{"id":19286,"date":"2016-03-11T10:35:15","date_gmt":"2016-03-11T09:35:15","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19286"},"modified":"2016-03-11T14:28:56","modified_gmt":"2016-03-11T13:28:56","slug":"de-cuotas-indivisas-de-finca-rustica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/compraventa\/de-cuotas-indivisas-de-finca-rustica\/","title":{"rendered":"De cuotas indivisas de finca r\u00fastica"},"content":{"rendered":"

COMPRAVENTA
<\/strong><\/h1>\n

De cuotas indivisas de finca r\u00fastica<\/a><\/strong><\/p>\n

De cuotas indivisas de finca r\u00fastica<\/strong><\/p>\n

Teniendo en cuenta la sujeci\u00f3n a licencia de toda parcelaci\u00f3n urban\u00edstica y la prohibici\u00f3n de \u00e9stas en suelo r\u00fastico, la exigencia de licencia o declaraci\u00f3n de su no necesidad para autorizar e inscribir escrituras de divisi\u00f3n de terrenos y la necesaria aplicaci\u00f3n al acto realizado en fraude de Ley de la norma que se hubiere tratado de eludir, es necesaria licencia municipal o declaraci\u00f3n de ser innecesaria para la venta de una serie de cuotas indivisas de fincas r\u00fasticas en las que cada cuota se determina por una superficie y linderos, pues la compatibilidad entre la persistencia de una comunidad sobre el todo y la atribuci\u00f3n a cada copropietario de un derecho permanente de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de aqu\u00e9l les impedir\u00e1 ser reputados como objetos jur\u00eddicos nuevos y absolutamente independientes entre s\u00ed, ya que, en otro caso, aquella atribuci\u00f3n implicar\u00e1 una verdadera divisi\u00f3n, cualquiera que sea la denominaci\u00f3n elegida o el mecanismo jur\u00eddico bajo el que pretende encubrirse.<\/p>\n

26 junio 1999<\/p>\n

De cuotas indivisas de finca r\u00fastica<\/strong>.- Supuesto de hecho: de una finca que figura inscrita como \u00abR\u00fastica: Parcela de terreno… con dos locales de mamposter\u00eda con cubierta de uralita destinados a garajes\u00bb, se venden diversas cuotas indivisas a diferentes personas, especific\u00e1ndose que cada cuota da derecho al aparcamiento exclusivo en un espacio determinado en un plano que se adjunta y del que se indica su superficie. El Registrador, entendiendo que la obra nueva de la edificaci\u00f3n no est\u00e1 inscrita, suspende la inscripci\u00f3n por considerar que se ha producido una aut\u00e9ntica divisi\u00f3n del terreno que exige la licencia municipal. La Direcci\u00f3n expone en primer lugar los argumentos por los que la venta de cuotas, tal como se ha realizado, necesitar\u00eda licencia municipal o declaraci\u00f3n de ser innecesaria, pero, a continuaci\u00f3n, a\u00f1ade que, \u00absi efectivamente existiera la construcci\u00f3n a que se ha hecho referencia en la descripci\u00f3n de la total finca\u00bb, no ser\u00eda necesaria la licencia cuestionada. Y termina, de forma cabal\u00edstica, diciendo que estima el recurso interpuesto \u00abs\u00f3lo en el caso de que las edificaciones de la finca cuestionada est\u00e9n inscritas o lo sean en virtud del t\u00edtulo calificado\u00bb.<\/p>\n

7 octubre 1999<\/p>\n

De cuotas indivisas de finca r\u00fastica<\/strong>.- Vendida una cuota de finca r\u00fastica con derecho al uso exclusivo de una porci\u00f3n determinada de la misma, la Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n denegatoria porque considera fraudulenta esta disposici\u00f3n, que vulnera la disposici\u00f3n adicional tercera de la Ley 4\/1992, de la Generalidad Valenciana, al no aportarse la licencia o el certificado administrativo de su innecesariedad. Adem\u00e1s, esta atribuci\u00f3n de cuota con derecho a una parte determinada de la finca, incompatible con la naturaleza de la comunidad, en la que los derechos de los comuneros deben carecer de autonom\u00eda f\u00edsica y econ\u00f3mica que les impida ser reputados como objetos jur\u00eddicos nuevos, implica una verdadera divisi\u00f3n, cualquiera que sea la denominaci\u00f3n elegida o el mecanismo jur\u00eddico bajo el que pretende encubrirse.<\/p>\n

19, 20, 26, 27, 28 y 29 junio, 2, 6, 8, 16, 18, 23 y 25 septiembre, 6, 13, 14, 16, 19 y 20 octubre 2000; 1, 2, 10 y 12 febrero 2001<\/p>\n

De cuotas indivisas de finca r\u00fastica<\/strong>.- Los hechos que motivaron esta Resoluci\u00f3n son similares a los contenidos en los recursos indicados en el ep\u00edgrafe precedente, pero con una importante diferencia, que motiv\u00f3 una soluci\u00f3n distinta: se vendi\u00f3 una cuota indivisa de una finca r\u00fastica y, a continuaci\u00f3n, se concret\u00f3 dicha porci\u00f3n en un trozo de terreno, con indicaci\u00f3n de superficie y linderos, pero aclarando los interesados que esta determinaci\u00f3n se hac\u00eda sin darle eficacia real. Denegada por el Registrador la inscripci\u00f3n, por no aportarse la licencia municipal o el certificado de ser innecesaria, la Direcci\u00f3n consider\u00f3 inscribible la venta de la participaci\u00f3n indivisa, para la que no era necesaria licencia alguna, teniendo en cuenta que el pacto sobre concreci\u00f3n de lo vendido, por no tener car\u00e1cter real, quedaba excluido de su constancia registral.<\/p>\n

5 junio 2001<\/p>\n

De cuotas indivisas de finca r\u00fastica<\/strong>.- 1. Se pretende la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de Medina Sidonia de una escritura por la que se adquiere el pleno dominio de una dieciseisava parte indivisa de una finca r\u00fastica de regad\u00edo, procedente de la parcela 4-B del lote n\u00famero cuatro del Cortijo denominado Malcocinado; dicha participaci\u00f3n indivisa constituye la inscripci\u00f3n s\u00e9ptima de la finca 11.184 del Registro de la Propiedad de Medina Sidonia. El titular de dicho Registro \u2013seg\u00fan indica en la nota de calificaci\u00f3n-entendiendo que deb\u00eda de dar cumplimiento a lo dispuesto en el art\u00edculo 79 del RD 1093\/1997 (en coordinaci\u00f3n con lo establecido en el art\u00edculo 66 de la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda), remiti\u00f3, con fecha 13 de Julio de 2.004, la comunicaci\u00f3n que establece dicho art\u00edculo al Excmo. Ayuntamiento de Medina Sidonia, prorrog\u00e1ndose el plazo de vigencia del indicado asiento de presentaci\u00f3n en cuatro meses desde la mencionada fecha. El d\u00eda 11 de Noviembre de 2.004, tuvo entrada, en el citado Registro de la Propiedad de Medina Sidonia, Resoluci\u00f3n dictada (con audiencia del interesado) por el Sr. Teniente de Alcalde Delegado de Medio Ambiente y Urbanismo del Excmo. Ayuntamiento de Medina Sidonia de 10 de Noviembre de 2.004, por la que se pone en conocimiento del titular del Registro \u00abla existencia de un peligro objetivo de formaci\u00f3n de un n\u00facleo de poblaci\u00f3n en el lugar\u00bb, denegando el Registrador la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n y conceptuando el defecto como insubsanable. Es de rese\u00f1ar que, sobre la citada escritura, recay\u00f3 segunda calificaci\u00f3n que fue emitida 21 de diciembre de 2004 por el Titular del Registro de la Propiedad n\u00famero tres de los de Jerez de la Frontera, denegando el despacho del t\u00edtulo por el defecto de no acompa\u00f1arse licencia de parcelaci\u00f3n, ni declaraci\u00f3n de su innecesariedad (art. 78, 79. 3 RD 1083\/97 de 4 de Julio; art. 66-1-b de la ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda de fecha 17 de Diciembre de 2002).<\/p>\n

    \n
  1. Sobre la cuesti\u00f3n b\u00e1sica que plantea este recurso, este Centro Directivo ha tenido ya la ocasi\u00f3n de manifestar, con car\u00e1cter general, que la Sentencia del Tribunal Constitucional 61\/1997, de 20 de marzo, anul\u00f3 buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana de 26 de junio de 1992, fund\u00e1ndose en que se hab\u00edan invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Aut\u00f3nomas; no obstante, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. As\u00ed ocurri\u00f3 con aquellas normas que se refer\u00edan al Registro de la Propiedad (cfr. art\u00edculo 149.1.8.\u00aa de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Aut\u00f3nomas (en este caso, a la de Andaluc\u00eda) determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos al requisito de la obtenci\u00f3n de la licencia previa, las limitaciones que \u00e9stas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realizaci\u00f3n de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los l\u00edmites por \u00e9stas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qu\u00e9 casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro, siempre que la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.<\/li>\n
  2. As\u00ed las cosas, para resolver este recurso se hace preciso acudir a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica dictada por la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda, contenida en los preceptos citados en los \u00abFundamentos de Derecho \u00bb. Del examen de la citada legislaci\u00f3n sustantiva andaluza, resulta de especial relevancia el articulo 66, cuando considera, como actos reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, aquellos en los que, mediante la interposici\u00f3n de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno o de una acci\u00f3n o participaci\u00f3n social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte de terreno equivalente o asimilable; sin olvidar otros preceptos como: \u2013el art. 68.2 del mismo cuerpo legal: \u00abEn terrenos con r\u00e9gimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urban\u00edsticas\u00bb; \u2013el art\u00edculo 66.3: \u00abCualquier acto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica precisar\u00e1 de licencia urban\u00edstica o, en su caso, de declaraci\u00f3n de su innecesariedad. No podr\u00e1 autorizarse ni inscribirse escritura publica alguna en la que se contenga acto de parcelaci\u00f3n sin la aportaci\u00f3n de la preceptiva licencia, o de la declaraci\u00f3n de su innecesariedad, que los Notarios deber\u00e1n testimoniar en la escritura correspondiente\u00bb; \u2013o el art\u00edculo 66.4 de la citada Ley, cuando establece que las licencias municipales sobre parcelaciones y las declaraciones de innecesariedad de \u00e9stas se otorgan y expiden bajo la condici\u00f3n de la presentaci\u00f3n en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedici\u00f3n, de la escritura publica en la que se contenga el acto de parcelaci\u00f3n, y que la no presentaci\u00f3n en plazo de la escritura publica determina la caducidad de la licencia o de la declaraci\u00f3n de innecesariedad por ministerio de la Ley, \u00absin necesidad de acto aplicativo alguno\u00bb. Precepto, este \u00faltimo, que impone, como l\u00f3gica consecuencia, una mayor rigor a la hora de examinar aquellos t\u00edtulos que pretendan otorgarse, e inscribirse, sin cumplir esos controles previos; controles que, por lo dem\u00e1s, tienen pleno encaje \u2013reforz\u00e1ndolo-en el cometido que, en pro de la seguridad jur\u00eddica preventiva, Notarios y Registradores han de desempe\u00f1ar.<\/li>\n<\/ol>\n

    Por ello, habr\u00e1 que estar en cada caso a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica de cada Comunidad Aut\u00f3noma, pudiendo llegarse a soluciones diferentes en base a la diversidad normativa de car\u00e1cter sustantivo.<\/p>\n

      \n
    1. Es, en suma, la propia legislaci\u00f3n sustantiva que resulte aplicable, la que ha determinar qu\u00e9 actos est\u00e1n sometidos a licencia y qu\u00e9 actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica ilegal, teniendo el citado Reglamento de desarrollo de la Ley Hipotecaria un car\u00e1cter meramente adjetivo y procedimental; por ello, los conceptos que, \u00aben clave hipotecaria\u00bb, se emplean en los art\u00edculos 78 y 79 del Real Decreto 1083\/97, han de ser examinados, y adaptados, a las normas auton\u00f3micas sustantivas que resulten de aplicaci\u00f3n; de lo contrario, se llegar\u00eda al absurdo de impedir la aplicaci\u00f3n de dicha normativa auton\u00f3mica por la sola \u2013y nominalista-raz\u00f3n de emplear esta \u00faltima una terminolog\u00eda (\u00abparcelaci\u00f3n ilegal\u00bb; \u00abactos reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica) m\u00e1s amplia que la tradicionalmente empleada en el \u00e1mbito hipotecario (divisi\u00f3n y segregaci\u00f3n), y que engloba, en orden a la finalidad que dicha legislaci\u00f3n urban\u00edstica est\u00e1 llamada a desempe\u00f1ar, actos que, en muchos casos, para nada ser\u00edan actos de segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n en sentido estricto (hipotecario). A\u00f1\u00e1dase tambi\u00e9n a lo anterior que, en materia de urbanismo, la actividad de Notarios y Registradores viene a tener, en cierto modo, un car\u00e1cter complementario a la actividad de la administraci\u00f3n, reforzando el control de legalidad; legalidad que \u2013no lo olvidemos\u2013 ha de examinarse, esencialmente, en clave de legislaci\u00f3n auton\u00f3mica.<\/li>\n<\/ol>\n

      En el caso que nos ocupa, si bien hay que poner de relieve la muy escasa motivaci\u00f3n de las calificaciones reca\u00eddas, no es menos cierto que la comunicaci\u00f3n en su d\u00eda practicada a la Entidad Local, ha desembocado en una resoluci\u00f3n (acto administrativo); resoluci\u00f3n que, sin perjuicio de los recursos administrativos o contenciosos que contra ella procedan, goza, ex lege, de una presunci\u00f3n de validez (cfr. art. 57 de la Ley 30\/1992, de 26 de noviembre, de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento Administrativo Com\u00fan). Por ello, de dicho acto administrativo comunicado al Registro de la Propiedad, han de seguirse las consecuencias previstas en la norma procedimental aplicada en la calificaci\u00f3n (art. 79.3 del citado Real Decreto 1093\/97).<\/p>\n

      Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

      23 julio 2005<\/p>\n

      De cuotas indivisas de finca r\u00fastica<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que la due\u00f1a de una participaci\u00f3n indivisa de un 2,2803 por ciento de una finca r\u00fastica de 6 hect\u00e1reas y 68 centi\u00e1reas vende dos participaciones indivisas sobre dicha finca, de 0,67245 por ciento cada una de ellas a dos personas.<\/p>\n

      El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por entender que, seg\u00fan la legislaci\u00f3n de Andaluc\u00eda, es precisa licencia municipal, ya que la venta de tales participaciones puede ser reveladora de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica. Por segunda vez se presenta la escritura acompa\u00f1ada de instancia en la que el recurrente ratifica la diligencia hecha constar en la escritura afirmando que no se pretende ning\u00fan asentamiento urban\u00edstico.<\/p>\n

      El Registrador reitera la calificaci\u00f3n, recurriendo el interesado.<\/p>\n

        \n
      1. Sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios m\u00e1s amplios de los que se pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la existencia de una parcelaci\u00f3n ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por s\u00ed sola la afirmaci\u00f3n de que exista tal parcelaci\u00f3n ilegal, pues para ello ser\u00eda necesario, bien que, junto con la venta de participaci\u00f3n indivisa se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 2001), bien que exista alg\u00fan otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participaci\u00f3n, pueda llevar a la conclusi\u00f3n de la existencia de la repetida parcelaci\u00f3n, elemento que no existe en el presente supuesto, por lo que, deducir del solo hecho de la venta de la referida cuota que existe parcelaci\u00f3n es una conjetura en la que no se puede basar la calificaci\u00f3n registral.<\/li>\n<\/ol>\n

        Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

        10 octubre 2005<\/p>\n

        De cuotas indivisas de finca r\u00fastica<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro una escritura de venta de una finca r\u00fastica.<\/p>\n

        La Registradora suspende la inscripci\u00f3n por entender que con la finca vendida debe venderse tambi\u00e9n una participaci\u00f3n indivisa de otra que se define en el Registro como parcela comunal de otras entre las que se encuentra la vendida.<\/p>\n

        El interesado recurre.<\/p>\n

          \n
        1. El recurso ha de ser estimado. No constando en la finca vendida ninguna referencia a la que se dice parcela comunal, tiene raz\u00f3n el recurrente al afirmar que no existe obst\u00e1culo para la enajenabilidad separada.<\/li>\n<\/ol>\n

          La participaci\u00f3n indivisa en la llamada finca comunal no puede considerarse como anejo inseparable de la vendida pues, para ser ello as\u00ed, deber\u00eda venir determinado en la Ley o resultar de la inscripci\u00f3n registral de la finca que ahora se vende, sin que exista tampoco en el folio de esta \u00faltima afirmaci\u00f3n alguna de vinculaci\u00f3n \u00abob rem\u00bb que en ning\u00fan caso se puede presumir ni establecerse de forma t\u00e1cita.<\/p>\n

          Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

          2 marzo 2007<\/p>\n

          De cuota indivisa de finca r\u00fastica<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso si es posible la inscripci\u00f3n, sin licencia de parcelaci\u00f3n, de la venta de una participaci\u00f3n indivisa de una finca, con adscripci\u00f3n de uso y pacto de indivisibilidad. Seg\u00fan la nota de calificaci\u00f3n falta la correspondiente licencia, conforme a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica catalana; seg\u00fan el recurrente no es exigible la licencia hasta que se efect\u00fae la segregaci\u00f3n, de manera que entretanto se obtiene la licencia en tramitaci\u00f3n si ser\u00eda inscribible la cesi\u00f3n de la participaci\u00f3n indivisa.<\/p>\n

            \n
          1. Como ya se se\u00f1alara por este Centro Directivo en la Resoluci\u00f3n de 23 de julio de 2005, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61\/1997, de 20 de marzo, aclar\u00f3 las materias correspondientes a las Comunidades Aut\u00f3nomas en materia de urbanismo, dejando a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. As\u00ed ocurri\u00f3 con aquellas normas que se refer\u00edan al Registro de la Propiedad (cfr. art\u00edculo 149.1.8. de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Aut\u00f3nomas (en este caso, a la de Catalu\u00f1a) determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos al requisito de la obtenci\u00f3n de la licencia previa, las limitaciones que \u00e9stas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realizaci\u00f3n de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los l\u00edmites por \u00e9stas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qu\u00e9 casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro, siempre que la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.<\/li>\n
          2. La legislaci\u00f3n auton\u00f3mica, constituida por los art\u00edculos 183 b), 184, 185 y 186 del texto refundido de la Ley de Urbanismo de Catalu\u00f1a aprobado por Decreto Legislativo 1\/2005, de 26 de julio, es clara al respecto. Constituye parcelaci\u00f3n urban\u00edstica en Catalu\u00f1a no s\u00f3lo las divisiones simult\u00e1neas o segregaci\u00f3n sucesiva de terrenos en dos o m\u00e1s lotes, en cualquier clase de suelo, que tenga por finalidad facilitar la construcci\u00f3n de edificaciones o de instalaciones para destinadas a usos urbanos, sino tambi\u00e9n toda operaci\u00f3n que tenga estas mismas finalidades, aunque no haya divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas, por la que se enajenen o se arrienden partes indivisibles de una finca determinada, con la incorporaci\u00f3n del derecho de utilizaci\u00f3n exclusiva de partes concretas de terrenos. El otorgamiento de escrituras y de otros documentos p\u00fablicos con relaci\u00f3n a estas operaciones y la inscripci\u00f3n de dichos documentos en el Registro de la Propiedad se tienen que ajustar a lo que establecen la legislaci\u00f3n aplicable en materia de r\u00e9gimen del suelo y la legislaci\u00f3n hipotecaria, y debe acreditarse que se dispone de licencia de parcelaci\u00f3n o bien de la declaraci\u00f3n de que \u00e9sta no es necesaria. M\u00e1xime, cuando el art\u00edculo 186 establece una presunci\u00f3n de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica al establecer que \u00abse presume que hay parcelaci\u00f3n urban\u00edstica en toda divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n sucesiva de terrenos, y tambi\u00e9n en las operaciones por las que se adjudican en propiedad o arrendamiento cuotas indivisas de un terreno con derecho de uso privativo exclusivo, cuando no se acredite la obtenci\u00f3n de la licencia previa\u00bb.<\/li>\n
          3. La legislaci\u00f3n estatal regula c\u00f3mo debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro. As\u00ed, el art\u00edculo 17 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, dispone en sus p\u00e1rrafos segundo y tercero, lo siguiente: \u00ab2. La divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de una finca para dar lugar a dos o m\u00e1s diferentes s\u00f3lo es posible si cada una de las resultantes re\u00fane las caracter\u00edsticas exigidas por la legislaci\u00f3n aplicable y la ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica. Esta regla es tambi\u00e9n aplicable a la enajenaci\u00f3n, sin divisi\u00f3n ni segregaci\u00f3n, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilizaci\u00f3n exclusiva de porci\u00f3n o porciones concretas de la finca, as\u00ed como a la constituci\u00f3n de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilizaci\u00f3n exclusiva. En la autorizaci\u00f3n de escrituras de segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n de fincas, los notarios exigir\u00e1n, para su testimonio, la acreditaci\u00f3n documental de la conformidad, aprobaci\u00f3n o autorizaci\u00f3n administrativa a que est\u00e9 sujeta, en su caso, la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n conforme a la legislaci\u00f3n que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito ser\u00e1 exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripci\u00f3n\u00bb.<\/li>\n
          4. En suma, coinciden tanto la propia legislaci\u00f3n sustantiva aplicable, al regular cu\u00e1ndo son exigibles licencias de parcelaci\u00f3n, como la legislaci\u00f3n estatal en cuanto a la necesidad de acreditaci\u00f3n ante el Registro de la Propiedad de tales licencias, en determinar que est\u00e1n sometidos a licencia y deben acreditarse para obtener inscripci\u00f3n registral, no s\u00f3lo la segregaciones materiales de fincas, sino tambi\u00e9n supuestos como el que nos ocupa, de la venta de una participaci\u00f3n indivisa de una finca, con adscripci\u00f3n de uso y pacto de indivisibilidad.<\/li>\n<\/ol>\n

            Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

            9 septiembre 2009<\/p>\n

            De cuotas indivisas de finca r\u00fastica<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso los siguientes:<\/p>\n

              \n
            1. d) Mediante escritura p\u00fablica otorgada el 11 de julio de 2007 \u00abLa Vascongada, S.A.\u00bb vende, a las personas y entidades que se dir\u00e1, ciertas participaciones indivisas de la citada concesi\u00f3n administrativa, aclarando en la estipulaci\u00f3n segunda que \u00ablas compraventas se extienden, en las mismas proporciones, a los terrenos y fincas rese\u00f1ados en el Expositivo Segundo tercer p\u00e1rrafo que puedan ser reconocidos como de titularidad de La Vascongada, S.A.\u00bb. En el citado p\u00e1rrafo se afirma que \u00abAnexos a estas v\u00edas (se refiere a las v\u00edas f\u00e9rreas objeto de la concesi\u00f3n), existen terrenos o fincas que se encuentran pendientes de reconocimiento de titularidad de \u00abLa Vascongada, S.A.\u00bb incluido un ramal de v\u00eda que se encuentra en el \u00e1mbito de la actuaci\u00f3n urban\u00edstica llamada UZP \u00abLos Berrocales\u00bb y la finca registral n\u00famero 1.066 del Registro n\u00famero 19 de Madrid\u00bb. El reconocimiento de la titularidad sobre la finca 1.066 a que se refiere el p\u00e1rrafo transcrito se obtuvo mediante la sentencia judicial en cuya ejecuci\u00f3n se otorg\u00f3 la escritura de 1 de diciembre de 2008 a que se hace referencia en el apartado a) anterior. Los cuatro compradores adquieren en la siguiente proporci\u00f3n: \u00abFactor Inmueble, S.A.\u00bb una cuota indivisa del 22,5%; don R. M. G una cuota indivisa de 10,125%; don J. M. O. una cuota indivisa de 7,875%; y don E. O. una cuota indivisa de 4,50%.<\/li>\n
            2. e) Mediante escritura p\u00fablica otorgada el 5 de junio de 2009 se complementa y ejecuta la compraventa formalizada en la escritura de 11 de julio de 2007, a que se refiere el anterior apartado d), en relaci\u00f3n con la reiterada finca registral 1.066, aclarando que con la misma fecha de esta \u00faltima escritura la compa\u00f1\u00eda vendedora y tres de los compradores, en concreto, don R. M. G; don J. M. O. y don E. O. suscribieron un documento privado titulado \u00abAnexo a escritura de compraventa\u00bb, el cual proceden a ratificar y elevar a p\u00fablico en el mismo acto, por el cual, tras manifestar que en la repetida escritura complementada de 11 de julio de 2007 se incluy\u00f3 como parte de la compraventa, \u00abal considerarla terreno anexo o complementario del ferrocarril, la finca registral n.\u00ba 1.066 del Registro n.\u00ba 19 de Madrid\u00bb, \u00abconcretan los porcentajes transmitidos\u00bb en la siguiente forma: a don R. M. G una cuota indivisa de 10,625%; don J. M. O. una cuota indivisa de 8,125%; y don E. O. una cuota indivisa de 6,25%. \u2013porcentajes que, como se observa, difieren de los pactados en la escritura complementada\u2013, adem\u00e1s de ciertos porcentajes sobre los derechos indemnizatorios que puedan corresponder por una expropiaci\u00f3n urban\u00edstica de parte de la finca.<\/li>\n
            3. f) El Registrador suspende la inscripci\u00f3n solicitada respecto de la finca n.\u00ba 70.103 (antigua 1.066), \u00fanica cuya registraci\u00f3n se interesa, por dos defectos (el tercero no ha sido recurrido): 1.\u00ba\u2026 y 2.\u00ba por no haber comparecido en la escritura de complemento uno de los compradores de una de las cuotas indivisas.<\/li>\n
            4. Tampoco el \u00faltimo defecto puede ser confirmado. De la escritura de compraventa originaria resulta que nos encontramos ante cuatro compraventas distintas. En la cl\u00e1usula primera se diferencia la venta de cada participaci\u00f3n; en la cl\u00e1usulas segunda y tercera se habla en plural de \u00abcompraventas\u00bb; en la cl\u00e1usula cuarta se indica diferenciadamente el precio de la compraventa a favor de cada uno de los adquirentes identificando el respectivo medio de pago (cfr. art\u00edculos 1281, 1285 y 1445 del C\u00f3digo Civil). El hecho de que en la escritura complementaria la concreci\u00f3n de cuotas suponga una alteraci\u00f3n respecto a las que originariamente ostentaban los compradores en la finca 5.884, no puede considerarse un obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n, partiendo de que nos encontramos ante compraventas distintas y que la sociedad vendedora ostenta en la finca registral 70.103 (antes 1.006 del archivo com\u00fan) una participaci\u00f3n muy superior a la que corresponde a la sociedad no compareciente.<\/li>\n<\/ol>\n

              Esta Direcci\u00f3n General ha acordado revocar la nota de calificaci\u00f3n recurrida y estimar el recurso interpuesto, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

              6 abril 2010<\/p>\n

              <\/a>De cuotas indivisas de finca r\u00fastica<\/strong>.- 1. Se plantea en el presente recurso la cuesti\u00f3n de si la venta de una participaci\u00f3n indivisa sobre una finca r\u00fastica puede o no considerarse parcelaci\u00f3n que precise el otorgamiento de la correspondiente licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad, atendiendo a las siguientes circunstancias concurrentes:<\/p>\n

                \n
              1. a) la finca objeto de venta parcial (registral n.\u00ba 4092), seg\u00fan su descripci\u00f3n registral, es una finca r\u00fastica de una hect\u00e1rea, veintitr\u00e9s \u00e1reas, sesenta y seis centi\u00e1reas, de la que se enajena una participaci\u00f3n indivisa del 5,35 por ciento;<\/li>\n
              2. b) el mismo d\u00eda del otorgamiento de la escritura de compraventa (13 de octubre de 2009) fue autorizada otra escritura ante el mismo Notario, con n\u00famero inmediatamente anterior de protocolo, por la que el vendedor de la participaci\u00f3n indivisa \u2013con el consentimiento de los dem\u00e1s condue\u00f1os de los que ostenta su representaci\u00f3n en virtud de apoderamiento especial\u2013 declara la obra nueva de una vivienda con una superficie de 78 metros cuadrados y un trastero-garaje de 33 metros cuadrados, sobre la citada finca registral. En esta escritura de obra nueva el otorgante manifiesta que \u00abla edificaci\u00f3n objeto de esta escritura, lo fue en concepto de autopromoci\u00f3n a los efectos de constituir su domicilio habitual comprometi\u00e9ndose a no enajenar la finca en el plazo de diez a\u00f1os, salvo que exonere la parte compradora de dicha garant\u00eda \u2026, raz\u00f3n por la cual no procede la exigencia de seguro decenal\u00bb;<\/li>\n
              3. c) ambas escrituras se presentan de forma correlativa y con la misma fecha (16 de octubre de 2009) en el Registro de la Propiedad;<\/li>\n
              4. d) del historial registral de la citada finca n.\u00ba 4092 resulta que sobre la misma se han practicado tres segregaciones previas (en 1980, 1983 y 1994, respectivamente), y las siguientes ventas de participaciones indivisas: 3, 059 por ciento seg\u00fan la inscripci\u00f3n 3.\u00aa de 22 de octubre de 1998; 4,433 por ciento seg\u00fan la inscripci\u00f3n 4.\u00aa de 11 de agosto de 1999; 4,433 por ciento seg\u00fan la inscripci\u00f3n 5.\u00aa de 11 de agosto de 1999; 4,8732 seg\u00fan la inscripci\u00f3n 6.\u00aa de 4 de mayo de 2001; 16,1733 seg\u00fan la inscripci\u00f3n 7.\u00aa de 19 de agosto de 2002; 5,350 seg\u00fan la inscripci\u00f3n 8.\u00aa de 24 de julio de 2003; 3,057 seg\u00fan la inscripci\u00f3n 9.\u00aa de 4 de agosto de 2003; 16,9820 seg\u00fan la inscripci\u00f3n 10.\u00aa de 20 de octubre de 2003; 16,9802 seg\u00fan la inscripci\u00f3n 11.\u00aa de 5 de noviembre de 2003; 12,734 seg\u00fan la inscripci\u00f3n 13.\u00aa de 3 de febrero de 2004; 12,497 seg\u00fan la inscripci\u00f3n 14.\u00aa de 3 de febrero de 2004; 12,734 seg\u00fan la inscripci\u00f3n 15.\u00aa de 24 de noviembre de 2004; 5,350 seg\u00fan la inscripci\u00f3n 16.\u00aa de 19 de diciembre de 2005; 16,982, seg\u00fan la inscripci\u00f3n 17.\u00aa de 17 de enero de 2007. Finalmente, por las inscripciones 18.\u00aa, 19.\u00aa y 20.\u00aa (fechadas el 21 de noviembre de 2008, 13 de marzo de 2009 y 24 de julio de 2009) se inscriben sendas declaraciones de obras nuevas de otras tantas \u00abviviendas rurales aisladas\u00bb.<\/li>\n<\/ol>\n

                La Registradora suspende la inscripci\u00f3n por entender que del conjunto de las circunstancias expresadas se desprenden dudas sobre la posible existencia de una parcelaci\u00f3n ilegal y el riesgo de formaci\u00f3n de n\u00facleo de poblaci\u00f3n en dicha finca, por lo que entiende necesario para la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n aportar licencia de parcelaci\u00f3n o certificado de innecesariedad.<\/p>\n

                  \n
                1. Sobre esta cuesti\u00f3n este Centro Directivo ha tenido ya ocasi\u00f3n de manifestar (cfr. Resoluci\u00f3n de 23 de julio de 2005), que si bien, con car\u00e1cter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61\/1997, de 20 de marzo, anul\u00f3 buena parte del texto refundido de la Ley sobre R\u00e9gimen del Suelo y Ordenaci\u00f3n Urbana de 26 de junio de 1992, fund\u00e1ndose en que se hab\u00edan invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Aut\u00f3nomas; no obstante, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. As\u00ed ocurri\u00f3 con aquellas normas que se refer\u00edan al Registro de la Propiedad (cfr. art\u00edculo 149.1.8.\u00aa de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Aut\u00f3nomas (en este caso, a la de Andaluc\u00eda) determinar qu\u00e9 clase de actos de naturaleza urban\u00edstica est\u00e1n sometidos al requisito de la obtenci\u00f3n de la licencia previa, las limitaciones que \u00e9stas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realizaci\u00f3n de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los l\u00edmites por \u00e9stas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qu\u00e9 casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuesti\u00f3n tenga acceso al Registro, siempre que la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.<\/li>\n
                2. As\u00ed las cosas, para resolver este recurso se hace preciso acudir a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica dictada por la Comunidad Aut\u00f3noma de Andaluc\u00eda, contenida en los preceptos citados en los \u00abVistos\u00bb de esta Resoluci\u00f3n. Del examen de la citada legislaci\u00f3n sustantiva andaluza, resulta de especial relevancia el art\u00edculo 66, cuando considera, como actos reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, aquellos en los que, mediante la interposici\u00f3n de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno o de una acci\u00f3n o participaci\u00f3n social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte de terreno equivalente o asimilable; sin olvidar otros preceptos como: – el art\u00edculo 68.2 del mismo cuerpo legal: \u00abEn terrenos con r\u00e9gimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urban\u00edsticas\u00bb; – el art\u00edculo 66.3: \u00abCualquier acto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica precisar\u00e1 de licencia urban\u00edstica o, en su caso, de declaraci\u00f3n de su innecesariedad. No podr\u00e1 autorizarse ni inscribirse escritura publica alguna en la que se contenga acto de parcelaci\u00f3n sin la aportaci\u00f3n de la preceptiva licencia, o de la declaraci\u00f3n de su innecesariedad, que los Notarios deber\u00e1n testimoniar en la escritura correspondiente\u00bb; – o el art\u00edculo 66.4 de la citada Ley, cuando establece que las licencias municipales sobre parcelaciones y las declaraciones de innecesariedad de \u00e9stas se otorgan y expiden bajo la condici\u00f3n de la presentaci\u00f3n en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedici\u00f3n, de la escritura p\u00fablica en la que se contenga el acto de parcelaci\u00f3n, y que la no presentaci\u00f3n en plazo de la escritura p\u00fablica determina la caducidad de la licencia o de la declaraci\u00f3n de innecesariedad por ministerio de la Ley, \u00absin necesidad de acto aplicativo alguno\u00bb. Precepto, este \u00faltimo, que impone, como l\u00f3gica consecuencia, un mayor rigor a la hora de examinar aquellos t\u00edtulos que pretendan otorgarse, e inscribirse, sin cumplir esos controles previos; controles que, por lo dem\u00e1s, tienen pleno encaje \u2013reforz\u00e1ndolo\u2013 en el cometido que, en pro de la seguridad jur\u00eddica preventiva, Notarios y Registradores han de desempe\u00f1ar.<\/li>\n
                3. Es, en suma, la propia legislaci\u00f3n sustantiva que resulte aplicable, la que ha determinar qu\u00e9 actos est\u00e1n sometidos a licencia y qu\u00e9 actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica ilegal, teniendo en este tema el citado Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, que complementa al Reglamento Hipotecario, un car\u00e1cter meramente adjetivo y procedimental. Por este motivo, los conceptos que, \u00aben clave hipotecaria\u00bb, se emplean en los art\u00edculos 78 y 79 del citado Real Decreto, han de ser examinados, y adaptados, a las normas auton\u00f3micas sustantivas que resulten de aplicaci\u00f3n; de lo contrario, se llegar\u00eda al absurdo de impedir la aplicaci\u00f3n de dicha normativa auton\u00f3mica por la sola \u2013y nominalista\u2013 raz\u00f3n de emplear esta \u00faltima una terminolog\u00eda (\u00abparcelaci\u00f3n ilegal\u00bb; \u00abactos reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica\u00bb) m\u00e1s amplia que la tradicionalmente empleada en el \u00e1mbito hipotecario (divisi\u00f3n y segregaci\u00f3n), y que engloba, en orden a la finalidad que dicha legislaci\u00f3n urban\u00edstica est\u00e1 llamada a desempe\u00f1ar, actos que, en muchos casos, para nada ser\u00edan actos de segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n en sentido estricto (hipotecario).<\/li>\n
                4. En el presente caso, se trata de dilucidar si la venta de una participaci\u00f3n indivisa sobre una finca r\u00fastica en Andaluc\u00eda, puede considerarse parcelaci\u00f3n que precise el otorgamiento de la correspondiente licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad, teniendo en cuenta que no existe una asignaci\u00f3n formal y expresa de un uso individualizado de una parte del inmueble, pero que \u2013seg\u00fan la Registradora\u2013 s\u00ed existen elementos de juicio reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, como son los antecedentes del historial registral de la finca (en los t\u00e9rminos en que han sido detallados en el fundamento de derecho 1 de esta Resoluci\u00f3n), de los que se desprende la existencia de una pluralidad de titulares sobre la finca en virtud de sucesivas ventas de participaciones indivisas sobre la misma, y el hecho de que el vendedor declare en la escritura de obra nueva, otorgada en la misma fecha de la venta, que la vivienda declarada fue construida en autopromoci\u00f3n para destinarla a vivienda habitual, y que en la escritura de compraventa el comprador exonere al vendedor de la acreditaci\u00f3n de la constituci\u00f3n de cualquier seguro determinado por la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

                  Sobre esta cuesti\u00f3n ha tenido ocasi\u00f3n de pronunciarse este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 10 de octubre de 2005, en la que, en un caso de venta de participaci\u00f3n indivisa de una finca r\u00fastica en la que no concurr\u00eda ninguna otra circunstancia reveladora de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, se afirm\u00f3 que \u00absin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios m\u00e1s amplios de los que se pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la existencia de una parcelaci\u00f3n ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por s\u00ed sola la afirmaci\u00f3n de que exista tal parcelaci\u00f3n ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participaci\u00f3n indivisa se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 2001), bien que exista alg\u00fan otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participaci\u00f3n, pueda llevar a la conclusi\u00f3n de la existencia de la repetida parcelaci\u00f3n\u00bb. Ahora bien, desde un punto de vista m\u00e1s amplio y general, y no circunscrito a un supuesto concreto como en el caso de la Resoluci\u00f3n anterior, la m\u00e1s reciente Resoluci\u00f3n de 14 de julio de 2009, reca\u00edda con ocasi\u00f3n de una Consulta elevada a este Centro Directivo por el Colegio Notarial de Andaluc\u00eda precisamente sobre la misma cuesti\u00f3n que se dilucida en el presente recurso, ha fijado sistem\u00e1ticamente su doctrina en la materia, doctrina que ha de dar la pauta para resolver el presente recurso en los t\u00e9rminos que se desarrollan a continuaci\u00f3n.<\/p>\n

                  El art\u00edculo 66 de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, establece en su p\u00e1rrafo 4\u00ba que cualquier acto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica precisar\u00e1 la licencia urban\u00edstica o, en su caso, de declaraci\u00f3n de su innecesariedad; y en la l\u00ednea indicada, por una parte, su p\u00e1rrafo primero considera parcelaci\u00f3n urban\u00edstica en terrenos que tengan el r\u00e9gimen de suelo no urbanizable, la divisi\u00f3n simult\u00e1nea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o m\u00e1s lotes que pueda inducir a la formaci\u00f3n de nuevos asentamientos, y por otra, desarrolla este \u00faltimo concepto en el p\u00e1rrafo segundo al considerar como actos reveladores de una posible parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, sujetos por tanto a igual trato legal, aquellos en los que, mediante la interposici\u00f3n de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acci\u00f3n, participaci\u00f3n u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble, situaciones que considera equivalentes o asimilables a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso puedan excluir tal aplicaci\u00f3n.<\/p>\n

                    \n
                  1. De ello se desprenden, como puso de manifiesto la citada Resoluci\u00f3n de 14 de julio de 2009, diversas notas que conviene destacar para resolver el presente recurso. En primer lugar, el concepto de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones en fraude a su prohibici\u00f3n y precisamente para protegerse de ellas, ha trascendido la estricta divisi\u00f3n material de fincas, la tradicional segregaci\u00f3n, divisi\u00f3n o parcelaci\u00f3n, para alcanzar la divisi\u00f3n ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteni\u00e9ndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una divisi\u00f3n en la titularidad o goce, ya sea en r\u00e9gimen de indivisi\u00f3n, de propiedad horizontal, de vinculaci\u00f3n a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos.<\/li>\n<\/ol>\n

                    En segundo lugar, la ausencia de asignaci\u00f3n formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble, no es por s\u00ed sola suficiente para excluir la formaci\u00f3n de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificaci\u00f3n de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestaci\u00f3n contraria del hecho o voluntad de que se produzca aquella asignaci\u00f3n, pues el elemento decisorio es la posible aparici\u00f3n de tales asentamientos, como cuesti\u00f3n de hecho, con independencia de que el amparo formal y legal de la titularidad individual est\u00e9 m\u00e1s o menos garantizado, se realice en documento p\u00fablico o privado o se haga de forma expresa o incluso t\u00e1cita.<\/p>\n

                    Finalmente, el Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urban\u00edstica, como ha declarado ya este Centro Directivo, tiene car\u00e1cter instrumental, debiendo interpretarse y aplicarse a la luz de la legislaci\u00f3n sustantiva a la que sirve y, en el \u00e1mbito registral, complementa. As\u00ed resulta con claridad del propio art\u00edculo 79 del citado Real Decreto el cual, si bien se halla encabezado por el ep\u00edgrafe \u00abDivisiones y segregaciones\u00bb, se refiere en su p\u00e1rrafo primero, no s\u00f3lo a los estrictos supuestos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino tambi\u00e9n a todo supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripci\u00f3n, dimensiones, localizaci\u00f3n o n\u00famero de fincas resultantes de la divisi\u00f3n o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creaci\u00f3n de un n\u00facleo de poblaci\u00f3n, a cuyo efecto y para la definici\u00f3n y desarrollo de este concepto, remite a los t\u00e9rminos se\u00f1alados por la legislaci\u00f3n o la ordenaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, en este caso el art\u00edculo 66 de la Ley 7\/2002, de 17 de diciembre, de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda. Y en este sentido amplio deben interpretarse aquellos t\u00e9rminos de divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n que emplea el art\u00edculo 78 del Real Decreto 1093\/1997, cuando ordena al Registrador que para la inscripci\u00f3n de la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de terrenos ha de exigir que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica aplicable, o la declaraci\u00f3n municipal de su innecesariedad, precepto que resulta concomitante con el contenido en el art\u00edculo 66 n.\u00ba 4 de la citada Ley 7\/2002 de Andaluc\u00eda, cuyo p\u00e1rrafo segundo dispone que \u00abNo podr\u00e1 autorizarse ni inscribirse escritura p\u00fablica alguna en la que se contenga acto de parcelaci\u00f3n sin la aportaci\u00f3n de la preceptiva licencia, o de la declaraci\u00f3n de su innecesariedad\u00bb, debiendo entenderse este llamado \u00abacto de parcelaci\u00f3n\u00bb en los amplios t\u00e9rminos antes indicados, de los que, a los efectos de este recurso, se ha de subrayar como elemento destacado el hecho de que la ausencia de asignaci\u00f3n formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por s\u00ed sola suficiente para excluir la formaci\u00f3n de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificaci\u00f3n de parcelaci\u00f3n urban\u00edstica.<\/p>\n

                    Por otra parte, es patente que las distintas legislaciones auton\u00f3micas son cada vez m\u00e1s estrictas, como no pod\u00eda ser de otra manera, con la finalidad de evitar las llamadas parcelaciones ilegales y asimilan a estos efectos al concepto de parcelaci\u00f3n otras figuras que como las divisiones horizontales, sociedades o comunidades proindiviso puedan utilizarse como cobertura para encubrir actos parcelatorios ilegales (cfr. p\u00e1rrafo 2 del citado art\u00edculo 66 de la Ley andaluza). Y tambi\u00e9n lo es la llamada de los poderes p\u00fablicos a prestar una colaboraci\u00f3n, especial atenci\u00f3n y m\u00e1ximo rigor, extremando las precauciones, con la finalidad de evitar que se sigan produciendo parcelaciones irregulares con grave da\u00f1o a la ordenaci\u00f3n del territorio y a los intereses generales. Exponente reciente de esta tendencia legislativa es el reciente Decreto 60\/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda, y que desarrolla precisamente el art\u00edculo 66 de la Ley antes citada, intensificando las atribuciones de Notarios y Registradores en orden a la exigencia por parte de los mismos de la acreditaci\u00f3n de la licencia de parcelaci\u00f3n o declaraci\u00f3n de innecesariedad en los casos de transmisiones de participaciones indivisas de fincas no urbanizables, incluso en los casos en que nada figure en la escritura sobre el derecho de uso exclusivo de una porci\u00f3n de terreno (cfr. art. 8.a).<\/p>\n

                      \n
                    1. La Registradora, en el presente caso, no basa su calificaci\u00f3n \u00fanicamente en la existencia de una transmisi\u00f3n de cuota indivisa, sino, junto con ello, en dos elementos de juicio adicionales, derivados, de un lado, de los antecedentes del Registro (a cuya vista ya hizo constar en la nota simple de informaci\u00f3n continuada que se insert\u00f3 en la escritura la advertencia seg\u00fan la cual \u00abSe advierte, conforme al art\u00edculo 66 de la LOUA que no se admitir\u00e1n ventas de participaciones indivisas o de declaraciones de obras nuevas, que impliquen seg\u00fan los antecedentes del Registro una posible parcelaci\u00f3n ilegal…\u00bb) y, de otro lado, de la exoneraci\u00f3n del seguro decenal que efect\u00faa el comprador al vendedor en el t\u00edtulo de compraventa relacionado, en el que el transmitente justifica la no constituci\u00f3n del seguro decenal alegando ser la construcci\u00f3n en autopromoci\u00f3n y que su prop\u00f3sito inicial era destinarla a domicilio personal y no enajenarla en el plazo de diez a\u00f1os, circunstancia que es reveladora de un uso propio y exclusivo de la vivienda y, por tanto, de la porci\u00f3n de terreno ocupada por la misma, supuesto prevenido en el art\u00edculo 66.2 de la Ley de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda (\u00abdiversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble\u00bb), lo que obliga a exigir la preceptiva licencia o declaraci\u00f3n de innecesariedad (art\u00edculos 66.4 LOUA y 78 del RD 1093\/1997, de 4 de julio). Todo lo cual lleva a concluir, en atenci\u00f3n a lo antes expuesto, que resulta justificada la calificaci\u00f3n registral negativa.<\/li>\n<\/ol>\n

                      En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado confirmar la nota de calificaci\u00f3n recurrida y desestimar el recurso interpuesto, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

                      12 julio 2010<\/p>\n

                      De cuotas indivisas de finca r\u00fastica<\/strong>.- La posibilidad de que en esta clase de compraventas se plantee un problema de legalidad urban\u00edstica, por la creaci\u00f3n de un n\u00facleo de poblaci\u00f3n, es el objeto de este recurso, que puede verse en el apartado \u201cANDALUC\u00cdA. Compraventa de cuota indivisa de finca r\u00fastica\u201d.<\/p>\n

                      24 agosto 2011<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                      COMPRAVENTA De cuotas indivisas de finca r\u00fastica De cuotas indivisas de finca r\u00fastica Teniendo en cuenta la sujeci\u00f3n a licencia de toda parcelaci\u00f3n urban\u00edstica y la prohibici\u00f3n de \u00e9stas en suelo r\u00fastico, la exigencia de licencia o declaraci\u00f3n de su no necesidad para autorizar e inscribir escrituras de divisi\u00f3n de terrenos y la necesaria aplicaci\u00f3n […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4223],"tags":[4274,1526],"class_list":{"0":"post-19286","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-compraventa","7":"tag-de-cuotas-indivisas-de-finca-rustica","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19286","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19286"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19286\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19286"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19286"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19286"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}