{"id":19308,"date":"2016-03-11T09:40:24","date_gmt":"2016-03-11T08:40:24","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19308"},"modified":"2016-03-11T14:53:24","modified_gmt":"2016-03-11T13:53:24","slug":"distribucion-del-precio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/compraventa\/distribucion-del-precio\/","title":{"rendered":"Distribuci\u00f3n del precio"},"content":{"rendered":"

COMPRAVENTA
<\/strong><\/h1>\n

Distribuci\u00f3n del precio<\/a><\/strong><\/p>\n

Distribuci\u00f3n del precio<\/strong><\/p>\n

Dando por sentado que la expresi\u00f3n de la parte del precio que haya de corresponder respectivamente a la nuda propiedad y al usufructo, es un requisito necesario en cualquier enajenaci\u00f3n de fincas realizada con sujeci\u00f3n a modalidades que puedan reaccionar sobre el Registro [1]<\/a>, no se considera necesaria cuando, como en este caso, se trataba de una venta de una finca de la que eran nudos propietarios unos menores y usufructuaria su madre, pero que se celebr\u00f3 con una autorizaci\u00f3n judicial, que se concedi\u00f3 con la condici\u00f3n de invertir el importe l\u00edquido en operaciones hipotecarias o t\u00edtulos de la Deuda depositados a nombre de los hijos y correspondiendo las rentas e intereses a la madre, de suerte que en su d\u00eda, si no hubiera otras dificultades, quedar\u00eda consumada la subrogaci\u00f3n, es decir, la sustituci\u00f3n de la finca por el precio obtenido, y la usufructuaria y los nudos propietarios seguir\u00edan con las facultades correlativas.<\/p>\n

5 mayo 1931<\/p>\n

Distribuci\u00f3n del precio<\/strong>.- Vendidas por un \u00fanico precio (que seg\u00fan la escritura los vendedores distribuir\u00e1n entre s\u00ed) una finca perteneciente a una persona, y otras cuatro que pertenecen a la misma y a otra, unas en pleno dominio, y otras en usufructo y nuda propiedad, es imprescindible que la escritura en que el contrato se formalice contenga las declaraciones necesarias para esta distribuci\u00f3n o divisi\u00f3n, de conformidad con lo que disponen el art\u00edculo 1447 del C\u00f3digo Civil y los art\u00edculos 10 y 11 de la Ley Hipotecaria. Las circunstancias concurrentes determinan que el contrato celebrado carece del requisito del precio cierto de la cosa vendida, exigido por el C\u00f3digo Civil e indispensable desde luego por un eventual ejercicio de los derechos y obligaciones que, aparte el de retraer, pudieran derivarse del mismo contrato.<\/p>\n

29 julio 1931<\/p>\n

Distribuci\u00f3n del precio<\/strong>.- Vendidas varias fincas con parte del precio aplazado, la necesidad de distribuirlo entre ellas podr\u00eda salvarse respecto a cuatro que son colindantes, porque podr\u00edan agruparse en una sola, pero existiendo otra finca m\u00e1s, debe determinarse con precisi\u00f3n la parte de precio que se le se\u00f1ala.<\/p>\n

10 marzo 1944<\/p>\n

Distribuci\u00f3n del precio<\/strong>.- Vendido el usufructo de una finca por una persona y la nuda propiedad por otra a un matrimonio casado en r\u00e9gimen de separaci\u00f3n, comprando los esposos por mitad y proindiviso, pero sin decirse nada respecto a la distribuci\u00f3n del precio entre compradores y vendedores, la Direcci\u00f3n General entiende que no existe ning\u00fan defecto, pues el principio de autonom\u00eda de la voluntad permite configurar las prestaciones en forma mancomunada o solidaria, divisible o indivisible, bien de forma expresa o impl\u00edcita, siendo esto \u00faltimo lo que se deduce de la escritura, es decir, que la prestaci\u00f3n tanto de los vendedores como de los compradores fue conjunta e indivisible.[2]<\/a><\/p>\n

5 abril 1991 y 21 enero 1993<\/p>\n

Distribuci\u00f3n del precio<\/strong>.- Con motivo de la venta conjunta del usufructo y la nuda propiedad sobre la misma finca por distintas personas, el Registrador se\u00f1al\u00f3 dos defectos. El primero, confirmado por la Direcci\u00f3n, supon\u00eda la imposibilidad de inscribir el derecho de usufructo (lo que se examina en otro ep\u00edgrafe). El segundo, consecuencia del anterior, era la imposibilidad de inscribir s\u00f3lo la nuda propiedad, porque al haberse fijado un s\u00f3lo precio conjunto, no pod\u00eda hacerse constar el correspondiente al derecho que deb\u00eda inscribirse. La Direcci\u00f3n, de acuerdo con su propia doctrina, establecida en las Resoluciones de 5 de abril de 1991 y 21 de enero de 1993, tal vez debi\u00f3 revocar este defecto, pero lo cierto es que no hace menci\u00f3n de \u00e9l, seguramente por la dificultad de aplicar aquel criterio en este caso particular.<\/p>\n

25 febrero 1993<\/p>\n

<\/a>Distribuci\u00f3n del precio<\/strong>.- Manteniendo la doctrina establecida en las Resoluciones anteriores para los casos de venta conjunta del usufructo y nuda propiedad, la Direcci\u00f3n considera tambi\u00e9n que, en el supuesto de venta de varias fincas por un s\u00f3lo precio, existe un negocio global, v\u00e1lido al amparo del principio de autonom\u00eda de la voluntad, y que por tanto no puede exigirse la distribuci\u00f3n del precio entre las fincas.<\/p>\n

12 junio 1993<\/p>\n

[1]<\/a> Esta Resoluci\u00f3n y, sobre todo, la que sigue, son perfectamente l\u00f3gicas y contrarias al criterio que, sobre el mismo problema, ha mantenido la Direcci\u00f3n en las Resoluciones de 5 de abril de 1991 y 21 de enero de 1993, que aparecen m\u00e1s adelante.<\/p>\n

[2]<\/a> El criterio de la Direcci\u00f3n General implica una interpretaci\u00f3n forzada de las normas sobre la compraventa, por mucho que quiera ampararse en el principio de autonom\u00eda de la voluntad, la cual tiene entre sus l\u00edmites, en primer lugar, el respeto a las leyes. En efecto, la compraventa tiene dos elementos reales: la cosa y el precio. No se puede negar que se vendieron dos cosas: un derecho de usufructo y un derecho de nuda propiedad. Como consecuencia, cada una de ellas debi\u00f3 tener su precio, porque as\u00ed lo exige \u2013precio cierto- el art\u00edculo 1445 del C\u00f3digo Civil. Y si bien respecto a los compradores puede admitirse la presunci\u00f3n de haber pagado por mitad, puesto que adquirieron por mitad, no puede decirse lo mismo respecto de los vendedores, pues no cabe suponer que el usufructo y la nuda propiedad tengan el mismo valor ya que son derechos distintos; prueba de ello son las normas de valoraci\u00f3n de estos derechos establecidas tanto por la legislaci\u00f3n fiscal como por las que regulan en el Reglamento Hipotecario la aplicaci\u00f3n del Arancel de los Registradores. La falta de determinaci\u00f3n del precio para cada objeto puede originar problemas, si la venta se resuelve o si uno de los derechos \u2013usufructo o nuda propiedad- no puede inscribirse. Prueba de ello es la Resoluci\u00f3n de 25 de febrero de 1993, que aparece a continuaci\u00f3n. Finalmente, al precio cierto hacen referencia las Resoluciones de 12 de mayo y 21 de junio de 1994.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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