{"id":19488,"date":"2016-03-11T08:11:43","date_gmt":"2016-03-11T07:11:43","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19488"},"modified":"2016-03-14T13:34:07","modified_gmt":"2016-03-14T12:34:07","slug":"ratificacion-de-la-hecha-en-documento-privado","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/compraventa\/ratificacion-de-la-hecha-en-documento-privado\/","title":{"rendered":"Ratificaci\u00f3n de la hecha en documento privado"},"content":{"rendered":"

COMPRAVENTA
<\/strong><\/h1>\n

Ratificaci\u00f3n de la hecha en documento privado<\/a><\/strong><\/p>\n

Ratificaci\u00f3n de la hecha en documento privado<\/strong><\/p>\n

Los antecedentes de esta resoluci\u00f3n son los siguientes: una sociedad vende a unos esposos una vivienda en documento privado; posteriormente, se produce la separaci\u00f3n de los esposos y en el convenio regulador se adjudica la vivienda a la esposa; finalmente, en escritura, a la que se acompa\u00f1an los antecedentes relacionados, la sociedad vende la vivienda a la esposa, quien adquiere con car\u00e1cter privativo. La Direcci\u00f3n, despu\u00e9s de decir que existieron dos negocios traslativos sucesivos, con distinta naturaleza, contenido y alcance, que deben inscribirse para satisfacer las exigencias de los principios de especialidad y tracto sucesivo, admite que puedan reflejarse en un \u00fanico documento y en una o en dos inscripciones sucesivas. Lo que ocurre es que el documento calificado no s\u00f3lo no recoge el negocio a formalizar en su completo contenido y efectos, sino que le atribuye una consecuencia jur\u00eddica ajena. Respecto de la compraventa, no se especifica si se efect\u00faa por ambos c\u00f3nyuges para su sociedad conyugal, o por cuotas indivisas, o incluso para uno solo por confesi\u00f3n del otro y, por otra parte, se a\u00f1ade que la compra se hace con car\u00e1cter privativo, pero no por efecto de dicha compra, sino en cumplimiento del convenio regulador de divorcio. La escritura debi\u00f3 limitarse a formalizar la compraventa realizada a favor de ambos c\u00f3nyuges y, acompa\u00f1ada del convenio regulador, podr\u00edan reflejarse las dos transmisiones operadas, teniendo en cuenta que la escritura de formalizaci\u00f3n pod\u00eda haberse otorgado por uno solo de los c\u00f3nyuges, por cuanto cualquiera de los dos puede por s\u00ed solo adquirir bienes para su sociedad conyugal.<\/p>\n

2 junio 1999<\/p>\n

Ratificaci\u00f3n de la hecha en documento privado<\/strong>.-\u00a0 Se plantea aqu\u00ed un problema parecido al examinado en la resoluci\u00f3n de 2 de junio de 1999: seg\u00fan los antecedentes de la escritura, el propietario original de una vivienda -el Instituto Nacional de la Vivienda- vendi\u00f3 un local a una persona mediante contrato privado y dicha persona, a su vez, lo vendi\u00f3 en documento privado a un tercero, a cuyo favor se otorga escritura de venta por la Generalitat Valenciana, como sucesora del titular registral. La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n que rechaza la inscripci\u00f3n porque los propios antecedentes evidencia que hubo dos transmisiones y el Registrador debe tener en cuenta tanto el Registro como el contenido del documento. Por otra parte, no puede decirse que hubo cesi\u00f3n de contrato, sino del local, y el que era comprador primitivo lo vendi\u00f3, no que cedi\u00f3 su posici\u00f3n en aquel contrato al que ahora resulta ser comprador. Por tanto existieron dos t\u00edtulos de transmisi\u00f3n distintos y sucesivos, de suerte que el \u00faltimo de los adquirentes no deriva el suyo del vendedor inicial, sino de otro intermedio, lo que por exigencia de los principios de legalidad y tracto sucesivo material impone la calificaci\u00f3n de la validez de ambas transmisiones y su correspondiente reflejo registral.<\/p>\n

21 junio 1999<\/p>\n

Ratificaci\u00f3n de la hecha en documento privado<\/strong>.- Hechos: los otorgantes de un documento privado, cuyos respectivos ejemplares se hab\u00edan perdido, lo ratifican en otro documento privado y, m\u00e1s tarde, en escritura p\u00fablica, rechazando el Registrador su inscripci\u00f3n por no incorporarse a la escritura el documento ratificado. La Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n porque la escritura tiene un contenido no s\u00f3lo confesorio sino tambi\u00e9n volitivo, al consignar el negocio documentado en su integridad y expresar, mediante la pertinente ratificaci\u00f3n, el consentimiento contractual de quienes aparecen con la plenitud del poder dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad para realizar el acto traslativo cuestionado, de modo que queda garantizada la autenticidad de dicho consentimiento, por lo que ha de producir los efectos propios de toda escritura p\u00fablica y, en concreto, ha de reputarse t\u00edtulo inscribible.<\/p>\n

26 febrero 1999<\/p>\n

Ratificaci\u00f3n de la hecha en documento privado<\/strong>.- Otorgado un documento privado de venta por medio de representante, la atribuci\u00f3n de forma p\u00fablica al mismo incumbe al representado o, en su caso a sus herederos. Tambi\u00e9n podr\u00e1 hacerlo el representante mientras el poder est\u00e9 vigente, mas una vez extinguido el poder, como ocurri\u00f3 en este caso por el fallecimiento del poderdante (art\u00edculo 1723.3 del C\u00f3digo Civil), el ex apoderado carece de legitimaci\u00f3n para vincular al poderdante con su actuaci\u00f3n, y, en consecuencia, la formalizaci\u00f3n p\u00fablica del contrato debe ser realizada por los herederos de \u00e9ste.<\/p>\n

16 noviembre 2000<\/p>\n

Ratificaci\u00f3n de la hecha en documento privado<\/strong>.- Mediante la escritura que motiv\u00f3 este recurso se hace constar lo siguiente: 1) Los esposos A y B, due\u00f1os de una finca con car\u00e1cter ganancial, manifiestan que como consecuencia de la disoluci\u00f3n de su sociedad conyugal, la finca queda indivisa, por partes iguales entre ellos. 2) A\u00f1os atr\u00e1s, el marido vendi\u00f3 la finca a otro compareciente, C, sin que exista documento de venta. 3) posteriormente, C vendi\u00f3 la finca a D, tambi\u00e9n compareciente, mediante documento en el que aparece C como representante de una sociedad que se dec\u00eda due\u00f1a de la finca. Dicha sociedad, actualmente disuelta, se dice ahora que nunca fue due\u00f1a de la finca. 4) Por \u00faltimo, los cuatro comparecientes, consienten en la existencia de la primera venta a C y de \u00e9ste a D, que solicita la inscripci\u00f3n a su favor. El primer defecto se\u00f1alado por el Registrador consiste en que debe acreditarse por t\u00edtulo p\u00fablico la liquidaci\u00f3n de la sociedad conyugal existente entre A y B, lo que la Direcci\u00f3n rechaza, porque, igual que en una herencia, los titulares de una comunidad pueden disponer de bienes concretos de la misma, sin necesidad de previa liquidaci\u00f3n, siempre que el acto dispositivo sea otorgado por todos los que ostenten la titularidad del bien. El segundo defecto, la necesidad de que la primera venta se acredite por t\u00edtulo p\u00fablico, tampoco lo admite el Centro Directivo, toda vez que en la escritura calificada constan todos los elementos del negocio a los que se ha de extender la calificaci\u00f3n y entre ellos el consentimiento contractual. Finalmente, se confirma un \u00faltimo defecto, pues si la segunda compraventa se otorg\u00f3 por una sociedad como vendedora, para rectificar este extremo se precisa ratificaci\u00f3n del representante actual de aqu\u00e9lla, ya que al elevar a p\u00fablico un documento privado de compraventa no puede alterarse su contenido contractual sin que presten su consentimiento las partes afectadas.<\/p>\n

28 noviembre 2000<\/p>\n

<\/a>Ratificaci\u00f3n de la hecha en documento privado<\/strong>.- Suspendida la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un documento privado, por no insertarse \u00e9ste en la escritura ni aportarse al Registro, la Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n afirmando que sin prejuzgar si las escrituras meramente recognoscitivas en las que las partes de un contrato preexistente se limitan, con plena capacidad para ello, a admitir la efectiva celebraci\u00f3n del mismo (escrituras que nada prueban contra el documento originario si por exceso u omisi\u00f3n se apartaren de \u00e9l \u2013art\u00edculo 1224 del C\u00f3digo Civil-), pueden ser o no consideradas como t\u00edtulo material a efectos de su inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad (art\u00edculos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento), lo cierto es que la escritura calificada, en tanto en cuanto tiene un contenido no s\u00f3lo confesorio sino tambi\u00e9n volitivo, al consignar el negocio documentado en su integridad y expresar el consentimiento contractual de quienes aparecen con la plenitud del poder dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad para realizar el acto traslativo cuestionado, de modo que queda garantizada la autenticidad de dicho consentimiento, con las consecuencias derivadas de la fe p\u00fablica de que goza el documento p\u00fablico notarial [art\u00edculos 1218 del C\u00f3digo Civil, 1 y 17 bis, apartado a), de la Ley del Notariado y 1 y 145 del Reglamento Notarial], ha de producir los efectos de toda escritura p\u00fablica y, en concreto, ha de reputarse t\u00edtulo inscribible (art\u00edculos 2.1\u00ba y 2\u00ba de la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento).<\/p>\n

17 noviembre 2003<\/p>\n

Ratificaci\u00f3n de la hecha en documento privado<\/strong>.- 1. Por imperativo del art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria, en la resoluci\u00f3n del presente recurso no pueden ser tenidos en cuenta los documentos aportados en el momento de su presentaci\u00f3n, y que no pudieron ser tenidos en cuenta por el registrador en el momento de realizar la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

    \n
  1. Por lo dem\u00e1s, el recurso no puede ser estimado cuando se pretende la inscripci\u00f3n de un contrato otorgado por el anterior titular registral, y, aunque es cierto que los titulares actuales son herederos de aqu\u00e9l, no se puede olvidar que la escritura de protocolizaci\u00f3n est\u00e1 \u00fanicamente otorgada por la recurrente, y no por el causante de los due\u00f1os actuales, por lo que, en cualquier supuesto, no se ha acreditado que fuera \u00e9ste el firmante del documento protocolizado, ni, por tanto, vinculado por el mismo a efectos puramente civiles. Todo ello sin perjuicio de los efectos civiles que tal contrato pueda acarrear, pues los Tribunales pueden declarar v\u00e1lido un contrato que, por no estar otorgado en documento p\u00fablico, no puede tener en este momento acceso al Registro.<\/li>\n<\/ol>\n

    Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

    26 agosto 2008<\/p>\n

    Ratificaci\u00f3n de la hecha en documento privado<\/strong>.- Se plantea este recurso ante una compraventa que se hizo en documento privado a favor de unos esposos, con la sola firma del marido, quien por s\u00ed solo la eleva a documento p\u00fablico y solicita la inscripci\u00f3n a su nombre con car\u00e1cter privativo. Ver, de forma extensa, el apartado \u201cDOCUMENTO NOTARIAL. Elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado\u201d.<\/p>\n

    9 abril 2010<\/p>\n

    Ratificaci\u00f3n de la hecha en documento privado<\/strong>.- Hechos: Mediante documento privado, adquiere determinadas fincas una persona divorciada, pagando una cantidad a cuenta; posteriormente, se eleva a p\u00fablico el documento privado por dicha persona y la que entonces era su esposa, manifestando que compran para su sociedad de gananciales. La Resoluci\u00f3n puede verse en el apartado \u201cBIENES GANANCIALES. Atribuci\u00f3n de car\u00e1cter ganancial a bienes privativos\u201d.<\/p>\n

    29 y 31 marzo 2010<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    COMPRAVENTA Ratificaci\u00f3n de la hecha en documento privado Ratificaci\u00f3n de la hecha en documento privado Los antecedentes de esta resoluci\u00f3n son los siguientes: una sociedad vende a unos esposos una vivienda en documento privado; posteriormente, se produce la separaci\u00f3n de los esposos y en el convenio regulador se adjudica la vivienda a la esposa; finalmente, […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4223],"tags":[1526,4370],"class_list":{"0":"post-19488","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-compraventa","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-ratificacion-de-la-hecha-en-documento-privado","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19488","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19488"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19488\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19488"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19488"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19488"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}