{"id":19070,"date":"2016-03-06T10:17:05","date_gmt":"2016-03-06T09:17:05","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19070"},"modified":"2016-03-11T10:25:51","modified_gmt":"2016-03-11T09:25:51","slug":"construccion-en-suelo-rustico","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/obra-nueva\/construccion-en-suelo-rustico\/","title":{"rendered":"Construcci\u00f3n en suelo r\u00fastico"},"content":{"rendered":"

OBRA NUEVA<\/strong><\/h1>\n

Construcci\u00f3n en suelo r\u00fastico<\/a><\/strong><\/p>\n

La posibilidad de aportar dos certificaciones catastrales que se refieren a un suelo r\u00fastico y otro urbano, para inscribir una obra nueva en suelo r\u00fastico, puede verse en \u201cPRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. Finca\u201d<\/p>\n

12 mayo 2009<\/p>\n

Construcci\u00f3n en suelo r\u00fastico<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso los siguientes:<\/p>\n

Figura inscrita al margen de la inscripci\u00f3n 3\u00aa de una finca la siguiente nota: \u00abEn acta autorizada en Pego el 19 de febrero de 2008 por su Notario, do\u00f1a Mar\u00eda Cristina Clemente Buend\u00eda, n\u00famero 128 de su protocolo, don K. W, representado por don K. D. M. manifiesta que en el interior de esta finca pretende ejecutar una edificaci\u00f3n, consistente en una vivienda unifamiliar aislada, para la cual el Ayuntamiento de Adsubia le ha concedido licencia de obras por Resoluci\u00f3n de la Alcald\u00eda de fecha 26 de mayo de 2005, condicionada a la previa inscripci\u00f3n registral de la vinculaci\u00f3n de la finca a la edificaci\u00f3n y en la que consta adem\u00e1s que la superficie total a construir tiene que cumplir la normativa vigente, art\u00edculo 24 de las normas subsidiarias-N\u00famero de plantas: 2 – Altura m\u00e1xima de la edificaci\u00f3n: 5,98 metros. – Coeficiente de edificabilidad es de 0,028 m2\/m2. – Volumen sobre rasante 1.044 m3. – Guarda separaci\u00f3n a lindes 20,20 metros. – Separaci\u00f3n m\u00ednima a caminos y carreteras 20,20 metros. – Porcentaje de ocupaci\u00f3n total de la parcela: 0,0199 m2\/m2. Y en cumplimiento de la misma vinculan la total superficie de la parcela descrita en la adjunta inscripci\u00f3n 3.\u00aa a la referida construcci\u00f3n, haci\u00e9ndose constar, adem\u00e1s, la indivisibilidad de dicha parcela, de conformidad con lo dispuesto en el art\u00edculo 30.5 de la Ley de la Generalitat Valenciana de Suelo No Urbanizable 10\/2004, de 9 de diciembre. En su virtud hago constar la vinculaci\u00f3n de la total superficie real de la parcela descrita en la adjunta inscripci\u00f3n 1.\u00aa a la vivienda unifamiliar que sobre la misma se construya, as\u00ed como el car\u00e1cter de indivisible de dicha parcela\u00bb.<\/p>\n

La inscripci\u00f3n 4.\u00aa de la misma finca, cuyo t\u00edtulo fue una escritura otorgada ante la misma Notaria, n\u00famero de protocolo siguiente al que fue objeto de la nota anterior, y presentada en el Registro despu\u00e9s de \u00e9sta, figura la inscripci\u00f3n de la obra nueva realizada en la parcela, previa licencia de obras, conforme al proyecto presentado.<\/p>\n

Se presenta en el Registro escritura por la que el titular registral declara una obra nueva consistente en un garaje de una planta, distribuido en dos plazas de aparcamiento, con una superficie de 48 metros cuadrados, una caseta de barbacoa, de una planta, que se compone de cocina exterior, comedor, aseo, ducha exterior y cuarto t\u00e9cnico, con una superficie de 31,75 metros cuadrados, y una piscina de 95 metros cuadrados, haciendo un total construido de 174,75 metros cuadrados. Manifiesta el declarante que la antig\u00fcedad de la obra es superior a cuatro a\u00f1os y que no le consta la incoaci\u00f3n de expediente de disciplina urban\u00edstica.<\/p>\n

La Registradora suspende la inscripci\u00f3n considerando necesario que se aporte licencia del \u00f3rgano que impuso la \u00abvinculaci\u00f3n\u00bb, autorizando la ampliaci\u00f3n de obra u ordenando la cancelaci\u00f3n de la repetida \u00abvinculaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

2. En consecuencia, son dos los problemas que plantea el presente recurso: a) eficacia de la vinculaci\u00f3n acordada por la autoridad urban\u00edstica; y b) consecuencias de la nota marginal que consta en el Registro.<\/p>\n

3. En cuanto al primero de los problemas, la Ley 2\/2004, de la Generalitat Valenciana, del Suelo No Urbanizable, establece (art\u00edculo 20) lo siguiente: \u00abConstrucciones e instalaciones agr\u00edcolas, ganaderas, cineg\u00e9ticas o forestales. Los planes urban\u00edsticos o territoriales con capacidad para ordenar usos en suelo no urbanizable com\u00fan, en virtud de su respectiva legislaci\u00f3n, establecer\u00e1n las condiciones de la parcela m\u00ednima, as\u00ed como las que regulen las caracter\u00edsticas de la edificaci\u00f3n, para las construcciones autorizables previstas en este art\u00edculo, previo informe de la Conselleria competente en materia de agricultura, ganader\u00eda, caza y actividad forestal. Estas construcciones e instalaciones deber\u00e1n ser las estrictamente indispensables para la actividad propia de la parcela para la que se solicita autorizaci\u00f3n, o para la implantaci\u00f3n, en su caso, de tiendas de productos agr\u00edcolas, o de plantas ornamentales o frutales, que se produzcan en la propia parcela vinculada a la actividad, y cumplir\u00e1n las medidas administrativas reguladoras de la actividad correspondiente. Al menos la mitad de la parcela deber\u00e1 quedar libre de edificaci\u00f3n o construcci\u00f3n y mantenerse en su uso agrario o forestal o con sus caracter\u00edsticas naturales propias\u00bb.<\/p>\n

Por su parte el art\u00edculo 21, y bajo el ep\u00edgrafe de \u00abVivienda aislada y familiar\u00bb dice: \u00ab1. Los planes urban\u00edsticos o territoriales con capacidad para ordenar usos en suelo no urbanizable com\u00fan, en virtud de su respectiva legislaci\u00f3n, ordenar\u00e1n el de vivienda aislada y familiar atendiendo a la aptitud del territorio para albergarlo y a su compatibilidad con los valores propios del suelo que han determinado su clasificaci\u00f3n como no urbanizable, y ponderar\u00e1n su capacidad y, en especial, su vulnerabilidad e impacto sobre el medio f\u00edsico. 2. A estos efectos se podr\u00e1 construir una vivienda aislada y familiar cumpliendo los siguientes requisitos: a. Las construcciones se situar\u00e1n en zonas y bajo las condiciones expresas y justificadamente previstas en el planeamiento territorial o urban\u00edstico. b. Se permitir\u00e1 edificar en fincas legalmente parceladas que, tanto en la forma como en la superficie, abarquen la m\u00ednima exigible seg\u00fan el planeamiento que en ning\u00fan caso ser\u00e1 inferior a una hect\u00e1rea por vivienda. c. La superficie ocupada por la edificaci\u00f3n no exceder\u00e1 nunca del dos por ciento de la finca r\u00fastica; el resto de ella habr\u00e1 de estar y mantenerse con sus caracter\u00edsticas naturales propias. No obstante, el plan podr\u00e1 permitir servicios complementarios de la vivienda familiar, sin obra de f\u00e1brica sobre rasante natural, cuya superficie no exceda a la ocupada por la edificaci\u00f3n. d. Se exigir\u00e1 previsi\u00f3n suficiente del abastecimiento de agua potable y completa evacuaci\u00f3n, recogida y depuraci\u00f3n de los residuos y aguas residuales. El coste que pudiera implicar la extensi\u00f3n de las redes de estos u otros servicios correr\u00e1 a cargo del propietario de la vivienda aislada y familiar e. La edificaci\u00f3n estar\u00e1 situada fuera de los cursos naturales de escorrent\u00edas y se respetar\u00e1n las masas de arbolado existente y su topograf\u00eda. f. La construcci\u00f3n no formar\u00e1 n\u00facleo de poblaci\u00f3n conforme lo establecido en el plan general correspondiente\u00bb.<\/p>\n

Y, por su parte, el art\u00edculo 22 del mismo texto legal establece: \u00abVivienda rural vinculada a explotaci\u00f3n agr\u00edcola. A la implantaci\u00f3n de viviendas rurales aisladas y vinculadas a las explotaciones agr\u00edcolas le ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n los mismos requisitos y determinaciones establecidas en el art\u00edculo anterior. No obstante, mediante informe favorable de la Conselleria competente en materia de agricultura, fundado en exigencias de la actividad agraria, podr\u00e1 eximirse justificadamente a dichas viviendas rurales del cumplimiento de los citados requisitos, debiendo en todo caso guardar proporci\u00f3n con su extensi\u00f3n y caracter\u00edsticas y quedar directamente vinculadas a las correspondientes explotaciones agr\u00edcolas. Sin perjuicio de lo establecido en el p\u00e1rrafo anterior, para la autorizaci\u00f3n de estas viviendas rurales ser\u00e1 preceptivo que el Plan General o, en su caso, el Plan Especial haya delimitado justificadamente las zonas en las que sea posible la realizaci\u00f3n de estas edificaciones y que, en todo caso, cuenten con el informe favorable de la Conselleria competente en materia de agricultura con car\u00e1cter previo al otorgamiento de la licencia municipal de obras\u00bb.<\/p>\n

Hay que resaltar que los art\u00edculos transcritos est\u00e1n en el Cap\u00edtulo dedicado al suelo no urbanizable.<\/p>\n

4. Se debe partir, en consecuencia, de que, de la legislaci\u00f3n anteriormente transcrita, se deriva:<\/p>\n

a) Que la construcci\u00f3n que figura inscrita, as\u00ed como todas las construcciones que se realicen en la parcela, han de considerarse excepcionales, puesto que el art\u00edculo 22, que permite este tipo de edificaciones, es una excepci\u00f3n a la regla general, constituida por el art\u00edculo 20, ambos de la Ley de la Generalitat, y que parte de que estas construcciones e instalaciones han de ser \u00ablas estrictamente indispensables para la actividad propia de la parcela\u00bb, cosa totalmente natural ya que se trata de suelo no urbanizable que debe dedicarse a usos agr\u00edcolas, ganaderos, cineg\u00e9ticos o forestales (art\u00edculo 20).<\/p>\n

b) Que las edificaciones deben tener unas limitaciones, como son: estar en determinadas zonas y bajo ciertas condiciones (art\u00edculo 21.2.a), no exceder de determinado volumen (art\u00edculo 21.2.c), no tener obra de f\u00e1brica sobre rasante natural (ibid.), y hallarse fuera de los cursos naturales de \u00abescorrent\u00edas\u00bb y respetar las masas de arbolado (art\u00edculo 21.2.e). Pues bien: el respeto a todas estas limitaciones solo puede acreditarse mediante la correspondiente documentaci\u00f3n administrativa, como exige la Registradora.<\/p>\n

c) Que los requisitos anteriores pueden ser dispensados por la Conseller\u00eda competente, pero, para ello es necesaria la aportaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n correspondiente.<\/p>\n

5. Por otra parte, en cuanto a la alegaci\u00f3n del recurrente de la antig\u00fcedad de las construcciones que ahora se declaran, si bien es cierto que el art\u00edculo 52 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, permite la inscripci\u00f3n de aquellas edificaciones en las que haya prescrito la acci\u00f3n de restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica, y aunque se acompa\u00f1a certificado de arquitecto que acredita esta circunstancia, debe concluirse que la vinculaci\u00f3n inscrita constituye una excepci\u00f3n que impide la aplicaci\u00f3n de dicho precepto, de la misma forma que lo es la anotaci\u00f3n de expediente de infracci\u00f3n urban\u00edstica.<\/p>\n

6. En efecto, desde el punto de vista registral, el obst\u00e1culo m\u00e1s importante es el principio de legitimaci\u00f3n registral, dado que al margen de la inscripci\u00f3n de la finca aparece una nota -recogida en los hechos- en la que, previamente a la licencia de obras que ya figura inscrita, consta que el Ayuntamiento, para conceder la misma, lo ha vinculado a una edificaci\u00f3n consistente en una vivienda unifamiliar aislada, con una superficie, altura, volumen edificable y porcentaje de ocupaci\u00f3n total de parcela contradictorios con los que ahora se pretenden reflejar registralmente.<\/p>\n

Es por tanto de aplicaci\u00f3n el art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria, que recoge tal principio de legitimaci\u00f3n, al establecer que se presume que los derechos inscritos \u00abpertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo\u00bb. Como ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resoluci\u00f3n de 24 de febrero de 1998), el Registrador est\u00e1 vinculado en su calificaci\u00f3n por lo que resulte del Registro, y, por lo tanto, no podr\u00e1 llevarse a cabo la operaci\u00f3n solicitada sin desvirtuar previamente la presunci\u00f3n \u00abiuris tantum\u00bb que el contenido registral constituye.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

26 abril 2011<\/p>\n

<\/a>Construcci\u00f3n en suelo r\u00fastico<\/strong>.- 1. Se debate en el presente recurso si constando inscrita una finca en el Registro como r\u00fastica de regad\u00edo por haberse segregado de otra mayor puede, hacerse constar la declaraci\u00f3n de obra antigua al amparo de lo dispuesto en el art\u00edculo 20.4 del vigente Texto Refundido de la Ley de Suelo, aportando una certificaci\u00f3n catastral de r\u00fastica cuya descripci\u00f3n no coincide con la finca inscrita por referirse a una finca mayor y una certificaci\u00f3n del Catastro de Urbana en que consta una vivienda (la resoluci\u00f3n de este recurso puede verse, m\u00e1s atr\u00e1s, en el apartado \u201cConstrucciones antiguas\u201d).<\/p>\n

10 marzo 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

OBRA NUEVA Construcci\u00f3n en suelo r\u00fastico La posibilidad de aportar dos certificaciones catastrales que se refieren a un suelo r\u00fastico y otro urbano, para inscribir una obra nueva en suelo r\u00fastico, puede verse en \u201cPRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. Finca\u201d 12 mayo 2009 Construcci\u00f3n en suelo r\u00fastico.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4171],"tags":[4177,1526],"class_list":{"0":"post-19070","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-obra-nueva","7":"tag-construccion-en-suelo-rustico","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19070","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19070"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19070\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19070"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19070"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19070"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}