{"id":19088,"date":"2016-02-27T10:40:35","date_gmt":"2016-02-27T09:40:35","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19088"},"modified":"2016-03-11T10:42:37","modified_gmt":"2016-03-11T09:42:37","slug":"descripcion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/obra-nueva\/descripcion\/","title":{"rendered":"Descripci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

OBRA NUEVA<\/strong><\/h1>\n

Descripci\u00f3n<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Descripci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

Rechazada la inscripci\u00f3n de una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva por no expresarse el total de metros cuadrados edificados, se revoca la calificaci\u00f3n porque habi\u00e9ndose consignado en la escritura la superficie de parcela ocupada, el n\u00famero de plantas de la edificaci\u00f3n (que son dos: baja y primera), la superficie del solar que se ocupa (que es la superficie construida en planta baja) y la superficie construida en planta segunda, es indudable que una simple suma arroja el total de metros cuadrados construidos.<\/p>\n

14 febrero 2004<\/p>\n

Descripci\u00f3n<\/strong>.- 1. En el supuesto que se considera, el Registrador no inscribe una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva de 10 de mayo de 2001 por dos defectos; a) (este defecto se examina, m\u00e1s atr\u00e1s, en el apartado \u201cSeguro decenal) y b) el hecho de que la licencia concedida es para la construcci\u00f3n de 2 plantas, mientras que en la escritura se declaran tres plantas.<\/p>\n

3. En cuanto al segundo de los defectos discutidos, no puede ser mantenido. La adecuaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la obra nueva al proyecto para el que se obtuvo la licencia es una circunstancia de hecho cuya acreditaci\u00f3n resulta del certificado de t\u00e9cnico, t\u00e9cnico que en este caso comparece en el otorgamiento de la propia escritura; s\u00f3lo en el supuesto de discordancia entre la descripci\u00f3n y el contenido de la licencia ser\u00eda posible rechazar la inscripci\u00f3n; pero en este caso la licencia se refiere a dos plantas de altura de edificaci\u00f3n sin que haya constancia en cuanto al s\u00f3tano, cuyo tratamiento por otra parte no es uniforme seg\u00fan los distintos planeamientos, y la obra nueva comprende tres plantas, s\u00f3tano, planta baja y planta alta, por lo que no existiendo una discordancia manifiesta entre licencia y descripci\u00f3n y a la vista de la certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico, procede estimar el recurso en este punto.<\/p>\n

10 junio 2005<\/p>\n

Descripci\u00f3n<\/strong>.- 1. Se discute en este recurso acerca de la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva cuya descripci\u00f3n inicial comienza as\u00ed: \u00abvivienda unifamiliar entre medianeras sita en t\u00e9rmino de…\u00bb. El registrador suspende la inscripci\u00f3n de lo que entiende como \u00abconstancia registral de la condici\u00f3n de medianeras de las paredes de carga de la edificaci\u00f3n\u00bb, alegando, en s\u00edntesis, lo siguiente: \u2013porque no constando inscritas como tales previamente, no se aporta el oportuno t\u00edtulo de constituci\u00f3n de los respectivos derechos de medianer\u00eda; \u2013porque no se aporta la prueba documental p\u00fablica de la que resulte el pacto en que se haya convenido, por todos los afectados, la constituci\u00f3n de las medianer\u00edas; \u2013y porque las menciones de derechos, susceptibles de inscripci\u00f3n separada y especial, no son inscribibles.<\/p>\n

2. Contra la anterior calificaci\u00f3n negativa se interpone recurso por parte del notario autorizante de la escritura, alegando que la referencia \u00abentre medianeras\u00bb, que se contiene en la descripci\u00f3n de la obra nueva, es un mero dato de hecho, del que por s\u00ed no se derivan consecuencias jur\u00eddicas \u2014a lo sumo ser\u00eda una declaraci\u00f3n en perjuicio exclusivo de su autor\u2014 ya que la existencia, o no, de una posible medianer\u00eda en modo alguno se deriva de la escritura, sino que operar\u00eda al margen del t\u00edtulo y de la eventual inscripci\u00f3n, de darse los requisitos legalmente previstos para ello.<\/p>\n

3.\u00ba Y entrando en el fondo del asunto, no procede sino revocar la nota de calificaci\u00f3n, dado que aqu\u00ed estamos en presencia de una simple controversia en orden al modo de practicar \u2014extender\u2014 determinado asiento de inscripci\u00f3n (circunstancias que ha de contener el mismo) y no ante un supuesto en el que el registrador haya de calificar en torno a la constituci\u00f3n de una medianer\u00eda (sea cual sea su naturaleza jur\u00eddica). De existir la medianer\u00eda \u2014algo que s\u00f3lo cabe plantearse en este caso como un mero ejercicio de especulaci\u00f3n intelectual\u2014, habr\u00e1 de determinarse a trav\u00e9s de los medios y procedimientos legalmente previstos, y en su caso, de querer inscribirse, tambi\u00e9n habr\u00e1n de observarse cuantos preceptos sustantivos y registrales sean de aplicaci\u00f3n, obvio es decirlo con la necesaria intervenci\u00f3n de los titulares registrales afectados.<\/p>\n

Pero nada de esto se discute ni puede plantearse aqu\u00ed, pues en modo alguno cabe entender que de una expresi\u00f3n como la que se contiene en la licencia y se arrastra al certificado del t\u00e9cnico \u2014empleada en un sentido diferente al que el registrador presupone, ya que ha de entenderse en el sentido que m\u00e1s arriba ha quedado expuesto\u2014 , se declaren derechos, afectando a terceros, del modo y forma que pudiera resultar de una resoluci\u00f3n judicial adoptada con intervenci\u00f3n de todos los interesados afectados en un procedimiento contradictorio; y menos a\u00fan, por supuesto, que estemos en presencia de un t\u00edtulo que constituya tal medianer\u00eda, algo que no cabe vislumbrar en modo alguno en la escritura calificada.<\/p>\n

Por \u00faltimo, tampoco cabe entender que la expresi\u00f3n \u00abentre medianeras \u00bb, venga a suponer una verdadera menci\u00f3n \u2014en el significado t\u00e9cnico que a tal expresi\u00f3n se da en la legislaci\u00f3n hipotecaria\u2014, puesto que las menciones se refieren, siempre, a derechos, cargas o afecciones, de modo que la menci\u00f3n vendr\u00eda a ser una mera indicaci\u00f3n de la existencia de una carga, gravamen o derecho real con ocasi\u00f3n de una inscripci\u00f3n, y aqu\u00ed, por contra, se est\u00e1 ante una expresi\u00f3n que tiene el sentido descriptivo, y alcance, antes expuestos.<\/p>\n

Por lo anteriormente expuesto, y dado que el t\u00edtulo calificado cumple con las exigencias contenidas en los art\u00edculos 45 y 46 del Real Decreto 1093\/1997, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

27 junio 2006<\/p>\n

Descripci\u00f3n<\/strong>.- 1. Trat\u00e1ndose de una declaraci\u00f3n de obra nueva, son cuatro los defectos atribuidos por la Registradora: 1) falta de coincidencia sobre la superficie cuya inscripci\u00f3n se solicita ya que la parcela sobre la que se edifica tiene una superficie, seg\u00fan el Registro, de 3330 metros cuadrados, seg\u00fan el documento ahora presentado, de 2659 metros cuadrados y seg\u00fan el certificado catastral de 2531 metros cuadrados; 2) que en el certificado catastral figura la existencia de un almac\u00e9n que no se refleja en la escritura; 3) que la superficie ocupada, seg\u00fan el certificado t\u00e9cnico es de 2531 metros cuadrados, y seg\u00fan la escritura, de 126,75 metros cuadrados y 4) que, para acreditar si el perito certificante tiene facultades para la certificaci\u00f3n que expide, es necesario que tales facultades se constaten por el Colegio oficial correspondiente.<\/p>\n

2. El primero de los defectos no puede ser considerado como tal. Es cierto que en el t\u00edtulo inscribible se se\u00f1ala una superficie superior a la inscrita y que la misma no se justifica en forma suficiente para que pueda inscribirse el exceso de cabida. Pero, sin perjuicio de que no se produzca en el Registro tal inscripci\u00f3n, ello no impide que se practiquen las dem\u00e1s operaciones registrales que se pretenden en la finca objeto del recurso. Por ello, se deber\u00e1 inscribir la finca con la superficie que figura en el Registro, lo cual no impedir\u00e1 que, en el futuro, si se acredita suficientemente la mayor cabida de la misma, pueda hacerse constar con tal cabida.<\/p>\n

3. El hecho de que la certificaci\u00f3n catastral constate la existencia de un almac\u00e9n que no se recoge en la escritura no es tampoco un obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n de \u00e9sta, pues, como dice la recurrente, en este momento no interesa la inscripci\u00f3n de tal almac\u00e9n, sino la vivienda unifamiliar que se declara.<\/p>\n

4. Aunque en el certificado t\u00e9cnico se habla de \u00absuperficie ocupada de 2531 metros cuadrados\u00bb, es claro que se trata de una expresi\u00f3n defectuosa que resulta de la comparaci\u00f3n de esta expresi\u00f3n con las dem\u00e1s a que se refiere el mismo documento, y no de la superficie ocupada por la edificaci\u00f3n, pues, si en \u00e9sta se dice que la primera planta tiene una superficie de 126,75 metros cuadrados, \u00e9sta es la superficie ocupada por la edificaci\u00f3n que se declara. Por consiguiente, este defecto tambi\u00e9n ha de ser revocado.<\/p>\n

5. En cuanto al \u00faltimo defecto, consistente en que falta certificado del Colegio oficial del t\u00e9cnico certificante, este defecto ha de ser mantenido, pues el art\u00edculo 50 del Real Decreto 1093\/1997 exige tal requisito para acreditar las facultades del t\u00e9cnico certificante.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto, salvo en lo referente al \u00faltimo de los defectos, que debe ser mantenido.<\/p>\n

26 marzo 2010 [1]<\/a><\/p>\n

Descripci\u00f3n<\/strong>.- 1. Las dos \u00fanicas cuestiones objeto de debate en este expediente hacen referencia por un lado a si la descripci\u00f3n de un edificio cuya declaraci\u00f3n de obra nueva terminada se lleva a cabo es conforme o no con la licencia urban\u00edstica concedida y por otro si la condici\u00f3n impuesta en la licencia relativa a que no se constituya el edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal impide la inscripci\u00f3n del mismo en el Registro de la Propiedad (esta segunda cuesti\u00f3n se transcribe, m\u00e1s adelante, en el apartado \u201cLicencia municipal concedida bajo condici\u00f3n\u201d).<\/p>\n

Con car\u00e1cter previo es preciso hacer constar que las destempladas afirmaciones contenidas en el escrito de recurso no tienen cabida en el estrecho \u00e1mbito de este procedimiento cuyo objeto exclusivo es la calificaci\u00f3n de la registradora de la Propiedad (art\u00edculos 18, 65 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria y sentencia del Tribunal Supremo, sala tercera, de fecha 22 de mayo de 2000) sin perjuicio de la utilizaci\u00f3n, en su caso y por quien tenga legitimaci\u00f3n para ello, de la v\u00eda procedimental que resulte adecuada.<\/p>\n

2. Respecto de la primera cuesti\u00f3n el recurrente no aporta argumento alguno por el que considera que se deba revocar la nota de calificaci\u00f3n ya que se limita a afirmar que a su juicio es suficiente el certificado municipal que se protocoliza en la escritura por amparar la descripci\u00f3n de la obra nueva que en la misma se realiza. Del defecto se\u00f1alado y recurrido resulta que la cuesti\u00f3n que se plantea es si la descripci\u00f3n de la obra nueva que contiene la escritura p\u00fablica est\u00e1 debidamente amparada por la licencia y por el certificado expedido por el propio Ayuntamiento.<\/p>\n

La regulaci\u00f3n vigente al respecto viene contenida en el art\u00edculo 20 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio por el que se aprueba la Ley del Suelo y que dice as\u00ed: \u00ab1. Para autorizar escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva en construcci\u00f3n, los notarios exigir\u00e1n, para su testimonio, la aportaci\u00f3n del acto de conformidad, aprobaci\u00f3n o autorizaci\u00f3n administrativa que requiera la obra seg\u00fan la legislaci\u00f3n de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica, as\u00ed como certificaci\u00f3n expedida por t\u00e9cnico competente y acreditativa del ajuste de la descripci\u00f3n de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo. Trat\u00e1ndose de escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada, exigir\u00e1n, adem\u00e1s de la certificaci\u00f3n expedida por t\u00e9cnico competente acreditativa de la finalizaci\u00f3n de \u00e9sta conforme a la descripci\u00f3n del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos\u2026\u00bb<\/p>\n

Esta regulaci\u00f3n, heredera de la originaria del art\u00edculo 25 de la Ley 8\/1990, de 25 de julio sobre Reforma del R\u00e9gimen Urban\u00edstico y Valoraciones del Suelo que con m\u00ednimas variaciones, en lo que ahora interesa, ha llegado hasta el texto vigente a trav\u00e9s de las diversas reformas legislativas, pretende controlar que la descripci\u00f3n del t\u00edtulo inscribible sea acorde con el proyecto para el que se obtuvo la autorizaci\u00f3n administrativa, conectando as\u00ed t\u00edtulo, proyecto y acto de aprobaci\u00f3n pero dejando sin precisar cu\u00e1l haya de ser el contenido concreto de la descripci\u00f3n de la obra nueva a efectos de su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

Esta labor la llev\u00f3 a cabo el Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio que aprueba las normas complementarias al Reglamento para la ejecuci\u00f3n de la Ley Hipotecaria sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica que en su art\u00edculo 45 dispone lo siguiente: \u00abLos edificios o mejoras de los mismos que por accesi\u00f3n se incorporan a la finca, cuando se ejecuten conforme a la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, ser\u00e1n inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los t\u00edtulos previstos por la legislaci\u00f3n hipotecaria. A tal efecto, deber\u00e1 constar en los mismos, al menos, el n\u00famero de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados, y, si en el proyecto aprobado se especifica, el n\u00famero de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente\u00bb. A continuaci\u00f3n, el art\u00edculo 46 establece que corresponde al t\u00e9cnico competente asumir la responsabilidad de que la descripci\u00f3n del t\u00edtulo se corresponde con la del proyecto aprobado en los siguientes t\u00e9rminos: \u00abque se acredite por el t\u00e9cnico a que se refiere el art\u00edculo 50 que la descripci\u00f3n de la obra nueva, en cuanto a los extremos comprendidos en el art\u00edculo anterior, se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia\u00bb.<\/p>\n

En aplicaci\u00f3n de la normativa expuesta este Centro Directivo tiene declarado por un lado que la finalidad de intervenci\u00f3n del t\u00e9cnico es avalar la correspondencia entre la obra que se pretende inscribir y la autorizada por la licencia (Resoluciones de 4 de febrero de 1994, 26 de febrero de 1996, 16 de febrero y 7 de marzo de 2012) y por otro que dicha correspondencia es una cuesti\u00f3n de hecho cuya acreditaci\u00f3n corresponde establecer al t\u00e9cnico (Resoluciones de 1 de marzo de 2003, 8 de septiembre de 2004 y 2 de julio de 2009).<\/p>\n

Desarrollando esta doctrina, el Centro Directivo ha reiterado que dada la finalidad del certificado del t\u00e9cnico, el mismo puede ser sustituido por otros documentos que sirvan a la misma y de los que se pueda predicar que ofrecen la misma garant\u00eda de correspondencia que aqu\u00e9l, se\u00f1alando que as\u00ed ocurre en aquellos supuestos en que se acompa\u00f1a un certificado municipal (Resoluciones de 10 de abril de 1995, 26 de febrero de 1996 y 16 de febrero de 2012) siempre que est\u00e9 respaldado por los correspondientes servicios t\u00e9cnicos municipales (Resoluci\u00f3n de 7 de marzo de 2012).<\/p>\n

3. En el expediente que provoca la presente ha comparecido en la escritura p\u00fablica el arquitecto autor del proyecto al efecto de manifestar que las descripciones contenidas en la escritura se ajustan y atienen a los t\u00e9rminos del proyecto redactado y a la licencia que ampara la descripci\u00f3n.<\/p>\n

Ciertamente existen las discrepancias descriptivas se\u00f1aladas por la registradora pero, como ha quedado se\u00f1alado, corresponde al t\u00e9cnico compareciente asumir la responsabilidad de que las mismas quedan cubiertas por la licencia administrativa. Esta Direcci\u00f3n General ha reiterado que s\u00f3lo en aquellos supuestos de especial gravedad y relevancia en los que se ponga de manifiesto una discrepancia significativa que afecte a las menciones obligatorias recogidas en el art\u00edculo 45 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecuci\u00f3n de la Ley Hipotecaria sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica podr\u00eda justificarse una negativa a la inscripci\u00f3n (y a\u00fan as\u00ed con matizaciones; vide Resoluciones de 9 de febrero de 1994, 10 de junio de 2005 y 2 de julio de 2009).<\/p>\n

A lo anterior hay que a\u00f1adir, aunque el recurso no dice nada al respecto, que como documentaci\u00f3n complementaria se acompa\u00f1a a la escritura la licencia de primera utilizaci\u00f3n de la que resulta que \u00abanalizada la documentaci\u00f3n final de obra aportada y girada la correspondiente visita de inspecci\u00f3n por los servicios t\u00e9cnicos municipales ha sido emitido informe favorable\u2026\u00bb Como resulta de la doctrina de este Centro dicho documento, en cuanto cumple con la finalidad establecida en el vigente art\u00edculo 20 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio por el que se aprueba la Ley del Suelo, es documento h\u00e1bil a los efectos de inscripci\u00f3n en cuanto resulta \u00ab\u2026acreditativa del ajuste de la descripci\u00f3n de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo\u00bb.<\/p>\n

De forma llamativa el escrito de recurso omite cualquier referencia a la circunstancia de que comparezca el arquitecto autor del proyecto y se acompa\u00f1e licencia de primera utilizaci\u00f3n en los t\u00e9rminos expuestos y pone el \u00e9nfasis exclusivamente en otra certificaci\u00f3n que se acompa\u00f1a, librada por la titular del \u00f3rgano de apoyo a la junta de gobierno local del Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz en funciones, con el visto bueno del concejal delegado del departamento de urbanismo de la que resulta solamente que de la documentaci\u00f3n del expediente aparece determinada descripci\u00f3n del edificio cuya inscripci\u00f3n de obra nueva se solicita. Dicho certificado por si mismo no es apto a los efectos de la inscripci\u00f3n porque, como resulta de la doctrina expuesta, carece de cualquier referencia a la intervenci\u00f3n de los servicios t\u00e9cnicos municipales que justifique la afirmaci\u00f3n de correspondencia, limit\u00e1ndose a recoger una descripci\u00f3n que seg\u00fan su contenido resulta del expediente.<\/p>\n

7 noviembre 2012<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> Esta resoluci\u00f3n ha sido anulada, por extempor\u00e1nea, por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 7 de Le\u00f3n de31 de marzo de 2011, publicada en el B.O.E. de 3 de julio de 2012.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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