{"id":19552,"date":"2016-03-15T12:30:10","date_gmt":"2016-03-15T11:30:10","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19552"},"modified":"2016-03-15T13:52:35","modified_gmt":"2016-03-15T12:52:35","slug":"disolucion-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/comunidad\/disolucion-2\/","title":{"rendered":"Disoluci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

COMUNIDAD
<\/strong><\/h1>\n

Disoluci\u00f3n<\/a><\/strong><\/p>\n

Disoluci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

Supuesto de hecho: una finca pertenece por mitades indivisas y con car\u00e1cter presuntivamente ganancial a dos matrimonios; uno de los maridos ejercita, sin que conste el consentimiento de su esposa, la \u00abactio communi dividundo\u00bb y, como resultado, por ser la finca indivisible, se saca a p\u00fablica subasta y se adjudica al otro cond\u00f3mino. Planteado el problema de si es necesario el consentimiento de ambos c\u00f3nyuges para el ejercicio de la referida acci\u00f3n, la Direcci\u00f3n, despu\u00e9s de citar los criterios que apoyar\u00edan dicha soluci\u00f3n, se inclina por la contraria bas\u00e1ndose en la reiterada jurisprudencia que legitima a cualquiera de los comuneros para el ejercicio de las acciones que redunden en beneficio de todos ellos, lo cual, en conjunci\u00f3n con el disfavor legal respecto de la comunidad ordinaria, ha llevado al propio Tribunal Supremo a afirmar que puede considerarse como acto de gesti\u00f3n beneficiosa la solicitud de la disoluci\u00f3n de la comunidad que ha dejado de ser \u00fatil cuando se manifiestan dificultades de entendimiento entre los comuneros.<\/p>\n

4 septiembre 2000<\/p>\n

Disoluci\u00f3n<\/strong>.- Ante una escritura por la que los condue\u00f1os de varias fincas disuelven la comunidad existente, adjudicando fincas concretas a cada uno, se suspende la inscripci\u00f3n porque al no figurar inscritas tres quintas partes de cada una de las fincas, cuyos titulares manifiestan que las adquirieron por herencia de su padre, fallecido hace m\u00e1s de cuarenta a\u00f1os y sin t\u00edtulo, se considera que el t\u00edtulo presentado no es h\u00e1bil para la inmatriculaci\u00f3n, y la Direcci\u00f3n, sin entrar a resolver si con arreglo al art\u00edculo 298 del Reglamento Hipotecario, anterior a la reforma de 1998, el t\u00edtulo p\u00fablico deb\u00eda ser traslativo o meramente declarativo, resuelve que de acuerdo con el citado art\u00edculo y el 205 de la Ley, ser\u00eda necesario t\u00edtulo p\u00fablico adquisitivo y la acreditaci\u00f3n fehaciente de la previa adquisici\u00f3n del derecho por el transmitente. No obstante, respecto de las participaciones que s\u00ed figuraban inscritas, no hay obst\u00e1culo que impida su inscripci\u00f3n.<\/p>\n

4 diciembre 2000<\/p>\n

Disoluci\u00f3n<\/strong>.- Hechos: se solicita la inscripci\u00f3n de la disoluci\u00f3n de una comunidad mediante los siguientes documentos: 1) Testimonio judicial de escrito dirigido al Juzgado ante el que se sigue el proceso de disoluci\u00f3n, por el que los litigantes afirman que han llegado a un acuerdo transaccional de formaci\u00f3n de lotes y solicitan que extinga el condominio mediante sorteo de los lotes formados. 2) Testimonio judicial del auto que acuerda la homologaci\u00f3n judicial del convenio. 3) Testimonio judicial del acta del sorteo celebrado ante el Secretario, en el que se detallan los lotes y sus adjudicaciones. La Registradora se opone a la inscripci\u00f3n\u00a0 fund\u00e1ndose en que el t\u00edtulo inscribible ser\u00eda un documento privado \u2013el convenio transaccional-, no inscribible, seg\u00fan el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria, sin que la homologaci\u00f3n judicial lo convierta en p\u00fablico, ni sirvan para la transmisi\u00f3n el auto de aprobaci\u00f3n ni el acta del sorteo. La Direcci\u00f3n comienza afirmando que son documentos p\u00fablicos los testimonios que de las resoluciones y diligencias judiciales expidan los Secretarios Judiciales, los cuales har\u00e1n prueba plena del hecho o acto que documenten y de su fecha; por otra parte, en cambio, el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria no puede entenderse en el sentido de que, para la inscripci\u00f3n de los t\u00edtulos referentes al dominio y dem\u00e1s derechos reales sobre bienes inmuebles, sea indiferente el empleo de escritura, ejecutoria o documento aut\u00e9ntico, sino que debe emplearse en cada caso el que legalmente corresponda a la naturaleza del acto o contrato; finalmente, los documentos privados no son equivalentes a p\u00fablicos por el mero hecho de su homologaci\u00f3n judicial. Dicho lo anterior, y bas\u00e1ndose en los art\u00edculos 19 y 415 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el Centro Directivo afirma que el acuerdo transaccional que pone fin a un litigio puede ser homologado por el Juez, previa comprobaci\u00f3n de la capacidad y poder dispositivo de las partes, de suerte que el acuerdo homologado tendr\u00e1 los mismos efectos atribuidos a la transacci\u00f3n judicial y podr\u00e1 llevarse a efecto por los tr\u00e1mites previstos para la ejecuci\u00f3n de las sentencias. Como consecuencia, se cumple la exigencia del art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria, toda vez que el acto inscribible \u2013la disoluci\u00f3n de la comunidad- aparece contenido en documento aut\u00e9ntico expedido por la autoridad judicial, cual es el testimonio del auto de homologaci\u00f3n del acuerdo transaccional y del acta del sorteo.<\/p>\n

5 mayo 2003<\/p>\n

Disoluci\u00f3n<\/strong>.- Hechos: en el Registro consta inscrita una vivienda a favor de una persona soltera y se presentan los siguientes documentos: a) Sentencia firme por la que se adjudica el uso de la vivienda a la mujer que formaba una uni\u00f3n de hecho con el anterior, en la que se afirma que, si bien el r\u00e9gimen familiar no era equiparable al matrimonial, sin embargo el r\u00e9gimen econ\u00f3mico existente entre ambos constitu\u00eda una comunidad de bienes que deb\u00eda liquidarse; b) Auto firme que adjudica la vivienda a la mujer, en ejecuci\u00f3n de la liquidaci\u00f3n de comunidad; c) Convenio regulador, en escritura p\u00fablica, en el que se adjudicaba el uso a la mujer, se reconoc\u00eda la existencia de una comunidad de bienes y se pactaba la liquidaci\u00f3n que se reflej\u00f3 en el auto citado; d) Documento privado, suscrito por ambos interesados en el que se reconoce la copropiedad del piso, por haber sido adquirido conjuntamente por los dos. La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n registral que consider\u00f3 necesario, por falta de tracto sucesivo, un documento p\u00fablico para reflejar la aportaci\u00f3n del piso a la comunidad y su posterior adjudicaci\u00f3n, siendo necesaria escritura p\u00fablica para recoger la transmisi\u00f3n, con cuya escritura y los dem\u00e1s documentos mencionados podr\u00e1 inscribirse en un solo asiento que refleje las diversas transmisiones, aplic\u00e1ndose la doctrina del tracto abreviado.<\/p>\n

14 mayo 2003<\/p>\n

Disoluci\u00f3n<\/strong>.- Disuelta la comunidad existente sobre una finca entre varias personas mediante su divisi\u00f3n en cuatro y las correspondientes adjudicaciones, adjudicando su parte a una quinta en met\u00e1lico, no puede decirse que falte la expresi\u00f3n de la causa por la que se hace esta \u00faltima adjudicaci\u00f3n, pues si se expresa el valor en euros de cada una de las fincas resultantes y se adjudica cada una de ellas \u201cpor su valor\u201d, abonando los que reciben las fincas al otro comunero \u201cla diferencia del valor adjudicado\u201d, por la que \u00e9ste da carta de pago, es evidente que el exceso de adjudicaci\u00f3n se hace a t\u00edtulo oneroso, siendo la contraprestaci\u00f3n o precio la mitad del valor que se atribuye a cada finca y que se expresa al final de la descripci\u00f3n de cada una de ellas.<\/p>\n

16 junio 2003<\/p>\n

Disoluci\u00f3n<\/strong>.- Para un supuesto de comunidad que tiene su origen en una herencia y en una donaci\u00f3n, ver, m\u00e1s atr\u00e1s, en el apartado \u201cComunidad hereditaria\u201d, los problemas planteados por su disoluci\u00f3n.<\/p>\n

24 septiembre 2003<\/p>\n

Disoluci\u00f3n<\/strong>.- El origen de este recurso se encuentra en una escritura de disoluci\u00f3n de comunidad sobre una finca que no est\u00e1 inscrita, con divisi\u00f3n en varias y adjudicaci\u00f3n, que no se inscribi\u00f3 por no acreditarse la previa adquisici\u00f3n de la finca mediante documento fehaciente o complementado con acta de notoriedad acreditativa de que los otorgantes eran tenidos como due\u00f1os. Tras diversas rectificaciones, se presenta, por \u00faltimo, el mismo documento, acompa\u00f1ado de otros complementarios y entre ellos una escritura de rectificaci\u00f3n otorgada por uno solo de los interesados, de la que resulta que se modifica la superficie, ampli\u00e1ndola, y los linderos de la finca que le fue adjudicada, de manera que pasa ocupar una parte que, seg\u00fan la escritura primitiva, se adjudic\u00f3 a otros comuneros. Y la Direcci\u00f3n confirma el defecto se\u00f1alado por el Registrador, pues la obligatoriedad de los pactos contractuales (art\u00edculos 1091 y 1258 del C\u00f3digo Civil) implica que cualquier alteraci\u00f3n de su contenido requiera para su eficacia el consentimiento de todos los que en \u00e9l fueron parte, por lo que, sin contar con el consentimiento de todos no cabe alterar un elemento esencial del contrato, y, por ello, para este tipo de rectificaciones, que no son de errores puramente materiales, el art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial exige la concurrencia de todos los que otorgaron la escritura rectificada.<\/p>\n

18 diciembre 2003<\/p>\n

Disoluci\u00f3n<\/strong>.- Constituye un acto particional, y no dispositivo, la disoluci\u00f3n de la comunidad existente sobre una vivienda, que se realiza mediante adjudicaci\u00f3n de la misma a uno de los comuneros, abonando \u00e9ste el valor de su participaci\u00f3n a los restantes. Como consecuencia de su naturaleza, aunque uno de los comuneros sea un menor de edad que estuvo representado por su madre, no es precisa la autorizaci\u00f3n judicial exigida por el art\u00edculo 166 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

2 enero 2004<\/p>\n

Disoluci\u00f3n<\/strong>.- 1. Se debate en el presente recurso sobre la inscripci\u00f3n de una disoluci\u00f3n de comunidad de bienes sobre un piso, otorgada por los dos titulares en proindiviso de la nuda propiedad, adjudicando la totalidad de esa nuda propiedad a uno de ellos, quedando el usufructo vitalicio en la titularidad del otorgante que lo era con anterioridad a la disoluci\u00f3n. La Registradora suspende la inscripci\u00f3n por entender que no existe comunidad en la nuda propiedad ya que uno de los otorgantes es titular de un porcentaje proindiviso en nuda propiedad y el otro otorgante es titular del porcentaje proindiviso en usufructo vitalicio correlativo a tal porcentaje en nuda propiedad, y adem\u00e1s de un porcentaje proindiviso en pleno dominio.<\/p>\n

    \n
  1. Entrando ya en el fondo del asunto (el apartado 2 es una cuesti\u00f3n previa que introduce la Direcci\u00f3n acerca del contenido del informe del Registrador), debemos determinar, en primer lugar, si existe comunidad de bienes sobre la nuda propiedad aunque uno de los cond\u00f3minos sea titular no s\u00f3lo de la nuda propiedad sino del pleno dominio de su participaci\u00f3n. La respuesta debe ser positiva ya que el titular del pleno dominio tiene todas las facultades del derecho de propiedad, tanto las que corresponder\u00edan al nudo propietario como al usufructuario, sin que por integrar el pleno dominio sea necesario diferenciarlas, hasta el momento en que se realiza un negocio jur\u00eddico bien sobre el usufructo bien sobre la propiedad nuda, momento en que ya se distinguen conceptualmente usufructo y nuda propiedad por ser tal distinci\u00f3n imprescindible para conseguir el fin perseguido por el negocio.<\/li>\n<\/ol>\n

    Admitida la comunidad sobre la nuda propiedad de un bien, es consecuencia necesaria la posibilidad de que los condue\u00f1os disuelvan dicha comunidad adjudicando la nuda propiedad de la totalidad a uno de ellos: si el titular del pleno dominio puede vender, donar o incluso hipotecar (cfr. Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 27 de mayo de 1968) bien el usufructo, bien la nuda propiedad, todos ellos actos de car\u00e1cter dispositivo, puede igualmente extinguir el condominio que afecta a la nuda propiedad del bien (o al usufructo), m\u00e1xime cuando este Centro Directivo ha se\u00f1alado (cfr. Resoluci\u00f3n de 2 de enero de 2004) que la extinci\u00f3n de una comunidad que recae sobre un bien indivisible, adjudic\u00e1ndolo a un condue\u00f1o e indemnizando a los dem\u00e1s no tiene eficacia dispositiva sino particional.<\/p>\n

    Adem\u00e1s, dicha extinci\u00f3n de comunidad sobre la nuda propiedad puede realizarse exclusivamente por los titulares de \u00e9sta, sin necesidad de consentimiento o intervenci\u00f3n del usufructuario, como lo demuestra que: a) el nudo propietario es el titular dominical que puede pedir la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan sin necesidad de concurrencia del usufructuario, siempre que la divisi\u00f3n no perjudique el derecho de \u00e9ste (cfr. art\u00edculo 405 del C\u00f3digo Civil); y b) que el Tribunal Supremo no reconoce legitimaci\u00f3n en el retracto de comuneros al usufructuario, en caso de venta de la nuda propiedad por no considerarlo condue\u00f1o (cfr. Sentencia de 5 de junio de 1929).<\/p>\n

      \n
    1. Por tanto, la soluci\u00f3n debe ser favorable a la inscripci\u00f3n de la escritura de disoluci\u00f3n de la comunidad en nuda propiedad, por las razones expuestas, reforzadas por el hecho de que el principio de autonom\u00eda de la voluntad debe prevalecer siempre, a salvo las limitaciones que el art\u00edculo 1255 del C\u00f3digo Civil determina, y en este supuesto se presta el consentimiento por todos los interesados en el bien (incluso el consentimiento, innecesario como hemos visto, del usufructuario) a un negocio jur\u00eddico v\u00e1lido tanto desde el punto de vista material como formal.<\/li>\n<\/ol>\n

      Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

      4 abril 2005<\/p>\n

      Disoluci\u00f3n.- <\/strong>1. Se presenta en el Registro testimonio de sentencia firme en la que, ejercitada por dos de los condue\u00f1os la \u00abactio communi dividundo\u00bb sobre una finca indivisible, se saca la misma a p\u00fablica subasta, adjudic\u00e1ndose al mejor postor.<\/p>\n

      La Registradora, aparte de otro defecto que fue subsanado, suspende la inscripci\u00f3n por el defecto de que, estando la finca inscrita en proindiviso a nombre de tres personas, no se acredita hayan intervenido en el procedimiento los herederos de uno de ellos, que hab\u00eda fallecido. Los interesados recurren alegando que al copropietario que solicita la extinci\u00f3n del proindiviso no se le puede exigir que aporte o practique la declaraci\u00f3n de herederos de otro copropietario. Se da la circunstancia de que, tanto los instantes del procedimiento como los adjudicatarios son hermanos del copropietario fallecido.<\/p>\n

        \n
      1. El recurso no puede prosperar. Fallecido uno de los titulares registrales, es una exigencia del tracto sucesivo registral conforme al art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, que todos sus herederos hayan tenido parte en el procedimiento, para que no sufran las consecuencias de una indefensi\u00f3n judicial proscrita por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n; y para que intervengan todos los herederos es imprescindible la obtenci\u00f3n del t\u00edtulo sucesorio (testamento o declaraci\u00f3n de herederos abintestato), para saber quienes sean \u00e9stos.<\/li>\n<\/ol>\n

        Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

        21 septiembre 2005<\/p>\n

        Disoluci\u00f3n<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que una madre y sus tres hijos, due\u00f1a la primera de un tercio del usufructo de una finca y los segundos de dicho tercio en nuda propiedad y los dos tercios restantes en pleno dominio, por terceras partes, disuelven la comunidad adjudicando el pleno dominio a uno de los hermanos, quien, como contraprestaci\u00f3n abona a su madre y hermanos una cantidad de dinero.<\/p>\n

        La Registradora suspende la inscripci\u00f3n porque \u00abla usufructuaria de una tercera parte indivisa de la finca no tiene comunidad con ning\u00fan otro titular, porque no tiene comunidad con los due\u00f1os de la finca, y no existe ning\u00fan otro cotitular del derecho de usufructo… por lo que no existe causa jur\u00eddica adecuada para la extinci\u00f3n de dicho derecho\u00bb. La Notaria recurre.<\/p>\n

          \n
        1. Es del todo punto evidente que el recurso ha de ser estimado, pues, sin necesidad de entrar en un estudio de los conceptos, como hace la Registradora, es lo cierto que existe un pacto por el que se extingue el derecho de usufructo a cambio de una contraprestaci\u00f3n, no existiendo ning\u00fan precepto que proh\u00edba tal negocio, el cual tiene causa suficiente, como lo es la causa gen\u00e9rica onerosa del art\u00edculo 1274 del C\u00f3digo Civil.<\/li>\n<\/ol>\n

          Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

          3 marzo 2006<\/p>\n

          Disoluci\u00f3n<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n de este recurso los siguientes:<\/p>\n

          1.\u00ba) Mediante escritura p\u00fablica otorgada por los due\u00f1os, con car\u00e1cter privativo por cuartas partes indivisas (a t\u00edtulo de herencia) de determinada finca, y el esposo de una de las comuneras, los cuatro primeros decidieron \u00abcesar en la proindivisi\u00f3n existente\u00bb sobre dicha finca y acuerdan: a) Que, de conformidad con el art\u00edculo 400 y siguientes del C\u00f3digo Civil, en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 1062 del mismo cuerpo legal, adjudican la finca en pleno dominio a la mencionada comunera y su esposo compareciente, \u00abque la adquieren para su sociedad de gananciales\u2026\u00bb; y b) Que dicha copropietaria seguir\u00e1 manteniendo su participaci\u00f3n del veinticinco por ciento de la finca con car\u00e1cter privativo.<\/p>\n

          2.\u00ba) La Registradora de la Propiedad, en una primera calificaci\u00f3n, suspendi\u00f3 la inscripci\u00f3n solicitada por apreciar las contradicciones que detalla en cuanto al t\u00edtulo sustantivo que documenta, en cuanto al objeto del contrato y en cuanto a la persona adquirente y al car\u00e1cter de su adquisici\u00f3n.<\/p>\n

          Posteriormente, en una segunda calificaci\u00f3n \u2013la que es objeto de recurso\u2013 reiter\u00f3 la suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n, remiti\u00e9ndose a los argumentos de fondo que hab\u00eda expresado en su primera calificaci\u00f3n, y aleg\u00f3 tambi\u00e9n la extemporaneidad del recurso por entender que as\u00ed resulta del hecho de haber transcurrido el plazo para recurrir la primera calificaci\u00f3n sin que se hubiera interpuesto el recurso.<\/p>\n

            \n
          1. Por lo que se refiere a la cuesti\u00f3n de fondo planteada por la calificaci\u00f3n impugnada, es cierto que, respecto de la extinci\u00f3n de la comunidad que recae sobre un bien indivisible, adjudic\u00e1ndolo a un condue\u00f1o e indemnizando a los dem\u00e1s, reiteradamente ha sostenido este Centro Directivo que la l\u00ednea que delimita lo particional de lo dispositivo no es n\u00edtida, y en varias las Resoluciones (cfr., por todas, las de 2 de enero de 2004 y 4 y 14 de abril de 2005) ha entendido que en el supuesto especial de los art\u00edculos 404 y 1062 del C\u00f3digo Civil no se trata de un acto dispositivo que requiera la aplicaci\u00f3n de otras normas previstas para la enajenaci\u00f3n de inmuebles.<\/li>\n<\/ol>\n

            Ahora bien, determinar si en tales casos la extinci\u00f3n de comunidad tiene car\u00e1cter particional o dispositivo no es decisivo para resolver la cuesti\u00f3n debatida en este recurso, habida cuenta de las circunstancias del presente caso: se parte de una situaci\u00f3n de comunidad que tiene su origen remoto en la herencia de los padres de los cond\u00f3minos, habiendo decidido \u00e9stos, en la partici\u00f3n en su d\u00eda otorgada, adjudicarse el bien por cuartas partes en comunidad romana o por cuotas. Varios a\u00f1os despu\u00e9s se decide poner fin a la comunidad creada, provoc\u00e1ndose por ello, y dada la forma en que se lleva a t\u00e9rmino esa disoluci\u00f3n, una expansi\u00f3n de la originaria titularidad de uno de los cond\u00f3minos, el cual (en acto que, para \u00e9l, ha de reputarse como oneroso con causa suficiente ex art\u00edculo 1274 del C\u00f3digo Civil \u2013cfr. Resoluci\u00f3n de 3 de marzo de 2006\u2013) compensa a los dem\u00e1s, abon\u00e1ndoles el valor de sus respectivas participaciones con fondos gananciales (para estos perceptores, y no para quien paga, el dinero recibido s\u00ed que tendr\u00e1, por subrogaci\u00f3n, el mismo car\u00e1cter privativo de la titularidad que van a dejar de ostentar). De este modo, concurriendo al otorgamiento el c\u00f3nyuge del adjudicatario de la finca, a fin de dejar formal constancia de la voluntad de ambos de que esa titularidad, que incrementar\u00e1 la ya ostentada, tenga car\u00e1cter ganancial, debe concluirse que es algo perfectamente v\u00e1lido y admitido por reiteradas resoluciones de este Centro Directivo, como se expondr\u00e1 seguidamente, dado el amplio reconocimiento de la autonom\u00eda privada y libertad de pactos que se hace patente en art\u00edculo 1323 del C\u00f3digo Civil, y del cual lo establecido en el art\u00edculo 1355 del mismo cuerpo legal constituye una aplicaci\u00f3n concreta.<\/p>\n

            En efecto, cabe recordar lo que esta Direcci\u00f3n General expres\u00f3 en Resoluci\u00f3n de 22 de junio de 2006: \u00ab… La regulaci\u00f3n que del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial contiene el C\u00f3digo Civil se caracteriza por un marcado principio de libertad que se manifiesta, entre otros, en los art\u00edculos 1315 (libertad en la determinaci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico), 1325 (libertad en cuanto a su estipulaci\u00f3n, modificaci\u00f3n o sustituci\u00f3n), 1328 (libertad de pacto en tanto las estipulaciones no sean contrarias a las leyes o las costumbres o limitativas de la igualdad de derechos que corresponda a cada c\u00f3nyuge) y 1323 (posibilidad de transmitirse los c\u00f3nyuges por cualquier t\u00edtulo bienes y derechos y celebrar entre s\u00ed toda clase de contratos), sin m\u00e1s limitaciones que las establecidas en el mismo C\u00f3digo (cfr. art\u00edculo 1315).<\/p>\n

            El propio art\u00edculo 1355 \u2013al permitir que los c\u00f3nyuges atribuyan car\u00e1cter ganancial a los bienes que adquieran a t\u00edtulo oneroso durante el matrimonio, con independencia de cu\u00e1l sea la procedencia y la forma y plazos de satisfacci\u00f3n del precio o contraprestaci\u00f3n\u2013 se encuadra dentro de ese amplio reconocimiento de la autonom\u00eda privada, y constituye una manifestaci\u00f3n m\u00e1s del principio de libertad de pactos que se hace patente en el mencionado art\u00edculo 1323. Precisamente la aplicaci\u00f3n de este principio hace posible tambi\u00e9n que, aun cuando no concurran los presupuestos de la norma del art\u00edculo 1355, los c\u00f3nyuges atribuyan la condici\u00f3n de gananciales a bienes que fueran privativos. As\u00ed lo admiti\u00f3 esta Direcci\u00f3n General en Resoluci\u00f3n de 10 de marzo de 1989 que, respecto del pacto espec\u00edfico de atribuci\u00f3n de ganancialidad a la edificaci\u00f3n realizada con dinero ganancial sobre suelo privativo de uno de los c\u00f3nyuges, se\u00f1al\u00f3 que \u00abaun cuando la hip\u00f3tesis considerada no encaje en el \u00e1mbito definido por la norma del art\u00edculo 1355 del C\u00f3digo Civil (que contempla la posibilidad de asignar de modo definitivo el car\u00e1cter ganancial solamente respecto de los bienes adquiridos a t\u00edtulo oneroso, tanto si hubiere indeterminaci\u00f3n sobre la naturaleza de la contraprestaci\u00f3n al tiempo de la adquisici\u00f3n como si \u00e9sta fuera inequ\u00edvocamente privativa)…\u00bb.<\/p>\n

            \u00ab… Cabe entender que el desplazamiento patrimonial derivado del negocio jur\u00eddico de atribuci\u00f3n de ganancialidad tiene una identidad causal propia que permite diferenciarlo de otros negocios jur\u00eddicos propiamente traslativos del dominio, como la compraventa, la permuta (el c\u00f3nyuge que aporta no espera obtener un precio o otra contraprestaci\u00f3n), o la donaci\u00f3n (la aportaci\u00f3n no se realiza por mera liberalidad). Por ello, se llega a afirmar que encuentran justificaci\u00f3n en la denominada causa matrimonii, de la que, hist\u00f3ricamente puede encontrarse algunas manifestaciones como la admisi\u00f3n de las donaciones \u00abpropter nupcias\u00bb de un consorte al otro \u2013a pesar de la prohibici\u00f3n general de donaciones entre c\u00f3nyuges\u2013, o la antigua dote. Y es que, aun cuando no puedan confundirse la estipulaci\u00f3n capitular y el pacto espec\u00edfico sobre un bien concreto, la misma causa que justifica la atribuci\u00f3n patrimonial en caso de aportaciones realizadas mediante capitulaciones matrimoniales (cfr. la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 1993, seg\u00fan la cual \u00abSiendo los cap\u00edtulos por su propia naturaleza actos jur\u00eddicos cuyo tratamiento es el de los onerosos, dif\u00edcilmente podr\u00eda ser impugnado como carente de causa\u00bb; y la Resoluci\u00f3n de 21 de diciembre de 1998) debe considerarse suficiente para justificar los desplazamientos patrimoniales derivados de pactos extracapitulares de ganancialidad, sin necesidad de mayores especificaciones respecto del elemento causal del negocio. En ambos casos se trata de convenciones que participan de la misma \u00abiusta causa traditionis \u00bb, justificativa del desplazamiento patrimonial \u00abad sustinenda oneri matrimonii\u00bb… \u00bb.<\/p>\n

            \u00ab… Como ha se\u00f1alado la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 18 de julio de 1991 \u00ablas convenciones sobre el r\u00e9gimen matrimonial no constituyen donaciones, ni siquiera si, como en la comunidad universal, implican desplazamientos sin correspectivo\u00bb. Y, seg\u00fan este concepto del pacto de ganancialidad, alcanza pleno significado la Sentencia del Tribunal Supremo \u2013Sala Tercera\u2013 de 2 de octubre de 2001, que en relaci\u00f3n con la exenci\u00f3n prevista por el art\u00edculo 45.I.B).3 del Real Decreto Legislativo 1\/1993, regulador del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, diferencia n\u00edtidamente los \u00ab… actos en virtud de los cuales cada c\u00f3nyuge adscribe un bien propio al r\u00e9gimen de administraci\u00f3n, aprovechamiento y cargas inherente al r\u00e9gimen econ\u00f3mico conyugal\u00bb, a los que se aplica la exenci\u00f3n, de cualquier otra transmisi\u00f3n o donaci\u00f3n efectuada entre c\u00f3nyuges, que estima sometida a tributaci\u00f3n ordinaria\u00bb.<\/p>\n

              \n
            1. En el presente caso, examinados el t\u00edtulo cuya inscripci\u00f3n se pretende y la calificaci\u00f3n de la Registradora, las objeciones de fondo por \u00e9sta expresadas en su calificaci\u00f3n no pueden ser confirmadas, como ha quedado expuesto anteriormente.<\/li>\n<\/ol>\n

              Con independencia de la mayor o menor claridad y precisi\u00f3n de la cl\u00e1usula escrituraria objeto de debate, lo cierto es que el art\u00edculo 1285 del C\u00f3digo Civil obliga a interpretar las cl\u00e1usulas de los contratos \u00ablas unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas\u00bb, y aplicando esta regla hermen\u00e9utica se deduce de la escritura, claramente, la intenci\u00f3n de los c\u00f3nyuges, que no es otra que esa expansi\u00f3n de la primitiva titularidad que ostentaba la esposa tras la adjudicaci\u00f3n de un bien pro indiviso, al abonarse con dinero ganancial, siga esta condici\u00f3n y lo adquirido (las tres cuartas partes de la finca) tenga ese car\u00e1cter, conservando car\u00e1cter privativo la originaria cuota de la esposa; algo perfectamente posible y con pleno encaje en la doctrina de este Centro Directivo antes rese\u00f1ada.<\/p>\n

              Por lo dem\u00e1s, la propia funcionaria calificadora, en su primera calificaci\u00f3n, realiza una afirmaci\u00f3n del tenor siguiente: \u00ab. sin perjuicio del derecho de reembolso ni de la posibilidad de que \u2013si es \u00e9sa su voluntad\u2013 ella y su c\u00f3nyuge otorguen despu\u00e9s un acto de aportaci\u00f3n a la sociedad de gananciales de la totalidad de la finca o de la cuota que libremente determinen…\u00bb.<\/p>\n

              Obviamente, si es posible que los c\u00f3nyuges hagan en un momento ulterior lo que la funcionaria calificadora admite que pueden hacer, no se alcanza a comprender qu\u00e9 puede impedir que ese principio de libertad de actuaci\u00f3n, antes explicado por extenso, pueda desplegar sus efectos en el momento en que se formaliza la disoluci\u00f3n del condominio; esto es, directamente y sin necesidad de acudir a otras v\u00edas, determinando ahora qu\u00e9 porcentaje del bien tendr\u00e1 car\u00e1cter ganancial y cu\u00e1l privativo.<\/p>\n

              Cabe a\u00f1adir, por \u00faltimo, y en relaci\u00f3n con los reparos de \u00edndole fiscal que se plantean en la calificaci\u00f3n, que es obvio que la escritura calificada ha tenido que ser presentada, previa e inexcusablemente, a autoliquidaci\u00f3n, por lo que ser\u00e1 la Administraci\u00f3n Tributaria competente (en cuyo poder obra copia del documento), y s\u00f3lo ella, quien podr\u00e1 tambi\u00e9n plantear, conforme a Derecho, lo que estime procedente en lo relativo a la tributaci\u00f3n de la operaci\u00f3n reflejada en la escritura, si bien esta cuesti\u00f3n escapa por completo a la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

              Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n de la Registradora, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

              6 junio 2007\u00a0 [1]<\/a><\/p>\n

              Disoluci\u00f3n<\/strong>.- 1. Por fallecimiento de unos c\u00f3nyuges se practica partici\u00f3n de herencia entre los herederos que son un hijo y dos nietos \u2013hijos de un hijo premuerto\u2013.<\/p>\n

              Siendo uno de los nietos menor de edad, es representado por su madre (es decir, la esposa del hijo premuerto), que no tiene inter\u00e9s personal alguno en la herencia. La divisi\u00f3n de la herencia se realiza adjudicando a los herederos porciones indivisas por partes proporcionales.<\/p>\n

              Inmediatamente despu\u00e9s se practica disoluci\u00f3n de la comunidad adjudicando distintos bienes y cantidades de met\u00e1lico a cada uno de los herederos.<\/p>\n

              La Registradora suspende la disoluci\u00f3n del Condominio, aparte de por otro defecto no recurrido, por no haber aprobaci\u00f3n judicial, pues, al adjudicarse bienes concretos, estima que existe una disposici\u00f3n de bienes.<\/p>\n

              El Notario recurre.<\/p>\n

                \n
              1. El recurso ha de ser estimado. El art\u00edculo 406 del C\u00f3digo Civil se remite en cuanto a las reglas de la divisi\u00f3n de comunidad a los preceptos relativos a la divisi\u00f3n de herencias, y entre estos \u00faltimos el art\u00edculo 1.060 dispone que cuando los menores est\u00e9n legalmente representados no ser\u00e1 precisa aprobaci\u00f3n judicial; en el presente supuesto la menor est\u00e1 representada por su madre (al haber fallecido su padre) por lo que est\u00e1 perfectamente representada.<\/li>\n<\/ol>\n

                No puede entenderse que la adjudicaci\u00f3n de bienes concretos significa excederse de las facultades particionales ya que se adjudican bienes de an\u00e1loga naturaleza, con lo cual se cumple el art\u00edculo 1061 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

                Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

                28 junio 2007<\/p>\n

                Disoluci\u00f3n<\/strong>.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de disoluci\u00f3n de comunidad en la que concurren las circunstancias siguientes: se hace una disoluci\u00f3n de comunidad de manera que la liquidaci\u00f3n, por decisi\u00f3n y consentimiento entre las comuneras, consiste en adjudicaci\u00f3n a una de ellas de la nuda propiedad y usufructo de cuota y, a la otra, el usufructo de la otra cuota con una compensaci\u00f3n en met\u00e1lico por la diferencia de valor.<\/p>\n

                Seg\u00fan lo expuesto, deben resolverse las siguientes cuestiones: si es inscribible la disoluci\u00f3n de comunidad que concluye en un desmembramiento de dominio -nuda propiedad y usufructo- cuando, seg\u00fan el registrador no se menciona la causa, objeto, persona adjudicataria que a su juicio debe ser uno de los condue\u00f1os y en general, contrato utilizado para el negocio jur\u00eddico de que se trata; si impide la inscripci\u00f3n la indeterminaci\u00f3n de la naturaleza privativa o ganancial de la finca que es objeto del expediente \u2013defecto con que califica el registrador la escritura, a la vista de la titulaci\u00f3n anterior seg\u00fan el Registro de la Propiedad\u2013, y como consecuencia de ello si es exigible el consentimiento del c\u00f3nyuge; y la competencia del Notario que autoriza la diligencia de subsanaci\u00f3n \u2013aclaratoria del contenido de la escritura\u2013 que es negada por el registrador aduciendo que corresponde a los otorgantes por la naturaleza de la aclaraci\u00f3n realizada (este \u00faltimo problema puede verse en el apartado \u201cDOCUMENTO NOTARIAL. Subsanaci\u00f3n de errores\u201d).<\/p>\n

                  \n
                1. Respecto a la primera cuesti\u00f3n, el registrador entiende que \u00abresulta contradicci\u00f3n en la escritura calificada en cuanto al t\u00edtulo sustantivo que documenta, en cuanto al objeto del contrato y en cuanto a la persona adquirente y al car\u00e1cter de su adquisici\u00f3n\u00bb. Importa poco en este supuesto, la naturaleza traslativa o especificativa del negocio puesto que no se realizan ni pretenden inmatriculaciones, ya que figura la finca inscrita y a\u00fan menos c\u00f3mo se denomine el negocio jur\u00eddico o contrato que se celebra entre las partes, siempre que se cumplan los requisitos de consentimiento, objeto, causa y forma que corresponda. La escritura ser\u00e1 inscribible si re\u00fane v\u00e1lido y completo consentimiento, objeto cierto del contrato y causa de la obligaci\u00f3n que se establezca; y \u00e9stos son los elementos que debe calificar el registrador y no las contradicciones que le produzca la denominaci\u00f3n del t\u00edtulo que se documenta, porque podr\u00eda tratarse de un contrato at\u00edpico -que no lo es-. Por lo tanto, m\u00e1s all\u00e1 del debate sobre la naturaleza traslativa o especificativa de la disoluci\u00f3n de comunidad \u2013que el registrador en su nota de calificaci\u00f3n y la Notario recurrente en su escrito de recurso desarrollan suficientemente, alegando jurisprudencia de diversos sentidos\u2013 interesa determinar si concurren los requisitos de consentimiento, causa y objeto que exige el art\u00edculo 1.261 del C\u00f3digo Civil.<\/li>\n
                2. Parece entenderse de la nota de calificaci\u00f3n que, a juicio del registrador, no existe causa porque bajo el t\u00edtulo de \u00abdisoluci\u00f3n de comunidad\u00bb se pretenden los efectos de una compraventa de una cuota de nuda propiedad, lo que hace que el negocio carezca de causa verdadera y l\u00edcita \u2013a su juicio\u2013. Sin embargo, del documento se deduce una causa l\u00edcita \u2013no contraria a las leyes o a la moral, conforme dispone el art\u00edculo 1.275 del C\u00f3digo Civil\u2013, que es la compensaci\u00f3n por el exceso y las remuneraciones que resultan como consecuencia de la disoluci\u00f3n de la comunidad. Como consecuencia de ello, el resultado final ha sido el de la extinci\u00f3n de un condominio y la creaci\u00f3n de una propiedad desmembrada. Asimismo, las antiguas copropietarias han cambiado su estado jur\u00eddico con respecto al objeto del contrato: antes estaban en plano de igualdad y comunidad de derechos, aplic\u00e1ndose en sus relaciones jur\u00eddicas los art\u00edculos 392 y siguientes del C\u00f3digo Civil y tras la disoluci\u00f3n de la comunidad, sus relaciones jur\u00eddicas se regir\u00e1n por los art\u00edculos 467 y siguientes del C\u00f3digo Civil, que recogen las normas reguladoras del contenido del usufructo y la nuda propiedad. As\u00ed pues, ha existido un intercambio de prestaciones no contrarias a la ley ni a la moral y, por lo tanto, existe una causa l\u00edcita, tal y como sostiene la doctrina de este Centro directivo en Resoluci\u00f3n de 20 de mayo de 2005 y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que la recurrente compila en su escrito de recurso -hechos-.<\/li>\n
                3. Seg\u00fan doctrina reiterada de este Centro directivo (vid. Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb), es necesaria la expresi\u00f3n de causa en los t\u00edtulos inscribibles, dado que en nuestro Derecho, la causa es determinante, no s\u00f3lo de la validez del negocio jur\u00eddico, sino tambi\u00e9n de sus efectos, y debe inexcusablemente constar en el t\u00edtulo para posteriormente reflejarse en la inscripci\u00f3n por lo que no juega la presunci\u00f3n que establece el art\u00edculo 1.277 del C\u00f3digo Civil, ya que aunque se presumiese su existencia, as\u00ed como su licitud, del Registro no resultar\u00edan los efectos del negocio para determinar de que forma estar\u00eda protegido el titular registral. No obstante, en el caso que nos ocupa, la causa est\u00e1 expresada en la escritura discutida, no solo en su parte expositiva \u2013\u00abhan decidido cesar en la proindivisi\u00f3n\u2026 teniendo en cuenta la indivisibilidad\u2026\u00bb, sino tambi\u00e9n en las disposiciones\u2013; as\u00ed pues, est\u00e1n claras las adjudicaciones, su intercambio y las compensaciones, lo que hace oneroso el contrato por lo que es conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 1.274 del C\u00f3digo Civil que establece que \u00aben los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestaci\u00f3n o promesa de una cosa o servicio por la otra parte\u2026\u00bb. Pues bien, estando identificada la causa en el t\u00edtulo y no cuestion\u00e1ndose como t\u00edtulo h\u00e1bil para el negocio que se realiza \u2013disoluci\u00f3n de condominio en escritura p\u00fablica\u2013 la calificaci\u00f3n registral no puede ir m\u00e1s all\u00e1, ni puede extenderse al examen de la validez de las decisiones que dieron lugar a la elecci\u00f3n del negocio que se otorga \u2013Resoluci\u00f3n de 28 de enero de 1999\u2013. En el mismo sentido se expresa la Resoluci\u00f3n de 3 de marzo de 2006 conforme la cual: \u00absin necesidad de entrar en el estudio de los conceptos\u2026 es lo cierto que existe un pacto por el que se extingue un derecho\u2026 \u2013en aquel caso de usufructo y en el que nos ocupa de plena propiedad\u2013 a cambio de una contraprestaci\u00f3n, no existiendo ning\u00fan precepto que proh\u00edba tal negocio, el cual tiene causa suficiente, como es la causa gen\u00e9rica onerosa del art\u00edculo 1.274 del C\u00f3digo Civil\u00bb. Como consecuencia de todo ello, procede revocar la nota del registrador, al menos en lo que se refiere a la calificaci\u00f3n de que \u00abel contrato carece de causa l\u00edcita\u00bb, porque indudablemente la tiene, sin perjuicio de la funci\u00f3n liquidadora del \u00f3rgano competente para el caso, que podr\u00e1 ejercer todas las funciones tributarias que procedan dentro del \u00e1mbito fiscal que corresponda.<\/li>\n
                4. Respecto al objeto, es doctrina de este Centro directivo, que caben las extinciones de comunidad reduciendo el n\u00famero de comuneros, que contin\u00faan en comunidad con mayor cuota y compensan con abono en met\u00e1lico a los que cesan en la misma \u2013Resoluci\u00f3n de 16 de junio de 2003\u2013. Asimismo, en la mencionada Resoluci\u00f3n se estim\u00f3 que siendo todos los interesados capaces, pueden realizar la extinci\u00f3n del condominio como tengan por conveniente. Por otro lado, es evidente que el exceso de adjudicaci\u00f3n se hace a t\u00edtulo oneroso y la contraprestaci\u00f3n a ese exceso ser\u00e1 la mitad del valor que se asigna a la finca, lo que es abonado parte en un derecho de usufructo de cuota y otra parte en met\u00e1lico (cfr. la Resoluci\u00f3n de 3 de marzo de 2006). Por otro lado, la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de abril de 2008 establece que el titular de usufructo \u2013en este caso el usufructo que se reserva\u2013 no forma parte de la comunidad \u2013en el caso que nos ocupa, la propiedad desnuda pertenece ahora \u00edntegramente al otro comunero\u2013. A ello hay que a\u00f1adir que, la Resoluci\u00f3n de 4 de abril de 2005, en un supuesto de disoluci\u00f3n de comunidad entre nudos propietarios, admite la inscripci\u00f3n de tal disoluci\u00f3n de comunidad, porque el principio de autonom\u00eda de voluntad debe prevalecer siempre, en los t\u00e9rminos y con los l\u00edmites del art\u00edculo 1.255 del C\u00f3digo Civil, y habida cuenta que se presta el consentimiento por todos los interesados en el bien \u2013objeto del contrato\u2013 a un negocio jur\u00eddico v\u00e1lido tanto desde el punto de vista material como formal. Y, por \u00faltimo, la reciente Resoluci\u00f3n de 11 de noviembre de 2011, en la que desestim\u00f3 el recurso, se refiere a un supuesto bien diferente del que nos ocupa, ya que en aquel caso se produjo una disoluci\u00f3n parcial de comunidad, y la situaci\u00f3n jur\u00eddica de los comuneros no vari\u00f3 entre la comunidad que se disolvi\u00f3 y la resultante, por que no existi\u00f3 disoluci\u00f3n sobre la totalidad del objeto, lo que s\u00ed ocurren el presente caso.<\/li>\n
                5. Respecto a la naturaleza privativa o ganancial de la finca objeto del expediente, es evidente la soluci\u00f3n que publica el mismo Registro de la Propiedad, del cual resulta la naturaleza claramente privativa de la finca, habida cuenta que est\u00e1 inscrita con tal car\u00e1cter, lo que se acredita con la nota simple de informaci\u00f3n registral que figura incorporada a la escritura de disoluci\u00f3n de comunidad cuya inscripci\u00f3n se solicita. La circunstancia de que el t\u00edtulo de adquisici\u00f3n proceda de compra, por quien ahora est\u00e1 casado en r\u00e9gimen de sociedad de gananciales, no implica forzosamente la naturaleza ganancial de la finca, ya que, en su momento tal compra podr\u00eda haberse hecho en estado de solter\u00eda, viudedad o divorcio, lo que habr\u00e1 sido calificado en su d\u00eda por el registrador que inscribi\u00f3 la naturaleza privativa a la vista del t\u00edtulo que caus\u00f3 tal inscripci\u00f3n. No es competencia del registrador cuestionar ni mucho menos modificar la inscripci\u00f3n realizada por otro registrador o por \u00e9l mismo unos a\u00f1os antes, cuya calificaci\u00f3n lo fue a la vista del t\u00edtulo que en su d\u00eda se le present\u00f3 a inscripci\u00f3n y ese t\u00edtulo es el rese\u00f1ado en la escritura que hoy se presenta a inscripci\u00f3n y la que figura ya inscrita en el Registro se caus\u00f3 por la presentaci\u00f3n de aqu\u00e9l en su d\u00eda, y est\u00e1 sometida a la salvaguardia de los tribunales de Justicia conforme el art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria.<\/li>\n<\/ol>\n

                  Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos jur\u00eddicos expuestos y revocar la nota del registrador.<\/p>\n

                  9 diciembre 2011<\/p>\n

                  <\/a>Disoluci\u00f3n<\/strong>.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de disoluci\u00f3n de comunidad con asunci\u00f3n por el adjudicatario de la deuda hipotecaria pendiente, en la que concurren las circunstancias siguientes: no se aporta la certificaci\u00f3n del administrador de la comunidad de propiedad horizontal relativa al estado de deudas, ni se ha exonerado expresamente de esta obligaci\u00f3n por el adquirente; se hace en el ep\u00edgrafe cargas de la escritura \u2013habida cuenta que se trata de disoluci\u00f3n de comunidad y adjudicatario y la compensada conocen la situaci\u00f3n de la finca\u2013 que est\u00e1 al corriente en el pago de los gastos a que hace referencia la regla quinta del art\u00edculo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal; concurre adem\u00e1s, lo que da lugar a un segundo defecto en la nota de calificaci\u00f3n, que la liquidaci\u00f3n entre las partes, a juicio del registrador, no expresa con necesaria claridad el contenido del contrato y el pago del precio.<\/p>\n

                  Son por lo tanto dos los asuntos que han de ser debatidos en este expediente; el primero, el relativo a si es necesaria la incorporaci\u00f3n en la escritura de disoluci\u00f3n de comunidad del certificado del administrador de la propiedad horizontal expresivo del estado de deudas con la comunidad o la exoneraci\u00f3n expresa del mismo, mencionados en el art\u00edculo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal; el segundo, la determinaci\u00f3n de si es suficientemente claro el contenido del contrato y el pago del precio.<\/p>\n

                    \n
                  1. Respecto al primero de los defectos de la nota de calificaci\u00f3n, el art\u00edculo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que \u00abel adquirente de una vivienda o local en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, incluso con t\u00edtulo inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el l\u00edmite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisici\u00f3n y al a\u00f1o natural inmediatamente anterior. El piso o local estar\u00e1 legalmente afecto al cumplimiento de esta obligaci\u00f3n. En el instrumento p\u00fablico mediante el que se transmita, por cualquier t\u00edtulo, la vivienda o local el transmitente, deber\u00e1 declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deber\u00e1 aportar en este momento certificaci\u00f3n sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaraci\u00f3n, sin la cual no podr\u00e1 autorizarse el otorgamiento del documento p\u00fablico, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligaci\u00f3n por el adquirente. La certificaci\u00f3n ser\u00e1 emitida en el plazo m\u00e1ximo de siete d\u00edas naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responder\u00e1n, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisi\u00f3n\u00bb.<\/li>\n<\/ol>\n

                    Y es cierta toda la doctrina que respecto a este art\u00edculo el registrador plasma y relata en la fundamentaci\u00f3n de su nota de calificaci\u00f3n. Pero tambi\u00e9n es cierto que la raz\u00f3n y motivaciones del esp\u00edritu informador de esta disposici\u00f3n responden a la necesidad de la protecci\u00f3n del tercer adquirente de la finca perteneciente a una comunidad de propiedad horizontal, ya que las cargas derivadas de las cuotas de gastos y mantenimientos as\u00ed como la procedentes de las derramas pendientes por actuaciones en la comunidad tienen una naturaleza real que afecta y grava la finca, de forma que el adquirente de la misma soporta esas cargas como si de las registrales se tratase. Es por eso que el legislador de la Ley de Propiedad Horizontal ha plasmado esta disposici\u00f3n: en garant\u00eda del tercer adquirente de la finca que no se ve amparado en este caso por una publicidad tabular.<\/p>\n

                    Ocurre que en el caso que nos ocupa no nos encontramos ante una transmisi\u00f3n de propiedad ordinaria, sino ante una adquisici\u00f3n como consecuencia de una disoluci\u00f3n de comunidad que no tiene una clara naturaleza traslativa, por lo que el recurrente justifica la omisi\u00f3n en tal naturaleza.<\/p>\n

                    La reiterada doctrina de este Centro Directivo ha debatido la naturaleza traslativa o declarativa de las disoluciones de comunidad, si bien por cuestiones relativas a la justificaci\u00f3n del t\u00edtulo como medio para la inmatriculaci\u00f3n. La reciente Resoluci\u00f3n de 26 de julio de 2011, establece en sus fundamentos que \u00aben realidad, lo que sucede es que la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan presenta una naturaleza jur\u00eddica compleja, dif\u00edcil de reducir a la dicotom\u00eda entre lo traslativo y lo declarativo, pero en todo caso, tiene como consecuencia una mutaci\u00f3n jur\u00eddico real de car\u00e1cter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posici\u00f3n de poder respecto del bien (v\u00e9ase Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, seg\u00fan la cual debe ser calificado de verdadera atribuci\u00f3n patrimonial) lo que explica que deba considerarse t\u00edtulo inmatriculador. En definitiva, por la disoluci\u00f3n de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripci\u00f3n sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada\u00bb; la cuesti\u00f3n no es pac\u00edfica, si se tiene en cuanta la variedad de doctrina en este campo.<\/p>\n

                    Pero no es la naturaleza traslativa o especificativa lo importante por resolver este expediente, sino la utilidad de la exigencia de la certificaci\u00f3n de cargas de la comunidad de propiedad horizontal, para el caso que nos ocupa; y es que ambas circunstancias, por un lado la de que se trata de un acto de discutida naturaleza traslativa, y por otro, la de que el adquirente \u2013que es la persona protegida por la exigencia del art\u00edculo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal\u2013 es el condue\u00f1o junto con la que cede su derecho de propiedad, hace que la utilidad de la norma sea, al menos en este caso, inocua; y es que efectivamente, el que era condue\u00f1o de la finca \u2013no cualquier condue\u00f1o, sino el propietario del 60%\u2013 en el caso que nos ocupa, no se trata de un tercero adquirente que viene por primera vez a la titularidad de la finca, sino de alguien que ya pose\u00eda, era titular, copropietario y conoc\u00eda suficientemente el estado de los gastos de la comunidad, sus derramas, y sobre todo las posibles deudas pendientes que podr\u00edan gravar la vivienda respecto a la comunidad de propietarios; pero es que adem\u00e1s, en la misma escritura de disoluci\u00f3n de comunidad, en el ep\u00edgrafe cargas de la misma, se hace constar por ambos otorgantes que est\u00e1 al corriente en el pago de los gastos a que hace referencia la Regla Quinta del referido art\u00edculo 9. En consecuencia, no se puede sostener este primer defecto de la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

                      \n
                    1. En relaci\u00f3n con este primer defecto de la nota de calificaci\u00f3n, respecto a la menci\u00f3n que se hace por el registrador en sus fundamentaciones de sus obligaciones en virtud del art\u00edculo 21 de la Ley Hipotecaria, la doctrina de este Centro directivo ya ha resuelto en otras ocasiones sobre la cuesti\u00f3n; en numerosas Resoluciones \u2013recoge la de 13 de marzo de 2008\u2013 considera este Centro Directivo (y a pesar de que en alguna el Registrador aleg\u00f3 infracci\u00f3n de la legalidad de las formas extr\u00ednsecas a que se refiere el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria) que ni el incumplimiento de las obligaciones que se imponen al transmitente ni la prohibici\u00f3n de autorizaci\u00f3n de la escritura p\u00fablica afectan \u00aba la validez del negocio celebrado, por lo que si el mismo, en este caso una compraventa, re\u00fane los requisitos que para su validez exigen las leyes (art\u00edculos 1261 y siguientes y 1300 del C\u00f3digo Civil) no existen obst\u00e1culos para que pueda acceder al Registro, todo ello al margen de las acciones que al adquirente competan frente a quienes hayan incumplido o quebrantado aquellas obligaciones y prohibici\u00f3n, en cuanto, pese a la inscripci\u00f3n, habr\u00e1 de soportar la afecci\u00f3n real de la finca transmitida que la misma norma impone por raz\u00f3n de tales gastos\u00bb. Y es que la omisi\u00f3n que el registrador achaca a la escritura calificada no se sanciona especialmente por la ley como defecto impeditivo de la inscripci\u00f3n, a diferencia de lo que acontece en otros supuestos en los que la falta del requisito establecido (como, por ejemplo, la manifestaci\u00f3n sobre la inexistencia de arrendamiento de la finca vendida, seg\u00fan el art\u00edculo 25.5 de la Ley de Arrendamiento Urbanos) constituye impedimento legal para la pr\u00e1ctica del asiento.<\/li>\n
                    2. Respecto al segundo de los defectos de la nota de calificaci\u00f3n, es ciertamente importante la consideraci\u00f3n del art\u00edculo 173 del Reglamento Notarial que el registrador menciona en su nota de calificaci\u00f3n junto con el 147 del mismo texto legal por el que se dispone que el notario redactar\u00e1 el instrumento p\u00fablico conforme la voluntad com\u00fan de los otorgantes, indagando, interpretando y adecuando esa voluntad al ordenamiento jur\u00eddico, informando a los otorgantes del valor y alcance de su redacci\u00f3n \u2013lo que indudablemente ha cumplido el notario en el caso que nos ocupa\u2013; pero a\u00fan m\u00e1s nos importa comprobar si se ha dado cumplimiento a lo dispuesto por el art\u00edculo 148 del citado Reglamento Notarial, que establece \u00ablos instrumentos p\u00fablicos deber\u00e1n redactarse empleando en ellos estilo claro, puro, preciso, sin frases ni t\u00e9rmino alguno oscuros ni ambiguos, y observando, de acuerdo con la ley, como reglas imprescindibles, la verdad en el concepto, la propiedad en el lenguaje y la severidad en la forma\u00bb; indudablemente se corresponde con el contenido de la doctrina de este Centro Directivo plasmada en Resoluciones de 20 de enero de 2004, 5 de abril de 2005 y 16 de julio de 2007, que establecen parecidas disposiciones respecto de la forma de reflejar por el registrador el contenido de las escrituras en el Registro, as\u00ed como en la extensi\u00f3n de las notas de calificaci\u00f3n \u2013Resoluciones mencionadas por el registrador en la nota de calificaci\u00f3n objeto de este expediente\u2013; pero m\u00e1s all\u00e1 de consideraciones jur\u00eddicas, en este expediente es preciso previamente interpretar a la vista de la redacci\u00f3n de la escritura en cuesti\u00f3n, si es conforme con la legislaci\u00f3n y doctrina expuesta el sentido y contenido plasmado en la citada escritura; en las disposiciones de la misma se detalla que \u00abel adquirente asume la deuda pendiente del pr\u00e9stamo liberando a do\u00f1a R. \u2013transmitente\u2013… frente a\u2026 del pago de su parte de deuda\u2026 ya que don R. no la compensa de dicha parte de deuda\u2026\u00bb, lo que se entiende de forma clara ya que al asumir don R. Y. G. para s\u00ed el deber de pagar, no ha de compensar \u2013pagar\u2013 en esa cantidad a do\u00f1a R. M. S.; en definitiva, la asunci\u00f3n de la deuda hipotecaria supone en s\u00ed misma la liberaci\u00f3n de esa parte de la deuda que como consecuencia de la adjudicaci\u00f3n correspond\u00eda a don R. Y. G.; as\u00ed pues, dicho de otra forma, el adjudicatario no compensa a la otra condue\u00f1a en cuanto a la parte de lo que a esta corresponde y coincide con su parte de la deuda, sino que asume para s\u00ed dicha deuda; y por otro lado, habida cuenta que la cantidad de la que se libera a do\u00f1a R. M. S. como consecuencia de la asunci\u00f3n de la deuda, es inferior a la deuda que el adjudicatario contrae como consecuencia del exceso de adjudicaci\u00f3n, se procede a determinar en la escritura que \u00abcomo consecuencia de la adjudicaci\u00f3n realizada y teniendo en cuenta el valor de la vivienda y la deuda que se mantiene con la entidad acreedora don R… compensa a do\u00f1a R… con la cantidad de 16.500 euros mediante transferencia\u2026.\u00bb; esta cantidad resulta de una sencilla operaci\u00f3n matem\u00e1tica que se deduce claramente de la redacci\u00f3n de la escritura, consistente en restar al valor de la vivienda com\u00fan el saldo pendiente de la deuda hipotecaria, \u2013\u00abdeducido el pasivo del activo\u00bb\u2013 y de ese valor neto, corresponde el 60% al adjudicatario y el 40% a la que debe ser compensada, lo que hace que esa cantidad que se le deba compensar sea de 16.500 euros, lo que as\u00ed se hizo. No puede sostenerse por el registrador ese defecto en la nota de calificaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

                      Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

                      2 febrero 2012<\/p>\n

                      Disoluci\u00f3n<\/strong>.- 1. Es objeto de este expediente la siguiente cuesti\u00f3n: dividida una finca en dos distintas y adjudicada cada una de ellas a cada uno de los dos cond\u00f3minos se solicita expresamente por los mismos que las cargas que afectan exclusivamente a la mitad indivisa que en la total cosa ten\u00eda uno de ellos, se arrastren por subrogaci\u00f3n real a la finca que le ha sido adjudicada en la divisi\u00f3n y la subsiguiente inscripci\u00f3n, como libre de cargas, de la finca adjudicada al otro cond\u00f3mino. De la escritura presentada resulta que los dos cond\u00f3minos condicionan la eficacia de la escritura a la condici\u00f3n suspensiva consistente en que se haya notificado a los acreedores hipotecarios a fin de que concurran a la divisi\u00f3n. Resulta igualmente, por una primera diligencia, que intentada la notificaci\u00f3n por burofax s\u00f3lo se ha practicado respecto de uno de ellos. Por una segunda diligencia se hace constar la comparecencia de uno de los acreedores hipotecarios en nombre propio y como mandatario verbal de los tres restantes a fin de oponerse a la divisi\u00f3n. No se acompa\u00f1a a la presentaci\u00f3n el acta notarial de notificaci\u00f3n que motiva dicha segunda diligencia.<\/p>\n

                        \n
                      1. Nuestro Tribunal Supremo tiene declarado, conformando una asentada doctrina legal, que la comunidad ordinaria o romana regulada en nuestro C\u00f3digo Civil en sus art\u00edculos 392 y siguientes es considerada, desde el derecho romano, como una situaci\u00f3n transitoria y a la que el ordenamiento contempla con disfavor dada su inestabilidad y alta conflictividad. La Sentencia del Alto Tribunal de 28 de enero de 2011 (con cita de otras muchas) afirma as\u00ed que la acci\u00f3n de divisi\u00f3n reconocida en el art\u00edculo 400 a cada uno de los copropietarios es una facultad del derecho de propiedad y se caracteriza por su imperatividad. La Sentencia de 31 de diciembre de 1985 reitera por su parte que la acci\u00f3n para solicitar la divisi\u00f3n es absoluta, irrenunciable e imprescriptible. La acci\u00f3n, cuya legitimaci\u00f3n activa y pasiva est\u00e1 atribuida en exclusiva a los cond\u00f3minos, resulta pues consustancial al derecho de dominio. El ordenamiento regula los eventuales derechos de terceros, esencialmente acreedores de los cond\u00f3minos, a trav\u00e9s del reconocimiento de su derecho a concurrir a la divisi\u00f3n, a oponerse y a impugnar la divisi\u00f3n llevada a cabo en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 403 del C\u00f3digo Civil. La posible intervenci\u00f3n de los acreedores en el proceso de divisi\u00f3n no implica sin embargo en ning\u00fan caso ni la posibilidad de decidir c\u00f3mo llevarla a cabo ni a prohibirla pues lo contrario implicar\u00eda un derecho de veto incompatible con la esencia de la acci\u00f3n de divisi\u00f3n. El conflicto eventual entre los cond\u00f3minos y los terceros se soluciona primando la extinci\u00f3n de la situaci\u00f3n de condominio y salvaguardando los derechos de terceros (art\u00edculos 403 y 405 del C\u00f3digo Civil): los acreedores pueden solicitar medidas cautelares pero no impedir la divisi\u00f3n; si existe oposici\u00f3n expresa de un acreedor queda abierta la v\u00eda de la acci\u00f3n de impugnaci\u00f3n (Sentencia 31 de diciembre de 1985); los derechos individuales de los acreedores se concretan en la parte adjudicada sin perjuicio del derecho de impugnaci\u00f3n (Sentencia de 28 de febrero de 1991).<\/li>\n
                      2. Esta Direcci\u00f3n General por su parte ha recogido la doctrina expresada de nuestro Alto Tribunal y as\u00ed tiene declarado que dado que la existencia de una hipoteca no afecta a las facultades dispositivas del cond\u00f3mino, no precisa de su consentimiento para llevar a cabo la divisi\u00f3n y sin perjuicio de la salvaguarda de su derecho en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo 123 de la Ley Hipotecaria cuando la carga afecta a toda la finca (Resoluci\u00f3n de 4 de junio de 2003). Por el contrario cuando la carga afecta exclusivamente a una cuota, la divisi\u00f3n implica registralmente y en aplicaci\u00f3n del principio de subrigaci\u00f3n real, el arrastre de las cargas que pesaban sobre la cuota, a la finca adjudicada (Resoluci\u00f3n de 27 de abril de 2000) por as\u00ed disponerlo el art\u00edculo 399 del C\u00f3digo Civil. De este modo se consigue un adecuado equilibrio entre los intereses de las distintas partes y se respeta tanto la facultad de divisi\u00f3n que corresponde a ambos cond\u00f3minos como la posici\u00f3n jur\u00eddica de los acreedores sin causar un perjuicio a quien no fue parte en los negocios constitutivos de las hipotecas inscritas ni fue responsable de las deudas que derivaron en el embargo de la cuota.<\/li>\n
                      3. De las anteriores consideraciones resultar\u00eda necesariamente la estimaci\u00f3n del recurso interpuesto. Ocurre sin embargo que los cond\u00f3minos han establecido al amparo de su autonom\u00eda de la voluntad una condici\u00f3n suspensiva que condiciona la eficacia del negocio a una doble condici\u00f3n: en primer lugar que se justifique la recepci\u00f3n de determinados burofax, condici\u00f3n incumplida conforme a la diligencia primera del t\u00edtulo presentado; en segundo lugar, y para el caso de que la anterior se incumpla, \u00absu eficacia queda condicionada a que en el futuro se les comunique nuevamente la posibilidad de comparecer ante el notario autorizante de la misma al objeto de que puedan concurrir y participar en su otorgamiento en los t\u00e9rminos previstos en el art\u00edculo 403 del C\u00f3digo Civil\u00bb. De la segunda diligencia no resulta sin embargo que dicha condici\u00f3n se haya cumplido permitiendo que el negocio despliegue todos sus efectos. Como pone de relieve la nota de defectos la falta de ratificaci\u00f3n de la actuaci\u00f3n que como mandatario verbal hace uno de los acreedores no permite determinar la circunstancia que determina el cumplimiento de la condici\u00f3n: que ha existido comunicaci\u00f3n en los t\u00e9rminos previstos en la cl\u00e1usula sexta de la escritura. Es cierto que al escrito de recurso se acompa\u00f1a la copia del acta meramente mencionada en la segunda diligencia de la escritura pero no lo es menos que, como ha tenido ocasi\u00f3n de reiterar este Centro Directivo en m\u00faltiples ocasiones, el art\u00edculo 326 de nuestra Ley Hipotecaria proscribe tener en cuenta en este expediente documentos que no fueron presentados en su momento junto con el t\u00edtulo que provoc\u00f3 la calificaci\u00f3n negativa.<\/li>\n<\/ol>\n

                        Por lo expuesto, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

                        20 febrero 2012<\/p>\n

                        Disoluci\u00f3n<\/strong>.- 1. Constituye el objeto de este recurso determinar si es inscribible una escritura de disoluci\u00f3n de condominio sobre diferentes bienes que pertenecen proindiviso a dos hermanos, con las siguientes particularidades relevantes: a) algunos de los bienes comunes, adquiridos por herencia, pertenecen con car\u00e1cter privativo a los dos hermanos y otros, adquiridos por t\u00edtulo de compraventa, pertenecen al hermano con car\u00e1cter privativo y a la hermana y su marido con car\u00e1cter ganancial. b) Al efectuar las adjudicaciones se producen tres tipos de atribuciones, al hermano con car\u00e1cter privativo, a la hermana con car\u00e1cter privativo, y a la hermana y a su marido, con car\u00e1cter ganancial. c) el bien que se adjudica a la hermana y a su marido, con car\u00e1cter ganancial es la finca cuya inscripci\u00f3n se deniega, que era una de las que originariamente pertenec\u00eda a los dos hermanos con car\u00e1cter privativo, por herencia de sus padres.<\/p>\n

                          \n
                        1. Ciertamente, hay comunidad cuando la cosa, el derecho o el conjunto de derechos est\u00e1 atribuido a varios comuneros por cuotas (cfr. art\u00edculo 392 del C\u00f3digo Civil). Cualquiera que sea la teor\u00eda que sobre su naturaleza jur\u00eddica se pretenda acoger entre las varias formuladas, bien la de considerar que en la comunidad hay una concurrencia de varias propiedades separadas recayente cada una de las cuales sobre una cuota o porci\u00f3n ideal de la cosa \u2013art\u00edculo 399 del C\u00f3digo Civil\u2013, bien la de entender que hay una sola propiedad o derecho que manteni\u00e9ndose \u00fanico se atribuye por cuotas ideales a los distintos comuneros \u2013art\u00edculo 392 y 395 del C\u00f3digo Civil\u2013, bien, en fin, la de estimar que en la comunidad se produce la concurrencia de varias propiedades totales sobre toda la cosa, rec\u00edprocamente limitadas por su concurso \u2013art\u00edculo 394 del C\u00f3digo Civil y Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1986\u2013, es preciso que exista una situaci\u00f3n de titularidad plural recayente sobre uno o varios bienes o derechos.<\/li>\n
                        2. La situaci\u00f3n de cotitularidad, en efecto, puede recaer sobre un solo bien o derecho, o sobre una pluralidad de ellos. En este \u00faltimo caso, cuando se trata de comunidad por cuotas, que se proyecta sobre cada uno de los bienes pose\u00eddos en com\u00fan (a diferencia de la denominada com\u00fanmente como comunidad germ\u00e1nica, uno de cuyos rasgos es que en caso de pluralidad de bienes, el derecho de los comuneros recae sobre la totalidad de ellos y no sobre cada uno uti singuli), puede considerarse que cada bien es objeto de una cotitularidad aut\u00f3noma, que puede desenvolverse separadamente de los restantes, aunque la titularidad de todos ellos se reconozca a los mismos titulares, ya sea o no por el mismo concepto, naturaleza y proporci\u00f3n. Por eso, en estos casos la extinci\u00f3n de cada situaci\u00f3n de proindivisi\u00f3n puede hacerse individualmente en cuanto a cada bien, o afectar a una pluralidad de los mismos, si concurre la conformidad de todos los interesados.<\/li>\n
                        3. La disoluci\u00f3n y extinci\u00f3n de la comunidad, que requiere como presupuesto b\u00e1sico que act\u00fae sobre la totalidad del objeto a que la comunidad se refiere (cfr. art\u00edculo 400 y siguientes del C\u00f3digo Civil), termina con la situaci\u00f3n de condominio y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero, o comuneros, a quien o quienes, se adjudica el bien entero, o cada una de las porciones materiales que resulten de su divisi\u00f3n. Tradicionalmente se ha considerado que nuestro Derecho ha mirado con cierta prevenci\u00f3n o disfavor las situaciones de comunidad o condominio, por ser antiecon\u00f3micas (se dificulta la explotaci\u00f3n de los bienes y se reduce su valor) y constituir una fuente de litigiosidad (constituyen una \u00abmater rixarum\u00bb), y que por ello la ley facilita su extinci\u00f3n, aunque m\u00e1s propiamente podr\u00eda decirse que este disfavor s\u00f3lo tiene lugar cuando aqu\u00e9lla no es eficiente econ\u00f3micamente, pues hay supuestos de comunidades funcionales en que la explotaci\u00f3n, uso o disfrute de \u00aben com\u00fan\u00bb es m\u00e1s eficiente que si este se dividiese. En todo caso, y dejando a salvo supuestos especiales, lo cierto es que la ley facilita la extinci\u00f3n de la comunidad, que puede tener lugar mediante lo que propiamente constituye una divisi\u00f3n material de la cosa com\u00fan, cuando su naturaleza lo permite, o mediante la reuni\u00f3n de todas las cuotas en una sola mano, lo que puede verificarse a trav\u00e9s de cualquier negocio traslativo de dichas cuotas a favor del que queda como titular, y tambi\u00e9n, cuando se trate de bienes indivisibles, en virtud de la adjudicaci\u00f3n a uno a cambio de abonar a los otros el exceso en met\u00e1lico (o mediante otros bienes o servicios), sin que por ello pueda considerase que se trata de un acto de enajenaci\u00f3n, sino meramente de un negocio de naturaleza especificativa con todas las consecuencias que ello lleva impl\u00edcito (cfr. art\u00edculos 404 y 1062 del C\u00f3digo Civil y las Resoluciones de 6 de abril de 1962, 2 de enero de 2004 y 4 de abril de 2005, entre otras). Es decir, como tiene declarado este Centro Directivo (resoluci\u00f3n de 11 de noviembre de 2011), la extinci\u00f3n o disoluci\u00f3n de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan, bien por la reuni\u00f3n de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier t\u00edtulo de adquisici\u00f3n, incluyendo la renuncia de un comunero, y tambi\u00e9n por su adjudicaci\u00f3n a uno que compensa el derecho de los dem\u00e1s.<\/li>\n<\/ol>\n

                          Son, pues, muy variados los medios que se pueden escoger para llegar a poner fin a un condominio, algunos de ellos son t\u00edpicamente liquidatorios (y presuponen una valoraci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de los bienes, o partes divididas de los mismos, en pago del respectivo haber de cada part\u00edcipe, y son rescindibles por lesi\u00f3n, etc.), aunque todos ellos requieren siempre para su viabilidad la actuaci\u00f3n un\u00e1nime de los interesados. Faltando la conformidad de todos, solo cabe que por v\u00eda judicial se inste la divisi\u00f3n del bien, si fuere factible, o que en su defecto se proceda \u2013si no hay acuerdo para que se adjudique a alguno que indemnice o compense a los dem\u00e1s\u2013 a su venta en p\u00fablica subasta.<\/p>\n

                          Pero esta pluralidad de negocios jur\u00eddicos, ya sean traslativos o determinativos, dispositivos o partitivos, tienen un r\u00e9gimen jur\u00eddico sustantivo, incluso, a veces, fiscal, bien diverso, y s\u00f3lo comparten el efecto extintito de la situaci\u00f3n de cotitularidad sobre la que se proyecta.<\/p>\n

                            \n
                          1. En el caso que nos ocupa existen ciertamente varias comunidades de bienes, o, mejor dicho, varios bienes que se tienen en com\u00fan; la mayor\u00eda bajo la misma titularidad subjetiva, dos hermanos con iguales porcentajes, aunque dos de los bienes comunes, incluyen a un tercer interesado, toda vez que una mitad indivisa de los mismos corresponde a una de aquellos hermanos comuneros, y a su esposo, con car\u00e1cter ganancial. Pero la extinci\u00f3n de todas esas comunidades, o de la situaci\u00f3n de cotitularidad que recae sobre todos o cada uno los bienes concernidos, tiene lugar a trav\u00e9s de un \u00fanico negocio liquidatorio, que se salda con el fin de la proindivisi\u00f3n entre los interesados (sin perjuicio de la titularidad compartida que afecta a los c\u00f3nyuges sujetos al r\u00e9gimen de gananciales).<\/li>\n<\/ol>\n

                            Y hay que destacar que poca trascendencia tiene el que la proindivisi\u00f3n sobre todos los bienes comunes tenga lugar mediante uno, dos o varios negocios jur\u00eddicos. La \u00fanica exigencia \u2013para que se pueda hablar de disoluci\u00f3n de comunidad\u2013 es que afecte por entero a un bien, es decir, que el negocio jur\u00eddico extintivo afecte al menos a la totalidad de un bien pose\u00eddo en com\u00fan y que pase a ser de titularidad individual (salvo, acaso, el supuesto de titularidades consorciales). Desde la perspectiva negocial, lo trascendente para que el negocio extintivo tenga plena validez y eficacia es que concurran los requisitos generales de todo contrato (consentimiento, objeto y causa) y que se conforme el acto dentro del \u00e1mbito reconocido a la autonom\u00eda de la voluntad.<\/p>\n

                              \n
                            1. El negocio extintivo unitario formalizado en la escritura presentada discurre dentro de los m\u00e1rgenes concedidos al principio de autonom\u00eda de la voluntad, toda vez que no se ha franqueado ninguno de los l\u00edmites que al efecto establece el art\u00edculo 1255 del C\u00f3digo civil, y provoca con plenos efectos la terminaci\u00f3n del proindiviso sobre todos y cada uno de los bienes concernidos, que pasan a ser de la titularidad de los respectivos adjudicatarios.<\/li>\n<\/ol>\n

                              Lo mismo cabe decir en cuanto a los efectos intra conyugales que produce la disoluci\u00f3n del condominio en la forma en que se otorg\u00f3. Ciertamente el negocio disolutorio enjuiciado ha provocado una alteraci\u00f3n en la composici\u00f3n del activo ganancial, pero al contar con el consentimiento de ambos c\u00f3nyuges, es una posibilidad admitida expl\u00edcitamente por nuestro legislador, dado el amplio reconocimiento de la autonom\u00eda privada y la libertad de pactos que se hace patente en art\u00edculo 1323 del C\u00f3digo Civil, y del cual lo establecido en el art\u00edculo 1355 del mismo cuerpo legal constituye una aplicaci\u00f3n concreta. Por eso, desde una perspectiva negocial, ning\u00fan reparo cabe formular a la adquisici\u00f3n que se realiza de la finca cuya inscripci\u00f3n motiva este recurso.<\/p>\n

                                \n
                              1. Finalmente, tampoco cabe acoger los reparos registrales que aduce la registradora. El acto es causalmente suficiente para provocar la adquisici\u00f3n por los consortes adjudicatarios y para obtener el acceso tabular de su titularidad, debiendo destacarse, que el valor de las adjudicaciones coincide exactamente con el de los haberes respectivos, y que se especifica de forma adecuada la naturaleza de la adquisici\u00f3n que respecto de cada bien efect\u00faa cada interesado, cubri\u00e9ndose las exigencias de determinaci\u00f3n que resultan del art\u00edculo 51 del Reglamento Hipotecario.<\/li>\n<\/ol>\n

                                Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

                                24 febrero 2012<\/p>\n

                                Disoluci\u00f3n<\/strong>.- En este recurso se discute sobre la naturaleza de la comunidad de bienes y los efectos de su disoluci\u00f3n en las adjudicaciones resultantes. No obstante, la resoluci\u00f3n puede verse en el apartado \u201cERROR. Rectificaci\u00f3n (titular registral)\u201d, puesto que la cuesti\u00f3n de fondo es la rectificaci\u00f3n de unas inscripciones ya practicadas como consecuencia de la disoluci\u00f3n de una comunidad de bienes.<\/p>\n

                                17 septiembre 2012<\/p>\n

                                [1]<\/a> Esta resoluci\u00f3n ha sido anulada, por extempor\u00e1nea, por sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 6 de junio de 2010, publicada en el Bolet\u00edn Oficial del Estado de 7 de octubre de 2011.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                                COMUNIDAD Disoluci\u00f3n Disoluci\u00f3n Supuesto de hecho: una finca pertenece por mitades indivisas y con car\u00e1cter presuntivamente ganancial a dos matrimonios; uno de los maridos ejercita, sin que conste el consentimiento de su esposa, la \u00abactio communi dividundo\u00bb y, como resultado, por ser la finca indivisible, se saca a p\u00fablica subasta y se adjudica al otro […]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4381],"tags":[2544,1526],"class_list":{"0":"post-19552","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-comunidad","7":"tag-disolucion","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19552","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19552"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19552\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19552"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19552"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19552"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}