{"id":19138,"date":"2016-03-10T11:59:37","date_gmt":"2016-03-10T10:59:37","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19138"},"modified":"2016-03-11T12:04:27","modified_gmt":"2016-03-11T11:04:27","slug":"cancelacion-de-derechos-posteriores-a-su-constitucion-como-consecuencia-de-su-ejercicio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/opcion\/cancelacion-de-derechos-posteriores-a-su-constitucion-como-consecuencia-de-su-ejercicio\/","title":{"rendered":"Cancelaci\u00f3n de derechos posteriores a su constituci\u00f3n como consecuencia de su ejercicio"},"content":{"rendered":"<h1><strong>OPCI\u00d3N<\/strong><\/h1>\n<p><strong><a href=\"#Ancla\">Cancelaci\u00f3n de derechos posteriores a su constituci\u00f3n como consecuencia de su ejercicio<\/a><\/strong><\/p>\n<p>Pactada la extinci\u00f3n de los derechos posteriores a una opci\u00f3n inscrita, si se ejercita, y la cancelaci\u00f3n de las inscripciones correspondientes sin el concurso de sus titulares, aunque la cl\u00e1usula discutida se inspira en la regla 6\u00aa del art\u00edculo 175 del Reglamento Hipotecario, se confirma la calificaci\u00f3n que deneg\u00f3 la inscripci\u00f3n porque es un pacto que afecta en forma directa a los titulares de derechos posteriores inscritos sin establecer ninguna garant\u00eda a favor de los mismos, los cuales ver\u00e1n cancelado su asiento, no ya sin su concurso, sino que ni siquiera pueden contar con el dep\u00f3sito a su disposici\u00f3n del precio del inmueble para la satisfacci\u00f3n de sus respectivos cr\u00e9ditos o derechos, y porque problemas importantes y delicados que pueden surgir entre las partes quedar\u00edan resueltos por la voluntad unilateral del favorecido por la opci\u00f3n, faltando las garant\u00edas que en los procedimientos judicial sumario o extrajudicial de ejecuci\u00f3n hipotecaria (notificaciones, intervenci\u00f3n de terceros afectados, etc.) existen por la intervenci\u00f3n de un funcionario (Juez o Notario) que regula la debida aplicaci\u00f3n de las normas jur\u00eddicas.<\/p>\n<p>7 diciembre 1978<\/p>\n<p><strong>Cancelaci\u00f3n de derechos posteriores a su constituci\u00f3n como consecuencia de su ejercicio<\/strong>.- Como quiera que su ejercicio provocar\u00eda la cancelaci\u00f3n de tales derechos sin el concurso de sus titulares (en este caso se trataba de anotaciones de embargo), se requiere que puedan al menos contar con el dep\u00f3sito del precio del inmueble para la satisfacci\u00f3n de sus cr\u00e9ditos.<\/p>\n<p>28 septiembre 1982<\/p>\n<p><strong>Cancelaci\u00f3n de derechos posteriores a su constituci\u00f3n como consecuencia de su ejercicio<\/strong>.- Vendidos dos solares, el comprador retuvo su importe y se oblig\u00f3 a construir ciertos edificios, concedi\u00e9ndose al vendedor opci\u00f3n para la compra de determinados pisos y locales; en garant\u00eda del cumplimiento de la obligaci\u00f3n de construir, se estipul\u00f3 condici\u00f3n resolutoria sobre la compraventa de los solares. Posteriormente se ejercit\u00f3 la opci\u00f3n respecto de algunas de las fincas y en la escritura se hizo constar: 1) Que el precio se har\u00eda efectivo mediante compensaci\u00f3n con el precio aplazado de la compraventa del solar. 2) Que quedaba en suspenso la opci\u00f3n de compra respecto de las fincas sobre las que no se ejercitaba; y 3) Que se solicitaba del Registrador la cancelaci\u00f3n de todas las cargas inscritas o anotadas con posterioridad a la inscripci\u00f3n de la opci\u00f3n. Respecto a esto \u00faltimo, la Direcci\u00f3n afirma que; 1\u00ba. No constituye defecto la falta de consignaci\u00f3n, en favor de los titulares de derechos cuya cancelaci\u00f3n se solicita, del precio de las fincas sobre las que se ejercita la opci\u00f3n, pues de la inscripci\u00f3n de este derecho resulta que la entidad que lo ejercita nada ten\u00eda que pagar, porque con la entrega de los solares su prestaci\u00f3n estaba agotada. 2\u00ba. Tampoco es un defecto que, siendo anotaciones de embargo las cargas existentes con posterioridad al derecho de opci\u00f3n, no exista un mandamiento judicial de cancelaci\u00f3n, como exige el art\u00edculo 83 de la Ley Hipotecaria, pues estando embargado s\u00f3lo el derecho del constructor, pero dejando a salvo el derecho de adquisici\u00f3n inscrito con anterioridad a los embargos, del mismo modo que se practicaron en su d\u00eda las anotaciones de embargo sin contar con el consentimiento o citaci\u00f3n del titular del derecho de adquisici\u00f3n, tampoco ser\u00e1 necesario presentar un mandamiento de cancelaci\u00f3n, pues \u00e9sta es una consecuencia inevitable de la extinci\u00f3n del derecho embargado.<\/p>\n<p>10 abril 1987<\/p>\n<p><strong>Cancelaci\u00f3n de derechos posteriores a su constituci\u00f3n como consecuencia de su ejercicio<\/strong>.- Se vende una finca y se estipula un derecho de opci\u00f3n a favor de los vendedores para elegir, en un plazo de cuatro a\u00f1os, entre recibir el precio o tres viviendas y tres plazas de garaje por determinado precio; se refuerza este derecho con una condici\u00f3n resolutoria para el segundo supuesto, caso de que el obligado por la opci\u00f3n no otorgue escritura de venta en el plazo se\u00f1alado. Posteriormente, se ejercita la opci\u00f3n respecto a dos viviendas y tres plazas de garaje. Por \u00faltimo, se cede el derecho de opci\u00f3n y la condici\u00f3n resolutoria a un tercero y \u00e9ste ejercita la condici\u00f3n. La Direcci\u00f3n confirma la denegaci\u00f3n, aunque como en otras ocasiones por motivos distintos a los alegados por el Registrador, que son: 1) Que aunque el derecho de opci\u00f3n se ejercit\u00f3 en el plazo establecido, al no haberse otorgado la escritura de venta dentro del mismo, la notificaci\u00f3n de dar por resuelto el contrato -que estaba ligado al plazo- no puede producir efectos contra terceros (parte de las fincas estaban vendidas). 2) Que habi\u00e9ndose producido un incumplimiento parcial, puesto que la opci\u00f3n se hab\u00eda consumado respecto a dos viviendas y tres plazas de garaje, la soluci\u00f3n del problema planteado corresponde a la autoridad judicial.<\/p>\n<p>24 febrero 1992<\/p>\n<p><strong>Cancelaci\u00f3n de derechos posteriores a su constituci\u00f3n, como consecuencia de su ejercicio<\/strong>.- Inscrito el derecho real de opci\u00f3n de compra, la transmisi\u00f3n que en ejercicio del mismo se produzca prevalece sobre los actos dispositivos posteriores realizados por el concedente, de modo que presentada en el Registro la venta resultante del ejercicio de aquel derecho, no s\u00f3lo no puede ser obstaculizada su inscripci\u00f3n, so pretexto de las exigencias del tracto sucesivo, si en el tiempo intermedio se ha otorgado e inscrito otra compraventa por el concedente sino que, por el contrario, es el asiento de esta venta intermedia el que habr\u00e1 de cancelarse al inscribirse aqu\u00e9lla. Es cierto, no obstante, que para que pueda accederse a la inscripci\u00f3n de la compraventa derivada del derecho de opci\u00f3n, cuando ello presupone la previa cancelaci\u00f3n de un asiento de dominio intermedio, deber\u00e1 acreditarse fehacientemente, entre otros extremos, que ese derecho de opci\u00f3n se ha desenvuelto con pleno respeto de los t\u00e9rminos en que aparece constituido, pus s\u00f3lo as\u00ed la venta subsiguiente puede beneficiarse de la prioridad ganada por la inscripci\u00f3n de tal derecho; y tambi\u00e9n lo es que en el caso debatido tal extremo no se ha acreditado. Pero no lo es menos que si la sentencia en cuya ejecuci\u00f3n se otorga el documento calificado declara que el derecho de opci\u00f3n inscrito ha sido correctamente ejercitado y como consecuencia de ello, se condena al demandado a otorgar la escritura de compraventa cuestionada, el Registrador ha de estar y pasar en su calificaci\u00f3n por la exactitud de esa afirmaci\u00f3n judicial, de modo que en tal caso la sola aportaci\u00f3n de esa sentencia permitir\u00eda subsanar el defecto alegado como insubsanable; sin que quepa ahora debatir si tal conclusi\u00f3n puede ser alterada por el hecho de que en el procedimiento seguido no haya sido parte el titular de ese asiento intermedio a cancelar, pues sobre no haberse planteado tal cuesti\u00f3n, aquella sentencia constaba ya en el Registro cuando se presenta la transmisi\u00f3n intermedia verificada por el concedente. Por otra parte, tampoco se precisar\u00eda el mandamiento ordenando la cancelaci\u00f3n de esa inscripci\u00f3n intermedia, toda vez que sobre tratarse del ejercicio de un derecho de opci\u00f3n previamente inscrito, la mera ejecutoria -junto a la escritura otorgada en su desenvolvimiento- es, sin duda, t\u00edtulo bastante para cancelar asientos posteriores a la anotaci\u00f3n de esa sentencia que estima una acci\u00f3n real, y extendidos, adem\u00e1s, en virtud de t\u00edtulos que tambi\u00e9n son posteriores a la constancia registral del derecho real que se hizo valer judicialmente.<\/p>\n<p>6 mayo 1998<\/p>\n<p><strong>Cancelaci\u00f3n de derechos posteriores a su constituci\u00f3n, como consecuencia de su ejercicio<\/strong>.- Ejercitada una opci\u00f3n de compra y depositada por el optante comprador ante el Notario autorizante una cantidad que, \u00abcomo resto del precio total fue retenida por el comprador para responder si a ello hubiese lugar de los pagos derivados de las anotaciones de embargo posteriores a la inscripci\u00f3n de la opci\u00f3n de compra\u00bb, para que la consigne a disposici\u00f3n de los titulares de esas anotaciones preventivas, no puede considerarse como defecto la falta de una providencia ejecutoria para llevar a cabo la cancelaci\u00f3n de tales anotaciones, pues tal requisito, que debe ser la regla general, tiene su excepci\u00f3n en aquellos casos, como el presente, en que la causa de extinci\u00f3n de un derecho est\u00e1 reflejada en el Registro al tiempo de practicarse el asiento correspondiente, de modo que acreditada fehacientemente la extinci\u00f3n del derecho en los t\u00e9rminos registralmente previstos, procede la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores. Ahora bien, adem\u00e1s del requisito anterior se requiere inexcusablemente el dep\u00f3sito \u00edntegro del precio de la venta realizada a disposici\u00f3n del vendedor y de todos los titulares de derechos posteriores que de \u00e9l traigan causa, cuyo precio pasar\u00e1 a ocupar por subrogaci\u00f3n real la posici\u00f3n jur\u00eddica que al inmueble vendido correspond\u00eda, sin que quepa, como en este caso, detracci\u00f3n alguna por el comprador so pretexto de atender directamente al pago de las responsabilidades que pesen sobre el inmueble.<\/p>\n<p>8 junio 1998<\/p>\n<p><strong>Cancelaci\u00f3n de derechos posteriores a su constituci\u00f3n, como consecuencia de su ejercicio<\/strong>.- Inscrito un derecho de opci\u00f3n con la cl\u00e1usula de que el optante, que hab\u00eda recibido un pagar\u00e9 del concedente, pod\u00eda consignar \u00e9ste en favor del titular registral (lo que supon\u00eda un pacto comisorio encubierto), en caso de ejercitar la opci\u00f3n, el Registrador debe partir de la validez de tal cl\u00e1usula, puesto que figura inscrita. Ahora bien, seg\u00fan la Direcci\u00f3n General, tal cl\u00e1usula carece de trascendencia real y, siendo el pagar\u00e9 la representaci\u00f3n de un pr\u00e9stamo que el concedente recibi\u00f3 del optante al tiempo de la constituci\u00f3n del derecho de opci\u00f3n, equivale a una previsi\u00f3n anticipada del juego de la compensaci\u00f3n, que por lo mismo s\u00f3lo estar\u00eda llamada a operar cuando optante y concedente sean respectivamente acreedor y deudor de los dos cr\u00e9ditos en cuesti\u00f3n, el representado por el pagar\u00e9 y el correspondiente al precio de compra si se ejercita la opci\u00f3n.<\/p>\n<p>26 marzo 1999<\/p>\n<p><strong>Cancelaci\u00f3n de derechos posteriores a su constituci\u00f3n, como consecuencia de su ejercicio<\/strong>.- Para cancelar unas anotaciones de embargo, posteriores a una inscripci\u00f3n de opci\u00f3n de compra y anteriores a la inscripci\u00f3n de ejercicio de \u00e9sta, es preciso, seg\u00fan doctrina reiterada el dep\u00f3sito del \u00edntegro precio de la venta realizada, a disposici\u00f3n del vendedor y de todos los titulares de derechos posteriores que de \u00e9l traigan causa, pues como la propia inscripci\u00f3n del derecho de opci\u00f3n refleja, a la transmisi\u00f3n del dominio corresponder\u00e1 como contraprestaci\u00f3n el pago del precio fijado al efecto, el cual pasar\u00e1 a ocupar, por subrogaci\u00f3n real, la posici\u00f3n jur\u00eddica que al inmueble vendido correspond\u00eda, de modo que los derechos que antes reca\u00edan sobre \u00e9ste, pasan ahora a recaer sobre aqu\u00e9l.<\/p>\n<p>18 abril 2002<\/p>\n<p><strong>Cancelaci\u00f3n de derechos posteriores a su constituci\u00f3n, como consecuencia de su ejercicio<\/strong>.- Reiterando su propia doctrina, la Direcci\u00f3n afirma que para cancelar derechos posteriores al ejercicio de la opci\u00f3n, se requiere la consignaci\u00f3n o dep\u00f3sito del \u00edntegro precio de la opci\u00f3n a favor de los titulares de tales derechos, o el consentimiento de los mismos, lo que no se cumple cuando el optante retiene y cede al titular registral de unas anotaciones posteriores a la opci\u00f3n el derecho de cr\u00e9dito que se compensa como resultado del ejercicio de la opci\u00f3n hasta el l\u00edmite de la cuant\u00eda de la anotaci\u00f3n.<\/p>\n<p>11 junio 2002<\/p>\n<p><strong>Cancelaci\u00f3n de derechos posteriores a su constituci\u00f3n como consecuencia de su ejercicio<\/strong>.- 1. Se pretende la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad n\u00famero ocho de Barcelona de una escritura autorizada el 23 de enero de 2003 (protocolo N.\u00ba 237) por el Notario de dicha Ciudad don Daniel Tello Blanco, y de la que son otorgantes, de una parte, el Ilmo. Magistrado-Juez Titular del Juzgado 35 de los de Barcelona (al amparo de lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, toda vez que el otorgamiento trae causa de la sentencia dictada en primera instancia el 17 de abril de 2002, en el curso del procedimiento seguido ante dicho Jugado \u2013Autos 397\/98-A), en nombre y representaci\u00f3n, por rebeld\u00eda, de la mercantil El Zopilote, S. L.\u00bb (concedente en su d\u00eda de una opci\u00f3n de compra sobre las fincas que se indicar\u00e1n); de otra, don Francisco L\u00f3pez Zarza, en representaci\u00f3n (como administrador \u00fanico) de la sociedad \u00abMarpal Medic, S. L.\u00bb (optante). En la escritura cuya calificaci\u00f3n negativa motiva este recurso, se formaliz\u00f3 la venta, por parte de la primera de dichas sociedades a la segunda, de tres inmuebles, dos de ellos inscritos en el registro de la propiedad n\u00famero ocho de los de Barcelona: fincas registrales n\u00fameros 9951-N (vivienda) y 9.861-10-N (participaci\u00f3n indivisa del local s\u00f3tanos).<\/p>\n<p>En dicho instrumento p\u00fablico (adem\u00e1s del resumen de antecedentes a que se hace menci\u00f3n en el inicio de esta resoluci\u00f3n), se transcrib\u00eda el fallo reca\u00eddo en primera instancia, a tenor del cual: \u00ab.estimando la demanda interpuesta por la representaci\u00f3n en autos de la mercantil Marpal Medic, S. L., se condena a la mercantil El Zopilote, S.L. a otorgar escritura p\u00fablica de compraventa a favor del actor de las siguientes fincas., conforme al contrato de opci\u00f3n de compra firmado por las partes el d\u00eda 3 de febrero de 1994, indicando que si no otorga la escritura se otorgar\u00e1 por el Juez a costa del demandado\u00bb.<\/p>\n<p>2. No menos relevantes para la adecuada compresi\u00f3n del supuesto son, tambi\u00e9n, los siguientes antecedentes que resumidamente se rese\u00f1an:<\/p>\n<p>a) Que la citada opci\u00f3n de compra, hab\u00eda accedido en su d\u00eda al Registro de la Propiedad\u00ba ocho de Barcelona, causando la inscripci\u00f3n sexta de la finca 9951-N y la inscripci\u00f3n tercera por lo que se refiere a la fin-ca 9861-n\u00famero 10-N-plaza 62; ambas inscripciones de fecha 26 de enero de 1995.<\/p>\n<p>b) Que con fecha 3 de diciembre de 1997, se practicaron las inscripciones s\u00e9ptima de la finca registral finca 9951-N, y cuarta de la finca registral 9861-n\u00famero 10-N-plaza 62, inscribi\u00e9ndose, a resultas de ellas, el dominio de ambas fincas en favor de \u00abInvestfalcus, S. L.\u00bb, por el t\u00edtulo de aportaci\u00f3n, habi\u00e9ndose presentado la demanda que dio origen a los Autos 397\/98-A el d\u00eda 7 de mayo de 1998.<\/p>\n<p>c) Respecto de la registral 9951-N, con fecha 16 de febrero de dos mil, consta practicada la inscripci\u00f3n octava de hipoteca, a favor de la entidad \u00abCredit Agricole Mutuel Sud Mediterranee Ariege Et Pyrinees Orientales-Sucursal en Espa\u00f1a\u00bb, y el cinco de junio del mismo a\u00f1o, una anotaci\u00f3n preventiva de embargo (letra D) en favor de la Comunidad de Propietarios Ronda General Mitre n\u00famero 17. Respecto de la finca registral 9861, n\u00famero 10-N, plaza 62, en fecha 5 de junio de dos mil se practic\u00f3 una anotaci\u00f3n preventiva de embargo (letra B) en favor de la Comunidad de Propietarios Ronda General Mitre n\u00famero 17.<\/p>\n<p>d) Con posterioridad al otorgamiento de la escritura calificada negativamente, la Audiencia Provincial de Barcelona dict\u00f3 sentencia el 24 de noviembre de dos mil tres (presentada al Registro en uni\u00f3n de la ya reca\u00edda en primera instancia y ambos fallos tenidos en cuenta por el Registrador a la hora de calificar, tal y como se desprende de la nota), de la que interesa rese\u00f1ar los siguientes apartados:<\/p>\n<p>1.\u2013En el fundamento de derecho segundo, su parte final, que es del siguiente tenor:<\/p>\n<p>\u00abResultando un hecho incontrovertible que la sociedad El Zopilote (optataria) fue notificada en fecha 15 de septiembre de 1997 por conducto de su administradora de la voluntad de Marpal Medic (optante) de ejercitar la opci\u00f3n de compra, es indiscutible la pertinencia de la acci\u00f3n aqu\u00ed formalizada destinada a obtener de la vendedora el otorgamiento de la correspondiente escritura p\u00fablica ex. art. 1279 CC. Abundando en los razonamientos de la sentencia de primer grado, significaremos que la consumaci\u00f3n de la opci\u00f3n en modo alguno exige la interposici\u00f3n de la correspondiente acci\u00f3n judicial dentro del plazo convenido para su ejercicio, ya que como recuerda la STS de 21 de mayo de 2001, \u00abejercitado el derecho correspondiente en tiempo y forma por el optante, a partir de la notificaci\u00f3n a los optatarios se consum\u00f3 y agot\u00f3 el contrato de opci\u00f3n de compra y al tiempo se perfeccion\u00f3 el contrato de compraventa\u00bb. As\u00ed pues, Marpal Medic, no ejercita aqu\u00ed la opci\u00f3n de compra que le hab\u00eda sido concedida el d\u00eda tres de febrero de 1994, puesto que dicho ejercicio lo llev\u00f3 a cabo tempor\u00e1neamente por medio de comunicaci\u00f3n antes indicada de septiembre de 1997, sino que se limita a demandar el cumplimiento de una de las prestaciones (elevaci\u00f3n del negocio a escritura p\u00fablica) inherentes a la venta subsiguiente al ejercicio de la repetida opci\u00f3n\u00bb. 2.\u2013Y el fallo, que es del siguiente tenor:<\/p>\n<p>\u00abQue desestimando el recurso de apelaci\u00f3n interpuesto por El Zopilote, S. L., contra la Sentencia dictada en fecha 17 de abril de 2002 por el Juzgado de 1.\u00aa Instancia n.\u00ba 35 de Barcelona, en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos \u00edntegramente la misma, con imposici\u00f3n de las costas de la presente alzada a la presente recurrente.\u00bb e) Tres son los defectos que resultan de la nota de calificaci\u00f3n, interponi\u00e9ndose el recurso solo contra los dos primeros:<\/p>\n<p>a) No han intervenido en el procedimiento el titular registral de la finca ni los titulares de los derechos inscritos con posterioridad. b) No resulta que la sentencia en cuya virtud se otorga el documento calificado declare que el derecho de opci\u00f3n inscrito ha sido correctamente ejercitado, sino m\u00e1s bien el reconocimiento de la existencia de una deuda dineraria y el establecimiento de la opci\u00f3n en funci\u00f3n de garant\u00eda (pacto comisorio prohibido por el C\u00f3digo Civil, art\u00edculos 1859 y 1884 y las Resoluciones de la Direcci\u00f3n General de Registros y Notariado de 5-5-92, 30-9-38 y 26-3-99).<\/p>\n<p>c) Falta la manifestaci\u00f3n relativa a la situaci\u00f3n arrendaticia de las fincas, que exige el art\u00edculo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y en su caso, deber\u00e1 justificarse que han tenido lugar las pertinentes notificaciones.<\/p>\n<p>3) Por lo que se refiere al primero de los defectos recurridos hay que partir de un principio incontrovertible, cual es el necesario respeto a lo resuelto \u2013y declarado-por los Tribunales de Justicia, por lo que adquieren especial relevancia los apartados de la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona que antes se han transcrito (confirmatoria de la de instancia), y sin que proceda que esta resoluci\u00f3n aborde otras cuestiones, que no han sido aqu\u00ed suscitadas. Por ejemplo, la naturaleza personal o real del derecho de opci\u00f3n inscrito, toda vez que no toda opci\u00f3n inscrita necesariamente ha de revestir el car\u00e1cter de derecho real.<\/p>\n<p>a) Pues bien, como tiene declarado el Tribunal Supremo, con la inscripci\u00f3n, y, por efecto de la publicidad registral, el derecho de opci\u00f3n se impone erga omnes, de suerte que su existencia afectar\u00e1 o perjudicar\u00e1 a todo adquirente posterior a la inscripci\u00f3n del derecho de opci\u00f3n de compra, pero sin que tal inscripci\u00f3n opere el cierre del Registro por lo que el propietario de una finca concedente de un derecho de opci\u00f3n de compra, a\u00fan despu\u00e9s de su inscripci\u00f3n en el Registro, puede enajenar o gravar la cosa ya que tal derecho no implica prohibici\u00f3n de disponer o de enajenar y s\u00ed tan s\u00f3lo una facultad preferente de adquirir a favor de optante, si bien cuando un ulterior comprador adquiere el inmueble objeto de la opci\u00f3n inscrita, \u00e9sta surte efecto contra ese comprador; esto es, que el derecho de opci\u00f3n registrado opera contra el subadquirente como derechohabiente que es del que concedi\u00f3 la opci\u00f3n. En consecuencia, el derecho de opci\u00f3n de compra inscrito en el Registro de la Propiedad al amparo del art. 14 del Reglamento Hipotecario, no confiere a su titular derecho dominical alguno que impida posteriores enajenaciones del inmueble, sin perjuicio de que el titular del derecho de opci\u00f3n pueda exigir de todo propietario del inmueble afectado, sea el concedente, sean posteriores adquirentes del mismo, la venta de la cosa afectada. Tambi\u00e9n ha indicado el Alto Tribunal (y remarca la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona), que, ejercitado el derecho correspondiente en tiempo y forma por el optante, a partir de la notificaci\u00f3n a los optatarios se consuma (y se agota) el contrato de opci\u00f3n de compra, a la vez que se perfecciona el contrato de compraventa, el cual naci\u00f3 a la vida jur\u00eddica por concurrencia de los requisitos esenciales para su generaci\u00f3n con sujeci\u00f3n a la regulaci\u00f3n jur\u00eddica prevista en el contrato de opci\u00f3n.<\/p>\n<p>b) Por consiguiente, y a la vista de la situaci\u00f3n f\u00e1ctica y jur\u00eddica definida por las dos sentencias que se han dictado (no se olvide que, desde esa perspectiva, la escritura ser\u00eda un paso mas, el \u00faltimo, en el \u00abiter\u00bb negocial de una opci\u00f3n que las sentencias entienden ejercitada conforme a derecho), el optante ha de demandar la entrega de los bienes y el otorgamiento de la escritura al actual titular de aquellos (algo que no ha tenido lugar en el caso que nos ocupa); sencillamente, para que se pueda operar la transmisi\u00f3n dominical y \u00e9sta acceder al Registro. Con ello enlazamos con otra importante cuesti\u00f3n.<\/p>\n<p>Y es que, como reiteradamente ha declarado este Centro Directivo, el principio de tracto sucesivo y la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n consagrada en el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola, impiden que una resoluci\u00f3n judicial pueda operar en el Registro la cancelaci\u00f3n de asientos que afectan a personas que no han sido demandadas (el titular registral en nuestro caso). Y si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios p\u00fablicos, tienen la obligaci\u00f3n de respetar y colaborar en la aplicaci\u00f3n de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de tutela judicial efectiva impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte \u00e9l ni han intervenido de manera alguna; exigencia \u00e9sta que, en el \u00e1mbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que est\u00e1 bajo la salvaguarda de los tribunales, conforme al art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta el consentimiento del su titular, o que \u00e9ste haya sido parte en el procedimiento de que se trata, de ah\u00ed que en al \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n de los documentos judiciales el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obst\u00e1culos que surjan del Registro.<\/p>\n<p>c) T\u00e9ngase en cuenta, adem\u00e1s, que los efectos de la cosa juzgada se circunscriben a las partes en el proceso en que se dicte la sentencia, alcanzado tambi\u00e9n a sus herederos y causahabientes. Pero, tal y como pone de relieve la doctrina procesalista, para que esto \u00faltimo tenga lugar es necesario que la sucesi\u00f3n a t\u00edtulo universal o singular, en la relaci\u00f3n jur\u00eddica litigiosa, se haya producido con posterioridad a la litispendencia, puesto que si la sucesi\u00f3n es anterior, la demanda ha debido ser entablada entre los titulares en el momento de presentarla (a retener que en el momento de presentarse la demanda por el optante, el Registro publicaba la titularidad dominical a favor de \u00abInvestfalcus, S. L.\u00bb por t\u00edtulo de aportaci\u00f3n, y que esta \u00faltima, que es quien deber\u00e1 entregar los bienes y otorgar la escritura transmitiendo as\u00ed el dominio, no ha sido demandada).<\/p>\n<p>d) Por \u00faltimo, y aunque sus soluciones ofrecen un gran inter\u00e9s respecto de la problem\u00e1tica tratada en este recurso, no ha lugar a la alegaci\u00f3n del precepto de derecho civil especial de Catalu\u00f1a que cita el Registrador en su nota, toda vez que el negocio jur\u00eddico celebrado lo fue con mucha anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Catalana de regulaci\u00f3n de los derechos de superficie, de servidumbre, y de adquisici\u00f3n voluntaria o preferente (Ley 22\/2001, de 31 de diciembre, del Parlamento de Catalu\u00f1a).<\/p>\n<p>4) Por lo que se refiere al segundo defecto de la nota de calificaci\u00f3n, visto lo expuesto en el anterior fundamento de derecho, ser\u00eda superfluo entrar en \u00e9l; no obstante, procede realizar estas consideraciones.<\/p>\n<p>A) Que este Centro Directivo en modo alguno puede compartir la postura del Registrador, puesta de manifiesto en su nota de calificaci\u00f3n, cuando realiza una subjetiva interpretaci\u00f3n de los relaciones jur\u00eddicas que ligaban a las partes sin tener en cuenta los pronunciamientos judiciales que sobre tal cuesti\u00f3n han reca\u00eddo. Indudable es que, en el caso que nos ocupa, la funci\u00f3n calificadora del Registrador puede \u2013y debe-desplegar sus efectos, tal y como se pone de relieve en el fundamento de derecho anterior, respecto de los obst\u00e1culos que puedan surgir del Registro (sin olvidar los restantes extremos que enumera el art. 100 del Reglamento Hipotecario); pero no lo es menos que lo que s\u00ed que le est\u00e1 completamente vedado a aquel es entrar a examinar el fondo de las resoluciones judiciales, pues ello ser\u00eda tanto como habilitarle para entrar a revisar \u00abla justicia intr\u00ednseca del fallo\u00bb.<\/p>\n<p>B) Todo ello, adem\u00e1s, teniendo bien presente la necesidad de cumplir con aquellas exigencias (en cualquier supuesto en que se ejercite un derecho de opci\u00f3n y, en especial, en lo que afecte a derechos inscritos con posterioridad) que este Centro Directivo ha ido sintetizando a lo largo del tiempo:<\/p>\n<p>a) Dep\u00f3sito \u00edntegro del precio cuando haya titulares de derechos inscritos con posterioridad al derecho de opci\u00f3n (cfr. Resoluci\u00f3n de 11 de junio de 2002), ya que dicho precio pasa ocupar, por subrogaci\u00f3n real, la posici\u00f3n jur\u00eddica que correspond\u00eda al inmueble vendido (cfr. arts. 1.504 del C\u00f3digo Civil, 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 175.6 del Reglamento Hipotecario), recayendo los derechos que antes converg\u00edan sobre el inmueble sobre el precio consignado o depositado. b) Innecesariedad de providencia ejecutoria para proceder a la cancelaci\u00f3n de los derechos inscritos con posterioridad, operando, pues, la cancelaci\u00f3n autom\u00e1tica, en tanto que los derechos que reflejan nacieron supeditados a la suerte jur\u00eddica del derecho sobre el que recaen (cfr. Resoluci\u00f3n de 8 de junio de 1998).<\/p>\n<p>Por lo dem\u00e1s, en el caso examinado es palmario que la escritura calificada no puede desplegar esa virtualidad cancelatoria (como tampoco puede tener efectos traditorios ni, por tanto, traslativos del dominio), a la vista de los defectos que se han puesto de relieve en el fundamento de derecho anterior.<\/p>\n<p>Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.<\/p>\n<p>23 julio 2005<\/p>\n<p><strong>Cancelaci\u00f3n de derechos posteriores a su constituci\u00f3n, como consecuencia de su ejercicio<\/strong>.- 1. Una finca aparece inscrita a favor de una Sociedad An\u00f3nima declarada en quiebra. Con anterioridad a la declaraci\u00f3n de quiebra aparece inscrito un derecho de opci\u00f3n de compra a favor de otra Sociedad An\u00f3nima, y con posterioridad a la inscripci\u00f3n del derecho de opci\u00f3n y anterioridad a la anotaci\u00f3n preventiva de quiebra constan determinadas anotaciones de embargo y una inscripci\u00f3n de hipoteca a favor de la Hacienda P\u00fablica y otra anotaci\u00f3n de embargo a favor de la Generalitat de Catalunya.<\/p>\n<p>Se presenta escritura por la que los S\u00edndicos de la quiebra, como representantes de la optataria y el representante de la optante convienen la compraventa en ejercicio por la \u00faltima del derecho de opci\u00f3n. En la escritura se estipula: \u00abEs voluntad esencial y causal de la compradora el adquirir la finca sin m\u00e1s cargas que las anteriores a la inscripci\u00f3n de su derecho de opci\u00f3n\u201d, asumiendo, por excepci\u00f3n las inscripciones que luego se dir\u00e1n. Como precio de la compra se dice que se entrega un cheque que se ingresa en el mismo acto en una entidad de cr\u00e9dito en una cuenta que se abre a favor de la sindicatura de la quiebra y que tal cuenta est\u00e1 sujeta a la siguiente cl\u00e1usula: \u00abLa presente cuenta corriente se abre bajo la condici\u00f3n de que las cantidades depositadas en la misma as\u00ed como los intereses que estas puedan producir no ser\u00e1n disponibles y quedar\u00e1n bloqueadas hasta que no se acredite fehacientemente por medio de Certificaci\u00f3n del Registro de la Propiedad el levantamiento de todas las cargas posteriores a la inscripci\u00f3n 9\u00aa (opci\u00f3n de compra)\u201d excepto determinadas inscripciones consistentes en una hipoteca que se asume por la compradora y unas inscripciones de servidumbre, cuya continuaci\u00f3n se asume tambi\u00e9n por la misma. La parte vendedora otorga carta de pago del precio.<\/p>\n<p>El Registrador suspende la inscripci\u00f3n 1) por no haberse efectuado la consignaci\u00f3n del precio a favor de los titulares de las cargas posteriores inscritas o anotadas (existe adem\u00e1s una hipoteca unilateral no relacionada en la escritura), dada la cl\u00e1usula transcrita y 2) por no cumplirse los requisitos de la legislaci\u00f3n hipotecaria para la cancelaci\u00f3n de las mismas.<\/p>\n<p>La optante recurre.<\/p>\n<p>2. Evidentemente, el segundo de los defectos es de car\u00e1cter subsidiario para el caso de que se revoque el primero, ya que se trata de un defecto que alude a que, adem\u00e1s de \u00e9ste, no existe ning\u00fan otro concepto que permita las cancelaciones solicitadas, lo cual es cierto.<\/p>\n<p>3. El recurso ha de ser desestimado. Sin entrar en el tema de si pueden los s\u00edndicos, sin intervenci\u00f3n del Juez realizar los actos que se realizan en la escritura presentada (cfr. art\u00edculos 904 del C\u00f3digo de Comercio de 1885, 1357 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 y 1083 del C\u00f3digo de Comercio de 1829), al ser el Juez el \u00f3rgano de direcci\u00f3n y vigilancia de la quiebra, pues tal tema no es aludido en la nota de calificaci\u00f3n (cfr. art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria), es preciso decir que la doctrina de este Centro Directivo ha estimado que en estos casos (cfr. Resoluciones citadas en el \u00abvistos\u201d), para cancelar derechos posteriores al ejercicio de la opci\u00f3n, se requiere la consignaci\u00f3n o dep\u00f3sito del \u00edntegro precio de la opci\u00f3n a favor de los titulares de los derechos cuyos asientos han de ser cancelados. Pero en el presente caso surgen para dicha cancelaci\u00f3n importantes obst\u00e1culos: en primer lugar, la causalizaci\u00f3n de la compraventa que se produce en la estipulaci\u00f3n transcrita anteriormente da a entender que, si no se cumple tal requisito, no se quiere el contrato que mediante la escritura se formaliza; y, adem\u00e1s de ello, el dep\u00f3sito de la cantidad obtenida se hace no a favor de los titulares de las cargas que van a ser canceladas, sino a favor del vendedor representado por la sindicatura de la quiebra, lo que trae como consecuencia que tales titulares posteriores pueden verse defraudados si, cancelados sus derechos, se dispone del numerario obtenido para otra finalidad.<\/p>\n<p>Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n<p>21 febrero 2005<\/p>\n<p><strong><a id=\"Ancla\"><\/a>Cancelaci\u00f3n de derechos posteriores a su constituci\u00f3n como consecuencia de su ejercicio<\/strong>.- En este recurso se resolvieron dos notas de calificaci\u00f3n. En cuanto a la segunda de ellas, el criterio del Centro Directivo es el siguiente.<\/p>\n<p>3. En cuanto a la segunda de las notas recurridas, la de 28 de Septiembre de 2004, motivada por el ejercicio de la opci\u00f3n de compra en la que se suspende la cancelaci\u00f3n de las cargas posteriores a la opci\u00f3n al no constar consignaci\u00f3n o dep\u00f3sito del \u00edntegro precio a favor de los titulares de aquellas o el consentimiento de los mismos, ha de mantenerse la nota de calificaci\u00f3n. Para cancelar derechos posteriores a la opci\u00f3n se requiere la consignaci\u00f3n o dep\u00f3sito del \u00edntegro precio pactado a favor de los titulares de tales derechos o el consentimiento de los mismos, pues dicho precio pasar\u00e1 a ocupar por subrogaci\u00f3n real la posici\u00f3n jur\u00eddica que al inmueble correspond\u00eda. As\u00ed resulta, por analog\u00eda, de lo dispuesto en los art\u00edculos 1504 del C\u00f3digo Civil, 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 175.6 del Reglamento Hipotecario. De este modo, los derechos que antes converg\u00edan sobre el inmueble pasan ahora a recaer sobre el precio (v\u00e9ase en este sentido las Resoluciones de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 28 de Agosto de 1982, 8 de Junio de 1998, 18 de Abril de 2002 y 11 de Junio de 2002).<\/p>\n<p>En cuanto al alcance del pacto del pago del precio por compensaci\u00f3n, se ha pronunciado en ocasiones esta Direcci\u00f3n General (as\u00ed en la Resoluci\u00f3n de 8 de Abril de 1991, entre otras) de forma contraria a su inscripci\u00f3n por carecer de trascendencia real y, en su caso, conculcar la prohibici\u00f3n de pacto comisorio que rige en nuestro ordenamiento jur\u00eddico (arts 1859 y 1884 Cc).<\/p>\n<p>Incluso en el caso de que dicho pacto de compensaci\u00f3n hubiera estado inscrito (v\u00e9ase Resoluci\u00f3n de 26 de Marzo de 1999) no se excluir\u00eda la necesidad de consignaci\u00f3n, aunque al estar inscrito tal derecho, el Registrador haya de partir de su validez presunta (art. 38 LH), en tanto no se declare su ineficacia en los t\u00e9rminos legalmente prevenidos (arts. 1 y 18 LH). Pero una cosa es el respeto a la validez del derecho inscrito y otra bien diferente es la pretensi\u00f3n de eficacia erga omnes de cualesquiera cl\u00e1usulas estipuladas con ocasi\u00f3n de su constituci\u00f3n. S\u00f3lo en la medida en que dichas cl\u00e1usulas delimiten el contenido del derecho real inscrito, tendr\u00e1n aqu\u00e9llas alcance inherente a este \u00faltimo; m\u00e1s si su car\u00e1cter fuera puramente personal \u2013como es el caso\u2013, bien por su naturaleza, bien por deducirse as\u00ed del contenido del pacto, no se alterar\u00eda \u00e9sta por el hecho de su inscripci\u00f3n (art. 98 LH) y s\u00f3lo podr\u00edan desenvolver su eficacia en el restringido \u00e1mbito de quienes la estipularon (art. 1257 Cc).<\/p>\n<p>Esto es, en el presente caso, aunque se hubiese inscrito el pacto del pago del precio por compensaci\u00f3n, tal estipulaci\u00f3n no podr\u00eda afectar a tercero, tendr\u00eda alcance solutorio obligacional, \u00fanicamente afectando a las partes que lo convinieron y sin que el mismo, dada su ineficacia frente a terceros, permita cancelar los derechos posteriores que gravan la finca en tanto no concurra el consentimiento de tales titulares o se acredite la consignaci\u00f3n o dep\u00f3sito del \u00edntegro precio a favor de los mismos.<\/p>\n<p>En consecuencia esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n<p>22 abril 2005<\/p>\n<p><strong>Cancelaci\u00f3n de derechos posteriores a su constituci\u00f3n, como consecuencia de su ejercicio<\/strong>.- 1. Se pretende la anotaci\u00f3n preventiva en el Registro de la Propiedad n\u00famero doce de Barcelona de una sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n\u00famero 35 de Barcelona, de fecha de 17 de abril de 2002, en el curso del procedimiento seguido ante dicho Jugado \u2013autos 397\/98-A), entre la entidad mercantil \u00abMarpal Medic, S. L.\u00bb, como demandante, y la entidad mercantil \u00abEL Zopilote, S. L.\u00bb, como demandada. En dicha sentencia se conden\u00f3 a la entidad mercantil \u00abEl Zopilote, S. L.\u00bb: A otorgar escritura p\u00fablica de compraventa a favor de la entidad \u00abMarpal Medic, S. L.\u00bb, de tres inmuebles, uno de ellos inscritos en el Registro de la Propiedad n\u00famero 12 de Barcelona, finca registral 10031, y dos de ellos inscritos en el Registro de la Propiedad n\u00famero 8 de Barcelona, conforme al contrato de opci\u00f3n de compra firmado por ambas partes el d\u00eda tres de febrero de 1994, indicando el fallo que si no se otorga la escritura, la otorgar\u00e1 el Juez a costa del demandado.<\/p>\n<p>2. Para la adecuada comprensi\u00f3n del supuesto son relevantes los siguientes antecedentes:<\/p>\n<p>a) Que por escritura de opci\u00f3n de compra que fue otorgada en Barcelona, el d\u00eda 3 de febrero de 1994, ante el Notario de dicha ciudad, don Jos\u00e9 Alicarte Domingo, la entidad mercantil \u00abEl Zopilote, S. L.\u00bb, concedi\u00f3 a la entidad mercantil \u00abMarpal Medic, S. L.\u00bb, un derecho de opci\u00f3n de compra sobre la finca registral 10.031. Dicho derecho se concedi\u00f3 por plazo de cuatro a\u00f1os contados desde la fecha de otorgamiento de la escritura.<\/p>\n<p>b) Que la citada opci\u00f3n de compra, hab\u00eda accedido en su d\u00eda al Registro de la Propiedad n\u00famero doce de Barcelona, causando la inscripci\u00f3n cuarta de la finca 10.031, inscripci\u00f3n de fecha 18 de abril de 1995.<\/p>\n<p>c) Que con fecha 20 de noviembre de 1997, se practic\u00f3 la inscripci\u00f3n quinta de la finca registral finca 10.031, inscribi\u00e9ndose, a resultas de ella, el dominio de dicha finca a favor de \u00abInvestfalcus, S. L.\u00bb, por el t\u00edtulo de aportaci\u00f3n, seg\u00fan escritura otorgada en Barcelona, el d\u00eda 28 de febrero de 1997, ante el Notario de dicha ciudad, don Arturo P\u00e9rez Morente.<\/p>\n<p>d) Que con fecha 3 de septiembre de 1999, se practic\u00f3 la inscripci\u00f3n sexta de hipoteca sobre la finca registral finca 031, a favor de la entidad \u00abCredit Agricole Mutuel Sud Mediterranee Ariege et Pyrinees Orientales- Sucursal en Espa\u00f1a\u00bb, seg\u00fan escritura otorgada en Barcelona, el d\u00eda veintid\u00f3s de junio de 1999, ante el Notario don Jos\u00e9 Marque\u00f1o de Llano.<\/p>\n<p>e) Que con fecha de 7 de mayo de 1998 se present\u00f3 en el Juzgado de Primera Instancia n\u00famero 35 de Barcelona la demanda que dio origen a los autos 397\/98-A f) Que mediante sentencia de fecha de 17 de abril de 2002, dictada por el Juzgado n\u00famero 35 de Barcelona, en el curso del procedimiento seguido ante dicho Jugado \u2013autos 397\/98-A\u2013 se conden\u00f3 a la entidad mercantil \u00abEl Zopilote, S. L.\u00bb: A otorgar escritura p\u00fablica de compraventa a favor de la entidad \u00abMarpal Medic, S. L.\u00bb, de la finca registral 10.031, entre otras, conforme al contrato de opci\u00f3n de compra firmado por ambas partes el d\u00eda tres de febrero de 1994, indicando el fallo que si no se otorga la escritura, la otorgar\u00e1 el Juez a costa del demandado.<\/p>\n<p>Dicha sentencia fue declarada firme por la Audiencia Provincial de Barcelona mediante otra de fecha de 24 de noviembre de 2003.<\/p>\n<p>f) Solicitada la anotaci\u00f3n preventiva de dicho t\u00edtulo en el Registro de la Propiedad, la Registradora lo deniega por no haberse dirigido el procedimiento contra el actual titular registral de la finca.<\/p>\n<p>3. Como tiene dicho reiteradamente este Centro Directivo, hay que partir de un principio incontrovertible, cual es el necesario respeto a lo resuelto \u2013y declarado\u2013 por los Tribunales de Justicia.<\/p>\n<p>En lo relativo al derecho de opci\u00f3n, como tiene declarado el Tribunal Supremo, con la inscripci\u00f3n, y, por efecto de la publicidad registral, el derecho de opci\u00f3n se impone \u00aberga omnes\u00bb, de suerte que su existencia afectar\u00e1 o perjudicar\u00e1 a todo adquirente posterior a la inscripci\u00f3n del derecho de opci\u00f3n de compra, pero sin que tal inscripci\u00f3n opere el cierre del Registro por lo que el propietario de una finca concedente de un derecho de opci\u00f3n de compra, a\u00fan despu\u00e9s de su inscripci\u00f3n en el Registro, puede enajenar o gravar la cosa ya que tal derecho no implica prohibici\u00f3n de disponer o de enajenar y s\u00ed tan s\u00f3lo una facultad preferente de adquirir a favor de optante, si bien cuando un ulterior comprador adquiere el inmueble objeto de la opci\u00f3n inscrita, \u00e9sta surte efecto contra ese comprador; esto es, que el derecho de opci\u00f3n registrado opera contra el subadquirente como derechohabiente que es del que concedi\u00f3 la opci\u00f3n. En consecuencia, el derecho de opci\u00f3n de compra inscrito en el Registro de la Propiedad al amparo del art\u00edculo 14 del Reglamento Hipotecario, no confiere a su titular derecho dominical alguno que impida posteriores enajenaciones del inmueble, sin perjuicio de que el titular del derecho de opci\u00f3n pueda exigir de todo propietario del inmueble afectado, sea el concedente, sean posteriores adquirentes del mismo, la venta de la cosa afectada. Tambi\u00e9n ha indicado el Alto Tribunal (y remarca la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona), que, ejercitado el derecho correspondiente en tiempo y forma por el optante, a partir de la notificaci\u00f3n a los optatarios se consuma (y se agota) el contrato de opci\u00f3n de compra, a la vez que se perfecciona el contrato de compraventa, el cual naci\u00f3 a la vida jur\u00eddica por concurrencia de los requisitos esenciales para su generaci\u00f3n con sujeci\u00f3n a la regulaci\u00f3n jur\u00eddica prevista en el contrato de opci\u00f3n.<\/p>\n<p>Por consiguiente, y a la vista de la situaci\u00f3n f\u00e1ctica y jur\u00eddica definida por las dos sentencias que se han dictado, el optante ha de demandar la entrega de los bienes y el otorgamiento de la escritura al actual titular de aquellos (algo que no ha tenido lugar en el caso que nos ocupa)<\/p>\n<p>4. Y es que, como reiteradamente ha declarado este Centro Directivo, el principio de tracto sucesivo y la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n consagrada en el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola, impiden que una resoluci\u00f3n judicial pueda operar en el Registro la cancelaci\u00f3n de asientos que afectan a personas que no han sido demandadas (el titular registral en nuestro caso). Y si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios p\u00fablicos, tienen la obligaci\u00f3n de respetar y colaborar en la aplicaci\u00f3n de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de tutela judicial efectiva impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte \u00e9l ni han intervenido de manera alguna; exigencia \u00e9sta que, en el \u00e1mbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que est\u00e1 bajo la salvaguarda de los tribunales, conforme al art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta el consentimiento del su titular, o que \u00e9ste haya sido parte en el procedimiento de que se trata, de ah\u00ed que en al \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n de los documentos judiciales el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obst\u00e1culos que surjan del Registro.<\/p>\n<p>5. T\u00e9ngase en cuenta, adem\u00e1s, que los efectos de la cosa juzgada se circunscriben a las partes en el proceso en que se dicte la sentencia, alcanzado tambi\u00e9n a sus herederos y causahabientes. Pero, tal y como pone de relieve la doctrina procesalista, para que esto \u00faltimo tenga lugar es necesario que la sucesi\u00f3n a t\u00edtulo universal o singular, en la relaci\u00f3n jur\u00eddica litigiosa, se haya producido con posterioridad a la litispendencia, puesto que si la sucesi\u00f3n es anterior, la demanda ha debido ser entablada entre los titulares en el momento de presentarla (debe observarse que en el momento de presentarse la demanda por el optante, el Registro publicaba la titularidad dominical a favor de \u00abInvestfalcus, S. L.\u00bb, por t\u00edtulo de aportaci\u00f3n, y que esta \u00faltima, que es quien deber\u00e1 entregar los bienes y otorgar la escritura transmitiendo as\u00ed el dominio, no ha sido demandada).<\/p>\n<p>6. Por \u00faltimo, y aunque sus soluciones ofrecen un gran inter\u00e9s respecto de la problem\u00e1tica tratada en este recurso, no ha lugar a la alegaci\u00f3n del precepto de derecho civil especial de Catalu\u00f1a que cita el Registrador en su nota, toda vez que el negocio jur\u00eddico celebrado lo fue con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Catalana de regulaci\u00f3n de los derechos de superficie, de servidumbre, y de adquisici\u00f3n voluntaria o preferente (Ley 22\/2001, de 31 de diciembre, del Parlamento de Catalu\u00f1a).<\/p>\n<p>Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.<\/p>\n<p>30 enero 2006<\/p>\n<p><strong>Cancelaci\u00f3n de derechos posteriores a su constituci\u00f3n, como consecuencia de su ejercicio<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la inscribilidad de una escritura de compraventa en ejercicio de un previo derecho de opci\u00f3n de compra de una finca urbana cuyo precio es \u00edntegramente retenido por la parte compradora para el pago del saldo deudor del pr\u00e9stamo hipotecario que grava la finca y cuya inscripci\u00f3n es anterior a la del derecho de opci\u00f3n de compra. La retenci\u00f3n absorbe la totalidad del precio de la compra al ser \u00e9ste inferior a aqu\u00e9l saldo deudor.<\/p>\n<p>El registrador practica la inscripci\u00f3n de la compraventa, pero deniega la cancelaci\u00f3n solicitada de una anotaci\u00f3n preventiva de embargo practicada a favor de tercero, posterior a la inscripci\u00f3n del derecho de opci\u00f3n, por falta de consignaci\u00f3n del precio de la venta a favor del acreedor titular de la citada anotaci\u00f3n preventiva. El notario recurrente entiende que dicha consignaci\u00f3n no es necesaria por no permitirlo la naturaleza propia de la forma del pago pactada.<\/p>\n<p>2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (ver Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb) que una vez ejercitado un derecho de opci\u00f3n puede solicitarse la cancelaci\u00f3n de las cargas que hubiesen sido inscritas con posterioridad al reflejo registral del derecho de opci\u00f3n (en este caso una anotaci\u00f3n de embargo), pues no otra cosa significa la transcendencia real de la opci\u00f3n. En definitiva, cuando este derecho de adquisici\u00f3n preferente se ejercita debidamente y su titular se hace, por tanto, due\u00f1o pleno de la finca objeto del mismo, lo que procede, al inscribirse este dominio pleno, es la cancelaci\u00f3n de los derechos que se resuelven tal como exige el art\u00edculo 79.2 de la Ley Hipotecaria, de modo que la cancelaci\u00f3n del embargo es s\u00f3lo una inevitable consecuencia de la extinci\u00f3n del derecho embargado. Ahora bien, para ello es necesario, como regla general, el dep\u00f3sito del precio pagado a disposici\u00f3n de los titulares de las cargas posteriores.<\/p>\n<p>3. En efecto, a\u00fan cuando ni la Ley Hipotecaria ni su Reglamento regulan la cancelaci\u00f3n de los derechos reales, cargas y grav\u00e1menes extinguidos como consecuencia de la consumaci\u00f3n del derecho de opci\u00f3n, esta cuesti\u00f3n ha de ser resuelta teniendo en cuenta los principios generales, y en especial los hipotecarios, que informan nuestro ordenamiento jur\u00eddico, con base a los cuales la Resoluci\u00f3n de 7 de diciembre de 1978 declar\u00f3 que dado que no ha sido abordada por el legislador la cancelaci\u00f3n de los derechos reales posteriores que han quedado ineficaces habr\u00e1 de encontrarse el procedimiento adecuado teniendo en cuenta todos los intereses en juego, as\u00ed como las soluciones establecidas para otros supuestos como las contenidas en el art\u00edculo 107-10.\u00ba de la Ley Hipotecaria o en el art\u00edculo 175-6.\u00ba del Reglamento, y, sobre todo, en el art\u00edculo 236-k del mismo texto normativo. En este \u00faltimo precepto se establece que, dado el significado liquidatorio que caracteriza el procedimiento extrajudicial de ejecuci\u00f3n hipotecaria, el sobrante despu\u00e9s de pagado el cr\u00e9dito y los gastos del procedimiento se depositar\u00e1 a disposici\u00f3n de los titulares de derechos reales posteriores en un establecimiento p\u00fablico destinado al efecto. En el mismo sentido, al afectar el ejercicio del derecho de opci\u00f3n de forma tan directa a los titulares de derechos posteriores inscritos al tener que sufrir la cancelaci\u00f3n del asiento sin su concurso, se requiere \u2014como indic\u00f3 la mencionada Resoluci\u00f3n\u2014 que puedan al menos contar con el dep\u00f3sito a su disposici\u00f3n del precio del inmueble para la satisfacci\u00f3n de sus respectivos cr\u00e9ditos o derechos m\u00e1xime cuando todas las actuaciones de los interesados tienen lugar privadamente y al margen de todo procedimiento judicial y con la falta de garant\u00edas que ello podr\u00eda implicar para los terceros afectados.<\/p>\n<p>4. Ahora bien, no por ello puede confirmarse la calificaci\u00f3n recurrida, dado que en el presente caso concurre la particularidad de que la total prestaci\u00f3n del optante-comprador queda cumplida mediante la retenci\u00f3n de la totalidad del precio pactado para hacer frente al pago del pr\u00e9stamo garantizado con la hipoteca que grava la finca y que es de rango preferente respecto del derecho de opci\u00f3n ejercitado, retenci\u00f3n que se pacta como forma de pago en la escritura calificada al amparo y con el alcance previsto en el p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 118 de la Ley Hipotecaria. Dicho precepto determina que \u00abSi no se hubiera pactado la transmisi\u00f3n de la obligaci\u00f3n garantizada, pero el comprador hubiere descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiere retenido y al vencimiento de la obligaci\u00f3n fuere \u00e9sta satisfecha por el deudor que vendi\u00f3 la finca, quedar\u00e1 subrogado \u00e9ste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado\u00bb, lo que implica que este eventual cr\u00e9dito del vendedor quedar\u00eda garantizado, en virtud de tal subrogaci\u00f3n, por el mismo gravamen hipotecario que serv\u00eda de cobertura al pr\u00e9stamo pagado por el deudor que vendi\u00f3. De este modo conservar\u00eda su preferencia sobre la anotaci\u00f3n preventiva posterior de cuya cancelaci\u00f3n se trata, atribuyendo en consecuencia preferencia de cobro por su importe respecto del eventual rematante o adjudicatario del procedimiento ejecutivo en que se acord\u00f3 la anotaci\u00f3n preventiva (cfr. art. 231 del Reglamento Hipotecario). Por ello, carece de sentido que la cancelaci\u00f3n de \u00e9sta \u00faltima quede subordinada en el presente caso a la previa consignaci\u00f3n del precio de la venta retenido por el comprador. Lo contrario implicar\u00eda un evidente enriquecimiento injusto a favor del anotante \u2013rep\u00e1rese en que el objeto de la anotaci\u00f3n ten\u00eda en el momento de practicarse un valor patrimonial neto negativo, al exceder el importe de la deuda garantizada del precio pactado para la opci\u00f3n inscrita\u2013 en perjuicio del comprador.<\/p>\n<p>En suma, el presente supuesto, de resoluci\u00f3n de grav\u00e1menes ulteriores sin necesidad de consignaci\u00f3n de cantidad alguna, es uno m\u00e1s entre los muchos que son posibles conforme a nuestro Ordenamiento. As\u00ed ocurre, por ejemplo, cuando extinguido el plazo del derecho temporal de superficie, el propietario del suelo hace suya la edificaci\u00f3n llevada a cabo en cumplimiento de lo pactado (cfr., art\u00edculo 41 n.\u00ba 5 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo), o los casos de donaci\u00f3n con reserva de la facultad de disponer (cfr. Resoluci\u00f3n de 23 de octubre de 1980), en los de reversi\u00f3n de donaciones, o revocaci\u00f3n de donaci\u00f3n por incumplimiento de cargas inscritas (cfr. art\u00edculos 647 del C\u00f3digo civil y 37.2 de la Ley Hipotecaria), en los de ejercicio de la condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita por impago del precio totalmente aplazado, ejecuci\u00f3n, judicial o extrajudicial, de hipoteca preferente cuando no queda efectivo sobrante o, en fin, en los de ejercicio del derecho de opci\u00f3n con pago por compensaci\u00f3n de otros cr\u00e9ditos del optante frente al optatario (cfr. Resoluci\u00f3n de 10 de abril de 1987).<\/p>\n<p>Esta Direcci\u00f3n General ha acordado revocar la nota de calificaci\u00f3n recurrida y estimar el recurso interpuesto, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n<p>4 septiembre 2009<\/p>\n<p><strong>Cancelaci\u00f3n de derechos posteriores a su constituci\u00f3n, como consecuencia de su ejercicio<\/strong>.- 1. Tras la inscripci\u00f3n de escritura p\u00fablica de compraventa en ejercicio de una opci\u00f3n de compra, mediante instancia privada se pretende la cancelaci\u00f3n de una anotaci\u00f3n preventiva de embargo posterior a la inscripci\u00f3n de la opci\u00f3n de compra, que se arrastr\u00f3 en la inscripci\u00f3n del ejercicio de la opci\u00f3n. El Registrador en su nota de calificaci\u00f3n deniega la inscripci\u00f3n por entender que se exige consignaci\u00f3n, al amparo del art\u00edculo 175.6.\u00ba del Reglamento Hipotecario y concordantes. Y el recurrente aduce que al tiempo de ejercitarse la opci\u00f3n no constaba el embargo en el Registro, y adem\u00e1s que no hace falta la consignaci\u00f3n ya que \u00e9sta carece de objeto, al haberse deducido diversas cantidades justificadamente.<\/p>\n<p>2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (ver Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb) que una vez ejercitado un derecho de opci\u00f3n puede solicitarse la cancelaci\u00f3n de las cargas que hubiesen sido inscritas con posterioridad al reflejo registral del mismo (en este caso una anotaci\u00f3n de embargo), pues no otra cosa significa la transcendencia real de la opci\u00f3n. En definitiva, cuando este derecho de adquisici\u00f3n preferente se ejercita debidamente y su titular se convierte en propietario de la finca objeto del mismo, lo que procede, es la cancelaci\u00f3n de los derechos que se resuelven tal como exige el art\u00edculo 79.2 de la Ley Hipotecaria, de modo que la cancelaci\u00f3n del embargo es s\u00f3lo una inevitable consecuencia de la extinci\u00f3n del derecho embargado. Ahora bien, para ello es necesario, como regla general, el dep\u00f3sito del precio pagado a disposici\u00f3n de los titulares de las cargas posteriores.<\/p>\n<p>3. En efecto, aun cuando ni la Ley Hipotecaria ni su Reglamento regulan la cancelaci\u00f3n de los derechos reales, cargas y grav\u00e1menes extinguidos como consecuencia de la consumaci\u00f3n del derecho de opci\u00f3n, esta cuesti\u00f3n ha de ser resuelta teniendo en cuenta los principios generales, y en especial los hipotecarios, que informan nuestro ordenamiento jur\u00eddico, como ya se puso de manifiesto en la Resoluci\u00f3n de 7 de diciembre de 1978. Siguiendo dicha Resoluci\u00f3n y en coherencia con lo dispuesto en el art\u00edculo 107.10 de la Ley Hipotecaria y 175.6 del Reglamento Hipotecario, dado el significado liquidatorio que caracteriza el procedimiento extrajudicial de ejecuci\u00f3n hipotecaria, el sobrante despu\u00e9s de pagado el cr\u00e9dito y los gastos del procedimiento se depositar\u00e1 a disposici\u00f3n de los titulares de derechos posteriores en un establecimiento p\u00fablico destinado al efecto. En el mismo sentido, al afectar el ejercicio del derecho de opci\u00f3n de forma tan directa a los titulares de derechos posteriores inscritos en la medida en que deben sufrir la cancelaci\u00f3n del asiento sin su concurso, se requiere \u2013como indic\u00f3 la mencionada Resoluci\u00f3n\u2013 que puedan al menos contar con el dep\u00f3sito a su disposici\u00f3n del precio del inmueble para la satisfacci\u00f3n de sus respectivos cr\u00e9ditos o derechos, m\u00e1xime cuando todas las actuaciones de los interesados tienen lugar privadamente y al margen de todo procedimiento judicial y con la falta de garant\u00edas que ello podr\u00eda implicar para los terceros afectados.<\/p>\n<p>4. El n\u00facleo de la cuesti\u00f3n planteada consiste en determinar si en este caso resulta necesario el dep\u00f3sito y de ser as\u00ed con qu\u00e9 importes deber\u00eda efectuarse. Se desprende de la escritura que no se requiere consignaci\u00f3n alguna, puesto que de la cantidad que constituye el precio de la finca se practican diversas deducciones, por lo que finalmente nada se abona al vendedor. La nota de calificaci\u00f3n, por su parte, exige consignaci\u00f3n del precio de la finca sin m\u00e1s precisi\u00f3n, por lo que parece rechazar todas las deducciones practicadas por el adquirente.<\/p>\n<p>El principio de consignaci\u00f3n \u00edntegra del precio establecido por diversas Resoluciones \u2013entre ellas las de 11 de junio de 2002\u2013, debe impedir pactos que dejen la consignaci\u00f3n y su importe al arbitrio del optante, pero no puede llevarse al extremo, pues implicar\u00eda, so pretexto de proteger a los titulares de los derechos posteriores a la opci\u00f3n, perjudicar al propio titular de la opci\u00f3n, que goza de preferencia registral frente a ellos. As\u00ed pues es necesario analizar los eventuales pactos establecidos sobre este particular.<\/p>\n<p>a) Deducci\u00f3n del importe de la prima de la opci\u00f3n, es decir, de aquella cantidad que se ha abonado al concederla. Se trata de un pacto bastante frecuente en la pr\u00e1ctica, especialmente en un momento de incertidumbre en el mercado inmobiliario, que incentiva a quien adquiere el derecho de opci\u00f3n, al permitirle, si finalmente lo ejercita, aprovechar las cantidades que abon\u00f3 para adquirir la propia opci\u00f3n. Al constar en el Registro que la cantidad pagada por el otorgamiento de la opci\u00f3n se deducir\u00e1 del precio, si se ejercita tal derecho, cualquier titular de un derecho posterior tiene conocimiento de que tal cantidad no se consignar\u00e1.<\/p>\n<p>b) Deducci\u00f3n del importe de cargas anteriores a la propia opci\u00f3n, que son asumidas o satisfechas por el optante. La cuesti\u00f3n fue tratada por la Resoluci\u00f3n de 4 de septiembre de 2009, que permiti\u00f3 detraer de las cantidades que deben ser consignadas el importe de aquellas cargas en las que se subrogue el adquirente, en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 118 de la Ley Hipotecaria. Lo contrario, se\u00f1alaba dicha Resoluci\u00f3n, supondr\u00eda un enriquecimiento injusto a favor del titular de la carga posterior, y el correlativo perjuicio para el optante, todo ello sobre la base del precio inscrito para el ejercicio de la opci\u00f3n.<\/p>\n<p>Por supuesto, la misma respuesta debe darse al caso presente, en que el optante no s\u00f3lo asume la obligaci\u00f3n de pagar las cargas preferentes a la opci\u00f3n, sino que lo hace en el acto, con la consiguiente extinci\u00f3n y cancelaci\u00f3n de las mismas. Las cantidades satisfechas por estos conceptos no podr\u00e1n ser superiores a las correspondientes coberturas hipotecarias. Pero dentro de dichos l\u00edmites, es posible deducir no s\u00f3lo el importe del principal, sino tambi\u00e9n de aquellos otros conceptos garantizados por la hipoteca que hayan podido devengarse, como en el caso presente, intereses de demora de la hipoteca cambiaria vencida.<\/p>\n<p>Como consecuencia de todo lo anterior, el primer defecto de la nota debe decaer (el siguiente defecto se refer\u00eda a una cuesti\u00f3n que se incluye en el apartado \u201cIMPUESTO. Nota referente al mismo\u201d).<\/p>\n<p>18 mayo 2011<\/p>\n<p><strong>Cancelaci\u00f3n de derechos posteriores a su constituci\u00f3n como consecuencia de su ejercicio<\/strong>.- 1. Debe decidirse si procede o no la cancelaci\u00f3n de unas anotaciones de embargo practicadas con posterioridad a la inscripci\u00f3n de la opci\u00f3n cuando no se ha consignado el precio por, previa deducci\u00f3n de la prima de opci\u00f3n, haber sido \u00edntegramente retenido por el comprador para el pago de las dos hipotecas anteriores que gravaban el inmueble, la segunda a favor del primitivo optante, manifest\u00e1ndose en la escritura de compraventa que no queda remanente alguno.<\/p>\n<p>2. Desde la Resoluci\u00f3n de 7 de diciembre de 1978, esta Direcci\u00f3n General ha sido generalmente constante se\u00f1alando que la cancelaci\u00f3n de los derechos posteriores a un derecho de opci\u00f3n que hayan quedado ineficaces como consecuencia del ejercicio de \u00e9sta, habr\u00e1 de tener en cuenta todos los intereses en juego, atendiendo a lo dispuesto en la legislaci\u00f3n para casos an\u00e1logos como son, hoy d\u00eda, los art\u00edculos 175.6.\u00aa o 236.k.2 del Reglamento Hipotecario o el 672.1.\u00ba de la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/p>\n<p>As\u00ed y como garant\u00eda de protecci\u00f3n de los titulares de derechos posteriores, que se resuelven por el ejercicio de la opci\u00f3n (art\u00edculo 79.2.\u00ba de la Ley Hipotecaria), ha negado que el comprador pueda hacer cualquier detracci\u00f3n so pretexto de atender \u00e9l directamente al pago de los mismos (Resoluci\u00f3n de 8 de junio de 1998) o que se pudiera depositar en una cuenta corriente a favor del vendedor bajo la condici\u00f3n de quedar bloqueada hasta que no se acredite fehacientemente por medio de certificaci\u00f3n del Registro que las cargas posteriores han sido levantadas, puesto que podr\u00edan verse defraudados si, cancelados sus derechos, se dispusiese el numerario obtenido para otra finalidad (Resoluci\u00f3n de 21 de febrero de 2005).<\/p>\n<p>Es cierto que en otras Resoluciones m\u00e1s recientes (Resoluciones de 16 de junio y 4 de septiembre de 2009 y 18 de mayo de 2011) este Centro Directivo entendi\u00f3 que si no hay sobrante por coincidir el precio con el importe adeudado por los grav\u00e1menes anteriores y preferentes a la opci\u00f3n que pesaban sobre la finca, el comprador pod\u00eda retener el precio para el pago de dichas cargas preferentes, con lo que podr\u00eda no quedar sobrante para los acreedores posteriores como ocurre en este caso.<\/p>\n<p>3. Ante la existencia de esas dos corrientes que ofrecen soluciones distintas, es necesario examinar caso por caso seg\u00fan se\u00f1al\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 18 de mayo de 2011 \u00faltimamente citada. Las circunstancias que se dan en este caso son que, si bien en la concesi\u00f3n del derecho de opci\u00f3n a la primitiva entidad optante se estableci\u00f3 que del precio de la compraventa se pod\u00eda retener el importe de las hipotecas para pagarlas o subrogarse en ellas, hay que distinguir cada una de las hipotecas existentes, pues una de ellas era a favor de una entidad crediticia ajena a las partes, pero la otra es una hipoteca a favor de la misma optante primitiva u originaria, y en \u00e9sta hay que atenerse a los datos del Registro respecto a terceros como es la Tesorer\u00eda General de la Seguridad Social titular de las anotaciones de embargo que se pretenden cancelar, en cuanto al importe de dicha hipoteca que figura en la inscripci\u00f3n 16\u00aa vigente en el momento de ejercitar la opci\u00f3n y de solicitar la cancelaci\u00f3n de dichas anotaciones posteriores, cuyo importe era en aquel momento, de 41.949 euros y 26 c\u00e9ntimos, cifra que no concuerda con la suma de 72.044 euros que se deducen por raz\u00f3n de dicha hipoteca en la escritura de ejercicio de la opci\u00f3n, ni siquiera incrementando aquellos 41.949 euros con la cantidad de 12.040 euros que se declaran como accesorios de dicha hipoteca al cancelar la misma seguidamente y en la misma fecha seg\u00fan la inscripci\u00f3n 20.\u00aa<\/p>\n<p>4. Lo que s\u00ed es posible es la deducci\u00f3n de la prima de opci\u00f3n por importe de 1000 euros, si se ha pactado y consta inscrito, pues es un pacto v\u00e1lido y de efectos respecto a terceros posteriores, conforme estableci\u00f3 la Resoluci\u00f3n de este Centro de 29 de enero de 1986, por lo que, al constar inscrito, es oponible a cualquier tercero posterior como es la citada titular de las anotaciones de embargo, por lo que procede respecto a dicha prima la deducci\u00f3n del precio de venta, sin que sea necesario consignar la cantidad correspondiente al importe de dicha prima de importe de 1000 euros a favor de la anotante.<\/p>\n<p>Tampoco existe ning\u00fan problema para la deducci\u00f3n del importe de 186.956 euros del precio de 260.000 euros, por raz\u00f3n de la primera hipoteca a favor del Banco acreedor, pues su importe consta acreditado por certificaci\u00f3n incorporada a la escritura de compraventa expedida por la propia entidad acreedora. En cambio, respecto a la hipoteca a favor de la primitiva optante, no se acredita debidamente la cantidad que se se\u00f1ala como importe de retenci\u00f3n de la misma, por no concordar con los datos registrales anteriormente expresados.<\/p>\n<p>5. En cuanto a los argumentos esgrimidos por la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 2003, que cita el recurrente, no constituye jurisprudencia por tratarse de una sola sentencia, ni se dan en el caso de aquella sentencia las mismas circunstancias concretas del presente supuesto, pudiendo concluirse, para el supuesto que aqu\u00ed se debate que cabe la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica de lo dispuesto en el art\u00edculo 175.6.\u00aa del Reglamento Hipotecario, por producirse en ambos casos el decaimiento del derecho inscrito con posterioridad que conlleva que se pueda solicitar su cancelaci\u00f3n conforme al art\u00edculo 79.2 de la Ley Hipotecaria. Y asimismo, cabe tambi\u00e9n la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica de otro precepto que no tiene ocasi\u00f3n de analizar la referida sentencia, por lo que constituye argumento nuevo respecto a la misma, que es el de las adjudicaciones en procedimientos de apremio a que se refiere la regla 2.\u00aa del art\u00edculo 175 del Reglamento Hipotecario y la Ley de Enjuiciamiento Civil (Cfr. art\u00edculos 672.1.\u00ba y 674.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), en cuanto a los requisitos para la cancelaci\u00f3n de asientos posteriores al derecho que se ejecuta mediante la consignaci\u00f3n del sobrante a favor de los mismos.<\/p>\n<p>En virtud de todo lo anterior, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota calificadora parcialmente, en los t\u00e9rminos que resultan de los fundamentos de Derecho anteriormente indicados, considerando el defecto como subsanable si se aclaran debidamente las discordancias anteriormente expresadas en cuanto al importe objeto de retenci\u00f3n por raz\u00f3n de la segunda hipoteca.<\/p>\n<p>16 noviembre 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>OPCI\u00d3N Cancelaci\u00f3n de derechos posteriores a su constituci\u00f3n como consecuencia de su ejercicio Pactada la extinci\u00f3n de los derechos posteriores a una opci\u00f3n inscrita, si se ejercita, y la cancelaci\u00f3n de las inscripciones correspondientes sin el concurso de sus titulares, aunque la cl\u00e1usula discutida se inspira en la regla 6\u00aa del art\u00edculo 175 del Reglamento [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4204],"tags":[4205,1526],"class_list":{"0":"post-19138","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-opcion","7":"tag-cancelacion-de-derechos-posteriores-a-su-constitucion","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19138","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19138"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19138\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19138"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19138"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19138"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}