{"id":19392,"date":"2016-03-12T11:05:39","date_gmt":"2016-03-12T10:05:39","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19392"},"modified":"2016-03-14T11:08:00","modified_gmt":"2016-03-14T10:08:00","slug":"permuta-de-cosa-futura","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/permuta\/permuta-de-cosa-futura\/","title":{"rendered":"Permuta de cosa futura"},"content":{"rendered":"

PERMUTA<\/strong><\/h1>\n

Permuta de cosa futura<\/a><\/strong><\/p>\n

Inscrita una permuta de solar por cosa futura, en la que se identificaron totalmente los pisos que habr\u00edan de entregarse en su d\u00eda, dici\u00e9ndose en la escritura de permuta que con ella se entend\u00eda transmitida la propiedad de los pisos, si bien la entrega material no se llevar\u00eda a cabo hasta que la obra estuviese terminada, se plantea el problema a prop\u00f3sito de un acta con la que se realiza la entrega y que pretende inscribirse, a lo que se opone el Registrador por considerar que, de acuerdo con el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria, el t\u00edtulo debe ser una escritura y no un acta. La Direcci\u00f3n, partiendo del hecho de que la inscripci\u00f3n debi\u00f3 practicarse en su d\u00eda con la escritura de permuta, puesto que los pisos estaban identificados y se transmit\u00eda su propiedad, y que la entrega material no supone m\u00e1s que un hecho, entiende que la inscripci\u00f3n a favor del cedente debe practicarse en virtud de la misma escritura de permuta, no siendo un obst\u00e1culo que un \u00fanico t\u00edtulo provoque dos inscripciones -la primera a favor del constructor y la segunda la que ahora se solicita-, pues la inscripci\u00f3n parcial de un negocio, en modo alguno puede impedir la inscripci\u00f3n en un momento posterior de los efectos jur\u00eddicos-reales entonces omitidos, siempre que la situaci\u00f3n registral no haya variado respecto de la existente al practicarse el primer asiento.<\/p>\n

5 enero 1999<\/p>\n

Permuta de cosa futura<\/strong>.- Inscrita la cesi\u00f3n de un solar a cambio de la entrega futura de determinados pisos a construir, sin garant\u00eda de ninguna condici\u00f3n resolutoria, se anotan posteriormente diversos embargos por deudas del cesionario; incumplidas sus obligaciones por el cesionario del solar, los cedentes solicitan judicialmente la resoluci\u00f3n del contrato, tom\u00e1ndose anotaci\u00f3n de demanda y reca\u00edda sentencia firme que ordena la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n del cesionario \u00abas\u00ed como la cancelaci\u00f3n de cualquier asiento contradictorio\u00bb, la Registradora reinscribe a favor del cedente, pero dejando subsistentes las anotaciones de embargo anteriores a la de demanda. La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n registral, pues si el solar se cedi\u00f3 en permuta es correcta la inscripci\u00f3n a favor del cesionario, quien s\u00f3lo se obligaba a la contraprestaci\u00f3n correspondiente, pero sin trascendencia real por no haberse establecido condici\u00f3n resolutoria expresa, de modo que su resoluci\u00f3n no puede tener efecto en perjuicio de personas que, entre tanto, han adquirido derechos sobre la finca. La anotaci\u00f3n preventiva de demanda s\u00f3lo tiene virtualidad de retrotraer a su fecha la sentencia que en su d\u00eda se dicte, pero sin afectar a terceros anotantes de fecha anterior, como resulta del art\u00edculo 198 del Reglamento Hipotecario, ya que de lo contrario se conculcar\u00edan todos los principios hipotecarios y el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n.<\/p>\n

23 septiembre 1999<\/p>\n

Permuta de cosa futura<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro escritura de venta de un edificio \u00aben mal estado de conservaci\u00f3n y afectado urban\u00edsticamente\u00bb, por precio aplazado.<\/p>\n

Se presenta tambi\u00e9n un \u00abacta\u00bb por la que los otorgantes del t\u00edtulo anteriormente expresado, el mismo d\u00eda, siguiente n\u00famero de Protocolo \u00abmanifiestan \u00bb lo siguiente:<\/p>\n

\u00abIII.\u2013Que si antes de la expiraci\u00f3n del plazo del pago del precio aplazado, la finca ya transmitida estuviere ya edificada o en tr\u00e1mite de serlo, el pago del precio ser\u00eda sustituido necesariamente por la cesi\u00f3n y entrega de un doce por ciento de los elementos materiales de la obra resultante, en la totalidad de la finca transmitida. IV.\u2013Que habida cuenta de la eventual diferencia entre la liquidaci\u00f3n de las cargas que afectan a la finca, en el supuesto de que de \u00e9sta resultase una cantidad mayor o menor que la retenida a tal efecto, la diferencia se compensar\u00e1 en el momento de determinar la expiraci\u00f3n del plazo del precio aplazado o en su caso en el momento de la cesi\u00f3n y entrega, de los elementos materiales resultantes del anterior apartado\u00bb.<\/p>\n

El Registrador inscribe la primera y no practica la inscripci\u00f3n de la segunda por no ser inscribible de conformidad con lo que establece el art\u00edculo 13 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

La viuda del que transmiti\u00f3 la finca recurre alegando que ha dirigido contra el adquirente acci\u00f3n penal por delito de estafa, y que, al no establecerse en la legislaci\u00f3n hipotecaria un \u00abnumerus clausus\u00bb de derechos reales, debe inscribirse su derecho sobre la finca.<\/p>\n

2. La primera alegaci\u00f3n del Registrador se refiere a que la recurrente carece de legitimaci\u00f3n pues su cualidad de heredera del transmitente la ha acreditado mediante copia simple de una declaraci\u00f3n de herederos, y no mediante documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica, y, si bien ello es cierto, dada la facilidad de la subsanaci\u00f3n del defecto y el inter\u00e9s del recurso, por econom\u00eda de procedimiento, se entra en el fondo del mismo.<\/p>\n

3. Se ha discutido mucho la naturaleza real u obligacional del derecho del cedente en el contrato que permuta del solar por una parte de la edificaci\u00f3n futura. El art\u00edculo 13 del Reglamento Hipotecario, seg\u00fan la redacci\u00f3n que le dio el Real Decreto 1867\/1998, de 4 de septiembre, de acuerdo con la doctrina m\u00e1s autorizada, hab\u00eda optado por configurado como real si se constitu\u00eda como una comunidad especial el derecho consistente en la \u00abtransmisi\u00f3n actual de pisos o locales del edificio a construir\u00bb que aparecieran descritos como exige la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 (Sala 3.\u00aa) declar\u00f3 ilegales los tres primeros p\u00e1rrafos de tal art\u00edcu-lo 13, por entender que un derecho real no puede recaer sobre un objeto inexistente y porque dicha regulaci\u00f3n reglamentaria alteraba el r\u00e9gimen legal de la propiedad consagrado por el art\u00edculo 609 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

No obstante, como se ha dicho acertadamente, si en el contrato se establece una comunidad sobre el solar, no cabe duda de que tal comunidad ser\u00eda inscribible, pues la copropiedad del solar es evidentemente un derecho real y recae sobre un objeto existente. Lo que ocurre en el presente caso es que no se establece ninguna comunidad sobre el solar, sino el derecho a una parte de lo construido que no consta que exista, y es claro que no cabe un derecho real sobre una cosa no existente a\u00fan, y tampoco se establece garant\u00eda real sobre la contraprestaci\u00f3n pactada (cfr. p\u00e1rrafo final del citado art\u00edculo 13), que podr\u00eda inscribirse de conformidad con el art\u00edculo 11 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

La doctrina del \u00abnumerus apertus\u00bb que alega la recurrente no permite que cualquier derecho sea inscribible, pues para que lo sea el derecho cuya inscripci\u00f3n se pretenda ha de tener las caracter\u00edsticas propias del derecho real.<\/p>\n

4. Alega la recurrente que es justo que sus derechos puedan ser garantizados registralmente, y en ello tiene raz\u00f3n, pero no por esta v\u00eda. Si se ha querellado contra el cesionario del solar es posible que la querella pueda ser anotada en el Registro si, como consecuencia de la misma, se solicita la nulidad de la cesi\u00f3n o se demanda cualquier efecto real de conformidad con la doctrina de este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb). Pero en tal caso el asiento a practicar ser\u00e1 una anotaci\u00f3n preventiva, para la que ser\u00e1 t\u00edtulo el correspondiente mandamiento solicitado y obtenido de la autoridad judicial.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

13 julio 2005<\/p>\n

Permuta de cosa futura<\/strong>.- Ver, m\u00e1s atr\u00e1s, el apartado \u201cPermuta de bienes municipales\u201d.<\/p>\n

15 enero 2007<\/p>\n

<\/a>Permuta de cosa futura<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una escritura de rectificaci\u00f3n de otra anterior de compraventa, por virtud de la cual se sustituye la obligaci\u00f3n de entrega en dinero prevista en \u00e9sta, por la de entregar una serie elementos en un edificio a construir. A juicio del registrador, tras la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 (Sala de lo Contencioso Administrativo) que declar\u00f3 la nulidad de los tres primeros p\u00e1rrafos del art\u00edculo 13 del Reglamento Hipotecario, en su redacci\u00f3n dada por el Real Decreto 1867\/1998, de 4 de septiembre, la permuta de cosa presente por obra futura solo puede configurarse con car\u00e1cter meramente obligacional, sin perjuicio de que dicha obligaci\u00f3n se garantice con condici\u00f3n resolutoria u otra garant\u00eda real, que si tendr\u00eda acceso al Registro de la Propiedad, pero no cabe configurarla como un supuesto de transmisi\u00f3n actual de los pisos o locales salvo que se cree una comunidad sobre el solar. El recurrente entiende que la afirmaci\u00f3n del Registrador de que a partir de la sentencia del Tribunal Supremo sobre el art\u00edculo 13 del Reglamento Hipotecario, s\u00f3lo se puede configurar con car\u00e1cter puramente obligacional, carece de apoyo jur\u00eddico suficiente y contraviene la doctrina sobre el particular consagrada por la propia Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado.<\/p>\n

2. Este Centro Directivo (v\u00e9ase resoluciones se\u00f1aladas en los vistos) ya se ha pronunciado sobre la posibilidad de configurar la permuta de solar sobre obra futura, tanto con car\u00e1cter obligacional, como con eficacia real, determinante de la transmisi\u00f3n actual de los pisos y locales en el edificio a construir en la medida que se genere una comunidad sobre el solar, y siempre que la escritura p\u00fablica de permuta determine la transmisi\u00f3n actual, pues en tal caso equivale a la entrega a los efectos de tener por realizada la transmisi\u00f3n dominical (cfr. art\u00edculo 1462 C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

3. En efecto, la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 (Sala 3.\u00aa) declar\u00f3 ilegales los tres primeros p\u00e1rrafos de tal art\u00edculo 13 del Reglamento Hipotecario, por entender que un derecho real no puede recaer sobre un objeto inexistente y porque dicha regulaci\u00f3n reglamentaria alteraba el r\u00e9gimen legal de la propiedad consagrado por el art\u00edculo 609 del C\u00f3digo Civil. Pero esto no excluye que, como se ha dicho anteriormente, si en el contrato se establece una comunidad sobre el solar, no cabe duda de que tal comunidad ser\u00eda inscribible, pues la copropiedad del solar es evidentemente un derecho real y recae sobre un objeto existente.<\/p>\n

4. Sin embargo, en el supuesto de hecho de este expediente, claramente se establece en la escritura de rectificaci\u00f3n \u2013en su cl\u00e1usula primera\u2013 \u00abla sustituci\u00f3n de la obligaci\u00f3n de entrega en dinero por la de entregar los elementos\u00bb que en dicha escritura se expresan y \u2013en la cl\u00e1usula cuarta\u2013 la sociedad constructora \u00abse obliga a entregar los referidos elementos totalmente terminados\u00bb, por lo que del tenor del contrato resulta que las partes lo han configurado con car\u00e1cter puramente obligacional, sin que se garantice con ning\u00fan tipo de garant\u00eda real la contraprestaci\u00f3n. No resulta de la escritura la traditio instrumental o jur\u00eddica de los pisos o locales a construir ni por ende la creaci\u00f3n de una comunidad sobre el solar. Por lo que fue correcta la actuaci\u00f3n del registrador al inscribir la transmisi\u00f3n del terreno, denegando ahora la inscripci\u00f3n de la rectificaci\u00f3n por la que se sustituye la contraprestaci\u00f3n de pago de dinero por la entrega de pisos o locales en el edificio a construir, por su car\u00e1cter puramente obligacional (art\u00edculos 98 LH y 9 del Reglamento).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la Registradora en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

7 mayo 2009<\/p>\n

Permuta de cosa futura<\/strong>.- Sobre la cancelaci\u00f3n, en un contrato de esta clase, de la condici\u00f3n resolutoria establecida a favor del cedente del suelo, ver el apartado \u201cERROR. Rectificaci\u00f3n: improcedencia del recurso gubernativo\u201d.<\/p>\n

8 mayo 2009<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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