{"id":19092,"date":"2016-02-25T10:43:55","date_gmt":"2016-02-25T09:43:55","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19092"},"modified":"2016-03-11T10:50:29","modified_gmt":"2016-03-11T09:50:29","slug":"libro-del-edificio-y-licencia-de-ocupacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/obra-nueva\/libro-del-edificio-y-licencia-de-ocupacion\/","title":{"rendered":"Libro del edificio y licencia de ocupaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

OBRA NUEVA<\/strong><\/h1>\n

Libro del edificio y licencia de ocupaci\u00f3n<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Libro del edificio y licencia de ocupaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

1. En el supuesto del presente recurso, la Registradora rechaza la inscripci\u00f3n de una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva de una vivienda unifamiliar destinada a uso propio de los otorgantes porque, a juicio de dicha funcionaria calificadora, \u00abDebe aportarse Licencia de Primera Ocupaci\u00f3n o C\u00e9dula de Habitabilidad \u2026 y Acta de Dep\u00f3sito ante cualquier Notario del Libro del Edificio\u2026, o por lo menos la manifestaci\u00f3n de que el Libro del Edificio se ha puesto a disposici\u00f3n de los sucesivos adquirentes\u2026\u00bb. A juicio del Notario recurrente, la exigencia de presentaci\u00f3n de la referida licencia de ocupaci\u00f3n carece de base legal; y la relativa al Libro del Edificio es tambi\u00e9n improcedente en el caso concreto del presente recurso por tratarse de una vivienda unifamiliar de uso propio de los propietarios declarantes, sin intenci\u00f3n de transmitirla a terceros.<\/p>\n

2. La delimitaci\u00f3n legal del contenido del derecho de propiedad en raz\u00f3n de su funci\u00f3n social \u2013art\u00edculo 33. 2 de la Constituci\u00f3n\u2013 (otro tanto cabe decir de los dem\u00e1s derechos que habilitan para construir y apropiarse, aunque sea temporalmente, lo construido), afecta especialmente al suelo urbano o urbanizable y se traduce en que el ejercicio de las facultades urban\u00edsticas, y en especial la de edificaci\u00f3n, as\u00ed como el deber relacionado con \u00e9sta como consecuencia del uso de suelo urbanizado edificable, est\u00e1n vinculados al cumplimiento de los deberes establecidos en las Leyes o, en virtud de ellas, por el planeamiento (cfr. art\u00edculos 6, apartado \u00abc\u00bb, 7, 8 y 9 de la Ley estatal 8\/2007, de 28 de mayo, de suelo; art\u00edculos 6, apartado \u00abd\u00bb, 7, 8 y 9 del texto refundido de la misma Ley; art\u00edculos 12, 19, 20, 21, 22 y 23 de la Ley 16\/2005, de 30 de diciembre, urban\u00edstica valenciana). Como medida de control de la legalidad urban\u00edstica, el art\u00edculo 19. 1 de la Ley estatal de Suelo (art. 20. 1 del texto refundido hoy ya vigente) impone a los notarios determinadas obligaciones de comprobaci\u00f3n del cumplimiento de requisitos y deberes urban\u00edsticos por los interesados. As\u00ed, por lo que interesa a efectos de este expediente, dicha norma prescribe que, para autorizar una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada, los notarios exigir\u00e1n \u2013adem\u00e1s de la certificaci\u00f3n expedida por t\u00e9cnico competente a que se refiere tal disposici\u00f3n\u2013 \u00abla acreditaci\u00f3n documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislaci\u00f3n de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica\u00bb. Por lo dem\u00e1s, conforme al apartado 2 del mismo precepto legal, para inscribir las referidas escrituras los Registradores habr\u00e1n de comprobar que tales requisitos se han cumplido; y, a tal efecto, conforme al art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, deber\u00e1n examinar si en la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada se ha cumplido por el Notario el deber de exigir al otorgante que acredite la documentaci\u00f3n a que se refiere el citado art\u00edculo 19. 1 de la Ley de Suelo y si tal documentaci\u00f3n se ha incorporado o testimoniado en la escritura calificada. En el presente caso, el Notario y la Registradora discrepan sobre la interpretaci\u00f3n de dicha norma y otras con ella relacionada, por lo que ata\u00f1e a los requisitos concretos que se expresan en la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n

3. Respecto del mencionado art\u00edculo 19. 1 de la Ley de Suelo, este Centro Directivo ha tenido ocasi\u00f3n de pronunciarse en Resoluci\u00f3n Circular de 26 de julio de 2007, seg\u00fan la cual la \u00fanica novedad rese\u00f1able respecto del r\u00e9gimen anterior es que dicha Ley exige que en las escrituras de declaraci\u00f3n de obras nuevas terminadas (y en las actas de fin de obras) se acredite documentalmente el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios y esta exigencia \u00ab\u2026 significa que no se autorizar\u00e1n por los Notarios ni se inscribir\u00e1n por los Registradores de la Propiedad escrituras p\u00fablicas de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada o actas de finalizaci\u00f3n de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38\/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n \u2026 (en lo sucesivo LOE) sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el art\u00edculo 19 de la citada Ley, como los dem\u00e1s requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario. Tal documentaci\u00f3n no es otra que el Libro Edificio a que se refiere el art\u00edculo 7 de la LOE. En \u00e9l se integraran el proyecto, la identificaci\u00f3n de los agentes intervinientes, licencias, y dem\u00e1s requisitos exigidos por el citado art\u00edculo 7 de la ley 38\/1999 y en su caso los dem\u00e1s requisitos exigidos por la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica como integrantes del mismo\u00bb. Y de la misma Resoluci\u00f3n resulta que el Notario deber\u00e1 hacer constar en la escritura la existencia del Libro del Edificio y la disponibilidad del promotor para cumplir con su obligaci\u00f3n de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio, de conformidad con el p\u00e1rrafo tercero del art\u00edculo 7 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n. En relaci\u00f3n con tal extremo, lo que en el presente caso se plantea es si tales exigencias relativas al Libro del Edificio son o no aplicables en el supuesto de autopromotor de una vivienda para uso propio. Y tal cuesti\u00f3n debe resolverse mediante la interpretaci\u00f3n literal, l\u00f3gica, sistem\u00e1tica y finalista de la normativa aplicable (art\u00edculos 19. 1 de la Ley estatal de Suelo; 7 y disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n; y 21 y disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley 3\/2004 de 30 de junio, de Ordenaci\u00f3n y Fomento de la Calidad de la Edificaci\u00f3n, de la Comunidad Valenciana), de la que se desprende que, en \u00faltimo extremo, no se pretende tutelar con dichas disposiciones legales el inter\u00e9s del promotor sino el de los ulteriores usuarios de la edificaci\u00f3n y, precisamente por ello, carece de justificaci\u00f3n imponer la exigencia de control debatida cuando, por destinarse a uso propio del promotor, no se da el supuesto de hecho de la norma: la contemplaci\u00f3n de la entrega de la edificaci\u00f3n por el promotor a los usuarios finales de la misma. Adem\u00e1s, si se tiene en cuenta: a) que el objeto del Registro de la Propiedad es la publicidad de las situaciones jur\u00eddico reales, y la adquisici\u00f3n del derecho de propiedad sobre la obra nueva se produce por el hecho de haberla construido con cumplimiento de los deberes propios del r\u00e9gimen que corresponda, en los t\u00e9rminos dispuestos por la legislaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica (art\u00edculo 7. 2 de la Ley 8\/2007, de Suelo), que no condiciona dicha patrimonializaci\u00f3n al hecho de que el autopromotor acredite que disponga de Libro del Edificio; y b) que la norma cuestionada no tiene como finalidad directa la protecci\u00f3n de los consumidores sino el control de la legalidad urban\u00edstica en lo atinente a los requisitos y condiciones establecidos para edificar, debe concluirse que nada autoriza a realizar una interpretaci\u00f3n extensiva del art\u00edculo 19. 1 de la Ley de Suelo de la que se desprendiera la necesidad de acreditar, en el momento de la autorizaci\u00f3n de la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva otorgada por el autopromotor, el cumplimiento de requisitos que \u00fanicamente se imponen para la venta de la vivienda seg\u00fan la normativa concreta aplicable en el presente caso \u2013cfr. los art\u00edculos 6, 12. 1. f), y 16, apartados c) y b) i. f. , de la Ley 8\/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, sin que proceda analizar en este expediente la forma en que tales requisitos deber\u00edan cumplirse\u2013.<\/p>\n

4. El mismo contenido de la Resoluci\u00f3n Circular de 26 de julio de 2007 y las consideraciones expresadas en el anterior Fundamento de Derecho han de servir para resolver la cuesti\u00f3n relativa a la obtenci\u00f3n de licencia de ocupaci\u00f3n, que a juicio de la Registradora deber\u00eda ser acreditada. Dejando al margen la insuficiente motivaci\u00f3n que respecto de tal extremo contiene la calificaci\u00f3n impugnada (pues la Registradora se limita a citar dos preceptos legales sin concretar la raz\u00f3n por la que considera que los mismos imponen que se acredite la licencia de ocupaci\u00f3n), ha de entenderse que, a los efectos de este expediente, la mencionada legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n no impone la exigencia debatida como requisito para edificar \u2013ni siquiera para la entrega de la edificaci\u00f3n a los usuarios, sin perjuicio de las consecuencias que se derivar\u00edan de un eventual incumplimiento de las obligaciones de diversa \u00edndole que se imponen a los agentes de la edificaci\u00f3n\u2013 (cfr. art\u00edculos 5, 9 y 19 de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n; y 26, 31 y 32 de la Ley 3\/2004 de 30 de junio, de Ordenaci\u00f3n y Fomento de la Calidad de la Edificaci\u00f3n, de la Comunidad Valenciana). Y la referencia que el art\u00edculo 19. 1 de la Ley de Suelo contiene a la acreditaci\u00f3n documental \u00abde las autorizaciones administrativas que prevea la legislaci\u00f3n de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica\u00bb, no puede entenderse sino como relativa a la licencia de edificaci\u00f3n. El hecho de que la licencia de ocupaci\u00f3n tenga por objeto comprobar la adecuaci\u00f3n de la obra ejecutada al proyecto para el que fue concedida la licencia municipal de edificaci\u00f3n (art\u00edculo 32 de la citada Ley 3\/2004), no significa que deba acreditarse en la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva la obtenci\u00f3n de aqu\u00e9lla, pues la Ley de Suelo (p\u00e1rrafo segundo, i. i. , del art\u00edculo 19. 1), en t\u00e9rminos similares a la Ley 6\/1998, de 13 de abril, anteriormente vigente (cfr. art. 22), se limita a exigir que en dicho t\u00edtulo se incorpore o testimonie la certificaci\u00f3n expedida por t\u00e9cnico competente acreditativa de la finalizaci\u00f3n de la obra conforme a la descripci\u00f3n del proyecto. Adem\u00e1s, como ha quedado anteriormente expuesto, no deben confundirse los requisitos exigidos para la venta de la vivienda, seg\u00fan la concreta normativa aplicable, con los que seg\u00fan la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n deban a acreditarse al Notario para la autorizaci\u00f3n de la correspondiente escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva \u2013cfr. los art\u00edculos 6, 12. 1. e), y 16, apartados b) i. f. y d), de la Ley 8\/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, de los que, a mayor abundamiento, resulta que la licencia de ocupaci\u00f3n ni siquiera se incluye expresamente entre los requisitos o documentos que deben acreditarse en la escritura de compraventa\u2013<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n

9, 10 (2 Rs.), 12, 13, 15 (2 Rs.), 17 (2 Rs.) 18 (2 Rs.), 19 (2 Rs.), 20 \u00a0y 22 (2Rs.) diciembre 2008; 8 (2 Rs.), 9, 10, 12 (2 Rs.), 13 (2 Rs.), 14 enero y 25 mayo 2009<\/p>\n

Libro del edificio y licencia de primera ocupaci\u00f3n<\/strong>.- 1. En el supuesto del presente recurso el Registrador suspende la inscripci\u00f3n de un escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva finalizada de una vivienda unifamiliar, porque, seg\u00fan expresa en la calificaci\u00f3n impugnada, no se acredita que se haya obtenido licencia de primera ocupaci\u00f3n; exigencia que, a su juicio, resulta de lo establecido en el art\u00edculo 19 de la Ley 8\/2007, de 28 de mayo, de Suelo, en conexi\u00f3n con el art\u00edculo 169 n.\u00ba 1, e) de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, conforme al cual est\u00e1n sujetos a previa licencia urban\u00edstica municipal los actos de construcci\u00f3n o edificaci\u00f3n y, en particular, entre otros, \u00abla ocupaci\u00f3n y la primera utilizaci\u00f3n de los edificios\u00bb. A juicio del recurrente, la obtenci\u00f3n de licencia de ocupaci\u00f3n no es un requisito que deba ser justificado documentalmente para la inscripci\u00f3n de una declaraci\u00f3n final de obra, seg\u00fan la legislaci\u00f3n estatal y la auton\u00f3mica.<\/p>\n

2. La primera cuesti\u00f3n que ha de abordarse en este recurso es la relativa al alcance temporal de las normas aplicadas por el Registrador en su calificaci\u00f3n, pues a ella opone el recurrente que el r\u00e9gimen aplicable a los requisitos para obtener la inscripci\u00f3n de las obras nuevas terminadas debe ser el que corresponda a la fecha de la finalizaci\u00f3n de la obra (en este caso el resultante de la Ley 6\/1998, de 13 de abril, de R\u00e9gimen del Suelo y Valoraciones), y no a la fecha en que se otorga el documento en que se formaliza la correspondiente declaraci\u00f3n de la obra nueva (Ley 8\/2007, de 28 de mayo, de Suelo). Se plantea, pues, la necesidad de examinar el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n temporal de las citadas normas en relaci\u00f3n con el presente caso.<\/p>\n

Pues bien, la escritura calificada fue autorizada el 25 de septiembre de 2007, cuando la Ley 8\/2007, de 28 de mayo, de Suelo, estaba ya en vigor. En efecto, la Ley se public\u00f3 en el BOE del 29 de mayo de 2007, entrando en vigor el 1 de julio de 2007, conforme a su disposici\u00f3n final cuarta.<\/p>\n

Por otra parte, las cuatro disposiciones transitorias que contiene (relativas respectivamente a la aplicaci\u00f3n de la reserva de suelo para vivienda protegida, deberes de las actuaciones de dotaci\u00f3n, valoraciones y criterios m\u00ednimos de sostenibilidad) se refieren a materias ajenas a la aqu\u00ed considerada. Finalmente, el objeto del art\u00edculo 19.1 de la Ley 8\/2007, en que basa el Registrador su calificaci\u00f3n, no es el regular los controles administrativos sobre la forma en que se ha ejecutado la obra, sino los requisitos necesarios para su documentaci\u00f3n p\u00fablica e inscripci\u00f3n registral y, por lo tanto, las sucesivas redacciones legales en la materia (Ley 8\/1990, de 25 de julio, de Reforma del R\u00e9gimen Urban\u00edstico, Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1\/1992, de 26 de junio; Ley 6\/1998, de 13 de abril, sobre R\u00e9gimen del Suelo y Valoraciones; Ley 8\/2007, de 28 de mayo, de Suelo y Texto Refundido de dicha Ley, aprobado por Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio), ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n a los documentos otorgados durante sus respectivos periodos de vigencia, aunque las correspondientes obras se hayan ejecutado en un momento anterior. Siendo ello as\u00ed y estando vigente la Ley 8\/2007 en el momento del otorgamiento de la escritura p\u00fablica calificada, dicho texto legal deber\u00e1 ser el canon normativo que se aplique para dilucidar la cuesti\u00f3n de fondo planteada, que se analiza a continuaci\u00f3n.<\/p>\n

3. La delimitaci\u00f3n legal del contenido del derecho de propiedad en raz\u00f3n de su funci\u00f3n social \u2013art\u00edculo 33.2 de la Constituci\u00f3n\u2013 (otro tanto cabe decir de los dem\u00e1s derechos que habilitan para construir y apropiarse, aunque sea temporalmente, lo construido), afecta especialmente al suelo urbano y se traduce en que el ejercicio de las facultades urban\u00edsticas, y en especial la de edificaci\u00f3n, est\u00e1 vinculado al cumplimiento de los deberes establecidos en las Leyes o, en virtud de ellas, por el planeamiento (cfr. art\u00edculos 6, apartado \u00abd\u00bb, 7, 8 y 9 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo; y art\u00edculo 51 n.\u00ba 1, C, c) de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda).<\/p>\n

Como medida de control de la legalidad urban\u00edstica, el art\u00edculo el art\u00edculo 19.1 de la Ley 8\/2007, de 28 de mayo, de Suelo impone a los Notarios determinadas obligaciones de comprobaci\u00f3n del cumplimiento de los requisitos y deberes urban\u00edsticos por los interesados. As\u00ed, por lo que interesa a efectos de este expediente, dicha norma prescribe que, para autorizar una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada, los Notarios exigir\u00e1n \u2013adem\u00e1s de la certificaci\u00f3n expedida por t\u00e9cnico competente a que se refiere tal disposici\u00f3n\u2013 \u00abla acreditaci\u00f3n documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislaci\u00f3n de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica\u00bb. Por lo dem\u00e1s, conforme al apartado 2 del mismo precepto legal, para inscribir las referidas escrituras los Registradores habr\u00e1n de comprobar que tales requisitos se han cumplido; y, a tal efecto, conforme al art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, deber\u00e1n examinar si en la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada se ha cumplido por el Notario el deber de exigir al otorgante que acredite la documentaci\u00f3n a que se refiere el citado art\u00edculo 20. 1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y si tal documentaci\u00f3n se ha incorporado o testimoniado en la escritura calificada.<\/p>\n

4. Respecto del citado art\u00edculo 19.1 la Ley 8\/2007, de 28 de mayo, de Suelo, este Centro Directivo ha tenido ocasi\u00f3n de pronunciarse en Resoluci\u00f3n Circular de 26 de julio de 2007 en relaci\u00f3n con el requisito relativo a la exigencia de la acreditaci\u00f3n documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios, la cual fue interpretada en el sentido de que esta exigencia \u00ab\u2026 significa que no se autorizar\u00e1n por los Notarios ni se inscribir\u00e1n por los Registradores de la Propiedad escrituras p\u00fablicas de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada o actas de finalizaci\u00f3n de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n (en lo sucesivo LOE) sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el art\u00edculo 19 de la citada Ley, como los dem\u00e1s requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario. Tal documentaci\u00f3n no es otra que el Libro del Edificio a que se refiere el art\u00edculo 7 de la LOE\u00bb. En dicho Libro se integrar\u00e1n el proyecto, el acta de recepci\u00f3n, la identificaci\u00f3n de los agentes intervinientes y dem\u00e1s documentos previstos por el citado art\u00edculo 7 de la Ley 38\/1999 y, en su caso, los dem\u00e1s requisitos exigidos por la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica como integrantes del mismo.<\/p>\n

Por lo que se refiere a la cuesti\u00f3n relativa a la obtenci\u00f3n de licencia de primera ocupaci\u00f3n, que a juicio del Registrador deber\u00eda ser acreditada, ha de entenderse que, a los efectos de la calificaci\u00f3n recurrida, como ha indicado este Centro Directivo en las Resoluciones se\u00f1aladas en los \u00abVistos\u00bb, la mencionada legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n no impone la exigencia debatida como requisito para edificar, ni para la entrega de la edificaci\u00f3n a los usuarios – sin perjuicio de las consecuencias que se derivar\u00edan de un eventual incumplimiento de las obligaciones de diversa \u00edndole que se imponen a los agentes de la edificaci\u00f3n -, toda vez que la LOE se limita a establecer en esta materia una norma de remisi\u00f3n a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable al referirse a la acreditaci\u00f3n documental \u00abde las autorizaciones administrativas que prevea la legislaci\u00f3n de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica\u00bb, que no puede entenderse sino como relativa a la licencia de edificaci\u00f3n.<\/p>\n

El hecho de que la licencia de ocupaci\u00f3n tenga por objeto comprobar la adecuaci\u00f3n de la obra ejecutada al proyecto para el que fue concedida la licencia municipal de edificaci\u00f3n, no significa que deba acreditarse en la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva \u2013o en el acta de finalizaci\u00f3n de la misma\u2013 la obtenci\u00f3n de aquella, pues la Ley 8\/2007, de 28 de mayo, de Suelo (cfr. art\u00edculo 19.1), en t\u00e9rminos similares a la Ley 6\/1998, de 13 de abril, anteriormente vigente (cfr. art\u00edculo 22), se limita a exigir que en dicho t\u00edtulo se incorpore o testimonie la certificaci\u00f3n expedida por t\u00e9cnico competente acreditativa de la finalizaci\u00f3n de la obra conforme a la descripci\u00f3n del proyecto, certificado cuya finalidad, como declar\u00f3 este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 26 de febrero de 1996, es precisamente \u00abla de garantizar, mediante aseveraci\u00f3n responsable del t\u00e9cnico especializado, que la obra nueva que pretende acceder al Registro de la Propiedad se ajusta a las condiciones especificadas en la licencia preceptiva, pues ello, cuando la licencia se ajust\u00f3 a su vez a la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica en vigor, supone la incorporaci\u00f3n de dicha obra al patrimonio del propietario respectivo (arts. 23 y 37 n.\u00ba 1 L.S.)\u00bb.<\/p>\n

Si se tiene en cuenta, adem\u00e1s: a) que el objeto del Registro de la Propiedad es la publicidad de las situaciones jur\u00eddico reales, y la adquisici\u00f3n del derecho de propiedad sobre la obra nueva se produce por el hecho de haberla construido con cumplimiento de los deberes propios del r\u00e9gimen que corresponda, en los t\u00e9rminos dispuestos por la legislaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica (cfr. art\u00edculo 7. 2 de la Ley 8\/2007, de Suelo), que no condiciona dicha patrimonializaci\u00f3n al hecho de que el promotor acredite la obtenci\u00f3n de licencia de ocupaci\u00f3n, y b) que la norma cuestionada no tiene como finalidad directa la protecci\u00f3n de los consumidores sino el control de la legalidad urban\u00edstica en lo atinente a los requisitos y condiciones establecidos para edificar; debe concluirse que nada autoriza a realizar una interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 19.1 de la Ley 8\/2007, de 28 de mayo, de Suelo, de la que se desprendiera la necesidad de acreditar, en el momento de la autorizaci\u00f3n de la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva otorgada por el promotor \u2013o en el acta de fin de obra\u2013, la previa obtenci\u00f3n de la licencia de ocupaci\u00f3n y primera utilizaci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 169 de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificaci\u00f3n recurrida, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

9 enero 2010<\/p>\n

Libro del edificio y licencia de ocupaci\u00f3n<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro escritura p\u00fablica, autorizada el 14 de junio de 2010, de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada de un edificio sito en un municipio perteneciente a la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda. En la escritura se protocoliza un certificado t\u00e9cnico en el que se afirma que la edificaci\u00f3n cuya obra nueva se declara tiene una antig\u00fcedad superior a diez a\u00f1os, as\u00ed como una certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica de la que resulta que en la parcela que corresponde a la finca registral existe una edificaci\u00f3n de m\u00e1s de cien a\u00f1os de antig\u00fcedad, si bien no coincide su descripci\u00f3n ni en linderos ni en superficie con la que es objeto de declaraci\u00f3n en la escritura cuya calificaci\u00f3n es objeto del presente recurso. El Registrador exige que se aporten el Libro del Edificio, el certificado t\u00e9cnico debidamente visado y la licencia de ocupaci\u00f3n, entendiendo aplicable el nuevo Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, aprobado por Decreto 60\/2010, de 16 de marzo. La interesada recurre exclusivamente en cuanto a la exigencia del Libro y la licencia de ocupaci\u00f3n, por considerar que al haber concluido la obra antes de la entrada en vigor de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, no es exigible el requisito del Libro del Edificio y que, por otro lado, dada la antig\u00fcedad de la construcci\u00f3n cualquier infracci\u00f3n urban\u00edstica estar\u00eda prescrita.<\/p>\n

2. Centrado el recurso en los dos defectos que han sido objeto de impugnaci\u00f3n (cfr. art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria), comenzando por el relativo a la licencia de ocupaci\u00f3n, el Registrador suspende la inscripci\u00f3n de la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva finalizada de una edificaci\u00f3n, porque, no se acredita que se haya obtenido licencia de ocupaci\u00f3n, exigencia que resulta de los art\u00edculos 1, 7.c), 8.d), 27.1 y 3 y disposici\u00f3n adicional 3.\u00aa del Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda. Estos preceptos est\u00e1n en concordancia con lo establecido en el art\u00edculo 20 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, del que se desprende que para inscribir en el Registro de la Propiedad una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada se exigir\u00e1n, entre otros requisitos, \u00abla acreditaci\u00f3n documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislaci\u00f3n de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica\u00bb, y desarrollan art\u00edculo 169 n.\u00ba 1, e) de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, conforme al cual est\u00e1n sujetos a previa licencia urban\u00edstica municipal los actos de construcci\u00f3n o edificaci\u00f3n y, en particular, entre otros, \u00abla ocupaci\u00f3n y la primera utilizaci\u00f3n de los edificios\u00bb. El recurrente no niega la exigibilidad general de los requisitos documentales invocados en la calificaci\u00f3n, sino su aplicaci\u00f3n al presente caso al entender que por raz\u00f3n de la antig\u00fcedad de la construcci\u00f3n, superior a diez a\u00f1os seg\u00fan la certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico protocolizada, no resulta exigible.<\/p>\n

3. La primera cuesti\u00f3n que ha de abordarse en este recurso es la relativa al alcance temporal de las normas aplicadas por el Registrador en su calificaci\u00f3n, pues a ella opone el recurrente que el r\u00e9gimen aplicable a los requisitos para obtener la inscripci\u00f3n de las obras nuevas terminadas debe ser el que corresponda a la fecha de la finalizaci\u00f3n de la obra (en este caso el resultante de la Ley 6\/1998, de 13 de abril, de R\u00e9gimen del Suelo y Valoraciones), y no a la fecha en que se otorga el documento en que se formaliza la correspondiente declaraci\u00f3n de la obra nueva (texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, y Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda aprobado por Decreto 60\/2010, de 16 de marzo). Se plantea, pues, la necesidad de examinar el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n temporal de las citadas normas en relaci\u00f3n con el presente caso.<\/p>\n

Pues bien, la escritura calificada fue autorizada el 14 de junio de 2010, cuando tanto el texto refundido de la Ley de Suelo de 2008, como el citado Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda estaban vigentes (este \u00faltimo entr\u00f3 en vigor el 8 de mayo de 2008, conforme a su disposici\u00f3n final tercera).<\/p>\n

Por otra parte, las respectivas disposiciones transitorias que contienen los textos citados se refieren a materias ajenas a la aqu\u00ed considerada. Finalmente, el objeto de las disposiciones en que basa el Registrador su calificaci\u00f3n no es el de regular los controles administrativos sobre la forma en que se ha ejecutado la obra, sino los requisitos necesarios para su documentaci\u00f3n p\u00fablica e inscripci\u00f3n registral. Por lo tanto, como ya afirm\u00f3 este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 9 de enero de 2010, las sucesivas redacciones legales en la materia (Ley 8\/1990, de 25 de julio, de Reforma del R\u00e9gimen Urban\u00edstico; texto refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1\/1992, de 26 de junio; Ley 6\/1998, de 13 de abril, sobre R\u00e9gimen del Suelo y Valoraciones; Ley 8\/2007, de 28 de mayo, de Suelo, y texto refundido de dicha Ley, aprobado por Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio), ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n a los documentos otorgados durante sus respectivos per\u00edodos de vigencia, aunque las correspondientes obras se hayan ejecutado en un momento anterior, conclusi\u00f3n que, concurriendo identidad de raz\u00f3n, se ha de extender tambi\u00e9n a la interpretaci\u00f3n del alcance temporal del Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda de 16 de marzo de 2010. Siendo ello as\u00ed y estando vigente este \u00faltimo texto reglamentario en el momento del otorgamiento de la escritura p\u00fablica calificada, dicho texto normativo, as\u00ed como las normas que desarrolla, deber\u00e1 ser el canon normativo que se aplique para dilucidar la cuesti\u00f3n de fondo planteada, que se analiza a continuaci\u00f3n.<\/p>\n

4. Como ha se\u00f1alado esta Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb), la delimitaci\u00f3n legal del contenido del derecho de propiedad en raz\u00f3n de su funci\u00f3n social \u2013art\u00edculo 33.2 de la Constituci\u00f3n\u2013 (otro tanto cabe decir de los dem\u00e1s derechos que habilitan para construir y apropiarse, aunque sea temporalmente, lo construido), afecta especialmente al suelo urbano y se traduce en que el ejercicio de las facultades urban\u00edsticas, y en especial la de edificaci\u00f3n, est\u00e1 vinculado al cumplimiento de los deberes establecidos en las Leyes o, en virtud de ellas, por el planeamiento (cfr. art\u00edculos 6, apartado \u00abd\u00bb, 7, 8 y 9 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo; y art\u00edculo 51 n.\u00ba 1, C, c) de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda).<\/p>\n

Como medida de control de la legalidad urban\u00edstica, el art\u00edculo 20.1 del citado texto refundido de la Ley de Suelo impone a los Notarios determinadas obligaciones de comprobaci\u00f3n del cumplimiento de los requisitos y deberes urban\u00edsticos por los interesados. As\u00ed, por lo que interesa a efectos de este expediente, dicha norma prescribe que, para autorizar una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada, los Notarios exigir\u00e1n \u2013adem\u00e1s de la certificaci\u00f3n expedida por t\u00e9cnico competente a que se refiere tal disposici\u00f3n\u2013 \u00abla acreditaci\u00f3n documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislaci\u00f3n de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica\u00bb. Por lo dem\u00e1s, conforme al apartado 2 del mismo precepto legal, para inscribir las referidas escrituras los Registradores habr\u00e1n de comprobar que tales requisitos se han cumplido; y, a tal efecto, conforme al art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, deber\u00e1n examinar si en la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada se ha cumplido la obligaci\u00f3n de acreditar la documentaci\u00f3n a que se refiere el citado art\u00edculo 20.1 del texto refundido de la Ley de Suelo y si tal documentaci\u00f3n se ha incorporado o testimoniado en la escritura calificada.<\/p>\n

5. Respecto del art\u00edculo 19.1 la Ley 8\/2007, de 28 de mayo, de Suelo (antecesor del actual art\u00edculo 20.1 del texto refundido de 2008), este Centro Directivo ha tenido ocasi\u00f3n de pronunciarse en Resoluci\u00f3n Circular de 26 de julio de 2007 en relaci\u00f3n con el requisito relativo a la exigencia de la acreditaci\u00f3n documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios, la cual fue interpretada en el sentido de que esta exigencia \u00ab\u2026significa que no se autorizar\u00e1n por los Notarios ni se inscribir\u00e1n por los Registradores de la Propiedad escrituras p\u00fablicas de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada o actas de finalizaci\u00f3n de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n (en lo sucesivo LOE) sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el art\u00edculo 19 de la citada Ley, como los dem\u00e1s requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario. Tal documentaci\u00f3n no es otra que el Libro del Edificio a que se refiere el art\u00edculo 7 de la LOE\u00bb. En dicho Libro se integrar\u00e1n el proyecto, el acta de recepci\u00f3n, la identificaci\u00f3n de los agentes intervinientes y dem\u00e1s documentos previstos por el citado art\u00edculo 7 de la Ley 38\/1999 y, en su caso, los dem\u00e1s requisitos exigidos por la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica como integrantes del mismo.<\/p>\n

Por lo que se refiere a la cuesti\u00f3n relativa a la obtenci\u00f3n de licencia de primera ocupaci\u00f3n, que a juicio del Registrador deber\u00eda ser acreditada, ha de entenderse que, a los efectos de la calificaci\u00f3n recurrida, como ha indicado este Centro Directivo en las Resoluciones se\u00f1aladas en los \u00abVistos\u00bb, la mencionada legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n no impone la exigencia debatida como requisito para edificar, ni para la entrega de la edificaci\u00f3n a los usuarios \u2013sin perjuicio de las consecuencias que se derivar\u00edan de un eventual incumplimiento de las obligaciones de diversa \u00edndole que se impone directamente a los agentes de la edificaci\u00f3n\u2013, toda vez que la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n se limita a establecer en esta materia una norma de remisi\u00f3n a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable al referirse a la acreditaci\u00f3n documental \u00abde las autorizaciones administrativas que prevea la legislaci\u00f3n de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica\u00bb, que, a falta de una previsi\u00f3n m\u00e1s amplia de la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica remitida, no puede entenderse sino como relativa a la licencia de edificaci\u00f3n.<\/p>\n

En principio, en defecto de tal previsi\u00f3n expresa de la normativa auton\u00f3mica, el hecho de que la licencia de ocupaci\u00f3n tenga por objeto comprobar la adecuaci\u00f3n de la obra ejecutada al proyecto para el que fue concedida la licencia municipal de edificaci\u00f3n, no significa que deba acreditarse en la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva \u2013o en el acta de finalizaci\u00f3n de la misma\u2013 la obtenci\u00f3n de aqu\u00e9lla, pues el texto refundido de la Ley de Suelo de 2008 (cfr. art\u00edculo 20.1), en t\u00e9rminos similares a la Ley 6\/1998, de 13 de abril, anteriormente vigente (cfr. art\u00edculo 22), se limita a exigir que en dicho t\u00edtulo se incorpore o testimonie la certificaci\u00f3n expedida por t\u00e9cnico competente acreditativa de la finalizaci\u00f3n de la obra conforme a la descripci\u00f3n del proyecto, certificado cuya finalidad, como declar\u00f3 este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 26 de febrero de 1996, es precisamente \u00abla de garantizar, mediante aseveraci\u00f3n responsable del t\u00e9cnico especializado, que la obra nueva que pretende acceder al Registro de la Propiedad se ajusta a las condiciones especificadas en la licencia preceptiva, pues ello, cuando la licencia se ajust\u00f3 a su vez a la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica en vigor, supone la incorporaci\u00f3n de dicha obra al patrimonio del propietario respectivo (vid. art\u00edculos 23 y 37.1 de la Ley del Suelo)\u00bb.<\/p>\n

Por tales motivos, y por el hecho de que el objeto del Registro de la Propiedad es la publicidad de las situaciones jur\u00eddico reales, y la adquisici\u00f3n del derecho de propiedad sobre la obra nueva se produce por el hecho de haberla construido con cumplimiento de los deberes propios del r\u00e9gimen que corresponda, en los t\u00e9rminos dispuestos por la legislaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica (cfr. art\u00edculo 7. 2 del texto refundido de la Ley de Suelo), que no condiciona dicha patrimonializaci\u00f3n al hecho de que el promotor acredite la obtenci\u00f3n de licencia de ocupaci\u00f3n, esta Direcci\u00f3n General ha entendido (vid. Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb) que nada autoriza a realizar una interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 19.1 de la Ley 8\/2007, de 28 de mayo, de Suelo, (correspondiente al 20.1 del texto refundido) de la que se desprendiera la necesidad de acreditar, en el momento de la autorizaci\u00f3n de la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva otorgada por el promotor \u2013o en el acta de fin de obra\u2013, la previa obtenci\u00f3n de la licencia de ocupaci\u00f3n y primera utilizaci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 169 de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda.<\/p>\n

Ahora bien, lo que sucede es que con posterioridad a la \u00faltima Resoluci\u00f3n que mantuvo tal doctrina, de 9 de enero de 2010, ha tenido lugar la aprobaci\u00f3n y entrada en vigor, en el \u00e1mbito de la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda, del Decreto 60\/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba su Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica, en cuyo art\u00edculo 27, apartado 1, se dispone que, sin perjuicio de los dem\u00e1s requisitos que resulten de la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n, el otorgamiento de escritura p\u00fablica y la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de la declaraci\u00f3n como obra nueva terminada de toda construcci\u00f3n o edificaci\u00f3n e instalaci\u00f3n exigir\u00e1 en todo caso, adem\u00e1s de la finalizaci\u00f3n de las obras conforme al proyecto t\u00e9cnico objeto de la preceptiva licencia, acreditada mediante la aportaci\u00f3n del correspondiente certificado final de obra expedido por la direcci\u00f3n facultativa de la misma y visado por el Colegio profesional correspondiente, o en el caso de obras promovidas por las Administraciones P\u00fablicas, mediante la aportaci\u00f3n del acta de recepci\u00f3n de las obras, \u00abla aportaci\u00f3n de la preceptiva licencia de ocupaci\u00f3n o utilizaci\u00f3n\u00bb. Sin embargo, en el presente caso se ha acreditado, mediante certificaci\u00f3n de t\u00e9cnico competente, que la construcci\u00f3n de la edificaci\u00f3n declarada tiene una antig\u00fcedad superior a diez a\u00f1os, por lo que debe entenderse aplicable el r\u00e9gimen previsto en el art\u00edculo 52 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban la Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica, conforme al cual podr\u00e1n inscribirse las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas cuando se pruebe, entre otros medios, por certificaci\u00f3n t\u00e9cnica que la terminaci\u00f3n de la obra, con la descripci\u00f3n incorporada al t\u00edtulo, se produjo en fecha determinada anterior al plazo previsto por la legislaci\u00f3n aplicable para la prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n en que hubiera podido incurrir el edificante, y sin que conste en el Registro la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n preventiva por incoaci\u00f3n de expediente de disciplina urban\u00edstica sobre la finca que haya sido objeto de edificaci\u00f3n. Este precepto parte de la idea de que el plazo de prescripci\u00f3n cuya causa de interrupci\u00f3n no se haya llevado a tiempo al Registro de la Propiedad act\u00faa, a efectos registrales, como un plazo de caducidad. Se trata de un mecanismo legal semejante al acogido en el art\u00edculo 177 del Reglamento Hipotecario y ahora tambi\u00e9n en el art\u00edculo 82 de la Ley Hipotecaria, reformado por Ley 24\/2001. Actualmente en Andaluc\u00eda el plazo de prescripci\u00f3n para las infracciones urban\u00edsticas graves y muy graves es de cuatro a\u00f1os, sin perjuicio de lo regulado en el art\u00edculo 185 de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, para la adopci\u00f3n de las medidas de protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica (cfr. art\u00edculo 85 del Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica). La Resoluci\u00f3n de 21 de marzo de 2003 confirm\u00f3 el criterio de que el Registrador no ha de exigir la prueba adicional negativa de que no se ha interrumpido la prescripci\u00f3n, por lo que le es exigible cierta diligencia a la Administraci\u00f3n para solicitar a tiempo al Registrador la anotaci\u00f3n preventiva de incoaci\u00f3n del procedimiento de disciplina urban\u00edstica. En consecuencia, el citado art\u00edculo 52 del Real Decreto 1093\/1992, que dispensa del requisito de la aportaci\u00f3n de la licencia de obras a que se refiere el art\u00edculo 46 del mismo Real Decreto 1093\/1997, debe dispensar por identidad de raz\u00f3n (prescripci\u00f3n de una eventual infracci\u00f3n urban\u00edstica en que hubiere podido incurrir el edificante) de la exigencia, a los efectos de la inscripci\u00f3n registral de la obra nueva, de la licencia de ocupaci\u00f3n, pues su objeto no es otro que el de verificar la adecuaci\u00f3n urban\u00edstica de las obras ejecutadas a la licencia otorgada, y a la normativa y ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable en cuanto al uso previsto para el edificio (cfr. art\u00edculo 7.c del Decreto 60\/2010, de 16 de marzo). Por tanto, este motivo de suspensi\u00f3n no puede ser confirmado.<\/p>\n

6. Distinta ha de ser la suerte del recurso en cuanto al otro defecto opuesto en la calificaci\u00f3n relativo a la necesidad de verificar el previo dep\u00f3sito del Libro del Edificio. La formalizaci\u00f3n y entrega del denominado \u00abLibro del Edificio\u00bb constituye una obligaci\u00f3n impuesta por el art\u00edculo 7 de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, que ordena que toda la informaci\u00f3n relativa a la obra ejecutada (proyecto, acta de recepci\u00f3n, relaci\u00f3n de agentes, instrucciones de uso y mantenimiento) se incorporen al Libro del Edificio, que el promotor \u00abentregar\u00e1 a los usuarios finales del edificio\u00bb. A este requisito ya se refiri\u00f3 la Resoluci\u00f3n-Circular de este Centro Directivo de 26 de julio de 2007 interpretando la exigencia contenida en la Ley 8\/2007, de Suelo, relativa a la acreditaci\u00f3n documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios, en los siguientes t\u00e9rminos: \u00abEsto significa que no se autorizar\u00e1n por los Notarios ni se inscribir\u00e1n por los Registradores de la Propiedad escrituras p\u00fablicas de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada o actas de finalizaci\u00f3n de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el art\u00edculo 19 de la citada Ley, como los dem\u00e1s requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario. Tal documentaci\u00f3n no es otra que el Libro del Edificio a que se refiere el art\u00edculo 7 de la LOE. En \u00e9l se integrar\u00e1n el proyecto, la identificaci\u00f3n de los agentes intervinientes, licencias y dem\u00e1s requisitos exigidos por el citado art\u00edculo 7 de la Ley 38\/1999 y, en su caso, los dem\u00e1s requisitos exigidos por la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica como integrantes del mismo\u00bb. No resulta aplicable en el presente caso la exenci\u00f3n que respecto de esta obligaci\u00f3n ha reconocido este Centro Directivo (vid., entre otras, la Resoluci\u00f3n de 12 de diciembre de 2008) para los casos de declaraci\u00f3n de obra nueva cuando el declarante es autopromotor, pues tal condici\u00f3n ni se ha alegado por el otorgante, ni resulta de la documentaci\u00f3n presentada.<\/p>\n

Este requisito y su forma de cumplimiento ha venido a ser confirmado por el reiterado Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, en relaci\u00f3n con las edificaciones existentes en el territorio de esta Comunidad Aut\u00f3noma, al precisar que para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de la declaraci\u00f3n de obra nueva terminada, \u00abpreviamente deber\u00e1 haberse depositado una copia del Libro del Edificio en la oficina del Registro de la Propiedad competente. El cumplimiento de esta obligaci\u00f3n deber\u00e1 hacerse constar de acuerdo con lo establecido en la legislaci\u00f3n hipotecaria y de ordenaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n\u00bb. Pues bien, en el presente caso no se ha cumplido este requisito de dep\u00f3sito previo del Libro del Edificio, sin que el mismo pueda quedar exonerado en atenci\u00f3n a la antig\u00fcedad del edificio (superior a diez a\u00f1os, seg\u00fan la certificaci\u00f3n t\u00e9cnica protocolizada \u2013sin que dadas las discordancias descriptivas respecto de las contenidas en el t\u00edtulo pueda ser tomada en consideraci\u00f3n a estos efectos la certificaci\u00f3n catastral aportada\u2013), ya que en la fecha a que nos remonta tal antig\u00fcedad ya hab\u00eda entrado en vigor la Ley 38\/1999, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, que es la que impone la exigencia material de la formalizaci\u00f3n y entrega del Libro, y a su vez en el momento en que se otorga la escritura por la que se formaliza la declaraci\u00f3n de obra nueva y se solicita su inscripci\u00f3n ya hab\u00eda entrado en vigor el Decreto 60\/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, que exige para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de la obra nueva terminada el referido dep\u00f3sito, exigencia que, por tanto, conforme lo razonado en el fundamento de Derecho primero de esta Resoluci\u00f3n resulta plenamente aplicable al presente caso.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en cuanto a la exigencia del previo dep\u00f3sito del Libro del Edificio, confirmando en este extremo la calificaci\u00f3n, y estimarlo en relaci\u00f3n con el requisito de la acreditaci\u00f3n de la licencia de ocupaci\u00f3n, revocando en este punto la nota impugnada.<\/p>\n

24 marzo 2011<\/p>\n

Libro del edificio y licencia de ocupaci\u00f3n<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro escritura p\u00fablica, autorizada el 27 de julio de 2010, de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada de un edificio sito en un municipio perteneciente a la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda. En la escritura se protocoliza un certificado t\u00e9cnico en el que se afirma que la edificaci\u00f3n cuya obra nueva se declara tiene una antig\u00fcedad superior a quince a\u00f1os, as\u00ed como una certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica de la que resulta que en la parcela que corresponde a la finca registral existe una edificaci\u00f3n del a\u00f1o 1995, si bien no coincide su descripci\u00f3n con la que es objeto de declaraci\u00f3n en la escritura cuya calificaci\u00f3n es objeto del presente recurso. El Registrador exige que se aporten el Libro del Edificio, el certificado t\u00e9cnico debidamente visado y la licencia de ocupaci\u00f3n, entendiendo aplicable el nuevo Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, aprobado por Decreto 60\/2010, de 16 de marzo. La interesada recurre exclusivamente en cuanto a la exigencia del Libro y la licencia de ocupaci\u00f3n, por considerar que al haber concluido la obra antes de la entrada en vigor de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, no es exigible el requisito del Libro del Edificio y que, por otro lado, dada la antig\u00fcedad de la construcci\u00f3n cualquier infracci\u00f3n urban\u00edstica estar\u00eda prescrita.<\/p>\n

2. Centrado el recurso en los dos defectos que han sido objeto de impugnaci\u00f3n (cfr. art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria), comenzando por el relativo a la licencia de ocupaci\u00f3n, el Registrador suspende la inscripci\u00f3n de la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva finalizada de una edificaci\u00f3n, porque, no se acredita que se haya obtenido licencia de ocupaci\u00f3n, exigencia que resulta de los art\u00edculos 1, 7.c), 8.d), 27.1 y 3 y disposici\u00f3n adicional tercera del Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda. Estos preceptos est\u00e1n en concordancia con lo establecido en el art\u00edculo 20 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, del que se desprende que para inscribir en el Registro de la Propiedad una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada se exigir\u00e1n, entre otros requisitos, \u00abla acreditaci\u00f3n documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislaci\u00f3n de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica\u00bb, y desarrollan art\u00edculo 169 n.\u00ba 1, e) de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, conforme al cual est\u00e1n sujetos a previa licencia urban\u00edstica municipal los actos de construcci\u00f3n o edificaci\u00f3n y, en particular, entre otros, \u00abla ocupaci\u00f3n y la primera utilizaci\u00f3n de los edificios\u00bb. El recurrente no niega la exigibilidad general de los requisitos documentales invocados en la calificaci\u00f3n, sino su aplicaci\u00f3n al presente caso al entender que por raz\u00f3n de la antig\u00fcedad de la construcci\u00f3n, superior a diez a\u00f1os seg\u00fan la certificaci\u00f3n del t\u00e9cnico protocolizada, no resulta exigible.<\/p>\n

3. La primera cuesti\u00f3n que ha de abordarse en este recurso es la relativa al alcance temporal de las normas aplicadas por el Registrador en su calificaci\u00f3n, pues a ella opone el recurrente que el r\u00e9gimen aplicable a los requisitos para obtener la inscripci\u00f3n de las obras nuevas terminadas debe ser el que corresponda a la fecha de la finalizaci\u00f3n de la obra (en este caso el resultante de la Ley 6\/1998, de 13 de abril, de R\u00e9gimen del Suelo y Valoraciones), y no a la fecha en que se otorga el documento en que se formaliza la correspondiente declaraci\u00f3n de la obra nueva (Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, y Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda aprobado por Decreto 60\/2010, de 16 de marzo). Se plantea, pues, la necesidad de examinar el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n temporal de las citadas normas en relaci\u00f3n con el presente caso.<\/p>\n

Pues bien, la escritura calificada fue autorizada el 27 de julio de 2010, cuando tanto el Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008, como el citado Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda estaban vigentes (este \u00faltimo entr\u00f3 en vigor el 8 de mayo de 2008, conforme a su disposici\u00f3n final tercera).<\/p>\n

Por otra parte, las respectivas disposiciones transitorias que contienen los textos citados se refieren a materias ajenas a la aqu\u00ed considerada. Finalmente, el objeto de las disposiciones en que basa el Registrador su calificaci\u00f3n no es el de regular los controles administrativos sobre la forma en que se ha ejecutado la obra, sino los requisitos necesarios para su documentaci\u00f3n p\u00fablica e inscripci\u00f3n registral. Por lo tanto, como ya afirm\u00f3 este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 9 de enero de 2010, las sucesivas redacciones legales en la materia (Ley 8\/1990, de 25 de julio, de Reforma del R\u00e9gimen Urban\u00edstico; Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1\/1992, de 26 de junio; Ley 6\/1998, de 13 de abril, sobre R\u00e9gimen del Suelo y Valoraciones; Ley 8\/2007, de 28 de mayo, de Suelo, y Texto Refundido de dicha Ley, aprobado por Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio), ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n a los documentos otorgados durante sus respectivos per\u00edodos de vigencia, aunque las correspondientes obras se hayan ejecutado en un momento anterior, conclusi\u00f3n que, concurriendo identidad de raz\u00f3n, se ha de extender tambi\u00e9n a la interpretaci\u00f3n del alcance temporal del Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda de 16 de marzo de 2010. Siendo ello as\u00ed y estando vigente este \u00faltimo texto reglamentario en el momento del otorgamiento de la escritura p\u00fablica calificada, dicho texto normativo, as\u00ed como las normas que desarrolla, deber\u00e1 ser el canon normativo que se aplique para dilucidar la cuesti\u00f3n de fondo planteada, que se analiza a continuaci\u00f3n.<\/p>\n

4. Como ha se\u00f1alado esta Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb), la delimitaci\u00f3n legal del contenido del derecho de propiedad en raz\u00f3n de su funci\u00f3n social -art\u00edculo 33.2 de la Constituci\u00f3n- (otro tanto cabe decir de los dem\u00e1s derechos que habilitan para construir y apropiarse, aunque sea temporalmente, lo construido), afecta especialmente al suelo urbano y se traduce en que el ejercicio de las facultades urban\u00edsticas, y en especial la de edificaci\u00f3n, est\u00e1 vinculado al cumplimiento de los deberes establecidos en las Leyes o, en virtud de ellas, por el planeamiento (cfr. art\u00edculos 6, apartado \u00abd\u00bb, 7, 8 y 9 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo; y art\u00edculo 51 n.\u00ba 1, C, c) de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda).<\/p>\n

Como medida de control de la legalidad urban\u00edstica, el art\u00edculo 20.1 del citado Texto Refundido de la Ley de Suelo impone a los Notarios determinadas obligaciones de comprobaci\u00f3n del cumplimiento de los requisitos y deberes urban\u00edsticos por los interesados. As\u00ed, por lo que interesa a efectos de este expediente, dicha norma prescribe que, para autorizar una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada, los Notarios exigir\u00e1n -adem\u00e1s de la certificaci\u00f3n expedida por t\u00e9cnico competente a que se refiere tal disposici\u00f3n- \u00abla acreditaci\u00f3n documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislaci\u00f3n de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica\u00bb. Por lo dem\u00e1s, conforme al apartado 2 del mismo precepto legal, para inscribir las referidas escrituras los Registradores habr\u00e1n de comprobar que tales requisitos se han cumplido; y, a tal efecto, conforme al art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, deber\u00e1n examinar si en la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada se ha cumplido la obligaci\u00f3n de acreditar la documentaci\u00f3n a que se refiere el citado art\u00edculo 20.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y si tal documentaci\u00f3n se ha incorporado o testimoniado en la escritura calificada.<\/p>\n

5. Respecto del art\u00edculo 19.1 la Ley 8\/2007, de 28 de mayo, de Suelo (antecesor del actual art\u00edculo 20.1 del Texto Refundido de 2008), este Centro Directivo ha tenido ocasi\u00f3n de pronunciarse en Resoluci\u00f3n Circular de 26 de julio de 2007 en relaci\u00f3n con el requisito relativo a la exigencia de la acreditaci\u00f3n documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios, la cual fue interpretada en el sentido de que esta exigencia \u00ab\u2026significa que no se autorizar\u00e1n por los Notarios ni se inscribir\u00e1n por los Registradores de la Propiedad escrituras p\u00fablicas de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada o actas de finalizaci\u00f3n de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n (en lo sucesivo LOE) sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el art\u00edculo 19 de la citada Ley, como los dem\u00e1s requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario. Tal documentaci\u00f3n no es otra que el Libro del Edificio a que se refiere el art\u00edculo 7 de la LOE\u00bb. En dicho Libro se integrar\u00e1n el proyecto, el acta de recepci\u00f3n, la identificaci\u00f3n de los agentes intervinientes y dem\u00e1s documentos previstos por el citado art\u00edculo 7 de la Ley 38\/1999 y, en su caso, los dem\u00e1s requisitos exigidos por la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica como integrantes del mismo.<\/p>\n

Por lo que se refiere a la cuesti\u00f3n relativa a la obtenci\u00f3n de licencia de primera ocupaci\u00f3n, que a juicio del Registrador deber\u00eda ser acreditada, ha de entenderse que, a los efectos de la calificaci\u00f3n recurrida, como ha indicado este Centro Directivo en las Resoluciones se\u00f1aladas en los \u00abVistos\u00bb, la mencionada legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n no impone la exigencia debatida como requisito para edificar, ni para la entrega de la edificaci\u00f3n a los usuarios -sin perjuicio de las consecuencias que se derivar\u00edan de un eventual incumplimiento de las obligaciones de diversa \u00edndole que se impone directamente a los agentes de la edificaci\u00f3n-, toda vez que la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n se limita a establecer en esta materia una norma de remisi\u00f3n a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable al referirse a la acreditaci\u00f3n documental \u00abde las autorizaciones administrativas que prevea la legislaci\u00f3n de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica\u00bb, que, a falta de una previsi\u00f3n m\u00e1s amplia de la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica remitida, no puede entenderse sino como relativa a la licencia de edificaci\u00f3n.<\/p>\n

En principio, en defecto de tal previsi\u00f3n expresa de la normativa auton\u00f3mica, el hecho de que la licencia de ocupaci\u00f3n tenga por objeto comprobar la adecuaci\u00f3n de la obra ejecutada al proyecto para el que fue concedida la licencia municipal de edificaci\u00f3n, no significa que deba acreditarse en la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva -o en el acta de finalizaci\u00f3n de la misma- la obtenci\u00f3n de aqu\u00e9lla, pues el Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008 (cfr. art\u00edculo 20.1), en t\u00e9rminos similares a la Ley 6\/1998, de 13 de abril, anteriormente vigente (cfr. art\u00edculo 22), se limita a exigir que en dicho t\u00edtulo se incorpore o testimonie la certificaci\u00f3n expedida por t\u00e9cnico competente acreditativa de la finalizaci\u00f3n de la obra conforme a la descripci\u00f3n del proyecto, certificado cuya finalidad, como declar\u00f3 este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 26 de febrero de 1996, es precisamente \u00abla de garantizar, mediante aseveraci\u00f3n responsable del t\u00e9cnico especializado, que la obra nueva que pretende acceder al Registro de la Propiedad se ajusta a las condiciones especificadas en la licencia preceptiva, pues ello, cuando la licencia se ajust\u00f3 a su vez a la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica en vigor, supone la incorporaci\u00f3n de dicha obra al patrimonio del propietario respectivo (vid. art\u00edculos 23 y 37.1 de la Ley del Suelo)\u00bb.<\/p>\n

Por tales motivos, y por el hecho de que el objeto del Registro de la Propiedad es la publicidad de las situaciones jur\u00eddico reales, y la adquisici\u00f3n del derecho de propiedad sobre la obra nueva se produce por el hecho de haberla construido con cumplimiento de los deberes propios del r\u00e9gimen que corresponda, en los t\u00e9rminos dispuestos por la legislaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica (cfr. art\u00edculo 7. 2 del Texto Refundido de la Ley de Suelo), que no condiciona dicha patrimonializaci\u00f3n al hecho de que el promotor acredite la obtenci\u00f3n de licencia de ocupaci\u00f3n, esta Direcci\u00f3n General ha entendido (vid. Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb) que nada autoriza a realizar una interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 19.1 de la Ley 8\/2007, de 28 de mayo, de Suelo, (correspondiente al 20.1 del Texto Refundido) de la que se desprendiera la necesidad de acreditar, en el momento de la autorizaci\u00f3n de la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva otorgada por el promotor -o en el acta de fin de obra-, la previa obtenci\u00f3n de la licencia de ocupaci\u00f3n y primera utilizaci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 169 de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda.<\/p>\n

Ahora bien, lo que sucede es que con posterioridad a la \u00faltima Resoluci\u00f3n que mantuvo tal doctrina, de 9 de enero de 2010, ha tenido lugar la aprobaci\u00f3n y entrada en vigor, en el \u00e1mbito de la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda, del Decreto 60\/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba su Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica, en cuyo art\u00edculo 27, apartado 1, se dispone que, sin perjuicio de los dem\u00e1s requisitos que resulten de la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n, el otorgamiento de escritura p\u00fablica y la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de la declaraci\u00f3n como obra nueva terminada de toda construcci\u00f3n o edificaci\u00f3n e instalaci\u00f3n exigir\u00e1 en todo caso, adem\u00e1s de la finalizaci\u00f3n de las obras conforme al proyecto t\u00e9cnico objeto de la preceptiva licencia, acreditada mediante la aportaci\u00f3n del correspondiente certificado final de obra expedido por la direcci\u00f3n facultativa de la misma y visado por el Colegio profesional correspondiente, o en el caso de obras promovidas por las Administraciones P\u00fablicas, mediante la aportaci\u00f3n del acta de recepci\u00f3n de las obras, \u00abla aportaci\u00f3n de la preceptiva licencia de ocupaci\u00f3n o utilizaci\u00f3n\u00bb. Sin embargo, en el presente caso se ha acreditado, mediante certificaci\u00f3n de t\u00e9cnico competente, que la construcci\u00f3n de la edificaci\u00f3n declarada est\u00e1 realizada desde 1995, por lo que debe entenderse aplicable el r\u00e9gimen previsto en el art\u00edculo 52 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban la normas complementarias al Reglamento Hipotecario para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica, conforme al cual podr\u00e1n inscribirse las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas cuando se pruebe, entre otros medios, por certificaci\u00f3n t\u00e9cnica que la terminaci\u00f3n de la obra, con la descripci\u00f3n incorporada al t\u00edtulo, se produjo en fecha determinada anterior al plazo previsto por la legislaci\u00f3n aplicable para la prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n en que hubiera podido incurrir el edificante, y sin que conste en el Registro la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n preventiva por incoaci\u00f3n de expediente de disciplina urban\u00edstica sobre la finca que haya sido objeto de edificaci\u00f3n. Este precepto parte de la idea de que el plazo de prescripci\u00f3n cuya causa de interrupci\u00f3n no se haya llevado a tiempo al Registro de la Propiedad act\u00faa, a efectos registrales, como un plazo de caducidad. Se trata de un mecanismo legal semejante al acogido en el art\u00edculo 177 del Reglamento Hipotecario y ahora tambi\u00e9n en el art\u00edculo 82 de la Ley Hipotecaria, reformado por Ley 24\/2001. Actualmente en Andaluc\u00eda el plazo de prescripci\u00f3n para las infracciones urban\u00edsticas graves y muy graves es de cuatro a\u00f1os, sin perjuicio de lo regulado en el art\u00edculo 185 de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, para la adopci\u00f3n de las medidas de protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica (cfr. art\u00edculo 85 del Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica). La Resoluci\u00f3n de 21 de marzo de 2003 confirm\u00f3 el criterio de que el Registrador no ha de exigir la prueba adicional negativa de que no se ha interrumpido la prescripci\u00f3n, por lo que le es exigible cierta diligencia a la Administraci\u00f3n para solicitar a tiempo al Registrador la anotaci\u00f3n preventiva de incoaci\u00f3n del procedimiento de disciplina urban\u00edstica. En consecuencia, el citado art\u00edculo 52 del Real Decreto 1093\/1992, que dispensa del requisito de la aportaci\u00f3n de la licencia de obras a que se refiere el art\u00edculo 46 del mismo Real Decreto 1093\/1997, debe dispensar por identidad de raz\u00f3n (prescripci\u00f3n de una eventual infracci\u00f3n urban\u00edstica en que hubiere podido incurrir el edificante) de la exigencia, a los efectos de la inscripci\u00f3n registral de la obra nueva, de la licencia de ocupaci\u00f3n, pues su objeto no es otro que el de verificar la adecuaci\u00f3n urban\u00edstica de las obras ejecutadas a la licencia otorgada, y a la normativa y ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable en cuanto al uso previsto para el edificio (cfr. art\u00edculo 7.c del Decreto 60\/2010, de 16 de marzo). Por tanto, este motivo de suspensi\u00f3n no puede ser confirmado.<\/p>\n

6. Por lo que se refiere al otro defecto opuesto en la calificaci\u00f3n relativo a la necesidad de verificar el previo dep\u00f3sito del Libro del Edificio, debe afirmarse que la formalizaci\u00f3n y entrega del denominado \u00abLibro del Edificio\u00bb constituye una obligaci\u00f3n impuesta por el art\u00edculo 7 de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, que ordena que toda la informaci\u00f3n relativa a la obra ejecutada (proyecto, acta de recepci\u00f3n, relaci\u00f3n de agentes, instrucciones de uso y mantenimiento) se incorporen al Libro del Edificio, que el promotor \u00abentregar\u00e1 a los usuarios finales del edificio\u00bb. A este requisito ya se refiri\u00f3 la Resoluci\u00f3n-Circular de este Centro Directivo de 26 de julio de 2007 interpretando la exigencia contenida en la Ley 8\/2007, de Suelo, relativa a la acreditaci\u00f3n documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios, en los siguientes t\u00e9rminos: \u00abEsto significa que no se autorizar\u00e1n por los Notarios ni se inscribir\u00e1n por los Registradores de la Propiedad escrituras p\u00fablicas de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada o actas de finalizaci\u00f3n de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el art\u00edculo 19 de la citada Ley, como los dem\u00e1s requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario. Tal documentaci\u00f3n no es otra que el Libro del Edificio a que se refiere el art\u00edculo 7 de la LOE. En \u00e9l se integrar\u00e1n el proyecto, la identificaci\u00f3n de los agentes intervinientes, licencias y dem\u00e1s requisitos exigidos por el citado art\u00edculo 7 de la Ley 38\/1999 y, en su caso, los dem\u00e1s requisitos exigidos por la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica como integrantes del mismo\u00bb. No resulta aplicable en el presente caso la exenci\u00f3n que respecto de esta obligaci\u00f3n ha reconocido este Centro Directivo (vid., entre otras, la Resoluci\u00f3n de 12 de diciembre de 2008) para los casos de declaraci\u00f3n de obra nueva cuando el declarante es autopromotor, pues tal condici\u00f3n ni se ha alegado por el otorgante, ni resulta de la documentaci\u00f3n presentada.<\/p>\n

Este requisito y su forma de cumplimiento ha venido a ser confirmado por el reiterado Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, en relaci\u00f3n con las edificaciones existentes en el territorio de esta Comunidad Aut\u00f3noma, al precisar que para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de la declaraci\u00f3n de obra nueva terminada, \u00abpreviamente deber\u00e1 haberse depositado una copia del Libro del Edificio en la oficina del Registro de la Propiedad competente. El cumplimiento de esta obligaci\u00f3n deber\u00e1 hacerse constar de acuerdo con lo establecido en la legislaci\u00f3n hipotecaria y de ordenaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

Ahora bien, acreditado que la edificaci\u00f3n es anterior a 1995, no cabe aplicar a la misma una exigencia impuesta por una legislaci\u00f3n que entr\u00f3 en vigor con posterioridad a la realizaci\u00f3n de dicha construcci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

14 abril 2011<\/p>\n

Libro del edificio y licencia de primera ocupaci\u00f3n<\/strong>.- El problema planteado es la posibilidad de inscribir una obra nueva terminada por el autopromotor de una \u00fanica vivienda unifamiliar, sin acompa\u00f1ar la licencia de primera ocupaci\u00f3n. El recurso se resuelve a la vista de la legislaci\u00f3n propia de la Comunidad Aut\u00f3noma de Castilla-La Mancha, por lo que puede examinarse en el apartado \u201cCASTILLA-LA MANCHA\u201d, y dentro de \u00e9l en \u201cOBRA NUEVA. Licencia de ocupaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

21 enero 2012<\/p>\n

Libro del edificio y licencia de ocupaci\u00f3n<\/strong>.- Sobre los requisitos necesarios para inscribir una terminaci\u00f3n de obra en Baleares, ver el apartado \u201cBALEARES. Obra nueva: inscripci\u00f3n de su terminaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

1 marzo 2012<\/p>\n

Libro del edificio y licencia de ocupaci\u00f3n<\/strong>.- Sobre la exigencia de licencia de primera ocupaci\u00f3n, cuando se pretende la obtenci\u00f3n de una licencia de obra por silencio administrativo, y la aplicaci\u00f3n retroactiva de la normativa contenida en el Real Decreto-ley 8\/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a deudores hipotecarios, ver la resoluci\u00f3n que aparece en el apartado \u201cURBANISMO. Efectos del silencio administrativo\u201d.<\/p>\n

19 mayo 2012<\/p>\n

Libro del edificio y licencia de ocupaci\u00f3n<\/strong>.- 1. En el presente expediente se pretende el acceso a un Registro de la Propiedad de la Comunidad de Castilla y Le\u00f3n, de un acta final de obra nueva que ya consta en construcci\u00f3n, a la que s\u00f3lo se incorpora, a estos efectos, una certificaci\u00f3n de arquitecto en la que se hace constar que la edificaci\u00f3n consignada se encuentra totalmente terminada desde el a\u00f1o 2003 y se ajusta al proyecto aprobado y la documentaci\u00f3n t\u00e9cnica que lo desarrolla, con arreglo al cual se obtuvo la licencia municipal. El registrador suspende la inscripci\u00f3n del documento exigiendo la acreditaci\u00f3n del otorgamiento de la licencia municipal de primera ocupaci\u00f3n. La recurrente, por su parte, alega que se trata de una obra nueva respecto de la que ya no procede el restablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que implique su demolici\u00f3n, porque el arquitecto declara en su certificaci\u00f3n que la obra se halla concluida desde el a\u00f1o 2003.<\/p>\n

2. Ha de precisarse, en primer lugar, y como ya ha reiterado este Centro Directivo (vid. las Resoluciones de 17 de enero y 8 de mayo de 2012) la competencia de las normas estatales en materia de los requisitos necesarios para la documentaci\u00f3n p\u00fablica e inscripci\u00f3n registral de las declaraciones de obras nuevas y de obras antiguas, sin perjuicio de la remisi\u00f3n a autorizaciones o licencias que establezca la normativa auton\u00f3mica o a la prescripci\u00f3n, o no, de la infracci\u00f3n urban\u00edstica seg\u00fan la normativa auton\u00f3mica.<\/p>\n

3. La cuesti\u00f3n central y previa a cualquier otra, a resolver en el presente recurso, es la de si la declaraci\u00f3n de la terminaci\u00f3n de una obra nueva declarada e inscrita ya en construcci\u00f3n, en la que se justifica la terminaci\u00f3n de la obra en el a\u00f1o 2003, queda sujeta a lo previsto en el n\u00famero 1 del art\u00edculo 20 de la Ley de Suelo y, con ello, seg\u00fan indica el registrador, precisa, adem\u00e1s del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios, la previa justificaci\u00f3n de que se ha producido \u00abel otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificaci\u00f3n re\u00fane las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable y los requisitos de eficiencia energ\u00e9tica tal y como se demandan por la normativa vigente\u00bb o si, por el contrario, estamos, como afirma el recurrente, ante la declaraci\u00f3n de una obra consolidada por su antig\u00fcedad, a la que no son aplicables medidas de reestablecimiento de la legalidad urban\u00edstica que puedan provocar su demolici\u00f3n y, por tanto, sujeta, en cuanto a su inscripci\u00f3n, a lo previsto en el art\u00edculo 20.4 de la Ley de Suelo, que dispensa la justificaci\u00f3n de la adecuaci\u00f3n a la legalidad urban\u00edstica de la edificaci\u00f3n y de su uso como requisito previo para inscribir, una vez acreditada la antig\u00fcedad suficiente de aquella, la inexistencia de rastro registral de expedientes de disciplina urban\u00edstica, y el hecho de que el suelo sobre el que se alce la obra no tenga naturaleza demanial o est\u00e9 afectado por servidumbres de dominio p\u00fablico.<\/p>\n

4. En la resoluci\u00f3n de la cuesti\u00f3n planteada se ha de tener en cuenta: que consta inscrita en el Registro la obra nueva en construcci\u00f3n conforme a licencia; que est\u00e1 acreditada su terminaci\u00f3n tambi\u00e9n conforme a licencia desde el a\u00f1o 2003 por medio de certificaci\u00f3n de t\u00e9cnico competente, cuya suficiencia a este respecto no es puesta en entredicho en la nota de calificaci\u00f3n; que el plazo de prescripci\u00f3n de las infracciones urban\u00edsticas en Castilla y Le\u00f3n graves y muy graves es de cuatro a\u00f1os; y, que no consta en el Registro anotaci\u00f3n preventiva por incoaci\u00f3n de expediente de disciplina urban\u00edstica sobre la finca. Adem\u00e1s, el art\u00edculo 20.4 de la Ley de Suelo ha de entenderse de aplicaci\u00f3n a todas las edificaciones consolidadas por raz\u00f3n de su antig\u00fcedad y respecto de las cuales no proceda la adopci\u00f3n de medidas que puedan implicar su demolici\u00f3n, y ello tanto si la obra se construy\u00f3 con licencia como si lo fue sin licencia, y tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro con anterioridad a su terminaci\u00f3n, como si fue declarada en construcci\u00f3n en un momento anterior a la declaraci\u00f3n de su terminaci\u00f3n. Ciertamente, carecer\u00eda de sentido exigir el cumplimiento de los requisitos que para la declaraci\u00f3n de obra nueva terminada establece el art\u00edculo 20.1 de la Ley de Suelo a la declaraci\u00f3n por acta notarial de la terminaci\u00f3n de obras inscritas en construcci\u00f3n y desde cuya terminaci\u00f3n haya transcurrido el plazo de prescripci\u00f3n de las acciones que puedan provocar la demolici\u00f3n, y no exigirlos a edificaciones que tengan la misma antig\u00fcedad y cuyo acceso al Registro no se haya producido con anterioridad. En ambos supuestos existe una identidad de raz\u00f3n que justifica la exclusi\u00f3n de la exigencia de acreditar la obtenci\u00f3n de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificaci\u00f3n re\u00fane las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable y los requisitos de eficiencia energ\u00e9tica: la preferencia que da el legislador a la necesidad de evitar la discordancia entre el contenido del Registro y la realidad f\u00edsica extrarregistral consolidada o no susceptible de demolici\u00f3n, que impone su inscripci\u00f3n no obstante la falta de justificaci\u00f3n de requisitos de adecuaci\u00f3n a la legalidad urban\u00edstica que, de no haberse producido tal consolidaci\u00f3n por antig\u00fcedad, s\u00ed ser\u00edan exigibles. Todo ello sin perjuicio de las comunicaciones que deba practicar el registrador, una vez practicada la inscripci\u00f3n, conforme al art\u00edculo 20.4 de la Ley de Suelo, a trav\u00e9s de las cuales se evita la posible generaci\u00f3n de una situaci\u00f3n de apariencia registral de legalidad y se promueve la actuaci\u00f3n de la administraci\u00f3n competente en materia de disciplina urban\u00edstica.<\/p>\n

5. Resulta, por tanto, de los anteriores fundamentos de Derecho, que la obra nueva cuya terminaci\u00f3n se declara mediante acta notarial est\u00e1 sujeta, en cuanto a su acceso al Registro y dada la consolidaci\u00f3n por antig\u00fcedad de la edificaci\u00f3n a que se refiere, a lo previsto en el art\u00edculo 20.4 de la Ley de Suelo, y no a lo previsto en el n\u00famero 1 de dicho art\u00edculo, no siendo por tanto exigible, para su inscripci\u00f3n, la justificaci\u00f3n de haberse obtenido las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificaci\u00f3n re\u00fane las condiciones precisas para su destino al uso previsto en la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable y los requisitos de eficiencia energ\u00e9tica ni, con ello, la licencia de primera ocupaci\u00f3n regulada en la legislaci\u00f3n urban\u00edstica de Castilla y Le\u00f3n.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n del registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

5 julio 2012<\/p>\n

Libro del edificio y licencia de ocupaci\u00f3n<\/strong>.- Sobre este particular, en relaci\u00f3n con una obra nueva realizada en Galicia, ver el apartado \u201cGALICIA. Inscripci\u00f3n de obra nueva terminada\u201d.<\/p>\n

2 agosto 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

OBRA NUEVA Libro del edificio y licencia de ocupaci\u00f3n Libro del edificio y licencia de ocupaci\u00f3n 1. En el supuesto del presente recurso, la Registradora rechaza la inscripci\u00f3n de una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva de una vivienda unifamiliar destinada a uso propio de los otorgantes porque, a juicio de dicha funcionaria calificadora, \u00abDebe […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4171],"tags":[1526,4187],"class_list":{"0":"post-19092","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-obra-nueva","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-libro-del-edificio-y-licencia-de-ocupacion","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19092","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19092"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19092\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19092"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19092"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19092"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}