{"id":19434,"date":"2016-03-11T08:35:22","date_gmt":"2016-03-11T07:35:22","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19434"},"modified":"2016-03-14T12:33:00","modified_gmt":"2016-03-14T11:33:00","slug":"otorgada-por-el-juez","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/compraventa\/otorgada-por-el-juez\/","title":{"rendered":"Otorgada por el Juez"},"content":{"rendered":"

COMPRAVENTA
<\/strong><\/h1>\n

Otorgada por el Juez<\/a><\/strong><\/p>\n

Otorgada por el Juez<\/strong><\/p>\n

En procedimiento de apremio seguido judicialmente contra el albacea contador-partidor de una testamentar\u00eda se decret\u00f3 el embargo y venta de bienes de la herencia, finalizando con escritura otorgada por el Juez, en rebeld\u00eda del albacea, por lo que la Direcci\u00f3n, en contra de la calificaci\u00f3n del Registrador, entiende que la enajenaci\u00f3n no se ha realizado por iniciativa o voluntad del albacea, sino en virtud de un procedimiento judicial. Como consecuencia, no es pertinente la cuesti\u00f3n de si estaba o no autorizado el albacea por la testadora para enajenar bienes de la herencia o si obraba o no en virtud de precepto legal, puesto que, en realidad, la enajenaci\u00f3n se ha efectuado independientemente de las facultades que para ello tuviera el propio albacea por un acto de car\u00e1cter superior y obligatorio para el mismo, como representante de la herencia, seg\u00fan el Juzgado, y no est\u00e1 en la competencia del Registrador examinar los fundamentos que para ello haya tenido.<\/p>\n

13 junio 1934<\/p>\n

Otorgada por el Juez<\/strong>.- Habiendo sido condenado judicialmente el concedente de un derecho de opci\u00f3n a transmitir 200 metros cuadrados que se determinar\u00edan en un momento posterior, no es inscribible la sentencia obtenida despu\u00e9s en un distinto Juzgado que ordena la transmisi\u00f3n de 400 metros cuadrados, pues esta nueva sentencia en vez de aclarar y complementar la primera, lo que hace es rectificarla.<\/p>\n

11 marzo 1993<\/p>\n

Otorgada por el Juez<\/strong>.- Antecedentes: reconocida en acto de conciliaci\u00f3n la venta de una finca hecha por su titular a dos personas y fallecida una de \u00e9stas, sus herederos y el otro comprador instan del Juez la ejecuci\u00f3n del acto de conciliaci\u00f3n; el Juez, en representaci\u00f3n de los demandados, otorga escritura de venta a favor de los demandantes (uno de los compradores y los herederos del otro), por lo que el Registrador suspende la inscripci\u00f3n por haberse sustituido la relaci\u00f3n jur\u00eddica entre uno de los demandantes (compradores) y el demandado (vendedor) por una relaci\u00f3n directa entre \u00e9ste y los herederos de aqu\u00e9l. La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n diciendo que el principio b\u00e1sico de nuestro ordenamiento Jur\u00eddico, en cuya virtud nadie puede actuar en nombre de otro sin estar autorizado por \u00e9ste o tener por ley su representaci\u00f3n legal (cfr. art\u00edculo 1259 del C\u00f3digo Civil), impide la inscripci\u00f3n del negocio formalizado en la escritura calificada; la falta de representaci\u00f3n del Juez que, de oficio, vende a los herederos de uno de los demandantes, debe apreciarse en este caso. En efecto, ning\u00fan obst\u00e1culo hubiera existido si el Juez, en la escritura calificada, actuando en nombre del demandado y los herederos del demandante fallecido, actuando \u00e9stos en el lugar de su causante y en su calidad de sucesores del mismo en todos sus derechos y obligaciones (cfr. art\u00edculo 661 del C\u00f3digo Civil), se hubieran limitado a manifestar que dan forma p\u00fablica al contrato de compraventa reconocido en el Acto de conciliaci\u00f3n; lo que ocurre es que en la escritura calificada se documenta un contrato clara y sustancialmente distinto al reconocido en tal Acto, tanto en el aspecto subjetivo como en el propio contenido del negocio, pues la relaci\u00f3n contractual establecida entre el demandado y el causante de los demandantes es sustituida por una relaci\u00f3n directa entre aqu\u00e9l y los herederos de \u00e9ste, que aparecen as\u00ed como adquirentes inmediatos, no de su causante, sino del transmitente del mismo, con las consiguientes repercusiones de todo orden: jur\u00eddicas (como la alteraci\u00f3n del car\u00e1cter de la adquisici\u00f3n, y, en consecuencia, el diferente alcance de la protecci\u00f3n registral, al reflejar una adquisici\u00f3n onerosa, cuando deber\u00eda ser gratuita, la sujeci\u00f3n del bien en cuesti\u00f3n a la eventual responsabilidad por deudas de la sociedad conyugal del causante premuerto, etc.), fiscales (en cuanto se podr\u00eda eludir el impuesto sucesorio del comprador premuerto), etc., y esa actuaci\u00f3n excede inequ\u00edvocamente de las facultades representativas que corresponden al Juez, pues de otro modo se provocar\u00eda una clara indefensi\u00f3n para el demandado, al involucrarlo, sin su consentimiento, en una relaci\u00f3n jur\u00eddica distinta de la que \u00e9l estableciera (cfr. art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), correspondiendo al Registrador, en el \u00e1mbito de su funci\u00f3n calificadora, la apreciaci\u00f3n de este defecto, como resulta de los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, al tratarse de una incongruencia entre el procedimiento seguido y la actuaci\u00f3n judicial calificada.<\/p>\n

14 diciembre 2004<\/p>\n

Otorgada por el Juez<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro una escritura en la que el Juez, en rebeld\u00eda de determinados demandados y en su representaci\u00f3n, otorga la elevaci\u00f3n a p\u00fablico de determinados documentos privados de venta. Pero refiri\u00e9ndose la sentencia a dos documentos, y dado que exist\u00edan transmisiones intermedias, realizadas tambi\u00e9n en documento privado, el juez que ejecuta la sentencia despacha la ejecuci\u00f3n respecto de estas transmisiones intermedias y eleva a p\u00fablicos los documentos privados referentes a ellas.<\/p>\n

El Registrador califica negativamente, siendo el primer defecto el siguiente: 1) No existir en los antecedentes de hecho ni en el fallo de la sentencia condena a elevaci\u00f3n a escritura p\u00fablica de los contratos privados intermedios.<\/p>\n

La sociedad interesada recurre.<\/p>\n

    \n
  1. El primero de los defectos ha de ser confirmado. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (cfr. resoluciones citadas en el \u00abvistos \u00bb) las facultades representativas del Juez que ejecuta una sentencia no pueden ir m\u00e1s all\u00e1 de lo en dicha sentencia declarado, pues, si eleva a p\u00fablicos documentos a los que no se refiere la sentencia ejecutada, representando a personas que no han intervenido en el procedimiento, es indudable que se excede en sus facultades representativas, pues se produce una clara indefensi\u00f3n para estas personas que se ven involucradas en ciertos contratos cuya autenticidad no han tenido la oportunidad de negar, por lo que se produce, respecto de ellas, una clara indefensi\u00f3n contraria al art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola, correspondiendo al Registrador, en el \u00e1mbito de su funci\u00f3n calificadora, la apreciaci\u00f3n de dicho defecto, conforme resulta de los art\u00edculos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, con independencia del modo o garant\u00edas de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aqu\u00ed de una eventual tramitaci\u00f3n defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de una inadecuaci\u00f3n entre la resoluci\u00f3n reca\u00edda y el procedimiento legalmente previsto, incongruencia entre resoluci\u00f3n y procedimiento que s\u00ed es materia a la que alcanza la potestad de calificaci\u00f3n registral, conforme al art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 18 de la Ley.<\/li>\n<\/ol>\n

    Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando en todos sus puntos la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

    15 febrero 2005<\/p>\n

    <\/a>Otorgada por el Juez<\/strong>.- 1. La presente Resoluci\u00f3n tiene por objeto resolver el recurso gubernativo interpuesto por don Jos\u00e9 Mar\u00eda Pleite N\u00fa\u00f1ez y do\u00f1a Mar\u00eda Cruz Sanju\u00e1n Horcajuelos contra la negativa del Registrador de la Propiedad n\u00famero 1 de Getafe, don Juan Sarmiento Ramos, a practicar la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado en procedimiento seguido contra herederos desconocidos de la vendedora.<\/p>\n

    En s\u00edntesis el motivo de la calificaci\u00f3n negativa radica en el hecho de que en el pleito que dio origen al otorgamiento ahora cuestionado, la relaci\u00f3n jur\u00eddico-procesal no se constituy\u00f3 debidamente, al demandarse \u00aba los posibles herederos de do\u00f1a Valentina Alonso Alonso, de nombre y domicilio desconocidos\u00bb, lo que provoca la indefensi\u00f3n de la masa hereditaria y, en consecuencia, la de los herederos llamados a la misma.<\/p>\n

      \n
    1. Se plantea, una vez m\u00e1s, en el presente recurso la delicada cuesti\u00f3n de precisar el alcance de la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales. Seg\u00fan doctrina reiterada de este centro directivo, el respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a las autoridades y funcionarios p\u00fablicos, incluidos, por tanto, tambi\u00e9n los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los tr\u00e1mites del procedimiento que las motivan. No obstante, como tambi\u00e9n ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando as\u00ed la salvaguarda de la autonom\u00eda privada (y, con ello, el propio tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de ella), impedir\u00eda dar cabida en el Registro a una extralimitaci\u00f3n del Juez que entra\u00f1ara una indefensi\u00f3n procesal patente, raz\u00f3n por la cual, el art\u00edculo 100 del Reglamento hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley) extiende la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuaci\u00f3n o congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido y los obst\u00e1culos que surjan del Registro, aparte de a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado.<\/li>\n
    2. Ese principio de tutela de la autonom\u00eda privada e interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal exige que el titular registral, afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento aut\u00e9ntico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenci\u00f3n en el procedimiento determinante del asiento. As\u00ed se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimaci\u00f3n pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco el cumplimiento de los tr\u00e1mites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control que s\u00ed le compete, en cambio, sobre los tr\u00e1mites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del art\u00edculo 99 frente al art\u00edculo. 100 del Reglamento Hipotecario), su calificaci\u00f3n de actuaciones judiciales s\u00ed deba alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta s\u00ed debe denunciar el Registrador pero cuyo modo s\u00f3lo compete apreciar al juez.<\/li>\n
    3. Como ya dijera esta Direcci\u00f3n General, en su resoluci\u00f3n de fecha 27 de octubre de 2003, la cuesti\u00f3n a dilucidar, es si la demanda interpuesta contra los ignorados herederos equivale al emplazamiento de la masa hereditaria aun no aceptada del titular registral fallecido, en cuya representaci\u00f3n por rebeld\u00eda, dada la incomparecencia procesal, otorga el Juez la escritura al amparo del procedimiento seguido. No cabe entender, sin embargo, en este caso, que la herencia, siendo ignorados los llamados a aceptarla, como masa patrimonial carente transitoriamente de titular, haya sido parte en el proceso, al haberse omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto, que prev\u00e9 la adopci\u00f3n por el Juez de las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administraci\u00f3n de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (art\u00edculos. 6.4, 7.5, 540, 790.1, 791.2.2.\u00b0, 797 y 798 de la Ley Enjuiciamiento Civil), con quien sustanciar entretanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jur\u00eddica de la herencia pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citaci\u00f3n gen\u00e9ricas de los causahabientes desconocidos del causante, con independencia del modo o garant\u00edas de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aqu\u00ed de una eventual tramitaci\u00f3n defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de una inadecuaci\u00f3n, en este caso, entre la resoluci\u00f3n reca\u00edda y el procedimiento legal mente previsto, incongruencia entre resoluci\u00f3n y procedimiento que s\u00ed es materia a la que alcanza la potestad de calificaci\u00f3n registral, conforme al art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario.<\/li>\n<\/ol>\n

      Ciertamente la anterior doctrina se sustent\u00f3 en relaci\u00f3n con la actual Ley de Enjuiciamiento civil (Ley 1\/2000, de 7 de enero), pero a la misma soluci\u00f3n debe llegarse en relaci\u00f3n con la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil de acuerdo con los art\u00edculos 2, 1.008, 1.097, 1.098 de esta Ley, 1.020, 1.026 del C\u00f3digo civil y 238.3 de la Ley 6\/1985, de 1 de julio, Org\u00e1nica del Poder judicial, al determinar, este \u00faltimo precepto, la nulidad de pleno derecho de los actos judiciales cuando se prescinda total y absolutamente de las normas esenciales del procedimiento establecidas por la ley o con infracci\u00f3n de los principios de audiencia, asistencia y defensa siempre que efectivamente se haya producido indefensi\u00f3n.<\/p>\n

      La demanda dirigida contra los herederos desconocidos de una persona fallecida no garantiza una adecuada defensa de los intereses de la herencia aun no aceptada (ni, por tanto, los del definitivo heredero que ser\u00e1, en ultima instancia, el Estado o entidad publica correspondiente, como resulta de los art\u00edculos 956 y siguientes del C\u00f3digo Civil y concordantes de la legislaci\u00f3n foral), si no se adoptan las oportunas medidas de administraci\u00f3n y garant\u00eda de ese patrimonio de titular transitoriamente indeterminado.<\/p>\n

      Respecto a la afirmaci\u00f3n hecha por el recurrente en el sentido de que el indicado bien no formaba parte de la herencia por haber sido vendido con anterioridad, hay que oponer que el art\u00edculo 38.1 de la Ley Hipotecaria determina que a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular, presunci\u00f3n que deber\u00e1 ser destruida en procedimiento seguido contra el titular registral, al estar los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los Tribunales (cfr. art\u00edculo 1.3 Ley Hipotecaria).<\/p>\n

        \n
      1. Tampoco cabr\u00eda argumentar que no pueden pretender la salvaguarda del Registro quienes no se han acogido a ella inscribiendo su adquisici\u00f3n como herederos del titular registral fallecido, pues precisamente la protecci\u00f3n registral implica la preservaci\u00f3n de los derechos inscritos a favor de quien, en cualquier momento, acredite ser definitivamente heredero del titular registral difunto, aunque hasta entonces estuviera transitoriamente indeterminado o no fuera conocido.<\/li>\n<\/ol>\n

        Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

        24 febrero 2006<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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