{"id":19304,"date":"2016-03-11T09:50:18","date_gmt":"2016-03-11T08:50:18","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19304"},"modified":"2016-03-11T14:49:34","modified_gmt":"2016-03-11T13:49:34","slug":"de-vivienda-referencia-a-si-es-o-no-el-hogar-familiar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/compraventa\/de-vivienda-referencia-a-si-es-o-no-el-hogar-familiar\/","title":{"rendered":"De vivienda: referencia a si es o no el hogar familiar"},"content":{"rendered":"

COMPRAVENTA
<\/strong><\/h1>\n

De vivienda: referencia a si es o no el hogar familiar<\/a><\/strong><\/p>\n

De vivienda: referencia a si es o no el hogar familiar<\/strong><\/p>\n

Heredada una casa por tres hermanos, casados, y vendida seguidamente a otra persona, la Direcci\u00f3n no considera necesario el consentimiento de los c\u00f3nyuges ni la autorizaci\u00f3n judicial o la declaraci\u00f3n de no constituir la vivienda familiar, pues entiende que no deben imaginarse hipot\u00e9ticos derechos individuales de un comunero sobre el uso y goce de la cosa com\u00fan, los cuales no derivar\u00edan naturalmente del t\u00edtulo de comunidad, sino de un eventual acuerdo comunitario posterior que no consta y que, por cierto, vendr\u00eda a entorpecer la extinci\u00f3n de comunidad [1]<\/a>. Dicho esto, que resuelve el fondo del asunto, la Direcci\u00f3n aclara que la manifestaci\u00f3n de no constituir vivienda familiar la finca vendida no puede deducirse del hecho de que el disponente figure en la escritura con un domicilio distinto, ni tampoco basta la expresi\u00f3n de que se vende \u00ablibre de cargas, grav\u00e1menes ni arrendamientos\u00bb.<\/p>\n

10 noviembre 1987<\/p>\n

De vivienda: referencia a si es o no el hogar familiar<\/strong>.- Vendida una vivienda privativa del marido por su apoderado, la Direcci\u00f3n entiende, frente al criterio del Registrador, que el representante puede hacer la declaraci\u00f3n de no constituir el domicilio conyugal, sin ser precisa la manifestaci\u00f3n personal del disponente. El fin de esta declaraci\u00f3n no es otro que sentar una presunci\u00f3n de validez del acto que permita su inscripci\u00f3n, pero no proteger definitivamente al adquirente, a\u00f1adiendo que aun faltando esa manifestaci\u00f3n no podr\u00eda negarse el asiento si de otro modo se justificase fehacientemente que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia. En cuanto a las facultades del apoderado, la Direcci\u00f3n entiende que quien tiene poder para vender una finca, lo tiene tambi\u00e9n para realizar las declaraciones que ordinariamente han de realizar los vendedores para que la venta quede escriturada e inscrita, y entre ellas hay que incluir la que aqu\u00ed se examina, igual que ocurre con la designaci\u00f3n de cargas y grav\u00e1menes o las relativas a la situaci\u00f3n arrendaticia de la finca.<\/p>\n

17 diciembre 1987<\/p>\n

De vivienda: referencia a si es o no el hogar familiar<\/strong>.- Con motivo de la venta de una vivienda por sus due\u00f1os -dos hermanos que la hab\u00edan adquirido por herencia de sus padres, por mitades indivisas-, el Registrador suspendi\u00f3 la inscripci\u00f3n por no constar el consentimiento de sus c\u00f3nyuges, o la autorizaci\u00f3n judicial, o la manifestaci\u00f3n de no ser la vivienda habitual. La Direcci\u00f3n revoca la nota afirmando que excluida la posibilidad de que la cuota de un part\u00edcipe atribuya el derecho al uso total y exclusivo de la vivienda porque impedir\u00eda al otro utilizarla conforme a su destino, y teniendo en cuenta que el car\u00e1cter de vivienda habitual y familiar, que es lo que la ley trata de proteger, no puede predicarse de la que ocupan simult\u00e1neamente las familias de los dos part\u00edcipes, porque por su propia esencia ese uso no puede realizarse por cada una de ellas sobre la vivienda en su totalidad, no queda otra posibilidad para que los comuneros puedan usar la cosa com\u00fan que la existencia de un pacto entre ellos, que en el caso sometido a debate no se demuestra que exista, pero que si hubiese existido no podr\u00eda ir m\u00e1s all\u00e1 que a permitir el uso en per\u00edodos discontinuos, lo que pone de relieve por la pluralidad de viviendas que deber\u00eda tener a disposici\u00f3n cada uno de los comuneros que ninguna de ellas tendr\u00eda el car\u00e1cter de singular que exige la habitualidad. A\u00f1adiendo que si nadie debe permanecer en la indivisi\u00f3n y cualquiera de los comuneros puede obligar por la v\u00eda de la acci\u00f3n de divisi\u00f3n a extinguir la comunidad por medio de la venta de la vivienda, al ser \u00e9sta indivisible, esta forma de extinguir la comunidad no puede verse condicionada al consentimiento de los c\u00f3nyuges de los otros titulares, ni a la autorizaci\u00f3n judicial supletoria, pues ello supondr\u00eda introducir un condicionamiento o limitaci\u00f3n a la acci\u00f3n de divisi\u00f3n que es de orden p\u00fablico, favorecida y estimulada por el legislador.<\/p>\n

27 junio 1994<\/p>\n

De vivienda: referencia a si es o no el hogar familiar<\/strong>.- La manifestaci\u00f3n de no constituir el domicilio habitual la vivienda vendida es necesaria cuando la Ley que rija las relaciones entre c\u00f3nyuges exija el consentimiento de ambos para disponer sobre la vivienda habitual. No se da esta circunstancia cuando el vendedor manifiesta que tiene dos residencias -M\u00f3naco y Buenos Aires- y dos domicilios accidentales -Boston y la propia finca que se enajena-. Por otra parte, los datos concretos que resultan del documento que motiv\u00f3 este recurso no permiten deducir cu\u00e1l es la Ley reguladora de los efectos del matrimonio del vendedor (el vendedor es argentino y su esposa, seg\u00fan el Registro, espa\u00f1ola; consta que existe un r\u00e9gimen de separaci\u00f3n pactado en capitulaciones, inscrito en el Registro Civil). Por tanto, no se puede considerar que exista defecto, sin perjuicio de la facultad del Registrador, que debe apreciar la aptitud y la capacidad legal necesaria para el acto realizado, de exigir la acreditaci\u00f3n de la Ley reguladora de los efectos del matrimonio y su concreto contenido.<\/p>\n

13 enero 1999<\/p>\n

<\/a>De vivienda: referencia a si es o no el hogar familiar<\/strong>.- La protecci\u00f3n de la buena fe del adquirente de una vivienda ha llevado al legislador a dejarle inc\u00f3lume ante una manifestaci\u00f3n err\u00f3nea o falsa por parte del transmitente que declare que no constituye su domicilio familiar. Del mismo modo, si el transmitente declara ser soltero, viudo, divorciado o separado legalmente, dif\u00edcilmente puede el adquirente recabar del mismo manifestaci\u00f3n alguna a los efectos del art\u00edculo 1320 del C\u00f3digo Civil, de forma que esa declaraci\u00f3n, sea falsa o err\u00f3nea, debe producir los mismo efectos que la de no ser el domicilio familiar en caso de ser casado. Frente a esa manifestaci\u00f3n no puede oponer el Registrador un dato que obre en el Registro a los solos efectos de identificar al titular registral, como es su estado civil recogido del t\u00edtulo que motiv\u00f3 su adquisici\u00f3n, por cuanto ni tal dato es objeto de publicidad registral y no est\u00e1 amparado por el principio de legitimaci\u00f3n registral,[2]<\/a> ni puede dar prevalencia al posible error padecido al rese\u00f1ar tal circunstancia personal en el t\u00edtulo inscrito sobre el que ahora se presenta a inscripci\u00f3n, ni puede, por \u00faltimo, exigir prueba alguna sobre el cambio de tal circunstancia, como, por ejemplo, la nulidad de un matrimonio existente en su momento, al igual que no podr\u00eda exigirla de que en la actualidad el transmitente se encuentra viudo o divorciado si as\u00ed consta en el t\u00edtulo traslativo, frente a la situaci\u00f3n de casado que constase en el asiento anterior.<\/p>\n

6 marzo 2004<\/p>\n

De vivienda: referencia a si es o no el hogar familiar<\/strong>.- Hechos: Se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de venta de un inmueble situado en Barcelona, otorgada por una viuda vecina de Madrid, porque, seg\u00fan el Registrador, es necesaria la manifestaci\u00f3n de la vendedora de que la finca transmitida no constituye domicilio com\u00fan o de pareja estable de dicha se\u00f1ora o, en su caso, el consentimiento del otro conviviente \u2013o autorizaci\u00f3n judicial supletoria-, conforme a los art\u00edculos 11 y 28 de la Ley 10\/1998, de 15 de julio (Parlamento de Catalu\u00f1a), de Uniones estables de Pareja. La Direcci\u00f3n rechaza el criterio del Registrador con los siguientes argumentos: a) Los art\u00edculos citados no establecen que para que el conviviente titular de una vivienda privativa suya pueda disponer de ella deba justificar que no tiene la condici\u00f3n de vivienda com\u00fan, ni le imponen que al tiempo de la disposici\u00f3n niegue tal car\u00e1cter de la vivienda que transmite si no concurre el consentimiento del otro conviviente. Establecen \u00fanicamente que si la vivienda es efectivamente la com\u00fan del disponente y su conviviente, esa enajenaci\u00f3n por el titular sin contar con el conviviente y sin formular aquella manifestaci\u00f3n ser\u00e1 ineficaz; y que, en cambio, si se ha formulado esta manifestaci\u00f3n, aunque sea inexacta, ser\u00e1 suficiente para proteger al adquirente de buena fe y a t\u00edtulo oneroso. b) El Registrador no puede presumir que la finca transmitida tenga la condici\u00f3n de vivienda com\u00fan del transmitente y de un eventual conviviente suyo en uni\u00f3n estable de pareja; su calificaci\u00f3n s\u00f3lo puede realizarla por lo que resulta del documento presentado y de los asientos del Registro (art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria) y no puede extenderla a otros elementos, m\u00e1xime cuando se trata de una escritura p\u00fablica en la que el Notario ha ejercido un control de la legalidad de ese concreto negocio jur\u00eddico. c) Si bien es cierto que los actos que puedan estar viciados no deben acceder al Registro de la Propiedad, no es menos cierto que en nuestro sistema registral no se condiciona la inscripci\u00f3n de un acto a la plena justificaci\u00f3n de esta validez, ni siquiera a la afirmaci\u00f3n por los otorgantes sobre la inexistencia de un vicio invalidante. d) La manifestaci\u00f3n a que se refiere el art\u00edculo 1320 del C\u00f3digo Civil y la exigencia de tal manifestaci\u00f3n tal como la impone el art\u00edculo 91.1 del Reglamento Hipotecario no ser\u00edan aplicables en este caso, de acuerdo con la sentencia del Tribunal Constitucional de 15 de noviembre de 1990, conforme a la cual, a falta de norma que as\u00ed lo establezca, no cabe asimilar bajo un mismo r\u00e9gimen a las uniones estables de pareja y a las uniones matrimoniales. e) Finalmente, si del Registro no resultare ese car\u00e1cter de vivienda com\u00fan, no podr\u00e1 rechazarse la inscripci\u00f3n de la transmisi\u00f3n a favor del adquirente so pretexto de la omisi\u00f3n de una manifestaci\u00f3n espec\u00edfica del disponente al respecto cuando la citada Ley del Parlamento de Catalu\u00f1a no exige tal manifestaci\u00f3n.<\/p>\n

18 junio 2004<\/p>\n

[1]<\/a> Criterio similar se ha empleado en la Resoluci\u00f3n de 26 de octubre de 1987, en la que el acto dispositivo fue una hipoteca constituida sobre el derecho de nuda propiedad, que el hipotecante ten\u00eda sobre la vivienda.<\/p>\n

[2]<\/a> Esta afirmaci\u00f3n es sorprendente. Negar los efectos del principio de legitimaci\u00f3n al contenido del Registro que expresa el estado civil del titular registral y afirmar que tal dato se reduce a servir para identificarle, equivale a desconocer el contenido de los art\u00edculos 1, 38 y 40, entre otros, de la Ley Hipotecaria y de la multitud de Resoluciones en que se deniega el acceso de actos de transmisi\u00f3n o de gravamen del derecho inscrito por falta de intervenci\u00f3n de quienes el Registro proclama que son sus titulares.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

COMPRAVENTA De vivienda: referencia a si es o no el hogar familiar De vivienda: referencia a si es o no el hogar familiar Heredada una casa por tres hermanos, casados, y vendida seguidamente a otra persona, la Direcci\u00f3n no considera necesario el consentimiento de los c\u00f3nyuges ni la autorizaci\u00f3n judicial o la declaraci\u00f3n de no […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4223],"tags":[4283,1526],"class_list":{"0":"post-19304","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-compraventa","7":"tag-de-vivienda-referencia-a-si-es-o-no-el-hogar-familiar","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19304","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19304"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19304\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19304"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19304"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19304"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}