{"id":19292,"date":"2016-03-11T10:20:39","date_gmt":"2016-03-11T09:20:39","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19292"},"modified":"2016-03-11T14:36:36","modified_gmt":"2016-03-11T13:36:36","slug":"de-elemento-independiente-de-una-propiedad-horizontal-referencia-al-pago-de-los-gastos-comunes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/compraventa\/de-elemento-independiente-de-una-propiedad-horizontal-referencia-al-pago-de-los-gastos-comunes\/","title":{"rendered":"De elemento independiente de una propiedad horizontal: referencia al pago de los gastos comunes"},"content":{"rendered":"

COMPRAVENTA
<\/strong><\/h1>\n

De elemento independiente de una propiedad horizontal: referencia al pago de los gastos comunes<\/a><\/strong><\/p>\n

De elemento independiente de una propiedad horizontal: referencia al pago de los gastos comunes<\/strong><\/p>\n

La Direcci\u00f3n General, sin pronunciarse sobre la naturaleza de la afecci\u00f3n impuesta por el art\u00edculo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y sin entrar en la cuesti\u00f3n de si la manifestaci\u00f3n hecha por el vendedor de un local comercial de hallarse libre de cargas equivale o no al cumplimiento del requisito exigido por aquel art\u00edculo, tras la reforma introducida por la Ley de 23 de febrero de 1988, llega a la conclusi\u00f3n de que como la omisi\u00f3n de la declaraci\u00f3n de estar al corriente en el pago de la cuota de comunidad no compromete la validez y eficacia de la transmisi\u00f3n operada, que es el contenido inscribible del documento calificado, ni se sanciona especialmente dicha omisi\u00f3n como defecto impeditivo de la inscripci\u00f3n, no puede confirmarse la calificaci\u00f3n del Registrador que lo consider\u00f3 como defecto subsanable.<\/p>\n

10 enero 1991<\/p>\n

De elemento independiente de una propiedad horizontal: referencia al pago de los gastos comunes<\/strong>.- Ante un supuesto semejante al de la Resoluci\u00f3n que precede, de 10 de enero de 1991 (ahora se trataba de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un contrato de compraventa de un piso en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, sin ninguna menci\u00f3n a los gastos de comunidad del vendedor), la Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n con los mismos argumentos, esto es, que la obligaci\u00f3n que la Ley de Propiedad Horizontal impone en el art\u00edculo 9 no es de las que afecten a la validez del negocio jur\u00eddico celebrado, por lo que si la venta en cuesti\u00f3n re\u00fane todos los requisitos que para tal validez exigen las leyes (art\u00edculo 1216 y siguientes y 1300 del C\u00f3digo Civil), no se ve obst\u00e1culo para que la escritura de venta pueda tener acceso al Registro.[1]<\/a><\/p>\n

11 diciembre 2003<\/p>\n

<\/a>De elemento independiente de una propiedad horizontal: referencia al pago de los gastos comunes<\/strong>.- 1. En el supuesto al que se refiere el presente recurso, se presenta una escritura de compraventa de una vivienda, adosada, situada en determinada urbanizaci\u00f3n. En esta escritura se expresa que tiene \u00abCoeficiente General: 0,3530 % y Coeficiente Especial o del Bloque: 5,55 %\u00bb; y se a\u00f1ade el siguiente apartado: \u00ab… GASTOS GENERALES DE LA COMUNIDAD: En relaci\u00f3n con lo dispuesto en el art\u00edculo 9.1.e) de la Ley 49\/1960 de 21 de julio, en la redacci\u00f3n dada por la Ley 8\/1999, la parte transmitente manifiesta, bajo su responsabilidad, que la finca descrita no pertenece a ninguna comunidad de propietarios\u00bb.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n porque, a su juicio, se infringe la citada norma legal, que prohibe la autorizaci\u00f3n de la escritura (sin que la infracci\u00f3n quede salvada por el hecho de que se incluya la referida manifestaci\u00f3n del transmitente, toda vez que la finca vendida se integra en una comunidad en r\u00e9gimen de propiedad horizontal), y, por ello, dicha escritura queda reducida a la categor\u00eda de documento privado con fecha fehaciente que no supera la exigencia establecida en el art. 3 Ley Hipotecaria para que el negocio documentado tenga acceso al Registro de la Propiedad.<\/p>\n

    \n
  1. La cuesti\u00f3n planteada debe resolverse mediante la simple aplicaci\u00f3n de la doctrina de esta Direcci\u00f3n General, sentada en las Resoluciones de 11 de diciembre de 2003 y 19 de octubre de 2005, que es vinculante mientras no se sean declaradas nulas por sentencia firme que haya sido publicada en el Bolet\u00edn Oficial del Estado (cfr. art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria), circunstancia esta \u00faltima que no se ha producido respecto de ninguna de tales resoluciones.<\/li>\n<\/ol>\n

    En ellas considera este Centro Directivo (y a pesar de que en la segunda el Registrador aleg\u00f3 infracci\u00f3n de la legalidad de las formas extr\u00ednsecas a que se refiere el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria) que ni el incumplimiento de las obligaciones que se imponen al transmitente ni la prohibici\u00f3n de autorizaci\u00f3n de la escritura p\u00fablica afectan \u00aba la validez del negocio celebrado, por lo que si el mismo, en este caso una compraventa, re\u00fane los requisitos que para su validez exigen las leyes (art\u00edculos 1261 y siguientes y 1300 del C\u00f3digo Civil) no existen obst\u00e1culos para que pueda acceder al Registro, todo ello al margen de las acciones que al adquirente competan frente a quienes hayan incumplido o quebrantado aquellas obligaciones y prohibici\u00f3n, en cuanto, pese a la inscripci\u00f3n, habr\u00e1 de soportar la afecci\u00f3n real de la finca transmitida que la misma norma impone por raz\u00f3n de tales gastos\u00bb. Y es que la omisi\u00f3n que el Registrador achaca a la escritura calificada no se sanciona especialmente por la Ley como defecto impeditivo de la inscripci\u00f3n, a diferencia de lo que acontece en otros supuestos en los que la falta del requisito establecido (como, por ejemplo, la manifestaci\u00f3n sobre la inexistencia de arrendamiento de la finca vendida, seg\u00fan el art\u00edculo 25.5 de la Ley de Arrendamiento Urbanos) constituye impedimento legal para la pr\u00e1ctica del asiento.<\/p>\n

    Por otra parte, las apreciaciones que el Registrador expresa sobre la nulidad formal de la escritura calificada por el hecho de la pretendida infracci\u00f3n de la norma prohibitiva es de todo punto improcedente, habida cuenta del \u00e1mbito de su funci\u00f3n calificadora conforme a los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 del Reglamento Hipotecario. Y lo mismo cabe concluir en el plano de la interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 1223 del C\u00f3digo Civil que invoca en su nota impugnada el funcionario calificador.<\/p>\n

    En efecto, el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria delimita el \u00e1mbito objetivo de la calificaci\u00f3n al establecer que los Registradores calificar\u00e1n \u00ab…la legalidad de las formas extr\u00ednsecas de los documentos de toda clase,… , as\u00ed como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras p\u00fablicas… \u00bb. Asimismo, dicha norma legal delimita los medios a trav\u00e9s de los que debe llevarse a cabo tal funci\u00f3n esencial: El propio t\u00edtulo calificado -\u00ablo que resulte de ellas\u00bb- y \u00ablos asientos del Registro\u00bb.<\/p>\n

    No obstante, como ya expres\u00f3 esta Direcci\u00f3n General en su Resoluci\u00f3n de 14 de diciembre de 2004, con un criterio reiterado por otras posteriores (cfr., por todas, la de 19 de abril de 2006), \u00ab… ello no significa que ejerzan una funci\u00f3n de car\u00e1cter judicial respecto de la cual el t\u00edtulo presentado sea un mero medio de prueba. En el procedimiento registral se trata de hacer compatible la efectividad del derecho a la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo con la necesidad de impedir que los actos que est\u00e9n viciados accedan al Registro, dada la eficacia protectora de \u00e9ste. Ahora bien, es igualmente cierto que en nuestro sistema registral no se condiciona la inscripci\u00f3n de un acto a la plena justificaci\u00f3n de su validez, ni siquiera a la afirmaci\u00f3n por los otorgantes sobre la inexistencia de un vicio invalidante, existiendo algunas circunstancias que pueden determinar su ineficacia y que quedan fuera del \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n registral (vicios de la voluntad, concurrencia de causas de incapacidad no inscritas, etc.); y la facultad que se atribuye al Registrador para calificar esa validez -a los efectos de extender o no el asiento registral solicitado, y por lo que resulte de los documentos presentados as\u00ed como de los propios asientos del Registro- implica la comprobaci\u00f3n de que, seg\u00fan los indicados medios que puede tomar en cuenta al realizar su calificaci\u00f3n, el contenido del documento no es, de forma patente, contrario a la ley imperativa o al orden p\u00fablico, ni existe alguna falta de requisitos esenciales que palmariamente vicie el acto o negocio documentado; pero fuera de tales supuestos no le autoriza para decidir -como acontece en el presente caso, arrog\u00e1ndose funciones propias de los Tribunales- que frente a determinada interpretaci\u00f3n de la ley sustentada por la jurisprudencia y por un amplio sector de la doctrina cient\u00edfica deba prevalecer otro criterio de su aplicaci\u00f3n, con el resultado de impedir la inscripci\u00f3n solicitada, de suerte que quedar\u00eda menoscabada la seguridad jur\u00eddica y se provocar\u00eda al presentante una verdadera indefensi\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

    Consecuentemente, en el procedimiento registral el Registrador no puede ejercer su funci\u00f3n p\u00fablica como si de un Juez se tratara -no adopta la posici\u00f3n o funci\u00f3n de un juez- pues no s\u00f3lo el \u00e1mbito objetivo de su control se encuentra limitado, sino que tambi\u00e9n lo est\u00e1n los medios con los que ejerce su funci\u00f3n y, todo ello, porque en la calificaci\u00f3n de un t\u00edtulo el Registrador no resuelve acerca de pretensiones contradictorias como, en cambio, sucede con el Juez en el ejercicio de su funci\u00f3n jurisdiccional.<\/p>\n

    Respecto del referido \u00e1mbito objetivo de la calificaci\u00f3n, por legalidad de las formas extr\u00ednsecas habr\u00e1 de entenderse el cumplimiento de los requisitos formales a que quedan sujetos los diferentes tipos documentales atendida su naturaleza -as\u00ed, art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento-.<\/p>\n

    Ahora bien, si conforme a tales normas los Registradores pueden apreciar la inobservancia de las prescripciones que sobre la forma del instrumento p\u00fablico derivan de la normativa notarial, no implica que puedan declarar la nulidad formal del mismo cuando se trate de requisitos o circunstancias cuya omisi\u00f3n no lleve aparejada tal sanci\u00f3n.<\/p>\n

    As\u00ed, las causas de nulidad formal de las escrituras est\u00e1n esencialmente establecidas en el art\u00edculo 27 de la Ley del Notariado (falta de idoneidad de los testigos instrumentales, falta de fe de conocimiento o de identificaci\u00f3n supletoria, falta de firma de los otorgantes y de los testigos, as\u00ed como la falta de autorizaci\u00f3n -firma, r\u00fabrica y signo del Notario-); a las que cabe a\u00f1adir la ausencia de testigos en los casos en que fuera preceptiva su intervenci\u00f3n, la falta de lectura de la escritura o la expresi\u00f3n documental de la lectura y la falta de redacci\u00f3n de la escritura en castellano o otra lengua espa\u00f1ola que sea procedente (art\u00edculo 25 de la Ley del Notariado).<\/p>\n

    Adem\u00e1s, aunque a las normas de la Ley del Notariado y de su Reglamento que regulan en general los requisitos formales de las escrituras les sea tambi\u00e9n aplicable el art\u00edculo 6.3 del C\u00f3digo Civil, debe tenerse en cuenta la interpretaci\u00f3n restrictiva de este precepto seg\u00fan la doctrina del Tribunal Supremo que exige analizar las circunstancias del acto o contrato cuya nulidad se postule de suerte que s\u00f3lo puede accederse a \u00e9sta cuando concurran determinados presupuestos (cfr., por todas la Sentencia de 10 de noviembre de 1964). Por ello, cabe concluir que en tales casos la nulidad formal de la escritura, que ser\u00e1 excepcional, s\u00f3lo puede ser declarada cuando lo impone una ley o se trate de un requisito esencial o cuya infracci\u00f3n contravenga el orden p\u00fablico. En cambio, las restantes infracciones de los requisitos de forma establecidos en la normativa notarial carecen de fuerza invalidante y, por ende, no est\u00e1n subsumidas en el supuesto normativo del art\u00edculo 1223 del C\u00f3digo Civil (que, en puridad, es aplicable no a las escrituras que tengan cualquier defecto sino a las formalmente nulas), sin perjuicio de que puedan dar lugar a otras sanciones distintas de la nulidad formal.<\/p>\n

    A \u00abfortiori\u00bb, debe concluirse que tampoco existir\u00e1 nulidad formal de las escrituras que, aun cumpliendo las prescripciones establecidas por la normativa notarial, carecen de determinados requisitos exigidos por otras normas y por ello est\u00e1n privadas de ciertos efectos que de ordinario les son propios, como acontecer\u00eda, por ejemplo, con una escritura que -aun identificando el objeto del negocio- no contuviera la descripci\u00f3n del inmueble con las circunstancias establecidas en los art\u00edculos 9.1.\u00aa de la Ley Hipotecaria: Se tratar\u00eda de una escritura v\u00e1lida formalmente pero no inscribible en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

    En definitiva, de los razonamientos precedentes se desprende paladinamente que, en el presente caso, la omisi\u00f3n que el Registrador achaca a la escritura calificada ni constituye causa de nulidad formal del t\u00edtulo por incumplimiento de la normativa notarial, ni dicho funcionario es competente para declarar la nulidad formal de aqu\u00e9l por la mera inobservancia de la norma del art\u00edculo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, ni esta presunta falta impedir\u00eda la inscripci\u00f3n solicitada seg\u00fan la doctrina vinculante sentada por las citadas Resoluciones de este Centro Directivo de 11 de diciembre de 2003 y 19 de octubre de 2005.<\/p>\n

    A mayor abundamiento, y aunque es evidente que desde que existe una situaci\u00f3n como la referida en el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil no puede negarse la existencia de propiedad horizontal, con independencia de que se haya formalizado o no el correspondiente t\u00edtulo constitutivo, en el presente caso ni siquiera puede afirmarse que la norma del art\u00edculo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal haya sido infringida, pues como sostiene el recurrente, y podr\u00eda haber entendido con buen sentido el Registrador (quien, en cambio, ha optado por obstaculizar la inscripci\u00f3n con argumentos carentes de fundamento), puede considerarse que la manifestaci\u00f3n del vendedor significa que no puede efectuarse la entrega de la certificaci\u00f3n a la que dicha norma subordina la posibilidad de la autorizaci\u00f3n del instrumento p\u00fablico porque no existe comunidad de propietarios formalmente constituida, lo que es frecuente trat\u00e1ndose de situaciones de propiedad horizontal \u00abtumbada\u00bb (calificativo \u00e9ste bajo el cual suelen cobijarse situaciones que responden no s\u00f3lo al tipo de complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones jur\u00eddica y f\u00edsicamente independientes pero que participan en otros elementos en comunidad, sino tambi\u00e9n al tipo de aut\u00e9nticas propiedades horizontales en que el suelo es elemento com\u00fan y a las que se adjetivan como tumbadas tan solo en raz\u00f3n de la distribuci\u00f3n de los elementos que la integran, que no se superponen en planos horizontales sino que se sit\u00faan en el mismo plano horizontal. Y es que la Ley de Propiedad Horizontal es de aplicaci\u00f3n no s\u00f3lo a las comunidades formalmente constituidas conforme a su art\u00edculo 5, o a las que re\u00fanan los requisitos del art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil pese a la carencia de un t\u00edtulo formal de constituci\u00f3n, sino tambi\u00e9n a los complejos inmobiliarios privados en los t\u00e9rminos establecidos en la propia Ley -cfr. el art\u00edculo 2 de la misma-; cfr. la Resoluci\u00f3n de 27 de enero de 2006). A tal efecto, no puede olvidarse que el contenido de la escritura calificada ha de ser analizado e interpretado en su conjunto y en el sentido m\u00e1s adecuado para que produzca efecto (cfr. art\u00edculos 1281, 1283, 1284, 1285 y 1286 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

    13 marzo 2008<\/p>\n

    [1]<\/a> El criterio del Centro Directivo no puede ser m\u00e1s generoso ni, al mismo tiempo, m\u00e1s discutible, pues el art\u00edculo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, despu\u00e9s de decir que en el instrumento p\u00fablico por el que se transmita una vivienda o local deber\u00e1 el transmitente declarar si tiene est\u00e1 libre de cargas o expresar las que tenga, a\u00f1ade que \u201cEl transmitente deber\u00e1 aportar en este momento certificaci\u00f3n sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaraci\u00f3n, sin la cual no podr\u00e1 autorizarse el otorgamiento del documento p\u00fablico<\/strong>, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligaci\u00f3n por el adquirente\u201d. Ese \u201cno podr\u00e1 autorizarse\u201d equivale a una prohibici\u00f3n legal, por lo que parece justificado que el Registrador tuviese en cuenta el mandato del art\u00edculo 6.3 del C\u00f3digo Civil, seg\u00fan el cual \u201cLos actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas (y el art\u00edculo 9 establece una norma imperativa y prohibitiva) son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravenci\u00f3n\u201d. Es evidente que el art\u00edculo 9 s\u00f3lo contempla una excepci\u00f3n, para el caso de que el adquirente se conforme con que no se aporte la certificaci\u00f3n, lo que en este caso no exist\u00eda.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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