{"id":19288,"date":"2016-03-11T10:30:13","date_gmt":"2016-03-11T09:30:13","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19288"},"modified":"2016-03-11T14:31:22","modified_gmt":"2016-03-11T13:31:22","slug":"de-cuota-indivisa-en-una-propiedad-horizontal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/compraventa\/de-cuota-indivisa-en-una-propiedad-horizontal\/","title":{"rendered":"De cuota indivisa en una propiedad horizontal"},"content":{"rendered":"

COMPRAVENTA
<\/strong><\/h1>\n

De cuota indivisa en una propiedad horizontal<\/a><\/strong><\/p>\n

De cuota indivisa en una propiedad horizontal<\/strong><\/p>\n

El objeto de este recurso no es la compra en s\u00ed de una cuota indivisa de un elemento independiente en r\u00e9gimen de propiedad horizontal \u2013que daba derecho a dos plazas de garaje y un trastero, a cada uno de los cuales se abri\u00f3 folio independiente- lo cual no plantea ning\u00fan problema, sino el hecho de haberse inscrito en folios separados. Despu\u00e9s de inscrita la compra, se present\u00f3 escritura por la que se constitu\u00eda una hipoteca sobre la cuota indivisa, inscripci\u00f3n que fue rechazada por entender la Registradora que se trataba de fincas independientes, lo que hac\u00eda necesario distribuir la responsabilidad entre las tres y fijar a cada una un precio de subasta. La Direcci\u00f3n, confirmando la tesis del recurrente, revoc\u00f3 la calificaci\u00f3n, afirmando que esta forma de practicar la inscripci\u00f3n (conforme a los art\u00edculos 68 del Reglamento Hipotecario y 53.b del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio) tiene la finalidad de descongestionar el Registro de la Propiedad en aras de una mayor claridad de los asientos, pero no puede impedir el reflejo de la total responsabilidad hipotecaria en los t\u00e9rminos convenidos por las partes en cada una de esas inscripciones independientes, tal como se permite en supuestos an\u00e1logos (art\u00edculos 217 y 218 del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n

19 abril 2004<\/p>\n

<\/a>De cuota indivisa en una propiedad horizontal<\/strong>.- 1. Se plantea en este recurso la posibilidad de inscribir una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico, en cumplimiento de una resoluci\u00f3n judicial, de un contrato privado de compraventa en el que el titular registral de una participaci\u00f3n indivisa de1 40,46% de la finca registral 24.043, que constituye el departamento independiente se\u00f1alado como el n\u00famero 1 de un edificio constituido en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, con una cuota de participaci\u00f3n del 11.10%, vendi\u00f3 al recurrente la plaza de aparcamiento n\u00famero 23 y el trastero n\u00famero 4, que forman parte de dicha finca registral. En el citado t\u00edtulo, otorgado por do\u00f1a J.P. L de P. como viuda y \u00fanica heredera de su fallecido esposo, se describen detalladamente la plaza de garaje y el trastero (superficie, forma, dimensiones y linderos), a\u00f1adi\u00e9ndose que la cuota de participaci\u00f3n de la plaza de garaje es del 3,55% sobre el total del local de aparcamientos y trasteros y del 0,39% sobre el total del edificio, y la del cuarto trastero del 1,37% y del 0,15%, respectivamente. Del Registro resulta que la finca 24.043 no est\u00e1 dividida en plazas de garaje y trasteros como elementos independientes, sino que aparece inscrita a favor de 14 propietarios distintos, en diferentes participaciones indivisas, con concreci\u00f3n, en cuanto a nueve de ellas, con base en las manifestaciones de las partes, en determinadas plazas de garaje (nueve en total) y un trastero.<\/p>\n

El registrador se opone a la inscripci\u00f3n alegando tres defectos fundamentales: falta de previa inscripci\u00f3n a favor de la parte vendedora de los garajes con la configuraci\u00f3n jur\u00eddica y f\u00edsica que resulta del t\u00edtulo cuando la parte vendedora s\u00f3lo es titular en r\u00e9gimen de comunidad romana de una participaci\u00f3n indivisa de la finca; por no precisarse las participaciones indivisas que son objeto de la venta con datos matem\u00e1ticos que permitan conocerlas indudablemente; y por no aceptarse la fijaci\u00f3n que se hace al final de la descripci\u00f3n de cada una de las fincas de la cuota de participaci\u00f3n que corresponde a cada una de ellas sobre el total del edificio, al contravenir los art\u00edculos 5, 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.<\/p>\n

El recurrente por su parte, aceptando el tercero de los defectos se\u00f1alados por el registrador, s\u00f3lo impugna los dos primeros defectos, se\u00f1alando, en cuanto al primero, que efectivamente se trata de la trasmisi\u00f3n de una participaci\u00f3n indivisa de la finca registral 24.043; que en ning\u00fan momento se ha pretendido la trasmisi\u00f3n de una parte concreta o material de la finca, que por ello no se han vulnerado los preceptos alegados por el registrador pues lo \u00fanico que se ha hecho es precisar con detalle, como adem\u00e1s exige el art\u00edculo 53 b) del Real Decreto de 4 de 1997, la descripci\u00f3n de las participaciones indivisas trasmitidas, incluso con mayor precisi\u00f3n que las que ya constan inscritas desde hace a\u00f1os concretando igualmente las plazas de garaje o trastero sobre la que recaen sin que conste la oposici\u00f3n de los restantes copropietarios; y en cuanto al segundo defecto, considera que la determinaci\u00f3n de la participaci\u00f3n indivisa trasmitida se deduce con toda claridad de la participaci\u00f3n que para cada una de las citadas plazas se fija en relaci\u00f3n con el total local del que forman parte indivisa, por lo que la suma de las mismas debe deducirse de la participaci\u00f3n indivisa que corresponde a la parte transmitente que tambi\u00e9n est\u00e1 referida al total de dicho local, finca registral 24.043.<\/p>\n

    \n
  1. Tiene declarado este Centro Directivo que la fijaci\u00f3n de determinadas cuotas indivisas, como consecuencia de la pretendida divisi\u00f3n de un local-garaje que forma parte de una propiedad horizontal, no da lugar a que dichas cuotas puedan ser calificadas jur\u00eddicamente como fincas independientes dentro de un nuevo r\u00e9gimen de subpropiedad horizontal constituido sobre dicho local, respecto de las cuales puedan operar en todo su rigor los principios hipotecarios, y en especial el de tracto sucesivo. Dentro de los l\u00edmites de la comunidad de bienes es preciso que las porciones atribuidas carezcan de la autonom\u00eda f\u00edsica y econ\u00f3mica que les permita ser consideradas como objetos jur\u00eddicos nuevos y absolutamente independientes entre s\u00ed; toda vez que si tienen tal autonom\u00eda se tratar\u00e1 de una verdadera divisi\u00f3n de fincas cualquiera que sea la denominaci\u00f3n elegida por las partes o el mecanismo jur\u00eddico en el que se enmarque. Faltando esa delimitaci\u00f3n espacial, susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecta ese derecho singular y exclusivo de propiedad, las cuotas que se se\u00f1alen por el propietario \u00fanico del local carecer\u00e1n de sustantividad jur\u00eddica actual que permita diferenciarlas entre s\u00ed, por m\u00e1s que a cada una se le asigne una porci\u00f3n abstracta de la superficie del total local. En este sentido, la sola cuota indivisa no es m\u00e1s que una medida de la participaci\u00f3n de cada comunero en la titularidad com\u00fan (vid. Resoluciones de 8 de mayo de 1995, 26, 29 y 30 abril de 1996, 5 de enero y 7 de enero de 1998, 26 junio de 1999, 7 de octubre de 1999).<\/li>\n<\/ol>\n

    Por ello en el presente caso en el que las fincas transmitidas aparecen descritas de manera individualizada, concreta y detallada con expresi\u00f3n de su forma linderos, superficie y cuota de participaci\u00f3n, tanto en el local del que forman parte como en el edificio al que pertenece, y sin limitaci\u00f3n en cuanto a la extensi\u00f3n del derecho sobre dicho espacio al uso exclusivo y excluyente del mismo (cfr. art\u00edculos 68 Reglamento Hipotecario y apartado 2 del art\u00edculo 53 del Real Decreto 1093\/1997 de 4 de julio), debe confirmarse la calificaci\u00f3n del registrador en este punto, pues tal y como est\u00e1 determinado el derecho trasmitido implica una verdadera divisi\u00f3n del local transmitido que exige su previa inscripci\u00f3n a favor de la parte transmitente con dicho contenido y extensi\u00f3n y con el consentimiento tanto de los restantes copropietarios como de la junta de propietarios (vid. Resoluciones de 6 de septiembre de 2002 y 13 de octubre de 2009). No puede tomarse en consideraci\u00f3n el consentimiento t\u00e1cito que seg\u00fan el recurrente, la comunidad tiene prestado a trav\u00e9s de su no oposici\u00f3n pues como dijo este Centro Directivo en Resoluci\u00f3n de 6 de septiembre de 2002, dicho consentimiento de la comunidad no existe a efectos registrales, pues, el mismo no figura reflejado en documento alguno que se haya presentado para la calificaci\u00f3n, por lo que no puede ser tenido en cuenta (cfr. art. 326 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

      \n
    1. Igualmente debe confirmarse la calificaci\u00f3n del registrador en cuanto al segundo defecto, pues dadas las exigencias derivadas del principio de especialidad registral en las que est\u00e1n implicados intereses que, por afectar al estatuto jur\u00eddico de la propiedad inmueble, suponen las protecci\u00f3n de intereses del tr\u00e1fico jur\u00eddico, como lo son los que imponen la exacta determinaci\u00f3n del derecho transmitido (vid. Resoluciones de 21 de junio de 1991, 30 de septiembre de 2005 y 13 de febrero de 2007), \u00e9sta no puede derivarse de meras conjeturas u operaciones aritm\u00e9ticas cuando adem\u00e1s no aparece precisada con la debida claridad si la cuota asignada a cada elemento que se transmite se refiere a la titularidad en el derecho trasmitido o a la forma de contribuir a los gastos de cada uno de sus elementos en las fincas de las que forma parte, pues ambas no siempre tienen por qu\u00e9 coincidir (cfr. art\u00edculos 3 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, 8.4 de la Ley Hipotecaria, y 396 del C\u00f3digo Civil). As\u00ed lo como revela adem\u00e1s el propio reconocimiento por el recurrente de la indebida asignaci\u00f3n de una cuota a cada uno de los elementos en el total inmueble que podr\u00eda contravenir lo dispuesto en el art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y que fijada conjuntamente con las asignadas en relaci\u00f3n con el local del que forman parte las fincas transmitidas no se ve por qu\u00e9 habr\u00edan de tener diferente trato.<\/li>\n<\/ol>\n

      Esta Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n registral en los t\u00e9rminos que resultan de los fundamentos de derecho anteriores.<\/p>\n

      29 agosto 2011<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      COMPRAVENTA De cuota indivisa en una propiedad horizontal De cuota indivisa en una propiedad horizontal El objeto de este recurso no es la compra en s\u00ed de una cuota indivisa de un elemento independiente en r\u00e9gimen de propiedad horizontal \u2013que daba derecho a dos plazas de garaje y un trastero, a cada uno de los […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4223],"tags":[4275,1526],"class_list":{"0":"post-19288","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-compraventa","7":"tag-de-cuota-indivisa-en-una-propiedad-horizontal","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19288","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19288"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19288\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19288"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19288"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19288"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}