{"id":19501,"date":"2016-03-11T08:05:34","date_gmt":"2016-03-11T07:05:34","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19501"},"modified":"2016-03-14T13:51:00","modified_gmt":"2016-03-14T12:51:00","slug":"resolucion-por-mutuo-acuerdo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/compraventa\/resolucion-por-mutuo-acuerdo\/","title":{"rendered":"Resoluci\u00f3n por mutuo acuerdo"},"content":{"rendered":"

COMPRAVENTA
<\/strong><\/h1>\n

Resoluci\u00f3n por mutuo acuerdo<\/a><\/strong><\/p>\n

Resoluci\u00f3n por mutuo acuerdo<\/strong><\/p>\n

La escritura cuyo objeto es la \u201cresoluci\u00f3n de una compraventa mediante una nueva venta\u201d, en virtud de la cual los otorgantes ven\u00edan a ocupar el mismo lugar que ten\u00edan en la anterior, es inscribible, pues con independencia de que el t\u00e9rmino \u201cresoluci\u00f3n\u201d est\u00e9 o no bien empleado, lo cierto es que el art\u00edculo 1255 del C\u00f3digo Civil sienta el principio de libertad de pacto, y es indudable la validez de una compraventa en la que concurren los requisitos institucionales de este contrato.<\/p>\n

27 diciembre 1973<\/p>\n

Resoluci\u00f3n por mutuo acuerdo<\/strong>.- Reitera la doctrina de la Resoluci\u00f3n anterior, dejando a salvo los derechos que con anterioridad hayan podido ser inscritos a favor de terceras personas, constituidos en este caso por una anotaci\u00f3n de embargo vigente al tiempo de presentarse la escritura que motiv\u00f3 el recurso.<\/p>\n

29 diciembre 1973<\/p>\n

Resoluci\u00f3n por mutuo acuerdo<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una diligencia de subsanaci\u00f3n de una escritura de la que resulta la rectificaci\u00f3n de \u00e9sta en el sentido de tener por no puesto como adquirente a uno de los intervinientes en la misma que inscribi\u00f3 ya su derecho de propiedad. Por la registradora se alega la imposibilidad de ir contra los propios actos y se se\u00f1ala que dicha alteraci\u00f3n supone una nueva transmisi\u00f3n para la que no hay causa suficiente. Los recurrentes, por su parte, alegan que no pudieron tener presentes al momento de llevar a cabo la formalizaci\u00f3n de la escritura determinadas circunstancias relativas a explotaciones agrarias, as\u00ed como el resto de argumentos que se han reflejado al extractar el texto del escrito de recurso.<\/p>\n

    \n
  1. Se encuentra fuera de toda duda la posibilidad de rectificar las declaraciones vertidas en la escritura p\u00fablica cuando estas declaraciones no se ajustan a la realidad. Pero cuando en virtud de la escritura que se pretende rectificar se produjo ya una verdadera transmisi\u00f3n dominical, inscrita y protegida por la presunci\u00f3n del art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria, no puede dejarse sin efecto la transmisi\u00f3n operada como si se tratara de un mero error del t\u00edtulo o de la inscripci\u00f3n, cuando no se trata de ni uno ni de otro caso, sino de un error de consentimiento de los otorgantes.<\/li>\n
  2. En este sentido, debe tenerse en cuenta el lapso temporal que ha mediado entre la fecha de la escritura (12 de junio de 2009) y la fecha de la diligencia de subsanaci\u00f3n (3 de noviembre de 2009) durante el cual el adquirente ha figurado como titular registral. Ello supone que deber\u00e1 destruirse la presunci\u00f3n de legitimaci\u00f3n derivada del asiento registral practicado en su d\u00eda (bajo salvaguardia de los tribunales, ex art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria) y del contenido de la primitiva escritura (cfr. art\u00edculos 1.218 del C\u00f3digo Civil y 17 bis de la Ley del Notariado) a trav\u00e9s de procedimiento adecuado.<\/li>\n
  3. Lo anterior no es \u00f3bice a la posibilidad, conforme al principio general expuesto, de que se puedan alterar los t\u00e9rminos de la escritura cuando \u00e9stos no se ajustan a la realidad, haciendo posible la rectificaci\u00f3n o aclaraci\u00f3n y el posterior acceso de la misma al Registro, sin que sea necesario un determinado pronunciamiento judicial. No obstante, tal alteraci\u00f3n siempre ha de estar supeditada al hecho de que quede suficientemente causalizado el acto correspondiente (art\u00edculos 1.261 y 1.275 del C\u00f3digo Civil, y 2 de la Ley Hipotecaria) y, consiguientemente, la raz\u00f3n de la modificaci\u00f3n o rectificaci\u00f3n, a fin de evitar que por una v\u00eda indirecta y fraudulenta se puedan alterar las reglas generales que regulan la transmisi\u00f3n de los bienes y derechos.<\/li>\n
  4. En definitiva, nada impedir\u00eda que se dejara sin efecto un t\u00edtulo inscrito con el consentimiento de todos los titulares (ex art\u00edculo 82 de la Ley Hipotecaria) con base en el error de consentimiento de alguno de los contratantes, y sin perjuicio de las consecuencias fiscales que ello conlleve. Pero lo que no cabe, so pena de alterar las reglas generales de formalizaci\u00f3n de los contratos e inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de los derechos reales en ellos formalizados, es pretender realizar una rectificaci\u00f3n sustantiva del t\u00edtulo por una mera diligencia como si de una rectificaci\u00f3n material se tratara.<\/li>\n
  5. La alegaci\u00f3n de los recurrentes relativa al pago por el adquirente no debe alterar las conclusiones a la luz de lo expuesto. En efecto, nadie duda de que el pago lo pudo realizar el adquirente como tercero, pero lo cierto es que adem\u00e1s de pagador era accipiens. Por tanto, adquiri\u00f3 el bien seg\u00fan la escritura, pas\u00f3 a ser titular registral, y operado dicho cambio no cabr\u00e1 obtener su alteraci\u00f3n sino en los t\u00e9rminos indicados. En esta l\u00ednea, el hecho de que el adquirente constituyese la hipoteca dirigida a la adquisici\u00f3n, confirma las consideraciones expuestas. En efecto, el hecho de que no s\u00f3lo haya sido titular registral sino de que adem\u00e1s haya ejercido su condici\u00f3n de tal constituyendo derechos a favor de terceras personas, debe llevar a exigir que los cambios se verifiquen en virtud de justa causa.<\/li>\n<\/ol>\n

    En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n

    12 agosto 2011<\/p>\n

    <\/a>Resoluci\u00f3n por mutuo acuerdo<\/strong>.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de resoluci\u00f3n de una compraventa en la que los apoderados de ambas partes intervinientes representadas, tienen facultades para retraer, comprar, vender y permutar, pero no la espec\u00edfica de resolver la compraventa efectuada. Concurre en el expediente, que no exist\u00eda causa de resoluci\u00f3n en la compraventa efectuada, ya que el precio hab\u00eda sido satisfecho \u00edntegramente en el momento del otorgamiento de aqu\u00e9lla, de manera que se trata de un contrato perfeccionado y consumado; adem\u00e1s no adolece de vicios que afecten su validez, por lo que es plenamente v\u00e1lido, y produce todos sus efectos. As\u00ed pues, se trata de una resoluci\u00f3n de aquel contrato de compraventa, por mutuo disenso entre las partes que lo contrataron y en definitiva una nueva prestaci\u00f3n de consentimiento, con nueva entrega de posesi\u00f3n y devoluci\u00f3n de las cantidades percibidas.<\/p>\n

      \n
    1. Hay tres figuras por las que se resuelven los contratos, distintas por su naturaleza y efectos: el retracto convencional, la resoluci\u00f3n de la compraventa u otros contratos por causas establecidas en los mismos \u2013ya sean condiciones, pactos previamente establecidos de resoluci\u00f3n ante determinadas circunstancias o incumplimientos\u2013 y la resoluci\u00f3n por mutuo disenso o acuerdo nuevo entre las partes.<\/li>\n<\/ol>\n

      El retracto convencional, denominado de forma m\u00e1s correcta como pacto de retro, est\u00e1 recogido en los art\u00edculos 1507 y siguientes del C\u00f3digo Civil, y supone que en la misma escritura de compraventa, el vendedor se haya reservado el derecho a recuperar la cosa vendida con la obligaci\u00f3n de cumplir con lo exigido por el art\u00edculo 1518. No es un verdadero retracto, aunque se haya denominado retracto convencional, porque el retracto propiamente dicho implica tres sujetos \u2013vendedor, comprador y retrayente\u2013 y en el retracto convencional s\u00f3lo intervienen el comprador y el vendedor que se hab\u00eda reservado el derecho de recuperar la cosa vendida. En el caso que nos ocupa, no se hab\u00eda pactado derecho de retracto en la escritura anterior de compraventa, por lo que no cabe entender que se trate del ejercicio de un derecho de retracto.<\/p>\n

      La resoluci\u00f3n por causas establecidas en los contratos mediante pactos espec\u00edficos o condiciones, dimanan de las mismas cl\u00e1usulas del contrato, por lo que no ofrecen duda en virtud del principio de autonom\u00eda de la voluntad de las partes y con respeto del art\u00edculo 1255 del C\u00f3digo Civil; en las obligaciones rec\u00edprocas, las que se produzcan por incumplimiento de obligaciones esenciales del contrato tienen su resoluci\u00f3n anunciada entre las facultades de las partes, en virtud del art\u00edculo 1124 y, espec\u00edficamente para la compraventa, en los art\u00edculos 1503 y siguientes del C\u00f3digo Civil. Tampoco es el caso que nos ocupa, ya que nada se hab\u00eda pactado sobre este punto en el contrato que se pretende resolver, ni se ha producido el incumplimiento de ninguna de las obligaciones esenciales del contrato.<\/p>\n

      As\u00ed pues, tan s\u00f3lo nos queda la posibilidad del mutuo disenso entre las partes, lo que supone un nuevo acuerdo de resoluci\u00f3n, con la entrega al antiguo vendedor de la cosa objeto del contrato y traditio, as\u00ed como devoluci\u00f3n al comprador de las cantidades satisfechas con ocasi\u00f3n de la compraventa. Y esto es lo que ha ocurrido a la vista de la escritura de resoluci\u00f3n.<\/p>\n

        \n
      1. Es cierto que el art\u00edculo 1506 del C\u00f3digo Civil establece que la venta se resuelve por las mismas causas que se resuelven las obligaciones, otras expresadas anteriormente y por el retracto legal y el convencional; pero aunque este precepto recoge el retracto convencional como causa de resoluci\u00f3n de las obligaciones, la doctrina e interpretaci\u00f3n cl\u00e1sica han entendido que esta menci\u00f3n del texto legal es t\u00e9cnicamente incorrecta, porque la resoluci\u00f3n de obligaciones sinalagm\u00e1ticas s\u00f3lo se produce por incumplimiento de las obligaciones principales del contrato celebrado; en el caso que nos ocupa, no se ha producido incumplimiento del pago del precio ni de la entrega de la cosa vendida, lo que resulta claramente de la escritura que se pretende resolver.<\/li>\n<\/ol>\n

        En otro orden, el pacto de retro no supone una resoluci\u00f3n contractual, sino que se apoya en un contrato perfecto, eficaz y v\u00e1lido. En definitiva ha desplegado todos sus efectos. Por lo tanto, lo que se produce al ejercitar el pacto de retro es la realizaci\u00f3n de una nueva compraventa, pero no la resoluci\u00f3n de otra previamente celebrada. El que hab\u00eda vendido con pacto de retro, desarroll\u00f3 dos negocios jur\u00eddicos: el de la compraventa y el de la constituci\u00f3n de la posibilidad de retraer o lo que es lo mismo, contrat\u00f3 simult\u00e1neamente un derecho de opci\u00f3n para adquirir de nuevo la cosa vendida. No se ha producido esto en el caso que nos ocupa.<\/p>\n

        Puesto que no se ha ejercitado un pacto de retro, no se hab\u00eda establecido condici\u00f3n, pacto o reserva que pudiera dar lugar a resoluci\u00f3n unilateral de la compraventa, ni se hab\u00eda producido incumplimiento de obligaciones esenciales, debemos concluir que en el caso que nos ocupa, se pacta una resoluci\u00f3n de mutuo acuerdo o lo que es mutuo disenso.<\/p>\n

          \n
        1. El consentimiento que se exige en la escritura objeto del expediente, es claramente resolutorio no causal, porque no es consecuencia de un incumplimiento previo; ni viene del ejercicio de un derecho establecido por un pacto de retro, porque no se hab\u00eda estipulado as\u00ed en la escritura originaria de compraventa que se pretende resolver. Tampoco se trata de la resoluci\u00f3n por incumplimiento de una de las obligaciones esenciales del contrato, que dar\u00edan lugar a los efectos de los art\u00edculos 1503 y siguientes del C\u00f3digo Civil. As\u00ed pues, no bastan las facultades de retraer, vender o comprar que se mencionan en los apoderamientos empleados, sino que se hace necesaria la espec\u00edfica de resolver el contrato anteriormente celebrado.<\/li>\n<\/ol>\n

          El art\u00edculo 51.9 del Reglamento Hipotecario exige como circunstancia de la inscripci\u00f3n, para el caso de representaci\u00f3n legal o voluntaria, la rese\u00f1a del documento de donde resulta la representaci\u00f3n y el juicio notarial de suficiencia, lo que en este caso se ha cumplido de forma puntual; pero el art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001 exige la congruencia de ese juicio notarial que en este caso no se cumple, por lo que procede mantener la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

          Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

          22 junio 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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