{"id":19556,"date":"2016-03-15T12:20:14","date_gmt":"2016-03-15T11:20:14","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19556"},"modified":"2016-03-15T13:56:46","modified_gmt":"2016-03-15T12:56:46","slug":"disolucion-parcial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-francisco-sena\/comunidad\/disolucion-parcial\/","title":{"rendered":"Disoluci\u00f3n parcial"},"content":{"rendered":"

COMUNIDAD
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Disoluci\u00f3n parcial<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Disoluci\u00f3n parcial<\/strong><\/p>\n

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  1. La \u00fanica cuesti\u00f3n a resolver en este recurso es si puede inscribirse un negocio jur\u00eddico, identificado en el documento presentado como de extinci\u00f3n parcial de comunidad, en el que los titulares de tres quintas partes indivisas de una finca adquieren una quinta parte indivisa de otro cotitular por iguales partes siendo la contraprestaci\u00f3n pactada por tal transmisi\u00f3n cierta suma de dinero. El registrador se opone al entender que siendo \u00fanicamente el transferente \u00abdue\u00f1o de la participaci\u00f3n que se adjudican los dem\u00e1s comparecientes, resulta incongruente que los adjudicatarios adquieran dicha participaci\u00f3n por extinci\u00f3n de comunidad cuando no son due\u00f1os de la misma. Solo seria posible la extinci\u00f3n de comunidad si \u00e9sta se efectuase sobre las cuatro quintas partes indivisas de las que son due\u00f1os los comparecientes\u00bb.<\/li>\n
  2. Hay comunidad cuando el derecho o conjunto de derechos est\u00e1 atribuido a los comuneros por cuotas (cfr. art\u00edculo 392 del C\u00f3digo Civil). Cualquiera que sea la teor\u00eda que sobre su naturaleza jur\u00eddica se pretenda acoger entre las varias formuladas, bien la de considerar que en la comunidad hay una concurrencia de varias propiedades separadas recayente cada una de las cuales sobre una cuota o porci\u00f3n ideal de la cosa \u2013art\u00edculo 399 del C\u00f3digo Civil\u2013, bien la de entender que hay una sola propiedad o derecho que manteni\u00e9ndose \u00fanico se atribuye por cuotas ideales a los distintos comuneros \u2013art\u00edculo 392 y 395 del C\u00f3digo Civil\u2013, bien, en fin, la de estimar que en la comunidad se produce la concurrencia de varias propiedades totales sobre toda la cosa, rec\u00edprocamente limitadas por su concurso \u2013art\u00edculo 394 del C\u00f3digo Civil y Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1986\u2013, es lo cierto que en el supuesto de hecho del presente recurso no existe en el momento previo a la celebraci\u00f3n del negocio jur\u00eddico documentado una situaci\u00f3n de comunidad (subcomunidad) sobre la cuota indivisa perteneciente al comunero que la transmite a los otros tres comuneros adquirentes, por lo que dif\u00edcilmente el t\u00edtulo atributivo de dicha cuota a favor de estos \u00faltimos puede ser calificado como de disoluci\u00f3n de comunidad, ni aun parcial, toda vez que aqu\u00e9llos no eran part\u00edcipes en el derecho de cuota objeto del negocio. Cosa distinta es que el comunero pueda \u00abdividir\u00bb su cuota enajen\u00e1ndola a varias personas, comuneros o terceros (y a\u00fan esto \u00faltimo con ciertas limitaciones, conforme al art\u00edculo 394 del C\u00f3digo Civil, al no poder alterar la estructura b\u00e1sica inicial de la comunidad aumentando el n\u00famero de part\u00edcipes de forma tal que la cosa por raz\u00f3n de este aumento pase a ser materialmente indivisible, cuando inicialmente era divisible: vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 1995).<\/li>\n
  3. La extinci\u00f3n de comunidad requiere como presupuesto b\u00e1sico que act\u00fae sobre la totalidad del objeto a que la comunidad se refiere (cfr. art\u00edculo 400 y siguientes del C\u00f3digo Civil). La extinci\u00f3n de la comunidad \u00abestricto sensu\u00bb extingue la situaci\u00f3n de condominio y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero que se adjudica el bien o cada una de las porciones materiales que resulten de su divisi\u00f3n. Tradicionalmente nuestro Derecho ha mirado con disfavor las situaciones de comunidad o condominio, por ser antiecon\u00f3micas (se dificulta la explotaci\u00f3n de los bienes y se reduce su valor), y constituir fuente de litigiosidad (constituyen una \u00abmater rixarum\u00bb). Por ello la ley facilita su extinci\u00f3n y permite cuando se trate de bienes indivisibles la adjudicaci\u00f3n a uno a cambio de abonar a los otros el exceso en met\u00e1lico, sin que por ello pueda considerase que se trate de un acto de enajenaci\u00f3n, sino meramente de un negocio de naturaleza especificativa con todas las consecuencias que ello lleva impl\u00edcito (cfr. art\u00edculos 404 y 1062 del C\u00f3digo Civil y las Resoluciones de 6 de abril de 1962, 2 de enero de 2004 y 4 de abril de 2005, entre otras).<\/li>\n
  4. El C\u00f3digo Civil s\u00f3lo regula en rigor la extinci\u00f3n total de la comunidad. El pretendido negocio de \u00abextinci\u00f3n parcial\u00bb de comunidad no aparece tipificado legalmente y no presenta ninguna semejanza que genere identidad de raz\u00f3n con el de extinci\u00f3n total, por lo que no puede pretenderse la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica a aquella del r\u00e9gimen jur\u00eddico de \u00e9sta. S\u00f3lo se podr\u00eda invocar una especialidad legal para los supuestos de reducci\u00f3n del n\u00famero de comuneros en el supuesto de que uno de ellos no quiera contribuir a los gastos de conservaci\u00f3n de la cosa com\u00fan, renunciando a la participaci\u00f3n que le corresponde (cfr. art\u00edculo 395 del C\u00f3digo Civil), especialidad que, empero, no autoriza a hablar con propiedad de extinci\u00f3n parcial de la comunidad. La terminolog\u00eda de \u00abextinci\u00f3n parcial\u00bb de comunidad o condominio ha sido recogida por la literatura jur\u00eddica fiscal, en orden a determinar la posible apreciaci\u00f3n o no de la no sujeci\u00f3n al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el exceso de adjudicaci\u00f3n, pero referida a un supuesto distinto del ahora contemplado, en concreto, en relaci\u00f3n con los casos de salida de uno de los cotitulares de la comunidad compensando todos los dem\u00e1s al saliente en dinero (cfr. Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria de 7 de julio de 2006, del Tribunal Superior de Justicia de Andaluc\u00eda de 22 de septiembre de 2006, Consultas de la Direcci\u00f3n General de Tributos de 23 de marzo y 4 de abril de 2006, y 4 de mayo de 2007).<\/li>\n<\/ol>\n

    Cada comunero puede enajenar y gravar su cuota libremente (cfr. art\u00edculo 399 del C\u00f3digo Civil) a un extra\u00f1o o a otro de los comuneros, con la singularidad en este \u00faltimo caso de que el resto de los comuneros no podr\u00e1n ejercitar el derecho de retracto que prescribe el art\u00edculo 1522 del C\u00f3digo Civil. El negocio de atribuci\u00f3n patrimonial relativo a una participaci\u00f3n indivisa de un derecho real en el que aparece como transferente un comunero y como adquirente otro comunero mediante la correspondiente contraprestaci\u00f3n deber\u00e1 ser calificado en funci\u00f3n de la naturaleza jur\u00eddica de su objeto y causa, y no de los sujetos. Y esto es relevante a los efectos del presente recurso. No existe ninguna diferencia sustancial en el r\u00e9gimen jur\u00eddico de la enajenaci\u00f3n de una cuota por el hecho de que la transmisi\u00f3n se verifique a favor de un extra\u00f1o o de uno o varios de los comuneros (al margen del derecho de preferente adquisici\u00f3n se\u00f1alado): si el adquirente est\u00e1 casado y su r\u00e9gimen es de comunidad, la participaci\u00f3n indivisa tendr\u00e1 el r\u00e9gimen jur\u00eddico que corresponda en funci\u00f3n de la naturaleza de la contraprestaci\u00f3n y deber\u00e1 exigirse, en su caso, el nombre, apellidos y domicilio del otro c\u00f3nyuge con arreglo al art\u00edculo 51.9.a) del Reglamento Hipotecario; ser\u00e1n necesarias las oportunas autorizaciones judiciales si el enajenante es menor o incapaz (cfr. art\u00edculos 166 y 272 del C\u00f3digo Civil), etc. En definitiva, la especial naturaleza del negocio de extinci\u00f3n total de comunidad no permite trasladar el r\u00e9gimen de sus requisitos y efectos al denominado negocio de \u00abextinci\u00f3n parcial de comunidad\u00bb.<\/p>\n

      \n
    1. A la misma conclusi\u00f3n se llega cuando se examina la cuesti\u00f3n desde la perspectiva de la distinci\u00f3n entre las facultades que corresponden al comunero como titular de un derecho patrimonial independiente de las facultades que le corresponden en el r\u00e9gimen comunitario. En el primer caso, como titular de un derecho independiente decide unilateralmente, de forma que el comunero, como titular de la plena propiedad de su parte, puede enajenarla, cederla o hipotecarla a favor de un tercero o a favor de otro comunero (cfr. art\u00edculo 392 del C\u00f3digo Civil), y protegerla frente a los dem\u00e1s condue\u00f1os y frente a terceros, ejercitando con concepto de condue\u00f1o interdictos en defensa de la posesi\u00f3n de la cosa (cfr. art\u00edculo 445 del C\u00f3digo Civil), sin necesitar para ello el concurso del resto de los comuneros. Por el contrario, en el ejercicio de las facultades que le corresponden en el r\u00e9gimen comunitario, la actuaci\u00f3n de los comuneros ha de ser conjunta, quedando sujeta dicha actuaci\u00f3n bien al principio de la unanimidad, en el caso de los denominados jurisprudencial y doctrinalmente actos de alteraci\u00f3n (incluyendo destacadamente los de disposici\u00f3n, pero no s\u00f3lo \u00e9stos: vid. las Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1905 y 24 de enero de 1964, entre otras), bien al principio mayoritario, en el caso de los actos de administraci\u00f3n dirigidos al aprovechamiento y conservaci\u00f3n de la cosa (cfr. art\u00edculos 397 y 398 del C\u00f3digo Civil).<\/li>\n
    2. Pues bien, la extinci\u00f3n o disoluci\u00f3n de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan, bien por la reuni\u00f3n de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier t\u00edtulo de adquisici\u00f3n, incluyendo la renuncia de los dem\u00e1s comuneros que d\u00e9 lugar al acrecimiento de la porci\u00f3n del cotitular beneficiario (cfr. Resoluci\u00f3n de 2 de febrero de 1960). Y en este sentido la extinci\u00f3n de la comunidad o es total o no es tal. En el presente caso no se produce ninguna de ambas situaciones. La reducci\u00f3n del n\u00famero de comuneros no constituye un supuesto de extinci\u00f3n o disoluci\u00f3n de comunidad, sino de mera alteraci\u00f3n de su configuraci\u00f3n subjetiva, en tanto \u00e9sta siga siendo plural por la concurrencia de varios cotitulares.<\/li>\n<\/ol>\n

      Tampoco hay en el presente caso divisi\u00f3n de cosa com\u00fan, pues \u00e9sta siempre constituye un acto comunitario de alteraci\u00f3n necesitado de la unanimidad de todos los part\u00edcipes, que se diferencia tanto en sus requisitos como en sus efectos del acto individual de enajenaci\u00f3n del derecho de cuota perteneciente a uno de los comuneros. En el caso de la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan, y en virtud del ejercicio de la facultad de pedir la divisi\u00f3n, por uno o varios comuneros, \u00abtodos\u00bb los dem\u00e1s, sin exclusi\u00f3n, quedan compelidos a pasar por la divisi\u00f3n -como acto obligado-, sea \u00e9sta acordada de forma convencional, arbitral o judicial (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de mayo de 1988). Todos los comuneros est\u00e1n legitimados pasivamente ante el ejercicio de la acci\u00f3n de divisi\u00f3n. Por ello, as\u00ed como para pedir la partici\u00f3n o divisi\u00f3n se exige capacidad y poder de disposici\u00f3n (cfr. art\u00edculos 406 y 1052 del C\u00f3digo Civil), por el contrario es suficiente la mera capacidad de administrar para consentir la divisi\u00f3n instada por otro comunero (cfr. art\u00edculos 406 y 1058 del C\u00f3digo Civil). Por otra parte, desde el punto de vista de los efectos, prescindiendo de la pol\u00e9mica sobre si la divisi\u00f3n de la cosa com\u00fan constituye o no un acto traslativo o dispositivo, o de mero desenvolvimiento del propio derecho originario del comunero que permite la concreci\u00f3n de la cuota sobre un bien individual o una porci\u00f3n material de un bien concreto (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1982, 12 de abril de 2007 y 25 de febrero de 2011, y Resoluciones de 14 de diciembre de 2000, 26 de abril de 2003, 19 de mayo y 26 de julio de 2011), lo cierto es que el adjudicatario de la cosa o de la porci\u00f3n material correspondiente no puede invocar el t\u00edtulo de esta adjudicaci\u00f3n como adquisici\u00f3n susceptible del amparo del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria, sino que dicho t\u00edtulo lo ser\u00e1 el mismo que dio origen a la propia situaci\u00f3n de comunidad (contrato, legado, usucapi\u00f3n, etc.), ni es tampoco la divisi\u00f3n t\u00edtulo apto para ganar la usucapi\u00f3n ordinaria. Del mismo modo, subsisten tras la divisi\u00f3n las consecuencias y efectos jur\u00eddicos que se deriven de la relaci\u00f3n jur\u00eddica originaria que dio nacimiento al derecho de cuota, como pueden ser las eventuales restituciones derivadas de la anulaci\u00f3n, resoluci\u00f3n o rescisi\u00f3n del contrato por el que se adquiri\u00f3 dicha cuota (cfr. art\u00edculos 1303, 1124 y 1295 del C\u00f3digo Civil), la reversi\u00f3n o revocaci\u00f3n de donaciones, (cfr. art\u00edculos 812 y 644 del C\u00f3digo Civil), etc.<\/p>\n

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      1. Por todo ello tiene raz\u00f3n el registrador al considerar que no puede practicarse la inscripci\u00f3n ya que los adjudicatarios no son cotitulares de la participaci\u00f3n indivisa adjudicada, por lo que \u00abresulta incongruente que los adjudicatarios adquieran dicha participaci\u00f3n por extinci\u00f3n de la comunidad\u00bb. El hecho de que, conforme a lo razonado, el negocio jur\u00eddico celebrado en el documento calificado deba ser considerado como un contrato de compraventa, y no de extinci\u00f3n parcial de comunidad (as\u00ed lo viene a reconocer la notaria recurrente al decir en su recurso que de la escritura resulta la voluntad clara y expresa de ceder uno de los comuneros su cuota mediante precio, calificando dicha transmisi\u00f3n como cesi\u00f3n onerosa), supone adem\u00e1s que, atendiendo a la verdadera naturaleza jur\u00eddica del t\u00edtulo material, hayan de plantearse otras exigencias legales propias del mismo, por ejemplo, los requisitos que como consecuencia de tratarse de una compraventa, pueden derivarse en el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial de los adquirentes, pero \u00e9sta es una cuesti\u00f3n que no se ha suscitado en la escueta nota de calificaci\u00f3n recurrida y, por lo tanto, sobre la que esta Resoluci\u00f3n no puede entrar a decidir (cfr. art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria).<\/li>\n<\/ol>\n

        En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado confirmar la nota de calificaci\u00f3n recurrida y desestimar el recurso interpuesto, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

        11 noviembre 2011<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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