{"id":19151,"date":"2016-03-04T12:10:17","date_gmt":"2016-03-04T11:10:17","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19151"},"modified":"2016-03-11T12:13:10","modified_gmt":"2016-03-11T11:13:10","slug":"ejercicio-unilateral-por-el-optante","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/opcion\/ejercicio-unilateral-por-el-optante\/","title":{"rendered":"Ejercicio unilateral por el optante"},"content":{"rendered":"

OPCI\u00d3N<\/strong><\/h1>\n

Ejercicio unilateral por el optante<\/a><\/strong><\/p>\n

Aunque en principio el t\u00edtulo del optante queda integrado por la escritura de opci\u00f3n (otorgada por ambas partes) y la escritura de ejercicio de opci\u00f3n (que puede convenirse se otorgue unilateralmente por el adquirente), no es inscribible la escritura en la que se admite que con posterioridad a la consumaci\u00f3n del contrato cumpla el optante las obligaciones que le ata\u00f1en.<\/p>\n

7 diciembre 1978<\/p>\n

Ejercicio unilateral por el optante<\/strong>.- Si as\u00ed se pacta en el contrato de opci\u00f3n, el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n del adquirente en virtud de una opci\u00f3n de compra queda integrado por la escritura de contrato de opci\u00f3n -otorgada como es l\u00f3gico por ambas partes- y por la escritura de ejercicio de opci\u00f3n -otorgada unilateralmente por el adquirente- lo cual no significa que se est\u00e9 en un supuesto de aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1.256 del C\u00f3digo Civil, que proh\u00edbe variar unilateralmente las condiciones de un contrato, pues aqu\u00e9l se limita a aceptar la oferta contractual irrevocable dentro del plazo concedido.<\/p>\n

19 julio 1991<\/p>\n

Ejercicio unilateral por el optante<\/strong>.- Como ya declar\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 19 de julio de 1991, las tendencias doctrinales y jurisprudenciales m\u00e1s recientes configuran el contrato de opci\u00f3n como un negocio en el que es incuestionable la decidida voluntad de las partes de celebrar una aut\u00e9ntica compraventa, y en el que al amparo de la autonom\u00eda de la voluntad puede convenirse -y as\u00ed ocurre en el caso debatido- que al perfeccionarse el contrato de opci\u00f3n queda ya prestada la declaraci\u00f3n de voluntad suficiente para que se produzca el efecto jur\u00eddico perseguido como eventualmente definitivo, si as\u00ed lo decide unilateralmente, dentro de plazo, aqu\u00e9l que ha recibido una oferta contractual irrevocable, sin que sea necesario una nueva declaraci\u00f3n para que el camino negocial desemboque en el resultado final.<\/p>\n

26 enero 1994<\/p>\n

Ejercicio unilateral por el optante<\/strong>.- El ejercicio del derecho de opci\u00f3n, cuando el mismo no implica a\u00fan la modificaci\u00f3n jur\u00eddico-real perseguida, no puede tener acceso al Registro, pues tal posibilidad no est\u00e1 prevista en el art\u00edculo 14 del Reglamento Hipotecario y, adem\u00e1s, ese reflejo registral indeterminado en su naturaleza y efectos crear\u00eda una publicidad equ\u00edvoca incompatible con la claridad que debe presidir la redacci\u00f3n de todo asiento registral. Por estos motivos no es inscribible el acta notarial por la que el titular de un derecho de opci\u00f3n comunica al due\u00f1o de la finca que ha decidido ejercitar su derecho y le requiere para el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa. A lo anterior se a\u00f1ade que el acta en cuesti\u00f3n no acredita la efectiva verificaci\u00f3n del desplazamiento dominical perseguido, ni es instrumento adecuado para documentar la voluntad afirmativa del optante, ni goza de virtualidad traditoria.<\/p>\n

27 octubre 1999<\/p>\n

Ejercicio unilateral por el optante<\/strong>.- Se discute en el presente recurso si la mera notificaci\u00f3n del ejercicio del derecho de opci\u00f3n de compra de bienes inmuebles a uno de los c\u00f3nyuges en caso de haber sido concedido este derecho por ambos es suficiente a efectos de su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad o si por el contrario debe entenderse que ambos c\u00f3nyuges deben ser notificados cuando se pretenda ejercer dicho derecho concedido por aquellos.<\/p>\n

Admitida por esta Direcci\u00f3n General y por el Tribunal Supremo, dada la naturaleza unilateral del derecho de opci\u00f3n, la inscribibilidad del pacto en virtud del cual se concede al optante la posibilidad de ejercitar el derecho de opci\u00f3n por s\u00ed solo, concedi\u00e9ndole a tal efecto el concedente poder para ello; se plantea ahora si concedido tal poder por ambos c\u00f3nyuges y constando inscrito el inmueble sobre el que recae la opci\u00f3n por mitades a favor de los mismos ser\u00e1 suficiente la notificaci\u00f3n a uno de ellos para poder hacer uso del poder y proceder al ejercicio de la opci\u00f3n o si por el contrario es necesario contar para ello con notificaci\u00f3n especial y separada a cada uno de los c\u00f3nyuges afectados.<\/p>\n

A pesar de la presunci\u00f3n del art\u00edculo 68 del C\u00f3digo Civil de que los c\u00f3nyuges viven juntos, y de que ya se haya admitido en algunas ocasiones por el Tribunal Supremo que la notificaci\u00f3n hecha a uno de los c\u00f3nyuges implica que ambos han sido notificados, e incluso que la notificaci\u00f3n recibida por personas del m\u00e1s \u00edntimo c\u00edrculo familiar del destinatario implica la validez de la notificaci\u00f3n dada la dificultad de creer en estos casos que las comunicaciones no se hubiesen puesto en conocimiento de su destinatario; es \u00e9sta una doctrina que no resulta aplicable al caso que nos ocupa, pues en las sentencias a que alude el recurrente se trataba de notificaciones de resoluciones judiciales a quien se hallaba en rebeld\u00eda, sin que pueda extenderse esta doctrina a la notificaci\u00f3n de la intenci\u00f3n de ejercitar extrajudicialmente el derecho de opci\u00f3n, pues es bien sabido que para extender por analog\u00eda una norma o doctrina jurisprudencial a otro supuesto de hecho es estrictamente necesario que entre ambos supuestos comparados exista identidad de raz\u00f3n, lo que no ocurre en el caso que nos ocupa.<\/p>\n

Si bien ser\u00eda m\u00e1s discutible la soluci\u00f3n en caso de pertenecer la vivienda con car\u00e1cter ganancial a ambos c\u00f3nyuges, no ocurre lo mismo en el caso que nos ocupa, donde la mitad indivisa de la vivienda y la plaza de garaje en su totalidad constan inscritos en el Registro de la Propiedad a favor de la esposa con car\u00e1cter privativo. Consecuentemente con lo cual, y con el hecho de que al concederse el derecho de opci\u00f3n se estipul\u00f3 que su ejercicio deber\u00eda ser debidamente notificado a ambos c\u00f3nyuges propietarios, y as\u00ed se inscribi\u00f3 en el Registro de la Propiedad, el principio de tracto sucesivo del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria exige para poder inscribir el ejercicio del derecho de opci\u00f3n respecto de la mitad indivisa de la vivienda y la plaza de garaje pertenecientes a do\u00f1a Mar\u00eda teresa Mart\u00ednez Sanz que la misma sea notificada sin que sea v\u00e1lida a estos efectos la notificaci\u00f3n efectuada a su marido en el domicilio de ambos, pues se exige notificaci\u00f3n especial y separada a cada uno.\u00a0 [1]<\/strong><\/strong><\/a><\/p>\n

Sin embargo, s\u00ed debe entenderse a la luz de la documentaci\u00f3n aportada en la \u00faltima presentaci\u00f3n de documentos en el Registro de la Propiedad, en la que con car\u00e1cter subsidiario se planteaba el presente recurso para el caso de que la Registradora no modificara su calificaci\u00f3n anterior, que queda subsanado el defecto en cuanto al contenido de la notificaci\u00f3n de 11 de septiembre de 2003, ya que se aporta certificado de Correos del impreso del burofax en cuesti\u00f3n y de la carta contenida en el mismo; debiendo por tanto procederse a la inscripci\u00f3n en cuanto a la mitad de la finca perteneciente a don Pedro Pablo de Antonio Rico.<\/p>\n

\u00a022 enero 2005<\/p>\n

<\/a>Ejercicio unilateral por el optante<\/strong>.- 1. Se halla inscrito en el Registro un derecho de opci\u00f3n de compra con pacto de inscripci\u00f3n por el ejercicio unilateral del optante. Las condiciones de la opci\u00f3n aparecen inscritas en los siguientes t\u00e9rminos: \u00ab…para su ejercicio ser\u00e1 suficiente la simple voluntad afirmativa… para que quede perfeccionada la venta y consumada la tradici\u00f3n. En este supuesto, el optante deber\u00e1 entregar el precio al Notario para su dep\u00f3sito bancario a 26832 Jueves 28 julio 2005 BOE n\u00fam. 179 favor del concedente, si \u00e9ste acredita la inexistencia de cargas o derechos reales cuyos titulares puedan tener derecho a \u00e9l o resultar afectados por el ejercicio de la opci\u00f3n, o a disposici\u00f3n de \u00e9stos en otro caso\u00bb. No aparecen inscritos cargas ni derechos reales posteriores, existiendo inscrita antes que la opci\u00f3n una hipoteca y anotado un embargo.<\/p>\n

Al ejercitar unilateralmente la opci\u00f3n, el optante deduce de la cantidad pactada la suma de 33.421, 61 euros que \u00abhan sido satisfechos por cuenta de la sociedad vendedora para atender el pago del pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria sobre la finca\u00bb y entrega al resto, 4.404,59 euros al Notario, en concepto de dep\u00f3sito para pagar el embargo.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n del ejercicio de la opci\u00f3n por entender que no existe identidad entre lo pactado y lo depositado por el optante para el ejercicio de la opci\u00f3n. El optante recurre.<\/p>\n

2. La jurisprudencia, la doctrina cient\u00edfica y la de este Centro Directivo han admitido la inscribibilidad y eficacia del pacto de ejercicio unilateral de la opci\u00f3n sin necesidad de la intervenci\u00f3n del concedente del derecho; ahora bien: tal innecesariedad de su consentimiento ha de tener su base en el exacto cumplimiento de los requisitos inscritos para la inscripci\u00f3n a favor del optante; y en el presente caso no es as\u00ed, sino que, por el contrario, lo que deriva de los t\u00e9rminos en que se inscribi\u00f3 el derecho es que, si no existieren derechos inscritos con posterioridad a la inscripci\u00f3n del derecho de opci\u00f3n \u2013que son los \u00fanicos que pueden tener derecho a cobrar con cargo al dinero entregado por el optante, pues los derechos inscritos con anterioridad no pueden ser afectados por la inscripci\u00f3n posterior de tal opci\u00f3n\u2013 el precio debe entregarse al Notario para su puesta a disposici\u00f3n del concedente, y si existen tales titulares, debe ponerse a disposici\u00f3n de \u00e9stos; por otro lado, el optante deduce unas cantidades que requieren un acuerdo con el optatario, pero no se pueden deducir unilateralmente. Cuesti\u00f3n distinta constituye el derecho que pueda tener el optante a las cantidades por \u00e9l satisfechas, pero tal cuesti\u00f3n es ajena al tema que se debate en el presente recurso.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

20 mayo 2005<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> El recurrente, al parecer, interpuso demanda de juicio verbal, que fue desestimada por el Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 5 de Valladolid; posteriormente, apel\u00f3 ante la Audiencia Provincial, que, por sentencia de fecha 10 de julio de 2006, revoc\u00f3 la sentencia y la Resoluci\u00f3n del Centro Directivo. El B.O.E. de 31 de diciembre de 2007 publica la sentencia de la Audiencia Provincial (m\u00e1s de un a\u00f1o despu\u00e9s de dictarse), pero se limita a publicar el fallo, en el que s\u00f3lo se ordena la inscripci\u00f3n del documento, con lo que nos quedamos sin saber los argumentos utilizados frente al criterio seguido por la Direcci\u00f3n General.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

OPCI\u00d3N Ejercicio unilateral por el optante Aunque en principio el t\u00edtulo del optante queda integrado por la escritura de opci\u00f3n (otorgada por ambas partes) y la escritura de ejercicio de opci\u00f3n (que puede convenirse se otorgue unilateralmente por el adquirente), no es inscribible la escritura en la que se admite que con posterioridad a la […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4204],"tags":[4210,1526],"class_list":{"0":"post-19151","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-opcion","7":"tag-ejercicio-unilateral-por-el-optante","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19151","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19151"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19151\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19151"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19151"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19151"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}