{"id":19626,"date":"2016-03-15T11:41:52","date_gmt":"2016-03-15T10:41:52","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19626"},"modified":"2016-03-16T11:43:29","modified_gmt":"2016-03-16T10:43:29","slug":"proteccion-de-terceros","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/principio-de-fe-republica\/proteccion-de-terceros\/","title":{"rendered":"Protecci\u00f3n de terceros"},"content":{"rendered":"

PRINCIPIO DE FE REP\u00daBLICA<\/strong><\/h1>\n

Protecci\u00f3n de terceros<\/a><\/strong><\/p>\n

Es inscribible la escritura de hipoteca otorgada, como deudor, por persona contra la que se dict\u00f3 un mandamiento judicial de incapacidad, si la resoluci\u00f3n judicial se dict\u00f3 con posterioridad a la presentaci\u00f3n de la escritura de hipoteca, que se encontraba pendiente de despacho cuando se present\u00f3 el mandamiento, pues en tal caso no solo el principio de prioridad, sino tambi\u00e9n el de fe p\u00fablica registral deben proteger al acreedor hipotecario, todo ello sin perjuicio del fundamental derecho de los interesados de ejercitar las acciones oportunas ante los Tribunales de Justicia para ventilar y contender entre s\u00ed acerca de la validez o nulidad del t\u00edtulo discutido.<\/p>\n

26 mayo 1965<\/p>\n

Protecci\u00f3n de terceros<\/strong>.- No es inscribible la sentencia que declara la improcedencia de la resoluci\u00f3n de una compraventa llevada a cabo unilateralmente por el vendedor y que ordena se inscriba de nuevo a favor del comprador, porque habiendo caducado antes de la sentencia la anotaci\u00f3n de la demanda existente sobre una finca y no lleg\u00e1ndose siquiera a anotar sobre la otra, la transmisi\u00f3n de fincas llevada a cabo en el intermedio a favor de terceros que no fueron parte en el procedimiento da lugar a que \u00e9stos resulten protegidos por la fe p\u00fablica, sin que, por otra parte, el recurso gubernativo sea procedimiento adecuado para discutir si dichos terceros obraron o no de buena fe y, en consecuencia, se merec\u00edan o no la protecci\u00f3n del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

31 octubre 1969<\/p>\n

Protecci\u00f3n de terceros<\/strong>.- Resuelto un contrato por incumplimiento de sus obligaciones por los compradores, no procede la cancelaci\u00f3n de inscripciones a favor de terceros protegidos por la fe p\u00fablica registral sin previo consentimiento de sus titulares o, en su caso, sentencia firme en el procedimiento correspondiente.<\/p>\n

28 enero 1970<\/p>\n

Protecci\u00f3n de terceros<\/strong>.- No es anotable en el Registro un mandamiento judicial dictado en tr\u00e1mite de ejecuci\u00f3n de sentencia cuando los bienes afectados se encuentran inscritos a nombre de terceros adquirentes que no fueron parte en el procedimiento y en la demanda no se hizo petici\u00f3n alguna referente a la situaci\u00f3n registral de las fincas en litigio.<\/p>\n

13 marzo 1972<\/p>\n

Protecci\u00f3n de terceros<\/strong>.- Hechos: 1) Se presenta en el Registro una escritura de venta. 2) Durante la vigencia del anterior asiento, se presenta mandamiento ordenando la suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n de dicha venta como consecuencia de procedimiento criminal por estafa y falsedad en la adquisici\u00f3n anterior a la venta presentada. 3) Se declara por sentencia firme la nulidad de la venta anterior a la que ha sido objeto de presentaci\u00f3n. 4) El Registrador deniega la inscripci\u00f3n de la venta por no ser la finca propiedad de la vendedora, al haber sido declarado nulo el t\u00edtulo que motiv\u00f3 la inscripci\u00f3n a su favor. La Direcci\u00f3n entiende que la suspensi\u00f3n procede cuando lo que se pretende es evitar la inscripci\u00f3n de la propia transmisi\u00f3n presentada por constituir dicha transmisi\u00f3n un posible acto delictivo, pero no cuando se trata de un t\u00edtulo otorgado en favor de un subadquirente de quien intervino en el negocio que puede ser declarado nulo y que, calificado conforme a la situaci\u00f3n registral existente al tiempo de su presentaci\u00f3n en el Registro, habr\u00eda sido inscrito, lo que podr\u00eda convertir a su beneficiario en tercero protegido por el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria. En consecuencia, declarada la nulidad del t\u00edtulo del actual titular y ordenada la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n a favor del mismo, la relatividad de la cosa juzgada impide que tal nulidad pueda hacerse efectiva contra el adquirente que no fue parte en el procedimiento, como consecuencia de lo cual la forma correcta de actuar, por virtud de los principios de prioridad y tracto sucesivo, ser\u00e1 la de practicar primeramente la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo presentado en primer lugar, pues la suspensi\u00f3n ya ha sido levantada, y cancelar la inscripci\u00f3n a favor de la anterior titular registral, cancelaci\u00f3n cuyo alcance contra el nuevo titular ser\u00e1 el determinado por los art\u00edculo 34, 40 y 220 de la Ley Hipotecaria, siendo su aplicaci\u00f3n competencia exclusiva de los Tribunales de Justicia.<\/p>\n

27 mayo 1999<\/p>\n

Protecci\u00f3n de terceros<\/strong>.- No es inscribible la escritura de venta judicial, derivada de un juicio de retracto, en la que la Juez, en representaci\u00f3n del retra\u00eddo, vende la fincas al retrayente y ordena la cancelaci\u00f3n de la inscripciones posteriores, teniendo en cuenta que se hallan inscritas a favor de personas que hab\u00edan adquirido del retra\u00eddo en su d\u00eda y que no han sido demandadas, sin que la demanda de retracto hubiese sido anotada. La Direcci\u00f3n funda su criterio en el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n), as\u00ed como los principios registrales de legitimaci\u00f3n, salvaguarda judicial de los asientos y tracto sucesivo (art\u00edculos 1.2, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). A ello a\u00f1ade que el Juez que, en ejecuci\u00f3n de sentencia, otorga la escritura calificada, carece de legitimaci\u00f3n para intervenir en nombre de quienes no han sido parte en el procedimiento y que aunque sea cierto, en principio, que el retracto es eficaz frente a terceros, dicha eficacia no puede hacerse efectiva frente a adquirentes protegidos por el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

30 abril 2003<\/p>\n

<\/a>Protecci\u00f3n de terceros<\/strong>.- 1. Se debate en el presente recurso si cabe cancelar dos inscripciones registrales correspondientes a sendas transmisiones de la finca registral n\u00famero 18.280, como consecuencia de un auto de ejecuci\u00f3n de t\u00edtulos judiciales, en concreto, de una transacci\u00f3n judicial homologada judicialmente, siendo as\u00ed que los titulares de los asientos que se acuerda cancelar constituyeron con posterioridad una hipoteca que figura inscrita. Los defectos alegados por el registrador se reducen en definitiva a uno: la falta de consentimiento del acreedor hipotecario.<\/p>\n

2. De conformidad con lo establecido en el art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria, no se abordar\u00e1 en el presente recurso m\u00e1s que el defecto atribuido al t\u00edtulo por el registrador, desechando cualquier otro tema.<\/p>\n

3. Es evidente, y ello lo reconocen en la transacci\u00f3n los interesados, que la hipoteca contin\u00faa subsistente por mucho que se cancele la inscripci\u00f3n de dominio a favor de los constituyentes de la misma. Por tanto, como ha dicho anteriormente este Centro Directivo y el Tribunal Supremo (vid. Sentencia y Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb) subsistir\u00e1 la hipoteca sin alteraci\u00f3n sobre el mismo objeto hipotecado mientras no se declare su nulidad en procedimiento dirigido contra el acreedor hipotecario. Debe tenerse en cuenta adem\u00e1s, que el acreedor hipotecario no tiene por qu\u00e9 verse afectado por la declaraci\u00f3n de nulidad del t\u00edtulo adquisitivo del deudor, en la medida que est\u00e1 protegido de los defectos que anulen o resuelvan el t\u00edtulo de su adquirente por causas que no consten en el Registro por la fe p\u00fablica registral, principio proclamado en el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria y que se extiende al adquirente que inscribe.<\/p>\n

El problema radica entonces en dilucidar si, dada tal subsistencia de la hipoteca, debe cancelarse el t\u00edtulo declarado nulo inscrito a favor del hipotecante o, por el contrario, debe ser mantenida esa inscripci\u00f3n.<\/p>\n

La doctrina de esta Direcci\u00f3n General en esta materia no ha resuelto definitivamente esta cuesti\u00f3n. As\u00ed, de la Resoluci\u00f3n de 15 de marzo de 1994 parece derivarse que el t\u00edtulo anterior al del tercero que debe quedar indemne debe ser mantenido. Por su parte, la de 3 de marzo de 2011, referida a la inscripci\u00f3n de la ilegalidad de una licencia de construcci\u00f3n, sigue el criterio de que no puede practicarse la inscripci\u00f3n por no haberse citado a los titulares de derechos reales o cargas afectados.<\/p>\n

4. Para tratar de dar respuesta al problema expuesto, debe partirse de la diferencia de objeto a que se refieren los art\u00edculos 33 y 34 de la Ley Hipotecaria. Hay que dejar sentado en primer lugar que este \u00faltimo art\u00edculo no es una excepci\u00f3n del art\u00edculo 33 de la Ley Hipotecaria, como se recog\u00eda en la Ley Hipotecaria de 1909, y en la primera Ley Hipotecaria de 1861 y que fue modificado en la reforma de 1944-46, donde ambos art\u00edculos 33 y 34 de la Ley Hipotecaria quedaron deslindados. El art\u00edculo 33, al expresar que la inscripci\u00f3n no convalida los actos nulos refleja que nuestro sistema registral no es de fuerza convalidante. Como se ha dicho, la inscripci\u00f3n no tiene la virtud taumat\u00fargica de hacer v\u00e1lido lo que es nulo. Trasladando tal criterio al caso ahora planteado, si la inscripci\u00f3n no convalida los actos nulos, declarada la nulidad por los Tribunales, debe practicarse la cancelaci\u00f3n correspondiente (art\u00edculo 79.3 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Pero tal cancelaci\u00f3n no puede afectar al derecho del acreedor hipotecario, pues se trata de un tercero protegido por el art\u00edculo 34, que, de conformidad con lo que establece dicho art\u00edculo, no puede ser afectado por la nulidad del t\u00edtulo de su otorgante cuando la causa de tal nulidad no resulta del propio Registro. Y ello es as\u00ed porque, como ha dicho la doctrina m\u00e1s autorizada, la inscripci\u00f3n no convalida el acto o negocio declarado nulo. Ahora bien, mientras est\u00e9 vigente el asiento, el mismo surte sus propios efectos, y entre ellos, el de servir de base para la adquisici\u00f3n del derecho por el tercero. Por ello, como ha dicho la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2007, el hecho de que no se pueda cancelar registralmente la hipoteca, por no haber sido parte en el procedimiento judicial el acreedor hipotecario titular registral de aqu\u00e9lla, no tiene como consecuencia necesariamente que no pueda inscribirse la ejecutoria ordenando la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de dominio declarada nula. En efecto, ning\u00fan obst\u00e1culo registral se opone a la constataci\u00f3n registral de la declaraci\u00f3n de dominio contenida en la resoluci\u00f3n judicial, y la consiguiente cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de dominio a favor de los demandados, dada la declaraci\u00f3n de nulidad de su t\u00edtulo de adquisici\u00f3n. Y ello es as\u00ed porque en nada perjudica al acreedor hipotecario la cancelaci\u00f3n del t\u00edtulo del constituyente de la hipoteca, hecho que hace que tal conclusi\u00f3n se diferencie del supuesto de hecho de la Resoluci\u00f3n de 3 de marzo de 2011, en que la cancelaci\u00f3n podr\u00eda suponer la destrucci\u00f3n del objeto sobre el que reca\u00edan los derechos de los terceros.<\/p>\n

5. Adem\u00e1s de todo lo anterior, y no perjudicando la cancelaci\u00f3n al acreedor hipotecario, con el asiento solicitado se da plena eficacia a la resoluci\u00f3n judicial, de la que se concluye que los due\u00f1os de la finca son los que transmitieron y que ahora volver\u00e1n a ser titulares registrales, si bien con un dominio gravado por la hipoteca inscrita. Con este criterio se alcanza plenamente la concordancia entre el Registro y la realidad.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

4 julio 2011<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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