{"id":19176,"date":"2016-03-11T12:32:51","date_gmt":"2016-03-11T11:32:51","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19176"},"modified":"2016-03-11T12:48:14","modified_gmt":"2016-03-11T11:48:14","slug":"expresion-de-los-medios-de-pago","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/pago\/expresion-de-los-medios-de-pago\/","title":{"rendered":"Expresi\u00f3n de los medios de pago"},"content":{"rendered":"

PAGO<\/strong><\/h1>\n

Expresi\u00f3n de los medios de pago<\/a><\/strong><\/p>\n

1. Se plantea en esta Resoluci\u00f3n la cuesti\u00f3n relativa a la constancia de los medios de pago en escritura p\u00fablica, teniendo este instrumento p\u00fablico por objeto en el concreto supuesto analizado la cancelaci\u00f3n de un pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n

La novedad de la materia aconseja hacer un breve repaso y consecuente an\u00e1lisis de la regulaci\u00f3n existente y de su raz\u00f3n de ser. S\u00f3lo a trav\u00e9s de esta breve introducci\u00f3n podremos concluir acerca del acierto o error de la calificaci\u00f3n negativa efectuada por la registradora.<\/p>\n

La cuesti\u00f3n relativa a la constancia de los medios de pago en escritura p\u00fablica no es algo esencialmente novedoso en nuestro ordenamiento (baste recordar la normativa que tradicionalmente lo ha exigido en materia de inversiones extranjeras y control de cambios), si bien la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevenci\u00f3n del fraude fiscal, por la que se procede a modificar los art\u00edculos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, incorpora elementos muy distintos e impone nuevas obligaciones que permiten concluir acerca de cu\u00e1l ha sido la voluntad del Legislador.<\/p>\n

As\u00ed, y como resulta conocido, el art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria que no ha sido modificado establece que \u00aben la inscripci\u00f3n de contratos en los que haya mediado precio o entrega en met\u00e1lico, se har\u00e1 constar el que resulte del t\u00edtulo, as\u00ed como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago\u00bb.<\/p>\n

Por lo que respecta a su desarrollo reglamentario, de la regla s\u00e9ptima del art\u00edculo 51 del Reglamento Hipotecario se infiere la imposibilidad de hacer constar la expresi\u00f3n de aplazamientos de pago no asegurados en los t\u00e9rminos expuestos; por \u00faltimo, y a t\u00edtulo de mero ejemplo el art\u00edculo 219.1 del Reglamento Hipotecario exige consignar el importe de la obligaci\u00f3n garantizada.<\/p>\n

Por su parte, el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial en su versi\u00f3n previa a la reforma producida por el Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero, exig\u00eda que en las escrituras p\u00fablicas se hiciera constar \u00abel precio o valor de los derechos\u00bb, debi\u00e9ndose determinar el mismo con \u00abarreglo al sistema monetario oficial de Espa\u00f1a, pudiendo tambi\u00e9n expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduci\u00e9ndolos simult\u00e1neamente a moneda espa\u00f1ola\u00bb.<\/p>\n

Del marco normativo expuesto, se deduc\u00eda claramente que no exist\u00eda obligaci\u00f3n legal alguna de hacer constar los medios de pago, entendiendo por tales los concretos cauces o v\u00edas empleados o previstos para satisfacer el precio o contraprestaci\u00f3n, sino tan s\u00f3lo el montante del precio y forma del pago. La simple comparaci\u00f3n entre el art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria y el vigente art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado demuestra, so capa de una interpretaci\u00f3n absurda en el sentido de que el Legislador no ha aportado nada novedoso, que del art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria no se derivaba obligaci\u00f3n de concreci\u00f3n de medios de pago y fechas del mismo respecto de aquellas escrituras que ten\u00edan por objeto transmisiones inmobiliarias o constituciones de derechos reales sobre bienes inmuebles, ya que no debe confundirse forma de pago (art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria) con identificaci\u00f3n de medios de pago (art\u00edculos 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Por \u00faltimo, y antes de abordar el actual marco normativo, ha sido constante la doctrina de este Centro Directivo (v\u00e9anse Resoluciones de 27 de mayo de 2003 y las citadas en su vistos; 5 de octubre de 1994, 12 de junio de 1993 \u00f3 27 de noviembre de 1986) relativa a que la constancia de esas formas de pago carec\u00eda de trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria en el sentido de que quedaba al margen de la calificaci\u00f3n registral, por m\u00e1s que deb\u00eda reflejarse en la inscripci\u00f3n por establecerlo as\u00ed una norma legal cual es la del art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

As\u00ed las cosas, una de las finalidades de la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, seg\u00fan su Exposici\u00f3n de Motivos, es la prevenci\u00f3n del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aqu\u00e9lla \u00abse dirigen a la obtenci\u00f3n de informaci\u00f3n que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles\u00bb.<\/p>\n

Respecto del notario y su organizaci\u00f3n corporativa, dicha norma impone una serie de obligaciones centradas en la obtenci\u00f3n y transmisi\u00f3n por su parte de una m\u00e1s completa y mejor informaci\u00f3n de trascendencia tributaria. As\u00ed, derivado del control de legalidad notarial, entendido el mismo no s\u00f3lo como uno meramente formal, sino esencialmente sustantivo, pues ha de extenderse a la \u00abregularidad material de los actos o negocios jur\u00eddicos que autorice o intervenga\u00bb \u2013art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado\u2013, se le impone al notario un particular deber de colaboraci\u00f3n con las Administraciones P\u00fablicas, lo que es l\u00f3gico pues como recuerda ese precepto el notario es un funcionario p\u00fablico.<\/p>\n

En concreto, tal deber respecto del notario implica que, primero, \u00absi se trata de escrituras p\u00fablicas relativas a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los dem\u00e1s derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, los comparecientes acreditar\u00e1n ante el Notario autorizante sus n\u00fameros de identificaci\u00f3n fiscal y los de las personas o entidades en cuya representaci\u00f3n act\u00faen, de los que quedar\u00e1 constancia en la escritura\u00bb \u2013art\u00edculo 23 de la Ley del Notariado\u2013; segundo, que respecto de las \u00abescrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a t\u00edtulo oneroso el dominio y los dem\u00e1s derechos reales sobre bienes inmuebles se identificar\u00e1n, cuando la contraprestaci\u00f3n consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes. A tal fin, y sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deber\u00e1 identificarse si el precio se recibi\u00f3 con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuant\u00eda, as\u00ed como si se efectu\u00f3 en met\u00e1lico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria.\u00bb \u2013p\u00e1rrafo cuarto del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado\u2013; tercero y \u00faltimo, que tan s\u00f3lo en las escrituras p\u00fablicas a las que se refiere dicho apartado cuarto del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado \u00abel Notario deber\u00e1 incorporar la declaraci\u00f3n previa del movimiento de los medios de pago aportadas por los comparecientes cuando proceda presentar \u00e9sta en los t\u00e9rminos previstos en la legislaci\u00f3n de prevenci\u00f3n del blanqueo de capitales.<\/p>\n

Si no se aportase dicha declaraci\u00f3n por el obligado a ello, el Notario har\u00e1 constar esta circunstancia en la escritura y lo comunicar\u00e1 al \u00f3rgano correspondiente del Consejo General del Notariado.\u00bb \u2013p\u00e1rrafo quinto del art\u00edculo 24 de esa Ley del Notariado\u2013.<\/p>\n

Respecto de su organizaci\u00f3n corporativa, se impone al Consejo General del Notariado y no a los Colegios Notariales considerados estos individualmente, puesto que s\u00f3lo aqu\u00e9l tiene la totalidad de la informaci\u00f3n respecto de las escrituras a que se refieren los art\u00edculos 23 y 24 ya expuestos, que suministre a la \u00abAdministraci\u00f3n Tributaria, \u2026, la informaci\u00f3n relativa a las operaciones en las que se hubiera incumplido la obligaci\u00f3n de comunicar al Notario el n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal para su constancia en la escritura, as\u00ed como los medios de pago empleados y, en su caso, la negativa a identificar los medios de pago. Estos datos deber\u00e1n constar en los \u00edndices informatizados\u00bb \u2013p\u00e1rrafo \u00faltimo del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado\u2013. Obviamente, el Consejo General del Notariado deber\u00e1 remitir esa informaci\u00f3n en los t\u00e9rminos, esto es, a trav\u00e9s de los procedimientos y cauces a que se refiere el art\u00edculo 17.2 y 3 de la tan reiterada Ley del Notariado y, por tanto, previo tratamiento del \u00edndice \u00fanico informatizado que crea esa norma y del que es responsable dicho Consejo General del Notariado.<\/p>\n

Por \u00faltimo, en desarrollo de esos preceptos el Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero, de reforma del Reglamento Notarial ha modificado el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial. Este precepto tiene como precedente la Instrucci\u00f3n de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006 que se dict\u00f3 incluso antes de la entrada en vigor de la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, pues para evitar dificultades al tr\u00e1fico jur\u00eddico era necesario, en espera de la reforma reglamentaria, aclarar a los notarios c\u00f3mo se deb\u00edan identificar esos medios de pago.<\/p>\n

En esencia, en dicha Instrucci\u00f3n y en el ulterior precepto reglamentario se reitera a qu\u00e9 escrituras se refiere la obligaci\u00f3n de identificaci\u00f3n de medios de pago; se exige no s\u00f3lo que se determine si medi\u00f3 pago antes de la autorizaci\u00f3n, concretando su importe e identificando el concreto medio de pago empleado, sino tambi\u00e9n las fechas en que con anterioridad se produjeron esos pagos; se distingue entre acreditaci\u00f3n y manifestaci\u00f3n de la identificaci\u00f3n de los medios de pago. En el primer supuesto, se exige del notario que testimonie los \u00abcheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados\u00bb; en el segundo caso, el notario recoger\u00e1 la manifestaci\u00f3n de las partes e indagar\u00e1 acerca de cu\u00e1les son las causas por las que en todo o en parte no se identifican esos medios de pago; por \u00faltimo, y para el caso de negativa total o parcial, el notario advertir\u00e1 a las partes y as\u00ed lo har\u00e1 constar en la escritura p\u00fablica que en los t\u00e9rminos legalmente previstos (art\u00edculo 17.2 y 3 de la Ley del Notariado) remitir\u00e1 la informaci\u00f3n oportuna a la Administraci\u00f3n tributaria.<\/p>\n

En lo relativo a los registradores y a la funci\u00f3n p\u00fablica que prestan, la reforma se centra en dos aspectos; primero, respecto de las escrituras p\u00fablicas a que se refieren los art\u00edculos 23 y 24 de la Ley del Notariado \u00abdeber\u00e1n expresar\u00bb las mismas, adem\u00e1s de lo relativo a \u00ablas circunstancias que necesariamente debe contener la inscripci\u00f3n y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos\u00bb, \u00abla identificaci\u00f3n de los medios de pago empleados por las partes, en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862.\u00bb (art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria); segundo, el cierre del Registro respecto de esas escrituras p\u00fablicas \u2013las previstas en los art\u00edculos 23 y 24 de la Ley del Notariado\u2013, cuando en las mismas no consten \u00abtodos los n\u00fameros de identificaci\u00f3n fiscal de los comparecientes y, en su caso, de las personas o entidades en cuya representaci\u00f3n act\u00faen\u00bb \u2013apartado segundo, in fine del art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecario\u2013. Igualmente, tal cierre del Registro se extiende a aquellas escrituras p\u00fablicas antes indicadas en las que consistiendo el precio \u00aben todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, [si] el fedatario p\u00fablico hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados\u00bb.<\/p>\n

En tales casos, esto es, inexistencia de n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal de los comparecientes o negativa total o parcial a identificar el medio de pago se entender\u00e1 que tales escrituras est\u00e1n aquejadas de un defecto subsanable, pudi\u00e9ndose subsanar \u00e9ste a trav\u00e9s de otra escritura \u00aben la que consten todos los n\u00fameros de identificaci\u00f3n fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados\u00bb (art\u00edculo 254.4 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

2. Expuesto el marco normativo, y sin entrar a elucidar todav\u00eda la correcci\u00f3n o incorrecci\u00f3n de la calificaci\u00f3n, las consecuencias que se pueden extraer del mismo son las siguientes.<\/p>\n

Compete al notario el control de legalidad relativo a cu\u00e1les hayan sido los medios de pago empleados y su debida identificaci\u00f3n y constancia \u2013sea mediante acreditaci\u00f3n, en cuyo caso deber\u00e1 testimoniar los extremos expuestos, o mediante manifestaci\u00f3n, en cuyo caso deber\u00e1 indagar las causas por las que no se le han podido acreditar\u2013.<\/p>\n

Tal control se incardina de modo natural en el juicio de legalidad que compete al notario (Sentencia del Tribunal Constitucional 209\/1999, de 11 de noviembre), y en el deber de velar por la regularidad material \u2013mediante el correspondiente control-del negocio jur\u00eddico que autoriza (art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado). Esa regularidad material, por oposici\u00f3n a la formal, exige del notario que indague la voluntad de las partes para conocer, por los medios que la legislaci\u00f3n notarial le otorga, los verdaderos fines perseguidos con el negocio jur\u00eddico que pretenden realizar aqu\u00e9llas, por si fuesen simulados, contrarios a las leyes o fraudulentos. La regularidad material implica, pues, algo m\u00e1s que el mero control de los elementos naturales o esenciales del negocio jur\u00eddico documentado; implica una actuaci\u00f3n positiva del notario tendente a controlar, con el alcance que se acaba de indicar, todos los pormenores y fines que subyacen al negocio jur\u00eddico que se autoriza.<\/p>\n

Ahora bien, ese control de la regularidad material implica tambi\u00e9n una protecci\u00f3n de terceros, en el supuesto que nos ocupa, de las Administraciones P\u00fablicas, pues el notario no deja de ser un funcionario p\u00fablico que por delegaci\u00f3n de la soberan\u00eda del Estado ejerce una funci\u00f3n p\u00fablica en cuyo seno se incardina la protecci\u00f3n de los derechos e intereses p\u00fablicos de los que son titulares las Administraciones P\u00fablicas. En este sentido, el notario no deja de ser un funcionario p\u00fablico que se \u00abcoloca\u00bb en el tr\u00e1fico jur\u00eddico para identificar a las partes; para realizar un asesoramiento institucional, imparcial y equilibrador de las mismas y para controlar la legalidad del negocio jur\u00eddico dando fe p\u00fablica de todo ello (art\u00edculos 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado y 1, 143 y 145 de su Reglamento). Pues bien, una de sus funciones es, precisamente, velar para impedir que las partes unan sus intereses en perjuicio del inter\u00e9s p\u00fablico que todo funcionario p\u00fablico ha de tutelar, siendo \u00e9ste uno de los extremos incardinados en la denominada regularidad material.<\/p>\n

Y es que, atendido el devenir ordinario de los negocios jur\u00eddicos a que se refiere el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, respecto de los que se exige la identificaci\u00f3n de los medios de pago, es al tiempo de la autorizaci\u00f3n cuando se puede controlar de modo efectivo cu\u00e1les son los que se han empleado y se est\u00e1n utilizando en presencia del fedatario p\u00fablico. No tiene, pues, nada de extraordinario que se atribuya al fedatario p\u00fablico y a su organizaci\u00f3n corporativa tales deberes de identificaci\u00f3n de medios de pago y de transmisi\u00f3n de informaci\u00f3n a la Administraci\u00f3n tributaria.<\/p>\n

Ahora bien, no obstante lo anterior, es evidente que el Legislador ha utilizado una medida de car\u00e1cter parcialmente coercitivo para lograr que ante el fedatario p\u00fablico tales medios se identifiquen. Dicha medida no es otra que el cierre del registro para las escrituras p\u00fablicas en las que, teniendo por objeto el indicado en el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, las partes se hayan negado parcial o totalmente a identificar los medios de pago, esto es, se hayan negado a identificar mediante acreditaci\u00f3n o a identificar mediante manifestaci\u00f3n (art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria y 177 del Reglamento Notarial) los medios de pago. N\u00f3tese, pues, que lo que obliga a cerrar el registro es la voluntad rebelde de las partes a identificar total o parcialmente tales medios; voluntad que, como veremos, debe recoger el notario en la escritura p\u00fablica. Por tanto, es a este extremo al que debe atender el registrador.<\/p>\n

Sin embargo, lo trascendente no es el cierre del registro, pues tal es el efecto de una causa: negativa a identificar total o parcialmente los medios de pago. Lo verdaderamente trascedente es analizar si el registrador debe y puede hacer algo m\u00e1s que el simple examen de la identificaci\u00f3n que el notario haya efectuado al margen o m\u00e1s all\u00e1 del contenido de la escritura p\u00fablica. En suma, si la calificaci\u00f3n se extiende al enjuiciamiento material, o de fondo, del contenido de la escritura en lo relativo a la identificaci\u00f3n de los medios de pago empleados y a la forma en virtud de la cual el notario haya hecho constar los mismos.<\/p>\n

Pues bien, al igual que suced\u00eda con el art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria en el que el registrador deb\u00eda examinar si en la escritura obraba la forma de pago, de modo muy similar opera el actual art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado al que se remite el art\u00edculo 21.2 de la Ley Hipotecaria. Ahora bien, es igualmente evidente que tal examen no es calificaci\u00f3n propiamente dicha de la escritura, pues el mismo es un requisito m\u00e1s que la Ley exige al contenido de tales escrituras; y ello, porque la identificaci\u00f3n de los medios de pago, como le sucede a la forma de pago, no son cl\u00e1usulas de trascendencia jur\u00eddico real (art\u00edculos 1 y 21.2 de la Ley Hipotecaria). Al registrador, funcionario p\u00fablico que ejerce su funci\u00f3n sujeto al principio de legalidad, le est\u00e1 vedado ejercer tal funci\u00f3n m\u00e1s all\u00e1 de las materias para las que tiene competencia pues, en tal caso, su actuaci\u00f3n no quedar\u00eda amparada por el principio de legalidad (art\u00edculo 103 de la CE). Cuesti\u00f3n distinta es que el registrador deba examinar si el notario ha hecho constar la negativa total a parcial a identificar el medio de pago y, en tal caso y s\u00f3lo en el mismo, cerrar el registro.<\/p>\n

En suma, no cabe so capa de una interpretaci\u00f3n expansiva, entender que el registrador califica en sentido t\u00e9cnico jur\u00eddico la cl\u00e1usula donde consten identificados los medios de pago. Al registrador lo que la Ley le impone es la obligaci\u00f3n de cerrar el registro, si el notario ha hecho constar en la escritura la negativa a identificarlos, sea total o parcial (art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Lo anterior queda corroborado por la misma dicci\u00f3n literal del art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria que, lejos de remitirse al art\u00edculo 18 de la misma norma, reenv\u00eda al registrador al art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, oblig\u00e1ndole a constatar, a examinar, si se han negado a identificar los medios de pago por lo que conste en la misma escritura p\u00fablica, esto es, por el contenido de la misma.<\/p>\n

Ahora bien, como se ha expresado anteriormente, los datos relativos a la forma en que se ha identificado materialmente el pago carecen de trascendencia jur\u00eddico real y de eficacia frente a tercero. En suma no forman parte del contenido de la inscripci\u00f3n (a tal fin, confr\u00f3ntense los apartados 1 y 2 del art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria, en tanto en cuanto distinguen entre \u00ablas circunstancias que necesariamente debe contener la inscripci\u00f3n \u00bb y \u00abla identificaci\u00f3n de los medios de pago empleados por las partes, en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado \u00bb; y la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 5 de octubre de 1994).<\/p>\n

Y todo ello, sin perjuicio de la referencia contenida en el art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria relativo a la obligaci\u00f3n de reflejar en la inscripci\u00f3n \u00abla forma en que se hubiese hecho o convenido el pago\u00bb.<\/p>\n

En efecto, no debe confundirse la forma de pago con el detalle e identificaci\u00f3n concreta de los medios de pago y, en su caso, la justificaci\u00f3n documental del mismo \u2013sistemas de acreditaci\u00f3n especificados en la Instrucci\u00f3n de 28 de noviembre de 2006 al tiempo de la escritura, actual art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial\u2013. Debe resaltarse, a efectos de apreciar la diferencia, que el art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria exige que en la inscripci\u00f3n conste la referencia a la forma de pago propiamente dicha y no a la identificaci\u00f3n del concreto medio de pago empleado \u2013met\u00e1lico, cheque bancario o no bancario, nominativo o al portador, otro instrumento de giro, transferencia bancaria, ingreso o domiciliaci\u00f3n en cuenta, etc\u00e9tera, con los datos identificativos de los mismos\u2013. Como ya se ha expuesto, otra interpretaci\u00f3n conducir\u00eda al absurdo de entender que la reforma legal operada por la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, no ha servido de nada o, a\u00fan peor, era innecesaria porque ya con anterioridad a la misma el registrador deb\u00eda hacer constar en la inscripci\u00f3n la identificaci\u00f3n de los medios de pago y, en l\u00f3gica coherencia, el notario en el t\u00edtulo del que trae causa la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

Nos encontramos, pues, ante una suerte de formalidad m\u00e1s de la escritura, respecto de la que la norma s\u00f3lo atribuye al registrador la apreciaci\u00f3n de su existencia, no de si dicha existencia refleja o no debidamente el medio de pago empleado, con la consecuencia expuesta de que habi\u00e9ndose hecho constar el medio de pago en la escritura el registrador no puede cerrar el registro a tal t\u00edtulo, pues la norma (art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria) es taxativa y clara: s\u00f3lo habr\u00e1 lugar a tal cierre si en todo o en parte ha existido negativa a identificar el medio de pago, habi\u00e9ndolo hecho constar as\u00ed el notario en la escritura p\u00fablica que documenta cualquiera de los actos o negocios jur\u00eddicos a que se refiere el p\u00e1rrafo cuarto del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado.<\/p>\n

Obviamente, s\u00ed que debe examinar el registrador, por el contenido de la misma escritura, que es su canon de control, si existen omisiones en esa identificaci\u00f3n. Por ejemplo, si se dice que el precio es una cantidad determinada, pero de la suma de los importes identificados por el notario resulta que hay una parte no identificada; o, en el mismo sentido, si no existe menci\u00f3n alguna en la escritura p\u00fablica acerca de cu\u00e1les son los medios de pago o, por supuesto, si los otorgantes se negaron total o parcialmente a identificarlos.<\/p>\n

Mas se insiste, fuera de esos concretos supuestos, el registrador no puede calificar en sentido estricto la forma y redacci\u00f3n empleada por el notario en dicha identificaci\u00f3n; o, mucho menos, dudar si est\u00e1 bien hecha tal identificaci\u00f3n \u2013acreditaci\u00f3n o manifestaci\u00f3n\u2013. Su labor se reconduce a algo mucho m\u00e1s simple, como suced\u00eda con el art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria: al margen de las eventuales omisiones antes referidas, debe limitarse a verificar si el notario ha hecho constar en la escritura que no se ha identificado los medios de pago y, en tal caso, cerrar el registro a esa escritura.<\/p>\n

En definitiva, respecto de la identificaci\u00f3n de los concretos medios de pago, la calificaci\u00f3n registral deber\u00e1 limitarse a la comprobaci\u00f3n de que el Notario haya hecho constar los extremos a que se refiere el art\u00edculo 24 de Ley del Notariado \u2013a la que remite el propio art\u00edculo 21.2 de la Ley Hipotecaria\u2013 y que no consta negativa alguna a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados.<\/p>\n

Una escritura que contenga la especificaci\u00f3n de los medios de pago en los t\u00e9rminos que establece el p\u00e1rrafo cuarto del mencionado art\u00edculo 24 de Ley del Notariado (y sin perjuicio de lo que resulte de su ulterior desarrollo reglamentario) es inscribible, sin que el Registrador pueda revisar la valoraci\u00f3n y expresi\u00f3n que el Notario haya realizado de tales medios de pago.<\/p>\n

Para concluir, no cabe invocar el art\u00edculo 143.4 del Reglamento Notarial para defender la posibilidad de calificar otros extremos o aspectos distintos a los expuestos, porque con independencia de que el documento p\u00fablico notarial cuente con las presunciones de legalidad, veracidad e integridad, no es menos cierto que aqu\u00e9l precepto no es una norma atributiva de competencia, como ya se ha expuesto por este Centro Directivo en sus Resoluciones de 14, 20 y 28 de febrero de 2007.<\/p>\n

Quiere decirse con ello, que el registrador s\u00f3lo puede desvirtuar o negar los efectos de la fe p\u00fablica notarial siempre que cuente con una norma con rango de Ley que le atribuya tal competencia, con la extensi\u00f3n y l\u00edmites que determine \u00e9sta y dentro del procedimiento y con los medios que \u00e9ste le proporcione. En el supuesto examinado, no s\u00f3lo porque la identificaci\u00f3n de los medios de pago no es una materia jur\u00eddico real, sino esencialmente por la misma dicci\u00f3n del art\u00edculo 21.2 de la Ley Hipotecaria, el registrador debe constatar los extremos relativos a la identificaci\u00f3n de los medios de pago por lo que conste en las escrituras y de conformidad con lo expuesto en el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, cerrando el registro para el caso de que no se hayan identificado total o parcialmente, en los t\u00e9rminos antes expresados.<\/p>\n

Por \u00faltimo, no debe confundirse medio de pago con movimiento de pago. En efecto, si se analiza con detenimiento los art\u00edculos 24 de la Ley del Notariado y 254.3 y 4 de la Ley Hipotecaria, se podr\u00e1 concluir que medio de pago y movimiento de pago no son elementos sin\u00f3nimos.<\/p>\n

As\u00ed, a los efectos de los requisitos ahora debatidos, medio de pago es exclusivamente el cauce empleado por las partes para entregar el precio o efectuar la contraprestaci\u00f3n \u2013por tanto, los estrictos previstos en el art\u00edculo 1156 del C\u00f3digo Civil o los asimilados a ellos\u2013; por el contrario, movimiento de pago es el control que el Estado impone, por motivos de prevenci\u00f3n de blanqueo de capitales, respecto de determinados medios de pago siempre que se den cumulativamente diferentes causas, esto es, que excedan de una determinada cuant\u00eda, que se refieran a determinados medios de pago y que se trate de movimiento exterior o interior e capitales.<\/p>\n

Tal diferencia es manifiesta a la luz del mismo pre\u00e1mbulo de la Orden EHA\/1439\/2006, de 3 de mayo, reguladora de la declaraci\u00f3n de movimientos de medios de pago en el \u00e1mbito de la prevenci\u00f3n del blanqueo de capitales, donde se regula el denominado modelo S-1 vigente desde el 13 de febrero de 2007 \u2013antes B-1\u2013.<\/p>\n

Asimismo, la diferencia no es balad\u00ed, pues si bien respecto de los medios de pago el registrador puede cerrar el registro en los t\u00e9rminos a los que luego nos referiremos, no as\u00ed respecto de los movimientos de pago, pues resulta palmario que en tal caso el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado impone al notario, incardinado en su control de legalidad, la obligaci\u00f3n expresa de examinar si deb\u00eda mediar el modelo S-1 y, en su caso, hacer constar en la escritura su inexistencia; al contrario, los art\u00edculos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria guardan silencio al respecto, pues el apartado cuarto del art\u00edculo 254 de la citada Ley Hipotecaria s\u00f3lo permite cerrar el Registro y s\u00f3lo tiene car\u00e1cter de defecto subsanable aquella escritura en la que los comparecientes se han negado parcial o totalmente a identificar el medio de pago.<\/p>\n

En conclusi\u00f3n, en este concreto aspecto no existe un control sucesivo \u2013el del notario y el del registrador\u2013. Simplemente, el registrador carece de la posibilidad de calificar y controlar si existe ese modelo adjunto a la escritura p\u00fablica o si se ha hecho constar su ausencia en la misma, pues la Ley no le atribuye tal control, al contrario de lo que expresamente sucede con el notario y su organizaci\u00f3n corporativa (art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado).<\/p>\n

En suma, al registrador le est\u00e1 vedado extender su calificaci\u00f3n a extremos que carezcan de trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria o que, aun careciendo de ella, la Ley no le exija que califique expresamente. En lo referente a los movimientos de pago y a su constancia o no en la escritura p\u00fablica, el registrador no puede efectuar calificaci\u00f3n alguna, pues no est\u00e1 incluido entre los que menciona el art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria y, mucho menos, pueden dar lugar al cierre del registro ex art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria, siendo palmario que carece de trascendencia jur\u00eddico real inmobiliaria la circunstancia de si el notario exigi\u00f3 o no el modelo S-1, acreditativo del movimiento de pago, o si hizo o no constar su ausencia en la escritura p\u00fablica presentada a inscripci\u00f3n.<\/p>\n

Adem\u00e1s, y por \u00faltimo, la precedente interpretaci\u00f3n no implica ausencia de control y consecuente responsabilidad. Es evidente que teniendo el fedatario p\u00fablico que controlar este extremo, el error que el mismo cometa tendr\u00e1 las consecuencias de todo orden \u2013disciplinarias o administrativas\u2013 que determina el ordenamiento jur\u00eddico.<\/p>\n

3. Por \u00faltimo, y antes de abordar la decisi\u00f3n acerca del recurso, resulta trascendente para esta Resoluci\u00f3n analizar las peculiaridades del negocio cancelatorio, que es el que se documenta en el t\u00edtulo sujeto a calificaci\u00f3n.<\/p>\n

En el presente caso resulta evidente que no se trata de un supuesto en que falten los extremos relativos a los medios de pago empleados a que se refiere el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, toda vez que este precepto legal impone la expresi\u00f3n de tales circunstancias cuando la extinci\u00f3n del derecho real (en este caso la hipoteca) se produzca por un acto a t\u00edtulo oneroso y exista por tanto una contraprestaci\u00f3n en dinero o signo que lo represente.<\/p>\n

En efecto, no estamos ante un acto de dicho tipo, sino ante la extinci\u00f3n de un derecho de garant\u00eda por haberse extinguido la obligaci\u00f3n garantizada \u2013habida cuenta del car\u00e1cter accesorio de aqu\u00e9lla\u2013; y aunque se dejara al margen dicha circunstancia y se interpretara que en la escritura se dispone unilateralmente por el acreedor hipotecario que la finca quede liberada de toda responsabilidad derivada de la hipoteca (de suerte que habr\u00eda que entender que se trata de la abdicaci\u00f3n por el titular registral del derecho real de hipoteca, es decir la renuncia de derechos, acto que por s\u00ed tiene eficacia sustantiva suficiente, conforme al art\u00edculo 6.2 del C\u00f3digo Civil, para, por su naturaleza, producir la extinci\u00f3n y, consiguientemente, para dar causa a la cancelaci\u00f3n conforme a lo dispuesto en los art\u00edculos 2.2 y 79 de la Ley Hipotecaria \u2013cfr. las Resoluciones de 2 de noviembre de 1992, 27 de septiembre de 1999, 12 de septiembre y 2 de diciembre de 2000 y 23 y 26 de septiembre de 2005\u2013), se tratar\u00eda de un acto de disposici\u00f3n realizado sin la contraprestaci\u00f3n en dinero o signo que lo represente a que se refiere la norma que es ahora objeto del debate.<\/p>\n

A mayor abundamiento, y aparte las dificultades pr\u00e1cticas que pueden existir seg\u00fan las concretas circunstancias del caso (eventual transcurso de varios a\u00f1os desde el pago de la obligaci\u00f3n garantizada, sin que se tuviera o conservara constancia de la identificaci\u00f3n del concreto medio de pago, entre otras razones, porque no hab\u00eda norma que impusiera tal obligaci\u00f3n; subrogaci\u00f3n de acreedor en el pr\u00e9stamo hipotecario, etc.), se trata de un acto otorgado por una entidad de cr\u00e9dito, sometida por tanto a la especial normativa de supervisi\u00f3n que permite la obtenci\u00f3n de informaci\u00f3n suficiente a los efectos del seguimiento de los actos y contratos a los que se refiere la normativa especial sobre prevenci\u00f3n del fraude fiscal.<\/p>\n

En cualquier caso, y aparte las consideraciones precedentes, que por s\u00ed mismas fundar\u00edan la revocaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n, entiende este Centro Directivo que dadas las peculiaridades del negocio jur\u00eddico cancelatorio, el notario ha cumplido con el deber de identificar los medios de pago all\u00e1 hasta donde es posible, pues resulta obvio que lo que se devuelve (principal) y, en su caso se retribuye (intereses) lo son del pr\u00e9stamo, y no del negocio jur\u00eddico accesorio de garant\u00eda del principal.<\/p>\n

Afirmar como sostiene la funcionaria calificadora una serie de dudas acerca de qu\u00e9 se pag\u00f3, o c\u00f3mo se pag\u00f3 o acerca del origen de determinadas cantidades que hipot\u00e9ticamente pudieran ser objeto de amortizaci\u00f3n parcial, implica extender su calificaci\u00f3n m\u00e1s all\u00e1 de lo que la norma le ordena y permite (art\u00edculo 21.2 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

En consecuencia, debe revocarse la calificaci\u00f3n de la registradora de la propiedad, pues el notario ha cumplido con su deber, siendo as\u00ed que la funcionaria calificadora s\u00f3lo podr\u00eda cerrar el registro para el supuesto de negativa total o parcial a identificar los medios de pago \u2013y, todo ello, para el supuesto de se pudiera considerar al negocio jur\u00eddico cancelatorio uno de aquellos a los que se refiere el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado\u2013, en circunstancia que no se ha producido por el otorgante y que de modo manifiesto no se recoge en la escritura.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n de la Registradora.<\/p>\n

18 mayo 2007<\/p>\n

Expresi\u00f3n de los medios de pago<\/strong>.- 1. En el supuesto de hecho de este recurso se presenta a inscripci\u00f3n una escritura de compraventa de un inmueble por determinado precio, del que se declara recibido una parte en met\u00e1lico en la fecha que se indica y, respecto del resto, se expresa que el pago se instrumenta mediante seis cheques por el importe total tambi\u00e9n indicado de los que el Notario extrae testimonio que incorpora a la matriz.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n solicitada porque considera que a los efectos del art\u00edculo 21.2 de la Ley Hipotecaria, en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, \u00ab\u2026 no se puede considerar acreditado el medio de pago si uno de los cheques est\u00e1 emitido a favor de persona que no interviene en forma alguna en el negocio documentado\u00bb.<\/p>\n

2. Limitado necesariamente este recurso a la cuesti\u00f3n planteada por la calificaci\u00f3n en los t\u00e9rminos en que se ha expresado y mantenido por el Registrador debe resolverse conforme al criterio sentado por esta Direcci\u00f3n General en Resoluci\u00f3n de 18 de mayo de 2007 que, en sus aspectos m\u00e1s esenciales, se puede sintetizar as\u00ed: a) Compete al Notario el control de legalidad relativo a cu\u00e1les hayan sido los medios de pago empleados y su debida identificaci\u00f3n y constancia \u2013sea mediante acreditaci\u00f3n, en cuyo caso deber\u00e1 testimoniar los extremos expuestos, o mediante manifestaci\u00f3n, en cuyo caso deber\u00e1 indagar las causas por las que no se le han podido acreditar-.<\/p>\n

b) Atendido el devenir ordinario de los negocios jur\u00eddicos a que se refiere el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, respecto de los que se exige la identificaci\u00f3n de los medios de pago, es al tiempo de la autorizaci\u00f3n cuando se puede controlar de modo efectivo cu\u00e1les son los que se han empleado y se est\u00e1n utilizando en presencia del fedatario p\u00fablico. No tiene, pues, nada de extraordinario que se atribuya al fedatario p\u00fablico y a su organizaci\u00f3n corporativa tales deberes de identificaci\u00f3n de medios de pago y de transmisi\u00f3n de informaci\u00f3n a la Administraci\u00f3n Tributaria.<\/p>\n

Ahora bien, no obstante lo anterior, es evidente que el Legislador ha utilizado una medida de car\u00e1cter parcialmente coercitivo para lograr que ante el fedatario p\u00fablico tales medios se identifiquen. Dicha medida no es otra que el cierre del registro para las escrituras p\u00fablicas en las que, teniendo por objeto el indicado en el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, las partes se hayan negado parcial o totalmente a identificar los medios de pago, esto es, se hayan negado a identificar mediante acreditaci\u00f3n o a identificar mediante manifestaci\u00f3n (art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria y 177 del Reglamento Notarial) los medios de pago. N\u00f3tese, pues, que lo que obliga a cerrar el registro es la voluntad rebelde de las partes a identificar total o parcialmente tales medios; voluntad que debe recoger el Notario en la escritura p\u00fablica. Por tanto, es a este extremo al que debe atender el Registrador.<\/p>\n

c) Al igual que suced\u00eda con el art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria seg\u00fan el cual el Registrador deb\u00eda examinar si en la escritura obraba la forma de pago, de modo muy similar opera el actual art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado al que se remite el art\u00edculo 21.2 de la Ley Hipotecaria. Ahora bien, es igualmente evidente que tal examen no es calificaci\u00f3n propiamente dicha de la escritura, pues el mismo es un requisito m\u00e1s que la Ley exige al contenido de las escrituras; y ello, porque la identificaci\u00f3n de los medios de pago, como le sucede a la forma de pago, no son cl\u00e1usulas de trascendencia jur\u00eddico real (art\u00edculos 1 y 21.2 de la Ley Hipotecaria). Al Registrador, funcionario p\u00fablico que ejerce su funci\u00f3n sujeto al principio de legalidad, le est\u00e1 vedado ejercer tal funci\u00f3n m\u00e1s all\u00e1 de las materias para las que tiene competencia pues, en tal caso, su actuaci\u00f3n no quedar\u00eda amparada por el principio de legalidad (art\u00edculo 103 de la CE). Cuesti\u00f3n distinta es que el Registrador deba examinar si el Notario ha hecho constar la negativa total a parcial a identificar el medio de pago y, en tal caso y s\u00f3lo en el mismo, cerrar el registro. [1]<\/strong><\/strong><\/a><\/p>\n

En suma, no cabe so capa de una interpretaci\u00f3n expansiva, entender que el Registrador califica en sentido t\u00e9cnico jur\u00eddico la cl\u00e1usula donde consten identificados los medios de pago. Al Registrador lo que la Ley le impone es la obligaci\u00f3n de cerrar el registro, si el Notario ha hecho constar en la escritura la negativa a identificarlos, sea total o parcial (art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Lo anterior queda corroborado por la misma dicci\u00f3n literal del art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria que, lejos de remitirse al art\u00edculo 18 de la misma norma, reenv\u00eda al Registrador al art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, oblig\u00e1ndole a constatar, a examinar, si se han negado a identificar los medios de pago por lo que conste en la misma escritura p\u00fablica, esto es, por el contenido de la misma.<\/p>\n

d) Los datos relativos a la forma en que se ha identificado materialmente el pago carecen de trascendencia jur\u00eddico real y de eficacia frente a tercero. En suma, no forman parte del contenido de la inscripci\u00f3n (cfr. los apartados 1 y 2 del art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria, en tanto en cuanto distinguen entre \u00ablas circunstancias que necesariamente debe contener la inscripci\u00f3n\u00bb y \u00abla identificaci\u00f3n de los medios de pago empleados por las partes, en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado\u00bb; y la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 5 de octubre de 1994); y todo ello, sin perjuicio de la referencia contenida en el art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria relativo a la obligaci\u00f3n de reflejar en la inscripci\u00f3n \u00abla forma en que se hubiese hecho o convenido el pago\u00bb.<\/p>\n

En efecto, no debe confundirse la forma de pago con el detalle e identificaci\u00f3n concreta de los medios de pago y, en su caso, la justificaci\u00f3n documental del mismo \u2013sistemas de acreditaci\u00f3n especificados en el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial-. Debe resaltarse, a efectos de apreciar la diferencia, que el art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria exige que en la inscripci\u00f3n conste la referencia a la forma de pago propiamente dicha y no a la identificaci\u00f3n del concreto medio de pago empleado \u2013met\u00e1lico, cheque bancario o no bancario, nominativo o al portador, otro instrumento de giro, transferencia bancaria, ingreso o domiciliaci\u00f3n en cuenta, etc\u00e9tera, con los datos identificativos de los mismos-. Otra interpretaci\u00f3n conducir\u00eda al absurdo de entender que la reforma legal operada por la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, no ha servido de nada o, a\u00fan peor, era innecesaria porque ya con anterioridad a la misma el Registrador deb\u00eda hacer constar en la inscripci\u00f3n la identificaci\u00f3n de los medios de pago y, en l\u00f3gica coherencia, el Notario en el t\u00edtulo del que trae causa la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

e) En definitiva, respecto de la identificaci\u00f3n de los concretos medios de pago, la calificaci\u00f3n registral deber\u00e1 limitarse a la comprobaci\u00f3n de que el Notario haya hecho constar los extremos a que se refiere el art\u00edculo 24 de Ley del Notariado \u2013a la que remite el propio art\u00edculo 21.2 de la Ley Hipotecaria\u2013 y que no consta negativa alguna a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados.<\/p>\n

Una escritura que contenga la especificaci\u00f3n de los medios de pago en los t\u00e9rminos que establece el p\u00e1rrafo cuarto del mencionado art\u00edculo 24 de Ley del Notariado (y sin perjuicio de lo que resulte de su ulterior desarrollo reglamentario) es inscribible, sin que el Registrador pueda revisar la valoraci\u00f3n y expresi\u00f3n que el Notario haya realizado de tales medios de pago.<\/p>\n

En el presente caso, de las consideraciones precedentes, y a la vista del contenido de la escritura calificada (sin perjuicio de lo que se indicar\u00e1 al final del fundamento de Derecho siguiente), es que no se da el supuesto previsto en el art\u00edculo 254.3 de la Ley Hipotecaria que provocar\u00eda el cierre registral debatido.<\/p>\n

3. A mayor abundamiento, y teniendo en cuenta la regulaci\u00f3n sustantiva que disciplina el pago, la postura que mantiene el Registrador en su nota carece de justificaci\u00f3n, pues, respecto de las obligaciones pecuniarias, cuando el acreedor acepta para su pago los medios que aparecen contemplados en el p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 1170 del C\u00f3digo Civil, el documento o medio de pago de que se trate es m\u00e1s un instrumento de cobro que un cobro efectivo (cfr. p\u00e1rrafo tercero del citado precepto); y si esto es as\u00ed, es indudable que ese instrumento de cobro puede ser empleado por el acreedor para atender obligaciones a su cargo que, no pocas veces, presentan una evidente ligaz\u00f3n con el negocio jur\u00eddico celebrado (pensemos no solo en un posible pago a profesionales que hayan intermediado en la venta, sino en otros supuestos muy frecuentes en la pr\u00e1ctica, como por ejemplo que determinado cheque se empleara para abonar a un profesional la provisi\u00f3n de fondos necesaria para gestionar la cancelaci\u00f3n de una carga registral, o que un cheque extendido en favor de determinada entidad de cr\u00e9dito, lo fuera por una suma igual a la de una obligaci\u00f3n por satisfacer a aqu\u00e9lla; cantidades todas ellas que, aun integrando el precio de la venta, se habr\u00edan detra\u00eddo de la cantidad que debiera percibir el vendedor).<\/p>\n

Pues bien, la postura del Registrador, llevada a sus m\u00e1ximos extremos, impedir\u00eda que se pudiera instrumentalizar en la propia escritura de compraventa la forma de atender al pago de obligaciones pendientes a cargo del vendedor, con el evidente perjuicio que de ello se derivar\u00eda; sin olvidar, adem\u00e1s, que el hecho de que un tercero, por las razones expuestas, sea el destinatario final de parte del precio y lo reciba a trav\u00e9s de un cheque nominativo, en el fondo refuerza enormemente ese control que, como es sabido, se erigi\u00f3 en una de las principales finalidades perseguidas por el Legislador, y por la Administraci\u00f3n, en las disposiciones que se citan en los fundamentos de derecho de esta resoluci\u00f3n.<\/p>\n

Otra cosa bien distinta es que, aparte el riguroso cumplimiento por parte del Notario de las obligaciones antes enunciadas, una adecuada t\u00e9cnica notarial demanda, como ineludible exigencia, que la escritura sea lo suficientemente expl\u00edcita y clarificadora respecto de supuestos como el contemplado en este recurso (cfr. art\u00edculo 148 del Reglamento Notarial), cosa que, en honor a la verdad, no cabe predicar respecto de la escritura calificada, si bien ello no es motivo para impedir su inscripci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes Fundamentos de Derecho.<\/p>\n

26 mayo 2008<\/p>\n

Expresi\u00f3n de los medios de pago<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la inscribilidad de una escritura de compraventa de un solar-parcela de uso industrial resultante del correspondiente plan parcial de ordenaci\u00f3n urbana. El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por considerar que, document\u00e1ndose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestaci\u00f3n consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, no se identifican todos los medios de pago empleados por las partes en los t\u00e9rminos exigidos por la Ley de Medidas para la Prevenci\u00f3n del Fraude Fiscal, Ley 36\/2006, de 29 de Noviembre, por el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado y por el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial seg\u00fan su redacci\u00f3n por el Real Decreto 1804\/2008, de 3 de noviembre. La discusi\u00f3n gira, pues, en torno a la constancia de los medios de pago del precio convenido. Dicha constancia se contiene en la estipulaci\u00f3n segunda de la escritura calificada, cuyo texto literal se transcribe \u00abinfra\u00bb.<\/p>\n

2. La cuesti\u00f3n relativa a la constancia de los medios de pago en los t\u00edtulos inscribibles en el Registro de la Propiedad no es un tema completamente novedoso en nuestro Ordenamiento. Al margen de las exigencias derivadas en esta materia en relaci\u00f3n con las inversiones extranjeras y el control de cambios, el art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria establece que \u00aben la inscripci\u00f3n de contratos en los que haya mediado precio o entrega en met\u00e1lico, se har\u00e1 constar el que resulte del t\u00edtulo, as\u00ed como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago\u00bb.<\/p>\n

Este marco normativo ha sido objeto de una importante revisi\u00f3n a ra\u00edz de la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevenci\u00f3n del fraude fiscal, que introduce reformas en la legislaci\u00f3n hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuaci\u00f3n profesional de los Notarios y Registradores contribuya activamente en la citada prevenci\u00f3n del fraude fiscal. Como pone de manifiesto la Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley, la cual constituye un elemento relevante para conocer cual ha sido la voluntad del legislador, el fraude fiscal es un fen\u00f3meno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto, por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuaci\u00f3n de los poderes p\u00fablicos debe encaminarse no s\u00f3lo a la detecci\u00f3n y regularizaci\u00f3n de los incumplimientos tributarios, sino tambi\u00e9n a evitar que esos comportamientos se produzcan. En este sentido la citada Exposici\u00f3n de Motivos destaca que \u00abel fortalecimiento del control y la prevenci\u00f3n del fraude fiscal es un compromiso del Gobierno\u00bb y que entre las l\u00edneas estrat\u00e9gicas de la lucha contra el fraude se incluyen \u00abun conjunto de medidas tendentes a potenciar las facultades de actuaci\u00f3n de los \u00f3rganos de control, con remoci\u00f3n de los obst\u00e1culos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fen\u00f3meno del fraude\u00bb. En este contexto general, uno de los grandes referentes de la Ley 36\/2006 es el fraude en el sector inmobiliario, para combatir el cual se introducen como novedad la obligatoriedad de la consignaci\u00f3n del N\u00famero de Identificaci\u00f3n Fiscal (NIF) y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos o contratos sobre bienes inmuebles.<\/p>\n

Pero la Ley no se conforma con introducir estas nuevas obligaciones de informaci\u00f3n de datos relevantes para el seguimiento de las transmisiones, sino que establece mecanismos para garantizar su efectividad. En este sentido, la propia Exposici\u00f3n de Motivos aclara que \u00abLa efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de tales escrituras. Esta figura del cierre registral ante incumplimientos de obligaciones de origen fiscal no constituye en ning\u00fan caso una novedad en nuestro ordenamiento. Debemos recordar, en efecto, que la normativa vigente ya prev\u00e9 la figura del cierre registral en relaci\u00f3n, por ejemplo, con las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones\u00bb.<\/p>\n

3. Para conseguir tales finalidades la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, modifica, entre otros y en relaci\u00f3n con la materia espec\u00edfica que es objeto del presente recurso, los art\u00edculos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria y 24 de la Ley del Notariado. Respecto al primero de ellos, inspirado en el principio de especialidad hipotecario, se mantiene el p\u00e1rrafo primero en su redacci\u00f3n anterior (en el que se ordena que los documentos inscribibles expresar\u00e1n, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripci\u00f3n y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos), y junto al mismo se introduce un nuevo p\u00e1rrafo segundo conforme al cual \u00abLas escrituras p\u00fablicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a t\u00edtulo oneroso el dominio y los dem\u00e1s derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestaci\u00f3n consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deber\u00e1n expresar, adem\u00e1s de las circunstancias previstas en el p\u00e1rrafo anterior, la identificaci\u00f3n de los medios de pago empleados por las partes, en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862\u00bb. Esta remisi\u00f3n al art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado delimita el contenido y extensi\u00f3n con que ha de realizarse aquella \u00abidentificaci\u00f3n de los medios de pago empleados por las partes\u00bb, delimitaci\u00f3n que se contiene en la nueva redacci\u00f3n que al citado precepto da la Ley 36\/2006, en los siguientes t\u00e9rminos \u00absin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deber\u00e1 identificarse si el precio se recibi\u00f3 con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuant\u00eda, as\u00ed como si se efectu\u00f3 en met\u00e1lico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria\u00bb.<\/p>\n

El desarrollo reglamentario aludido por este precepto, con el precedente de la Instrucci\u00f3n de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006, se produjo a trav\u00e9s de la reforma del art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial llevada a cabo por el Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero, que fija en la materia las siguientes reglas: los notarios deber\u00e1n identificar el precio, haciendo constar si \u00e9ste se recibi\u00f3 con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, cuant\u00eda, as\u00ed como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos. Sobre este esquema general, la regulaci\u00f3n reglamentaria distingue dos reg\u00edmenes distintos seg\u00fan que el pago haya sido anterior o posterior al otorgamiento.<\/p>\n

En el primer caso, el notario deber\u00e1 hacer constar la fecha o fechas en que se realiz\u00f3 el pago y el medio de pago empleado en cada una de ellas. Si el otorgante se niega a identificar el medio de pago, en todo o en parte, el notario deber\u00e1 hacer constar tal circunstancia en la escritura p\u00fablica.<\/p>\n

Para el caso de pago coet\u00e1neo al otorgamiento, se prev\u00e9 que el notario deber\u00e1 testimoniar en la escritura p\u00fablica los cheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes. Ahora bien, la norma reglamentaria contempla para estos casos dos supuestos en que no se podr\u00e1 cumplir esta previsi\u00f3n de incorporaci\u00f3n documental de los justificantes de los medios de pago empleados: primero, la imposibilidad de los otorgantes de aportar los documentos justificativos y, segundo, su negativa no justificada por una situaci\u00f3n de imposibilidad. Para el primer caso, esto es, si los otorgantes no pudieran acompa\u00f1ar, en todo o en parte del precio, los documentos acreditativos del medio de pago empleado, el notario deber\u00e1 no s\u00f3lo preguntar las causas por las que no se aportan los documentos justificativos de pago, sino tambi\u00e9n las fechas y los medios de pago empleados, haciendo constar en la escritura, bajo la responsabilidad en los t\u00e9rminos que procedan de los otorgantes, sus manifestaciones al respecto. Para el segundo caso, esto es, cuando el otorgante se negara a identificar en la escritura p\u00fablica, en todo o en parte, el medio de pago empleado, el notario le advertir\u00e1, haci\u00e9ndolo constar en la escritura p\u00fablica, que suministrar\u00e1 a la Administraci\u00f3n Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el art\u00edculo 17 de la Ley del Notariado y a trav\u00e9s del Consejo General del Notariado, la informaci\u00f3n relativa a dicha escritura.<\/p>\n

4. Este r\u00e9gimen reglamentario fue modificado por el Real Decreto 1804\/2008, de 3 de noviembre, por el que se desarrolla la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevenci\u00f3n del fraude fiscal, en el que se da nueva redacci\u00f3n al art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial en lo relativo a la forma de consignar en las escrituras publicas los medios de pago empleados por las partes, que en general se inspira por una idea de intensificaci\u00f3n del rigor exigido, suprimiendo los supuestos de alegaci\u00f3n de imposibilidad de aportar la justificaci\u00f3n documental de los medios de pago empleados por los otorgantes, y a\u00f1adiendo nuevos datos de identificaci\u00f3n de tales medios. En concreto, las novedades en la materia se pueden sistematizar en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n

1.\u00ba Importes satisfechos en met\u00e1lico. Se han de expresar por los comparecientes quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones, independientemente de que dichos pagos sean anteriores o simult\u00e1neos al otorgamiento de la escritura.<\/p>\n

2.\u00ba En caso de pago por transferencia o domiciliaci\u00f3n. El r\u00e9gimen es igualmente indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simult\u00e1neos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deber\u00e1n manifestar los datos correspondientes a los c\u00f3digos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.<\/p>\n

3.\u00ba Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos de giro. Se distinguen dos reg\u00edmenes distintos seg\u00fan que el pago haya tenido lugar en el momento del otorgamiento de la escritura o con anterioridad:<\/p>\n

a) En caso de pago simult\u00e1neo al otorgamiento: el Notario incorporar\u00e1 testimonio de los cheques y dem\u00e1s instrumentos de giro que se entreguen en dicho momento. Adem\u00e1s, cuando se trate de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de cr\u00e9dito el compareciente que efect\u00fae el pago deber\u00e1 manifestar el c\u00f3digo de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en met\u00e1lico. De todas estas manifestaciones quedar\u00e1 constancia en la escritura.<\/p>\n

b) En caso de pago anterior al otorgamiento: los comparecientes deber\u00e1n, asimismo, manifestar los datos a que se refiere el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y dem\u00e1s instrumentos de giro que hubieran sido entregados con anterioridad al momento del otorgamiento. Pero a los datos del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado se a\u00f1aden otros nuevos: la numeraci\u00f3n y el c\u00f3digo de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados. Y en caso de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de cr\u00e9dito, el compareciente que efect\u00fae el pago deber\u00e1 manifestar, adem\u00e1s, el c\u00f3digo de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en met\u00e1lico. De todas estas manifestaciones quedar\u00e1 constancia en la escritura.<\/p>\n

4.\u00ba En caso de que los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el Notario har\u00e1 constar en la escritura esta circunstancia, y advertir\u00e1 verbalmente a aquellos de lo dispuesto en el apartado 3 del art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.<\/p>\n

Finalmente, el art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria, en sus apartados 3 y 4, redactados por la Ley 36\/2006, establecen la sanci\u00f3n del cierre registral a que se refer\u00eda la Exposici\u00f3n de Motivos antes mencionada, as\u00ed como el especial r\u00e9gimen de subsanaci\u00f3n de los defectos de las escrituras que infrinjan las prescripciones anteriores, en los siguientes t\u00e9rminos: \u00ab3. No se practicar\u00e1 ninguna inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de t\u00edtulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a t\u00edtulo oneroso el dominio y los dem\u00e1s derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestaci\u00f3n consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, si el fedatario p\u00fablico hubiere hecho constar en la Escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados.<\/p>\n

5. Las escrituras a las que se refieren los n\u00fameros 2 y 3 anteriores se entender\u00e1n aquejadas de un defecto subsanable. La falta s\u00f3lo se entender\u00e1 subsanada cuando se presente ante el Registro de la Propiedad una escritura en la que consten todos los n\u00fameros de identificaci\u00f3n fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados\u00bb.<\/p>\n

6. Expuesto el marco normativo que rige en la materia, procede ya, a su vista, dilucidar sobre la adecuaci\u00f3n a Derecho de la calificaci\u00f3n registral impugnada. Opone a ella el recurrente una primera objeci\u00f3n, consistente en la falta de competencia del Registrador para calificar la forma y correcci\u00f3n de la constancia notarial de los medios de pago en las escrituras sujetas al art\u00edculo 21 n\u00ba2 de la Ley Hipotecaria, apoyando tal posici\u00f3n impugnativa b\u00e1sicamente en dos argumentos: en primer lugar, invoca al respecto la doctrina de este Centro Directivo reca\u00edda en interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001 en materia de juicio de suficiencia de las facultades representativas de los apoderados y, en segundo lugar, la dicci\u00f3n literal del art\u00edculo 254.3 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Ninguno de estos dos argumentos puede ser mantenido en esta instancia. En cuanto al primero, es evidente que la base normativa interpretada es diferente en el supuesto de las facultades representativas y en el de los medios de pago, como con toda evidencia pone de manifiesto el mero cotejo del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, y de los art\u00edculos 21 de la Ley Hipotecaria y 24 de la Ley Notarial. Por otra parte, el contenido de la escritura viene delimitado con car\u00e1cter preceptivo e imperativo por el art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria que, en cuanto a los citados medios de pago, exige del Notario trasladar al contenido del instrumento por \u00e9l autorizado el conjunto de documentos justificativos y datos (fechas, cuant\u00edas, instrumentos solutorios empleados, cuentas de cargo, etc) que de forma precisa y minuciosa se indican en los citados preceptos de las leyes hipotecaria y notarial y en el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial que desarrolla este \u00faltimo. Rep\u00e1rese en el dato de que estos preceptos no imponen al Notario la realizaci\u00f3n de ning\u00fan juicio valorativo de suficiencia, sino la obligaci\u00f3n de recabar y reflejar en el documento la informaci\u00f3n relevante para la Hacienda P\u00fablica que en los mismos se especifica.<\/p>\n

Tampoco puede prosperar el argumento basado en la dicci\u00f3n literal del art\u00edculo 254.3 de la Ley Hipotecaria, de la que se pretende extraer la consecuencia de que \u00fanica y exclusivamente cuando el Notario ha hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados puede el Registrador calificar en esta materia, y suspender la inscripci\u00f3n. Y no puede prosperar por varios motivos. En primer lugar, porque si ello fuera cierto carecer\u00eda por completo de utilidad la reforma introducida por la Ley 36\/2006 en el art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria, al que incorpor\u00f3 un n\u00famero 2 imponiendo con car\u00e1cter obligatorio la expresi\u00f3n en los documentos inscribibles, adem\u00e1s de las circunstancias previstas en el n\u00famero anterior (relativas a los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos), de la identificaci\u00f3n de los medios de pago empleados por las partes en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado. La consecuencia de omitir cualquiera de las circunstancias a que se refiere el citado art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria es la de que el t\u00edtulo ha de considerarse incompleto y, como tal, no susceptible de inscripci\u00f3n hasta que sea subsanado o completado. As\u00ed resulta del correlativo art\u00edculo 22 del mismo Cuerpo legal, conforme al cual \u00abel Notario que cometiere alguna omisi\u00f3n que impida inscribir el acto o contrato, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo anterior, la subsanar\u00e1 extendiendo a su costa una nueva escritura si fuere posible, e indemnizando, en su caso, a los interesados de los perjuicios que les ocasiones su falta\u00bb. Es m\u00e1s, si el art\u00edculo 254.3 de la Ley Hipotecaria se interpretase en la forma que lo hace el recurrente ello implicar\u00eda la existencia de una antinomia entre \u00e9ste precepto, que s\u00f3lo autorizar\u00eda al cierre registral en el caso de que el Notario haya hecho expresa menci\u00f3n de la negativa de los comparecientes, y el trascrito art\u00edculo 22 de la misma Ley Hipotecaria que declara no inscribible los t\u00edtulos en que se omitiere cualquier menci\u00f3n o circunstancias de las contenidas en el art\u00edculo 21 anterior, incluidas las relativas a medios de pago, haya o no advertencia expresa sobre la negativa de los comparecientes al respecto. No existe tal contradicci\u00f3n porque el art\u00edculo 254.3 de la Ley Hipotecaria no restringe las consecuencias de suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n que resultan de los art\u00edculos 21 y 22 de la misma Ley, sino que se refiere de forma distinta a los mismos supuestos de hecho (falta de aportaci\u00f3n de alguno de los datos o documentos sobre los medios de pago empleados por los comparecientes), pues en tales casos \u00abel Notario har\u00e1 constar en la escritura esta circunstancia, y advertir\u00e1 verbalmente a aquellos de lo dispuesto en el apartado 3 del art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia\u00bb (cfr. art. 177 del Reglamento Notarial, redacci\u00f3n dada por Real Decreto 1804\/2008, de 3 de noviembre).<\/p>\n

Ahora bien, en caso de que el Notario por error o inadvertencia no haya hecho constar expresamente tal advertencia en la escritura, tal omisi\u00f3n no debe impedir la actuaci\u00f3n calificatoria del Registrador, pues ello producir\u00eda el absurdo de extender las consecuencias de dicho error al \u00e1mbito registral, contradiciendo as\u00ed abiertamente el esp\u00edritu y finalidad de la norma legal que, puesta expresamente de manifiesto en la Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley 36\/2006 de la que traen causa la redacci\u00f3n actual de los preceptos aqu\u00ed y ahora interpretados, ha pretendido que la efectividad de sus prescripciones \u00abquede garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de tales escrituras\u00bb, inscripci\u00f3n que se practica o se suspende por el Registrador competente y bajo su personal responsabilidad (cfr. art. 18 de la Ley Hipotecaria). En este sentido debe recordarse que uno de los medios empleados por la citada Ley en la lucha contra el fraude fiscal ha sido el de \u00abpotenciar las facultades de actuaci\u00f3n de los \u00f3rganos de control, con remoci\u00f3n de los obst\u00e1culos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fen\u00f3meno del fraude\u00bb, lo que se compadece mal con interpretaciones que reduzcan las facultades de control que en este \u00e1mbito desarrollan los Registradores.<\/p>\n

Finalmente, hemos de se\u00f1alar que este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 18 de mayo de 2007 ha afirmado expresamente la competencia del Registrador en esta materia, de forma que, m\u00e1s all\u00e1 de los supuestos en que el Notario ha hecho constar la negativa a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados, aqu\u00e9l deber\u00e1 comprobar que el documento contiene una identificaci\u00f3n completa de los medios de pago empleados, en los t\u00e9rminos exigidos por el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado y su desarrollo reglamentario, debiendo examinar y, en su caso, suspender la inscripci\u00f3n cuando en dicha identificaci\u00f3n se haya incurrido en alguna omisi\u00f3n. Como se afirma en dicha Resoluci\u00f3n \u00abObviamente, s\u00ed que debe examinar el Registrador, por el contenido de la misma escritura, que es su canon de control, si existen omisiones en esa identificaci\u00f3n. Por ejemplo, si se dice que el precio es una cantidad determinada, pero de la suma de los importes identificados por el notario resulta que hay una parte no identificada; o, en el mismo sentido, si no existe menci\u00f3n alguna en la escritura p\u00fablica acerca de cu\u00e1les son los medios de pago o, por supuesto, si los otorgantes se negaron total o parcialmente a identificarlos\u00bb. Por lo tanto, la actuaci\u00f3n del Registrador no se limita a los solos casos en que medie tal negativa.<\/p>\n

6. Despejado el punto anterior, y afirmada la competencia del Registrador en la materia, procede examinar si la forma en que el Notario ha hecho constar los concretos medios de pago empleados para satisfacer el precio en la compraventa calificada se ajusta o no a lo prescrito por el Ordenamiento jur\u00eddico. Pues bien, la citada constancia se contiene en la segunda de las estipulaciones del contrato, seg\u00fan la cual el precio de la venta fue de trescientos cincuenta y seis mil euros (\u20ac 356.000) a los que se incrementan cincuenta y seis mil novecientos sesenta euros (\u20ac 56.960), correspondientes al Impuesto Sobre el Valor A\u00f1adido (IVA), calculado al 16%, lo que hace un total de cuatrocientos doce mil novecientos sesenta euros (\u20ac 412.960), de los cuales una parte fueron pagados con anterioridad al otorgamiento de la escritura y otra en el mismo momento del otorgamiento.<\/p>\n

Respecto de los pagos anteriores a la autorizaci\u00f3n de la escritura, el Notario refleja las siguientes manifestaciones de las partes: \u00abAntes del d\u00eda de hoy, la parte compradora ha hecho los pagos que resultan del cuadro que dejo incorporado a esta escritura por un importe total de doscientos cuarenta y nueve mil ochocientos sesenta y cuatro euros (\u20ac 249.864) con ingresos en cuenta y por medio de los pagar\u00e9s all\u00ed enumerados, en las fechas que en \u00e9l se indica. Los pagar\u00e9s fueron cobrados por compensaci\u00f3n a trav\u00e9s de la cuenta de la Sociedad \u00abUrbanizadora Comon, S.A.\u00bb con Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. Seg\u00fan dicen, no pueden acreditarme documentalmente los pagos referidos, por no disponer del justificante correspondiente\u00bb. M\u00e1s adelante aclara que \u00ablos \u00fanicos documentos que se exhiben en este acto son los entregados en la fecha de otorgamiento de esta escritura y respecto de los abonados con anterioridad a este acto manifiestan que no los pueden acompa\u00f1ar a causa de haber sido pagados, cobrados, compensados o negociados con anterioridad a este acto y no conservan los originales ni copia\u00bb. Por su parte, del cuadro al que se remite esta estipulaci\u00f3n resulta la existencia de dos grupos o partidas de pago, el primero integrado por cuatro pagos de los que se especifican sus importes y fechas (el d\u00eda 16 de enero de 2006 se efect\u00faan dos pagos por importes de 17.800 y 18.100 euros, y el d\u00eda 17 de enero de 2007 se efect\u00faan otros dos pagos por importes de 52.403,20 y 53.286,40 euros), as\u00ed como el medio empleado consistente en sendas transferencias bancarias, con indicaci\u00f3n de la entidad de cr\u00e9dito y el n\u00famero de la cuenta de abono; el segundo grupo est\u00e1 integrado por un total de veintis\u00e9is pagos, con indicaci\u00f3n de sus importes, fechas (comprendidas entre el 17 de enero de 2007 y el 26 de marzo de 2008) y con indicaci\u00f3n de su ingreso en una determinada cuenta bancaria \u2013 sin indicaci\u00f3n alguna a los pagar\u00e9s que se citan en el cuerpo de la escritura -.<\/p>\n

En la calificaci\u00f3n recurrida se afirma que esta identificaci\u00f3n de los medios de pago no se ha hecho correctamente, ya que: \u00ab1.\u00ba Se expresa el c\u00f3digo de la cuenta de abono pero en ning\u00fan caso se indica el de la cuenta de cargo, o el de cada una de ellas si son varias. 2.\u00ba De la primera de las partidas resulta haberse hecho cuatro transferencias a la cuenta de abono que se indica pero en la segunda se habla sin m\u00e1s de \u00abpagos ingresados\u00bb en la misma cuenta, sin expresarse si se trata tambi\u00e9n de transferencias o domiciliaci\u00f3n bancaria, o de ingresos en efectivo o en instrumento de giro. 3.\u00ba En el cuerpo de la escritura se habla \u00abde ingresos en cuenta y por medio de los pagar\u00e9s all\u00ed enumerados\u00bb y que \u00e9stos \u00abfueron cobrados por compensaci\u00f3n\u00bb, lo que lejos de disipar las dudas introduce un nuevo elemento de confusi\u00f3n al remitirse a tales instrumentos de los que nada se dice en el cuadro. Si la menci\u00f3n a los pagar\u00e9s es correcta habr\u00eda que indicar su numeraci\u00f3n, si son nominativos o al portador, si est\u00e1n o no librados por entidad de cr\u00e9dito, y el c\u00f3digo de la cuenta de cargo en los t\u00e9rminos antes dichos, a lo que no se procede, siendo indiferente a efectos registrales que se cobraran o no \u00abpor compensaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

Opone a ello el recurrente que el r\u00e9gimen aplicable a la constancia documental de dichos medios de pago debe ser el que corresponda a la fecha en que tales pagos fueron efectuados (algunos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 36\/2006, otros posteriores a dicha fecha pero anteriores a la entrada en vigor del Real Decreto 45\/2007, y otros posteriores a esta fecha pero anteriores al Real Decreto 1804\/2008, si bien tales fechas no constan de forma fehaciente) y no la de la fecha en que se otorga el documento en que se contiene tal constancia. Se plantea, pues, la necesidad de examinar el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n temporal de las citadas normas en relaci\u00f3n al presente caso. La escritura calificada fue autorizada el 12 de diciembre de 2008, cuando el Real Decreto 1804\/2008, de 3 de noviembre, que dio su redacci\u00f3n actual al art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial, estaba ya en vigor. En efecto, el Real Decreto citado se public\u00f3 en el BOE del 18 de noviembre de 2008, entrando en vigor el d\u00eda siguiente, conforme a su Disposici\u00f3n final quinta. Por otra parte, la \u00fanica Disposici\u00f3n transitoria que contiene se refiere a materia ajena a la aqu\u00ed considerada. Finalmente, el objeto del art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial no es el de regular la forma de los pagos, sino la forma de su constancia en los instrumentos p\u00fablicos que documenten actos o contratos que tengan por objeto una mutaci\u00f3n jur\u00eddico-real con contraprestaci\u00f3n en dinero y, por lo tanto, las sucesivas redacciones dadas al mismo por los Reales Decretos 45\/2007 y 1804\/2008 ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n a los documentos otorgados durante sus respectivos per\u00edodos de vigencia, aunque los pagos a que se refieran hubieran tenido lugar en un momento anterior. Siendo ello as\u00ed, y exigiendo el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial, en su redacci\u00f3n vigente al tiempo del otorgamiento de la escritura calificada, la manifestaci\u00f3n de los otorgantes respecto de los pagos hechos por transferencia o mediante instrumentos de giro de los c\u00f3digos no s\u00f3lo de las cuentas de abono, sino tambi\u00e9n de las cuentas de cargo, y habi\u00e9ndose omitido este \u00faltimo dato respecto de las transferencias relativas a los cuatro pagos de la primera de las partidas antes indicadas, as\u00ed como la cuenta de cargo respecto de los pagar\u00e9s que se mencionan como instrumento de pago de los correspondientes al segundo grupo de los antes mencionados, de los que tampoco se indica ni su numeraci\u00f3n, ni su car\u00e1cter nominativo o al portador, ni si est\u00e1n o no librados por entidades de cr\u00e9dito, ha de ser confirmada en este punto la calificaci\u00f3n recurrida.<\/p>\n

7. Finalmente, por lo que se refiere a los pagos realizados simult\u00e1neamente al otorgamiento de la escritura, los mismos quedan reflejados en la escritura calificada en los siguientes concretos t\u00e9rminos: \u00abY el resto del precio es decir, la suma de ciento sesenta y tres mil noventa y seis euros (\u20ac 163.096), confiesa la parte vendedora haberlos recibido de la parte compradora el d\u00eda de hoy mediante cheque bancario nominativo cuya fotocopia por mi extra\u00edda del original se incorpora a esta matriz. La parte compradora manifiesta de acuerdo con lo dispuesto en el art\u00edculo 177 del Reglamento de la Organizaci\u00f3n y R\u00e9gimen del Notariado, en su redacci\u00f3n dada conforme al Real Decreto 1804\/2.008 de 3 de Noviembre, que el c\u00f3digo de la cuenta con cargo a la cual se ha emitido los cheques bancarios para hacer el pago es el n\u00famero 2100-2813-15-0200016221. Por todas las cantidades entregadas otorga la parte vendedora a la compradora carta de pago, si bien en cuanto a los cheques que se entregan a este acto la da salvo buen fin, manifestando, las partes que los \u00fanicos documentos que se exhiben en este acto son los entregados en la fecha de otorgamiento de esta escritura y respecto de los abonados con anterioridad a este acto manifiestan que no los pueden acompa\u00f1ar a causa de haber sido pagados, cobrados, compensados o negociados con anterioridad a este acto y no conservan los originales ni copia\u00bb.<\/p>\n

Entiende el Registrador que tampoco respecto de la constancia de estos medios de pago se han cumplido las prescripciones legales, pues se testimonia en la escritura un cheque nominativo como medio del pago que se dice realizar por la compradora a la vendedora, y tales cheques no aparecen extendidos a favor de \u00e9sta sino de aqu\u00e9lla. A\u00f1adiendo a ello que estos cheques son los mismos que tambi\u00e9n se testimonian como medio de pago en la escritura autorizada por el mismo Notario con su n\u00famero 2.571 de protocolo (asiento 1441 del Diario 125) y que en las dos se identifica la misma cuenta de cargo. Hay que aclarar, sin embargo, como pone de manifiesto el Notario en su escrito de recurso, que la escritura calificada documenta la primera de dos compraventas consecutivas de la misma finca. Por la primera escritura (n\u00ba 2.570 de protocolo) Urbanizadora Comon, S.A. la vende a Alpe 2.005, S.L. y, por medio de la escritura con n\u00famero de protocolo inmediato 2.571, \u00e9sta \u00faltima la vende a Inversiones Mart\u00edn P\u00e9rez, S.L.. Esta sociedad paga a la segunda por medio de los cheques que, a su vez, la segunda entrega, previo su endoso, a la primera, de manera que los mismos dos cheques sirven para el pago parcial de las dos compraventas\u00bb.<\/p>\n

Al margen de la dificultad que representa que el precio de la primera compraventa se pague mediante el endoso de un cheque librado con ocasi\u00f3n de una venta posterior (lo que representa una ucron\u00eda en el orden l\u00f3gico de las cosas, pues ventas consecutivas no son ventas simult\u00e1neas), es lo cierto que de \u00ablege data\u00bb ni el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado ni el 177 de su Reglamento incluyen la identificaci\u00f3n de la persona, f\u00edsica o jur\u00eddica, a cuyo favor o a cuya orden se libre el correspondiente instrumento de giro, cuando \u00e9ste es nominativo, entre los elementos que deben expresarse en el instrumento p\u00fablico y cuya consignaci\u00f3n el Registrador debe controlar respecto de los medios de pago empleados por las partes, sin perjuicio de los efectos fiscales o de otra \u00edndole que los pagos por tercero o a tercero realizados con ocasi\u00f3n de las transmisiones inmobiliarias puedan producir. Adem\u00e1s, como dijo la Resoluci\u00f3n de 26 de mayo de 2008, respecto de las obligaciones pecuniarias, cuando el acreedor acepta para su pago los medios que aparecen contemplados en el p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 1170 del C\u00f3digo Civil, es indudable que ese instrumento de cobro puede ser empleado por el acreedor para atender obligaciones a su cargo que pueden estar vinculados con el negocio jur\u00eddico celebrado (como en el caso del pago a profesionales que hayan intermediado en la venta, o en el de cheques que se emplearan para abonar a un profesional la provisi\u00f3n de fondos necesaria para gestionar la cancelaci\u00f3n de una carga registral; cantidades todas ellas que, aun integrando el precio de la venta, se habr\u00edan detra\u00eddo de la cantidad que debiera percibir el vendedor). Por consiguiente, sin perjuicio de la transcendencia que los hechos en que se basa puedan tener desde el punto de vista de la normativa relativa a la prevenci\u00f3n del blanqueo de capitales (cfr. Instrucci\u00f3n de este Centro Directivo de 10 de diciembre de 1999, modificada por la de 30 de noviembre de 2004), la calificaci\u00f3n recurrida no puede ser confirmada en este extremo.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado confirmar parcialmente la nota de calificaci\u00f3n recurrida y estimar parcialmente el recurso interpuesto, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

2 ( 2 Rs.) junio 2009<\/p>\n

Expresi\u00f3n de los medios de pago\u00a0 [2]<\/strong><\/a><\/strong>.- En el supuesto del presente recurso son relevantes las siguientes circunstancias:<\/p>\n

a) Mediante escritura p\u00fablica otorgada el 17 de agosto de 1977 se compr\u00f3 determinada finca urbana (cuya titularidad dominical fue inscrita a nombre del comprador, con car\u00e1cter ganancial). En dicha escritura se expres\u00f3 que el precio de la compra (un mill\u00f3n trescientas setenta y cinco mil pesetas \u2013equivalentes hoy a ocho mil doscientos sesenta y tres euros con noventa y dos c\u00e9ntimos)\u2013 hab\u00eda sido recibido antes de dicho acto por el representante de la sociedad vendedora, a cuyo favor se otorgaba carta de pago.<\/p>\n

b) En la escritura otorgada el d\u00eda 30 de julio de 2008, cuya calificaci\u00f3n ha motivado el recurso, la viuda y los herederos del comprador (fallecido el d\u00eda 13 de febrero de 2008) reconocieron el dominio de una mitad indivisa de dicha finca en favor de los dos c\u00f3nyuges que tambi\u00e9n otorgan esta escritura. A tal efecto, ratifican y elevan a p\u00fablico un documento privado suscrito el 10 de febrero de 1986 por el comprador, su esposa y los dos c\u00f3nyuges ahora beneficiarios del reconocimiento de dominio. En este documento reconocen que la finca comprada a nombre del ahora fallecido, en realidad, fue adquirida por mitad habi\u00e9ndose pagado en igual proporci\u00f3n el precio de compra. Asimismo, manifiestan en el mismo documento que en su d\u00eda se recibi\u00f3 el importe \u00edntegro de ese precio en la cantidad correspondiente a dicha mitad indivisa.<\/p>\n

Igualmente, en dicha escritura se reconoce por los otorgantes que tanto el precio como los gastos de conservaci\u00f3n y mantenimiento hab\u00edan sido abonados en su d\u00eda por ambas partes en la proporci\u00f3n en que adquir\u00edan.<\/p>\n

c) El Registrador suspende la inscripci\u00f3n alegando que ni en la escritura de reconocimiento ni en el documento privado incorporado a ella consta el medio empleado para verificar el pago.<\/p>\n

d) El Notario recurrente sostiene que las partes no identifican \u2013ni siquiera por manifestaci\u00f3n\u2013 los medios de pago porque \u00e9ste se verific\u00f3 en el a\u00f1o 1977; y que, no estando obligadas a acreditarlos, no se trata de un supuesto de negativa a identificar tales medios de pago, por lo que no existe la causa de cierre registral establecida en el art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

1. La cuesti\u00f3n relativa a la constancia de los medios de pago en escritura p\u00fablica no es algo esencialmente novedoso en nuestro ordenamiento (baste recordar la normativa que tradicionalmente lo ha exigido en materia de inversiones extranjeras y control de cambios), si bien la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevenci\u00f3n del fraude fiscal, por la que se procede a modificar los art\u00edculos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, incorpora elementos muy distintos e impone nuevas obligaciones que permiten concluir acerca de cu\u00e1l ha sido la voluntad del Legislador.<\/p>\n

El art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria, que no ha sido modificado, establece que \u00aben la inscripci\u00f3n de contratos en los que haya mediado precio o entrega en met\u00e1lico, se har\u00e1 constar el que resulte del t\u00edtulo, as\u00ed como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago\u00bb.<\/p>\n

Por su parte, el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial en su versi\u00f3n previa a la reforma producida por el Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero, exig\u00eda que en las escrituras p\u00fablicas se hiciera constar \u00abel precio o valor de los derechos\u00bb, debi\u00e9ndose determinar el mismo con \u00abarreglo al sistema monetario oficial de Espa\u00f1a, pudiendo tambi\u00e9n expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduci\u00e9ndolos simult\u00e1neamente a moneda espa\u00f1ola\u00bb.<\/p>\n

De la normativa anterior se deduc\u00eda claramente que no exist\u00eda obligaci\u00f3n legal alguna de hacer constar los medios de pago \u2013entendiendo por tales los concretos cauces o v\u00edas empleados o previstos para satisfacer el precio o contraprestaci\u00f3n\u2013, sino tan s\u00f3lo el montante del precio y forma del pago. La simple comparaci\u00f3n entre el art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria y el vigente art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado demuestra -si no se quiere concluir en una interpretaci\u00f3n absurda en el sentido de que el Legislador no ha aportado nada novedoso- que de aquel precepto de la Ley Hipotecaria no se derivaba obligaci\u00f3n de concreci\u00f3n de medios de pago y fechas del mismo respecto de aquellas escrituras que ten\u00edan por objeto transmisiones inmobiliarias o constituciones de derechos reales sobre bienes inmuebles, ya que no debe confundirse forma de pago (art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria) con identificaci\u00f3n de medios de pago (art\u00edculos 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Dicho marco normativo ha sido objeto de una importante revisi\u00f3n a ra\u00edz de la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, que introduce reformas en la legislaci\u00f3n hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuaci\u00f3n de los Notarios y Registradores contribuya activamente en la prevenci\u00f3n del fraude fiscal. Como pone de manifiesto la Exposici\u00f3n de Motivos de dicha Ley, que constituye un elemento relevante para conocer cu\u00e1l ha sido la voluntad del legislador, el fraude fiscal es un fen\u00f3meno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto, por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuaci\u00f3n de los poderes p\u00fablicos debe encaminarse no s\u00f3lo a la detecci\u00f3n y regularizaci\u00f3n de los incumplimientos tributarios, sino tambi\u00e9n a evitar que esos comportamientos se produzcan. En este sentido la citada Exposici\u00f3n de Motivos destaca que el \u00abfortalecimiento del control y la prevenci\u00f3n del fraude fiscal es un compromiso del Gobierno\u00bb y que, atendiendo a las l\u00edneas estrat\u00e9gicas de la lucha contra el fraude se incluyen \u00abun conjunto de medidas tendentes a potenciar las facultades de actuaci\u00f3n de los \u00f3rganos de control, con remoci\u00f3n de los obst\u00e1culos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fen\u00f3meno del fraude\u00bb. En este contexto general, una de las finalidades de la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, seg\u00fan su Exposici\u00f3n de Motivos, es la prevenci\u00f3n del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aqu\u00e9lla \u00abse dirigen a la obtenci\u00f3n de informaci\u00f3n que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles. Para ello se establece la obligatoriedad de la consignaci\u00f3n del N\u00famero de Identificaci\u00f3n Fiscal (NIF) y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de tales escrituras. Esta figura del cierre registral ante incumplimientos de obligaciones de origen fiscal no constituye en ning\u00fan caso una novedad en nuestro ordenamiento. Debemos recordar, en efecto, que la normativa vigente ya prev\u00e9 la figura del cierre registral en relaci\u00f3n, por ejemplo, con las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones\u00bb.<\/p>\n

4. Para conseguir tales objetivos la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, modific\u00f3, entre otros y en relaci\u00f3n con la materia espec\u00edfica que es objeto del presente recurso, el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, as\u00ed como los art\u00edculos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

As\u00ed, el p\u00e1rrafo cuarto del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, en su nueva redacci\u00f3n, establece que en \u00ablas escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a t\u00edtulo oneroso el dominio y los dem\u00e1s derechos reales sobre bienes inmuebles se identificar\u00e1n, cuando la contraprestaci\u00f3n consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes\u00bb. Y el mismo precepto delimita el contenido y extensi\u00f3n con que ha de realizarse esa identificaci\u00f3n de los medios de pago, en los siguientes t\u00e9rminos: \u00ab\u2026 sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deber\u00e1 identificarse si el precio se recibi\u00f3 con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuant\u00eda, as\u00ed como si se efectu\u00f3 en met\u00e1lico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria\u00bb.<\/p>\n

En lo relativo a la calificaci\u00f3n de los Registradores de la Propiedad respecto de los extremos objeto de debate en este recurso, la reforma se centra en dos aspectos:<\/p>\n

a) La obligaci\u00f3n de comprobar si las escrituras p\u00fablicas a que se refiere el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado expresan no s\u00f3lo \u00ablas circunstancias que necesariamente debe contener la inscripci\u00f3n y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos\u00bb (disposici\u00f3n que se mantiene en su redacci\u00f3n anterior), sino, adem\u00e1s, \u00abla identificaci\u00f3n de los medios de pago empleados por las partes, en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862\u00bb (art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

b) El cierre del Registro respecto de esas escrituras p\u00fablicas en las que consistiendo el precio en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, \u00abel fedatario p\u00fablico hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados\u00bb \u2013apartado tercero del mismo art\u00edculo 254\u2013. En tales casos, esto es, negativa total o parcial a identificar el medio de pago, se entender\u00e1 que tales escrituras est\u00e1n aquejadas de un defecto subsanable, pudi\u00e9ndose subsanar \u00e9ste a trav\u00e9s de otra escritura \u00aben la que consten todos los n\u00fameros de identificaci\u00f3n fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados\u00bb (art\u00edculo 254.4 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

5. En desarrollo del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, el Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero, modific\u00f3 el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucci\u00f3n de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006. En dicho precepto reglamentario se fijaron las siguientes reglas:<\/p>\n

Los Notarios deber\u00e1n identificar en las referidas escrituras el precio, haciendo constar si \u00e9ste se recibi\u00f3 con anterioridad o en el momento del otorgamiento, la cuant\u00eda, as\u00ed como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos.<\/p>\n

Si el pago si se produjo con anterioridad, el Notario har\u00e1 constar la fecha o fechas en que se realiz\u00f3 y el medio de pago empleado en cada una de ellas.<\/p>\n

Adem\u00e1s, se distingue entre acreditaci\u00f3n y manifestaci\u00f3n de la identificaci\u00f3n de los medios de pago. En el primer supuesto, se exige del Notario que testimonie los \u00ablos cheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes\u00bb. En el segundo caso \u2013imposibilidad por parte de los otorgantes de acompa\u00f1ar, en todo o en parte del precio, los documentos acreditativos del medio de pago empleado-, el Notario \u00abdeber\u00e1 no s\u00f3lo preguntar las causas por las que no se aportan los documentos justificativos de pago, sino tambi\u00e9n las fechas y los medios de pago empleados, haciendo constar en la escritura, bajo la responsabilidad en los t\u00e9rminos que procedan de los otorgantes, sus manifestaciones al respecto\u00bb.<\/p>\n

Por \u00faltimo, si el otorgante se niega a identificar el medio de pago, en todo o en parte, el Notario deber\u00e1 hacer constar tal circunstancia en la escritura p\u00fablica. Adem\u00e1s, le advertir\u00e1, haci\u00e9ndolo constar tambi\u00e9n en la escritura, que suministrar\u00e1 a la Administraci\u00f3n Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el art\u00edculo 17 de la Ley del Notariado y a trav\u00e9s del Consejo General del Notariado, la informaci\u00f3n relativa a dicha escritura.<\/p>\n

6. Este r\u00e9gimen reglamentario fue modificado por el Real Decreto 1804\/2008, de 3 de noviembre, por el que se desarrolla la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevenci\u00f3n del fraude fiscal, en el que se da nueva redacci\u00f3n al art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial en lo relativo a la forma de consignar en las escrituras p\u00fablicas los medios de pago empleados por las partes, que en general se inspira por una idea de intensificaci\u00f3n del rigor exigido, suprimiendo los supuestos de alegaci\u00f3n de imposibilidad de aportar la justificaci\u00f3n documental de los medios de pago empleados por los otorgantes, y a\u00f1adiendo nuevos datos de identificaci\u00f3n de tales medios. En concreto, las novedades en el r\u00e9gimen de la identificaci\u00f3n de los medios de pago se pueden sistematizar en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n

1.\u00ba Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en met\u00e1lico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.<\/p>\n

2.\u00ba Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos de giro: Adem\u00e1s de la obligaci\u00f3n del Notario de incorporar testimonio de los cheques y dem\u00e1s instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deber\u00e1n manifestar los datos a que se refiere el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y dem\u00e1s instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado se a\u00f1aden otros nuevos: la numeraci\u00f3n y el c\u00f3digo de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.<\/p>\n

Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de cr\u00e9dito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efect\u00fae el pago deber\u00e1 manifestar el c\u00f3digo de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en met\u00e1lico.<\/p>\n

De todas estas manifestaciones quedar\u00e1 constancia en la escritura.<\/p>\n

3.\u00ba En caso de pago por transferencia o domiciliaci\u00f3n, el r\u00e9gimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simult\u00e1neos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deber\u00e1n manifestar los datos correspondientes a los c\u00f3digos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.<\/p>\n

4.\u00ba Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el Notario har\u00e1 constar en la escritura esta circunstancia, y advertir\u00e1 verbalmente a aqu\u00e9llos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.<\/p>\n

7. De cuanto antecede resulta que, seg\u00fan la normativa vigente, respecto de la identificaci\u00f3n de los medios de pago empleados, el Registrador en su calificaci\u00f3n deber\u00e1 comprobar que en la escritura se hayan hecho constar los extremos a que se refiere el art\u00edculo 24 de Ley del Notariado \u2013a la que remite el propio art\u00edculo 21.2 de la Ley Hipotecaria-, seg\u00fan las reglas especificadas en el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial, y que no consta negativa alguna a aportar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados. Como ya expres\u00f3 este Centro Directivo en la Resoluci\u00f3n de 18 de mayo de 2007, \u00abObviamente, s\u00ed que debe examinar el registrador, por el contenido de la misma escritura, que es su canon de control, si existen omisiones en esa identificaci\u00f3n. Por ejemplo, si se dice que el precio es una cantidad determinada, pero de la suma de los importes identificados por el notario resulta que hay una parte no identificada; o, en el mismo sentido, si no existe menci\u00f3n alguna en la escritura p\u00fablica acerca de cu\u00e1les son los medios de pago o, por supuesto, si los otorgantes se negaron total o parcialmente a identificarlos\u00bb.<\/p>\n

8. Por lo que se refiere a la concreta calificaci\u00f3n registral impugnada, tiene \u00e9sta por objeto una escritura de reconocimiento que se proyecta sobre otra anterior otorgada en el a\u00f1o mil novecientos setenta y siete, que es en la que caus\u00f3 la inscripci\u00f3n registral a t\u00edtulo de compraventa.<\/p>\n

Ciertamente, ese reconocimiento no comporta una transmisi\u00f3n actual del dominio en favor del beneficiario de dicho reconocimiento, sino que se trata de una simple adecuaci\u00f3n de la titularidad formal a la realidad como consecuencia de la exteriorizaci\u00f3n de la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n indirecta existente entre el titular registral y los favorecidos por el reconocimiento, en los t\u00e9rminos admitidos por esta Direcci\u00f3n General en Resoluci\u00f3n de 6 de julio de 2006. Pero es tambi\u00e9n cierto que la falta de acreditaci\u00f3n previa de la representaci\u00f3n (y lo mismo debe entenderse si de lo que se trata es de completar la eventual falta de poder de representaci\u00f3n del actuante \u2013art\u00edculos 1.727 y 1.892 y 1.893 del C\u00f3digo Civil\u2013) se suple con la declaraci\u00f3n de que el precio y todos los gastos e impuestos de la compraventa se pagaron por las personas favorecidas con el reconocimiento de dominio. Respecto de esta \u00faltima declaraci\u00f3n no puede olvidarse su car\u00e1cter de confesi\u00f3n, con los efectos probatorios t\u00edpicos que derivan de su inclusi\u00f3n en el documento p\u00fablico y la presunci\u00f3n general del art\u00edculo 1277 del C\u00f3digo Civil, que reserva a los Tribunales de Justicia en \u00faltima instancia el control de la licitud de la causa (cfr. Resoluciones de 28 de febrero y 3 de abril de 2003).<\/p>\n

En cualquier caso, la escritura calificada formaliza un acto que tiene como consecuencia no s\u00f3lo la exteriorizaci\u00f3n de una relaci\u00f3n representativa de la que se deriva una modificaci\u00f3n en la titularidad registral del dominio del inmueble sino que comporta la declaraci\u00f3n sobre un pago: el que los beneficiados con el reconocimiento realizaron al comprador que aparece como titular registral. Por ello, es indudable que a este acto debe aplicarse la normativa vigente respecto de la identificaci\u00f3n de los medios de pago empleados, seg\u00fan resulta no s\u00f3lo de la letra sino tambi\u00e9n del esp\u00edritu de las disposiciones de los art\u00edculos 24 de Ley del Notariado, 21.2 de la Ley Hipotecaria y 177 del Reglamento Notarial. A tal efecto, cabe recordar que, seg\u00fan el apartado Quinto de la Instrucci\u00f3n de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de medidas para la prevenci\u00f3n del fraude fiscal, y en conexi\u00f3n con su deber de \u00abvelar por la regularidad no s\u00f3lo formal sino material\u00bb de los actos o negocios jur\u00eddicos que autorice \u2013art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado\u2013, el Notario deber\u00e1 consignar los medios de pago en todas aquellas escrituras que se autorice a partir de la entrada en vigor de dicha norma, circunstancia \u00e9sta que concurre en el presente caso, sin que deba ahora prejuzgarse sobre la posibilidad de supuestos en los que, v.gr., por el tiempo transcurrido entre la transmisi\u00f3n y los pagos a los que se refieran dichas escrituras y el otorgamiento de \u00e9stas, si dicho lapso temporal resulta acreditado debidamente, pueda concluirse en la innecesariedad de cumplimiento de tales requisitos atendiendo a la finalidad de la referida norma, toda vez que en el presente supuesto el documento privado incorporado a la escritura calificada, en el que se reconoce el pago al que se refiere el debate, tiene fecha fehaciente \u00fanicamente desde el 13 de febrero de 2008, cuando ya estaba en vigor la referida normativa sobre identificaci\u00f3n de los medios de pago.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en los t\u00e9rminos que anteceden.<\/p>\n

6 julio 2009<\/p>\n

Expresi\u00f3n de los medios de pago<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la inscribilidad de una escritura de compraventa de un solar-parcela de uso industrial resultante del correspondiente plan parcial de ordenaci\u00f3n urbana. El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por considerar que, document\u00e1ndose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestaci\u00f3n consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, no se identifican todos los medios de pago empleados por las partes en los t\u00e9rminos exigidos por la Ley de Medidas para la Prevenci\u00f3n del Fraude Fiscal, Ley 36\/2006, de 29 de Noviembre, por el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado y por el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial seg\u00fan su redacci\u00f3n por el Real Decreto 1804\/2008, de 3 de noviembre. La discusi\u00f3n gira, pues, en torno a la constancia de los medios de pago del precio convenido. Dicha constancia se contiene en la estipulaci\u00f3n segunda de la escritura calificada, cuyo texto literal se transcribe \u00abinfra\u00bb.<\/p>\n

2. La cuesti\u00f3n relativa a la constancia de los medios de pago en escritura p\u00fablica no es algo esencialmente novedoso en nuestro ordenamiento (baste recordar la normativa que tradicionalmente lo ha exigido en materia de inversiones extranjeras y control de cambios), si bien la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevenci\u00f3n del fraude fiscal, por la que se procede a modificar los art\u00edculos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, incorpora elementos muy distintos e impone nuevas obligaciones que permiten concluir acerca de cu\u00e1l ha sido la voluntad del Legislador.<\/p>\n

El art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria, que no ha sido modificado, establece que \u00aben la inscripci\u00f3n de contratos en los que haya mediado precio o entrega en met\u00e1lico, se har\u00e1 constar el que resulte del t\u00edtulo, as\u00ed como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago\u00bb.<\/p>\n

Por su parte, el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial en su versi\u00f3n previa a la reforma producida por el Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero, exig\u00eda que en las escrituras p\u00fablicas se hiciera constar \u00abel precio o valor de los derechos\u00bb, debi\u00e9ndose determinar el mismo con \u00abarreglo al sistema monetario oficial de Espa\u00f1a, pudiendo tambi\u00e9n expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduci\u00e9ndolos simult\u00e1neamente a moneda espa\u00f1ola\u00bb.<\/p>\n

De la normativa anterior se deduc\u00eda claramente que no exist\u00eda obligaci\u00f3n legal alguna de hacer constar los medios de pago \u2013entendiendo por tales los concretos cauces o v\u00edas empleados o previstos para satisfacer el precio o contraprestaci\u00f3n\u2013, sino tan s\u00f3lo el montante del precio y forma del pago. La simple comparaci\u00f3n entre el art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria y el vigente art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado demuestra \u2013si no se quiere concluir en una interpretaci\u00f3n absurda en el sentido de que el Legislador no ha aportado nada novedoso\u2013 que de aquel precepto de la Ley Hipotecaria no se derivaba obligaci\u00f3n de concreci\u00f3n de medios de pago y fechas del mismo respecto de aquellas escrituras que ten\u00edan por objeto transmisiones inmobiliarias o constituciones de derechos reales sobre bienes inmuebles, ya que no debe confundirse forma de pago (art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria) con identificaci\u00f3n de medios de pago (art\u00edculos 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Dicho marco normativo ha sido objeto de una importante revisi\u00f3n a ra\u00edz de la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevenci\u00f3n del fraude fiscal, que introduce reformas en la legislaci\u00f3n hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuaci\u00f3n profesional de los Notarios y Registradores contribuya activamente en la citada prevenci\u00f3n del fraude fiscal. Como pone de manifiesto la Exposici\u00f3n de Motivos de dicha Ley, que constituye un elemento relevante para conocer cu\u00e1l ha sido la voluntad del legislador, el fraude fiscal es un fen\u00f3meno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto, por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuaci\u00f3n de los poderes p\u00fablicos debe encaminarse no s\u00f3lo a la detecci\u00f3n y regularizaci\u00f3n de los incumplimientos tributarios, sino tambi\u00e9n a evitar que esos comportamientos se produzcan. En este sentido la citada Exposici\u00f3n de Motivos destaca que el \u00abfortalecimiento del control y la prevenci\u00f3n del fraude fiscal es un compromiso del Gobierno\u00bb y que, atendiendo a las l\u00edneas estrat\u00e9gicas de la lucha contra el fraude se incluyen \u00abun conjunto de medidas tendentes a potenciar las facultades de actuaci\u00f3n de los \u00f3rganos de control, con remoci\u00f3n de los obst\u00e1culos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fen\u00f3meno del fraude\u00bb. En este contexto general, una de las finalidades de la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, seg\u00fan su Exposici\u00f3n de Motivos, es la prevenci\u00f3n del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aqu\u00e9lla \u00abse dirigen a la obtenci\u00f3n de informaci\u00f3n que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles. Para ello se establece la obligatoriedad de la consignaci\u00f3n del N\u00famero de Identificaci\u00f3n Fiscal (NIF) y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de tales escrituras. Esta figura del cierre registral ante incumplimientos de obligaciones de origen fiscal no constituye en ning\u00fan caso una novedad en nuestro ordenamiento. Debemos recordar, en efecto, que la normativa vigente ya prev\u00e9 la figura del cierre registral en relaci\u00f3n, por ejemplo, con las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones\u00bb.<\/p>\n

3. Para conseguir tales objetivos la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, modific\u00f3, entre otros y en relaci\u00f3n con la materia espec\u00edfica que es objeto del presente recurso, el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado as\u00ed como los art\u00edculos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

As\u00ed, el p\u00e1rrafo cuarto del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, en su nueva redacci\u00f3n, establece que en \u00ablas escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a t\u00edtulo oneroso el dominio y los dem\u00e1s derechos reales sobre bienes inmuebles se identificar\u00e1n, cuando la contraprestaci\u00f3n consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes\u00bb. Y el mismo precepto delimita el contenido y extensi\u00f3n con que ha de realizarse esa identificaci\u00f3n de los medios de pago, en los siguientes t\u00e9rminos: \u00ab\u2026 sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deber\u00e1 identificarse si el precio se recibi\u00f3 con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuant\u00eda, as\u00ed como si se efectu\u00f3 en met\u00e1lico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria\u00bb.<\/p>\n

En lo relativo a la calificaci\u00f3n de los Registradores de la Propiedad respecto de los extremos objeto de debate en este recurso, la reforma se centra en dos aspectos:<\/p>\n

a) La obligaci\u00f3n de comprobar si las escrituras p\u00fablicas a que se refiere el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado expresan no s\u00f3lo \u00ablas circunstancias que necesariamente debe contener la inscripci\u00f3n y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos\u00bb (disposici\u00f3n que se mantiene en su redacci\u00f3n anterior), sino, adem\u00e1s, \u00abla identificaci\u00f3n de los medios de pago empleados por las partes, en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862\u00bb (art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

b) El cierre del Registro respecto de esas escrituras p\u00fablicas en las que consistiendo el precio en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, \u00abel fedatario p\u00fablico hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados\u00bb \u2013apartado tercero del mismo art\u00edculo 254\u2013. En tales casos, esto es, negativa total o parcial a identificar el medio de pago, se entender\u00e1 que tales escrituras est\u00e1n aquejadas de un defecto subsanable, pudi\u00e9ndose subsanar \u00e9ste a trav\u00e9s de otra escritura \u00aben la que consten todos los n\u00fameros de identificaci\u00f3n fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados\u00bb (art\u00edculo 254.4 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

4. En desarrollo del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, el Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero, modific\u00f3 el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucci\u00f3n de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006. En dicho precepto reglamentario se fijaron las siguientes reglas:<\/p>\n

Los Notarios deber\u00e1n identificar en las referidas escrituras el precio, haciendo constar si \u00e9ste se recibi\u00f3 con anterioridad o en el momento del otorgamiento, la cuant\u00eda, as\u00ed como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos.<\/p>\n

Si el pago si se produjo con anterioridad, el Notario har\u00e1 constar la fecha o fechas en que se realiz\u00f3 y el medio de pago empleado en cada una de ellas.<\/p>\n

Adem\u00e1s, se distingue entre acreditaci\u00f3n y manifestaci\u00f3n de la identificaci\u00f3n de los medios de pago. En el primer supuesto, se exige del Notario que testimonie los \u00ablos cheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes\u00bb. En el segundo caso \u2013imposibilidad por parte de los otorgantes de acompa\u00f1ar, en todo o en parte del precio, los documentos acreditativos del medio de pago empleado\u2013, el Notario \u00abdeber\u00e1 no s\u00f3lo preguntar las causas por las que no se aportan los documentos justificativos de pago, sino tambi\u00e9n las fechas y los medios de pago empleados, haciendo constar en la escritura, bajo la responsabilidad en los t\u00e9rminos que procedan de los otorgantes, sus manifestaciones al respecto\u00bb.<\/p>\n

Por \u00faltimo, si el otorgante se niega a identificar el medio de pago, en todo o en parte, el Notario deber\u00e1 hacer constar tal circunstancia en la escritura p\u00fablica. Adem\u00e1s, le advertir\u00e1, haci\u00e9ndolo constar tambi\u00e9n en la escritura, que suministrar\u00e1 a la Administraci\u00f3n Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el art\u00edculo 17 de la Ley del Notariado y a trav\u00e9s del Consejo General del Notariado, la informaci\u00f3n relativa a dicha escritura.<\/p>\n

5. Este r\u00e9gimen reglamentario fue modificado por el Real Decreto 1804\/2008, de 3 de noviembre, por el que se desarrolla la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevenci\u00f3n del fraude fiscal, en el que se da nueva redacci\u00f3n al art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial en lo relativo a la forma de consignar en las escrituras p\u00fablicas los medios de pago empleados por las partes, que en general se inspira por una idea de intensificaci\u00f3n del rigor exigido, suprimiendo los supuestos de alegaci\u00f3n de imposibilidad de aportar la justificaci\u00f3n documental de los medios de pago empleados por los otorgantes, y a\u00f1adiendo nuevos datos de identificaci\u00f3n de tales medios. En concreto, las novedades en el r\u00e9gimen de la identificaci\u00f3n de los medios de pago se pueden sistematizar en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n

1.\u00ba Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en met\u00e1lico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.<\/p>\n

2.\u00ba Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos de giro: Adem\u00e1s de la obligaci\u00f3n del Notario de incorporar testimonio de los cheques y dem\u00e1s instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deber\u00e1n manifestar los datos a que se refiere el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y dem\u00e1s instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado se a\u00f1aden otros nuevos: la numeraci\u00f3n y el c\u00f3digo de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.<\/p>\n

Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de cr\u00e9dito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efect\u00fae el pago deber\u00e1 manifestar el c\u00f3digo de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en met\u00e1lico.<\/p>\n

De todas estas manifestaciones quedar\u00e1 constancia en la escritura.<\/p>\n

3.\u00ba En caso de pago por transferencia o domiciliaci\u00f3n, el r\u00e9gimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simult\u00e1neos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deber\u00e1n manifestar los datos correspondientes a los c\u00f3digos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.<\/p>\n

4.\u00ba Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el Notario har\u00e1 constar en la escritura esta circunstancia, y advertir\u00e1 verbalmente a aqu\u00e9llos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.<\/p>\n

6. Expuesto el marco normativo que rige en la materia, procede ya, a su vista, dilucidar sobre la adecuaci\u00f3n a Derecho de la calificaci\u00f3n registral impugnada. Opone a ella el recurrente una primera objeci\u00f3n, consistente en la falta de competencia del Registrador para calificar la forma y correcci\u00f3n de la constancia notarial de los medios de pago en las escrituras sujetas al art\u00edculo 21 n\u00ba 2 de la Ley Hipotecaria, apoyando tal posici\u00f3n impugnativa b\u00e1sicamente en dos argumentos: en primer lugar, invoca al respecto la doctrina de este Centro Directivo reca\u00edda en interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001 en materia de juicio de suficiencia de las facultades representativas de los apoderados y, en segundo lugar, la dicci\u00f3n literal del art\u00edculo 254.3 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Ninguno de estos dos argumentos puede ser mantenido en esta instancia. En cuanto al primero, es evidente que la base normativa interpretada es diferente en el supuesto de las facultades representativas y en el de los medios de pago, como con toda evidencia pone de manifiesto el mero cotejo del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, y de los art\u00edculos 21 de la Ley Hipotecaria y 24 de la Ley del Notariado. Por otra parte, el contenido de la escritura viene delimitado con car\u00e1cter preceptivo e imperativo por este \u00faltimo precepto legal (al que se remite, a efectos registrales, el primero). As\u00ed, el mencionado art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, en cuanto a los citados medios de pago, exige del Notario trasladar al contenido del instrumento por \u00e9l autorizado el conjunto de documentos justificativos y datos (fechas, cuant\u00edas, instrumentos solutorios empleados, cuentas de cargo, etc.) que de forma precisa y minuciosa se indican en los citados preceptos de las leyes hipotecaria y notarial as\u00ed como en el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial. Rep\u00e1rese en el dato de que estos preceptos no imponen al Notario la realizaci\u00f3n de ning\u00fan juicio valorativo de suficiencia, sino la obligaci\u00f3n de recabar y reflejar en el documento la informaci\u00f3n relevante para la Hacienda P\u00fablica que en los mismos se especifica.<\/p>\n

Tampoco puede prosperar el argumento basado en la dicci\u00f3n literal del art\u00edculo 254.3 de la Ley Hipotecaria, de la que se pretende extraer la consecuencia de que \u00fanica y exclusivamente cuando el Notario ha hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados puede el Registrador calificar en esta materia, y suspender la inscripci\u00f3n. Y no puede prosperar por varios motivos. En primer lugar, porque si ello fuera cierto carecer\u00eda por completo de utilidad la reforma introducida por la Ley 36\/2006 en el art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria, al que incorpor\u00f3 un n\u00famero 2 imponiendo con car\u00e1cter obligatorio la expresi\u00f3n en los documentos inscribibles, adem\u00e1s de las circunstancias previstas en el n\u00famero anterior (relativas a los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos), de la identificaci\u00f3n de los medios de pago empleados por las partes en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado. La consecuencia de omitir cualquiera de las circunstancias a que se refiere el citado art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria es la de que el t\u00edtulo ha de considerarse incompleto y, como tal, no susceptible de inscripci\u00f3n hasta que sea subsanado o completado. As\u00ed resulta del correlativo art\u00edculo 22 del mismo Cuerpo legal, conforme al cual \u00abel Notario que cometiere alguna omisi\u00f3n que impida inscribir el acto o contrato, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo anterior, la subsanar\u00e1 extendiendo a su costa una nueva escritura si fuere posible, e indemnizando, en su caso, a los interesados de los perjuicios que les ocasione su falta\u00bb. Es m\u00e1s, si el art\u00edculo 254.3 de la Ley Hipotecaria se interpretase en la forma que lo hace el recurrente ello implicar\u00eda la existencia de una antinomia entre \u00e9ste precepto, que s\u00f3lo autorizar\u00eda al cierre registral en el caso de que el Notario haya hecho expresa menci\u00f3n de la negativa de los comparecientes, y el trascrito art\u00edculo 22 de la misma Ley Hipotecaria que declara no inscribible los t\u00edtulos en que se omitiere cualquier menci\u00f3n o circunstancias de las contenidas en el art\u00edculo 21 anterior, incluidas las relativas a medios de pago, haya o no advertencia expresa sobre la negativa de los comparecientes al respecto. No existe tal contradicci\u00f3n porque el art\u00edculo 254.3 de la Ley Hipotecaria no restringe las consecuencias de suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n que resultan de los art\u00edculos 21 y 22 de la misma Ley, sino que se refiere de forma distinta a los mismos supuestos de hecho (falta de aportaci\u00f3n de alguno de los datos o documentos sobre los medios de pago empleados por los comparecientes), pues en tales casos \u00abel Notario har\u00e1 constar en la escritura esta circunstancia, y advertir\u00e1 verbalmente a aquellos de lo dispuesto en el apartado 3 del art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia\u00bb (cfr. art. 177 del Reglamento Notarial, redacci\u00f3n dada por Real Decreto 1804\/2008, de 3 de noviembre).<\/p>\n

Ahora bien, en caso de que el Notario por error o inadvertencia no haya hecho constar expresamente tal advertencia en la escritura, tal omisi\u00f3n no debe impedir la actuaci\u00f3n calificatoria del Registrador, pues ello producir\u00eda el absurdo de extender las consecuencias de dicho error al \u00e1mbito registral, contradiciendo as\u00ed abiertamente el esp\u00edritu y finalidad de la norma legal que, puesta expresamente de manifiesto en la Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley 36\/2006 de la que traen causa la redacci\u00f3n actual de los preceptos aqu\u00ed y ahora interpretados, ha pretendido que la efectividad de sus prescripciones \u00abquede garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de tales escrituras\u00bb, inscripci\u00f3n que se practica o se suspende por el Registrador competente y bajo su personal responsabilidad (cfr. art. 18 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Finalmente, hemos de se\u00f1alar que este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 18 de mayo de 2007 ha afirmado expresamente la competencia del Registrador en esta materia, de forma que, m\u00e1s all\u00e1 de los supuestos en que el Notario ha hecho constar la negativa a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados, aqu\u00e9l deber\u00e1 comprobar que el documento contiene una identificaci\u00f3n completa de los medios de pago empleados, en los t\u00e9rminos exigidos por el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado y su desarrollo reglamentario, debiendo examinar y, en su caso, suspender la inscripci\u00f3n cuando en dicha identificaci\u00f3n se haya incurrido en alguna omisi\u00f3n. Como se afirma en dicha Resoluci\u00f3n \u00abObviamente, s\u00ed que debe examinar el Registrador, por el contenido de la misma escritura, que es su canon de control, si existen omisiones en esa identificaci\u00f3n. Por ejemplo, si se dice que el precio es una cantidad determinada, pero de la suma de los importes identificados por el notario resulta que hay una parte no identificada; o, en el mismo sentido, si no existe menci\u00f3n alguna en la escritura p\u00fablica acerca de cu\u00e1les son los medios de pago o, por supuesto, si los otorgantes se negaron total o parcialmente a identificarlos\u00bb. Por lo tanto, la actuaci\u00f3n del Registrador no se limita a los solos casos en que medie tal negativa.<\/p>\n

7. Despejado el punto anterior, y afirmada la competencia del Registrador en la materia, procede examinar si la forma en que el Notario ha hecho constar los concretos medios de pago empleados para satisfacer el precio en la compraventa calificada se ajusta o no a lo prescrito por el Ordenamiento jur\u00eddico. Pues bien, la citada constancia se contiene en la segunda de las estipulaciones del contrato, seg\u00fan la cual el precio de la venta fue de trescientos sesenta y dos mil euros (\u20ac 362.000) a los que se incrementan cincuenta y siete mil novecientos veinte euros (\u20ac 57.920), correspondientes al Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido (IVA), calculado al 16%, lo que hace un total de cuatrocientos diecinueve mil novecientos veinte euros (\u20ac 419.920), de los cuales una parte fueron pagados con anterioridad al otorgamiento de la escritura y otra en el mismo d\u00eda del otorgamiento.<\/p>\n

Respecto de los pagos anteriores a la autorizaci\u00f3n de la escritura, el Notario refleja las siguientes manifestaciones de las partes: \u00abAntes del d\u00eda de hoy, la parte compradora ha hecho los pagos que resultan del cuadro que dejo incorporado a esta escritura por un importe total de ciento noventa y siete mil seiscientos noventa y ocho euros y ochenta c\u00e9ntimos (197.698,80 \u20ac) con ingresos en cuenta y por medio de los pagar\u00e9s all\u00ed enumerados, en las fechas que en \u00e9l se indica. Los pagar\u00e9s fueron cobrados por compensaci\u00f3n a trav\u00e9s de la cuenta de la Sociedad \u00abUrbanizadora Comon, S.A.\u00bb, con Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. Seg\u00fan dicen, no pueden acreditarme documentalmente los pagos referidos, por no disponer del justificante correspondiente\u00bb. M\u00e1s adelante aclara que \u00ablos \u00fanicos documentos que se exhiben en este acto son los entregados en la fecha de otorgamiento de esta escritura y respecto de los abonados con anterioridad a este acto manifiestan que no los pueden acompa\u00f1ar a causa de haber sido pagados, cobrados, compensados o negociados con anterioridad a este acto y no conservan los originales ni copia\u00bb. Por su parte, del cuadro al que se remite esta estipulaci\u00f3n resulta la existencia de dos grupos o partidas de pago, el primero integrado por dos pagos de los que se especifican sus importes y fechas (el d\u00eda 20 de enero de 2006 se efect\u00faa un pago por importe de 37.050 euros, y el d\u00eda 28 de diciembre de 2008 se efect\u00faa otro pago por importe de 109.075,20 euros), as\u00ed como el medio empleado consistente en el primer caso en un cheque \u2013sin indicaci\u00f3n del n\u00famero de la cuenta de cargo, ni de su car\u00e1cter bancario o no, ni su condici\u00f3n de nominativo o al portador\u2013, y el segundo mediante una transferencia \u2013de la que no se expresa el c\u00f3digo de la cuenta de abono ni el de la de cargo. En cuanto a la segunda partida consta de seis pagos de 7.410 euros cada una verificados entre el 17 de enero de 2007 y el 11 de junio de 2007, y un pago adicional de 7.113,60 euros efectuado el 3 de julio de 20007, correspondientes al IVA, ingresados en una cuenta que se identifica por la entidad de cr\u00e9dito y el n\u00famero.<\/p>\n

En la calificaci\u00f3n recurrida se afirma que esta identificaci\u00f3n de los medios de pago no se ha hecho correctamente, ya que: \u00ab1.\u00ba En la primera partida se habla de un cheque por 37.050,00 euros y no se expresa su numeraci\u00f3n, ni si es nominativo o al portador, ni si es bancario o no, ni el c\u00f3digo de cuenta de cargo en los t\u00e9rminos antes dichos. 2.\u00ba A continuaci\u00f3n, en la misma partida, se cita una transferencia por 109.075,20 euros y no se expresa ni el c\u00f3digo de la cuenta de abono ni el de la de cargo. 3.\u00ba En la segunda partida se habla sin m\u00e1s de \u00abpagos ingresados\u00bb en determinada cuenta, sin expresarse si se trata de transferencias o de domiciliaci\u00f3n bancaria, o de ingresos en efectivo o en instrumentote giro. 4.\u00ba En el cuerpo de la escritura se habla de \u00abingresos en cuenta y por medio de los pagar\u00e9s all\u00ed enumerados\u00bb y que estos \u00abfueron cobrados por compensaci\u00f3n\u00bb, lo que lejos de disipar las dudas introduce un nuevo elemento de confusi\u00f3n al remitirse a tales instrumentos de los que nada se dice en el cuadro. Si la menci\u00f3n a los pagar\u00e9s es correcta habr\u00eda que indicar su numeraci\u00f3n, si son nominativos o al portador, si est\u00e1n o no librados por entidad de cr\u00e9dito, y el c\u00f3digo de la cuenta de cargo en los t\u00e9rminos antes dichos, a lo que no se procede\u00bb.<\/p>\n

Opone a ello el recurrente que el r\u00e9gimen aplicable a la constancia documental de dichos medios de pago debe ser el que corresponda a la fecha en que tales pagos fueron efectuados (algunos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 36\/2006, otros posteriores a dicha fecha pero anteriores a la entrada en vigor del Real Decreto 45\/2007, y otros posteriores a esta fecha pero anteriores al Real Decreto 1804\/2008, si bien tales fechas no constan de forma fehaciente) y no la de la fecha en que se otorga el documento en que se contiene tal constancia. Se plantea, pues, la necesidad de examinar el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n temporal de las citadas normas en relaci\u00f3n al presente caso. La escritura calificada fue autorizada el 12 de diciembre de 2008, cuando el Real Decreto 1804\/2008, de 3 de noviembre, que dio su redacci\u00f3n actual al art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial, estaba ya en vigor. En efecto, el Real Decreto citado se public\u00f3 en el \u00abBOE\u00bb del 18 de noviembre de 2008, entrando en vigor el d\u00eda siguiente, conforme a su Disposici\u00f3n final quinta. Por otra parte, la \u00fanica Disposici\u00f3n transitoria que contiene se refiere a materia ajena a la aqu\u00ed considerada. Finalmente, el objeto del art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial no es el de regular la forma de los pagos, sino la forma de su constancia en los instrumentos p\u00fablicos que documenten actos o contratos que tengan por objeto una mutaci\u00f3n jur\u00eddico-real con contraprestaci\u00f3n en dinero y, por lo tanto, las sucesivas redacciones dadas al mismo por los Reales Decretos 45\/2007 y 1804\/2008 ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n a los documentos otorgados durante sus respectivos per\u00edodos de vigencia, aunque los pagos a que se refieran hubieran tenido lugar en un momento anterior. Siendo ello as\u00ed, y exigiendo el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial, en su redacci\u00f3n vigente al tiempo del otorgamiento de la escritura calificada, la manifestaci\u00f3n de los otorgantes respecto de los pagos hechos por transferencia o mediante instrumentos de giro de los c\u00f3digos no s\u00f3lo de las cuentas de abono, sino tambi\u00e9n de las cuentas de cargo, as\u00ed como, respecto de los pagos hechos mediante cheque, su car\u00e1cter bancario o no, su condici\u00f3n de nominativos o al portador, y el n\u00famero de la cuenta de cargo, y habi\u00e9ndose omitido estos datos en la escritura calificada, ha de ser confirmada en este punto la calificaci\u00f3n recurrida.<\/p>\n

8. Finalmente, por lo que se refiere a los pagos realizados simult\u00e1neamente al otorgamiento de la escritura, los mismos quedan reflejados en la escritura calificada en los siguientes concretos t\u00e9rminos: \u00abLa cantidad de doscientos diecis\u00e9is mil doscientos setenta euros y cuarenta y cuatro c\u00e9ntimos (\u20ac 216.270,44), confiesa la parte vendedora haberlos recibido de la parte compradora el d\u00eda de hoy mediante cheque bancario nominativo cuya fotocopia por mi extra\u00edda del original se incorpora a esta matriz. Y el resto del precio es decir, la suma de cinco mil novecientos cuarenta y dos euros y setenta y ocho c\u00e9ntimos ( 5.942,78 \u20ac), confiesa la parte vendedora haberlos recibido de la parte compradora el d\u00eda de hoy mediante cheque bancario nominativo cuya fotocopia por mi extra\u00edda del original se incorpora a esta matriz. La parte vendedora devuelve en este acto a la compradora los dos c\u00e9ntimos de euros de exceso, d\u00e1ndose \u00e9sta por satisfecha. La parte compradora manifiesta de acuerdo con lo dispuesto en el art\u00edculo 177 del Reglamento de la Organizaci\u00f3n y R\u00e9gimen del Notariado, en su redacci\u00f3n dada conforme al Real Decreto 1804\/2.008 de 3 de Noviembre, que el c\u00f3digo de la cuenta con cargo a la cual se ha emitido los cheques bancarios para hacer el pago es el n\u00famero 2100-2813-15-0200016221. Por todas las cantidades entregadas otorga la parte vendedora a la compradora carta de pago, si bien en cuanto a los cheques que se entregan a este acto la da salvo buen fin, manifestando las partes que los \u00fanicos documentos que se exhiben en este acto son los entregados en la fecha de otorgamiento de esta escritura y respecto de los abonados con anterioridad a este acto manifiestan que no los pueden acompa\u00f1ar a causa de haber sido pagados, cobrados, compensados o negociados con anterioridad a este acto y no conservan los originales ni copia.\u00bb<\/p>\n

Entiende el Registrador que tampoco respecto de la constancia de estos medios de pago se han cumplido las prescripciones legales, pues se testimonian en la escritura dos cheques nominativos como medio del pago que se dice realizar por la compradora a la vendedora, y tales cheques no aparecen extendidos a favor de \u00e9sta, sino de aqu\u00e9lla. A\u00f1adiendo a ello que estos cheques son los mismos que tambi\u00e9n se testimonian como medio de pago en la escritura autorizada por el mismo Notario con su n\u00famero 2.577 de protocolo (asiento 1442 del Diario 125) y que en las dos se identifica la misma cuenta de cargo. Hay que aclarar, sin embargo, como pone de manifiesto el Notario en su escrito de recurso, que la escritura calificada documenta la primera de dos compraventas consecutivas de la misma finca. Por la primera escritura (n.\u00ba 2.576 de protocolo) Urbanizadora Comon, S.A. la vende a Promociones Avalpe, S.L., y, por medio de la escritura con n\u00famero de protocolo inmediato 2.577, esta \u00faltima la vende a Inversiones Mart\u00edn P\u00e9rez, S.L. Esta sociedad paga a la segunda por medio de los cheques que, a su vez, la segunda entrega, previo su endoso, a la primera, de manera que los mismos dos cheques sirven para el pago parcial de las dos compraventas.<\/p>\n

Al margen de la dificultad que representa que el precio de la primera compraventa se pague mediante el endoso de un cheque librado con ocasi\u00f3n de una venta posterior (lo que representa una ucron\u00eda en el orden l\u00f3gico de las cosas, pues ventas consecutivas no son ventas simult\u00e1neas), es lo cierto que de \u00ablege data\u00bb ni el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado ni el 177 de su Reglamento incluyen la identificaci\u00f3n de la persona, f\u00edsica o jur\u00eddica, a cuyo favor o a cuya orden se libre el correspondiente instrumento de giro, cuando \u00e9ste es nominativo, entre los elementos que deben expresarse en el instrumento p\u00fablico y cuya consignaci\u00f3n el Registrador debe controlar respecto de los medios de pago empleados por las partes, sin perjuicio de los efectos fiscales o de otra \u00edndole que los pagos por tercero o a tercero realizados con ocasi\u00f3n de las transmisiones inmobiliarias puedan producir. Adem\u00e1s, como dijo la Resoluci\u00f3n de 26 de mayo de 2008, respecto de las obligaciones pecuniarias, cuando el acreedor acepta para su pago los medios que aparecen contemplados en el p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 1170 del C\u00f3digo Civil, es indudable que ese instrumento de cobro puede ser empleado por el acreedor para atender obligaciones a su cargo que pueden estar vinculados con el negocio jur\u00eddico celebrado (como en el caso del pago a profesionales que hayan intermediado en la venta, o en el de cheques que se emplearan para abonar a un profesional la provisi\u00f3n de fondos necesaria para gestionar la cancelaci\u00f3n de una carga registral; cantidades todas ellas que, aun integrando el precio de la venta, se habr\u00edan detra\u00eddo de la cantidad que debiera percibir el vendedor). Por consiguiente, sin perjuicio de la transcendencia que los hechos en que se basa puedan tener desde el punto de vista de la normativa relativa a la prevenci\u00f3n del blanqueo de capitales (cfr. Instrucci\u00f3n de este Centro Directivo de 10 de diciembre de 1999, modificada por la de 30 de noviembre de 2004), la calificaci\u00f3n recurrida no puede ser confirmada en este extremo.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado confirmar parcialmente la nota de calificaci\u00f3n recurrida y estimar parcialmente el recurso interpuesto, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

7 y 8 julio 2009<\/p>\n

Expresi\u00f3n de los medios de pago<\/strong>.- 1. Mediante la escritura cuya calificaci\u00f3n es objeto del presente recurso se formaliza un contrato de compraventa y daci\u00f3n en pago en el que la sociedad propietaria de determinado inmueble lo vende y transmite a la sociedad compradora por un precio de novecientos mil euros. En la estipulaci\u00f3n segunda se pacta que el precio se har\u00e1 efectivo en una parte (162.369,50 euros) mediante la cancelaci\u00f3n de las deudas que por raz\u00f3n de ciertos pr\u00e9staos la vendedora ten\u00eda contra\u00eddas con la compradora, dando \u00e9sta carta de pago por raz\u00f3n de dichos d\u00e9bitos. En cuanto a otra parte (737.630,50 euros) se acuerda su aplazamiento por un m\u00e1ximo de doce meses, sin devengo de intereses. Finalmente, en cuanto a la cantidad de 144.000 euros, correspondientes al IVA devengado por la operaci\u00f3n y repercutidos al comprador, declara el vendedor hacerla recibido \u00edntegramente para su ingreso en el Tesoro P\u00fablico en el plazo legal.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por considerar que, document\u00e1ndose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestaci\u00f3n consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, no se identifican todos los medios de pago empleados por las partes en los t\u00e9rminos exigidos por la Ley de Medidas para la Prevenci\u00f3n del Fraude Fiscal, Ley 36\/2006, de 29 de Noviembre, de medidas para la prevenci\u00f3n del fraude fiscal, en relaci\u00f3n con los art\u00edculos 21 y 254.3 de la Ley Hipotecaria y Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 26 de mayo de 2008, siendo necesario expresar cual es el medio de pago que se emplear\u00e1 respecto de la cantidad aplazada, as\u00ed como el empleado respecto de la cantidad que se ha entregado para su ingreso en el Tesoro P\u00fablico. El Notario considera que tal menci\u00f3n no es necesaria respecto de la parte del precio aplazado por no exigirlo la legislaci\u00f3n vigente, ni tampoco respecto de la cantidad repercutida de IVA, por no formar parte del precio.<\/p>\n

2. El p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria, introducido por la Ley la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, establece que \u00abLas escrituras p\u00fablicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a t\u00edtulo oneroso el dominio y los dem\u00e1s derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestaci\u00f3n consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deber\u00e1n expresar, adem\u00e1s de las circunstancias previstas en el p\u00e1rrafo anterior, la identificaci\u00f3n de los medios de pago empleados por las partes, en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862\u00bb. Esta remisi\u00f3n al art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado delimita el contenido y extensi\u00f3n con que ha de realizarse aquella \u00abidentificaci\u00f3n de los medios de pago empleados por las partes\u00bb, delimitaci\u00f3n que se contiene en la nueva redacci\u00f3n que al citado precepto da la Ley 36\/2006, en los siguientes t\u00e9rminos \u00absin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deber\u00e1 identificarse si el precio se recibi\u00f3 con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuant\u00eda, as\u00ed como si se efectu\u00f3 en met\u00e1lico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria\u00bb.<\/p>\n

3. En desarrollo del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, el Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero, modific\u00f3 el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucci\u00f3n de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006. En dicho precepto reglamentario se fijaron las siguientes reglas:<\/p>\n

Los Notarios deber\u00e1n identificar en las referidas escrituras el precio, haciendo constar si \u00e9ste se recibi\u00f3 con anterioridad o en el momento del otorgamiento, la cuant\u00eda, as\u00ed como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos.<\/p>\n

Si el pago si se produjo con anterioridad, el Notario har\u00e1 constar la fecha o fechas en que se realiz\u00f3 y el medio de pago empleado en cada una de ellas.<\/p>\n

Adem\u00e1s, se distingue entre acreditaci\u00f3n y manifestaci\u00f3n de la identificaci\u00f3n de los medios de pago. En el primer supuesto, se exige del Notario que testimonie los \u00ablos cheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes\u00bb. En el segundo caso \u2013imposibilidad por parte de los otorgantes de acompa\u00f1ar, en todo o en parte del precio, los documentos acreditativos del medio de pago empleado\u2013, el Notario \u00abdeber\u00e1 no s\u00f3lo preguntar las causas por las que no se aportan los documentos justificativos de pago, sino tambi\u00e9n las fechas y los medios de pago empleados, haciendo constar en la escritura, bajo la responsabilidad en los t\u00e9rminos que procedan de los otorgantes, sus manifestaciones al respecto\u00bb.<\/p>\n

Por \u00faltimo, si el otorgante se niega a identificar el medio de pago, en todo o en parte, el Notario deber\u00e1 hacer constar tal circunstancia en la escritura p\u00fablica. Adem\u00e1s, le advertir\u00e1, haci\u00e9ndolo constar tambi\u00e9n en la escritura, que suministrar\u00e1 a la Administraci\u00f3n Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el art\u00edculo 17 de la Ley del Notariado y a trav\u00e9s del Consejo General del Notariado, la informaci\u00f3n relativa a dicha escritura.<\/p>\n

4. Este r\u00e9gimen reglamentario fue modificado por el Real Decreto 1804\/2008, de 3 de noviembre, por el que se desarrolla la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevenci\u00f3n del fraude fiscal, en el que se da nueva redacci\u00f3n al art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial en lo relativo a la forma de consignar en las escrituras p\u00fablicas los medios de pago empleados por las partes, que en general se inspira por una idea de intensificaci\u00f3n del rigor exigido, suprimiendo los supuestos de alegaci\u00f3n de imposibilidad de aportar la justificaci\u00f3n documental de los medios de pago empleados por los otorgantes, y a\u00f1adiendo nuevos datos de identificaci\u00f3n de tales medios. En concreto, las novedades en el r\u00e9gimen de la identificaci\u00f3n de los medios de pago se pueden sistematizar en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n

1.\u00ba Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en met\u00e1lico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.<\/p>\n

2.\u00ba Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos de giro: Adem\u00e1s de la obligaci\u00f3n del Notario de incorporar testimonio de los cheques y dem\u00e1s instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deber\u00e1n manifestar los datos a que se refiere el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y dem\u00e1s instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado se a\u00f1aden otros nuevos: la numeraci\u00f3n y el c\u00f3digo de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.<\/p>\n

Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de cr\u00e9dito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efect\u00fae el pago deber\u00e1 manifestar el c\u00f3digo de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en met\u00e1lico.<\/p>\n

De todas estas manifestaciones quedar\u00e1 constancia en la escritura.<\/p>\n

3.\u00ba En caso de pago por transferencia o domiciliaci\u00f3n, el r\u00e9gimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simult\u00e1neos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deber\u00e1n manifestar los datos correspondientes a los c\u00f3digos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.<\/p>\n

4.\u00ba Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el Notario har\u00e1 constar en la escritura esta circunstancia, y advertir\u00e1 verbalmente a aqu\u00e9llos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.<\/p>\n

Finalmente, el art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria, en su apartado 3, redactado por la Ley 36\/2006, establece una sanci\u00f3n de cierre registral en los siguientes t\u00e9rminos: \u00ab3. No se practicar\u00e1 ninguna inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de t\u00edtulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a t\u00edtulo oneroso el dominio y los dem\u00e1s derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestaci\u00f3n consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, si el fedatario p\u00fablico hubiere hecho constar en la Escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados\u00bb.<\/p>\n

5. Visto el r\u00e9gimen legal que rige en la materia, es evidente que el defecto opuesto por el Registrador respecto de la necesidad de hacer constar los medios previstos para los pagos correspondientes a la parte del precio aplazado no puede mantenerse. Las manifestaciones y constancia documental de los medios de pago empleados exigidas tanto por los art\u00edculos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, como por los art\u00edculos 24 de la Ley del Notariado y 177 de su Reglamento aparecen referidas, en todo caso, a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura p\u00fablica o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ning\u00fan caso a los pagos que para satisfacer la parte de la prestaci\u00f3n dineraria pactada que haya sido aplazada se hayan de realizar en un momento ya posterior a aqu\u00e9l otorgamiento, con independencia de que en la inscripci\u00f3n se haga constar, conforme al art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria, la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros correspondientes a la parte del precio aplazado. Por lo dem\u00e1s, no resulta necesario prejuzgar ahora si en caso de que los interesados reclamen la constancia registral, a trav\u00e9s de la correspondiente nota marginal, del pago de cualquier cantidad que haga el adquirente despu\u00e9s de practicada la inscripci\u00f3n de su adquisici\u00f3n por cuenta o saldo del precio de la venta, conforme al art\u00edculo 58 n.\u00ba 1 del Reglamento Hipotecario, tal constancia queda sujeta o no a las exigencias de constancia del medio de pago empleados impuestas por la reiterada Ley 36\/2006.<\/p>\n

6. Menos obvia es, sin embargo, la soluci\u00f3n respecto de la extensi\u00f3n del r\u00e9gimen legal de constancia de los medios de pago a los realizados por el comprador en concepto de repercusi\u00f3n del Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido. Como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los \u00abvistos\u00bb) el vendedor ostenta dos cr\u00e9ditos contra el comprador: uno, derivado del precio por satisfacer, y otro, por el Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido que grava la transmisi\u00f3n, y que el vendedor, en tanto que sujeto pasivo, tiene el derecho de repercutir al comprador (cfr. art\u00edculo 88 de la Ley del Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido).<\/p>\n

Ciertamente, la obligaci\u00f3n que tiene el comprador de abonar al vendedor, en concepto de repercusi\u00f3n, el importe del Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido por la compraventa efectuada es una obligaci\u00f3n que establece la misma ley fiscal y que en ella tiene tratamiento especial. Pero tambi\u00e9n es verdad que se trata, a la vez, de una obligaci\u00f3n que frente al vendedor contrae el comprador a consecuencia del contrato celebrado por ambos y que entre las partes las relaciones que surgen del contrato se rigen, en primer lugar \u2013y a salvo lo dispuesto en leyes imperativas\u2013 por el contrato mismo (cfr. art\u00edculos 1.091, 1.255 y 1.258 del C\u00f3digo Civil). Y en el contrato se establece expresamente que al precio de la compraventa se a\u00f1ade determinada cantidad por dicho impuesto, de modo que queda precisado, a efectos civiles, el alcance exacto de la contraprestaci\u00f3n que ha de recibir y recibe el vendedor. En este aspecto la obligaci\u00f3n contra\u00edda por el comprador de soportar la repercusi\u00f3n del impuesto es uno de los efectos regidos por la ley del contrato (cfr. art\u00edculos 1.091 y 1.255 del C\u00f3digo Civil), y por tanto, por el Derecho Civil y sujetos a la jurisdicci\u00f3n civil, tal como resulta de la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de marzo de 1993 (cfr. la Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 17 de diciembre de 1993). Por otra parte, una vez cobradas por el vendedor, las sumas repercutidas se integran en su patrimonio, quedando al alcance de sus propios acreedores, y ello con independencia de la obligaci\u00f3n tributaria de ingresarlas en la Hacienda P\u00fablica, obligaci\u00f3n cuya efectividad depender\u00e1 de los saldos fiscales correspondientes al Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido del propio vendedor.<\/p>\n

En consecuencia, constituyendo civilmente ambos tipos de cantidades \u2013la constitutiva del precio en s\u00ed mismo y la que procede por la repercusi\u00f3n del impuesto\u2013 elementos o sumandos integrantes de la total cantidad que debe pagar el comprador, como prestaciones dinerarias nacidas del contrato, deben entenderse ambas asimiladas a los efectos de quedar sujetas a id\u00e9ntico r\u00e9gimen respecto de la justificaci\u00f3n de los concretos medios empleados por el comprador para realizar el pago con finalidad solutoria de ambos conceptos o cr\u00e9ditos del vendedor, soluci\u00f3n que viene a ratificar la propia finalidad preventiva del fraude fiscal a que responde la Ley 36\/2006, finalidad que quedar\u00e1 m\u00e1s ampliamente cubierta con esta soluci\u00f3n que con su contraria, debiendo, pues, ratificarse en cuanto a este extremo la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado confirmar parcialmente la nota de calificaci\u00f3n recurrida y estimar parcialmente el recurso interpuesto, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

9 julio 2009<\/p>\n

Expresi\u00f3n de los medios de pago<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la inscribilidad de una escritura de compraventa de un solar-parcela de uso industrial resultante del correspondiente plan parcial de ordenaci\u00f3n urbana. El registrador suspende la inscripci\u00f3n por considerar que, document\u00e1ndose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestaci\u00f3n consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, no se identifican todos los medios de pago empleados por las partes en los t\u00e9rminos exigidos por la Ley de Medidas para la Prevenci\u00f3n del Fraude Fiscal, Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, por el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado y por el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial seg\u00fan su redacci\u00f3n por el Real Decreto 1804\/2008, de 3 de noviembre. La discusi\u00f3n gira, pues, en torno a la constancia de los medios de pago del precio convenido. Dicha constancia se contiene en la estipulaci\u00f3n segunda de la escritura calificada, cuyo texto literal se transcribe \u00abinfra\u00bb.<\/p>\n

2. La cuesti\u00f3n relativa a la constancia de los medios de pago en escritura p\u00fablica no es algo esencialmente novedoso en nuestro ordenamiento (baste recordar la normativa que tradicionalmente lo ha exigido en materia de inversiones extranjeras y control de cambios), si bien la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevenci\u00f3n del fraude fiscal, por la que se procede a modificar los art\u00edculos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, incorpora elementos muy distintos e impone nuevas obligaciones que permiten concluir acerca de cu\u00e1l ha sido la voluntad del Legislador.<\/p>\n

El art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria, que no ha sido modificado, establece que \u00aben la inscripci\u00f3n de contratos en los que haya mediado precio o entrega en met\u00e1lico, se har\u00e1 constar el que resulte del t\u00edtulo, as\u00ed como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago\u00bb.<\/p>\n

Por su parte, el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial en su versi\u00f3n previa a la reforma producida por el Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero, exig\u00eda que en las escrituras p\u00fablicas se hiciera constar \u00abel precio o valor de los derechos\u00bb, debi\u00e9ndose determinar el mismo con \u00abarreglo al sistema monetario oficial de Espa\u00f1a, pudiendo tambi\u00e9n expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduci\u00e9ndolos simult\u00e1neamente a moneda espa\u00f1ola\u00bb.<\/p>\n

De la normativa anterior se deduc\u00eda claramente que no exist\u00eda obligaci\u00f3n legal alguna de hacer constar los medios de pago \u2013entendiendo por tales los concretos cauces o v\u00edas empleados o previstos para satisfacer el precio o contraprestaci\u00f3n\u2013, sino tan s\u00f3lo el montante del precio y forma del pago. La simple comparaci\u00f3n entre el art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria y el vigente art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado demuestra \u2013si no se quiere concluir en una interpretaci\u00f3n absurda en el sentido de que el Legislador no ha aportado nada novedoso\u2013 que de aquel precepto de la Ley Hipotecaria no se derivaba obligaci\u00f3n de concreci\u00f3n de medios de pago y fechas del mismo respecto de aquellas escrituras que ten\u00edan por objeto transmisiones inmobiliarias o constituciones de derechos reales sobre bienes inmuebles, ya que no debe confundirse forma de pago (art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria) con identificaci\u00f3n de medios de pago (art\u00edculos 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Dicho marco normativo ha sido objeto de una importante revisi\u00f3n a ra\u00edz de la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevenci\u00f3n del fraude fiscal, que introduce reformas en la legislaci\u00f3n hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuaci\u00f3n profesional de los Notarios y Registradores contribuya activamente en la citada prevenci\u00f3n del fraude fiscal. Como pone de manifiesto la Exposici\u00f3n de Motivos de dicha Ley, que constituye un elemento relevante para conocer cu\u00e1l ha sido la voluntad del legislador, el fraude fiscal es un fen\u00f3meno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto, por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuaci\u00f3n de los poderes p\u00fablicos debe encaminarse no s\u00f3lo a la detecci\u00f3n y regularizaci\u00f3n de los incumplimientos tributarios, sino tambi\u00e9n a evitar que esos comportamientos se produzcan. En este sentido la citada Exposici\u00f3n de Motivos destaca que el \u00abfortalecimiento del control y la prevenci\u00f3n del fraude fiscal es un compromiso del Gobierno\u00bb y que, atendiendo a las l\u00edneas estrat\u00e9gicas de la lucha contra el fraude se incluyen \u00abun conjunto de medidas tendentes a potenciar las facultades de actuaci\u00f3n de los \u00f3rganos de control, con remoci\u00f3n de los obst\u00e1culos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fen\u00f3meno del fraude\u00bb. En este contexto general, una de las finalidades de la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, seg\u00fan su Exposici\u00f3n de Motivos, es la prevenci\u00f3n del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aqu\u00e9lla \u00abse dirigen a la obtenci\u00f3n de informaci\u00f3n que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles. Para ello se establece la obligatoriedad de la consignaci\u00f3n del N\u00famero de Identificaci\u00f3n Fiscal (NIF) y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de tales escrituras. Esta figura del cierre registral ante incumplimientos de obligaciones de origen fiscal no constituye en ning\u00fan caso una novedad en nuestro ordenamiento. Debemos recordar, en efecto, que la normativa vigente ya prev\u00e9 la figura del cierre registral en relaci\u00f3n, por ejemplo, con las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones\u00bb.<\/p>\n

3. Para conseguir tales objetivos la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, modific\u00f3, entre otros y en relaci\u00f3n con la materia espec\u00edfica que es objeto del presente recurso, el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado as\u00ed como los art\u00edculos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

As\u00ed, el p\u00e1rrafo cuarto del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, en su nueva redacci\u00f3n, establece que en \u00ablas escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a t\u00edtulo oneroso el dominio y los dem\u00e1s derechos reales sobre bienes inmuebles se identificar\u00e1n, cuando la contraprestaci\u00f3n consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes\u00bb. Y el mismo precepto delimita el contenido y extensi\u00f3n con que ha de realizarse esa identificaci\u00f3n de los medios de pago, en los siguientes t\u00e9rminos: \u00ab\u2026 sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deber\u00e1 identificarse si el precio se recibi\u00f3 con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuant\u00eda, as\u00ed como si se efectu\u00f3 en met\u00e1lico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria\u00bb.<\/p>\n

En lo relativo a la calificaci\u00f3n de los registradores de la propiedad respecto de los extremos objeto de debate en este recurso, la reforma se centra en dos aspectos:<\/p>\n

a) La obligaci\u00f3n de comprobar si las escrituras p\u00fablicas a que se refiere el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado expresan no s\u00f3lo \u00ablas circunstancias que necesariamente debe contener la inscripci\u00f3n y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos\u00bb (disposici\u00f3n que se mantiene en su redacci\u00f3n anterior), sino, adem\u00e1s, \u00abla identificaci\u00f3n de los medios de pago empleados por las partes, en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862\u00bb (art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

b) El cierre del Registro respecto de esas escrituras p\u00fablicas en las que consistiendo el precio en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, \u00abel fedatario p\u00fablico hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados\u00bb \u2013apartado tercero del mismo art\u00edculo 254\u2013. En tales casos, esto es, negativa total o parcial a identificar el medio de pago, se entender\u00e1 que tales escrituras est\u00e1n aquejadas de un defecto subsanable, pudi\u00e9ndose subsanar \u00e9ste a trav\u00e9s de otra escritura \u00aben la que consten todos los n\u00fameros de identificaci\u00f3n fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados\u00bb (art\u00edculo 254.4 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

4. En desarrollo del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, el Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero, modific\u00f3 el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucci\u00f3n de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006. En dicho precepto reglamentario se fijaron las siguientes reglas:<\/p>\n

Los notarios deber\u00e1n identificar en las referidas escrituras el precio, haciendo constar si \u00e9ste se recibi\u00f3 con anterioridad o en el momento del otorgamiento, la cuant\u00eda, as\u00ed como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos.<\/p>\n

Si el pago si se produjo con anterioridad, el notario har\u00e1 constar la fecha o fechas en que se realiz\u00f3 y el medio de pago empleado en cada una de ellas.<\/p>\n

Adem\u00e1s, se distingue entre acreditaci\u00f3n y manifestaci\u00f3n de la identificaci\u00f3n de los medios de pago. En el primer supuesto, se exige del notario que testimonie los \u00ablos cheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes\u00bb. En el segundo caso \u2013imposibilidad por parte de los otorgantes de acompa\u00f1ar, en todo o en parte del precio, los documentos acreditativos del medio de pago empleado-, el notario \u00abdeber\u00e1 no s\u00f3lo preguntar las causas por las que no se aportan los documentos justificativos de pago, sino tambi\u00e9n las fechas y los medios de pago empleados, haciendo constar en la escritura, bajo la responsabilidad en los t\u00e9rminos que procedan de los otorgantes, sus manifestaciones al respecto\u00bb.<\/p>\n

Por \u00faltimo, si el otorgante se niega a identificar el medio de pago, en todo o en parte, el notario deber\u00e1 hacer constar tal circunstancia en la escritura p\u00fablica. Adem\u00e1s, le advertir\u00e1, haci\u00e9ndolo constar tambi\u00e9n en la escritura, que suministrar\u00e1 a la Administraci\u00f3n Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el art\u00edculo 17 de la Ley del Notariado y a trav\u00e9s del Consejo General del Notariado, la informaci\u00f3n relativa a dicha escritura.<\/p>\n

5. Este r\u00e9gimen reglamentario fue modificado por el Real Decreto 1804\/2008, de 3 de noviembre, por el que se desarrolla la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevenci\u00f3n del fraude fiscal, en el que se da nueva redacci\u00f3n al art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial en lo relativo a la forma de consignar en las escrituras p\u00fablicas los medios de pago empleados por las partes, que en general se inspira por una idea de intensificaci\u00f3n del rigor exigido, suprimiendo los supuestos de alegaci\u00f3n de imposibilidad de aportar la justificaci\u00f3n documental de los medios de pago empleados por los otorgantes, y a\u00f1adiendo nuevos datos de identificaci\u00f3n de tales medios. En concreto, las novedades en el r\u00e9gimen de la identificaci\u00f3n de los medios de pago se pueden sistematizar en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n

1.\u00ba Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en met\u00e1lico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.<\/p>\n

2.\u00ba Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos de giro: Adem\u00e1s de la obligaci\u00f3n del notario de incorporar testimonio de los cheques y dem\u00e1s instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deber\u00e1n manifestar los datos a que se refiere el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y dem\u00e1s instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado se a\u00f1aden otros nuevos: la numeraci\u00f3n y el c\u00f3digo de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.<\/p>\n

Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de cr\u00e9dito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efect\u00fae el pago deber\u00e1 manifestar el c\u00f3digo de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en met\u00e1lico.<\/p>\n

De todas estas manifestaciones quedar\u00e1 constancia en la escritura.<\/p>\n

3.\u00ba En caso de pago por transferencia o domiciliaci\u00f3n, el r\u00e9gimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simult\u00e1neos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deber\u00e1n manifestar los datos correspondientes a los c\u00f3digos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.<\/p>\n

4.\u00ba Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el notario har\u00e1 constar en la escritura esta circunstancia, y advertir\u00e1 verbalmente a aqu\u00e9llos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.<\/p>\n

6. Expuesto el marco normativo que rige en la materia, procede ya, a su vista, dilucidar sobre la adecuaci\u00f3n a Derecho de la calificaci\u00f3n registral impugnada. Opone a ella el recurrente una primera objeci\u00f3n, consistente en la falta de competencia del registrador para calificar la forma y correcci\u00f3n de la constancia notarial de los medios de pago en las escrituras sujetas al art\u00edculo 21 n.\u00ba 2 de la Ley Hipotecaria, apoyando tal posici\u00f3n impugnativa b\u00e1sicamente en dos argumentos: en primer lugar, invoca al respecto la doctrina de este Centro Directivo reca\u00edda en interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001 en materia de juicio de suficiencia de las facultades representativas de los apoderados y, en segundo lugar, la dicci\u00f3n literal del art\u00edculo 254.3 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Ninguno de estos dos argumentos puede ser mantenido en esta instancia. En cuanto al primero, es evidente que la base normativa interpretada es diferente en el supuesto de las facultades representativas y en el de los medios de pago, como con toda evidencia pone de manifiesto el mero cotejo del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, y de los art\u00edculos 21 de la Ley Hipotecaria y 24 de la Ley del Notariado. Por otra parte, el contenido de la escritura viene delimitado con car\u00e1cter preceptivo e imperativo por este \u00faltimo precepto legal (al que se remite, a efectos registrales, el primero). As\u00ed, el mencionado art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, en cuanto a los citados medios de pago, exige del notario trasladar al contenido del instrumento por \u00e9l autorizado el conjunto de documentos justificativos y datos (fechas, cuant\u00edas, instrumentos solutorios empleados, cuentas de cargo, etc.) que de forma precisa y minuciosa se indican en los citados preceptos de las leyes hipotecaria y notarial as\u00ed como en el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial. Rep\u00e1rese en el dato de que estos preceptos no imponen al notario la realizaci\u00f3n de ning\u00fan juicio valorativo de suficiencia, sino la obligaci\u00f3n de recabar y reflejar en el documento la informaci\u00f3n relevante para la Hacienda P\u00fablica que en los mismos se especifica.<\/p>\n

Tampoco puede prosperar el argumento basado en la dicci\u00f3n literal del art\u00edculo 254.3 de la Ley Hipotecaria, de la que se pretende extraer la consecuencia de que \u00fanica y exclusivamente cuando el notario ha hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados puede el registrador calificar en esta materia, y suspender la inscripci\u00f3n. Y no puede prosperar por varios motivos. En primer lugar, porque si ello fuera cierto carecer\u00eda por completo de utilidad la reforma introducida por la Ley 36\/2006 en el art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria, al que incorpor\u00f3 un n\u00famero 2 imponiendo con car\u00e1cter obligatorio la expresi\u00f3n en los documentos inscribibles, adem\u00e1s de las circunstancias previstas en el n\u00famero anterior (relativas a los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos), de la identificaci\u00f3n de los medios de pago empleados por las partes en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado. La consecuencia de omitir cualquiera de las circunstancias a que se refiere el citado art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria es la de que el t\u00edtulo ha de considerarse incompleto y, como tal, no susceptible de inscripci\u00f3n hasta que sea subsanado o completado. As\u00ed resulta del correlativo art\u00edculo 22 del mismo Cuerpo legal, conforme al cual \u00abel notario que cometiere alguna omisi\u00f3n que impida inscribir el acto o contrato, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo anterior, la subsanar\u00e1 extendiendo a su costa una nueva escritura si fuere posible, e indemnizando, en su caso, a los interesados de los perjuicios que les ocasione su falta\u00bb. Es m\u00e1s, si el art\u00edculo 254.3 de la Ley Hipotecaria se interpretase en la forma que lo hace el recurrente ello implicar\u00eda la existencia de una antinomia entre \u00e9ste precepto, que s\u00f3lo autorizar\u00eda al cierre registral en el caso de que el notario haya hecho expresa menci\u00f3n de la negativa de los comparecientes, y el trascrito art\u00edculo 22 de la misma Ley Hipotecaria que declara no inscribible los t\u00edtulos en que se omitiere cualquier menci\u00f3n o circunstancias de las contenidas en el art\u00edculo 21 anterior, incluidas las relativas a medios de pago, haya o no advertencia expresa sobre la negativa de los comparecientes al respecto. No existe tal contradicci\u00f3n porque el art\u00edculo 254.3 de la Ley Hipotecaria no restringe las consecuencias de suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n que resultan de los art\u00edculos 21 y 22 de la misma Ley, sino que se refiere de forma distinta a los mismos supuestos de hecho (falta de aportaci\u00f3n de alguno de los datos o documentos sobre los medios de pago empleados por los comparecientes), pues en tales casos \u00abel notario har\u00e1 constar en la escritura esta circunstancia, y advertir\u00e1 verbalmente a aquellos de lo dispuesto en el apartado 3 del art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia\u00bb (cfr. art. 177 del Reglamento Notarial, redacci\u00f3n dada por Real Decreto 1804\/2008, de 3 de noviembre).<\/p>\n

Ahora bien, en caso de que el notario por error o inadvertencia no haya hecho constar expresamente tal advertencia en la escritura, tal omisi\u00f3n no debe impedir la actuaci\u00f3n calificatoria del registrador, pues ello producir\u00eda el absurdo de extender las consecuencias de dicho error al \u00e1mbito registral, contradiciendo as\u00ed abiertamente el esp\u00edritu y finalidad de la norma legal que, puesta expresamente de manifiesto en la Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley 36\/2006 de la que traen causa la redacci\u00f3n actual de los preceptos aqu\u00ed y ahora interpretados, ha pretendido que la efectividad de sus prescripciones \u00abquede garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de tales escrituras\u00bb, inscripci\u00f3n que se practica o se suspende por el Registrador competente y bajo su personal responsabilidad (cfr. art. 18 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Finalmente, hemos de se\u00f1alar que este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 18 de mayo de 2007 ha afirmado expresamente la competencia del Registrador en esta materia, de forma que, m\u00e1s all\u00e1 de los supuestos en que el notario ha hecho constar la negativa a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados, aqu\u00e9l deber\u00e1 comprobar que el documento contiene una identificaci\u00f3n completa de los medios de pago empleados, en los t\u00e9rminos exigidos por el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado y su desarrollo reglamentario, debiendo examinar y, en su caso, suspender la inscripci\u00f3n cuando en dicha identificaci\u00f3n se haya incurrido en alguna omisi\u00f3n. Como se afirma en dicha Resoluci\u00f3n \u00abObviamente, s\u00ed que debe examinar el Registrador, por el contenido de la misma escritura, que es su canon de control, si existen omisiones en esa identificaci\u00f3n. Por ejemplo, si se dice que el precio es una cantidad determinada, pero de la suma de los importes identificados por el notario resulta que hay una parte no identificada; o, en el mismo sentido, si no existe menci\u00f3n alguna en la escritura p\u00fablica acerca de cu\u00e1les son los medios de pago o, por supuesto, si los otorgantes se negaron total o parcialmente a identificarlos\u00bb. Por lo tanto, la actuaci\u00f3n del Registrador no se limita a los solos casos en que medie tal negativa.<\/p>\n

7. Despejado el punto anterior, y afirmada la competencia del Registrador en la materia, procede examinar si la forma en que el Notario ha hecho constar los concretos medios de pago empleados para satisfacer el precio en la compraventa calificada se ajusta o no a lo prescrito por el Ordenamiento jur\u00eddico. Pues bien, la citada constancia se contiene en la segunda de las estipulaciones del contrato, seg\u00fan la cual el precio de la venta fue de ciento veintis\u00e9is mil euros (\u20ac 126.000) a los que se incrementan veinte mil ciento sesenta euros (\u20ac 20.160), correspondientes al Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido (IVA), calculado al 16%, lo que hace un total de ciento cuarenta y seis mil ciento sesenta (\u20ac 146.160), de los cuales una parte fueron pagados con anterioridad al otorgamiento de la escritura y otra en el mismo d\u00eda del otorgamiento.<\/p>\n

Respecto de los pagos anteriores a la autorizaci\u00f3n de la escritura, el Notario refleja las siguientes manifestaciones de las partes: \u00abAntes del d\u00eda de hoy, la parte compradora ha hecho los pagos que resultan del cuadro que dejo incorporado a esta escritura por un importe total de cuarenta y tres mil ochocientos cuarenta y ocho euros (\u20ac 43.848) con ingresos en cuenta y por medio de los pagar\u00e9s all\u00ed enumerados, en las fechas que en \u00e9l se indica. Los pagar\u00e9s fueron cobrados por compensaci\u00f3n a trav\u00e9s de la cuenta de la Sociedad \u00abUrbanizadora Comon, S.A.\u00bb con Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. Seg\u00fan dicen, no pueden acreditarme documentalmente los pagos referidos, por no disponer del justificante correspondiente\u00bb. M\u00e1s adelante aclara que \u00ablos \u00fanicos documentos que se exhiben en este acto son los entregados en la fecha de otorgamiento de esta escritura y respecto de los abonados con anterioridad a este acto manifiestan que no los pueden acompa\u00f1ar a causa de haber sido pagados, cobrados, compensados o negociados con anterioridad a este acto y no conservan los originales ni copia\u00bb. Por su parte, del cuadro al que se remite esta estipulaci\u00f3n resulta la existencia de dos grupos o partidas de pago, el primero integrado por tres pagos de los que se especifican sus importes y fechas (el d\u00eda 30 de mayo de 2006 se efect\u00faa un pago por importe de 6.300 euros, el d\u00eda 4 de octubre de 2008 se efect\u00faa otro pago por importe de 7.812 euros y, finalmente, el d\u00eda 9 de octubre de 2006 se efect\u00faa un tercer pago por importe de otros 7.812 euros), as\u00ed como el medio empleado consistente en el primer y segundo caso en sendas transferencias \u2013de las que no se expresan el c\u00f3digo de las cuentas de cargo\u2013, y el tercero mediante ingreso en cuenta bancaria \u2013sin indicaci\u00f3n de si dicho ingreso procede de una transferencia, domiciliaci\u00f3n, ingreso en efectivo o de un instrumento de giro\u2013. En cuanto a la segunda partida consta de quince pagos de 1.461,60 euros cada una verificados entre el 17 de octubre de 2006 y el 18 de diciembre de 2007.<\/p>\n

En la calificaci\u00f3n recurrida se afirma que esta identificaci\u00f3n de los medios de pago no se ha hecho correctamente, ya que: \u00ab1.\u00ba En la primera partida se habla de dos primeros pagos por transferencia: una por importe de 6.300 \u20ac y otra de 7.812,00 \u20ac y no se expresa ni el c\u00f3digo de la cuenta de abono ni el de la de cargo (no se sabe si la de abono que se dice tras el pago que a continuaci\u00f3n se cita se refiere o no tambi\u00e9n a esta transferencia). 2.\u00ba A continuaci\u00f3n, en la misma partida, se cita un ingreso en cuenta por importe de 7.812,00 \u20ac sin expresarse si se trata de transferencias o domiciliaci\u00f3n bancaria, o de ingresos en efectivo o en instrumento de giro. 3.\u00ba En la segunda partida se habla sin m\u00e1s de \u00ab15 pagos ingresados\u00bb en determinada cuenta, sin expresarse tampoco si se trata de transferencias o de domiciliaci\u00f3n bancaria, o de ingresos en efectivo o en instrumentos de giro. 4.\u00ba En el cuerpo de la escritura se habla de \u00abingresos en cuenta y por medio de los pagar\u00e9s all\u00ed enumerados\u00bb y que estos \u00abfueron cobrados por compensaci\u00f3n\u00bb, lo que lejos de disipar las dudas introduce un nuevo elemento de confusi\u00f3n al remitirse a tales instrumentos de los que nada se dice en el cuadro. Si la menci\u00f3n a los pagar\u00e9s es correcta habr\u00eda que indicar su numeraci\u00f3n, si son nominativos o al portador, si est\u00e1n o no librados por entidad de cr\u00e9dito, y el c\u00f3digo de la cuenta de cargo en los t\u00e9rminos antes dichos, a lo que no se procede, siendo indiferente a efectos registrales que se cobraran o no \u00abpor compensaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

Opone a ello el recurrente que el r\u00e9gimen aplicable a la constancia documental de dichos medios de pago debe ser el que corresponda a la fecha en que tales pagos fueron efectuados (algunos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 36\/2006, otros posteriores a dicha fecha pero anteriores a la entrada en vigor del Real Decreto 45\/2007, y otros posteriores a esta fecha pero anteriores al Real Decreto 1804\/2008, si bien tales fechas no constan de forma fehaciente) y no la de la fecha en que se otorga el documento en que se contiene tal constancia. Se plantea, pues, la necesidad de examinar el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n temporal de las citadas normas en relaci\u00f3n al presente caso. La escritura calificada fue autorizada el 30 de enero de 2009, cuando el Real Decreto 1804\/2008, de 3 de noviembre, que dio su redacci\u00f3n actual al art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial, estaba ya en vigor. En efecto, el Real Decreto citado se public\u00f3 en el BOE del 18 de noviembre de 2008, entrando en vigor el d\u00eda siguiente, conforme a su Disposici\u00f3n final quinta. Por otra parte, la \u00fanica Disposici\u00f3n transitoria que contiene se refiere a materia ajena a la aqu\u00ed considerada. Finalmente, el objeto del art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial no es el de regular la forma de los pagos, sino la forma de su constancia en los instrumentos p\u00fablicos que documenten actos o contratos que tengan por objeto una mutaci\u00f3n jur\u00eddico-real con contraprestaci\u00f3n en dinero y, por lo tanto, las sucesivas redacciones dadas al mismo por los Reales Decretos 45\/2007 y 1804\/2008 ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n a los documentos otorgados durante sus respectivos per\u00edodos de vigencia, aunque los pagos a que se refieran hubieran tenido lugar en un momento anterior. Siendo ello as\u00ed, y exigiendo el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial, en su redacci\u00f3n vigente al tiempo del otorgamiento de la escritura calificada, la manifestaci\u00f3n de los otorgantes respecto de los pagos hechos por transferencia o mediante instrumentos de giro de los c\u00f3digos de las cuentas de abono y de las de cargo, as\u00ed como, la identificaci\u00f3n del medio concreto a trav\u00e9s del que se hayan realizado los ingresos en cuenta bancaria (en met\u00e1lico, por medio de cheques u otros instrumentos de giro, o por transferencia o domiciliaci\u00f3n), y habi\u00e9ndose omitido estos datos en la escritura calificada, as\u00ed como la cuenta de cargo respecto de los pagar\u00e9s que se mencionan como instrumento de pago de los correspondientes al segundo grupo de los antes mencionados, de los que tampoco se indica ni su numeraci\u00f3n, ni su car\u00e1cter nominativo o al portador, ni si est\u00e1n o no librados por entidades de cr\u00e9dito, ha de ser confirmada la calificaci\u00f3n recurrida.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado confirmar la nota de calificaci\u00f3n recurrida y desestimar el recurso interpuesto, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

5 septiembre 2009<\/p>\n

<\/a>Expresi\u00f3n de los medios de pago<\/strong>.- 1. Mediante la escritura cuya calificaci\u00f3n es objeto del presente recurso se formaliza un contrato de compraventa en el que los propietarios de determinados inmuebles los venden y transmiten a los compradores por el precio global de ciento cincuenta mil doscientos cincuenta y tres euros, de cuyo precio cuarenta mil euros se confiesan recibidos por la parte vendedora, en efectivo met\u00e1lico, el mismo d\u00eda del otorgamiento, y el resto, o sea ciento diez mil doscientos cincuenta y tres euros, se aplazan acord\u00e1ndose en la estipulaci\u00f3n segunda de la escritura su abono \u00abpor la compradora a la vendedora el pr\u00f3ximo d\u00eda 26 de enero de 2.009, en la forma que tengan por conveniente, sin que puedan precisarla en este momento\u00bb.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por considerar que, document\u00e1ndose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestaci\u00f3n consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, no se identifican todos los medios de pago empleados por las partes en los t\u00e9rminos exigidos por la Ley de Medidas para la Prevenci\u00f3n del Fraude Fiscal, Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevenci\u00f3n del fraude fiscal, en relaci\u00f3n con los art\u00edculos 21 y 254.3 de la Ley Hipotecaria y Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 26 de mayo de 2008, siendo necesario expresar cual es el medio de pago que se emplear\u00e1 respecto de la cantidad aplazada. El recurrente considera que tal menci\u00f3n no es necesaria respecto de la parte del precio aplazado por no exigirlo la legislaci\u00f3n vigente.<\/p>\n

2. El p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria, introducido por la Ley la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, establece que \u00abLas escrituras p\u00fablicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a t\u00edtulo oneroso el dominio y los dem\u00e1s derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestaci\u00f3n consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deber\u00e1n expresar, adem\u00e1s de las circunstancias previstas en el p\u00e1rrafo anterior, la identificaci\u00f3n de los medios de pago empleados por las partes, en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862\u00bb. Esta remisi\u00f3n al art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado delimita el contenido y extensi\u00f3n con que ha de realizarse aquella \u00abidentificaci\u00f3n de los medios de pago empleados por las partes\u00bb, delimitaci\u00f3n que se contiene en la nueva redacci\u00f3n que al citado precepto da la Ley 36\/2006, en los siguientes t\u00e9rminos \u00absin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deber\u00e1 identificarse si el precio se recibi\u00f3 con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuant\u00eda, as\u00ed como si se efectu\u00f3 en met\u00e1lico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria\u00bb.<\/p>\n

3. En desarrollo del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, el Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero, modific\u00f3 el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucci\u00f3n de este centro directivo de 28 de noviembre de 2006. En dicho precepto reglamentario se fijaron las siguientes reglas:<\/p>\n

Los Notarios deber\u00e1n identificar en las referidas escrituras el precio, haciendo constar si \u00e9ste se recibi\u00f3 con anterioridad o en el momento del otorgamiento, la cuant\u00eda, as\u00ed como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos.<\/p>\n

Si el pago si se produjo con anterioridad, el Notario har\u00e1 constar la fecha o fechas en que se realiz\u00f3 y el medio de pago empleado en cada una de ellas.<\/p>\n

Adem\u00e1s, se distingue entre acreditaci\u00f3n y manifestaci\u00f3n de la identificaci\u00f3n de los medios de pago. En el primer supuesto, se exige del Notario que testimonie los \u00ablos cheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes\u00bb. En el segundo caso \u2013imposibilidad por parte de los otorgantes de acompa\u00f1ar, en todo o en parte del precio, los documentos acreditativos del medio de pago empleado\u2013, el Notario \u00abdeber\u00e1 no s\u00f3lo preguntar las causas por las que no se aportan los documentos justificativos de pago, sino tambi\u00e9n las fechas y los medios de pago empleados, haciendo constar en la escritura, bajo la responsabilidad en los t\u00e9rminos que procedan de los otorgantes, sus manifestaciones al respecto\u00bb.<\/p>\n

Por \u00faltimo, si el otorgante se niega a identificar el medio de pago, en todo o en parte, el Notario deber\u00e1 hacer constar tal circunstancia en la escritura p\u00fablica. Adem\u00e1s, le advertir\u00e1, haci\u00e9ndolo constar tambi\u00e9n en la escritura, que suministrar\u00e1 a la Administraci\u00f3n Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el art\u00edculo 17 de la Ley del Notariado y a trav\u00e9s del Consejo General del Notariado, la informaci\u00f3n relativa a dicha escritura.<\/p>\n

4. Este r\u00e9gimen reglamentario fue modificado por el Real Decreto 1804\/2008, de 3 de noviembre, por el que se desarrolla la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevenci\u00f3n del fraude fiscal, en el que se da nueva redacci\u00f3n al art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial en lo relativo a la forma de consignar en las escrituras p\u00fablicas los medios de pago empleados por las partes, que en general se inspira por una idea de intensificaci\u00f3n del rigor exigido, suprimiendo los supuestos de alegaci\u00f3n de imposibilidad de aportar la justificaci\u00f3n documental de los medios de pago empleados por los otorgantes, y a\u00f1adiendo nuevos datos de identificaci\u00f3n de tales medios. En concreto, las novedades en el r\u00e9gimen de la identificaci\u00f3n de los medios de pago se pueden sistematizar en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n

1.\u00ba Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en met\u00e1lico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.<\/p>\n

2.\u00ba Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos de giro: Adem\u00e1s de la obligaci\u00f3n del Notario de incorporar testimonio de los cheques y dem\u00e1s instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deber\u00e1n manifestar los datos a que se refiere el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y dem\u00e1s instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado se a\u00f1aden otros nuevos: la numeraci\u00f3n y el c\u00f3digo de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.<\/p>\n

Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de cr\u00e9dito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efect\u00fae el pago deber\u00e1 manifestar el c\u00f3digo de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en met\u00e1lico.<\/p>\n

De todas estas manifestaciones quedar\u00e1 constancia en la escritura.<\/p>\n

3.\u00ba En caso de pago por transferencia o domiciliaci\u00f3n, el r\u00e9gimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simult\u00e1neos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deber\u00e1n manifestar los datos correspondientes a los c\u00f3digos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.<\/p>\n

4.\u00ba Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el Notario har\u00e1 constar en la escritura esta circunstancia, y advertir\u00e1 verbalmente a aqu\u00e9llos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.<\/p>\n

Finalmente, el art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria, en su apartado 3, redactado por la Ley 36\/2006, establece una sanci\u00f3n de cierre registral en los siguientes t\u00e9rminos: \u00ab3. No se practicar\u00e1 ninguna inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de t\u00edtulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a t\u00edtulo oneroso el dominio y los dem\u00e1s derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestaci\u00f3n consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, si el fedatario p\u00fablico hubiere hecho constar en la Escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados\u00bb.<\/p>\n

5. Visto el r\u00e9gimen legal que rige en la materia, es evidente que el defecto opuesto por el Registrador respecto de la necesidad de hacer constar los medios previstos para los pagos correspondientes a la parte del precio aplazado no puede mantenerse. Las manifestaciones y constancia documental de los medios de pago empleados exigidas tanto por los art\u00edculos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, como por los art\u00edculos 24 de la Ley del Notariado y 177 de su Reglamento aparecen referidas, en todo caso, a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura p\u00fablica o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ning\u00fan caso a los pagos que para satisfacer la parte de la prestaci\u00f3n dineraria pactada que haya sido aplazada se hayan de realizar en un momento ya posterior a aqu\u00e9l otorgamiento, con independencia de que en la inscripci\u00f3n se haga constar, conforme al art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria, la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros correspondientes a la parte del precio aplazado. Por lo dem\u00e1s, no resulta necesario prejuzgar ahora si en caso de que los interesados reclamen la constancia registral, a trav\u00e9s de la correspondiente nota marginal, del pago de cualquier cantidad que haga el adquirente despu\u00e9s de practicada la inscripci\u00f3n de su adquisici\u00f3n por cuenta o saldo del precio de la venta, conforme al art\u00edculo 58, n.\u00ba 1, del Reglamento Hipotecario, tal constancia queda sujeta o no a las exigencias de constancia del medio de pago empleados impuestas por la reiterada Ley 36\/2006.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado revocar la nota de calificaci\u00f3n recurrida y estimar el recurso interpuesto, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

12 noviembre 2009<\/p>\n

Expresi\u00f3n de los medios de pago<\/strong>.- 1. Tres son las cuestiones que se plantean en el presente recurso: a) Si siendo los otorgantes de vecindad civil com\u00fan y estando la escritura otorgada en ciudad de Derecho com\u00fan, al afirmarse que los otorgantes casados lo est\u00e1n \u00aben r\u00e9gimen de gananciales\u00bb es necesario especificar si tal r\u00e9gimen es legal o convencional; b) si es precisa la constancia en la escritura del NIF de dos sociedades administradoras y por las cuales comparecen sus representantes y c) si es suficiente la forma en que se expresan los medios de pago empleados.<\/p>\n

4. En cuanto al tercero de los defectos, esta Direcci\u00f3n general ha declarado (vid Resoluci\u00f3n de 5 de septiembre de 2009) que \u00abla Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, modific\u00f3, entre otros y en relaci\u00f3n con la materia espec\u00edfica que es objeto del presente recurso, el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado as\u00ed como los art\u00edculos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria\u00bb.<\/p>\n

As\u00ed, el p\u00e1rrafo cuarto del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, en su nueva redacci\u00f3n, establece que en \u00ablas escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a t\u00edtulo oneroso el dominio y los dem\u00e1s derechos reales sobre bienes inmuebles se identificar\u00e1n, cuando la contraprestaci\u00f3n consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes\u00bb. Y el mismo precepto delimita el contenido y extensi\u00f3n con que ha de realizarse esa identificaci\u00f3n de los medios de pago, en los siguientes t\u00e9rminos: \u00ab\u2026 sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deber\u00e1 identificarse si el precio se recibi\u00f3 con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuant\u00eda, as\u00ed como si se efectu\u00f3 en met\u00e1lico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria\u00bb.<\/p>\n

En lo relativo a la calificaci\u00f3n de los Registradores de la Propiedad respecto de los extremos objeto de debate en este recurso, la reforma se centra en dos aspectos:<\/p>\n

a) La obligaci\u00f3n de comprobar si las escrituras p\u00fablicas a que se refiere el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado expresan no s\u00f3lo \u00ablas circunstancias que necesariamente debe contener la inscripci\u00f3n y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos\u00bb (disposici\u00f3n que se mantiene en su redacci\u00f3n anterior), sino, adem\u00e1s, \u00abla identificaci\u00f3n de los medios de pago empleados por las partes, en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862\u00bb (art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

b) El cierre del Registro respecto de esas escrituras p\u00fablicas en las que consistiendo el precio en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, \u00abel fedatario p\u00fablico hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados\u00bb \u2013apartado tercero del mismo art\u00edculo 254\u2013. En tales casos, esto es, negativa total o parcial a identificar el medio de pago, se entender\u00e1 que tales escrituras est\u00e1n aquejadas de un defecto subsanable, pudi\u00e9ndose subsanar \u00e9ste a trav\u00e9s de otra escritura \u00aben la que consten todos los n\u00fameros de identificaci\u00f3n fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados\u00bb (art\u00edculo 254.4 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

En desarrollo del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, el Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero, modific\u00f3 el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucci\u00f3n de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006. En dicho precepto reglamentario se fijaron las siguientes reglas:<\/p>\n

Los Notarios deber\u00e1n identificar en las referidas escrituras el precio, haciendo constar si \u00e9ste se recibi\u00f3 con anterioridad o en el momento del otorgamiento, la cuant\u00eda, as\u00ed como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos.<\/p>\n

Si el pago si se produjo con anterioridad, el Notario har\u00e1 constar la fecha o fechas en que se realiz\u00f3 y el medio de pago empleado en cada una de ellas.<\/p>\n

Adem\u00e1s, se distingue entre acreditaci\u00f3n y manifestaci\u00f3n de la identificaci\u00f3n de los medios de pago. En el primer supuesto, se exige del notario que testimonie \u00ablos cheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes\u00bb. En el segundo caso \u2013imposibilidad por parte de los otorgantes de acompa\u00f1ar, en todo o en parte del precio, los documentos acreditativos del medio de pago empleado\u2013, el Notario \u00abdeber\u00e1, no s\u00f3lo preguntar las causas por las que no se aportan los documentos justificativos de pago, sino tambi\u00e9n las fechas y los medios de pago empleados, haciendo constar en la escritura, bajo la responsabilidad en los t\u00e9rminos que procedan de los otorgantes, sus manifestaciones al respecto\u00bb.<\/p>\n

Por \u00faltimo, si el otorgante se niega a identificar el medio de pago, en todo o en parte, el Notario deber\u00e1 hacer constar tal circunstancia en la escritura p\u00fablica. Adem\u00e1s, le advertir\u00e1, haci\u00e9ndolo constar tambi\u00e9n en la escritura, que suministrar\u00e1 a la Administraci\u00f3n Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el art\u00edculo 17 de la Ley del Notariado y a trav\u00e9s del Consejo General del Notariado, la informaci\u00f3n relativa a dicha escritura.<\/p>\n

Este r\u00e9gimen reglamentario fue modificado por el Real Decreto 1804\/2008, de 3 de noviembre, por el que se desarrolla la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevenci\u00f3n del fraude fiscal, en el que se da nueva redacci\u00f3n al art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial en lo relativo a la forma de consignar en las escrituras p\u00fablicas los medios de pago empleados por las partes, que en general se inspira por una idea de intensificaci\u00f3n del rigor exigido, suprimiendo los supuestos de alegaci\u00f3n de imposibilidad de aportar la justificaci\u00f3n documental de los medios de pago empleados por los otorgantes, y a\u00f1adiendo nuevos datos de identificaci\u00f3n de tales medios. En concreto, las novedades en el r\u00e9gimen de la identificaci\u00f3n de los medios de pago se pueden sistematizar en los siguientes t\u00e9rminos: 1.\u00ba Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en met\u00e1lico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones. 2.\u00ba Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos de giro: Adem\u00e1s de la obligaci\u00f3n del notario de incorporar testimonio de los cheques y dem\u00e1s instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deber\u00e1n manifestar los datos a que se refiere el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y dem\u00e1s instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado se a\u00f1aden otros nuevos: la numeraci\u00f3n y el c\u00f3digo de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.<\/p>\n

Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de cr\u00e9dito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efect\u00fae el pago deber\u00e1 manifestar el c\u00f3digo de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en met\u00e1lico. De todas estas manifestaciones quedar\u00e1 constancia en la escritura. 3. \u00ba En caso de pago por transferencia o domiciliaci\u00f3n, el r\u00e9gimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simult\u00e1neos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deber\u00e1n manifestar los datos correspondientes a los c\u00f3digos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones. 4.\u00ba Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el notario har\u00e1 constar en la escritura esta circunstancia, y advertir\u00e1 verbalmente a aqu\u00e9llos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.<\/p>\n

En el presente supuesto, hay una parte de la suma total a satisfacer que se paga mediante la subrogaci\u00f3n en la suma pendiente de pago del pr\u00e9stamo hipotecario. Esta parte no plantea problema alguno. Otra parte se paga por medio de dos transferencias, cuyos justificantes se incorporan por fotocopia a la escritura. Tampoco se plantea problema respecto a estos pagos. Y el resto se dice haber sido satisfecho en las fechas y por los medios de pago que constan en documento incorporado, no resultando de \u00e9ste si los importes han sido satisfechos en met\u00e1lico, transferencia o domiciliaci\u00f3n o por cheque u otros documentos de giro, resultando \u00fanicamente que han sido ingresados en cuenta, sin hacer ninguna otra precisi\u00f3n. Pues bien, exigiendo el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial las anteriores precisiones, as\u00ed como las cuentas de cargo, en su caso, ha de confirmarse la calificaci\u00f3n de la Registradora.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

5 marzo 2010<\/p>\n

Expresi\u00f3n de los medios de pago<\/strong>.- 1. En el presente recurso se ha de determinar si es o no conforme a Derecho la calificaci\u00f3n registral por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un documento privado de compraventa otorgado en su d\u00eda, con previa autorizaci\u00f3n judicial, por el tutor del vendedor hoy fallecido, por la parte compradora y por los herederos del vendedor fallecido, habiendo sido declarado incapaz uno de dichos herederos que comparece representado por su tutor que es, a su vez, uno de los compradores en el documento privado ahora elevado a p\u00fablico. En el contrato privado se declar\u00f3 recibido en el momento de su firma parte del precio, quedando aplazado el resto, que se confiesa recibido en la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico. Los compradores son un matrimonio que afirman estar casados en r\u00e9gimen de separaci\u00f3n de bienes, sin especificar si este r\u00e9gimen es convencional o legal supletorio, y sin que resulte de la escritura las participaciones o cuotas de sus respectivas adquisiciones.<\/p>\n

La Registradora suspende la inscripci\u00f3n por las siguientes razones:<\/p>\n

4. No acreditarse los medios de pago del precio pactado, y tratarse de una escritura por la que se adquiere a t\u00edtulo oneroso un bien inmueble, de acuerdo a lo dispuesto en el art\u00edculo 21 y 254 de la Ley Hipotecaria y art\u00edculos 24 de la Ley del Notariado y 177 del Reglamento Notarial, y Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de Medidas de Prevenci\u00f3n del Fraude Fiscal (los restantes defectos y su resoluci\u00f3n se examinan en otro lugar de este diccionario).<\/p>\n

La recurrente se opone a la calificaci\u00f3n, en cuanto al cuarto de los defectos recurridos, por entender que la Ley 36\/2006 no se aplica a las transmisiones que se hubieren realizado y perfeccionado con anterioridad a la entrada en vigor de la misma, entendiendo que la fecha a la que hay que estar es a la del documento privado de 19 de febrero de 2003.<\/p>\n

5. Por lo que se refiere al cuarto de los defectos recurridos, esto es el relativo a la necesidad de acreditar los medios de pago del precio en su d\u00eda pactado en el contrato privado de venta ahora elevado a p\u00fablico, procede tambi\u00e9n ratificar la nota de calificaci\u00f3n recurrida siguiendo la doctrina reiterada de este Centro Directivo.<\/p>\n

En efecto, como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb, en particular, entre otras, las de 6 de julio y 5 de septiembre de 2009), la cuesti\u00f3n relativa a la constancia de los medios de pago en escritura p\u00fablica no es algo esencialmente novedoso en nuestro ordenamiento (baste recordar la normativa que tradicionalmente lo ha exigido en materia de inversiones extranjeras y control de cambios), si bien la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de Medidas de Prevenci\u00f3n del Fraude Fiscal, por la que se procede a modificar los art\u00edculos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado, y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, incorpora elementos muy distintos e impone nuevas obligaciones que permiten concluir acerca de cu\u00e1l ha sido la voluntad del legislador.<\/p>\n

El art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria, que no ha sido modificado, establece que \u00aben la inscripci\u00f3n de contratos en los que haya mediado precio o entrega en met\u00e1lico, se har\u00e1 constar el que resulte del t\u00edtulo, as\u00ed como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago\u00bb.<\/p>\n

Por su parte, el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial en su versi\u00f3n previa a la reforma producida por el Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero, exig\u00eda que en las escrituras p\u00fablicas se hiciera constar \u00abel precio o valor de los derechos\u00bb, debi\u00e9ndose determinar el mismo con \u00abarreglo al sistema monetario oficial de Espa\u00f1a, pudiendo tambi\u00e9n expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduci\u00e9ndolos simult\u00e1neamente a moneda espa\u00f1ola\u00bb.<\/p>\n

De la normativa anterior se deduc\u00eda claramente que no exist\u00eda obligaci\u00f3n legal alguna de hacer constar los medios de pago \u2013entendiendo por tales los concretos cauces o v\u00edas empleados o previstos para satisfacer el precio o contraprestaci\u00f3n\u2013, sino tan s\u00f3lo el montante del precio y forma del pago. La simple comparaci\u00f3n entre el art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria y el vigente art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado demuestra \u2013si no se quiere concluir en una interpretaci\u00f3n absurda en el sentido de que el Legislador no ha aportado nada novedoso\u2013 que de aquel precepto de la Ley Hipotecaria no se derivaba obligaci\u00f3n de concreci\u00f3n de medios de pago y fechas del mismo respecto de aquellas escrituras que ten\u00edan por objeto transmisiones inmobiliarias o constituciones de derechos reales sobre bienes inmuebles, ya que no debe confundirse forma de pago (art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria) con identificaci\u00f3n de medios de pago (art\u00edculos 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Dicho marco normativo ha sido objeto de una importante revisi\u00f3n a ra\u00edz de la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, que introduce reformas en la legislaci\u00f3n hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuaci\u00f3n de los Notarios y Registradores contribuya activamente en la prevenci\u00f3n del fraude fiscal. Como pone de manifiesto la Exposici\u00f3n de Motivos de dicha Ley, que constituye un elemento relevante para conocer cu\u00e1l ha sido la voluntad del legislador, el fraude fiscal es un fen\u00f3meno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto, por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuaci\u00f3n de los poderes p\u00fablicos debe encaminarse no s\u00f3lo a la detecci\u00f3n y regularizaci\u00f3n de los incumplimientos tributarios, sino tambi\u00e9n a evitar que esos comportamientos se produzcan. En este sentido, la citada Exposici\u00f3n de Motivos destaca que el \u00abfortalecimiento del control y la prevenci\u00f3n del fraude fiscal es un compromiso del Gobierno\u00bb y que, atendiendo a las l\u00edneas estrat\u00e9gicas de la lucha contra el fraude se incluyen \u00abun conjunto de medidas tendentes a potenciar las facultades de actuaci\u00f3n de los \u00f3rganos de control, con remoci\u00f3n de los obst\u00e1culos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fen\u00f3meno del fraude\u00bb. En este contexto general, una de las finalidades de la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, seg\u00fan su Exposici\u00f3n de Motivos, es la prevenci\u00f3n del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aqu\u00e9lla \u00abse dirigen a la obtenci\u00f3n de informaci\u00f3n que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles. Para ello se establece la obligatoriedad de la consignaci\u00f3n del N\u00famero de Identificaci\u00f3n Fiscal (NIF) y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de tales escrituras. Esta figura del cierre registral ante incumplimientos de obligaciones de origen fiscal no constituye en ning\u00fan caso una novedad en nuestro Ordenamiento. Debemos recordar, en efecto, que la normativa vigente ya prev\u00e9 la figura del cierre registral en relaci\u00f3n, por ejemplo, con las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones\u00bb.<\/p>\n

6. Para conseguir tales objetivos, la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, modific\u00f3, entre otros y en relaci\u00f3n con la materia espec\u00edfica que es objeto del presente recurso, el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, as\u00ed como los art\u00edculos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

As\u00ed, el p\u00e1rrafo cuarto del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, en su nueva redacci\u00f3n, establece que en \u00ablas escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a t\u00edtulo oneroso el dominio y los dem\u00e1s derechos reales sobre bienes inmuebles se identificar\u00e1n, cuando la contraprestaci\u00f3n consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes\u00bb. Y el mismo precepto delimita el contenido y extensi\u00f3n con que ha de realizarse esa identificaci\u00f3n de los medios de pago, en los siguientes t\u00e9rminos: \u00ab\u2026 sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deber\u00e1 identificarse si el precio se recibi\u00f3 con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuant\u00eda, as\u00ed como si se efectu\u00f3 en met\u00e1lico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria\u00bb.<\/p>\n

En lo relativo a la calificaci\u00f3n de los Registradores de la Propiedad respecto de los extremos objeto de debate en este recurso, la reforma se centra en dos aspectos:<\/p>\n

a) La obligaci\u00f3n de comprobar si las escrituras p\u00fablicas a que se refiere el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado expresan no s\u00f3lo \u00ablas circunstancias que necesariamente debe contener la inscripci\u00f3n y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos\u00bb (disposici\u00f3n que se mantiene en su redacci\u00f3n anterior), sino, adem\u00e1s, \u00abla identificaci\u00f3n de los medios de pago empleados por las partes, en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862\u00bb (art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

b) El cierre del Registro respecto de esas escrituras p\u00fablicas en las que consistiendo el precio en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, \u00abel fedatario p\u00fablico hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados\u00bb \u2013apartado tercero del mismo art\u00edculo 254\u2013. En tales casos, esto es, negativa total o parcial a identificar el medio de pago, se entender\u00e1 que tales escrituras est\u00e1n aquejadas de un defecto subsanable, pudi\u00e9ndose subsanar \u00e9ste a trav\u00e9s de otra escritura \u00aben la que consten todos los n\u00fameros de identificaci\u00f3n fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados\u00bb (art\u00edculo 254.4 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

7. En desarrollo del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, el Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero, modific\u00f3 el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial, a la saz\u00f3n vigente al tiempo del otorgamiento de la escritura calificada, con el precedente de la Instrucci\u00f3n de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006. En dicho precepto reglamentario se fijaron las siguientes reglas:<\/p>\n

Los Notarios deber\u00e1n identificar en las referidas escrituras el precio, haciendo constar si \u00e9ste se recibi\u00f3 con anterioridad o en el momento del otorgamiento, la cuant\u00eda, as\u00ed como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos.<\/p>\n

Si el pago se produjo con anterioridad, el Notario har\u00e1 constar la fecha o fechas en que se realiz\u00f3 y el medio de pago empleado en cada una de ellas.<\/p>\n

Adem\u00e1s, se distingue entre acreditaci\u00f3n y manifestaci\u00f3n de la identificaci\u00f3n de los medios de pago. En el primer supuesto, se exige del Notario que testimonie los \u00ablos cheques, instrumentos de giro o documentos justificativos de los medios de pago empleados, que se le exhiban por los otorgantes\u00bb. En el segundo caso \u2013imposibilidad por parte de los otorgantes de acompa\u00f1ar, en todo o en parte del precio, los documentos acreditativos del medio de pago empleado\u2013, el Notario \u00abdeber\u00e1 no s\u00f3lo preguntar las causas por las que no se aportan los documentos justificativos de pago, sino tambi\u00e9n las fechas y los medios de pago empleados, haciendo constar en la escritura, bajo la responsabilidad en los t\u00e9rminos que procedan de los otorgantes, sus manifestaciones al respecto\u00bb.<\/p>\n

Por \u00faltimo, si el otorgante se niega a identificar el medio de pago, en todo o en parte, el Notario deber\u00e1 hacer constar tal circunstancia en la escritura p\u00fablica. Adem\u00e1s, le advertir\u00e1, haci\u00e9ndolo constar tambi\u00e9n en la escritura, que suministrar\u00e1 a la Administraci\u00f3n Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el art\u00edculo 17 de la Ley del Notariado y a trav\u00e9s del Consejo General del Notariado, la informaci\u00f3n relativa a dicha escritura.<\/p>\n

8. De cuanto antecede resulta que, seg\u00fan la normativa vigente, respecto de la identificaci\u00f3n de los medios de pago empleados, el Registrador en su calificaci\u00f3n deber\u00e1 comprobar que en la escritura se hayan hecho constar los extremos a que se refiere el art\u00edculo 24 de Ley del Notariado \u2013a la que remite el propio art\u00edculo 21.2 de la Ley Hipotecaria\u2013, seg\u00fan las reglas especificadas en el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial, y que no consta negativa alguna a aportar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados. Como ya expres\u00f3 este Centro Directivo en la Resoluci\u00f3n de 18 de mayo de 2007, \u00abObviamente, s\u00ed que debe examinar el registrador, por el contenido de la misma escritura, que es su canon de control, si existen omisiones en esa identificaci\u00f3n. Por ejemplo, si se dice que el precio es una cantidad determinada, pero de la suma de los importes identificados por el notario resulta que hay una parte no identificada; o, en el mismo sentido, si no existe menci\u00f3n alguna en la escritura p\u00fablica acerca de cu\u00e1les son los medios de pago o, por supuesto, si los otorgantes se negaron total o parcialmente a identificarlos\u00bb.<\/p>\n

9. Por lo que se refiere a la concreta calificaci\u00f3n registral impugnada, tiene \u00e9sta por objeto una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico, otorgada el 27 de septiembre de 2007, de un documento privado de compraventa fechado el 19 de febrero de 2003, en el que se pact\u00f3 la entrega de la posesi\u00f3n de la finca desde el d\u00eda de la firma del documento privado. Sin prejuzgar ahora el momento, a los efectos de resolver el recurso respecto del defecto ahora examinado, en que en tales condiciones se produjo la transmisi\u00f3n del dominio en favor del comprador, en todo caso resulta evidente que en la escritura p\u00fablica se produce una declaraci\u00f3n de la parte vendedora por la que se confiesa recibida la totalidad del precio de la compraventa, incluida la parte que qued\u00f3 aplazada en el momento de la firma del documento privado. Por ello, resulta aplicable a este acto la normativa vigente en el momento de su fecha respecto de la identificaci\u00f3n de los medios de pago empleados, seg\u00fan resulta no s\u00f3lo de la letra sino tambi\u00e9n del esp\u00edritu de las disposiciones de los art\u00edculos 24 de Ley del Notariado, 21.2 de la Ley Hipotecaria y 177 del Reglamento Notarial. A tal efecto, cabe recordar que, seg\u00fan el apartado Quinto de la Instrucci\u00f3n de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Medidas para la Prevenci\u00f3n del Fraude Fiscal, y en conexi\u00f3n con su deber de \u00abvelar por la regularidad no s\u00f3lo formal sino material\u00bb de los actos o negocios jur\u00eddicos que autorice \u2013art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado\u2013, el Notario deber\u00e1 consignar los medios de pago en todas aquellas escrituras que se autorice a partir de la entrada en vigor de dicha norma, circunstancia \u00e9sta que concurre en el presente caso.<\/p>\n

Opone a ello el recurrente que las disposiciones transitorias de la Ley 36\/2006 nada dicen de las obligaciones de declarar sobre los medios de pago empleados respecto de las transmisiones que se hubieran realizado y perfeccionado con anterioridad a su entrada en vigor, siendo as\u00ed que la compraventa objeto del documento calificado fue perfeccionada en la fecha del contrato firmado suscrito el 19 de febrero de 2003. Se plantea, pues, la necesidad de examinar el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n temporal de las citadas normas con relaci\u00f3n al presente caso. La escritura calificada de elevaci\u00f3n a p\u00fablico del citado documento privado fue autorizada el 27 de febrero de 2007, cuando el Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero, que dio nueva redacci\u00f3n al art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial en los t\u00e9rminos antes examinados estaba ya en vigor. En efecto, el Real Decreto citado se public\u00f3 en el \u00abBOE\u00bb de 29 de enero de 2007, entrando en vigor el d\u00eda siguiente, conforme a su Disposici\u00f3n final segunda. Por otra parte, las Disposiciones transitorias que contiene se refieren a materias ajenas a la aqu\u00ed considerada. Finalmente, como ya dijo este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 5 de septiembre de 2009, el objeto del art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial no es el de regular la forma de los pagos, sino la forma de su constancia en los instrumentos p\u00fablicos que documenten actos o contratos que tengan por objeto una mutaci\u00f3n jur\u00eddico-real con contraprestaci\u00f3n en dinero y, por lo tanto, las sucesivas redacciones dadas al mismo por los Reales Decretos 45\/2007 y 1804\/2008, o el m\u00e1s reciente Real Decreto 1\/2010, de 8 de enero, ser\u00e1n de aplicaci\u00f3n a los documentos otorgados durante sus respectivos per\u00edodos de vigencia, aunque los pagos a que se refieran hubieran tenido lugar en un momento anterior.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso presentado, confirmando la nota de calificaci\u00f3n recurrida, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

2 junio 2010<\/p>\n

Expresi\u00f3n de los medios de pago<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una escritura de compraventa de una vivienda. El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por considerar que, document\u00e1ndose en la escritura que se califica un acto o contrato con contraprestaci\u00f3n consistente, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, no se identifican todos los medios de pago empleados por las partes en los t\u00e9rminos exigidos por la Ley de Medidas para la Prevenci\u00f3n del Fraude Fiscal, Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, por el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado y por el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial seg\u00fan su redacci\u00f3n por el Real Decreto 1\/2010 (\u00abBolet\u00edn Oficial del Estado\u00bb de 19 de enero). Concretamente, considera que \u00abdebe quedar constancia en el cuerpo de la escritura, trat\u00e1ndose de un pago por cheque, del c\u00f3digo de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en met\u00e1lico\u00bb. El recurrente entiende que es suficiente con que estas circunstancias resulten del testimonio del cheque incorporado a la escritura. En efecto, se incorpora a la escritura testimonio del cheque bancario donde consta el c\u00f3digo de cuenta con cargo a la cual se pag\u00f3.<\/p>\n

2. La cuesti\u00f3n relativa a la constancia de los medios de pago en escritura p\u00fablica no es algo esencialmente novedoso en nuestro ordenamiento; basta recordar al respecto la normativa que tradicionalmente lo ha exigido en materia de inversiones extranjeras y control de cambios. No obstante la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de Medidas de Prevenci\u00f3n del Fraude Fiscal, por la que se procede a modificar los art\u00edculos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado, y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, incorpora elementos muy distintos e impone nuevas obligaciones.<\/p>\n

El art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria, que no ha sido modificado, establece que \u00aben la inscripci\u00f3n de contratos en los que haya mediado precio o entrega en met\u00e1lico, se har\u00e1 constar el que resulte del t\u00edtulo, as\u00ed como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago\u00bb. Por su parte, el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial en su versi\u00f3n previa a la reforma producida por el Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero, exig\u00eda que en las escrituras p\u00fablicas se hiciera constar \u00abel precio o valor de los derechos\u00bb, debi\u00e9ndose determinar el mismo con \u00abarreglo al sistema monetario oficial de Espa\u00f1a, pudiendo tambi\u00e9n expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduci\u00e9ndolos simult\u00e1neamente a moneda espa\u00f1ola\u00bb.<\/p>\n

De la normativa anterior se deduc\u00eda claramente que no exist\u00eda obligaci\u00f3n legal alguna de hacer constar los medios de pago \u2013entendiendo por tales los concretos cauces o v\u00edas empleados o previstos para satisfacer el precio o contraprestaci\u00f3n\u2013, sino tan s\u00f3lo el montante del precio y forma del pago.<\/p>\n

3. Dicho marco normativo ha sido objeto de una importante revisi\u00f3n a ra\u00edz de la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de Medidas para la Prevenci\u00f3n del Fraude Fiscal, que introduce reformas en la legislaci\u00f3n hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuaci\u00f3n profesional de los Notarios y Registradores contribuya activamente a la citada prevenci\u00f3n del fraude fiscal. Como pone de manifiesto la Exposici\u00f3n de motivos de dicha Ley, el fraude fiscal es un fen\u00f3meno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto, por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuaci\u00f3n de los poderes p\u00fablicos debe encaminarse no s\u00f3lo a la detecci\u00f3n y regularizaci\u00f3n de los incumplimientos tributarios, sino tambi\u00e9n a evitar que esos comportamientos se produzcan. En este sentido la citada Exposici\u00f3n de motivos destaca que el \u00abfortalecimiento del control y la prevenci\u00f3n del fraude fiscal es un compromiso del Gobierno\u00bb y que, atendiendo a las l\u00edneas estrat\u00e9gicas de la lucha contra el fraude se incluyen \u00abun conjunto de medidas tendentes a potenciar las facultades de actuaci\u00f3n de los \u00f3rganos de control, con remoci\u00f3n de los obst\u00e1culos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fen\u00f3meno del fraude\u00bb. En este contexto general, una de las finalidades de la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, seg\u00fan su Exposici\u00f3n de motivos, es la prevenci\u00f3n del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aqu\u00e9lla \u00abse dirigen a la obtenci\u00f3n de informaci\u00f3n que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles. Para ello se establece la obligatoriedad de la consignaci\u00f3n del N\u00famero de Identificaci\u00f3n Fiscal (NIF) y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de tales escrituras. Esta figura del cierre registral ante incumplimientos de obligaciones de origen fiscal no constituye en ning\u00fan caso una novedad en nuestro ordenamiento. Debemos recordar, en efecto, que la normativa vigente ya prev\u00e9 la figura del cierre registral en relaci\u00f3n, por ejemplo, con las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones\u00bb.<\/p>\n

4. Para conseguir tales objetivos la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, modific\u00f3, entre otros y en relaci\u00f3n con la materia espec\u00edfica que es objeto del presente recurso, el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado as\u00ed como los art\u00edculos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria. As\u00ed, el p\u00e1rrafo cuarto del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, en su nueva redacci\u00f3n, establece que en \u00ablas escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a t\u00edtulo oneroso el dominio y los dem\u00e1s derechos reales sobre bienes inmuebles se identificar\u00e1n, cuando la contraprestaci\u00f3n consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes\u00bb. Y el mismo precepto delimita el contenido y extensi\u00f3n con que ha de realizarse esa identificaci\u00f3n de los medios de pago, en los siguientes t\u00e9rminos: \u00ab\u2026sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deber\u00e1 identificarse si el precio se recibi\u00f3 con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuant\u00eda, as\u00ed como si se efectu\u00f3 en met\u00e1lico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria\u00bb.<\/p>\n

En lo relativo a la calificaci\u00f3n de los Registradores de la Propiedad respecto de los extremos objeto de debate en este recurso, la reforma se centra en dos aspectos:<\/p>\n

a) La obligaci\u00f3n de comprobar si las escrituras p\u00fablicas a que se refiere el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado expresan no s\u00f3lo \u00ablas circunstancias que necesariamente debe contener la inscripci\u00f3n y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos\u00bb (disposici\u00f3n que se mantiene en su redacci\u00f3n anterior), sino, adem\u00e1s, \u00abla identificaci\u00f3n de los medios de pago empleados por las partes, en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862\u00bb (art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

b) El cierre del Registro respecto de esas escrituras p\u00fablicas en las que consistiendo el precio en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, \u00abel fedatario p\u00fablico hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados\u00bb \u2013apartado tercero del mismo art\u00edculo 254\u2013. En tales casos, esto es, negativa total o parcial a identificar el medio de pago, se entender\u00e1 que tales escrituras est\u00e1n aquejadas de un defecto subsanable, pudi\u00e9ndose subsanar \u00e9ste a trav\u00e9s de otra escritura \u00aben la que consten todos los n\u00fameros de identificaci\u00f3n fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados\u00bb (art\u00edculo 254.4 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

5. En desarrollo del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucci\u00f3n de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006, ha sido objeto de diversas modificaciones por los Reales Decretos 45\/2007 de 19 de enero, 1804\/2008, de 3 de noviembre, y finalmente, 1\/2010, de 8 de enero, \u00e9ste \u00faltimo vigente en el momento de la autorizaci\u00f3n de la escritura p\u00fablica objeto del presente recurso.<\/p>\n

La finalidad de este \u00faltimo Real Decreto viene expresada en su Exposici\u00f3n de motivos cuando manifiesta que \u00abel art\u00edculo primero modifica el Reglamento de la Organizaci\u00f3n y R\u00e9gimen del Notariado, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, a los efectos de concretar, en relaci\u00f3n con determinados medios de pago, qu\u00e9 datos concretos deber\u00e1n quedar incorporados en el documento p\u00fablico, ya sea a trav\u00e9s de acreditaci\u00f3n documental, ya sea v\u00eda manifestaci\u00f3n ante el Notario, constancia que implicar\u00e1 que dicho medio de pago se deba entender suficientemente identificado, permitiendo el acceso al Registro de la Propiedad del instrumento p\u00fablico. Por otra parte, y en conexi\u00f3n con lo anterior, se establece una especificaci\u00f3n en lo relativo a la obligaci\u00f3n de comunicaci\u00f3n por parte del Consejo General del Notariado hacia la Administraci\u00f3n tributaria de los supuestos en los que no exista identificaci\u00f3n de las cuentas de cargo y abono cuando el medio de pago sea la transferencia o la domiciliaci\u00f3n bancarias\u00bb.<\/p>\n

En dicho precepto reglamentario en su apartado segundo se impone al Notario una obligaci\u00f3n de identificaci\u00f3n de los medios de pago cuando concurran tres requisitos: i) que impliquen declaraci\u00f3n, constituci\u00f3n, transmisi\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n de derechos reales sobre bienes inmuebles; ii) que sean a t\u00edtulo oneroso; y iii) que la contraprestaci\u00f3n consista en todo o en parte en dinero o signo que lo represente. Concurriendo dichos tres requisitos, el Notario tiene la obligaci\u00f3n de identificar los medios de pago, en los t\u00e9rminos que establece dicho apartado y que resumidamente son: 1) Manifestaciones acerca de los importes satisfechos en met\u00e1lico; 2) Testimonio de los cheques y dem\u00e1s instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento de la escritura y manifestaci\u00f3n acerca de los datos relativos a los entregados con anterioridad al momento del otorgamiento; 3) Trat\u00e1ndose de cheques bancarios o de otros instrumentos de giro librados por una entidad de cr\u00e9dito, el compareciente que efect\u00fae el pago debe manifestar el c\u00f3digo de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en met\u00e1lico; y 4) Manifestaciones en caso de transferencias o domiciliaciones.<\/p>\n

Todo lo anterior son obligaciones que tiene el Notario en la identificaci\u00f3n de los medios de pago, cuyo incumplimiento determinar\u00e1n las responsabilidades correspondientes.<\/p>\n

Sin embargo, en relaci\u00f3n con la calificaci\u00f3n registral y el cierre del Registro de la Propiedad, en los t\u00e9rminos expresados en el art\u00edculo 254.3 de la Ley Hipotecaria, el art\u00edculo 177, apartado 5, del Reglamento Notarial, seg\u00fan redacci\u00f3n dada por el Real Decreto 1\/2010, determina que \u00abse entender\u00e1n identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestaci\u00f3n, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque ser\u00e1 suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se trata de transferencia se entender\u00e1 suficientemente identificada, aunque no se aporten los c\u00f3digos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria\u00bb.<\/p>\n

6. Consecuentemente con lo expuesto, no todos los elementos de identificaci\u00f3n, que se le exigen al Notario, son objeto de calificaci\u00f3n, sino \u00fanicamente los expresados en el apartado 5 del art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial, lo cual no impide, evidentemente, que el Notario deba proceder a su identificaci\u00f3n con todos los requisitos expresados en el apartado 2, si bien, como ya se ha se\u00f1alado, el incumplimiento de dichas obligaciones podr\u00e1 determinar responsabilidades de otro orden, pero no cierre registral.<\/p>\n

7. En el presente expediente consta incorporado a la escritura testimonio del cheque bancario en el que constan todos los datos exigidos en el art\u00edculo 177.5 del Reglamento Notarial para que pueda entenderse identificados al objeto de su calificaci\u00f3n registral, incluido el c\u00f3digo de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento. El propio art\u00edculo 177.5 admite que esta constancia en la escritura pueda tener lugar no s\u00f3lo por manifestaci\u00f3n sino tambi\u00e9n por soporte documental, como ocurre aqu\u00ed, por lo que procede revocar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

5 mayo 2011<\/p>\n

Expresi\u00f3n de los medios de pago<\/strong>.- 1. Son dos los problemas que plantea el presente recurso: 1.\u00ba) si la presentaci\u00f3n del mismo es extempor\u00e1nea o no; y, 2.\u00ba) si se cumplen los requisitos exigidos por la legislaci\u00f3n notarial sobre expresi\u00f3n de los medios de pago.<\/p>\n

3. Como ha mantenido anteriormente esta Direcci\u00f3n General (vid. Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb), la cuesti\u00f3n relativa a la constancia de los medios de pago en escritura p\u00fablica no es algo esencialmente novedoso en nuestro ordenamiento (baste recordar la normativa que tradicionalmente lo ha exigido en materia de inversiones extranjeras y control de cambios), si bien la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevenci\u00f3n del fraude fiscal, por la que se procede a modificar los art\u00edculos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, incorpora elementos muy distintos e impone nuevas obligaciones.<\/p>\n

El art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria, que no ha sido modificado, establece que \u00aben la inscripci\u00f3n de contratos en los que haya mediado precio o entrega en met\u00e1lico, se har\u00e1 constar el que resulte del t\u00edtulo, as\u00ed como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago\u00bb.<\/p>\n

Por su parte, el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial en su versi\u00f3n previa a la reforma producida por el Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero, exig\u00eda que en las escrituras p\u00fablicas se hiciera constar \u00abel precio o valor de los derechos\u00bb, debi\u00e9ndose determinar el mismo con \u00abarreglo al sistema monetario oficial de Espa\u00f1a, pudiendo tambi\u00e9n expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduci\u00e9ndolos simult\u00e1neamente a moneda espa\u00f1ola\u00bb.<\/p>\n

De la normativa anterior se deduc\u00eda claramente que no exist\u00eda obligaci\u00f3n legal alguna de hacer constar los medios de pago -entendiendo por tales los concretos cauces o v\u00edas empleados o previstos para satisfacer el precio o contraprestaci\u00f3n-, sino tan s\u00f3lo el montante del precio y forma del pago. La simple comparaci\u00f3n entre el art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria y el vigente art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado demuestra -si no se quiere concluir en una interpretaci\u00f3n absurda en el sentido de que el legislador no ha aportado nada novedoso- que de aquel precepto de la Ley Hipotecaria no se derivaba obligaci\u00f3n de concreci\u00f3n de medios de pago y fechas del mismo respecto de aquellas escrituras que ten\u00edan por objeto transmisiones inmobiliarias o constituciones de derechos reales sobre bienes inmuebles, ya que no debe confundirse forma de pago (art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria) con identificaci\u00f3n de medios de pago (art\u00edculos 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Dicho marco normativo ha sido objeto de una importante revisi\u00f3n a ra\u00edz de la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, que introduce reformas en la legislaci\u00f3n hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuaci\u00f3n de los notarios y registradores contribuya activamente en la prevenci\u00f3n del fraude fiscal. Como pone de manifiesto la Exposici\u00f3n de Motivos de dicha Ley, que constituye un elemento relevante para conocer cu\u00e1l ha sido la voluntad del legislador, el fraude fiscal es un fen\u00f3meno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto, por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuaci\u00f3n de los poderes p\u00fablicos debe encaminarse no s\u00f3lo a la detecci\u00f3n y regularizaci\u00f3n de los incumplimientos tributarios, sino tambi\u00e9n a evitar que esos comportamientos se produzcan. En este sentido la citada Exposici\u00f3n de Motivos destaca que el \u00abfortalecimiento del control y la prevenci\u00f3n del fraude fiscal es un compromiso del Gobierno\u00bb y que, atendiendo a las l\u00edneas estrat\u00e9gicas de la lucha contra el fraude se incluyen \u00abun conjunto de medidas tendentes a potenciar las facultades de actuaci\u00f3n de los \u00f3rganos de control, con remoci\u00f3n de los obst\u00e1culos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fen\u00f3meno del fraude\u00bb. En este contexto general, una de las finalidades de la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, seg\u00fan su Exposici\u00f3n de Motivos, es la prevenci\u00f3n del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aqu\u00e9lla \u00abse dirigen a la obtenci\u00f3n de informaci\u00f3n que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles. Para ello se establece la obligatoriedad de la consignaci\u00f3n del N\u00famero de Identificaci\u00f3n Fiscal (NIF) y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de tales escrituras. Esta figura del cierre registral ante incumplimientos de obligaciones de origen fiscal no constituye en ning\u00fan caso una novedad en nuestro ordenamiento. Debemos recordar, en efecto, que la normativa vigente ya prev\u00e9 la figura del cierre registral en relaci\u00f3n, por ejemplo, con las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones\u00bb.<\/p>\n

4. Para conseguir tales objetivos la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, modific\u00f3, entre otros y en relaci\u00f3n con la materia espec\u00edfica que es objeto del presente recurso, el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado as\u00ed como los art\u00edculos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

As\u00ed, el p\u00e1rrafo cuarto del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, en su nueva redacci\u00f3n, establece que en \u00ablas escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a t\u00edtulo oneroso el dominio y los dem\u00e1s derechos reales sobre bienes inmuebles se identificar\u00e1n, cuando la contraprestaci\u00f3n consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes\u00bb. Y el mismo precepto delimita el contenido y extensi\u00f3n con que ha de realizarse esa identificaci\u00f3n de los medios de pago, en los siguientes t\u00e9rminos: \u00ab\u2026sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deber\u00e1 identificarse si el precio se recibi\u00f3 con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuant\u00eda, as\u00ed como si se efectu\u00f3 en met\u00e1lico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria\u00bb.<\/p>\n

En lo relativo a la calificaci\u00f3n de los registradores de la Propiedad respecto de los extremos objeto de debate en este recurso, la reforma se centra en dos aspectos:<\/p>\n

a) La obligaci\u00f3n de comprobar si las escrituras p\u00fablicas a que se refiere el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado expresan no s\u00f3lo \u00ablas circunstancias que necesariamente debe contener la inscripci\u00f3n y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos\u00bb (disposici\u00f3n que se mantiene en su redacci\u00f3n anterior), sino, adem\u00e1s, \u00abla identificaci\u00f3n de los medios de pago empleados por las partes, en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862\u00bb (art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

b) El cierre del Registro respecto de esas escrituras p\u00fablicas en las que consistiendo el precio en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, \u00abel fedatario p\u00fablico hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados\u00bb \u2013apartado tercero del mismo art\u00edculo 254-. En tales casos, esto es, negativa total o parcial a identificar el medio de pago, se entender\u00e1 que tales escrituras est\u00e1n aquejadas de un defecto subsanable, pudi\u00e9ndose subsanar \u00e9ste a trav\u00e9s de otra escritura \u00aben la que consten todos los n\u00fameros de identificaci\u00f3n fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados\u00bb (art\u00edculo 254.4 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

5. En desarrollo del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucci\u00f3n de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006, ha sido objeto de diversas modificaciones por los Reales Decretos 45\/2007 de 19 de enero, 1804\/2008 de 3 de noviembre y, finalmente, 1\/2010, de 8 de enero, este \u00faltimo vigente en el momento de la autorizaci\u00f3n de la escritura p\u00fablica cuya calificaci\u00f3n es objeto del presente recurso.<\/p>\n

La finalidad de este \u00faltimo Real Decreto viene expresada en su Exposici\u00f3n de Motivos cuando manifiesta que \u00abEl art\u00edculo primero modifica el Reglamento de la Organizaci\u00f3n y R\u00e9gimen del Notariado, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, a los efectos de concretar, en relaci\u00f3n con determinados medios de pago, qu\u00e9 datos concretos deber\u00e1n quedar incorporados en el documento p\u00fablico, ya sea a trav\u00e9s de acreditaci\u00f3n documental, ya sea v\u00eda manifestaci\u00f3n ante el Notario, constancia que implicar\u00e1 que dicho medio de pago se deba entender suficientemente identificado, permitiendo el acceso al Registro de la Propiedad del instrumento p\u00fablico. Por otra parte, y en conexi\u00f3n con lo anterior, se establece una especificaci\u00f3n en lo relativo a la obligaci\u00f3n de comunicaci\u00f3n por parte del Consejo General del Notariado hacia la Administraci\u00f3n tributaria de los supuestos en los que no exista identificaci\u00f3n de las cuentas de cargo y abono cuando el medio de pago sea la transferencia o la domiciliaci\u00f3n bancarias\u00bb.<\/p>\n

En el p\u00e1rrafo segundo de dicho precepto reglamentario se impone al notario una obligaci\u00f3n de identificaci\u00f3n de los medios de pago cuando concurran tres requisitos: a) Que impliquen declaraci\u00f3n, constituci\u00f3n, transmisi\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n de derechos reales sobre bienes inmuebles; b) Que sean a t\u00edtulo oneroso; y c) Que la contraprestaci\u00f3n consista en todo o en parte en dinero o signo que lo represente. Concurriendo estos tres requisitos, el r\u00e9gimen de la obligaci\u00f3n de identificaci\u00f3n de los medios de pago se puede sistematizar en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n

1.\u00ba Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en met\u00e1lico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.<\/p>\n

2.\u00ba Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos cambiarios. Adem\u00e1s de la obligaci\u00f3n del notario de incorporar testimonio de los cheques y dem\u00e1s instrumentos que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deber\u00e1n manifestar los datos a que se refiere el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y dem\u00e1s instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado se a\u00f1aden otros nuevos: la numeraci\u00f3n y el c\u00f3digo de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.<\/p>\n

Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de cr\u00e9dito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efect\u00fae el pago deber\u00e1 manifestar el c\u00f3digo de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en met\u00e1lico.<\/p>\n

De todas estas manifestaciones quedar\u00e1 constancia en la escritura.<\/p>\n

3.\u00ba En caso de pago por transferencia o domiciliaci\u00f3n, el r\u00e9gimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simult\u00e1neos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deber\u00e1n manifestar los datos correspondientes a los c\u00f3digos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.<\/p>\n

4.\u00ba Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el notario har\u00e1 constar en la escritura esta circunstancia, y advertir\u00e1 verbalmente a aqu\u00e9llos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.<\/p>\n

En este r\u00e9gimen se especifican determinadas obligaciones que tiene el notario respecto de la identificaci\u00f3n de los medios de pago, cuyo incumplimiento determinar\u00e1 las responsabilidades correspondientes.<\/p>\n

Sin embargo, en relaci\u00f3n con la calificaci\u00f3n registral y el cierre del Registro de la Propiedad, en los t\u00e9rminos expresados en el art\u00edculo 254.3 de la Ley Hipotecaria, el art\u00edculo 177, p\u00e1rrafo quinto, del Reglamento Notarial, seg\u00fan redacci\u00f3n dada por el Real Decreto 1\/2010, determina que \u00abse entender\u00e1n identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestaci\u00f3n, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque ser\u00e1 suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia se entender\u00e1 suficientemente identificada, aunque no se aporten los c\u00f3digos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria\u00bb.<\/p>\n

6. Consecuentemente con lo expuesto, no todos los elementos de identificaci\u00f3n de los medios de pago que, seg\u00fan el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial deben constar en la escritura p\u00fablica, son objeto de calificaci\u00f3n, sino \u00fanicamente aquellos cuya omisi\u00f3n produce el cierre registral (cfr. los p\u00e1rrafos cuarto y quinto de dicho precepto reglamentario), todo ello sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden que pueden derivar del incumplimiento de la obligaci\u00f3n de expresar los restantes elementos identificadores a que se refiere el mismo precepto.<\/p>\n

7. En la escritura cuya calificaci\u00f3n ha sido impugnada mediante el presente recurso los otorgantes expresan los d\u00edgitos de las respectivas cuentas de cargo y abono de las transferencias, por lo que cumplen con la normativa anteriormente rese\u00f1ada (cfr. art\u00edculo 177, p\u00e1rrafo segundo, apartado 3, del Reglamento Notarial). Por ello, la exigencia del registrador de que se exprese la entidad emisora y receptora es infundada, toda vez que tales circunstancias son contempladas en el p\u00e1rrafo quinto del mencionado precepto reglamentario como elementos supletorios de identificaci\u00f3n de los medios de pago para los casos en que no se aporten dichos c\u00f3digos. Por lo dem\u00e1s, los datos a los que se refiere la exigencia del registrador son f\u00e1cilmente identificables mediante los cuatro primeros d\u00edgitos de dichas cuentas, seg\u00fan resulta del Registro de Entidades del Banco de Espa\u00f1a, dato que es p\u00fablico pues consta en la p\u00e1gina web de dicha entidad.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

2 julio 2011<\/p>\n

Expresi\u00f3n de los medios de pago<\/strong>.- 1. En el supuesto del presente recurso son relevantes las siguientes circunstancias:<\/p>\n

a) El 21 de diciembre de 2010 se compr\u00f3 determinada finca urbana mediante escritura en la que se expres\u00f3 que el precio de la compra \u2013trescientos noventa y dos mil euros\u2013 se paga de la siguiente forma: \u00ab\u2026la cantidad de veinte mil euros (\u20ac 20.000) declara la parte vendedora haberla recibido con anterioridad a este acto mediante transferencia bancaria que no me acreditan a m\u00ed el Notario\u2026 El resto, es decir, trescientos setenta y dos mil euros (\u20ac 372.000), declara la parte vendedora recibirlo en este acto de la compradora mediante un cheque bancario de la entidad \u00abBanco Espa\u00f1ol de Cr\u00e9dito, Sociedad An\u00f3nima\u00bb, con cargo a la cuenta 0030 1029 49 0000046250, del que deduzco una fotocopia id\u00e9ntica a su original que dejo unida a esta matriz\u2026\u00bb.<\/p>\n

b) La registradora de la Propiedad suspende la inscripci\u00f3n alegando que \u00ab\u2026en relaci\u00f3n con la transferencia de veinte mil euros, no resulta de la escritura ni la cuenta de cargo ni la cuenta de abono, no pudiendo deducirse estos datos del justificante de la citada transferencia, pues no aparece el mismo unido a la escritura\u00bb; y que \u00ab\u2026Dado que parte del precio se instrumenta a trav\u00e9s de cheque bancario, es necesario que se exprese el c\u00f3digo de la cuenta de cargo o, en sustituci\u00f3n de \u00e9sta, el hecho de tratarse de cheque bancario librado contra entrega de met\u00e1lico\u2026\u00bb.<\/p>\n

2. La cuesti\u00f3n relativa a la constancia de los medios de pago en escritura p\u00fablica no es algo esencialmente novedoso en nuestro ordenamiento (baste recordar la normativa que tradicionalmente lo ha exigido en materia de inversiones extranjeras y control de cambios), si bien la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de Medidas para la Prevenci\u00f3n del Fraude Fiscal, por la que se procede a modificar los art\u00edculos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, incorpora elementos muy distintos e impone nuevas obligaciones que permiten conocer cu\u00e1l ha sido la voluntad del legislador.<\/p>\n

El art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria, que no ha sido modificado, establece que \u00aben la inscripci\u00f3n de contratos en los que haya mediado precio o entrega en met\u00e1lico, se har\u00e1 constar el que resulte del t\u00edtulo, as\u00ed como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago\u00bb.<\/p>\n

Por su parte, el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial en su versi\u00f3n previa a la reforma producida por el Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero, exig\u00eda que en las escrituras p\u00fablicas se hiciera constar \u00abel precio o valor de los derechos\u00bb, debi\u00e9ndose determinar el mismo con \u00abarreglo al sistema monetario oficial de Espa\u00f1a, pudiendo tambi\u00e9n expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduci\u00e9ndolos simult\u00e1neamente a moneda espa\u00f1ola\u00bb.<\/p>\n

De la normativa anterior se deduc\u00eda claramente que no exist\u00eda obligaci\u00f3n legal alguna de hacer constar los medios de pago \u2013entendiendo por tales los concretos cauces o v\u00edas empleados o previstos para satisfacer el precio o contraprestaci\u00f3n\u2013, sino tan s\u00f3lo el montante del precio y forma del pago. La simple comparaci\u00f3n entre el art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria y el vigente art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado demuestra \u2013si no se quiere concluir en una interpretaci\u00f3n absurda en el sentido de que el legislador no ha aportado nada novedoso\u2013 que de aquel precepto de la Ley Hipotecaria no se derivaba obligaci\u00f3n de concreci\u00f3n de medios de pago y fechas del mismo respecto de aquellas escrituras que ten\u00edan por objeto transmisiones inmobiliarias o constituciones de derechos reales sobre bienes inmuebles, ya que no debe confundirse forma de pago (art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria) con identificaci\u00f3n de medios de pago (art\u00edculos 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Dicho marco normativo ha sido objeto de una importante revisi\u00f3n a ra\u00edz de la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, que introduce reformas en la legislaci\u00f3n hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuaci\u00f3n de los notarios y registradores contribuya activamente en la prevenci\u00f3n del fraude fiscal. Como pone de manifiesto la Exposici\u00f3n de Motivos de dicha Ley, que constituye un elemento relevante para conocer cu\u00e1l ha sido la voluntad del legislador, el fraude fiscal es un fen\u00f3meno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto, por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuaci\u00f3n de los poderes p\u00fablicos debe encaminarse no s\u00f3lo a la detecci\u00f3n y regularizaci\u00f3n de los incumplimientos tributarios, sino tambi\u00e9n a evitar que esos comportamientos se produzcan. En este sentido la citada Exposici\u00f3n de Motivos destaca que el \u00abfortalecimiento del control y la prevenci\u00f3n del fraude fiscal es un compromiso del Gobierno\u00bb y que, atendiendo a las l\u00edneas estrat\u00e9gicas de la lucha contra el fraude se incluyen \u00abun conjunto de medidas tendentes a potenciar las facultades de actuaci\u00f3n de los \u00f3rganos de control, con remoci\u00f3n de los obst\u00e1culos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fen\u00f3meno del fraude\u00bb. En este contexto general, una de las finalidades de la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, seg\u00fan su Exposici\u00f3n de Motivos, es la prevenci\u00f3n del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aqu\u00e9lla \u00abse dirigen a la obtenci\u00f3n de informaci\u00f3n que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles. Para ello se establece la obligatoriedad de la consignaci\u00f3n del N\u00famero de Identificaci\u00f3n Fiscal (NIF) y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de tales escrituras. Esta figura del cierre registral ante incumplimientos de obligaciones de origen fiscal no constituye en ning\u00fan caso una novedad en nuestro ordenamiento. Debemos recordar, en efecto, que la normativa vigente ya prev\u00e9 la figura del cierre registral en relaci\u00f3n, por ejemplo, con las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones\u00bb.<\/p>\n

3. Para conseguir tales objetivos la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, modific\u00f3, entre otros y en relaci\u00f3n con la materia espec\u00edfica que es objeto del presente recurso, el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado as\u00ed como los art\u00edculos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

As\u00ed, el p\u00e1rrafo cuarto del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, en su nueva redacci\u00f3n, establece que en \u00ablas escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a t\u00edtulo oneroso el dominio y los dem\u00e1s derechos reales sobre bienes inmuebles se identificar\u00e1n, cuando la contraprestaci\u00f3n consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes\u00bb. Y el mismo precepto delimita el contenido y extensi\u00f3n con que ha de realizarse esa identificaci\u00f3n de los medios de pago, en los siguientes t\u00e9rminos: \u00ab\u2026sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deber\u00e1 identificarse si el precio se recibi\u00f3 con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuant\u00eda, as\u00ed como si se efectu\u00f3 en met\u00e1lico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria\u00bb.<\/p>\n

En lo relativo a la calificaci\u00f3n de los registradores de la Propiedad respecto de los extremos objeto de debate en este recurso, la reforma se centra en dos aspectos:<\/p>\n

a) La obligaci\u00f3n de comprobar si las escrituras p\u00fablicas a que se refiere el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado expresan no s\u00f3lo \u00ablas circunstancias que necesariamente debe contener la inscripci\u00f3n y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos\u00bb (disposici\u00f3n que se mantiene en su redacci\u00f3n anterior), sino, adem\u00e1s, \u00abla identificaci\u00f3n de los medios de pago empleados por las partes, en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862\u00bb (art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

b) El cierre del Registro respecto de esas escrituras p\u00fablicas en las que consistiendo el precio en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, \u00abel fedatario p\u00fablico hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados\u00bb \u2013apartado tercero del mismo art\u00edculo 254\u2013. En tales casos, esto es, negativa total o parcial a identificar el medio de pago, se entender\u00e1 que tales escrituras est\u00e1n aquejadas de un defecto subsanable, pudi\u00e9ndose subsanar \u00e9ste a trav\u00e9s de otra escritura \u00aben la que consten todos los n\u00fameros de identificaci\u00f3n fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados\u00bb (art\u00edculo 254.4 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

4. En desarrollo del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucci\u00f3n de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006, ha sido objeto de diversas modificaciones por los Reales Decretos 45\/2007 de 19 de enero, 1804\/2008 de 3 de noviembre y, finalmente, 1\/2010, de 8 de enero, \u00e9ste \u00faltimo vigente en el momento de la autorizaci\u00f3n de la escritura p\u00fablica cuya calificaci\u00f3n es objeto del presente recurso.<\/p>\n

La finalidad de este \u00faltimo Real Decreto viene expresada en su Exposici\u00f3n de Motivos cuando manifiesta que \u00abEl art\u00edculo primero modifica el Reglamento de la Organizaci\u00f3n y R\u00e9gimen del Notariado, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, a los efectos de concretar, en relaci\u00f3n con determinados medios de pago, qu\u00e9 datos concretos deber\u00e1n quedar incorporados en el documento p\u00fablico, ya sea a trav\u00e9s de acreditaci\u00f3n documental, ya sea v\u00eda manifestaci\u00f3n ante el Notario, constancia que implicar\u00e1 que dicho medio de pago se deba entender suficientemente identificado, permitiendo el acceso al Registro de la Propiedad del instrumento p\u00fablico. Por otra parte, y en conexi\u00f3n con lo anterior, se establece una especificaci\u00f3n en lo relativo a la obligaci\u00f3n de comunicaci\u00f3n por parte del Consejo General del Notariado hacia la Administraci\u00f3n tributaria de los supuestos en los que no exista identificaci\u00f3n de las cuentas de cargo y abono cuando el medio de pago sea la transferencia o la domiciliaci\u00f3n bancarias\u00bb.<\/p>\n

En el p\u00e1rrafo segundo de dicho precepto reglamentario se impone al notario una obligaci\u00f3n de identificaci\u00f3n de los medios de pago cuando concurran tres requisitos: a) Que impliquen declaraci\u00f3n, constituci\u00f3n, transmisi\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n de derechos reales sobre bienes inmuebles; b) Que sean a t\u00edtulo oneroso; y c) Que la contraprestaci\u00f3n consista en todo o en parte en dinero o signo que lo represente. Concurriendo estos tres requisitos, el r\u00e9gimen de la obligaci\u00f3n de identificaci\u00f3n de los medios de pago se puede sistematizar en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n

1.\u00ba Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en met\u00e1lico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.<\/p>\n

2.\u00ba Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos cambiarios: Adem\u00e1s de la obligaci\u00f3n del notario de incorporar testimonio de los cheques y dem\u00e1s instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deber\u00e1n manifestar los datos a que se refiere el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y dem\u00e1s instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado se a\u00f1aden otros nuevos: la numeraci\u00f3n y el c\u00f3digo de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.<\/p>\n

Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios o t\u00edtulos librados por una entidad de cr\u00e9dito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efect\u00fae el pago deber\u00e1 manifestar el c\u00f3digo de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en met\u00e1lico.<\/p>\n

De todas estas manifestaciones quedar\u00e1 constancia en la escritura.<\/p>\n

3.\u00ba En caso de pago por transferencia o domiciliaci\u00f3n, el r\u00e9gimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simult\u00e1neos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deber\u00e1n manifestar los datos correspondientes a los c\u00f3digos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.<\/p>\n

4.\u00ba Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el notario har\u00e1 constar en la escritura esta circunstancia, y advertir\u00e1 verbalmente a aqu\u00e9llos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.<\/p>\n

En este r\u00e9gimen se especifican determinadas obligaciones que tiene el notario respecto de la identificaci\u00f3n de los medios de pago, cuyo incumplimiento determinar\u00e1 las responsabilidades correspondientes.<\/p>\n

Sin embargo, en relaci\u00f3n con la calificaci\u00f3n registral y el cierre del Registro de la Propiedad, en los t\u00e9rminos expresados en el art\u00edculo 254.3 de la Ley Hipotecaria, el art\u00edculo 177, p\u00e1rrafo quinto, del Reglamento Notarial, seg\u00fan redacci\u00f3n dada por el Real Decreto 1\/2010, determina que \u00ab\u2026se entender\u00e1n identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestaci\u00f3n, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque ser\u00e1 suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia se entender\u00e1 suficientemente identificada, aunque no se aporten los c\u00f3digos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria\u00bb.<\/p>\n

5. Consecuentemente con lo expuesto, no toda omisi\u00f3n de los elementos de identificaci\u00f3n de los medios de pago que, seg\u00fan el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial deba constar en la escritura p\u00fablica, produce el cierre registral (cfr. los p\u00e1rrafos cuarto y quinto de dicho precepto reglamentario), y ello sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden que pueden derivar del incumplimiento de la obligaci\u00f3n de expresar los restantes elementos identificadores a que se refiere el mismo precepto.<\/p>\n

6. En la escritura cuya calificaci\u00f3n ha sido impugnada mediante el presente recurso los otorgantes expresan que determinada cantidad se ha pagado mediante cheque bancario, cuya fotocopia se incorpora a la matriz, en la cual constan los datos de librador y librado, beneficiario, el car\u00e1cter nominativo del efecto, la fecha y su importe, de modo que se cumple lo establecido en el p\u00e1rrafo quinto del art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial. Por ello, la exigencia de la registradora sobre la necesidad de expresar el c\u00f3digo de la cuenta de cargo es infundada, pues este extremo no figura entre aquellos cuya omisi\u00f3n genera el cierre del Registro toda vez que la referencia que el p\u00e1rrafo quinto del citado art\u00edculo reglamentario hace al cheque debe entenderse extensiva tambi\u00e9n al cheque bancario al no distinguir entre uno y otro, a diferencia de lo que dispone el n\u00famero 2 del p\u00e1rrafo segundo del mismo precepto reglamentario.<\/p>\n

No puede llegarse a la misma conclusi\u00f3n respecto de la cantidad pagada mediante transferencia bancaria, toda vez que en la escritura se limitan los otorgantes a expresar \u00fanicamente su importe, de modo que se omiten los dem\u00e1s datos cuya constancia en dicho t\u00edtulo ha de ser objeto de calificaci\u00f3n registral: bien la cuenta de cargo y de abono (\u00fanico extremo al que se refiere la registradora en su calificaci\u00f3n) o bien los dem\u00e1s datos cuya constancia impone el mencionado precepto reglamentario (\u00ab\u2026el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria\u00bb).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto, en cuanto al segundo de los defectos expresados en la calificaci\u00f3n recurrida, y confirmar el primero de los defectos impugnados, \u00fanicamente en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.<\/p>\n

6 julio 2011<\/p>\n

Expresi\u00f3n de los medios de pago<\/strong>.- 1. La \u00fanica cuesti\u00f3n objeto de recurso en este expediente versa sobre si, en el supuesto de que el precio pactado en una compraventa se aplace en su totalidad y respecto del que se afirma ser\u00e1 satisfecho mediante transferencia bancaria, es preciso rese\u00f1ar en el t\u00edtulo los datos exigidos por la legislaci\u00f3n notarial.<\/p>\n

2. La cuesti\u00f3n relativa a la constancia de los medios de pago en escritura p\u00fablica no es algo esencialmente novedoso en nuestro ordenamiento (baste recordar la normativa que tradicionalmente lo ha exigido en materia de inversiones extranjeras y control de cambios), si bien la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevenci\u00f3n del fraude fiscal, por la que se procede a modificar los art\u00edculos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, incorpora elementos muy distintos e impone nuevas obligaciones que permiten conocer cu\u00e1l ha sido la voluntad del legislador.<\/p>\n

El art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria, que no ha sido modificado, establece que \u00aben la inscripci\u00f3n de contratos en los que haya mediado precio o entrega en met\u00e1lico, se har\u00e1 constar el que resulte del t\u00edtulo, as\u00ed como la forma en que se hubiere hecho o convenido el pago\u00bb.<\/p>\n

Por su parte, el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial en su versi\u00f3n previa a la reforma producida por el Real Decreto 45\/2007, de 19 de enero, exig\u00eda que en las escrituras p\u00fablicas se hiciera constar \u00abel precio o valor de los derechos\u00bb, debi\u00e9ndose determinar el mismo con \u00abarreglo al sistema monetario oficial de Espa\u00f1a, pudiendo tambi\u00e9n expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduci\u00e9ndolos simult\u00e1neamente a moneda espa\u00f1ola\u00bb.<\/p>\n

De la normativa anterior se deduc\u00eda claramente que no exist\u00eda obligaci\u00f3n legal alguna de hacer constar los medios de pago \u2013entendiendo por tales los concretos cauces o v\u00edas empleados o previstos para satisfacer el precio o contraprestaci\u00f3n\u2013, sino tan s\u00f3lo el montante del precio y forma del pago. La simple comparaci\u00f3n entre el art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria y el vigente art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado demuestra \u2013si no se quiere concluir en una interpretaci\u00f3n absurda en el sentido de que el legislador no ha aportado nada novedoso\u2013 que de aquel precepto de la Ley Hipotecaria no se derivaba obligaci\u00f3n de concreci\u00f3n de medios de pago y fechas del mismo respecto de aquellas escrituras que ten\u00edan por objeto transmisiones inmobiliarias o constituciones de derechos reales sobre bienes inmuebles, ya que no debe confundirse forma de pago (art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria) con identificaci\u00f3n de medios de pago (art\u00edculos 24 de la Ley del Notariado y 21 y 254 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Dicho marco normativo ha sido objeto de una importante revisi\u00f3n a ra\u00edz de la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, que introduce reformas en la legislaci\u00f3n hipotecaria y notarial con el objetivo fundamental de que la respectiva actuaci\u00f3n de los notarios y registradores contribuya activamente en la prevenci\u00f3n del fraude fiscal. Como pone de manifiesto la Exposici\u00f3n de Motivos de dicha Ley, que constituye un elemento relevante para conocer cu\u00e1l ha sido la voluntad del legislador, el fraude fiscal es un fen\u00f3meno del que derivan graves consecuencias para la sociedad en su conjunto, por lo que frente a los comportamientos defraudatorios, la actuaci\u00f3n de los poderes p\u00fablicos debe encaminarse no s\u00f3lo a la detecci\u00f3n y regularizaci\u00f3n de los incumplimientos tributarios, sino tambi\u00e9n a evitar que esos comportamientos se produzcan. En este sentido la citada Exposici\u00f3n de Motivos destaca que el \u00abfortalecimiento del control y la prevenci\u00f3n del fraude fiscal es un compromiso del Gobierno\u00bb y que, atendiendo a las l\u00edneas estrat\u00e9gicas de la lucha contra el fraude se incluyen \u00abun conjunto de medidas tendentes a potenciar las facultades de actuaci\u00f3n de los \u00f3rganos de control, con remoci\u00f3n de los obst\u00e1culos procedimentales que pudieran perjudicar la eficacia de la respuesta al fen\u00f3meno del fraude\u00bb. En este contexto general, una de las finalidades de la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, seg\u00fan su Exposici\u00f3n de Motivos, es la prevenci\u00f3n del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aqu\u00e9lla \u00abse dirigen a la obtenci\u00f3n de informaci\u00f3n que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles. Para ello se establece la obligatoriedad de la consignaci\u00f3n del N\u00famero de Identificaci\u00f3n Fiscal (NIF) y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles. La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al fijarse como requisito necesario para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de tales escrituras. Esta figura del cierre registral ante incumplimientos de obligaciones de origen fiscal no constituye en ning\u00fan caso una novedad en nuestro ordenamiento. Debemos recordar, en efecto, que la normativa vigente ya prev\u00e9 la figura del cierre registral en relaci\u00f3n, por ejemplo, con las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones\u00bb.<\/p>\n

3. Para conseguir tales objetivos la Ley 36\/2006, de 29 de noviembre, modific\u00f3, entre otros y en relaci\u00f3n con la materia espec\u00edfica que es objeto del presente recurso, el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado as\u00ed como los art\u00edculos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

As\u00ed, el p\u00e1rrafo cuarto del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, en su nueva redacci\u00f3n, establece que en \u00ablas escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a t\u00edtulo oneroso el dominio y los dem\u00e1s derechos reales sobre bienes inmuebles se identificar\u00e1n, cuando la contraprestaci\u00f3n consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes\u00bb. Y el mismo precepto delimita el contenido y extensi\u00f3n con que ha de realizarse esa identificaci\u00f3n de los medios de pago, en los siguientes t\u00e9rminos: \u00ab\u2026sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deber\u00e1 identificarse si el precio se recibi\u00f3 con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuant\u00eda, as\u00ed como si se efectu\u00f3 en met\u00e1lico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria\u00bb.<\/p>\n

En lo relativo a la calificaci\u00f3n de los registradores de la Propiedad respecto de los extremos objeto de debate en este recurso, la reforma se centra en dos aspectos:<\/p>\n

a) La obligaci\u00f3n de comprobar si las escrituras p\u00fablicas a que se refiere el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado expresan no s\u00f3lo \u00ablas circunstancias que necesariamente debe contener la inscripci\u00f3n y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos\u00bb (disposici\u00f3n que se mantiene en su redacci\u00f3n anterior), sino, adem\u00e1s, \u00abla identificaci\u00f3n de los medios de pago empleados por las partes, en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862\u00bb (art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

b) El cierre del Registro respecto de esas escrituras p\u00fablicas en las que consistiendo el precio en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, \u00abel fedatario p\u00fablico hubiere hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados\u00bb \u2013apartado tercero del mismo art\u00edculo 254\u2013. En tales casos, esto es, negativa total o parcial a identificar el medio de pago, se entender\u00e1 que tales escrituras est\u00e1n aquejadas de un defecto subsanable, pudi\u00e9ndose subsanar \u00e9ste a trav\u00e9s de otra escritura \u00aben la que consten todos los n\u00fameros de identificaci\u00f3n fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados\u00bb (art\u00edculo 254.4 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

4. En desarrollo del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, el art\u00edculo 177 del Reglamento Notarial, con el precedente de la Instrucci\u00f3n de este Centro Directivo de 28 de noviembre de 2006, ha sido objeto de diversas modificaciones por los Reales Decretos 45\/2007 de 19 de enero, 1804\/2008 de 3 de noviembre y, finalmente, 1\/2010, de 8 de enero, este \u00faltimo vigente en el momento de la autorizaci\u00f3n de la escritura p\u00fablica cuya calificaci\u00f3n es objeto del presente recurso.<\/p>\n

La finalidad de este \u00faltimo Real Decreto viene expresada en su Exposici\u00f3n de Motivos cuando manifiesta que \u00abEl art\u00edculo primero modifica el Reglamento de la Organizaci\u00f3n y R\u00e9gimen del Notariado, aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944, a los efectos de concretar, en relaci\u00f3n con determinados medios de pago, qu\u00e9 datos concretos deber\u00e1n quedar incorporados en el documento p\u00fablico, ya sea a trav\u00e9s de acreditaci\u00f3n documental, ya sea v\u00eda manifestaci\u00f3n ante el Notario, constancia que implicar\u00e1 que dicho medio de pago se deba entender suficientemente identificado, permitiendo el acceso al Registro de la Propiedad del instrumento p\u00fablico. Por otra parte, y en conexi\u00f3n con lo anterior, se establece una especificaci\u00f3n en lo relativo a la obligaci\u00f3n de comunicaci\u00f3n por parte del Consejo General del Notariado hacia la Administraci\u00f3n tributaria de los supuestos en los que no exista identificaci\u00f3n de las cuentas de cargo y abono cuando el medio de pago sea la transferencia o la domiciliaci\u00f3n bancarias\u00bb.<\/p>\n

En el p\u00e1rrafo segundo de dicho precepto reglamentario se impone al notario una obligaci\u00f3n de identificaci\u00f3n de los medios de pago cuando concurran tres requisitos: a) Que impliquen declaraci\u00f3n, constituci\u00f3n, transmisi\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n de derechos reales sobre bienes inmuebles; b) Que sean a t\u00edtulo oneroso; y c) Que la contraprestaci\u00f3n consista en todo o en parte en dinero o signo que lo represente. Concurriendo estos tres requisitos, el r\u00e9gimen de la obligaci\u00f3n de identificaci\u00f3n de los medios de pago se puede sistematizar en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n

1.\u00ba Se han de expresar por los comparecientes los importes satisfechos en met\u00e1lico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.<\/p>\n

2.\u00ba Pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos cambiarios: Adem\u00e1s de la obligaci\u00f3n del notario de incorporar testimonio de los cheques y dem\u00e1s instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deber\u00e1n manifestar los datos a que se refiere el art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y dem\u00e1s instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del art\u00edculo 24 de la Ley del Notariado se a\u00f1aden otros nuevos: la numeraci\u00f3n y el c\u00f3digo de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.<\/p>\n

Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios o t\u00edtulos librados por una entidad de cr\u00e9dito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efect\u00fae el pago deber\u00e1 manifestar el c\u00f3digo de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en met\u00e1lico.<\/p>\n

De todas estas manifestaciones quedar\u00e1 constancia en la escritura.<\/p>\n

3.\u00ba En caso de pago por transferencia o domiciliaci\u00f3n, el r\u00e9gimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simult\u00e1neos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deber\u00e1n manifestar los datos correspondientes a los c\u00f3digos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.<\/p>\n

4.\u00ba Si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el notario har\u00e1 constar en la escritura esta circunstancia, y advertir\u00e1 verbalmente a aqu\u00e9llos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.<\/p>\n

En este r\u00e9gimen se especifican determinadas obligaciones que tiene el notario respecto de la identificaci\u00f3n de los medios de pago, cuyo incumplimiento determinar\u00e1 las responsabilidades correspondientes.<\/p>\n

Sin embargo, en relaci\u00f3n con la calificaci\u00f3n registral y el cierre del Registro de la Propiedad, en los t\u00e9rminos expresados en el art\u00edculo 254.3 de la Ley Hipotecaria, el art\u00edculo 177, p\u00e1rrafo quinto, del Reglamento Notarial, seg\u00fan redacci\u00f3n dada por el Real Decreto 1\/2010, determina que \u00ab\u2026se entender\u00e1n identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestaci\u00f3n, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque ser\u00e1 suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia se entender\u00e1 suficientemente identificada, aunque no se aporten los c\u00f3digos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria\u00bb.<\/p>\n

5. Visto el r\u00e9gimen legal que rige en la materia y de acuerdo con la reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid. los \u00abVistos\u00bb), es evidente que el defecto opuesto por el registrador respecto de la necesidad de hacer constar los medios previstos para los pagos correspondientes cuando la totalidad del precio queda aplazado no puede mantenerse. Las manifestaciones y constancia documental de los medios de pago empleados exigidas tanto por los art\u00edculos 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, como por los art\u00edculos 24 de la Ley del Notariado y 177 de su Reglamento aparecen referidas, en todo caso, a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura p\u00fablica o con anterioridad al mismo, pero no se refieren en ning\u00fan caso a los pagos que para satisfacer la parte de la prestaci\u00f3n dineraria pactada que haya sido aplazada se hayan de realizar en un momento ya posterior a aqu\u00e9l otorgamiento, con independencia de que en la inscripci\u00f3n se haga constar, conforme al art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria, la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros correspondientes a la parte del precio aplazado. Por lo dem\u00e1s, y habida cuenta de que en el expediente que ha provocado la presente el defecto observado fue subsanado por la notaria recurrente no cabr\u00eda plantear ni siquiera como hip\u00f3tesis (como ocurri\u00f3 en el supuesto de la Resoluci\u00f3n de 12 de noviembre de 2009) cu\u00e1l habr\u00eda de ser la respuesta en caso de que los interesados reclamen la constancia registral, a trav\u00e9s de la correspondiente nota marginal, del pago de cualquier cantidad que haga el adquirente despu\u00e9s de practicada la inscripci\u00f3n de su adquisici\u00f3n por cuenta o saldo del precio de la venta, conforme al art\u00edculo 58.1, del Reglamento Hipotecario, y si tal constancia queda sujeta o no a las exigencias de constancia del medio de pago empleados impuestas por la reiterada Ley 36\/2006.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

10 julio 2012<\/p>\n

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[1]<\/a> En su af\u00e1n de recortar la competencia de los Registradores en su funci\u00f3n calificadora, la Direcci\u00f3n viene sosteniendo desde hace alg\u00fan tiempo (sobre todo en materia de hipotecas) que la calificaci\u00f3n debe limitarse a las cl\u00e1usulas de trascendencia real, por lo que los pactos de car\u00e1cter personal deben quedar al margen, aunque sean contrarios a la Ley. Como ya ha sucedido con otras novedades semejantes, habr\u00e1 que esperar a lo que decidan los Tribunales cuando esta cuesti\u00f3n llegue a su estudio.<\/p>\n

[2]<\/a> La Direcci\u00f3n General tiene la costumbre, cuando un problema se repite, de resolverlo empleando las mismas palabras que ya ha utilizado en la primera Resoluci\u00f3n que dedic\u00f3 al tema. As\u00ed puede verse en materias como pr\u00f3rroga de anotaciones caducadas, anotaciones de embargo sobre fincas de matrimonios extranjeros, embargos ordenados por Ayuntamiento sobre fincas situadas fuera de su t\u00e9rmino municipal, etc. Y este es el caso de las Resoluciones que han empezado a aparecer en el a\u00f1o 2009 sobre expresi\u00f3n de los medios de pago en las escrituras. Lo l\u00f3gico ser\u00eda, para ahorrar espacio en el Diccionario, agrupar bajo un solo t\u00edtulo todas las Resoluciones dictadas sobre una misma materia. Pero existen los siguientes inconvenientes: a) En primer lugar, los documentos objeto de calificaci\u00f3n y recurso son todos diferentes, aunque el problema de fondo sea el mismo; b) a veces, como es el caso de esta Resoluci\u00f3n, aparece precedida por una cuesti\u00f3n previa, que no se repite en otras Resoluciones (esa cuesti\u00f3n puede verse en el apartado \u201dRECURSO. A efectos doctrinales\u201d); c) finalmente, hay Resoluciones, como las de los d\u00edas 7 y 8 de julio de 2009 -que aparecen a continuaci\u00f3n de \u00e9sta- en las que, siendo el mismo Registrador el autor de la calificaci\u00f3n recurrida, el texto es el mismo, salvo que la del d\u00eda 7 contiene un largo p\u00e1rrafo final que no aparece en la del d\u00eda 8.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PAGO Expresi\u00f3n de los medios de pago 1. Se plantea en esta Resoluci\u00f3n la cuesti\u00f3n relativa a la constancia de los medios de pago en escritura p\u00fablica, teniendo este instrumento p\u00fablico por objeto en el concreto supuesto analizado la cancelaci\u00f3n de un pr\u00e9stamo hipotecario. La novedad de la materia aconseja hacer un breve repaso y […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4220],"tags":[4221,1526],"class_list":{"0":"post-19176","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-pago","7":"tag-expresion-de-los-medios-de-pago","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19176","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19176"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19176\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19176"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19176"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19176"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}