FERM\u00cdN MORENO AYGUAD\u00c9<\/h2>\nNotario de Tauste (Zaragoza)<\/h2>\n\u00a0<\/h2>\nA prop\u00f3sito de los Comentarios publicados por Jos\u00e9-F\u00e9lix Merino Escart\u00edn respecto de la Ley Hipotecaria y del Catastro.<\/h3>\n
\u00a0<\/h2>\nA prop\u00f3sito de los Comentarios publicados por Jos\u00e9-F\u00e9lix Merino Escart\u00edn respecto de la Ley Hipotecaria y del Catastro.<\/h3>\n
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Dada la importancia pr\u00e1ctica de las cuestiones abordadas, y con el agradecimiento debido al autor por su aportaci\u00f3n, considera quien esto escribe que cabe plantear algunas cuestiones sobre lo que en el trabajo publicado se indica, particularmente, y en lo que ahora interesa, en cuanto concierne al Art\u00edculo 202:\u00a0<\/a> Edificaciones y plantaciones.<\/strong><\/p>\n<\/a> Dice el autor:<\/p>\n \u00ab\u2026Podemos citar como novedades:<\/em><\/strong><\/p>\n \u2013\u00a0<\/em>Nuevo requisito<\/em><\/strong>\u00a0para las declaraciones que no se extiendan a la integridad del solar: ha de definirse la porci\u00f3n de suelo que ocupe mediante sus\u00a0<\/em>coordenadas de referenciaci\u00f3n geogr\u00e1fica.\u00a0<\/em><\/strong>Es de suponer que este dato se apoye en documentaci\u00f3n gr\u00e1fica o informe t\u00e9cnico que lo acredite.<\/em><\/p>\n \u2013 Seg\u00fan el<\/em>\u00a0<\/em>apartado 8<\/a><\/em>\u00a0<\/em>de la Resoluci\u00f3n- Circular de 3 de noviembre de 2015, se necesitar\u00e1 tambi\u00e9n inscribir la representaci\u00f3n gr\u00e1fica de toda la parcela. \u2026\u00bb<\/em><\/p>\n El propio autor nos sigue diciendo que:<\/p>\n \u00ab\u2026Con ello, surge un caso m\u00e1s de inscripci\u00f3n de representaci\u00f3n gr\u00e1fica -aparte de los determinados legalmente en el art\u00edculo 9- \u2026\u00bb<\/p>\n \u00bfPudiera en ello apreciarse extralimitaci\u00f3n, en atenci\u00f3n al principio de jerarqu\u00eda normativa? Cabe al menos preguntar, en pura t\u00e9cnica jur\u00eddica, si una Resoluci\u00f3n-Circular es el instrumento adecuado para establecer requisitos no determinados en la Ley. O si no fuese tal el Reglamento, instrumento de desarrollo previsto al efecto, siempre con el esencial principio de jerarqu\u00eda normativa presente. Y si lo fuese si no cupiera en ese caso apreciar asimismo extralimitaci\u00f3n<\/p>\n La Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado que publica el BOE de hoy, y que tiene fecha de 8 de febrero, aunque referida a documento anterior a la entrada en vigor de la Ley, en sus Fundamentos Jur\u00eddicos Cuarto y Quinto vierte consideraciones muy interesantes, que debe ser objeto de estudio detallado, sobre las condiciones de aplicaci\u00f3n de la nueva norma. En lo que ahora interesa indica (los subrayados son de quien esto escribe):\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n \u00ab\u2026 4. Con esos antecedentes normativos, la reforma de la Ley Hipotecaria operada en virtud de la Ley 13\/2015, y en particular, el nuevo art\u00edculo 202 de la Ley Hipotecaria, resulta m\u00e1s expl\u00edcito, y proclama, de manera clara, general y sin excepciones, que \u00abla porci\u00f3n de suelo ocupada por cualquier edificaci\u00f3n, instalaci\u00f3n o plantaci\u00f3n habr\u00e1 de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciaci\u00f3n geogr\u00e1fica\u00bb. Por su parte, la Resoluci\u00f3n de 26 de octubre de 2015 dictada conjuntamente por esta Direcci\u00f3n General y por la Direcci\u00f3n General del Catastro en cumplimiento del mandato legal contenido en el art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria, establece imperativamente, en su apartado s\u00e9ptimo que \u00aben el caso de inscripci\u00f3n de edificaciones o instalaciones, habr\u00e1 de remitirse tambi\u00e9n\u00bb (por los registradores al Catastro) \u00ablas coordenadas de referenciaci\u00f3n geogr\u00e1fica de la porci\u00f3n de suelo ocupada por las mismas\u00bb.<\/u> En consecuencia, para inscribir cualquier edificaci\u00f3n, nueva o antigua, cuya declaraci\u00f3n documental y solicitud de inscripci\u00f3n se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13\/2015, ser\u00e1 requisito, en todo caso que la porci\u00f3n de suelo ocupada habr\u00e1 de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciaci\u00f3n geogr\u00e1fica. Adem\u00e1s, para que, una vez precisada la concreta ubicaci\u00f3n geogr\u00e1fica de la porci\u00f3n de suelo ocupada por la edificaci\u00f3n,<\/u> el registrador pueda tener la certeza de que esa porci\u00f3n de suelo se encuentra \u00edntegramente comprendida dentro de la delimitaci\u00f3n perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simult\u00e1neamente,<\/u> y a trav\u00e9s del procedimiento que corresponda, la delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempl\u00f3 este centro directivo en el apartado octavo de su Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretaci\u00f3n y aplicaci\u00f3n de algunos extremos regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13\/2015, de 24 de junio.<\/u><\/p>\n Rep\u00e1rese:<\/p>\n – La primera Resoluci\u00f3n, 26 de octubre de 2.015, se dicta en cumplimiento de mandato legal, art\u00edculo 10 de la Ley Hipotecaria y establece imperativamente<\/u>, lo que resulta de su apartado s\u00e9ptimo. Se refiere, como queda dicho, a la porci\u00f3n ocupada por la obra.<\/p>\n – La segunda, en cuanto a la finca en la que se ubica la obra tiene vocaci\u00f3n interpretatoria y aclaratoria, y no es de aplicaci\u00f3n general a todos los casos en que se declare una obra, sino solo a aquellos casos en los que el Registrador albergue duda fundada en los t\u00e9rminos que se indican en cuyo caso \u00ab\u2026 es posible que necesite\u2026\u00bb<\/u> la delimitaci\u00f3n de la parcela en su conjunto.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n<\/a> Dice el autor:<\/p>\n \u00ab\u2026\u2013 \u00bfSe aplica a las<\/em>\u00a0obras nuevas en construcci\u00f3n<\/strong><\/em>? Ni el art\u00edculo 202 de la Ley ni la Resoluci\u00f3n-Circular de 3 de noviembre de 2016 distinguen, por lo que es de entender que resulta aplicable a todas, est\u00e9n en construcci\u00f3n o terminadas. \u00a0\u2026\u00bb.<\/em><\/p>\n Pudiera en una primera aproximaci\u00f3n parecer que donde la Ley no distingue no debe hacerlo el int\u00e9rprete. Pero en este caso en el que la Ley no lo hace y, a falta de Reglamento, tampoco la Resoluci\u00f3n-Circular, \u00bfpuede admitirse pac\u00edficamente tan taxativa conclusi\u00f3n?<\/p>\n Entiendo que no. M\u00e1s a\u00fan atendidos los argumentos que se vierten para justificarla.<\/p>\n \u00ab\u2026Adem\u00e1s, en las declaraciones de obra nueva en construcci\u00f3n, ya es preciso que se haya aprobado el proyecto de obra donde tiene que estar perfectamente delimitada la superficie ocupada del solar. \u2026\u00bb.<\/p>\n Tal exigencia no es m\u00e1s que la prevista en la norma hipotecaria; la declaraci\u00f3n de obra, cuya base es el Proyecto de Ejecuci\u00f3n, que no el B\u00e1sico, para el que se ha obtenido la Licencia, debe precisar la superficie de parcela ocupada.<\/p>\n Siguiendo a la que entiende quien esto escribe como mejor doctrina, hay obra en construcci\u00f3n, aunque el grado de ejecuci\u00f3n sea del cero por ciento. La obra como tal existe desde que existen el Proyecto y la Licencia. Con lo que el propietario puede perfectamente acceder a la financiaci\u00f3n. La tasaci\u00f3n que se efect\u00fae distinguir\u00e1 el valor actual y el valor para la hip\u00f3tesis de edificio terminado y, normalmente, la cantidad acreditada se ir\u00e1 recibiendo conforme avance la ejecuci\u00f3n de la obra. No parece que no pueda defenderse la tesis contraria a la del autor, por entender que la expresi\u00f3n exacta de las coordenadas sea de mas propia exigencia cuando responda a la realidad f\u00edsica de la construcci\u00f3n efectuada, en el momento en que sea formalizada el Acta de Fin de Obra.\u00a0<\/p>\n La antes citada Resoluci\u00f3n de 8 de febrero, tampoco distingue. \u00bfNo cabe plantear que ello es as\u00ed por la propia incompatibilidad conceptual entre la obra en construcci\u00f3n y la realidad f\u00edsica de la que se est\u00e1 hablando a los efectos antes indicados?<\/p>\n Lo cierto es que, si dar criterios de interpretaci\u00f3n se trata, la Direcci\u00f3n los establece ciertamente flexibles, en el supuesto de las declaraciones de obra:<\/p>\n 5. Aun siendo clara e incondicionada la citada exigencia legal de georreferenciar la superficie ocupada por cualquier edificaci\u00f3n cuya inscripci\u00f3n se pretenda, y la especial utilidad que tal exigencia tiene en los casos de edificaciones \u00abantiguas\u00bb o aparentemente \u00abprescritas\u00bb, tambi\u00e9n es cierto que, de entre todos los supuestos legales en los que la nueva ley exige georreferenciaci\u00f3n <\/u>(como por ejemplo ocurre tambi\u00e9n, conforme al art\u00edculo 9, con las divisiones, agrupaciones, reparcelaciones, etc.), \u00e9ste en concreto de las edificaciones es el que menor complejidad requiere para su cumplimiento y constancia registral, tanto desde el punto de vista t\u00e9cnico como desde el punto de vista procedimental.<\/u> En efecto, desde el punto de vista t\u00e9cnico, la georreferenciaci\u00f3n de la superficie ocupada por cualquier edificaci\u00f3n, aun cuando deber\u00e1 hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resoluci\u00f3n conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyecci\u00f3n UTM, sistema ETRS89 para la pen\u00ednsula o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, s\u00ed que alude la citada Resoluci\u00f3n. Igualmente ser\u00e1 v\u00e1lida la aportaci\u00f3n de una representaci\u00f3n gr\u00e1fica de la porci\u00f3n de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las coordenadas concretas de aqu\u00e9lla. En estos casos, dichas coordenadas de la porci\u00f3n de suelo ocupada por la edificaci\u00f3n resultar\u00e1n por referencia o en relaci\u00f3n a las del plano o finca sobre el que se representa la edificaci\u00f3n, quedando suficientemente satisfecha la exigencia del art\u00edculo 202 de la Ley Hipotecaria. Y, desde el punto de vista procedimental, la obligada georreferenciaci\u00f3n de la superficie ocupada por cualquier edificaci\u00f3n, tampoco requiere con car\u00e1cter general que se tramite un procedimiento jur\u00eddico especial con notificaci\u00f3n y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados,<\/u> salvo que registrador en su calificaci\u00f3n s\u00ed lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificaci\u00f3n se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara, tal y como se ha expresado en el anterior fundamento jur\u00eddico. Y por \u00faltimo, no ha de olvidarse que la obligada georreferenciaci\u00f3n de la superficie de suelo ocupada por cualquier edificaci\u00f3n, aun cuando habr\u00e1 de ser preceptivamente comunicada por los registradores al Catastro en cumplimiento de la citada Resoluci\u00f3n conjunta, tampoco afecta propiamente al concepto ni al proceso de \u00abcoordinaci\u00f3n geogr\u00e1fica\u00bb entre la finca registral y el inmueble catastral,<\/u> ya que el atributo de \u00abfinca coordinada\u00bb o \u00abfinca no coordinada\u00bb se califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca, es decir, su ubicaci\u00f3n y delimitaci\u00f3n geogr\u00e1fica, con independencia de los elementos f\u00edsicos que puedan materialmente estar ubicados en el interior de la finca as\u00ed delimitada, y por supuesto, con independencia tambi\u00e9n de las titularidades jur\u00eddicas que recaigan sobre ella.<\/p>\n \u00a0Atendido lo cual, parece dif\u00edcil sostener la postura de exigibilidad de \u00abgeorreferencia\u00bb a la obra en construcci\u00f3n si lo que se arguye es que:<\/p>\n \u00a0\u00ab\u2026Aunque sea com\u00fan la existencia de peque\u00f1as modificaciones durante el desarrollo de la obra, suelen ser de puertas adentro. \u2026\u00bb.<\/p>\n \u00bfNo es posible entender que peque\u00f1os desplazamientos no esenciales, o peque\u00f1as modificaciones por ejemplo en los porches, que pueden producirse en el curso de ejecuci\u00f3n de la obra y en ambos casos estar amparados por la Licencia no deben necesariamente abocar a una doble determinaci\u00f3n de coordenadas, con el coste a ello inherente?<\/p>\n Cree, a modo de conclusi\u00f3n, quien esto escribe, que cabe mantener que la obra nueva en construcci\u00f3n no est\u00e9 sujeta imperativamente a dicha exigencia. No parece argumento menor el de que la verdadera alteraci\u00f3n catastral solo se producir\u00e1 con plenitud de efectos cuando la obra en construcci\u00f3n sea acabada y otorgada el Acta que acredite su finalizaci\u00f3n y descripci\u00f3n definitiva.<\/p>\n Y cree en fin que la Resoluci\u00f3n permite fundar la apelaci\u00f3n a la prudencia que hace Jos\u00e9-F\u00e9lix Merino cuando dice:<\/p>\n \u00ab\u2026Cuesti\u00f3n distinta es la de que se d\u00e9 una\u00a0imposibilidad t\u00e9cnica<\/strong>\u00a0porque el Catastro no se encuentre todav\u00eda preparado para servir las coordenadas. En ese caso, mientras se desarrolla t\u00e9cnicamente la aplicaci\u00f3n de la Ley, parece razonable utilizar un criterio flexible para no paralizar obras con el consiguiente coste para el ciudadano. \u2026\u00bb.<\/em><\/p>\n FERM\u00cdN MORENO AYGUAD\u00c9. Notario.<\/p>\n Tauste, diez de marzo de dos mil diecis\u00e9is.<\/p>\n \u00a0<\/p>\n \u00a0<\/em><\/p>\n Iglesia de Santa Mar\u00eda en Tauste (Zaragoza). Por Zarateman<\/p><\/div>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<\/p>\n <\/p>\n Por Ferm\u00edn Moreno Ayguad\u00e9, Notario de Tauste (Zaragoza)Primero. En cuanto a la determinaci\u00f3n de las coordenadas de la parcela en su conjunto.<\/strong><\/span><\/h6>\n
Segundo. En cuanto a la exigibilidad en la obra nueva en construcci\u00f3n.<\/strong><\/span><\/h6>\n
RESUMEN JFME LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO (art. 202 LH)<\/a><\/h2>\n
SECCI\u00d3N DOCTRINA<\/a><\/h2>\n
RESOLUCI\u00d3N DE 8 DE FEBRERO DE 2016<\/a><\/h2>\n
CL\u00c1USULAS SUELO<\/a><\/h2>\n
TASACI\u00d3N EN ESCRITURA P\u00daBLICA<\/a><\/h2>\n
FIRMA EN P\u00d3LIZAS<\/a><\/h2>\n
![\"Iglesia](\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-content\/uploads\/2016\/03\/Tauste_Iglesia_de_Santa_Maria.jpg\")
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