{"id":19413,"date":"2016-03-13T11:28:05","date_gmt":"2016-03-13T10:28:05","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19413"},"modified":"2016-03-14T11:36:18","modified_gmt":"2016-03-14T10:36:18","slug":"finca-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/principio-de-especialidad\/finca-2\/","title":{"rendered":"Finca"},"content":{"rendered":"

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD*<\/strong><\/h1>\n

*Aparecen a continuaci\u00f3n una serie de Resoluciones bajo los t\u00edtulos de diversos principios hipotecarios. Esto no quiere decir que sean las \u00fanicas que guardan relaci\u00f3n con tales materias, puesto que la mayor\u00eda de las Resoluciones de la Direcci\u00f3n General, unas expresa y otras t\u00e1citamente, hacen aplicaci\u00f3n de los principios hipotecarios. As\u00ed, por ejemplo, en materia de anotaciones de embargo, son frecuentes las referencias al art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria (tracto sucesivo), mientras que del principio de especialidad hay bastantes aplicaciones en los ep\u00edgrafes \u201cFINCA\u201d e \u201cHIPOTECA\u201d, y del de legitimaci\u00f3n pueden verse en los que tratan de cancelaciones. En cuanto al llamado principio de legalidad, las Resoluciones referentes al mismo se han incluido bajo el ep\u00edgrafe \u201cCALIFICACI\u00d3N\u201d, aunque tambi\u00e9n guardan relaci\u00f3n con este principio las agrupadas bajo los ep\u00edgrafes \u201cDOCUMENTO EXTRANJERO\u201d y siguientes. Por ello se han incluido aqu\u00ed solamente algunas Resoluciones a t\u00edtulo de ejemplo.<\/p>\n

 <\/p>\n

Finca<\/a><\/strong><\/p>\n

Tanto el principio de especialidad, que obliga a describir en forma reglamentaria las superficies deslindadas, como el principio de publicidad, que impone la inscripci\u00f3n de cada finca bajo folio y n\u00famero especial, impiden la agrupaci\u00f3n de fincas inscritas con porciones indivisas de otras, lo que dar\u00eda lugar a un tipo h\u00edbrido de finca, ya que las que se hallen proindivisas no se diferencian de las otras m\u00e1s que en la circunstancia de aparecer varios titulares, en vez de uno solo.<\/p>\n

28 julio 1930<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Expresada la superficie de una finca en la medida usual del lugar del otorgamiento, indicando a continuaci\u00f3n su equivalencia en \u00e1reas y centi\u00e1reas, est\u00e1 expresada con claridad, aunque lo corriente sea totalizar la cabida por el sistema m\u00e9trico.<\/p>\n

31 diciembre 1931<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Sin perder de vista la importancia que la finca tiene en nuestro sistema y la conveniencia de una prueba aut\u00e9ntica de la identidad del objeto en que los linderos es circunstancia primordial, es evidente que no puede estimarse \u00fanica y ser posible prescindir de ellos en determinados casos en que las dem\u00e1s circunstancias espec\u00edficas de los t\u00edtulos, en relaci\u00f3n con los asientos que deben producir, al no poderse dudar del derecho de que se trata, no los hacen imprescindibles.<\/p>\n

9 noviembre 1934<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Segregadas dos fincas sin descripci\u00f3n de la matriz de donde proced\u00edan, por darse la circunstancia de que constitu\u00edan suertes de tierra independientes, no existe defecto que impida la inscripci\u00f3n al constar indubitablemente las partes o suertes que sufren la segregaci\u00f3n y aquellas otras cuya cabida no se altera.<\/p>\n

26 diciembre 1934<\/p>\n

Finca<\/strong>.- No es necesario describir la finca matriz, integrada por varias parcelas independientes, cuando lo que segrega es una porci\u00f3n de ellas, pues esta parcela tiene las caracter\u00edsticas suficientes de orden f\u00edsico para establecer la relaci\u00f3n con la antigua finca.<\/p>\n

26 octubre 1935<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Adjudicadas a un heredero dos acciones representativas de participaciones de fincas como si fueran de una sola, siendo as\u00ed que una de las acciones recae sobre el inmueble que se describe en el t\u00edtulo, y la otra, seg\u00fan el Registro, sobre una parcela sobrante de la finca anterior, existe el defecto de no describirse el predio de que participa la segunda de las acciones adjudicadas, circunstancia no susceptible de ser sustituida por la mera cita del tomo, libro, folio y n\u00famero de finca y de la inscripci\u00f3n en que aparece registrada a favor del causante.<\/p>\n

4 noviembre 1935<\/p>\n

Finca<\/strong>.- No es defectuosa la escritura en que se segregan tres porciones bien determinadas de una finca por el hecho de no describir ni se\u00f1alar la extensi\u00f3n superficial de la matriz, si resulta que \u00e9sta aparece inscrita en el Registro, no como unidad o entidad hipotecaria, delimitada por cabida general y descripci\u00f3n, sino como un conjunto de predios, parcelas o unidades, con sus respectivas descripciones; por tanto, las segregaciones practicadas han de estimarse realizadas correctamente, toda vez que en forma indubitable constan las porciones que son objeto de segregaci\u00f3n y aquellas otras cuya cabida no se altera.<\/p>\n

8 febrero 1936<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Constituida por un tutor hipoteca sobre la finca de una incapacitada, denomin\u00e1ndose la finca en el Registro \u00abDehesa Boyal\u00bb y en la escritura \u00abDehesa del Carmen\u00bb, la Direcci\u00f3n entiende que no hay motivo para denegar la inscripci\u00f3n, primero, porque no existe dato alguno que permita sospechar que se trata de fincas diferentes, dado que la alteraci\u00f3n de nombre es consecuencia de la naturaleza mudable de las circunstancias que constan o no en las inscripciones; segundo, porque la incapacitada no pose\u00eda en el t\u00e9rmino municipal, inscrita en el Registro, ninguna otra dehesa, y trat\u00e1ndose de un pr\u00e9stamo hipotecario no es presumible que se constituya sobre finca no inscrita; y tercero, porque la conformidad del acreedor y dem\u00e1s circunstancias que concurren en este caso son garant\u00eda de que la operaci\u00f3n es normal.<\/p>\n

19 febrero 1936<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Opuesto por el Registrador, en una escritura de compra de una finca no inscrita, el defecto de que \u00abhabiendo tenido en esta ciudad todas las fincas urbanas cuatro numeraciones, designadas con los nombres de antiguo, moderno, nov\u00edsimo y actual, no se expresan \u00e9stas en los t\u00edtulos, ni a cu\u00e1l corresponden los n\u00fameros 7 y 9 de la calle…, lo que impide hacer la b\u00fasqueda con la garant\u00eda suficiente\u00bb, la Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n porque, al expresar la escritura que la casa tiene los n\u00fameros 7 y 9, esta designaci\u00f3n es concreta, rotunda y sin g\u00e9nero alguno de vacilaci\u00f3n o duda, pues no existe precepto legal ni reglamentario que obligue a manifestar concretamente si el n\u00famero con que est\u00e1 se\u00f1alada una casa es o no el actual, y al no indicarse la existencia de otro anterior debe presumirse que el que se menciona es el que tiene en el momento de extenderse el correspondiente documento.<\/p>\n

10 agosto 1938<\/p>\n

Finca<\/strong>.- La posibilidad de inscribir como una sola, diversas fincas que constituyen una unidad org\u00e1nica de explotaci\u00f3n, aunque no est\u00e1 sujeta a una prueba formal y rigurosa de su existencia, encierra el peligro de dejar encomendado al ilimitado arbitrio de los interesados la posibilidad de inscribir como una sola finca predios muy distantes entre s\u00ed, con diferentes clases de cultivos y sin m\u00e1s nota com\u00fan que pertenecer al mismo due\u00f1o. Por ello deben imponerse ciertas limitaciones, de forma que no sea suficiente para su inscripci\u00f3n como una sola el hecho de que varias fincas est\u00e9n dentro de un mismo t\u00e9rmino municipal y pertenezcan a un solo due\u00f1o, el subterfugio de denominar el propietario a las fincas con el mismo nombre, o el expresar que se encuentran en dependencia con otra casa sita en poblado.<\/p>\n

29 octubre 1947<\/p>\n

Finca<\/strong>.- La omisi\u00f3n de las circunstancias exigidas por la legislaci\u00f3n sobre la naturaleza, situaci\u00f3n y linderos de los inmuebles, constituye en general un defecto subsanable, que puede solucionarse adicionando los datos omitidos, bien mediante documento p\u00fablico, bien mediante la instancia regulada en el art\u00edculo 118 del Reglamento Hipotecario (hoy, el art\u00edculo 110).<\/p>\n

24 diciembre 1948; 14 febrero 1948<\/p>\n

Finca<\/strong>.- En un expediente administrativo de enajenaci\u00f3n de fincas, en el que han sido descritas en los edictos con los datos que figuraban en el Registro, no puede constituir un defecto el que, en cumplimiento de lo preceptuado en el art\u00edculo 171 del Reglamento Notarial, se rectifiquen en el t\u00edtulo, por las afirmaciones de los otorgantes, los datos descriptivos \u00abque estuvieren equivocados o hubieren sufrido variaci\u00f3n por el transcurso del tiempo\u00bb.<\/p>\n

17 mayo 1957<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Es inscribible la escritura de cancelaci\u00f3n de hipoteca en la que, aunque no constan todas las circunstancias descriptivas de la finca y ninguna respecto a los doce pertenecidos que le corresponden, est\u00e1 sin embargo suficientemente identificada por su nombre propio, el n\u00famero de poblaci\u00f3n, la localidad en que est\u00e1 sita y los datos concretos de la inscripci\u00f3n cuya cancelaci\u00f3n se pretende, de forma que no hay duda racional del asiento que debe ser cancelado.<\/p>\n

31 julio 1958<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Figurando inscrito un solar en el Registro, es inscribible la escritura de venta de una casa en la que el transmitente hace constar la persona de quien adquiri\u00f3 el terreno, los datos de inscripci\u00f3n y la indicaci\u00f3n de haber construido a su costa, coincidiendo exactamente los datos de situaci\u00f3n, linderos y medida superficial del solar y de la casa.<\/p>\n

7 julio 1960<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Cuando, despu\u00e9s de varias segregaciones, la nota de resto se limita a indicar la superficie de la finca matriz y el lindero por el que se llevaron a cabo, no es inscribible la escritura por la que uno de los condue\u00f1os del resto vende a otro su participaci\u00f3n en \u00e9l, describiendo la matriz en su forma primitiva y haciendo una breve referencia a las segregaciones efectuadas, pues siendo la finca la base sobre la que descansan los derechos inscribibles, el Notario debe procurar, en cumplimiento de lo dispuesto en los art\u00edculos 170 y 171 del Reglamento Notarial, que se consignen con claridad y precisi\u00f3n los datos que permitan identificar la finca matriz y la porci\u00f3n segregada, as\u00ed como actualizar las descripciones con el fin de mantener el m\u00e1s exacto paralelismo entre la realidad jur\u00eddica y los pronunciamientos registrales.<\/p>\n

14 junio 1963<\/p>\n

Finca<\/strong>.- No constituye obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n de un piso la omisi\u00f3n de la palabra \u00abentrando\u00bb en su descripci\u00f3n, cuando no existe duda sobre la identidad de la cosa transmitida.<\/p>\n

16, 23 y 29 diciembre 1963; 11 enero 1964<\/p>\n

Finca<\/strong>.- No procede practicar una anotaci\u00f3n de suspensi\u00f3n de pagos si de los documentos presentados no aparece con claridad cu\u00e1l es la finca, predio sirviente, en que deber\u00e1 extenderse la anotaci\u00f3n.<\/p>\n

15 febrero 1965<\/p>\n

Finca<\/strong>.- No existe defecto cuando habi\u00e9ndose expresado la superficie de la finca matriz y de la porci\u00f3n segregada se indica que la primera ha quedado disminuida en esta \u00faltima extensi\u00f3n, pues una simple operaci\u00f3n de restar despeja la cuesti\u00f3n matem\u00e1tica que podr\u00eda plantearse.<\/p>\n

22 marzo 1973<\/p>\n

Finca<\/strong>.- No existe defecto ni se vulnera el principio de especialidad por emplear el t\u00e9rmino \u00abaproximadamente\u00bb al expresar la superficie de las parcelas segregadas, si sumando las superficies de \u00e9stas a la que se ha se\u00f1alado al resto de la finca matriz, el resultado es exactamente igual a la extensi\u00f3n fijada para el inmueble primitivo.<\/p>\n

22 abril 1985<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Conforme a los art\u00edculos 9\u00ba de la Ley Hipotecaria, 51 de su Reglamento y 5\u00ba.1. de la Ley de Propiedad Horizontal, es imperfecta la descripci\u00f3n de un local formado por agrupaci\u00f3n de otros, situados en diferentes plantas, si no se hace constar la circunstancia de extenderse a dos plantas, as\u00ed como su superficie y linderos en ambas plantas.<\/p>\n

12 diciembre 1986<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Ante la pretensi\u00f3n de formar finca independiente con el subsuelo de una finca (lo que parece posible si se considera que el Registro no debe coartar soluciones exigidas por la econom\u00eda y fundadas en el principio de autonom\u00eda de la voluntad), debe rechazarse este pacto, porque la propiedad de un terreno comprende, en principio, todas las facultades posibles sobre \u00e9l y sobre sus proyecciones verticales hacia arriba y hacia abajo, pero sin perjuicio de ser compatible con otros derechos reales que modifiquen su contenido. Por tanto, la primera inscripci\u00f3n de una finca en sentido estricto se realiza abriendo un folio particular al dominio de tal finca y aunque pueda abrirse un folio aut\u00f3nomo a la unidad subterr\u00e1nea objeto de un derecho unitario an\u00e1logo al dominio \u00fatil, esto no significa que tal folio aut\u00f3nomo vaya precedido de una segregaci\u00f3n de la nueva finca ni que \u00e9sta sea totalmente independiente de las de procedencia. Por el contrario, en los folios de las fincas de procedencia debe seguir figurando el dominio con su natural alcance en profundidad, si bien expresando la limitaci\u00f3n que para tal dominio implican los derechos que otros tienen sobre la unidad subterr\u00e1nea.<\/p>\n

13 mayo 1987<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Planteadas ciertas dudas sobre la finca que una Sociedad compr\u00f3 en escritura p\u00fablica y aclaradas aqu\u00e9llas seg\u00fan certificaci\u00f3n del acuerdo adoptado por la Junta -que se reuni\u00f3 exclusivamente para disipar las dudas del Registrador- en la que se confirmaba que la finca comprada era la que constaba en la escritura que se present\u00f3 en el Registro, parece un exceso de celo exigir m\u00e1s circunstancias que aclaren la cuesti\u00f3n, como ser\u00eda indicar el n\u00famero de protocolo de la escritura.<\/p>\n

31 mayo 1991<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Aunque la omisi\u00f3n de alguno de los datos descriptivos de la finca ya inscrita no es obst\u00e1culo en todo caso para el acceso al Registro de los t\u00edtulos inscribibles, cuando dicha omisi\u00f3n puede comprometer la identificaci\u00f3n de la finca debe suspenderse la inscripci\u00f3n, y as\u00ed ocurre cuando en la escritura de venta de un piso se describe diciendo que tiene 55 metros cuadrados, mientras que seg\u00fan el Registro son 90 metros cuadrados, sin que este criterio pueda variar por el hecho de que en el Registro se distinga entre la superficie cubierta y la de terraza.<\/p>\n

2 septiembre 1991<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Puede practicarse la anotaci\u00f3n preventiva de la demanda en la que se solicita la nulidad de la inscripci\u00f3n de venta de una finca, de una posterior agrupaci\u00f3n con otras -en lo que afectaba a aquella finca- y de la hipoteca constituida sobre la finca agrupada, pues la finalidad cautelar y de aviso a eventuales adquirentes posteriores se consigue describiendo, como se hizo, la finca primitiva y la resultante de la agrupaci\u00f3n, no siendo necesario, como pretend\u00eda el Registrador, que se identificase tambi\u00e9n la parte de la finca resultante de la agrupaci\u00f3n que no deb\u00eda ser afectada por la demanda.<\/p>\n

15 octubre 1991<\/p>\n

Finca<\/strong>.- La calificaci\u00f3n de los documentos judiciales se extiende a la congruencia de los mismos con el Registro, lo que implica la suficiente identificaci\u00f3n de los asientos que deben cancelarse, tarea que corresponde al Juez y que escapa de las facultades del Registrador. Por tal motivo no puede cumplimentarse el mandamiento que, en ejecuci\u00f3n de la sentencia que declar\u00f3 la nulidad de la compra de una plaza de garaje y un trastero, se limita a ordenar la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de compra, cuando resulta que dicha inscripci\u00f3n se refer\u00eda a una cuota indivisa de un local comprensiva de dos plazas de garaje y dos trasteros.<\/p>\n

3 junio 1992<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Si bien no toda omisi\u00f3n en las circunstancias descriptivas que la Ley se\u00f1ala al efecto constituye obst\u00e1culo decisivo a la inscripci\u00f3n, s\u00ed debe impedirla cuando la descripci\u00f3n que en el t\u00edtulo se realiza imposibilita de modo patente no s\u00f3lo las caracter\u00edsticas del inmueble cuya inmatriculaci\u00f3n se pretende, sino, y sobre todo, su misma identificaci\u00f3n (r\u00fastica o urbana) y ubicaci\u00f3n.<\/p>\n

29 diciembre 1992<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Con motivo de la subsanaci\u00f3n de una escritura ya inscrita, se pretende realizar determinada operaci\u00f3n inscribible sobre el resto de tres fincas que fueron objeto de segregaci\u00f3n. El Registrador, al examinar las notas de resto advierte que en ellas s\u00f3lo se hizo constar la superficie segregada y la porci\u00f3n restante, por lo que entiende necesaria la descripci\u00f3n de aquellos restos. La Direcci\u00f3n admite que el principio de especialidad exige la descripci\u00f3n de la finca para el acceso al Registro de los derechos inscribibles, pero considerando que el Registrador no ha dudado que la escritura subsanatoria se refer\u00eda a las mismas fincas que fueron descritas en la subsanada, tiene ante s\u00ed con ambas escrituras los datos necesarios para practicar la inscripci\u00f3n en aras de la econom\u00eda y flexibilidad del sistema. A continuaci\u00f3n, el Centro Directivo reconoce que si bien una correcta t\u00e9cnica documental pide que en las escrituras se modifiquen los datos descriptivos de los bienes que estuviesen equivocados (y en este caso las fincas matrices conten\u00edan el dato equivocado de sus linderos, que no se modificaron al practicar las segregaciones), debe tenerse en cuenta, sin embargo, que en muchas ocasiones no se da la posibilidad de cumplimiento de esta exigencia legal por ignorancia de los datos necesarios por quien debe proporcion\u00e1rselos al Notario. Consecuentemente, los principios antes aludidos (econom\u00eda y flexibilidad) deben llevar a admitir el t\u00edtulo no redactado con la perfecci\u00f3n deseable cuando, sin perjuicio para nadie, no suscita dudas en cuanto a la finca a que se refiere ni en cuanto al derecho al que se concreta.<\/p>\n

7 enero 1994<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Hechos: se disuelve un condominio mediante la divisi\u00f3n de una finca sobre la que consta que existen dos viviendas subvencionadas sin que \u00e9stas aparezcan en la descripci\u00f3n de las nuevas fincas. Apreciado este defecto por el Registrador, la Direcci\u00f3n lo rechaza diciendo que delimitadas de modo preciso (ni siquiera el Registrador lo cuestiona) las dos parcelas resultantes de la segregaci\u00f3n, as\u00ed en sus linderos como en su superficie (adem\u00e1s, claro est\u00e1, de la naturaleza y situaci\u00f3n, que derivan de la descripci\u00f3n de la matriz), quedan cumplidas las exigencias del principio de especialidad en orden a la identificaci\u00f3n de los bienes objeto de inscripci\u00f3n (vid art\u00edculos 9.1 Ley Hipotecaria y 51.3 y 4 Reglamento Hipotecario), sin que la omisi\u00f3n en la descripci\u00f3n de las nuevas parcelas de edificaciones que sobre una o ambas existen, tal como se desprende de la descripci\u00f3n registral de la matriz, tenga virtualidad para obstaculizar la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n, toda vez que se trata de un elemento descriptivo complementario y de constataci\u00f3n registral voluntaria, cuya omisi\u00f3n ni menoscaba la identificaci\u00f3n de las fincas, ni compromete la consideraci\u00f3n jur\u00eddica de parte integrante de las mismas que corresponde a aquellas edificaciones.<\/p>\n

7 febrero 1995<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Se presenta en el Registro anotaci\u00f3n de demanda por la que se pide la elevaci\u00f3n a p\u00fablicos de varios contratos de venta de plazas de garaje identificadas por diversos n\u00fameros. En el momento de presentarse el mandamiento consta en el Registro la divisi\u00f3n horizontal del edificio, en la que el local destinado a garaje est\u00e1 dividido en cuotas indivisas que dan derecho a ocupar una plaza de garaje. El n\u00famero de algunas de las plazas vendidas en documento privado coincide con el n\u00famero asignado a cuotas indivisas ya vendidas a personas distintas del demandado; otras de las plazas vendidas en el documento privado se identificaron por un n\u00famero \u00abprovisional\u00bb. La Direcci\u00f3n General considera que no existe problema de tracto sucesivo ni hay obst\u00e1culo por la coincidencia de n\u00fameros o la falta de identificaci\u00f3n de los llamados provisionales. A su juicio, lo esencial es que el demandado conserva una cuota indivisa que le otorga derecho a una porci\u00f3n abstracta de la superficie total del local de garaje, en la que caben las superficies de las plazas vendidas en documento privado, por lo que hay raz\u00f3n para suspender la anotaci\u00f3n solicitada.<\/p>\n

8 mayo 1995<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Las deficiencias de que pudiera adolecer un documento privado de compraventa en cuanto a la descripci\u00f3n de la finca, quedan salvadas mediante su identificaci\u00f3n en el cuerpo de la escritura con todos los requisitos exigidos por la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

23 julio 1998<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Aprobado un deslinde de una zona mar\u00edtimo-terrestre, no es inscribible la mera resoluci\u00f3n aprobatoria, acompa\u00f1ada de un plano identificativo, dejando a cargo del Registrador la tarea de identificar las fincas inscritas a favor de terceros que, a su juicio, puedan estar incluidas en dicha zona. Se funda la Direcci\u00f3n en lo siguiente: a) No se trata de inmatricular a favor del Estado, sino de reflejar, provisionalmente y por v\u00eda de anotaci\u00f3n, que determinadas fincas invaden el dominio p\u00fablico. b) Los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales y el Registrador no puede por s\u00ed solo poner en entredicho su contenido. c) Es exigencia del principio de especialidad que todo documento que pretenda inscribirse exprese tanto la identidad de la finca como el concreto contenido cuya inscripci\u00f3n se solicita. No es argumento en contra de lo anterior que, en el supuesto de la inmatriculaci\u00f3n, el propio Registrador debe comprobar que no existe ning\u00fan asiento contradictorio, pues la contradicci\u00f3n supone, en el caso de la inmatriculaci\u00f3n, suspender el t\u00edtulo, mientras que en el caso del deslinde la inscripci\u00f3n del mismo lleva consigo poner en entredicho los posibles asientos contradictorios; adem\u00e1s, ser\u00eda inexcusable -lo que no ocurre en el presente caso- que en la resoluci\u00f3n administrativa del deslinde constara que el titular del asiento inexacto a rectificar ha sido debidamente citado en el expediente.<\/p>\n

5 noviembre 1998<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Identificada la finca a que se refiere una sentencia con la que figura en el Registro, no puede oponerse como obst\u00e1culo el hecho de que en el Registro figure dividida horizontalmente en tres la que en la sentencia se describe como una sola, pues la inscripci\u00f3n ser\u00eda posible, incluso, aunque s\u00f3lo alguno de los elementos independientes figurase inscrito a nombre del demandado, dejando a salvo los derechos de terceros sobre los restantes.<\/p>\n

6 abril 2000<\/p>\n

Finca<\/strong>.- La falta de expresi\u00f3n del n\u00famero en dos fincas urbanas y, en una de ellas, de la calle en que est\u00e1 situada, constituyen defectos que impiden la identificaci\u00f3n y, por tanto, la inscripci\u00f3n de un auto reca\u00eddo en expediente de dominio.<\/p>\n

9 octubre 2000<\/p>\n

Finca<\/strong>.- La falta de descripci\u00f3n de la finca gravada con la servidumbre que se constituye, con los datos exigidos por la legislaci\u00f3n hipotecaria y con los necesarios para no abrigar dudas acerca de la identidad de la finca, as\u00ed como la omisi\u00f3n del lindero junto al cual discurre la servidumbre, constituyen defectos que impiden su inscripci\u00f3n, de acuerdo con los art\u00edculos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51, 2\u00aa. y 4\u00aa. de su Reglamento.<\/p>\n

5 febrero 2001<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Ante una escritura de descripci\u00f3n de resto de una finca y venta de la misma, que seg\u00fan el Registro tiene 363 metros cuadrados y seg\u00fan el t\u00edtulo, \u00abdespu\u00e9s de haberse efectuado varias segregaciones de la finca matriz\u00bb tiene 114,54 metros cuadrados, acompa\u00f1\u00e1ndose una certificaci\u00f3n catastral de la que resulta tener 116 metros cuadrados, la Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n que suspende la inscripci\u00f3n por falta de claridad en la escritura, pues no se sabe si la superficie que expresa es consecuencia de segregaciones que no han tenido acceso al Registro (en cuyo caso har\u00eda falta el cumplimiento de los requisitos impuestos por la legislaci\u00f3n urban\u00edstica) o de una rectificaci\u00f3n de la cabida inscrita, por existir un error en el Registro y un intento de adecuar la descripci\u00f3n de la finca a la realidad extrarregistral.<\/p>\n

16 marzo 2001<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Las duplicidades e imprecisiones en los nombres de los pagos no deben servir para cuestionar la falta de identidad entre las fincas si, comparadas las descripciones en la licencia (se plantea el problema ante una obra nueva, por lo que lo mismo puede decirse del t\u00edtulo en general) y en el Registro, no existe duda sobre que ambas se refieren a la misma finca. En este caso la licencia municipal se refer\u00eda a una finca situada en el pago de \u00abEl Espejuelo\u00bb, mientras que en el Registro aparec\u00eda en los pagos \u00abLa Coronilla\u00bb, La Pila o Cincho\u00bb, \u00abEl Espejuelo\u00bb y \u00abEl Val\u00bb.<\/p>\n

21 marzo 2001<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Rechazada la inscripci\u00f3n de una obra nueva por ser la finca r\u00fastica, seg\u00fan el Registro, y urbana, seg\u00fan el t\u00edtulo, la Direcci\u00f3n considera, en primer lugar, que aunque no pueda acreditarse el cambio, la inscripci\u00f3n de la obra nueva es posible, puesto que en suelo r\u00fastico tambi\u00e9n pueden realizarse. Por otra parte, se consideran suficientes las coincidencias que se aprecian en los linderos, en los metros cuadrados edificados tanto en el t\u00edtulo como en el certificado del Catastro y en el examen del historial de las fincas colindantes.<\/p>\n

3 enero 2002<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Aunque no se acredite con certificaci\u00f3n del Ayuntamiento el cambio de n\u00famero de una finca -que en el Registro es el 19 y en el t\u00edtulo el 21-, no existe defecto que impida la inscripci\u00f3n, pues identificada la finca podr\u00eda inscribirse sin cambiar dicho n\u00famero, produci\u00e9ndose dicho cambio, bien de oficio por el Registrador, bien a solicitud del interesado, con el simple oficio de la alcald\u00eda a que se refiere el art\u00edculo 437 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

5 enero y 20 marzo 2002<\/p>\n

Finca<\/strong>.- 1) No existe defecto en la escritura de divisi\u00f3n de un local en varios trasteros por el hecho de que no se indique que el local est\u00e9 situado en tal carretera y n\u00famero, pues dado que en el t\u00edtulo se suministran los datos registrales precisos para la busca de la finca y que la descripci\u00f3n contenida en aqu\u00e9l es coincidente con la que obra en el Registro, ninguna duda se plantea al respecto. 2) Coincidiendo la superficie construida de las fincas resultantes con la de la matriz y existiendo una diferencia de veinte metros cuadrados menos, que puede estar constituida por el pasillo que da acceso a los nuevos locales, no pueden considerarse defectos estas diferencias respecto a un plano que se incorpora a la escritura, cuando en la escritura no hay ninguna referencia a este plano como elemento complementario de la descripci\u00f3n de las fincas.<\/p>\n

26 enero 2002<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Considerado como defecto la falta de aportaci\u00f3n de un plano que se incorpor\u00f3 a la escritura, la Direcci\u00f3n se limita a decir que, basada la calificaci\u00f3n en el art\u00edculo 51, apartado 4 del Reglamento Hipotecario, el defecto debe decaer por haber sido declarado nulo dicho art\u00edculo, en ese punto, por la Sentencia de 31 de enero de 2000. [1]<\/a><\/p>\n

16 mayo 2002<\/p>\n

Finca<\/strong>.- 1) No constituye defecto denominar \u00aboficina 11\u00bb a dos de las fincas resultantes de una divisi\u00f3n horizontal, cada una con su n\u00famero identificativo en la divisi\u00f3n, situadas en distintas plantas, con cuotas diferentes y linderos distintos. 2) Tampoco constituye defecto denominar a ciertos elementos \u00abdepartamentos\u00bb, al hacer la divisi\u00f3n horizontal, y \u00abviviendas\u00bb a la hora de adjudicarlas, pues en el lenguaje habitual los t\u00e9rminos \u00abpiso\u00bb, \u00abvivienda\u00bb, \u00abdepartamento\u00bb y otros son usados de forma indistinta al atribuirles el mismo significado. 3) Carece tambi\u00e9n de relevancia indicar que ciertos departamentos est\u00e1n en la planta quinta del edificio con el argumento de que, al describirse \u00e9ste, en descripci\u00f3n que se arrastra de asientos anteriores, se dice que se compone de planta baja, pisos primeros, segundo, tercero, cuarto y solana. 4) En cambio s\u00ed es defecto la insuficiente descripci\u00f3n de los anejos, con referencias como \u00abun aseo de su denominaci\u00f3n de 1,65 metros cuadrados\u00bb o \u00abconsta adem\u00e1s de la superficie destinada a local de un aseo\u00bb, pues tal descripci\u00f3n debe hacerse conforme a lo previsto en el art\u00edculo 9.1 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento para evitar que, por falta de identificaci\u00f3n, se les aplique la presunci\u00f3n de comunidad que la Ley de Propiedad Horizontal y el C\u00f3digo Civil vienen indirectamente a atribuir a todos aquellos elementos cuya privatividad no conste con claridad.<\/p>\n

7 octubre 2002<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Aunque la descripci\u00f3n de las fincas puede hacerse con referencia a un plano, es preciso que entre la escritura y el plano se consiga una claridad que no existe cuando, como en este caso, se habla de la parcela n\u00famero uno sin que sea claro si se hace referencia a la que tiene esta numeraci\u00f3n en la exposici\u00f3n de la escritura o a la que tiene el mismo n\u00famero en el plano; lo mismo ocurre cuando en la redacci\u00f3n de la escritura parece que dos fincas, en toda su extensi\u00f3n, son objeto de un derecho de opci\u00f3n, mientras que del plano se deduce que en ambas fincas existe una porci\u00f3n excluida de la opci\u00f3n.<\/p>\n

14 febrero, 27 marzo, 15 y 24 abril, 27 y 29 mayo 2003<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Descrito un solar \u2013en una escritura de obra nueva- que en el Registro figura con 130 metros cuadrados, diciendo que ahora, seg\u00fan el Catastro, mide 125 metros, el Registrador rechaza la rectificaci\u00f3n de superficie por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 53.8, p\u00e1rrafos 1\u00ba y 2\u00ba, de la Ley 13\/1996, de 30 de diciembre. La Direcci\u00f3n, en principio, parece dar la raz\u00f3n al Registrador y afirma que, aunque la legislaci\u00f3n hipotecaria parece que s\u00f3lo se preocupa de la inscripci\u00f3n de excesos de cabida, pero no de las rectificaciones que suponen una disminuci\u00f3n de la superficie, la Ley 13\/1996 se refiere en los art\u00edculos 51, 53.8, 53.10 y en su Exposici\u00f3n de Motivos a la rectificaci\u00f3n en general de la superficie de una finca, aunque sea para disminuirla. Pero termina diciendo que \u201caunque lo que se dice anteriormente debe ser tenido en cuenta como regla general, hay que tener en cuenta, en el presente supuesto, por un lado, la peque\u00f1a entidad de la rectificaci\u00f3n que se pretende, y, por otro, que el Registrador no plantea duda sobre la identidad de la finca.[2]<\/a><\/p>\n

22 febrero 2003<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Aunque la legislaci\u00f3n hipotecaria se preocupa s\u00f3lo de los excesos de cabida, la legislaci\u00f3n m\u00e1s moderna se refiere en general a la rectificaci\u00f3n de cabida y no s\u00f3lo al exceso (art\u00edculo 53.8 de la Ley 13\/96), por lo que la disminuci\u00f3n de cabida debe tambi\u00e9n ser justificada, pues, de no ser as\u00ed, se corre el peligro de la desinmatriculaci\u00f3n, y puede ser un medio para eludir las normas y sus garant\u00edas en la transmisi\u00f3n de porciones a colindantes, y, adem\u00e1s, en ello puede haber riesgo para terceros y fraude a la legislaci\u00f3n del suelo y a la fiscal.<\/p>\n

16 junio 2003<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Es inscribible la escritura de venta de una tercera parte indivisa de tres fincas, que se presenta en el Registro cuando las fincas originarias constituyen una sola, formada por agrupaci\u00f3n, que aparece inscrita a favor de los que vendieron las tres fincas primitivas, pues en tal caso lo procedente ser\u00e1 inscribir la venta de la tercera parte indivisa de la finca actualmente existente.<\/p>\n

7 noviembre 2003<\/p>\n

Finca<\/strong>.- No es posible apreciar por el Registrador la identidad entre el bien que la viuda en su testamento \u2013y en el ejercicio de la facultad que su consorte premuerto le encomend\u00f3 para distribuir sus bienes entre los hijos comunes- atribuye a uno de ellos describi\u00e9ndolo como \u201csolar denominado La Granja, en el t\u00e9rmino municipal de Aldeanuela de Ebro\u201d, y el bien que en escritura de \u201caceptaci\u00f3n unilateral de legado\u201d otorgado solo por el hijo beneficiario se describe como \u201curbana, solar en la calle de Zugasti, n\u00fam 29, antes 25, de 1161,45 m2, que linda…, descripci\u00f3n que corresponde con la finca registral 6146, tomo 298, libro 57, folio 79, del Aldeanuela de Ebro\u201d. Y esa duda razonable, fundada en la omisi\u00f3n de datos esenciales en la descripci\u00f3n de inmuebles, (teniendo en cuenta adem\u00e1s que en el testamento de la madre figuran otras fincas en Aldeanueva de Ebro) de que adolece la disposici\u00f3n testamentaria del fiduciario (crf. Arts. 9 y 21 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario), es suficiente para suspender la inscripci\u00f3n en tanto no se acredite fehacientemente la identidad cuestionada; sin que sea suficiente al respecto un acta de manifestaciones otorgada por distintas personas que afirman tal correspondencia, pues habr\u00e1n de ser los propios interesados en la herencia o quienes por ley tengan facultades de interpretaci\u00f3n del testamento quienes resuelvan tal discrepancia, sin perjuicio de acudir a la v\u00eda judicial en caso de falta de acuerdo.<\/p>\n

5 diciembre 2003<\/p>\n

Finca<\/strong>.- 1) Las diferencias en la descripci\u00f3n de la finca matriz, consecuencia de no haberse tenido en cuenta otras segregaciones, son irrelevantes si dicha finca est\u00e1 perfectamente identificada, y as\u00ed resulta del art\u00edculo 47 del Reglamento Hipotecario. 2) Tampoco es precisa acreditaci\u00f3n alguna cuando, figurando la finca matriz inscrita como r\u00fastica se declara ahora el nombre y n\u00famero de la calle en que se encuentra, la cual figura inscrita como tal calle en otras fincas de la misma urbanizaci\u00f3n, puesto que tal declaraci\u00f3n no es m\u00e1s que un complemento y no una rectificaci\u00f3n del dato registral. 3) En cuanto al defecto consistente en la falta de descripci\u00f3n de resto, el ya citado art\u00edculo 47 del Reglamento Hipotecario permite que se realice la segregaci\u00f3n sin que exista tal descripci\u00f3n, bastando entonces hacer constar la superficie que queda seg\u00fan el Registro.<\/p>\n

17 diciembre 2003<\/p>\n

Finca<\/strong>.- La perfecta identificaci\u00f3n de la finca es necesaria para la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida, a fin de impedir que con este procedimiento se altere la realidad f\u00edsica exterior, esto es, que la superficie que se pretende constatar como exceso es la que debi\u00f3 reflejarse en su d\u00eda por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. No se cumple este requisito cuando el exceso pretende justificarse mediante un acta de notoriedad y diversas certificaciones catastrales que no describen los linderos y no permiten, por tanto, la identificaci\u00f3n de la finca, m\u00e1xime si la finca cuya extensi\u00f3n se pretende ampliar es el resto de diversas segregaciones.<\/p>\n

27 enero 2004<\/p>\n

Finca<\/strong>.- La descripci\u00f3n con los requisitos legales tiene por objeto la perfecta identificaci\u00f3n de la finca. Pero si, como en este caso, el Registrador no tiene duda alguna sobre la misma (es m\u00e1s, entiende que en su inscripci\u00f3n existe un derecho incompatible con el que ahora se pretende inscribir, lo cual presupone su identificaci\u00f3n indubitada), es evidente la improcedencia del defecto achacado, que consist\u00eda en no describirse una vivienda con los requisitos establecidos en los art\u00edculos 8 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento.<\/p>\n

21 junio 2004<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Si la discrepancia entre el Registro y el t\u00edtulo se limita a uno de los n\u00fameros que identifican a la parcela dentro del pol\u00edgono catastral, sin que el resto de datos descriptivos, pago, superficie o linderos ofrezca dudas sobre su identidad, no existe raz\u00f3n alguna para rechazar su inscripci\u00f3n al margen ya de que, limitada como queda la duda a la correcta identificaci\u00f3n catastral no se recoja su referencia en el Registro o acuda el Registrador a los mecanismos que actualmente se le ofrecen para comprobarla, todo ello conforme a lo previsto en los art\u00edculos 48 y 49 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por Real Decreto Legislativo 1\/2004, de 5 de marzo.<\/p>\n

29 noviembre 2004<\/p>\n

Finca<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro una escritura en la que el Juez, en rebeld\u00eda de determinados demandados y en su representaci\u00f3n, otorga la elevaci\u00f3n a p\u00fablico de determinados documentos privados de venta. Pero refiri\u00e9ndose la sentencia a dos documentos, y dado que exist\u00edan transmisiones intermedias, realizadas tambi\u00e9n en documento privado, el juez que ejecuta la sentencia despacha la ejecuci\u00f3n respecto de estas transmisiones intermedias y eleva a p\u00fablicos los documentos privados referentes a ellas. El Registrador califica negativamente, entre otros, por el siguiente defecto:<\/p>\n

Respecto a dos parcelas que no est\u00e1n inscritas, no se describen con los requisitos de los art\u00edculos 9 de la Ley y 51 del reglamento Hipotecarios.<\/p>\n

La sociedad interesada recurre.<\/p>\n

La descripci\u00f3n de las fincas debe realizarse con los datos exigidos por el art\u00edculo 51, 1\u00aa a 4\u00aa del Reglamento, en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 9, 1.\u00aa de la Ley.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando en todos sus puntos la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

15 febrero 2005<\/p>\n

Finca<\/strong>.- 1. En la escritura objeto del presente recurso se segregan de una finca matriz funcional, cual es un caser\u00edo vizca\u00edno, dos parcelas no colindantes entre s\u00ed, que formaban parte del mismo como pertenecidos, con objeto de constituir una \u00fanica nueva finca independiente. El registrador suspende la inscripci\u00f3n por entender que, con arreglo a los preceptos hipotecarios, el resultado de la segregaci\u00f3n deber\u00edan ser dos fincas independientes, debiendo ser practicada la segregaci\u00f3n respecto de cada una de las parcelas que se separan de la matriz.<\/p>\n

2. Es doctrina de la Direcci\u00f3n General que, a la hora de resolver el recurso, habr\u00e1 de pronunciarse sobre los defectos alegados por el registrador en su nota de calificaci\u00f3n, sin que puedan ser tenidos en cuenta los argumentos esgrimidos en el informe, cuyo contenido ha de limitarse a cuestiones de tr\u00e1mite. Por ello, no procede entrar en materias tales como el concepto de finca funcional del caser\u00edo vizca\u00edno o la diferencia terminol\u00f3gica y conceptual entre segregaci\u00f3n, separaci\u00f3n y desvinculaci\u00f3n de pertenecidos ya que, adem\u00e1s de la posible intromisi\u00f3n en cuestiones de derecho foral, no han sido siquiera mencionadas en la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

3. Ya desde antiguo la Direcci\u00f3n General, a la hora de fijar qu\u00e9 ha de entenderse registralmente por finca, a pesar de todas las especialidades que la legislaci\u00f3n hipotecaria contempla, ha tomado como punto de partida la identificaci\u00f3n entre el concepto f\u00edsico y el tabular, entendiendo por tanto que una porci\u00f3n de terreno independiente delimitada por una l\u00ednea poligonal cerrada es el supuesto normal de apertura del folio registral; por otra parte, ello es lo m\u00e1s conforme con la pretensi\u00f3n de la actual legislaci\u00f3n de llegar a m\u00e1ximos niveles de concordancia entre la configuraci\u00f3n registral de las fincas y su identificaci\u00f3n catastral. En este sentido, es regla general que cada porci\u00f3n de terreno independiente que se separa de una finca matriz debe constituir una finca registral nueva (as\u00ed, las resoluciones de 29 de noviembre de 1889 y 26 de septiembre de 1979, entre otras).<\/p>\n

Ahora bien, tal concepto general se modaliza en los supuestos conocidos como \u00abfincas funcionales\u00bb, contemplados en el art\u00edculo 8 de la Ley Hipotecaria y 44 de su Reglamento, en los que se permite la inscripci\u00f3n como una sola finca de porciones f\u00edsicamente independientes, pero entre las que existe una relaci\u00f3n de dependencia funcional u org\u00e1nica que justifica su tratamiento jur\u00eddico unitario. Y el propio Centro Directivo ha estimado que la constituci\u00f3n de la finca funcional exige la observancia de dos requisitos: la declaraci\u00f3n de voluntad del interesado en orden a que se constituya la finca \u00fanica y el establecimiento de cu\u00e1l sea esa relaci\u00f3n de dependencia que es la base del trato unitario, no siendo suficiente la mera decisi\u00f3n del propietario (en este sentido, las resoluciones de 24 de mayo de 1895 y 29 de octubre de 1947).<\/p>\n

4. El presente hilo argumental parece sustentar la calificaci\u00f3n del Registrador, toda vez que en el t\u00edtulo en que se formaliza la segregaci\u00f3n no se establece relaci\u00f3n de dependencia alguna entre las dos parcelas independientes cuya consideraci\u00f3n como finca \u00fanica se pretende. Pero los materiales de que el registrador debe servirse en su calificaci\u00f3n vienen claramente definidos por el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria: lo son tanto los documentos que se presentan a inscripci\u00f3n como los propios asientos del Registro. Y es lo cierto que el examen del historial registral de la finca matriz revela que los dos montes cuya segregaci\u00f3n como finca \u00fanica se pretende constituyeron, antes de su agregaci\u00f3n al caser\u00edo matriz, una \u00fanica finca registral, por lo que la relaci\u00f3n de vinculaci\u00f3n o dependencia entre ellos resulta del propio registro.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso, revocando la calificaci\u00f3n del Registrador y ordenando la pr\u00e1ctica del asiento registral de segregaci\u00f3n solicitado en el t\u00edtulo.<\/p>\n

23 abril 2005<\/p>\n

Finca.- <\/strong>1. Se presenta en el Registro testimonio de Auto dictado en expediente de dominio para la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo en el que se declara justificado \u00abel dominio sobre la finca descrita en el hecho primero de esta resoluci\u00f3n, ordenando la inscripci\u00f3n de tal derecho en el Registro previa segregaci\u00f3n de ochenta y dos metros cuadrados, cuarenta y ocho dec\u00edmetros cuadrados de la finca registral 63, hoy 10.589 del Registro de la Propiedad n.\u00ba 35 de Madrid y la cancelaci\u00f3n de las inscripciones contradictorias en cuando a la parte que se segrega\u00bb. En el hecho primero se describe as\u00ed la finca:<\/p>\n

\u00abSolar vi\u00f1a en t\u00e9rmino de Madrid, antes Fuencarral, con fachada al camino vecinal de Fuentelarreyna. Mide una superficie de dos mil quinientos doce metros, dos dec\u00edmetros cuadrados, equivalentes a treinta y dos mil trescientos cincuenta pies cuadrados ochenta y un d\u00e9cimos de otro tambi\u00e9n cuadrados. Y linda, por su frente, con dicho camino; por la derecha entrando, en l\u00ednea de noventa y tres metros cuarenta cent\u00edmetros, con el resto de terreno de que se segrega; por la izquierda en l\u00ednea de ochenta metros diez cent\u00edmetros y dieciocho metros sesenta cent\u00edmetros, con el Camino o Vereda de la Quinta; por el fondo, en l\u00ednea de veintiocho metros veinte cent\u00edmetros, con tierra de don M. P. S. P., siendo la l\u00ednea de frente de veinticinco metros cincuenta cent\u00edmetros\u00bb.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n, aparte de otros defectos que no han sido apelados, por el de apreciar una contradicci\u00f3n en la parte dispositiva del Auto, consistente en que se describe una finca de 2.512,02 metros cuadrados y se solicita la segregaci\u00f3n de 82,48 metros.<\/p>\n

Recurrida la calificaci\u00f3n, el Presidente del Tribunal Superior confirma parcialmente la calificaci\u00f3n entendiendo que el Auto justifica el dominio de los 2.512,02 metros pero s\u00f3lo ordena la inscripci\u00f3n, previa segregaci\u00f3n, de los 82,42 metros, por lo que habr\u00eda de describirse debidamente esta \u00faltima superficie. El interesado apela el Auto presidencial.<\/p>\n

2. En el presente caso, en el documento presentado se produce una notable confusi\u00f3n sobre cual es la finca sobre la que se reanuda el tracto, si es sobre la matriz o sobre la porci\u00f3n segregada, por lo que esta circunstancia deber\u00eda ser aclarada convenientemente.<\/p>\n

3. El \u00fanico argumento utilizado por el recurrente se basa en que los art\u00edculos 118 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola y 17.2 de la Ley Org\u00e1nica del Poder Judicial imponen al Registrador, como a todas las autoridades y funcionarios, el deber de cumplir las resoluciones judiciales firmes, y ello es cierto, pero tambi\u00e9n lo es que todos los documentos inscribibles deben cumplir las exigencias del sistema registral espa\u00f1ol (cfr. Resoluci\u00f3n de 26 de mayo de 1997), entre las que est\u00e1 la debida descripci\u00f3n de la finca, pues en estas exigencias est\u00e1n implicados intereses que, por afectar al estatuto jur\u00eddico de la propiedad inmueble, suponen las protecci\u00f3n de intereses p\u00fablicos, como lo son los que imponen la determinaci\u00f3n del objeto del derecho a que se refiere la inscripci\u00f3n, ya que tal objeto est\u00e1 totalmente indeterminado si el \u00fanico dato que se da de la finca a inscribir es el de su extensi\u00f3n superficial, si, como parece, y as\u00ed lo entiende el Presidente del Tribunal Superior de Justicia, es a la finca segregada a la que se refiere el expediente.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar la apelaci\u00f3n interpuesta.<\/p>\n

30 septiembre 2005<\/p>\n

<\/a>Finca<\/strong>.- Calificado un determinado documento, entre otros defectos, por el siguiente: falta de claridad en la descripci\u00f3n de una de las fincas, que no se corresponde con la que figura en el Registro; la Direcci\u00f3n lo confirma diciendo que \u201cEs precisa la descripci\u00f3n de la finca a que el defecto se refiere en la forma establecida en los art\u00edculos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento\u201d.<\/p>\n

1 octubre 2005<\/p>\n

Finca<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n de este recurso, los siguientes:<\/p>\n

a) En la escritura cuya calificaci\u00f3n negativa ahora se recurre, se constituye una edificaci\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal resultando dos entidades independientes, expres\u00e1ndose en ambas, a la hora de indicar su extensi\u00f3n, lo siguiente: \u00ab… Tiene una superficie construida de…\u00bb.<\/p>\n

b) La titular del Registro de la Propiedad n\u00famero nueve de Sevilla, suspende la inscripci\u00f3n de dicha escritura por no constar, en la descripci\u00f3n de cada uno de los elementos privativos resultantes de la divisi\u00f3n horizontal, su superficie \u00fatil, entendiendo que la referencia a la superficie construida que se contiene en la escritura no es estrictamente la \u00absuperficie propia\u00bb de cada finca, puesto que va incrementada con la que te\u00f3ricamente corresponde a cada uno en la superficie de los elementos comunes.<\/p>\n

A\u00f1ad\u00eda, adem\u00e1s, que a efectos de definir qu\u00e9 se entiende por medida superficial de cada elemento privativo, deb\u00eda estimarse, como concepto m\u00e1s adecuado, el de superficie \u00fatil, ya que la medida superficial de un piso o local es la suya propia comprendida dentro de sus linderos, es decir, la superficie definida como \u00fatil (en la nota de calificaci\u00f3n cita, en su apoyo, varias definiciones tomadas de la legislaci\u00f3n sobre Viviendas de Protecci\u00f3n Oficial).<\/p>\n

c) El Notario autorizante de la escritura recurre contra la anterior calificaci\u00f3n.<\/p>\n

2. Centrada as\u00ed la cuesti\u00f3n, procede de la estimaci\u00f3n del recurso y la revocaci\u00f3n de la nota de calificaci\u00f3n recurrida, si se tiene en cuenta:<\/p>\n

a) La improcedencia de tomar en consideraci\u00f3n, para resolver la cuesti\u00f3n planteada en el recurso, aquellas exigencias que vengan impuestas a efectos de cumplir con determinados requisitos de naturaleza administrativa (\u00e9stos \u00faltimos, b\u00e1sicamente, mecanismos de control y de marcado car\u00e1cter sectorial como ocurre, por ejemplo, con la Legislaci\u00f3n sobre Viviendas de Protecci\u00f3n Oficial), toda vez que el art\u00edculo 9 de la Ley Hipotecaria y el 51 de su Reglamento hablan, sin m\u00e1s, de \u00abmedida superficial \u00bb; expresi\u00f3n, por cierto, usualmente entendida como superficie construida, sin que sea labor del Registrador efectuar una interpretaci\u00f3n correctora de tal expresi\u00f3n, ni distinguir donde la ley no distingue.<\/p>\n

Por cierto, y en esta l\u00ednea, es interesante poner de relieve como una disposici\u00f3n de tanta incidencia y trascendencia pr\u00e1ctica como la Orden Ministerial (Ministerio de Econom\u00eda) 805\/2003 de 27 de marzo, sobre normas de valoraci\u00f3n de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, contempla diversas definiciones de lo que ha de entenderse por superficie (superficie comprobada; superficie construida con o sin partes comunes; superficie \u00fatil; superficie utilizable o computable.).<\/p>\n

b) El criterio adoptado por la legislaci\u00f3n hipotecaria en un precepto como el art\u00edculo 45 del Real Decreto 1093\/1997, que alude al \u00abtotal de los metros cuadrados edificados\u00bb, concepto que es entendido, generalmente, como equivalente a superficie construida, sin que eventualmente procediera tener en cuenta, como posible criterio interpretativo en apoyo de la postura mantenida en la nota de calificaci\u00f3n, lo que en su d\u00eda se estableci\u00f3 en el p\u00e1rrafo 3.\u00ba del art\u00edculo 68 del Reglamento Hipotecario (en la redacci\u00f3n dada al mismo por el Real Decreto 1867\/1998), dados los t\u00e9rminos de la Sentencia de la Sala\u00aa del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001.<\/p>\n

3. Cuesti\u00f3n distinta ser\u00eda la conveniencia de que las descripciones de las construcciones (especialmente las entidades independientes integradas en una propiedad horizontal) incluyeran, como requisito exigible tanto respecto del t\u00edtulo como de la ulterior inscripci\u00f3n registral, la menci\u00f3n, o referencia, a su superficie \u00fatil, algo que evidentemente podr\u00eda establecer el legislador, por ejemplo, en aras de una mayor o mejor protecci\u00f3n de los consumidores y usuarios (vid. en tal sentido el art\u00edculo 17 de la Ley Catalana de la Vivienda, ley 24\/91 de 29 de noviembre); pero esa es una decisi\u00f3n que corresponde adoptar a otras instancias y solo a ellas, y no al Registrador en su funci\u00f3n calificadora.<\/p>\n

Tampoco hay que olvidar, por \u00faltimo, que el caso contemplado por la sentencia del Tribunal Supremo que la Registradora cita en su nota, se refiere a una problem\u00e1tica referida a la compraventa de una vivienda en fase de construcci\u00f3n, siendo motivo determinante de la decisi\u00f3n del Alto Tribunal, no tanto la inexpresi\u00f3n de su superficie \u00fatil, sino el hecho de que, en la fase de cumplimiento contractual, se hubiera operado un cambio cualitativo en la prestaci\u00f3n pactada que alteraba el sinalagma contractual, algo que, en el caso objeto de dicha sentencia, se entendi\u00f3 como una alteraci\u00f3n de la prestaci\u00f3n debida; por cierto, de tal entidad esa alteraci\u00f3n que se equipar\u00f3 a un \u00abaliud pro alio\u00bb.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto revocando la nota de calificaci\u00f3n recurrida.<\/p>\n

30 diciembre 2005; 9 enero 2006<\/p>\n

Finca.- <\/strong>1. El objeto del presente recurso consiste en dilucidar, en relaci\u00f3n con el primero de los defectos expresados en la calificaci\u00f3n impugnada, si es posible inmatricular una finca como \u00fanica aunque su superficie est\u00e1 separada en dos porciones por un camino de titularidad p\u00fablica. Y, respecto del segundo de los defectos, si el Notario ha cumplido con las exigencias dimanantes del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, al rese\u00f1ar el poder del que emanan las facultades representativas de los apoderados e incorporar un juicio de suficiencia de tales facultades atendido el negocio jur\u00eddico concluido, habida cuenta que, seg\u00fan sostiene el Registrador en su calificaci\u00f3n, las facultades de los apoderados que relaciona la escritura, no alcanzan para la realizaci\u00f3n de todos los actos representativos realizados, y el contenido y extensi\u00f3n de estas facultades debe acreditarse con su rese\u00f1a somera y suficiente en el t\u00edtulo a inscribir, conforme al citado art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2.001.<\/p>\n

3. Por lo que se refiere al primer defecto invocado en la calificaci\u00f3n, la reciente Resoluci\u00f3n de 23 de Abril de 2005 resume la postura del Centro Directivo en torno al concepto de finca diciendo que \u00abdesde antiguo, a la hora de fijar qu\u00e9 ha de entenderse registralmente por finca, a pesar de todas las especialidades que la legislaci\u00f3n hipotecaria contempla, ha tomado como punto de partida la identificaci\u00f3n entre el concepto f\u00edsico y el tabular, entendiendo por tanto que una porci\u00f3n de terreno independiente delimitada por una l\u00ednea poligonal cerrada es el supuesto normal de apertura del folio registral\u00bb. Y este mismo concepto es actualmente el punto de partida del art\u00edculo 6.\u00ba del Real Decreto de 1\/2004 de 5 de marzo que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.<\/p>\n

Debe tenerse en cuenta tambi\u00e9n el criterio de la Resoluci\u00f3n de 29 de Octubre de 1947 que, tras reconocer que la pr\u00e1ctica registral no ha exigido una prueba formal y rigurosa de la conexi\u00f3n econ\u00f3mica o unidad org\u00e1nica de explotaci\u00f3n trat\u00e1ndose de fincas discontinuas, advierte del peligro que encierra dejar al ilimitado arbitrio de los interesados una materia como la del ingreso de las fincas en el Registro, que hiciera posible la inscripci\u00f3n como una sola finca de predios muy distantes entre s\u00ed, con diferentes cultivos y naturaleza, sin mas nota com\u00fan que la de pertenecer al mismo due\u00f1o.<\/p>\n

La \u00fanica especialidad que plantea el presente supuesto, esto es que la l\u00ednea poligonal no cierra \u00edntegramente la finca porque la divide en dos porciones un camino p\u00fablico, no debe ser obst\u00e1culo a su consideraci\u00f3n como finca \u00fanica pues obviamente no existe ahora el peligro que denunciaba la Resoluci\u00f3n de 1947. En efecto, es manifiesta la voluntad de los interesados de inscribir la finca como \u00fanica; de la misma acta de notoriedad para la inmatriculaci\u00f3n que se acompa\u00f1a al t\u00edtulo calificado resulta que es tenida notoriamente en ese concepto; y de la propia descripci\u00f3n de la finca, contenida en el acta de notoriedad y en la escritura de adjudicaci\u00f3n de herencia, y de las certificaciones catastrales que se unen se deduce que existe una sustancial unidad de cultivo \u2013almendro secano\u2013 entre las dos porciones en que el camino p\u00fablico divide la finca. Por otra parte, el requisito del cierre completo de la l\u00ednea poligonal no es regla sin excepci\u00f3n en nuestro C\u00f3digo Civil, como lo muestra su art\u00edculo 388 que, al regular el derecho del propietario a cerrar o cercar sus heredades, deja a salvo las servidumbres constituidas sobre las mismas, que pueden tener por objeto \u2013art\u00edculo 549\u2013 tanto la utilidad p\u00fablica como el inter\u00e9s de los particulares. Y otros art\u00edculos del propio C\u00f3digo, entre ellos los que se citan en los vistos, aceptan supuestos de finca \u00fanica con porciones separadas, porque indudablemente la existencia de unidad org\u00e1nica y funcional ente las distintas porciones resulta de las circunstancias en que se produce la separaci\u00f3n.<\/p>\n

20 enero 2006<\/p>\n

Finca<\/strong>.- 1. Se discute en este recurso acerca de la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva cuya descripci\u00f3n inicial comienza as\u00ed: \u00abvivienda unifamiliar entre medianeras sita en t\u00e9rmino de…\u00bb. El registrador suspende la inscripci\u00f3n de lo que entiende como \u00abconstancia registral de la condici\u00f3n de medianeras de las paredes de carga de la edificaci\u00f3n\u00bb, alegando, en s\u00edntesis, lo siguiente: \u2013porque no constando inscritas como tales previamente, no se aporta el oportuno t\u00edtulo de constituci\u00f3n de los respectivos derechos de medianer\u00eda; \u2013porque no se aporta la prueba documental p\u00fablica de la que resulte el pacto en que se haya convenido, por todos los afectados, la constituci\u00f3n de las medianer\u00edas; \u2013y porque las menciones de derechos, susceptibles de inscripci\u00f3n separada y especial, no son inscribibles.<\/p>\n

2. Contra la anterior calificaci\u00f3n negativa se interpone recurso por parte del notario autorizante de la escritura, alegando que la referencia \u00abentre medianeras\u00bb, que se contiene en la descripci\u00f3n de la obra nueva, es un mero dato de hecho, del que por s\u00ed no se derivan consecuencias jur\u00eddicas \u2014a lo sumo ser\u00eda una declaraci\u00f3n en perjuicio exclusivo de su autor\u2014 ya que la existencia, o no, de una posible medianer\u00eda en modo alguno se deriva de la escritura, sino que operar\u00eda al margen del t\u00edtulo y de la eventual inscripci\u00f3n, de darse los requisitos legalmente previstos para ello.<\/p>\n

3.\u00ba Y entrando en el fondo del asunto, no procede sino revocar la nota de calificaci\u00f3n, dado que aqu\u00ed estamos en presencia de una simple controversia en orden al modo de practicar \u2014extender\u2014 determinado asiento de inscripci\u00f3n (circunstancias que ha de contener el mismo) y no ante un supuesto en el que el registrador haya de calificar en torno a la constituci\u00f3n de una medianer\u00eda (sea cual sea su naturaleza jur\u00eddica). De existir la medianer\u00eda \u2014algo que s\u00f3lo cabe plantearse en este caso como un mero ejercicio de especulaci\u00f3n intelectual\u2014, habr\u00e1 de determinarse a trav\u00e9s de los medios y procedimientos legalmente previstos, y en su caso, de querer inscribirse, tambi\u00e9n habr\u00e1n de observarse cuantos preceptos sustantivos y registrales sean de aplicaci\u00f3n, obvio es decirlo con la necesaria intervenci\u00f3n de los titulares registrales afectados.<\/p>\n

Pero nada de esto se discute ni puede plantearse aqu\u00ed, pues en modo alguno cabe entender que de una expresi\u00f3n como la que se contiene en la licencia y se arrastra al certificado del t\u00e9cnico \u2014empleada en un sentido diferente al que el registrador presupone, ya que ha de entenderse en el sentido que m\u00e1s arriba ha quedado expuesto\u2014 , se declaren derechos, afectando a terceros, del modo y forma que pudiera resultar de una resoluci\u00f3n judicial adoptada con intervenci\u00f3n de todos los interesados afectados en un procedimiento contradictorio; y menos a\u00fan, por supuesto, que estemos en presencia de un t\u00edtulo que constituya tal medianer\u00eda, algo que no cabe vislumbrar en modo alguno en la escritura calificada.<\/p>\n

Por \u00faltimo, tampoco cabe entender que la expresi\u00f3n \u00abentre medianeras \u00bb, venga a suponer una verdadera menci\u00f3n \u2014en el significado t\u00e9cnico que a tal expresi\u00f3n se da en la legislaci\u00f3n hipotecaria\u2014, puesto que las menciones se refieren, siempre, a derechos, cargas o afecciones, de modo que la menci\u00f3n vendr\u00eda a ser una mera indicaci\u00f3n de la existencia de una carga, gravamen o derecho real con ocasi\u00f3n de una inscripci\u00f3n, y aqu\u00ed, por contra, se est\u00e1 ante una expresi\u00f3n que tiene el sentido descriptivo, y alcance, antes expuestos.<\/p>\n

Por lo anteriormente expuesto, y dado que el t\u00edtulo calificado cumple con las exigencias contenidas en los art\u00edculos 45 y 46 del Real Decreto 1093\/1997, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

27 junio 2006<\/p>\n

Finca<\/strong>.- 1. Se discute en el supuesto de hecho de la presente resoluci\u00f3n sobre la posibilidad de inscribir separadamente el suelo y el subsuelo de un terreno quedando el primero bajo titularidad p\u00fablica y el segundo de titularidad patrimonial privada, sin previa constituci\u00f3n de un r\u00e9gimen de propiedad horizontal ni reserva de un derecho de subedificaci\u00f3n, ni tan siquiera un acto de modificaci\u00f3n hipotecaria que justifique la creaci\u00f3n de diversas fincas registrales donde antes hab\u00eda una sola.<\/p>\n

2. No existen obst\u00e1culos estructurales en nuestro Ordenamiento Jur\u00eddico para la configuraci\u00f3n de un r\u00e9gimen distinto al suelo (que abarcar\u00eda l\u00f3gicamente tambi\u00e9n el vuelo) y el subsuelo. Incluso nuestro sistema permite configurar las fincas no solamente en su concepto cl\u00e1sico de fincas perimetrales terrestres sino como vol\u00famenes edificables \u2013o subedificables\u2013, siempre que conforme a las reglas generales est\u00e9n suficientemente definidos.<\/p>\n

No siempre y necesariamente debe acudirse en tales casos a una segregaci\u00f3n de los terrenos subyacentes, sino que puede bastar una mera delimitaci\u00f3n del distinto r\u00e9gimen jur\u00eddico aplicable a cada volumen.<\/p>\n

En este caso, como ya se\u00f1alara la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 5 de abril de 2002 aunque registralmente deber\u00e1 abrirse folio aut\u00f3nomo a la unidad subterr\u00e1nea constituida por el volumen de subsuelo desafectado como bien demanial, eso no significa una total desvinculaci\u00f3n de la finca matriz, ya que en el folio abierto a \u00e9sta debe hacerse constar el distinto r\u00e9gimen del subsuelo, como modificaci\u00f3n de la extensi\u00f3n normal del dominio de la finca matriz. Por lo que aunque no haya pluralidad de fincas materiales o f\u00edsicas, en cuanto suelo y subsuelo forman parte de la misma finca f\u00edsica, s\u00ed existe pluralidad de fincas inmateriales o registrales, desde el momento mismo que se abre folio propio al subsuelo patrimonial.<\/p>\n

Siguiendo el criterio trascendental de la citada Resoluci\u00f3n de 5 de abril de 2002, el principio de accesi\u00f3n del dominio (art\u00edculo 353 del C\u00f3digo Civil) tiene excepciones, que pueden tener su origen en la voluntad del propietario (caso de la constituci\u00f3n de un derecho real de superficie, de un derecho real de vuelo o de subedificaci\u00f3n) o en la propia Ley (limitaciones derivadas de la Ley de Minas, de Navegaci\u00f3n A\u00e9rea, de Aguas, del Patrimonio Hist\u00f3rico). Entre esas excepciones, sin necesidad de articularlas por v\u00eda de un derecho de subedificaci\u00f3n o de superficie, esta la delimitaci\u00f3n del suelo y el vuelo como objetos diversos en el tr\u00e1fico jur\u00eddico, posibilidad esta amparada en el principio general de libertad de creaci\u00f3n de derechos reales \u2013siempre que se respeten las exigencias esenciales o estructurales de nuestro sistema registral\u2013 existente en nuestro Derecho.<\/p>\n

En definitiva, concurre para la admisi\u00f3n de la figura la existencia de una causa justificativa suficiente (la explotaci\u00f3n adecuada de los subterr\u00e1neos existentes en zonas p\u00fablicas) y no se distorsionan los principios registrales.<\/p>\n

3. Ahora, bien, como tambi\u00e9n se dijo en la citada Resoluci\u00f3n de 5 de Abril de 2002, cuando lo que se pretende no es segregar un volumen edificable en el subsuelo, desconect\u00e1ndolo totalmente de la superficie terrestre, sino que se pretende que siga existiendo vinculaci\u00f3n con la superficie, deben quedar claramente reguladas las relaciones derivadas de la coexistencia entre un suelo y vuelo p\u00fablico, con un volumen edificable en el subsuelo de car\u00e1cter patrimonial, como puede ser la constituci\u00f3n de un complejo inmobiliario; registralmente en el folio abierto al suelo p\u00fablico constar\u00e1 la configuraci\u00f3n como bien patrimonial de parte del subsuelo, en el folio abierto a \u00e9ste constar\u00e1 cu\u00e1l es la finca matriz de procedencia y en ambos las reglas del complejo inmobiliario articulado.<\/p>\n

4. En el supuesto de hecho de este expediente (en el que el t\u00edtulo principal se limita a la venta del suelo, sin modificaci\u00f3n hipotecaria previa ni articulaci\u00f3n de las relaciones entre suelo y vuelo) no queda claro si se quiere segregar totalmente un volumen subterr\u00e1neo para configurar una finca totalmente independiente del suelo-vuelo, o si se pretende \u2013dentro de la misma finca f\u00edsica\u2013 tan solo un desdoblamiento del r\u00e9gimen jur\u00eddico de suelo-vuelo y subsuelo.<\/p>\n

En el primer caso ser\u00e1 necesario \u2013como exige la registradora-una operaci\u00f3n de modificaci\u00f3n hipotecaria, la segregaci\u00f3n, previa licencia administrativa correspondiente y con especificaci\u00f3n clara del volumen edificable subterr\u00e1neo que se segrega y va a configurar como finca totalmente independiente; el propio recurrente reconoce no haberse realizado esta delimitaci\u00f3n a\u00fan, aunque podr\u00eda hacerse en base a planos existentes.<\/p>\n

En el segundo caso, si se pretende un mero desdoblamiento del r\u00e9gimen jur\u00eddico del suelo-vuelo y subsuelo, pero sin segregaci\u00f3n material de un volumen determinado, ser\u00e1 necesario articular las relaciones entre el suelo y vuelo p\u00fablico y subsuelo privado, a trav\u00e9s de la t\u00e9cnica de la divisi\u00f3n horizontal aplicable a los complejos inmobiliarios, por existir cuando menos un elemento com\u00fan entre suelo y subsuelo, que es precisamente la l\u00ednea se separaci\u00f3n entre uno y otro, normalmente a trav\u00e9s de un forjado. Con m\u00e1s raz\u00f3n ser\u00e1 necesaria esa articulaci\u00f3n si existen otros elementos o servicios comunes a ambos.<\/p>\n

Esta circunstancia tampoco se ha producido en el t\u00edtulo presentado a inscripci\u00f3n, ya que no basta a estos efectos con la integraci\u00f3n del subsuelo desvinculado en una subcomunidad de garajes ya existente; son las relaciones entre el suelo y el subsuelo desvinculado las que deben quedar reglamentadas con claridad pues no quedan totalmente independizados como si de una segregaci\u00f3n se tratara.<\/p>\n

En consecuencia esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

24, 26 y 27 febrero 2007<\/p>\n

Finca<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una ejecutoria dictada en un juicio declarativo de nulidad de escritura p\u00fablica y de rectificaci\u00f3n de los asientos del Registro de la Propiedad, por la que se determina la l\u00ednea divisoria entre las fincas de los demandantes y la de los codemandados; y se declara que una peque\u00f1a porci\u00f3n situada al sur de la l\u00ednea divisoria queda segregada de su finca matriz y pertenece a los demandantes. La Registradora alega dos defectos que impiden la inscripci\u00f3n: primero, la falta de datos necesarios para practicar la inscripci\u00f3n, en concreto, a) de la identificaci\u00f3n de las fincas registrales afectadas; b) de la descripci\u00f3n de la finca segregada especialmente en cuanto a su superficie y lindero por el que se efect\u00faa la segregaci\u00f3n; c) descripci\u00f3n de la finca resultante de la agrupaci\u00f3n o agregaci\u00f3n de la porci\u00f3n segregada con la otra finca de los demandantes; d) aclaraci\u00f3n de si debe realizarse alguna rectificaci\u00f3n de los linderos de las fincas afectadas. Y segundo, a) que falta licencia municipal de segregaci\u00f3n y b) acreditar que se cumple con la unidad m\u00ednima de cultivo (Este segundo defecto se examina, m\u00e1s adelante, en el apartado \u201cSEGREGACI\u00d3N. Necesidad de licencia urban\u00edstica\u201d).<\/p>\n

2. En cuanto al primer defecto, debe distinguirse. En cuanto a la identificaci\u00f3n de las fincas registrales afectadas, es cierto que la claridad y precisi\u00f3n que deben rodear a los asientos registrales, hubieran aconsejado una expresi\u00f3n individualizada del tomo, libro y n\u00famero de las fincas afectadas. Pero de los datos resultantes del t\u00edtulo presentado, en donde constan titulares, fecha y Notario autorizante de los t\u00edtulos de adquisici\u00f3n, t\u00e9rmino de situaci\u00f3n y denominaci\u00f3n de las fincas afectadas, son suficientes para identificarlas, como llega a hacer la propia Registradora en su nota de calificaci\u00f3n. Lo mismo ocurre con relaci\u00f3n al lindero por donde se efect\u00faa la segregaci\u00f3n, pues de la propia sentencia resulta que lo que se pretende es la constataci\u00f3n registral de la l\u00ednea divisoria entre ambas fincas, que se describe literalmente en la sentencia, as\u00ed como de la segregaci\u00f3n de la porci\u00f3n controvertida situada al sur de esa l\u00ednea, por lo que queda suficientemente identificada por d\u00f3nde se efect\u00faa. M\u00e1xime cuando se acompa\u00f1an a la sentencia planos levantados pericialmente en el curso del proceso, y que se archivar\u00e1n en el Registro. A lo sumo ser\u00eda conveniente que el presentante corroborara estas circunstancias mediante instancia privada, sin necesidad de resoluci\u00f3n judicial aclaratoria (cfr. art\u00edculo 110 Reglamento Hipotecario). En ella tambi\u00e9n podr\u00eda aclararse si debe realizarse alguna rectificaci\u00f3n de los linderos de las fincas afectadas, pero sin que sea requisito necesario para practicar la segregaci\u00f3n el que se actualicen los linderos, pues ning\u00fan precepto lo exige. Estos aspectos, por tanto, no constituyen defectos que impidan la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

3. En lo que s\u00ed debe confirmarse la nota de calificaci\u00f3n es en la necesidad de expresi\u00f3n de la superficie de la finca segregada (art\u00edculos 47 y 51 del Reglamento Hipotecario), siendo circunstancia necesaria para practicar la segregaci\u00f3n y ulterior agrupaci\u00f3n o agregaci\u00f3n a la finca de los demandantes. En ning\u00fan momento se expresa esa superficie, aunque s\u00ed se aportan planos, pero de los que no resulta claramente la superficie segregada. Esta expresi\u00f3n num\u00e9rica de la superficie segregada s\u00ed que exige resoluci\u00f3n judicial aclaratoria, o escritura p\u00fablica con todos los interesados, sin que pueda realizarse unilateralmente por el presentante, dada la trascendencia que tiene en el contenido de los derechos inscritos. Por eso tambi\u00e9n debe confirmarse la nota en cuanto a la falta de descripci\u00f3n de la finca resultante de la agrupaci\u00f3n o agregaci\u00f3n de la porci\u00f3n segregada con la otra finca de los demandantes, pues al no conocer la superficie segregada tampoco se puede determinar la superficie resultante de la agrupaci\u00f3n o agregaci\u00f3n.<\/p>\n

27 noviembre 2008<\/p>\n

Finca<\/strong>.- 1. No es cierto como dice la recurrente que la inscripci\u00f3n de la superficie de una finca en el registro es un dato f\u00edsico carente de efectos. Si as\u00ed fuera, la inscripci\u00f3n de la superficie de las fincas podr\u00eda realizarse sin m\u00e1s mediante la declaraci\u00f3n de los interesados, sin que se necesitaran requisitos especiales para la inscripci\u00f3n de aumentos o disminuciones de cabida.<\/p>\n

2. La deseable coordinaci\u00f3n entre los datos de Catastro y Registro no implica el ingreso en \u00e9ste, de forma indiscriminada, de los datos de aqu\u00e9l. En el presente supuesto existe una contradicci\u00f3n en los datos aportados que es imprescindible aclarar: no es posible que la superficie construida, de 297 metros se sit\u00fae en solo dos plantas, siendo la superficie del solar de 66 metros cuadrados.<\/p>\n

3. Tampoco es atendible la argumentaci\u00f3n de la recurrente en el sentido que ya calific\u00f3 estos datos el Registrador cuando inscribi\u00f3 la referencia catastral, ya que, como indica el calificador, tal inscripci\u00f3n se realiz\u00f3 en virtud de documentos que no recog\u00edan la superficie del solar, de conformidad con el art\u00edculo 41.1 d) de la ley del Catastro.<\/p>\n

4. Por todo ello, no cabe sino confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador que lo \u00fanico que solicita es aclaraci\u00f3n sobre este punto, y sin entrar ahora si el medio de subsanaci\u00f3n que indica es procedente o no.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

17 febrero 2009<\/p>\n

Finca<\/strong>.- 1. No es f\u00e1cil dilucidar en la calificaci\u00f3n que defectos se achacan al documento presentado. En definitiva, en la nota de calificaci\u00f3n se dice lo siguiente: a) que la calificaci\u00f3n debe hacerse teniendo en cuenta los documentos presentados en el asiento de presentaci\u00f3n siguiente; b) que no se expresa que con la escritura se cumple con la elevaci\u00f3n a escritura p\u00fablica de que se trata en el asiento siguiente; y c) que existe una discordancia de superficie de un metro cuadrado que acrecienta las dudas de la Registradora sobre la finca colindante.<\/p>\n

3. Respecto al pretendido defecto se\u00f1alado en el apartado c) anterior, las dudas sobre la identidad de una finca pueden ser un obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n de ciertas inmatriculaciones o excesos de cabida, pero no para la inscripci\u00f3n posterior de una finca ya inscrita y mucho menos cuando la duda se atribuye a una finca colindante.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

20 febrero 2009<\/p>\n

Finca<\/strong>.- 1. El recurso ha de ser estimado. Como dice el recurrente es adecuado a la legislaci\u00f3n catastral que una finca tenga una referencia catastral de r\u00fastica y otra distinta de urbana: la primera por la propia naturaleza de la finca, y la segunda por la edificaci\u00f3n, que por s\u00ed sola y, a efectos del Catastro, es considerada como inmueble urbano.<\/p>\n

2. En cuanto a la indeterminaci\u00f3n de las porciones de r\u00fastica y urbana, no existe tal indeterminaci\u00f3n, pues a la finca total, a la que se atribuye el car\u00e1cter de r\u00fastica, se le da nueva descripci\u00f3n estableciendo sus linderos y superficie, con indicaci\u00f3n de pol\u00edgono, parcela y referencia catastral, y, a continuaci\u00f3n se describe la porci\u00f3n edificada, como finca urbana, especific\u00e1ndose la superficie que ocupa y la total construida, indic\u00e1ndose tambi\u00e9n su referencia catastral, su situaci\u00f3n en el interior de aqu\u00e9lla, que la rodea por todos los puntos cardinales y que el resto de terreno no ocupado por la edificaci\u00f3n es no urbanizable.<\/p>\n

En cuanto a las dos certificaciones, una de r\u00fastica y otra de urbana, referidas a la misma finca catastral, son compatibles entre s\u00ed. La del Catastro de r\u00fastica refleja como uso principal el agrario (monte bajo), la superficie total de la finca y la de la edificaci\u00f3n construida. La del catastro de urbana recoge como uso principal el residencial, y tras rese\u00f1ar la superficie de lo edificado determina las caracter\u00edsticas de la edificaci\u00f3n, como es el uso, n\u00famero de plantas y superficie por planta.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

12 mayo 2009<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Se debate en este recurso la inscribibilidad de un expediente de dominio para la reanudaci\u00f3n de tracto sucesivo interrumpido.<\/p>\n

4. El cuarto defecto es que falta determinar la participaci\u00f3n indivisa de la finca que corresponde a la plaza de garaje. Seg\u00fan el registrador no resulta del Registro la existencia de esa plaza. El recurrente entiende que eso no es necesario, pues la concreci\u00f3n de porciones indivisas es resultado de una divisi\u00f3n horizontal del edificio posterior a la iniciaci\u00f3n del expediente de dominio para la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo.<\/p>\n

Lo cierto es que el expediente de dominio para la reanudaci\u00f3n de tracto sucesivo est\u00e1 dirigido a la acreditaci\u00f3n del dominio a favor de los promotores del mismo con relaci\u00f3n a fincas tal como aparecen inscritas en el Registro (lo cual no impide que pueda servir adem\u00e1s para actualizar sus linderos o cabida, ex art\u00edculo 287 R.H.). Y si en el Registro no aparece individualizada la plaza de garaje, el expediente de dominio a lo sumo puede servir para reanudar el tracto respecto de la porci\u00f3n indivisa que tal plaza de garaje suponga en la finca objeto del expediente. Tampoco sirve para defender la posici\u00f3n contraria el argumento de que la divisi\u00f3n horizontal fue posterior a la iniciaci\u00f3n del expediente, pues se pudo solicitar anotaci\u00f3n preventiva de haberse incoado el procedimiento (art\u00edculo 283 R.H.) y sin embargo no se realiz\u00f3 actuaci\u00f3n alguna. Por lo que igualmente debe ser confirmada la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

11 julio 2009<\/p>\n

Finca<\/strong>.- 1. Son tres los defectos que el registrador achaca al documento presentado: 1) La documentaci\u00f3n presentada acredita suficientemente el cambio de calificaci\u00f3n de una finca de r\u00fastica a urbana; 2) Hall\u00e1ndose la misma en un t\u00e9rmino municipal que ha sido objeto de Concentraci\u00f3n Parcelaria, ha de acreditarse hallarse la finca exceptuada de \u00e9sta y 3) De la documentaci\u00f3n presentada se deduce que se han realizado operaciones de permuta que no se han documentado ni inscrito.<\/p>\n

2. En cuanto al primero de los problemas, si el Secretario del Ayuntamiento certifica que una finca es urbana, resultando adem\u00e1s que est\u00e1 situada en una calle con su n\u00famero correspondiente, est\u00e1 suficientemente acreditado el car\u00e1cter de la finca, sin que, como dice el recurrente, pueda el Registrador poner en duda lo afirmado por otro funcionario, como es el Secretario del Ayuntamiento, por medio del correspondiente documento, como es la certificaci\u00f3n aportada. Por otra parte, la finca tal y como se describe en el certificado est\u00e1 perfectamente identificada con la del t\u00edtulo, por corresponder la calle y el n\u00famero.<\/p>\n

3. El segundo de los defectos ha de ser revocado igualmente, pues, si la finca es urbana, no tiene objeto exigir ninguna precisi\u00f3n sobre si ha estado o no sujeta a una Concentraci\u00f3n Parcelaria.<\/p>\n

12 septiembre 2009<\/p>\n

Finca<\/strong>.- 1. Son cuatro los defectos impugnados: 1) Si la documentaci\u00f3n presentada acredita suficientemente el cambio de calificaci\u00f3n de una finca de r\u00fastica a urbana. 2) Si, hall\u00e1ndose la misma en un t\u00e9rmino municipal que ha sido objeto de concentraci\u00f3n parcelaria, ha de acreditarse hallarse la finca exceptuada de \u00e9sta. 3) Si de la documentaci\u00f3n presentada se deduce que se han realizado operaciones de permuta que no se han documentado ni inscrito. 4) Si est\u00e1 acreditada la disminuci\u00f3n de cabida que se produce en la finca.<\/p>\n

2. En cuanto al primero de los problemas, si el Secretario del Ayuntamiento certifica que una finca es urbana, resultando adem\u00e1s que est\u00e1 situada en una calle con su n\u00famero correspondiente, est\u00e1 suficientemente acreditado el car\u00e1cter de la finca, sin que, como dice el recurrente, pueda el Registrador poner en duda lo afirmado por otro funcionario, como es el Secretario del Ayuntamiento, por medio del correspondiente documento, como es la certificaci\u00f3n aportada. Por otra parte, la finca tal y como se describe en el certificado est\u00e1 perfectamente identificada con la del t\u00edtulo, por corresponder la calle y el n\u00famero.<\/p>\n

3. El segundo de los defectos ha de ser revocado igualmente, pues, si la finca es urbana, no tiene objeto exigir ninguna precisi\u00f3n sobre si ha estado o no sujeta a una concentraci\u00f3n parcelaria.<\/p>\n

4. Por el contrario, el tercero de los defectos ha de ser confirmado. Del acuerdo del Ayuntamiento que se denomina \u00abdeslinde\u00bb resulta que la finca objeto de la escritura calificada era un enclave dentro de otra perteneciente al Ayuntamiento. Si ya no es tal enclave, ha habido una permuta, o bien una parte de la finca antigua ha sido expropiada o cedida para dominio p\u00fablico. En todo caso, ha existido un cambio en parte de la finca originaria que ha de documentarse suficientemente para su acceso registral.<\/p>\n

5. Respecto al defecto consistente en la no acreditaci\u00f3n de la disminuci\u00f3n de la cabida, debe ser confirmado. Este Centro Directivo ha declarado (vid. Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb) que tales disminuciones deben ser justificadas, pues, de lo contrario, se podr\u00eda producir una \u00abdesinscripci\u00f3n\u00bb seguida de una inmatriculaci\u00f3n, y, en este sentido, el art\u00edculo 53 de la Ley 13\/1996, de 30 de diciembre, en la regulaci\u00f3n que hace de la constancia registral de la reforma catastral, se refiere no ya a la inscripci\u00f3n del exceso de cabida, sino a la rectificaci\u00f3n de dicha cabida. En el presente caso, adem\u00e1s, la disminuci\u00f3n es una consecuencia de lo que revela el apartado anterior, y es la existencia de operaciones sobre la finca que no han tenido acceso al Registro, por lo que el cambio de superficie no ha sido acreditado.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado revocar los defectos primero y segundo, y confirmar el tercero y cuarto.<\/p>\n

12 septiembre 2009<\/p>\n

\u00a0Finca<\/strong>.- 1. La \u00fanica cuesti\u00f3n que ha de abordarse en el presente recurso es la relativa a si es o no inscribible un testimonio de un auto judicial que no se refiere a finca registral alguna y en el que en la parte dispositiva se desestima la oposici\u00f3n a la ejecuci\u00f3n de un t\u00edtulo judicial.<\/p>\n

2. Resolviendo, por tanto, la \u00fanica cuesti\u00f3n antes suscitada que tiene que ver con el documento presentado, ha de confirmarse la calificaci\u00f3n registral toda vez que el documento no contiene referencia a finca alguna ni en \u00e9l se solicita ninguna operaci\u00f3n registral. En tal sentido, tal como ya indic\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 30 de septiembre de 2005, todos los documentos inscribibles deben cumplir las exigencias del sistema registral espa\u00f1ol (cfr. Resoluci\u00f3n de 26 de mayo de 1997), entre las que est\u00e1 la debida descripci\u00f3n de la finca, pues en estas exigencias est\u00e1n implicados intereses que, por afectar al estatuto jur\u00eddico de la propiedad inmueble, suponen la protecci\u00f3n de los intereses p\u00fablicos, como son los que imponen la determinaci\u00f3n del objeto del derecho a que se refiere la inscripci\u00f3n, objeto que en el presente caso est\u00e1 totalmente indeterminado.<\/p>\n

15 junio 2010<\/p>\n

Finca<\/strong>.- 1. El titular de una finca registral, de cuya inscripci\u00f3n se desprende que linda por su frente, seg\u00fan su acceso con la calle Ciudad Real, pretende hacer constar en la descripci\u00f3n de dicha registral, que hoy est\u00e1 identificada como calle Ciudad Real, n\u00fameros 19, 21 y 23. La nota de calificaci\u00f3n suspende dicha solicitud por cuanto existe otra finca registral que ya consta con los n\u00fameros 19, 21 y 23 de dicha calle Ciudad Real.<\/p>\n

2. El defecto, en los lac\u00f3nicos t\u00e9rminos en que ha sido enunciado, no puede mantenerse. Es perfectamente posible que por error o por alteraciones sobrevenidas, el n\u00famero de polic\u00eda de una finca urbana corresponda, en realidad, a otra. Exigir en estos casos al titular registral el consentimiento de todos los titulares de la otra finca o tener que entablar una acci\u00f3n judicial contra ellos resulta desproporcionadamente gravoso.<\/p>\n

No lo requiere el art\u00edculo 437 del Reglamento Hipotecario, que permite a los interesados \u2013entendi\u00e9ndose por tales los titulares de la finca en la que se pretenda la modificaci\u00f3n\u2013 hacer constar la calle y numeraci\u00f3n correcta siempre que se presente la documentaci\u00f3n municipal correspondiente.<\/p>\n

3. Lo anterior resulta aplicable en todo caso, pero m\u00e1s a\u00fan cuando los datos identificativos contradictorios en la otra finca registral fueron reflejados en su momento por pura manifestaci\u00f3n. Debe recordarse a este respecto la diferencia del problema aqu\u00ed planteado con el r\u00e9gimen de constancia de la referencia catastral de las fincas en el Registro de la Propiedad: Es verdad que no puede hacerse constar en el Registro la referencia catastral que ya figurase previamente en otra finca sin consentimiento de los titulares de la misma o resoluci\u00f3n judicial, pero ello se basa en la exigencia de ciertos requisitos para reflejar la referencia como dato descriptivo de las fincas (art\u00edculos 45 y 48.2 del Real Decreto Legislativo 1\/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto, ya que el defecto, tal y como ha sido formulado, no puede confirmarse.<\/p>\n

14 diciembre 2010<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Se plantea este recurso ante una escritura en la que se pretende la transmisi\u00f3n de una plaza de garaje determinada, que en el Registro figura s\u00f3lo como cuota indivisa de una finca. La resoluci\u00f3n se transcribe en el apartado \u201cPROPIEDAD HORIZONTAL. Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo\u201d.<\/p>\n

19 julio 2011<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Sobre la necesidad, de acuerdo con el principio de especialidad, de identificar la finca o parte de ella que ser\u00e1 objeto de expropiaci\u00f3n, ver el apartado \u201cIDENTIFICACI\u00d3N. De finca en una expropiaci\u00f3n forzosa\u201d.<\/p>\n

17 marzo 2012<\/p>\n

Finca<\/strong>.- 1. Se plantea en el presente recurso si por la simple afirmaci\u00f3n de uno de los titulares de una propiedad horizontal pueden hacerse constar los nombres de las calles con las que linda el edificio, que aparecen inscritos \u00fanicamente con la letra y n\u00famero de la parcela en la urbanizaci\u00f3n correspondiente; y si es \u00e9ste un defecto que impida la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

2. El cambio de nombre y\/o n\u00famero de la calle, como el de pol\u00edgono y parcela, no son datos que pueda modificarse con la simple afirmaci\u00f3n de parte interesada, puesto que son datos de polic\u00eda, cuya modificaci\u00f3n depende de la competente autoridad administrativa (cfr. art\u00edculos 437 del Reglamento Hipotecario y 3 y 11 de la Ley del Catastro Inmobiliario), y debe acreditarse ante el Registro.<\/p>\n

3. Esto no obstante, cuando no hay duda, como no la hay en el presente supuesto, por los datos descriptivos y n\u00famero de finca registral aportados, de cu\u00e1l es la finca transmitida, la no acreditaci\u00f3n del cambio de nomenclatura no es obst\u00e1culo que deba impedir el tr\u00e1fico jur\u00eddico y el acceso de la venta al Registro de la Propiedad; sin perjuicio de que deba, en tales casos, practicarse la inscripci\u00f3n con los datos que resultan del Registro y advertir en la nota de despacho que no se ha modificado el nombre de la calle de situaci\u00f3n de la finca por no haberse acreditado; acreditaci\u00f3n que puede aportarse en cualquier momento y hacerse constar por nota marginal (cfr. art\u00edculo 437, p\u00e1rrafo segundo, del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n

En virtud de lo anterior, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificaci\u00f3n en los t\u00e9rminos expresados.<\/p>\n

16 mayo 2012<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Sobre descripci\u00f3n del resto, tras una segregaci\u00f3n, v\u00e9ase el apartado \u201cSEGREGACI\u00d3N. Descripci\u00f3n de la finca matriz\u201d.<\/p>\n

21 mayo 2012<\/p>\n

Finca<\/strong>.- 1. Unas fincas resultan inscritas con la siguiente limitaci\u00f3n: con el objeto de cumplir lo establecido en sendas resoluciones de la Conselleria de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda de la Generalitat Valenciana, en las que se declara de inter\u00e9s comunitario, la solicitud formulada por \u00abV3J Ingenier\u00eda y Servicios, S.L.\u00bb, para una actividad de generaci\u00f3n de energ\u00eda renovable, mediante la implantaci\u00f3n de placas fotovoltaicas en dos parques de energ\u00eda solar denominados \u00abLa Garrotera\u00bb y \u00abOller\u00eda\u00bb, en suelo no urbanizable del t\u00e9rmino municipal de L’Oller\u00eda, en la superficie afectada por el derecho de superficie de las fincas que comprende el documento que motiva este asiento, con un plazo de vigencia de treinta a\u00f1os, a contar desde el momento en que se pueda iniciar la actividad al haber obtenido la totalidad de autorizaciones y licencias que resulten imprescindibles, debiendo observar el cumplimiento de determinadas condiciones, entre las que se encuentra la de inscribir en el Registro de la Propiedad la vinculaci\u00f3n del terreno al uso y aprovechamiento autorizado. Testimonio de dichas resoluciones, constan en el documento que motiva este asiento. Dichos titulares (de la finca y del derecho de superficie) vinculan la finca de este n\u00famero y dos m\u00e1s, al uso y aprovechamiento autorizado por las Declaraciones de Inter\u00e9s Comunitario, antes relacionadas, y por todo el tiempo que dure la explotaci\u00f3n, con las dem\u00e1s condiciones establecidas, que incluyen el pago del correspondiente canon urban\u00edstico y mantener la parte de parcela en la que no se realiza la atribuci\u00f3n de aprovechamiento urban\u00edstico, dedicada al uso agrario o forestal efectivo o, en su caso, en su estado natural primitivo, debiendo aportarse ante el Ayuntamiento de L’Oller\u00eda y el Servicio Territorial de Ordenaci\u00f3n del Territorio de la Conselleria de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda, copia autorizada de la escritura que motiva este asiento, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

2. En consecuencia, el \u00fanico problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si pueden concretarse a unas fincas, liberando a las otras, unas limitaciones p\u00fablicas impuestas por el organismo auton\u00f3mico correspondiente, sin intervenci\u00f3n de dicho organismo, concurriendo solamente el due\u00f1o del suelo y el superficiario.<\/p>\n

3. La soluci\u00f3n ha de ser forzosamente negativa, pues los mismos interesados afirman que se trata de un error y tal error proviene del t\u00edtulo en cuya virtud se practic\u00f3 la inscripci\u00f3n, siendo, adem\u00e1s, un error de concepto (cfr. art\u00edculos 40 \u00abin fine\u00bb y 217 de la Ley Hipotecaria), pues consiste en dividir unas fincas, concretando unas limitaciones, que actualmente recaen sobre la totalidad de las fincas originarias a algunas de las fincas resultantes y liberando a otras. En consecuencia, es ineludible contar con el organismo p\u00fablico que concedi\u00f3 las preceptivas autorizaciones en vista de la \u00abvinculaci\u00f3n\u00bb que se hizo constar en el Registro. No debe olvidarse que una de las condiciones que impuso la Conselleria correspondiente fue la de inscribir la denominada vinculaci\u00f3n, y concedi\u00f3 la autorizaci\u00f3n en vista de tal inscripci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, y lo dem\u00e1s acordado.<\/p>\n

29 mayo 2012<\/p>\n

Finca<\/strong>.- Se plantea este recurso con motivo de una sentencia declarativa de dominio que plantea dudas sobre la identidad de la finca. La resoluci\u00f3n puede verse en el apartado \u201cIDENTIFICACI\u00d3N. De finca\u201d.<\/p>\n

13 junio 2012<\/p>\n

Finca<\/strong>.- 2. Debe decidirse en este expediente si se puede rectificar la descripci\u00f3n que aparece en el Registro, del n\u00famero de polic\u00eda o de gobierno de una finca urbana, en la que se justifican los cambios y adaptaciones oportunos del Catastro, si bien en la escritura correspondiente de rectificaci\u00f3n, no comparece prestando su consentimiento uno de los titulares registrales de la finca.<\/p>\n

Concurren en este expediente las circunstancias siguientes: que el n\u00famero de polic\u00eda de la finca ha sido rectificado en otras dos ocasiones, una la del antet\u00edtulo de la escritura que hoy se presenta, y otra la del t\u00edtulo de la misma, por comparecencia y consentimiento de los que eran titulares en el momento de cada rectificaci\u00f3n; que en la escritura que da origen al expediente, se pretende de nuevo la modificaci\u00f3n de ese n\u00famero de polic\u00eda, aprovechando una rectificaci\u00f3n del \u00faltimo t\u00edtulo de adquisici\u00f3n, si bien en este caso, en la escritura de rectificaci\u00f3n no comparece uno de los titulares \u2013due\u00f1o de la mitad indivisa de la finca\u2013; si bien es cierto que se acredita en la escritura, mediante la Certificaci\u00f3n Catastral, Descriptiva y Gr\u00e1fica de la finca, la numeraci\u00f3n y titularidad de la finca alegada por los recurrentes \u2013habida cuenta el expediente administrativo de modificaci\u00f3n de aqu\u00e9llos\u2013, tambi\u00e9n es cierto que de los documentos presentados no resulta certificaci\u00f3n o acreditativo alguno expedido por un funcionario del Ayuntamiento correspondiente, por el que se acredite el cambio del n\u00famero de polic\u00eda.<\/p>\n

3. Las actualizaciones de n\u00fameros de calle en las fincas urbanas pueden hacerse con motivo del otorgamiento de actos posteriores por parte de los titulares registrales, siempre que el registrador no tenga dudas de la identidad de la finca atendiendo a la calificaci\u00f3n del documento y a los asientos del Registro de la finca en cuesti\u00f3n y de otras relacionadas con la misma.<\/p>\n

Si en el t\u00edtulo en que se formaliza el cambio de n\u00famero es otorgado por todos los titulares registrales, no existen especiales problemas para inscribir el cambio de n\u00famero, siempre que de los asientos del Registro no resulte la posibilidad de confusi\u00f3n, lo que podr\u00eda suceder si existe otra finca inscrita en la misma calle con ese mismo n\u00famero por raz\u00f3n de que no se haya actualizado. En ese caso, no bastar\u00eda la mera manifestaci\u00f3n de los interesados, sino que ser\u00eda preciso acompa\u00f1ar un escrito del alcalde o del Ayuntamiento conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 437 del Reglamento Hipotecario, para acreditar de ese modo, el cambio de n\u00famero de la finca a la que se refiera el documento en cuesti\u00f3n.<\/p>\n

Si, como ocurre en el presente caso, el cambio de n\u00famero se realiza por uno de los titulares de la finca y no por todos ellos, y adem\u00e1s, en una escritura de rectificaci\u00f3n de otra anterior en la que hab\u00edan comparecido todos ellos, al igual que cuando se solicita como operaci\u00f3n individual o espec\u00edfica en un documento que no contuviera otros actos, en tales casos, ser\u00eda necesario acreditar la manifestaci\u00f3n del cotitular aportando un medio de prueba suficiente y todo ello siempre que de los asientos del Registro y de la calificaci\u00f3n registral del documento no resultaran dudas de identidad de la finca por raz\u00f3n del cambio de n\u00famero. Dicha prueba puede ser la que resulta del citado art\u00edculo 437 del Reglamento Hipotecario, es decir, el escrito del alcalde o del Ayuntamiento respectivo en que se acredite que la finca de que se trata tiene el n\u00famero que le asigna uno de los titulares registrales.<\/p>\n

4. Partiendo de aqu\u00ed, la cuesti\u00f3n que se plantea en este caso, en que no consta aportado el escrito del art\u00edculo 437 del Reglamento Hipotecario, es si la certificaci\u00f3n catastral puede ser medio equivalente o an\u00e1logo. Si se acompa\u00f1a la certificaci\u00f3n catastral descriptiva y gr\u00e1fica con expresi\u00f3n de los colindantes y del plano de la finca, permitir\u00e1 calificar las dudas de identidad de la finca, pues aparecer\u00e1n correlativamente los n\u00fameros de las diferentes fincas colindantes, a efectos de calificar la identidad de la finca respecto a ellas a pesar del cambio de n\u00famero de calle solicitado. En todo caso, el n\u00famero de la calle modificado s\u00f3lo significa la constancia de la situaci\u00f3n de la finca, no de la superficie ni de los linderos, para lo cual existen otros medios de constancia registral que no se plantean en este caso.<\/p>\n

No habi\u00e9ndose invocado en la calificaci\u00f3n registral ning\u00fan obst\u00e1culo sobre dudas de identidad de la finca sino \u00fanicamente la cuesti\u00f3n de la comparecencia de los restantes cotitulares, procede revocar la nota calificadora, pues constando debidamente acreditado el cambio de n\u00famero de la calle por documento adecuado para ello, m\u00e1xime cuando es la que sirve para asignar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) correspondiente a cargo de los titulares, no es necesaria la intervenci\u00f3n de todos ellos, bastando como elemento de rogaci\u00f3n o solicitud, la intervenci\u00f3n de uno de los titulares registrales junto con el medio oficial de acreditaci\u00f3n del cambio de n\u00famero y siempre, seg\u00fan se ha indicado, que no existan dudas de identidad de la finca. Partiendo de lo dicho, m\u00e1s que una rectificaci\u00f3n del t\u00edtulo, se trata, a efectos registrales, de una actualizaci\u00f3n del Registro partiendo de documentos acreditativos de la misma.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

6 julio 2012<\/p>\n

Finca<\/strong>.- 1. En el supuesto del presente recurso se solicita por la demandada en determinado procedimiento judicial la inscripci\u00f3n de \u00abla mayor cabida\u00bb de una finca como consecuencia de la sentencia por la que se declara el dominio de la parte actora sobre determinada porci\u00f3n de terreno \u2013de 712 metros cuadrados- y se estima la petici\u00f3n de la demandante respecto del precio de otra parte del terreno -de 139 metros cuadrados- sobre el que edific\u00f3 la demandada con extralimitaci\u00f3n, apreci\u00e1ndose por el juzgador la existencia de \u00abaccesi\u00f3n invertida\u00bb. En dicha sentencia no consta ning\u00fan dato descriptivo de las referidas fincas, salvo que una est\u00e1 enclavada en la otra y las superficies (203 metros cuadrados la finca originaria de la demandada, 851 la de la demandante y 139 la relativa a la parte de \u00e9sta invadida por la edificaci\u00f3n extralimitada). En la instancia por la que se solicita la inscripci\u00f3n se expresan los datos de identificaci\u00f3n de las fincas y se acompa\u00f1a copia de los asientos registrales. La resoluci\u00f3n se transcribe en el apartado \u201cDESCRIPCI\u00d3N. De finca\u201d.<\/p>\n

10 julio 2012<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> Dos objeciones pueden hacerse a esta escueta Resoluci\u00f3n: 1\u00aa La calificaci\u00f3n se realiz\u00f3 el 14 de diciembre de 1999 y la Resoluci\u00f3n se produjo al cabo de dos a\u00f1os y medio. 2\u00aa La calificaci\u00f3n se fund\u00f3, adem\u00e1s, en el art\u00edculo 3.1 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, sobre el que la Direcci\u00f3n guarda silencio.<\/p>\n

[2]<\/a> Frente a esta decisi\u00f3n del Centro Directivo cabe decir que \u201cla peque\u00f1a entidad de la rectificaci\u00f3n\u201d equivale a conceder al Registrador una discrecionalidad que no tiene apoyo legal ni se sabe cu\u00e1les deben ser sus l\u00edmites. En cuanto a la identidad de la finca, el Registrador no plante\u00f3 ning\u00fan problema sobre ella, sino sobre la realidad de su superficie.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD* *Aparecen a continuaci\u00f3n una serie de Resoluciones bajo los t\u00edtulos de diversos principios hipotecarios. Esto no quiere decir que sean las \u00fanicas que guardan relaci\u00f3n con tales materias, puesto que la mayor\u00eda de las Resoluciones de la Direcci\u00f3n General, unas expresa y otras t\u00e1citamente, hacen aplicaci\u00f3n de los principios hipotecarios. As\u00ed, por […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4334],"tags":[2689,1526],"class_list":{"0":"post-19413","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-principio-de-especialidad","7":"tag-finca","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19413","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19413"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19413\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19413"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19413"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19413"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}