{"id":19458,"date":"2016-03-11T08:23:07","date_gmt":"2016-03-11T07:23:07","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19458"},"modified":"2016-03-14T12:58:09","modified_gmt":"2016-03-14T11:58:09","slug":"pacto-de-retroventa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/compraventa\/pacto-de-retroventa\/","title":{"rendered":"Pacto de retroventa"},"content":{"rendered":"

COMPRAVENTA
<\/strong><\/h1>\n

Pacto de retroventa<\/a><\/strong><\/p>\n

Pacto de retroventa<\/strong><\/p>\n

Aunque es posible estipular el pacto de retroventa en favor de uno solo de los varios propietarios proindiviso que venden su finca, no cabe en un caso, como el resuelto en este recurso, en que se vendieron al mismo tiempo y por un solo precio varias fincas y por un solo precio, d\u00e1ndose la circunstancia de que una pertenec\u00eda a un solo vendedor y las otras a \u00e9sta y otro, pues ello supone la cesi\u00f3n del derecho a retraer, por parte de un vendedor a otro, que, aunque es posible, exige practicar previamente la inscripci\u00f3n de la cesi\u00f3n, y para ella no es suficiente la estipulaci\u00f3n reflejada en la escritura, puesto que debe practicarse una inscripci\u00f3n traslativa de dominio y el contrato no existe por faltarle el requisito esencial de la causa.<\/p>\n

29 julio 1931<\/p>\n

Pacto de retroventa<\/strong>.- Vendidas en una misma escritura diversas fincas por dos hermanos (tres, de uno de ellos, y una del otro) a un mismo comprador y estipulado que el primero de ellos podr\u00e1 retroadquirir las fincas que vend\u00eda y las de su hermano, no puede estimarse como un pacto de retracto convencional, porque el C\u00f3digo Civil define \u00e9ste como el derecho reservado por el vendedor de recuperar la cosa vendida y no aparece hecha reserva alguna ni es posible determinar con claridad qui\u00e9n conceda el derecho a retraer y, en todo caso, sea el vendedor o el adquirente, el empleo del verbo retroadquirir revela una impropiedad gramatical, porque en ning\u00fan caso podr\u00eda recuperar uno de los vendedores la finca propiedad de su hermano, que nunca le hab\u00eda pertenecido. Tambi\u00e9n se rechaza que pueda considerarse que es el comprador quien cede el derecho de retraer, porque tal pacto no guarda semejanza con el derecho de retracto convencional y porque, dado el silencio de la escritura sobre tal extremo (qui\u00e9n era el concedente) ser\u00eda imposible hacer constar en el Registro en su d\u00eda el nombre y apellidos del transmitente, debiendo acudir el Registrador a una inducci\u00f3n que no est\u00e1 obligado a realizar. Finalmente, se rechaza la calificaci\u00f3n del pacto debatido como promesa de vender o como condici\u00f3n pactada, aludiendo por \u00faltimo la Direcci\u00f3n a otra Resoluci\u00f3n anterior, de la que resulta que, si bien nada se opone a que pueda ampliarse la autorizaci\u00f3n de retraer conferida a uno de los comuneros, a todos o a cualquiera de ellos, cuando una de las fincas es propiedad exclusiva de uno de los vendedores conjuntos de varias, no es posible admitir el ejercicio indistinto de la reserva, porque aun supuesta la voluntad de la cesi\u00f3n del derecho, enajenable como todo derecho real, se har\u00eda imprescindible practicar previamente la inscripci\u00f3n de la cesi\u00f3n a los efectos del tracto sucesivo y para ello no basta la estipulaci\u00f3n realizada, pues la Ley Hipotecaria no permite que se practique una inscripci\u00f3n traslativa de dominio en virtud de ella y no existe, adem\u00e1s, contrato por faltar el requisito esencial de la causa.<\/p>\n

16 noviembre 1938<\/p>\n

Pacto de retroventa<\/strong>.- Antecedentes: se venden varias fincas por un precio conjunto y se establece un pacto de retroventa a favor del vendedor, fijando un plazo de un a\u00f1o y un precio que ser\u00e1 el mismo pagado, m\u00e1s determinados gastos e intereses; a continuaci\u00f3n se pacta que si el vendedor ejercita el anterior derecho y vende de nuevo las fincas a un tercero, el comprador tendr\u00e1 un derecho preferente de recompra durante un plazo de cuatro a\u00f1os. Rechazada la inscripci\u00f3n por entender la Registradora que exist\u00eda un pacto comisorio encubierto y por no estar distribuido el precio entre las fincas, conforme al art\u00edculo 11 de la Ley Hipotecaria, la Direcci\u00f3n revoca ambos defectos. El del pacto comisorio, porque no hay datos suficientes para apreciar que el pacto discutido encubr\u00eda una funci\u00f3n de garant\u00eda y no puede presumirse el supuesto de hecho que da lugar a la aplicaci\u00f3n de una norma prohibitiva. En cuanto a la falta de distribuci\u00f3n del precio, en el pacto de retroventa no era necesario, pues para ello deber\u00eda haberse pactado que tal derecho pod\u00eda ejercitarse aisladamente por cada finca -lo que no se dijo-, y, aunque se trata de una condici\u00f3n resolutoria de la venta, no es una resoluci\u00f3n por falta de pago, que es el supuesto en que ser\u00eda aplicable el art\u00edculo 11 de la Ley Hipotecaria. En cuanto al segundo de los derechos de adquisici\u00f3n establecidos, aunque se entendiera que tal retracto puede ejercitarse aisladamente o finca por finca, tampoco ser\u00eda necesaria la distribuci\u00f3n del precio, pues en tal supuesto el que tendr\u00eda que pagar el primer retrayente ser\u00eda el satisfecho por la venta, independientemente del precio por el que la finca se transmiti\u00f3 la primera vez.<\/p>\n

19 febrero 2002<\/p>\n

<\/a>Pacto de retroventa<\/strong>.-\u00a0 1. El \u00fanico problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si la inscripci\u00f3n de un pacto de retro que grava una finca puede ser cancelada por haber transcurrido el plazo para su ejercicio.<\/p>\n

    \n
  1. Como ha dicho anteriormente este centro directivo (cfr. la Resoluci\u00f3n de 23 de abril de 2003), en principio, los limitados medios de que goza el Registrador en su calificaci\u00f3n, le impiden saber si se ha ejercitado el derecho de retro inscrito. Ahora bien, la reforma del art\u00edculo 177 del Reglamento Hipotecario, aplicable a los casos como \u00e9ste, en los que el ejercicio de un derecho tiene un plazo de vigencia pero no se han pactado los requisitos para su cancelaci\u00f3n, ha establecido que, transcurridos cinco a\u00f1os desde el vencimiento del derecho, si no consta asiento alguno que indique haberse ejercitado el mismo, modificado el t\u00edtulo o formulado reclamaci\u00f3n judicial sobre su cumplimiento, se podr\u00e1n cancelar por caducidad.<\/li>\n<\/ol>\n

    Por ello, el derecho de retro podr\u00e1 ser cancelado si han transcurrido cinco a\u00f1os desde que termin\u00f3 su plazo de ejercicio y no resulta ninguna de las circunstancias expresadas anteriormente, bien como consecuencia del ejercicio del derecho por su titular, bien por sus acreedores en ejercicio de la acci\u00f3n subrogatoria (cfr. art\u00edculo 1.111 del C\u00f3digo Civil). En consecuencia, el derecho a retraer la finca se extinguir\u00e1 por esta causa el 2 de febrero de 2011.<\/p>\n

      \n
    1. Respecto a la anotaci\u00f3n de embargo, deber\u00e1 ser cancelada, por esta causa, si se cancela el derecho sobre el que recae, seg\u00fan establece el art\u00edculo 79, 2.\u00ba, de la Ley Hipotecaria.<\/li>\n<\/ol>\n

      Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, de conformidad con lo que establecen los anteriores fundamentos.<\/p>\n

      17 marzo 2008<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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