{"id":19310,"date":"2016-03-11T09:35:32","date_gmt":"2016-03-11T08:35:32","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19310"},"modified":"2016-03-11T14:56:02","modified_gmt":"2016-03-11T13:56:02","slug":"doble-venta-de-finca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/compraventa\/doble-venta-de-finca\/","title":{"rendered":"Doble venta de finca"},"content":{"rendered":"

COMPRAVENTA
<\/strong><\/h1>\n

Doble venta de finca<\/a><\/strong><\/p>\n

Doble venta de finca<\/strong><\/p>\n

Ver \u00abCALIFICACION: Actuaci\u00f3n en caso de sospecha de delito\u00bb.<\/p>\n

14 y 26 de julio 1988<\/p>\n

Doble venta de finca<\/strong>.- Con independencia de la naturaleza que se atribuya al derecho de opci\u00f3n, es indudable que al acceder al Registro provoca efectos reales que afectan a todo tercero que con posterioridad adquiera un derecho sobre la finca. Por ello, inscrita una opci\u00f3n de compra y practicada despu\u00e9s una anotaci\u00f3n de embargo, si a continuaci\u00f3n se inscribe la compra derivada del ejercicio de la opci\u00f3n, ya no puede inscribirse la venta basada en el embargo, pues se opone a ello el principio de tracto sucesivo, dado que los vendedores dejaron de ser titulares registrales desde que se inscribi\u00f3 la primera venta.<\/p>\n

4 septiembre 1992<\/p>\n

<\/a>Doble venta de finca<\/strong>.- 1. La cuesti\u00f3n planteada versa sobre la inscribibilidad de la transmisi\u00f3n de una finca, formalizada notarialmente hace m\u00e1s de treinta a\u00f1os, sin que en ese tiempo hubiese accedido al Registro. Ahora se deniega su inscripci\u00f3n, por figurar inscrita a nombre de un tercero. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n de este expediente, los siguientes:<\/p>\n

    \n
  1. a) El 28 de marzo de 1979 se autoriza una escritura de segregaci\u00f3n y compraventa a favor de los recurrentes, do\u00f1a G. y don W. La transmisi\u00f3n es otorgada por un mandatario verbal de la compa\u00f1\u00eda \u00abBecisa, S.A.\u00bb, entonces titular registral. El 20 de julio del mismo a\u00f1o, aquella escritura fue ratificada por quien ostentaba la representaci\u00f3n legal de la compa\u00f1\u00eda vendedora. Esta transmisi\u00f3n no accedi\u00f3 al Registro, donde fue presentada en el a\u00f1o 2011, acompa\u00f1\u00e1ndose con posterioridad la meritada ratificaci\u00f3n. La denegaci\u00f3n de su inscripci\u00f3n es lo que motiva este recurso.<\/li>\n
  2. b) Seg\u00fan se deduce de la nota registral de 21 de agosto de 2011, la finca antes referida, objeto de la escritura de segregaci\u00f3n y compraventa de 28 de marzo de 1979, coincide con la vivienda\u2026, y se corresponde con la parcela catastral 54711309YH0057S0001OL, cuyo titular catastral es don W. A su vez la expresada finca coincid\u00eda con parte de la registral 11.501, y seg\u00fan resulta del informe registral, coincide exactamente con la registral 313.935.<\/li>\n
  3. c) Por lo que resulta de la certificaci\u00f3n catastral unida al expediente, a partir de la finca 11.501, se form\u00f3 una nueva entidad, la registral 313935. Precisamente en el asiento 1 de segregaci\u00f3n, con que se abre el folio de la finca 313935, consta que la titularidad de la finca de procedencia, la 11.501, aparece atribuida a \u00abOprea Inversiones, S.L.U.\u00bb, como \u00absubrogada en la posici\u00f3n jur\u00eddica de \u00abBecisa, S.A.\u00bb, (en liquidaci\u00f3n)\u00bb. En el folio correspondiente a esta finca segregada, se le atribuye la referencia catastral 54711309YH0057S0001OL.<\/li>\n<\/ol>\n

    La escritura de segregaci\u00f3n, otorgada por la titular registral \u00abOprea Inversiones, S.L.U.\u00bb, es de 26 de abril de 2011, fue presentada en el Registro el 20 de diciembre de 2011 y fue inscrita el 20 de febrero de 2012, estando vigente un asiento de presentaci\u00f3n relativo a la escritura otorgada en el a\u00f1o 1979 a favor de los recurrentes.<\/p>\n

      \n
    1. d) Hay dos notas de calificaci\u00f3n que se suceden en el tiempo, en las que se indica como defecto que la escritura cuya inscripci\u00f3n se deniega debiera de haber sido ratificada no tanto por \u00abBecisa, S.A.\u00bb, sino por \u00abOprea Inversiones, S.L.U.\u00bb, por ser \u00e9sta el titular registral. Tambi\u00e9n se alega como fundamento del defecto el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria.<\/li>\n
    2. e) Asimismo, en el interim se ha presentado en el Registro e inscrito un nuevo t\u00edtulo por el que \u00abOprea Inversiones, S.L.U.\u00bb, transmite la finca segregada 313935 a un tercero.<\/li>\n
    3. Lleva raz\u00f3n la recurrente al decir que la ratificaci\u00f3n propiamente dicha, que en sentido t\u00e9cnico es la recogida en el art\u00edculo 1259.2 del C\u00f3digo Civil, corresponde efectuarla al dominus negoti o representado, y \u00e9ste en la escritura de segregaci\u00f3n y compraventa otorgada el 28 de marzo de 1979 era la entidad \u00abBecisa, S.A.\u00bb, quien a su vez realiz\u00f3 dicha ratificaci\u00f3n a trav\u00e9s de sus representantes en escritura de ratificaci\u00f3n autorizada el d\u00eda 20 de julio de 1979, aunque al igual que la escritura ratificada no presentada en el Registro de la Propiedad hasta m\u00e1s de treinta a\u00f1os despu\u00e9s.<\/li>\n<\/ol>\n

      Mas, aclarado ese dato, debe afirmarse que el registrador recibe una escritura de segregaci\u00f3n y compraventa que en ning\u00fan caso puede inscribir. No puede tener acceso registral ya que el impedimento para practicar la inscripci\u00f3n no resid\u00eda tanto en la falta de ratificaci\u00f3n (que despu\u00e9s de varios asientos de presentaci\u00f3n caducados y sucesivas calificaciones negativas es presentada en el Registro) sino fundamentalmente en la falta de tracto sucesivo. En suma, m\u00e1s que ante un problema de ratificaci\u00f3n del consentimiento prestado por un mandatario verbal, estamos ante un incumplimiento del tracto sucesivo.<\/p>\n

        \n
      1. En efecto, como reconoce la propia recurrente nos hallamos ante dos transmisiones que recaen sobre la misma finca. La primera formalizada en el a\u00f1o setenta y nueve, la segunda muy posterior. Pero la primera no es presentada en el Registro hasta el 21 de octubre del 2011. Es decir, la transmisi\u00f3n de fecha m\u00e1s reciente se inscribe a\u00f1os antes de presentarse en el Registro la de fecha m\u00e1s antigua. Y cuando se produce esta presentaci\u00f3n el registrador no puede practicar la inscripci\u00f3n, porque conforme al p\u00e1rrafo primero del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria \u00abpara inscribir o anotar t\u00edtulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y dem\u00e1s derechos reales sobre inmuebles, deber\u00e1 constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos\u00bb. Circunstancia que no concurre en el caso examinado, ya que, si bien al tiempo de otorgarse la escritura de segregaci\u00f3n y compraventa en el a\u00f1o setenta y nueve, figuraba inscrita la finca objeto del negocio en el Registro de la Propiedad, a nombre de la que en dicha escritura figuraba como transmitente, \u00abBecisa, S.A.\u00bb, por el contrario, al tiempo de presentarse por primera vez en el Registro (21 de octubre del 2011), ya no constaba inscrita la titularidad del inmueble objeto de aquella a nombre de la misma sociedad vendedora, sino de otra diferente, la mercantil \u00abOprea Inversiones, S.L.\u00bb, por lo que el registrador al impedir su inscripci\u00f3n, no hace sino dar cumplimiento a lo dispuesto en el segundo p\u00e1rrafo del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, que ordena que \u00aben el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisi\u00f3n o gravamen, los registradores denegar\u00e1n la inscripci\u00f3n solicitada\u00bb. El momento en el que se debe cumplir la exigencia del tracto sucesivo es el de la presentaci\u00f3n en el Registro del t\u00edtulo cuya inscripci\u00f3n se pretende.<\/li>\n<\/ol>\n

        Y es que una vez practicada la inscripci\u00f3n de un t\u00edtulo, sin perjuicio de que el Registro no le purifica de su invalidez o eventual ineficacia (cfr. art\u00edculo 33 de la Ley Hipotecaria), no hay que olvidar que el asiento se haya bajo la salvaguardia de los Tribunales (art\u00edculo 1.3 de la Ley Hipotecaria) y su rectificaci\u00f3n requerir\u00e1 el consentimiento del titular registral o resoluci\u00f3n judicial (art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

          \n
        1. Tambi\u00e9n se manifiesta la recurrente contraria a que se inscribiese, estando vigente el asiento de presentaci\u00f3n de su t\u00edtulo, la inscripci\u00f3n de un t\u00edtulo incompatible con \u00e9ste, pero otorgado por el titular registral, como es la segregaci\u00f3n que efect\u00faa \u00abOprea Inversiones, S.L.\u00bb, el 14 de febrero 2012, \u00abcausando posible duplicidad de t\u00edtulos, sobre todo al coincidir los linderos, superficie, as\u00ed como titularidad catastral con el contenido del t\u00edtulo de fecha 28 de marzo 1979, con asiento vigente en ese momento\u00bb (pudi\u00e9ndose a\u00f1adir, con m\u00e1s raz\u00f3n, la venta por \u00abOprea Inversiones, S.L.\u00bb, de las fincas resultantes de la segregaci\u00f3n). En definitiva, se plantea si el indicado principio de tracto sucesivo ampara la inscripci\u00f3n de un negocio traslativo efectuado por quien figura en el Registro como titular registral, cuando sobre la misma finca pende un asiento de presentaci\u00f3n del que resulta que con fecha anterior a la adquisici\u00f3n del actual titular registral, se transmiti\u00f3 por escritura p\u00fablica la misma finca a persona distinta del otorgante de la segregaci\u00f3n y transferente de la nueva transmisi\u00f3n que pretende acceder al los libros registrales.<\/li>\n<\/ol>\n

          La soluci\u00f3n viene dada, igualmente, por el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, que establece el requisito del tracto como modo de concatenar las titularidades registrales, al margen de lo que ocurra en la esfera extrarregistral, y por ende al margen de la virtualidad civil de aquellas titularidades. Por ello, para el desarrollo de este principio, ser\u00e1 indiferente la realidad extrarregistral. El art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria no obliga al registrador a comprobar la preexistencia del derecho de la persona que en el t\u00edtulo que pretenda su inscripci\u00f3n figure como transmitente (en este caso \u00abOprea Inversiones, S.L.\u00bb), pues tan solo establece la exigencia de que tal derecho conste inscrito a su favor. El registrador s\u00f3lo califica desde la titularidad formal, la aparente que resulta del Registro. Esta consideraci\u00f3n se halla en conformidad con el principio de legitimaci\u00f3n del art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria que impone la credibilidad del contenido del Registro en tanto no se demuestre judicialmente lo contrario, de suerte que como declara la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1962 y la Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 19 de febrero de 1925, hay que estar al contenido de los asientos del Registro, mientras no sean procedentemente impugnados. El registrador ha de estar, pues le vincula, a lo que el Registro expresa en orden a los derechos inscritos, incluso aunque a trav\u00e9s de un asiento de presentaci\u00f3n pudiera conocer que hubo una transmisi\u00f3n de fecha anterior, o que su contenido no refleja la titularidad real.<\/p>\n

          Y es que conforme al art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria lo decisivo es que al tiempo de practicarse la inscripci\u00f3n del acto dispositivo conste inscrito el derecho a nombre del disponente, circunstancia que en el presente caso suced\u00eda, incluso cuando constara un asiento de presentaci\u00f3n vigente contradictorio con la inscripci\u00f3n que pretend\u00eda realizarse, lo que no ser\u00e1 un dato que deba tenerse en cuenta por el registrador por dos razones:<\/p>\n

          La primera, como se desprenden de los art\u00edculos 248 y 249 de la Ley Hipotecaria y 416.4 del Reglamento Hipotecario, la extensi\u00f3n del asiento de presentaci\u00f3n es una operaci\u00f3n registral obligada para el registrador de la Propiedad, que deber\u00e1, de momento, prescindir de los posibles defectos que tuviera el documento presentado, y s\u00f3lo rechazar aqu\u00e9llos a los que no se les pueda atribuir la consideraci\u00f3n de t\u00edtulos a los efectos registrales (art\u00edculo 420 Reglamento Hipotecario), y sin que adem\u00e1s el t\u00edtulo presentado gane la prioridad hasta que sea definitivamente inscrito (aunque una vez practicada la inscripci\u00f3n en virtud del art\u00edculo 24 de la Ley Hipotecaria, \u00abse considera como fecha de la inscripci\u00f3n\u2026 la fecha del asiento de presentaci\u00f3n\u00bb).<\/p>\n

          Y la segunda, consistente en que el registrador, en base al citado art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, debe prescindir del orden de fechas en las que en la realidad jur\u00eddica extrarregistral se produjeron los actos traslativos incompatibles, para atender exclusivamente a que el nuevo acto inscribible haya sito otorgado o consentido, por el actual titular registral.<\/p>\n

          Por ello, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar este recurso en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes razonamientos.<\/p>\n

          19 diciembre 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

          COMPRAVENTA Doble venta de finca Doble venta de finca Ver \u00abCALIFICACION: Actuaci\u00f3n en caso de sospecha de delito\u00bb. 14 y 26 de julio 1988 Doble venta de finca.- Con independencia de la naturaleza que se atribuya al derecho de opci\u00f3n, es indudable que al acceder al Registro provoca efectos reales que afectan a todo tercero […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4223],"tags":[4286,1526],"class_list":{"0":"post-19310","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-compraventa","7":"tag-doble-venta-de-finca","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19310","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19310"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19310\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19310"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19310"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19310"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}