{"id":19415,"date":"2016-03-12T11:36:33","date_gmt":"2016-03-12T10:36:33","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19415"},"modified":"2016-03-14T11:41:37","modified_gmt":"2016-03-14T10:41:37","slug":"titular","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/principio-de-especialidad\/titular\/","title":{"rendered":"Titular"},"content":{"rendered":"

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD*<\/strong><\/h1>\n

*Aparecen a continuaci\u00f3n una serie de Resoluciones bajo los t\u00edtulos de diversos principios hipotecarios. Esto no quiere decir que sean las \u00fanicas que guardan relaci\u00f3n con tales materias, puesto que la mayor\u00eda de las Resoluciones de la Direcci\u00f3n General, unas expresa y otras t\u00e1citamente, hacen aplicaci\u00f3n de los principios hipotecarios. As\u00ed, por ejemplo, en materia de anotaciones de embargo, son frecuentes las referencias al art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria (tracto sucesivo), mientras que del principio de especialidad hay bastantes aplicaciones en los ep\u00edgrafes \u201cFINCA\u201d e \u201cHIPOTECA\u201d, y del de legitimaci\u00f3n pueden verse en los que tratan de cancelaciones. En cuanto al llamado principio de legalidad, las Resoluciones referentes al mismo se han incluido bajo el ep\u00edgrafe \u201cCALIFICACI\u00d3N\u201d, aunque tambi\u00e9n guardan relaci\u00f3n con este principio las agrupadas bajo los ep\u00edgrafes \u201cDOCUMENTO EXTRANJERO\u201d y siguientes. Por ello se han incluido aqu\u00ed solamente algunas Resoluciones a t\u00edtulo de ejemplo.<\/p>\n

 <\/p>\n

Titular<\/a><\/strong><\/p>\n

El hecho de que en una escritura aparezca el apellido \u00abCazar\u00bb, no coincidente con el que figura en el Registro, que es \u00abCasal\u00bb, no es motivo para entender que se trata de dos personas distintas, sino que existe una simple equivocaci\u00f3n, motivada por la locuci\u00f3n incorrecta de los comparecientes en las escrituras, teniendo en cuenta, adem\u00e1s, la afirmaci\u00f3n del Notario de tratarse de una misma persona, que, en la matriz de la escritura figura con el apellido \u00abCasal\u00bb.<\/p>\n

7 julio 1933<\/p>\n

Titular<\/strong>.- Destacando la Direcci\u00f3n que para resolver este recurso tuvo en cuenta la legislaci\u00f3n vigente en el momento de redactarse el documento que dio lugar al mismo, considera que es inscribible, al amparo del art\u00edculo 235 del Reglamento Notarial en vigor, la escritura en la que el apoderado del vendedor manifest\u00f3 no conocer el nombre de la esposa de \u00e9ste.<\/p>\n

9 agosto 1939<\/p>\n

Titular<\/strong>.- Inscrita una finca a favor de una Sociedad denominada \u00abCanteras de Escobedo, Bezanilla, Entrecanales y Pe\u00f1a\u00bb, no es inscribible la escritura de venta otorgada por otra que se llama \u00abCanteras de Escobedo, Bezanilla y Pe\u00f1a\u00bb si no se acompa\u00f1an los documentos que prueban la modificaci\u00f3n de la denominaci\u00f3n social o la separaci\u00f3n del socio que dio lugar al cambio de nombre.<\/p>\n

12 diciembre 1945<\/p>\n

Titular<\/strong>.- Adjudicada e inscrita una finca a dos coherederos \u00absolidariamente para que… hicieran efectivas las deudas y gastos de la herencia\u00bb, la Direcci\u00f3n, despu\u00e9s de calificar la adjudicaci\u00f3n para pago de deudas como negocio fiduciario y se\u00f1alar que el fiduciario se halla legitimado para verificar actos dispositivos con plena validez y eficacia, aborda el problema planteado, que es el car\u00e1cter solidario del dominio atribuido a los coherederos, y considera que constituye un condominio que no coincide con el de tipo romanista ni con el germ\u00e1nico, siendo m\u00e1s bien una figura de contornos borrosos, en la que por existir dos titulares sin especificaci\u00f3n de la parte que a cada uno corresponde en la finca adjudicada, parece la soluci\u00f3n m\u00e1s adecuada en relaci\u00f3n con el \u00f3rgano dispositivo creado por la adjudicaci\u00f3n, no prescindir del consentimiento de ambos para la eficacia de los actos dispositivos, evitando as\u00ed posibles da\u00f1os y fraudes, y sin perjuicio de que la solidaridad despliegue sus caracter\u00edsticos efectos en el aspecto obligacional.<\/p>\n

26 diciembre 1946<\/p>\n

Titular<\/strong>.- El error padecido en una escritura, consistente en escribir un apellido equivocado, y que se reflej\u00f3 en la inscripci\u00f3n correspondiente, puede ser subsanado mediante acta de notoriedad, no siendo necesario acudir a actuaciones judiciales contenciosas ni voluntarias.<\/p>\n

19 octubre 1949<\/p>\n

Titular<\/strong>.- La omisi\u00f3n de alguna de las circunstancias personales expresadas en la regla 9\u00aa del art\u00edculo 51 del Reglamento Hipotecario determina, incluso en las ejecutorias, un defecto de naturaleza subsanable.<\/p>\n

5 junio 1953<\/p>\n

Titular<\/strong>.- No puede anotarse un mandamiento de embargo sobre unas fincas cuyo usufructo y nuda propiedad aparecen inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la que se dirige el mandamiento, sin haber presentado los documentos necesarios para poder hacer constar la transmisi\u00f3n a favor de los actuales titulares. Y, a su vez, no tienen acceso al Registro situaciones transitorias que se engendran por la muerte de uno de los c\u00f3nyuges, pues aunque se halle pendiente de liquidaci\u00f3n y ulterior destino el patrimonio de la sociedad, ello no implica la aparici\u00f3n de una nueva entidad jur\u00eddica.<\/p>\n

25 mayo 1962<\/p>\n

Titular<\/strong>.- Inscritos unos bienes a favor de la viuda del causante y de sus hijos actuales, as\u00ed como de los nacederos, no es inscribible la venta realizada por la viuda con autorizaci\u00f3n judicial, obtenida por los tr\u00e1mites del art\u00edculo 164 del C\u00f3digo Civil, pues la subrogaci\u00f3n prevista en el auto aprobatorio no legitima el acto dispositivo, que s\u00f3lo puede admitirse en los supuestos comprendidos en las disposiciones legales, siendo la subrogaci\u00f3n autorizada, m\u00e1s que premisa que sirve para autorizar el acto dispositivo, resultado al que se llega a trav\u00e9s del cambio o fluctuaci\u00f3n operado.<\/p>\n

13 enero 1965<\/p>\n

Titular<\/strong>.- Las exigencias de determinaci\u00f3n derivadas del art\u00edculo 54 del Reglamento Hipotecario no son preceptivas en aquellos casos, como el de los fideicomisarios condicionales del Derecho Catal\u00e1n, en los que por su propia esencia el derecho est\u00e1 sometido a una doble indeterminaci\u00f3n: de su misma subsistencia (seg\u00fan sobreviva o no el fideicomisario al fiduciario) y de su extensi\u00f3n cuantitativa (seg\u00fan sea mayor o menor el n\u00famero de fideicomisarios que sobrevivan al fiduciario), a pesar de lo cual cabe que el fideicomisario disponga de su derecho, por lo que tales actos dispositivos han de tener acceso al Registro de la Propiedad.<\/p>\n

17 marzo 1966<\/p>\n

Titular<\/strong>.- A pesar de las facultades que como \u00f3rgano rector le competen, la Ley de Propiedad Horizontal no ha llegado a atribuir a la Junta de propietarios personalidad jur\u00eddica independiente de la de los miembros que la integran, por lo que no puede ser titular de la propiedad de un piso que adquiri\u00f3 para destinarlo a vivienda del portero.<\/p>\n

1 septiembre 1981<\/p>\n

Titular<\/strong>.- Ejecutada una hipoteca por la Comisi\u00f3n de acreedores de una entidad declarada en suspensi\u00f3n de pagos y titular del derecho de hipoteca, la Direcci\u00f3n General, aunque parece dar la raz\u00f3n al Registrador que consider\u00f3 que dicha Comisi\u00f3n carec\u00eda de personalidad jur\u00eddica para ser titular registral, puesto que s\u00f3lo era un \u00f3rgano de gesti\u00f3n de los acreedores del suspenso, se inclina por permitir la inscripci\u00f3n con los siguientes argumentos: \u00abla previsi\u00f3n legal de otros supuestos de indeterminaci\u00f3n de las titularidades inscritas (art\u00edculos 166.1 y 82 del Reglamento Hipotecario), la probable existencia de un elevado n\u00famero de acreedores-cesionarios, la determinaci\u00f3n de \u00e9stos por remisi\u00f3n al expediente de suspensi\u00f3n de pagos, el car\u00e1cter liquidatorio y, por tanto, provisional de las facultades cedidas, el car\u00e1cter en mano com\u00fan de las titularidades ostentadas por los acreedores, as\u00ed como la articulaci\u00f3n de un \u00f3rgano legitimado para el ejercicio de aqu\u00e9llos en su nombre, han de posibilitar la pr\u00e1ctica de inscripciones transitorias, de mero puente, en favor de estas colectividades imperfectamente identificadas en su composici\u00f3n, pero plenamente articuladas para su funcionamiento, y sin que por ello se resientan los principios b\u00e1sicos vectores de nuestro sistema registral.<\/p>\n

28 enero 1987<\/p>\n

Titular<\/strong>.- Conforme al art\u00edculo 51-9\u00ba del Reglamento Hipotecario, no es inscribible un auto de adjudicaci\u00f3n que no contiene indicaci\u00f3n alguna de qui\u00e9nes sean los adjudicatarios del inmueble.<\/p>\n

15 julio 1991<\/p>\n

Titular<\/strong>.- La inscripci\u00f3n a favor de una entidad religiosa precisa, en primer lugar, acreditar su existencia mediante la certificaci\u00f3n del Registro de Entidades Religiosas del Ministerio de Justicia, bien por exhibici\u00f3n directa al Registrador o mediante testimonio notarial. En cuanto a la representaci\u00f3n, deber\u00e1 igualmente demostrarse, por exhibici\u00f3n directa del documento fundacional o por testimonio notarial, el r\u00e9gimen de funcionamiento y el de sus \u00f3rganos representativos, con expresi\u00f3n de sus facultades, as\u00ed como los documentos que acrediten la v\u00e1lida designaci\u00f3n de las personas que han de desempe\u00f1arla.<\/p>\n

25 junio 1992<\/p>\n

Titular<\/strong>.- Existen figuras societarias o asociativas que act\u00faan p\u00fablicamente a trav\u00e9s de \u00f3rganos, pero que por determinaci\u00f3n de la Ley no llegan a tener personalidad jur\u00eddica, como ocurre en el caso de las Uniones Temporales de Empresas. Al r\u00e9gimen de bienes de estas entidades hay que aplicarle, antes que las normas del condominio, las disposiciones propias de las Uniones Temporales de Empresas y, en lo que sean compatibles, las reglas de las Sociedades mismas. Congruentemente, no existe un condominio por cuotas entre los socios respecto a cada uno de sus bienes, sino que en la inscripci\u00f3n habr\u00e1n de constar las circunstancias necesarias para que quede expresada la titularidad, naturaleza y extensi\u00f3n del derecho que se inscriba, tal como resulte de la realidad sustantiva acreditada por la titulaci\u00f3n presentada en el Registro.<\/p>\n

25 marzo 1993<\/p>\n

Titular<\/strong>.- Es principio b\u00e1sico en nuestro sistema jur\u00eddico registral, la exigencia de determinaci\u00f3n precisa e inequ\u00edvoca del contenido y extensi\u00f3n de los derechos que pretenden su acceso al Registro, a fin de facilitar la fluidez y seguridad de su tr\u00e1fico jur\u00eddico. En desenvolvimiento de tal principio el Centro Directivo declar\u00f3 reiteradamente y as\u00ed fue confirmado por el Reglamento Hipotecario (art\u00edculo 54), que en los supuestos de cotitularidad de un derecho real deber\u00e1 expresarse en el asiento, de forma precisa, la inequ\u00edvoca cuota correspondiente a cada uno de ellos, lo que en el caso debatido se traduce en la necesidad de especificar bien la participaci\u00f3n que en el cr\u00e9dito hipotecariamente garantizado corresponde a cada uno de los acreedores si es mancomunado, bien el car\u00e1cter solidario del mismo, sin que sea suficiente en el primer supuesto, la mera presunci\u00f3n de igualdad derivada de los art\u00edculos 393 y 1.138 del C\u00f3digo Civil, presunci\u00f3n que en modo alguno define, dado su car\u00e1cter de tal (art\u00edculo 1.251 del C\u00f3digo Civil) la verdadera extensi\u00f3n del derecho de cada acreedor.<\/p>\n

23 marzo 1994<\/p>\n

Titular<\/strong>.- La falta de identificaci\u00f3n de la persona que en su d\u00eda actu\u00f3 en representaci\u00f3n del vendedor, firmando el documento privado, tambi\u00e9n es irrelevante, toda vez que en la escritura, que es lo que se califica, se otorga por el propio vendedor -representado por los Interventores-, reconociendo as\u00ed las facultades representativas y la autenticidad de la firma de la persona que en su d\u00eda otorg\u00f3 en su nombre el documento privado de compraventa.<\/p>\n

23 julio 1998<\/p>\n

Titular<\/strong>.- Aunque la exacta correspondencia entre los datos identificativos del Registro y el documento calificado asegurar\u00edan el respecto a los derechos constitucionales, procesales y registrales de protecci\u00f3n jurisdiccional de los propios derechos, el hecho de que en un mandamiento se identifique al deudor como \u00abV\u00edctor M. O.\u00bb, con determinado documento nacional de identidad, en tanto que en el asiento figura con el nombre de \u00abVictorio\u00bb, coincidiendo los apellidos y sin reflejarse, por no ser entonces imperativo, su documento de identidad, entiende la Direcci\u00f3n General que supone una relativa discrepancia que no es motivo para suspender la anotaci\u00f3n solicitada, a lo que a\u00f1ade el dato de que un asiento posterior al de dominio de la finca trabada (la anotaci\u00f3n de otro embargo) aparece como demandado Don Victorio, figurando como su documento nacional de identidad y su domicilio el mismo que figura en el mandamiento ahora calificado, lo que pone de manifiesto que se trata de la misma persona.<\/p>\n

4 septiembre 1998<\/p>\n

Titular<\/strong>.- En el caso de adquisiciones mortis causa ha de partirse de la base de que las mismas no afectan a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, quedando encuadradas en la excepci\u00f3n a la aplicaci\u00f3n de aquella exigencia del art\u00edculo 519 del Reglamento Hipotecario, del mismo modo que el art\u00edculo 159 del Reglamento Notarial tan solo exige la constancia del nombre y apellidos del c\u00f3nyuge en el supuesto de que el acto o contrato afectare a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal. Y aunque caben supuestos excepcionales en los que por ley o pacto exista entre los c\u00f3nyuges una comunidad de tipo universal, precisamente por ese car\u00e1cter han de ser objeto del mismo tratamiento, de suerte que es lo excepcional lo que ha de declararse y no la exclusi\u00f3n de lo ordinario. (El defecto planteado fue la omisi\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial de una heredera de nacionalidad b\u00falgara).<\/p>\n

27 abril 1999<\/p>\n

Titular<\/strong>.- Excluida la figura del condominio solidario (de lo que se ocup\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 26 de diciembre de 1946, que puede verse en el apartado \u00abCOMUNIDAD\u00bb) el principio de determinaci\u00f3n impone, a trav\u00e9s del art\u00edculo 54 del Reglamento Hipotecario, la necesidad de precisar en la inscripci\u00f3n a favor de varias personas la cuota o porci\u00f3n ideal de cada titular en el derecho con datos matem\u00e1ticos que permitan conocerla indudablemente. Excepcionalmente, la Direcci\u00f3n admite la posibilidad de inscribir una hipoteca solidariamente a favor de dos personas, que eran titulares con car\u00e1cter solidario de un cr\u00e9dito, fund\u00e1ndose en lo siguiente: 1) La hipoteca es accesoria de la obligaci\u00f3n garantizada y puesto que la solidaridad est\u00e1 permitida en la titularidad o elementos personales del cr\u00e9dito, el mismo car\u00e1cter tendr\u00e1 la titularidad de la hipoteca que lo garantice. 2) Los problemas que la cesi\u00f3n del cr\u00e9dito por uno de los acreedores o el embargo de su derecho puedan plantear, suponen aventurar futuras calificaciones que no se pueden utilizar para imponer una concreci\u00f3n de cuota en el derecho de los acreedores solidarios. 3) Siendo, por \u00faltimo, solidario el cr\u00e9dito garantizado, es innecesario determinar la cantidad del capital prestado que se ha recibido de cada uno de los que resultan acreedores solidarios, pues esta cuesti\u00f3n s\u00f3lo tiene relevancia en la relaci\u00f3n interna entre ellos y resulta indiferente para el deudor.<\/p>\n

15 febrero 2000<\/p>\n

Titular<\/strong>.- La omisi\u00f3n de circunstancias personales de los herederos, en la partici\u00f3n aprobada en juicio voluntario de testamentar\u00eda, constituye un defecto que puede subsanarse mediante documento de igual forma que el subsanado (testimonio del auto), o mediante otra aut\u00e9ntica, o bien mediante simple instancia privada con forma notarialmente legitimada o ratificada en presencia del Registrador.<\/p>\n

13 abril 2000<\/p>\n

Titular<\/strong>.- Ordenada la inscripci\u00f3n de una finca por mandamiento judicial, es correcta su denegaci\u00f3n por no hacerse constar las circunstancias personales de la demandada, sin que sea suficiente afirmar que se desconocen.<\/p>\n

15 junio 2001<\/p>\n

Titular<\/strong>.- Planteada por el Registrador la existencia de un error en el t\u00edtulo o en la inscripci\u00f3n porque una persona figura en el Registro con el nombre de \u00abJulio\u00bb y en la escritura que pretende inscribirse como \u00abJulio-Tom\u00e1s\u00bb, despu\u00e9s de hacer constar el Notario en la comparecencia que dicho se\u00f1or era conocido tambi\u00e9n como \u00abJulio\u00bb, la Direcci\u00f3n considera que la calificaci\u00f3n es caprichosa e injustificada, pues a la vista de los datos existentes no hay duda de que el otorgante y el titular registral son el mismo sujeto.<\/p>\n

13 diciembre 2001<\/p>\n

Titular<\/strong>.- Observ\u00e1ndose un cambio en los apellidos del titular registral, en un t\u00edtulo inscribible, no existe defecto cuando el Notario hace constar en la comparecencia la doble forma de identificarse los interesados y rese\u00f1a los documentos nacionales de identidad a trav\u00e9s de los que los identifica, resultando el n\u00famero de \u00e9stos coincidente con los que figuran en el Registro, con lo que queda acreditada la identidad de los interesados, pues los documentos empleados son de car\u00e1cter oficial y sujetos a la hora de hacer constar en ellos un cambio de esta naturaleza a las suficientes garant\u00edas.<\/p>\n

7 octubre 2002<\/p>\n

Titular<\/strong>.- No constituye defecto la atribuci\u00f3n de la titularidad a un ente sin personalidad, como es \u201cla masa de la quiebra representada por la sindicatura de la misma\u201d, pues la probable existencia de un elevado n\u00famero de acreedores cesionarios, la determinaci\u00f3n de \u00e9stos por remisi\u00f3n al expediente de quiebra, el car\u00e1cter en mano com\u00fan de las titularidades ostentadas por los acreedores, as\u00ed como la articulaci\u00f3n de un \u00f3rgano legitimado para el ejercicio para el ejercicio de los derechos correspondientes en nombre de tales acreedores, todo ello ha de hacer posible la pr\u00e1ctica de inscripciones transitorias, de mero puente, a favor de estas colectividades imperfectamente identificadas en su composici\u00f3n, pero plenamente articuladas para su funcionamiento, y sin que por ello se resientan los principios b\u00e1sicos rectores de nuestro sistema registral.<\/p>\n

30 enero 2003<\/p>\n

Titular<\/strong>.- 1) Constituido un derecho de usufructo a favor de varias personas, de forma no conjunta, es necesario hacer constar la participaci\u00f3n de cada una de ellas, conforme al art\u00edculo 54 del Reglamento Hipotecario. 2) Estableci\u00e9ndose el usufructo a favor de determinadas personas y sus \u201cdescendientes directos o herederos directos hasta la segunda generaci\u00f3n\u201d, tiene raz\u00f3n el Registrador cuando aduce que tales expresiones deben ser aclaradas, pues una y otra no son sin\u00f3nimas. 3) Siendo la adquisici\u00f3n del usufructo a t\u00edtulo oneroso, es preciso, por aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.9.a de su Reglamento, que conste el nombre de los c\u00f3nyuges de los adquirentes casados, pues la adquisici\u00f3n afecta a sus respectivas sociedades conyugales.<\/p>\n

22 abril 2003<\/p>\n

Titular<\/strong>.- Se plantea el problema, en este recurso, ante una escritura por la que los herederos del causante declaran una obra nueva realizada por aqu\u00e9l, dividen horizontalmente el edificio y adjudican algunos pisos a los legatarios; el Registrador considera necesario determinar qui\u00e9nes son los titulares de la obra nueva, de los pisos no entregados y la porci\u00f3n indivisa que corresponde a cada heredero. Y la Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n diciendo que la exigencia formal de titularidad debe cohonestarse con la libertad que tienen los herederos para, primeramente, entregar los legados, y dejar para un momento posterior la partici\u00f3n. A\u00f1adiendo que la dificultad que encuentra el Registrador para realizar las correspondientes inscripciones puede obviarse f\u00e1cilmente inscribiendo la obra nueva y los pisos no entregados a favor de la comunidad hereditaria surgida por el fallecimiento del causante sin que, por la especial naturaleza de dicha comunidad, hayan de reflejarse participaciones proindiviso de los herederos en cada bien concreto.<\/p>\n

16 mayo 2003<\/p>\n

Titular<\/strong>.- Es correcta la calificaci\u00f3n que deniega una anotaci\u00f3n de embargo obtenida en procedimiento seguido contra los titulares seg\u00fan el Registro \u2013declarados en rebeld\u00eda- y que basa la Registradora en que, si bien los titulares registrales tienen los mismos nombres que los embargados, dado que se trata de titularidades inscritas en el siglo XIX a favor de personas que en dicha \u00e9poca eran mayores de edad, no puede tratarse de las mismas personas que en el a\u00f1o 2002 fueron embargadas. Por una parte, las presunciones registrales no pueden mantenerse cuando de forma inequ\u00edvoca son contrarias a la realidad, pues sostener un pronunciamiento registral cuando ninguna duda cabe de su inexactitud s\u00f3lo puede conducir a conclusiones absurdas. Por otra parte, la sentencia origen del embargo carece de efecto porque al haberse dictado en procedimiento seguido contra persona inexistente, incurre en nulidad de pleno derecho; y si las resoluciones judiciales s\u00f3lo producen efectos entre las partes litigantes, es evidente que al no existir los demandados, el efecto de la sentencia ser\u00eda ilusorio.<\/p>\n

24 julio 2003<\/p>\n

Titular<\/strong>.- Aunque el Registrador debe comprobar que la identidad del otorgante coincida con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro, hay que tener en cuenta que el Notario debe identificar a los otorgantes por los medios permitidos por las leyes, siendo posible el empleo de medios distintos en momentos diferentes. Por eso, es posible que en la escritura de compra por un extranjero se hiciese constar el n\u00famero de su pasaporte, mientras que en la de venta de la misma finca por dicha persona fuese identificada mediante el n\u00famero de su tarjeta de residencia, en cuyo caso los n\u00fameros deben discrepar por tratarse de medios distintos de identificaci\u00f3n y no existe defecto que impida la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

2 octubre 2003<\/p>\n

\u00a0Titular<\/strong>.- Aunque el nombre y apellidos de la persona contra la que se ordena un embargo coincidan con los del titular registral de la finca, es correcta la suspensi\u00f3n de la anotaci\u00f3n si existen discrepancias en la letra y n\u00famero del documento nacional de identidad, pues s\u00f3lo la perfecta coincidencia entre los datos identificativos del Registro y los del documento judicial aseguran el respeto a los derechos constitucionales procesales y registrales de protecci\u00f3n jurisdiccional de los propios derechos, consagrados en el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n, del que son corolario los art\u00edculos 1, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

17 octubre 2003<\/p>\n

Titular<\/strong>.- Es inscribible el documento por el que un menor que carece de Documento Nacional de Identidad adquiere un derecho, pues el Reglamento Hipotecario no puede ir m\u00e1s all\u00e1 que la normativa reguladora de tal documento, que s\u00f3lo establece su obligatoriedad para los mayores de catorce a\u00f1os.<\/p>\n

22 noviembre 2003<\/p>\n

Titular<\/strong>.- Inscrita una finca a favor de un s\u00fabdito franc\u00e9s, con tarjeta de residencia, cuyo n\u00famero se expresa, se presenta para su inscripci\u00f3n una escritura, complementada por otra de ratificaci\u00f3n, en la que se dice que aqu\u00e9l es residente en Francia y se expresa su n\u00famero de identidad franc\u00e9s; el Notario autorizante de estas escrituras y la que dio lugar a la inscripci\u00f3n es el mismo. La inscripci\u00f3n se suspende porque, seg\u00fan la Registradora, dada la disparidad entre los documentos identificativos, no est\u00e1 acreditada la identidad entre el titular registral y el ahora compareciente. La Direcci\u00f3n confirma su criterio afirmando que en nuestra legislaci\u00f3n hipotecaria se encomienda al Notario la identificaci\u00f3n de los comparecientes en los instrumentos p\u00fablicos, acudiendo a los medios de identificaci\u00f3n permitidos por las leyes; y el Registrador, por su parte, debe comprobar que la identidad del otorgante coincida con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro, dados los efectos de la inscripci\u00f3n en orden a la legitimaci\u00f3n y fe p\u00fablica registral. En este supuesto, es evidente que, al identificar el Notario por los documentos de identidad y ser tales documentos distintos en uno y otro caso, los n\u00fameros deben discrepar, pero queda pendiente la cuesti\u00f3n de si es la misma persona el titular registral y el que otorga el documento ahora presentado, por lo que es necesario que, mediante la documentaci\u00f3n oportuna, se llegue a la conclusi\u00f3n de que el titular registral y el otorgante son la misma persona.<\/p>\n

26 marzo 2004<\/p>\n

Titular<\/strong>.- En un convenio regulador, aprobado judicialmente, en el que se establece el derecho de uso de la vivienda familiar, estima el Registrador que deben expresarse los nombres de los hijos del matrimonio y sus circunstancias personales, lo cual no es sino una derivaci\u00f3n de que considera a los hijos como titulares del derecho al uso de la vivienda familiar. Respecto de ello cabe decir que la inscripci\u00f3n del uso de la vivienda tiene por objeto evitar la disposici\u00f3n del bien por su titular, defraudando el derecho del c\u00f3nyuge y los hijos a habitar tal vivienda, y que la defensa de tal derecho se otorga s\u00f3lo a tal c\u00f3nyuge, por lo que no es necesario rese\u00f1ar las circunstancias personales de los hijos.<\/p>\n

21 junio 2004<\/p>\n

Titular<\/strong>.- La Direcci\u00f3n confirma que constituye un defecto la falta de constancia del domicilio de los demandantes y titulares declarados por sentencia de unas fincas. El defecto se basa en el art\u00edculo 51.9\u00aa del Reglamento Hipotecario y tiene f\u00e1cil subsanaci\u00f3n por la v\u00eda que permite el art\u00edculo 110 del mismo Reglamento. Y no es admisible el argumento del recurrente en el sentido de que tales datos ya constan en el Registro por figurar en un escrito, cuyo contenido y objeto parece ser que fue el solicitar una certificaci\u00f3n, que se present\u00f3 en el mismo en fecha anterior en m\u00e1s de siete a\u00f1os a la presentaci\u00f3n del t\u00edtulo calificado, cual si el registrador hubiera de tener memoria o una base de datos de todos los documentos presentados por una persona a la que acudir para recoger datos tan cambiantes en el tiempo como el domicilio, cuando \u00e9ste ha de constar en los t\u00edtulos a inscribir o complementarse con otros, entre ellos el ya apuntado de una simple instancia.<\/p>\n

29 noviembre 2004<\/p>\n

Titular<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro una escritura en la que el Juez, en rebeld\u00eda de determinados demandados y en su representaci\u00f3n, otorga la elevaci\u00f3n a p\u00fablico de determinados documentos privados de venta. Pero refiri\u00e9ndose la sentencia a dos documentos, y dado que exist\u00edan transmisiones intermedias, realizadas tambi\u00e9n en documento privado, el juez que ejecuta la sentencia despacha la ejecuci\u00f3n respecto de estas transmisiones intermedias y eleva a p\u00fablicos los documentos privados referentes a ellas.<\/p>\n

El Registrador califica negativamente, entre otros, por los siguientes defectos:<\/p>\n

No constar las circunstancias de ciertas personas jur\u00eddicas.<\/p>\n

Respecto de la misma finca anterior, no se indica el nombre del c\u00f3nyuge de los adquirentes, ni su r\u00e9gimen matrimonial.<\/p>\n

La sociedad interesada recurre.<\/p>\n

La Legislaci\u00f3n Hipotecaria exige ciertos requisitos para poder llevar a cabo la inscripci\u00f3n: entre los mismos est\u00e1n, respecto de las personas jur\u00eddicas, adem\u00e1s de su denominaci\u00f3n, el n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal, la inscripci\u00f3n en el Registro correspondiente y su domicilio (cfr. art\u00edculo 51, 9\u00aa b del Reglamento en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 9, 4\u00aa de la Ley).<\/p>\n

Finalmente, cuando uno de los otorgantes o representados adquiere un bien es preciso para la inscripci\u00f3n que, cuando el acto pueda afectar a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, se exprese el nombre del c\u00f3nyuge (art\u00edculo 51, 9.\u00aa a) del art\u00edculo 51 del Reglamento en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 9, 4\u00aa de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando en todos sus puntos la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

15 febrero 2005<\/p>\n

Titular<\/strong>.- 1. La \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio de una finca se expresa de la siguiente forma: \u00abLa nombrada Do\u00f1a J.P.C., en nombre propio y adem\u00e1s en nombre de los nombrados (los restantes copropietarios) vende esta finca destinada a edificar en ella una iglesia, a favor del Excelent\u00edsimo e Ilustr\u00edsimo Se\u00f1or Doctor Don Ram\u00f3n G. C., Obispo de esta Di\u00f3cesis, mayor de edad, c\u00e9libe y de esta vecindad por el precio de. El comprador declara que el terreno que ha adquirido est\u00e1 destinado a construirse sobre \u00e9l un templo y escuelas. Don Ram\u00f3n G. C., Obispo de Barcelona, inscribe su t\u00edtulo de compra venta sin condici\u00f3n alguna especial\u00bb.<\/p>\n

Se presenta escritura por la que los apoderados de la Archidi\u00f3cesis de Barcelona agrupan la finca anterior con otra, segregan una porci\u00f3n de la agrupada y ceden el derecho de superficie sobre la porci\u00f3n segregada.<\/p>\n

La Registradora deniega la inscripci\u00f3n por hallarse la finca anterior inscrita a favor de don Ram\u00f3n G. C., persona f\u00edsica, y no a nombre de la Iglesia. Los interesados recurren.<\/p>\n

2. El recurso no puede prosperar. Es indudable la titularidad registral, aunque es cierto que la misma puede ser err\u00f3nea, bien por error procedente del t\u00edtulo que se inscribi\u00f3, bien por error del Registro al practicar la inscripci\u00f3n. A partir de dicha claridad, el Registrador no puede hacer conjeturas, ni tener en cuenta que hace ochenta a\u00f1os se segregaran de esta finca otras porciones por uno de los Obispos que sucedieron en el cargo al titular registral, pues lo cierto es que la finca est\u00e1 inscrita a favor de persona distinta de quien realiza el otorgamiento (cfr. art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

25 febrero 2005<\/p>\n

<\/a>Titular<\/strong>.- 1. Al haberse pronunciado el Registrador declarando inexistente el primero de los defectos de su nota por el que denegaba la inscripci\u00f3n del mandamiento presentado a fin de inscribir el dominio de las fincas declarado por sentencia y la cancelaci\u00f3n de determinadas inscripciones, huelga entrar en su examen, quedando as\u00ed limitado el recurso a los dos defectos subsanables consignados en la misma nota:\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 el no acompa\u00f1arse al mandamiento la sentencia reca\u00edda en el procedimiento (defecto que se examina en el apartado \u201cDOCUMENTO JUDICIAL. Mandamientos: requisitos formales\u201d) y no constar en aqu\u00e9l las circunstancias personales de los demandantes ni el t\u00edtulo por el que son declarados propietarios.<\/p>\n

Y en lo tocante a las circunstancias personales de los interesados no puede olvidarse que \u00e9stas, al margen de cumplir su funci\u00f3n como elementos identificadores de la persona (atr. 9.4.\u00aa de la Ley Hipotecaria y 51.9.\u00aa de su Reglamento), pueden repercutir en el car\u00e1cter de la titularidad adquirida condicionando la forma de su inscripci\u00f3n (cfr. art\u00edculos 89 y siguientes del citado Reglamento). Circunstancias, por tanto, como la nacionalidad, el estado civil o el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial, han de estar referidas no al momento presente, que es lo que ciertamente acreditaba el recurrente, sino al tiempo en que la adquisici\u00f3n tuvo lugar, y es en relaci\u00f3n con \u00e9l que deben acreditarse.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso en cuanto a los defectos objeto del mismo.<\/p>\n

28 octubre 2005<\/p>\n

Titular<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso si es posible inscribir una finca a nombre del demandado en un procedimiento en el que, por allanamiento de \u00e9ste, el fallo acuerda, tras condenarle a pagar una determinada suma de dinero a los demandantes, se practique aquella inscripci\u00f3n. Concretamente la sentencia condena al demandado a que indemnice a la parte actora en la cantidad de unos millones de pesetas, valor correspondiente a la mitad indivisa de determinada finca inscrita a nombre de los demandantes, debiendo distribuirse dicha indemnizaci\u00f3n por partes iguales entre los actores, acord\u00e1ndose asimismo la inscripci\u00f3n registral de esa mitad indivisa de la finca de la que son titulares los susodichos actores a favor del demandado.<\/p>\n

Presentado en el Registro el mandamiento judicial ordenando se practique dicha inscripci\u00f3n, acompa\u00f1ado del testimonio de la sentencia, el Registrador apreci\u00f3 cinco defectos: que la primera p\u00e1gina del mandamiento no est\u00e1 firmada ni sellada; que ni el mandamiento ni la sentencia son firmes; que el titular registral del usufructo no aparece como parte en el procedimiento; que faltan datos esenciales de la persona a cuyo favor ha de hacerse la inscripci\u00f3n; y que no consta la situaci\u00f3n arrendaticia de la finca.<\/p>\n

5. El cuarto defecto se refiere a que en el mandamiento, que ordena la inscripci\u00f3n de la finca a nombre del demandado, no constan algunas de las circunstancias personales del titular registral que deben figurar en la inscripci\u00f3n. As\u00ed ocurre que no consta su estado civil y tampoco su r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial y circunstancias del c\u00f3nyuge en el caso de que se hallara casado (cfr. los art\u00edculos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento). Este defecto ha de ser confirmado debi\u00e9ndose, no obstante, tener en cuenta que, para subsanarlo, no es necesario modificar ni la sentencia ni el mandamiento, sino que, tal y como tiene establecido este Centro Directivo para otros supuestos de inscripci\u00f3n de documentos judiciales, las circunstancias personales que falten por acreditar pueden hac\u00e9rsele conocer al Registrador por medio de instancia con firma legitimada por Notario suscrita por el interesado en el que se hagan constar las que falten.<\/p>\n

15 marzo 2006<\/p>\n

Titular<\/strong>.- 1. Se plantea en este recurso una serie de cuestiones relacionadas con la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de una escritura de aceptaci\u00f3n de herencia, liquidaci\u00f3n de sociedad conyugal y adjudicaci\u00f3n de la herencia de un ciudadano venezolano. En \u00e9l se combaten por el Notario autorizante todos los defectos expresados por el Registrador en su nota de calificaci\u00f3n, a excepci\u00f3n del \u00faltimo de ellos relativo a la proporci\u00f3n en que se efect\u00faan las adjudicaciones a cada uno de los herederos, que no ha sido objeto de impugnaci\u00f3n.<\/p>\n

2. La primera causa impeditiva alegada por el Registrador en su nota de calificaci\u00f3n, es la imprecisi\u00f3n en los datos identificativos del causante, ya que los bienes aparecen inscritos a nombre de don Jos\u00e9 Luis Febles Hern\u00e1ndez y toda la documentaci\u00f3n aportada se refiere a don Erasmo Febles Hern\u00e1ndez y si bien en la escritura se afirma que el causante era tambi\u00e9n conocido con el nombre de Jos\u00e9 Luis, este extremo no se acreditaba.<\/p>\n

La utilizaci\u00f3n en las relaciones sociales de otro nombre, adem\u00e1s del impuesto oficialmente, ha sido relativamente frecuente en todas las \u00e9pocas y ha respondido a diferentes circunstancias como vino a reconocer la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 14 de febrero de 1996 (Servicio Notarial), donde se dispuso que, en esos casos, podr\u00eda el Notario consignar el segundo nombre a continuaci\u00f3n del oficial (cfr. art\u00edculo 157. 2 del Reglamento Notarial), precedido de la expresi\u00f3n \u00abhabitual o socialmente conocido por\u2026\u00bb o simplemente \u00abtambi\u00e9n conocido por\u2026\u00bb. Por otra parte, como ya sostuviera esta Direcci\u00f3n General en diversas Resoluciones (cfr. las de 19 de junio de 1990, 4 de septiembre de 1998, 21 de noviembre de 2001 y 13 de diciembre de 2001), la simple divergencia en el nombre o apellidos de los otorgantes (entre los que figuran en el t\u00edtulo y lo que conste en el Registro) no puede provocar la suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n pretendida, si los restantes datos suministrados en el t\u00edtulo, permiten al Registrador alcanzar la necesaria certeza sobre la identidad de aqu\u00e9llos. En el caso objeto de recurso, adem\u00e1s de constar en la escritura la manifestaci\u00f3n de los otorgantes de que su padre era tambi\u00e9n conocido con el nombre de Jos\u00e9 Luis, obra unida a la escritura el certificado de matrimonio del causante y su hoy viuda, as\u00ed como la certificaci\u00f3n acreditativa de que en el momento de su fallecimiento estaba casado con la misma mujer y, aunque en ambos documentos, el causante aparece con el nombre de Erasmo, el hecho de que en el Registro aparezca que la adquisici\u00f3n en \u00e9poca intermedia la hizo con el nombre de Jos\u00e9 Luis casado con esa misma mujer, debe llevarnos a concluir con total certidumbre, que se trata de la misma persona, pues en contra s\u00f3lo podr\u00eda sostenerse la intrincada hip\u00f3tesis de que el causante se cas\u00f3 inicialmente con su hoy viuda, despu\u00e9s se divorci\u00f3 de ella, se cas\u00f3 con un hermano del marido llamado Jos\u00e9 Luis (comprando en ese momento intermedio la finca inscrita), para despu\u00e9s volver a divorciarse del segundo esposo, y volver a casarse de nuevo con su primer marido Erasmo, del que finalmente enviud\u00f3 (los restantes defectos se examinan en otros apartados).<\/p>\n

27 noviembre 2006<\/p>\n

Titular<\/strong>.- 1. La presente resoluci\u00f3n tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por do\u00f1a Mar\u00eda del Pilar Fern\u00e1ndez de Misa Cabrera, en nombre y representaci\u00f3n de do\u00f1a Candelaria Alonso Melian, contra la negativa del Registrador de la Propiedad del n\u00famero uno de Santa Cruz de Tenerife a inscribir una sentencia en procedimiento seguido contra desconocidos herederos de don Santiago Sanju\u00e1n L\u00f3pez y fundaci\u00f3n \u00abFrancisca L\u00f3pez Manj\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

Son cuatro los defectos alegados por el Sr. Registrador: 1\u2026; 2\u2026; 3. No cumplirse los requisitos exigidos por el art\u00edculo 51.9 del Reglamento Hipotecario, en cuanto a la parte adquirente (a continuaci\u00f3n se examina aqu\u00ed s\u00f3lo la parte de la Resoluci\u00f3n que se refiere a este defecto)<\/p>\n

4. El art\u00edculo 51.9 del Reglamento Hipotecario determina las circunstancias personales que deben constar de la persona a cuyo favor se practique la inscripci\u00f3n, por lo que habi\u00e9ndose omitido dichas circunstancias en el t\u00edtulo presentado, el defecto debe ser confirmado.<\/p>\n

21 febrero 2007<\/p>\n

Titular<\/strong>.- 1. Para la resoluci\u00f3n del presente recurso son hechos relevantes los siguientes:<\/p>\n

a) En el Registro de la Propiedad figura inscrita una finca, desde 1975, a nombre de \u00abDo\u00f1a Jeannine-Carmen Van Leynseele, mayor de edad, soltera, sus labores, de nacionalidad belga, vecina de Palma\u00bb, sin que en el asiento conste rese\u00f1ado, por no ser entonces imperativo, documento de identificaci\u00f3n alguno.<\/p>\n

b) Se presenta para su inscripci\u00f3n una escritura de compraventa de dicha finca, autorizada el d\u00eda 30 de diciembre de 2005, en la que figura como vendedora \u00abDo\u00f1a Jeannine Van Leynseele, soltera, de nacionalidad belga, no residente en Espa\u00f1a\u00bb, a quien el Notario autorizante de la escritura identific\u00f3 mediante la carta de identidad de su pa\u00eds, haciendo constar el n\u00famero de \u00e9sta y el N.I.E. En dicha escritura se rese\u00f1a el t\u00edtulo previo de la transmitente, y se incorpora la nota registral informativa a que se refiere el art\u00edculo 175 del Reglamento Notarial, en la que se expresa lo siguiente: \u00abTitulares registrales: Propietario: Do\u00f1a Jeannine Van Leynseele.\u2013 D.N.I.\/N.I.F.: Otros\u00bb y consta como t\u00edtulo de adquisici\u00f3n la misma escritura que se rese\u00f1a en la ahora calificada.<\/p>\n

c) El Registrador suspende la inscripci\u00f3n porque, a su juicio, \u00abNo se acredita la identidad de la persona que comparece como transmitente con respecto a la que figura como titular de la finca en el Registro\u00bb ya que, al haberse presentado \u2013despu\u00e9s de la presentaci\u00f3n de la escritura de compraventa calificada-mandamiento judicial emanado de diligencias previas por el que se ordena anotaci\u00f3n preventiva en relaci\u00f3n con la falsificaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n con que se efectu\u00f3 la transmisi\u00f3n, y habida cuenta que en el Registro figura la titular de la finca con el nombre de Jeannine- Carmen, sin constancia de documentaci\u00f3n personal que permita identificarla, se abrigan dudas razonables sobre la identidad de la persona. El representante de la sociedad compradora recurre con base en los argumentos rese\u00f1ados en el apartado III de los \u00abHechos\u00bb de la presente resoluci\u00f3n.<\/p>\n

2. Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de octubre de 2003 y 26 de marzo de 2004), en nuestra legislaci\u00f3n la identificaci\u00f3n de los comparecientes en los instrumentos p\u00fablicos se encomienda al Notario, que habr\u00e1 de realizarla por los medios establecidos en las leyes y reglamentos (art\u00edculo 23 de la Ley del Notariado). El Registrador, por su parte, debe comprobar que la identidad del otorgante as\u00ed determinada coincida con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro, dados los efectos de la inscripci\u00f3n, especialmente respecto de la legitimaci\u00f3n y fe p\u00fablica registral (cfr. art\u00edculos 9.4.\u00aa y 18 de la Ley Hipotecaria y 51.9.\u00aa del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n

Por el valor que la ley atribuye al instrumento p\u00fablico, es presupuesto b\u00e1sico para la eficacia de \u00e9ste la fijaci\u00f3n con absoluta certeza de la identidad de los sujetos que intervienen, de modo que la autor\u00eda de las declaraciones contenidas en el instrumento quede establecida de forma aut\u00e9ntica, mediante la individualizaci\u00f3n de los otorgantes. Por ello, el art\u00edculo 23 de la Ley del Notariado, como requisito esencial de validez del instrumento p\u00fablico, impone al Notario autorizante la obligaci\u00f3n de dar fe de que conoce a las partes o de haberse asegurado de su identidad por los medios supletorios establecidos en las leyes y reglamentos.<\/p>\n

Al \u00abdar fe de conocimiento\u00bb o \u00abdar fe de la identidad\u00bb de los otorgantes (cfr., respectivamente, art\u00edculos 23 y 17 bis de la Ley del Notariado), el Notario no realiza propiamente una afirmaci\u00f3n absoluta de un hecho sino que emite un juicio de identidad, consistente en la individualizaci\u00f3n del otorgante bien por conocerlo el Notario (es decir, por llegar a tener la convicci\u00f3n racional de que es la persona que dice ser y por tal es tenido en la vida ordinaria, de suerte que se trata de un juicio de notoriedad sobre su identidad), o bien por la identificaci\u00f3n mediante documentos u otros medios supletorios legalmente establecidos (comparatio personarum; as\u00ed resulta especialmente en algunos supuestos en que el Notario se asegure de la identidad de las partes mediante la verificaci\u00f3n subjetiva que comporta un juicio de comparaci\u00f3n de la persona del compareciente con los datos, fotograf\u00eda y firma que figuran en el documento que sirve para su identificaci\u00f3n \u2013cfr. apartados \u00abc\u00bb y \u00abd\u00bb del art\u00edculo 23 de la Ley del Notariado).<\/p>\n

En todo caso, la denominada fe de conocimiento o fe de identidad de los otorgantes que compete al Notario, aunque se trata de un juicio por \u00e9ste formulado es un juicio que, por su trascendencia, es tratado por la Ley como si fuera un hecho. As\u00ed resulta no s\u00f3lo de los art\u00edculos 1218 del C\u00f3digo Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino tambi\u00e9n del art\u00edculo 17 bis, apartado b), de esta \u00faltima, introducido mediante la Ley 24\/2001, seg\u00fan el cual, \u00abLos documentos p\u00fablicos autorizados por Notario en soporte electr\u00f3nico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe p\u00fablica y su contenido se presume veraz e \u00edntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes\u00bb.<\/p>\n

El juicio sobre la identidad del otorgante que corresponde, exclusivamente y bajo su responsabilidad, al Notario queda amparado por una presunci\u00f3n legal s\u00f3lo susceptible de impugnaci\u00f3n en v\u00eda judicial. Por ello, el Registrador no puede revisar en su calificaci\u00f3n ese juicio que compete al Notario. Cuesti\u00f3n distinta es que la eventual discrepancia entre los datos de identificaci\u00f3n que constan en el instrumento y los que figuran en el asiento registral haya de ser calificada por el Registrador como defecto que impida la inscripci\u00f3n. Ahora bien, no es que en cualquier caso de discordancia, por ligera que \u00e9sta sea, deba acreditarse al Registrador la identidad del otorgante, sino que, por el contrario, habida cuenta de la especial eficacia que la Ley atribuye a ese juicio notarial sobre dicha identidad y de los limitados medios que el Registrador puede tomar en cuenta al realizar su calificaci\u00f3n, conforme al art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, s\u00f3lo podr\u00e1n oponerse a la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo aquellas discrepancias que, respecto de los asientos registrales, tengan suficiente consistencia.<\/p>\n

Por ello, en el presente caso, el juicio que sobre la identidad del otorgante ha emitido el Notario bajo su responsabilidad (con necesidad de tener en cuenta, al hacerlo, determinadas circunstancias determinantes de la debida identificaci\u00f3n, como son las que resulten del t\u00edtulo adquisitivo previo, en el que figuran datos identificativos que pueden ser contrastados por el Notario) ha de prevalecer frente a una mera diferencia relativa o accidental cual es la a\u00f1adidura de un nombre propio en el asiento registral, por s\u00ed sola intrascendente \u2013y as\u00ed parece que se ha entendido al emitirse con omisi\u00f3n de dicho nombre adicional la propia nota de informaci\u00f3n registral incorporada a la escritura ex art\u00edculo 175 del Reglamento Notarial-. Por otra parte, el Registrador no puede basarse en un asiento posterior, para objetar que alberga dudas sobre la identidad de la vendedora.<\/p>\n

En efecto, como ha precisado reiteradamente este Centro Directivo (cfr., las Resoluciones de 23 de octubre de 1998, 5 de abril y 27 de mayo de 1999, 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, 23 de junio de 2003, 2 de enero, 5 de marzo y 24 de octubre de 2005, entre otras), hay que tener en cuenta que dado el alcance del principio de prioridad, b\u00e1sico en un sistema registral de fincas (cfr. art\u00edculos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificaci\u00f3n de un documento deber\u00e1 realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte de \u00e9l mismo y la situaci\u00f3n tabular existente en el momento de su presentaci\u00f3n en el Registro (art\u00edculos 24 y 25 de dicha Ley) sin que puedan obstaculizar su inscripci\u00f3n otros t\u00edtulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. En consecuencia, y con m\u00e1s raz\u00f3n, no pueden en este caso tomarse en consideraci\u00f3n las referencias que la calificaci\u00f3n impugnada hace a la posterior presentaci\u00f3n de un mandamiento para la anotaci\u00f3n preventiva derivada de un procedimiento sobre falsificaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n con que se efectu\u00f3 la transmisi\u00f3n, toda vez que la escritura de compraventa calificada es un t\u00edtulo que cuando se present\u00f3 era inscribible, sin perjuicio de la eficacia que hayan de tener las medidas cautelares que se adopten mediante la correspondiente resoluci\u00f3n judicial a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral del derecho inscrito adquirido por el comprador.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

5 junio 2007<\/p>\n

Titular<\/strong>.- 1. Ejercitada acci\u00f3n de divisi\u00f3n de cosa com\u00fan, a instancia de los cotitulares de 4\/7 partes indivisas de una finca, contra herederos ignorados de quienes eran titulares \u2013sin inmatricular\u2013 de las restantes partes indivisas, el Registrador deniega la inscripci\u00f3n de la sentencia por la que se adjudica la finca a los actores a cambio del pago a los herederos legales de los dem\u00e1s copropietarios seg\u00fan tasaci\u00f3n pericial de la finca. Las razones de la denegaci\u00f3n son varias.<\/p>\n

2. El primer defecto consiste en que no se determina la participaci\u00f3n en que los demandantes adquieren el inmueble objeto de adjudicaci\u00f3n, requisito necesario para la inscripci\u00f3n de conformidad con el art\u00edculo 54 del Reglamento Hipotecario, defecto que debe ser confirmado, por ser plenamente aplicable el citado precepto al caso que nos ocupa donde hay tres adjudicatarios (los esposos don Jos\u00e9 Rodr\u00edguez Fern\u00e1ndez y do\u00f1a Juana Su\u00e1rez Garrido, casados en gananciales, y do\u00f1a Mar\u00eda Isabel Grilo Rodr\u00edguez), por lo que deber\u00e1n especificarse qu\u00e9 proporci\u00f3n del inmueble corresponde a los esposos \u2013sin especificar claro est\u00e1 entre ellos a su vez porciones indivisas por pertenecerles en gananciales\u2013 y qu\u00e9 proporci\u00f3n corresponde a la otra cotitular. Por cierto que adem\u00e1s no se ha hecho alegaci\u00f3n alguna en contra de este defecto por parte del recurrente en el escrito de interposici\u00f3n del recurso.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso en cuanto a los defectos segundo y cuarto; y desestimarlo, confirmando la nota de calificaci\u00f3n del Registrador, en cuanto a los defectos primero y tercero, en los t\u00e9rminos resultantes de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

2 octubre 2008<\/p>\n

Titular<\/strong>.- El documento calificado en este recurso era un Auto de adjudicaci\u00f3n de una finca, y la nota de calificaci\u00f3n dec\u00eda lo siguiente: No constan en el t\u00edtulo calificado las circunstancias personales del c\u00f3nyuge del adjudicatario ni el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial as\u00ed como el car\u00e1cter privativo o ganancial de la adquisici\u00f3n. Fundamentos de Derecho: Art\u00edculos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento.<\/p>\n

Y la Resoluci\u00f3n dice as\u00ed: El recurso no puede m\u00e1s que ser desestimado. El art\u00edculo 51 del Reglamento Hipotecario, en su regla 9.\u00aa, desarrollando el art\u00edculo 9 de la Ley, exige la constancia de las circunstancias identificativos de la persona a cuyo favor se deba hacer la inscripci\u00f3n, as\u00ed como, si es casada y tal negocio pudiera afectar a la sociedad conyugal, el nombre de su c\u00f3nyuge. Por otro lado, la subsanaci\u00f3n requerida se caracteriza por su sencillez, pues basta una simple solicitud de los interesados. El hecho de que tales datos figuren en un asiento anterior no es suficiente, pues pueden haber cambiado, ni tampoco el de que resulten de la documentaci\u00f3n presentada en la oficina liquidadora aneja al Registro, pues ambas oficinas son independientes.<\/p>\n

6 noviembre 2008<\/p>\n

Titular<\/strong>.- 1. En el presente expediente se discute si procede el reflejo registral de una Sentencia en la que se estima una demanda interpuesta contra el Comisario y Sindicatura de la quiebra del titular registral, en ejercicio de tercer\u00eda de dominio, por la que se declara que pertenece el dominio al demandante y se ordena que se levante la intervenci\u00f3n decretada respecto de dicha finca en la quiebra. La Registradora suspende la inscripci\u00f3n por los siguientes defectos: 1)\u2026 2)\u2026 3)\u2026 4)\u2026 5)\u2026; 6) No constar las circunstancias personales del actor, en concreto su N. I. F., domicilio con las circunstancias que lo concreten, el estado civil y, de ser casado y el t\u00edtulo de su adquisici\u00f3n oneroso, el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial, el nombre y apellidos del consorte y car\u00e1cter con que se ha de practicar la inscripci\u00f3n a su favor.<\/p>\n

8. Respecto al sexto de los defectos, no cabe duda de que de los documentos presentados deben resultar las circunstancias necesarias para extender la inscripci\u00f3n (cfr. art\u00edculos 3, 9, y 18 de la Ley Hipotecaria, y 51.9 y 100 del Reglamento Hipotecario). En el caso del documento judicial no resultan N. I. F., estado civil, circunstancias relativas al c\u00f3nyuge, ni domicilio. Dado que el Registrador puede apreciar la falta de los datos necesarios para la inscripci\u00f3n (art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario), procede igualmente confirmar el defecto se\u00f1alado por la Registradora.<\/p>\n

15 julio 2010<\/p>\n

Titular<\/strong>.- La posibilidad de practicar una anotaci\u00f3n a favor de varias personas, con car\u00e1cter solidario y, por tanto, sin expresar cuotas de participaci\u00f3n, puede verse en el apartado \u201cANOTACI\u00d3N DE EMBARGO. A favor de varias personas, con car\u00e1cter solidario\u201d.<\/p>\n

9 diciembre 2010<\/p>\n

Titular<\/strong>.- En este recurso, que puede verse en el apartado \u201cINMATRICULACI\u00d3N. Naturaleza del derecho que abre folio registral\u201d, se establece la necesidad de hacer constar en un expediente de dominio para inmatricular una finca, promovido por dos personas, su estado civil y, caso de estar casados, su r\u00e9gimen matrimonial.<\/p>\n

23 diciembre 2010<\/p>\n

Titular<\/strong>.- No es necesaria la constancia del n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal de la esposa del comprador, que manifiesta que adquiere para su sociedad conyugal. La resoluci\u00f3n puede verse en el apartado \u201cIDENTIFICACI\u00d3N. Del c\u00f3nyuge del comprador.\u201d<\/p>\n

29 julio 2011<\/p>\n

Titular<\/strong>.- 1. Se suspende la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n preventiva de embargo sobre una finca inscrita a nombre del esposo de la demandada con car\u00e1cter presuntivamente ganancial por no constar el C. I. F. ni el domicilio del demandante, la notificaci\u00f3n del procedimiento al c\u00f3nyuge de la demandada, ni el sello del Juzgado en todas las p\u00e1ginas del documento judicial presentado.<\/p>\n

3. Entrando en las cuestiones de fondo respecto al primer defecto se\u00f1alado por el Registrador en su nota (falta de expresi\u00f3n del n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal en el mandamiento) hemos de tener presente lo dispuesto en el art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria. Una interpretaci\u00f3n literal de la norma pone de manifiesto que la exigencia de la constancia del n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal lo es para cualquier \u00abt\u00edtulo\u00bb con trascendencia tributaria, por lo tanto no s\u00f3lo respecto a los documentos notariales sino tambi\u00e9n respecto a los de naturaleza judicial o administrativa.<\/p>\n

Como ya se\u00f1alara la Resoluci\u00f3n de 21 de abril de 2010, con car\u00e1cter general la legislaci\u00f3n hipotecaria exige la identificaci\u00f3n de la persona de quien proceden los bienes (en este caso el heredero del titular registral) a trav\u00e9s del documento nacional de identidad (cfr. art\u00edculos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.9 Reglamento Hipotecario), pero adem\u00e1s espec\u00edficamente el art\u00edculo 254 de la Ley Hipotecaria establece -incluyendo los grav\u00e1menes- la necesidad de que consten los n\u00fameros de identificaci\u00f3n fiscal de los que intervengan en los t\u00edtulos inscribibles (entendiendo la inscripci\u00f3n en sentido amplio y por tanto no s\u00f3lo comprensiva de las inscripciones propiamente dichas, sino tambi\u00e9n de las anotaciones preventivas).<\/p>\n

Por lo tanto, atendiendo tanto a la literalidad del propio art\u00edculo como a su finalidad \u2013prevenci\u00f3n del fraude fiscal\u2013 la constancia del n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal del demandante se hace precisa en los mandamientos en virtud de los cuales haya de practicarse alg\u00fan asiento en el Registro de la Propiedad. Por tanto se trata de una circunstancia que se debe reflejar en la inscripci\u00f3n y consecuentemente con ello el registrador, dentro de las competencias que le corresponden para calificar los documentos judiciales, puede apreciar como un requisito o formalidad dicha falta en los t\u00e9rminos de los art\u00edculos 9, 18, 72 y 75 de la Ley Hipotecaria y 51, 98 y 166 de su Reglamento.<\/p>\n

11 julio 2011<\/p>\n

Titular<\/strong>.- 1. A la vista del escrito de recurso, se ha prescindido por el registrador de los dos \u00faltimos defectos de la nota de calificaci\u00f3n. Por lo tanto, solo debe decidirse en este expediente, si es o no inscribible una escritura de protocolizaci\u00f3n de operaciones de divisi\u00f3n de herencia, en la que concurren las circunstancias siguientes, que suponen los dos primeros defectos y cuestiones que se han de debatir y son objeto del mismo: no se acreditan las circunstancias personales de algunos de los adjudicatarios de la finca sobre la que se efect\u00faan las operaciones de divisi\u00f3n de la herencia y no se acompa\u00f1a al auto de aprobaci\u00f3n de operaciones divisorias, el titulo sucesorio, o al menos se inserta en la documentaci\u00f3n presentada (este segundo defecto se recoge en el apartado \u201cHERENCIA. Declaraci\u00f3n de herederos\u201d).<\/p>\n

2. Respecto al primero de los defectos de la nota de calificaci\u00f3n \u2013falta de expresi\u00f3n de las circunstancias personales de algunos de los adjudicatarios\u2013, la recurrente en su escrito, se\u00f1ala que la inscripci\u00f3n solo ha sido solicitada por y para ella misma, no siendo necesario por lo tanto, la acreditaci\u00f3n de las circunstancias personales de los restantes herederos; pero resulta que en la solicitud de inscripci\u00f3n y en el medio de notificaci\u00f3n se manifest\u00f3 por la recurrente, la petici\u00f3n de inscripci\u00f3n de la totalidad de las adjudicaciones, marcando en el impreso correspondiente con se\u00f1al indeleble en la casilla \u00abinscripci\u00f3n total\u00bb. As\u00ed pues, al amparo del principio de rogaci\u00f3n del art\u00edculo 6 de la Ley Hipotecaria, ha de entenderse solicitada la pr\u00e1ctica de todos los asientos que procedan a la vista del documento calificado, salvo manifestaci\u00f3n expresa de pr\u00e1ctica de determinado asiento; la Resoluci\u00f3n de 11 de febrero de 1998, establece que el principio de rogaci\u00f3n queda as\u00ed debidamente cumplimentado, puesto que la sola presentaci\u00f3n del documento implica la presentaci\u00f3n de los asientos correspondientes.<\/p>\n

En consecuencia, al no constar las circunstancias personales de algunos de los herederos, al amparo de los art\u00edculos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, puesto que una mitad indivisa de la finca descrita se adjudica a esos herederos\u2013 es correcta la suspensi\u00f3n por ese defecto, ya que tales circunstancias son necesarias para practicar el asiento correspondiente.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota del registrador en los dos primeros defectos recurridos, \u00fanicos objeto de este expediente.<\/p>\n

3 febrero 2012<\/p>\n

Titular<\/strong>.- Se plantea este recurso porque entre las circunstancias de un apoderado se indicaba su domicilio, pero no la poblaci\u00f3n en que se encontraba. La resoluci\u00f3n puede verse en el apartado \u201cIDENTIFICACI\u00d3N. Del otorgante de una escritura\u201d.<\/p>\n

28 febrero 2012<\/p>\n

Titular<\/strong>.- La atribuci\u00f3n del domicilio familiar a los hijos menores que vivan con su madre requiere, para que pueda inscribirse, por exigencias del principio de determinaci\u00f3n, que se hagan constar las circunstancias identificativos de los hijos.<\/p>\n

19 mayo 2012<\/p>\n

Titular<\/strong>.- El problema planteado en estas tres resoluciones, que pueden verse en el apartado \u201cHIPOTECA. Hipoteca a favor de varios acreedores\u201d, es si, teniendo en cuenta la naturaleza de la obligaci\u00f3n garantizada, es necesario fijar un porcentaje de titularidad de cada acreedor en la hipoteca constituida.<\/p>\n

1 y 4 (2 rs.) diciembre 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD* *Aparecen a continuaci\u00f3n una serie de Resoluciones bajo los t\u00edtulos de diversos principios hipotecarios. Esto no quiere decir que sean las \u00fanicas que guardan relaci\u00f3n con tales materias, puesto que la mayor\u00eda de las Resoluciones de la Direcci\u00f3n General, unas expresa y otras t\u00e1citamente, hacen aplicaci\u00f3n de los principios hipotecarios. As\u00ed, por […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4334],"tags":[1526,4335],"class_list":{"0":"post-19415","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-principio-de-especialidad","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-titular","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19415","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19415"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19415\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19415"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19415"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19415"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}