00f3n de Motivos del Real Decreto-Ley 8\/2011, de 1 de julio, de permitir el acceso al Registro de la Propiedad de los edificios fuera de ordenaci\u00f3n, esto es, aqu\u00e9llos respecto de los cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n correspondientes. Se logra as\u00ed la protecci\u00f3n de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su car\u00e1cter de fuera de ordenaci\u00f3n y las limitaciones que ello implica, para lo cual ser\u00e1 preciso que se aporte el correspondiente acto administrativo en el que se delimite su contenido.<\/p>\n

7. Por otra parte si la Ley hubiera querido sujetar a previa fiscalizaci\u00f3n municipal la inscripci\u00f3n de obras nuevas cuya consolidaci\u00f3n por antig\u00fcedad sea alegada, lo razonable es que hubiera previsto la posibilidad de la inscripci\u00f3n sobre la base de la presentaci\u00f3n de la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva, de la justificaci\u00f3n de su descripci\u00f3n adecuada a la realidad, y \u00fanicamente de la aportaci\u00f3n de certificaci\u00f3n municipal de la que resultara su situaci\u00f3n adecuada al planeamiento o de fuera de ordenaci\u00f3n, con expresi\u00f3n en este \u00faltimo caso de las limitaciones por raz\u00f3n de tal situaci\u00f3n aplicables. Por el contrario, el legislador, como de forma reiterada se ha dicho, sigue exigiendo al registrador no s\u00f3lo que califique la antig\u00fcedad suficiente para considerar posible la prescripci\u00f3n de las acciones que pudieran provocar la demolici\u00f3n, sino, adem\u00e1s, que compruebe que la edificaci\u00f3n no se encuentra sobre suelo demanial o afectado por servidumbres de uso p\u00fablico, exigencias que s\u00f3lo tienen sentido si se pretende mantener el sistema que posibilita la inscripci\u00f3n sin necesidad de previa intervenci\u00f3n municipal.<\/p>\n

8. Lo expuesto lleva a este Centro Directivo a considerar m\u00e1s ajustada a la letra y contenido del art\u00edculo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, la interpretaci\u00f3n apuntada, en la que se considera que el legislador ha querido, por un lado, mantener la posibilidad de resolver la discordancia entre la realidad f\u00edsica extrarregistral y el contenido del Registro sobre la base de la justificaci\u00f3n ante el registrador de circunstancias de hecho (descripci\u00f3n y antig\u00fcedad de la obra e inexistencia de rastro registral de expedientes de disciplina urban\u00edstica) y sin necesidad de previa manifestaci\u00f3n formal el Ayuntamiento y, por otro, reforzar la constancia y publicidad registral en la inscripci\u00f3n de obra nueva, tanto del hecho de que el Ayuntamiento ha sido notificado de la existencia de la obra a los efectos que procedan, como de la posible situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n en caso de que sea declarada; con el fin de permitir el acceso al Registro de la Propiedad de este tipo de construcciones, y lograr la protecci\u00f3n de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer el car\u00e1cter de fuera de ordenaci\u00f3n de aqu\u00e9llas y las limitaciones que ello implica, como se manifiesta en la Exposici\u00f3n de Motivos anteriormente citada.<\/p>\n

9. En cuanto al nuevo apartado 5 del art\u00edculo 53 del Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda aprobado por Decreto 60\/2010, de 16 de marzo, seg\u00fan la redacci\u00f3n dada a dicho precepto por la disposici\u00f3n final primera del Decreto de la Junta de Andaluc\u00eda 2\/2012, de 10 de enero (vid. Apartado segundo n\u00famero 2), no constituye obst\u00e1culo para la resoluci\u00f3n del caso ahora planteado no solo teniendo en cuenta la interpretaci\u00f3n anteriormente expuesta del art\u00edculo 20.4 del Texto refundido de la Ley de Suelo estatal sino tambi\u00e9n que, en el caso ahora planteado, la escritura p\u00fablica fue autorizada y presentada en el registro antes de la entrada en vigor de dicho Decreto 2\/2012, de 10 de enero, por lo que no resulta aplicable el nuevo precepto al supuesto de hecho objeto de la presente resoluci\u00f3n. Pero es que, por otra parte, la aplicaci\u00f3n e interpretaci\u00f3n de dicha norma reglamentaria, a efectos de la pr\u00e1ctica de los asientos, procede siempre hacerla, cuando como es el caso las cuestiones planteadas afectan a la materia notarial y registral, partiendo de la interpretaci\u00f3n conjunta y coherente de los susodicha norma con los restantes preceptos del ordenamiento jur\u00eddico que se ocupan de mentados asuntos, incluidos, claro est\u00e1, los preceptos del Texto Refundido de la Ley de Suelo estatal, a la vista, como antes hemos visto, de la titularidad estatal de la competencia de regulaci\u00f3n en estas materias (vid. Sentencia del Tribunal Constitucional 61\/1997, de 20 de marzo y art\u00edculo 149.1.8\u00ba de la Constituci\u00f3n). Cosa que, por cierto, no solo no discute sino que expl\u00edcitamente refrenda el propio texto del apartado 5 del art\u00edculo 53 del Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, primero, al amparar su regulaci\u00f3n en el hecho de que se afirme \u00abconforme a la legislaci\u00f3n notarial y registral\u00bb (que no puede ser otra, precisamente, que la que resulta del art\u00edculo 20.4 del Texto Refundido de la Ley estatal de Suelo) y, segundo, de que se limite a las \u00abedificaciones de este tipo\u00bb, es decir, las que se asimilan a las que est\u00e1n fuera de ordenaci\u00f3n, lo que exige o requiere evidentemente que se trate exclusivamente de \u00e9stas y no de todas en general (tal como ya se dijo anteriormente al analizar los distintos supuestos a la hora de interpretar el p\u00e1rrafo b) del art\u00edculo 20.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo). No habr\u00eda que olvidar, por lo dem\u00e1s, que la inscripci\u00f3n de las resoluciones sobre edificaciones fuera de ordenaci\u00f3n o asimiladas a ella cabe realizarla con car\u00e1cter previo si hay constancia de las mismas, o incluso despu\u00e9s de realizada la notificaci\u00f3n por el registrador al Ayuntamiento conforme al p\u00e1rrafo c) del citado art\u00edculo 20.4, seg\u00fan hemos visto anteriormente.<\/p>\n

Por \u00faltimo, es tambi\u00e9n importante observar que la nueva redacci\u00f3n del apartado 5 del art\u00edculo 53 del Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, se hace en una norma como el Decreto 2\/2012, de 10 de enero, que regula \u00abel r\u00e9gimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda\u00bb, por lo que el precepto reglamentario ha de relacionarse precisamente con los supuestos de edificaciones en suelo no urbanizable. Es en ese \u00e1mbito espec\u00edfico del suelo no urbanizable en la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda y no otro ni en t\u00e9rminos generales, en el que deber\u00eda procederse a la constataci\u00f3n registral de la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n siempre que el registrador tuviera conocimiento de ella por los documentos presentados o la situaci\u00f3n de la finca seg\u00fan los datos gr\u00e1ficos de que dispusiese.<\/p>\n

10. En conclusi\u00f3n, no ofrece duda que la constataci\u00f3n registral de la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n en que pueda encontrarse la obra inscrita en las edificaciones realizadas en suelo no urbanizable \u2013a la vista de lo dispuesto en el citado art\u00edculo 53.5 del Reglamento de disciplina urban\u00edstica de Andaluc\u00eda\u2013 constituye una medida razonable, teniendo en cuenta, adem\u00e1s, que, en la tramitaci\u00f3n del procedimiento registral, el registrador ha de adoptar las medidas que se estimen \u00aboportunas para remover los obst\u00e1culos que impidan, dificulten o retrasen el ejercicio pleno de los derechos de los interesados o el respeto a sus intereses leg\u00edtimos, disponiendo, en su caso, lo necesario para evitar y eliminar toda anormalidad en la tramitaci\u00f3n de procedimientos\u00bb (vid. art\u00edculo 41 de la Ley 30\/1992, de 26 de noviembre, de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento Administrativo Com\u00fan). De modo que \u2013por aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica de las normas contenidas en los art\u00edculos 71, apartado 1, de la Ley 30\/1992, de 26 de noviembre, antes referida, y 43 y 44 del Real Decreto Legislativo 1\/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario\u2013 los registradores deber\u00e1n, en estos supuestos, reclamar del presentante, los interesados y las autoridades urban\u00edsticas competentes la aportaci\u00f3n, en su caso \u2013es decir, trat\u00e1ndose de suelo no urbanizable\u2013 de la correspondiente resoluci\u00f3n sobre la declaraci\u00f3n de la obra en situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n o asimilada a la misma, quedando, entre tanto, en suspenso el t\u00e9rmino establecido por la Ley para la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n; con indicaci\u00f3n de que, si no aportaren la resoluci\u00f3n en el plazo de diez d\u00edas, se proceder\u00e1 a extenderla, haciendo constar en el asiento la notificaci\u00f3n o notificaciones realizadas y la falta de aportaci\u00f3n de la resoluci\u00f3n dentro del plazo concedido; todo ello sin perjuicio de que se proceda a practicar adem\u00e1s la notificaci\u00f3n establecida en el p\u00e1rrafo c) del art\u00edculo 20.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, conforme a la interpretaci\u00f3n de dicho precepto, anteriormente hecha, con car\u00e1cter general.<\/p>\n

Por todo ello, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

5 marzo 2012<\/p>\n

Construcciones antiguas<\/strong>.- Se plantea en este recurso, respecto a una construcci\u00f3n antigua, si el certificado expedido por el secretario del Ayuntamiento puede suplir al que debe emitir el t\u00e9cnico competente. La resoluci\u00f3n puede verse, m\u00e1s atr\u00e1s, en el apartado \u201cCertificaci\u00f3n del t\u00e9cnico\u201d.<\/p>\n

7 marzo 2012<\/p>\n

<\/a>Construcciones antiguas<\/strong>.- 1. Se debate en el presente recurso si constando inscrita una finca en el Registro como r\u00fastica de regad\u00edo por haberse segregado de otra mayor puede, hacerse constar la declaraci\u00f3n de obra antigua al amparo de lo dispuesto en el art\u00edculo 20.4 del vigente Texto Refundido de la Ley de Suelo, aportando una certificaci\u00f3n catastral de r\u00fastica cuya descripci\u00f3n no coincide con la finca inscrita por referirse a una finca mayor y una certificaci\u00f3n del Catastro de Urbana en que consta una vivienda.<\/p>\n

2. La Ley de Suelo con car\u00e1cter general exige para la inscripci\u00f3n de las declaraciones de obras nuevas la licencia municipal y los dem\u00e1s requisitos establecidos en los apartados 1, 2 y 3 del art\u00edculo 20. Dicha Ley es aplicable a las escrituras otorgadas a partir de la entrada en vigor de la misma por lo que, habiendo sido otorgada la escritura el d\u00eda 10 de noviembre de 2011, es aplicable dicho precepto respecto a la inscripci\u00f3n de la misma.<\/p>\n

Como regla especial el apartado 4 del art\u00edculo 20, cuyo texto comienza con la expresi\u00f3n \u00abno obstante lo dispuesto en el apartado anterior\u00bb, prev\u00e9 la posibilidad de inscripci\u00f3n de obras antiguas siempre que se cumplan los requisitos se\u00f1alados en dicho precepto.<\/p>\n

A partir de dicho precepto procede examinar los requisitos exigidos en la nota calificadora respecto al mismo. Despu\u00e9s de se\u00f1alar la exigencia en general de la licencia municipal de obras, el registrador suspende la inscripci\u00f3n en primer lugar porque \u00abno se justifica la fecha de finalizaci\u00f3n de la obra con antig\u00fcedad superior al plazo se\u00f1alado por la Ley para la caducidad de la acci\u00f3n de disciplina urban\u00edstica; pues, si bien se inserta certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica del inmueble (\u2026), la finca no aparece suficientemente identificada, pues no es posible deducir de los escasos datos aportados por el catastro la coincidencia de la rese\u00f1ada en dicho certificado con la registral…\u00bb.<\/p>\n

El defecto debe ser confirmado conforme al p\u00e1rrafo a) del apartado 4 del art\u00edculo 20 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, puesto que la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica que el precepto exige lo es \u00abde la finca\u00bb con su descripci\u00f3n \u00abcoincidente con el t\u00edtulo\u00bb. Ahora bien, en el presente caso, la finca registral no coincide con la finca descrita en el Catastro, siendo esta falta de coincidencia reconocida en la propia escritura, en la que incluso se dice que se procede a iniciar un procedimiento de subsanaci\u00f3n de discrepancias, al efecto de adaptar el Catastro a la realidad f\u00edsica y registral.<\/p>\n

El requisito de la \u00abdescripci\u00f3n coincidente\u00bb tiene dos aspectos. Por una parte, al hacer referencia a la finca, la descripci\u00f3n coincidente incide en la necesidad de identificaci\u00f3n de la finca sobre la que se declara la obra nueva con la finca registral. Dicha identificaci\u00f3n no se produce en este caso, pues aunque en el Catastro de Urbana figure descrita una vivienda, no es posible determinar con los datos aportados, si la vivienda est\u00e1 construida sobre la finca descrita en el Registro. Pero el requisito de la coincidencia descriptiva no se agota en la necesidad de identificaci\u00f3n, que es esencial y aqu\u00ed no se produce; sino adem\u00e1s, en la coincidencia de descripci\u00f3n de la parcela sobre la que se pretende declarar la obra nueva, que tampoco coincide, pues se describe como finca \u00abr\u00fastica consistente en parcela de terreno de regad\u00edo con una extensi\u00f3n superficial de 2.645 metros cuadrados incluidos bienes comunes\u00bb, sin que en el Catastro conste descrita esta parcela en esos t\u00e9rminos. No es lo mismo que sobre una finca de mayor extensi\u00f3n conste edificada una obra, que si consta sobre una parcela de superficie muy inferior, pues aparte de la falta de identificaci\u00f3n, no existe \u00abdescripci\u00f3n coincidente\u00bb de la finca y el precepto exige no s\u00f3lo la identificaci\u00f3n de la obra sino la descripci\u00f3n coincidente de la finca, que tampoco aqu\u00ed se produce.<\/p>\n

Es circunstancia tambi\u00e9n relevante para determinar esta falta de correspondencia entre la certificaci\u00f3n catastral y la finca registral sobre la que se pretende declarar la obra nueva el hecho de que la finca registral proceda de segregaci\u00f3n de otra mayor y que de las certificaciones catastrales aportadas resulta la existencia de una vivienda dentro de una finca, sin que pueda deducirse que aqu\u00e9lla radica en la porci\u00f3n que en su d\u00eda se segreg\u00f3 y no en la finca resto.<\/p>\n

Se\u00f1ala el Notario en sus alegaciones que este Centro Directivo s\u00f3lo ha exigido identidad total del Catastro y el Registro en los casos de inmatriculaci\u00f3n. En efecto, las Resoluciones de 25 de agosto de 2008 y 15 de septiembre de 2009 han afirmado que en las declaraciones de obra nueva no es precisa una total coincidencia, como ocurre con las inmatriculaciones, \u00absino que lo que las normas complementarias al Reglamento Hipotecario exigen en materia de obra nueva es que se acredite la realidad de la obra, que el proyecto se ajuste a licencia o en su defecto que hayan prescrito las medidas de restablecimiento de legalidad urban\u00edstica; y que no haya duda de la identidad de la finca entre el t\u00edtulo y el documento justificativo de aqu\u00e9llos extremos\u00bb, pero, adem\u00e1s de que los supuestos de hecho que contemplaban las citadas resoluciones eran distintos del presente -ampliaciones de obra sobre finca urbana-, se afirma la necesidad de que por el conjunto de los datos que obran en el expediente pueda deducirse la identidad de la finca.<\/p>\n

En el presente caso, como ha quedado expuesto, no es posible apreciar la coincidencia entre la finca sobre la que se declara la obra nueva y la parcela reflejada en la certificaci\u00f3n catastral, por lo que esta \u00faltima certificaci\u00f3n puede referirse a otra finca distinta. En consecuencia, no se ha acreditado el transcurso del plazo de prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica; por lo que, a falta de tal prueba, es necesaria la licencia, y lo mismo ocurre con la falta de justificaci\u00f3n de la clasificaci\u00f3n urban\u00edstica del terreno donde se encuentra enclavada la edificaci\u00f3n, pues, si bien es cierto que las normas subsidiarias adquirieron efectividad con su publicaci\u00f3n el 14 de mayo de 2003, no se ha acreditado, por las mismas razones, que la edificaci\u00f3n sea anterior a tal fecha.<\/p>\n

Confirmado el primer defecto de la nota, no procede pronunciamiento expreso sobre los otros dos, sino tan s\u00f3lo reiterar la doctrina establecida en la Resoluci\u00f3n de 17 de enero de 2012.<\/p>\n

En virtud de todo lo anterior, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

10 marzo 2012<\/p>\n

\u00a0Construcciones antiguas<\/strong>.- 1. Con car\u00e1cter previo a entrar en las cuestiones de fondo que el presente recurso plantea, es preciso recordar, dados los reproches que realiza el escrito de recurso, que el registrador, al llevar a cabo el ejercicio de su competencia de calificaci\u00f3n de los documentos presentados a inscripci\u00f3n no est\u00e1 vinculado, por aplicaci\u00f3n del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias resultantes de la anterior presentaci\u00f3n de la misma documentaci\u00f3n (por todas, Resoluci\u00f3n de 13 de marzo de 2012).<\/p>\n

2. Se plantea en el presente expediente, como cuesti\u00f3n principal, la de si en relaci\u00f3n con una declaraci\u00f3n de obra nueva cuya inscripci\u00f3n se interesa al amparo de lo previsto en el art\u00edculo 20.4 de la Ley de Suelo, han quedado cumplidos los requisitos al efecto previstos en dicho art\u00edculo y, concretamente, si puede entenderse, en relaci\u00f3n con la edificaci\u00f3n de que se trata, que no procede ya la adopci\u00f3n de medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n correspondientes.<\/p>\n

De los hechos transcritos resulta que ha quedado acreditado, por certificaci\u00f3n expedida por t\u00e9cnico, que la edificaci\u00f3n qued\u00f3 terminada antes de diciembre del a\u00f1o 2002. Se acompa\u00f1a al t\u00edtulo inscribible escrito de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Sanl\u00facar de Barrameda en el que, contestando a una solicitud de \u00abCertificado de Prescripci\u00f3n de acci\u00f3n para la restauraci\u00f3n de la realidad f\u00edsica alterada\u00bb sobre la registral 43.387, se indica que el Servicio de Inspecci\u00f3n Urban\u00edstica de dicha Gerencia gir\u00f3 visita de inspecci\u00f3n con fecha 17 de mayo de 2011, que las edificaciones observadas aparec\u00edan ya en la cartograf\u00eda levantada sobre un vuelo realizado en el a\u00f1o 2003, y que en la base de datos de la Gerencia consta la apertura de expediente por infracci\u00f3n de obras al titular de dicha edificaci\u00f3n, abierto con el n\u00famero 239\/2002 y en el que se impuso una sanci\u00f3n ya abonada. En el mismo escrito de la Gerencia de Urbanismo se hace constar que la clasificaci\u00f3n del suelo es la de suelo no urbanizable de especial protecci\u00f3n, Zona Regable de la Costa Noroeste, y se concluye que ni a la finca ni a la edificaci\u00f3n existente sobre la misma le es de aplicaci\u00f3n lo previsto en el art\u00edculo 185.2.b) de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, sino el Real Decreto Legislativo 1\/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana y, conforme a la misma, \u2013concluye el escrito municipal\u2013, \u00abla acci\u00f3n de la Administraci\u00f3n para protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica y reestablecimiento del orden jur\u00eddico perturbado se encuentra prescrita. (art. 263.1)\u00bb.<\/p>\n

En la calificaci\u00f3n que ahora se recurre la registradora pone de manifiesto sus dudas acerca de la prescripci\u00f3n que el Ayuntamiento entiende producida, y ello, por un lado, dado el contenido del art\u00edculo 255.1 del citado Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 y, por otro, dado su car\u00e1cter contradictorio con el Registro, toda vez que en una finca, colindante con la registral 43.387, consta una inscripci\u00f3n de obra nueva de una nave destinada a usos agr\u00edcolas construida gracias a una licencia en la que se especifica el car\u00e1cter provisional de la obra y la obligaci\u00f3n de demolici\u00f3n sin derecho a indemnizaci\u00f3n cuando lo requiera el Ayuntamiento, por ser suelo de especial protecci\u00f3n.<\/p>\n

Estando conformes el recurrente, la registradora cuya calificaci\u00f3n se recurre, y el propio Ayuntamiento, en la consideraci\u00f3n de que es de aplicaci\u00f3n a las posibles infracciones cometidas en la construcci\u00f3n de la obra declarada el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992, y no la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, no procede entrar a revisar tal consideraci\u00f3n, en la que este Centro Directivo coincide. Se precisa, igualmente, que no procede tomar en consideraci\u00f3n, al resolver el presente recurso, el Decreto 2\/2012, de 10 de enero, por el que se regula el r\u00e9gimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda, toda vez que no ha entrado en vigor hasta el 29 de febrero de 2012, con posterioridad, por tanto, a la presentaci\u00f3n en el Registro de la documentaci\u00f3n cuya calificaci\u00f3n provoca el presente recurso y a la fecha de la nota de calificaci\u00f3n recurrida.<\/p>\n

3. Admitido por tanto dicho marco normativo, resulta entendible que el contenido de la certificaci\u00f3n municipal provoque dudas en la registradora acerca de si, efectivamente, se ha producido o no la prescripci\u00f3n de las posibles acciones que, dada una posible infracci\u00f3n urban\u00edstica cuya sanci\u00f3n debiera ser la demolici\u00f3n de la edificaci\u00f3n, permitiera llevar el derribo a cabo, restaurando con ello la realidad f\u00edsica alterada. Ciertamente, la manifestaci\u00f3n formal de la Gerencia de Urbanismo dista de ser clara, pues despu\u00e9s de expresar que el suelo sobre el que se halla la edificaci\u00f3n tiene la clasificaci\u00f3n de no urbanizable de especial protecci\u00f3n, se remite, como norma sobre la cual resolver acerca de la prescripci\u00f3n de las acciones derivadas de posibles infracciones cometidas, al art\u00edculo 263.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, que fijaba, con car\u00e1cter general, la prescripci\u00f3n de las infracciones graves en cuatro a\u00f1os, y no hace referencia alguna a lo previsto en los art\u00edculos 249 y 255.1 del mismo texto legal, de los cuales resulta que los actos de edificaci\u00f3n o de uso del suelo que se realicen sin licencia o sin orden de ejecuci\u00f3n sobre suelo no urbanizable de especial protecci\u00f3n quedan sujetos al posible ejercicio de acciones enderezadas a demoler la edificaci\u00f3n, si resulta contraria al planeamiento, o a la obtenci\u00f3n de la licencia correspondiente, realizaci\u00f3n de obras de urbanizaci\u00f3n y abono del aprovechamiento materializado en exceso, si la construcci\u00f3n es conforme al planeamiento, sin que dichas acciones est\u00e9n sujetas a plazo de prescripci\u00f3n. Por tanto, es cierto que la certificaci\u00f3n municipal resulta, cuando menos, oscura, en cuanto realiza una afirmaci\u00f3n, la de la prescripci\u00f3n, que no s\u00f3lo no justifica sino que parece resultar contradictoria con lo establecido en la norma que le sirve de base.<\/p>\n

Por el contrario s\u00ed resulta claro, a la vista del escrito realizado por la Gerencia de Urbanismo, que el Ayuntamiento de Sanl\u00facar de Barrameda, en cuanto Administraci\u00f3n P\u00fablica competente para el ejercicio de las competencias en materia de disciplina, polic\u00eda e inspecci\u00f3n urban\u00edstica (art\u00edculo 25.2.d) de la Ley de Bases 7\/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del R\u00e9gimen Local y art\u00edculo 195 de la Ley 7\/2002 de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda), tuvo conocimiento en el a\u00f1o 2002 de la existencia de la edificaci\u00f3n realizada y abri\u00f3 expediente por infracci\u00f3n de obras a su titular, expediente en el que se impuso una sanci\u00f3n que fue abonada, \u2013de lo que resulta su car\u00e1cter monetario\u2013, sin que del expediente resultara orden alguna de demolici\u00f3n. Por tanto, en relaci\u00f3n con la obra de cuya inscripci\u00f3n se trata, la administraci\u00f3n al efecto competente ha resuelto ya un expediente de disciplina urban\u00edstica en el que admite la subsistencia de la edificaci\u00f3n realizada. Por otro lado, del escrito de la Gerencia Municipal de Urbanismo no resulta que la edificaci\u00f3n cuya obra se declara sea contraria al planeamiento vigente ni que, por ello, las medidas de reestablecimiento del orden perturbado que por raz\u00f3n de su existencia hubieran de ser adoptadas hayan de implicar su demolici\u00f3n. En este sentido no cabe olvidar que dicha restauraci\u00f3n puede tener lugar, trat\u00e1ndose de edificaciones que no resulten contrarias al planeamiento, a trav\u00e9s de su legalizaci\u00f3n, seg\u00fan resulta de lo previsto en el art\u00edculo 249.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, vigente en el momento de construirse la edificaci\u00f3n, y 182.1 de la Ley 7\/2002 de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, vigente con posterioridad. A la vista de todo lo anterior se ha de entender que es criterio del Ayuntamiento de Sanl\u00facar de Barrameda el de que no concurre en la edificaci\u00f3n cuya obra se pretende inscribir infracci\u00f3n urban\u00edstica alguna cuya sanci\u00f3n deba provocar su demolici\u00f3n.<\/p>\n

4. No resulta por ello adecuado centrar la cuesti\u00f3n, como hace la nota de calificaci\u00f3n, en si se ha producido o no la prescripci\u00f3n de una posible infracci\u00f3n que deba dar lugar a la demolici\u00f3n de la edificaci\u00f3n, pues tal infracci\u00f3n, a juicio de la administraci\u00f3n competente para el ejercicio de las competencias en materia de disciplina urban\u00edstica, y seg\u00fan resulta de su actuaci\u00f3n inspectora y sancionadora, no se ha producido. Y lo cierto es que el art\u00edculo 20.4 de la Ley de Suelo vigente s\u00f3lo exige para su aplicaci\u00f3n que se haya producido la prescripci\u00f3n de las acciones de disciplina cuyo ejercicio pudiera provocar la demolici\u00f3n de la edificaci\u00f3n declarada, y no de aquellas otras que, dando lugar a la imposici\u00f3n de una sanci\u00f3n, no impliquen el derribo de lo construido. Y si el art\u00edculo 20.4 admite la inscripci\u00f3n de obras \u00abantiguas\u00bb cuando, habi\u00e9ndose cometido una infracci\u00f3n que deba provocar la demolici\u00f3n, la acci\u00f3n para realizar \u00e9sta ha prescrito, con raz\u00f3n de m\u00e1s debe entenderse aplicable cuando dicha infracci\u00f3n, a juicio del Ayuntamiento, no se ha producido.<\/p>\n

5. En relaci\u00f3n con el segundo de los argumentos incluidos en la nota de calificaci\u00f3n, relativa al contenido del folio de la finca colindante con la registral 43.387, se ha de se\u00f1alar que el hecho de que sobre una finca registral colindante con aquella sobre la que se declara la obra nueva exista otra edificaci\u00f3n para cuya construcci\u00f3n se ha otorgado licencia provisional sujeta a determinados requisitos, no puede llevar a suponer que el mismo r\u00e9gimen hubiera debido seguirse para la edificaci\u00f3n cuya inscripci\u00f3n se pretende, dado el distinto uso al que una y otra est\u00e1n destinadas y el distinto tratamiento que uno y otro uso, residencial e industrial, reciben en las determinaciones que el Plan General de Ordenaci\u00f3n Urbana de Sanl\u00facar de Barrameda establece para el suelo no urbanizable de especial protecci\u00f3n de la Zona Regable de la Costa Noroeste, seg\u00fan resulta de la certificaci\u00f3n municipal que se acompa\u00f1a al t\u00edtulo inscribible.<\/p>\n

6. A todo lo hasta aqu\u00ed dicho, se ha de a\u00f1adir que la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva en el Registro de la Propiedad en nada merma las posibilidades de actuaci\u00f3n del Ayuntamiento para, si fuera procedente, revisar su propia actuaci\u00f3n anterior, en la que resolvi\u00f3 no proceder al derribo, e incoar el expediente que en su caso proceda, dado, por un lado, que el Registro no sana las infracciones urban\u00edsticas que hayan podido ser cometidas y, por otro, la posibilidad de que el Ayuntamiento, al que habr\u00e1 de ser notificada la inscripci\u00f3n que se practique en los t\u00e9rminos previstos por el art\u00edculo 20.4.c) de la Ley de Suelo, interese la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n preventiva a trav\u00e9s de la cual acceda al Registro el expediente que, en su caso, pueda incoar. De hecho, la inscripci\u00f3n de la obra nueva reforzar\u00e1 la posibilidad de control de su adecuaci\u00f3n a la legalidad urban\u00edstica, en la medida en que, de conformidad con lo previsto en el art\u00edculo 51.2 de la Ley de Suelo, habr\u00e1 de ser notificada por el registrador a la Junta de Andaluc\u00eda, la cual, en ejercicio de las competencias que en el territorio de la Comunidad Aut\u00f3noma le reconoce el art\u00edculo 188 de la Ley 7\/2002, podr\u00e1 iniciar actuaciones de revisi\u00f3n de la actuaci\u00f3n municipal.<\/p>\n

Tampoco puede sostenerse que la inscripci\u00f3n de la obra nueva declarada pueda generar una situaci\u00f3n enga\u00f1osa acerca de la situaci\u00f3n urban\u00edstica de la edificaci\u00f3n inscrita, en la cual puedan confiar terceros adquirentes que eventualmente hubieran de soportar las actuaciones materiales de restablecimiento de la legalidad que, en caso de que el Ayuntamiento revise su criterio anterior o lo decida la Junta de Andaluc\u00eda, deban tomarse, toda vez que tanto en el contenido de la inscripci\u00f3n que se realice, como en la nota de despacho de los t\u00edtulos que puedan inscribirse con posterioridad, como en la publicidad formal que de la finca sea solicitada, deber\u00e1 hacerse constar, seg\u00fan exige el art\u00edculo 20.4.c) de la Ley de Suelo, que la inscripci\u00f3n ha sido realizada de conformidad con lo previsto en dicho art\u00edculo, y que se ha procedido a notificar su extensi\u00f3n al Ayuntamiento, a fin de que \u00e9ste, en su caso, pudiera interesar la constancia registral de medidas de disciplina urban\u00edstica o la posible situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n en que la edificaci\u00f3n se pudiera encontrar.<\/p>\n

7. A la vista de lo expuesto no puede mantenerse el primero de los defectos, pues, seg\u00fan se ha dicho, de la documentaci\u00f3n administrativa que se acompa\u00f1a al t\u00edtulo resulta que, a juicio del Ayuntamiento, no se ha incurrido, al construir la edificaci\u00f3n cuya obra se pretende inscribir, en una infracci\u00f3n que pueda provocar su demolici\u00f3n, sino en una infracci\u00f3n de obra generadora de una sanci\u00f3n pecuniaria ya abonada. Por tanto, no cabe oponer a solicitud de inscripci\u00f3n la posible falta de prescripci\u00f3n de una infracci\u00f3n distinta de la que el Ayuntamiento consider\u00f3 cometida, sin que en ning\u00fan caso puede olvidarse que la acci\u00f3n administrativa municipal en materia de disciplina urban\u00edstica est\u00e1 sujeta, como toda actuaci\u00f3n administrativa, a una presunci\u00f3n de legalidad resultante de lo previsto en el art\u00edculo 57 de la Ley 30\/1992 de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento Administrativo Com\u00fan, presunci\u00f3n en que encuentra su origen la limitaci\u00f3n de las facultades calificadoras del registrador previstas, para los actos administrativos, en el art\u00edculo 99 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

8. El segundo de los defectos recogidos en la nota de calificaci\u00f3n, en el que se exige la aportaci\u00f3n de resoluci\u00f3n de reconocimiento de la situaci\u00f3n de asimilado al r\u00e9gimen de fuera de ordenaci\u00f3n, tampoco puede ser mantenido. Debe en este punto partirse de la doctrina sentada por la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de fecha 17 de enero de 2012, en los t\u00e9rminos que siguen.<\/p>\n

Procede, en primer lugar, afirmar la competencia de las normas estatales en materia de determinaci\u00f3n de los requisitos necesarios para la documentaci\u00f3n p\u00fablica e inscripci\u00f3n registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin perjuicio de la remisi\u00f3n a autorizaciones o licencias que establezca la normativa auton\u00f3mica o a la prescripci\u00f3n, o no, de la infracci\u00f3n urban\u00edstica seg\u00fan dicha normativa, ya que, si bien, con car\u00e1cter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61\/1997, de 20 de marzo, anul\u00f3 buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre el R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana de 26 de junio de 1992, fund\u00e1ndose en que se hab\u00edan invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Aut\u00f3nomas, esta misma Sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. As\u00ed ocurri\u00f3 con aquellas normas que se refer\u00edan al Registro de la Propiedad (cfr. art\u00edculo 149.1.8.\u00aa de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Aut\u00f3nomas (en este caso, a la de Andaluc\u00eda) determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos al requisito de la obtenci\u00f3n de la licencia previa, las limitaciones que \u00e9stas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realizaci\u00f3n de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los l\u00edmites por \u00e9stas impuestos, as\u00ed como la fijaci\u00f3n de los plazos de prescripci\u00f3n de las acciones de disciplina urban\u00edstica o su imprescriptibilidad. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qu\u00e9 casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su antig\u00fcedad), para que el acto en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro (cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005 y 4 de mayo de 2011).<\/p>\n

9. Sentado lo anterior, hay que decidir si conforme al art\u00edculo 20.4 de la Ley de Suelo es imprescindible, en cuanto requisito \u00absine qua non\u00bb para poder practicar la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva de edificaci\u00f3n antigua, la previa manifestaci\u00f3n formal realizada por el Ayuntamiento y relativa a posible situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n, con la delimitaci\u00f3n de su contenido, \u2013que prescribe la letra b) del apartado 4 del art\u00edculo 20 del Texto Refundido 2\/2008, de 20 de junio\u2013; o si, por el contrario, la inscripci\u00f3n de la obra antigua puede practicarse con la sola justificaci\u00f3n de la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n que imposibilite su derribo (o, en el caso resuelto, la manifestaci\u00f3n formal realizada por el Ayuntamiento de la que resulta que la infracci\u00f3n por la que en su d\u00eda se abri\u00f3 expediente al titular de la obra no comportaba como sanci\u00f3n la demolici\u00f3n,) y la no constancia en el Registro de expedientes de disciplina urban\u00edstica, notificando la inscripci\u00f3n realizada al Ayuntamiento para que \u00e9ste proceda a continuaci\u00f3n y en su caso, a promover la constancia registral de la posible situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n y de su contenido.<\/p>\n

10. La b\u00fasqueda del criterio a aplicar debe comenzar por el contenido de la Exposici\u00f3n de Motivos del Real Decreto-Ley 8\/2011, de 1 de julio, que da su redacci\u00f3n vigente al art\u00edculo 20.4 de la Ley de Suelo, en la parte referida a la materia de que se trata, donde se se\u00f1ala que \u00abse permite el acceso al Registro de la Propiedad de los edificios fuera de ordenaci\u00f3n, esto es, aqu\u00e9llos respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n correspondientes. De esta manera, se consigue la protecci\u00f3n de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su car\u00e1cter de fuera de ordenaci\u00f3n y las limitaciones que ello implica\u00bb.<\/p>\n

Resulta as\u00ed que la nueva regulaci\u00f3n pretende mantener, al igual que la anterior, recogida en los art\u00edculos 52 y 54 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, y como principio b\u00e1sico sobre el cual interpretar su contenido, la inscribibilidad de edificaciones consolidadas por su antig\u00fcedad sin necesidad de que exista un previo acto administrativo de autorizaci\u00f3n, aprobaci\u00f3n o conformidad, lo que justifica su regulaci\u00f3n independiente de lo previsto, para las dem\u00e1s obras nuevas, en el n\u00famero 1 del mismo art\u00edculo 20. A tal efecto, se introduce el n\u00famero 4 del art\u00edculo 20 de la Ley de Suelo en el que se da rango de Ley de \u00e1mbito estatal a la regulaci\u00f3n procedente del citado Real Decreto 1093\/1997, reforzando a trav\u00e9s de la letra b) la publicidad registral de la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n o asimilado en que se pueda encontrar la edificaci\u00f3n. En su apartado a), el art\u00edculo 20.4 mantiene la extensi\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral a los documentos a trav\u00e9s de los cuales se pretenda acreditar la antig\u00fcedad de la edificaci\u00f3n y la extiende a la comprobaci\u00f3n de que el suelo sobre el que se declara la obra no sea demanial ni est\u00e9 afectado por servidumbres de uso p\u00fablico. En la letra c) mantiene la obligaci\u00f3n del registrador, procedente del art\u00edculo 54 del Real Decreto 1093\/1997, de notificar al Ayuntamiento la inscripci\u00f3n realizada, obligaci\u00f3n que ha de entenderse complementada con la que impone el art\u00edculo 51.2 de la Ley de Suelo, tambi\u00e9n introducido por el Real Decreto\u2013Ley 8\/2011, de notificar la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva a la Comunidad Aut\u00f3noma. La novedad fundamental introducida en el procedimiento para inscribir obras \u00abantiguas\u00bb est\u00e1 contenida en la letra b) del art\u00edculo 20.4, conforme al cual, el asiento de inscripci\u00f3n dejar\u00e1 constancia de la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n en la que queda todo o parte de la construcci\u00f3n, edificaci\u00f3n e instalaci\u00f3n, de conformidad con el ordenamiento urban\u00edstico aplicable. A tales efectos, ser\u00e1 preciso aportar el acto administrativo mediante el cual se declare la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n, con la delimitaci\u00f3n de su contenido. Con ello, el nuevo art\u00edculo 20.4 admite ya de manera expresa \u2013y resuelve de esta manera las dudas que con anterioridad pod\u00edan haberse suscitado\u2013, la inscripci\u00f3n en el Registro de aquellas escrituras de obra nuevas respecto de las cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n, en las que se manifestara, en la correspondiente certificaci\u00f3n del Ayuntamiento, que se encontraban fuera de ordenaci\u00f3n. Y contiene una norma imperativa en el sentido de que esta constancia registral de la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n debe realizarse en virtud del acto administrativo mediante el cual se declare la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n, con la delimitaci\u00f3n de su contenido.<\/p>\n

Pero no puede entenderse que, al establecer tal exigencia, parta el legislador de entender que la totalidad de las edificaciones cuya obra se declara sobre la base de su antig\u00fcedad se hallan total o parcialmente fuera de ordenaci\u00f3n, pues lo cierto es que no todas las declaraciones de obras antiguas se corresponden con edificaciones en situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n. As\u00ed, sobre la base de su consolidaci\u00f3n por antig\u00fcedad se pueden declarar obras de edificaciones que est\u00e1n dentro de ordenaci\u00f3n y en cuya inscripci\u00f3n, por tanto, no puede hacerse constar, no obstante el mandato legal, situaci\u00f3n alguna de fuera de ordenaci\u00f3n. La legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable al caso resuelto, esto es, la andaluza, establece en el art\u00edculo 53 del Decreto 60\/2010 por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica, que las edificaciones construidas con infracci\u00f3n urban\u00edstica respecto de las cuales hayan prescrito las acciones que puedan provocar su demolici\u00f3n quedan en una situaci\u00f3n de asimilaci\u00f3n a la de fuera de ordenaci\u00f3n, pero no excluye la posibilidad de que, en el territorio de esa Comunidad Aut\u00f3noma, puedan inscribirse por el procedimiento del art\u00edculo 20.4 obras en cuya construcci\u00f3n no se haya producido infracci\u00f3n urban\u00edstica.<\/p>\n

11. A partir de lo expuesto, de las dos posibles interpretaciones de este apartado b) del n\u00famero 4 del art\u00edculo 20 de la Ley de Suelo m\u00e1s arriba citadas, parece m\u00e1s acertado entender que la aportaci\u00f3n del acto administrativo mediante el cual se declare la posible situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n o de asimilado a la de fuera de ordenaci\u00f3n, con la delimitaci\u00f3n de su contenido y alcance, no es un requisito previo a la inscripci\u00f3n, sino que puede ser cumplido, en su caso, con posterioridad. Y es que no todos los requisitos establecidos en los apartados a), b) y c) del n\u00famero 4 del art\u00edculo 20 de la Ley de Suelo son previos a la inscripci\u00f3n. S\u00ed lo es el expresado en el apartado a); y posterior a la inscripci\u00f3n es el expresado en el apartado c). La constancia registral de la posible situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n de todo o parte de la finca podr\u00e1 producirse en el momento de extenderse la inscripci\u00f3n, si se ha aportado con la titulaci\u00f3n inscribible certificaci\u00f3n del acto administrativo que declare tal situaci\u00f3n, su alcance sobre la edificaci\u00f3n y su contenido, o con posterioridad, si tal certificaci\u00f3n se presenta en el Registro por el Ayuntamiento, una vez extendida la inscripci\u00f3n y en contestaci\u00f3n a la notificaci\u00f3n que al efecto, y de conformidad con el art\u00edculo 20.4 c) se haya realizado. Y, seg\u00fan se ha dicho, no proceder\u00e1 hacer constar la situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n, ni antes ni despu\u00e9s de la inscripci\u00f3n, si la construcci\u00f3n, como se ha expresado, se adecua a la ordenaci\u00f3n, por ser conforme con el planeamiento.<\/p>\n

Por otra parte si la Ley hubiera querido sujetar a previa fiscalizaci\u00f3n municipal la inscripci\u00f3n de obras nuevas cuya consolidaci\u00f3n por antig\u00fcedad sea alegada, lo razonable es que hubiera previsto la posibilidad de la inscripci\u00f3n sobre la base de la presentaci\u00f3n de la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva, de la justificaci\u00f3n de su descripci\u00f3n adecuada a la realidad, y \u00fanicamente de la aportaci\u00f3n de certificaci\u00f3n municipal de la que resultara su situaci\u00f3n adecuada al planeamiento o de fuera de ordenaci\u00f3n, con expresi\u00f3n en este \u00faltimo caso de las limitaciones por raz\u00f3n de tal situaci\u00f3n aplicables. Por el contrario, el legislador sigue exigiendo al registrador no s\u00f3lo que califique la antig\u00fcedad suficiente para considerar posible la prescripci\u00f3n de las acciones que pudieran provocar la demolici\u00f3n, sino, adem\u00e1s, que compruebe que la edificaci\u00f3n no se encuentra sobre suelo demanial o afectado por servidumbres de uso p\u00fablico, exigencias que s\u00f3lo tienen sentido si se pretende mantener el sistema que posibilita la inscripci\u00f3n sin necesidad de previa intervenci\u00f3n municipal.<\/p>\n

12. Lo expuesto lleva a este Centro directivo a considerar m\u00e1s ajustada a la letra y contenido del art\u00edculo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, la interpretaci\u00f3n apuntada, en la que se considera que el legislador ha querido, por un lado, mantener la posibilidad de resolver la discordancia entre la realidad f\u00edsica extrarregistral y el contenido del Registro sobre la base de la justificaci\u00f3n ante el registrador de circunstancias de hecho (descripci\u00f3n y antig\u00fcedad de la obra e inexistencia de rastro registral de expedientes de disciplina urban\u00edstica) y sin necesidad de previa manifestaci\u00f3n formal del Ayuntamiento y, por otro, reforzar la constancia y publicidad registral en la inscripci\u00f3n de obra nueva, tanto del hecho de que el Ayuntamiento ha sido notificado de la existencia de la obra a los efectos que procedan, como de la posible situaci\u00f3n de fuera de ordenaci\u00f3n en caso de que sea declarada, permitiendo el acceso al Registro de la Propiedad de este tipo de construcciones, logrando la protecci\u00f3n de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su car\u00e1cter de fuera de ordenaci\u00f3n y las limitaciones que ello implica, como se manifiesta en la Exposici\u00f3n de Motivos anteriormente citada.<\/p>\n

En virtud de lo anterior, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n en los t\u00e9rminos expresados.<\/p>\n

8 mayo 2012<\/p>\n

Construcciones antiguas<\/strong>.- Se plantea en este recurso \u2013que puede verse, m\u00e1s adelante, en el apartado \u201cLibro del edificio y licencia de ocupaci\u00f3n\u201d- si a un acta de fin de obra, que se dice concluida en el a\u00f1o 2003, le es aplicable lo dispuesto en el art\u00edculo 20.1 de la Ley del Suelo.<\/p>\n

5 julio 2012<\/p>\n

Construcciones antiguas<\/strong>.- 1. En el presente caso se plantean dos cuestiones bien diversas en relaci\u00f3n con una escritura de partici\u00f3n hereditaria en la que tambi\u00e9n se contiene una declaraci\u00f3n de obra nueva: por una parte se debate sobre la inscribibilidad de varias fincas cuyos linderos se actualizan, combin\u00e1ndose con los que figuran en el Catastro, as\u00ed como otros datos descriptivos, y en alguna se rectifica la superficie, ya por defecto, ya por exceso (este asunto puede verse en el apartado \u201cIDENTIFICACI\u00d3N. De finca para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida\u201d); y por otra se cuestiona el acceso registral de la declaraci\u00f3n de una construcci\u00f3n antigua sobre una finca sita en Andaluc\u00eda.<\/p>\n

Son relevantes a los efectos de este recurso, los siguientes hechos:<\/p>\n

a) Existen dos documentos de calificaci\u00f3n, datados en la misma fecha, cuyos contenidos, sin diferir en lo esencial, no resultan id\u00e9nticos: De dichos documentos resulta que, en relaci\u00f3n gen\u00e9rica a seis fincas (las inventariadas con los n\u00fameros 3 al 8 inclusive) se pone de manifiesto que \u00abno se ha hecho constar el cambio de los linderos, ni de superficie, por no acreditarlo ni resultar del registro\u00bb y que se suspende la inscripci\u00f3n \u00aben cuanto a las descripciones actualizadas y exceso de cabida de las registrales 4064 y 4536, y el defecto de cabida de la 4062\u00bb, \u00abpor abrigar dudas el registrador sobre la identidad de la finca y no reunir los requisitos exigidos por el art\u00edculo 298, n\u00famero 3 p\u00e1rrafo 4.\u00ba del Reglamento Hipotecario y 53, puntos 8 y 10 de la ley 13\/96\u00bb.<\/p>\n

Los datos que se actualizan, a parte de las diferencias de cabida relativas a tres fincas, son los linderos, haciendo constar los antiguos y los actualizados que resultan del Catastro, solicit\u00e1ndose expresamente la inscripci\u00f3n de tales actualizaciones.<\/p>\n

b) En relaci\u00f3n con el solar que constituye una de las fincas inventariadas, se hace constar la existencia de un almac\u00e9n. A la escritura se anexa un documento expedido por el secretario del Ayuntamiento de D\u00f3lar, en cuyo t\u00e9rmino se ubica la finca concernida, con el visto bueno de la alcaldesa, en el que se hace constar que \u00abdicho inmueble tiene una edificaci\u00f3n cuyo a\u00f1o de construcci\u00f3n es de 1985, consta de una sola planta con 114 m2 de superficie construida total dedicado a almac\u00e9n de uso industrial\u00bb. Tambi\u00e9n se especifica que \u00absobre dicho inmueble no consta la existencia de procedimiento alguno de Protecci\u00f3n de la Legalidad urban\u00edstica que pudiese llevar aparejado la demolici\u00f3n y\/o imposici\u00f3n de sanci\u00f3n por incumplimiento urban\u00edstico\u00bb. La registradora entiende que no obstante no consta de forma clara que se encuentre prescrito el derecho de la administraci\u00f3n en cuanto a las posibles infracciones en que hubiere podido incurrir y ello porque \u00ab(\u2026) desconoce si la finca se encuentra en alguno de los casos que el art\u00edculo 185 LOUA excepciona el plazo de prescripci\u00f3n, por tanto habr\u00e1 de acreditarse dicho extremo para poder considerar prescrito el derecho de la administraci\u00f3n\u00bb; y debe presentarse, adem\u00e1s, como requisito previo a la inscripci\u00f3n la correspondiente de \u00ablicencia de utilizaci\u00f3n\u00bb, puesto que el uso o utilizaci\u00f3n no prescribe.<\/p>\n

c) De la nota registral incorporada a la escritura no resulta la pr\u00e1ctica de ninguna anotaci\u00f3n preventiva por incoaci\u00f3n de expediente de disciplina urban\u00edstica en la hoja abierta a la finca donde se levant\u00f3 la edificaci\u00f3n que se declara.<\/p>\n

3. En el segundo defecto de su nota de calificaci\u00f3n, la registradora mantiene la necesidad de probar, para obtener la inscripci\u00f3n de edificaciones respecto de las que ya no proceda el ejercicio de la acci\u00f3n de disciplina urban\u00edstica, no s\u00f3lo la fecha de conclusi\u00f3n de la obra, con antig\u00fcedad superior al plazo establecido por la ley para la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n de disciplina urban\u00edstica, sino, de modo completo, la efectiva extinci\u00f3n, por prescripci\u00f3n, del derecho de la Administraci\u00f3n para la adopci\u00f3n de tales medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica; mediante la prueba completa, fundamentalmente, de no hallarse incluida la finca en ninguno de los supuestos de excepci\u00f3n a la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n de disciplina, establecidos, en el caso de Andaluc\u00eda, por el art\u00edculo 185 de su Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica.<\/p>\n

El defecto, sin embargo, no puede ser confirmado. El acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica, como consecuencia del transcurso del plazo de prescripci\u00f3n establecido por la ley para la acci\u00f3n de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo, al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley. Entre los que no se encuentra la prueba exhaustiva de la efectiva extinci\u00f3n, por prescripci\u00f3n, de la acci\u00f3n de disciplina urban\u00edstica.<\/p>\n

Por el contrario, el art\u00edculo 20, apartado 4, del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo \u2014en la redacci\u00f3n dada al mismo por el Real Decreto-ley 8\/2011, de 1 de julio\u2014 tan s\u00f3lo exige, junto a la aportaci\u00f3n de los documentos que acrediten \u00abla terminaci\u00f3n de la obra en fecha determinada y su descripci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo\u00bb, de los que resulte adem\u00e1s, como aclara el art\u00edculo 52, apartado b, del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecuci\u00f3n de la Ley Hipotecaria sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica, que dicha fecha es \u00abanterior al plazo previsto por la legislaci\u00f3n aplicable para la prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n en que hubiera podido incurrir el edificante\u00bb. La prueba de tal extremo, unida a la simple constataci\u00f3n sobre \u00abla inexistencia de anotaci\u00f3n preventiva por incoaci\u00f3n de expediente de disciplina urban\u00edstica sobre la finca objeto de la construcci\u00f3n, edificaci\u00f3n e instalaci\u00f3n de que se trate\u00bb (as\u00ed como \u00abque el suelo no tiene car\u00e1cter demanial o est\u00e1 afectado por servidumbres de uso p\u00fablico general\u00bb) constituyen los \u00fanicos requisitos necesarios para el acceso de la obra al Registro.<\/p>\n

Basta, por tanto, para el acceso de tales obras al Registro, la falta de constancia registral de la incoaci\u00f3n del correspondiente expediente de disciplina urban\u00edstica, sin necesidad de aportar una m\u00e1s que dif\u00edcil prueba negativa sobre dicho extremo. Puesto que se trata de una prueba que resulta de la falta de constancia registral del expediente de disciplina, como consecuencia derivada del principio de legitimaci\u00f3n registral y su corolario sobre presunci\u00f3n de integridad y exactitud de los pronunciamientos registrales \u2014ex art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria\u2014. Un criterio que, por otra parte, se ha venido manteniendo sin alteraci\u00f3n por la doctrina de este Centro Directivo, desde las Resoluciones de 4 de febrero de 1992, 17 de julio de 1993 y 3 de noviembre de 1995 \u2014que, en el \u00e1mbito de la Ley 8\/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del r\u00e9gimen urban\u00edstico y valoraciones del suelo, admitieron la inscripci\u00f3n \u00absiempre que no conste en el Registro de la Propiedad como es obligado la incoaci\u00f3n del expediente de disciplina\u00bb.<\/p>\n

4. Tambi\u00e9n sostiene la registradora en su nota de calificaci\u00f3n la necesidad de aportaci\u00f3n de licencia de ocupaci\u00f3n o utilizaci\u00f3n. Pues, dice la nota, aunque pueda considerarse prescrito el derecho de la Administraci\u00f3n en cuanto a las posibles infracciones en que hubiere podido incurrir la ejecuci\u00f3n de la obra nueva, no sucede as\u00ed con el uso o utilizaci\u00f3n de la misma, que constituyen hechos de car\u00e1cter continuado, respecto de los que no puede haber comenzado el instituto de la prescripci\u00f3n.<\/p>\n

Dicho criterio, sin embargo, no puede ser mantenido respecto de las obras declaradas e inscritas en virtud de la acreditaci\u00f3n de una antig\u00fcedad superior al plazo se\u00f1alado por la ley para la caducidad de la acci\u00f3n de disciplina urban\u00edstica. Supuestos en los que, por definici\u00f3n, existe una contradicci\u00f3n de la edificaci\u00f3n y, por regla general, el uso previsto para la misma con la propia ordenaci\u00f3n urban\u00edstica, resultando de este modo racionalmente imposible la exigencia de licencia de ocupaci\u00f3n o utilizaci\u00f3n como requisito para la pr\u00e1ctica del asiento. Existen, adem\u00e1s, poderosas razones de Derecho Transitorio que impiden tal exigencia de licencia. Argumentos que hacen que la misma no pueda ser extendida de forma retroactiva a las obras terminadas con anterioridad a la publicaci\u00f3n de la norma que impone la obtenci\u00f3n de la propia licencia, como requisito de legalidad de la actividad edificatoria (en el presente supuesto, el Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda).<\/p>\n

En efecto, como ha tenido ocasi\u00f3n de manifestar esta Direcci\u00f3n General en anteriores ocasiones (cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005, 4 de mayo de 2011 y 21 de enero de 2012), desde la perspectiva constitucional, las normas reguladoras de los requisitos y t\u00edtulos aptos para la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n est\u00e1n reservadas, de modo exclusivo, a la competencia del Estado (cfr. art\u00edculo 149, apartado 1, regla 8.\u00aa, de la Constituci\u00f3n, conforme al cual, \u00abel Estado tiene competencia exclusiva sobre\u00bb la \u00ablegislaci\u00f3n civil\u00bb, comprendiendo la misma, en todo caso, \u00ablas reglas relativas a la (…) ordenaci\u00f3n de los registros e instrumentos p\u00fablicos\u00bb). Por lo que, aun correspondiendo a las Comunidades Aut\u00f3nomas determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos al requisito de la obtenci\u00f3n de la licencia previa \u2014las limitaciones que \u00e9stas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realizaci\u00f3n de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los l\u00edmites por \u00e9stas impuestos\u2014, es al Estado a quien corresponde fijar de modo exclusivo en qu\u00e9 casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su antig\u00fcedad), para que el acto en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro. Una atribuci\u00f3n de competencia exclusiva al Estado que impide concluir, recta v\u00eda, en la naturaleza registral o hipotecaria de las normas que, en cada Comunidad Aut\u00f3noma, exigen la aportaci\u00f3n de licencia de primera ocupaci\u00f3n \u2014en el presente supuesto, el art\u00edculo 27 del Decreto 60\/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda\u2014. Por lo que, a pesar de la dicci\u00f3n expresa de dicho precepto reglamentario (que lo hace aparecer como regla verdaderamente adjetiva o registral), forzosamente debe concluirse que estamos en presencia de una norma de legalidad material, relativa a la validez o licitud de la propia actividad (la obra) sujeta a inscripci\u00f3n.<\/p>\n

Sin que puede mantenerse que la norma reglamentaria auton\u00f3mica act\u00fae en este \u00e1mbito por v\u00eda de una especial habilitaci\u00f3n, en virtud de la remisi\u00f3n realizada por la ley estatal. Cierto es que el art\u00edculo 20, apartado 1, letras a y b, del Texto Refundido de la Ley de Suelo remite a determinadas exigencias de legalidad, contenidas en la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica, configur\u00e1ndolas expresamente como requisitos para la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n, dentro del r\u00e9gimen registral o hipotecario general; de modo que, al regular los presupuestos para la inscripci\u00f3n de las obras nuevas, exige el cumplimiento de los requisitos \u00abimpuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios\u00bb y \u00abel otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificaci\u00f3n re\u00fane las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable (…)\u00bb. Pero dicha remisi\u00f3n no constituye un t\u00edtulo de atribuci\u00f3n o traslaci\u00f3n de la competencia. Estamos, por el contrario, en presencia de una pura referencia o remisi\u00f3n material, que no altera la distribuci\u00f3n de competencias constitucionalmente establecida, entre el Estado y las Comunidades Aut\u00f3nomas. Una simple referencia de la ley estatal a los requisitos establecidos por la legislaci\u00f3n sectorial de posible origen auton\u00f3mico, que \u00fanicamente determina la incorporaci\u00f3n a la norma registral de los requisitos de legalidad material, impuestos en normas de rango u origen competencial distinto, sin introducir modificaci\u00f3n alguna en la verdadera naturaleza de la norma sectorial remitida, que permanece como regla relativa a la legalidad o validez material del acto. Una remisi\u00f3n legal que, de este modo, no puede determinar una transmisi\u00f3n transversal de la competencia exclusiva del Estado al \u00e1mbito competencial auton\u00f3mico \u2014al modo en que, de modo vertical, sucede en la deslegalizaci\u00f3n reglamentaria\u2014; la cual, como verdadera fuente de transferencia de competencias exclusivas del Estado, se encuentra sujeta, como es sabido, a requisitos constitucionales de especial rigor formal (cfr. art\u00edculo 150 de la Constituci\u00f3n), que no concurren en el Texto Refundido de la Ley de Suelo.<\/p>\n

Y, de esta forma, no produciendo la remisi\u00f3n legal alteraci\u00f3n alguna en la distribuci\u00f3n de competencias constitucionalmente establecida, la norma auton\u00f3mica conserva su car\u00e1cter propio, como norma de car\u00e1cter material, reguladora de la validez o nulidad de la actividad urban\u00edstica descrita (la edificaci\u00f3n). El art\u00edculo 27 del Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda por ello constituye una norma de car\u00e1cter sustantivo, relativa a los requisitos de legalidad de la propia actividad material que se formaliza en el t\u00edtulo objeto de inscripci\u00f3n (la edificaci\u00f3n). Una regla de legalidad, ajena a la espec\u00edfica regulaci\u00f3n adjetiva, relativa el procedimiento registral, que, por tanto, ha de considerarse sujeta, en su aplicaci\u00f3n temporal, a los principios del Derecho Transitorio relativos a las normas de car\u00e1cter material. Y, en especial, al llamado principio de legalidad del Derecho Transitorio, que, entroncado con las bases mismas del Estado de Derecho, determina la prohibici\u00f3n de aplicaci\u00f3n retroactiva de aquella regla de legalidad material, dada su condici\u00f3n de norma sancionadora o restrictiva de derechos (cfr. art\u00edculo 9, apartado 3, de la Constituci\u00f3n y disposici\u00f3n transitoria tercera del C\u00f3digo Civil); con exclusi\u00f3n, por ello, de cualquier aplicaci\u00f3n limitadamente retroactiva del precepto, tan solo posible en el caso de las normas procesales o adjetivas (incluidas las de car\u00e1cter registral), respecto de los hechos materiales realizados antes de la entrada en vigor de la ley nueva.<\/p>\n

5. No se opone a ello el hecho de que el uso de que efectivamente sea objeto la edificaci\u00f3n (y que al registrador, por cierto, dif\u00edcilmente podr\u00e1 constar en el momento de la inscripci\u00f3n) resulte contrario a la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica. Ni que la acci\u00f3n de disciplina derivada de ese posible uso il\u00edcito de la edificaci\u00f3n no deba prescribir, como consecuencia de su car\u00e1cter continuado. Puesto que esa misma posibilidad de uso indebido y continuado no ha impedido, desde la perspectiva de la ley estatal, el mantenimiento indefinido de la misma edificaci\u00f3n, al amparo del instituto de \u00abfuera de ordenaci\u00f3n\u00bb o \u00abasimilado al mismo\u00bb; permitiendo, con dicho mantenimiento, la consiguiente inscripci\u00f3n registral de la obra. Subsistencia de la edificaci\u00f3n y posibilidad de acceso al Registro, ambas de car\u00e1cter permanente o indefinido, que comprenden el supuesto sin duda m\u00e1s frecuente \u2014pues el precepto no distingue\u2014 de edificaciones cuyo uso es o puede resultar contrario a la ordenaci\u00f3n.<\/p>\n

Pues, en efecto, las obras que, al amparo del art\u00edculo 20, apartado 4, de la Ley de Suelo, acceden al Registro como consecuencia de la caducidad de la acci\u00f3n de restablecimiento del orden infringido constituyen, en la mayor parte de los supuestos, edificaciones il\u00edcitas, cuyo uso propio resulta incompatible con la clase o tipo de suelo definido por el Plan; obras respecto de la cuales, a pesar de esa, casi indefectible, contradicci\u00f3n de su uso con la legalidad urban\u00edstica, la ley estatal permite su acceso al Registro. Una posibilidad legal que toma como presupuesto (pues se halla en la definici\u00f3n misma del hecho contemplado por la norma) el car\u00e1cter contrario a la ordenaci\u00f3n (de la edificaci\u00f3n y su uso) y que, de este modo, no puede quedar frustrada bajo el pretexto de sujetar la inscripci\u00f3n de la edificaci\u00f3n a la expedici\u00f3n de licencia de primera ocupaci\u00f3n o utilizaci\u00f3n, relativa a dicho uso \u2014por definici\u00f3n, como vimos, de car\u00e1cter il\u00edcito\u2014.<\/p>\n

Por lo cual, la posibilidad legal de inscripci\u00f3n registral de la edificaci\u00f3n ileg\u00edtima, cuya ilicitud, sin embargo, ha quedado purificada por la caducidad de la acci\u00f3n de restablecimiento del orden infringido \u2014a pesar que su uso, como il\u00edcito continuado, pueda mantener de modo constante su contradicci\u00f3n con la ordenaci\u00f3n\u2014, resulta incompatible con la necesidad de sujetar dicha inscripci\u00f3n a la expedici\u00f3n de licencia de ocupaci\u00f3n o utilizaci\u00f3n. Una contradicci\u00f3n que, por el distinto rango de las normas en conflicto, dentro de la jerarqu\u00eda normativa constitucionalmente establecida (cfr. art\u00edculo 9, apartado 3, de la Constituci\u00f3n), debe necesariamente resolverse en favor de la norma legal. Determinando con ello, de manera general, la imposibilidad de condicionar la inscripci\u00f3n al otorgamiento de licencia de ocupaci\u00f3n o utilizaci\u00f3n, cuando la edificaci\u00f3n \u2014incluso si fuera finalizada con posterioridad a la norma material que exige el otorgamiento de dicha licencia\u2014 accede al Registro como consecuencia de la caducidad de la acci\u00f3n de demolici\u00f3n.<\/p>\n

6. Ese es el criterio que, por su parte, ha inspirado la regulaci\u00f3n contenida en el Decreto 2\/2012, de 10 de enero, por el que se regula el r\u00e9gimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda, al declarar la incompatibilidad de la licencia de primera ocupaci\u00f3n con las edificaciones asimiladas al r\u00e9gimen de fuera de ordenaci\u00f3n, como consecuencia de la caducidad de la acci\u00f3n de disciplina urban\u00edstica. As\u00ed resulta, en efecto, del art\u00edculo 8, apartado 6, del Decreto, al establecer, respecto de \u00ablas edificaciones en situaci\u00f3n de asimilado al r\u00e9gimen de fuera de ordenaci\u00f3n\u00bb (calificaci\u00f3n legal que, conforme al art\u00edculo 56 del Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, corresponde a \u00ablas obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas con infracci\u00f3n de la normativa urban\u00edstica, respecto de los cuales ya no se puedan adoptar medidas de protecci\u00f3n y restauraci\u00f3n de la legalidad por haber transcurrido el plazo\u00bb), que \u00abno proceder\u00e1 la concesi\u00f3n de licencias de ocupaci\u00f3n o de utilizaci\u00f3n, sin perjuicio de las condiciones que puedan establecerse por el Ayuntamiento en la resoluci\u00f3n de reconocimiento, de conformidad con lo establecido en este Decreto. Esta resoluci\u00f3n\u00bb (se refiere el precepto a la de reconocimiento de la situaci\u00f3n de asimilado a fuera de ordenaci\u00f3n) \u00abser\u00e1 la exigible por las compa\u00f1\u00edas suministradoras para la contrataci\u00f3n de los servicios a los efectos establecidos en el art\u00edculo 175.2 de la Ley\u00bb de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda; quedando excluida, por tanto, la licencia de ocupaci\u00f3n o utilizaci\u00f3n, cuya concesi\u00f3n \u00abno procede\u00bb, dice el Pre\u00e1mbulo del Decreto de edificaciones y asentamientos, \u00abpara este tipo de edificaciones\u00bb (se refiere el texto a las que se encuentren en \u00absituaci\u00f3n de asimilado al r\u00e9gimen de fuera de ordenaci\u00f3n\u00bb), \u00abdado su car\u00e1cter ilegal\u00bb.<\/p>\n

A la vista de cuanto antecede, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso en cuanto al primero de los defectos recurridos y estimarlo en cuanto al segundo con el alcance y en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes razonamientos.<\/p>\n

18 octubre 2012<\/p>\n

Construcciones antiguas<\/strong>.- 1. El presente expediente tiene por objeto la inscripci\u00f3n de una escritura de rectificaci\u00f3n y complemento de otra anterior de compraventa. Mediante dicha rectificaci\u00f3n se da nueva descripci\u00f3n a la finca, se declara un exceso de cabida y se describen unas edificaciones sobre la misma. Son circunstancias a tener en cuenta en su resoluci\u00f3n, las siguientes:<\/p>\n

\u2013 Se rectifica sustancialmente la descripci\u00f3n pasando de una finca indivisa, a otra dividida por la carretera de La Sota-Pi\u00e9lagos.<\/p>\n

\u2013 La superficie seg\u00fan Registro es de 2.799 metros cuadrados; y, seg\u00fan la nueva descripci\u00f3n, contenida en la escritura de rectificaci\u00f3n, la superficie es de 13.526, 05 metros cuadrados.<\/p>\n

\u2013 Se incorporan a la escritura cuatro certificaciones catastrales, correspondientes a las parcelas 356, 357, 613 y parte de los terrenos de la parcela 407 todas del pol\u00edgono 2.<\/p>\n

\u2013 Las superficies catastrales, seg\u00fan las cuatro certificaciones, son respectivamente de 4.972 metros cuadrados, 309 metros cuadrados, 1.427 metros cuadrados y 340.729 metros cuadrados.<\/p>\n

\u2013 No consta en ninguna de las certificaciones la existencia de edificaciones o construcciones.<\/p>\n

El registrador de la Propiedad califica negativamente el documento apreciando dos defectos: 1. Entiende que dada la diferencia entre la superficie registrada y la que resulta del Catastro existen dudas de la identidad de la finca; y que por lindar con monte p\u00fablico es necesario el informe favorable del \u00f3rgano administrativo competente en el caso de montes catalogados o de la autoridad titular del monte, ex art\u00edculo 22 de la Ley 43\/2003, de 21 de noviembre, de Montes, para inscribir el exceso de cabida (esta cuesti\u00f3n se examina en el apartado \u201cEXCESO DE CABIDA. Identificaci\u00f3n de la finca y justificaci\u00f3n del exceso\u201d); 2. Debe acreditarse la modificaci\u00f3n de la obra nueva con los requisitos legales, reglamentarios y fiscales de la propia declaraci\u00f3n de obra nueva.<\/p>\n

La interesada interpone recurso alegando la falta de justificaci\u00f3n de las dudas de identidad de la finca del registrador, al no estar basadas en criterios objetivos y razonados; el car\u00e1cter indubitado del exceso de cabida, no obstante su entidad, al tratarse de una finca con linderos fijos y con un muro en los linderos no fijos; la no pretensi\u00f3n de registrar un exceso de cabida a costa del monte com\u00fan pues al estar inmatriculada la finca en 1994 con la descripci\u00f3n existente hasta ahora, ya se les ha dado publicidad a los linderos mediante edicto y se aceptaron por el Ayuntamiento; as\u00ed como la innecesariedad de declarar obra nueva alguna al tratarse de una medici\u00f3n de la misma edificaci\u00f3n basada en otros m\u00e9todos; y el cumplimiento de los requisitos fiscales, por haber sido aportado modelo 601 de Tributaci\u00f3n por Actos Jur\u00eddicos Documentados y por no estar la escritura de subsanaci\u00f3n de errores sujeta a tributaci\u00f3n alguna.<\/p>\n

4. Pasando al estudio del segundo defecto, tambi\u00e9n debe ser confirmado, ya que en toda declaraci\u00f3n de obra nueva es necesario que se cumplan los requisitos establecidos en el art\u00edculo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo. Por lo que o bien se acredita la obtenci\u00f3n de las autorizaciones administrativas necesarias para la construcci\u00f3n y para garantizar que la edificaci\u00f3n re\u00fane las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable y se acredita su terminaci\u00f3n mediante el preceptivo certificado de t\u00e9cnico competente o si se trata de edificaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n, debe acompa\u00f1arse certificaci\u00f3n expedida por el Ayuntamiento o por t\u00e9cnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica de la finca, en las que conste la terminaci\u00f3n de la obra en fecha determinada y su descripci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo, siendo as\u00ed que las certificaciones catastrales incorporadas no reflejan la existencia de construcciones y que no ha quedado acreditada su correspondencia con la finca registral.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.<\/p>\n

26 octubre 2012<\/p>\n

Construcciones antiguas<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la inscripci\u00f3n de una obra nueva cuya antig\u00fcedad se acredita mediante certificaci\u00f3n catastral, en la que se hace constar que su construcci\u00f3n es de 1960, respecto de la cual no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que impliquen su demolici\u00f3n, por haber transcurrido los plazos de prescripci\u00f3n correspondientes, formaliz\u00e1ndose dicha obra nueva en escritura de fecha 17 de mayo de 2012, construcci\u00f3n realizada en una finca ubicada en el t\u00e9rmino municipal de Guejar Sierra, Granada.<\/p>\n

Resumiendo la extensa nota de calificaci\u00f3n, el defecto alegado por el registrador es la necesidad de aportar el acto administrativo sobre declaraci\u00f3n de asimilado al r\u00e9gimen de fuera de ordenaci\u00f3n, como requisito previo a la inscripci\u00f3n de la obra nueva terminada antigua en el Registro de la Propiedad, seg\u00fan se exige en el art\u00edculo 53.5 del Decreto 60\/2010, de 16 de marzo por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, seg\u00fan redacci\u00f3n dada por la Disposici\u00f3n Final Primera modificada por la Disposici\u00f3n Derogatoria \u00danica Segundo Dos del Decreto 2\/2012, de 10 de enero por el que se regula el r\u00e9gimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda.<\/p>\n

El notario, en su recurso, alega fundamentalmente la doctrina de esta Direcci\u00f3n General, en Resoluci\u00f3n de 8 de mayo de 2012.<\/p>\n

2. Procede, en primer lugar, afirmar la competencia de las normas estatales en materia de determinaci\u00f3n de los requisitos necesarios para la documentaci\u00f3n p\u00fablica e inscripci\u00f3n registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin perjuicio de la remisi\u00f3n a autorizaciones o licencias que establezca la normativa auton\u00f3mica o a la prescripci\u00f3n, o no, de la infracci\u00f3n urban\u00edstica seg\u00fan dicha normativa, ya que, si bien, con car\u00e1cter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61\/1997, de 20 de marzo, anul\u00f3 buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre el R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana de 26 de junio de 1992, fund\u00e1ndose en que se hab\u00edan invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Aut\u00f3nomas, esta misma Sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. As\u00ed ocurri\u00f3 con aquellas normas que se refer\u00edan al Registro de la Propiedad (cfr. art\u00edculo 149.1.8.\u00aa de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Aut\u00f3nomas (en este caso, a la de Andaluc\u00eda) determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos al requisito de la obtenci\u00f3n de la licencia previa, las limitaciones que \u00e9stas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realizaci\u00f3n de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los l\u00edmites por \u00e9stas impuestos, as\u00ed como la fijaci\u00f3n de los plazos de prescripci\u00f3n de las acciones de disciplina urban\u00edstica o su imprescriptibilidad. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qu\u00e9 casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su antig\u00fcedad), para que el acto en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro (cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005, 4 de mayo de 2011, 8 de mayo de 2012).<\/p>\n

Seg\u00fan se establece en la Disposici\u00f3n Final Primera del Texto Refundido de la Ley del Suelo, Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, el art\u00edculo 20 tiene el car\u00e1cter de disposici\u00f3n establecida en ejercicio de la competencia reservada al legislador estatal; y m\u00e1s espec\u00edficamente, puede decirse que dicho precepto se dicta en atenci\u00f3n a la competencia exclusiva del Estado sobre la ordenaci\u00f3n de los registros (art\u00edculo 149.1.8 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), siendo doctrina constitucional que en virtud de lo dispuesto en el art\u00edculo 149.1.8. de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola es al Estado al que compete, en materia urban\u00edstica, establecer qu\u00e9 actos son inscribibles en el Registro de la Propiedad y sujetar su inscripci\u00f3n al previo cumplimiento de ciertos requisitos (Sentencia del Tribunal Constitucional 61\/1997, de 20 de marzo).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General, dentro del ejercicio de sus competencias, en las Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb, ha fijado su criterio de interpretaci\u00f3n respecto del art\u00edculo 20.4.b) del Texto Refundido de la Ley del Suelo, Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de enero; y, en este sentido, debe ser interpretado el inciso inicial del apartado 5 del art\u00edculo 53 del Decreto 60\/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, seg\u00fan redacci\u00f3n dada por la Disposici\u00f3n Final Primera modificada por la Disposici\u00f3n Derogatoria \u00danica Segundo Dos del Decreto 2\/2012, de 10 de enero por el que se regula el r\u00e9gimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda, cuando determina que \u00abconforme a la legislaci\u00f3n notarial y registral en la materia\u2026\u00bb; es decir, que debe interpretarse conforme a la legislaci\u00f3n registral dictada por el Estado en el ejercicio de sus competencias, siendo as\u00ed que esta Direcci\u00f3n General ya ha interpretado el contenido del art\u00edculo 20.4.b) del Texto Refundido de la Ley del Suelo, sin perjuicio de que sus Resoluciones, obviamente, puedan ser recurridas ante los Tribunales de Justicia.<\/p>\n

Por tanto, y para evitar reiteraciones innecesarias, puesto que ya fue resuelta la cuesti\u00f3n planteada entre expediente en el sentido de no considerar necesaria, a efectos de la inscripci\u00f3n de la obra nueva antigua, la previa aportaci\u00f3n del certificado de fuera de ordenaci\u00f3n (Cfr. Resoluciones citadas en los vistos), esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

29 octubre 2012<\/p>\n

Construcciones antiguas<\/strong>.- 1. En el presente caso se cuestionan los requisitos para el acceso registral de la escritura de declaraci\u00f3n de una construcci\u00f3n antigua levantada una finca sita en Andaluc\u00eda. Se plantea la necesidad de que se acredite, para la inscripci\u00f3n de esa edificaci\u00f3n antigua, adem\u00e1s de la antig\u00fcedad de \u00e9sta y de que han transcurrido los plazos para la demolici\u00f3n de la misma, que cuenta con licencia de ocupaci\u00f3n.<\/p>\n

Con car\u00e1cter previo se plantean los problemas de identidad de la finca (problema que puede verse en el apartado \u201cIDENTIFICACI\u00d3N. De finca para la inscripci\u00f3n de una obra nueva antigua\u201d) y de la discordancia de ciertos datos, como el de la antig\u00fcedad de la edificaci\u00f3n, y el de sus medidas superficiales, que ofrecen la certificaci\u00f3n del arquitecto y la certificaci\u00f3n catastral.<\/p>\n

Deben tenerse como hechos relevantes que a la escritura se incorpora la certificaci\u00f3n hecha por un arquitecto t\u00e9cnico del que resulta que la construcci\u00f3n data de 1980 y que su superficie total es de 337, 52 m2, teniendo una superficie de ocupaci\u00f3n en planta baja de 177,72 m2. La certificaci\u00f3n catastral que se une al instrumento p\u00fablico refleja como a\u00f1o de construcci\u00f3n el de 1995, y que la superficie construida total es de 356 m2, siendo la superficie de la parcela ocupada por la construcci\u00f3n de 189 m2.<\/p>\n

Tambi\u00e9n se une una certificaci\u00f3n expedida por el secretario del Ayuntamiento expresiva de que \u00abno existe expediente sancionador ni disciplinario sobre la vivienda\u00bb indicada y que su antig\u00fcedad es superior a veinte a\u00f1os.<\/p>\n

En la escritura se describe la vivienda de conformidad a los datos de superficie que resulta de la certificaci\u00f3n del arquitecto.<\/p>\n

3. En relaci\u00f3n con la discrepancia entre los datos que resultan de las certificaciones incorporadas (la t\u00e9cnica, elaborada por un arquitecto y la catastral), ha de se\u00f1alarse que como tiene declarado este Centro Directivo, \u00ablas formas de acreditar la antig\u00fcedad de la obra construida \u2014certificaci\u00f3n del Catastro, certificaci\u00f3n del Ayuntamiento, certificaci\u00f3n t\u00e9cnica y acta notarial\u2013 constituyen una lista cerrada, pero no hay menci\u00f3n en la norma sobre la existencia de una jerarqu\u00eda entre \u00e9stas pues, ante el silencio de la Ley, deben entenderse todas en el mismo orden de categor\u00eda sin que deban prevalecer unas sobre otras. Lo importante es que se acredite el hecho constructivo. Por ello, tampoco reviste especial trascendencia la \u00abposible discrepancia entre el medio probatorio utilizado \u2013certificado del t\u00e9cnico\u2013 y la certificaci\u00f3n catastral incorporada, pues es necesario se\u00f1alar que mientras el primero se utiliza para cumplimentar los requisitos exigidos por el art\u00edculo 52 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, al incluirse en el ep\u00edgrafe de la escritura denominado \u00abantig\u00fcedad de la construcci\u00f3n\u00bb invocando como prueba de la misma, y acreditando adem\u00e1s la descripci\u00f3n que coincide con la del t\u00edtulo, ese certificado del t\u00e9cnico \u2013arquitecto colegiado visado por colegio profesional competente\u2013 que es el que por voluntad del otorgante se utiliza para solicitar la inscripci\u00f3n; el segundo \u2013certificado catastral\u2013 se obtiene telem\u00e1ticamente por el notario y se relaciona en el t\u00edtulo bajo el ep\u00edgrafe \u00abreferencia catastral\u00bb con la \u00fanica finalidad, en este supuesto, de dar cumplimiento a la exigencia del art\u00edculo 3.2 del Real Decreto Legislativo 1\/2004 en su nueva redacci\u00f3n de la Ley 2\/2011, de 4 de marzo, de Econom\u00eda Sostenible\u00bb. En este caso debe tenerse como acreditada la antig\u00fcedad que resulta del certificado t\u00e9cnico, que adem\u00e1s es la m\u00e1s congruente con lo que resulta del certificado expedido por el t\u00e9cnico municipal.<\/p>\n

4. En el tercer defecto de la nota de calificaci\u00f3n, mantiene la registradora la necesidad de probar, para obtener la inscripci\u00f3n de edificaciones respecto de las que ya no proceda el ejercicio de la acci\u00f3n de disciplina urban\u00edstica, no s\u00f3lo la fecha de conclusi\u00f3n de la obra, con antig\u00fcedad superior al plazo establecido por la ley para la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n de disciplina urban\u00edstica, sino, de modo completo, la efectiva extinci\u00f3n, por prescripci\u00f3n, del derecho de la Administraci\u00f3n para la adopci\u00f3n de tales medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica; o bien que la finca no se halla incluida en ninguno de los supuestos de excepci\u00f3n a la prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n de disciplina, establecidos, en el caso de Andaluc\u00eda, por el art\u00edculo 185 de su Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica.<\/p>\n

El defecto, sin embargo, no puede ser confirmado. Como ha afirmado recientemente esta Direcci\u00f3n General, en Resoluci\u00f3n de 18 de octubre de 2012 (2.\u00aa), \u00abEl acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones respecto de las que no procede el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica, como consecuencia del transcurso del plazo de prescripci\u00f3n establecido por la ley para la acci\u00f3n de disciplina, se halla sometido, de modo exclusivo, al cumplimiento de los requisitos expresamente establecidos por la ley. Entre los que no se encuentra la prueba exhaustiva de la efectiva extinci\u00f3n, por prescripci\u00f3n, de la acci\u00f3n de disciplina urban\u00edstica\u00bb.<\/p>\n

Por el contrario, el art\u00edculo 20, apartado 4, del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo \u2013en la redacci\u00f3n dada al mismo por el Real Decreto-ley 8\/2011, de 1 de julio\u2013 tan s\u00f3lo exige, junto a la aportaci\u00f3n de los documentos que acrediten \u00abla terminaci\u00f3n de la obra en fecha determinada y su descripci\u00f3n coincidente con el t\u00edtulo\u00bb, de los que resulte adem\u00e1s, como aclara el art\u00edculo 52, apartado b, del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecuci\u00f3n de la Ley Hipotecaria sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica, que dicha fecha es \u00abanterior al plazo previsto por la legislaci\u00f3n aplicable para la prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n en que hubiera podido incurrir el edificante\u00bb. La prueba de tal extremo, unida a la simple constataci\u00f3n sobre \u00abla inexistencia de anotaci\u00f3n preventiva por incoaci\u00f3n de expediente de disciplina urban\u00edstica sobre la finca objeto de la construcci\u00f3n, edificaci\u00f3n e instalaci\u00f3n de que se trate\u00bb (as\u00ed como \u00abque el suelo no tiene car\u00e1cter demanial o est\u00e1 afectado por servidumbres de uso p\u00fablico general\u00bb) constituyen los \u00fanicos requisitos necesarios para el acceso de la obra al Registro.<\/p>\n

Basta, por tanto, para el acceso de tales obras al Registro, la falta de constancia registral de la incoaci\u00f3n del correspondiente expediente de disciplina urban\u00edstica, sin necesidad de aportar una m\u00e1s que dif\u00edcil prueba negativa sobre dicho extremo. Puesto que se trata de una prueba que resulta de la falta de constancia registral del expediente de disciplina, como consecuencia derivada del principio de legitimaci\u00f3n registral y su corolario sobre presunci\u00f3n de integridad y exactitud de los pronunciamientos registrales \u2013ex art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria\u2013. Un criterio que, por otra parte, se ha venido manteniendo sin alteraci\u00f3n por la doctrina de este Centro Directivo, desde las Resoluciones de 4 de febrero de 1992, 17 de julio de 1993 y 3 de noviembre de 1995 \u2013que, en el \u00e1mbito de la Ley 8\/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del r\u00e9gimen urban\u00edstico y valoraciones del suelo, admitieron la inscripci\u00f3n \u00absiempre que no conste en el Registro de la Propiedad como es obligado la incoaci\u00f3n del expediente de disciplina\u2013\u00bb.<\/p>\n

5. El \u00faltimo defecto que ha de analizarse es el relativo a la necesidad de que se acompa\u00f1e la licencia de ocupaci\u00f3n o utilizaci\u00f3n, entendiendo la registradora que la infracci\u00f3n de no haberla obtenido al acabar la construcci\u00f3n no puede ser objeto de prescripci\u00f3n, por ser la utilizaci\u00f3n de la vivienda una actividad continuada que sigue vigente al momento actual.<\/p>\n

Este criterio, sin embargo, no puede ser mantenido respecto de las obras declaradas e inscritas en virtud de la acreditaci\u00f3n de una antig\u00fcedad superior al plazo se\u00f1alado por la ley para la caducidad de la acci\u00f3n de disciplina urban\u00edstica. Porque, como ha afirmado esta Direcci\u00f3n General, tambi\u00e9n en Resoluci\u00f3n de 18 de octubre de 2012 (2.\u00aa) se trata de \u00abSupuestos en los que, por definici\u00f3n, existe una contradicci\u00f3n de la edificaci\u00f3n y, por regla general, el uso previsto para la misma con la propia ordenaci\u00f3n urban\u00edstica, resultando de este modo racionalmente imposible la exigencia de licencia de ocupaci\u00f3n o utilizaci\u00f3n como requisito para la pr\u00e1ctica del asiento\u00bb. Existen, adem\u00e1s, poderosas razones de Derecho Transitorio que impiden tal exigencia de licencia. Argumentos que hacen que la misma no pueda ser extendida de forma retroactiva a las obras terminadas con anterioridad a la publicaci\u00f3n de la norma que impone la obtenci\u00f3n de la propia licencia, como requisito de legalidad de la actividad edificatoria (en el presente supuesto, el Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda).<\/p>\n

En efecto, como ha tenido ocasi\u00f3n de manifestar esta Direcci\u00f3n General en anteriores ocasiones (cfr. Resoluciones de 22 de abril de 2005, 4 de mayo de 2011 y 21 de enero de 2012), desde la perspectiva constitucional, las normas reguladoras de los requisitos y t\u00edtulos aptos para la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n est\u00e1n reservadas, de modo exclusivo, a la competencia del Estado (cfr. art\u00edculo 149, apartado 1, regla 8.\u00aa, de la Constituci\u00f3n, conforme al cual, \u00abel Estado tiene competencia exclusiva sobre\u00bb la \u00ablegislaci\u00f3n civil\u00bb, comprendiendo la misma, en todo caso, \u00ablas reglas relativas a la (…) ordenaci\u00f3n de los registros e instrumentos p\u00fablicos\u00bb). Por lo que, aun correspondiendo a las Comunidades Aut\u00f3nomas determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos al requisito de la obtenci\u00f3n de la licencia previa \u2013las limitaciones que \u00e9stas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realizaci\u00f3n de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los l\u00edmites por \u00e9stas impuestos\u2013, es al Estado a quien corresponde fijar de modo exclusivo en qu\u00e9 casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su antig\u00fcedad), para que el acto en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro. Una atribuci\u00f3n de competencia exclusiva al Estado que impide concluir, recta v\u00eda, en la naturaleza registral o hipotecaria de las normas que, en cada Comunidad Aut\u00f3noma, exigen la aportaci\u00f3n de licencia de primera ocupaci\u00f3n \u2013en el presente supuesto, el art\u00edculo 27 del Decreto 60\/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda\u2013. Por lo que, a pesar de la dicci\u00f3n expresa de dicho precepto reglamentario (que lo hace aparecer como regla verdaderamente adjetiva o registral), forzosamente debe concluirse que estamos en presencia de una norma de legalidad material, relativa a la validez o licitud de la propia actividad (la obra) sujeta a inscripci\u00f3n.<\/p>\n

Sin que pueda mantenerse que la norma reglamentaria auton\u00f3mica act\u00fae en este \u00e1mbito por v\u00eda de una especial habilitaci\u00f3n, en virtud de la remisi\u00f3n realizada por la ley estatal. Cierto es que el art\u00edculo 20, apartado 1, letras a y b, del Texto Refundido de la Ley de Suelo remite a determinadas exigencias de legalidad, contenidas en la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica, configur\u00e1ndolas expresamente como requisitos para la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n, dentro del r\u00e9gimen registral o hipotecario general; de modo que, al regular los presupuestos para la inscripci\u00f3n de las obras nuevas, exige el cumplimiento de los requisitos \u00abimpuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios\u00bb y \u00abel otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificaci\u00f3n re\u00fane las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable (…)\u00bb. Pero dicha remisi\u00f3n no constituye un t\u00edtulo de atribuci\u00f3n o traslaci\u00f3n de la competencia. Estamos, por el contrario, en presencia de una pura referencia o remisi\u00f3n material, que no altera la distribuci\u00f3n de competencias constitucionalmente establecida, entre el Estado y las Comunidades Aut\u00f3nomas. Una simple referencia de la ley estatal a los requisitos establecidos por la legislaci\u00f3n sectorial de posible origen auton\u00f3mico, que \u00fanicamente determina la incorporaci\u00f3n a la norma registral de los requisitos de legalidad material, impuestos en normas de rango u origen competencial distinto, sin introducir modificaci\u00f3n alguna en la verdadera naturaleza de la norma sectorial remitida, que permanece como regla relativa a la legalidad o validez material del acto. Una remisi\u00f3n legal que, de este modo, no puede determinar una transmisi\u00f3n transversal de la competencia exclusiva del Estado al \u00e1mbito competencial auton\u00f3mico \u2013al modo en que, de modo vertical, sucede en la deslegalizaci\u00f3n reglamentaria\u2013; la cual, como verdadera fuente de transferencia de competencias exclusivas del Estado, se encuentra sujeta, como es sabido, a requisitos constitucionales de especial rigor formal (cfr. art\u00edculo 150 de la Constituci\u00f3n), que no concurren en el Texto Refundido de la Ley de Suelo.<\/p>\n

Y, de esta forma, no produciendo la remisi\u00f3n legal alteraci\u00f3n alguna en la distribuci\u00f3n de competencias constitucionalmente establecida, la norma auton\u00f3mica conserva su car\u00e1cter propio, como norma de car\u00e1cter material, reguladora de la validez o nulidad de la actividad urban\u00edstica descrita (la edificaci\u00f3n). El art\u00edculo 27 del Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda por ello constituye una norma de car\u00e1cter sustantivo, relativa a los requisitos de legalidad de la propia actividad material que se formaliza en el t\u00edtulo objeto de inscripci\u00f3n (la edificaci\u00f3n). Una regla de legalidad, ajena a la espec\u00edfica regulaci\u00f3n adjetiva, relativa el procedimiento registral, que, por tanto, ha de considerarse sujeta, en su aplicaci\u00f3n temporal, a los principios del Derecho Transitorio relativos a las normas de car\u00e1cter material. Y, en especial, al llamado principio de legalidad del Derecho Transitorio, que, entroncado con las bases mismas del Estado de Derecho, determina la prohibici\u00f3n de aplicaci\u00f3n retroactiva de aquella regla de legalidad material, dada su condici\u00f3n de norma sancionadora o restrictiva de derechos (cfr. art\u00edculo 9, apartado 3, de la Constituci\u00f3n y disposici\u00f3n transitoria tercera del C\u00f3digo Civil); con exclusi\u00f3n, por ello, de cualquier aplicaci\u00f3n limitadamente retroactiva del precepto, tan solo posible en el caso de las normas procesales o adjetivas (incluidas las de car\u00e1cter registral), respecto de los hechos materiales realizados antes de la entrada en vigor de la ley nueva.<\/p>\n

No se opone a ello el hecho de que el uso de que efectivamente sea objeto la edificaci\u00f3n (y que al registrador, por cierto, dif\u00edcilmente podr\u00e1 constar en el momento de la inscripci\u00f3n) resulte contrario a la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica. Ni que la acci\u00f3n de disciplina derivada de ese posible uso il\u00edcito de la edificaci\u00f3n no deba prescribir, como consecuencia de su car\u00e1cter continuado. Puesto que esa misma posibilidad de uso indebido y continuado no ha impedido, desde la perspectiva de la ley estatal, el mantenimiento indefinido de la misma edificaci\u00f3n, al amparo del instituto de \u00abfuera de ordenaci\u00f3n\u00bb o \u00abasimilado al mismo\u00bb; permitiendo, con dicho mantenimiento, la consiguiente inscripci\u00f3n registral de la obra. Subsistencia de la edificaci\u00f3n y posibilidad de acceso al Registro, ambas de car\u00e1cter permanente o indefinido, que comprenden el supuesto sin duda m\u00e1s frecuente \u2013pues el precepto no distingue\u2013 de edificaciones cuyo uso es o puede resultar contrario a la ordenaci\u00f3n.<\/p>\n

Pues, en efecto, las obras que, al amparo del art\u00edculo 20, apartado 4, de la Ley de Suelo, acceden al Registro como consecuencia de la caducidad de la acci\u00f3n de restablecimiento del orden infringido constituyen, en la mayor parte de los supuestos, edificaciones il\u00edcitas, cuyo uso propio resulta incompatible con la clase o tipo de suelo definido por el Plan; obras respecto de la cuales, a pesar de esa, casi indefectible, contradicci\u00f3n de su uso con la legalidad urban\u00edstica, la ley estatal permite su acceso al Registro. Una posibilidad legal que toma como presupuesto (pues se halla en la definici\u00f3n misma del hecho contemplado por la norma) el car\u00e1cter contrario a la ordenaci\u00f3n (de la edificaci\u00f3n y su uso) y que, de este modo, no puede quedar frustrada bajo el pretexto de sujetar la inscripci\u00f3n de la edificaci\u00f3n a la expedici\u00f3n de licencia de primera ocupaci\u00f3n o utilizaci\u00f3n, relativa a dicho uso \u2013por definici\u00f3n, como vimos, de car\u00e1cter il\u00edcito\u2013.<\/p>\n

Por lo cual la posibilidad legal de inscripci\u00f3n registral de la edificaci\u00f3n ileg\u00edtima, cuya ilicitud, sin embargo, ha quedado purificada por la caducidad de la acci\u00f3n de restablecimiento del orden infringido \u2013a pesar que su uso, como il\u00edcito continuado, pueda mantener de modo constante su contradicci\u00f3n con la ordenaci\u00f3n\u2013, resulta incompatible con la necesidad de sujetar dicha inscripci\u00f3n a la expedici\u00f3n de licencia de ocupaci\u00f3n o utilizaci\u00f3n. Una contradicci\u00f3n que, por el distinto rango de las normas en conflicto, dentro de la jerarqu\u00eda normativa constitucionalmente establecida (cfr. art\u00edculo 9, apartado 3, de la Constituci\u00f3n), debe necesariamente resolverse en favor de la norma legal. Determinando con ello, de manera general, la imposibilidad de condicionar la inscripci\u00f3n al otorgamiento de licencia de ocupaci\u00f3n o utilizaci\u00f3n, cuando la edificaci\u00f3n \u2013incluso si fuera finalizada con posterioridad a la norma material que exige el otorgamiento de dicha licencia\u2013 accede al Registro como consecuencia de la caducidad de la acci\u00f3n de demolici\u00f3n.<\/p>\n

Ese es el criterio que, por su parte, ha inspirado la regulaci\u00f3n contenida en el Decreto 2\/2012, de 10 de enero, por el que se regula el r\u00e9gimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda, al declarar la incompatibilidad de la licencia de primera ocupaci\u00f3n con las edificaciones asimiladas al r\u00e9gimen de fuera de ordenaci\u00f3n, como consecuencia de la caducidad de la acci\u00f3n de disciplina urban\u00edstica. As\u00ed resulta, en efecto, del art\u00edculo 8, apartado 6, del Decreto, al establecer, respecto de \u00ablas edificaciones en situaci\u00f3n de asimilado al r\u00e9gimen de fuera de ordenaci\u00f3n\u00bb (calificaci\u00f3n legal que, conforme al art\u00edculo 56 del Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, corresponde a \u00ablas obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas con infracci\u00f3n de la normativa urban\u00edstica, respecto de los cuales ya no se puedan adoptar medidas de protecci\u00f3n y restauraci\u00f3n de la legalidad por haber transcurrido el plazo\u00bb), que \u00abno proceder\u00e1 la concesi\u00f3n de licencias de ocupaci\u00f3n o de utilizaci\u00f3n, sin perjuicio de las condiciones que puedan establecerse por el Ayuntamiento en la resoluci\u00f3n de reconocimiento, de conformidad con lo establecido en este Decreto. Esta resoluci\u00f3n\u00bb (se refiere el precepto a la de reconocimiento de la situaci\u00f3n de asimilado a fuera de ordenaci\u00f3n) \u00abser\u00e1 la exigible por las compa\u00f1\u00edas suministradoras para la contrataci\u00f3n de los servicios a los efectos establecidos en el art\u00edculo 175.2 de la Ley\u00bb de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda; quedando excluida, por tanto, la licencia de ocupaci\u00f3n o utilizaci\u00f3n, cuya concesi\u00f3n \u00abno procede\u00bb, dice el Pre\u00e1mbulo del Decreto de edificaciones y asentamientos, \u00abpara este tipo de edificaciones\u00bb (se refiere el texto a las que se encuentren en \u00absituaci\u00f3n de asimilado al r\u00e9gimen de fuera de ordenaci\u00f3n\u00bb), \u00abdado su car\u00e1cter ilegal\u00bb.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar parcialmente el recurso, y confirmar el primero de los defectos se\u00f1alados en la nota de calificaci\u00f3n y revocar los dem\u00e1s, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.<\/p>\n

12 noviembre 2012<\/p>\n

\u00a0Construcciones antiguas<\/strong>.- 2. La cuesti\u00f3n b\u00e1sica a resolver en este expediente es si, dada la necesidad de la correspondiente licencia urban\u00edstica (para la inscripci\u00f3n de una obra nueva), aqu\u00e9lla se puede entender concedida por silencio positivo, una vez acreditado el transcurso del lapso temporal que tiene la Administraci\u00f3n P\u00fablica competente para resolver la correspondiente petici\u00f3n (la resoluci\u00f3n se transcribe en el apartado \u201cURBANISMO. Efectos del silencio administrativo\u201d).<\/p>\n

12 noviembre 2012<\/p>\n

\u00a0Construcciones antiguas<\/strong>.- 1. La \u00fanica cuesti\u00f3n que se discute en este expediente es si puede hacerse constar la declaraci\u00f3n de fin de obra por antig\u00fcedad, de una sola vivienda, en planta baja, integrada en un edificio cuya declaraci\u00f3n de obra nueva en construcci\u00f3n consta inscrita en el Registro.<\/p>\n

Se incorpora a la escritura un certificado expedido por arquitecto t\u00e9cnico, en el que, tras describir la vivienda y previa referencia a sus datos registrales y al edificio del que forma parte, se afirma \u00abPor sus materiales, tipolog\u00eda constructiva y estado de conservaci\u00f3n, se considera que la vivienda, as\u00ed como sus zonas comunes de acceso, y del conjunto del que forma parte en virtud de la Divisi\u00f3n Horizontal a la que pertenece y est\u00e1 terminada desde hace m\u00e1s de veinte a\u00f1os, por lo que su antig\u00fcedad es superior a veinte a\u00f1os\u00bb.<\/p>\n

El registrador inscribe la daci\u00f3n en pago de deudas que se documenta en la escritura presentada y suspende la constancia registral del fin de obra, por exigir que se certifique por t\u00e9cnico competente, no s\u00f3lo que se termin\u00f3 el elemento de la divisi\u00f3n horizontal de que se trate, sino, tambi\u00e9n, que se terminaron adem\u00e1s los elementos comunes de la divisi\u00f3n horizontal de la que forma parte la vivienda o local.<\/p>\n

Por su parte, el notario recurrente alega resumidamente, que la manifestaci\u00f3n del t\u00e9cnico competente de que la vivienda se encuentra terminada, hace innecesaria que de forma expresa se indique la terminaci\u00f3n de los elementos comunes, ya que, aunque necesaria, se encuentra impl\u00edcitamente incluida en el t\u00e9rmino terminada.<\/p>\n

2. Para resolver la cuesti\u00f3n planteada debe partirse de que la declaraci\u00f3n de obra nueva en construcci\u00f3n figura inscrita en el Registro. Constando la declaraci\u00f3n de obra nueva en construcci\u00f3n como un todo unitario, no existe inconveniente en que la constancia de la terminaci\u00f3n pueda ser parcial, por fases e incluso por pisos; pues puede ocurrir en la pr\u00e1ctica que haya elementos no terminados, sin que ello obste a la inscripci\u00f3n de la terminaci\u00f3n de otros, siempre que se acredite debidamente, como sucede en ocasiones con los locales. La terminaci\u00f3n por fases o entidades exige acreditar, no solo la terminaci\u00f3n de la vivienda, sino tambi\u00e9n de los correspondientes elementos comunes.<\/p>\n

En el presente supuesto, consta en el certificado t\u00e9cnico la terminaci\u00f3n, no s\u00f3lo de la vivienda en cuesti\u00f3n, sino tambi\u00e9n \u00abde las zonas comunes de acceso, y del conjunto del que forma parte\u00bb, expresi\u00f3n \u00e9sta que comprende los elementos comunes del edificio pues no puede excluirse que incluya los elementos comunes indispensables para el adecuado y seguro uso de la vivienda, cuando un t\u00e9cnico hace constar que expide el certificado de antig\u00fcedad para hacer constar registralmente la terminaci\u00f3n de la obra, tal como figura en los antecedentes del certificado protocolizado, y que ha inspeccionado personalmente la vivienda; habida cuenta tambi\u00e9n que se trata de una vivienda en planta baja, y que en el certificado consta que ha concluido la construcci\u00f3n, no s\u00f3lo de la vivienda, sino tambi\u00e9n de las \u00abzonas comunes de acceso, y las del conjunto del que forma parte en virtud de la divisi\u00f3n horizontal\u00bb. Es decir, que no s\u00f3lo alude el certificado t\u00e9cnico a la terminaci\u00f3n de las zonas comunes de acceso, sino tambi\u00e9n a la de las zonas comunes del conjunto, que no es sino el edificio no se trata en el presente caso de un complejo inmobiliario sino de un \u00fanico edificio en propiedad horizontal en el que se encuentra la vivienda en planta baja y que se identifica en el mismo certificado, por lo que se entiende la expresi\u00f3n referida a los elementos comunes del mismo.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n del registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.<\/p>\n

13 noviembre 2012<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> Si se examina detenidamente esta Resoluci\u00f3n (en la que se trataba de una escritura de obra nueva construida hac\u00eda m\u00e1s de veinte a\u00f1os), se podr\u00e1 ver que la Direcci\u00f3n habla de lo que la nota pod\u00eda haber dicho y no dec\u00eda, pero no hay ning\u00fan argumento ni cita de ning\u00fan precepto legal por el que llegue a la conclusi\u00f3n de que la escritura debi\u00f3 inscribirse.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

OBRA NUEVA Construcciones antiguas Solicitada la inscripci\u00f3n de una obra nueva antigua cuya existencia se acredita mediante un documento expedido por el Jefe del Servicio de Disciplina Urban\u00edstica, de la Gerencia de Urbanismo, en el que se afirma que, en el lugar se\u00f1alado en el plano, no consta la existencia de expediente sancionador, por lo […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4171],"tags":[4176,1526],"class_list":{"0":"post-19068","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-obra-nueva","7":"tag-construcciones-antiguas","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19068","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19068"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19068\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19068"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19068"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19068"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}