{"id":19462,"date":"2016-03-11T08:21:58","date_gmt":"2016-03-11T07:21:58","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19462"},"modified":"2016-03-14T13:06:20","modified_gmt":"2016-03-14T12:06:20","slug":"por-extranjeros","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/compraventa\/por-extranjeros\/","title":{"rendered":"Por extranjeros"},"content":{"rendered":"

COMPRAVENTA
<\/strong><\/h1>\n

Por extranjeros<\/a><\/strong><\/p>\n

Por extranjeros<\/strong><\/p>\n

En el apartado \u00abEXTRANJEROS\u00bb pueden verse diversas Resoluciones que se ocupan, entre otras materias, de la autorizaci\u00f3n militar, compra por no residentes y forma de inscribir sus adquisiciones.<\/p>\n

Por extranjeros<\/strong>.- Otorgada una escritura de venta de una finca como un todo, de la que son due\u00f1os dos c\u00f3nyuges brit\u00e1nicos por mitades indivisas, a favor de otros dos c\u00f3nyuges brit\u00e1nicos, que tambi\u00e9n est\u00e1n sujetos al mismo r\u00e9gimen de bienes, no puede admitirse la calificaci\u00f3n, fundada exclusivamente en el art\u00edculo 1.445 del C\u00f3digo Civil, y exigir que un acto traslativo v\u00e1lido se transforme en una pluralidad de negocios, sin que pueda alegarse el art\u00edculo 54 del Reglamento Hipotecario, que no fue mencionado en la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

23 julio 1999<\/p>\n

Por extranjeros<\/strong>.- 1. El recurso interpuesto suscita la cuesti\u00f3n de si puede o no tener acceso al Registro de la Propiedad espa\u00f1ol la compraventa de un inmueble sito en Espa\u00f1a formalizada ante Notario alem\u00e1n por vendedor y comprador de nacionalidad alemana no residentes en Espa\u00f1a, una vez cumplimentado el tr\u00e1mite de la Apostilla del Convenio de la Haya. Se trata, pues, de un supuesto de tr\u00e1fico externo intracomunitario de un inmueble sito en Espa\u00f1a, que plantea un problema de calificaci\u00f3n de la forma aplicable al fondo del negocio, en cuanto a su idoneidad para producir determinados efectos jur\u00eddicos, como son, en particular, en este caso, los de reconocer al contrato de compraventa as\u00ed formalizado notarialmente en el extranjero, en principio, valor suficiente, por s\u00ed solo, como t\u00edtulo traslativo del dominio, inscribible en el Registro de la Propiedad espa\u00f1ol.<\/p>\n

La problem\u00e1tica ligada al estatuto formal en las situaciones privadas internacionales ha impuesto una evoluci\u00f3n normativa condicionada por las cautelas que demanda la vida jur\u00eddica, con primac\u00eda de las soluciones particulares sobre las generales, determinando una importante relativizaci\u00f3n de la tradicional regla \u00ablocus regit actum\u00bb, como evidencia, incluso, la sola confrontaci\u00f3n de los apartados primero y segundo del art\u00edculo 11 de nuestro C\u00f3digo civil. La dispersi\u00f3n y especialidad de las pautas rectoras del estatuto formal en el \u00e1mbito del Derecho internacional privado para definir el valor o los efectos jur\u00eddicos de cada acto o negocio se explica, en buena medida, por el significado polis\u00e9mico de la palabra \u00abforma\u00bb cuando se aplica a las relaciones jur\u00eddicas, dada la polivalencia funcional de la forma como requisito de los actos o negocios jur\u00eddicos.<\/p>\n

La forma puede entenderse, simplemente, como el modo sensible de exteriorizaci\u00f3n de una voluntad o consentimiento negocial, y entonces, en principio, cualquier forma, por raz\u00f3n del lugar de celebraci\u00f3n del acto o por virtud de cualquier otra conexi\u00f3n alternativa, podr\u00eda servir como prueba siquiera procesal de esa voluntad o consentimiento a fin de salvar la existencia del negocio. En este sentido, nuestro Derecho est\u00e1 imbuido de un espiritualismo o antiformalismo que despoja a cualquier forma de aptitud exclusiva para apreciar la presencia del consentimiento. Pero el sometimiento legal de un acto, a veces, a determinadas formalidades puede operar como una forma de control, impuesta por razones de pol\u00edtica legislativa al servicio de determinados intereses, y entonces, detr\u00e1s de la forma se encubre, aparte del consentimiento, tambi\u00e9n un requisito de fondo del negocio: una forma de control, m\u00e1s all\u00e1 de la autonom\u00eda privada, como condicionante inexcusable de ciertos efectos jur\u00eddicos.<\/p>\n

Este doble alcance o significado de la forma se advierte en el actual art\u00edculo 323 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/p>\n

Cuando la cuesti\u00f3n formal se reduce s\u00f3lo a un problema de fiabilidad de determinada forma como expresi\u00f3n y prueba fehaciente del consentimiento, y de la autenticidad y capacidad de quien lo presta, la intervenci\u00f3n de una autoridad extranjera que as\u00ed lo certifique, cuando el acto tenga lugar en el extranjero, debe merecer, l\u00f3gicamente, una consideraci\u00f3n equivalente a la forma intervenida por una autoridad del foro, y as\u00ed lo ha sostenido en reiteradas ocasiones esta Direcci\u00f3n General, aceptando esa posible equivalencia de las formas en materia de poderes formalizados ante autoridades extranjeras (v\u00e9anse las Resoluciones de 11 de junio de 1.999 y 21 de abril de 2003).<\/p>\n

M\u00e1s problem\u00e1tico parece, en cambio, pretender una eventual equivalencia de las formas cuando la intervenci\u00f3n de determinada autoridad del foro, como un Notario, se exige como un requisito de eficacia del acto, a fin de proteger determinados intereses del foro (como ocurre cuando se trata de la transmisi\u00f3n de la propiedad y derechos reales sobre bienes inmuebles), pues entonces la ley que rige los efectos ser\u00e1 la que realice el control de la equivalencia. Cuando la formalidad requerida se impone como forma de control (m\u00e1s que como forma del consentimiento) resulta discutible esa equivalencia de las formas por la presumible falta aqu\u00ed de una equivalencia entre autoridades, al no estar la autoridad extranjera bajo la dependencia o sujeci\u00f3n de ning\u00fan otro Estado que no sea el suyo ni serle tampoco exigible el conocimiento ni la aplicaci\u00f3n cabal de un ordenamiento jur\u00eddico for\u00e1neo, ajeno a su competencia. Los intereses del foro vinculados a determinadas formalidades, que resultan protegidos mediante el control formal que ejerce un funcionario ligado al propio Estado y garante de la entera legalidad del acto dentro de ese ordenamiento estatal, no pueden, por ello, considerarse asegurados de modo equivalente, si quien interviene el acto es un funcionario extranjero, carente de formaci\u00f3n y autoridad para controlar una legalidad ajena a su competencia y exento de deberes de cooperaci\u00f3n con una Administraci\u00f3n P\u00fablica de la que no forma parte.<\/p>\n

Aunque la autenticidad de cualquier documento notarial como forma del consentimiento pueda reconocerse con car\u00e1cter transfronterizo, en cambio, el control de legalidad que el Notario ejerce tiene un alcance limitado al ordenamiento aplicable en el Estado al que pertenece, de modo que la presunci\u00f3n de legalidad del documento que autoriza, definida por su relativismo, no constituye un com\u00fan denominador sino un rasgo diferencial frente a cualquier otro documento notarial extranjero o intervenido por las autoridades de otros Estados con ordenamientos jur\u00eddicos heterog\u00e9neos.<\/p>\n

Por eso, cuando el legislador espa\u00f1ol regula el valor y los efectos del documento p\u00fablico, refiri\u00e9ndose al autorizado \u00abpor Notario o empleado p\u00fablico competente\u00bb (art\u00edculo 1216 del C\u00f3digo civil), est\u00e1 pensando en un Notario o funcionario p\u00fablico espa\u00f1ol, de igual manera que el art\u00edculo 117 de nuestra Constituci\u00f3n, cuando enuncia el principio de unidad jurisdiccional y dispone que s\u00f3lo los Jueces y Magistrados tienen poder para juzgar y mandar ejecutar lo juzgado, est\u00e1 refiri\u00e9ndose exclusivamente a los Tribunales espa\u00f1oles. Como formula la Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 18 de enero de 2005 (Sistema Notarial), \u00abcuando, con car\u00e1cter general, la ley requiere la intervenci\u00f3n notarial debe entenderse referida a la de un notario nacional, \u00fanico que con su actuaci\u00f3n puede incorporar el juicio de legalidad de nuestro Ordenamiento\u00bb.<\/p>\n

S\u00f3lo el t\u00edtulo impregnado de una presunci\u00f3n de legalidad debe acceder al Registro, a fin de comunicar ese mismo valor al asiento, articul\u00e1ndose a partir de aqu\u00ed el fundamento del llamado principio de la legitimaci\u00f3n registral. El Notario espa\u00f1ol debe dar fe (conforme al art\u00edculo 17 bis de la Ley del Notariado) de que el otorgamiento que autoriza se adecua al ordenamiento jur\u00eddico espa\u00f1ol, juicio que no emite el Notario extranjero.<\/p>\n

    \n
  1. La sujeci\u00f3n del tr\u00e1fico inmobiliario al doble control notarial y registral constituye una medida de pol\u00edtica legislativa que pretende potenciar la eficiencia de un mercado y paliar sus riesgos de conflictividad o litigiosidad, ante la nocividad social y econ\u00f3mica del fraude inmobiliario, pues, aparte de la desprotecci\u00f3n del derecho a la vivienda, la incertidumbre sobre la titulaci\u00f3n retraer\u00eda la libre circulaci\u00f3n de la propiedad inmueble con el resultado de una p\u00e9rdida de capacidad de endeudamiento y dinamismo empresarial. Esta preocupaci\u00f3n por la fluidez y seguridad jur\u00eddica del tr\u00e1fico inmobiliario justifica la exigencia legal de escritura p\u00fablica como base de la publicidad registral para la transmisi\u00f3n de la propiedad y derechos reales sobre bienes inmuebles (art\u00edculo 1280 del C\u00f3digo civil y art\u00edculos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria).<\/li>\n<\/ol>\n

    La presencia de un Notario en el momento de la transmisi\u00f3n de la propiedad inmueble cumple una funci\u00f3n m\u00faltiple. La labor que un Notario espa\u00f1ol despliega al autorizar una escritura p\u00fablica de compraventa inmobiliaria tutela, a la vez, numerosos intereses. Protege, en primer lugar, a las partes contratantes y, en particular, al adquirente, controlando la titularidad y el poder de disposici\u00f3n del vendedor, as\u00ed como las cargas o grav\u00e1menes afectantes al inmueble objeto de la transmisi\u00f3n, mediante el examen de los t\u00edtulos antecedentes y la consulta telem\u00e1tica al Registro de la Propiedad, a la vez que constata los gastos pendientes de la comunidad del edificio sobre la finca vendida mediante la aportaci\u00f3n del certificado pertinente, advirtiendo a las partes de las consecuencias legales y fiscales del acto, con especial asistencia a los consumidores o parte d\u00e9bil en la contrataci\u00f3n inmobiliaria, a fin de procurar una informaci\u00f3n cabal que permita prestar, en suma, un consentimiento suficientemente asesorado, todo ello con simultaneidad al momento de la transacci\u00f3n econ\u00f3mica, para instar seguidamente del Registro, tambi\u00e9n por v\u00eda telem\u00e1tica, con car\u00e1cter inmediato posterior al otorgamiento, sin soluci\u00f3n de continuidad, la extensi\u00f3n, en su caso, del correspondiente asiento de presentaci\u00f3n.<\/p>\n

    Un Notario extranjero carecer\u00eda de medios equivalentes para controlar con igual nivel de satisfacci\u00f3n todos estos extremos y, en general, de habilitaci\u00f3n para asesorar a las partes sobre las consecuencias legales y fiscales de una transmisi\u00f3n inmobiliaria en el marco de un ordenamiento jur\u00eddico aplicable, como ser\u00eda el espa\u00f1ol (art\u00edculo 10.1 del C\u00f3digo civil), ajeno a su competencia y a su jurispericia. El desvalimiento del comprador en el documento notarial extranjero se agrava, adem\u00e1s, al no poder un Notario extranjero acceder directamente por v\u00eda telem\u00e1tica, como un Notario espa\u00f1ol, al Registro de la Propiedad, para consultar el estado previo de titularidad y cargas de la finca ni ordenar la pr\u00e1ctica preventiva de un asiento de presentaci\u00f3n consiguiente a su intervenci\u00f3n (v\u00e9ase la Resoluci\u00f3n de esta Direcci\u00f3n General de 15 de marzo de 2000). Es cierto que el interesado siempre puede dispensar al Notario autorizante de recabar esa informaci\u00f3n registral o de instar por v\u00eda telem\u00e1tica el asiento de presentaci\u00f3n, pero no hay equivalencia entre una forma notarial con un derecho renunciable y otra con un derecho inexistente. Esa falta de equivalencia se acent\u00faa a\u00fan m\u00e1s, en materia de contrataci\u00f3n inmobiliaria, al considerar las posibilidades de utilizaci\u00f3n de la firma digital en cuanto al acceso, no s\u00f3lo al Registro, sino tambi\u00e9n al Catastro y otras Oficinas p\u00fablicas.<\/p>\n

    Pero el Notario interviene para salvaguardar no s\u00f3lo el inter\u00e9s de los contratantes, sino tambi\u00e9n de los terceros. Los efectos de la escritura se producen no s\u00f3lo entre las partes, sino adem\u00e1s \u2013como dice el art\u00edculo 1218 del C\u00f3digo civil\u2013 en \u00abcontra de tercero\u00bb. La tercivalencia de la escritura p\u00fablica de compraventa de un inmueble obliga al Notario espa\u00f1ol a adoptar numerosas cautelas en favor de los terceros, como la inmediata, tras su intervenci\u00f3n, de dejar inutilizados los t\u00edtulos del transferente (art\u00edculos 1219 del C\u00f3digo civil y 174 del Reglamento Notarial), y muchas otras. Pi\u00e9nsese en la notificaci\u00f3n inexcusable al arrendatario, si el inmueble estuviera arrendado, o en la verificaci\u00f3n de la licencia administrativa previa a una segregaci\u00f3n o parcelaci\u00f3n (reciente todav\u00eda el recuerdo de las antiguas parcelaciones clandestinas), o en la consideraci\u00f3n de la posible inclusi\u00f3n de la finca dentro de las \u00e1reas de retracto a favor del Ayuntamiento, y tantos otros aspectos que el Notario espa\u00f1ol debe verificar, aparte de comprobaciones administrativas, en materia inmobiliaria, como el certificado del Arquitecto o Facultativo, o la p\u00f3liza del seguro decenal en t\u00e9rminos legalmente satisfactorios para la cobertura del valor de las viviendas, a la hora de autorizar una declaraci\u00f3n de obra nueva o un acta de finalizaci\u00f3n de obra, incluso en una venta inmobiliaria ulterior, formulando la advertencia correspondiente, si faltara eventualmente la regularizaci\u00f3n de alguno de estos extremos, sin olvidar la importancia del mercado de viviendas de protecci\u00f3n oficial, con precios tasados, limitaciones concernientes a su aprovechamiento o la eventual posibilidad de su descalificaci\u00f3n, que el Notario debe controlar.<\/p>\n

    Entre los terceros protegidos por la actuaci\u00f3n notarial en materia inmobiliaria se encuentran las propias Administraciones P\u00fablicas y entre ellas, muy especialmente, el Fisco. Los deberes de cooperaci\u00f3n frente al Estado espa\u00f1ol que vinculan a un Notario espa\u00f1ol, no los tiene un Notario extranjero. Tampoco el arraigo ni los medios para percibir la correlaci\u00f3n entre precios y valores, el peligro de fraudes, evasi\u00f3n fiscal u operaciones de blanqueo con activos inmobiliarios. Al venderse un inmueble situado en Espa\u00f1a por no residente (como ocurre en el caso del presente recurso), el Notario espa\u00f1ol debe controlar si procede o no que el comprador haya practicado la retenci\u00f3n fiscal del cinco por ciento del precio para su ingreso directo en el Erario P\u00fablico. Debe tambi\u00e9n controlar la repercusi\u00f3n del impuesto en las operaciones sujetas al Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido. En toda transmisi\u00f3n inmobiliaria es preceptivo (y clave para el funcionamiento del sistema tributario) consignar la referencia t\u00e9cnica catastral del inmueble, teniendo actualmente los Notarios espa\u00f1oles posibilidad de comunicaci\u00f3n directa por v\u00eda telem\u00e1tica con las oficinas p\u00fablicas del Catastro. Los Notarios espa\u00f1oles est\u00e1n obligados a dar comunicaci\u00f3n a la Hacienda P\u00fablica, mediante la remisi\u00f3n de \u00edndices peri\u00f3dicos, de todos los documentos autorizados que contengan hechos imponibles y a remitir a los Ayuntamientos las notificaciones para la liquidaci\u00f3n del impuesto de plusval\u00eda. Esta colaboraci\u00f3n informativa evita la prescripci\u00f3n de impuestos. Se entiende as\u00ed que, conforme al nuevo art\u00edculo 50.4 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados (redactado por la Ley 53\/2002, de 30 de diciembre), \u00aben el supuesto de escrituras autorizadas por funcionarios extranjeros, el plazo de prescripci\u00f3n se computar\u00e1 desde la fecha de su presentaci\u00f3n ante cualquier Administraci\u00f3n espa\u00f1ola\u00bb.<\/p>\n

    En el estadio de evoluci\u00f3n actual de los Estados europeos, con un alto grado a\u00fan de heterogeneidad entre sus respectivos ordenamientos, no hay todav\u00eda suficiente parang\u00f3n entre la idoneidad de un Notario espa\u00f1ol o un Notario extranjero, como agentes de control del tr\u00e1fico jur\u00eddico, a la hora de salvaguardar los intereses en juego, entre partes y terceros, que concita la transmisi\u00f3n de un inmueble situado en Espa\u00f1a. Aunque la forma notarial extranjera (cumplidos ciertos tr\u00e1mites) pueda asegurar la autenticidad del consentimiento negocial, no garantiza con equivalente grado de satisfacci\u00f3n los dem\u00e1s controles inherentes a la intervenci\u00f3n de un Notario espa\u00f1ol, cuya falta restar\u00eda eficacia al acto, no suplible luego simplemente por la calificaci\u00f3n registral, cuyo alcance y contenido no se confunden con los de la actuaci\u00f3n notarial. El doble control notarial y registral que caracteriza la legalidad del tr\u00e1fico inmobiliario espa\u00f1ol no admite discriminaciones ni hay motivo de dispensa que justifique que, para alcanzar el efecto jur\u00eddico traslativo, los documentos extranjeros hayan de soportar un control de legalidad menos intenso que los documentos del foro. Aun cuando se negocie fuera, con pagos exteriores, el tr\u00e1fico inmobiliario, en el fondo, es siempre un mercado interno.<\/p>\n

      \n
    1. Con independencia de la eficacia de un contrato como fuente de obligaciones entre la partes, su valor como t\u00edtulo traslativo del dominio desborda el \u00e1mbito de la ley rectora del contrato, pues la ergaominicidad de los derechos reales queda fuera del alcance de la autonom\u00eda privada.<\/li>\n<\/ol>\n

      Cada Estado regula de modo propio y diferenciado el momento o el sistema de transmisi\u00f3n del dominio de los bienes situados en su territorio.<\/p>\n

      Por ello, el Convenio de Roma (ratificado por Espa\u00f1a) sobre la Ley aplicable a las obligaciones contractuales, en su art\u00edculo 9.6, admite la \u00abvis attractiva\u00bb de la \u00ablex rei sitae\u00bb y que el contrato que tenga por objeto un derecho real inmobiliario quede sometido, en cuanto a la forma, a las normas imperativas de la ley del pa\u00eds en que el inmueble est\u00e9 sito, en consonancia con el art\u00edculo 10.1 de nuestro C\u00f3digo civil, al sujetar la propiedad y los dem\u00e1s derechos sobre bienes inmuebles, as\u00ed como su publicidad, a la ley del lugar donde se hallen.<\/p>\n

      La transmisi\u00f3n del dominio en el Derecho espa\u00f1ol se produce por la suma de t\u00edtulo y modo, cuya simbiosis es el valor traditorio de la escritura p\u00fablica (art\u00edculo 1462.2 del C\u00f3digo civil), que hace que el derecho real, al inscribirse, careciendo la inscripci\u00f3n de aptitud como modo traslativo, est\u00e9 ya preconstituido en el documento inscribible, como t\u00edtulo que incorpora al mismo tiempo el modo, entendi\u00e9ndose as\u00ed por t\u00edtulo, para los efectos de la inscripci\u00f3n, como dice el art\u00edculo 33 del Reglamento Hipotecario, el documento p\u00fablico en que se funde inmediatamente el derecho.<\/p>\n

      La escritura p\u00fablica de compraventa formalizada ante Notario espa\u00f1ol es el instrumento de un contrato, pero, adem\u00e1s, el t\u00edtulo traslativo del dominio, que va a operar como tal en el tr\u00e1fico jur\u00eddico. Es as\u00ed, tambi\u00e9n, el t\u00edtulo inscribible en el Registro de la Propiedad. Por el contrario, el documento notarial extranjero en que se vende un inmueble sito en Espa\u00f1a puede valer, todo lo m\u00e1s, como instrumento de un contrato, fuente de obligaciones entre las partes conforme a la ley rectora del contrato, pero no como t\u00edtulo de inmediata eficacia traslativa del dominio, al carecer de la fuerza legal equivalente a la escritura p\u00fablica espa\u00f1ola como t\u00edtulo y modo para transmitir la propiedad, no siendo, por eso mismo, tampoco t\u00edtulo inscribible (art\u00edculo 4 de la Ley Hipotecaria), al no poder fundamentar, por s\u00ed solo, de manera inmediata, la inscripci\u00f3n registral (art\u00edculo 33 del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n

      El documento notarial alem\u00e1n, cuya inscripci\u00f3n denegatoria es objeto del recurso interpuesto, sin perjuicio de su valor como prueba fehaciente de la autenticidad del consentimiento y su eficacia contractual obligatoria entre las partes que lo suscribieron (o sus herederos), no tiene valor traditorio ni efecto traslativo del dominio ni, por tanto, car\u00e1cter inscribible en el ordenamiento jur\u00eddico espa\u00f1ol, que atribuye a los Notarios espa\u00f1oles una funci\u00f3n de control, una presunci\u00f3n de legalidad en su intervenci\u00f3n y unos deberes de cooperaci\u00f3n con la Administraci\u00f3n P\u00fablica no extensibles a los notarios extranjeros. El valor traditorio previsto en el art\u00edculo 1462.2 del C\u00f3digo civil y el consiguiente efecto traslativo del dominio que de ah\u00ed deriva, no es aplicable m\u00e1s que a la escritura p\u00fablica espa\u00f1ola. La compraventa en un documento notarial alem\u00e1n no puede pretender esa eficacia en Espa\u00f1a. No la puede pretender conforme al ordenamiento espa\u00f1ol, pero es que tampoco la tiene siquiera conforme al Derecho alem\u00e1n. Por eso no est\u00e1 fuera de lugar, como critica el recurrente, la referencia al sistema alem\u00e1n de transmisi\u00f3n de la propiedad que consigna la nota de calificaci\u00f3n. La protecci\u00f3n del tr\u00e1fico jur\u00eddico internacional puede tener como meta que los documentos no pierdan o no vean excesivamente mermados sus efectos por su circulaci\u00f3n transfronteriza, pero lo que ser\u00eda absurdo es aspirar a que se ampl\u00eden y que al documento en tr\u00e1nsito se le reconozcan en el extranjero unos efectos de los que carece en su pa\u00eds origen.<\/p>\n

      La compraventa formalizada en el documento notarial extranjero facultar\u00e1 a los contratantes para compelerse rec\u00edprocamente, en ejecuci\u00f3n del mismo, a otorgar la correspondiente escritura ante Notario espa\u00f1ol que sirva de t\u00edtulo transmisivo de la propiedad inscribible en el Registro, debiendo concurrir todos los contratantes a su otorgamiento, salvo que se hubiese incluido en el contrato alguna cl\u00e1usula de apoderamiento al efecto (normalmente, a favor de la parte compradora), de indudable eficacia, al menos \u00abinter vivos\u00bb, por venir recogida en un documento notarial extranjero que tiene pleno valor como forma del consentimiento.<\/p>\n

      Al no operar, sin embargo, tal simplificaci\u00f3n en el caso del presente recurso, la dificultad de reunir a todos los contratantes (o sus herederos), que aduce la recurrente, como argumentaci\u00f3n jur\u00eddica, no puede ser tenida en cuenta.<\/p>\n

      Tampoco merece mayor consideraci\u00f3n la referencia de la recurrente al r\u00e9gimen de inversiones exteriores, introducido por Real Decreto 664\/ 1999, de 23 de abril, argumentando sobre la base de la supresi\u00f3n de la intervenci\u00f3n obligatoria de fedatario p\u00fablico espa\u00f1ol en materia de inversiones extranjeras, pues que no se precise ya esa intervenci\u00f3n por la mera circunstancia de tratarse de una inversi\u00f3n extranjera, no significa que la forma notarial de un acto, sea o no una inversi\u00f3n extranjera, no pueda venir impuesta por cualquier otro motivo.<\/p>\n

      Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

      7 febrero, 20 mayo 2005 [1]<\/a><\/p>\n

      <\/a>Por extranjeros<\/strong>.- 1. Como antecedentes necesarios para la resoluci\u00f3n de este recurso, cabe rese\u00f1ar los siguientes:<\/p>\n

        \n
      1. a) Mediante escritura autorizada el 20 de abril de 2007 por el notario ahora recurrente, los c\u00f3nyuges, uno de nacionalidad chilena y el otro de nacionalidad argentina, adquirieron un inmueble por mitad pro indiviso, toda vez que, seg\u00fan se indica en la comparecencia de la escritura, dichos consortes hab\u00edan pactado el r\u00e9gimen de absoluta separaci\u00f3n de bienes, mediante escritura autorizada el mismo d\u00eda por el citado notario. Acto seguido y en la escritura con el siguiente n\u00famero de protocolo, los dos c\u00f3nyuges adquirentes del bien constituyeron sobre el mismo una hipoteca unilateral en favor de determinada entidad de cr\u00e9dito, en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo.<\/li>\n
      2. b) Los defectos expresados en la calificaci\u00f3n registral, ciertamente parca (ha de recordarse que, como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo, no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal o de Resoluciones, sino que es preciso justificar la raz\u00f3n por la que ese precepto o resoluci\u00f3n es de aplicaci\u00f3n y la interpretaci\u00f3n que de ellos efect\u00faa el funcionario calificador, y que la motivaci\u00f3n, aun cuando pueda ser sucinta, ha de ser suficiente), se concretan en lo siguiente:<\/li>\n<\/ol>\n

        Respecto de la escritura de compraventa, que estando los compradores casados en r\u00e9gimen de separaci\u00f3n de bienes pactado en escritura otorgada ante el mismo notario autorizante de la escritura de compraventa, no se ha acreditado la inscripci\u00f3n de tales cap\u00edtulos en el Registro Civil.<\/p>\n

        Y respecto de la escritura de constituci\u00f3n de hipoteca unilateral, que en la misma no consta el domicilio del acreedor.<\/p>\n

          \n
        1. c) El notario autorizante de las escrituras recurre contra dicha calificaci\u00f3n con base en los argumentos que han quedado rese\u00f1ados en el apartado III de los Hechos.<\/li>\n
        2. d) El Registrador de la Propiedad accidental que emite el preceptivo informe y eleva el expediente a este Centro Directivo mantiene la calificaci\u00f3n \u00fanicamente respecto de la escritura de compraventa, toda vez que en relaci\u00f3n con la de constituci\u00f3n de hipoteca unilateral reconoce que, una vez inscrita la compraventa previa, no hay obst\u00e1culo alguno que impida la inscripci\u00f3n de aqu\u00e9lla, sin perjuicio de que sea la escritura de aceptaci\u00f3n, que habr\u00e1 de tener lugar en la forma y tiempo determinados en la Ley Hipotecaria, la que deber\u00e1 expresar inexcusablemente el domicilio del acreedor hipotecario.<\/li>\n
        3. En relaci\u00f3n con el fondo del recurso, y como ya se ha expuesto anteriormente, debe determinarse \u00fanicamente si en la escritura de compraventa calificada debe acreditarse la indicaci\u00f3n en el Registro Civil de los cap\u00edtulos matrimoniales otorgados ante Notario espa\u00f1ol por dos ciudadanos extranjeros (cuyo matrimonio se hab\u00eda celebrado en el extranjero, seg\u00fan se desprende del presente expediente).<\/li>\n<\/ol>\n

          Hay que tener presente que los matrimonios de extranjeros celebrados en el extranjero no tienen acceso al Registro Civil espa\u00f1ol, conforme a los principios de conexi\u00f3n personal y territorial formulados en el art\u00edculo 15 de la Ley del Registro Civil (cuya actual redacci\u00f3n por la reforma operada en su apartado segundo por la Ley 3\/2007, de 15 de marzo, no altera estas conclusiones, dado el tipo de asiento previsto para las indicaciones). En efecto, seg\u00fan constante doctrina de este Centro Directivo, la inscripci\u00f3n en el Registro Civil espa\u00f1ol del matrimonio celebrado por extranjeros fuera de Espa\u00f1a s\u00f3lo procede en el supuesto de que cualquiera de los contrayentes haya adquirido posteriormente la nacionalidad espa\u00f1ola y el matrimonio subsista (vid., por todas, la Resoluci\u00f3n de 6 de noviembre de 2002 \u20131.\u00aa).<\/p>\n

          En el presente caso, adem\u00e1s, no cabe desconocer la doctrina que este Centro Directivo estableci\u00f3 en su Resoluci\u00f3n de 5 de marzo de 2007, poniendo de manifiesto que, si se trata de una adquisici\u00f3n por dos esposos de distinta nacionalidad, habr\u00e1 de determinarse, por manifestaci\u00f3n del adquirente o adquirentes, cu\u00e1l sea la ley aplicable a su r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial, de acuerdo con los criterios de conexi\u00f3n que determinan las normas de conflicto de derecho internacional privado espa\u00f1ol (cfr. art\u00edculo 9.2 del C\u00f3digo Civil), pues de esa manera podr\u00e1 saberse si la ley aplicable a su r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial ser\u00e1 una ley extranjera, lo que posibilitar\u00e1 que de acuerdo con el art\u00edculo 92 del Reglamento Hipotecario la finca se inscriba con sujeci\u00f3n al r\u00e9gimen matrimonial de esa ley nacional, sin necesidad de especificar cu\u00e1l sea aqu\u00e9l, o por el contrario, el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial se rige por la legislaci\u00f3n espa\u00f1ola, por lo que de acuerdo con el art\u00edculo 51.9 del Reglamento Hipotecario, habr\u00eda que manifestar y, en su caso, acreditar (si derivara de un pacto capitular), el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial concreto, por afectar la adquisici\u00f3n que se inscribe a los derechos futuros de la sociedad conyugal (cfr. art\u00edculos 93 a 96 del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n

          En el presente caso es plenamente aplicable \u2013con mayor raz\u00f3n, si cabe-la doctrina anterior, puesto que si esas capitulaciones matrimoniales otorgadas han de tenerse por plenamente v\u00e1lidas y eficaces en nuestro ordenamiento jur\u00eddico (cfr. art\u00edculos 9.2, 9.3, 11, 12.1 y 12.6 del C\u00f3digo Civil), tienen la clara virtualidad de dotar de mayor seguridad al r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial, facilitando as\u00ed que el mismo sea convenientemente reflejado en la inscripci\u00f3n registral desde el origen, aun no siendo posible su constancia en el Registro Civil, pues para ello \u2013recordemosser\u00eda necesario que pudiera tener acceso la inscripci\u00f3n del matrimonio, que es la principal, toda vez que la indicaci\u00f3n se practica al margen de la misma.<\/p>\n

          Cabe concluir, adem\u00e1s, que la soluci\u00f3n contraria conducir\u00eda a resultados no razonables y gravemente perjudiciales para la seguridad jur\u00eddica en general y la del tr\u00e1fico en particular, pues negocios jur\u00eddicos como los ahora examinados ver\u00edan imposibilitado su acceso al Registro de la Propiedad, con las perjudiciales consecuencias que de ello se seguir\u00eda.<\/p>\n

          Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificaci\u00f3n registral impugnada.<\/p>\n

          9 enero 2008<\/p>\n

          Por extranjeros<\/strong>.- 1. El recurso ha de ser estimado. Como dice el Notario recurrente, la doctrina hipotecarista y la de este Centro directivo, en el caso de adquisiciones por extranjeros casados no requiere la acreditaci\u00f3n del r\u00e9gimen matrimonial en el momento de la adquisici\u00f3n, sino en el de la enajenaci\u00f3n.<\/p>\n

          Es generalmente conocido que en el Reino Unido existe una ausencia de r\u00e9gimen, raz\u00f3n por la cual el Notario asevera conocer por notoriedad tal circunstancia.<\/p>\n

            \n
          1. En consecuencia, no habi\u00e9ndose desvirtuado tal afirmaci\u00f3n, el registrador ha de pasar por ella, lo que trae consigo la pertinencia de la inscripci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

            Por lo expuesto, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

            26 agosto 2008<\/p>\n

            Por extranjeros<\/strong>.- El recurso ha de ser estimado. Cuando se trata de adquisiciones realizadas por c\u00f3nyuges extranjeros, la doctrina de este Centro Directivo, elaborada, entre otras, por las Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb, consiste en que no es exigible la determinaci\u00f3n de las cuotas que cada uno de ellos adquiere en el bien cuando se adquiere bajo un r\u00e9gimen matrimonial de comunidad y la inscripci\u00f3n puede practicarse a su favor \u00abcon sujeci\u00f3n a su r\u00e9gimen matrimonial\u00bb con indicaci\u00f3n de \u00e9ste si \u2013como en el presente caso\u2013 consta en el t\u00edtulo (cfr. art\u00edculo 92 del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n

            Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

            8 octubre 2008<\/p>\n

            [1]<\/a> La resoluci\u00f3n de 7 de febrero ha sido anulada por la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2012.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

            COMPRAVENTA Por extranjeros Por extranjeros En el apartado \u00abEXTRANJEROS\u00bb pueden verse diversas Resoluciones que se ocupan, entre otras materias, de la autorizaci\u00f3n militar, compra por no residentes y forma de inscribir sus adquisiciones. Por extranjeros.- Otorgada una escritura de venta de una finca como un todo, de la que son due\u00f1os dos c\u00f3nyuges brit\u00e1nicos por […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4223],"tags":[1526,4358],"class_list":{"0":"post-19462","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-compraventa","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-por-extranjeros","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19462","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19462"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19462\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19462"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19462"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19462"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}