{"id":19548,"date":"2016-03-15T12:40:32","date_gmt":"2016-03-15T11:40:32","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19548"},"modified":"2016-03-15T13:45:22","modified_gmt":"2016-03-15T12:45:22","slug":"comunidad-horizontal-de-hecho","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/comunidad\/comunidad-horizontal-de-hecho\/","title":{"rendered":"Comunidad horizontal de hecho"},"content":{"rendered":"<h1><strong>COMUNIDAD<br \/> <\/strong><\/h1>\n<p><strong><a href=\"#Comunidadhorizontaldehecho\">Comunidad horizontal de hecho<\/a><\/strong><\/p>\n<p><strong>Comunidad horizontal de hecho<\/strong><\/p>\n<p>Se parte en este caso de tres casas, inscritas como tales en el Registro, pero cuya descripci\u00f3n hace suponer que en realidad son partes de un \u00fanico edificio, cuya divisi\u00f3n deber\u00eda haberse hecho con sujeci\u00f3n al r\u00e9gimen de propiedad horizontal. Se pretende la inscripci\u00f3n de una sentencia que declara el dominio del actor sobre partes de dos de las casas colindantes y la Direcci\u00f3n considera que se tratar\u00eda de una situaci\u00f3n jur\u00eddica pr\u00f3xima al r\u00e9gimen de propiedad horizontal, diferenci\u00e1ndose de \u00e9ste en que falta la determinaci\u00f3n de las cuotas sobre los elementos comunes y la inexistencia de salida independiente de cada parte de casa a la v\u00eda p\u00fablica. Si la finca no estuviera inmatriculada, estas particularidades impedir\u00edan la inscripci\u00f3n, pero no siendo as\u00ed, el cierre registral al derecho de otro cotitular no tendr\u00eda otro efecto que el de perpetuar una inexactitud de esos pronunciamientos registrales, lo que sobre no cohonestarse con el principio de concordancia del Registro y la realidad jur\u00eddica extrarregistral, podr\u00eda repercutir negativamente sobre el derecho del nuevo cotitular, m\u00e1xime cuando esa inexactitud ha sido declarada en sentencia firme reca\u00edda en juicio declarativo seguido contra los titulares registrales. Por lo tanto, la soluci\u00f3n es: a) Por una parte, la consignaci\u00f3n registral del espec\u00edfico y limitado alcance de los derechos que sobre esas dos casas colindantes tienen sus actuales titulares registrales, y sin que pueda oponerse a ello la alegaci\u00f3n de la indeterminaci\u00f3n de que adolecer\u00edan entonces tales derechos (al omitir la cuota sobre el todo), pues no se trata de decidir su acceso registral \u00abex novo\u00bb, sino de restringir a sus justos t\u00e9rminos el alcance de un pronunciamiento registral que ha sido siempre inexacto por excesivo, y que, en la parte en que se mantenga, est\u00e1 amparado por la presunci\u00f3n de exactitud y validez del contenido del Registro, y b) Por otra, -y siempre que se solicitare expresamente- acceder al reflejo registral provisional, por medio de una anotaci\u00f3n (art\u00edculo 42.9) de la Ley Hipotecaria) del derecho que sobre parte de dichas casas corresponde al actor, en tanto judicial o convencionalmente se completen -tal como en la propia sentencia se apunta- las determinaciones necesarias para que esa cotitularidad sui g\u00e9neris quede plenamente configurada y, por ende, quede perfectamente delimitado el derecho del actor, y pueda inscribirse definitivamente en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n<p>20 julio 1998<\/p>\n<p><strong><a id=\"Comunidadhorizontaldehecho\"><\/a>Comunidad horizontal de hecho<\/strong>.- Se parte en este recurso de una situaci\u00f3n registral consistente en que diferentes partes de una casa, con descripciones independientes, figuran sucesivamente inscritas bajo el mismo n\u00famero de finca, teniendo todos como elemento com\u00fan el patio; la escritura calificada es la segregaci\u00f3n de una de dichas partes, otorgada por sus due\u00f1os, y la calificaci\u00f3n denegatoria se basa en que hac\u00eda falta el consentimiento de los restantes due\u00f1os del edificio. Se plantea el problema de saber si lo inscrito en el Registro era una comunidad romana o por cuotas, o una propiedad horizontal, y la Direcci\u00f3n se inclina por esto \u00faltimo, confirmando la nota del Registrador, diciendo que existen dos posturas: entender que nos encontramos ante una copropiedad romana o por cuotas, la cual, dada la configuraci\u00f3n registral de las fincas nos llevar\u00eda a considerar que esta existe no solo respecto del patio, sino de la totalidad de las edificaciones, determin\u00e1ndose las cuotas indivisas de participaci\u00f3n de cada cotitular en proporci\u00f3n a la parte de que cada uno es titular en relaci\u00f3n al todo, lo que nos llevar\u00eda a aplicar la normativa del C\u00f3digo Civil relativa la comunidad de bienes. Esto es, no cabe, como parece deducirse de las alegaciones de la recurrente, entender que nos encontramos, ante una comunidad romana \u00fanicamente respecto del patio com\u00fan y no del resto de los elementos, puesto que ello habr\u00eda exigido la existencia de fincas registrales independientes, incluido el patio, debiendo determinarse la cuota indivisa que a cada propietario le corresponde sobre el mismo. O bien entender que nos encontramos ante una propiedad horizontal de hecho, aquellos supuestos en los que se dan los presupuestos f\u00e1cticos para que la propiedad horizontal surja (edificio constituido por partes susceptibles de aprovechamiento independiente y pluralidad de propietarios) pero en los que no se ha otorgado el t\u00edtulo constitutivo. En este sentido seg\u00fan Resoluciones de este Centro Directivo de 18 de julio de 1995, 26 de junio de 1987 y la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de junio de 1960 reformada por la Ley 8\/1999 de 6 de abril seg\u00fan las cuales, la constituci\u00f3n de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal presupone la existencia de un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los diferentes pisos o locales de un edificio susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento com\u00fan o a la v\u00eda p\u00fablica, derecho que lleva como anejo un derecho inseparable de copropiedad sobre los elementos comunes, quedando constituido este r\u00e9gimen, entre otros supuestos, desde el momento mismo en el que los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, pasan a pertenecer por cualquier t\u00edtulo a diferentes personas, lo que se da claramente en el supuesto objeto del presente recurso, en el que de los asientos del Registro, resulta que las \u00abpartes de casa\u00bb tienen titulares diferentes. Y precisamente el r\u00e9gimen de Propiedad Horizontal es el adecuado para regular las situaciones en las que se produce una coexistencia entre derechos de propiedad individual y copropiedad sobre elementos comunes, como en el caso que nos ocupa, aun cuando el \u00fanico elemento com\u00fan sea el patio de acceso a las distintas edificaciones. Es por ello, que debe considerarse que nos encontramos ante una verdadera Propiedad Horizontal, aun cuando no se haya otorgado el t\u00edtulo constitutivo de la misma, debiendo por tanto observarse la normativa referente a la misma y en consecuencia, y conforme al art\u00edculo 17 de su Ley reguladora, exigirse el consentimiento de los diferentes titulares para la modificaci\u00f3n de la misma.<\/p>\n<p>15 diciembre 2004<\/p>\n<p><strong>Comunidad horizontal de hecho<\/strong>.- Ver el apartado \u201cPROPIEDAD HORIZONTAL. Elementos independientes: requisitos\u201d.<\/p>\n<p>13 marzo 2007<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>COMUNIDAD Comunidad horizontal de hecho Comunidad horizontal de hecho Se parte en este caso de tres casas, inscritas como tales en el Registro, pero cuya descripci\u00f3n hace suponer que en realidad son partes de un \u00fanico edificio, cuya divisi\u00f3n deber\u00eda haberse hecho con sujeci\u00f3n al r\u00e9gimen de propiedad horizontal. 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