{"id":19482,"date":"2016-03-11T08:13:42","date_gmt":"2016-03-11T07:13:42","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19482"},"modified":"2016-03-14T13:26:08","modified_gmt":"2016-03-14T12:26:08","slug":"precio-aplazado-y-sujeto-a-diversas-condiciones","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/compraventa\/precio-aplazado-y-sujeto-a-diversas-condiciones\/","title":{"rendered":"Precio aplazado y sujeto a diversas condiciones"},"content":{"rendered":"

COMPRAVENTA
<\/strong><\/h1>\n

Precio aplazado y sujeto a diversas condiciones<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Precio aplazado y sujeto a diversas condiciones<\/strong><\/p>\n

    \n
  1. El objeto del presente recurso se centra en determinar si es o no inscribible en el Registro de la Propiedad una escritura de compraventa de un inmueble en la que se estipula un precio de doscientos sesenta mil seiscientos sesenta y siete euros con ochenta y siete c\u00e9ntimos, parte del cual se confiesa recibido por compensaci\u00f3n de ciertas deudas que la vendedora ten\u00eda contra\u00eddas con la compradora, parte la recibe en efectivo met\u00e1lico en el momento del otorgamiento, otra parte la retiene para el pago del saldo de una deuda garantizada con hipoteca que grava la misma finca vendida, y el resto se aplaza en t\u00e9rminos que se condicionan en funci\u00f3n de que el arrendatario de la finca vendida, titular de un derecho de opci\u00f3n de compra no inscrito sobre la misma, ejercite o no este derecho de opci\u00f3n. En concreto la estipulaci\u00f3n relativa al pago de esta parte del precio aplazado es del siguiente tenor: \u00ab1.\u2013Si no se ejercitase la opci\u00f3n de compra por el arrendatario, antes de la fecha indicada (marzo 2009) mediante pagos mensuales m\u00ednimos de (1.000,00) mil euros, oblig\u00e1ndose a pagar el importe \u00edntegro del precio pactado en el plazo m\u00e1ximo de cinco a\u00f1os, desde el otorgamiento de la presente escritura, momento en el cual, deber\u00e1 quedar \u00edntegramente satisfecha la cantidad indicada. No obstante la cantidad indicada, la parte compradora podr\u00e1 anticipar total o parcialmente en cualquier momento la cantidad aplazada a la parte vendedora. 2.\u2013Si se ejercitase la opci\u00f3n de compra por el arrendatario, dentro de la fecha citada, deber\u00e1 abonarse la cantidad aplazada, y pendiente de satisfacer en dicho momento, en el plazo m\u00e1ximo de seis meses, a contar desde el otorgamiento de la escritura p\u00fablica de venta en ejecuci\u00f3n de la opci\u00f3n de compra antes indicada. El precio que queda aplazado, devengar\u00e1 el inter\u00e9s simple del 5%, hasta el d\u00eda que se liquide la deuda\u00bb. A continuaci\u00f3n las partes contratantes pactan una condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita en garant\u00eda del pago del precio aplazado.<\/li>\n<\/ol>\n

    El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por un doble motivo: por un lado, por infracci\u00f3n del principio del tracto sucesivo al no haberse inscrito previamente la opci\u00f3n de compra a cuyo ejercicio se subordina alternativamente la forma del pago del precio aplazado y, por otro lado, porque la falta de inscripci\u00f3n separada de dicho derecho de opci\u00f3n supondr\u00eda, en caso de inscripci\u00f3n del t\u00edtulo calificado, una violaci\u00f3n del art\u00edculo 29 de la Ley Hipotecaria que proscribe la menci\u00f3n de derechos susceptibles de inscripci\u00f3n separada. Por el contrario, el recurrente considera que el principio del tracto sucesivo s\u00f3lo es aplicable respecto de los derechos objeto de inscripci\u00f3n y no se extiende a los pactos ajenos a dicho objeto, y que el pacto trascrito no constituye una menci\u00f3n registral del derecho de opci\u00f3n en su sentido t\u00e9cnico, sino un convenio sobre la forma del pago del precio aplazado, garantizado mediante condici\u00f3n resolutoria, inscribible al amparo de la regla 7.\u00aa del art\u00edculo 51 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

      \n
    1. El principio del tracto sucesivo se encuentra consagrado normativamente en el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, cuyo p\u00e1rrafo primero establece que \u00abPara inscribir o anotar t\u00edtulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y dem\u00e1s derechos reales sobre inmuebles, deber\u00e1 constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos\u00bb. Ahora bien, es evidente que esta exigencia de previa inscripci\u00f3n del derecho a favor del otorgante del t\u00edtulo, o de su representado, como condicionante de la inscripci\u00f3n de este \u00faltimo, al margen de sus excepciones legales (como en los supuestos de inmatriculaci\u00f3n o de tracto sucesivo abreviado), opera tan s\u00f3lo respecto del propio derecho que pretende su acceso al Registro como objeto directo de intabulaci\u00f3n, sin proyectarse sobre otros derechos que puedan estar relacionados directa o indirectamente con aqu\u00e9l por integrar en todo o en parte la contraprestaci\u00f3n pactada a trav\u00e9s de su cesi\u00f3n, modificaci\u00f3n o extinci\u00f3n, o por modalizar o condicionar la forma de cumplimiento de dicha contraprestaci\u00f3n, como sucede en el presente caso. Es obvio que cuando estos \u00faltimos derechos tienen car\u00e1cter meramente obligacional o carecen de titulaci\u00f3n adecuada no podr\u00e1n inscribirse, sin que ello constituya obst\u00e1culo alguno para la inscripci\u00f3n del derecho real pretendida. Lo mismo debe mantenerse para el caso de que los derechos que integren la contraprestaci\u00f3n tengan car\u00e1cter real y consten en documento p\u00fablico cuando las partes contratantes, con arreglo al principio de voluntariedad y rogaci\u00f3n, que constituye la regla general en materia de inscripciones (cfr. art. 6 L.H.), no soliciten su intabulaci\u00f3n registral pues, como se ha dicho, el requisito de la previa inscripci\u00f3n a favor del otorgante es predicable tan s\u00f3lo respecto del concreto derecho que se pretende inscribir, esto es, el que pasar\u00e1 al \u00abacta de la inscripci\u00f3n\u00bb (cfr. regla 10.\u00aa del art\u00edculo 51 R.H.), y sobre el que se proyectar\u00e1n todos los efectos previstos por la legislaci\u00f3n hipotecaria respecto de los derechos inscritos (cfr. arts. 17, 20, 32, 34 y 38, entre otros, de la Ley Hipotecaria).<\/li>\n
    2. Un segundo obst\u00e1culo opone el Registrador al t\u00edtulo calificado basado en la idea de que la referencia que habr\u00eda de hacerse en caso de inscripci\u00f3n del t\u00edtulo calificado en el cuerpo del asiento al derecho de opci\u00f3n a que se refiere la estipulaci\u00f3n discutida constituir\u00eda una infracci\u00f3n a los art\u00edculos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria que proscriben la menci\u00f3n de derechos susceptibles de inscripci\u00f3n separada y especial. Tampoco este obst\u00e1culo puede ser mantenido en esta instancia. Como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb), el reflejo en el Registro del aplazamiento del pago del precio tiene su fundamento en el art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria que exige se haga constar la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, pago que, en el presente caso, depender\u00e1 en su secuencia temporal y en el importe de las sucesivas cuotas en que se habr\u00e1 de materializar del \u00abaleas\u00bb del ejercicio o no del derecho de opci\u00f3n que ostenta sobre la finca su arrendatario. La expresi\u00f3n de esta circunstancia, exigida legalmente, sirve para concretar con m\u00e1s exactitud el negocio causal a que obedece la adquisici\u00f3n. En consecuencia, la expresi\u00f3n del aplazamiento del precio y la forma en que se ha de verificar su pago, incluso no asegurado con garant\u00eda real – garant\u00eda que en el presente caso existe a trav\u00e9s de la condici\u00f3n resolutoria pactada -, no tiene el car\u00e1cter de una menci\u00f3n en sentido t\u00e9cnico y por eso no es de aplicaci\u00f3n el art\u00edculo 29 de la Ley Hipotecaria a efectos de impedir la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo, ni los art\u00edculos 98 de la Ley Hipotecaria y 353.3.\u00ba.2.\u00ba de su Reglamento a efectos de proceder a su cancelaci\u00f3n. Por lo dem\u00e1s, no cabe en este caso poner en entredicho la validez del contrato calificado por posible indeterminaci\u00f3n de la prestaci\u00f3n de una de las partes (cfr. art\u00edculos 1.261-1 y 1.271 a 1.275 del C\u00f3digo Civil), toda vez que la contraprestaci\u00f3n asumida por el adquirente se halla correctamente definida en sus aspectos cuantitativo y temporal a trav\u00e9s de la estipulaci\u00f3n debatida, que cumple, en lo que ahora interesa, una funci\u00f3n determinativa de la causa del negocio adquisitivo que debe reflejarse en la inscripci\u00f3n por imperativo del art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria y que, en este caso, produce efectos frente a terceros en virtud de su aseguramiento real mediante la condici\u00f3n resolutoria pactada (cfr. art. 11 L.H.).<\/li>\n<\/ol>\n

      En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

      23 junio 2009<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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