{"id":19119,"date":"2016-02-12T11:07:42","date_gmt":"2016-02-12T10:07:42","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19119"},"modified":"2016-03-11T11:34:02","modified_gmt":"2016-03-11T10:34:02","slug":"seguro-decenal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/obra-nueva\/seguro-decenal\/","title":{"rendered":"Seguro decenal"},"content":{"rendered":"

OBRA NUEVA<\/strong><\/h1>\n

Seguro decenal<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Seguro decenal<\/strong><\/p>\n

Tras una largu\u00edsima exposici\u00f3n dedicada al an\u00e1lisis gramatical y finalista del t\u00e9rmino \u201cvivienda\u201d, la Direcci\u00f3n llega a la conclusi\u00f3n de que no es exigible el seguro decenal previsto en la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n para la inscripci\u00f3n de la obra nueva terminada de un edificio dedicado a residencia geri\u00e1trica. Fundamentalmente, no puede asimilarse al concepto de vivienda una residencia asistida de la tercera edad, que m\u00e1s que de uso residencial ser\u00eda sanitario. Otro argumento es que la Ley delimita su campo de aplicaci\u00f3n a los destinatarios de viviendas en el mercado, es decir, a los que adquieren una edificaci\u00f3n para servir de soporte residencia a una familia mediante la inversi\u00f3n de gran parte de los ahorros y contrayendo una deuda de larga duraci\u00f3n, situaci\u00f3n distinta de la empresa mercantil que construye o adquiere un edificio para desarrollar en \u00e9l una actividad empresarial como es la explotaci\u00f3n de una residencia geri\u00e1trica, que, por otra parte, adem\u00e1s de una fuerte inversi\u00f3n, va precedida un adecuado asesoramiento jur\u00eddico y t\u00e9cnico del que no gozan los consumidores ordinarios en el mercado de vivienda.<\/p>\n

8 febrero 2003<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- Es inscribible la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva de una vivienda unifamiliar otorgada el 27 de noviembre de 2001 por el representante de una sociedad limitada, a la que no se acompa\u00f1a el certificado del seguro a que se refiere el art\u00edculo 19 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n. No es argumento en contra el hecho de que se trate de una vivienda \u201cunifamiliar\u201d y que por tratarse de una sociedad su titular no pueda dedicarse a uso propio, pues la calificaci\u00f3n como vivienda unifamiliar tiene eficacia esencialmente administrativa; por otra parte, entender el t\u00e9rmino \u201cindividual\u201d como equivalente a persona f\u00edsica supone restringir excesivamente el campo de aplicaci\u00f3n de la exenci\u00f3n de la obligaci\u00f3n del seguro; y, por \u00faltimo, si se tiene en cuenta la finalidad \u00faltima de dicha obligaci\u00f3n, consistente esencialmente en evitar los riesgos de los adquirentes de viviendas, se llega a la conclusi\u00f3n de la no exigibilidad de la obligaci\u00f3n del seguro.<\/p>\n

9 julio 2003<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- Hechos: se plantea el recurso ante una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva de una vivienda unifamiliar a la que se acompa\u00f1a un escrito dirigido al Ayuntamiento, de fecha 5 de mayo de 2000, que literalmente dice: \u201cSolicita presentar documentaci\u00f3n para construir una vivienda\u201d. Seg\u00fan la Notaria, se trata de una solicitud anterior a la entrada en vigor de la Ley 38\/1999, por lo que no es necesario acreditar las garant\u00edas a que se refiere dicha Ley; seg\u00fan el Registrador, del anterior escrito se deduce que la solicitud debi\u00f3 ser posterior y a ella se refiere la licencia de edificaci\u00f3n, en la que se se\u00f1alaba que la solicitud fue presentada el 8 de febrero de 2000. La Direcci\u00f3n estima el recurso diciendo que \u201cCualesquiera que sean los t\u00e9rminos de la solicitud, es lo cierto que se solicita en la misma la construcci\u00f3n de la vivienda y que la fecha de entrada en el Ayuntamiento es de fecha anterior a la vigencia de la Ley indicada. Pero, adem\u00e1s, a mayor abundamiento, hay que tener en cuenta que la Ley 53\/2002 modific\u00f3 la disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n y, si bien esta norma es posterior al otorgamiento de la escritura, y seg\u00fan dispone el art\u00edculo 2.3 del C\u00f3digo Civil las Leyes no tendr\u00e1n efecto retroactivo si no dispusieren lo contrario, la doctrina m\u00e1s autorizada estima que este <disponer lo contrario> no hace falta que sea de forma expresa, por lo que existen supuestos de retroactividad t\u00e1cita, entre los que debe incluirse el supuesto de una Ley que suaviza una exigencia anterior por considerarla excesiva. Todos estos argumentos se refuerzan por el hecho de que, si se repitiera actualmente la declaraci\u00f3n de obra nueva, siendo indudable que la vivienda se dedica a uso propio, habr\u00eda de inscribirse, por estar vigente la reforma de la Ley anteriormente expresada\u201d.<\/p>\n

25 noviembre 2003<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- De acuerdo con el art\u00edculo 105 de la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, que modific\u00f3 la disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n, no es exigible el seguro decenal en el caso de declaraci\u00f3n de obra nueva hecha por el autopromotor individual de una vivienda unifamiliar para uso propio, d\u00e1ndose el caso de que el declarante era una sociedad limitada. Aunque el Registrador entendi\u00f3 que el uso propio exigido por la Ley deb\u00eda suponer que, en el caso de una sociedad, que \u00e9sta tuviese all\u00ed su domicilio, la Direcci\u00f3n no lo entiende as\u00ed y considera suficiente la manifestaci\u00f3n de que va a destinarse a uso propio. [1]<\/a><\/p>\n

28 octubre 2004 [2]<\/a><\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- I. En el presente recurso se debate la negativa a inscribir una escritura de declaraci\u00f3n de obra acabada, dado que no se acredita la constituci\u00f3n de las garant\u00edas exigidas por la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n o, su innecesariedad por tratarse del supuesto contemplado en la Disposici\u00f3n Adicional Segunda de la Ley 38\/1999, esto es, de autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar que se destina a uso propio.<\/p>\n

Frente a la calificaci\u00f3n del Registrador que exige la constancia y manifestaci\u00f3n expresa de los comparecientes que permita sostener la aplicaci\u00f3n de la mencionada Disposici\u00f3n Adicional, entiende el recurrente que tal manifestaci\u00f3n es innecesaria ya que los presupuestos para la aplicaci\u00f3n de la dicha Disposici\u00f3n, es decir, el hecho de que se trate de autopromotor individual de vivienda unifamiliar que se destina a uso propio, se desprende o deduce de la propia escritura, sin necesidad de ninguna otra manifestaci\u00f3n por parte de los titulares.<\/p>\n

II. Conforme establece la Disposici\u00f3n Adicional Segunda de la Ley 38\/1999, de 5 de Noviembre, en su redacci\u00f3n dada por el art.105 de la Ley 53\/2002, de 30 de Diciembre, el seguro decenal \u00abno ser\u00e1 exigible en el supuesto de autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisi\u00f3n inter vivos dentro del plazo previsto en el p\u00e1rrafo a del art.17.1, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedar\u00e1 obligado a la contrataci\u00f3n de la garant\u00eda a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez a\u00f1os. A estos efectos, no se autorizar\u00e1n ni inscribir\u00e1n en el Registro de la Propiedad, escrituras p\u00fablicas de transmisi\u00f3n inter vivos sin que se acredite y testimonie la constituci\u00f3n de la referida garant\u00eda, salvo que el autopromotor, que deber\u00e1 acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constituci\u00f3n de la misma\u00bb.<\/p>\n

Exige la Ley para la aplicaci\u00f3n del precepto, como recogi\u00f3 la Resoluci\u00f3n- Circular de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 3 de Diciembre de 2003, para la exoneraci\u00f3n del seguro, un doble requisito: subjetivo y objetivo, pues debe tratarse de \u00abun autopromotor individual \u00bb y, adem\u00e1s, de \u00abuna \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb. Se refiere a quien construye una vivienda para usarla el mismo y sin tener la intenci\u00f3n de transmitirla en un primer momento.<\/p>\n

El concepto de autopromotor individual no debe llevar a interpretaciones excesivamente rigoristas sino que ha de interpretarse de forma amplia. As\u00ed destacan, entre otras, la Resoluci\u00f3n de 9 de Julio de 2003, que permite comprender tanto a las personas f\u00edsicas como a las personas jur\u00eddicas, dado que en \u00faltima instancia estas son una sola entidad, son individuales siguiendo un criterio num\u00e9rico. El concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposici\u00f3n al promotor colectivo que contempla la propia Ley.<\/p>\n

Adem\u00e1s, la reforma exige acreditar que se trata no s\u00f3lo de vivienda, cuyo concepto se determina por el uso a que se destina (Res. 24 de Mayo de 2001), sino que es unifamiliar y para uso propio, a efectos de excluir la necesidad de constituir el seguro decenal, al menos mientras no se transmita.<\/p>\n

Esto podr\u00e1 hacerse a trav\u00e9s de determinados requisitos administrativos, pero en la escritura de obra nueva construida o en construcci\u00f3n, la exigencia del destino a uso propio, en cuanto que es un hecho futuro quedar\u00e1 cumplida con la manifestaci\u00f3n en tal sentido, que debe realizar quien hace la declaraci\u00f3n de obra. Adem\u00e1s es preciso que la licencia obtenida para la formalizaci\u00f3n e inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra no resulte contradictoria con la citada manifestaci\u00f3n, es decir, que sea licencia municipal para vivienda unifamiliar.<\/p>\n

Por lo que respecta al concepto de \u00abvivienda destinada a uso propio\u00bb, se entiende toda aquella que tienda a este uso por parte del autopromotor, siendo indiferente que se trate de primera o segunda vivienda, y aunque se trate de una residencia meramente temporal.<\/p>\n

III. En el presente caso, el recurrente pretende amparar la aplicaci\u00f3n del supuesto de la Disposici\u00f3n Adicional Segunda, sin manifestaci\u00f3n alguna de los titulares, considerando que todos los presupuestos para su aplicaci\u00f3n se deducen de la propia escritura. Sin embargo, de lo expuesto se desprende c\u00f3mo esta pretensi\u00f3n no puede mantenerse. Es cierto que cabe comprobaci\u00f3n con los datos de la escritura (licencia y certificado de t\u00e9cnico) respecto del hecho de ostentar la condici\u00f3n de autopromotor individual, de la edificaci\u00f3n declarada; pero, en ning\u00fan caso, resulta de la escritura la acreditaci\u00f3n de un hecho futuro, como es el de destinar la vivienda unifamiliar a uso propio. Tal circunstancia precisa manifestaci\u00f3n de los titulares, sin que pueda pretenderse que tal declaraci\u00f3n se supla por las deducciones o interpretaciones del Registrador al calificar. Se pretende sustituir la voluntad o intenci\u00f3n de las partes por la interpretaci\u00f3n del contexto del documento, sin que este sea el sentido de la Disposici\u00f3n Adicional Segunda, como ha sostenido esta Direcci\u00f3n General.<\/p>\n

Esta circunstancia, el destino de la vivienda a uso propio sin intenci\u00f3n de transmitirla, que en un primer momento, queda suplida por la simple manifestaci\u00f3n de las partes, en cuanto que se trata de acreditar un hecho futuro, precisar\u00e1 de su constancia, por cualquier medio admitido en derecho, si se pretende la enajenaci\u00f3n en los t\u00e9rminos de la citada Disposici\u00f3n Adicional. Ya no bastar\u00e1 la simple manifestaci\u00f3n al tratarse de constatar un hecho pasado.<\/p>\n

En definitiva, la calificaci\u00f3n ha de ser mantenida, precis\u00e1ndose acreditar la constituci\u00f3n del seguro o, en su caso, la exoneraci\u00f3n, al menos inicial, dados los presupuestos de la Disposici\u00f3n Adicional Segunda, esto es, por tratarse de autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar que se destina a uso propio, y sin que quepa prescindir de la manifestaci\u00f3n de los titulares en este \u00faltimo sentido. El Registrador no puede suplir la intenci\u00f3n o consentimiento de las partes, dado que su calificaci\u00f3n se extiende a los documentos presentados, los asientos del Registro y su conformidad con la legislaci\u00f3n, sin deducciones o interpretaciones sobre la voluntad de los interesados, ya que son estos los que han de manifestar su voluntad comprendida en los documentos presentados en el Registro para su calificaci\u00f3n e inscripci\u00f3n (art. 18 Ley Hipotecaria).<\/p>\n

En consecuencia esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

5 abril 2005<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- Hechos: se presenta en el Registro una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva de una vivienda unifamiliar otorgada por el representante de una sociedad. El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por no acreditarse la contrataci\u00f3n del seguro a que se refiere el art\u00edculo 19.1.c) de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, en relaci\u00f3n con la disposici\u00f3n adicional segunda de la misma Ley, que a su juicio es aplicable a la edificaci\u00f3n declarada \u00aben raz\u00f3n de su destino, sin que la condici\u00f3n de promotor y la falta de cualquier manifestaci\u00f3n sobre el uso privativo permita aplicarle la excepci\u00f3n que a la \u00faltima de las normas citadas a\u00f1adi\u00f3 la reforma de que fue objeto por la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre\u00bb. El Notario recurrente alega, en esencia, que la Ley no exige que el autopromotor sea persona f\u00edsica, ni que se haga manifestaci\u00f3n alguna sobre el uso previsto.<\/p>\n

Como se\u00f1al\u00f3 la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 8 de febrero de 2003, la responsabilidad que el art\u00edculo 17 de la referida Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n regula a cargo de las personas f\u00edsicas o jur\u00eddicas que intervienen en el proceso de la edificaci\u00f3n se establece en favor de los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios, o parte de los mismos en el caso de que fueran objeto de divisi\u00f3n, en tanto que los beneficiarios de las garant\u00edas que obliga a prestar como asegurados son el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o parte del mismo, en definitiva los propietarios inicial o sucesivos, sean a la vez usuarios o tengan cedido el uso a un tercero.<\/p>\n

Como reforzamiento de la garant\u00eda que la contrataci\u00f3n de dicho seguro implica, establece el art\u00edculo 20.1 de dicha Ley que no se autorizar\u00e1n ni inscribir\u00e1n en el Registro de la Propiedad escrituras p\u00fablicas de declaraci\u00f3n de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicaci\u00f3n aqu\u00e9lla sin que se acredite y testimonie la constituci\u00f3n de dicha garant\u00eda.<\/p>\n

No obstante, habida cuenta que la finalidad \u00faltima de tales normas es esencialmente evitar los riesgos y fraude de los adquirentes, la disposici\u00f3n adicional segunda de la referida Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n (redactada seg\u00fan el art\u00edculo 105 de la Ley 53\/2003, de 30 de diciembre), excluye de la obligaci\u00f3n de garant\u00eda a que se refiere el art\u00edculo 19.1.c) el supuesto de \u00abautopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb, de modo que si posteriormente es objeto de transmisi\u00f3n, el adquirente s\u00f3lo podr\u00e1 exonerar expresamente al autopromotor de la obligaci\u00f3n de constituir la referida garant\u00eda \u2013y de su justificaci\u00f3n en la correspondiente escritura p\u00fablica\u2013 si se acredita por \u00e9ste haber utilizado la vivienda.<\/p>\n

Seg\u00fan la doctrina de esta Direcci\u00f3n General el concepto de autopromotor individual no debe llevar a interpretaciones excesivamente rigoristas, de manera que deben entenderse comprendidos en dicho concepto tanto las personas f\u00edsicas como las personas jur\u00eddicas (cfr. Resoluciones de 9 de julio de 2003 y 28 de octubre de 2004).<\/p>\n

Por otra parte, atendiendo a la interpretaci\u00f3n literal, sistem\u00e1tica y teleol\u00f3gica de las normas referidas, que no establecen presunci\u00f3n alguna sobre el destino que vaya a darse la vivienda por el autopromotor, no cabe sino concluir que para autorizar e inscribir una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva como la que ha sido objeto de la calificaci\u00f3n recurrida deber\u00e1 contener la debida referencia al uso propio a que se pretende destinar, en tanto en cuanto es ese elemento finalista el que, seg\u00fan la regulaci\u00f3n legal, exime de la obligaci\u00f3n de constituir y acreditar en ese momento la garant\u00eda debatida. A tal efecto, debe entenderse que dicho requisito queda suficientemente cumplido mediante la mera manifestaci\u00f3n relativa a dicho destino en cuanto no sea contradicho por el contenido de la licencia municipal (cfr. la Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de diciembre de 2003 y la Resoluci\u00f3n de 28 de octubre de 2004). Por lo dem\u00e1s, mediante la constancia del destino de la vivienda en la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva y en los asientos registrales los terceros interesados en adquirir dicha finca podr\u00e1n conocer tanto la situaci\u00f3n de inexigibilidad inicial de la garant\u00eda que implica el seguro como la necesidad de constituirla al tiempo de la adquisici\u00f3n de aquella, en los t\u00e9rminos y con la posibilidad exoneraci\u00f3n de dicha obligaci\u00f3n previstos en la referida norma legal.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

6 abril 2005<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- 1. En el supuesto que se considera, el Registrador no inscribe una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva de 10 de mayo de 2001 por dos defectos; a) La falta de acreditaci\u00f3n del seguro decenal en garant\u00eda de la edificaci\u00f3n o, en su defecto, la manifestaci\u00f3n del car\u00e1cter de autopromoci\u00f3n y para uso propio de la obra (el segundo defecto se examina, m\u00e1s adelante, en el apartado \u201cDescripci\u00f3n\u201d).<\/p>\n

2. El primero de los defectos debe ser confirmado; el art\u00edculo 20 de la Ley 38\/1999 y la Disposici\u00f3n Adicional Segunda de la misma vigentes al tiempo de otorgarse la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva prescrib\u00edan la obligaci\u00f3n de justificar ante Notario y Registrador la constituci\u00f3n del seguro referido en el art\u00edculo 19-C de la indicada Ley trat\u00e1ndose de declaraci\u00f3n de obra nueva de vivienda, y dicha justificaci\u00f3n no ha tenido lugar.<\/p>\n

Posteriormente, la Ley 53\/2002 dio nueva redacci\u00f3n a la indicada Disposici\u00f3n Adicional Segunda de la Ley 38\/1999 excluyendo de la obligaci\u00f3n de constituci\u00f3n de las garant\u00edas los supuestos de autopromoci\u00f3n individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio en los t\u00e9rminos que resultan de dicha norma, no constando tampoco manifestaci\u00f3n en tal sentido al tiempo de presentarse el t\u00edtulo en el Registro. Por ello, el recurso no puede ser estimado en este punto.<\/p>\n

10 junio 2005<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- 1. Tal y como se deduce de los antecedentes de hecho, este recurso tiene como n\u00facleo central la negativa, por parte de la Registradora de la Propiedad de Jarandilla de la Vera, a inscribir la segunda escritura rectificatoria de la que inicialmente se hab\u00eda otorgado en el a\u00f1o 2003 y que, curiosamente, supone una vuelta al inicial planteamiento que se conten\u00eda en esta \u00faltima. No obstante, en el interi, se hab\u00eda otorgado una primera escritura de rectificaci\u00f3n en la que, lisa y llanamente, se afirma:<\/p>\n

\u00abQue dicho edificio se dijo que ten\u00eda cinco plantas y dado que no se acredit\u00f3 el seguro decenal exigible para la \u00faltima planta se procede a rectificar la declaraci\u00f3n de Obra Nueva del mismo, quedando \u00e9sta redactada de la forma siguiente: Edificio. Est\u00e1 compuesto por cuatro plantas: planta de s\u00f3tano, baja, primera y segund, entreg\u00e1ndome para incorporar a la presente, como de hecho hago, certificado del Ayuntamiento de Madrigal de la Vera, de fecha 9 de Febrero de 2004, que complementa el relativo al otorgamiento de la licencia de fecha 17 de abril de 1995, incorporado a la escritura que por la presente se rectifica, en el sentido de que si bien se hac\u00eda inicialmente constar que la licencia autorizaba la construcci\u00f3n de dos viviendas y local en realidad amparaba la de dos viviendas y dos locales, habi\u00e9ndose procedido en las obras de ampliaci\u00f3n y reforma que autorizaba la licencia de fecha 2 de noviembre de 2001, a cambiar el destino de uno de los locales, transform\u00e1ndolo en vivienda, y a elevar la altura correspondiente a un desv\u00e1n, que por la presente no se declara\u00bb. Esta descripci\u00f3n del edificio (cuatro plantas), y la divisi\u00f3n horizontal que en consonancia se practica, es la que accedi\u00f3 en su d\u00eda al Registro.<\/p>\n

2. La titular del Registro de Jarandilla de la Vera \u2013en una nota de calificaci\u00f3n excesivamente parca en su motivaci\u00f3n-basa su negativa a inscribir esa nueva planta en que la licencia de reforma y ampliaci\u00f3n que amparaba el desv\u00e1n-trastero (lo que en definitiva ser\u00eda la quinta planta) es de fecha 27-11-2001, sin que se acredite haber sido solicitada con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 38\/1999, y que la exigencia del seguro \u00abes para los edificios cuyo destino principal sea el de vivienda\u00bb, por lo que no era admisible la alegaci\u00f3n (hecha en la segunda de las escrituras rectificatorias) de no ser aquel exigible, al no destinarse la \u00faltima planta ampliada a vivienda sino a desv\u00e1n-trastero.<\/p>\n

La notaria recurrente comienza su recurso afirmando que \u00abse pretende la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de una escritura de ampliaci\u00f3n y reforma de un edificio \u2013sic\u2013, consistiendo \u00e9stas en el cambio de destino de uno de los locales y la elevaci\u00f3n de una altura correspondiente a un desv\u00e1n, ampar\u00e1ndose en una licencia de fecha 2 de Noviembre de 2001, sin que para la ampliaci\u00f3n pretendida se acompa\u00f1e el seguro decenal exigido por el art\u00edculo 19,1,c) de la ley 38\/99 de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, que la notario recurrente considera innecesario y que s\u00ed exige en cambio la se\u00f1ora Registradora de la Propiedad.\u00bb; cuestion\u00e1ndose, como argumentos que rebatir\u00edan la nota de calificaci\u00f3n, lo siguiente: \u2013si la modificaci\u00f3n respecto de lo ya edificado de que se trata (alega que no se est\u00e1 hablando de la declaraci\u00f3n de obra nueva del edificio en su totalidad) entra dentro del concepto de edificaci\u00f3n a que la ley se aplica y que har\u00eda exigible el seguro decenal; \u2013si la construcci\u00f3n de una planta destinada desv\u00e1n produce una variaci\u00f3n esencial de la composici\u00f3n general exterior, la volumetr\u00eda o el conjunto del sistema estructural.<\/p>\n

3. As\u00ed las cosas, es evidente que lo que se trata de dilucidar en este recurso es la exigibilidad del seguro exigido por la D.A. 2.\u00aa de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n al supuesto de hecho descrito al inicio de esta resoluci\u00f3n (sin olvidar que, cuando se pretende inscribir la segunda de las escrituras rectificatorias, el Registro publica una realidad referida a un edificio que contar\u00eda con las plantas que indica la primera escritura de rectificaci\u00f3n; esto es, cuatro, en vez de las cinco que ahora se quieren reflejar registralmente), a lo que no ayudan \u2013dicho sea de paso-el desconcertante iter documental seguido y la confusa redacci\u00f3n de las escrituras, pues \u00e9stas en ning\u00fan momento nos aclaran algo que \u2013por contra \u2013 s\u00ed parece inferirse tanto del propio objeto de la Licencia concedida en el a\u00f1o 2001 (Licencia de obra mayor para reforma y ampliaci\u00f3n de proyecto de edificio para.) como del Certificado Final de Obra (que no habla de reforma y ampliaci\u00f3n de un edificio previamente construido, sino de una obra que concluye en el a\u00f1o 2003): que el edificio en cuesti\u00f3n se construy\u00f3, unitariamente, con posterioridad a la \u00faltima de las dos licencias concedidas.<\/p>\n

4. Centrada as\u00ed la cuesti\u00f3n, se impone la desestimaci\u00f3n del recurso toda vez que:<\/p>\n

A) Partiendo de la premisa de que la Ley de Ordenaci\u00f3n de Edificaci\u00f3n se aplica al proceso de edificaci\u00f3n (definido este \u00faltimo como la acci\u00f3n y el resultado de construir un edificio), si toda obra aut\u00f3noma de ampliaci\u00f3n y reforma de un edificio no simult\u00e1nea a una rehabilitaci\u00f3n (cfr. Resoluci\u00f3n-Circular de este Centro Directivo de 3 de Diciembre de 2003) queda indudablemente comprendida en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la citada Ley (y por consiguiente de las garant\u00edas que establece), esa aplicabilidad, y consiguiente exigencia del seguro decenal, tambi\u00e9n se impone en el caso aqu\u00ed examinado (construcci\u00f3n de una planta m\u00e1s de las proyectadas e inicialmente autorizadas por una licencia concedida el a\u00f1o 1995), a la vista del proyecto definitivo de obra que finalmente, y de forma unitaria, se llev\u00f3 a t\u00e9rmino bajo la cobertura de la Licencia concedida en el a\u00f1o 2001; licencia esta \u00faltima que \u2013cabe recordar de nuevo-tiene por objeto autorizar determinadas modificaciones en un proyecto que, originariamente, no contemplaba esa planta m\u00e1s destinada a desv\u00e1n-trastero.<\/p>\n

B) Uno de los objetivos primordiales de dicha Ley es garantizar a los propietarios de todas las modalidades de edificaciones sujetas a su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n, sea el promotor original o el adquirente posterior de todo o parte de lo edificado, frente a una serie de da\u00f1os de diverso tipo, a trav\u00e9s de la obligaci\u00f3n que impone de contratar seguros que los cubran en determinadas condiciones (cfr. art\u00edculo 19); de ah\u00ed, la necesidad de interpretar con car\u00e1cter estricto, y caso por caso, aquellos supuestos que pudieran suponer una derogaci\u00f3n de lo que ser\u00eda el r\u00e9gimen general de la Ley en orden a la exigencia de dicho seguro decenal.<\/p>\n

C) La garant\u00eda exigida por dicha ley va referida a todos los edificios cuyo destino principal sea el de vivienda (como en el supuesto objeto del recurso) por lo que, a efectos de la cuesti\u00f3n suscitada en este recurso, es irrelevante que la nueva planta del edificio no se destine a dicha finalidad.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

19 julio 2005<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- 1. En el presente recurso, se solicita y obtiene en el a\u00f1o 1988 una licencia de obras que ampara la construcci\u00f3n de un total de 17 viviendas unifamiliares, recayendo posteriormente en el a\u00f1o 2002 una segunda licencia para la ejecuci\u00f3n de cinco de esas diecisiete viviendas, a la cual se acompa\u00f1a un escrito firmado por el Alcalde Presidente en el que se hace constar que la licencia inicial ampara la licencia de ejecuci\u00f3n de esas cinco viviendas que componen la tercera fase.<\/p>\n

Ante esos hechos, la Registradora entiende en su nota de calificaci\u00f3n que debe contratarse el seguro decenal ex art\u00edculo 19 1 c) de la Ley 38\/1999 de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, por cuanto estar\u00edamos ante una nueva licencia de edificaci\u00f3n, al estar caducada la anterior, tanto si atendemos al propio clausulado de la misma que conced\u00eda el plazo de un a\u00f1o para dejar totalmente acabadas las obras mencionadas, pasado el cual, se entender\u00eda caducado el permiso, como al art\u00edculo 17 de la ley 4\/1984, sobre Medidas de Disciplina Urban\u00edstica de la Comunidad de Madrid, vigente en aqu\u00e9l momento, la cual determina que las licencias que amparen obras cuya ejecuci\u00f3n no hubiera comenzado dentro de seis meses siguientes a la fecha de su otorgamiento, caducar\u00e1n por el transcurso de dicho plazo, e igualmente quedar\u00e1n caducadas las licencias de obras, si una vez comenzadas fuesen interrumpidas por un plazo superior a tres meses. Por tanto, estar\u00edamos ante un nuevo acto administrativo que debe atenerse a la legislaci\u00f3n vigente en ese momento y por tanto se hace necesario la obtenci\u00f3n de dicho seguro decenal.<\/p>\n

Por el contrario la recurrente entiende que la primitiva licencia de 1988 da cobertura a la nueva notificaci\u00f3n del Ayuntamiento, que es tan s\u00f3lo una mera actualizaci\u00f3n presupuestaria contestando a la presentaci\u00f3n por parte del solicitante de un proyecto de ejecuci\u00f3n material, cuyo permiso ya le hab\u00eda sido concedido. Siendo as\u00ed la licencia inicial, muy anterior al 6 de mayo del a\u00f1o 2000, fecha a partir de la cual ya entrar\u00eda en vigor de la obligatoriedad de seguro decenal recogida por la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, estar\u00eda dispensada su sociedad de la suscripci\u00f3n de ese seguro obligatorio.<\/p>\n

2. No corresponde al Registrador en su funci\u00f3n calificadora, apreciar los institutos de la caducidad o la prescripci\u00f3n, en este caso de una licencia urban\u00edstica (cfr. Art\u00edculos. 18, 99 y 100 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de este Centro Directivo de 7 de julio de 2005 y 15 de febrero de 2006), no pudiendo ser alegada esa circunstancia en la nota como causa impeditiva de la inscripci\u00f3n. Reconocida la competencia municipal en orden a la concesi\u00f3n, suspensi\u00f3n y revocaci\u00f3n de licencias de edificaci\u00f3n, basta que el \u00f3rgano competente a esos efectos, en este caso el Alcalde Presidente (cfr. 157.1 de la Ley 9\/2001 de 17 de julio de Suelo de la Comunidad de Madrid), manifieste que la primera licencia concedida en el a\u00f1o 1.988, ampara la licencia de ejecuci\u00f3n de las cinco viviendas que componen la tercera fase ahora concedida, para que el Registrador deba pasar por esa aseveraci\u00f3n, sin poder oponer a la misma caducidad o prescripci\u00f3n, cuestiones cuya declaraci\u00f3n, previa audiencia del interesado, corresponde al mismo \u00f3rgano competente para concederla (art\u00edculo 158. 2 de la misma ley), quedando en \u00faltima instancia su conformidad al ordenamiento jur\u00eddico, sometido \u00fanicamente al control jurisdiccional.<\/p>\n

3. Cuesti\u00f3n distinta es, si aquella primera licencia urban\u00edstica, concedida con motivo de la presentaci\u00f3n del proyecto b\u00e1sico del total conjunto a edificar por fases, puede servir de fundamento al promotor para eludir la obligaci\u00f3n legal de la constituci\u00f3n del seguro decenal de da\u00f1os, al amparo de la previsi\u00f3n temporal prevista en la Disposici\u00f3n Transitoria Primera de la Ley 38\/1999 de 5 de noviembre de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n.<\/p>\n

En ocasiones, el promotor ante el desarrollo de una actuaci\u00f3n edificatoria por fases, presenta inicialmente un proyecto b\u00e1sico, comprensivo de la planimetr\u00eda y mediciones del conjunto, que sirva para obtener una primera licencia de conformidad del proyecto global al planeamiento vigente, dejando el desarrollo de cada una de las fases posteriores, a la presentaci\u00f3n ulterior de los diferentes proyectos de ejecuci\u00f3n material (compresivo adem\u00e1s de la estructura e instalaciones), para cada uno de los cuales se solicitar\u00e1 la licencia de edificaci\u00f3n correspondiente, de suerte que no podr\u00e1 comenzarse la ejecuci\u00f3n de las obras correspondientes a cada una de las fases, mientras no se obtenga la licencia parcial que las legitima (cfr. Art\u00edculos 154-1.\u00ba y 3.\u00ba de la Ley 9\/2001 de 17 de julio y Art\u00edculos 4.2 y 10.1 de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre).<\/p>\n

En el caso objeto de recurso, obtenida inicialmente una licencia que amparaba la legalidad de la construcci\u00f3n de diecisiete viviendas, se presenta catorce a\u00f1os despu\u00e9s un proyecto de ejecuci\u00f3n material de la tercera fase del proyecto inicial, consistente en la construcci\u00f3n de cinco viviendas, para cuyo desarrollo se obtiene una nueva licencia de edificaci\u00f3n que ampara el inicio de las obras con base en el proyecto de ejecuci\u00f3n presentado, la cual al obtenerse una vez entrada en vigor la ley 38\/1999 de 5 de noviembre, requiere la suscripci\u00f3n obligatoria por el promotor del seguro que cubra los da\u00f1os materiales que puedan afectar a la seguridad estructural del edificio en el plazo de diez a\u00f1os.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en los t\u00e9rminos que resultan de los fundamentos expuestos.<\/p>\n

18 mayo 2006<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- 1. La presente Resoluci\u00f3n tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don \u00c1lvaro de San Rom\u00e1n Diego, Notario de Granadilla, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Granadilla de Abona a inscribir una escritura de compraventa de vivienda sita en edificio en construcci\u00f3n, por no haberse declarado su finalizaci\u00f3n ni la acreditaci\u00f3n correspondiente de la constituci\u00f3n del seguro de responsabilidad decenal.<\/p>\n

2. La cuesti\u00f3n planteada en el presente recurso fue resuelta por esta Direcci\u00f3n General en su Instrucci\u00f3n de fecha 3 de diciembre de 2003, al se\u00f1alar: \u00abNo se exigir\u00e1 por tanto la prestaci\u00f3n de la garant\u00eda en las escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva en construcci\u00f3n, lo cual es coherente por otro lado con la inexistencia de bien asegurable de da\u00f1os mientras no existe edificaci\u00f3n. Si bien s\u00ed deber\u00e1 hacerse constar al pie del t\u00edtulo el car\u00e1cter obligatorio de la constataci\u00f3n registral de la finalizaci\u00f3n de la obra, momento en el que proceder\u00e1 la exigencia de tales garant\u00edas; siendo obligaci\u00f3n del Registrador de la Propiedad, por tanto, al inscribir la obra nueva en construcci\u00f3n, la de advertir sobre la futura exigencia de la prestaci\u00f3n del seguro en la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de terminaci\u00f3n de obra, sin que se pueda prejuzgar al inscribir la obra nueva en construcci\u00f3n si va a haber o no dispensa de la prestaci\u00f3n de las garant\u00edas, ya que los requisitos de la Disposici\u00f3n Adicional segunda tienen que concurrir en el momento de la terminaci\u00f3n de la obra y no antes, por mucho que en algunas escrituras a efectos de la exenci\u00f3n fundada en la autopromoci\u00f3n, ya se anticipe que se cumplen todos los requisitos previstos en la ley. Por otro lado, si se celebraren compraventas, hipotecas u otros negocios jur\u00eddicos sobre inmuebles en construcci\u00f3n, Notarios y Registradores de la Propiedad advertir\u00e1n expresamente y har\u00e1n constar al pie del t\u00edtulo, respectivamente, la circunstancia de no constar registralmente la finalizaci\u00f3n de obra ni la prestaci\u00f3n de las garant\u00edas exigidas a los efectos de los art\u00edculos 19 y 20 y la Disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre\u00bb.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

10 marzo 2007<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- 1. Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de inscribir el acta de terminaci\u00f3n de obra nueva cuando, por un lado, la licencia se refiere a tres \u00abhabitatges\u00bb, o sea, a tres viviendas, y el declarante es una persona f\u00edsica que manifiesta en la escritura que \u00ab\u00e9s la seva intenci\u00f3 destinar la vivenda a \u00fas propi pel que no es necesari la constituci\u00f3 d\u2019 asseguran\u00e7a decenal\u00bb, es decir, que es su intenci\u00f3n destinar la vivienda a uso propio, por lo que no es necesario constituir el seguro de responsabilidad decenal. El Registrador entiende que, al tratarse de tres viviendas, la constituci\u00f3n del seguro es indispensable, habida cuenta de que la disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, al establecer la excepci\u00f3n a favor del autopromotor individual, habla de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio.<\/p>\n

2. El recurso ha de ser estimado. El hecho de que la licencia se otorgue para tres viviendas no significa que se tenga el prop\u00f3sito de enajenar alguna o algunas de ellas. A nadie perjudica el que se demore la contrataci\u00f3n del seguro al momento en que se produzca la enajenaci\u00f3n, si la misma, de hecho, se produce. Por ello, la ley s\u00f3lo exige la declaraci\u00f3n de que se va a usar lo construido para uso propio, declaraci\u00f3n que existe en el documento presentado, porque, en todo caso, el seguro se exigir\u00e1 si se produce la enajenaci\u00f3n. [3]<\/a><\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

17 marzo 2007<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- En el presente recurso se plantean dos cuestiones, una de fondo, la inscripci\u00f3n de escritura de obra nueva finalizada, en la que se testimonia la constituci\u00f3n del seguro decenal exigido por la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, suspendiendo el Registrador la inscripci\u00f3n por ser la suma asegurada inferior al valor de la obra nueva declarada; y una cuesti\u00f3n de forma o procedimental, la escasez y poca fundamentaci\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n (esta cuesti\u00f3n puede verse en el apartado \u201cCALIFICACI\u00d3N. Necesidad de precisi\u00f3n y claridad en la nota\u201d).<\/p>\n

1. En primer lugar, la exigencia de un seguro decenal viene impuesto por lo establecido en el art\u00edculo 19 de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, que debe completarse, principalmente, con lo dispuesto en su Disposici\u00f3n Adicional Segunda, junto con lo previsto en la Resoluci\u00f3n Circular de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 3 de diciembre de 2003, as\u00ed como con el propio art\u00edculo 20 de la mencionada Ley al preceptuar su p\u00e1rrafo primero, que no se autorizar\u00e1n ni se inscribir\u00e1n en el Registro de la Propiedad, escrituras p\u00fablicas de declaraci\u00f3n de obra nueva de edificaciones a las que le sea de aplicaci\u00f3n esta Ley, sin que se acredite ni testimonie la constituci\u00f3n de las garant\u00edas a que hace referencia el art\u00edculo 19 de esta Ley. Adem\u00e1s, la necesidad de una clarificaci\u00f3n de los requisitos a exigir por Notarios y Registradores en relaci\u00f3n al contrato de seguro dio lugar a la Instrucci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 11 de septiembre de 2000, base, junto al art\u00edculo 19 de la mencionada Ley, para la resoluci\u00f3n del presente recurso. En este sentido, el art\u00edculo 19.5.c) de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n establece literalmente que \u00abel importe m\u00ednimo del capital asegurado ser\u00e1 el siguiente\u2026 el 100% del coste final de la ejecuci\u00f3n material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garant\u00edas del apartado 1.c) de este art\u00edculo\u00bb. De la misma manera, la Instrucci\u00f3n de 11 de septiembre recoge literalmente en el n\u00famero 3 de su apartado b), en relaci\u00f3n a las circunstancias relativas al seguro que han de constar en la p\u00f3liza, que \u00abcapital asegurado como m\u00ednimo igual al coste final de ejecuci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

De acuerdo con la Ley y la Instrucci\u00f3n queda, en consecuencia, claramente establecido cual es el importe m\u00ednimo del capital asegurado, el coste de ejecuci\u00f3n material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para dar cumplimiento a la exigencia del seguro decenal establecido en la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, y en correspondencia con la propia finalidad prevista por la Ley al establecer la exigencia de dicho seguro decenal.<\/p>\n

2. En cuanto a si dicho valor ha de entenderse que debe ser equivalente al declarado como valor de la obra nueva en el documento notarial, este Centro Directivo, compartiendo la opini\u00f3n del recurrente, considera que los conceptos de coste de ejecuci\u00f3n material y valor de la obra nueva no son conceptos equivalentes. El coste final de ejecuci\u00f3n material, incluidos honorarios profesionales, hace referencia a la suma de las cuant\u00edas de los recursos empleados para la realizaci\u00f3n de la obra, cuant\u00eda que es la que debe ser objeto de seguro, mientras que el concepto de valor de la obra nueva hace referencia a una realidad mayor, es un concepto m\u00e1s amplio en el que se incluye no s\u00f3lo el coste de ejecuci\u00f3n sino otros aspectos, fundamentalmente, el incremento o valor a\u00f1adido de la construcci\u00f3n, valor a\u00f1adido que vendr\u00e1 determinado por una serie de circunstancias concurrentes y diversas tales como el mercado, el entorno, la situaci\u00f3n las propias caracter\u00edsticas internas y externas de la obra, obteni\u00e9ndose, en consecuencia, una cifra no coincidente con el estricto coste material de ejecuci\u00f3n de la obra. Por esta raz\u00f3n y, en la medida que la normativa mencionada hace referencia al coste final de ejecuci\u00f3n de la obra y no a su valor, como puede referirse otras disposiciones normativas ya sean fiscales o de otro orden, es aquella y no esta la cuant\u00eda que debe ser objeto del seguro decenal. Por otra parte, alega el Registrador que la \u00fanica valoraci\u00f3n que consta en el t\u00edtulo autorizado es el valor de la obra nueva declarada, sin que se concrete que se refiere a los conceptos del art\u00edculo 19 de la Ley. Hay que tener en cuenta que incorporado a la escritura se testimonia la constituci\u00f3n del seguro decenal, y desde ese mismo momento forma un todo indivisible con el t\u00edtulo, siendo tambi\u00e9n objeto de calificaci\u00f3n por el Registrador, y es en la p\u00f3liza de constituci\u00f3n del seguro donde se concretan las sumas aseguradas por el mismo, dando as\u00ed pleno cumplimiento al principio de determinaci\u00f3n registral.<\/p>\n

21 marzo 2007<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que se declara la ejecuci\u00f3n en un edificio de obras de reforma y ampliaci\u00f3n, as\u00ed como nueva distribuci\u00f3n y edificaci\u00f3n de una planta m\u00e1s. El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por no acreditarse la contrataci\u00f3n del seguro decenal exigido por la Ley 38\/1999, siendo la solicitud de licencia de ampliaci\u00f3n posterior al 5 de mayo de 2000.<\/p>\n

El interesado recurre alegando que la Disposici\u00f3n Adicional Segunda de la Ley 38\/1999 excluye del seguro decenal las obras de rehabilitaci\u00f3n cuando la construcci\u00f3n del edificio preexistente obtuvo las correspondientes licencias antes de la entrada en vigor de dicha Ley.<\/p>\n

2. El recurso no puede prosperar. Si bien es cierto que se trata de una rehabilitaci\u00f3n de un edificio cuya primera licencia de construcci\u00f3n es anterior a la Ley 38\/1999, no lo es menos que, en el presente supuesto, se trata de obras que no s\u00f3lo rehabilitan el edificio, sino que alteran la configuraci\u00f3n arquitect\u00f3nica del mismo y producen una variaci\u00f3n esencial en su volumetr\u00eda (cfr. art\u00edculo 2.2 de la Ley).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

16 abril 2007<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- 1. En el presente recurso se plantea si es posible la constataci\u00f3n registral de la terminaci\u00f3n de una obra nueva cuando la suma asegurada por la garant\u00eda decenal es, como \u00edndica la p\u00f3liza, \u00abel coste total definitivo de la edificaci\u00f3n\u00bb que incluye la obra fundamental, los honorarios t\u00e9cnicos, impuestos y licencias, mientras que dicha suma no es coincidente con el valor de la obra nueva expresada en la escritura declaraci\u00f3n de obra nueva en construcci\u00f3n.<\/p>\n

2. En primer lugar, la exigencia de un seguro decenal viene impuesto por lo establecido en el art\u00edculo 19 de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, que debe completarse, principalmente, con lo dispuesto en su Disposici\u00f3n Adicional Segunda, junto con lo previsto en la Resoluci\u00f3n Circular de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 3 de diciembre de 2003, as\u00ed como con el propio art\u00edculo 20 de la mencionada Ley al preceptuar su p\u00e1rrafo primero que \u00abno se autorizar\u00e1n ni se inscribir\u00e1n en el Registro de la Propiedad escrituras p\u00fablicas de declaraci\u00f3n de obra nueva de edificaciones a las que se sea de aplicaci\u00f3n esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constituci\u00f3n de las garant\u00edas a que se refiere el art\u00edculo 19\u2019 Adem\u00e1s, la necesidad de una clarificaci\u00f3n de los requisitos a exigir por Notarios y Registradores en relaci\u00f3n al contrato de seguro dio lugar a la importante Instrucci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 11 de septiembre de 2000, base, junto al art\u00edculo 19 de la mencionada Ley, para la resoluci\u00f3n del presente recurso. En este sentido, el art\u00edculo 19.5-c de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n establece literalmente que \u00abel importe m\u00ednimo del capital asegurado ser\u00e1 el siguiente: el 100% del coste final de la ejecuci\u00f3n material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garant\u00edas del apartado l.c de este art\u00edculo \u00bb. De la misma manera, la Instrucci\u00f3n de 11 de septiembre recoge literalmente en el n\u00famero 3 de su apartado b, en relaci\u00f3n a las circunstancias relativas al seguro que han de constar en la p\u00f3liza, que \u00abcapital asegurado como m\u00ednimo igual al coste final de ejecuci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

De acuerdo con la Ley y la Instrucci\u00f3n queda, en consecuencia, claramente establecido cu\u00e1l es el importe m\u00ednimo del capital asegurado, el coste de ejecuci\u00f3n material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para dar cumplimiento a la exigencia del seguro decenal establecido en la Ley 38\/1999 de 5 de noviembre y en correspondencia con la propia finalidad prevista por la Ley al establecer la exigencia de dicho seguro decenal.<\/p>\n

3. Sin embargo, se ha analizar, igualmente, si dicho valor ha de entenderse que debe ser equivalente al declarado como valor de la obra nueva y que viene expresamente se\u00f1alado en el documento notarial a efectos de pago del correspondiente impuesto, tal y como el Registrador recurrido expone en su nota de calificaci\u00f3n al considerar como \u00abcoste final de ejecuci\u00f3n material de la obra m\u00e1s honorarios profesionales\u00bb el importe de 607.815 euros, cuant\u00eda coincidente con \u00abel valor de la obra nueva\u00bb que se recoge en la escritura de obra nueva y constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal autorizada por el Notario recurrente el 19 de enero de 2004 con el n\u00famero 144 de su protocolo y que se acompa\u00f1a en el expediente.<\/p>\n

En relaci\u00f3n a esta cuesti\u00f3n este centro directivo, compartiendo la opini\u00f3n del recurrente, considera que los conceptos de coste de ejecuci\u00f3n material y valor de la obra nueva no son conceptos equivalentes. El coste final de ejecuci\u00f3n material, incluidos honorarios profesionales, hace referencia a la suma de las cuant\u00edas de los recursos empleados para la realizaci\u00f3n de la obra, cuant\u00eda que es la que debe ser objeto de seguro, mientras que el concepto de valor de la obra nueva hace referencia a una realidad mayor, es un concepto m\u00e1s amplio en el que se incluye no s\u00f3lo el coste de ejecuci\u00f3n sino otros aspectos, fundamentalmente, el incremento o valor a\u00f1adido de la construcci\u00f3n, valor a\u00f1adido que vendr\u00e1 determinado por una serie de circunstancias concurrentes y diversas tales como el mercado, el entorno, la situaci\u00f3n las propias caracter\u00edsticas internas y externas de la obra, obteni\u00e9ndose, en consecuencia, una cifra no coincidente con el estricto coste material de ejecuci\u00f3n de la obra. Por esta raz\u00f3n y, en la medida que la normativa mencionada hace referencia al coste final de ejecuci\u00f3n de la obra y no a su valor, como pueden referirse otras disposiciones normativas ya sean fiscales o de otro orden, es aquella y no esta la cuant\u00eda que debe ser objeto del seguro decenal.<\/p>\n

Por todo lo expuesto, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

4 mayo 2007<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro un \u00abActa parcial de fin de obra\u00bb en la que se declara haberse terminado, adem\u00e1s de los elementos comunes, una de las fincas integrantes del edificio. Se presenta certificaci\u00f3n del seguro a que se refiere el art\u00edculo 19 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por entender que el seguro debe referirse a la totalidad del edificio, y no solo a la vivienda cuya inscripci\u00f3n se pretende y que del art\u00edculo 46 del Reglamento para la inscripci\u00f3n de actos urban\u00edsticos se induce que no cabe la finalizaci\u00f3n de obra de una vivienda mientras no est\u00e9 finalizado todo el edificio.<\/p>\n

El interesado recurre.<\/p>\n

2. El recurso ha de ser estimado. Cuando la legislaci\u00f3n aplicable se refiere al seguro del edificio y a la terminaci\u00f3n de obra del mismo, se est\u00e1n refiriendo a \u00abquod plerumque accidit\u00bb, es decir, a lo que ocurre en la mayor\u00eda de los casos, pero ello no impide que existan supuestos \u2013como el presente\u2013 en los que puede haberse terminado una vivienda, y ser la misma susceptible de aprovechamiento, sin haberse terminado todo el edificio. En este supuesto, basta con que el seguro garantice la vivienda que se inscribe.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

8 mayo 2007<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- El supuesto de hecho del presente recurso se refiere a una escritura en la que unos padres donan a sus hijos sendas partes indivisas de un solar y a continuaci\u00f3n sobre \u00e9ste, unos y otros declaran la obra nueva terminada de un edificio formado por un local y dos viviendas, las cuales surgen como fincas independientes de la divisi\u00f3n horizontal del edificio, seguida de la extinci\u00f3n del condominio; procedi\u00e9ndose a continuaci\u00f3n a atribuirse ab initio a cada uno de los hijos una vivienda, que declaran ser\u00e1 para uso propio, plante\u00e1ndose el problema de si en este caso es necesario la contrataci\u00f3n del seguro decenal a que se refiere el art\u00edculo 19 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n.<\/p>\n

1. Conforme a la Disposici\u00f3n adicional Segunda de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, en su redacci\u00f3n dada por el art.105 de la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, el seguro decenal \u2018no ser\u00e1 exigible en el supuesto de autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio.<\/p>\n

Sin embargo, en el caso de producirse la transmisi\u00f3n inter vivos dentro del plazo previsto en el p\u00e1rrafo a del art.17.1, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedar\u00e1 obligado a la contrataci\u00f3n de la garant\u00eda a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez a\u00f1os. A estos efectos, no se autorizar\u00e1n ni inscribir\u00e1n en el Registro de la Propiedad, escrituras p\u00fablicas de transmisi\u00f3n inter vivos sin que se acredite y testimonie la constituci\u00f3n de la referida garant\u00eda, salvo que el autopromotor, que deber\u00e1 acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constituci\u00f3n de la misma\u2019. Exige la Ley para la aplicaci\u00f3n del precepto, como recogi\u00f3 la Resoluci\u00f3n-Circular de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 3 de Diciembre de 2003, y por tanto para la exoneraci\u00f3n del seguro, un doble requisito: subjetivo y objetivo, pues debe tratarse de \u2018un autopromotor individual\u2019 y, adem\u00e1s, de \u2018una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u2019. Se refiere a quien construye una vivienda para usarla \u00e9l mismo y sin tener la intenci\u00f3n de transmitirla en un primer momento.<\/p>\n

2. Como ya es doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General el concepto de autopromotor individual no debe llevar a interpretaciones excesivamente rigoristas sino que ha de interpretarse de forma amplia. As\u00ed destacan, entre otras, la Resoluci\u00f3n de 5 de abril de 2005 y la de 9 de julio de 2003, que admite comprender tanto a las personas f\u00edsicas como a las personas jur\u00eddicas, dado que en \u00faltima instancia estas son una sola entidad, son individuales siguiendo un criterio num\u00e9rico. El concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposici\u00f3n al promotor colectivo que contempla la propia Ley. Adem\u00e1s, la reforma exige acreditar que se trata no s\u00f3lo de vivienda, cuyo concepto se determina por el uso a que se destina (Res. 24 de mayo de 2001), sino que es unifamiliar y para uso propio, a efectos de excluir la necesidad de constituir el seguro decenal, al menos mientras no se transmita. Esto podr\u00e1 hacerse a trav\u00e9s de determinados requisitos administrativos, pero en la escritura de obra nueva construida o en construcci\u00f3n, la exigencia del destino a uso propio, en cuanto que es un hecho futuro quedar\u00e1 cumplida con la manifestaci\u00f3n en tal sentido, que debe realizar quien hace la declaraci\u00f3n de obra. Adem\u00e1s es preciso que la licencia obtenida para la formalizaci\u00f3n e inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra no resulte contradictoria con la citada manifestaci\u00f3n, es decir, que sea licencia municipal para vivienda unifamiliar. Por lo que respecta al concepto de \u00abvivienda destinada a uso propio\u00bb, se entiende toda aquella que tienda a este uso por parte del autopromotor, siendo indiferente que se trate de primera o segunda vivienda, y aunque se trate de una residencia meramente temporal.<\/p>\n

3. Lo importante es que estamos ante una vivienda unifamiliar, realizada en r\u00e9gimen de autopromoci\u00f3n y en el que concurre la manifestaci\u00f3n, que deber\u00e1 constar en el Registro, de que va a destinarse a uso propio. Las consecuencias de la constancia registral de esta manifestaci\u00f3n, recogidas en la Disposici\u00f3n Adicional Segunda de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, son ya suficiente garant\u00eda a favor de los terceros adquirentes, que tendr\u00e1n p\u00fablico conocimiento de las limitaciones afectantes al inmueble.<\/p>\n

4. Y es que debe atenderse a la finalidad de la norma. La Resoluci\u00f3n 8 de febrero de 2003, al rechazar la exigencia de prestaci\u00f3n del seguro decenal para la promoci\u00f3n de una residencia geri\u00e1trica por una sociedad mercantil, ya se\u00f1al\u00f3 que el \u00e1mbito de protecci\u00f3n de los usuarios que la Ley ha instaurado no parece que puedan entenderse como destinatarios de sus garant\u00edas otros que no sean los consumidores de lo que normalmente se entiende como vivienda en el mercado, el bien constituido por una edificaci\u00f3n habitable destinada a servir de soporte residencial a una familia, en la que ese consumidor invierte gran parte de sus ahorros y para cuya adquisici\u00f3n suele endeudarse por largos a\u00f1os.<\/p>\n

5. En este contexto de interpretaci\u00f3n amplia del concepto de autopromotor para uso propio debe incluirse la denominada \u00abcomunidad valenciana\u00bb. La Resoluci\u00f3n Circular de este Centro Directivo de 3 de Diciembre de 2003, afirm\u00f3 que el concepto de autopromotor individual debe ser interpretado de forma amplia, admitiendo la inclusi\u00f3n dentro del mismo de la com\u00fanmente llamada \u00abcomunidad valenciana\u00bb para la construcci\u00f3n de edificios; si bien \u00fanicamente cuando las circunstancias arquitect\u00f3nicas de la promoci\u00f3n de viviendas as\u00ed lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcci\u00f3n se han constituido en comunidad. Se dec\u00eda que el concepto de comunidad valenciana est\u00e1 referido generalmente a supuestos de viviendas sitas en parcelas independientes, pero no se exclu\u00eda siempre y en todo caso supuestos de divisi\u00f3n horizontal en sentido vertical. Tambi\u00e9n aqu\u00ed puede existir \u00abcomunidad valenciana\u00bb cuando se construyan diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, pero siendo due\u00f1os cada uno de ellos \u00abab initio\u00bb de su propia vivienda con car\u00e1cter independiente, es decir, cuando existe autopromoci\u00f3n individual de sus respectivos elementos independientes.<\/p>\n

6. En el supuesto de hecho de este recurso lo esencial es que estamos ante dos autopromotores individuales, cada uno de los cuales ha declarado la obra nueva sobre su vivienda para destinarla a uso propio y sin ning\u00fan \u00e1nimo de lucro, que no tienen intenci\u00f3n de transmitirla en un primer momento, por lo que no parece que el esp\u00edritu de la Ley persiga la contrataci\u00f3n del seguro decenal en este supuesto, todo ello sin perjuicio de que, si alguno de los hijos pretende transmitir la vivienda dentro de los diez a\u00f1os siguientes a la conclusi\u00f3n de la obra sin probar que la ha destinado a uso propio, o cuando, a\u00fan prob\u00e1ndolo, no sea exonerado de esta obligaci\u00f3n por el adquirente, ser\u00e1 necesario la contrataci\u00f3n de un seguro decenal \u00fanico sobre la totalidad del edificio.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

9 mayo 2007<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- 2. Por lo que se refiere al fondo de la cuesti\u00f3n planteada, el Registrador rechaza la inscripci\u00f3n de un acta de final de obra porque, a su juicio, no consta acreditado, a efectos de lo establecido en la Ley de de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, que el capital asegurado sea como m\u00ednimo igual al coste final de ejecuci\u00f3n, pues entiende que dicho coste de ejecuci\u00f3n y el valor de la obra nueva son conceptos distintos.<\/p>\n

Sobre esta cuesti\u00f3n acerca este Centro Directivo ha tenido ocasi\u00f3n de pronunciarse en Resoluci\u00f3n de 21 de marzo de 2007, seg\u00fan la cual de acuerdo con dicha Ley y la Instrucci\u00f3n de aqu\u00e9l de 11 de septiembre de 2000 queda claramente establecido cual es el importe m\u00ednimo del capital asegurado: el coste de ejecuci\u00f3n material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para dar cumplimiento a la exigencia del seguro decenal establecido en esa Ley, y en correspondencia con la propia finalidad legalmente prevista al establecer dicha exigencia. Se a\u00f1adi\u00f3 en la citada Resoluci\u00f3n que los conceptos de coste de ejecuci\u00f3n material y valor de la obra nueva no son conceptos equivalentes. El coste final de ejecuci\u00f3n material, incluidos honorarios profesionales, hace referencia a la suma de las cuant\u00edas de los recursos empleados para la realizaci\u00f3n de la obra, cuant\u00eda que es la que debe ser objeto de seguro, mientras que el concepto de valor de la obra nueva hace referencia a una realidad mayor, es un concepto m\u00e1s amplio en el que se incluye no s\u00f3lo el coste de ejecuci\u00f3n sino otros aspectos, fundamentalmente, el incremento o valor a\u00f1adido de la construcci\u00f3n, valor a\u00f1adido que vendr\u00e1 determinado por una serie de circunstancias concurrentes y diversas tales como el mercado, el entorno, la situaci\u00f3n las propias caracter\u00edsticas internas y externas de la obra, obteni\u00e9ndose, en consecuencia, una cifra no coincidente con el estricto coste material de ejecuci\u00f3n de la obra. Por esta raz\u00f3n y, en la medida que la normativa mencionada hace referencia al coste final de ejecuci\u00f3n de la obra y no a su valor, como puede referirse otras disposiciones normativas ya sean fiscales o de otro orden, es aquella y no esta la cuant\u00eda que debe ser objeto del seguro decenal. Pero en el supuesto entonces planteado, como ahora, consta incorporado al acta, testimoniado, el documento acreditativo de la constituci\u00f3n del seguro decenal, y desde ese mismo momento forma un todo indivisible con el t\u00edtulo, siendo tambi\u00e9n objeto de calificaci\u00f3n por el Registrador. Por ello, al concretarse en la p\u00f3liza de constituci\u00f3n del seguro las sumas cubiertas por el mismo, resulta con meridiana claridad que la suma asegurada es superior al coste final de ejecuci\u00f3n de la obra, incluidos los honorarios profesionales (tal y como exige el art\u00edculo 19.5.c) de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n), y que, por tanto, no existe ning\u00fan obst\u00e1culo para que la inscripci\u00f3n solicitada pueda practicarse.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto revocar la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n

19 julio 2007<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso si es o no necesaria la prestaci\u00f3n del seguro decenal exigido por el art\u00edculo 19 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, en un supuesto de ampliaci\u00f3n de obra nueva y modificaci\u00f3n de una divisi\u00f3n horizontal ya inscrita, consistentes en la ampliaci\u00f3n de la planta baja del edificio referido destinada garajes y la atribuci\u00f3n del uso y disfrute de una terraza a un elemento privativo sito en la planta primera destinada a vivienda.<\/p>\n

2. No es argumento en contra de la necesidad de prestar la garant\u00eda del seguro decenal, el que la licencia para la construcci\u00f3n del edificio se solicitara con anterioridad al cinco de mayo de dos mil, como se dice en el t\u00edtulo presentado a inscripci\u00f3n, ya que la disposici\u00f3n adicional segunda de la citada Ley 38\/1999, de 5 de Noviembre, de ordenaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n, tan s\u00f3lo la exonera en los supuestos de rehabilitaci\u00f3n de edificios para cuyos proyectos de nueva construcci\u00f3n se solicitaran, con anterioridad a dicha fecha, las correspondientes licencias de edificaci\u00f3n, siendo as\u00ed que el proyecto de modificaci\u00f3n y su licencia datan del a\u00f1o 2002.<\/p>\n

3. El hecho de que se trata de una ampliaci\u00f3n de obra respecto de un edificio que est\u00e1 destinado a viviendas, pudiera hacer pensar en la necesidad de la prestaci\u00f3n de la garant\u00eda. Sin embargo, las circunstancias concurrentes en este supuesto, llevan a la conclusi\u00f3n contraria. En efecto, la exigencia de seguro decenal no es procedente si se tiene en cuenta que: a) la obra realizada consiste en la ampliaci\u00f3n de la planta baja del edificio, que no est\u00e1 destinada a vivienda sino a garajes; b) que los elementos privativos de la propiedad horizontal destinados a viviendas, ya inscritos, no se modifican; c) que ni siquiera tampoco el departamento sito en la planta primera, encima de los garajes, sufre modificaci\u00f3n en su superficie y linderos, esto es, en su habitabilidad, ya que la modificaci\u00f3n consiste tan s\u00f3lo en atribuirle el uso exclusivo de la terraza situada al fondo de la misma (precisamente sobre la ampliaci\u00f3n realizada sobre la planta baja), pero sin que el elemento al que se adscribe el anejo sufra alteraci\u00f3n.<\/p>\n

4. En definitiva la exigencia del seguro decenal en materia de reforma o ampliaci\u00f3n debe entenderse, al igual que en caso de nuevas construcciones, referido a obras de reforma o ampliaci\u00f3n de viviendas y no de locales, por mucho que se realicen en edificios destinados tambi\u00e9n a viviendas, de manera que no ser\u00e1 exigibles cuando la modificaci\u00f3n de obra no afecte a la habitabilidad de una o varias viviendas (cfr. Resoluci\u00f3n-Circular de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 3 de Diciembre de 2003 y Resoluci\u00f3n de 10 de Abril de 2003 resolviendo consulta sobre interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 105 de la Ley 53\/2002, de 30 de Diciembre).<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n de la Registradora en los t\u00e9rminos resultantes de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

17 noviembre 2007<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- 1. En el presente supuesto, se califica una escritura de compraventa de una plaza de garaje que en el Registro aparece inscrita como \u00aben construcci\u00f3n \u00bb, mientras que en el t\u00edtulo presentado se describe como concluida, haci\u00e9ndose referencia a una acta de finalizaci\u00f3n de obra que ha sido presentada con posterioridad en el Registro, si bien se ha producido una alteraci\u00f3n en el orden de calificaci\u00f3n al amparo del art\u00edculo 432.1.c) del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

El Registrador rechaza la inscripci\u00f3n de la escritura calificada porque \u00abFalta la previa inscripci\u00f3n de la obra nueva y de la constituci\u00f3n del seguro decenal, ambas formalizadas en el acta que se menciona\u2026\u00bb.<\/p>\n

2. Respecto de la cuesti\u00f3n planteada, deben reiterarse las consideraciones contenidas en la Instrucci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 3 de diciembre de 2003, que ya constituy\u00f3 la ratio decidendi de la Resoluci\u00f3n de 10 de marzo de 2007. En dicha Instrucci\u00f3n se expres\u00f3 que \u00ab\u2026 Por otro lado, si se celebraren compraventas, hipotecas u otros negocios jur\u00eddicos sobre inmuebles en construcci\u00f3n, Notarios y Registradores de la Propiedad advertir\u00e1n expresamente y har\u00e1n constar al pie del t\u00edtulo, respectivamente, la circunstancia de no constar registralmente la finalizaci\u00f3n de la obra ni la prestaci\u00f3n de las garant\u00edas exigidas a los efectos de los art\u00edculos 19 y 20 y la Disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre\u00bb.<\/p>\n

Y, desde luego, la omisi\u00f3n de la advertencia por parte del Notario en la escritura no determina que la actuaci\u00f3n del Registrador haya de ser otra que la se\u00f1alada en dicha Instrucci\u00f3n, es decir, el despacho del t\u00edtulo haciendo constar en la nota al pie del mismo lo establecido en el citado art\u00edculo 51 del Real Decreto 1093\/1997, y adem\u00e1s (si se trata de edificio cuyo destino principal sea el de vivienda) lo relativo a la falta de acreditaci\u00f3n registral de las garant\u00edas establecidas en la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n. Por ello, el defecto invocado no puede mantenerse.<\/p>\n

3. Sentado lo anterior, en este supuesto resulta dif\u00edcil justificar la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 432.1.c) del Reglamento Hipotecario, precepto que permite la inversi\u00f3n del orden de calificaci\u00f3n, a instancia del presentante o interesado, cuando \u00abpara despachar un documento fuere necesario inscribir previamente alg\u00fan otro presentado con posterioridad\u00bb. Mas no es este el caso, ya que, como ha quedado expuesto, la compraventa era, en el momento de la calificaci\u00f3n ahora impugnada, t\u00edtulo presentado con anterioridad y pod\u00eda ser despachado sin defecto. Por ello, debi\u00f3 calificarse e inscribirse con independencia de las vicisitudes del acta de finalizaci\u00f3n de obra.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, no procede decidir ahora si, en caso de haberse presentado primero el acta de finalizaci\u00f3n de obra y despu\u00e9s la compraventa, debiera asimismo haberse despachado \u00e9sta a pesar de la calificaci\u00f3n negativa de dicha acta, por no ser t\u00edtulos contradictorios a estos efectos.<\/p>\n

8, 9, 10, 11, 12 y 14 (2 Rs.) abril 2008 [4]<\/a><\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- Este recurso se plante\u00f3 ante una escritura por la que se rectificaba otra anterior sin intervenci\u00f3n de todos los primeros otorgantes (defecto primero, que puede verse en el apartado \u201cDOCUMENTO NOTARIAL. Subsanaci\u00f3n de errores\u201d) y se a\u00f1ad\u00eda una vivienda que no figuraba en la primera escritura, que era de venta (este defecto se incluye en el apartado \u201cOBRA NUEVA. Significado de la licencia municipal). El tercer defecto se resuelve como sigue:<\/p>\n

3. En cuanto al tercero de los defectos, tambi\u00e9n ha de ser confirmado pues, no expres\u00e1ndose en la escritura que la finca se destina a uso propio, es preciso el seguro decenal exigido por los art\u00edculos 19 y 20 de la Ley 38\/ 1999.<\/p>\n

11 octubre 2008<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- 1. Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de inscribir una declaraci\u00f3n de obra nueva de dos viviendas, sin necesidad del seguro impuesto por la Ley de Ordenaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n, cuando se declara que las viviendas se destinan a uso propio, aunque se haya dividido la finca en dos elementos privativos en r\u00e9gimen de Propiedad Horizontal. El Registrador entiende que, al tratarse de dos viviendas en Propiedad Horizontal, la constituci\u00f3n del seguro es indispensable, habida cuenta de que la disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, al establecer la excepci\u00f3n a favor del autopromotor individual, habla de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio.<\/p>\n

2. El recurso ha de ser estimado. El hecho de que la finca se divida horizontalmente en dos viviendas no es contradictorio con el uso propio de ambas. Por lo dem\u00e1s, y como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb), a nadie perjudica el que se demore la contrataci\u00f3n del seguro al momento en que se produzca la enajenaci\u00f3n, si la misma, de hecho, se produce. Por ello, la ley s\u00f3lo exige la declaraci\u00f3n de que se va a usar lo construido para uso propio, declaraci\u00f3n que existe en el documento presentado, porque, en todo caso, el seguro se exigir\u00e1 si se produce la enajenaci\u00f3n de cualquiera de los dos elementos privativos de que se compone el edificio.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

11 noviembre 2008<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso si es posible inscribir, sin el seguro decenal exigido por la ley de ordenaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n, un acta de finalizaci\u00f3n de obras y dep\u00f3sito de libro edificio, en la que se testimonia certificado del arquitecto director de la obra, en el que se afirma que las obras realizadas no han significado una variaci\u00f3n esencial de la composici\u00f3n general del exterior, la volumetr\u00eda ni del conjunto estructural, ni han tenido por objeto cambiar el uso caracter\u00edstico del edificio. A juicio del Registrador, el recurso es extempor\u00e1neo, por haber sido objeto el t\u00edtulo de una calificaci\u00f3n anterior no recurrida y entiende adem\u00e1s que s\u00ed es exigible el seguro decenal al haber significado la obra una variaci\u00f3n de la volumetr\u00eda, por conversi\u00f3n del espacio bajo cubierta en vivienda; y una variaci\u00f3n del sistema estructural, por la incorporaci\u00f3n de un ascensor.<\/p>\n

2. Lo primero que debe negarse es que el recurso sea extempor\u00e1neo por el hecho de que el t\u00edtulo hubiera sido objeto de una calificaci\u00f3n anterior no recurrida. Es doctrina reiterada de este Centro directivo (v\u00e9ase por todas Resoluci\u00f3n de 22 de Julio de 2005), que seg\u00fan la actual regulaci\u00f3n de la materia, establecida en los art\u00edculos 322 a 329 de la Ley Hipotecaria desde la Ley 24\/2001 de 27 de diciembre, el plazo de interposici\u00f3n del recurso es de un mes desde la fecha de la notificaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n (art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria), pero que ello no impide que la recurrente vuelva a presentar los documentos a inscribir en el Registro de la Propiedad y obtener una nueva calificaci\u00f3n del Registrador, contra la cual podr\u00e1 recurrir en el plazo de un mes desde su notificaci\u00f3n.<\/p>\n

3. Entrando en el fondo de la cuesti\u00f3n, debemos partir de la exclusiva responsabilidad del t\u00e9cnico certificante en cuanto a la veracidad de sus manifestaciones (Resoluciones de 9 de Febrero de 1994, 1 de marzo de 2003 y 4 de Diciembre de 2006). Por eso, la acreditaci\u00f3n de que se trata o no de una reforma no esencial, meramente parcial, que no altera la volumetr\u00eda ni la configuraci\u00f3n estructural del edificio \u2013como se expresa en el certificado testimoniado en el acta\u2013, debe quedar referida al \u00e1mbito de competencias \u2013y de responsabilidad\u2013 del arquitecto director de la obra, al certificar la finalizaci\u00f3n de la obra conforme a licencia a efectos de inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, sin que puedan tales afirmaciones \u2013de car\u00e1cter t\u00e9cnico, no jur\u00eddico\u2013 ser desvirtuadas por otro criterio del registrador o de este Centro Directivo, salvo que se trate de casos evidentes como son la construcci\u00f3n de nuevas plantas (supuesto de hecho de la Resoluci\u00f3n de 16 de Abril de 2007 en el que adem\u00e1s, l\u00f3gicamente, no hab\u00eda un certificado de t\u00e9cnico competente afirmando el car\u00e1cter parcial no esencial de la obra realizada). En el caso que nos ocupa, la realizaci\u00f3n de obras para la utilizaci\u00f3n de la zona bajo cubierta no puede equipararse a la realizaci\u00f3n de una nueva planta destinada a vivienda, como tampoco es un caso evidente de reforma estructural la incorporaci\u00f3n de un ascensor, por lo que debe dejarse al criterio del t\u00e9cnico competente la determinaci\u00f3n de si es o no una obra parcial esencial, a los efectos de exigir o no el seguro decenal.<\/p>\n

4. La exigencia de seguro decenal, en efecto, queda circunscrita a las edificaciones, entendi\u00e9ndose por tales, seg\u00fan el art\u00edculo 2 de la Ley 38\/1999, de 5 de Noviembre, de ordenaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n, las siguientes: a. Obras de edificaci\u00f3n de nueva construcci\u00f3n, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez t\u00e9cnica que no tengan, de forma eventual o permanente, car\u00e1cter residencial ni p\u00fablico y se desarrollen en una sola planta. b. Obras de ampliaci\u00f3n, modificaci\u00f3n, reforma o rehabilitaci\u00f3n que alteren la configuraci\u00f3n arquitect\u00f3nica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan car\u00e1cter de intervenci\u00f3n total o las parciales que produzcan una variaci\u00f3n esencial de la composici\u00f3n general exterior, la volumetr\u00eda, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos caracter\u00edsticos del edificio. c. Obras que tengan el car\u00e1cter de intervenci\u00f3n total en edificaciones catalogadas o que dispongan de alg\u00fan tipo de protecci\u00f3n de car\u00e1cter ambiental o hist\u00f3rico-art\u00edstico, regulada a trav\u00e9s de norma legal o documento urban\u00edstico y aquellas otras de car\u00e1cter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protecci\u00f3n.<\/p>\n

5. Habi\u00e9ndose acreditado por profesional competente para ello, y bajo su responsabilidad, que la obra declarada no ha significado una variaci\u00f3n esencial de la composici\u00f3n general del exterior, la volumetr\u00eda ni del conjunto estructural, ni ha tenido por objeto cambiar el uso caracter\u00edstico del edificio, debe concluirse que no estamos antes un proceso de edificaci\u00f3n sujeto a la Ley 38\/1999 y por tanto, debe colegirse la no necesidad de la acreditaci\u00f3n de la prestaci\u00f3n del seguro decenal a efectos de autorizaci\u00f3n e inscripci\u00f3n del acta de finalizaci\u00f3n de las obras.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

11 febrero 2009<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- Aparecen a continuaci\u00f3n tres Resoluciones, de fecha 22, 23 y 26 de julio de 2010, publicadas las tres en el mismo Bolet\u00edn Oficial del Estado. Por referirse a la misma cuesti\u00f3n, la mayor parte de los fundamentos de derecho empleados por el Centro Directivo se repiten en las tres. Por ese motivo, se reproduce \u00edntegramente la primera y, respecto de las dos siguientes, se transcribe s\u00f3lo la exposici\u00f3n de los hechos y la parte final de la Resoluci\u00f3n, en la que hay algunas diferencias.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n del d\u00eda 22<\/u>: 1. Para la resoluci\u00f3n del presente recurso son relevantes los siguientes hechos:<\/p>\n

a) Con fecha 31 de agosto de 2005 se autoriz\u00f3 escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva de una vivienda sobre la finca registral 10.687 del Registro de la Propiedad de Almu\u00f1\u00e9car, otorgada por los dos matrimonios propietarios, due\u00f1os de la misma en la proporci\u00f3n de un 60,33% el primer matrimonio con car\u00e1cter presuntivamente ganancial, y de un 39,67% el segundo matrimonio por mitades indivisas. Esta escritura se inscribi\u00f3 en el Registro de la Propiedad el 10 de junio de 2008.<\/p>\n

b) El 17 de junio de 2009 se present\u00f3 otra escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva de otra vivienda, de dos plantas (semis\u00f3tano y baja), otorgada sobre la misma finca registral 10.687 por los mismos propietarios antes citados y en la misma proporci\u00f3n en que son due\u00f1os. Los otorgantes declaran que no tienen contratado el seguro decenal a que se refiere la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, ya que la vivienda declarada fue construida para destinarla a uso propio.<\/p>\n

Las dos viviendas indicadas, construidas sobre la misma finca registral, no est\u00e1n constituidas en r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n

c) La Registradora suspende la inscripci\u00f3n por entender que, al no tratarse de una \u00fanica vivienda unifamiliar ni tampoco de autopromotor individual, es indispensable la constituci\u00f3n de un seguro decenal.<\/p>\n

2. La Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de edificaci\u00f3n, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, as\u00ed como las garant\u00edas necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, \u00abcon el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos b\u00e1sicos de los edificios y la adecuada protecci\u00f3n de los intereses de los usuarios\u00bb (cfr. art\u00edculo 1, n.\u00ba 1). A esta finalidad se refiere la Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley al afirmar que, ante la creciente demanda de calidad por parte de la sociedad, la Ley pretende que \u00abla garant\u00eda para proteger a los usuarios se asiente no s\u00f3lo en los requisitos t\u00e9cnicos de lo construido sino tambi\u00e9n en el establecimiento de un seguro de da\u00f1os o de cauci\u00f3n\u00bb. Hay, pues, dos elementos de garant\u00eda de la protecci\u00f3n del usuario: los requisitos t\u00e9cnicos de la construcci\u00f3n, de un lado, y el seguro de da\u00f1os o cauci\u00f3n, de otro.<\/p>\n

Respecto de los denominados \u00abrequisitos b\u00e1sicos de la edificaci\u00f3n\u00bb a que se refiere la Exposici\u00f3n de Motivos, tendentes a garantizar la seguridad de las personas y el bienestar de la sociedad, la Ley incluye de forma destacada los relativos a la seguridad del edificio y, en concreto, a la \u00abseguridad estructural de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, da\u00f1os que tengan su origen o afecten a la cimentaci\u00f3n, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mec\u00e1nica y la estabilidad del edificio\u00bb (cfr. art\u00edculo 3, n.\u00ba 1, b).<\/p>\n

En cuanto al seguro de da\u00f1os o cauci\u00f3n, como garant\u00eda frente a los da\u00f1os materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcci\u00f3n, se refiere al mismo el art\u00edculo 19, n.\u00ba 1, de la Ley, que incluye en su letra c), entre las garant\u00edas exigibles para las obras de edificaci\u00f3n comprendidas en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley, definido por su art\u00edculo 2, el seguro de da\u00f1os materiales o seguro de cauci\u00f3n, \u00abpara garantizar, durante diez a\u00f1os, el resarcimiento de los da\u00f1os materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentaci\u00f3n, vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mec\u00e1nica y estabilidad del edificio\u00bb.<\/p>\n

3. La Ley impone al promotor la obligaci\u00f3n de suscribir el citado seguro (cfr. art\u00edculo 9, n.\u00ba 1, d), obligaci\u00f3n que, conforme a la Disposici\u00f3n adicional primera, n\u00famero uno del mismo texto legal, es exigible, desde su entrada en vigor, \u00abpara edificios cuyo destino principal sea el de vivienda\u00bb. Y a fin de garantizar el cumplimiento de esta obligaci\u00f3n, establece, a su vez, una obligaci\u00f3n de control de tal cumplimiento, al establecer en su art\u00edculo 20, n.\u00ba 1, un cierre registral para las escrituras p\u00fablicas de declaraci\u00f3n de obras nuevas de las edificaciones que entren en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley (cfr. art\u00edculo 2), \u00absin que se acredite y testimonie la constituci\u00f3n de las garant\u00edas a que se refiere el art\u00edculo 19\u00bb.<\/p>\n

Ahora bien, la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, dio nueva redacci\u00f3n a la Disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, a\u00f1adiendo un nuevo p\u00e1rrafo a su n\u00famero uno, incorporando una excepci\u00f3n a la regla general de la obligatoriedad del seguro de cauci\u00f3n antes referido, en el supuesto del autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb. Como contra excepci\u00f3n se a\u00f1ade a continuaci\u00f3n que, sin embargo, en el caso de producirse la transmisi\u00f3n \u00ab\u00ednter vivos\u00bb dentro del plazo de diez a\u00f1os \u00abel autopromotor, salvo pacto en contrario, quedar\u00e1 obligado a la contrataci\u00f3n de la garant\u00eda a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez a\u00f1os. A estos efectos, no se autorizar\u00e1n ni inscribir\u00e1n en el Registro de la Propiedad escrituras p\u00fablicas de transmisi\u00f3n \u00ednter vivos sin que se acredite y testimonie la constituci\u00f3n de la referida garant\u00eda, salvo que el autopromotor, que deber\u00e1 acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constituci\u00f3n de la misma\u00bb. Para dirimir el presente recurso se ha de determinar el alcance preciso de esta excepci\u00f3n y decidir si el caso objeto de la calificaci\u00f3n recurrida queda comprendido o no en el mismo.<\/p>\n

4. A tal efecto, es relevante se\u00f1alar, por otra parte, que conforme al art\u00edculo 19.2 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, en los seguros de da\u00f1os materiales a que se refiere la letra c) del apartado primero, esto es, el seguro decenal contra da\u00f1os estructurales, tendr\u00e1 la consideraci\u00f3n de tomador del seguro el promotor, y de \u00abasegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo\u00bb. Por tanto, la Ley contempla como un supuesto ordinario de seguro, dentro de la regla general de su constituci\u00f3n obligatoria, aquel en que el asegurado es el propio tomador, esto es, el promotor. Siendo as\u00ed que entre las obligaciones del promotor se encuentra la de suscribir los seguros del art\u00edculo 19 (cfr. art\u00edculo 9.2, d), y que el promotor se define como \u00abcualquier persona (f\u00edsica o jur\u00eddica, p\u00fablica o privada) que decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificaci\u00f3n, tanto si lo hace \u00abpara s\u00ed o para su posterior enajenaci\u00f3n, entrega o cesi\u00f3n a terceros bajo cualquier t\u00edtulo\u00bb, y tanto si se trata de una persona \u00abindividual o colectiva\u00bb (cfr. art\u00edculo 9, n.\u00ba 1).<\/p>\n

Vemos, pues, c\u00f3mo la Ley incluye dentro de la regla general de la obligaci\u00f3n y exigibilidad del seguro tambi\u00e9n los casos en que se trate de un promotor individual que impulsa las obras de edificaci\u00f3n \u00abpara s\u00ed\u00bb, esto es, para uso propio. En consecuencia, se ha de convenir que la mera renuncia o consentimiento del adquirente como beneficiario del seguro en tanto que asegurado no es raz\u00f3n suficiente para eximir del cumplimiento de la obligaci\u00f3n del promotor de suscribir el seguro y, por consiguiente, tampoco de la existencia del seguro como requisito previo para la inscripci\u00f3n de la obra nueva declarada en el Registro de la Propiedad. Si as\u00ed fuera no se entender\u00eda que la Ley imponga tambi\u00e9n la obligaci\u00f3n de asegurar incluso cuando el promotor impulsa la construcci\u00f3n \u00abpara s\u00ed\u00bb, sin intenci\u00f3n de su enajenaci\u00f3n, entrega o cesi\u00f3n a terceros, bajo cualquier t\u00edtulo.<\/p>\n

Ello explica el cambio introducido en la redacci\u00f3n del art\u00edculo 20 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n durante su tramitaci\u00f3n parlamentaria. En efecto, en la redacci\u00f3n inicial del Proyecto de Ley dicho art\u00edculo impon\u00eda el control notarial y registral de la constituci\u00f3n del seguro en el momento de autorizar e inscribir \u00abescrituras p\u00fablicas de primera transmisi\u00f3n \u00ednter vivos o de adjudicaci\u00f3n voluntaria de edificaciones a las que sea de aplicaci\u00f3n esta Ley\u00bb, estableciendo el cierre registral en caso de que no se acreditase o testimoniase en la escritura correspondiente la constituci\u00f3n de las garant\u00edas previstas en el art\u00edculo 19. Sin embargo, el texto definitivo del art\u00edculo 20 n\u00ba 1, como sabemos, adelanta el control notarial y registral sobre la constituci\u00f3n de las garant\u00edas del momento de la primera transmisi\u00f3n \u00ab\u00ednter vivos\u00bb o adjudicaci\u00f3n (como preve\u00eda el Proyecto) al momento previo, anterior a cualquier transmisi\u00f3n, de la declaraci\u00f3n de la obra nueva. Con ello se consigue igualmente una m\u00e1s plena garant\u00eda del derecho de los usuarios de las viviendas construidas, como vemos a continuaci\u00f3n.<\/p>\n

5. En efecto, siendo la finalidad de la Ley la \u00abadecuada protecci\u00f3n de los intereses de los usuarios\u00bb (cfr. art\u00edculo 1.1), es importante advertir que el concepto legal de \u00abusuario\u00bb es distinto al de \u00abpropietario\u00bb, con el que podr\u00e1 coincidir o no, como se desprende con claridad del art\u00edculo 16.2 de la Ley, al enunciar las obligaciones que corresponden al primero, como contrapuestas de las que son propias del segundo. De donde se colige sin dificultad que fuera de los estrictos casos enunciados en la Ley (en concreto, en el caso del autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio) no puede dispensarse el cumplimiento del requisito legal del seguro para la inscripci\u00f3n de la obra nueva en base a la mera renuncia del titular inicial (promotor) o adquirente ulterior, pues tal renuncia podr\u00eda redundar en perjuicio de cualquier usuario que lo fuere por t\u00edtulo distinto al de titular del dominio (cfr. art\u00edculo 6.2 del C\u00f3digo Civil). As\u00ed lo prueba tambi\u00e9n el hecho de que, como ha declarado este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de diciembre de 2003, que reitera en este punto el criterio de su Resoluci\u00f3n de 24 de mayo de 2001, la obligaci\u00f3n de constituir el seguro es extensiva tambi\u00e9n a los edificios de viviendas destinadas a su alquiler y a los edificios en r\u00e9gimen de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles, sin distinguir en funci\u00f3n de que el derecho de aprovechamiento est\u00e9 configurado o no como un derecho real limitado (cfr. art\u00edculo 1 de la Ley 42\/1998, de 15 de diciembre). Nuevamente vemos c\u00f3mo la mera ausencia de una transmisi\u00f3n, y subsiguiente exoneraci\u00f3n por parte del adquirente, no constituyen, fuera del concreto caso de exenci\u00f3n legal incluida expresamente en la Disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley, motivo de dispensa de la repetida obligaci\u00f3n de asegurar los datos estructurales del edificio.<\/p>\n

Confirma lo anterior el hecho de que esta preocupaci\u00f3n y finalidad tuitiva y protectora de los intereses de los usuarios qued\u00f3 nuevamente subrayada en esta materia por la nueva regulaci\u00f3n que en relaci\u00f3n con la inscripci\u00f3n de declaraciones de obra nueva se contiene en el art\u00edculo 19 de la Ley 8\/2007, de 28 de mayo, de Suelo, regulaci\u00f3n que posteriormente se incorpor\u00f3 al art\u00edculo 20 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo. En concreto, el p\u00e1rrafo segundo del n.\u00ba 1 del citado precepto, al regular los requisitos que deber\u00e1n exigir los Notarios y Registradores para autorizar e inscribir escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada, incluye entre los mismos \u00abadem\u00e1s de la certificaci\u00f3n expedida por t\u00e9cnico competente acreditativa de la finalizaci\u00f3n de \u00e9sta conforme a la descripci\u00f3n del proyecto, la acreditaci\u00f3n documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislaci\u00f3n de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica\u00bb. La Resoluci\u00f3n-Circular de este Centro Directivo de 26 de julio de 2007, resolviendo consulta de la Asociaci\u00f3n de Promotores Constructores de Espa\u00f1a, aclara que la novedad referente a la acreditaci\u00f3n documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios, \u00absignifica que no se autorizar\u00e1n por los Notarios ni se inscribir\u00e1n por los Registradores de la Propiedad escrituras p\u00fablicas de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada o actas de finalizaci\u00f3n de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el art\u00edculo 19 de la citada Ley, como los dem\u00e1s requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario\u00bb (Libro del Edificio).<\/p>\n

6. Queda por determinar, pues, el \u00e1mbito concreto de esta excepci\u00f3n legal introducida por la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, en relaci\u00f3n con el autopromotor, y su aplicabilidad o no al presente caso. Pues bien, conforme a la citada Disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, en su redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 105 de la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, el seguro decenal \u00abno ser\u00e1 exigible en el supuesto de autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb. Exige la Ley para la aplicaci\u00f3n del precepto, y por tanto para la exoneraci\u00f3n del seguro, como recogi\u00f3 la Resoluci\u00f3n-Circular de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 3 de diciembre de 2003, un doble requisito: subjetivo y objetivo, pues debe tratarse de \u00abun autopromotor individual\u00bb y, adem\u00e1s, de \u00abuna \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb, requisitos distintos y no alternativos que, en consecuencia, deben concurrir acumulativamente para que la excepci\u00f3n legal sea procedente.<\/p>\n

Al tiempo de interpretar esta excepci\u00f3n al r\u00e9gimen general, no se ha de perder de vista que, como ya sostuvo este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 19 de julio de 2005, uno de los \u00abobjetivos primordiales\u00bb de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n es \u00abgarantizar a los propietarios de todas las modalidades de edificaciones sujetas a su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n, sea el promotor original o el adquirente posterior de todo o parte de lo edificado, frente a una serie de da\u00f1os de diverso tipo, a trav\u00e9s de la obligaci\u00f3n que se impone de contratar seguros que los cubran en determinadas condiciones (cfr. art\u00edculo 19); de ah\u00ed la necesidad de interpretar con car\u00e1cter estricto, y caso por caso, aquellos supuestos que pudieran suponer una derogaci\u00f3n de lo que ser\u00eda el r\u00e9gimen general de la Ley en orden a la exigencia de dicho seguro decenal\u00bb.<\/p>\n

Este planteamiento de imponer la obligatoriedad del seguro incluso cuando el promotor no transmita a un tercero, resulta coherente puesto que el seguro obligatorio que impone la Ley no es un seguro de responsabilidad civil, que necesariamente implica la existencia de un tercero respecto del que el asegurado cubre el riesgo del nacimiento a su cargo de la obligaci\u00f3n de indemnizar los da\u00f1os y perjuicios causados por un hecho previsto en el contrato y del que el asegurado sea civilmente responsable (cfr. art\u00edculo 73 de la Ley 50\/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro), sino un seguro de da\u00f1os, que no requiere necesariamente de la existencia de un tercero como beneficiario distinto del propio asegurado. Por ello el art\u00edculo 19 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n no habla s\u00f3lo de seguro de \u00abcauci\u00f3n\u00bb, en que el asegurador se obliga, en caso de incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones legales o contractuales, a indemnizar al asegurado a t\u00edtulo de resarcimiento de los da\u00f1os patrimoniales sufridos (cfr. art\u00edculo 68 de la citada Ley 50\/1980), sino tambi\u00e9n de seguro de \u00abda\u00f1os\u00bb en que el riesgo cubierto es el de la p\u00e9rdida patrimonial propia del asegurado por raz\u00f3n del acaecimiento del siniestro asegurado (en este caso, el da\u00f1o en la estructura del edificio). Adem\u00e1s de ello, no se ha de olvidar que otro de los objetivos primordiales de la Ley es el de la protecci\u00f3n del usuario, por cualquier t\u00edtulo que lo sea, especialmente el arrendatario, y no s\u00f3lo al usuario adquirente del dominio de la vivienda, como antes se indic\u00f3, por lo que es l\u00f3gico que la garant\u00eda del art\u00edculo 20 de la Ley no se restrinja a los casos en que se produce una \u00abtransmisi\u00f3n\u00bb del dominio del edificio o de cualquiera de sus viviendas.<\/p>\n

Finalmente, la exigencia de la constituci\u00f3n del seguro y su car\u00e1cter obligatorio para el promotor, incluso antes de que se produzca la primera transmisi\u00f3n \u00ab\u00ednter vivos\u00bb, se explica tambi\u00e9n por su afectaci\u00f3n al inter\u00e9s de terceros, como son los restantes agentes que intervienen en el proceso de la edificaci\u00f3n y los acreedores hipotecarios de la edificaci\u00f3n o de los distintos elementos en que se haya dividido. As\u00ed resulta, en cuanto a los primeros, del r\u00e9gimen de responsabilidad establecido por el art\u00edculo 17 n\u00ba 3 de la Ley al disponer que \u00abcuando no pudiera individualizarse la causa de los da\u00f1os materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervenci\u00f3n de cada agente en el da\u00f1o producido, la responsabilidad se exigir\u00e1 solidariamente. En todo caso, el promotor responder\u00e1 solidariamente con los dem\u00e1s agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los da\u00f1os materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcci\u00f3n\u00bb, r\u00e9gimen de responsabilidad solidaria por raz\u00f3n del cual la cobertura del riesgo del promotor derivado del acaecimiento de los citados da\u00f1os materiales no es ajena al inter\u00e9s del resto de los agentes que intervienen en el proceso de la edificaci\u00f3n. En el mismo sentido, los acreedores hipotecarios de la finca antes citados est\u00e1n tambi\u00e9n interesados en el cumplimiento de la obligaci\u00f3n de constituci\u00f3n del seguro habida cuenta del r\u00e9gimen de extensi\u00f3n objetiva de la hipoteca a las indemnizaciones que correspondan al propietario por raz\u00f3n de los bienes hipotecados si el siniestro acaece despu\u00e9s de la constituci\u00f3n de la garant\u00eda real (cfr. art\u00edculos 110, n.\u00ba 2, de la Ley Hipotecaria y 40 y 41 de la Ley de Contrato de Seguro).<\/p>\n

7. Pues bien, en cuanto al primero de los requisitos antes citados para la aplicaci\u00f3n de la excepci\u00f3n introducida por el art\u00edculo 105 de la Ley 53\/2002 (tratarse de \u00abautopromotor individual\u00bb) es doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General que el concepto de autopromotor individual no debe ser objeto de interpretaciones rigoristas o restrictivas, sino que ha de interpretarse de forma amplia. As\u00ed lo destacan, entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2003 y de 5 de abril de 2005, que admiten comprender en tal concepto legal tanto a las personas f\u00edsicas como a las personas jur\u00eddicas, dado que en \u00faltima instancia estas son una sola entidad, esto es, son individuales siguiendo un criterio num\u00e9rico. En esta l\u00ednea interpretativa, la Resoluci\u00f3n Circular rese\u00f1ada afirm\u00f3 la inclusi\u00f3n dentro del mismo de la com\u00fanmente llamada \u00abcomunidad valenciana\u00bb para la construcci\u00f3n de edificios; si bien \u00fanicamente cuando las circunstancias arquitect\u00f3nicas de la promoci\u00f3n de viviendas as\u00ed lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcci\u00f3n se han constituido en comunidad. En suma, el concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposici\u00f3n al promotor colectivo que contempla la propia Ley.<\/p>\n

En cuanto al segundo de los requisitos legales de la excepci\u00f3n, la reforma introducida por la Ley 53\/2002 exige la concurrencia de los siguientes extremos a efectos de excluir la necesidad de constituir el seguro decenal en el momento de declarar la obra nueva: 1.\u00ba que se trata no s\u00f3lo de vivienda, cuyo concepto se determina por el uso a que se destina (Resoluci\u00f3n 24 de mayo de 2001), sino que esta vivienda sea \u00abunifamiliar\u00bb; 2.\u00ba que la vivienda se destina a \u00abuso propio\u00bb; y 3.\u00ba que se trata de \u00abuna \u00fanica\u00bb vivienda (vid. Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 22 de junio de 2009).<\/p>\n

Por lo que respecta al concepto de \u00abvivienda destinada a uso propio\u00bb, se entiende toda aquella que tienda a este uso por parte del autopromotor y que no pretenda estar destinada originariamente a posterior enajenaci\u00f3n, entrega o cesi\u00f3n a terceros por cualquier t\u00edtulo (cfr. art\u00edculo 9 de la Ley). Dentro de este concepto de terceros deben comprenderse, como se ha indicado, tanto los titulares del pleno dominio de la finca, como los de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma, as\u00ed como a los arrendatarios. El concepto de uso propio debe ser excluyente de otras titularidades de disfrute sobre el mismo bien coet\u00e1neas a las del autopromotor.<\/p>\n

Por ello, a\u00fan cuando este uso propio, por lo general, ser\u00e1 un hecho futuro con relaci\u00f3n al momento de la declaraci\u00f3n de la obra nueva -aunque podr\u00e1 no serlo en caso de que exista cierto lapso de tiempo entre la fecha de finalizaci\u00f3n de la obra y la de la declaraci\u00f3n de la obra nueva-, puede entenderse cumplido el requisito de su acreditaci\u00f3n con la manifestaci\u00f3n del promotor en tal sentido, siempre que no quede desvirtuada por ning\u00fan otro elemento documental (como, por ejemplo, en el caso citado por la Resoluci\u00f3n de 9 de mayo de 2007 de aportarse una licencia municipal de obras que no lo sea para una vivienda unifamiliar), resulta necesario evitar la aplicaci\u00f3n de la excepci\u00f3n m\u00e1s all\u00e1 del estricto \u00e1mbito para el que la ha habilitado la Ley, pues su aplicaci\u00f3n extensiva a otros supuestos supone desnaturalizar la garant\u00eda fijada por la Ley en beneficio de usuarios y terceros, a trav\u00e9s del control notarial y registral, al sustituirla por la mera manifestaci\u00f3n del declarante de la obra nueva.<\/p>\n

8. Centr\u00e1ndonos en el supuesto de hecho a que se refiere el t\u00edtulo presentado, relativo a la construcci\u00f3n por una pluralidad de personas -titulares en r\u00e9gimen de comunidad ordinaria o por cuotas indivisas- de una vivienda sobre una finca en la que ya figura previamente inscrita la obra nueva de otra vivienda a favor de los mismos cotitulares, si bien \u00e9sta est\u00e1 asentada sobre una porci\u00f3n de la parcela distinta a la que ocupa aquella, cabe destacar que en estos casos de comunidad ordinaria la construcci\u00f3n no puede predicarse individual, sino que por su propia naturaleza es un acto colectivo (cfr. art\u00edculo 398 del C\u00f3digo Civil). Tambi\u00e9n el uso corresponde a todos los comuneros (cfr. art\u00edculo 394 del C\u00f3digo Civil). El art\u00edculo 394 del C\u00f3digo Civil al disponer que cada part\u00edcipe podr\u00e1 servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el inter\u00e9s de la comunidad, no impide a los copart\u00edcipes utilizarlas seg\u00fan su derecho, a\u00fan cuando no impone con car\u00e1cter general que el uso de la cosa deba sujetarse a la medida de la cuota. Adem\u00e1s, esta afirmaci\u00f3n ha de quedar modalizada, caso por caso, respecto al uso directo cuando el objeto no permita tal uso, resulte \u00e9ste imposible o lo haga muy inc\u00f3modo supuestos en los cuales, para posibilitar aqu\u00e9l los part\u00edcipes tendr\u00e1n que establecer una regulaci\u00f3n en la que deber\u00e1n tener en cuenta el derecho de cada uno de ellos y, por tanto, la cuota que respectivamente les corresponda. Trat\u00e1ndose de vivienda unifamiliar ser\u00eda ineludible esta determinaci\u00f3n, determinaci\u00f3n que en este caso no existe. Cosa distinta, que ahora no se prejuzga dada la necesaria concreci\u00f3n del recurso al caso objeto de calificaci\u00f3n (cfr. art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria), ser\u00eda que en dicha determinaci\u00f3n se contuviera una asignaci\u00f3n de usos exclusivos a favor de los respectivos matrimonios cotitulares sobre cada una de las respectivas viviendas que, en uni\u00f3n al hecho de que las viviendas cuentan con estructuras independientes no siendo arquitect\u00f3nicamente interdependientes, pudiera permitir entender que dichas viviendas estuviesen destinadas a un uso propio y no concurrente con el de los otros comuneros, asignaci\u00f3n de usos exclusivos que, en contra de lo que parece desprenderse del escrito de recurso, no se ha producido en el presente caso.<\/p>\n

Todo ello implica la no concurrencia en este supuesto de hecho de ninguno de los requisitos a que el art\u00edculo 105 de la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, subordin\u00f3 la excepci\u00f3n legal al r\u00e9gimen general de la exigencia del seguro decenal, al no tratarse de una \u00fanica vivienda unifamiliar, al haberse declarado e inscrito la obra nueva de otra vivienda sobre la misma finca registral y por los mismos comuneros en escritura de 31 de agosto de 2005, presentada en el Registro con anterioridad a la que fue objeto de la calificaci\u00f3n a que se refiere este recurso, ni existir autopromotor individual, sino una pluralidad de titulares en r\u00e9gimen de comunidad ordinaria, y no concurrir, finalmente, el requisito del uso propio y diferenciado sobre cada vivienda, correspondiendo, por tanto, el uso sobre el conjunto de las dos viviendas y de la total parcela a todos los copropietarios en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 394 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n recurrida en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos jur\u00eddicos.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n del d\u00eda 23<\/u>: 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso los siguientes:<\/p>\n

a) Con fecha 8 de febrero de 2007 se otorga escritura p\u00fablica por la que, previa segregaci\u00f3n de una porci\u00f3n de la misma, los propietarios de la finca matriz hacen donaci\u00f3n de la finca segregada, procediendo a continuaci\u00f3n los dos donatarios a formalizar una declaraci\u00f3n de obra nueva \u00aben construcci\u00f3n\u00bb sobre la misma. La obra nueva declarada consiste en un edificio compuesto de cuatro plantas (primera, baja, semis\u00f3tano y castillete) con una superficie total construida de 822,22 metros cuadrados. Dicha edificaci\u00f3n se divide a continuaci\u00f3n por los dos propietarios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, estando integrada por un total de catorce departamentos, de los cuales nueve est\u00e1n destinados a plazas de aparcamiento, dos a locales comerciales, otros dos a vivienda, y el \u00faltimo a trasteros. La licencia de obras acompa\u00f1ada no autoriza la construcci\u00f3n de viviendas unifamiliares. Finalmente los copropietarios, tras formalizar los actos anteriores, disuelven la comunidad de bienes y se adjudican una vivienda y un local cada uno de ellos, adem\u00e1s de varias plazas de aparcamiento y la mitad del local destinado a trasteros.<\/p>\n

De la documentaci\u00f3n obrante en el expediente se desprende que la declaraci\u00f3n de terminaci\u00f3n de la obra fue calificada negativamente por entender el Registrador que de la documentaci\u00f3n presentada y de los asientos del Registro no resulta que cada copropietario, con sus propios recursos, hubiera construido sus propios departamentos, sino que construyeron en r\u00e9gimen de comunidad ordinaria y despu\u00e9s extinguieron el condominio, y porque el concepto de \u00abuna \u00fanica vivienda unifamiliar\u00bb, a la luz de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, no puede extenderse a bloques plurifamiliares de viviendas, o viviendas plurifamiliares en bloque, seg\u00fan otra terminolog\u00eda. No consta que esta calificaci\u00f3n hubiera sido recurrida.<\/p>\n

b) Mediante escritura autorizada el 3 de abril de 2009, los dos propietarios del total inmueble proceden a la declaraci\u00f3n de una ampliaci\u00f3n de la citada obra nueva y modificaci\u00f3n de divisi\u00f3n horizontal. La ampliaci\u00f3n de la obra nueva consiste en la construcci\u00f3n de una nueva planta de s\u00f3tano, destinada a aparcamientos, y a la ampliaci\u00f3n de la planta denominada \u00abcastillete\u00bb, de 56,72 metros cuadrados de total superficie construida, que pasa a denominarse \u00abplanta buhardilla\u00bb y a tener 160,68 metros cuadrados de total superficie construida (pasando a tener el total edificio, tras la ampliaci\u00f3n una superficie resultante es de 1.287,78 metros cuadrados). En la misma escritura los otorgantes declaran que, tras la citada ampliaci\u00f3n, la obra nueva queda totalmente terminada, acompa\u00f1ando certificado t\u00e9cnico de final de obra, respecto de todo el edificio, de la que resulta que la terminaci\u00f3n de su construcci\u00f3n se data el 2 de octubre de 2008.<\/p>\n

Tras formalizar los actos anteriores, los mismos copropietarios rectifican y complementan la disoluci\u00f3n de la comunidad proindiviso que ostentaban sobre los bienes resultantes de la divisi\u00f3n, efectuada en la escritura de 8 de febrero de 2007, y en pago de sus respectivas participaciones se adjudican en pleno dominio los nuevos elementos privativos resultantes de la ampliaci\u00f3n de la obra nueva y divisi\u00f3n horizontal, correspondiendo a cada uno de ellos una vivienda, una plaza de aparcamiento, un trastero y la mitad indivisa de otros dos locales, integrados respectivamente por las plantas s\u00f3tano y semis\u00f3tanos. La escritura a que se refiere este apartado es la que fue objeto de la calificaci\u00f3n recurrida.<\/p>\n

c) El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por entender que es necesario la constituci\u00f3n del seguro decenal del edificio conforme al art\u00edculo 20 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, al no considerar aplicable la excepci\u00f3n a favor del autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio. Un segundo defecto, consistente en que \u00abfalta acompa\u00f1ar a la escritura de rectificaci\u00f3n, la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva que se pretende rectificar, de fecha 8 de febrero de 2.007, protocolo 443, del mismo Notario de la precedente\u00bb, no ha sido objeto de recurso.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 A partir del p\u00e1rrafo que comienza con las palabras \u201cCentrados en el \u00fanico defecto\u2026\u201dhasta el p\u00e1rrafo que comienza con \u201c8. Centr\u00e1ndonos en el supuesto\u2026\u201d, el texto es id\u00e9ntico al de la Resoluci\u00f3n anterior. Y a continuaci\u00f3n se dice lo siguiente:<\/em><\/p>\n

a) En cuanto a la primera, este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de diciembre de 2003 ya abord\u00f3 el tema, concluyendo en sentido favorable a la exigencia del seguro decenal cuando se trate de obras de ampliaci\u00f3n de edificios que entren dentro del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n definido por su art\u00edculo 2. Parte la Resoluci\u00f3n-Circular en su argumentaci\u00f3n sobre este punto de la exclusi\u00f3n de la exigencia del seguro que introdujo la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social a favor de las obras de rehabilitaci\u00f3n. La elecci\u00f3n por el legislador de dicho t\u00e9rmino de \u00abrehabilitaci\u00f3n\u00bb obliga a \u00abentender que s\u00f3lo en los casos de rehabilitaci\u00f3n stricto sensu puede aplicarse la exoneraci\u00f3n del seguro decenal, excluyendo las hip\u00f3tesis de las obras de reforma, modificaci\u00f3n o ampliaci\u00f3n de edificios ya existentes. Avalar\u00eda esta idea \u2013sigue diciendo la citada Resoluci\u00f3n-Circular\u2013 la regla inclusio unius, exclusio alterius y que la norma que examinamos es de naturaleza excepcional, al derogar el r\u00e9gimen normal del seguro decenal para el caso particular que recoge, lo que conduce a una interpretaci\u00f3n, no restrictiva, pero s\u00ed estricta\u00bb. En consecuencia, \u00abdebe exigirse la justificaci\u00f3n del seguro decenal cuando la licencia de edificaci\u00f3n se limite a autorizar una obra aut\u00f3noma de reforma, ampliaci\u00f3n o modificaci\u00f3n del edificio, no simult\u00e1nea a una rehabilitaci\u00f3n\u00bb. Esto es precisamente lo que sucede en el presente caso en que la ampliaci\u00f3n de la obra se ampara en una licencia concedida con fecha 3 de marzo de 2009, independiente de la inicialmente otorgada, cuyo objeto es autorizar la modificaci\u00f3n del proyecto inicial de la obra, sin inclusi\u00f3n de referencia alguna a la rehabilitaci\u00f3n del edificio.<\/p>\n

Esta doctrina ya fue aplicada al caso resuelto por la Resoluci\u00f3n 19 de julio de 2005, similar al ahora examinado \u2013de ampliaci\u00f3n del edificio mediante la construcci\u00f3n de una nueva planta\u2013, en la que se afirma que, partiendo de la premisa de que la Ley de Ordenaci\u00f3n de Edificaci\u00f3n se aplica al proceso de edificaci\u00f3n (definido este \u00faltimo como la acci\u00f3n y el resultado de construir un edificio), si toda obra aut\u00f3noma de ampliaci\u00f3n y reforma de un edificio no simult\u00e1nea a una rehabilitaci\u00f3n (cfr. Resoluci\u00f3n-Circular de este Centro Directivo de 3 de diciembre de 2003) queda indudablemente comprendida en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la citada Ley (y por consiguiente de las garant\u00edas que establece), esa aplicabilidad, y consiguiente exigencia del seguro decenal, tambi\u00e9n se impondr\u00eda en el caso aqu\u00ed examinado (ampliaci\u00f3n de una de las plantas y construcci\u00f3n de una nueva planta adicional), al amparo de una nueva licencia de obras que modifica la anteriormente concedida sobre la misma finca que originariamente no contemplaba la citada ampliaci\u00f3n.<\/p>\n

Ahora bien, lo que sucede en el presente caso es que se da la particularidad de que las obras de ampliaci\u00f3n de la obra nueva no afectan a ninguno de los elementos privativos del inmueble destinados a vivienda, por lo que resulta de aplicaci\u00f3n la excepci\u00f3n al requisito del seguro decenal que para las obras de reforma o ampliaci\u00f3n de locales sin uso habitacional reconoci\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 17 de noviembre de 2007, conforme a la cual \u00abla exigencia del seguro decenal en materia de reforma o ampliaci\u00f3n debe entenderse, al igual que en caso de nuevas construcciones, referido a obras de reforma o ampliaci\u00f3n de viviendas y no de locales, por mucho que se realicen en edificios destinados tambi\u00e9n a viviendas, de manera que no ser\u00e1 exigibles cuando la modificaci\u00f3n de obra no afecte a la habitabilidad de una o varias viviendas (cfr. Resoluci\u00f3n-Circular de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 3 de diciembre de 2003)\u00bb.<\/p>\n

b) En cuanto al acto relativo a la declaraci\u00f3n de finalizaci\u00f3n de la obra nueva, conviene distinguir en su estudio distintos aspectos.<\/p>\n

En primer lugar, por lo que se refiere a si el momento de la declaraci\u00f3n de finalizaci\u00f3n de la obra es el adecuado para la exigencia del seguro decenal, se impone la respuesta afirmativa. As\u00ed la citada Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de diciembre de 2003, recogiendo doctrina ya acu\u00f1ada con anterioridad (vid. entre otras, Resoluci\u00f3n de 20 de marzo de 2000), aclar\u00f3 que \u00ablos Notarios y Registradores de la Propiedad tan s\u00f3lo exigir\u00e1n la constituci\u00f3n de las garant\u00edas a que se refiere el art\u00edculo 19 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n al autorizar o inscribir, respectivamente, las escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada o las actas de finalizaci\u00f3n de obras. No se exigir\u00e1 por tanto la prestaci\u00f3n de la garant\u00eda en las escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva en construcci\u00f3n, lo cual es coherente por otro lado con la inexistencia de bien asegurable de da\u00f1os mientras no existe edificaci\u00f3n\u00bb. Obviamente el mismo criterio se ha de aplicar, por identidad de raz\u00f3n, cuando la finalizaci\u00f3n de la obra se declara, no en un acta notarial, sino en una escritura p\u00fablica, como sucede en este caso.<\/p>\n

En segundo lugar, se plantea la cuesti\u00f3n de determinar si, existiendo en el edificio tan s\u00f3lo dos elementos privativos, del total de ocho, destinados a vivienda, es aplicable a dicho edificio la exigencia del seguro decenal. De nuevo encontramos la respuesta, y tambi\u00e9n en sentido afirmativo, a esta cuesti\u00f3n en la Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de diciembre de 2003 que alude a la misma por referencia a los que denomina \u00abedificios mixtos\u00bb de oficinas-viviendas. Afirma al respecto la Resoluci\u00f3n-Circular que \u00absi el destino principal del edificio es el de vivienda no cabe duda de la obligatoriedad del seguro, incluso en aquellos supuestos en que el n\u00famero de oficinas (a las que pueden equipararse las plazas de garaje, trasteros y locales comerciales) sea superior al de viviendas \u2026 Aun cuando pudiera considerarse injustificada o excesiva la exigencia del seguro sobre la totalidad de un inmueble cuando tan s\u00f3lo un n\u00famero minoritario de sus dependencias se destinen a la necesidad de vivienda, entiende este Centro Directivo ser \u00e9sta la opini\u00f3n m\u00e1s acorde con la finalidad perseguida por el precepto relativo a la constituci\u00f3n del seguro\u00bb.<\/p>\n

Finalmente, se plantea la cuesti\u00f3n de si en este caso resulta de aplicaci\u00f3n o no la excepci\u00f3n que respecto de la obligaci\u00f3n de la constituci\u00f3n del seguro decenal introdujo la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, para el \u00absupuesto del autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb. La Ley, como se ha dicho, exige un doble requisito, subjetivo y objetivo, para admitir la exoneraci\u00f3n del seguro, pues ha de tratarse de un \u00abautopromotor individual\u00bb y, adem\u00e1s, de \u00abuna \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb (cfr. Resoluciones de 11 de febrero y 9 de julio de 2003, y Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de diciembre de 2003). Sin embargo, en el presente caso tanto la obra nueva inicialmente declarada como la ampliaci\u00f3n posterior, se realizan en r\u00e9gimen de comunidad ordinaria por los dos propietarios del inmueble. As\u00ed, en la escritura calificada, tras formalizar la ampliaci\u00f3n de la obra nueva, la modificaci\u00f3n del r\u00e9gimen de la divisi\u00f3n horizontal y declarar la finalizaci\u00f3n de la construcci\u00f3n del total edificio, ambos copropietarios rectifican y complementan la disoluci\u00f3n de la comunidad proindiviso que ostentaban sobre los bienes resultantes de la divisi\u00f3n, efectuada en la escritura de 8 de febrero de 2007, y en pago de sus respectivas participaciones se adjudican en pleno dominio los nuevos elementos privativos resultantes de la ampliaci\u00f3n de la obra nueva y divisi\u00f3n horizontal. Es m\u00e1s, dado que la ampliaci\u00f3n de la obra se lleva a cabo sobre elementos comunes de la propiedad horizontal, como son el suelo y la cubierta (creando las plantas s\u00f3tano y buhardilla, respectivamente), elementos que, por ser necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, est\u00e1n sujetos a un r\u00e9gimen estatutario de copropiedad entre todos los titulares de los elementos privativos (cfr. art\u00edculos 396 del C\u00f3digo Civil y 3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal), la construcci\u00f3n no puede predicarse individual, sino que, por su propia naturaleza es un acto colectivo (cfr. art\u00edculo 398 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

Tampoco cabe estimar favorablemente la alegaci\u00f3n del recurrente de tratarse de un supuesto similar a la denominada \u00abcomunidad valenciana\u00bb, pues, como afirmaron las Resoluciones de este Centro Directivo de 3 de diciembre de 2003 y 9 de mayo de 2007, en el concepto de autopromotor para uso propio pueden incluirse los supuestos de \u00abcomunidad valenciana cuando se construyan diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, pero siendo due\u00f1os cada uno de ellos ab initio de su propia vivienda con car\u00e1cter independiente, es decir, cuando existe autopromoci\u00f3n individual de sus respectivos elementos independientes\u00bb, situaci\u00f3n que no concurre en el presente caso en que la construcci\u00f3n se ha hecho por ambos propietarios del edificio en r\u00e9gimen de comunidad de bienes ordinaria, con posterior divisi\u00f3n horizontal y disoluci\u00f3n de la comunidad mediante la adjudicaci\u00f3n de elementos independientes. La asimilaci\u00f3n del concepto de autopromotor individual a la \u00abcomunidad valenciana\u00bb para la construcci\u00f3n de edificios, como puso de manifiesto la reiterada Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de diciembre de 2003, se admite \u00absi bien \u00fanicamente cuando las circunstancias arquitect\u00f3nicas de la promoci\u00f3n de viviendas as\u00ed lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcci\u00f3n se han constituido en comunidad. Para ello, debe tenerse presente que en esta especie de comunidad no rigen las normas de propiedad horizontal, sino que se constituyen diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, siendo due\u00f1os cada uno de ellos de su propia vivienda con car\u00e1cter independiente; de tal manera que los vicios o defectos de que adolezca cada vivienda unifamiliar \u00fanicamente fueren imputables a sus propios elementos estructurales, y no a los derivados de la estructura de los elementos comunes del total conjunto, generalmente sitos en parcela independiente\u00bb.<\/p>\n

Tampoco concurre en este caso el requisito objetivo de la exoneraci\u00f3n de la obligaci\u00f3n legal de constituci\u00f3n del seguro decenal, pues no estamos en presencia de una edificaci\u00f3n integrada por una \u00fanica vivienda unifamiliar, sino de un edificio plurifamiliar integrado, a parte de otros elementos, por dos viviendas. Finalmente, en cuanto al requisito de la acreditaci\u00f3n de tratarse de una vivienda unifamiliar para uso propio, este uso propio, por ser generalmente un hecho futuro con relaci\u00f3n al momento de la declaraci\u00f3n de la obra nueva, puede entenderse cumplido con la nuda manifestaci\u00f3n del promotor en tal sentido, siempre que no quede desvirtuada por ning\u00fan otro elemento documental contradictorio (como, por ejemplo, en el caso a que se refiere la Resoluci\u00f3n de 9 de mayo de 2007 de aportarse una licencia municipal de obras que no lo sea para una vivienda unifamiliar). Pues bien en el presente supuesto se verifica precisamente la misma circunstancia a que se refer\u00eda la citada Resoluci\u00f3n de 9 de mayo de 2007, pues la licencia municipal de obras no lo es para una vivienda unifamiliar.<\/p>\n

Todo ello implica la no concurrencia en este supuesto de hecho de los requisitos a que el art\u00edculo 105 de la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, subordina la excepci\u00f3n legal al r\u00e9gimen general de la exigencia del seguro decenal, al no tratarse de un autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n recurrida en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos jur\u00eddicos.<\/p>\n

Resoluci\u00f3n del d\u00eda 26<\/u>: 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso, seg\u00fan el documento presentado y los asientos del Registro, los siguientes:<\/p>\n

a) Los c\u00f3nyuges don J. M. R. y do\u00f1a A. P. B. compran un solar con car\u00e1cter ganancial, seg\u00fan la inscripci\u00f3n 1.\u00aa, de fecha trece de septiembre de mil novecientos ochenta y dos.<\/p>\n

b) Los citados c\u00f3nyuges declaran una obra nueva terminada en el a\u00f1o mil novecientos ochenta y siete, consistente en planta baja (almac\u00e9n) y planta primera (desv\u00e1n), seg\u00fan las inscripci\u00f3n 2.\u00aa de fecha veinticuatro de abril de dos mil siete.<\/p>\n

c) Los mismos propietarios declararon mediante escritura p\u00fablica, autorizada el 2 de marzo de 2007, sobre la misma finca, y como ampliaci\u00f3n de la misma, obra nueva en construcci\u00f3n \u2013construyendo con cargo a la sociedad de gananciales\u2013 y constituci\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, consistente en habilitaci\u00f3n de planta elevada (antes entonces desv\u00e1n) para vivienda y elevaci\u00f3n de una planta m\u00e1s para construir una vivienda, resultando como consecuencia un edificio de planta baja (almac\u00e9n) y dos plantas altas, primera y segunda, destinadas a vivienda, y constituyen dicho edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal. En la citada propiedad horizontal los departamentos dos y tres se describen como viviendas (inscripci\u00f3n 3.\u00aa, de fecha veinticinco de abril de dos mil siete).<\/p>\n

d) Ambos titulares hipotecan el departamento n\u00fameros dos, finca registral 11.400, (inscripci\u00f3n 2.\u00aa, de fecha veinticinco de abril de dos mil siete) – posteriormente ampliada (inscripci\u00f3n 3.\u00aa, de fecha veintis\u00e9is de octubre de dos mil siete), y el departamento n\u00famero tres, finca registral 11.401 (inscripci\u00f3n 2.\u00aa de fecha veinticinco de abril de dos mil siete).<\/p>\n

e) Los c\u00f3nyuges don J. M. R. y do\u00f1a A. P. B. hacen donaci\u00f3n de los tres departamentos que integran la propiedad horizontal del edificio: el departamentos n\u00famero uno a sus hijos do\u00f1a C. M. P., una mitad indivisa y a sus hijos don J. y do\u00f1a A. M. P., una cuarta parte indivisa a cada uno de ellos; el departamento n\u00famero dos a su hijo don J. M. P.; y el departamento n\u00famero tres, a su hija A. M. P. Las donaciones se formalizan en escritura p\u00fablica otorgada el 19 de mayo de 2009.<\/p>\n

f) En el n\u00famero siguiente de protocolo y con su misma fecha del 19 de mayo de 2009 los dos titulares de los dos departamentos destinados a vivienda declaran la terminaci\u00f3n de obra mediante acta notarial de finalizaci\u00f3n de obras. En el \u00abotorgan\u00bb primero del acta declaran los otorgantes \u00abque cada uno de ellos deja totalmente terminada la construcci\u00f3n de sus respectivas entidades, referidas en el expositivo I de este instrumento, en los t\u00e9rminos que resultan del proyecto para el cual se concedi\u00f3 la licencia\u00bb. En el \u00abotorgan\u00bb tercero se hace constar que \u00abManifiestan los comparecientes que la presente construcci\u00f3n se destina a su uso propio como viviendas\u00bb. Se testimonia en el acta certificado final de obras expedido el 15 de mayo de 2009 en la que se acredita la finalizaci\u00f3n de las obras.<\/p>\n

Se trata, pues, de un edificio dividido horizontalmente, sujeto a la Ley de la Propiedad Horizontal, con distintos titulares, cuya licencia de obras es de fecha 25 de octubre de 2006, y cuya terminaci\u00f3n de obra ahora se declara en el documento objeto de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

g) La Registradora suspende la inscripci\u00f3n por entender que es necesario la constituci\u00f3n del seguro decenal del edificio conforme al art\u00edculo 20 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, al no considerar aplicable la excepci\u00f3n a favor del autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio. Adem\u00e1s, a\u00f1ade un segundo defecto consistente en que \u00abla certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica que se acompa\u00f1a difiere en cuanto a su titular, descripci\u00f3n y antig\u00fcedad del contenido del t\u00edtulo, de la inscripci\u00f3n y del certificado t\u00e9cnico\u00bb.<\/p>\n

2. Con car\u00e1cter previo hay que se\u00f1alar que el segundo defecto indicado en la nota de calificaci\u00f3n de la Registradora cabe entender que ha sido objeto de desistimiento por parte de la misma a la vista de la aclaraci\u00f3n del Notario en su escrito de recurso en el sentido de que la finalidad de la aportaci\u00f3n de la certificaci\u00f3n catastral ten\u00eda por objeto en este caso, no la acreditaci\u00f3n de la existencia de la obra nueva, sino la acreditaci\u00f3n de la referencia catastral de la finca, a los efectos de su constancia en el Registro conforme a lo establecido en el art\u00edculo 48 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1\/2004, de 5 de marzo, esto es, como un dato descriptivo m\u00e1s de la finca y, por lo tanto, sin que la falta de correspondencia entre la certificaci\u00f3n catastral y la documentaci\u00f3n a que se refiere la nota de calificaci\u00f3n pueda tener car\u00e1cter impeditivo de la inscripci\u00f3n, ya que conforme al art\u00edculo 44 n.\u00ba 3 del citado Texto Refundido \u00abla no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles o su falta de aportaci\u00f3n no impedir\u00e1 la pr\u00e1ctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislaci\u00f3n hipotecaria\u00bb.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 A partir del p\u00e1rrafo que comienza con las palabras \u201cCentrados en el \u00fanico defecto\u2026\u201dhasta el final del punto 7, el texto es id\u00e9ntico al de la Resoluci\u00f3n del d\u00eda 22. A continuaci\u00f3n viene el punto 8, cuyo texto es el siguiente:<\/em><\/p>\n

8. Centr\u00e1ndonos en el supuesto de hecho a que se refiere el t\u00edtulo presentado, y prescindiendo de la dificultad relativa a la legitimaci\u00f3n de s\u00f3lo una parte de los propietarios de un edificio constituido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal para otorgar el acta de finalizaci\u00f3n de obras, dada la necesaria concreci\u00f3n de la Resoluci\u00f3n a las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n (cfr. art\u00edculos 47 n.\u00ba 2, c del Real Decreto 1093\/1997, y 326, p\u00e1rrafo primero, de la Ley Hipotecaria), cabe se\u00f1alar que en el mismo confluyen dos actuaciones sujetas al \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 19 y 20 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n: la ampliaci\u00f3n de la obra nueva, y la declaraci\u00f3n de finalizaci\u00f3n de la construcci\u00f3n del conjunto del edificio tras su ampliaci\u00f3n, que conviene analizar separadamente.<\/p>\n

a) En cuanto a la primera, este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de diciembre de 2003 ya abord\u00f3 el tema, concluyendo en sentido favorable a la exigencia del seguro decenal cuando se trate de obras de ampliaci\u00f3n de edificios que entren dentro del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n definido por su art\u00edculo 2. Parte la Resoluci\u00f3n-Circular en su argumentaci\u00f3n sobre este punto de la exclusi\u00f3n de la exigencia del seguro que introdujo la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social a favor de las obras de rehabilitaci\u00f3n. La elecci\u00f3n por el legislador de dicho t\u00e9rmino de \u00abrehabilitaci\u00f3n\u00bb obliga a \u00abentender que s\u00f3lo en los casos de rehabilitaci\u00f3n \u00abstricto sensu\u00bb puede aplicarse la exoneraci\u00f3n del seguro decenal, excluyendo las hip\u00f3tesis de las obras de reforma, modificaci\u00f3n o ampliaci\u00f3n de edificios ya existentes. Avalar\u00eda esta idea -sigue diciendo la citada Resoluci\u00f3n-Circular- la regla \u00abinclusio unius\u00bb, \u00abexclusio alterius\u00bb y que la norma que examinamos es de naturaleza excepcional, al derogar el r\u00e9gimen normal del seguro decenal para el caso particular que recoge, lo que conduce a una interpretaci\u00f3n, no restrictiva, pero s\u00ed estricta\u00bb. En consecuencia, \u00abdebe exigirse la justificaci\u00f3n del seguro decenal cuando la licencia de edificaci\u00f3n se limite a autorizar una obra aut\u00f3noma de reforma, ampliaci\u00f3n o modificaci\u00f3n del edificio, no simult\u00e1nea a una rehabilitaci\u00f3n\u00bb. Esto es precisamente lo que sucede en el presente caso en que la ampliaci\u00f3n de la obra se ampara en una licencia concedida con fecha 25 de octubre de 2006, independiente de la obra inicialmente construida, cuyo objeto es autorizar la modificaci\u00f3n y ampliaci\u00f3n del proyecto inicial de la obra, sin que resulte de la documentaci\u00f3n aportada referencia alguna a la rehabilitaci\u00f3n del edificio.<\/p>\n

Esta doctrina ya fue aplicada al caso resuelto por la Resoluci\u00f3n 19 de julio de 2005, similar al ahora examinado \u2013de ampliaci\u00f3n del edificio mediante la construcci\u00f3n de una nueva planta \u2013, en la que se afirma que, partiendo de la premisa de que la Ley de Ordenaci\u00f3n de Edificaci\u00f3n se aplica al proceso de edificaci\u00f3n (definido este \u00faltimo como la acci\u00f3n y el resultado de construir un edificio), si toda obra aut\u00f3noma de ampliaci\u00f3n y reforma de un edificio no simult\u00e1nea a una rehabilitaci\u00f3n (cfr. Resoluci\u00f3n-Circular de este Centro Directivo de 3 de diciembre de 2003) queda indudablemente comprendida en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la citada Ley (y por consiguiente de las garant\u00edas que establece), esa aplicabilidad, y consiguiente exigencia del seguro decenal, tambi\u00e9n se impone en el caso aqu\u00ed examinado (transformaci\u00f3n del uso de una de las plantas para su destino a viviendas y construcci\u00f3n de una nueva planta adicional con el mismo destino), al amparo de una nueva licencia de obras. A\u00f1\u00e1dase que en el presente caso la modificaci\u00f3n y ampliaci\u00f3n de la obra nueva da lugar, como se ha dicho, a la habilitaci\u00f3n de una planta del edificio para su destino a vivienda y la construcci\u00f3n de otra planta m\u00e1s destinada al mismo uso, por lo que no concurre la excepci\u00f3n a la exigencia del seguro decenal que para las obras de reforma o ampliaci\u00f3n de locales sin uso habitacional reconoci\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 17 de noviembre de 2007.<\/p>\n

b) En cuanto al acto relativo a la declaraci\u00f3n de finalizaci\u00f3n de la obra nueva, conviene distinguir en su estudio distintos aspectos.<\/p>\n

En primer lugar, por lo que se refiere a si el momento de la declaraci\u00f3n de finalizaci\u00f3n de la obra es el adecuado para la exigencia del seguro decenal, se impone la respuesta afirmativa. As\u00ed la citada Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de diciembre de 2003, recogiendo doctrina ya acu\u00f1ada con anterioridad (vid. entre otras, Resoluci\u00f3n de 20 de marzo de 2000), aclar\u00f3 que \u00ablos Notarios y Registradores de la Propiedad tan s\u00f3lo exigir\u00e1n la constituci\u00f3n de las garant\u00edas a que se refiere el art\u00edculo 19 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n al autorizar o inscribir, respectivamente, las escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada o las actas de finalizaci\u00f3n de obras. No se exigir\u00e1 por tanto la prestaci\u00f3n de la garant\u00eda en las escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva en construcci\u00f3n, lo cual es coherente por otro lado con la inexistencia de bien asegurable de da\u00f1os mientras no existe edificaci\u00f3n\u00bb. Obviamente el mismo criterio se ha de aplicar, por identidad de raz\u00f3n, cuando la finalizaci\u00f3n de la obra se declara, no en un acta notarial, sino en una escritura p\u00fablica, como sucede en este caso.<\/p>\n

En segundo lugar, se plantea la cuesti\u00f3n de determinar si, existiendo en el edificio tan s\u00f3lo dos elementos privativos, del total de tres, destinados a vivienda, es aplicable a dicho edificio la exigencia del seguro decenal. De nuevo encontramos la respuesta, y tambi\u00e9n en sentido afirmativo, a esta cuesti\u00f3n en la Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de diciembre de 2003 que alude a la misma por referencia a los que denomina \u00abedificios mixtos\u00bb de oficinas-viviendas. Afirma al respecto la Resoluci\u00f3n-Circular que \u00absi el destino principal del edificio es el de vivienda no cabe duda de la obligatoriedad del seguro, incluso en aquellos supuestos en que el n\u00famero de oficinas (a las que pueden equipararse las plazas de garaje, trasteros y locales comerciales) sea superior al de viviendas \u2026 Aun cuando pudiera considerarse injustificada o excesiva la exigencia del seguro sobre la totalidad de un inmueble cuando tan s\u00f3lo un n\u00famero minoritario de sus dependencias se destinen a la necesidad de vivienda, entiende este Centro Directivo ser \u00e9sta la opini\u00f3n m\u00e1s acorde con la finalidad perseguida por el precepto relativo a la constituci\u00f3n del seguro\u00bb. Con mayor motivo se debe imponer esta soluci\u00f3n en un caso como el presente, en que dos de los tres departamentos privativos que componen la propiedad horizontal est\u00e1n calificados de viviendas.<\/p>\n

Finalmente, se plantea la cuesti\u00f3n de si en este caso resulta de aplicaci\u00f3n o no la excepci\u00f3n que respecto de la obligaci\u00f3n de la constituci\u00f3n del seguro decenal introdujo la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, para el \u00absupuesto del autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb. La Ley, como se ha dicho, exige un doble requisito, subjetivo y objetivo para admitir la exoneraci\u00f3n del seguro, pues ha de tratarse de un \u00abautopromotor individual\u00bb y, adem\u00e1s, de \u00abuna \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb (cfr. Resoluciones de 11 de febrero y 9 de julio de 2003, y Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de diciembre de 2003).<\/p>\n

Es cierto que en este caso la declaraci\u00f3n de finalizaci\u00f3n de la obra se hace de forma separada respecto de cada una de las dos viviendas por los respectivos titulares de las mismas. As\u00ed en el apartado del \u00abotorgan\u00bb del acta se afirma que \u00abcada uno de ellos (los otorgantes) deja totalmente terminada la construcci\u00f3n de sus respectivas entidades, referidas en el expositivo I de este instrumento, en los t\u00e9rminos que resultan del proyecto para el cual se concedi\u00f3 la licencia\u00bb, sin que formalmente pase la situaci\u00f3n en momento alguno intermedio por la propia de una comunidad. En este sentido vendr\u00eda a suponer una situaci\u00f3n similar a la de la denominada \u00abcomunidad valenciana\u00bb, pues, como afirmaron las Resoluciones de este Centro Directivo de 3 de diciembre de 2003 y 9 de mayo de 2007, en el concepto de autopromotor para uso propio puede incluirse los supuestos de \u00abcomunidad valenciana cuando se construyan diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, pero siendo due\u00f1os cada uno de ellos \u00abab initio\u00bb de su propia vivienda con car\u00e1cter independiente, es decir, cuando existe autopromoci\u00f3n individual de sus respectivos elementos independientes\u00bb. Ahora bien, la asimilaci\u00f3n al concepto de autopromotor individual de la \u00abcomunidad valenciana\u00bb para la construcci\u00f3n de edificios, como puso de manifiesto la reiterada Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de diciembre de 2003, se admite \u00absi bien \u00fanicamente cuando las circunstancias arquitect\u00f3nicas de la promoci\u00f3n de viviendas as\u00ed lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcci\u00f3n se han constituido en comunidad. Para ello, debe tenerse presente que en esta especie de comunidad no rigen las normas de propiedad horizontal, sino que se constituyen diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, siendo due\u00f1os cada uno de ellos de su propia vivienda con car\u00e1cter independiente; de tal manera que los vicios o defectos de que adolezca cada vivienda unifamiliar \u00fanicamente fueren imputables a sus propios elementos estructurales, y no a los derivados de la estructura de los elementos comunes del total conjunto, generalmente sitos en parcela independiente\u00bb.<\/p>\n

En el presente caso, sin embargo, no concurre esta independencia estructural de las dos viviendas, situadas respectivamente en las plantas primera y segunda del edificio, e integradas en un mismo r\u00e9gimen de propiedad horizontal, del que precisamente son elementos comunes e inseparables \u00abel suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; y las fachadas\u00bb (cfr. art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil), lo que imposibilita dicha asimilaci\u00f3n. Precisamente esta inseparabilidad del conjunto de los elementos estructurales comunes de los edificios que arquitect\u00f3nicamente hace interdependientes unos elementos privativos con otros, es lo que justifica que respecto de los edificios configurados en r\u00e9gimen de propiedad dividida horizontalmente la normativa prevea que el otorgamiento del acta de finalizaci\u00f3n de la obra nueva, en caso de no realizarse por el conjunto de todos los titulares registrales, corresponda al presidente de la Junta de propietarios (cfr. art\u00edculo 47 n.\u00ba 2, c) del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio). A\u00f1\u00e1dase la dificultad que representa para admitir \u00abin casu\u00bb la concurrencia de la condici\u00f3n de autopromotor en los otorgantes el hecho de que el acta de finalizaci\u00f3n de la obra se otorga el mismo d\u00eda en que aquellos adquieren el dominio de las respectivas viviendas, en virtud de donaci\u00f3n hecha a su favor mediante escritura p\u00fablica (cfr. art\u00edculo 633 del C\u00f3digo Civil), a la vista de la definici\u00f3n legal que de la figura del promotor, como agente de la edificaci\u00f3n, se contiene en el art\u00edculo 9 n.\u00ba 1 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n.<\/p>\n

Tampoco concurre en este caso el requisito objetivo de la exoneraci\u00f3n de la obligaci\u00f3n legal de constituci\u00f3n del seguro decenal, pues no estamos en presencia de una edificaci\u00f3n integrada por una \u00fanica vivienda unifamiliar, sino de un edificio plurifamiliar integrado, a parte de otro elemento privativo, por dos viviendas.<\/p>\n

Todo ello implica la no concurrencia en este supuesto de hecho de los requisitos a que el art\u00edculo 105 de la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, subordina la excepci\u00f3n legal al r\u00e9gimen general de la exigencia del seguro decenal, al no tratarse de un autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n recurrida en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos jur\u00eddicos.<\/p>\n

22, 23 y 26 julio 2010<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso si, una vez inscrita una escritura de obra nueva terminada de una vivienda sin haberse constituido el seguro decenal por tratarse de un supuesto de autopromoci\u00f3n de una \u00fanica vivienda para uso propio, tal como consta en el Registro, puede exigirse, en el momento de su transmisi\u00f3n, mediante escritura p\u00fablica de compraventa, la acreditaci\u00f3n de dicho uso por parte del promotor-vendedor, o si basta la manifestaci\u00f3n al respecto realizada en su d\u00eda en la escritura de obra nueva, a los efectos de la inscripci\u00f3n de la compraventa en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

2. La Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de edificaci\u00f3n, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, as\u00ed como las garant\u00edas necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, \u00abcon el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos b\u00e1sicos de los edificios y la adecuada protecci\u00f3n de los intereses de los usuarios\u00bb (cfr. art\u00edculo 1 n.\u00ba 1). A esta finalidad se refiere la Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley al afirmar que, ante la creciente demanda de calidad por parte de la sociedad, la Ley pretende que \u00abla garant\u00eda para proteger a los usuarios se asiente no s\u00f3lo en los requisitos t\u00e9cnicos de lo construido sino tambi\u00e9n en el establecimiento de un seguro de da\u00f1os o de cauci\u00f3n\u00bb. Hay, pues, dos elementos de garant\u00eda de la protecci\u00f3n del usuario: los requisitos t\u00e9cnicos de la construcci\u00f3n, de un lado, y el seguro de da\u00f1os o cauci\u00f3n, de otro.<\/p>\n

Respecto de los denominados \u00abrequisitos b\u00e1sicos de la edificaci\u00f3n\u00bb a que se refiere la Exposici\u00f3n de Motivos, tendentes a garantizar la seguridad de las personas y el bienestar de la sociedad, la Ley incluye de forma destacada los relativos a la seguridad del edificio y, en concreto, a la \u00abseguridad estructural de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, da\u00f1os que tengan su origen o afecten a la cimentaci\u00f3n, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mec\u00e1nica y la estabilidad del edificio\u00bb (cfr. art\u00edculo 3 n.\u00ba 1, b).<\/p>\n

En cuanto al seguro de da\u00f1os o cauci\u00f3n, como garant\u00eda frente a los da\u00f1os materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcci\u00f3n, se refiere al mismo el art\u00edculo 19 n.\u00ba 1 de la Ley, que incluye en su letra c), entre las garant\u00edas exigibles para las obras de edificaci\u00f3n comprendidas en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley, definido por su art\u00edculo 2, el seguro de da\u00f1os materiales o seguro de cauci\u00f3n, \u00abpara garantizar, durante diez a\u00f1os, el resarcimiento de los da\u00f1os materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentaci\u00f3n, vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mec\u00e1nica y estabilidad del edificio\u00bb.<\/p>\n

3. La Ley impone al promotor la obligaci\u00f3n de suscribir el citado seguro (cfr. art\u00edculo 9 n.\u00ba 1, d), obligaci\u00f3n que, conforme a la disposici\u00f3n adicional primera, n\u00famero uno del mismo texto legal, es exigible, desde su entrada en vigor, \u00abpara edificios cuyo destino principal sea el de vivienda\u00bb. Y a fin de garantizar el cumplimiento de esta obligaci\u00f3n, establece, a su vez, una obligaci\u00f3n de control de tal cumplimiento, al establecer en su art\u00edculo 20 n.\u00ba 1 un cierre registral para las escrituras p\u00fablicas de declaraci\u00f3n de obras nuevas de las edificaciones que entren en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley (cfr. art\u00edculo 2), \u00absin que se acredite y testimonie la constituci\u00f3n de las garant\u00edas a que se refiere el art\u00edculo 19\u00bb.<\/p>\n

Ahora bien, la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, dio nueva redacci\u00f3n a la disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, a\u00f1adiendo un nuevo p\u00e1rrafo a su n\u00famero uno, incorporando una excepci\u00f3n a la regla general de la obligatoriedad del seguro de cauci\u00f3n antes referido, en \u00abel supuesto del autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb. Como contra excepci\u00f3n se a\u00f1ade a continuaci\u00f3n que, sin embargo, en el caso de producirse la transmisi\u00f3n \u00abinter vivos\u00bb dentro del plazo de diez a\u00f1os \u00abel autopromotor, salvo pacto en contrario, quedar\u00e1 obligado a la contrataci\u00f3n de la garant\u00eda a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez a\u00f1os. A estos efectos, no se autorizar\u00e1n ni inscribir\u00e1n en el Registro de la Propiedad escrituras p\u00fablicas de transmisi\u00f3n inter vivos sin que se acredite y testimonie la constituci\u00f3n de la referida garant\u00eda, salvo que el autopromotor, que deber\u00e1 acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constituci\u00f3n de la misma\u00bb. Para dirimir el presente recurso se ha de determinar el alcance preciso de esta excepci\u00f3n y decidir si el caso objeto de la calificaci\u00f3n recurrida queda comprendido o no en el mismo.<\/p>\n

4. A tal efecto, es relevante se\u00f1alar, por otra parte, que conforme al art\u00edculo 19. 2 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, en los seguros de da\u00f1os materiales a que se refiere la letra c) del apartado primero, esto es, el seguro decenal contra da\u00f1os estructurales, tendr\u00e1 la consideraci\u00f3n de tomador del seguro el promotor, y de \u00abasegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo\u00bb. Por tanto, la Ley contempla como un supuesto ordinario de seguro, dentro de la regla general de su constituci\u00f3n obligatoria, aquel en que el asegurado es el propio tomador, esto es, el promotor. Siendo as\u00ed que entre las obligaciones del promotor se encuentra la de suscribir los seguros del art\u00edculo 19 (cfr. art\u00edculo 9. 2, d), y que el promotor se define como \u00abcualquier persona (f\u00edsica o jur\u00eddica, p\u00fablica o privada) que decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificaci\u00f3n\u00bb, tanto si lo hace \u00abpara s\u00ed o para su posterior enajenaci\u00f3n, entrega o cesi\u00f3n a terceros bajo cualquier t\u00edtulo\u00bb, y tanto si se trata de una persona \u00abindividual o colectiva\u00bb.<\/p>\n

Vemos, pues, c\u00f3mo la Ley incluye dentro de la regla general de la obligaci\u00f3n y exigibilidad del seguro tambi\u00e9n los casos en que se trate de un promotor individual que impulsa las obras de edificaci\u00f3n \u00abpara s\u00ed\u00bb, esto es, para uso propio. En consecuencia, se ha de convenir que la mera renuncia o consentimiento del adquirente como beneficiario del seguro en tanto que asegurado no es raz\u00f3n suficiente para eximir del cumplimiento de la obligaci\u00f3n del promotor de suscribir el seguro y, por consiguiente, tampoco de la existencia del seguro como requisito previo para la inscripci\u00f3n de la obra nueva declarada en el Registro de la Propiedad. Si as\u00ed fuera no se entender\u00eda que la Ley imponga tambi\u00e9n la obligaci\u00f3n de asegurar incluso cuando el promotor impulsa la construcci\u00f3n \u00abpara s\u00ed\u00bb, sin intenci\u00f3n de su enajenaci\u00f3n, entrega o cesi\u00f3n a terceros, bajo cualquier t\u00edtulo.<\/p>\n

Ello explica el cambio introducido en la redacci\u00f3n del art\u00edculo 20 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n durante su tramitaci\u00f3n parlamentaria. En efecto, en la redacci\u00f3n inicial del Proyecto de Ley dicho art\u00edculo impon\u00eda el control notarial y registral de la constituci\u00f3n del seguro en el momento de autorizar e inscribir \u00abescrituras p\u00fablicas de primera transmisi\u00f3n inter vivos o de adjudicaci\u00f3n voluntaria de edificaciones a las que sea de aplicaci\u00f3n esta Ley\u00bb, estableciendo el cierre registral en caso de que no se acreditase o testimoniase en la escritura correspondiente la constituci\u00f3n de las garant\u00edas previstas en el art\u00edculo 19. Sin embargo, el texto definitivo del art\u00edculo 20 n.\u00ba 1, como sabemos, adelanta el control notarial y registral sobre la constituci\u00f3n de las garant\u00edas del momento de la primera transmisi\u00f3n \u00abinter vivos\u00bb o adjudicaci\u00f3n (como preve\u00eda el Proyecto) al momento previo, anterior a cualquier transmisi\u00f3n, de la declaraci\u00f3n de la obra nueva. Con ello se consigue igualmente una m\u00e1s plena garant\u00eda del derecho de los usuarios de las viviendas construidas, como vemos a continuaci\u00f3n.<\/p>\n

5. En efecto, siendo la finalidad de la Ley la \u00abadecuada protecci\u00f3n de los intereses de los usuarios\u00bb (cfr. art\u00edculo 1.1), es importante advertir que el concepto legal de \u00abusuario\u00bb es distinto al de \u00abpropietario\u00bb, con el que podr\u00e1 coincidir o no, como se desprende con claridad del art\u00edculo 16.2 de la Ley, al enunciar las obligaciones que corresponden al primero, como contrapuestas de las que son propias del segundo. De donde se colige sin dificultad que fuera de los estrictos casos enunciados en la Ley (en concreto, en el caso del autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio) no puede dispensarse el cumplimiento del requisito legal del seguro para la inscripci\u00f3n de la obra nueva con base en la mera renuncia del titular inicial (promotor) o adquirente ulterior, pues tal renuncia podr\u00eda redundar en perjuicio de cualquier usuario que lo fuere por t\u00edtulo distinto al de titular del dominio (cfr. art\u00edculo 6.2 del C\u00f3digo Civil). As\u00ed lo prueba tambi\u00e9n el hecho de que, como ha declarado este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de diciembre de 2003, que reitera en este punto el criterio de su Resoluci\u00f3n de 24 de mayo de 2001, la obligaci\u00f3n de constituir el seguro es extensiva tambi\u00e9n a los edificios de viviendas destinadas a su alquiler y a los edificios en r\u00e9gimen de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles, sin distinguir en funci\u00f3n de que el derecho de aprovechamiento est\u00e9 configurado o no como un derecho real limitado (cfr. art\u00edculo 1 de la Ley 42\/1998, de 15 de diciembre). Nuevamente vemos c\u00f3mo la mera ausencia de una transmisi\u00f3n, y subsiguiente exoneraci\u00f3n por parte del adquirente, no constituyen, fuera del concreto caso de exenci\u00f3n legal incluida expresamente en la disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley, motivo de dispensa de la repetida obligaci\u00f3n de asegurar los da\u00f1os estructurales del edificio.<\/p>\n

Confirma lo anterior el hecho de que esta preocupaci\u00f3n y finalidad tuitiva y protectora de los intereses de los usuarios qued\u00f3 nuevamente subrayada en esta materia por la nueva regulaci\u00f3n que en relaci\u00f3n con la inscripci\u00f3n de declaraciones de obra nueva se contiene en el art\u00edculo 19 de la Ley 8\/2007, de 28 de mayo, de Suelo, regulaci\u00f3n que posteriormente se incorpor\u00f3 al art\u00edculo 20 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo. En concreto, el p\u00e1rrafo segundo del n.\u00ba 1 del citado precepto, al regular los requisitos que deber\u00e1n exigir los Notarios y Registradores para autorizar e inscribir escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada, incluye entre los mismos \u00abadem\u00e1s de la certificaci\u00f3n expedida por t\u00e9cnico competente acreditativa de la finalizaci\u00f3n de \u00e9sta conforme a la descripci\u00f3n del proyecto, la acreditaci\u00f3n documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislaci\u00f3n de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica\u00bb. La Resoluci\u00f3n-Circular de este Centro Directivo de 26 de julio de 2007, resolviendo consulta de la Asociaci\u00f3n de Promotores Constructores de Espa\u00f1a, aclara que la novedad referente a la acreditaci\u00f3n documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios, \u00absignifica que no se autorizar\u00e1n por los Notarios ni se inscribir\u00e1n por los Registradores de la Propiedad escrituras p\u00fablicas de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada o actas de finalizaci\u00f3n de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el art\u00edculo 19 de la citada Ley, como los dem\u00e1s requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario\u00bb (Libro del Edificio).<\/p>\n

6. Queda por determinar, pues, el \u00e1mbito concreto de esta excepci\u00f3n legal introducida por la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, en relaci\u00f3n con el autopromotor. Pues bien, conforme a la citada disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, en su redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 105 de la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, el seguro decenal \u00abno ser\u00e1 exigible en el supuesto de autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb. Exige la Ley para la aplicaci\u00f3n del precepto, y por tanto para la exoneraci\u00f3n del seguro, como recogi\u00f3 la Resoluci\u00f3n-Circular de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 3 de diciembre de 2003, un doble requisito: subjetivo y objetivo, pues debe tratarse de \u00abun autopromotor individual\u00bb y, adem\u00e1s, de \u00abuna \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb, requisitos distintos y no alternativos que, en consecuencia, deben concurrir acumulativamente para que la excepci\u00f3n legal sea procedente.<\/p>\n

Al tiempo de interpretar esta excepci\u00f3n al r\u00e9gimen general, no se ha de perder de vista que, como ya sostuvo este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 19 de julio de 2005, uno de los \u00abobjetivos primordiales\u00bb de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n es \u00abgarantizar a los propietarios de todas las modalidades de edificaciones sujetas a su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n, sea el promotor original o el adquirente posterior de todo o parte de lo edificado, frente a una serie de da\u00f1os de diverso tipo, a trav\u00e9s de la obligaci\u00f3n que se impone de contratar seguros que los cubran en determinadas condiciones (cfr. art\u00edculo 19); de ah\u00ed la necesidad de interpretar con car\u00e1cter estricto, y caso por caso, aquellos supuestos que pudieran suponer una derogaci\u00f3n de lo que ser\u00eda el r\u00e9gimen general de la Ley en orden a la exigencia de dicho seguro decenal\u00bb.<\/p>\n

Este planteamiento de imponer la obligatoriedad del seguro incluso cuando el promotor no transmita a un tercero, resulta coherente puesto que el seguro obligatorio que impone la Ley no es un seguro de responsabilidad civil, que necesariamente implica la existencia de un tercero respecto del que el asegurado cubre el riesgo del nacimiento a su cargo de la obligaci\u00f3n de indemnizar los da\u00f1os y perjuicios causados por un hecho previsto en el contrato y del que el asegurado sea civilmente responsable (cfr. art\u00edculo 73 de la Ley 50\/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro), sino un seguro de da\u00f1os, que no requiere necesariamente de la existencia de un tercero como beneficiario distinto del propio asegurado. Por ello el art\u00edculo 19 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n no habla s\u00f3lo de seguro de \u00abcauci\u00f3n\u00bb, en que el asegurador se obliga, en caso de incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones legales o contractuales, a indemnizar al asegurado a t\u00edtulo de resarcimiento de los da\u00f1os patrimoniales sufridos (cfr. art\u00edculo 68 de la citada Ley 50\/1980), sino tambi\u00e9n de seguro de \u00abda\u00f1os\u00bb en que el riesgo cubierto es el de la p\u00e9rdida patrimonial propia del asegurado por raz\u00f3n del acaecimiento del siniestro asegurado (en este caso, el da\u00f1o en la estructura del edificio). Adem\u00e1s de ello, no se ha de olvidar que otro de los objetivos primordiales de la Ley es el de la protecci\u00f3n del usuario, por cualquier t\u00edtulo que lo sea, especialmente el arrendatario, y no s\u00f3lo al usuario adquirente del dominio de la vivienda, como antes se indic\u00f3, por lo que es l\u00f3gico que la garant\u00eda del art\u00edculo 20 de la Ley no se restrinja a los casos en que se produce una \u00abtransmisi\u00f3n\u00bb del dominio del edificio o de cualquiera de sus viviendas.<\/p>\n

Finalmente, la exigencia de la constituci\u00f3n del seguro y su car\u00e1cter obligatorio para el promotor, incluso antes de que se produzca la primera transmisi\u00f3n \u00abinter vivos\u00bb, se explica tambi\u00e9n por su afectaci\u00f3n al inter\u00e9s de terceros, como son los restantes agentes que intervienen en el proceso de la edificaci\u00f3n, los acreedores hipotecarios, los titulares de cualquier derecho real de uso y disfrute o los arrendatarios de la edificaci\u00f3n o de los distintos elementos en que se haya dividido. As\u00ed resulta, en cuanto a los primeros, del r\u00e9gimen de responsabilidad establecido por el art\u00edculo 17 n.\u00ba 3 de la Ley al disponer que \u00abcuando no pudiera individualizarse la causa de los da\u00f1os materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervenci\u00f3n de cada agente en el da\u00f1o producido, la responsabilidad se exigir\u00e1 solidariamente. En todo caso, el promotor responder\u00e1 solidariamente con los dem\u00e1s agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los da\u00f1os materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcci\u00f3n\u00bb, r\u00e9gimen de responsabilidad solidaria por raz\u00f3n del cual la cobertura del riesgo del promotor derivado del acaecimiento de los citados da\u00f1os materiales no es ajena al inter\u00e9s del resto de los agentes que intervienen en el proceso de la edificaci\u00f3n. En el mismo sentido, los acreedores hipotecarios de la finca antes citados est\u00e1n tambi\u00e9n interesados en el cumplimiento de la obligaci\u00f3n de constituci\u00f3n del seguro habida cuenta del r\u00e9gimen de extensi\u00f3n objetiva de la hipoteca a las indemnizaciones que correspondan al propietario por raz\u00f3n de los bienes hipotecados si el siniestro acaece despu\u00e9s de la constituci\u00f3n de la garant\u00eda real (cfr. art\u00edculos 110 n.\u00ba 2 de la Ley Hipotecaria y 40 y 41 de la Ley de Contrato de Seguro).<\/p>\n

7. Pues bien, en cuanto al primero de los requisitos antes citados para la aplicaci\u00f3n de la excepci\u00f3n introducida por el art\u00edculo 105 de la Ley 53\/2002 (tratarse de \u00abautopromotor individual\u00bb) es doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General que el concepto de autopromotor individual no debe ser objeto de interpretaciones rigoristas o restrictivas, sino que ha de interpretarse de forma amplia. As\u00ed lo destacan, entre otras, las Resoluciones de 5 de abril de 2005 y de 9 de julio de 2003, que admiten comprender en tal concepto legal tanto a las personas f\u00edsicas como a las personas jur\u00eddicas, dado que en \u00faltima instancia estas son una sola entidad, esto es, son individuales siguiendo un criterio num\u00e9rico. En esta l\u00ednea interpretativa, la Resoluci\u00f3n-Circular rese\u00f1ada afirm\u00f3 la inclusi\u00f3n dentro del mismo de la com\u00fanmente llamada \u00abcomunidad valenciana\u00bb para la construcci\u00f3n de edificios; si bien \u00fanicamente cuando las circunstancias arquitect\u00f3nicas de la promoci\u00f3n de viviendas as\u00ed lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcci\u00f3n se han constituido en comunidad. En suma, el concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposici\u00f3n al promotor colectivo que contempla la propia Ley.<\/p>\n

En cuanto al segundo de los requisitos legales de la excepci\u00f3n, la reforma introducida por la Ley 53\/2002 exige la concurrencia de los siguientes extremos a efectos de excluir la necesidad de constituir el seguro decenal en el momento de declarar la obra nueva: 1.\u00ba que se trate no s\u00f3lo de vivienda, cuyo concepto se determina por el uso a que se destina (Resoluci\u00f3n de 24 de mayo de 2001), sino que esta vivienda sea \u00abunifamiliar\u00bb; 2.\u00ba que la vivienda se destine a \u00abuso propio\u00bb; y 3.\u00ba que se trate de \u00abuna \u00fanica\u00bb vivienda\u00bb.<\/p>\n

Por lo que respecta al concepto de \u00abvivienda destinada a uso propio\u00bb, se entiende toda aquella que tienda a este uso por parte del autopromotor y que no pretenda estar destinada originariamente a posterior enajenaci\u00f3n, entrega o cesi\u00f3n a terceros por cualquier t\u00edtulo (cfr. art\u00edculo 9 de la Ley). Dentro de este concepto de terceros deben comprenderse, como se ha indicado, tanto los titulares del pleno dominio de la finca, como los de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma, as\u00ed como a los arrendatarios, debiendo ser el uso propio por parte del autopromotor excluyente de otras titularidades de disfrute sobre el mismo bien coet\u00e1neas a las del autopromotor.<\/p>\n

8. Centr\u00e1ndonos en el supuesto de hecho a que se refiere el t\u00edtulo presentado, se trata de dilucidar si una vez inscrita una escritura de obra nueva terminada de una vivienda sin haberse constituido el seguro decenal por tratarse de un supuesto de autopromoci\u00f3n de una \u00fanica vivienda para uso propio, tal como consta en el Registro, puede exigirse, en el momento de su transmisi\u00f3n, la acreditaci\u00f3n documental de dicho uso. La respuesta ha de ser necesariamente afirmativa. En efecto, la disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley 38\/1999, en su redacci\u00f3n dada por la Ley 53\/2002, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, tras establecer una excepci\u00f3n a la regla general de la obligatoriedad del seguro de da\u00f1os o cauci\u00f3n antes referido en \u00abel supuesto del autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb (excepci\u00f3n que se aplic\u00f3 en el presente caso al tiempo de practicarse la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva de la vivienda), a\u00f1ade a continuaci\u00f3n, sin embargo, que en el caso de producirse la transmisi\u00f3n \u00abinter vivos\u00bb dentro del plazo de diez a\u00f1os de la citada vivienda \u00abel autopromotor, salvo pacto en contrario, quedar\u00e1 obligado a la contrataci\u00f3n de la garant\u00eda a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez a\u00f1os\u00bb. Como garant\u00eda del cumplimiento de esta obligaci\u00f3n, la misma disposici\u00f3n prescribe que, a tales efectos, no se autorizar\u00e1n ni inscribir\u00e1n en el Registro de la Propiedad escrituras p\u00fablicas de transmisi\u00f3n \u00abinter vivos\u00bb sin que se acredite y testimonie la constituci\u00f3n de la referida garant\u00eda, salvo que el autopromotor, que deber\u00e1 acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constituci\u00f3n de la misma. Para dirimir el presente recurso se ha de determinar el alcance preciso de esta excepci\u00f3n y decidir si el caso objeto de la calificaci\u00f3n recurrida queda comprendido o no en el mismo.<\/p>\n

En el presente caso, como se ha indicado, ha existido exoneraci\u00f3n por parte del adquirente pero no acreditaci\u00f3n del uso propio, exigida por la citada disposici\u00f3n legal, no bastando en los casos de transmisi\u00f3n \u00abinter vivos\u00bb realizadas en el plazo de diez a\u00f1os, antes citado, a diferencia del momento en que se declara la obra nueva, la mera manifestaci\u00f3n en tal sentido para llenar el requisito de la utilizaci\u00f3n de la vivienda por el autopromotor-vendedor. En efecto, dado que este uso propio, por lo general, ser\u00e1 un hecho futuro en relaci\u00f3n al momento de la declaraci\u00f3n de la obra nueva puede entenderse cumplido el requisito a los efectos de la inscripci\u00f3n registral de la declaraci\u00f3n de obra nueva con la manifestaci\u00f3n del promotor en tal sentido, siempre que no quede desvirtuada por ning\u00fan otro elemento documental (como, por ejemplo, en el caso citado por la Resoluci\u00f3n de 9 de mayo de 2007 de aportarse una licencia municipal de obras que no lo sea para una vivienda unifamiliar). Pero, por el contrario, la mera manifestaci\u00f3n del promotor-vendedor, como igualmente ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 9 de julio de 2003, 28 de octubre de 2004 y Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de diciembre de 2003), resulta insuficiente a los efectos de probar dicho uso propio en el momento de la enajenaci\u00f3n de la vivienda, debiendo acreditarse entonces tal extremo mediante prueba documental adecuada, ya sea a trav\u00e9s de un acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

11 noviembre 2010<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva y constituci\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal. En escritura posterior, se rectifica y adiciona la anterior en el sentido de afirmar que el uso propio a que se refiere aqu\u00e9lla es el de los c\u00f3nyuges otorgantes y sus hijos y que el r\u00e9gimen de propiedad horizontal \u00abse condiciona suspensivamente al transcurso de diez a\u00f1os desde la fecha de recepci\u00f3n de las obras que consta en la propia escritura\u00bb. El Registrador suspende la inscripci\u00f3n alegando dos defectos: la falta de constituci\u00f3n del seguro decenal y la falta del visto bueno del Alcalde en la licencia de obras suscrita por el Secretario del Ayuntamiento (este defecto se examina, m\u00e1s atr\u00e1s, en el ep\u00edgrafe \u201cLicencia municipal: requisitos formales\u201d).<\/p>\n

2. En cuanto a la necesidad de contrataci\u00f3n del seguro decenal, procede confirmar la nota de calificaci\u00f3n. En efecto, como ha declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones del a\u00f1o 2010 citadas en los \u00abVistos\u00bb), la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de edificaci\u00f3n, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, as\u00ed como las garant\u00edas necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, \u00abcon el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos b\u00e1sicos de los edificios y la adecuada protecci\u00f3n de los intereses de los usuarios\u00bb (cfr. art\u00edculo 1 n.\u00ba 1). A esta finalidad se refiere la Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley al afirmar que, ante la creciente demanda de calidad por parte de la sociedad, la Ley pretende que \u00abla garant\u00eda para proteger a los usuarios se asiente no s\u00f3lo en los requisitos t\u00e9cnicos de lo construido sino tambi\u00e9n en el establecimiento de un seguro de da\u00f1os o de cauci\u00f3n\u00bb. Hay, pues, dos elementos de garant\u00eda de la protecci\u00f3n del usuario: los requisitos t\u00e9cnicos de la construcci\u00f3n, de un lado, y el seguro de da\u00f1os o cauci\u00f3n, de otro.<\/p>\n

Respecto de los denominados \u00abrequisitos b\u00e1sicos de la edificaci\u00f3n\u00bb a que se refiere la Exposici\u00f3n de Motivos, tendentes a garantizar la seguridad de las personas y el bienestar de la sociedad, la Ley incluye de forma destacada los relativos a la seguridad del edificio y, en concreto, a la \u00abseguridad estructural de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, da\u00f1os que tengan su origen o afecten a la cimentaci\u00f3n, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mec\u00e1nica y la estabilidad del edificio\u00bb (cfr. art\u00edculo 3 n.\u00ba 1, b).<\/p>\n

En cuanto al seguro de da\u00f1os o cauci\u00f3n, como garant\u00eda frente a los da\u00f1os materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcci\u00f3n, se refiere al mismo el art\u00edculo 19, n.\u00ba 1, de la Ley, que incluye en su letra c), entre las garant\u00edas exigibles para las obras de edificaci\u00f3n comprendidas en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley, definido por su art\u00edculo 2, el seguro de da\u00f1os materiales o seguro de cauci\u00f3n, \u00abpara garantizar, durante diez a\u00f1os, el resarcimiento de los da\u00f1os materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentaci\u00f3n, vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mec\u00e1nica y estabilidad del edificio\u00bb.<\/p>\n

3. La Ley impone al promotor la obligaci\u00f3n de suscribir el citado seguro (cfr. art\u00edculo 9, n.\u00ba 1, d), obligaci\u00f3n que, conforme a la disposici\u00f3n adicional primera, n\u00famero uno del mismo texto legal, es exigible, desde su entrada en vigor, \u00abpara edificios cuyo destino principal sea el de vivienda\u00bb. Y a fin de garantizar el cumplimiento de esta obligaci\u00f3n, establece, a su vez, una obligaci\u00f3n de control de tal cumplimiento, al establecer en su art\u00edculo 20, n.\u00ba 1, un cierre registral para las escrituras p\u00fablicas de declaraci\u00f3n de obras nuevas de las edificaciones que entren en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley (cfr. art\u00edculo 2), \u00absin que se acredite y testimonie la constituci\u00f3n de las garant\u00edas a que se refiere el art\u00edculo 19\u00bb.<\/p>\n

Ahora bien, la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, dio nueva redacci\u00f3n a la disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, a\u00f1adiendo un nuevo p\u00e1rrafo a su n\u00famero uno, incorporando una excepci\u00f3n a la regla general de la obligatoriedad del seguro de cauci\u00f3n antes referido, en \u00abel supuesto del autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb. Como contra excepci\u00f3n se a\u00f1ade a continuaci\u00f3n que, sin embargo, en el caso de producirse la transmisi\u00f3n \u00abinter vivos\u00bb dentro del plazo de diez a\u00f1os \u00abel autopromotor, salvo pacto en contrario, quedar\u00e1 obligado a la contrataci\u00f3n de la garant\u00eda a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez a\u00f1os. A estos efectos, no se autorizar\u00e1n ni inscribir\u00e1n en el Registro de la Propiedad escrituras p\u00fablicas de transmisi\u00f3n \u00ednter vivos sin que se acredite y testimonie la constituci\u00f3n de la referida garant\u00eda, salvo que el autopromotor, que deber\u00e1 acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constituci\u00f3n de la misma\u00bb. Para dirimir el presente recurso se ha de determinar el alcance preciso de esta excepci\u00f3n y decidir si el caso objeto de la calificaci\u00f3n recurrida queda comprendido o no en el mismo.<\/p>\n

4. A tal efecto, es relevante se\u00f1alar, por otra parte, que conforme al art\u00edculo 19.2 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, en los seguros de da\u00f1os materiales a que se refiere la letra c) del apartado primero, esto es, el seguro decenal contra da\u00f1os estructurales, tendr\u00e1 la consideraci\u00f3n de tomador del seguro el promotor, y de \u00abasegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo\u00bb. Por tanto, la Ley contempla como un supuesto ordinario de seguro, dentro de la regla general de su constituci\u00f3n obligatoria, aquel en que el asegurado es el propio tomador, esto es, el promotor. Siendo as\u00ed que entre las obligaciones del promotor se encuentra la de suscribir los seguros del art\u00edculo 19 (cfr. art\u00edculo 9. 2, d), y que el promotor se define como \u00abcualquier persona (f\u00edsica o jur\u00eddica, p\u00fablica o privada) que decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificaci\u00f3n\u00bb tanto si lo hace \u00abpara s\u00ed o para su posterior enajenaci\u00f3n, entrega o cesi\u00f3n a terceros bajo cualquier t\u00edtulo\u00bb, y con independencia de que se trate de una persona \u00abindividual o colectiva\u00bb.<\/p>\n

Vemos, pues, c\u00f3mo la Ley incluye dentro de la regla general de la obligaci\u00f3n y exigibilidad del seguro tambi\u00e9n los casos en que se trate de un promotor individual que impulsa las obras de edificaci\u00f3n \u00abpara s\u00ed\u00bb, esto es, para uso propio. En consecuencia, se ha de convenir que la mera renuncia o consentimiento del adquirente como beneficiario del seguro en tanto que asegurado no es raz\u00f3n suficiente para eximir del cumplimiento de la obligaci\u00f3n del promotor de suscribir el seguro y, por consiguiente, tampoco de la existencia del seguro como requisito previo para la inscripci\u00f3n de la obra nueva declarada en el Registro de la Propiedad. Si as\u00ed fuera no se entender\u00eda que la Ley imponga tambi\u00e9n la obligaci\u00f3n de asegurar incluso cuando el promotor impulsa la construcci\u00f3n \u00abpara s\u00ed\u00bb, sin intenci\u00f3n de su enajenaci\u00f3n, entrega o cesi\u00f3n a terceros, bajo cualquier t\u00edtulo.<\/p>\n

Ello explica el cambio introducido en la redacci\u00f3n del art\u00edculo 20 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n durante su tramitaci\u00f3n parlamentaria. En efecto, en la redacci\u00f3n inicial del Proyecto de Ley dicho art\u00edculo impon\u00eda el control notarial y, registral de la constituci\u00f3n del seguro en el momento de autorizar e inscribir \u00abescrituras p\u00fablicas de primera transmisi\u00f3n \u00ednter vivos o de adjudicaci\u00f3n voluntaria de edificaciones a las que sea de aplicaci\u00f3n esta Ley\u00bb, estableciendo el cierre registral en caso de que no se acreditase o testimoniase en la escritura correspondiente la constituci\u00f3n de las garant\u00edas previstas en el art\u00edculo 19. Sin embargo, el texto definitivo del art\u00edculo 20, n.\u00ba 1, adelanta el control notarial y registral sobre la constituci\u00f3n de las garant\u00edas del momento de la primera transmisi\u00f3n \u00ab\u00ednter vivos\u00bb o adjudicaci\u00f3n (como preve\u00eda el Proyecto) al momento previo, anterior a cualquier transmisi\u00f3n, de la declaraci\u00f3n de la obra nueva. Con ello se consigue igualmente una m\u00e1s plena garant\u00eda del derecho de los usuarios de las viviendas construidas, como vemos a continuaci\u00f3n.<\/p>\n

5. En efecto, siendo la finalidad de la Ley la \u00abadecuada protecci\u00f3n de los intereses de los usuarios\u00bb (cfr. art\u00edculo 1.1), es importante advertir que el concepto legal de \u00abusuario\u00bb es distinto al de \u00abpropietario\u00bb, con el que podr\u00e1 coincidir o no, como se desprende con claridad del art\u00edculo 16.2 de la Ley, al enunciar las obligaciones que corresponden al primero, como contrapuestas de las que son propias del segundo. De donde se colige sin dificultad que fuera de los estrictos casos enunciados en la Ley (en concreto, en el caso del autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio) no puede dispensarse el cumplimiento del requisito legal del seguro para la inscripci\u00f3n de la obra nueva con base en la mera renuncia del titular inicial (promotor) o adquirente ulterior, pues tal renuncia podr\u00eda redundar en perjuicio de cualquier usuario que lo fuere por t\u00edtulo distinto al de titular del dominio (cfr. art\u00edculo 6.2 del C\u00f3digo Civil). As\u00ed lo prueba tambi\u00e9n el hecho de que, como ha declarado este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de diciembre de 2003, que reitera en este punto el criterio de su Resoluci\u00f3n de 24 de mayo de 2001, la obligaci\u00f3n de constituir el seguro es extensiva tambi\u00e9n a los edificios de viviendas destinadas a su alquiler y a los edificios en r\u00e9gimen de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles, sin distinguir en funci\u00f3n de que el derecho de aprovechamiento est\u00e9 configurado o no como un derecho real limitado (cfr. art\u00edculo 1 de la Ley 42\/1998, de 15 de diciembre). Nuevamente se aprecia c\u00f3mo la mera ausencia de una transmisi\u00f3n, y subsiguiente exoneraci\u00f3n por parte del adquirente, no constituyen, fuera del concreto caso de exenci\u00f3n legal incluida expresamente en la disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley, motivo de dispensa de la repetida obligaci\u00f3n de asegurar los da\u00f1os estructurales del edificio.<\/p>\n

Confirma lo anterior el hecho de que esta preocupaci\u00f3n y finalidad tuitiva y protectora de los intereses de los usuarios qued\u00f3 nuevamente subrayada en esta materia por la nueva regulaci\u00f3n que en relaci\u00f3n con la inscripci\u00f3n de declaraciones de obra nueva se contiene en el art\u00edculo 19 de la Ley 8\/2007, de 28 de mayo, de Suelo, regulaci\u00f3n que posteriormente se incorpor\u00f3 al art\u00edculo 20 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo. En concreto, el p\u00e1rrafo segundo del n.\u00ba 1 del citado precepto, al regular los requisitos que deber\u00e1n exigir los Notarios y Registradores para autorizar e inscribir escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada, incluye entre los mismos \u00abadem\u00e1s de la certificaci\u00f3n expedida por t\u00e9cnico competente acreditativa de la finalizaci\u00f3n de \u00e9sta conforme a la descripci\u00f3n del proyecto, la acreditaci\u00f3n documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislaci\u00f3n de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica\u00bb. La Resoluci\u00f3n-Circular de este Centro Directivo de 26 de julio de 2007, resolviendo consulta de la Asociaci\u00f3n de Promotores Constructores de Espa\u00f1a, aclara que la novedad referente a la acreditaci\u00f3n documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios, \u00absignifica que no se autorizar\u00e1n por los Notarios ni se inscribir\u00e1n por los Registradores de la Propiedad escrituras p\u00fablicas de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada o actas de finalizaci\u00f3n de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el art\u00edculo 19 de la citada Ley, como los dem\u00e1s requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario\u00bb (Libro del Edificio).<\/p>\n

6. Queda por determinar, pues, el \u00e1mbito concreto de esta excepci\u00f3n legal introducida por la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, en relaci\u00f3n con el autopromotor. Pues bien, conforme a la citada disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, en su redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 105 de la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, el seguro decenal \u00abno ser\u00e1 exigible en el supuesto de autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb. Exige la Ley para la aplicaci\u00f3n del precepto, y por tanto para la exoneraci\u00f3n del seguro, como recogi\u00f3 la Resoluci\u00f3n-Circular de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 3 de diciembre de 2003, un doble requisito: subjetivo y objetivo, pues debe tratarse de \u00abun autopromotor individual\u00bb y, adem\u00e1s, de \u00abuna \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb, requisitos distintos y no alternativos que, en consecuencia, deben concurrir acumulativamente para que la excepci\u00f3n legal sea procedente.<\/p>\n

Al tiempo de interpretar esta excepci\u00f3n al r\u00e9gimen general, no se ha de perder de vista que, como ya sostuvo este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 19 de julio de 2005, uno de los \u00abobjetivos primordiales\u00bb de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n es \u00abgarantizar a los propietarios de todas las modalidades de edificaciones sujetas a su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n, sea el promotor original o el adquirente posterior de todo o parte de lo edificado, frente a una serie de da\u00f1os de diverso tipo, a trav\u00e9s de la obligaci\u00f3n que se impone de contratar seguros que los cubran en determinadas condiciones (cfr. art\u00edculo 19); de ah\u00ed la necesidad de interpretar con car\u00e1cter estricto, y caso por caso, aquellos supuestos que pudieran suponer una derogaci\u00f3n de lo que ser\u00eda el r\u00e9gimen general de la Ley en orden a la exigencia de dicho seguro decenal\u00bb.<\/p>\n

Este planteamiento de imponer la obligatoriedad del seguro incluso cuando el promotor no transmita a un tercero, resulta coherente puesto que el seguro obligatorio que impone la Ley no es un seguro de responsabilidad civil, que necesariamente implica la existencia de un tercero respecto del que el asegurado cubre el riesgo del nacimiento a su cargo de la obligaci\u00f3n de indemnizar los da\u00f1os y perjuicios causados por un hecho previsto en el contrato y del que el asegurado sea civilmente responsable (cfr. art\u00edculo 73 de la Ley 50\/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro), sino un seguro de da\u00f1os, que no requiere necesariamente de la existencia de un tercero como beneficiario distinto del propio asegurado. Por ello el art\u00edculo 19 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n no habla s\u00f3lo de seguro de \u00abcauci\u00f3n\u00bb, en que el asegurador se obliga, en caso de incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones legales o contractuales, a indemnizar al asegurado a t\u00edtulo de resarcimiento de los da\u00f1os patrimoniales sufridos (cfr. art\u00edculo 68 de la citada Ley 50\/1980), sino tambi\u00e9n de seguro de \u00abda\u00f1os\u00bb en que el riesgo cubierto es el de la p\u00e9rdida patrimonial propia del asegurado por raz\u00f3n del acaecimiento del siniestro asegurado (en este caso, el da\u00f1o en la estructura del edificio). Adem\u00e1s de ello, no se ha de olvidar que otro de los objetivos primordiales de la Ley es el de la protecci\u00f3n del usuario, por cualquier t\u00edtulo que lo sea, especialmente el arrendatario, y no s\u00f3lo al usuario adquirente del dominio de la vivienda, como antes se indic\u00f3, por lo que es l\u00f3gico que la garant\u00eda del art\u00edculo 20 de la Ley no se restrinja a los casos en que se produce una \u00abtransmisi\u00f3n\u00bb del dominio del edificio o de cualquiera de sus viviendas.<\/p>\n

Finalmente, la exigencia de la constituci\u00f3n del seguro y su car\u00e1cter obligatorio para el promotor, incluso antes de que se produzca la primera transmisi\u00f3n \u00ab\u00ednter vivos\u00bb, se explica tambi\u00e9n por su afectaci\u00f3n al inter\u00e9s de terceros, como son los restantes agentes que intervienen en el proceso de la edificaci\u00f3n, los acreedores hipotecarios, los titulares de cualquier derecho real de uso y disfrute o los arrendatarios de la edificaci\u00f3n o de los distintos elementos en que se haya dividido.<\/p>\n

As\u00ed resulta, en cuanto a los primeros, del r\u00e9gimen de responsabilidad establecido por el art\u00edculo 17, n.\u00ba 3, de la Ley al disponer que \u00abcuando no pudiera individualizarse la causa de los da\u00f1os materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervenci\u00f3n de cada agente en el da\u00f1o producido, la responsabilidad se exigir\u00e1 solidariamente. En todo caso, el promotor responder\u00e1 solidariamente con los dem\u00e1s agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los da\u00f1os materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcci\u00f3n\u00bb, r\u00e9gimen de responsabilidad solidaria por raz\u00f3n del cual la cobertura del riesgo del promotor derivado del acaecimiento de los citados da\u00f1os materiales no es ajena al inter\u00e9s del resto de los agentes que intervienen en el proceso de la edificaci\u00f3n. En el mismo sentido, los acreedores hipotecarios de la finca antes citados est\u00e1n tambi\u00e9n interesados en el cumplimiento de la obligaci\u00f3n de constituci\u00f3n del seguro habida cuenta del r\u00e9gimen de extensi\u00f3n objetiva de la hipoteca a las indemnizaciones que correspondan al propietario por raz\u00f3n de los bienes hipotecados si el siniestro acaece despu\u00e9s de la constituci\u00f3n de la garant\u00eda real (cfr. art\u00edculos 110, n.\u00ba 2, de la Ley Hipotecaria, y 40 y 41 de la Ley de Contrato de Seguro).<\/p>\n

7. Pues bien, en cuanto al primero de los requisitos antes citados para la aplicaci\u00f3n de la excepci\u00f3n introducida por el art\u00edculo 105 de la Ley 53\/2002 (tratarse de \u00abautopromotor individual\u00bb) es doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General que el concepto de autopromotor individual no debe ser objeto de interpretaciones rigoristas o restrictivas, sino que ha de interpretarse de forma amplia. As\u00ed lo destacan, entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2003 y 5 de abril de 2005, que admiten comprender en tal concepto legal tanto a las personas f\u00edsicas como a las personas jur\u00eddicas, dado que en \u00faltima instancia \u00e9stas son una sola entidad, esto es, son individuales siguiendo un criterio num\u00e9rico. En esta l\u00ednea interpretativa, la Resoluci\u00f3n-Circular rese\u00f1ada afirm\u00f3 la inclusi\u00f3n dentro del mismo de la com\u00fanmente llamada \u00abcomunidad valenciana\u00bb para la construcci\u00f3n de edificios; si bien \u00fanicamente cuando las circunstancias arquitect\u00f3nicas de la promoci\u00f3n de viviendas as\u00ed lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcci\u00f3n se han constituido en comunidad. En suma, el concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposici\u00f3n al promotor colectivo que contempla la propia Ley.<\/p>\n

En cuanto al segundo de los requisitos legales de la excepci\u00f3n, la reforma introducida por la Ley 53\/2002 exige la concurrencia de los siguientes extremos a efectos de excluir la necesidad de constituir el seguro decenal en el momento de declarar la obra nueva: 1.\u00ba que se trate no s\u00f3lo de vivienda, cuyo concepto se determina por el uso a que se destina (Resoluci\u00f3n de 24 de mayo de 2001), sino que esta vivienda sea \u00abunifamiliar\u00bb; 2.\u00ba que la vivienda se destine a \u00abuso propio\u00bb; y 3.\u00ba que se trate de \u00abuna \u00fanica\u00bb vivienda.<\/p>\n

Por lo que respecta al concepto de \u00abvivienda destinada a uso propio\u00bb, se entiende toda aquella que tienda a este uso por parte del autopromotor y que no pretenda estar destinada originariamente a posterior enajenaci\u00f3n, entrega o cesi\u00f3n a terceros por cualquier t\u00edtulo (cfr. art\u00edculo 9 de la Ley). Dentro de este concepto de terceros deben comprenderse, como se ha indicado, tanto los titulares del pleno dominio de la finca, como los de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma, as\u00ed como a los arrendatarios, debiendo ser el uso propio por parte del autopromotor excluyente de otras titularidades de disfrute sobre el mismo bien coet\u00e1neas a las del autopromotor.<\/p>\n

8. Centr\u00e1ndonos en el supuesto de hecho a que se refiere el t\u00edtulo presentado, se plantea la cuesti\u00f3n de si en este caso resulta de aplicaci\u00f3n o no la excepci\u00f3n que respecto de la obligaci\u00f3n de la constituci\u00f3n del seguro decenal introdujo la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, para el \u00absupuesto del autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb. La Ley, como se ha dicho, exige un doble requisito, subjetivo y objetivo para admitir la exoneraci\u00f3n del seguro, pues ha de tratarse de un \u00abautopromotor individual\u00bb y, adem\u00e1s, de \u00abuna \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb (cfr. Resoluciones de 11 de febrero y 9 de julio de 2003, y Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de diciembre de 2003). Pues bien, en el presente caso no concurre el requisito objetivo de la exoneraci\u00f3n de la obligaci\u00f3n legal de constituci\u00f3n del seguro decenal, pues no estamos en presencia de una edificaci\u00f3n integrada por una \u00fanica vivienda unifamiliar, sino de \u00abun conjunto de edificaci\u00f3n compuesto de dos viviendas unifamiliares adosadas\u00bb, [5]<\/strong><\/strong><\/a> tal y como aparece descrita en el t\u00edtulo. Adem\u00e1s, en cuanto al requisito de la acreditaci\u00f3n de tratarse de una vivienda unifamiliar para uso propio, este uso propio, por ser generalmente un hecho futuro con relaci\u00f3n al momento de la declaraci\u00f3n de la obra nueva, puede entenderse cumplido con la nuda manifestaci\u00f3n del promotor en tal sentido, siempre que no quede desvirtuada por ning\u00fan otro elemento documental contradictorio (como, por ejemplo, en el caso a que se refiere la Resoluci\u00f3n de 9 de mayo de 2007 de aportarse una licencia municipal de obras que no lo sea para una vivienda unifamiliar). Pues bien en el presente supuesto se verifica precisamente la misma circunstancia a que se refer\u00eda la citada Resoluci\u00f3n de 9 de mayo de 2007 y la m\u00e1s reciente de 23 de julio de 2010, pues la licencia municipal de obras no lo es para una vivienda unifamiliar, sino para dos viviendas unifamiliares. As\u00ed lo confirma, finalmente, la manifestaci\u00f3n vertida por los otorgantes en la propia escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva y divisi\u00f3n horizontal en la que estos declaran expresamente que el inmueble descrito est\u00e1 \u00abdestinado a pertenecer a distintos due\u00f1os\u00bb.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

25 marzo 2011<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- 1. La inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva de una casa se practic\u00f3 en virtud de escritura autorizada con fecha 18 de octubre de 2010. En dicha declaraci\u00f3n de obra nueva se hizo constar un informe del Alcalde de Villadangos del P\u00e1ramo de 13 de septiembre de 2010 seg\u00fan el cual la casa se construy\u00f3 hac\u00eda m\u00e1s de cuatro a\u00f1os, sin mayores precisiones y sin aportarse seguro decenal conforme a la legislaci\u00f3n de ordenaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n. En la escritura de compraventa, cuya inscripci\u00f3n se suspende, autorizada por el mismo notario ante quien se formaliz\u00f3 la obra nueva, se dispone en la estipulaci\u00f3n sexta que \u00aben relaci\u00f3n a lo dispuesto en la disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n \u2013modificada por la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales Administrativas y de Orden Social\u2013 yo, el Notario, advierto que no es necesario aportar la garant\u00eda contra los da\u00f1os estructurales, establecida en el art\u00edculo 19 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, por haber sido realizada la construcci\u00f3n de la vivienda que en esta escritura se declara antes de la entrada en vigor de dicha Ley, concretamente en el a\u00f1o 1999\u00bb.<\/p>\n

La cuesti\u00f3n que se plantea en el presente recurso radica por tanto en determinar, si para la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa de una casa, basta la manifestaci\u00f3n que realiza el notario de que la construcci\u00f3n de la misma concluy\u00f3 con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, o si, por el contrario es preciso \u2013como se exige en la nota de calificaci\u00f3n\u2013 acreditar dicha circunstancia, al objeto de no serle exigible la constituci\u00f3n del seguro decenal, ni la dispensa de tal circunstancia por parte de los compradores, junto con la justificaci\u00f3n de la utilizaci\u00f3n de la vivienda por los vendedores.<\/p>\n

2. Debe advertirse en primer t\u00e9rmino que no puede tenerse en cuenta la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica aportada por el recurrente con el escrito de interposici\u00f3n del recurso \u2013acreditativa de que la edificaci\u00f3n fue realizada en 1999 y por tanto antes de la entrada en vigor de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n\u2013, por cuanto, de conformidad con el art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso deber\u00e1 recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del registrador, rechaz\u00e1ndose cualquier otra pretensi\u00f3n basada en distintos motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. No obstante pone de manifiesto la facilidad con que podr\u00eda haberse evitado, con la mera presentaci\u00f3n complementaria de la certificaci\u00f3n catastral acreditativa de la antig\u00fcedad de la edificaci\u00f3n, la interposici\u00f3n de un recurso pensado para cuestiones de mayor complejidad t\u00e9cnica.<\/p>\n

3. Seg\u00fan la disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, el seguro de da\u00f1os a que se refiere el art\u00edculo 19 de la misma ley no es exigible en el supuesto del autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisi\u00f3n \u00ednter vivos dentro del plazo previsto en la letra a) del art\u00edculo 17.1, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedar\u00e1 obligado a la contrataci\u00f3n de la garant\u00eda por el tiempo que reste para completar los diez a\u00f1os. A estos efectos, no se autorizar\u00e1n ni inscribir\u00e1n en el Registro de la Propiedad escrituras p\u00fablicas de transmisi\u00f3n inter vivos sin que se acredite y testimonie la constituci\u00f3n de la referida garant\u00eda, salvo que el autopromotor, que deber\u00e1 acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constituci\u00f3n de la misma.<\/p>\n

4. Es cierto que esta normativa no es de aplicaci\u00f3n a las obras de nueva construcci\u00f3n y a obras en edificios existentes para cuyos proyectos se hubiera solicitado la correspondiente licencia de edificaci\u00f3n antes de la entrada en vigor de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n (v\u00e9ase la disposici\u00f3n transitoria primera de la citada Ley 38\/1999), pero tal circunstancia no ha quedado acreditada fehacientemente que concurra en este caso.<\/p>\n

5. En consecuencia, y sin perjuicio de las consecuencias que pudieran derivarse si se hubiera producido un error en la inscripci\u00f3n de la obra nueva por omisi\u00f3n en tal inscripci\u00f3n de la antig\u00fcedad exacta de la edificaci\u00f3n seg\u00fan certificaci\u00f3n catastral obrante en la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva (que deber\u00edan rectificarse seg\u00fan la reglas generales de rectificaci\u00f3n de asientos), lo cierto es que la mera afirmaci\u00f3n que realiza el notario de que no es necesario aportar la garant\u00eda contra los da\u00f1os estructurales, establecida en el art\u00edculo 19 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, por haber sido realizada la construcci\u00f3n de la vivienda que en esta escritura se declara antes de la entrada en vigor de dicha Ley, concretamente en el a\u00f1o 1999, es una mera aseveraci\u00f3n o juicio no cubierta por la fe p\u00fablica notarial, ya que no se articula como una daci\u00f3n de fe extrajudicial de un hecho, sino como una mera afirmaci\u00f3n no justificada fehacientemente, por lo que ha de confirmarse la nota de calificaci\u00f3n del registrador de exigir que se acredite dicha circunstancia.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

1 julio 2011<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- 1. Para la resoluci\u00f3n del presente recurso son relevantes los siguientes HECHOS:<\/p>\n

a) Con fecha 21 de marzo de 2011 se autoriza por la notaria de Horcajo de Santiago, do\u00f1a Pilar L\u00f3pez Mart\u00ednez, n\u00famero 214 de protocolo, acta de fin de obra de una vivienda unifamiliar.<\/p>\n

b) Presentado, con fecha 15 de abril de 2011, dicho documento en el Registro de la Propiedad de Taranc\u00f3n, el registrador suspende su inscripci\u00f3n por ser necesario aportar el seguro decenal de la obra nueva o, en su defecto, hacer constar que se trata de la figura del autopromotor.<\/p>\n

c) La notaria autorizante recurre argumentando que en la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva en construcci\u00f3n se indic\u00f3 que se trataba de una vivienda unifamiliar, como resultaba de la correspondiente licencia de obra testimoniada, y se hicieron las consiguientes advertencias y manifestaciones y que en el acta de fin de obra el titular manifest\u00f3 que se trataba de una vivienda unifamiliar y se volvi\u00f3 a incorporar a la misma la licencia de obras, por lo que no era necesario reiterar lo que se dijo en aquella escritura, y por tanto concurre la exenci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 105 de la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre.<\/p>\n

2. La Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de edificaci\u00f3n, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, as\u00ed como las garant\u00edas necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, \u00abcon el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos b\u00e1sicos de los edificios y la adecuada protecci\u00f3n de los intereses de los usuarios\u00bb (cfr. art\u00edculo 1.1). A esta finalidad se refiere la Exposici\u00f3n de Motivos de la ley al afirmar que, ante la creciente demanda de calidad por parte de la sociedad, la ley pretende que \u00abla garant\u00eda para proteger a los usuarios se asiente no s\u00f3lo en los requisitos t\u00e9cnicos de lo construido sino tambi\u00e9n en el establecimiento de un seguro de da\u00f1os o de cauci\u00f3n\u00bb. Hay, pues, dos elementos de garant\u00eda de la protecci\u00f3n del usuario: los requisitos t\u00e9cnicos de la construcci\u00f3n, de un lado, y el seguro de da\u00f1os o cauci\u00f3n, de otro.<\/p>\n

Respecto de los denominados \u00abrequisitos b\u00e1sicos de la edificaci\u00f3n\u00bb a que se refiere la Exposici\u00f3n de Motivos, tendentes a garantizar la seguridad de las personas y el bienestar de la sociedad, la ley incluye de forma destacada los relativos a la seguridad del edificio y, en concreto, a la \u00abseguridad estructural de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, da\u00f1os que tengan su origen o afecten a la cimentaci\u00f3n, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mec\u00e1nica y la estabilidad del edificio\u00bb (cfr. art\u00edculo 3.1, b).<\/p>\n

En cuanto al seguro de da\u00f1os o cauci\u00f3n, como garant\u00eda frente a los da\u00f1os materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcci\u00f3n, se refiere al mismo el art\u00edculo 19.1 de la ley, que incluye en su letra c), entre las garant\u00edas exigibles para las obras de edificaci\u00f3n comprendidas en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la ley, definido por su art\u00edculo 2, el seguro de da\u00f1os materiales o seguro de cauci\u00f3n, \u00abpara garantizar, durante diez a\u00f1os, el resarcimiento de los da\u00f1os materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentaci\u00f3n, vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mec\u00e1nica y estabilidad del edificio\u00bb.<\/p>\n

3. La ley impone al promotor la obligaci\u00f3n de suscribir el citado seguro (cfr. art\u00edculo 9.1, d), obligaci\u00f3n que, conforme a la disposici\u00f3n adicional primera, n\u00famero uno del mismo texto legal, es exigible, desde su entrada en vigor, \u00abpara edificios cuyo destino principal sea el de vivienda\u00bb. Y a fin de garantizar el cumplimiento de esta obligaci\u00f3n, establece, a su vez, una obligaci\u00f3n de control de tal cumplimiento, al establecer en su art\u00edculo 20.1 un cierre registral para las escrituras p\u00fablicas de declaraci\u00f3n de obras nuevas de las edificaciones que entren en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la ley (cfr. art\u00edculo 2), \u00absin que se acredite y testimonie la constituci\u00f3n de las garant\u00edas a que se refiere el art\u00edculo 19\u00bb.<\/p>\n

Ahora bien, la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, dio nueva redacci\u00f3n a la disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, a\u00f1adiendo un nuevo p\u00e1rrafo a su n\u00famero uno, incorporando una excepci\u00f3n a la regla general de la obligatoriedad del seguro de cauci\u00f3n antes referido, en \u00abel supuesto del autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb. Como contra excepci\u00f3n se a\u00f1ade a continuaci\u00f3n que, sin embargo, en el caso de producirse la transmisi\u00f3n \u00abinter vivos\u00bb dentro del plazo de diez a\u00f1os \u00abel autopromotor, salvo pacto en contrario, quedar\u00e1 obligado a la contrataci\u00f3n de la garant\u00eda a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez a\u00f1os. A estos efectos, no se autorizar\u00e1n ni inscribir\u00e1n en el Registro de la Propiedad escrituras p\u00fablicas de transmisi\u00f3n inter vivos sin que se acredite y testimonie la constituci\u00f3n de la referida garant\u00eda, salvo que el autopromotor, que deber\u00e1 acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constituci\u00f3n de la misma\u00bb.<\/p>\n

4. A tal efecto, es relevante se\u00f1alar, por otra parte, que conforme al art\u00edculo 19.2 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, en los seguros de da\u00f1os materiales a que se refiere la letra c) del apartado primero, esto es, el seguro decenal contra da\u00f1os estructurales, tendr\u00e1 la consideraci\u00f3n de tomador del seguro el promotor, y de \u00abasegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo\u00bb. Por tanto, la ley contempla como un supuesto ordinario de seguro, dentro de la regla general de su constituci\u00f3n obligatoria, aquel en que el asegurado es el propio tomador, esto es, el promotor. Siendo as\u00ed que entre las obligaciones del promotor se encuentra la de suscribir los seguros del art\u00edculo 19 (cfr. art\u00edculo 9.2, d), y que el promotor se define como \u00abcualquier persona (f\u00edsica o jur\u00eddica, p\u00fablica o privada) que decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificaci\u00f3n, tanto si lo hace \u00abpara s\u00ed o para su posterior enajenaci\u00f3n, entrega o cesi\u00f3n a terceros bajo cualquier t\u00edtulo\u00bb, y tanto si se trata de una persona \u00abindividual o colectiva\u00bb.<\/p>\n

Se aprecia que la ley incluye dentro de la regla general de la obligaci\u00f3n y exigibilidad del seguro tambi\u00e9n los casos en que se trate de un promotor individual que impulsa las obras de edificaci\u00f3n \u00abpara s\u00ed\u00bb, esto es, para uso propio. En consecuencia, se ha de convenir que la mera renuncia o consentimiento del adquirente como beneficiario del seguro en tanto que asegurado no es raz\u00f3n suficiente para eximir del cumplimiento de la obligaci\u00f3n del promotor de suscribir el seguro y, por consiguiente, tampoco de la existencia del seguro como requisito previo para la inscripci\u00f3n de la obra nueva declarada en el Registro de la Propiedad. Si as\u00ed fuera no se entender\u00eda que la ley imponga tambi\u00e9n la obligaci\u00f3n de asegurar incluso cuando el promotor impulsa la construcci\u00f3n \u00abpara s\u00ed\u00bb, sin intenci\u00f3n de su enajenaci\u00f3n, entrega o cesi\u00f3n a terceros, bajo cualquier t\u00edtulo.<\/p>\n

\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Ello explica el cambio introducido en la redacci\u00f3n del art\u00edculo 20 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n durante su tramitaci\u00f3n parlamentaria. En efecto, en la redacci\u00f3n inicial del proyecto de ley dicho art\u00edculo impon\u00eda el control notarial y registral de la constituci\u00f3n del seguro en el momento de autorizar e inscribir \u00abescrituras p\u00fablicas de primera transmisi\u00f3n inter vivos o de adjudicaci\u00f3n voluntaria de edificaciones a las que sea de aplicaci\u00f3n esta Ley\u00bb, estableciendo el cierre registral en caso de que no se acreditase o testimoniase en la escritura correspondiente la constituci\u00f3n de las garant\u00edas previstas en el art\u00edculo 19. Sin embargo, el texto definitivo del art\u00edculo 20 n.\u00ba 1 adelanta el control notarial y registral sobre la constituci\u00f3n de las garant\u00edas del momento de la primera transmisi\u00f3n \u00abinter vivos\u00bb o adjudicaci\u00f3n (como preve\u00eda el proyecto) al momento previo, anterior a cualquier transmisi\u00f3n, de la declaraci\u00f3n de la obra nueva. Con ello se consigue igualmente una m\u00e1s plena garant\u00eda del derecho de los usuarios de las viviendas construidas.<\/p>\n

5. En efecto, siendo la finalidad de la ley la \u00abadecuada protecci\u00f3n de los intereses de los usuarios\u00bb (cfr. art\u00edculo 1.1), es importante advertir que el concepto legal de \u00abusuario\u00bb es distinto al de \u00abpropietario\u00bb, con el que podr\u00e1 coincidir o no, como se desprende con claridad del art\u00edculo 16.2 de la ley, al enunciar las obligaciones que corresponden al primero, como contrapuestas de las que son propias del segundo. De ello se colige sin dificultad que fuera de los estrictos casos enunciados en la ley (en concreto, en el caso del autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio) no puede dispensarse el cumplimiento del requisito legal del seguro para la inscripci\u00f3n de la obra nueva con base en la mera renuncia del titular inicial (promotor) o adquirente ulterior, pues tal renuncia podr\u00eda redundar en perjuicio de cualquier usuario que lo fuere por t\u00edtulo distinto al de titular del dominio (cfr. art\u00edculo 6.2 del C\u00f3digo Civil). As\u00ed lo prueba tambi\u00e9n el hecho de que, como ha declarado este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de diciembre de 2003, que reitera en este punto el criterio de su Resoluci\u00f3n de 24 de mayo de 2001, la obligaci\u00f3n de constituir el seguro es extensiva tambi\u00e9n a los edificios de viviendas destinadas a su alquiler y a los edificios en r\u00e9gimen de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles, sin distinguir en funci\u00f3n de que el derecho de aprovechamiento est\u00e9 configurado o no como un derecho real limitado (cfr. art\u00edculo 1 de la Ley 42\/1998, de 15 de diciembre). Nuevamente se comprueba c\u00f3mo la mera ausencia de una transmisi\u00f3n, y subsiguiente exoneraci\u00f3n por parte del adquirente, no constituyen, fuera del concreto caso de exenci\u00f3n legal incluida expresamente en la disposici\u00f3n adicional segunda de la ley, motivo de dispensa de la repetida obligaci\u00f3n de asegurar los datos estructurales del edificio.<\/p>\n

6. Queda por determinar, pues, el \u00e1mbito concreto de esta excepci\u00f3n legal introducida por la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, en relaci\u00f3n con el autopromotor, y su aplicabilidad o no al presente caso. Pues bien, conforme a la citada disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, en su redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 105 de la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, el seguro decenal \u00abno ser\u00e1 exigible en el supuesto de autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb. Exige la ley para la aplicaci\u00f3n del precepto, y por tanto para la exoneraci\u00f3n del seguro, como recogi\u00f3 la Resoluci\u00f3n-Circular de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 3 de Diciembre de 2003, un doble requisito: subjetivo y objetivo, pues debe tratarse de \u00abun autopromotor individual\u00bb y, adem\u00e1s, de \u00abuna \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb, requisitos distintos y no alternativos que, en consecuencia, deben concurrir acumulativamente para que la excepci\u00f3n legal sea procedente.<\/p>\n

Al tiempo de interpretar esta excepci\u00f3n al r\u00e9gimen general debe tenerse en cuenta que, como ya sostuvo este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 19 de julio de 2005, uno de los \u00abobjetivos primordiales\u00bb de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n es \u00abgarantizar a los propietarios de todas las modalidades de edificaciones sujetas a su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n, sea el promotor original o el adquirente posterior de todo o parte de lo edificado, frente a una serie de da\u00f1os de diverso tipo, a trav\u00e9s de la obligaci\u00f3n que se impone de contratar seguros que los cubran en determinadas condiciones (cfr. art\u00edculo 19); de ah\u00ed la necesidad de interpretar con car\u00e1cter estricto, y caso por caso, aquellos supuestos que pudieran suponer una derogaci\u00f3n de lo que ser\u00eda el r\u00e9gimen general de la Ley en orden a la exigencia de dicho seguro decenal\u00bb.<\/p>\n

Este planteamiento de imponer la obligatoriedad del seguro incluso cuando el promotor no transmita a un tercero, resulta coherente puesto que el seguro obligatorio que impone la ley no es un seguro de responsabilidad civil, que necesariamente implica la existencia de un tercero respecto del que el asegurado cubre el riesgo del nacimiento a su cargo de la obligaci\u00f3n de indemnizar los da\u00f1os y perjuicios causados por un hecho previsto en el contrato y del que el asegurado sea civilmente responsable (cfr. art\u00edculo 73 de la Ley 50\/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro), sino un seguro de da\u00f1os, que no requiere necesariamente de la existencia de un tercero como beneficiario distinto del propio asegurado. Por ello el art\u00edculo 19 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n no habla s\u00f3lo de seguro de \u00abcauci\u00f3n\u00bb, en que el asegurador se obliga, en caso de incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones legales o contractuales, a indemnizar al asegurado a t\u00edtulo de resarcimiento de los da\u00f1os patrimoniales sufridos (cfr. art\u00edculo 68 de la citada Ley 50\/1980), sino tambi\u00e9n de seguro de \u00abda\u00f1os\u00bb en que el riesgo cubierto es el de la p\u00e9rdida patrimonial propia del asegurado por raz\u00f3n del acaecimiento del siniestro asegurado (en este caso, el da\u00f1o en la estructura del edificio). Adem\u00e1s de ello, no se debe olvidar que otro de los objetivos primordiales de la ley es el de la protecci\u00f3n del usuario, por cualquier t\u00edtulo que lo sea, especialmente el arrendatario, y no s\u00f3lo al usuario adquirente del dominio de la vivienda, como antes se indic\u00f3, por lo que es l\u00f3gico que la garant\u00eda del art\u00edculo 20 de la ley no se restrinja a los casos en que se produce una \u00abtransmisi\u00f3n\u00bb del dominio del edificio o de cualquiera de sus viviendas.<\/p>\n

Finalmente, la exigencia de la constituci\u00f3n del seguro y su car\u00e1cter obligatorio para el promotor, incluso antes de que se produzca la primera transmisi\u00f3n \u00abinter vivos\u00bb, se explica tambi\u00e9n por su afectaci\u00f3n al inter\u00e9s de terceros, como son los restantes agentes que intervienen en el proceso de la edificaci\u00f3n y los acreedores hipotecarios de la edificaci\u00f3n o de los distintos elementos en que se haya dividido. As\u00ed resulta, en cuanto a los primeros, del r\u00e9gimen de responsabilidad establecido por el art\u00edculo 17 n.\u00ba 3 de la ley al disponer que \u00abcuando no pudiera individualizarse la causa de los da\u00f1os materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervenci\u00f3n de cada agente en el da\u00f1o producido, la responsabilidad se exigir\u00e1 solidariamente. En todo caso, el promotor responder\u00e1 solidariamente con los dem\u00e1s agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los da\u00f1os materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcci\u00f3n\u00bb. Este r\u00e9gimen de responsabilidad solidaria evidencia que la cobertura del riesgo del promotor derivado del acaecimiento de los citados da\u00f1os materiales no es ajena al inter\u00e9s del resto de los agentes que intervienen en el proceso de la edificaci\u00f3n. En el mismo sentido, los acreedores hipotecarios de la finca antes citados est\u00e1n tambi\u00e9n interesados en el cumplimiento de la obligaci\u00f3n de constituci\u00f3n del seguro habida cuenta del r\u00e9gimen de extensi\u00f3n objetiva de la hipoteca a las indemnizaciones que correspondan al propietario por raz\u00f3n de los bienes hipotecados si el siniestro acaece despu\u00e9s de la constituci\u00f3n de la garant\u00eda real (cfr. art\u00edculos 110 n.\u00ba 2 de la Ley Hipotecaria y 40 y 41 de la Ley de Contrato de Seguro).<\/p>\n

7. Pues bien, en cuanto al primero de los requisitos antes citados para la aplicaci\u00f3n de la excepci\u00f3n introducida por el art\u00edculo 105 de la Ley 53\/2002 (tratarse de \u00abautopromotor individual\u00bb) es doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado que el concepto de autopromotor individual no debe ser objeto de interpretaciones rigoristas o restrictivas, sino que ha de interpretarse de forma amplia. As\u00ed lo destacan, entre otras, las Resoluciones de 5 de abril de 2005 y de 9 de julio de 2003, que admiten comprender en tal concepto legal tanto a las personas f\u00edsicas como a las personas jur\u00eddicas, dado que en \u00faltima instancia estas son una sola entidad, esto es, son individuales siguiendo un criterio num\u00e9rico. En esta l\u00ednea interpretativa, la Resoluci\u00f3n Circular rese\u00f1ada afirm\u00f3 la inclusi\u00f3n dentro del mismo de la com\u00fanmente llamada \u00abcomunidad valenciana\u00bb para la construcci\u00f3n de edificios si bien \u00fanicamente cuando las circunstancias arquitect\u00f3nicas de la promoci\u00f3n de viviendas as\u00ed lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcci\u00f3n se han constituido en comunidad. En suma, el concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposici\u00f3n al promotor colectivo que contempla la propia ley.<\/p>\n

En cuanto al segundo de los requisitos legales de la excepci\u00f3n, la reforma introducida por la Ley 53\/2002 exige la concurrencia de los siguientes extremos a efectos de excluir la necesidad de constituir el seguro decenal en el momento de declarar la obra nueva: 1.\u00ba que se trata no s\u00f3lo de vivienda, cuyo concepto se determina por el uso a que se destina (cfr. Resoluci\u00f3n de 24 de mayo de 2001), sino que esta vivienda sea \u00abunifamiliar\u00bb; 2.\u00ba que la vivienda se destina a \u00abuso propio\u00bb; y 3.\u00ba que se trata de \u00abuna \u00fanica\u00bb vivienda (vid. sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 22 de junio de 2009).<\/p>\n

Por lo que respecta al concepto de \u00abvivienda destinada a uso propio\u00bb, se entiende toda aquella que tienda a este uso por parte del autopromotor y que no pretenda estar destinada originariamente a posterior enajenaci\u00f3n, entrega o cesi\u00f3n a terceros por cualquier t\u00edtulo (cfr. art\u00edculo 9 de la ley). Dentro de este concepto de terceros deben comprenderse, como se ha indicado, tanto los titulares del pleno dominio de la finca, como los de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma, as\u00ed como a los arrendatarios. El concepto de uso propio debe ser excluyente de otras titularidades de disfrute sobre el mismo bien coet\u00e1neas a las del autopromotor.<\/p>\n

Por otro lado, aun cuando este uso propio, por lo general, ser\u00e1 un hecho futuro con relaci\u00f3n al momento de la declaraci\u00f3n de la obra nueva \u2013aunque podr\u00e1 no serlo en caso de que exista cierto lapso de tiempo entre la fecha de finalizaci\u00f3n de la obra y la de la declaraci\u00f3n de la obra nueva\u2013, puede entenderse cumplido el requisito de su acreditaci\u00f3n con la manifestaci\u00f3n del promotor en tal sentido, siempre que no quede desvirtuada por ning\u00fan otro elemento documental (como, por ejemplo, en el caso citado por la Resoluci\u00f3n de 9 de mayo de 2007 de aportarse una licencia municipal de obras que no lo sea para una vivienda unifamiliar). Ahora bien resulta necesario evitar la aplicaci\u00f3n de la excepci\u00f3n m\u00e1s all\u00e1 del estricto \u00e1mbito para el que la ha habilitado la ley, pues su aplicaci\u00f3n extensiva a otros supuestos supone desnaturalizar la garant\u00eda fijada por la ley en beneficio de usuarios y terceros, a trav\u00e9s del control notarial y registral, al sustituirla por la mera manifestaci\u00f3n del declarante de la obra nueva.<\/p>\n

8. Centr\u00e1ndonos en el supuesto de hecho a que se refiere el t\u00edtulo presentado, la cuesti\u00f3n se centra en determinar si en relaci\u00f3n con un acta de finalizaci\u00f3n de obra es necesario o no acreditar la constituci\u00f3n del seguro decenal en un supuesto en que no se acredita ni manifiesta que el requirente es un autopromotor individual de la vivienda objeto de la declaraci\u00f3n de obra nueva, ni que \u00e9sta se destinar\u00e1 a uso propio, si bien en la escritura de declaraci\u00f3n en construcci\u00f3n de la misma se indicaba, de conformidad con la licencia, que se trataba de una vivienda unifamiliar. La respuesta ha de ser afirmativa. En efecto, si se tiene en cuenta: a) que el momento en que es exigible la constituci\u00f3n del seguro decenal, o en su caso, la manifestaci\u00f3n acerca del car\u00e1cter de autopromovida de la vivienda, es el de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada o acta de fin de obra (cfr. Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de diciembre de 2003); b) que, como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los Vistos), el art\u00edculo 105 de la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, impone un doble requisito: subjetivo y objetivo, pues se exige, por un lado, que se trate de un supuesto de \u00abun autopromotor individual\u00bb y, por otro, de \u00abuna \u00fanica\u00bb vivienda \u00abunifamiliar\u00bb \u00abpara uso propio\u00bb, requisitos distintos y no alternativos que, en consecuencia, deben concurrir acumulativamente para que la excepci\u00f3n legal sea procedente, por lo que la concurrencia de uno de los elementos del requisito objetivo (vivienda unifamiliar) no dispensa del requisito subjetivo (autopromotor), por lo que no es suficiente que la vivienda sea unifamiliar sin menci\u00f3n alguna respecto al uso propio o ajeno a que se destina; y c) que el hecho de que en la escritura de obra nueva en construcci\u00f3n ya constase la manifestaci\u00f3n sobre el car\u00e1cter de \u00abvivienda unifamiliar\u00bb no debe ser una circunstancia que exima de su necesaria constancia (de \u00e9ste y de los dem\u00e1s requisitos) en el momento de la terminaci\u00f3n, pues los requisitos de la disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, tienen que concurrir en el momento de la terminaci\u00f3n de la obra y no antes.<\/p>\n

Como afirm\u00f3 este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 10 de marzo de 2007, \u00abno se exigir\u00e1 por tanto la prestaci\u00f3n de la garant\u00eda en las escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva en construcci\u00f3n, lo cual es coherente por otro lado con la inexistencia de bien asegurable de da\u00f1os mientras no existe edificaci\u00f3n. Si bien s\u00ed deber\u00e1 hacerse constar al pie del t\u00edtulo el car\u00e1cter obligatorio de la constataci\u00f3n registral de la finalizaci\u00f3n de la obra, momento en el que proceder\u00e1 la exigencia de tales garant\u00edas; siendo obligaci\u00f3n del registrador de la Propiedad, por tanto, al inscribir la obra nueva en construcci\u00f3n, la de advertir sobre la futura exigencia de la prestaci\u00f3n del seguro en la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de terminaci\u00f3n de obra, sin que se pueda prejuzgar al inscribir la obra nueva en construcci\u00f3n si va a haber o no dispensa de la prestaci\u00f3n de las garant\u00edas, ya que los requisitos de la Disposici\u00f3n Adicional Segunda tienen que concurrir en el momento de la terminaci\u00f3n de la obra y no antes, por mucho que en algunas escrituras a efectos de la exenci\u00f3n fundada en la autopromoci\u00f3n, ya se anticipe que se cumplen todos los requisitos previstos en la ley. Por otro lado, si se celebraren compraventas, hipotecas u otros negocios jur\u00eddicos sobre inmuebles en construcci\u00f3n, notarios y registradores de la Propiedad advertir\u00e1n expresamente y har\u00e1n constar al pie del t\u00edtulo, respectivamente, la circunstancia de no constar registralmente la finalizaci\u00f3n de obra ni la prestaci\u00f3n de las garant\u00edas exigidas a los efectos de los art\u00edculos 19 y 20 y la Disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre\u00bb (vid. en el mismo sentido la Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de diciembre de 2003). En consecuencia cabe concluir que no pueden acogerse favorablemente los argumentos en que se fundamenta el recurso interpuesto.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n recurrida en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos jur\u00eddicos.<\/p>\n

26 agosto 2011<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- 1. Para la resoluci\u00f3n del presente recurso son relevantes los hechos siguientes:<\/p>\n

a) En el historial registral de la finca, r\u00fastica, consta \u00aben su interior contiene una casa en ruinas\u00bb.<\/p>\n

b) Mediante escritura autorizada el 21 de marzo de 2011, los propietarios de una finca r\u00fastica que contiene \u00abuna casa en ruinas\u00bb, exponen que esta casa hab\u00eda sido rehabilitada en el a\u00f1o 2004 y que se hab\u00eda construido una piscina, y declaran \u00abel inmueble\u00bb que se identifica como vivienda unifamiliar con una sola planta construida de 217,88 metros cuadrados y unas construcciones anexas a la vivienda.<\/p>\n

Se incorpora al t\u00edtulo un certificado t\u00e9cnico, visado y con firma legitimada notarialmente, en el que consta la superficie de la construcci\u00f3n y que \u00abatendiendo a los materiales, sistema constructivo empleados y a la documentaci\u00f3n aportada por la propiedad, consistente en escritura de compra-venta realizada en el a\u00f1o 2003 y plano catastral de la zona expedido en la misma fecha, \u00e9ste t\u00e9cnico ha podido comprobar que la vivienda original tiene una antig\u00fcedad superior a cincuenta a\u00f1os, la cual ha sido rehabilitada en octubre de 2004, seg\u00fan solicitud de Licencia que realiz\u00f3 el propietario ante el Ayuntamiento de V\u00e9lez-M\u00e1laga para la reparaci\u00f3n de cubierta y adecentamiento exterior de la misma, documento que se aporta como anexo\u00bb.<\/p>\n

c) No obstante la afirmaci\u00f3n del t\u00e9cnico, no se aporta licencia alguna de reparaci\u00f3n de cubierta y adecentamiento exterior, sino tan solo licencia para la construcci\u00f3n de una piscina.<\/p>\n

d) No coincide la superficie construida seg\u00fan la certificaci\u00f3n catastral aportada con la que figura en el informe del t\u00e9cnico.<\/p>\n

2. Seg\u00fan la calificaci\u00f3n impugnada se suspende la inscripci\u00f3n en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n

1.\u00ba De la escritura y de la documentaci\u00f3n a ella incorporada se desprende, salvo prueba en contrario, que adem\u00e1s de obras de rehabilitaci\u00f3n, se han realizado obras de ampliaci\u00f3n de la vivienda que han producido una variaci\u00f3n esencial de la composici\u00f3n general exterior, la volumetr\u00eda o el conjunto del sistema estructural de dicha vivienda, no acredit\u00e1ndose la constituci\u00f3n del seguro de responsabilidad decenal previsto en la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n.<\/p>\n

2.\u00ba La citada Ley entr\u00f3 en vigor el 6 de mayo de 2000 (disposici\u00f3n final cuarta) y salvo que claramente se acredite que la obra es anterior a dicha fecha, en principio le es exigible la constituci\u00f3n del seguro, ya que seg\u00fan se indica en el referido certificado t\u00e9cnico la ampliaci\u00f3n declarada en la escritura fue terminada en el a\u00f1o 2004.<\/p>\n

3.\u00ba Respecto de la excepci\u00f3n prevista en la disposici\u00f3n adicional segunda de la citada Ley (seg\u00fan la cu\u00e1l, la garant\u00eda no ser\u00e1 exigible en el supuesto del autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio), es necesario que esta \u00faltima manifestaci\u00f3n conste de manera expresa en la escritura calificada, algo que no resulta de la misma.<\/p>\n

El notario recurrente alega que los otorgantes hab\u00edan procedido a declarar la rehabilitaci\u00f3n de la casa y la construcci\u00f3n de una piscina para adaptar la realidad f\u00edsica a la registral, y todo ello con base en un certificado t\u00e9cnico debidamente visado y con firma legitimada, incorpor\u00e1ndose tambi\u00e9n certificaci\u00f3n catastral que no coincid\u00eda, en cuanto a la superficie de finca y metros construidos, con la realidad f\u00edsica. A\u00f1ade que el art\u00edculo 2.2 de la Ley 38\/1999 exige el seguro decenal en supuestos de rehabilitaci\u00f3n que supongan una alteraci\u00f3n de la configuraci\u00f3n arquitect\u00f3nica por la intervenci\u00f3n total o parcial que produzca una variaci\u00f3n esencial de la composici\u00f3n general exterior, volumetr\u00eda o el conjunto del sistema estructural, o tenga por objeto cambiar los usos caracter\u00edsticos del edificio, no d\u00e1ndose ninguno de estos supuestos en la escritura calificada, tal como se desprende de la certificaci\u00f3n t\u00e9cnica, pues en ella se indicaba que la edificaci\u00f3n ten\u00eda una antig\u00fcedad superior a cincuenta a\u00f1os, siendo rehabilitada en 2004 con licencia municipal. Por \u00faltimo, alega que el registrador, ante la discrepancia entre el certificado t\u00e9cnico y el catastral, admit\u00eda prueba en contrario sin especificar la prueba a aportar cuando \u00e9sta ya existe, fundamentando la exigencia del seguro en que en el citado certificado t\u00e9cnico la terminaci\u00f3n de las obras de ampliaci\u00f3n declaradas en la escritura se data en 2004, aunque en el certificado protocolizado en la escritura \u00abse hac\u00eda constar la antig\u00fcedad superior a cincuenta a\u00f1os, la rehabilitaci\u00f3n en octubre del 2004, pero en ning\u00fan caso consta la terminaci\u00f3n de las obras de ampliaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

3. La resoluci\u00f3n del presente expediente viene determinada por la relaci\u00f3n de hechos expuesta. Consta en el Registro que hay en la finca \u00abuna casa en ruinas\u00bb, no se aporta licencia de rehabilitaci\u00f3n y se declara una obra nueva cuya superficie construida no coincide con la que figura en la certificaci\u00f3n catastral.<\/p>\n

En defecto de acreditaci\u00f3n de la licencia de rehabilitaci\u00f3n y a falta de coincidencia con la certificaci\u00f3n catastral, no puede deducirse que la obra realizada es mera rehabilitaci\u00f3n y no aut\u00e9ntica obra nueva, dado que se trataba de una casa en ruinas de hace m\u00e1s de cincuenta a\u00f1os seg\u00fan el certificado del t\u00e9cnico.<\/p>\n

4. En consecuencia, y habida cuenta que la resoluci\u00f3n del expediente debe ce\u00f1irse a los defectos se\u00f1alados en la nota, sin que puedan ser abordadas cuestiones no planteadas en el mismo, no constando acreditado que se trate de mera rehabilitaci\u00f3n y trat\u00e1ndose de una obra del a\u00f1o 2004, debe acreditarse, como se\u00f1ala el registrador, la constituci\u00f3n del seguro decenal conforme al art\u00edculo 20, n\u00famero 1, de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, salvo que conste, como se indica en la nota de calificaci\u00f3n, la manifestaci\u00f3n expresa de tratarse de autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio, con la obligaci\u00f3n, en este \u00faltimo caso, y salvo pacto en contrario y acreditaci\u00f3n de haber utilizado la vivienda, de contratar dicha garant\u00eda en el caso de producirse la transmisi\u00f3n inter vivos dentro del plazo de diez a\u00f1os, por el tiempo que reste para completar dichos diez a\u00f1os.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n

28 mayo 2012<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- 1. En el presente recurso se cuestiona la posibilidad de inscribir la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva de una vivienda unifamiliar, sin que se acredite la suscripci\u00f3n del correspondiente seguro decenal a que se refiere el art\u00edculo 19.1 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, en las siguientes circunstancias:<\/p>\n

\u2013 En la escritura, adem\u00e1s de hacerse constar que ha transcurrido el plazo de cuatro a\u00f1os, a contar desde la finalizaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n, se expresa que no se ha solicitado el seguro de garant\u00eda decenal por tratarse de un autopromotor y de \u00abuna \u00fanica vivienda para uso propio de los titulares de la misma\u00bb.<\/p>\n

\u2013 En la misma fecha se hab\u00eda otorgado otra escritura, por los mismos comparecientes, en la que se declaraba la obra nueva de una vivienda unifamiliar de similares caracter\u00edsticas, levantada sobre otra finca, que tambi\u00e9n se calificaba para uso propio de sus titulares y que fue presentada al mismo tiempo en el Registro de la Propiedad. Una tercera escritura autorizada en la misma fecha, en la que intervienen los mismos otorgantes, y que ten\u00eda por objeto de declarar la obra nueva sobre otra vivienda unifamiliar, tambi\u00e9n calificada de uso propio de los promotores, hab\u00eda sido inscrita con anterioridad.<\/p>\n

2. Tal y como ha declarado este Centro Directivo (v\u00e9ase, entre otras, la Resoluci\u00f3n de 25 de marzo del a\u00f1o 2011), la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de edificaci\u00f3n, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, as\u00ed como las garant\u00edas necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, \u00abcon el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos b\u00e1sicos de los edificios y la adecuada protecci\u00f3n de los intereses de los usuarios\u00bb (cfr. art\u00edculo 1.1). A esta finalidad se refiere la Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley al afirmar que, ante la creciente demanda de calidad por parte de la sociedad, la Ley pretende que \u00abla garant\u00eda para proteger a los usuarios se asiente no s\u00f3lo en los requisitos t\u00e9cnicos de lo construido sino tambi\u00e9n en el establecimiento de un seguro de da\u00f1os o de cauci\u00f3n\u00bb. Hay, pues, dos elementos de garant\u00eda de la protecci\u00f3n del usuario: los requisitos t\u00e9cnicos de la construcci\u00f3n, de un lado, y el seguro de da\u00f1os o cauci\u00f3n, de otro.<\/p>\n

Este seguro de da\u00f1os o cauci\u00f3n, constituye una garant\u00eda con la que el legislador pretende tutelar a los adquirentes de viviendas frente a los da\u00f1os materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcci\u00f3n; Es el art\u00edculo 19.1 de la Ley el que obliga a la constituci\u00f3n del seguro de da\u00f1os materiales o seguro de cauci\u00f3n, \u00abpara garantizar, durante diez a\u00f1os, el resarcimiento de los da\u00f1os materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentaci\u00f3n, vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mec\u00e1nica y estabilidad del edificio\u00bb. Esta obligaci\u00f3n, que se contrae al supuesto de \u00abedificios cuyo destino principal sea el de vivienda\u00bb (disposici\u00f3n adicional primera), se establece a cargo del promotor (cfr. art\u00edculo 9.1 y.2.d).<\/p>\n

3. Es cuesti\u00f3n que se plantea en el presente expediente y sobre la que esta Direcci\u00f3n General ha de pronunciarse, la de si los requisitos de contrataci\u00f3n de garant\u00edas por da\u00f1os resultantes de defectos constructivos que exige la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n son exigibles como requisito previo para que pueda procederse a la declaraci\u00f3n e inscripci\u00f3n de obras nuevas consolidadas por raz\u00f3n de su antig\u00fcedad, o respecto de las cuales ya no puedan adoptarse medidas que impliquen su demolici\u00f3n.<\/p>\n

Se trata, en definitiva, de determinar si a las obras nuevas declaradas de conformidad con lo previsto en el art\u00edculo 20.4 de la Ley de Suelo est\u00e1n sujetas, para su inscripci\u00f3n, a la previa justificaci\u00f3n de que por el promotor ha sido contratado el seguro decenal que cubre el riesgo de da\u00f1os resultantes de defectos constructivos.<\/p>\n

La cuesti\u00f3n ha de ser resuelta con car\u00e1cter previo a la de si concurre o no, en el supuesto de hecho al que el presente expediente se refiere, la excepci\u00f3n a la obligaci\u00f3n de contrataci\u00f3n del seguro establecida por dicha Ley, para el caso de autopromotor de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio.<\/p>\n

La determinaci\u00f3n del criterio a seguir exige partir de la fundamentaci\u00f3n de las normas que, desde la disposici\u00f3n adicional sexta de la Ley 8\/1990, sobre Reforma del R\u00e9gimen Urban\u00edstico y Valoraciones del Suelo, han permitido la inscripci\u00f3n de declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones consolidadas por raz\u00f3n de su antig\u00fcedad sin exigir como requisito previo la justificaci\u00f3n de la adecuaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n a la legalidad urban\u00edstica, bastando con acreditar la antig\u00fcedad suficiente de la edificaci\u00f3n como para que desde la fecha de su terminaci\u00f3n haya transcurrido el plazo de prescripci\u00f3n de las acciones que pudieran provocar su demolici\u00f3n, y la inexistencia de rastro registral de expedientes de disciplina urban\u00edstica.<\/p>\n

Tal regulaci\u00f3n, recogida posteriormente en los art\u00edculos 52 y 54 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, y 20.4 de la Ley de Suelo, seg\u00fan la redacci\u00f3n dada por el Real Decreto-Ley 8\/2011, tiene por objeto fundamental lograr la concordancia entre el contenido del Registro y la realidad f\u00edsica extrarregistral, de tal modo que las edificaciones consolidadas por su antig\u00fcedad, en la medida en que ya no son derribables por raz\u00f3n de un il\u00edcito urban\u00edstico, han de acceder al Registro, evitando con ello una situaci\u00f3n de clandestinidad tanto para ellas como para los derechos que sobre las mismas se constituyan, situaci\u00f3n que el legislador considera m\u00e1s grave que la resultante de su inscripci\u00f3n y, con ello, de su publicidad registral, no obstante la falta de justificaci\u00f3n de la existencia de un acto administrativo habilitante de su construcci\u00f3n, siempre que dicha inscripci\u00f3n se practique con determinadas cautelas, consistentes en la notificaci\u00f3n al Ayuntamiento, y en la constancia, en el folio de la finca y en la publicidad formal, del hecho de haberse producido la inscripci\u00f3n por raz\u00f3n de la antig\u00fcedad de la edificaci\u00f3n y de la notificaci\u00f3n realizada. Cautelas que han sido reforzadas tras la redacci\u00f3n dada al art\u00edculo 20.4 de la Ley de Suelo por el Real Decreto-Ley 8\/2011.<\/p>\n

Por lo tanto, la inscripci\u00f3n de obras nuevas en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo 20.4 de la Ley de Suelo, except\u00faa la previa justificaci\u00f3n de su adecuaci\u00f3n a la legalidad urban\u00edstica, dado el mayor inter\u00e9s que, a juicio del legislador, tiene la publicidad registral de su existencia y la sujeci\u00f3n a los principios registrales de los derechos constituidos sobre las mismas.<\/p>\n

Se trata ahora de determinar si la misma excepci\u00f3n al r\u00e9gimen general de inscripci\u00f3n de declaraciones de obra nueva resulta aplicable a la exigencia de justificaci\u00f3n de contrataci\u00f3n del seguro decenal. Se ha de partir, en primer lugar, de la letra c del art\u00edculo 19.1 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n y de lo previsto en su disposici\u00f3n adicional segunda, normas en las que no se establece distinci\u00f3n alguna por raz\u00f3n de la antig\u00fcedad de la edificaci\u00f3n en el momento de la declaraci\u00f3n de su obra nueva, a partir de lo cual parece que debe entenderse que son de aplicaci\u00f3n los criterios de delimitaci\u00f3n general del objeto de la Ley y de aplicaci\u00f3n intertemporal que resultan de su art\u00edculo 2 y disposici\u00f3n transitoria primera, de los cuales resulta que la constituci\u00f3n de las garant\u00edas previstas en el art\u00edculo 19 ser\u00e1 exigible a las edificaciones con destino a vivienda para cuyos proyectos se haya solicitado la licencia de edificaci\u00f3n con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 38\/1999 de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, esto es, con anterioridad al 5 de mayo de 2000.<\/p>\n

Dentro de dicho marco general de aplicaci\u00f3n intertemporal, quedan excluidas de la exigencia de acreditar la contrataci\u00f3n de garant\u00edas del art\u00edculo 19.1.c de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n aquellas personas que declaren una obra que, al tiempo de la declaraci\u00f3n, tenga m\u00e1s de diez a\u00f1os de antig\u00fcedad desde su terminaci\u00f3n, pues dicho plazo, el de diez a\u00f1os, es el de duraci\u00f3n de las garant\u00edas exigidas por el citado art\u00edculo. Y dicho plazo ha de contarse, seg\u00fan resulta de lo previsto en el art\u00edculo 17.1 de la Ley 38\/1999 y de la Instrucci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 11 de septiembre de 2000, desde la fecha de recepci\u00f3n de la obra, sin reservas, o desde la subsanaci\u00f3n de \u00e9stas. Por tanto, transcurrido dicho plazo en el momento en el que se declara la obra nueva, no puede exigirse la contrataci\u00f3n de garant\u00edas cuyo plazo obligatorio de duraci\u00f3n ya ha transcurrido.<\/p>\n

El problema se plantea, por tanto, con aquellas edificaciones destinadas a vivienda cuya fecha de terminaci\u00f3n es tal que a la fecha de la declaraci\u00f3n de su obra ha transcurrido el plazo de prescripci\u00f3n de la infracci\u00f3n urban\u00edstica que podr\u00eda provocar su demolici\u00f3n, pero no el de diez a\u00f1os de duraci\u00f3n de las garant\u00edas obligatorias.<\/p>\n

No obstante la decidida voluntad del legislador de que accedan al Registro las edificaciones consolidadas por su antig\u00fcedad, que justifica su r\u00e9gimen de excepci\u00f3n regulado en el art\u00edculo 20.4 de la Ley de Suelo, ni de \u00e9sta ni de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n resulta que dicha voluntad haya llevado a excluir la exigencia de contrataci\u00f3n de las garant\u00edas previstas en esta \u00faltima cuando la declaraci\u00f3n de la obra se realiza sobre la base de la imposibilidad de demolici\u00f3n. La Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n no establece distinci\u00f3n alguna, sin que por este Centro Directivo pueda distinguirse donde la Ley no lo hace. Habr\u00e1 as\u00ed que entender que las inscripciones de obras nuevas realizadas con forme a lo previsto en el art\u00edculo 20.4 de la Ley de Suelo, precisan, en los supuestos por dicha Ley previstos, y como requisito para su extensi\u00f3n, la previa justificaci\u00f3n de la contrataci\u00f3n de un seguro de da\u00f1os o cauci\u00f3n que cubra los da\u00f1os causados por vicios o defectos estructurales del edificio, siendo el plazo por el que se habr\u00e1 de constituir la garant\u00eda el que en el momento de la declaraci\u00f3n de obra nueva reste para cumplir los diez a\u00f1os contados desde la recepci\u00f3n de la obra.<\/p>\n

4. Sentada la aplicaci\u00f3n de lo previsto en la Ley 38\/1999 sobre garant\u00edas obligatorias a las edificaciones cuya obra nueva se declare por antig\u00fcedad, procede ahora resolver los t\u00e9rminos en que dichas garant\u00edas ser\u00e1n exigibles en el supuesto al que el presente se refiere. Ciertamente, con el fin de reforzar, ab initio, el cumplimiento de esta obligaci\u00f3n, el legislador quiso establecer, con car\u00e1cter general (art\u00edculo 20.1 de la Ley), la prohibici\u00f3n de que se formalice en escritura p\u00fablica y de que se inscriba, la declaraci\u00f3n de obras nuevas de las edificaciones cuyo destino principal sea el de vivienda \u00absin que se acredite y testimonie la constituci\u00f3n de las garant\u00edas a que se refiere el art\u00edculo 19\u00bb, y al propio tiempo se adelanta la exigencia de acreditaci\u00f3n de la constituci\u00f3n al momento \u2013previo al de la primera transmisi\u00f3n \u00ab\u00ednter vivos\u00bb\u2013 en que se busca el reflejo o constancia documental de la obra nueva realizada.<\/p>\n

Sin embargo, frente a esa regla general, la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, dio nueva redacci\u00f3n a la disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, mediante la adici\u00f3n de un nuevo p\u00e1rrafo, a su n\u00famero uno, que incorpora una excepci\u00f3n, descartando la obligatoriedad del seguro de cauci\u00f3n antes referido, en \u00abel supuesto del autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb.<\/p>\n

5. Precisamente en este caso est\u00e1 en cuesti\u00f3n el \u00e1mbito concreto de esta excepci\u00f3n legal y, consecuentemente, el alcance de la norma transcrita. Del examen de la misma resulta, tal y como viene sosteniendo este Centro Directivo, que la exoneraci\u00f3n del referido seguro se condiciona a una doble exigencia, subjetiva y objetiva: debe tratarse de un autopromotor individual y, adem\u00e1s, de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio. Estos requisitos deben concurrir acumulativamente para que la excepci\u00f3n legal sea procedente.<\/p>\n

6. Entrando en el examen de la concurrencia de los requisitos antes citados, para la aplicaci\u00f3n de la excepci\u00f3n introducida por el art\u00edculo 105 de la Ley 53\/2002, baste decir, respecto al primero de ellos, en la medida en que no est\u00e1 en cuesti\u00f3n, que es doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General que el concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposici\u00f3n al promotor colectivo que contempla la propia Ley.<\/p>\n

Mayor dificultad entra\u00f1a, por el contrario, el an\u00e1lisis relativo al segundo de los requisitos legales de la excepci\u00f3n. La reforma introducida por la Ley 53\/2002 exige, a efectos de excluir la necesidad de constituir el seguro decenal en el momento de declarar la obra nueva, que la concurrencia de las siguientes circunstancias en la vivienda concernida: 1.\u00ba que la vivienda sea unifamiliar; 2.\u00ba que se destine a uso propio; y 3.\u00ba que se trate de una \u00fanica vivienda.<\/p>\n

7. El concepto de vivienda unifamiliar viene dado por unas caracter\u00edsticas constructivas y arquitect\u00f3nicas determinadas, y especialmente por una concreta ordenaci\u00f3n jur\u00eddica, que configuran a la edificaci\u00f3n como aut\u00f3noma, separada y que se destina a un uso individual. Jur\u00eddicamente se estructura como una \u00fanica entidad f\u00edsica y registral, susceptible de una sola titularidad (o en situaciones de cotitularidad, con asignaci\u00f3n individual de su uso), lo cual no impide su aplicaci\u00f3n a aquellos supuestos en que se construyan diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, pero siendo due\u00f1os cada uno de ellos ab initio de su propia vivienda con car\u00e1cter independiente, es decir, cuando existe autopromoci\u00f3n individual de sus respectivos elementos independientes (cfr. Resoluci\u00f3n de 9 de mayo de 2007).<\/p>\n

El destino de la vivienda a \u00abuso propio\u00bb, implica su adscripci\u00f3n a una finalidad concreta por parte del autopromotor; es aqu\u00e9lla que tienda a este uso y que, congruentemente con dicha finalidad, no se adscribe originariamente por el autopromotor a su posterior enajenaci\u00f3n, entrega o cesi\u00f3n a terceros por cualquier t\u00edtulo (dentro de este concepto de terceros deben comprenderse, como se ha indicado, tanto los titulares del pleno dominio de la finca, como los de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma, as\u00ed como a los arrendatarios). Antes bien, el uso propio por parte del autopromotor debe ser excluyente de otras facultades de disfrute sobre el mismo bien, coet\u00e1neas a las del autopromotor.<\/p>\n

Finalmente, resta por examinar el alcance del requisito que se incluye en la expresi\u00f3n de \u00ab\u00fanica vivienda\u00bb. Evidentemente, como ya tiene declarado este Centro Directivo, esta exigencia no constri\u00f1e el n\u00famero de viviendas de las que el autopromotor pueda ser titular, ni su car\u00e1cter de residencia habitual, temporal o espor\u00e1dica, principal o secundaria (cfr. Resoluci\u00f3n de 5 de abril de 2005). Lo que trata de expresar la norma, cuando establece que se ha de tratar de \u00abuna \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb, es que la excepci\u00f3n se contrae a una sola (\u00fanica) edificaci\u00f3n (con destino a vivienda) por autopromotor, de modo que lo que trata de evitar el legislador mediante este requisito es que el promotor pueda excluir del seguro decenal un n\u00famero indefinido e ilimitado de viviendas unifamiliares (edificaciones separadas) con la mera declaraci\u00f3n de que va a destinarlas a uso propio, circunstancia que ser\u00eda posible de no haberse establecido legalmente esta condici\u00f3n.<\/p>\n

8. La concurrencia cumulativa de las tres circunstancias que permiten exonerar a la vivienda del autopromotor de la obligaci\u00f3n de ser asegurada ha de acreditarse al tiempo del otorgamiento de la declaraci\u00f3n de la terminaci\u00f3n de la obra. En este momento, el requisito del car\u00e1cter unifamiliar de la vivienda se determina por la propia descripci\u00f3n que de la edificaci\u00f3n se contenga en la escritura, siempre que no resulte desvirtuada por los documentos complementarios necesarios (licencia urban\u00edstica o certificado del t\u00e9cnico). Para probar el uso propio y el car\u00e1cter \u00fanico de la vivienda (especialmente lo primero, en cuanto que se trata de acreditar un hecho futuro) bastar\u00e1, a tal efecto, la expl\u00edcita declaraci\u00f3n del otorgante de la declaraci\u00f3n de obra nueva siempre que no quede desvirtuada por ning\u00fan otro elemento documental contradictorio.<\/p>\n

9. En el presente caso, el car\u00e1cter \u00fanico de la vivienda, como presupuesto de la exoneraci\u00f3n de la obligaci\u00f3n de acreditar la suscripci\u00f3n del seguro decenal, aparece claramente desvirtuado y contradicho por las declaraciones efectuadas por el mismo autopromotor en relaci\u00f3n con otras viviendas unifamiliares, tal y como resulta de otros documentos presentados a inscripci\u00f3n, y de los propios asientos registrales. Por tanto, cabe concluir que en este caso, al no acreditarse la concurrencia de todos los requisitos que except\u00faan del cumplimiento de lo preceptuado en el art\u00edculo 19 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n.<\/p>\n

En virtud de lo anterior, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso.<\/p>\n

3 julio 2012 [6]<\/a><\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- 1. Debe decidirse en este expediente si es inscribible una escritura de adjudicaci\u00f3n en pago de deuda en la que concurren las circunstancias siguientes: en el t\u00edtulo previo de declaraci\u00f3n de obra nueva se ha indicado que no es necesario el seguro decenal porque se trata de un autopromotor individual de una vivienda unifamiliar para uso propio, por lo que no se ha exigido su acreditaci\u00f3n para la inscripci\u00f3n; el adjudicatario adquirente es administrador de la entidad transmitente, por lo que al tener actuaci\u00f3n directa -como representante legal de la autopromotora- en la construcci\u00f3n de la vivienda, es conocedor de la situaci\u00f3n jur\u00eddica de la misma, por lo que no estamos ante un consumidor o usuario que acceda a la propiedad en calidad de tercero; se transmite s\u00f3lo una participaci\u00f3n indivisa de la vivienda y a quien ya resulta ser usuario de la misma en calidad de residencia familiar habitual.<\/p>\n

2. Centr\u00e1ndonos en el supuesto de hecho a que se refiere el t\u00edtulo presentado, se plantea la cuesti\u00f3n de si en este caso resulta de aplicaci\u00f3n o no la excepci\u00f3n que respecto de la obligaci\u00f3n de la constituci\u00f3n del seguro decenal introdujo la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, para el \u00absupuesto del autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb. La Ley, como se ha dicho, exige un doble requisito, subjetivo y objetivo para admitir la exoneraci\u00f3n del seguro, pues ha de tratarse de un \u00abautopromotor individual\u00bb y, adem\u00e1s, de \u00abuna \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb (cfr. Resoluciones de 11 de febrero y 9 de julio de 2003, y Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de diciembre de 2003). Pues bien, en el supuesto de hecho a que se refiere el t\u00edtulo presentado, se trata de dilucidar si una vez inscrita una escritura de obra nueva terminada de una vivienda sin haberse constituido el seguro decenal por tratarse de un supuesto de autopromoci\u00f3n de una \u00fanica vivienda para uso propio, tal como consta en el Registro, puede exigirse, en el momento de su transmisi\u00f3n, la acreditaci\u00f3n documental de dicho uso. La respuesta ha de ser necesariamente afirmativa. En efecto, la disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley 38\/1999, en su redacci\u00f3n dada por la Ley 53\/2002, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, tras establecer una excepci\u00f3n a la regla general de la obligatoriedad del seguro de da\u00f1os o cauci\u00f3n antes referido en \u00abel supuesto del autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb (excepci\u00f3n que se aplic\u00f3 en el presente caso al tiempo de practicarse la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva de la vivienda), a\u00f1ade a continuaci\u00f3n, sin embargo, que en el caso de producirse la transmisi\u00f3n \u00abinter vivos\u00bb dentro del plazo de diez a\u00f1os de la citada vivienda \u00abel autopromotor, salvo pacto en contrario, quedar\u00e1 obligado a la contrataci\u00f3n de la garant\u00eda a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez a\u00f1os\u00bb. Como garant\u00eda del cumplimiento de esta obligaci\u00f3n, la misma disposici\u00f3n prescribe que, a tales efectos, no se autorizar\u00e1n ni inscribir\u00e1n en el Registro de la Propiedad escrituras p\u00fablicas de transmisi\u00f3n \u00abinter vivos\u00bb sin que se acredite y testimonie la constituci\u00f3n de la referida garant\u00eda, salvo que el autopromotor, que deber\u00e1 acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constituci\u00f3n de la misma. Para dirimir el presente recurso se ha de determinar el alcance preciso de esta excepci\u00f3n y decidir si el caso objeto de la calificaci\u00f3n recurrida queda comprendido o no en el mismo.<\/p>\n

En el presente caso, como se ha indicado, no ha existido exoneraci\u00f3n expresa por parte del adquirente, ni tampoco acreditaci\u00f3n del uso propio, exigida por la citada disposici\u00f3n legal, no bastando en los casos de transmisi\u00f3n \u00abinter vivos\u00bb realizadas en el plazo de diez a\u00f1os, antes citado, a diferencia del momento en que se declara la obra nueva, la mera manifestaci\u00f3n en tal sentido para llenar el requisito de la utilizaci\u00f3n de la vivienda por el autopromotor-vendedor. En efecto, dado que este uso propio, por lo general, ser\u00e1 un hecho futuro en relaci\u00f3n al momento de la declaraci\u00f3n de la obra nueva puede entenderse cumplido el requisito a los efectos de la inscripci\u00f3n registral de la declaraci\u00f3n de obra nueva con la manifestaci\u00f3n del promotor en tal sentido, siempre que no quede desvirtuada por ning\u00fan otro elemento documental (como, por ejemplo, en el caso citado por la Resoluci\u00f3n de 9 de mayo de 2007 de aportarse una licencia municipal de obras que no lo sea para una vivienda unifamiliar). Pero, por el contrario, la mera manifestaci\u00f3n del promotor-vendedor, como igualmente ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 9 de julio de 2003, 28 de octubre de 2004 y Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de diciembre de 2003), resultar\u00eda insuficiente a los efectos de probar dicho uso propio en el momento de la enajenaci\u00f3n de la vivienda, debiendo acreditarse entonces tal extremo mediante prueba documental adecuada, ya sea a trav\u00e9s de un acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

15 noviembre 2012<\/p>\n

Seguro decenal<\/strong>.- 1. En el presente recurso se trata de dilucidar si para la inscripci\u00f3n una escritura de compraventa de una finca sobre la que se hab\u00eda declarado una obra nueva en construcci\u00f3n y en la que simult\u00e1neamente se declara el fin de la misma, basta la mera manifestaci\u00f3n del adquirente de que la vivienda se destina a uso propio, exonerando al vendedor de la constituci\u00f3n del seguro decenal. La obra ha concluido, seg\u00fan la certificaci\u00f3n de finalizaci\u00f3n de obra que se incorpora, el d\u00eda 28 de septiembre de 2009, y asimismo se protocoliza en la escritura solicitud de licencia de primera ocupaci\u00f3n que tuvo entrada en el Ayuntamiento respectivo el d\u00eda 13 de abril de 2011.<\/p>\n

2. La Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de edificaci\u00f3n, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, as\u00ed como las garant\u00edas necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, \u00abcon el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos b\u00e1sicos de los edificios y la adecuada protecci\u00f3n de los intereses de los usuarios\u00bb (cfr. art\u00edculo 1.1). A esta finalidad se refiere la Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley al afirmar que, ante la creciente demanda de calidad por parte de la sociedad, la Ley pretende que \u00abla garant\u00eda para proteger a los usuarios se asiente no s\u00f3lo en los requisitos t\u00e9cnicos de lo construido sino tambi\u00e9n en el establecimiento de un seguro de da\u00f1os o de cauci\u00f3n\u00bb. Hay, pues, dos elementos de garant\u00eda de la protecci\u00f3n del usuario: los requisitos t\u00e9cnicos de la construcci\u00f3n, de un lado, y el seguro de da\u00f1os o cauci\u00f3n, de otro.<\/p>\n

Respecto de los denominados \u00abrequisitos b\u00e1sicos de la edificaci\u00f3n\u00bb a que se refiere la Exposici\u00f3n de Motivos, tendentes a garantizar la seguridad de las personas y el bienestar de la sociedad, la Ley incluye de forma destacada los relativos a la seguridad del edificio y, en concreto, a la \u00abseguridad estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, da\u00f1os que tengan su origen o afecten a la cimentaci\u00f3n, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mec\u00e1nica y la estabilidad del edificio\u00bb (cfr. art\u00edculo 3.1.b).<\/p>\n

En cuanto al seguro de da\u00f1os o cauci\u00f3n, como garant\u00eda frente a los da\u00f1os materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcci\u00f3n, se refiere al mismo el art\u00edculo 19.1 de la Ley, que incluye en su letra c), entre las garant\u00edas exigibles para las obras de edificaci\u00f3n comprendidas en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley, definido por su art\u00edculo 2, el seguro de da\u00f1os materiales o seguro de cauci\u00f3n, \u00abpara garantizar, durante diez a\u00f1os, el resarcimiento de los da\u00f1os materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentaci\u00f3n, vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mec\u00e1nica y estabilidad del edificio\u00bb.<\/p>\n

3. La Ley impone al promotor la obligaci\u00f3n de suscribir el citado seguro (cfr. art\u00edculo 9.2.d), obligaci\u00f3n que, conforme a la disposici\u00f3n adicional primera, n\u00famero uno del mismo texto legal, es exigible, desde su entrada en vigor, \u00abpara edificios cuyo destino principal sea el de vivienda\u00bb. Y a fin de garantizar el cumplimiento de esta obligaci\u00f3n, establece, a su vez, una obligaci\u00f3n de control de tal cumplimiento, al establecer en su art\u00edculo 20.1 un cierre registral para las escrituras p\u00fablicas de declaraci\u00f3n de obras nuevas de las edificaciones que entren en el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley (cfr. art\u00edculo 2), \u00absin que se acredite y testimonie la constituci\u00f3n de las garant\u00edas a que se refiere el art\u00edculo 19\u00bb.<\/p>\n

Ahora bien, la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, dio nueva redacci\u00f3n a la disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, a\u00f1adiendo un nuevo p\u00e1rrafo a su n\u00famero uno, incorporando una excepci\u00f3n a la regla general de la obligatoriedad del seguro de cauci\u00f3n antes referido, en \u00abel supuesto del autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb. Como contra excepci\u00f3n se a\u00f1ade a continuaci\u00f3n que, sin embargo, en el caso de producirse la transmisi\u00f3n \u00ab\u00ednter vivos\u00bb dentro del plazo de diez a\u00f1os \u00abel autopromotor, salvo pacto en contrario, quedar\u00e1 obligado a la contrataci\u00f3n de la garant\u00eda a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez a\u00f1os. A estos efectos, no se autorizar\u00e1n ni inscribir\u00e1n en el Registro de la Propiedad escrituras p\u00fablicas de transmisi\u00f3n \u00ab\u00ednter vivos\u00bb sin que se acredite y testimonie la constituci\u00f3n de la referida garant\u00eda, salvo que el autopromotor, que deber\u00e1 acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constituci\u00f3n de la misma\u00bb. Para dirimir el presente recurso se ha de determinar el alcance preciso de esta excepci\u00f3n y decidir si el caso objeto de la calificaci\u00f3n recurrida queda comprendido o no en el mismo.<\/p>\n

4. A tal efecto, es relevante se\u00f1alar, por otra parte, que conforme al art\u00edculo 19.2 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, en los seguros de da\u00f1os materiales a que se refiere la letra c) del apartado primero, esto es, el seguro decenal contra da\u00f1os estructurales, tendr\u00e1 la consideraci\u00f3n de tomador del seguro el promotor, y de \u00abasegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo\u00bb. Por tanto, la Ley contempla como un supuesto ordinario de seguro, dentro de la regla general de su constituci\u00f3n obligatoria, aquel en que el asegurado es el propio tomador, esto es, el promotor. Siendo as\u00ed que entre las obligaciones del promotor se encuentra la de suscribir los seguros del art\u00edculo 19 (cfr. art\u00edculo 9.2.d), y que el promotor se define como \u00abcualquier persona (f\u00edsica o jur\u00eddica, p\u00fablica o privada) que decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificaci\u00f3n\u00bb, tanto si lo hace \u00abpara s\u00ed o para su posterior enajenaci\u00f3n, entrega o cesi\u00f3n a terceros bajo cualquier t\u00edtulo\u00bb, y tanto si se trata de una persona \u00abindividual o colectiva\u00bb.<\/p>\n

Vemos, pues, c\u00f3mo la Ley incluye dentro de la regla general de la obligaci\u00f3n y exigibilidad del seguro tambi\u00e9n los casos en que se trate de un promotor individual que impulsa las obras de edificaci\u00f3n \u00abpara s\u00ed\u00bb, esto es, para uso propio. En consecuencia, se ha de convenir que la mera renuncia o consentimiento del adquirente como beneficiario del seguro en tanto que asegurado no es raz\u00f3n suficiente para eximir del cumplimiento de la obligaci\u00f3n del promotor de suscribir el seguro y, por consiguiente, tampoco de la existencia del seguro como requisito previo para la inscripci\u00f3n de la obra nueva declarada en el Registro de la Propiedad. Si as\u00ed fuera no se entender\u00eda que la Ley imponga tambi\u00e9n la obligaci\u00f3n de asegurar incluso cuando el promotor impulsa la construcci\u00f3n \u00abpara s\u00ed\u00bb, sin intenci\u00f3n de su enajenaci\u00f3n, entrega o cesi\u00f3n a terceros, bajo cualquier t\u00edtulo.<\/p>\n

Ello explica el cambio introducido en la redacci\u00f3n del art\u00edculo 20 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n durante su tramitaci\u00f3n parlamentaria. En efecto, en la redacci\u00f3n inicial del Proyecto de Ley dicho art\u00edculo impon\u00eda el control notarial y registral de la constituci\u00f3n del seguro en el momento de autorizar e inscribir \u00abescrituras p\u00fablicas de primera transmisi\u00f3n \u00ab\u00ednter vivos\u00bb o de adjudicaci\u00f3n voluntaria de edificaciones a las que sea de aplicaci\u00f3n esta Ley\u00bb, estableciendo el cierre registral en caso de que no se acreditase o testimoniase en la escritura correspondiente la constituci\u00f3n de las garant\u00edas previstas en el art\u00edculo 19. Sin embargo, el texto definitivo del art\u00edculo 20.1, como sabemos, adelanta el control notarial y registral sobre la constituci\u00f3n de las garant\u00edas del momento de la primera transmisi\u00f3n \u00ab\u00ednter vivos\u00bb o adjudicaci\u00f3n (como preve\u00eda el Proyecto) al momento previo, anterior a cualquier transmisi\u00f3n, de la declaraci\u00f3n de la obra nueva. Con ello se consigue igualmente una m\u00e1s plena garant\u00eda del derecho de los usuarios de las viviendas construidas, como vemos a continuaci\u00f3n.<\/p>\n

5. En efecto, siendo la finalidad de la Ley la \u00abadecuada protecci\u00f3n de los intereses de los usuarios\u00bb (cfr. art\u00edculo 1.1), es importante advertir que el concepto legal de \u00abusuario\u00bb es distinto al de \u00abpropietario\u00bb, con el que podr\u00e1 coincidir o no, como se desprende con claridad del art\u00edculo 16.2 de la Ley, al enunciar las obligaciones que corresponden al primero, como contrapuestas de las que son propias del segundo. De donde se colige sin dificultad que fuera de los estrictos casos enunciados en la Ley (en concreto, en el caso del autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio) no puede dispensarse el cumplimiento del requisito legal del seguro para la inscripci\u00f3n de la obra nueva con base en la mera renuncia del titular inicial (promotor) o adquirente ulterior, pues tal renuncia podr\u00eda redundar en perjuicio de cualquier usuario que lo fuere por t\u00edtulo distinto al de titular del dominio (cfr. art\u00edculo 6.2 del C\u00f3digo Civil). As\u00ed lo prueba tambi\u00e9n el hecho de que, como ha declarado este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de diciembre de 2003, que reitera en este punto el criterio de su Resoluci\u00f3n de 24 de mayo de 2001, la obligaci\u00f3n de constituir el seguro es extensiva tambi\u00e9n a los edificios de viviendas destinadas a su alquiler y a los edificios en r\u00e9gimen de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles, sin distinguir en funci\u00f3n de que el derecho de aprovechamiento est\u00e9 configurado o no como un derecho real limitado (cfr. art\u00edculo 1 de la Ley 42\/1998, de 15 de diciembre). Nuevamente vemos c\u00f3mo incluso en el caso de ausencia de una transmisi\u00f3n, y subsiguiente exoneraci\u00f3n por parte del adquirente, no constituyen, fuera del concreto caso de exenci\u00f3n legal incluida expresamente en la disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley, motivo de dispensa de la repetida obligaci\u00f3n de asegurar los da\u00f1os estructurales del edificio.<\/p>\n

Confirma lo anterior el hecho de que esta preocupaci\u00f3n y finalidad tuitiva y protectora de los intereses de los usuarios qued\u00f3 nuevamente subrayada en esta materia por la nueva regulaci\u00f3n que en relaci\u00f3n con la inscripci\u00f3n de declaraciones de obra nueva se contiene en el art\u00edculo 19 de la Ley 8\/2007, de 28 de mayo, de Suelo, regulaci\u00f3n que posteriormente se incorpor\u00f3 al art\u00edculo 20 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo. En concreto, el p\u00e1rrafo segundo del n\u00famero 1 del citado precepto, al regular los requisitos que deber\u00e1n exigir los notarios y registradores para autorizar e inscribir escrituras de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada, incluye entre los mismos \u00abadem\u00e1s de la certificaci\u00f3n expedida por t\u00e9cnico competente acreditativa de la finalizaci\u00f3n de \u00e9sta conforme a la descripci\u00f3n del proyecto, la acreditaci\u00f3n documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislaci\u00f3n de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica\u00bb. La Resoluci\u00f3n-Circular de este Centro Directivo de 26 de julio de 2007, resolviendo consulta de la Asociaci\u00f3n de Promotores Constructores de Espa\u00f1a, aclara que la novedad referente a la acreditaci\u00f3n documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios, \u00absignifica que no se autorizar\u00e1n por los Notarios ni se inscribir\u00e1n por los Registradores de la Propiedad escrituras p\u00fablicas de declaraci\u00f3n de obra nueva terminada o actas de finalizaci\u00f3n de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el art\u00edculo 19 de la citada Ley, como los dem\u00e1s requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario\u00bb (Libro del Edificio).<\/p>\n

6. Queda por determinar, pues, el \u00e1mbito concreto de la excepci\u00f3n legal introducida por la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, en relaci\u00f3n con el autopromotor. Pues bien, conforme a la disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, en su redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 105 de la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre, el seguro decenal \u00abno ser\u00e1 exigible en el supuesto de autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb. Exige la Ley para la aplicaci\u00f3n del precepto, y por tanto para la exoneraci\u00f3n del seguro, como recogi\u00f3 la Resoluci\u00f3n-Circular de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 3 de diciembre de 2003, un doble requisito: subjetivo y objetivo, pues debe tratarse de \u00abun autopromotor individual\u00bb y, adem\u00e1s, de \u00abuna \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb, requisitos distintos y no alternativos que, en consecuencia, deben concurrir acumulativamente para que la excepci\u00f3n legal sea procedente.<\/p>\n

Al tiempo de interpretar esta excepci\u00f3n al r\u00e9gimen general, no se ha de perder de vista que, como ya sostuvo este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 19 de julio de 2005, uno de los \u00abobjetivos primordiales\u00bb de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n es \u00abgarantizar a los propietarios de todas las modalidades de edificaciones sujetas a su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n, sea el promotor original o el adquirente posterior de todo o parte de lo edificado, frente a una serie de da\u00f1os de diverso tipo, a trav\u00e9s de la obligaci\u00f3n que se impone de contratar seguros que los cubran en determinadas condiciones (cfr. art\u00edculo 19); de ah\u00ed la necesidad de interpretar con car\u00e1cter estricto, y caso por caso, aquellos supuestos que pudieran suponer una derogaci\u00f3n de lo que ser\u00eda el r\u00e9gimen general de la Ley en orden a la exigencia de dicho seguro decenal\u00bb.<\/p>\n

Este planteamiento de imponer la obligatoriedad del seguro incluso cuando el promotor no transmita a un tercero, resulta coherente puesto que el seguro obligatorio que impone la Ley no es un seguro de responsabilidad civil, que necesariamente implica la existencia de un tercero respecto del que el asegurado cubre el riesgo del nacimiento a su cargo de la obligaci\u00f3n de indemnizar los da\u00f1os y perjuicios causados por un hecho previsto en el contrato y del que el asegurado sea civilmente responsable (cfr. art\u00edculo 73 de la Ley 50\/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro), sino un seguro de da\u00f1os, que no requiere necesariamente de la existencia de un tercero como beneficiario distinto del propio asegurado. Por ello el art\u00edculo 19 de la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n no habla s\u00f3lo de seguro de \u00abcauci\u00f3n\u00bb, en que el asegurador se obliga, en caso de incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones legales o contractuales, a indemnizar al asegurado a t\u00edtulo de resarcimiento de los da\u00f1os patrimoniales sufridos (cfr. art\u00edculo 68 de la citada Ley 50\/1980), sino tambi\u00e9n de seguro de \u00abda\u00f1os\u00bb en que el riesgo cubierto es el de la p\u00e9rdida patrimonial propia del asegurado por raz\u00f3n del acaecimiento del siniestro asegurado (en este caso, el da\u00f1o en la estructura del edificio). Adem\u00e1s de ello, no se ha de olvidar que otro de los objetivos primordiales de la Ley es el de la protecci\u00f3n del usuario, por cualquier t\u00edtulo que lo sea, especialmente el arrendatario, y no s\u00f3lo al usuario adquirente del dominio de la vivienda, como antes se indic\u00f3, por lo que es l\u00f3gico que la garant\u00eda del art\u00edculo 20 de la Ley no se restrinja a los casos en que se produce una \u00abtransmisi\u00f3n\u00bb del dominio del edificio o de cualquiera de sus viviendas.<\/p>\n

Finalmente, la exigencia de la constituci\u00f3n del seguro y su car\u00e1cter obligatorio para el promotor, incluso antes de que se produzca la primera transmisi\u00f3n \u00ab\u00ednter vivos\u00bb, se explica tambi\u00e9n por su afectaci\u00f3n al inter\u00e9s de terceros, como son los restantes agentes que intervienen en el proceso de la edificaci\u00f3n, los acreedores hipotecarios, los titulares de cualquier derecho real de uso y disfrute o los arrendatarios de la edificaci\u00f3n o de los distintos elementos en que se haya dividido. As\u00ed resulta, en cuanto a los primeros, del r\u00e9gimen de responsabilidad establecido por el art\u00edculo 17.3 de la Ley al disponer que \u00abcuando no pudiera individualizarse la causa de los da\u00f1os materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervenci\u00f3n de cada agente en el da\u00f1o producido, la responsabilidad se exigir\u00e1 solidariamente. En todo caso, el promotor responder\u00e1 solidariamente con los dem\u00e1s agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los da\u00f1os materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcci\u00f3n\u00bb, r\u00e9gimen de responsabilidad solidaria por raz\u00f3n del cual la cobertura del riesgo del promotor derivado del acaecimiento de los citados da\u00f1os materiales no es ajena al inter\u00e9s del resto de los agentes que intervienen en el proceso de la edificaci\u00f3n. En el mismo sentido, los acreedores hipotecarios de la finca antes citados est\u00e1n tambi\u00e9n interesados en el cumplimiento de la obligaci\u00f3n de constituci\u00f3n del seguro habida cuenta del r\u00e9gimen de extensi\u00f3n objetiva de la hipoteca a las indemnizaciones que correspondan al propietario por raz\u00f3n de los bienes hipotecados si el siniestro acaece despu\u00e9s de la constituci\u00f3n de la garant\u00eda real (cfr. art\u00edculos 110.2 de la Ley Hipotecaria y 40 y 41 de la Ley de Contrato de Seguro).<\/p>\n

7. Pues bien, en cuanto al primero de los requisitos antes citados para la aplicaci\u00f3n de la excepci\u00f3n introducida por el art\u00edculo 105 de la Ley 53\/2002 (tratarse de \u00abautopromotor individual\u00bb) es doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General que el concepto de autopromotor individual no debe ser objeto de interpretaciones rigoristas o restrictivas, sino que ha de interpretarse de forma amplia. As\u00ed lo destacan, entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2003 y 5 de abril de 2005, que admiten comprender en tal concepto legal tanto a las personas f\u00edsicas como a las personas jur\u00eddicas, dado que en \u00faltima instancia estas son una sola entidad, esto es, son individuales siguiendo un criterio num\u00e9rico. En esta l\u00ednea interpretativa, la Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de diciembre de 2003 rese\u00f1ada afirm\u00f3 la inclusi\u00f3n dentro del mismo de la com\u00fanmente llamada \u00abcomunidad valenciana\u00bb para la construcci\u00f3n de edificios; si bien \u00fanicamente cuando las circunstancias arquitect\u00f3nicas de la promoci\u00f3n de viviendas as\u00ed lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcci\u00f3n se han constituido en comunidad. En suma, el concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposici\u00f3n al promotor colectivo que contempla la propia Ley.<\/p>\n

En cuanto al segundo de los requisitos legales de la excepci\u00f3n, la reforma introducida por la Ley 53\/2002 exige la concurrencia de los siguientes extremos a efectos de excluir la necesidad de constituir el seguro decenal en el momento de declarar la obra nueva o de la declaraci\u00f3n de su finalizaci\u00f3n: 1.\u00ba que se trate no s\u00f3lo de vivienda, cuyo concepto se determina por el uso a que se destina (Resoluci\u00f3n de 24 de mayo de 2001), sino que esta vivienda sea \u00abunifamiliar\u00bb; 2.\u00ba que la vivienda se destine a \u00abuso propio\u00bb; y, 3.\u00ba que se trate de \u00abuna \u00fanica vivienda\u00bb.<\/p>\n

Por lo que respecta al concepto de \u00abvivienda destinada a uso propio\u00bb, se entiende toda aquella que tienda a este uso por parte del autopromotor y que no pretenda estar destinada originariamente a posterior enajenaci\u00f3n, entrega o cesi\u00f3n a terceros por cualquier t\u00edtulo (cfr. art\u00edculo 9 de la Ley). Dentro de este concepto de terceros deben comprenderse, como se ha indicado, tanto los titulares del pleno dominio de la finca, como los de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma, as\u00ed como a los arrendatarios, debiendo ser el uso propio por parte del autopromotor excluyente de otras titularidades de disfrute sobre el mismo bien coet\u00e1neas a las del autopromotor.<\/p>\n

La rese\u00f1ada disposici\u00f3n adicional segunda de la Ley 38\/1999, en su redacci\u00f3n dada por la Ley 53\/2002, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, tras establecer una excepci\u00f3n a la regla general de la obligatoriedad del seguro de da\u00f1os o cauci\u00f3n antes referido en \u00abel supuesto del autopromotor individual de una \u00fanica vivienda unifamiliar para uso propio\u00bb, a\u00f1ade a continuaci\u00f3n, sin embargo, que en el caso de producirse la transmisi\u00f3n \u00ab\u00ednter vivos\u00bb dentro del plazo de diez a\u00f1os de la citada vivienda \u00abel autopromotor, salvo pacto en contrario, quedar\u00e1 obligado a la contrataci\u00f3n de la garant\u00eda a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez a\u00f1os\u00bb. Como garant\u00eda del cumplimiento de esta obligaci\u00f3n, la misma disposici\u00f3n prescribe que, a tales efectos, no se autorizar\u00e1n ni inscribir\u00e1n en el Registro de la Propiedad escrituras p\u00fablicas de transmisi\u00f3n \u00ab\u00ednter vivos\u00bb sin que se acredite y testimonie la constituci\u00f3n de la referida garant\u00eda, salvo que el autopromotor, que deber\u00e1 acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constituci\u00f3n de la misma, no bastando en los casos de transmisi\u00f3n \u00ab\u00ednter vivos\u00bb realizadas en el plazo de diez a\u00f1os, antes citado, a diferencia del momento en que se declara la obra nueva, la mera manifestaci\u00f3n en tal sentido para llenar el requisito de la utilizaci\u00f3n de la vivienda por el autopromotor-vendedor. En efecto, dado que este uso propio, por lo general, ser\u00e1 un hecho futuro en relaci\u00f3n al momento de la declaraci\u00f3n de la obra nueva puede entenderse cumplido el requisito a los efectos de la inscripci\u00f3n registral de la declaraci\u00f3n de obra nueva con la manifestaci\u00f3n del promotor en tal sentido, siempre que no quede desvirtuada por ning\u00fan otro elemento documental (como, por ejemplo, en el caso citado por la Resoluci\u00f3n de 9 de mayo de 2007 de aportarse una licencia municipal de obras que no lo sea para una vivienda unifamiliar). Pero, por el contrario, la mera manifestaci\u00f3n del promotor-vendedor, como igualmente ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 9 de julio de 2003 y 28 de octubre de 2004 y Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de diciembre de 2003), resulta insuficiente a los efectos de probar dicho uso propio en el momento de la enajenaci\u00f3n de la vivienda, debiendo acreditarse entonces tal extremo mediante prueba documental adecuada, ya sea a trav\u00e9s de un acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho.<\/p>\n

8. Aplicando la doctrina expuesta al supuesto de hecho objeto del presente expediente, resulta con claridad que el recurso no puede ser estimado. Para la exoneraci\u00f3n del seguro, dado que simult\u00e1neamente se est\u00e1 declarando el fin de obra y vendiendo la finca, es el promotor-vendedor el que tiene que acreditar en el momento del otorgamiento que ha destinado a uso propio la vivienda, y para ello no basta, como se ha indicado, una mera manifestaci\u00f3n. Tampoco es suficiente a tal efecto la simple solicitud de licencia de primera ocupaci\u00f3n, pues nada acredita, ni la declaraci\u00f3n del adquirente relativa al destino para uso propio que carece de trascendencia alguna a los efectos de exonerar la constituci\u00f3n del seguro.<\/p>\n

Es m\u00e1s, ni siguiera en el supuesto en que hubiese sido concedida la licencia de primera ocupaci\u00f3n podr\u00eda tomarse como base para dar por acreditado el uso propio de la vivienda. En efecto, al estar otorgada la escritura p\u00fablica de compraventa y declaraci\u00f3n de final de obra el d\u00eda 30 de diciembre de 2011, es de aplicaci\u00f3n el art\u00edculo 20 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo (en su redacci\u00f3n dada por el art\u00edculo 24 del Real Decreto-ley 8\/2011, de 1 de julio), que establece como requisitos para inscribir la declaraci\u00f3n de obra nueva terminada, adem\u00e1s de la certificaci\u00f3n expedida por t\u00e9cnico competente de terminaci\u00f3n de la obra de conformidad con la descripci\u00f3n de \u00e9sta en el proyecto que haya sido objeto del acto de conformidad, aprobaci\u00f3n o autorizaci\u00f3n administrativa que requiera la obra seg\u00fan la legislaci\u00f3n de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica: 1.\u00ba el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n reguladora de la edificaci\u00f3n para la entrega de \u00e9sta a sus usuarios (que seg\u00fan la Resoluci\u00f3n-Circular de este Centro Directivo de 26 de julio de 2007, se trata del seguro decenal y del Libro del Edificio); y 2.\u00ba el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificaci\u00f3n re\u00fane las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable (que seg\u00fan la exposici\u00f3n de motivos del Real Decreto Ley 8\/2011, de 1 de julio, se trata de la licencia de primera ocupaci\u00f3n, sin perjuicio de que adopte otra denominaci\u00f3n seg\u00fan las respectivas normativas auton\u00f3micas), adem\u00e1s de los requisitos de eficiencia energ\u00e9tica tal y como se demandan por la normativa vigente (Real Decreto 47\/2007, de 19 de enero, sin perjuicio de su regulaci\u00f3n por la normativa auton\u00f3mica, en su caso).<\/p>\n

Por tanto, la licencia de primera ocupaci\u00f3n, cuando la respectiva normativa auton\u00f3mica establezca que est\u00e1 sujeto a licencia, aprobaci\u00f3n, autorizaci\u00f3n o conformidad administrativa el acto jur\u00eddico de uso de la edificaci\u00f3n, ser\u00e1 necesaria para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras p\u00fablicas de declaraci\u00f3n de obras nuevas terminadas, sin que dicho requisito pueda dispensar la necesaria constituci\u00f3n del seguro decenal, tampoco en supuestos como el ahora examinada, pues si bien tal licencia acredita que la edificaci\u00f3n re\u00fane las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, no prueba la efectividad y realidad de este uso.<\/p>\n

Finalmente, en cuanto a los documentos que han sido aportados junto con el escrito del recurso, conforme a reiterada doctrina de este Centro Directivo en aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria, dado que no pudieron ser considerados por el registrador en el momento de su calificaci\u00f3n, tampoco pueden ser tenidos en cuenta ahora para la resoluci\u00f3n del recurso (cfr. Resoluciones, entre otras, de 30 de mayo de 2003, 18 de febrero de 2005 y 23 de junio de 2006).<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n impugnada en los t\u00e9rminos resultantes de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

13 diciembre 2012<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> La expresi\u00f3n \u201cunifamiliar\u201d, que es lo mismo que decir domicilio de o para \u201cuna sola familia\u201d, es poco afortunada si debe entenderse \u2013con independencia de qui\u00e9n la ocupe- en el sentido de vivienda que no es susceptible de divisi\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal.<\/p>\n

[2]<\/a> Esta Resoluci\u00f3n ha sido anulada por sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 22 de junio de 2009, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010.<\/p>\n

[3]<\/a> El criterio mantenido sin ning\u00fan fundamento legal en esta Resoluci\u00f3n (y tambi\u00e9n en la de 11 de noviembre de 2008), ha sido rectificado en la Resoluci\u00f3n de 25 de marzo de 2011.<\/p>\n

[4]<\/a> Estas resoluciones fueron anuladas, por extempor\u00e1neas, por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n\u00famero 20 de Sevilla de 13 de abril de 2009, confirmada por la de la Audiencia Provincial, de 26 de abril de 2010, que se public\u00f3 en el Bolet\u00edn Oficial del Estado de 20 de diciembre de 2011.<\/p>\n

[5]<\/a> La Direcci\u00f3n cambia aqu\u00ed, sin decirlo, el criterio que mantuvo en las Resoluciones de 17 de marzo de 2007 y 11 de noviembre de 2008, en las que admiti\u00f3 la exoneraci\u00f3n de la obligaci\u00f3n de constituir el seguro, pese a que se trataba, en el primer caso, de una obra nueva de tres viviendas y, en el segundo, de dos viviendas. Y, por incre\u00edble que parezca, justific\u00f3 su decisi\u00f3n con el argumento de que \u201cla ley s\u00f3lo exige la declaraci\u00f3n de que se va a usar lo construido para uso propio\u201d (Resoluci\u00f3n del a\u00f1o 2007).<\/p>\n

[6]<\/a> Con esta fecha se publican dos resoluciones id\u00e9nticas en sendos recursos procedentes del mismo Registro.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

OBRA NUEVA Seguro decenal Seguro decenal Tras una largu\u00edsima exposici\u00f3n dedicada al an\u00e1lisis gramatical y finalista del t\u00e9rmino \u201cvivienda\u201d, la Direcci\u00f3n llega a la conclusi\u00f3n de que no es exigible el seguro decenal previsto en la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n para la inscripci\u00f3n de la obra nueva terminada de un edificio dedicado a […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4171],"tags":[1526,2636],"class_list":{"0":"post-19119","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-obra-nueva","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-seguro-decenal","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19119","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19119"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19119\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19119"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19119"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19119"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}