{"id":19636,"date":"2016-03-14T11:53:34","date_gmt":"2016-03-14T10:53:34","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19636"},"modified":"2016-03-16T11:55:18","modified_gmt":"2016-03-16T10:55:18","slug":"limites-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/principio-de-legitimacion-propiedad-2\/limites-2\/","title":{"rendered":"L\u00edmites"},"content":{"rendered":"

PRINCIPIO DE LEGITIMACI\u00d3N<\/strong><\/h1>\n

L\u00edmites<\/a><\/strong><\/p>\n

Supuesto de hecho: mediante escritura otorgada por orden judicial, el titular registral de una finca la vendi\u00f3 al recurrente, afirm\u00e1ndose que \u00e9ste era acreedor de otra persona, que sufri\u00f3 la ejecuci\u00f3n en dicha finca por haberla adquirido antes en documento privado de aquel titular. La Direcci\u00f3n confirm\u00f3 la calificaci\u00f3n denegatoria por considerar que la legitimaci\u00f3n registral no puede desconocer las vicisitudes anteriores a la ejecuci\u00f3n -la venta de la finca en documento privado- y por tanto las exigencias del tracto sucesivo. La validez del acto dispositivo no deriva de los pronunciamientos del Registro, sino de la verdadera existencia de poder dispositivo en el transmitente; y si bien del art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria deriva una presunci\u00f3n de exactitud, el Registrador, adem\u00e1s, debe calificar por lo que resulte del t\u00edtulo presentado, teni\u00e9ndolo en cuenta cuando el favorecido por la presunci\u00f3n la destruye con sus propias afirmaciones. Por otra parte, los obst\u00e1culos anteriores no quedan subsanados por el hecho de que el vendedor act\u00fae por orden judicial ni porque el primer comprador fuese, a su vez, el transmitente por v\u00eda judicial. De un lado, el Juez no tiene competencia para imponer al titular registral, que no ha sido parte en el procedimiento, el otorgamiento de ninguna escritura; y en segundo lugar, porque s\u00f3lo tras el oportuno juicio declarativo en que sea parte el titular registral, \u00e9ste podr\u00eda ser compelido al otorgamiento de escritura p\u00fablica, pero no en favor del acreedor, sino de la persona a quien realmente vendi\u00f3 la finca en documento privado, quien a su vez deber\u00eda otorgar escritura de venta a favor de su acreedor.<\/p>\n

18 septiembre 1989<\/p>\n

L\u00edmites<\/strong>.- Antecedentes: una sociedad ha vendido una finca en documento privado y, sin haberse inscrito la venta, ejercita un procedimiento contra el comprador, por falta de pago del precio, consiguiendo el embargo y ejecuci\u00f3n de los derechos del comprador, adjudic\u00e1ndose la finca y cediendo el remate a un tercero. Otorgada por la sociedad escritura de venta a favor del tercero, la Direcci\u00f3n confirma la denegaci\u00f3n del Registrador, porque, aunque la presunci\u00f3n de exactitud del Registro permitir\u00eda inscribir los actos dispositivos otorgados por quien aparece como titular, de la propia escritura se desprende de modo fehaciente que esa titularidad es inexacta, puesto que se admite la existencia de una anterior titularidad del ejecutado, que no figura inscrita. En tal caso se produce la necesidad de cerrar el Registro a actos cuya validez queda jur\u00eddicamente comprometida por las propias manifestaciones de los otorgantes, las cuales deben ser tenidas en cuenta en la calificaci\u00f3n registral. Si se plantea el caso como mera formalizaci\u00f3n notarial de la enajenaci\u00f3n judicial, tampoco podr\u00eda accederse a la inscripci\u00f3n, porque el principio de tracto sucesivo impone la previa inscripci\u00f3n del derecho del ejecutado para que pueda practicarse posteriormente la de la adjudicaci\u00f3n alcanzada en el juicio ejecutivo seguido, exigencia que no puede suplirse por el simple expediente de que sea el titular registral quien otorgue a favor del adjudicatario la escritura de venta judicial, aunque sea en este caso, adem\u00e1s de titular registral, el actor ejecutante y el mejor postor a calidad de ceder el remate. En tal caso, de acuerdo con el art\u00edculo 1.514 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, anterior a la reforma de 1992, la escritura de venta deb\u00eda otorgarse por el propio deudor o por el Juez en su nombre, en caso de rebeld\u00eda.<\/p>\n

22 enero 1999<\/p>\n

L\u00edmites<\/strong>.- 1. Se debate en el presente recurso sobre el alcance cancelatorio de un mandamiento dictado en juicio declarativo en el que recay\u00f3 Sentencia firme de resoluci\u00f3n de un contrato de compraventa de una cuota indivisa de una finca, contrato en el que se estipul\u00f3 el aplazamiento de pago y se garantiz\u00f3 el mismo con condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita debidamente inscrita.<\/p>\n

2. Ha de decidirse ahora si la Sentencia declarativa de la resoluci\u00f3n de una compraventa por impago del precio aplazado y garantizado con condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita inscrita en el Registro de la Propiedad, dictada en procedimiento entablado exclusivamente contra el comprador es suficiente para practicar la cancelaci\u00f3n de los asientos extendidos con posterioridad a la inscripci\u00f3n del comprador y en favor de personas que traen causa de \u00e9ste, toda vez que la demanda de resoluci\u00f3n no hab\u00eda sido anotada, pero la Sentencia ordena dicha cancelaci\u00f3n.<\/p>\n

3. Este Centro Directivo ha dicho con anterioridad (cfr. Resoluci\u00f3n de 24 de enero de 1998) que con la denominada condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita y con su inscripci\u00f3n se pretende conferir eficacia real a la eventual acci\u00f3n resolutoria del contrato de compra por impago del precio aplazado (acci\u00f3n que de otro modo quedar\u00eda limitada a la esfera puramente personal de los contratantes) y evitar la aparici\u00f3n de terceros que por reunir los requisitos del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria har\u00edan inoperantes ese juego resolutorio (cfr. art\u00edculos 1.124, 1.504 del C\u00f3digo Civil y 11 y 37 de la Ley Hipotecaria) y que de aqu\u00ed no se sigue, sin m\u00e1s, que la Sentencia declarativa de la resoluci\u00f3n de la compraventa, dictada en pleito entablado exclusivamente contra el comprador, permita la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores que traigan causa de este \u00faltimo; por el contrario, argumentando: a) Que los efectos de la Sentencia se concretan a las partes litigantes (art\u00edculo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); b) que la rectificaci\u00f3n de los asientos registrales presupone el consentimiento de los titulares respectivos o una Sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye alg\u00fan derecho (art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria); c) que es exigencia constitucional la de la protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola); d) que ni siquiera constaba registralmente por v\u00eda de anotaci\u00f3n preventiva la existencia del procedimiento encaminado a obtener la resoluci\u00f3n (cfr. art\u00edculo 198 del Reglamento Hipotecario), ha concluido en la imposibilidad de acceder a la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores al del comprador demandado y condenado, en virtud, exclusivamente, de la Sentencia dictada contra \u00e9ste.<\/p>\n

Tambi\u00e9n este Centro Directivo ha afirmado (cfr. Resoluciones de 2 y 4 de febrero de 1988 y 20 de diciembre de 1999) que si existe una anotaci\u00f3n de embargo posterior a la condici\u00f3n resolutoria han de consignarse las cantidades percibidas por el vendedor en favor del titular de tal anotaci\u00f3n; que, aunque los titulares de derechos posteriores a la inscripci\u00f3n de la condici\u00f3n resolutoria han de quedar afectados por la misma, es necesaria su intervenci\u00f3n para que puedan alegar si se cumplen o no los presupuestos de la resoluci\u00f3n (cfr. Resoluciones de 28 de mayo de 1992 y 19 de noviembre de 1996).<\/p>\n

Sin embargo, en el presente supuesto ha de tenerse en cuenta: a) que la sentencia conden\u00f3 a la p\u00e9rdida por parte del comprador de las cantidades percibidas por el vendedor, por lo que no existe obligaci\u00f3n alguna de consignar a favor de los titulares de los derechos posteriores inscritos.<\/p>\n

b) que la resoluci\u00f3n se acuerda por Sentencia, no trat\u00e1ndose de una mera resoluci\u00f3n extrajudicial, por lo que la calificaci\u00f3n registral se halla m\u00e1s limitada; c) que, como tambi\u00e9n ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resoluci\u00f3n de 10 de abril de 1987), cuando el art\u00edculo 83 de la ley Hipotecaria dispone que las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelar\u00e1n sino por providencia ejecutoria, se est\u00e1 refiriendo exclusivamente al derecho embargado, pero estas cautelas legales en nada afectan al desenvolvimiento sustantivo y registral de los derechos dejados a salvo en el embargo, y, porque en nada pod\u00edan afectar a la resoluci\u00f3n de la venta los derechos inscritos o anotados con posterioridad, es por lo que pudieron practicarse \u00e9stos sin necesidad del consentimiento del titular del derecho a resolver; d) que, en consecuencia, si es necesario un nuevo litigio seguido contra los titulares de derechos posteriores, pues demand\u00e1ndose exclusivamente al comprador la relaci\u00f3n jur\u00eddica procesal est\u00e1 bien constituida (cfr. Sentencia de 16 de febrero de 2000), se perjudica, sin su consentimiento al titular del derecho a resolver si tales derechos posteriores se inscriben o anotan sin contar con \u00e9l, lo cual, en definitiva, se trata de un supuesto de indefensi\u00f3n de tal titular; e) que, en el supuesto presente, en primera instancia se decret\u00f3 la resoluci\u00f3n y, apelada la sentencia por el demandante para pedir la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores, el tribunal declar\u00f3 que, a pesar de \u00abno aparecer como necesaria la decisi\u00f3n de cancelar esos asientos posteriores, pues cumplida la condici\u00f3n resolutoria inscrita en el Registro, el efecto cancelatorio sobre las inscripciones posteriores de cargas y anotaciones de embargo es autom\u00e1tico, bastando la presentaci\u00f3n del documento que acredite que la venta ha sido resuelta seg\u00fan dispone el art\u00edculo 175.6.\u00aa del Reglamento Hipotecario, pues tales asientos cancelables se refieren a derechos cuya existencia quedaba supeditada a que no se extinguiera el derecho condicional de los compradores., tampoco hay motivo para no decidir el la sentencia que se cancelen dichos asientos posteriores, supliendo la omisi\u00f3n de la sentencia de instancia\u00bb, raz\u00f3n por la cual ordena tal cancelaci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

25 mayo 2005<\/p>\n

L\u00edmites<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso si es posible inscribir una finca a nombre del demandado en un procedimiento en el que, por allanamiento de \u00e9ste, el fallo acuerda, tras condenarle a pagar una determinada suma de dinero a los demandantes, se practique aquella inscripci\u00f3n. Concretamente la sentencia condena al demandado a que indemnice a la parte actora en la cantidad de unos millones de pesetas, valor correspondiente a la mitad indivisa de determinada finca inscrita a nombre de los demandantes, debiendo distribuirse dicha indemnizaci\u00f3n por partes iguales entre los actores, acord\u00e1ndose asimismo la inscripci\u00f3n registral de esa mitad indivisa de la finca de la que son titulares los susodichos actores a favor del demandado.<\/p>\n

Presentado en el Registro el mandamiento judicial ordenando se practique dicha inscripci\u00f3n, acompa\u00f1ado del testimonio de la sentencia, el Registrador apreci\u00f3 cinco defectos: que la primera p\u00e1gina del mandamiento no est\u00e1 firmada ni sellada; que ni el mandamiento ni la sentencia son firmes; que el titular registral del usufructo no aparece como parte en el procedimiento; que faltan datos esenciales de la persona a cuyo favor ha de hacerse la inscripci\u00f3n; y que no consta la situaci\u00f3n arrendaticia de la finca.<\/p>\n

4. El tercer defecto se refiere a que los demandantes son s\u00f3lo titulares en el Registro de la nuda propiedad, estando inscrito el usufructo a nombre de una tercera persona que no ha sido parte en el procedimiento. Con independencia de la evidente naturaleza subsanable del defecto en el caso de que el titular del usufructo hubiera ya fallecido y de que la inscripci\u00f3n parcial s\u00f3lo puede, en principio, llevarse a cabo cuando as\u00ed lo solicite expresamente el presentante (cfr. art\u00edculo 19 bis de la Ley Hipotecaria), no cabe duda de que, en este caso, en el que la inscripci\u00f3n parcial no puede implicar ning\u00fan perjuicio para nadie, ni para interesados ni terceros, el que el usufructo est\u00e9 inscrito a nombre de persona que no ha sido parte en el procedimiento no puede ser defecto para suspender la inscripci\u00f3n de la totalidad del derecho, sino s\u00f3lo de la parte del mismo, esto es, el usufructo, que aparece inscrita a nombre de otra persona (cfr. art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria), debiendo haberse limitado la suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n precisamente a esta titularidad y no a la del total dominio. As\u00ed pues, con este car\u00e1cter limitado, el defecto debe ser revocado.<\/p>\n

15 marzo 2006<\/p>\n

<\/a>L\u00edmites<\/strong>.- 1. Presentada ejecutoria de una sentencia dictada en el orden Contencioso-Administrativo, en la que se ordena la reversi\u00f3n al Ayuntamiento transmitente de una finca, por resoluci\u00f3n de una compraventa realizada a favor de determinada mercantil por incumplimiento por parte de la compradora de determinadas condiciones impuestas en la venta, el registrador suspende la inscripci\u00f3n porque no consta inscrita la condici\u00f3n resolutoria en el Registro, Se da la circunstancia de que la compa\u00f1\u00eda mercantil que incumpli\u00f3 y contra la que se sigui\u00f3 el procedimiento administrativo de resoluci\u00f3n hab\u00eda vendido la finca a una tercera persona jur\u00eddica que no intervino en el procedimiento judicial entablado. Actualmente, la finca objeto de litigio vuelve a estar inscrita a favor de la compa\u00f1\u00eda que contrat\u00f3 con el Ayuntamiento, incumpli\u00f3 las condiciones de venta e interpuso el recurso contencioso-administrativo ahora desestimado, por haberla comprado de nuevo a la sociedad a la que anteriormente se la vendi\u00f3.<\/p>\n

Considera el registrador que las sentencias s\u00f3lo producen efectos entre las partes del proceso y que, de acceder a lo solicitado, se estar\u00eda usando la sentencia para resolver no s\u00f3lo la venta del Ayuntamiento, sino otras dos compraventas otorgadas, sin audiencia ni intervenci\u00f3n para alegar lo que a su inter\u00e9s convenga por parte de la sociedad que compr\u00f3 y volvi\u00f3 a vender.<\/p>\n

2. Es cierto, como se\u00f1ala el registrador en su nota y resulta expresamente del art\u00edculo 37 de la Ley Hipotecaria, que la condici\u00f3n resolutoria no inscrita constituye una \u00abres inter alios acta\u00bb que en nada puede afectar a terceros que hayan inscrito los t\u00edtulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley.<\/p>\n

Del mismo modo, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid., por todas, la Resoluci\u00f3n de 8 de junio de 2007) que el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos (cfr. art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola) impiden extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en \u00e9l, ni han intervenido de manera alguna, exigencia \u00e9sta que, en el \u00e1mbito registral y dada la salvaguardia judicial de los asientos registrales, determina la imposibilidad de practicar, en virtud de resoluci\u00f3n judicial, asientos que comprometen una titularidad registral, si no consta que ese titular haya sido parte en el procedimiento del que emana aquella resoluci\u00f3n. El registrador tendr\u00eda as\u00ed raz\u00f3n si la finca estuviera inscrita a favor de persona distinta de quien ha sido parte en el procedimiento.<\/p>\n

3. Ahora bien, concurre en este caso la circunstancia de que quien fue comprador inicial y ha sido parte en el procedimiento, a pesar de haber transmitido sus derechos sobre la finca, los ha readquirido con posterioridad, siendo de nuevo titular registral de la finca y protegido por los principios del sistema registral, en particular del principio de legitimaci\u00f3n (cfr. art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria). Por lo que no cabe entender que el registrador pueda calificar el fondo de la resoluci\u00f3n judicial ni los tr\u00e1mites procesales en cuanto no afectan para nada a titulares registrales vigentes. Ni siquiera los asientos intermedios van a ser objeto de cancelaci\u00f3n, pues lo \u00fanico que se pretende, y ning\u00fan obst\u00e1culo registral lo impide, es la reinscripci\u00f3n a favor del transmitente en procedimiento dirigido contra \u00e9l que es el actual titular registral del inmueble.<\/p>\n

4. Resultando que el titular actual de la finca es aqu\u00e9l contra el que se ha seguido el procedimiento judicial, no puede exigirse para la inscripci\u00f3n de la sentencia la intervenci\u00f3n en el procedimiento de aqu\u00e9llos que, sin ostentar actualmente derecho alguno sobre la finca, hubieran sido en el tiempo intermedio entre el incumplimiento de la condici\u00f3n no inscrita y la sustanciaci\u00f3n del procedimiento judicial entablado, titulares registrales de la finca afectada por el litigio. Ello es as\u00ed porque, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 76 de la Ley Hipotecaria, las inscripciones \u2013y por tantos sus efectos legitimadores\u2013 se extinguen no s\u00f3lo por la cancelaci\u00f3n sino tambi\u00e9n por la inscripci\u00f3n de transferencia del dominio a favor de otra persona.<\/p>\n

5. Sin prejuzgar ahora los efectos que en el \u00e1mbito sustantivo puede haber tenido el hecho de estar inscrito los bienes a favor de personas determinadas respecto de situaciones producidas durante su vigencia, lo cierto es que ahora al estar dichos asientos extinguidos no pueden impedir por falta de tracto la reiscripci\u00f3n a favor del demandante de resoluci\u00f3n en un procedimiento seguido contra quien en el momento de la presentaci\u00f3n de la ejecutoria es el protegido por los efectos del sistema registral.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

16 julio 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PRINCIPIO DE LEGITIMACI\u00d3N L\u00edmites Supuesto de hecho: mediante escritura otorgada por orden judicial, el titular registral de una finca la vendi\u00f3 al recurrente, afirm\u00e1ndose que \u00e9ste era acreedor de otra persona, que sufri\u00f3 la ejecuci\u00f3n en dicha finca por haberla adquirido antes en documento privado de aquel titular. La Direcci\u00f3n confirm\u00f3 la calificaci\u00f3n denegatoria por […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4422],"tags":[1526,4425],"class_list":{"0":"post-19636","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-principio-de-legitimacion-propiedad-2","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-limites","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19636","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19636"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19636\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19636"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19636"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19636"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}