{"id":19259,"date":"2016-03-11T11:35:50","date_gmt":"2016-03-11T10:35:50","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19259"},"modified":"2016-03-11T13:55:15","modified_gmt":"2016-03-11T12:55:15","slug":"de-bienes-de-incapaces","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/compraventa\/de-bienes-de-incapaces\/","title":{"rendered":"De bienes de incapaces"},"content":{"rendered":"

COMPRAVENTA
<\/strong><\/h1>\n

De bienes de incapaces<\/a><\/strong><\/p>\n

De bienes de incapaces<\/strong><\/p>\n

Hechos: se solicita la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado de compraventa, cuyo vendedor, que fue declarado incapaz despu\u00e9s de la fecha del documento privado, est\u00e1 representado por la administradora provisional nombrada al iniciarse los tr\u00e1mites de incapacitaci\u00f3n; antes de otorgarse la escritura, se ha nombrado tutor del incapaz a otra persona y su nombramiento se presenta en el Registro despu\u00e9s de la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico del documento, pero antes de la calificaci\u00f3n. La Direcci\u00f3n, coincidiendo con el criterio del Registrador, considera que la \u00fanica fecha fehaciente es la del documento p\u00fablico, en la cual, el vendedor hab\u00eda sido declarado incapaz y el acto traslativo no pod\u00eda acceder al Registro otorgado por quien s\u00f3lo ten\u00eda facultades de Administraci\u00f3n. [1]<\/a><\/p>\n

15 julio 2003<\/p>\n

De bienes de incapaces<\/strong>.- Es inscribible la venta de una finca perteneciente a una viuda y sus hijos (la primera, titular de una parte en usufructo y otra en pleno dominio; los segundos, titulares de una parte en pleno dominio y otra en nuda propiedad) otorgada por todos ellos y estando representada una de las hijas, incapacitada, por su madre; previamente, se obtuvo autorizaci\u00f3n judicial, expresando en la solicitud la situaci\u00f3n de pro indivisi\u00f3n. En contra de la opini\u00f3n de la Registradora, la Direcci\u00f3n no considera preciso el nombramiento de defensor judicial, pues la conveniencia de vender \u2013en la que pod\u00eda haber contraposici\u00f3n de intereses- fue apreciada por el Juez al dar su autorizaci\u00f3n. Adem\u00e1s, y seg\u00fan el Centro Directivo, el hecho de pertenecer la finca pro indiviso a varias personas, entre ellas, representante y representada, y venderse en su totalidad hace que no exista contraposici\u00f3n de intereses.<\/p>\n

3 diciembre 2003<\/p>\n

De bienes de incapaces<\/strong>.- Hechos: mediante documento privado, una persona, \u201casistida\u201d de sus padres y hermanos, vendi\u00f3 una finca a su hermana y al marido de \u00e9sta; dicha asistencia se prest\u00f3 por el \u201cdelicado estado de salud\u201d de la vendedora. Posteriormente, la vendedora es incapacitada y se eleva a p\u00fablico el contrato privado; intervienen la compradora \u2013que fue nombrada tutora de la incapaz-, su marido y dos hermanos de la vendedora, quienes lo hicieron para acreditar la validez del documento privado y aportaron los certificados de defunci\u00f3n de sus padres. Frente al argumento de los recurrentes que entendieron, contra la calificaci\u00f3n registral, que no hac\u00eda falta la autorizaci\u00f3n judicial, porque la fecha del documento privado deb\u00eda tenerse por cierta dado el fallecimiento de dos de los que intervinieron en \u00e9l \u2013los padres-, conforme al art\u00edculo 1227 del C\u00f3digo Civil, y en dicho momento la vendedora era capaz, la Direcci\u00f3n confirma el criterio del Registrador afirmando que, desde el punto de vista del Registro de la Propiedad, s\u00f3lo puede considerarse como fecha en la que se produjo el negocio la del documento p\u00fablico. Y como en tal fecha la vendedora hab\u00eda sido declarada incapaz, la compra por la tutora incurre en la prohibici\u00f3n del art\u00edculo 1459.1 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

9 enero 2004<\/p>\n

De bienes de incapaces<\/strong>.- 1. En el presente recurso se ha de determinar si es inscribible una escritura de compraventa de una finca r\u00fastica perteneciente en cuanto a una cuarta parte indivisa en nuda propiedad a un incapacitado, representado en la escritura por su madre, en virtud de patria potestad rehabilitada, habida cuenta que si bien existe autorizaci\u00f3n judicial para enajenar, sin embargo no consta que se haya acreditado ante el Juzgado la reinversi\u00f3n de la cantidad obtenida con la venta, en la parte correspondiente al incapacitado, tal como impone el auto judicial, acreditaci\u00f3n que la Registradora considera necesaria para la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

    \n
  1. Como cuesti\u00f3n formal previa, el Notario recurrente alega que la calificaci\u00f3n recurrida no se pronuncia sobre la suspensi\u00f3n o denegaci\u00f3n del asiento solicitado y que no contiene la motivaci\u00f3n jur\u00eddica de las causas impeditivas o suspensivas. Hay que recordar a este respecto, de una parte, que efectivamente la nota de calificaci\u00f3n, tal como resulta de los art\u00edculos 19 bis y 65 de la Ley Hipotecaria, ha de se\u00f1alar expresamente si se suspende o se deniega la pr\u00e1ctica del asiento y, de otra parte, que, conforme a la ya reiterada doctrina de este Centro Directivo sobre la necesaria motivaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n registral y a su suficiencia (Vid. Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb), hay que entender que aunque la argumentaci\u00f3n en que se fundamente la calificaci\u00f3n haya sido expresada de modo escueto, es suficiente para la tramitaci\u00f3n del expediente si expresa suficientemente la raz\u00f3n que justifica dicha negativa de modo que el interesado pueda alegar cuanto le convenga para su defensa, como lo demuestra en este caso el contenido del escrito de interposici\u00f3n del recurso. En efecto, la Registradora ha se\u00f1alado con claridad el defecto, ha expuesto los hechos y ha fundado aqu\u00e9l en diversos preceptos y jurisprudencia, con cita y transcripci\u00f3n, por lo que no cabe concluir afirmando que haya incurrido en una situaci\u00f3n de falta de motivaci\u00f3n jur\u00eddica, ni mucho menos que se haya coartado el derecho a la interposici\u00f3n del recurso y el derecho a la tutela judicial efectiva como sostiene el recurrente. La motivaci\u00f3n ha sido suficientemente expresiva de la raz\u00f3n que justifica la negativa a la inscripci\u00f3n, de modo que el recurrente ha podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, como lo demuestra el contenido de la interposici\u00f3n del recurso (cfr. Resoluciones de 21 de marzo y 25 de octubre de 2007, 1 y 3 de diciembre de 2007).<\/li>\n
  2. Entrando en la cuesti\u00f3n de fondo, el defecto no puede ser mantenido. En los supuestos de patria potestad rehabilitada o prorrogada, el art\u00edculo 171 del C\u00f3digo Civil ordena que su ejercicio se realice \u00abcon sujeci\u00f3n a lo especialmente dispuesto en la resoluci\u00f3n de incapacitaci\u00f3n y, subsidiariamente, en las reglas del presente t\u00edtulo\u00bb, remisi\u00f3n normativa que reconduce a la norma contenida en el p\u00e1rrafo primero del art\u00edculo 166 del mismo texto legal, conforme al cual los padres no podr\u00e1n enajenar o gravar los bienes inmuebles de que sean titulares sus hijos \u00absino por causas justificadas de utilidad o necesidad y previa la autorizaci\u00f3n del Juez del domicilio, con audiencia del Ministerio Fiscal\u00bb.<\/li>\n<\/ol>\n

    En este caso dicha autorizaci\u00f3n se obtuvo por medio de auto del Juzgado de Primera Instancia de Ontinyent de 10 de febrero de 2006. La prevenci\u00f3n recogida en este auto judicial, seg\u00fan la cual se impone a la madre titular de la patria potestad rehabilitada el deber de \u00abacreditar ante este Juzgado la reinversi\u00f3n de la cantidad as\u00ed obtenida\u00bb, se enmarca en el \u00e1mbito de las medidas de aseguramiento que ha de tomar el Juez, bajo su responsabilidad, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 2023 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 3 de febrero de 1881 \u2013vigente transitoriamente en virtud de la Disposici\u00f3n derogatoria \u00fanica de la Ley 1\/2000, de Enjuiciamiento Civil\u2013 seg\u00fan el cual \u00abHecha la venta, cuidar\u00e1 el Juez, bajo su responsabilidad, de que se d\u00e9 al precio que se haya obtenido la aplicaci\u00f3n indicada al solicitar la autorizaci\u00f3n\u00bb. Por ello el control de cumplimiento de la reinversi\u00f3n acorde con la finalidad en atenci\u00f3n a la cual se haya producido la autorizaci\u00f3n de la enajenaci\u00f3n pertenece al \u00e1mbito de la actuaci\u00f3n y responsabilidad del Juez que la concedi\u00f3, sin que pueda alcanzar a erigirse en requisito necesario para la inscripci\u00f3n de la compraventa, especialmente en un caso como el presente en que la \u00abnecesidad o utilidad de la enajenaci\u00f3n\u00bb (cfr. art\u00edculo 2012 n.\u00ba 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881) que ha justificado su autorizaci\u00f3n, seg\u00fan resulta de la fundamentaci\u00f3n del referido auto autorizatorio, es la de destinar el precio obtenido al \u00abtratamiento y cuidado\u00bb del menor, que sufre una minusval\u00eda del 65 %, ante la precaria situaci\u00f3n econ\u00f3mica de su madre y representante legal. Obs\u00e9rvese que ello supone una aplicaci\u00f3n del dinero obtenido de tracto sucesivo, en un per\u00edodo de tiempo indefinido, que determinar\u00eda, en caso de seguirse la interpretaci\u00f3n asumida en la calificaci\u00f3n recurrida, la imposibilidad de hacer compatible la protecci\u00f3n de los intereses del incapacitado a garantizar la aplicaci\u00f3n correcta del precio obtenido por la enajenaci\u00f3n, protecci\u00f3n que pertenece al \u00e1mbito judicial, y los intereses del comprador, que ha adquirido en virtud de t\u00edtulo plenamente v\u00e1lido, a obtener la inscripci\u00f3n del mismo, pues \u00e9sta quedar\u00eda demorada indefinidamente hasta el total agotamiento de los recursos econ\u00f3micos obtenidos con la venta por su aplicaci\u00f3n a la finalidad que la justific\u00f3, quedando en el \u00ednterin el derecho del comprador en situaci\u00f3n de inseguridad jur\u00eddica por quedar aplazado, por tiempo indeterminado, su acceso a la protecci\u00f3n registral.<\/p>\n

      \n
    1. Es cierto que la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 12 de Julio de 1999, citada por la Registradora, confirm\u00f3 la calificaci\u00f3n registral que deneg\u00f3 la inscripci\u00f3n de una venta de bien ganancial otorgada por una hija actuando en representaci\u00f3n voluntaria de su padre y como tutora de su madre incapacitada, por no constar cumplidas las prevenciones del art\u00edculo 2015 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, a las que se remit\u00eda la autorizaci\u00f3n judicial de la venta, pero no es menos cierto que dichas medidas, referentes b\u00e1sicamente a la subasta y aval\u00fao, afectan a la venta en s\u00ed misma, a diferencia del control judicial de la reinversi\u00f3n del dinero obtenido en la venta realizada, que constituye una actuaci\u00f3n de verificaci\u00f3n ya posterior a la propia venta.<\/li>\n<\/ol>\n

      Esta Direcci\u00f3n General ha acordado revocar la nota de calificaci\u00f3n recurrida y estimar el recurso interpuesto, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

      8 mayo 2010<\/p>\n

      <\/a>De bienes de incapaces<\/strong>.- Ver, m\u00e1s atr\u00e1s, dentro de esta voz \u201cCOMPRAVENTA\u201d, el apartado \u201cCon oposici\u00f3n de intereses\u201d.<\/p>\n

      2 junio 2010<\/p>\n

      De bienes de incapaces<\/strong>.- 1. Ce\u00f1ido el objeto del recurso a la segunda de las objeciones planteadas por la registradora en su nota de calificaci\u00f3n, el recurso no puede prosperar. Es preciso llamar la atenci\u00f3n sobre el hecho de que ni en el acta autorizada a efectos de complementar el t\u00edtulo p\u00fablico presentado con efectos inmatriculadores ni en este \u00faltimo se especifica cu\u00e1l es el derecho concreto y determinado del que es titular cada vendedora y que es objeto de la compraventa ya que \u00e9sta se refiere gen\u00e9ricamente al dominio ostentado por las comparecientes que act\u00faan conjuntamente como vendedoras. No obstante, cualquiera que sea el derecho y proporci\u00f3n que ostenta la tutelada sobre el bien inmueble objeto de la compraventa (que la recurrente identifica como un usufructo) es indudable que es un derecho real. Al respecto la previsi\u00f3n del art\u00edculo 271.2 en relaci\u00f3n al 334.10 del C\u00f3digo Civil no deja lugar a dudas al sujetar a autorizaci\u00f3n judicial la enajenaci\u00f3n que de un derecho real del tutelado pretenda llevar a cabo el tutor.<\/p>\n

      En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso.<\/p>\n

      27 enero 2012<\/p>\n

      [1]<\/a> Problema parecido se plante\u00f3 en la Resoluci\u00f3n de 14 de junio de este mismo a\u00f1o, ante un supuesto de aceptaci\u00f3n de la herencia de un incapaz por la administradora designada al iniciarse el proceso de incapacitaci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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