{"id":19136,"date":"2016-03-11T11:59:00","date_gmt":"2016-03-11T10:59:00","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19136"},"modified":"2016-03-11T11:59:00","modified_gmt":"2016-03-11T10:59:00","slug":"caducidad-y-cancelacion-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/opcion\/caducidad-y-cancelacion-2\/","title":{"rendered":"Caducidad y cancelaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

OPCI\u00d3N<\/strong><\/h1>\n

Caducidad y cancelaci\u00f3n<\/a><\/strong><\/p>\n

El plazo de caducidad establecido por el art\u00edculo 14 del Reglamento Hipotecario se refiere al derecho de opci\u00f3n y no al asiento en que consta. Como consecuencia, no es aplicable el art\u00edculo 252 del Reglamento Hipotecario, pues no se trata de cancelar un asiento por caducidad del mismo teniendo en cuenta su fecha, sino que al depender del ejercicio o no del derecho dentro del plazo legal y ser extrarregistral esta circunstancia, los adquirentes sucesivos del concedente de la opci\u00f3n quedan expuestos a las consecuencias de que se acredite ante el Registro que la opci\u00f3n se ejercit\u00f3 en tiempo oportuno. En cuanto al problema de la cancelaci\u00f3n de derechos inscritos con posterioridad en caso de ejercicio de la opci\u00f3n, es doctrina reiterada del Centro Directivo que dicha cancelaci\u00f3n se produce autom\u00e1ticamente en virtud del mismo t\u00edtulo en que aquel derecho se ejercita, sin que sea necesario mandamiento judicial ni consentimiento expreso del titular inscrito. [1]<\/a><\/p>\n

30 julio 1990<\/p>\n

Caducidad y cancelaci\u00f3n<\/strong>.- Aunque un derecho de opci\u00f3n figure inscrito con un plazo para su ejercicio de cuatro a\u00f1os, no quiere decirse que transcurrido este plazo pueda pedirse la cancelaci\u00f3n del asiento, cuya duraci\u00f3n, como la de las inscripciones en general, es indefinida. No existe ninguna norma que sancione la caducidad del asiento ni est\u00e1 prevista su cancelaci\u00f3n transcurrido un determinado plazo a contar desde que finalice aqu\u00e9l en que el derecho pudo ejercitarse, por lo que su cancelaci\u00f3n requerir\u00e1 el consentimiento del interesado o una sentencia judicial dictada en procedimiento en que aqu\u00e9l haya sido parte.<\/p>\n

27 marzo 2000<\/p>\n

Caducidad y cancelaci\u00f3n<\/strong>.- Constituidos a favor de dos personas distintas dos derechos de opci\u00f3n sucesivos sobre una finca, con el pacto de que el segundo podr\u00e1 ejercitarse si en determinada fecha no se ha ejercitado el primero, se presenta escritura por la que el due\u00f1o de la finca solicita la cancelaci\u00f3n del primer derecho de opci\u00f3n por haber llegado la fecha en que pod\u00eda ejercitarse el segundo, y la Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n del Registrador que deneg\u00f3 la cancelaci\u00f3n solicitada porque la posible caducidad del derecho a ejercitar la primera opci\u00f3n no implica la caducidad del asiento ni prejuzga si, antes de la fecha se\u00f1alada, el titular de la primera opci\u00f3n ejercit\u00f3 su derecho, aunque no lo hiciera constar en el Registro. En consecuencia, se considera necesario el consentimiento del titular del derecho de opci\u00f3n que pretende cancelarse y se rechaza el argumento del recurrente de que, tal como se pact\u00f3 el ejercicio de la segunda opci\u00f3n \u2013a partir de un plazo, si no se ejercitaba la primera-, en el fondo se hab\u00eda pactado una condici\u00f3n suspensiva para su ejercicio que depend\u00eda de la falta de ejercicio de la anterior, porque dicha cuesti\u00f3n s\u00f3lo podr\u00eda plantearse ante los Tribunales de Justicia; del mismo modo, se rechazan una serie de cartas, telegramas y actuaciones notariales por las que se pretend\u00eda demostrar el requerimiento al primer optante para que ejercitase su derecho, porque, sobre no ser convincentes, eran irrelevantes al no haberse presentado al Registrador en el momento de la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

23 abril 2003<\/p>\n

Caducidad y cancelaci\u00f3n<\/strong>.- Plante\u00e1ndose en este recurso la posibilidad de cancelar un derecho de opci\u00f3n a solicitud del concedente de la misma, la Direcci\u00f3n, sin entrar en el examen de los problemas que este asunto pudiera plantear, desestima el recurso, pues siendo presupuesto para la cancelaci\u00f3n por caducidad del derecho de opci\u00f3n que este derecho no se haya ejercitado, lo cierto es que, seg\u00fan el informe del Registrador, figuraba inscrito su ejercicio en el Registro, por lo que es evidente que no cab\u00eda su cancelaci\u00f3n por falta de dicho ejercicio.<\/p>\n

12 diciembre 2003<\/p>\n

Caducidad y cancelaci\u00f3n.- <\/strong>1. Se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia privada suscrita por los representantes de la sociedad titular de la finca solicitando la cancelaci\u00f3n de una opci\u00f3n de compra una vez agotado el t\u00e9rmino que en su d\u00eda se pact\u00f3 para su ejercicio. Ha de tenerse en cuenta que: se anot\u00f3 en el Registro una medida cautelar adoptada en procedimiento criminal por la cual se prohib\u00eda al optante ejercer la opci\u00f3n; y consta en el Libro diario presentada y suspendida la inscripci\u00f3n de un documento por virtud del cual el optante pretend\u00eda ejercer en plazo su derecho. El Registrador suspende la cancelaci\u00f3n solicitada, entre otros motivos, porque la medida cautelar impone una suspensi\u00f3n del plazo para el ejercicio de la opci\u00f3n, sujeto a la resoluci\u00f3n definitiva del procedimiento.<\/p>\n

2. Dado que la autoridad judicial, como medida cautelar, ha prohibido al optante ejercer la opci\u00f3n y dado que la anotaci\u00f3n preventiva que la publica estaba vigente en el momento de expirar el plazo para ejercerla, podr\u00eda concluirse que el derecho de opci\u00f3n se ha extinguido y procede, por tanto, su cancelaci\u00f3n sin necesidad de esperar a que transcurra el plazo de seguridad fijado por el art\u00edculo 177 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

3. El Registrador, sin embargo, en su calificaci\u00f3n entiende que la medida cautelar no puede suponer la extinci\u00f3n del derecho por raz\u00f3n de seguir vigente la anotaci\u00f3n que la publica cuando el plazo para el ejercicio se extingue, sino que, al contrario, la posibilidad de optar, en realidad, ha quedado en suspenso hasta que recaiga sentencia en el procedimiento y resuelva si el optante conserva o no su derecho. Por lo tanto, la opci\u00f3n no puede cancelarse mientras no haya sentencia firme que falle acerca de su eficacia; mucho m\u00e1s cuando del Registro resulta, porque en su d\u00eda se present\u00f3 el documento que lo acreditaba, la intenci\u00f3n del optante de ejercer la opci\u00f3n. El hecho de que la inscripci\u00f3n de este documento se suspendiera precisamente por estar vigente la anotaci\u00f3n preventiva que prohibi\u00f3 al optante ejercer la opci\u00f3n, no impide que, con estos efectos limitados, pueda tenerlo en cuenta el Registrador a la hora de calificar la solicitud de cancelaci\u00f3n que se le presenta.<\/p>\n

4. El defecto tiene que ser mantenido. Por su propia naturaleza, una medida cautelar tiene por limitada finalidad \u00abasegurar la efectividad de la tutela judicial que pudiera otorgarse en la sentencia estimatoria que se dictare\u00bb (cfr. art\u00edculo 721.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y, por lo tanto, la prohibici\u00f3n acordada en el procedimiento, en su condici\u00f3n de cautelar, no puede convertirse en definitiva por el mero hecho del transcurso del tiempo, sino que ha de ser en todo caso provisional, quedando a expensas de lo que se declare en la futura sentencia acerca de la validez de la opci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar el defecto de la nota del Registrador.<\/p>\n

5 enero 2006<\/p>\n

Caducidad y cancelaci\u00f3n<\/strong>.- 1. Alegan los recurrentes en primer lugar que el contrato es nulo por denominarse opci\u00f3n de compra y no ser tal, pero, adem\u00e1s de que el hecho de que el contenido de un contrato no se adecue con su denominaci\u00f3n no es causa de nulidad, al estar el contrato inscrito, su inscripci\u00f3n est\u00e1 bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. art\u00edculo 1.3 de la Ley Hipotecaria), por lo que s\u00f3lo a ellos corresponde declarar la nulidad de un asiento.<\/p>\n

2. El hecho de que el derecho de opci\u00f3n tenga un plazo para su ejercicio (caducidad del derecho) no permite cancelar el asiento, pues de los limitados medios de que goza el Registrador para calificar (los asientos del Registro y los documentos presentados), no existe posibilidad de acreditar un hecho negativo como es la falta de ejercicio de un derecho durante su plazo de vigencia. Mucho menos cuando los mismos recurrentes afirman que no otorgaron la escritura de venta por haber incumplido sus obligaciones el optante, todo lo cual revela que existe una imputaci\u00f3n de incumplimiento contractual cuya soluci\u00f3n debe realizarse, bien por acuerdo con la otra parte, bien por sentencia firme.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

12 marzo 2009<\/p>\n

<\/a>Caducidad y cancelaci\u00f3n<\/strong>.- 1. Para la adecuada resoluci\u00f3n de este recurso conviene precisar los siguientes hechos. Como consecuencia de una actuaci\u00f3n urban\u00edstica (proyecto de equidistribuci\u00f3n) se pone de manifiesto la existencia de una doble inmatriculaci\u00f3n por lo que de acuerdo con lo establecido en el art\u00edculo 10.1 del Real Decreto 1093\/1997 de 4 de julio por el que se aprueban la Normas Complementarias al Reglamento para la Ejecuci\u00f3n de la Ley Hipotecaria sobre Inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urban\u00edstica, se practica la inscripci\u00f3n de la finca de reemplazo con car\u00e1cter provisional a nombre de los dos titulares de las parcelas de procedencia en tanto se acredite su mejor derecho sobre la finca resultante. Presentada demanda de doble inmatriculaci\u00f3n se llega a un acuerdo transaccional que es homologado judicialmente resultando del mismo un reconocimiento del dominio sobre la finca a favor de uno de los titulares, concedi\u00e9ndose al otro una opci\u00f3n de compra por precio determinado y plazo de 20 d\u00edas h\u00e1biles para su ejecuci\u00f3n. El acuerdo transaccional se inscribe en el Registro, inscribi\u00e9ndose, por tanto, el dominio y el derecho de opci\u00f3n de compra. Es de hacer notar que aparece presentada una escritura de pr\u00e9stamo hipotecario recayente sobre la finca de procedencia que es titularidad de aqu\u00e9l a quien luego se conceder\u00eda la opci\u00f3n de compra.<\/p>\n

Se presenta instancia suscrita por el titular del dominio en la que se solicita la cancelaci\u00f3n de la opci\u00f3n de compra alegando que nunca se ha solicitado la inscripci\u00f3n de la opci\u00f3n, por lo que no se debi\u00f3 inscribir, y por ello, se solicita su cancelaci\u00f3n, as\u00ed como la de cualquier carga que recaiga sobre la finca.<\/p>\n

El Registrador suspende la cancelaci\u00f3n de la opci\u00f3n por tres motivos. En primer lugar por entender que, si bien existen supuestos en que cabe la inscripci\u00f3n parcial, ello no ocurre cuando, como sucede en el presente caso, el derecho que se inscribe y el que se pretende cancelar est\u00e1n \u00edntimamente ligados. En segundo lugar porque la caducidad de la opci\u00f3n que se alega no resulta apreciable por el Registrador, ya que una cosa es la caducidad del derecho y otra la del asiento. Finalmente, con relaci\u00f3n a la hipoteca presentada, porque considera que estando el asiento de presentaci\u00f3n vigente, no se puede cancelar y deber\u00e1 ser objeto de inscripci\u00f3n si se ejercita la opci\u00f3n (a continuaci\u00f3n se examina s\u00f3lo el segundo defecto; los otros dos pueden verse en los apartados \u201cCONTRATOS. La unidad negocial como objeto de inscripci\u00f3n\u201d y \u201cOPCI\u00d3N. Caducidad y cancelaci\u00f3n\u201d).<\/p>\n

3. Inscrita correctamente la opci\u00f3n de compra, la segunda cuesti\u00f3n que se plantea es la posibilidad de su cancelaci\u00f3n a instancia del titular del dominio de la finca por haber transcurrido el plazo establecido para su ejercicio. Esta cuesti\u00f3n ha sido reiteradamente resuelta por este Centro Directivo (vid Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb) en el sentido de que si bien el transcurso del plazo fijado para el ejercicio de la opci\u00f3n (en este caso 20 d\u00edas h\u00e1biles) supone la extinci\u00f3n del derecho, esto no implica que pueda ser cancelado el asiento si no es con la conformidad del interesado, en este caso el optante, o la pertinente resoluci\u00f3n judicial que as\u00ed lo ordene (cfr art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria), pues dentro de los medios con que cuenta el Registrador a la hora de calificar, no se encuentra el de apreciar un hecho negativo, como es la falta de ejercicio extrarregistral de un derecho durante su plazo de vigencia. En definitiva, el plazo de 20 d\u00edas establecido es el m\u00e1ximo durante el cual el optante puede ejercitar su derecho con eficacia, que es plazo de caducidad, pero no est\u00e1 fijando una duraci\u00f3n predeterminada al asiento que lo publica. Este tiene una vigencia indefinida, de suerte que el ejercicio tempestivo de la opci\u00f3n puede hacerse constar en el Registro en cualquier momento, aun transcurrido este plazo convencional fijado para su ejercicio. En consecuencia, el mero transcurso del plazo previsto para ejercitar la opci\u00f3n no permite por s\u00ed solo cancelar el asiento en que consta. \u00danicamente en el caso en que exista pacto de caducidad de la opci\u00f3n y tal pacto est\u00e9 redactado con indudable claridad (lo que no sucede en el caso ahora planteado) ser\u00e1 posible la cancelaci\u00f3n registral llegado el t\u00e9rmino.<\/p>\n

14 diciembre 2011<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> Resoluci\u00f3n dictada en recurso contra la calificaci\u00f3n de un Registrador Mercantil.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

OPCI\u00d3N Caducidad y cancelaci\u00f3n El plazo de caducidad establecido por el art\u00edculo 14 del Reglamento Hipotecario se refiere al derecho de opci\u00f3n y no al asiento en que consta. Como consecuencia, no es aplicable el art\u00edculo 252 del Reglamento Hipotecario, pues no se trata de cancelar un asiento por caducidad del mismo teniendo en cuenta […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4204],"tags":[3228,1526],"class_list":{"0":"post-19136","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-opcion","7":"tag-caducidad-y-cancelacion","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19136","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19136"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19136\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19136"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19136"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19136"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}