{"id":19411,"date":"2016-03-14T11:27:59","date_gmt":"2016-03-14T10:27:59","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19411"},"modified":"2016-03-14T11:27:59","modified_gmt":"2016-03-14T10:27:59","slug":"derecho","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/principio-de-especialidad\/derecho\/","title":{"rendered":"Derecho"},"content":{"rendered":"

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD*<\/strong><\/h1>\n

*Aparecen a continuaci\u00f3n una serie de Resoluciones bajo los t\u00edtulos de diversos principios hipotecarios. Esto no quiere decir que sean las \u00fanicas que guardan relaci\u00f3n con tales materias, puesto que la mayor\u00eda de las Resoluciones de la Direcci\u00f3n General, unas expresa y otras t\u00e1citamente, hacen aplicaci\u00f3n de los principios hipotecarios. As\u00ed, por ejemplo, en materia de anotaciones de embargo, son frecuentes las referencias al art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria (tracto sucesivo), mientras que del principio de especialidad hay bastantes aplicaciones en los ep\u00edgrafes \u201cFINCA\u201d e \u201cHIPOTECA\u201d, y del de legitimaci\u00f3n pueden verse en los que tratan de cancelaciones. En cuanto al llamado principio de legalidad, las Resoluciones referentes al mismo se han incluido bajo el ep\u00edgrafe \u201cCALIFICACI\u00d3N\u201d, aunque tambi\u00e9n guardan relaci\u00f3n con este principio las agrupadas bajo los ep\u00edgrafes \u201cDOCUMENTO EXTRANJERO\u201d y siguientes. Por ello se han incluido aqu\u00ed solamente algunas Resoluciones a t\u00edtulo de ejemplo.<\/p>\n

 <\/p>\n

Derecho<\/a><\/strong><\/p>\n

Constituida hipoteca sobre una finca en garant\u00eda de la parte de capital, intereses y costas que alcance a cubrir, en su caso, otra hipoteca anterior sobre distinta finca, es indudable que ambas hipotecas tienen por finalidad el aseguramiento de un solo cr\u00e9dito que impedir\u00eda al tercer adquirente de la finca hipotecada en segundo lugar saber con seguridad las responsabilidades que por tal concepto se pueden hacer efectivas sobre ella, quedando subordinado el derecho al ejercicio de facultades extra\u00f1as o al resultado de sucesos que deterioren o destruyan la primera hipoteca. En cambio, no existe indeterminaci\u00f3n de plazo, puesto que la referencia a la hipoteca primitiva, en que se fij\u00f3 fecha de vencimiento, hace que llegado su incumplimiento se produzca la ejecuci\u00f3n de la segunda.<\/p>\n

12 marzo 1936<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- No se halla extendida con arreglo a las formalidades y prescripciones legales una escritura en la que se pacta que al t\u00e9rmino de cierto plazo indefinido y a voluntad s\u00f3lo del acreedor, la deudora entregar\u00e1 en pago de la deuda determinadas fincas, porque tal pacto no constituye derecho real.<\/p>\n

13 mayo 1936<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- Transmitida una finca a cambio de una renta vitalicia, \u00abllevando consigo la finca referida la carga de la pensi\u00f3n, quedando responsable de su pago\u00bb, se confirma la calificaci\u00f3n que deneg\u00f3 su inscripci\u00f3n porque aunque la legislaci\u00f3n vigente no contiene una categor\u00eda agotadora de derechos reales, pudiendo los interesados regular otros de igual naturaleza que los enumerados por la Ley, y modificar desde luego o en lo futuro alguna de las facultades del dominio, la manifestaci\u00f3n de voluntad que determina tales derechos inscribibles ha de llenar los requisitos de fondo y forma que impone la especial naturaleza de los mismos, las caracter\u00edsticas externas y aparentes que los hacen trascender a terceros extra\u00f1os al negocio, y siempre las que son necesarias para reflejar tales derechos en el Registro de la Propiedad, por imperativo de su legislaci\u00f3n org\u00e1nica; y la renta vitalicia pactada en la escritura calificada carece de tales requisitos, que no pueden derivarse de una referencia a la instituci\u00f3n de ese nombre regulada por el C\u00f3digo Civil, ni de la expresi\u00f3n del pago de una renta que obliga al deudor seg\u00fan su art\u00edculo 1802. Previamente, la Direcci\u00f3n General distingue entre el contrato de renta vitalicia, motivo o consecuencia de la transmisi\u00f3n de la finca, que por s\u00ed misma no tiene car\u00e1cter real, y la afecci\u00f3n que se constituy\u00f3 sobre la finca a una carga real significada por la renta, cuya garant\u00eda indeterminada es la que motiv\u00f3 la calificaci\u00f3n denegatoria.<\/p>\n

1 marzo 1939<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- Planteada esta cuesti\u00f3n antes de la reforma del Reglamento Hipotecario de 1959, la Direcci\u00f3n consider\u00f3 admisible la utilizaci\u00f3n de una cl\u00e1usula de estabilizaci\u00f3n por no existir ninguna norma que las prohibiese expresamente ni contravenir el art\u00edculo 1.255 del C\u00f3digo Civil. No obstante, se rechaz\u00f3 la inscripci\u00f3n, entre otros motivos, por la propia indeterminaci\u00f3n que resultaba de la cl\u00e1usula de estabilizaci\u00f3n, ya que en \u00e9sta, al pactarse que, en caso de depreciaci\u00f3n de la moneda, el capital de una hipoteca -que inicialmente eran sesenta mil pesetas- se determinar\u00eda por el valor del trigo, tasa oficial media, quedaba sin determinar exactamente la responsabilidad real de la finca, lo que se hubiera podido evitar acudiendo a una hipoteca de seguridad, con fijaci\u00f3n de un m\u00e1ximo de responsabilidad. Adem\u00e1s de lo anterior, la Direcci\u00f3n consider\u00f3 que implicaba una contradicci\u00f3n la fijaci\u00f3n de una responsabilidad en pesetas en una estipulaci\u00f3n de la escritura, mientras que por otra parte se sujetaba esta responsabilidad a la cl\u00e1usula de estabilizaci\u00f3n.<\/p>\n

3 y 4 marzo 1952<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- No es inscribible la escritura de partici\u00f3n en la que la viuda renuncia a sus derechos hereditarios y dona pura y simplemente a sus hijos todos los que le correspondiesen en la sociedad de gananciales, form\u00e1ndose un solo cuerpo de bienes, integrado con los adquiridos inter vivos<\/strong> y mortis causa<\/strong>; y aunque al hacerse las adjudicaciones a los herederos se mencionan los dos t\u00edtulos de herencia paterna y donaci\u00f3n materna, ambos de car\u00e1cter gratuito, pero se involucran bienes de una y otra procedencia, es indudable que ello puede dar lugar a confusiones, aparte de que m\u00e1s adecuada que la donaci\u00f3n hubiera sido una renuncia a los derechos que la madre se abstuvo de adquirir.<\/p>\n

6 febrero 1958<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- La doctrina del numerus apertus<\/strong> no autoriza a configurar como inscribible cualquier pacto que carezca de trascendencia real y, por esta raz\u00f3n, no se considera inscribible el reconocimiento por el propietario de una finca de que la barandilla colocada en pared propia no implica servidumbre a su favor que grave el predio contiguo, ya que, aunque se estimase ser de car\u00e1cter negativo, el plazo para su adquisici\u00f3n\u00a0 por prescripci\u00f3n no podr\u00e1 comenzar a contarse hasta el d\u00eda en que se proh\u00edba por acto formal al due\u00f1o del predio sirviente la ejecuci\u00f3n de aquello que le hubiera sido l\u00edcito realizar de no existir la servidumbre.<\/p>\n

1 agosto 1959<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- No est\u00e1 conforme con el art\u00edculo 54 del Reglamento Hipotecario la determinaci\u00f3n de cuotas en proindiviso con relaci\u00f3n a dinero.<\/p>\n

5 junio 1964<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- Al establecerse una facultad de segregaci\u00f3n a favor del concesionario de un derecho de opci\u00f3n, tan indeterminada en cuanto a su objeto que de acceder a los libros registrales no permitir\u00eda a los terceros conocer los inmuebles o parte de ellos sobre los que puede ejercer el derecho el optante, es indudable que se atenta a lo ordenado en los art\u00edculos 9.2\u00ba. de la Ley Hipotecaria y 51.6\u00ba., de su Reglamento, que establecen la necesidad de que quede claramente determinada la extensi\u00f3n del derecho que se pretende inscribir, as\u00ed como a la claridad que debe presidir la publicidad registral y al superior principio de libertad de tr\u00e1fico, por lo que, en consecuencia, no puede hacerse constar en el Registro.<\/p>\n

7 diciembre 1978<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- No puede admitirse por exigencias del principio de especialidad, plasmado en el art\u00edculo 241 del Reglamento Hipotecario, la indeterminaci\u00f3n en los datos b\u00e1sicos de la hipoteca futura, que por el juego de la posposici\u00f3n ganar\u00e1 prelaci\u00f3n en su d\u00eda sobre una condici\u00f3n resolutoria (que se ha de posponer), ya que tales datos son de inter\u00e9s no s\u00f3lo para los terceros, sino para los propios vendedores que han consentido la posposici\u00f3n (de la condici\u00f3n resolutoria que les garantiza) y podr\u00edan verse afectados en su caso por la hipoteca futura.<\/p>\n

25 octubre 1979<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- No es necesario, trat\u00e1ndose de una partici\u00f3n de herencia, especificar en cada bien concreto el concepto o conceptos (gananciales, pago de deudas, exceso de adjudicaci\u00f3n) por el que se han adquirido tales bienes, pues a efectos del principio de especialidad si los diversos t\u00edtulos adquisitivos determinan titularidades id\u00e9nticas en su modo de ser y coincidentes en el objeto, ser\u00e1 suficiente que aparezcan los datos necesarios para que la titularidad global quede fielmente reflejada. Desde la perspectiva de la protecci\u00f3n registral, la no especificaci\u00f3n de varios t\u00edtulos concurrentes s\u00f3lo privar\u00eda al interesado, si uno fuera oneroso, de la especial protecci\u00f3n de la fe p\u00fablica. Pero en todo caso la partici\u00f3n, cuyo objeto es la liquidaci\u00f3n de una masa ganancial y otra hereditaria, constituye una unidad negocial que sujeta ambas a un tratamiento unitario.<\/p>\n

30 abril 1986<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- No existe imprecisi\u00f3n cuando\u00a0 se establece que determinada finca queda destinada al uso general de ciertos bloques, sin precisar qu\u00e9 facultades se incluyen en ese \u00abuso general\u00bb, ni tampoco hay contradicci\u00f3n porque se atribuya la propiedad de dicha finca a los propietarios de los pisos y locales de tales bloques. En realidad, lo que se viene a decir es que un bien privado se atribuye en comunidad a unos propietarios seg\u00fan determinadas cuotas y, a la vez, resulta que no se trata de una comunidad ordinaria, porque la finca est\u00e1 adscrita al uso general de los bloques, como pertenencia o elemento com\u00fan de todos ellos.<\/p>\n

13 mayo 1987<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- No es inscribible un contrato llamado de venta en el que solamente hay entrega de una finca como garant\u00eda de una deuda reconocida y el compromiso de retransmitir la finca si la deuda resulta satisfecha en un plazo de quince a\u00f1os, pues falta un elemento esencial como es el precio, no hay promesa o prestaci\u00f3n correlativa a la entrega de la cosa y la misma finalidad de garant\u00eda, as\u00ed como la eventual restituci\u00f3n de la finca, demuestran que no existe una transmisi\u00f3n definitiva del dominio pleno. Y dado que el Registrador debe calificar seg\u00fan el contenido del t\u00edtulo, sin que sea labor suya integrar la naturaleza y alcance de la titularidad seg\u00fan la voluntad manifestada por las partes, debe negar la inscripci\u00f3n: a) A favor del llamado comprador, porque, como queda dicho, no ha adquirido la propiedad. b) En cuanto al derecho real de garant\u00eda constituido, porque ni su naturaleza ni su extensi\u00f3n aparecen expresadas en la escritura con la precisi\u00f3n y claridad que exige el principio de especialidad.<\/p>\n

30 junio 1987<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- No existe defecto cuando, trat\u00e1ndose de inscribir un derecho \u00abat\u00edpico\u00bb, no recibe \u00e9ste una denominaci\u00f3n exacta, pero del conjunto de la escritura resulta indudable que las partes se refieren al derecho inscrito. Y as\u00ed ocurre cuando se transmite un \u00abderecho de uso… transmisible y perpetuo sobre una zona de subsuelo de 408 metros cuadrados aproximadamente, para ser destinada a garaje\u00bb y, seg\u00fan otra parte de la escritura, se trata del \u00abderecho de construir garaje en esos 408 metros cuadrados\u00bb, constituido por escritura que ya figuraba inscrita.<\/p>\n

28 y 31 octubre 1988<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- En la legislaci\u00f3n de las Entidades Locales se distingue entre contratos que tienen por fin la utilizaci\u00f3n de los bienes, como el arrendamiento y \u00abcualquier otra forma de cesi\u00f3n del uso\u00bb, y los actos de enajenaci\u00f3n o gravamen, entre los que se regulan la cesi\u00f3n a t\u00edtulo gratuito no ya del uso, sino de los bienes mismos. Planteado el recurso ante un contrato de cesi\u00f3n del uso, de acuerdo con las normas de Derecho privado no se produce la enajenaci\u00f3n de derecho real alguno y, en consecuencia, el contrato no es de los que pueden ser inscritos, por impedirlo los art\u00edculos 2\u00ba y 98 de la Ley Hipotecaria y 9 de su Reglamento.<\/p>\n

4 octubre 1989<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- Con ocasi\u00f3n de inscribirse un contrato de cesi\u00f3n de bienes a cambio de unas prestaciones, denegando el Registrador la condici\u00f3n resolutoria que se estableci\u00f3 para garantizar el pago de \u00e9stas, la Direcci\u00f3n afirma que en el Registro de la Propiedad espa\u00f1ol no se inscriben abstractamente las titularidades reales inmobiliarias, sino el completo hecho, acto o negocio que las causa, cualquiera que sea su clase; no puede desconocerse la unidad negocial tal como aparece configurada por los otorgantes, de modo que no puede inscribirse la transmisi\u00f3n y denegarse el acceso registral de la cautela resolutoria, por cuanto ello implica la alteraci\u00f3n del equilibrio negocial pretendido y atribuir al negocio efectos distintos de los queridos por los interesados.<\/p>\n

16 octubre 1989<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- La inscripci\u00f3n del derecho de servidumbre debe expresar su extensi\u00f3n, l\u00edmites y dem\u00e1s caracter\u00edsticas configuradoras, como presupuesto b\u00e1sico para la fijaci\u00f3n de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente, por lo que no ser\u00e1 inscribible si quedan indeterminados aspectos tan importantes como la anchura de los pasos, su ubicaci\u00f3n concreta o la de unas conducciones. Esto sucede cuando se establece: a) en una servidumbre de paso de energ\u00eda, que se realizar\u00e1 por medio de postes o de conducciones subterr\u00e1neas que ir\u00e1n por donde menos perjuicio se ocasione a los predios sirvientes; b) en otra de conducci\u00f3n de energ\u00eda, aguas potables y residuales, que se instalar\u00e1 por el lugar donde menos perjuicio cause a los predios sirvientes; c) en otra de paso, que tendr\u00e1 la anchura necesaria para el paso de veh\u00edculos; d) en otra de conducci\u00f3n de aguas, que ir\u00e1 por donde discurren las tuber\u00edas actuales -sin precisar este lugar- y las que se construyan despu\u00e9s; e) y en otra de paso de aguas para riego, que ir\u00e1 por donde menos perjuicio se cause al predio sirviente. Igualmente existe indeterminaci\u00f3n al decirse que el predio dominante de las servidumbres aludidas en los apartados c) y d) es el resto de una finca, que ya no existe como finca independiente, pues se ha dividido en tres parcelas.<\/p>\n

18 octubre 1991<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- Al venderse una finca manifiesta el transmitente que, por hab\u00e9rsele expropiado una parte cuya expropiaci\u00f3n no ha tenido acceso al Registro, lo que transmite es el resto y que en \u00e9l se incluye la edificabilidad correspondiente a la total finca primitiva. Se inscribe la porci\u00f3n transmitida como finca independiente. M\u00e1s tarde, la porci\u00f3n expropiada revierte a su primitivo due\u00f1o y a otra persona, y se inscribe bajo nuevo n\u00famero. Por \u00faltimo, el comprador solicita se inscriba a su favor el derecho de edificabilidad correspondiente a la total superficie de la finca matriz. La Direcci\u00f3n, sin entrar en el estudio de este derecho, se limita a afirmar que la simple manifestaci\u00f3n del primitivo due\u00f1o al tiempo de vender parte de su finca (y reconociendo que no era due\u00f1o del resto) de que la porci\u00f3n transmitida llevaba la totalidad del derecho a edificar correspondiente a la superficie \u00edntegra de la finca antes de su divisi\u00f3n en dos, no es suficiente para constituir un derecho, ya que, en la situaci\u00f3n actual, ello supondr\u00eda la merma de las facultades dominicales del titular registral que adquiri\u00f3 la porci\u00f3n revertida sin que exista t\u00edtulo para ello, que debe resultar de su consentimiento o de una resoluci\u00f3n judicial.<\/p>\n

29 mayo 1992<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- Constituida hipoteca en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo a inter\u00e9s variable, con amortizaci\u00f3n peri\u00f3dica comprensiva de capital e inter\u00e9s, no se cumplen las exigencias del principio de determinaci\u00f3n si no se expresa la f\u00f3rmula que permita conocer cu\u00e1l ser\u00e1 la cuota correspondiente a los per\u00edodos en que se haya producido una variaci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s, d\u00e1ndose adem\u00e1s la circunstancia de que ni siquiera puede deducirse cu\u00e1l es la cuota correspondiente a los primeros a\u00f1os en que el tipo es fijo y predeterminado en el contrato. Contra ello no puede invocarse que la omisi\u00f3n puede subsanarse por los usos mercantiles, pues al no poderse exigir su conocimiento ni al particular ni al Registrador ni a los terceros, deben traducirse en cl\u00e1usulas de la escritura y en circunstancias de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

18 enero 1994<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- Suele distinguirse entre condiciones puramente potestativas, basadas en la pura arbitrariedad, y simplemente potestativas, en la que han de valorarse otros intereses e impulsos distintos de la voluntad de una de las partes. Estas \u00faltimas no est\u00e1n sujetas a la prohibici\u00f3n del art\u00edculo 1.256 del C\u00f3digo Civil ni a la sanci\u00f3n de nulidad del art\u00edculo 1.115. Cuesti\u00f3n distinta, pese a su validez, es si una condici\u00f3n como la convenida (la obtenci\u00f3n de una licencia o autorizaci\u00f3n administrativa, sin fijaci\u00f3n de plazo) puede tener acceso al Registro. En ella es incierto el plazo y el evento determinante de la condici\u00f3n, lo que obligar\u00eda a buscar la soluci\u00f3n a trav\u00e9s de los art\u00edculos 1.117 y 1.118 del C\u00f3digo Civil. Ninguna de dichas soluciones parece que tenga cabida en el sistema registral destinado a dar certeza a las relaciones jur\u00eddicas inmobiliarias y, en base a ella, seguridad a los terceros. Ni las titularidades en permanente situaci\u00f3n de pendencia, ni aquellas en que la duraci\u00f3n de tal situaci\u00f3n, debiendo ser temporal, no est\u00e9 predeterminada por la Ley o la voluntad de las partes de suerte que \u00e9sta haya de inferirse a posteriori, re\u00fanen los requisitos de certeza que la publicidad registral demanda.<\/p>\n

28 febrero 1994<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- Suspendida la inscripci\u00f3n de un solar adquirido por permuta, consistiendo la contraprestaci\u00f3n asumida por el adquirente en la obligaci\u00f3n de entregar al cedente un 19 por 100 de la obra que pueda construir sobre dicho solar de acuerdo con la normativa urban\u00edstica, en el plazo de dos a\u00f1os a contar desde la licencia o licencias que autoricen la construcci\u00f3n en dicho solar, o en partes de \u00e9l o de sus subrogados, suspensi\u00f3n que se justific\u00f3 por el Registrador por no determinarse las partes de la obra que se proyecta construir ni los criterios definitorios claros que permitan establecerlo, y por no se\u00f1alarse un plazo m\u00e1ximo de entrega de la obra futura, la Direcci\u00f3n revoca la nota porque: a) en nuestro Registro de la Propiedad se inscriben, entre otros, los t\u00edtulos por los que se transmite el dominio de un inmueble; b) el contrato de permuta documentado en escritura p\u00fablica produce la transmisi\u00f3n dominical del bien que una de las partes se obliga a entregar; c) no cabe poner en entredicho la validez del contrato de permuta calificado por la posible indeterminaci\u00f3n de la prestaci\u00f3n de una de las partes. Y en cuanto al compromiso de entregar cosa futura asumido por el adquirente del solar, es irrelevante decidir si satisface las exigencias del principio de especialidad, toda vez que se configura como una mera obligaci\u00f3n personal, que ni siquiera se asegura con garant\u00eda real y que, por tanto, queda excluido del Registro, sin perjuicio de una breve referencia al mismo en el asiento que recoja la adquisici\u00f3n del solar, en tanto que contraprestaci\u00f3n del negocio adquisitivo -permuta- que s\u00ed debe reflejarse en la inscripci\u00f3n, tal como se establece en el art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria para la compraventa.<\/p>\n

5 octubre 1994<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- La hipoteca que garantiza un pr\u00e9stamo\u00a0 con inter\u00e9s variable pertenece al grupo de las de seguridad, lo que exige la fijaci\u00f3n de un tipo m\u00e1ximo a la cobertura de dichos intereses para delimitar el contenido del derecho real, tanto en las relaciones del acreedor hipotecario frente al deudor hipotecante como frente a terceros poseedores o titulares de cargas o derechos posteriores sobre la finca gravada. Esta exigencia del principio de especialidad no se cumple en la cl\u00e1usula de constituci\u00f3n que fija \u00abun m\u00e1ximo en perjuicio de terceros, conforme al art\u00edculo 114 de la Ley Hipotecaria\u00bb, pues deja indeterminada la extensi\u00f3n de la cobertura hipotecaria de los intereses entre el acreedor y el deudor hipotecante o quien se subrogue en su doble posici\u00f3n de deudor y propietario del bien gravado y en realidad el m\u00e1ximo cuestionado est\u00e1 dirigido a operar, no en el plano de la definici\u00f3n del derecho real de hipoteca a todos sus efectos, sino en el de la fijaci\u00f3n, en virtud de la previsi\u00f3n contenida en el art\u00edculo 114 de la Ley Hipotecaria, y dentro del margen que este precepto concede a la autonom\u00eda de la voluntad, de la cantidad m\u00e1xima por intereses remuneratorios que pueden ser reclamados con cargo al bien hipotecado en perjuicio de terceros.<\/p>\n

26 diciembre 1996<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- En una escritura de partici\u00f3n de herencia, integrada por un \u00fanico bien, se adjudica a la viuda en pago de su haber en la sociedad ganancial el pleno dominio de una mitad, y el usufructo de un sexto por su participaci\u00f3n en la herencia; y a cada una de las cuatro hijas del causante se le adjudica \u00abuna octava parte de la vivienda inventariada gravada con el usufructo a favor de su madre que antes se le ha adjudicado\u00bb. El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por no diferenciarse con claridad la participaci\u00f3n indivisa de cada una de las hijas que queda gravada con el usufructo a favor de su madre. Ciertamente, las expresiones utilizadas son imprecisas, por su extensi\u00f3n, el usufructo materno no grava en su totalidad la participaci\u00f3n atribuida a cada hijo y no hay elemento adicional en la adjudicaci\u00f3n que haga inequ\u00edvoca su distribuci\u00f3n igualitaria entre todas estas participaciones, de modo que en rigor puede plantearse la duda de en qu\u00e9 medida la participaci\u00f3n de cada hija queda gravada con ese derecho; ahora bien, pese a la literalidad de los t\u00e9rminos, parece claro, a la vista de la ley reguladora de la sucesi\u00f3n, que la verdadera intenci\u00f3n de los otorgantes era esa distribuci\u00f3n igualitaria (esto es, atribuci\u00f3n a los hijos, por iguales partes, de 1\/6 del inmueble en plena propiedad y dos sextas en pleno dominio), lo cual, en conjunci\u00f3n con los preceptos interpretativos establecidos en los art\u00edculos 1.281, 1.284 y 1.285 del C\u00f3digo Civil, conducen a la revocaci\u00f3n del defecto impugnado.<\/p>\n

25 julio 1998<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- Hechos: se concede un derecho de opci\u00f3n de compra sobre tres fincas gravadas con hipoteca, de las que se dice que se encuentran en situaci\u00f3n de pretecontencioso por no haberse pagado las cantidades garantizadas en los plazos convenidos, y se fija como precio total de la venta, para el supuesto de que se ejercite la opci\u00f3n \u00abel que se derive de la asunci\u00f3n del cr\u00e9dito actualmente vigente\u00bb con el acreedor hipotecario. La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n denegatoria por falta de determinaci\u00f3n (art\u00edculo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento) del derecho que se pretende inscribir, pues trat\u00e1ndose de una compraventa es elemento esencial el precio (art\u00edculos 1.261, 1.281 y siguientes, 1.445 y 1.459 del C\u00f3digo Civil). De modo concreto, no resulta inequ\u00edvocamente que el cr\u00e9dito que servir\u00e1 para fijar el precio sea el mismo garantizado con la hipoteca que recae sobre las fincas; tampoco se determina si la asunci\u00f3n es s\u00f3lo del principal adeudado o incluye, adem\u00e1s, otros desembolsos adicionales, como intereses moratorios y costas; por \u00faltimo, como la asunci\u00f3n del cr\u00e9dito no se producir\u00e1 sino en el momento del ejercicio del derecho de opci\u00f3n, ser\u00e1 en ese momento cuando pueda fijarse el importe del efectivo desembolso econ\u00f3mico que la opci\u00f3n comporta, importe que adem\u00e1s depender\u00e1 decisivamente de la conducta del propio concedente, seg\u00fan lo que \u00e9ste haya pagado en el periodo de pendencia de la opci\u00f3n.<\/p>\n

6 octubre 1998<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- Las exigencias del principio de especialidad est\u00e1n plenamente satisfechas en la escritura de manifestaci\u00f3n de herencia en la que la madre viuda, por s\u00ed y en representaci\u00f3n de un hijo menor de edad -\u00fanico heredero-, se adjudica el usufructo de tres cuartas partes de todos y cada uno de los bienes inventariados, adjudicando al hijo una cuarta parte de cada uno de dichos bienes en pleno dominio y otras tres cuartas partes en nuda propiedad, sin que pueda decirse que no se ha practicado atribuci\u00f3n concreta de bienes usufructuados y no usufructuados.<\/p>\n

6 noviembre 1998<\/p>\n

<\/a>Derecho<\/strong>.- El principio de especialidad, cuando se trata de un supuesto de cotitularidad de un derecho real, exige expresar en el asiento, de forma precisa, la concreta cuota correspondiente a cada uno de ellos, lo que en el caso debatido (hipoteca constituida a favor de dos herederos de un fallecido, en su condici\u00f3n de tales) se traduce en la necesidad de especificar bien la participaci\u00f3n que en el cr\u00e9dito hipotecariamente garantizado corresponde a cada uno de los acreedores si es mancomunado, bien el car\u00e1cter solidario del mismo, sin que sea suficiente, en el primer supuesto, la mera presunci\u00f3n de igualdad derivada de los art\u00edculo 393 y 1.138 del C\u00f3digo Civil, presunci\u00f3n que, dado su car\u00e1cter de tal, no define en modo alguno la verdadera extensi\u00f3n del derecho de cada acreedor.<\/p>\n

28 abril 1999<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- A prop\u00f3sito de si se han determinado con claridad ciertos derechos que son objeto de donaci\u00f3n, la Direcci\u00f3n, considerando que la inscripci\u00f3n es un extracto del acto o contrato que accede al Registro, entiende que esa claridad es tarea que impone al Notario el art\u00edculo 176 de su Reglamento, sin perjuicio de que al Registrador compete apreciarla. Y tras lo anterior, admite que el contenido de la escritura objeto del recurso permit\u00eda conocer el derecho concreto objeto de donaci\u00f3n, sin perjuicio de reconocer que su redacci\u00f3n no fue especialmente feliz.<\/p>\n

9 julio 1999<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- La concurrencia de distintos herederos en las sucesiones que causan las operaciones divisorias (realizadas en juicio voluntario de testamentar\u00eda), requiere, conforme al art\u00edculo 54 del Reglamento Hipotecario, la determinaci\u00f3n ideal de las cuotas sobre el bien adjudicado de forma que no permita duda la atribuci\u00f3n del derecho a cada titular, en aras a la necesaria claridad que precisa el cumplimiento del principio de determinaci\u00f3n registral.<\/p>\n

13 abril 2000<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- Vendido el usufructo de una finca a tres personas de forma simult\u00e1nea y sucesiva, junto con la nuda propiedad a dos de dichas personas, para su sociedad de gananciales, fij\u00e1ndose un precio para el usufructo y otro para la nuda propiedad, el Registrador deniega la inscripci\u00f3n porque para los casados se produce, por consolidaci\u00f3n, una adquisici\u00f3n del pleno dominio, y falta determinar la proporci\u00f3n del tercer adquirente en el usufructo transmitido. Para la Direcci\u00f3n, que revoca la nota de calificaci\u00f3n, la concurrencia en el derecho de usufructo de tres sujetos distintos, con vocaci\u00f3n expansiva al fallecimiento de alguno de sus titulares, permite la concurrencia con la nuda propiedad atribuida a dos c\u00f3nyuges, hasta el momento en que se produzca la consolidaci\u00f3n por alguna de las causas previstas en la legislaci\u00f3n civil. Resuelta as\u00ed de brevemente la primera cuesti\u00f3n, por lo que se refiere a la necesidad de aplicar la exigencia de cuotas en la comunidad de usufructuarios, impuesta por el art\u00edculo 54 del Reglamento Hipotecario en aplicaci\u00f3n del principio de especialidad, el Centro Directivo entiende que esa norma debe subordinarse a las especialidades de cada comunidad y que no siempre ser\u00e1 imperativa la existencia de tales cuotas para delimitar el derecho inscrito. Tras una larga y no muy clara argumentaci\u00f3n en favor de la comunidad germ\u00e1nica (sin mencionarla), termina afirmando que la sola consignaci\u00f3n de ese car\u00e1cter simult\u00e1neo es suficiente para delimitar suficientemente el derecho de cada uno de los usufructuarios, sin necesidad de especificaci\u00f3n adicional de cuotas limitadas al \u00e1mbito interno.<\/p>\n

22 mayo 2000<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- El hecho de que el estado de cargas de la finca en el Registro no coincida con lo que los interesados manifiestan en la escritura podr\u00e1 tener repercusiones contractuales, pero nunca impedir\u00e1 la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

20 marzo 2002<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- Es doctrina reiterada del Centro Directivo que la inscripci\u00f3n del derecho de servidumbre debe expresar su extensi\u00f3n, l\u00edmites y dem\u00e1s caracter\u00edsticas configuradoras en cuanto elementos necesarios para dar a conocer los derechos de los predios dominantes y las limitaciones de los sirvientes, por lo que su acceso tabular requiere que en el t\u00edtulo de constituci\u00f3n, sin ulterior acto o sentencia, queden satisfechas aquellas exigencias como propias del principio de especialidad registral y de la libertad de trabas del dominio. La dificultad que en ocasiones plantea la descripci\u00f3n de ciertas servidumbres, como ocurre con los caminos por los que haya de ejercitarse la de paso, y su m\u00e1s f\u00e1cil expresi\u00f3n gr\u00e1fica en un plano, ha de permitir que en la inscripci\u00f3n a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a detalles a trav\u00e9s de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento, pero no puede hacerse descansar la publicidad de los asientos exclusivamente en documentos complementarios ni imponer al Registrador la traducci\u00f3n de su graf\u00eda a la hora de redactar aqu\u00e9llos. Por eso, no es completo el t\u00edtulo que se limita a se\u00f1alar respecto de determinadas servidumbres de paso que son predios dominantes y sirvientes de ellas rec\u00edprocamente los diez resultantes de la divisi\u00f3n de una finca, que su contenido es el paso de personas y veh\u00edculos, que el lugar el que resulta de un plano que se incorpora precisando la anchura y longitud total de los caminos, pero no la correspondiente a cada predio, y que los gastos de conservaci\u00f3n y mantenimiento se satisfar\u00e1n en proporci\u00f3n a la superficie de las fincas; adem\u00e1s, en este caso no coincid\u00eda lo declarado con lo grafiado, pues seg\u00fan el plano ni todas las fincas son predios sirvientes -algunas parecen ser tan s\u00f3lo dominantes- ni todas tienen esta \u00faltima condici\u00f3n m\u00e1s que con relaci\u00f3n a alguna o algunas fincas concretas y no con todas, ni en ocasiones la graf\u00eda del camino a lo largo de la l\u00ednea divisoria entre predios permite determinar sin la debida aclaraci\u00f3n si grava ambas fincas o tan solo una de ellas, la situada a uno u otro lado de dicho lindero. Lo mismo cabe decir de una servidumbre de toma de agua respecto de la que el t\u00edtulo se limita a se\u00f1alar su origen, la alberca existente en una de ellas, sin m\u00e1s referencias a su contenido, cuant\u00eda del agua a extraer, posibles turnos, si se complementa con la de acueducto o de paso hasta la citada alberca, etc.<\/p>\n

19 septiembre 2002<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- La Direcci\u00f3n, con los mismos argumentos empleados en otra Resoluci\u00f3n de 15 de febrero de 2000, reitera la posibilidad de constituir hipoteca a favor de varias personas que conceden un solo pr\u00e9stamo, sin necesidad de expresar la parte del mismo correspondiente a cada una de aqu\u00e9llas.<\/p>\n

10 febrero 2003<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- Hechos: el Registrador suspende la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo presentado porque, al contener una adjudicaci\u00f3n de participaciones indivisas de determinada finca expresadas mediante n\u00fameros peri\u00f3dicos puros, dichas participaciones no suman cien, por lo que, a su juicio, para practicar la inscripci\u00f3n de aquellas han de expresarse en forme de fracciones. La Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n afirmando que \u201cSi aritm\u00e9ticamente es indudable que equivale a cien la suma de las cantidades que expresan las participaciones indivisas adjudicadas mediante n\u00fameros peri\u00f3dicos puros en su representaci\u00f3n decimal (que, por lo dem\u00e1s, al ser n\u00fameros racionales pueden ser representados por medio de fracciones si se realiza la correspondiente operaci\u00f3n aritm\u00e9tica), ning\u00fan obst\u00e1culo existe para su utilizaci\u00f3n en los t\u00edtulos que hayan de acceder al Registro de la Propiedad, a falta de norma que lo proh\u00edba. Y se muestra con claridad la conveniencia de hacerlo, habida cuenta de las ventajas pr\u00e1cticas que de ello pueden derivarse, como apunta el Notario recurrente\u201d.<\/p>\n

22 diciembre 2003<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- No es inscribible el auto reca\u00eddo en expediente de dominio promovido por una persona a la que se declara due\u00f1a de una casa, excepto una parte de ella, que pertenece a otra, pues aunque la legislaci\u00f3n no establece con car\u00e1cter general la exigencia de previa inscripci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de una comunidad especial para que pueda inscribirse el derecho de uno de los copropietarios, en el caso debatido es cierto que la declaraci\u00f3n de dominio calificada se refiere a una parte de la finca sin que quede definido \u2013salvo que una parte pertenece a otra persona- el r\u00e9gimen de comunidad existente y las normas que la regulan, ni la cuota ideal de participaci\u00f3n que corresponde al recurrente en el edificio en su totalidad, con lo que la sola fijaci\u00f3n de la porci\u00f3n material de la finca sobre la que recae el dominio del titular no permite tener por cumplido el principio de especialidad (art\u00edculos 8 y 9 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

24 enero 2004<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- Declarado el dominio de una finca a favor de dos personas en un expediente para la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo, se confirma la calificaci\u00f3n que suspendi\u00f3 la inscripci\u00f3n por no expresarse en qu\u00e9 proporci\u00f3n se declara el dominio de las dos personas que promovieron el expediente, pues en caso de condominio debe expresarse la cuota ideal correspondiente a cada cond\u00f3mino. El fundamento se encuentra en el art\u00edculo 54 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

3 febrero 2004<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro una escritura por la que una entidad bancaria concede un pr\u00e9stamo para financiar la compra de primera vivienda con car\u00e1cter solidario a dos padres y su hija. En garant\u00eda de dicho pr\u00e9stamo, adem\u00e1s de la garant\u00eda personal y solidaria de los prestatarios, se constituye hipoteca sobre un piso que ha adquirido la hija (representada por su padre) el mismo d\u00eda, con el n\u00famero anterior de protocolo del mismo Notario. El padre, aparte de en su propio nombre, act\u00faa en representaci\u00f3n de su hija en virtud de poder \u2013cuyos particulares se transcriben- en que esta \u00faltima concede a su padre para, con relaci\u00f3n a un piso que se describe, y que es el mismo adquirido por la hija el mismo d\u00eda, pueda comprarlo y concertar o subrogarse en toda clase de pr\u00e9stamos, especialmente de naturaleza hipotecaria, sobre el mismo, aunque incurra en la figura de la autocontrataci\u00f3n.<\/p>\n

La Registradora no practica la inscripci\u00f3n por observar dos defectos, uno de ellos el siguiente:<\/p>\n

1) No determinarse la parte de la hipoteca que se constituye en garant\u00eda de deuda propia y la que lo es en garant\u00eda de deuda ajena de la hipotecante.<\/p>\n

El Notario recurre. El Presidente del Tribunal Superior estima el recurso y la Registradora apela.<\/p>\n

2. En cuanto al primero de los defectos, ha de ser revocado, pues, como dice el Auto apelado, al ser el pr\u00e9stamo solidario (aunque tal cualidad la niegue sin fundamento la Registradora en su apelaci\u00f3n, pues la solidaridad est\u00e1 claramente establecida en la primera de las \u00abcl\u00e1usulas no financieras\u00bb), la cantidad entregada se debe totalmente por la hipotecante representada, por lo que toda la hipoteca se constituye en garant\u00eda de deuda propia.<\/p>\n

9 febrero 2005<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- l. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso los siguientes: Se presenta en el Registro testimonio de sentencia firme en que, demand\u00e1ndose por don Joaqu\u00edn L. S. contra do\u00f1a Rosa S. C. y contra don Javier P.L. y do\u00f1a Teresa C. M. la nuda propiedad de determinada vivienda, por desistimiento de los demandados, se estima totalmente la demanda, declar\u00e1ndose que la nuda propiedad de la finca pertenece al demandante, perteneciendo a do\u00f1a Rosa \u00fanicamente el usufructo de la misma, declar\u00e1ndose nula la escritura por la que do\u00f1a Rosa compr\u00f3 a los otros demandados dicha finca y decret\u00e1ndose la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de la que fue t\u00edtulo la citada escritura y la inscripci\u00f3n de la nuda propiedad a favor del demandante.<\/p>\n

El Registrador deniega parcialmente por estimar que, si bien puede cancelar la actual inscripci\u00f3n a favor de do\u00f1a Rosa, no puede inscribirse a favor del demandante por no aportarse los documentos y t\u00edtulos necesarios para ello.<\/p>\n

El demandante recurre acompa\u00f1\u00e1ndose al recurso un escrito dirigido a la Conseller\u00eda de Hacienda de la Generalitat Valenciana suscrito por quienes dicen ser don Joaqu\u00edn y su madre do\u00f1a Rosa, con posterioridad a la Sentencia referida, en el que, al efecto de obtener la exenci\u00f3n por prescripci\u00f3n del Impuesto de Sucesiones, se expresa que el padre y esposo, respectivamente, de ambos, compr\u00f3 a los c\u00f3nyuges don Javier y do\u00f1a Teresa la vivienda referida y falleci\u00f3 nombrando herederos a sus dos hijos (el demandante y un hermano), legando el usufructo universal a su c\u00f3nyuge do\u00f1a Rosa; pero, fallecido el comprador, su viuda, en un momento dado, decidi\u00f3 \u00abponer a su nombre\u00bb la vivienda, que fue el \u00fanico bien integrante de la herencia, para lo cual convenci\u00f3 a los vendedores otorgaran a su favor la escritura que despu\u00e9s se inscribi\u00f3.<\/p>\n

2. El recurso no puede prosperar. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (cfr. Resoluci\u00f3n de 11 de septiembre de 2001), no basta con que la sentencia declare que una persona es due\u00f1a de una finca, sino que debe constar cu\u00e1l es el t\u00edtulo por el que adquiri\u00f3 su derecho, pues en el Registro se inscribe el derecho como consecuencia de su adquisici\u00f3n por un acto o contrato de trascendencia real (cfr. art\u00edculos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria), y as\u00ed lo exige la distinta protecci\u00f3n del derecho seg\u00fan el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en la forma que resulta de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

28 abril 2005<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- 6. En orden a las adjudicaciones a los herederos, el Registrador entiende que existe tambi\u00e9n imprecisi\u00f3n, porque \u00e9stas deben referirse a bienes concretos y no a participaciones del \u00abpatrimonio inventariado\u00bb o \u00abde la herencia\u00bb, por lo que el principio de especialidad impide que se hagan constar en los asientos registrales. Este defecto tampoco puede mantenerse.<\/p>\n

La herencia est\u00e1 compuesto por todos los bienes, derechos y obligaciones del causante que no se extinguen por su muerte (art\u00edculo 659 del C\u00f3digo Civil) y siendo eso as\u00ed, no debe existir inconveniente, por no inducir a confusi\u00f3n alguna, que al hacerse las adjudicaciones al c\u00f3nyuge viudo y a los herederos, se utilice, a\u00fan en aquellas herencias que no tiene deudas en su inventario, las expresiones m\u00e1s generales de \u00abpatrimonio inventariado\u00bb o \u00abherencia\u00bb, en vez de referirse a bienes concretos y determinados, por cuanto dentro de esa expresi\u00f3n m\u00e1s amplia, est\u00e1n aqu\u00e9llos incluidos en su propia individualidad.<\/p>\n

27 noviembre 2006<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- En el presente recurso se plantea la inscripci\u00f3n de una escritura de resoluci\u00f3n de un contrato de compraventa, otorgada por vendedor y comprador, en la que se hace constar que con relaci\u00f3n a determinada finca, dado que se han vendido algunas participaciones indivisas consistentes en semanas a terceras personas, la resoluci\u00f3n se refiere exclusivamente a las restantes participaciones indivisas no transmitidas a terceros. El Registrador suspendi\u00f3 parcialmente la inscripci\u00f3n respecto de dicha finca registral, por ser contrario al principio de especialidad o determinaci\u00f3n registral.<\/p>\n

1. Uno de los principios estructurales de nuestro Derecho registral, es el de especialidad o determinaci\u00f3n, que exige como requisito para que los t\u00edtulos puedan acceder al Registro y ser por tanto objeto de inscripci\u00f3n, la fijaci\u00f3n y extensi\u00f3n del dominio, quedando de tal modo delimitados todos sus contornos que cualquiera que adquiera confiando en los pronunciamientos tabulares conozca la extensi\u00f3n, alcance y contenido del derecho inscrito. Este principio aparece consagrado en diversos preceptos de nuestro Ordenamiento Jur\u00eddico (art\u00edculos 9 y 112 de la Ley Hipotecaria; 51 del Reglamento al precisar todas las circunstancias que debe contener la inscripci\u00f3n; art\u00edculo 54 del Reglamento al exigir que las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho precisen la porci\u00f3n ideal de cada uno de los condue\u00f1os con datos matem\u00e1ticos que permitan conocerla de forma indubitada). Es as\u00ed doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio de especialidad impone una delimitaci\u00f3n precisa de los derechos que pretenden su acceso al Registro, as\u00ed en sus elementos subjetivos y objetivos como en cuanto a su alcance y contenido, afirm\u00e1ndose en la Resoluci\u00f3n de 21 de Junio de 1991, que una de las circunstancias esenciales del asiento de inscripci\u00f3n es la fijaci\u00f3n o extensi\u00f3n del dominio, lo que falta cuando no est\u00e1 claramente determinada la cuota objeto de inscripci\u00f3n.<\/p>\n

2. En el supuesto concreto la estipulaci\u00f3n cuarta de la escritura de resoluci\u00f3n de la compraventa indica que la misma tenga lugar respecto de las \u00abparticipaciones indivisas no transmitidas a terceros\u00bb. L\u00f3gicamente una estipulaci\u00f3n as\u00ed impide al Registrador una concreci\u00f3n de las participaciones objeto de resoluci\u00f3n ya que de los libros del Registro solo resulta las participaciones indivisas que se han transmitido a terceros y que han sido objeto de inscripci\u00f3n, pero no el resto de participaciones transmitidas a terceros y que no han accedido al Registro, dado que la inscripci\u00f3n en nuestro derecho como regla general es voluntaria y no obligatoria; el Registrador por los libros del Registro no puede saber cuales han sido las participaciones que se han transmitidos a terceros. Cuesti\u00f3n distinta es que en el t\u00edtulo se hubiese resuelto la venta tan s\u00f3lo en cuanto a la totalidad del dominio que resulte inscrito a favor de la entidad y no las participaciones indivisas o semanas cuya transmisi\u00f3n constase en el Registro, en cuyo caso hubiese bastado una mera operaci\u00f3n matem\u00e1tica para determinar que dominio ha sido objeto de transmisi\u00f3n a terceros y cual es objeto de la resoluci\u00f3n.<\/p>\n

3. Si admiti\u00e9semos una estipulaci\u00f3n como la que se pretende su inscripci\u00f3n, no solo estar\u00edamos vulnerando el principio de especialidad o determinaci\u00f3n registral sino tambi\u00e9n el de rogaci\u00f3n, y en general el de seguridad jur\u00eddica ya que todo aquel que consultase los pronunciamientos tabulares no podr\u00eda conocer por los datos registrales cual es el alcance, contenido y extensi\u00f3n del derecho inscrito, dependiendo este conocimiento de datos extraregistrales como ser\u00edan las participaciones transmitidas a terceros y que no han accedido al Registro.<\/p>\n

Por todo lo expuesto esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

13 febrero 2007<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- Se debate en este recurso la inscribibilidad de un expediente de dominio para la reanudaci\u00f3n de tracto sucesivo interrumpido.<\/p>\n

1. El primer defecto que alega el registrador es que no se determina la proporci\u00f3n en que adquieren el bien los titulares a favor de los cuales se reconoce el dominio. Seg\u00fan el recurrente del art\u00edculo 329 del C\u00f3digo de sucesiones de Catalu\u00f1a, que considera que en la herencia intestada la herencia se divide en partes iguales entre los llamados que la hayan aceptado, resulta indubitado que los promotores del expediente adquirieron la plaza por mitades indivisas.<\/p>\n

Sin embargo, la necesaria certeza de las situaciones jur\u00eddicas inscribibles en el Registro de la Propiedad, expresada en lo que doctrinalmente se denomina principio de especialidad (verdadero principio general del Derecho hipotecario), excluye del \u00e1mbito registral la aplicaci\u00f3n de presunciones en la determinaci\u00f3n de los derechos inscritos. Por eso, expresamente el art\u00edculo 54 del Reglamento Hipotecario exige precisar en el t\u00edtulo inscribible la porci\u00f3n ideal de cada condue\u00f1o con datos matem\u00e1ticos que permitan conocerla indubitadamente. Por lo que debe confirmarse la nota de calificaci\u00f3n en este punto, como defecto subsanable.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

11 julio 2009<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- Sobre la necesidad de especificar la cuota de participaci\u00f3n que cada c\u00f3nyuge adquiere en una compraventa, cuando est\u00e1n casados en r\u00e9gimen de separaci\u00f3n, ver el apartado \u201cCOMUNIDAD. Determinaci\u00f3n de cuotas\u201d<\/p>\n

2 junio 2010<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- 1. En el presente recurso se ha de determinar si es o no conforme a Derecho la calificaci\u00f3n registral por la que se suspende la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un contrato privado de promesa de compraventa y cesi\u00f3n de derechos de usufructo y de retracto, por falta de acreditaci\u00f3n suficiente de la representaci\u00f3n, por aparecer las fincas inscritas a nombre de personas distintas de los otorgantes, por indeterminaci\u00f3n de derechos y por falta de legalidad en la formas extr\u00ednsecas del documento por el que se solicita la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

2. Prescindiendo de los defectos relativos a la promesa de venta por no haber sido objeto de recurso, son varios los problemas planteados: en primer lugar, que aparezcan indeterminadas en el t\u00edtulo presentado las fincas a que se refieren las cesiones de derechos que se pretenden inscribir; en segundo lugar, que la determinaci\u00f3n de las fincas se complemente con una instancia privada suscrita, respectivamente, por cada uno de los otorgantes; en tercer lugar el hecho de que las fincas a que se refiere dicha instancia aparezcan inscritas a nombre de terceros; y, por \u00faltimo, la indeterminaci\u00f3n de los derechos cedidos (a continuaci\u00f3n se transcribe s\u00f3lo la parte de la Resoluci\u00f3n relativa a este \u00faltimo problema).<\/p>\n

3. Por lo que se refiere a la \u00faltima cuesti\u00f3n, existe una total indeterminaci\u00f3n \u2014objeto, duraci\u00f3n, contenido, etc.\u2014 en la pretendida cesi\u00f3n de retracto en contra de los principios de especialidad y rogaci\u00f3n (art\u00edculos 6 y 9 de la Ley Hipotecaria y 51.6 del Reglamento Hipotecario). En un sistema registral de inscripci\u00f3n, como es el nuestro, en que los asientos registrales no son transcripci\u00f3n del acto o contrato que provoca la modificaci\u00f3n jur\u00eddico real que accede al Registro, sino un extracto de los mismos (\u00abexpresi\u00f3n circunstanciada\u00bb, dice el art\u00edculo 51.6. del Reglamento Hipotecario que refleje la naturaleza, extensi\u00f3n y condiciones suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba), es evidente que la claridad en la redacci\u00f3n de aquellos es presupuesto de su fiel reflejo registral, con los importantes efectos que de la inscripci\u00f3n se derivan, entre ellos la presunci\u00f3n de existencia y pertenencia de los derechos reales inscritos \u00aben la forma determinada por el asiento respectivo\u00bb (art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria). Por otra parte, aunque es reiterada la doctrina de esta Direcci\u00f3n General acerca de la posibilidad de creaci\u00f3n de nuevas figuras de derechos reales, al amparo del principio de \u00abnumerus apertus\u00bb que predican los art\u00edculos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario (cfr. Resoluciones de esta Direcci\u00f3n General de 25 de abril y 18 de julio de 2005, y 4 de mayo y 2 de noviembre de 2009), la autonom\u00eda de la voluntad en la configuraci\u00f3n de nuevos derechos reales para adaptar las categor\u00edas jur\u00eddicas a las exigencias de la realidad econ\u00f3mica y social tiene como fundamental l\u00edmite el respeto a las caracter\u00edsticas estructurales t\u00edpicas de tales derechos reales, cuales son, con car\u00e1cter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que implica un deber general de abstenci\u00f3n que posibilite dicho ejercicio sin constre\u00f1ir a un sujeto pasivo determinado. Ello convierte en imprescindible la determinaci\u00f3n del concreto contenido y extensi\u00f3n de las facultades que integran el derecho que pretende su acceso al Registro, requisito que en absoluto se verifica en el supuesto de hecho que se plantea en este recurso.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

14 junio 2010<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- 1. La \u00fanica cuesti\u00f3n que ha de abordarse en el presente recurso es la relativa a si es o no inscribible un testimonio de un auto judicial que no se refiere a finca registral alguna y en el que en la parte dispositiva se desestima la oposici\u00f3n a la ejecuci\u00f3n de un t\u00edtulo judicial.<\/p>\n

2. Resolviendo, por tanto, la \u00fanica cuesti\u00f3n antes suscitada que tiene que ver con el documento presentado, ha de confirmarse la calificaci\u00f3n registral toda vez que\u2026<\/p>\n

Tampoco existe una determinaci\u00f3n de los actos o derechos cuya inscripci\u00f3n haya de practicarse, en contra de los principios de especialidad y rogaci\u00f3n (art\u00edculos 6 y 9 de la Ley Hipotecaria, y 51.6 del Reglamento Hipotecario). En un sistema registral de inscripci\u00f3n, como es el nuestro, en que los asientos registrales no son transcripci\u00f3n del acto o contrato que provoca la modificaci\u00f3n jur\u00eddico real que accede al Registro, sino un extracto de los mismos (\u00abexpresi\u00f3n circunstanciada\u00bb, dice el art\u00edculo 51.6. del Reglamento Hipotecario, que refleje la naturaleza, extensi\u00f3n y condiciones suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba), es evidente que la claridad en la redacci\u00f3n de aquellos es presupuesto de su fiel reflejo registral, con los importantes efectos que de la inscripci\u00f3n se derivan, entre ellos la presunci\u00f3n de existencia y pertenencia de los derechos reales inscritos \u00aben la forma determinada por el asiento respectivo\u00bb (art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria). Procurar que dicha claridad se logre es tarea que debe imputarse no s\u00f3lo respecto de los documentos notariales (art\u00edculo 176 del Reglamento Notarial), sino tambi\u00e9n respecto de los documentos judiciales de acuerdo con la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si bien el apreciar si se ha conseguido, a los exclusivos efectos registrales de proceder o no a su inscripci\u00f3n, compete a la calificaci\u00f3n registral (art\u00edculo 101 del Reglamento Hipotecario) que ha de comprobar si se expresan, con la claridad suficiente, todas las circunstancias que seg\u00fan la Ley y el propio Reglamento deba contener la inscripci\u00f3n bajo pena de nulidad (cfr. art\u00edculos 21 de la Ley Hipotecaria, y 98 y 101 del Reglamento Hipotecario, y Resoluci\u00f3n de 19 de febrero de 2007).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado confirmar la nota de calificaci\u00f3n recurrida y desestimar el recurso interpuesto, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

15 junio 2010<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- 1. En el presente expediente se discute si procede el reflejo registral de una Sentencia en la que se estima una demanda interpuesta contra el Comisario y Sindicatura de la quiebra del titular registral, en ejercicio de tercer\u00eda de dominio, por la que se declara que pertenece el dominio al demandante y se ordena que se levante la intervenci\u00f3n decretada respecto de dicha finca en la quiebra. La Registradora suspende la inscripci\u00f3n por los siguientes defectos: 1)\u2026 2)\u2026 3)\u2026 4)\u2026; 5) No expresar la Sentencia el t\u00edtulo material (negocio jur\u00eddico adquisitivo) del derecho del demandante;<\/p>\n

7. Por lo que se refiere a la falta de expresi\u00f3n del t\u00edtulo material en la Sentencia (defecto 5) procede recordar que una Sentencia declarativa no es t\u00edtulo inscribible, sino que lo ser\u00e1 el acto o negocio cuya existencia y validez se haya apreciado en la misma para declararlo. En el caso concreto, el documento presentado se limita a declarar \u00abque pertenece en dominio al demandante de la finca r\u00fastica\u00bb, sin decir por qu\u00e9 t\u00edtulo. Dicha falta es contraria a las expresadas exigencias necesitadas para la inscripci\u00f3n (cfr. art\u00edculos 1, 3, y 9.6 de la Ley Hipotecaria; art\u00edculo 51.11 del Reglamento Hipotecario; y las Resoluciones de 11 de septiembre de 2001 y 28 de octubre de 2005). Por lo tanto, se confirma tambi\u00e9n el defecto se\u00f1alado al respecto por la Registradora.<\/p>\n

15 julio 2010<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- Sobre la posibilidad de hacer constar la afectaci\u00f3n de bienes privativos a las cargas del matrimonio, ver el apartado \u201cBIENES PRIVATIVOS. Afectaci\u00f3n a las cargas del matrimonio\u201d.<\/p>\n

28 septiembre 2010<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- La cuesti\u00f3n planteada en este recurso, que puede examinarse en el apartado \u201cHIPOTECA. Hipoteca sobre parte indivisa de una finca\u201d, es si puede constituirse por el propietario de la totalidad de una finca sobre una mitad indivisa, sin especificar cu\u00e1l es esa mitad.<\/p>\n

3 noviembre 2011<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- 1. La \u00fanica cuesti\u00f3n que se plantea en este recurso es si para inscribir una sentencia dictada en un procedimiento de liquidaci\u00f3n de gananciales que declara que un bien pertenece \u00abproindiviso a don M. P. y a la sociedad de gananciales en proporci\u00f3n al valor de las aportaciones respectivas\u00bb es preciso determinar la cuota correspondiente a las respectivas titularidades como sostiene el registrador. El bien consta inscrito en el Registro a favor de don M. P. S, habi\u00e9ndolo adquirido en estado de soltero.<\/p>\n

2. El recurso no puede ser estimado. El art\u00edculo 54.1 del Reglamento Hipotecario, en aras a la necesaria claridad que impone las exigencias derivadas del principio de especialidad registral, establece que en las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho se precise la porci\u00f3n ideal de cada condue\u00f1o con datos matem\u00e1ticos que permitan conocerla indudablemente; el apartado 2 a\u00f1ade que \u00abesta regla se aplicar\u00e1 cuando las partes de un mismo bien, aun perteneciendo a un solo titular, tengan distinto car\u00e1cter o distinto r\u00e9gimen\u00bb. Ambos apartados son aplicables al supuesto de hecho planteado, en el que la determinaci\u00f3n de la cuota que corresponde a la sociedad de gananciales es el resultado de la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1354 del C\u00f3digo Civil, conforme al cual los bienes adquiridos mediante precio o contraprestaci\u00f3n, en parte ganancial y en parte privativo, corresponder\u00e1n pro indiviso a la sociedad de gananciales y al c\u00f3nyuge o c\u00f3nyuges en proporci\u00f3n al valor de las aportaciones respectivas. La aplicaci\u00f3n de esta regla al caso concreto resuelto por la sentencia calificada, requiere inexcusablemente, a fin de obtener la correspondiente inscripci\u00f3n registral, que la misma se concrete mediante la fijaci\u00f3n de las respectivas partes indivisas que sobre la finca correspondan a don M. P S. y a la sociedad de gananciales mediante datos matem\u00e1ticos que permitan conocerlas indudablemente.<\/p>\n

En definitiva, no puede obviarse que, como ha reiterado esta Direcci\u00f3n General sobre la base del principio de especialidad y el art\u00edculo 54 del Reglamento Hipotecario, una de las circunstancias esenciales del asiento de inscripci\u00f3n es la fijaci\u00f3n o extensi\u00f3n del dominio, lo que falta cuando no est\u00e1 determinada la cuota objeto de inscripci\u00f3n (vid. Resoluciones de 21 de junio de 1991 y 13 de junio de 2012), sin que sean suficientes para cumplir con esta exigencia las presunciones de igualdad de los art\u00edculos 393 y 1138 del C\u00f3digo Civil, pues dado su car\u00e1cter, no definen la extensi\u00f3n del derecho (vid. Resoluci\u00f3n de 23 de marzo de 1994, entre otras), y sin que se pueda suplir dicha determinaci\u00f3n, que ha de ser indubitada, por referencia a c\u00e1lculos aritm\u00e9ticos basados en datos ajenos al propio Registro, como los se\u00f1alados en el escrito del recurso, a fin de colegir el valor de las respectivas aportaciones, privativa y ganancial, en el pago de la contraprestaci\u00f3n mediante la que se adquiri\u00f3 el bien, y de la que finalmente se derivar\u00edan las respetivas y proporcionales participaciones indivisas, c\u00e1lculos y operaciones que, resultando determinantes del contenido y alcance del derecho que se pretende inscribir, deben realizarse dentro del proceso judicial seguido y sujeto a sus garant\u00edas, o bien mediante la intervenci\u00f3n y con el consentimiento de los respectivos titulares, sin que su omisi\u00f3n pueda suplirla el registrador mediante una integraci\u00f3n del t\u00edtulo basada en presunciones o datos inciertos y que no le constan de modo fehaciente.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n impugnada en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

9 octubre 2012<\/p>\n

Derecho<\/strong>.- 1. La \u00fanica cuesti\u00f3n que se suscita en el presente expediente consiste en la concreci\u00f3n de la aportaci\u00f3n a sociedad realizada por un socio, que en el acta de la junta general transcrita en la escritura de aumento de capital se indica se hace sobre \u00ablos derechos que le correspondan\u00bb sobre determinada finca registral, con las exactas participaciones que por diversos t\u00edtulos posee, y que previamente deber\u00e1n haber sido inscrita, a efectos de tracto sucesivo.<\/p>\n

En el supuesto que nos ocupa no es correcta, de acuerdo con los datos registrales, la determinaci\u00f3n de derechos que se realiza en la escritura que documenta el acuerdo de capital, en la que se manifiesta que la totalidad de la finca es propiedad privativa del socio.<\/p>\n

Ha quedado acreditada una adici\u00f3n judicial a la liquidaci\u00f3n de gananciales del aportante con su ex c\u00f3nyuge, que afecta a la finca de referencia, que en la fecha de la elevaci\u00f3n del recurso a este Centro Directivo se encuentra ya inscrita en el Registro. Por tanto, de la hoja registral resulta, ya claramente, el exacto porcentaje de derechos que le corresponde al aportante, por lo que bastara una aclaraci\u00f3n del t\u00edtulo, en orden a las proporciones y t\u00edtulos de adquisici\u00f3n para lograr la inscripci\u00f3n pretendida.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del registrador en los t\u00e9rminos expresados en los anteriores Fundamentos de Derecho.<\/p>\n

5 diciembre 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD* *Aparecen a continuaci\u00f3n una serie de Resoluciones bajo los t\u00edtulos de diversos principios hipotecarios. Esto no quiere decir que sean las \u00fanicas que guardan relaci\u00f3n con tales materias, puesto que la mayor\u00eda de las Resoluciones de la Direcci\u00f3n General, unas expresa y otras t\u00e1citamente, hacen aplicaci\u00f3n de los principios hipotecarios. As\u00ed, por […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4334],"tags":[479,1526],"class_list":{"0":"post-19411","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-principio-de-especialidad","7":"tag-derecho","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19411","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19411"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19411\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19411"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19411"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19411"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}