{"id":19492,"date":"2016-03-11T08:09:26","date_gmt":"2016-03-11T07:09:26","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19492"},"modified":"2016-03-14T13:40:10","modified_gmt":"2016-03-14T12:40:10","slug":"rectificacion-3","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/compraventa\/rectificacion-3\/","title":{"rendered":"Rectificaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

COMPRAVENTA
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Rectificaci\u00f3n<\/a><\/strong><\/p>\n

Rectificaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

Dividida una finca en cinco porciones y vendidas a diferentes personas, cincuenta a\u00f1os m\u00e1s tarde el liquidador de la sociedad vendedora otorga una escritura de rectificaci\u00f3n de la anterior en la que manifiesta que qued\u00f3 un resto y lo vende a otra persona, a lo que el Registrador se opone y la Direcci\u00f3n confirma su criterio: a) porque para rectificar una escritura es precisa la concurrencia de todos los otorgantes de la misma; b) porque los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales, y, para la rectificaci\u00f3n de los mismos, es preciso consentimiento de todos aquellos a quienes afecte la rectificaci\u00f3n o, en su defecto, resoluci\u00f3n judicial; c) porque dividida una finca, no queda resto registral de la misma, por lo cual la entidad que en su d\u00eda vendi\u00f3 ha dejado de ser titular registral que tenga relaci\u00f3n alguna con la finca dividida y vendida, y se infringir\u00eda tambi\u00e9n el tracto sucesivo.<\/p>\n

23 noviembre 2000<\/p>\n

Rectificaci\u00f3n<\/strong>.- 1. En la escritura \u2013calificada de subsanaci\u00f3n y rectificaci\u00f3n de otra\u2013 que por el presente recurso se pretende inscribir las partes manifiestan que en determinada escritura, otorgada en el a\u00f1o 1996, err\u00f3neamente figuraba como adquirente de la nuda propiedad determinado se\u00f1or \u2013que tambi\u00e9n comparece ahora\u2013, cuando en realidad \u00e9ste no deb\u00eda haber figurado en la misma y los que ten\u00edan que haber adquirido la referida nuda propiedad de la vivienda, por mitad e iguales partes, eran \u00fanicamente los otros dos compradores de dicho derecho.<\/p>\n

El Registrador deniega la inscripci\u00f3n solicitada con base en los fundamentos de derecho que expresa en su calificaci\u00f3n y que han sido transcritos en el apartado II de la relaci\u00f3n de hechos de la presente resoluci\u00f3n.<\/p>\n

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  1. Ciertamente, se encuentra fuera de toda duda la posibilidad de rectificar las declaraciones vertidas en la escritura p\u00fablica cuando estas declaraciones no se ajustan a la realidad. Pero lo que en la pr\u00e1ctica se opera en la escritura calificada es una verdadera transmisi\u00f3n dominical, pues de lo contrario no se explica la intervenci\u00f3n que tuvo el hoy recurrente cuando adquiri\u00f3 en 1996 \u2013y ahora se dice que no debi\u00f3 adquirir\u2013 una tercera parte indivisa de la finca en nuda propiedad. Por lo dem\u00e1s, nadie puede ir contra sus propios actos y, por esa raz\u00f3n, dada la presunci\u00f3n que deriva del art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria, no es en absoluto aventurado suponer que aquel, durante el lapso temporal que ha mediado entre 1996 y 2004, se ha comportado como tal due\u00f1o, debiendo destruirse dicha presunci\u00f3n, con rectificaci\u00f3n del asiento registral practicado en su d\u00eda (bajo salvaguardia de los Tribunales, ex art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria) y del contenido de la primitiva escritura (cfr. art\u00edculos 1.218 del C\u00f3digo Civil y 17 bis de la Ley del Notariado) a trav\u00e9s del correspondiente procedimiento judicial.<\/li>\n<\/ol>\n

    En modo alguno constituyen obst\u00e1culos a lo anterior los pronunciamientos de la Resoluci\u00f3n de 19 de enero de 1994 que el recurrente cita en su escrito. Indudable es que uno de los cond\u00f3minos puede renunciar pura, simple y gratuitamente, a su cuota y esa renuncia provocar\u00e1 el acrecimiento a favor de los dem\u00e1s cond\u00f3minos (cfr. Resoluci\u00f3n de 2 de febrero de 1960); pero eso aqu\u00ed no se especifica, con lo que (repercusiones fiscales al margen) falta la causa onerosa o gratuita del cambio de titularidad que se pretende operar.<\/p>\n

    Lo anterior no es \u00f3bice a la posibilidad, conforme al principio general expuesto en primer lugar, de que se puedan alterar los t\u00e9rminos de la escritura cuando \u00e9stos no se ajustan a la realidad, haciendo posible la rectificaci\u00f3n o aclaraci\u00f3n y el posterior acceso de la misma al Registro, sin que sea necesario un determinado pronunciamiento judicial. Pero siempre ser\u00e1 necesario que quede suficientemente causalizado el acto correspondiente (art\u00edculos 1.261 y 1.275 del C\u00f3digo Civil y 2 de la Ley Hipotecaria) y, consiguientemente, la raz\u00f3n de la modificaci\u00f3n o rectificaci\u00f3n, a fin de evitar que por una v\u00eda indirecta y fraudulenta se puedan alterar las reglas generales que regulan la transmisi\u00f3n de los bienes y derechos. En este punto, no es posible dar pautas generales y habr\u00e1 de atenderse a cada supuesto f\u00e1ctico.<\/p>\n

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    1. Por lo dem\u00e1s, son perfectamente trasladables al presente caso, aunque en sentido opuesto al que pretende el recurrente, los pronunciamientos de la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 24 de octubre de 2001; en especial, el p\u00e1rrafo que aqu\u00e9l cita en su escrito seg\u00fan el cual \u00ab. el defecto ser\u00e1 subsanable si la realizaci\u00f3n de los actos posteriores que subsanen la falta permiten la retroacci\u00f3n de los efectos a la presentaci\u00f3n del documento defectuoso.\u00bb. Y es que, hay dos aspectos esenciales del caso que no cabe obviar:<\/li>\n
    2. a) La cita que hace el recurrente del art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria es improcedente, toda vez que en el texto de la escritura calificada se afirma algo que no tiene nada que ver con lo que es la propia problem\u00e1tica de los defectos subsanables o insubsanables o de los errores de los t\u00edtulos sometidos a inscripci\u00f3n. Lo que lisa y llanamente se proclama es que determinada persona, que figur\u00f3 hace ocho a\u00f1os como adquirente prestando un consentimiento \u2013global\u2013 al documento, no debi\u00f3 haber figurado (en ese momento) como tal, pretendi\u00e9ndose, ahora, ocho a\u00f1os despu\u00e9s, que deje de figurar como tal, tanto en el t\u00edtulo como en el asiento registral, todo ello, sin causalizaci\u00f3n suficiente que justifique la rectificaci\u00f3n.<\/li>\n
    3. b) Adem\u00e1s, esa \u00abvolatilizaci\u00f3n\u00bb de la titularidad de uno de los primitivos adquirentes no puede nunca retrotraerse al momento inicial; momento, no lo olvidemos, en el que aquel fue parte y prest\u00f3, bajo fe notarial, un consentimiento al negocio celebrado, materializ\u00e1ndose, por consiguiente, esa voluntad negocial \u2013la adquisici\u00f3n del dominio\u2013 en un instrumento p\u00fablico cuyo contenido se presume veraz e \u00edntegro (cfr. art. 17 bis de la Ley del Notariado) y que accedi\u00f3 en su momento al Registro de la Propiedad con los efectos propios que de ello se derivan (cfr. art. 38 de la Ley Hipotecaria).<\/li>\n<\/ol>\n

      Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

      6 julio 2006<\/p>\n

      Rectificaci\u00f3n<\/strong>.- 1. En la escritura, calificada de rectificaci\u00f3n y ratificaci\u00f3n, comparecen el representante de la sociedad vendedora y los herederos de quien en una escritura de compraventa de 10 de febrero de 1.976 intervino como comprador. Despu\u00e9s de manifestar en la exposici\u00f3n que en el otorgamiento de la escritura de compraventa anterior el comprador incurri\u00f3 en error al afirmar que actuaba en nombre propio, ya que en realidad actuaba como mandatario verbal de los primeros, por lo que la adquisici\u00f3n de las fincas descritas fue por mitad y pro indiviso para ellos y no para el comprador, rectifican aqu\u00e9lla en el sentido de que la intervenci\u00f3n del comprador no fue en nombre propio, sino como mandatario verbal de los representados, quienes manifiestan haberle autorizado para la adquisici\u00f3n de las fincas y aprueban y, a la vez, ratifican, en todas sus partes e \u00edntegramente, el contenido de la escritura anterior por la que el comprador, obrando en su representaci\u00f3n, para lo que estaba autorizado, adquiri\u00f3 para los mismos, por mitad y pro indiviso, las fincas descritas. Para acreditar el derecho de los otorgantes, se incorpora una carta en la que quien intervino como comprador manifestaba que la compra la hab\u00eda realizado como fiduciario y con fondos de la exclusiva propiedad de los interesados y reconoc\u00eda haber otorgado poderes indistintos a favor de estos \u00faltimos para disponer de las fincas y se compromet\u00eda a transmitir las mismas a las personas que les indiquen y en caso de fallecer cualquiera de ellos, a reconocer la propiedad a sus herederos. Interesa destacar que en la escritura de rectificaci\u00f3n y ratificaci\u00f3n comparece uno de los otorgantes en su propio nombre y derecho, como beneficiario de la declaraci\u00f3n y, a la vez, como representante de la sociedad vendedora.<\/p>\n

      Entiende el Registrador que el error expresado en la comparecencia resulta dif\u00edcil de creer y que la rectificaci\u00f3n no es tal, sino que se reconoce impl\u00edcitamente que la adquisici\u00f3n del comprador responde a un negocio fiduciario que obliga al \u00faltimo a transmitir su derecho a los verdaderos interesados, lo que no ha sucedido en virtud de este t\u00edtulo, siendo aplicable la doctrina de este Centro Directivo conforme a la cual el mero reconocimiento de la titularidad a favor de un tercero, aunque vaya seguido de la tradici\u00f3n, carece de virtualidad para provocar la transmisi\u00f3n del dominio y que el representante de la sociedad vendedora es, adem\u00e1s, adquirente de la finca, lo que evidencia una autocontrataci\u00f3n vedada por el art\u00edculo 1.459 n.\u00ba 2 del C\u00f3digo Civil, bajo nulidad de pleno derecho, por lo que no cabe admitir la rectificaci\u00f3n en este sentido.<\/p>\n

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      1. De la anterior relaci\u00f3n de hechos resulta que, seg\u00fan las declaraciones contenidas en la escritura calificada, la intenci\u00f3n evidente de los otorgantes se concreta en la rectificaci\u00f3n de la posici\u00f3n jur\u00eddica de quien intervino como comprador, al manifestar que la expresi\u00f3n de la condici\u00f3n en que actuaba fue debida a un error, ya que en realidad actuaba como representante de otras dos personas. Se pretende poner de manifiesto que la actuaci\u00f3n del comprador en la escritura de compraventa se hac\u00eda en nombre propio pero en inter\u00e9s ajeno. Por ello, debe analizarse, en primer lugar, la viabilidad de esta forma de actuaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

        La posibilidad de actuaci\u00f3n de una persona en nombre propio pero en inter\u00e9s ajeno queda reconocida expresamente en el art\u00edculo 1.717 del C\u00f3digo Civil, precepto central que plantea importantes problemas de interpretaci\u00f3n y de aplicaci\u00f3n. Tambi\u00e9n se refieren a ella otros preceptos (art\u00edculos 431, 439, 463, 1698, 1.725 del C\u00f3digo Civil y 245, 246 y 287 del C\u00f3digo de Comercio).<\/p>\n

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        1. La interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 1.717 del C\u00f3digo Civil ha originado una evoluci\u00f3n de la doctrina en la que se detectan esencialmente dos posturas diferentes con efectos muy dispares. Sancionada legalmente la eficacia plena de la relaci\u00f3n directa entre el representante indirecto y el tercero, aspecto en el que no se plantean dificultades, el problema fundamental surge a la hora de delimitar los efectos entre el representado y el tercero. Dejando ahora de lado el expreso reconocimiento de efectos directos entre tercero y representado que hace el p\u00e1rrafo segundo in fine del art\u00edculo 1.717 del C\u00f3digo Civil, para la tesis cl\u00e1sica, la gesti\u00f3n del representante en nombre propio determinaba que la \u00fanica vinculaci\u00f3n por efecto del negocio celebrado con el tercero era exclusivamente la suya propia y que los \u00fanicos efectos que derivaban de la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n eran internos u obligacionales. Consecuentemente, se negaba cualquier tipo de vinculaci\u00f3n entre el tercero y el dominus negotii y era necesario un acto posterior de transmisi\u00f3n del derecho real o personal a favor del \u00faltimo, que deb\u00eda cumplir los requisitos exigidos en funci\u00f3n de su naturaleza, y al que el representante en su propio nombre estaba s\u00f3lo obligado por la relaci\u00f3n representativa. En la pr\u00e1ctica, esta postura equival\u00eda a eliminar el car\u00e1cter representativo de la actuaci\u00f3n del gestor, lo que se confirmaba con la afirmaci\u00f3n de que la contemplatio domini era requisito esencial de la instituci\u00f3n representativa.<\/li>\n<\/ol>\n

          Sin embargo, una observaci\u00f3n m\u00e1s detenida de la realidad ha permitido, a la doctrina reciente m\u00e1s autorizada, destacar las consecuencias injustas a que conduce este planteamiento. Este punto de vista parte de la atenci\u00f3n preferente a la intenci\u00f3n real de las partes \u2013recu\u00e9rdese que la relaci\u00f3n que causaliza la representaci\u00f3n no tiene que ser exclusivamente de mandato-que se sintetiza en la atribuci\u00f3n al gestor de facultades suficientes para la realizaci\u00f3n de un acto determinado en inter\u00e9s del dominus. A tal fin, este \u00faltimo habr\u00e1 dado al gestor las instrucciones precisas para el desempe\u00f1o de su cometido y, acaso, le habr\u00e1 provisto de los fondos necesarios, lo que le permitir\u00e1 exigirle la oportuna rendici\u00f3n de cuentas tras el desempe\u00f1o de su encargo. Se pone as\u00ed en evidencia el car\u00e1cter ajeno que para el gestor tiene el asunto gestionado y, por tanto, la sustancia representativa de su actuaci\u00f3n, que no se desvirt\u00faa por el hecho de que se realice en su propio nombre, porque siempre y al final, tendr\u00e1 por causa el encargo previo, de manera que sin este \u00faltimo el negocio representativo nunca habr\u00eda tenido lugar. Desde este planteamiento, se critica la tesis cl\u00e1sica no s\u00f3lo por su alejamiento de la realidad sino tambi\u00e9n por la injusticia que conlleva el reconocimiento de la propiedad en el gestor y por la incongruencia que supone la calificaci\u00f3n como gestor con la condici\u00f3n de adquirente de derecho real. El examen de las consecuencias injustas a que conduce la tesis cl\u00e1sica pone de relieve la impropiedad del planteamiento que implica: al devenir el gestor propietario, no es posible que el dominus ejercite frente a \u00e9l las acciones que le permiten defender su dominio (acci\u00f3n reivindicatoria, tercer\u00eda de dominio), y habr\u00eda que mantener, en todo caso, la validez del acto de disposici\u00f3n realizado por el gestor, sin posibilidad de reclamaci\u00f3n contra el tercero, ni siquiera cuando se hubiese hecho patente en forma el car\u00e1cter ajeno de la actuaci\u00f3n del gestor y, consiguientemente, del derecho objeto de disposici\u00f3n (por ejemplo, cuando se ha demostrado fehacientemente que actuaba en ejecuci\u00f3n del encargo o que exist\u00eda una previa provisi\u00f3n de fondos para realizar la adquisici\u00f3n). Desde este planteamiento, la tendencia hoy dominante se muestra partidaria de afirmar que la denominada representaci\u00f3n indirecta o mediata es una aut\u00e9ntica forma de representaci\u00f3n que, aunque de manera no exactamente coincidente con la representaci\u00f3n directa, permite atribuir efectos directos a la actuaci\u00f3n del representante, con lo que se define correctamente la posici\u00f3n de cada una de las partes. Dejando a salvo, en todo caso, la vinculaci\u00f3n personal que se produce entre gestor y quien contrata con \u00e9l (art\u00edculo 1.257 del C\u00f3digo Civil), y aunque no sea f\u00e1cil elucidar desde el punto de vista te\u00f3rico el mecanismo \u00faltimo que justifica que el dominio se transfiera a una persona diferente del contratante, se afirma en este planteamiento que la propiedad pertenece al dominus desde la consumaci\u00f3n del contrato, que el gestor no es m\u00e1s que un poseedor en nombre ajeno (art\u00edculo 439 y 463 del C\u00f3digo Civil) por lo que no puede llegar a adquirir el dominio por v\u00eda de usucapi\u00f3n ordinaria por falta de justo t\u00edtulo (art\u00edculos 447, 1.941 y 1.952 del C\u00f3digo Civil) y que el dominus puede ejercitar la acci\u00f3n reivindicatoria frente a \u00e9l. Confirma esta idea el art\u00edculo 80 de la Ley Concursal de 9 de julio de 2.003 \u2013que recoge la tradici\u00f3n de los derogados art\u00edculos 908 y 909.4.\u00ba del C\u00f3digo de Comercio de 1885.<\/p>\n

          En el mismo sentido, la jurisprudencia del Tribunal Supremo no ha dudado en atribuir efectos directos para el representado cuando el car\u00e1cter ajeno de la gesti\u00f3n del representante indirecto ha quedado suficientemente acreditado (Sentencias de 1 de mayo de 1900, 10 de julio de 1946, 17 de diciembre de 1959, 22 de noviembre de 1965, 2 de noviembre de 1970, 16 de mayo de 1983, 25 de febrero de 1994, 19 de junio de 1997, 18 de enero de 2000 y 31 de octubre de 2003).<\/p>\n

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          1. Admitida la adquisici\u00f3n inmediata de la propiedad por el dominus, el siguiente problema que se presenta se concreta en la forma de acreditaci\u00f3n de su titularidad que, de momento, puede quedar reservada u oculta. Es evidente que si la titularidad pertenece al representado ab initio, no es preciso un acto de transferencia a su favor, como entiende la tesis cl\u00e1sica, pues el derecho, seg\u00fan lo dicho, ya le pertenece, por lo que la transmisi\u00f3n, de realizarse, no pasar\u00eda de ser un mecanismo de simulaci\u00f3n, como tal, nula por falta de causa (art\u00edculo 1.275 del C\u00f3digo Civil). Pero, desde luego, la titularidad del representado, siquiera sea de manera provisional, puede permanecer oculta como consecuencia de la propia mec\u00e1nica de la representaci\u00f3n indirecta \u2013aunque esto \u00faltimo no tenga que ocurrir necesariamente, como por ejemplo, en el caso de que la relaci\u00f3n representativa estuviese documentada fehacientemente antes de la conclusi\u00f3n del negocio traslativo, lo que permitir\u00eda a los terceros conocedores de esa situaci\u00f3n entenderse con el representado en su condici\u00f3n de propietario-. \u00danicamente es preciso un acto que revele hacia el exterior la titularidad. En esa situaci\u00f3n, la v\u00eda recta que permitir\u00e1 acreditar la titularidad del dominus podr\u00e1 ser voluntaria, mediante la escritura otorgada por el representante y aqu\u00e9l en la que el primero reconozca erga omnes el derecho del \u00faltimo (cfr. art\u00edculo 540 del C\u00f3digo Civil). Esta escritura no es, en puridad, una rectificaci\u00f3n o modificaci\u00f3n del t\u00edtulo previo que requiera el otorgamiento por todas las partes implicadas en la relaci\u00f3n, incluso el tercero que contrat\u00f3 con el representante, porque lo cierto es que, en la realidad de las cosas, el t\u00edtulo previo y la relaci\u00f3n contractual establecida y en \u00e9l documentada no se modifica \u2013se trata de simple adecuaci\u00f3n de la titularidad formal a la realidad\u2013, y el contrato sigue produciendo todos sus efectos entre quienes lo suscribieron (cfr. art\u00edculo 1.257 del C\u00f3digo Civil), sin modificaci\u00f3n de ninguna especie \u2013a salvo la incidencia de lo dispuesto en el segundo inciso del p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 1.717, cuesti\u00f3n sobre lo que se volver\u00e1 m\u00e1s adelante-por lo que, respecto de tal extremo, debe ahora matizarse la doctrina de la Resoluci\u00f3n de 2 de septiembre de 2004, que ha de entenderse limitada al caso concreto que la motiv\u00f3, con las especiales circunstancias concurrentes.O, en caso de que no exista acuerdo entre las partes, la sentencia declarativa de la relaci\u00f3n representativa y del dominio del sujeto representado, una vez que en el proceso se haya justificado debidamente la relaci\u00f3n representativa.<\/li>\n<\/ol>\n

            Ahora bien, en relaci\u00f3n con la escritura de reconocimiento, no parece suficiente la mera declaraci\u00f3n de las partes dirigida a reconocer la titularidad del dominus, sino que esa declaraci\u00f3n debe estar suficientemente justificada, a fin de acreditar de manera suficiente la existencia de la relaci\u00f3n representativa. En este punto, ha de atenderse a cada supuesto f\u00e1ctico. La causalizaci\u00f3n quedar\u00e1 facilitada cuando se pueda demostrar la previa constituci\u00f3n de la relaci\u00f3n representativa mediante la escritura previa en que se atribuyeron al gestor las facultades de representaci\u00f3n. Pero incluso cuando no exista esa previa justificaci\u00f3n debe admitirse que las partes puedan evidenciar la relaci\u00f3n. Es lo que ocurre en relaci\u00f3n con la representaci\u00f3n directa merced al instituto de la ratificaci\u00f3n y, en general, con las declaraciones de voluntad tendentes a suplir la falta de acreditaci\u00f3n o suficiencia del consentimiento o de las facultades representativas del actuante. Desde este punto de vista, aunque resulte discutible la aplicaci\u00f3n de la ratificaci\u00f3n a la representaci\u00f3n indirecta \u2013el art\u00edculo 1.259 del C\u00f3digo Civil se refiere estrictamente a la actuaci\u00f3n en nombre ajeno\u2013 lo que no resulta dudoso es la admisibilidad de una declaraci\u00f3n de las partes dirigida a suplir la falta de acreditaci\u00f3n previa de la representaci\u00f3n o, incluso, a completar la eventual falta de poder de representaci\u00f3n del actuante (art\u00edculos 1.727 y 1.892 y 1.893 del C\u00f3digo Civil), siempre que esa declaraci\u00f3n vaya acompa\u00f1ada de alg\u00fan hecho o circunstancia que permita afirmar que, atendidas las circunstancias, ha quedado suficientemente evidenciada la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n, lo que obliga necesariamente a atender a las circunstancias de cada caso.<\/p>\n

            En el supuesto de hecho del presente recurso \u2013sin que sea posible atender en el \u00e1mbito de este expediente al contenido del documento protocolizado, pues aunque adquiera fecha fehaciente desde el fallecimiento de su otorgante no por ello adquiere naturaleza de documento p\u00fablico\u2013, a la vista del contenido de la escritura, debe entenderse que la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n queda suficientemente causalizada, no s\u00f3lo por la declaraci\u00f3n de voluntad de los herederos de quien actu\u00f3 como comprador, que reconocen la titularidad del dominus por raz\u00f3n de que su causante intervino en el negocio en calidad de representante recibiendo a tal fin los fondos precisos para tal adquisici\u00f3n, sino por la expresa admisi\u00f3n de la figura y la prestaci\u00f3n de consentimiento por parte del representante de la entidad vendedora \u2013sin perjuicio de lo que m\u00e1s adelante se dir\u00e1 sobre el poder de representaci\u00f3n del otorgante-, que con su consentimiento expreso al efecto reconoce la actuaci\u00f3n en nombre ajeno. Cabiendo incluso la duda de si el reconocimiento por parte del vendedor en los t\u00e9rminos en que se manifiesta el consentimento implica la admisi\u00f3n expresa de la condici\u00f3n de representante directo de quien intervino como comprador, a cuyo efecto se modificar\u00eda en tal sentido la escritura inicial de compraventa. Respecto de tales declaraciones, no puede olvidarse su car\u00e1cter de confesi\u00f3n, con los efectos probatorios t\u00edpicos que derivan de su inclusi\u00f3n en el documento p\u00fablico y la presunci\u00f3n general del art\u00edculo 1.227 del C\u00f3digo Civil, que reserva a los Tribunales en \u00faltima instancia el control de la licitud de la causa (cfr. Resoluciones de 28 de febrero y 3 de abril de 2003). Estas cautelas \u2013dejando al margen las repercusiones fiscales\u2013 a la vez que sirven para justificar la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n y la consiguiente adquisici\u00f3n ab initio por el representado, excluyen la utilizaci\u00f3n indirecta de la representaci\u00f3n como mecanismo tendente a eludir el cumplimiento de los requisitos de la transmisi\u00f3n. Y sin perjuicio de que pueda ser impugnada por aquellos a quienes perjudique por no ajustarse a la realidad, habida cuenta de que la declaraci\u00f3n no podr\u00e1 en ning\u00fan caso perjudicar los derechos adquiridos por terceros (art\u00edculos 1.219 del C\u00f3digo Civil y 40 de la Ley Hipotecaria), por lo que el lapso de tiempo transcurrido desde al otorgamiento, ciertamente notable, no debe constituir un obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

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            1. En el debate que suscita la escritura calificada no puede en absoluto ser obviada la incidencia de lo dispuesto en el inciso segundo del p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 1.717 del C\u00f3digo Civil, que excepciona la regla general de obligaci\u00f3n exclusiva del representante el caso de que se trate de \u00abcosas propias del mandante\u00bb. La interpretaci\u00f3n del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n y de las consecuencias de la excepci\u00f3n, ante la falta de claridad del precepto, resulta de la m\u00e1xima dificultad, como as\u00ed lo acredita la multitud de interpretaciones que la doctrina ha elaborado sobre este extremo. Ahora bien, sin que sea preciso pronunciarse ahora sobre el alcance de la excepci\u00f3n sobre la relaci\u00f3n contractual, parece incuestionable que cuando las partes ligadas por la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n reconocen en escritura p\u00fablica la titularidad del representado sobre los bienes adquiridos en ejercicio de la facultad de representaci\u00f3n hasta entonces reservada, la excepci\u00f3n resulta aplicable \u2013incluso se puede llegar a entender que en tal caso se produce un supuesto de representaci\u00f3n directa, como puso de relieve la Resoluci\u00f3n de 28 de enero de 1987\u2013, lo que confirma la relaci\u00f3n directa que entonces se produce entre representado y tercero de conformidad con lo dispuesto en la norma.<\/li>\n
            2. Las consecuencias anteriores no quedan desvirtuadas por la necesidad de proteger a los terceros de buena fe que confiaron en la situaci\u00f3n de titularidad formal o aparente del representante indirecto \u2013por ejemplo, en caso de realizar un acto dispositivo faltando a la confianza en \u00e9l depositada-. La escritura que documenta el negocio adquisitivo del representante indirecto reflejar\u00e1 un acto otorgado por una persona en su propio nombre y, por tanto, formalmente, la titularidad le corresponder\u00e1 a \u00e9l, lo que obligar\u00e1 a proteger a los terceros de buena fe que confiaron en su titularidad aparente. Se trata de un caso de protecci\u00f3n a la apariencia jur\u00eddica que no puede considerarse en absoluto excepcional: adem\u00e1s de los casos de protecci\u00f3n al tr\u00e1fico mobiliario (art\u00edculo 464 del C\u00f3digo Civil, y 85 y 86 del C\u00f3digo de Comercio), deben citarse aquellos otros supuestos propios de la representaci\u00f3n directa en que el poder se encuentra de hecho revocado o existe abuso en la actuaci\u00f3n del apoderado (art\u00edculos 1.725, 1.734, 1.738 del C\u00f3digo Civil) o, incluso, desde la perspectiva hipotecaria, los supuestos en que prevalece la protecci\u00f3n del tercero \u2013obs\u00e9rvese que la situaci\u00f3n que se produce es coincidente en ambos casos, si se sustituye la titularidad que deriva de la inscripci\u00f3n por la que est\u00e1 reflejada en la escritura p\u00fablica\u2013. En cualquier caso, este es un riesgo que debe asumir quien autoriz\u00f3 al representante a actuar en su propio nombre.<\/li>\n
            3. Expuesta la situaci\u00f3n desde el punto de vista sustantivo, debe analizarse el punto de vista registral. Es doctrina de este Centro Directivo que lo que accede a los libros registrales es el t\u00edtulo material por el que se produce la transmisi\u00f3n o la declaraci\u00f3n del dominio que, a su vez, ha de estar consignado en un t\u00edtulo formal de los previstos en el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria, por lo que s\u00f3lo si el reconocimiento de dominio tiene la condici\u00f3n de t\u00edtulo material transmisivo o declarativo del dominio puede acceder al Registro de la Propiedad, y por ello es necesaria la expresi\u00f3n de la causa (cfr. Resoluci\u00f3n de 19 de enero de 1994). De aqu\u00ed resulta que el reconocimiento de dominio efectuado sin expresi\u00f3n de causa carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripci\u00f3n. Pero en el supuesto en estudio no es esa la situaci\u00f3n que se produce. Seg\u00fan se desprende de los razonamientos anteriores, la escritura de reconocimiento de dominio no recoge una transmisi\u00f3n carente de causa, sino que los otorgantes pretenden concluir y extraer todos los efectos de la relaci\u00f3n representativa. La transmisi\u00f3n y su causa se recogen en el t\u00edtulo previo, y ahora s\u00f3lo se pretende hacerlos concordar con la realidad. El reconocimiento de dominio no es, por tanto, un t\u00edtulo carente de causa, sino que en \u00e9l se exterioriza la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n que hasta ese momento hab\u00eda permanecido reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real \u2013cfr. art. 40.d) de la Ley Hipotecaria\u2013. En el presente supuesto, el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n hab\u00eda accedido al Registro, haci\u00e9ndose precisa la rectificaci\u00f3n, para lo que se cuenta con la declaraci\u00f3n no s\u00f3lo de las partes ligadas por la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n, sino tambi\u00e9n del representante de la entidad vendedora. Que lo que accede al Registro es la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n lo confirma que la inscripci\u00f3n debiera practicarse directamente a favor del representado si la relaci\u00f3n representativa hubiera sido acreditada en el momento de solicitarse la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo traslativo.<\/li>\n
            4. Sin embargo, en este caso, s\u00ed constituye un obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n el hecho de que la misma persona intervenga en la escritura calificada en representaci\u00f3n de la sociedad vendedora y, a la vez, como comprador. El car\u00e1cter derivado de la escritura presentada a inscripci\u00f3n impone que los mismos requisitos de capacidad aplicables a la compraventa que ahora se pretende rectificar sean igualmente observados. Y es evidente que la comparecencia de una persona f\u00edsica con aquella doble condici\u00f3n determina un supuesto de autocontrataci\u00f3n no permitido, de conformidad con lo dispuesto en el art\u00edculo 1.459 del C\u00f3digo Civil, por lo que en este punto debe ser confirmada la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/li>\n<\/ol>\n

              Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.<\/p>\n

              6 julio 2006<\/p>\n

              <\/a>Rectificaci\u00f3n [1]<\/strong><\/a>.- <\/strong>1. En la escritura de reconocimiento de dominio calificada, la compradora de una mitad indivisa de una finca y los herederos de su difunto esposo reconocen, junto con la compradora de la otra mitad indivisa, a la vez hija y heredera de aqu\u00e9l, que la cuota adquirida por la primera de ellas en la escritura de compraventa previa perteneci\u00f3 desde el mismo instante de la compra a la segunda compradora, quien fue en realidad la \u00fanica adquirente de la totalidad del derecho de dominio sobre la finca descrita por lo que la apariencia de titularidad, en cuanto a la mitad indivisa de la primera compradora, con car\u00e1cter ganancial, no se corresponde con la realidad, por ser una titularidad que se califica expresamente como fiduciaria, en inter\u00e9s exclusivo de la \u00fanica y real propietaria, que acepta el reconocimiento de dominio expresamente, al mismo tiempo que afirman que la compradora beneficiaria del reconocimiento de dominio pag\u00f3 de su bolsillo el precio de la mitad indivisa cuyo dominio se le reconoce as\u00ed como todos los gastos e impuestos devengados por la compraventa y los posteriores inherentes al dominio de la finca.<\/p>\n

              El Registrador de la Propiedad sostiene en su calificaci\u00f3n que el reconocimiento de dominio no es t\u00edtulo material h\u00e1bil para operar una transmisi\u00f3n inscribible en el Registro de la Propiedad, siendo necesario para que exista un t\u00edtulo inscribible que exista un acuerdo de voluntades o negocio gratuito u oneroso seguido de la entrega o tradici\u00f3n.<\/p>\n

                \n
              1. La resoluci\u00f3n del presente recurso exige examinar en primer lugar la problem\u00e1tica desde el punto de vista sustantivo, con especial atenci\u00f3n a las cuestiones documentales, tras lo cual, podr\u00e1 examinarse la cuesti\u00f3n desde el punto de vista estrictamente registral.<\/li>\n
              2. La anterior relaci\u00f3n de hechos evidencia que, seg\u00fan las declaraciones contenidas en la escritura de reconocimiento calificada, la actuaci\u00f3n de uno de los compradores en la primera escritura de compraventa se hac\u00eda en nombre propio, pero en inter\u00e9s ajeno. Debe analizarse, en primer lugar, la viabilidad de esta forma de actuaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

                La posibilidad de actuaci\u00f3n de una persona en nombre propio pero en inter\u00e9s ajeno queda reconocida expresamente en el art\u00edculo 1.717 del C\u00f3digo Civil, precepto central que plantea importantes problemas de interpretaci\u00f3n y de aplicaci\u00f3n. Tambi\u00e9n se refieren a ella otros preceptos (art\u00edculos 431, 439, 463, 1698, 1.725 del C\u00f3digo Civil y 245, 246 y 287 del C\u00f3digo de Comercio). El examen de esta cuesti\u00f3n brinda, adem\u00e1s, la ocasi\u00f3n de clarificar la doctrina de este Centro Directivo en relaci\u00f3n con esta figura. Incidentalmente, antes de entrar en la materia, sin dejar de reconocer la trascendencia que puede tener la doctrina de la simulaci\u00f3n, se considera preferible orillar el estudio de esta \u00faltima ya que, por su naturaleza, queda reservada al conocimiento de la autoridad judicial en el procedimiento correspondiente.<\/p>\n

                  \n
                1. La interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 1.717 del C\u00f3digo Civil ha originado una evoluci\u00f3n de la doctrina en la que se detectan esencialmente dos posturas diferentes con efectos muy dispares. Sancionada legalmente la eficacia plena de la relaci\u00f3n directa entre el representante indirecto y el tercero, aspecto en el que no se plantean dificultades, el problema fundamental surge a la hora de delimitar los efectos entre el representado y el tercero. Dejando ahora de lado el expreso reconocimiento de efectos directos entre tercero y representado que hace el p\u00e1rrafo segundo in fine del art\u00edculo 1.717 del C\u00f3digo Civil, para la tesis cl\u00e1sica, la gesti\u00f3n del representante en nombre propio determinaba que la \u00fanica vinculaci\u00f3n por efecto del negocio celebrado con el tercero era exclusivamente la suya propia y que los \u00fanicos efectos que derivaban de la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n eran internos u obligacionales. Consecuentemente, se negaba cualquier tipo de vinculaci\u00f3n entre el tercero y el dominus negotii y era necesario un acto posterior de transmisi\u00f3n del derecho real o personal a favor del \u00faltimo, que deb\u00eda cumplir los requisitos exigidos en funci\u00f3n de su naturaleza, y al que el representante en su propio nombre estaba s\u00f3lo obligado por la relaci\u00f3n representativa. En la pr\u00e1ctica, esta postura equival\u00eda a eliminar el car\u00e1cter representativo de la actuaci\u00f3n del gestor, lo que se confirmaba con la afirmaci\u00f3n de que la contemplatio domini era requisito esencial de la instituci\u00f3n representativa.<\/li>\n<\/ol>\n

                  Sin embargo, una observaci\u00f3n m\u00e1s detenida de la realidad ha permitido, a la doctrina reciente m\u00e1s autorizada, destacar las consecuencias injustas a que conduce este planteamiento. Este punto de vista parte de la atenci\u00f3n preferente a la intenci\u00f3n real de las partes \u2014recu\u00e9rdese que la relaci\u00f3n que causaliza la representaci\u00f3n no tiene que ser exclusivamente de mandato\u2014 que se sintetiza en la atribuci\u00f3n al gestor de facultades suficientes para la realizaci\u00f3n de un acto determinado en inter\u00e9s del dominus. A tal fin, este \u00faltimo habr\u00e1 dado al gestor las instrucciones precisas para el desempe\u00f1o de su cometido y, acaso, le habr\u00e1 provisto de los fondos necesarios, lo que le permitir\u00e1 exigirle la oportuna rendici\u00f3n de cuentas tras el desempe\u00f1o de su encargo. Se pone as\u00ed en evidencia el car\u00e1cter ajeno que para el gestor tiene el asunto gestionado y, por tanto, la sustancia representativa de su actuaci\u00f3n, que no se desvirt\u00faa por el hecho de que se realice en su propio nombre, porque siempre y al final, tendr\u00e1 por causa el encargo previo, de manera que sin este \u00faltimo el negocio representativo nunca habr\u00eda tenido lugar. Desde este planteamiento, se critica la tesis cl\u00e1sica no s\u00f3lo por su alejamiento de la realidad sino tambi\u00e9n por la injusticia que conlleva el reconocimiento de la propiedad en el gestor y por la incongruencia que supone la calificaci\u00f3n como gestor con la condici\u00f3n de adquirente de derecho real. El examen de las consecuencias injustas a que conduce la tesis cl\u00e1sica pone de relieve la impropiedad del planteamiento que implica: al devenir el gestor propietario, no es posible que el dominus ejercite frente a \u00e9l las acciones que le permiten defender su dominio (acci\u00f3n reivindicatoria, tercer\u00eda de dominio), y habr\u00eda que mantener, en todo caso, la validez del acto de disposici\u00f3n realizado por el gestor, sin posibilidad de reclamaci\u00f3n contra el tercero, ni siquiera cuando se hubiese hecho patente en forma el car\u00e1cter ajeno de la actuaci\u00f3n del gestor y, consiguientemente, del derecho objeto de disposici\u00f3n (por ejemplo, cuando se ha demostrado fehacientemente que actuaba en ejecuci\u00f3n del encargo o que exist\u00eda una previa provisi\u00f3n de fondos para realizar la adquisici\u00f3n). Desde este planteamiento, la tendencia hoy dominante se muestra partidaria de afirmar que la denominada representaci\u00f3n indirecta o mediata es una aut\u00e9ntica forma de representaci\u00f3n que, aunque de manera no exactamente coincidente con la representaci\u00f3n directa, permite atribuir efectos directos a la actuaci\u00f3n del representante, con lo que se define correctamente la posici\u00f3n de cada una de las partes. Dejando a salvo, en todo caso, la vinculaci\u00f3n personal que se produce entre gestor y quien contrata con \u00e9l (art\u00edculo 1.257 del C\u00f3digo Civil), y aunque no sea f\u00e1cil elucidar desde el punto de vista te\u00f3rico el mecanismo \u00faltimo que justifica que el dominio se transfiera a una persona diferente del contratante, se afirma en este planteamiento que la propiedad pertenece al dominus desde la consumaci\u00f3n del contrato, que el gestor no es m\u00e1s que un poseedor en nombre ajeno (art\u00edculo 439 y 463 del C\u00f3digo Civil) por lo que no puede llegar a adquirir el dominio por v\u00eda de usucapi\u00f3n ordinaria por falta de justo t\u00edtulo (art\u00edculos 447, 1.941 y 1.952 del C\u00f3digo Civil) y que el dominus puede ejercitar la acci\u00f3n reivindicatoria frente a \u00e9l. Confirma esta idea el art\u00edculo 80 de la Ley Concursal de 9 de julio de 2.003 \u2014que recoge la tradici\u00f3n de los derogados art\u00edculos 908 y 909.4.\u00ba del C\u00f3digo de Comercio de 1885\u2014.<\/p>\n

                  En el mismo sentido, la jurisprudencia del Tribunal Supremo no ha dudado en atribuir efectos directos para el representado cuando el car\u00e1cter ajeno de la gesti\u00f3n del representante indirecto ha quedado suficientemente acreditado (Sentencias de 1 de mayo de 1900, 10 de julio de 1.946, 17 de diciembre de 1959, 22 de noviembre de 1965, 2 de noviembre de 1970, 16 de mayo de 1983, 25 de febrero de 1994, 19 de junio de 1997, 18 de enero de 2.000 y 31 de octubre de 2003).<\/p>\n

                    \n
                  1. Admitida la adquisici\u00f3n inmediata de la propiedad por el dominus, el siguiente problema que se presenta se concreta en la forma de acreditaci\u00f3n de su titularidad que, de momento, puede quedar reservada u oculta. Es evidente que si la titularidad pertenece al representado ab initio, no es preciso un acto de transferencia a su favor, como entiende la tesis cl\u00e1sica, pues el derecho, seg\u00fan lo dicho, ya le pertenece, por lo que la transmisi\u00f3n, de realizarse, no pasar\u00eda de ser un mecanismo de simulaci\u00f3n, como tal, nula por falta de causa (art\u00edculo 1.275 del C\u00f3digo Civil). Pero, desde luego, la titularidad del representado, siquiera sea de manera provisional, puede permanecer oculta como consecuencia de la propia mec\u00e1nica de la representaci\u00f3n indirecta \u2014aunque esto \u00faltimo no tenga que ocurrir necesariamente, como por ejemplo, en el caso de que la relaci\u00f3n representativa estuviese documentada fehacientemente antes de la conclusi\u00f3n del negocio traslativo, lo que permitir\u00eda a los terceros conocedores de esa situaci\u00f3n entenderse con el representado en su condici\u00f3n de propietario\u2014. \u00danicamente es preciso un acto que revele hacia el exterior la titularidad. En esa situaci\u00f3n, la v\u00eda recta que permitir\u00e1 acreditar la titularidad del dominus podr\u00e1 ser voluntaria, mediante la escritura otorgada por el representante y aquel en la que el primero reconozca erga omnes el derecho del \u00faltimo (cfr. art\u00edculo 540 del C\u00f3digo Civil). Esta escritura no es, en puridad, una rectificaci\u00f3n o modificaci\u00f3n del t\u00edtulo previo que requiera el otorgamiento por todas las partes implicadas en la relaci\u00f3n, incluso el tercero que contrat\u00f3 con el representante, porque lo cierto es que, en la realidad de las cosas, el t\u00edtulo previo y la relaci\u00f3n contractual establecida y en \u00e9l documentada no se modifica \u2014se trata de simple adecuaci\u00f3n de la titularidad formal a la realidad\u2014, y el contrato sigue produciendo todos sus efectos entre quienes lo suscribieron (cfr. art\u00edculo 1.257 del C\u00f3digo Civil), sin modificaci\u00f3n de ninguna especie \u2014a salvo la incidencia de lo dispuesto en el segundo inciso del p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 1.717, cuesti\u00f3n sobre lo que se volver\u00e1 m\u00e1s adelante\u2014 por lo que, respecto de tal extremo, debe ahora matizarse la doctrina de la Resoluci\u00f3n de 2 de septiembre de 2004, que ha de entenderse limitada al caso concreto que la motiv\u00f3, con las especiales circunstancias concurrentes. O, en caso de que no exista acuerdo entre las partes, la sentencia declarativa de la relaci\u00f3n representativa y del dominio del sujeto representado, una vez que en el proceso se haya justificado debidamente la relaci\u00f3n representativa.<\/li>\n<\/ol>\n

                    Ahora bien, en relaci\u00f3n con la escritura de reconocimiento, no parece suficiente la mera declaraci\u00f3n de las partes dirigida a reconocer la titularidad del dominus, sino que esa declaraci\u00f3n debe estar suficientemente justificada, a fin de acreditar de manera suficiente la existencia de la relaci\u00f3n representativa. En este punto, ha de atenderse a cada supuesto f\u00e1ctico. La causalizaci\u00f3n quedar\u00e1 facilitada cuando se pueda demostrar la previa constituci\u00f3n de la relaci\u00f3n representativa mediante la escritura previa en que se atribuyeron al gestor las facultades de representaci\u00f3n. Pero incluso cuando no exista esa previa justificaci\u00f3n debe admitirse que las partes puedan evidenciar la relaci\u00f3n. Es lo que ocurre en relaci\u00f3n con la representaci\u00f3n directa merced al instituto de la ratificaci\u00f3n y, en general, con las declaraciones de voluntad tendentes a suplir la falta de acreditaci\u00f3n o suficiencia del consentimiento o de las facultades representativas del actuante. Desde este punto de vista, aunque resulte discutible la aplicaci\u00f3n de la ratificaci\u00f3n a la representaci\u00f3n indirecta \u2014el art\u00edculo 1.259 del C\u00f3digo Civil se refiere estrictamente a la actuaci\u00f3n en nombre ajeno\u2014 lo que no resulta dudoso es la admisibilidad de una declaraci\u00f3n de las partes dirigida a suplir la falta de acreditaci\u00f3n previa de la representaci\u00f3n o, incluso, a completar la eventual falta de poder de representaci\u00f3n del actuante (art\u00edculos 1.727 y 1.892 y 1.893 del C\u00f3digo Civil), siempre que esa declaraci\u00f3n vaya acompa\u00f1ada de alg\u00fan hecho o circunstancia que permita afirmar que, atendidas las circunstancias, ha quedado suficientemente evidenciada la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n, lo que obliga necesariamente a atender a las circunstancias de cada caso.<\/p>\n

                    En el supuesto de hecho que se plantea en el presente recurso, adem\u00e1s de la relaci\u00f3n de parentesco que existe entre los compradores y otorgantes de la escritura de reconocimiento, debe tenerse en cuenta la declaraci\u00f3n de que el precio y todos los gastos e impuestos de la compraventa se pagaron por la persona favorecida con el reconocimiento de dominio. Respecto de esta \u00faltima declaraci\u00f3n no puede olvidarse su car\u00e1cter de confesi\u00f3n, con los efectos probatorios t\u00edpicos que derivan de su inclusi\u00f3n en el documento p\u00fablico y la presunci\u00f3n general del art\u00edculo 1.277 del C\u00f3digo Civil, que reserva a los Tribunales de Justicia en \u00faltima instancia el control de la licitud de la causa (cfr. Resoluciones de 28 de febrero y 3 de abril de 2003). Estas cautelas, a la vez que sirven para justificar la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n y la consiguiente adquisici\u00f3n ab initio por el representado, excluyen la utilizaci\u00f3n indirecta de la representaci\u00f3n como mecanismo tendente a eludir el cumplimiento de los requisitos de la transmisi\u00f3n. Y sin perjuicio de que pueda ser impugnada por aquellos a quienes perjudique de no ajustarse a la realidad.<\/p>\n

                      \n
                    1. En el debate que suscita la escritura calificada no puede en absoluto ser obviada la incidencia de lo dispuesto en el inciso segundo del p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 1.717 del C\u00f3digo Civil, que excepciona la regla general de obligaci\u00f3n exclusiva del representante el caso de que se trate de \u00abcosas propias del mandante\u00bb. La interpretaci\u00f3n del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n y de las consecuencias de la excepci\u00f3n, ante la falta de claridad del precepto, resulta de la m\u00e1xima dificultad, como as\u00ed lo acredita la multitud de interpretaciones que la doctrina ha elaborado sobre este extremo. Ahora bien, sin que sea preciso pronunciarse ahora sobre el alcance de la excepci\u00f3n sobre la relaci\u00f3n contractual, parece incuestionable que cuando las partes ligadas por la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n reconocen en escritura p\u00fablica la titularidad del representado sobre los bienes adquiridos en ejercicio de la facultad de representaci\u00f3n hasta entonces reservada, la excepci\u00f3n resulta aplicable \u2014incluso se puede llegar a entender que en tal caso se produce un supuesto de representaci\u00f3n directa, como puso de relieve la Resoluci\u00f3n de 28 de enero de 1987\u2014, lo que confirma la relaci\u00f3n directa que entonces se produce entre representado y tercero de conformidad con lo dispuesto en la norma.<\/li>\n
                    2. Las consecuencias anteriores no quedan desvirtuadas por la necesidad de proteger a los terceros de buena fe que confiaron en la situaci\u00f3n de titularidad formal o aparente del representante indirecto \u2014por ejemplo, en caso de realizar un acto dispositivo faltando a la confianza en \u00e9l depositada\u2014. La escritura que documenta el negocio adquisitivo del representante indirecto reflejar\u00e1 un acto otorgado por una persona en su propio nombre y, por tanto, formalmente, la titularidad le corresponder\u00e1 a \u00e9l, lo que obligar\u00e1 a proteger a los terceros de buena fe que confiaron en su titularidad aparente. Se trata de un caso de protecci\u00f3n a la apariencia jur\u00eddica que no puede considerarse en absoluto excepcional: adem\u00e1s de los casos de protecci\u00f3n al tr\u00e1fico mobiliario (art\u00edculo 464 del C\u00f3digo Civil, 85 y 86 del C\u00f3digo de Comercio), deben citarse aquellos otros supuestos propios de la representaci\u00f3n directa en que el poder se encuentra de hecho revocado o existe abuso en la actuaci\u00f3n del apoderado (art\u00edculos 1.725, 1.734, 1.738 del C\u00f3digo Civil) o, incluso, desde la perspectiva hipotecaria, los supuestos en que prevalece la protecci\u00f3n del tercero \u2014obs\u00e9rvese que la situaci\u00f3n que se produce es coincidente en ambos casos, si se sustituye la titularidad que deriva de la inscripci\u00f3n por la que est\u00e1 reflejada en la escritura p\u00fablica\u2014. En cualquier caso, este es un riesgo que debe asumir quien autoriz\u00f3 al representante a actuar en su propio nombre.<\/li>\n
                    3. Expuesta la situaci\u00f3n desde el punto de vista sustantivo, debe analizarse el punto de vista registral. Es doctrina de este Centro Directivo que lo que accede a los libros registrales es el t\u00edtulo material por el que se produce la transmisi\u00f3n o la declaraci\u00f3n del dominio que, a su vez, ha de estar consignado en un t\u00edtulo formal de los previstos en el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria, por lo que s\u00f3lo si el reconocimiento de dominio tiene la condici\u00f3n de t\u00edtulo material transmisivo o declarativo del dominio puede acceder al Registro de la Propiedad, y por ello es necesaria la expresi\u00f3n de la causa (cfr. Resoluci\u00f3n de 19 de enero de 1994). De aqu\u00ed resulta que el reconocimiento de dominio efectuado sin expresi\u00f3n de causa carece de virtualidad traslativa y no procede su inscripci\u00f3n. Pero en el supuesto en estudio no es esa la situaci\u00f3n que se produce. Seg\u00fan se desprende de los razonamientos anteriores, la escritura de reconocimiento de dominio no recoge una transmisi\u00f3n carente de causa, sino que los otorgantes pretenden concluir y extraer todos los efectos de la relaci\u00f3n representativa. La transmisi\u00f3n y su causa se recogen en el t\u00edtulo previo, y ahora s\u00f3lo se pretende hacerlos concordar con la realidad. El reconocimiento de dominio no es, por tanto, un t\u00edtulo carente de causa, sino que en \u00e9l se exterioriza la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n que hasta ese momento hab\u00eda permanecido reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real \u2014cfr. art. 40.d) de la Ley Hipotecaria\u2014. En el supuesto, el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n inicial hab\u00eda accedido al Registro, haci\u00e9ndose precisa la rectificaci\u00f3n, para lo que es suficiente la declaraci\u00f3n de las partes ligadas por la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n, en los t\u00e9rminos que acaban de ser expuestos, pues la situaci\u00f3n del vendedor no queda alterada \u2014a salvo la incidencia del articulo 1.717 del C\u00f3digo Civil en el \u00e1mbito contractual, como tal, sin trascendencia registral\u2014. Que lo que accede al Registro en el presente caso es la relaci\u00f3n de representaci\u00f3n lo confirma el que la inscripci\u00f3n deba practicarse directamente a favor del representado si la relaci\u00f3n representativa ha sido acreditada en el momento de solicitarse la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo traslativo.<\/li>\n<\/ol>\n

                      Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

                      6 julio 2006<\/p>\n

                      [1]<\/a> El texto de esta larga Resoluci\u00f3n es id\u00e9ntico a la de igual fecha que la precede, salvo el \u00faltimo p\u00e1rrafo de la anterior, que se public\u00f3 en el Bolet\u00edn Oficial del Estado un d\u00eda antes. Este matiz, sirve para que en la Resoluci\u00f3n anterior se desestime el recurso, mientras que en \u00e9sta se revoc\u00f3 la calificaci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                      COMPRAVENTA Rectificaci\u00f3n Rectificaci\u00f3n Dividida una finca en cinco porciones y vendidas a diferentes personas, cincuenta a\u00f1os m\u00e1s tarde el liquidador de la sociedad vendedora otorga una escritura de rectificaci\u00f3n de la anterior en la que manifiesta que qued\u00f3 un resto y lo vende a otra persona, a lo que el Registrador se opone y la […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4223],"tags":[1526,2574],"class_list":{"0":"post-19492","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-compraventa","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-rectificacion","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19492","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19492"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19492\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19492"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19492"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19492"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}