{"id":19630,"date":"2016-03-16T11:48:09","date_gmt":"2016-03-16T10:48:09","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19630"},"modified":"2016-03-16T11:48:09","modified_gmt":"2016-03-16T10:48:09","slug":"documento-autentico","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/principio-de-legalidad\/documento-autentico\/","title":{"rendered":"Documento aut\u00e9ntico"},"content":{"rendered":"

PRINCIPIO DE LEGALIDAD*<\/strong><\/h1>\n

*Sobre esta materia pueden verse las Resoluciones que aparecen en los ep\u00edgrafes \u201cDOCUMENTO AUT\u00c9NTICO\u201d y siguientes.<\/p>\n

 <\/p>\n

Documento aut\u00e9ntico<\/a><\/strong><\/p>\n

No es inscribible la certificaci\u00f3n expedida por un Agente de Cambio y Bolsa, protocolizada por acta notarial, mediante la que se solicita la cancelaci\u00f3n, por pago, de una condici\u00f3n resolutoria, pues tal certificaci\u00f3n no re\u00fane el requisito exigido por el art\u00edculo 1.216 del C\u00f3digo Civil de estar expedida por funcionario competente, porque, conforme al art\u00edculo 93.1, del C\u00f3digo de Comercio, ni la compra de inmuebles es \u00abacto de comercio\u00bb (ver art\u00edculo 325 del mismo C\u00f3digo), ni se puede considerar que la expedici\u00f3n de una certificaci\u00f3n por el Agente sea uno de los actos \u00abcomprendidos en su oficio\u00bb de mediador.<\/p>\n

13 diciembre 1985<\/p>\n

Documento aut\u00e9ntico<\/strong>.- En el supuesto f\u00e1ctico de este expediente mediante instancia se solicita la nulidad de la inscripci\u00f3n por la que se hizo constar la compraventa de la nuda propiedad de determinada finca; y se pide la inscripci\u00f3n de un documento privado de contrato vitalicio oneroso, admitido como prueba documental en determinado procedimiento de divorcio de la compradora, ahora recurrente. El Registrador de la Propiedad se niega a practicar asiento alguno \u00abpor impedirlo el principio de legalidad consagrado en el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria, sin que pueda practicarse asiento de presentaci\u00f3n, de conformidad con el art\u00edculo 420 n\u00fameros 1 y 3 del Reglamento Hipotecario\u00bb. Conforme al art\u00edculo 329 de la Ley Hipotecaria, contra la negativa del Registrador a extender asiento de presentaci\u00f3n o a calificar lo procedente es la interposici\u00f3n de recurso de queja. No obstante, por econom\u00eda de procedimiento, cabe recordar que seg\u00fan la reiterada doctrina de este Centro Directivo, del art\u00edculo 66 de la Ley Hipotecaria resulta que el recurso gubernativo es el cauce legalmente arbitrado, a salvo la posibilidad de acudir a los Tribunales para ventilar y contender entre s\u00ed acerca de la validez o nulidad de los t\u00edtulos, para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Pero cuando dicha calificaci\u00f3n, haya sido o no acertada, ha desembocado en la pr\u00e1ctica del asiento, \u00e9ste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales (art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los t\u00e9rminos establecidos en la propia Ley, lo que conduce a su art\u00edculo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificaci\u00f3n del contenido del Registro cuando es inexacto.<\/p>\n

4 enero 2005<\/p>\n

Documento aut\u00e9ntico<\/strong>.- En el supuesto f\u00e1ctico de este expediente se pretende la inscripci\u00f3n de la divisi\u00f3n de determinada finca, seg\u00fan consta en testimonio del auto judicial por el que se tiene por realizado el acuerdo transaccional de adjudicaci\u00f3n de las respectivas fincas resultantes de dicha divisi\u00f3n. A juicio del Registrador de la Propiedad, procede suspender la pr\u00e1ctica del asiento solicitado porque no consta en escritura p\u00fablica la operaci\u00f3n solicitada y porque no prestan el consentimiento todos los titulares afectados. Seg\u00fan la doctrina de esta Direcci\u00f3n General (cfr., aparte otras citadas en los vistos, la Resoluci\u00f3n de 5 de mayo de 2003), uno de los principios b\u00e1sicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad, que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan, \u00aberga omnes\u00bb, de la presunci\u00f3n de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional-art\u00edculos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria), est\u00e1 fundado en una rigurosa selecci\u00f3n de los t\u00edtulos inscribibles sometidos a la calificaci\u00f3n del Registrador, y as\u00ed el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento p\u00fablico o aut\u00e9ntico para que pueda practicarse la inscripci\u00f3n en los libros reg\u00edstrales, y esta norma se reitera a trav\u00e9s de toda la Ley Hipotecaria, as\u00ed como de su Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido. Ciertamente, seg\u00fan los art\u00edculos 1.216 del C\u00f3digo Civil y 317-1.\u00b0 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (\u00aba efectos de prueba en el proceso\u00bb, precisa este \u00faltimo precepto), son documentos p\u00fablicos los testimonios que de las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los Secretarios Judiciales (a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las actuaciones procesales que se realicen en el Tribunal o ante \u00e9l \u2013art\u00edculos 281 de la Ley Org\u00e1nica del Poder Judicial y 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-); y conforme al art\u00edculo 319.1 de dicha Ley procesal tales testimonios har\u00e1n prueba plena del hecho o acto que documentan y de la fecha en que se produce esa documentaci\u00f3n (cfr. tambi\u00e9n art\u00edculo 1.318 del C\u00f3digo Civil). Pero es tambi\u00e9n cierto, seg\u00fan la reiterada doctrina de esta Direcci\u00f3n General, que al exigir el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en el Registro los t\u00edtulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que est\u00e9n consignados en escritura p\u00fablica, ejecutoria o documento aut\u00e9ntico, no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse; de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento aut\u00e9ntico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible (cfr. Real Orden de 13 de diciembre de 1867 y Resoluciones de 16 de enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de julio de 1917 y 1 de julio de 1943, entre otras). Por otra parte, a tales efectos, los documentos privados no son, en v\u00eda de principio, equivalentes a los p\u00fablicos por el mero hecho de que sean homologados judicialmente. No obstante, ha de tenerse en cuenta que, conforme a los art\u00edculos 19 y 415 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes pueden transigir sobre lo que sea objeto del litigio y si alcanzan un acuerdo transaccional puede el Juez homologarlo previa comprobaci\u00f3n de la concurrencia de los requisitos de capacidad jur\u00eddica y poder de disposici\u00f3n de las partes, de suerte que el acuerdo homologado tendr\u00e1 todos los efectos atribuidos por la ley ala transacci\u00f3n judicial y podr\u00e1 llevarse a efecto por los tr\u00e1mites previstos para la ejecuci\u00f3n de las sentencias (cfr. art\u00edculo 517.3.\u00b0 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; cuesti\u00f3n distinta es que no pueda equipararse todo t\u00edtulo ejecutivo a t\u00edtulo inscribible). Por ello, en el presente caso la exigencia del art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria queda plenamente satisfecha toda vez que el acto inscribible en cuesti\u00f3n \u2013la divisi\u00f3n de cosa com\u00fan con la correspondiente adjudicaci\u00f3n de las fincas resultantes-aparece contenido en documento aut\u00e9ntico expedido por la autoridad judicial cual es el testimonio del auto de homologaci\u00f3n del acuerdo transaccional.<\/p>\n

7 enero 2005<\/p>\n

Documento aut\u00e9ntico<\/strong>.- 1. En el supuesto f\u00e1ctico de este expediente concurren las siguientes circunstancias:<\/p>\n

a) Mediante convenio regulador de la separaci\u00f3n, aprobado judicialmente, los c\u00f3nyuges liquidaron su sociedad de gananciales, adjudicando, entre otros bienes, determinado piso al marido.<\/p>\n

b) Transcurridos dos a\u00f1os desde la aprobaci\u00f3n de dicho convenio, y pendiente todav\u00eda de presentaci\u00f3n a inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad la mencionada adjudicaci\u00f3n, fue aprobado judicialmente nuevo convenio por el que se subsana la liquidaci\u00f3n de gananciales inicial, mediante la adici\u00f3n de un garaje y un trastero y la inclusi\u00f3n de una deuda ganancial con el hermano del marido \u2013del que se dice que padece incapacidad \u2013, de modo que se da nueva redacci\u00f3n al convenio regulador primigenio y se adjudican a dicho c\u00f3nyuge y su citado hermano, pro indiviso, las tres fincas referidas, manteni\u00e9ndose el resto de la liquidaci\u00f3n inicial.<\/p>\n

c) La Registradora suspende la inscripci\u00f3n solicitada por considerar que, aun cuando el acreedor tiene derecho a intervenir en la liquidaci\u00f3n de la sociedad conyugal para defender sus intereses, no se le pueden adjudicar en pago de una deuda, manifestada por los c\u00f3nyuges y no por el acreedor (deuda que, seg\u00fan alega dicha funcionaria, no est\u00e1 justificada, ni cuantificada; ni determinado si era l\u00edquida y exigible), bienes que deben ser adjudicados en el marco de las relaciones de la sociedad conyugal a uno u otro de los c\u00f3nyuges, quienes, en caso de asumir la deuda, podr\u00e1n adjudicar posteriormente en pago de la misma bienes a ellos adjudicados, en virtud de figuras jur\u00eddicas y fiscales diferentes del convenio regulador, cuyo \u00e1mbito comprende a los c\u00f3nyuges e hijos que constituyen el n\u00facleo familiar.<\/p>\n

2. Uno de los principios b\u00e1sicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad, que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan, \u00aberga omnes\u00bb, de la presunci\u00f3n de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional \u2013arts. 1 y 38 de la Ley Hipotecaria\u2013), est\u00e1 fundado en una rigurosa selecci\u00f3n de los t\u00edtulos inscribibles sometidos a la calificaci\u00f3n del Registrador, y as\u00ed el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento p\u00fablico o aut\u00e9ntico para que pueda practicarse la inscripci\u00f3n en los libros registrales, y esta norma se reitera a trav\u00e9s de toda la Ley Hipotecaria, as\u00ed como de su Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido.<\/p>\n

Ciertamente, seg\u00fan los art\u00edculos 1.216 del C\u00f3digo Civil y 317.1.\u00ba de la Ley de Enjuiciamiento Civil (\u00aba efectos de prueba en el proceso\u00bb, precisa este \u00faltimo precepto), son documentos p\u00fablicos los testimonios que de las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los Secretarios Judiciales (a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las actuaciones procesales que se realicen en el Tribunal o ante \u00e9l -art\u00edculos 281 de la Ley Org\u00e1nica del Poder Judicial y 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-); y conforme al art\u00edculo 319.1 de dicha Ley procesal tales testimonios har\u00e1n prueba plena del hecho o acto que documentan y de la fecha en que se produce esa documentaci\u00f3n (cfr., tambi\u00e9n, art\u00edculo 1.218 del C\u00f3digo Civil). Pero es tambi\u00e9n cierto, seg\u00fan la reiterada doctrina de esta Direcci\u00f3n General, que al exigir el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en el Registro los t\u00edtulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que est\u00e9n consignados en escritura p\u00fablica, ejecutoria o documento aut\u00e9ntico, no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse; de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento aut\u00e9ntico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible (cfr. Real Orden de 13 de diciembre de 1867 y Resoluciones de 16 de enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de julio de 1917 y 1 de julio de 1943, entre otras).<\/p>\n

Seg\u00fan la doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, Resoluciones de 25 de febrero y 9 y 10 de marzo de 1988), es inscribible el convenio regulador sobre liquidaci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio y de que \u00e9ste ha sido aprobado por la sentencia que acuerda la separaci\u00f3n; y ello porque se considera que se trata de un acuerdo de los c\u00f3nyuges que acontece dentro de la esfera judicial y es presupuesto necesario de la misma sentencia modificativa del estado de casado. Pero esta posibilidad ha de interpretarse en sus justos t\u00e9rminos, atendiendo a la naturaleza, contenido, valor y efectos propios del convenio regulador (cfr. art\u00edculos 90, 91 y 103 del C\u00f3digo Civil), sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen su significaci\u00f3n negocial propia, cuyo alcance y eficacia habr\u00e1n de ser valorados en funci\u00f3n de las generales exigencias de todo negocio jur\u00eddico y de los particulares que imponga su concreto contenido y la finalidad perseguida.<\/p>\n

En el presente caso, indudablemente, y aun cuando se dejaran al margen otras cuestiones como la falta de intervenci\u00f3n del acreedor o de determinaci\u00f3n de dicha deuda \u2013que, por s\u00ed solas habr\u00edan de impedir la inscripci\u00f3n solicitada\u2013, el convenio de adjudicaci\u00f3n a un tercero en pago de deudas excede del \u00e1mbito del procedimiento utilizado as\u00ed como de las operaciones liquidatorias propiamente dichas, y tiene un tratamiento jur\u00eddico distinto al del convenio regulador de la separaci\u00f3n, por lo que ser\u00e1 necesaria la formalizaci\u00f3n del negocio jur\u00eddico traslativo mediante la correspondiente escritura p\u00fablica otorgada por los c\u00f3nyuges y el adjudicatario.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n de la Registradora en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

25 octubre 2005<\/p>\n

<\/a>Documento aut\u00e9ntico<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro certificaci\u00f3n administrativa expedida por la secretaria accidental de un Ayuntamiento en la que se concede a la entidad recurrente un derecho de superficie \u00absobre la parcela 26 del plan parcial\u00bb por plazo de 35 a\u00f1os. A cambio de la concesi\u00f3n del derecho, se conceden al Ayuntamiento determinados derechos de utilizaci\u00f3n de la parcela sobre la que recae el derecho. El Registrador, adem\u00e1s de otros defectos no recurridos, entiende que el t\u00edtulo para la inscripci\u00f3n debe ser la correspondiente escritura p\u00fablica. Contra esta exigencia se dirige el recurrente, entendiendo que el documento administrativo presentado es suficiente para la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

2. El derecho de superficie es un derecho real inscribible, y, en principio, por imperativo del art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria, el t\u00edtulo para la inscripci\u00f3n es la escritura p\u00fablica. No obstante, en el presente supuesto, al tener su origen el derecho de superficie en la concesi\u00f3n de tal derecho por un organismo administrativo (un Ayuntamiento), podr\u00eda plantearse en un principio la cuesti\u00f3n de si ser\u00eda suficiente para la inscripci\u00f3n la correspondiente documentaci\u00f3n administrativa, constituida, en el presente supuesto, por el certificado del acuerdo de la entidad concedente.<\/p>\n

3. No existe duda alguna sobre la necesidad de escritura p\u00fablica. El art\u00edculo 40.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo establece que para que el derecho de superficie quede v\u00e1lidamente constituido se requiere su formalizaci\u00f3n en escritura p\u00fablica y la inscripci\u00f3n de \u00e9sta en el Registro de la Propiedad. La doctrina m\u00e1s autorizada entiende que este precepto, al no hacer distinci\u00f3n, se refiere tanto al derecho de superficie pactado entre particulares, como a aqu\u00e9l que se inscribe en el marco de una actuaci\u00f3n urban\u00edstica. Por otro lado, al margen de que no es admisible que se inscriba un derecho sin que conste el consentimiento del titular que lo adquiere y que, a cambio, asume una serie de obligaciones, resulta indiscutible que el documento pertinente para esta formalidad es la escritura p\u00fablica.<\/p>\n

4. Alega el recurrente que la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 29 de enero de 2009, permiti\u00f3 la inscripci\u00f3n del derecho de superficie mediante la \u00fanica aportaci\u00f3n del acuerdo municipal correspondiente, pero olvida las siguientes caracter\u00edsticas que diferencian el supuesto de esta Resoluci\u00f3n del que ahora se examina:<\/p>\n

a) No se trata de un contrato, como en el supuesto actual, sino de un acto unilateral de la Administraci\u00f3n \u2013consecuencia del principio de autotutela de la misma\u2013, como es la resoluci\u00f3n de tal contrato, aplic\u00e1ndose al supuesto el art\u00edculo 59 de la Ley de Contratos de las Administraciones P\u00fablicas.<\/p>\n

b) En el supuesto de la Resoluci\u00f3n de 2009 se trata de un acto puramente administrativo, pues consiste en la resoluci\u00f3n de un contrato por incumplimiento del particular del pliego de condiciones.<\/p>\n

c) A diferencia del supuesto ahora examinada, del acto de la Administraci\u00f3n no surgen obligaciones de naturaleza civil.<\/p>\n

d) As\u00ed como la resoluci\u00f3n de un contrato puede ser un acto unilateral, el consentimiento que hace surgir un contrato es siempre un acto bilateral.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

16 abril 2010<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PRINCIPIO DE LEGALIDAD* *Sobre esta materia pueden verse las Resoluciones que aparecen en los ep\u00edgrafes \u201cDOCUMENTO AUT\u00c9NTICO\u201d y siguientes.   Documento aut\u00e9ntico No es inscribible la certificaci\u00f3n expedida por un Agente de Cambio y Bolsa, protocolizada por acta notarial, mediante la que se solicita la cancelaci\u00f3n, por pago, de una condici\u00f3n resolutoria, pues tal certificaci\u00f3n […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4420],"tags":[4421,1526],"class_list":{"0":"post-19630","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-principio-de-legalidad","7":"tag-documento-autentico","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19630","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19630"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19630\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19630"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19630"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19630"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}