{"id":19640,"date":"2016-03-12T11:57:18","date_gmt":"2016-03-12T10:57:18","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19640"},"modified":"2016-03-16T12:47:30","modified_gmt":"2016-03-16T11:47:30","slug":"proteccion-de-los-asientos-registrales","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/principio-de-legitimacion-propiedad-2\/proteccion-de-los-asientos-registrales\/","title":{"rendered":"Protecci\u00f3n de los asientos registrales"},"content":{"rendered":"

PRINCIPIO DE LEGITIMACI\u00d3N<\/strong><\/h1>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/a><\/strong><\/p>\n

Aunque en los considerandos de una sentencia del Tribunal Supremo se reconozca claramente que una persona, Don Daniel, aport\u00f3 a Sociedad \u00abInmobiliaria de Espa\u00f1a\u00bb todos sus bienes para crear una figura de tercero, mientras los Tribunales de Justicia no hagan formales pronunciamientos de que tal sociedad y el citado Don Daniel sean una misma persona, no es inscribible la escritura otorgada por un Juez de Primera Instancia en nombre del citado Don Daniel por la que se cancela una hipoteca que figura inscrita a nombre de la mencionada sociedad.<\/p>\n

25 marzo 1930<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Aunque bas\u00e1ndose en preceptos distintos de los actuales, la Direcci\u00f3n afirma que, una vez extendidos los asientos del Registro, no cabe solicitar su reforma o rectificaci\u00f3n en el procedimiento gubernativo, teniendo en cuenta que las inscripciones practicadas, con las que los interesados no est\u00e1n conformes, pudieron conocerlas antes de practicarse exigiendo minuta del asiento.<\/p>\n

13 mayo 1930<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Aunque el t\u00edtulo que motiv\u00f3 una inscripci\u00f3n no contenga nota alguna relativa al impuesto, una vez practicada la inscripci\u00f3n, el asiento se halla bajo la garant\u00eda de los Tribunales y no puede procederse a su rectificaci\u00f3n por v\u00eda de recurso.<\/p>\n

27 diciembre 1930<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Aunque las inscripciones no tengan la fuerza de cosa juzgada, establecen la presunci\u00f3n \u00abiuris tantum\u00bb de que quien aparece como titular en el Registro lo es de conformidad con el Derecho civil para realizar actos de due\u00f1o, por lo que anulada la inscripci\u00f3n primera de una finca en virtud de sentencia, sin hacerse extensiva a asientos posteriores, no se produce necesariamente la nulidad de \u00e9stos y no puede accederse a su cancelaci\u00f3n si es indudable que no han sido o\u00eddos ni vencidos en juicio sus titulares.<\/p>\n

29 enero y 8 agosto 1940<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Aunque los funcionarios a quienes compete la instrucci\u00f3n de expedientes administrativos por d\u00e9bitos a la Hacienda tienen competencia para declarar la nulidad del remate de las fincas a los deudores, es preciso, cuando la adjudicaci\u00f3n ya est\u00e1 inscrita, que \u00e9stos o sus herederos hayan sido parte en el expediente y se les haya reintegrado del precio satisfecho y dem\u00e1s pagos leg\u00edtimos, pues es de evidente justicia que no deben sufrir perjuicios derivados exclusivamente de infracciones procesales cometidas por los agentes administrativos, ni deben ser despose\u00eddos de las fincas adjudicadas en la licitaci\u00f3n, ni se deben cancelar las inscripciones extendidas a su favor, mientras no conste su consentimiento, forzoso o voluntario, y, en el segundo caso, expreso o presunto.<\/p>\n

27 agosto 1941<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Inscrita una finca con ciertas limitaciones derivadas del t\u00edtulo sucesorio que dio lugar a dicha inscripci\u00f3n, aunque el titular registral pretenda que han desaparecido y no deben reflejarse en la inscripci\u00f3n que origine la venta realizada por el mismo, lo cierto es que por hallarse los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los Tribunales y producir todos sus efectos no s\u00f3lo en cuanto al contenido global de las inscripciones, sino tambi\u00e9n respecto de los particulares que pudieran acreditar los derechos de terceras personas, mientras no se declare su nulidad, se decrete la caducidad de las menciones o se rectifique el asiento, la resoluci\u00f3n del recurso planteado ha de adaptarse al contenido de los asientos existentes. Y si el vendedor estimare que por lo que se refiere al caso discutido se ha padecido una equivocaci\u00f3n al efectuar la inscripci\u00f3n a su favor, lo procedente ser\u00e1 no prescindir del contenido del asiento, sino instar la nulidad o rectificaci\u00f3n del mismo conforme a las normas legales.<\/p>\n

22 enero 1944<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Conforme a reiterad\u00edsimas Resoluciones, los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales y, acertada o err\u00f3neamente extendidos, producen todos sus efectos mientras no se declare judicialmente su nulidad, sin que \u00e9sta pueda ser prejuzgada ni decretada por los sencillos tr\u00e1mites de un recurso gubernativo. Como consecuencia, el recurso es inadecuado para solicitar la declaraci\u00f3n de nulidad de una prohibici\u00f3n de enajenar inscrita.<\/p>\n

8 mayo 1946<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Pese a figurar inscrita la incautaci\u00f3n de una finca a favor del Estado -por aplicaci\u00f3n de la legislaci\u00f3n excepcional de posguerra- los principios de legitimaci\u00f3n y fe p\u00fablica registral son obligatorios, incluso para el Estado, y, en consecuencia, es inscribible el mandamiento de cancelaci\u00f3n de aquella inscripci\u00f3n, derivado de la ejecuci\u00f3n de una hipoteca inscrita con anterioridad.<\/p>\n

2 noviembre 1948<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Es preciso el consentimiento de todos los interesados para una rectificaci\u00f3n superficial que afecta a su derecho y que, por encontrarse inscrita en el Registro, est\u00e1 bajo la salvaguarda de los Tribunales. [1]<\/a><\/p>\n

28 febrero 1968<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Dividida una finca y vuelta de dividir posteriormente, pero olvidando en esta segunda divisi\u00f3n la primera que se hizo, no es posible su inscripci\u00f3n, aunque el t\u00edtulo sea una escritura otorgada en virtud de sentencia, dado que las fincas resultantes de la primera divisi\u00f3n est\u00e1n bajo la salvaguarda de los Tribunales y no puede ignorarse su existencia -lo que originar\u00eda una doble inmatriculaci\u00f3n- mientras esa situaci\u00f3n registral no se rectifique. Y como la primera divisi\u00f3n fue v\u00e1lida, y lo \u00fanico que ocurri\u00f3 fue que los interesados se olvidaron de ella al efectuar una nueva divisi\u00f3n, puesto que no falta el consentimiento un\u00e1nime para que se inscriba la segunda divisi\u00f3n en lugar de la primera, puede subsanarse la falta mediante una escritura aclaratoria en la que se agrupen las fincas primeramente divididas, con lo que al formarse nuevamente la matriz primitiva no hay obst\u00e1culo registral que impida ya la inscripci\u00f3n de la nueva divisi\u00f3n.<\/p>\n

4 abril 1974<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Ver \u00abERROR: Rectificaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

20 octubre 1976<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Inscrito un derecho de vuelo en el Registro, la nota en un documento posterior que no lo considera bien constituido ni determinado se encuentra frente a un asiento que, de acuerdo con el p\u00e1rrafo 3\u00ba del art\u00edculo 1\u00ba de la Ley Hipotecaria, est\u00e1 bajo la salvaguarda de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud, sin que el recurso gubernativo sea el medio adecuado para proceder a su rectificaci\u00f3n, y todo ello sin perjuicio del derecho que concede a los interesados el art\u00edculo 66 de la Ley.<\/p>\n

2 abril 1980<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Solicitada la cancelaci\u00f3n de una anotaci\u00f3n de embargo por medio de instancia, se resuelve que: a) Conforme al art\u00edculo 1\u00ba de la Ley Hipotecaria, los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguarda de los Tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud. b) Para cancelar una anotaci\u00f3n preventiva (art\u00edculo 82 de la Ley) se requiere providencia ejecutoria, a trav\u00e9s del mandamiento correspondiente y en base a resoluci\u00f3n judicial firme, sin que baste la simple petici\u00f3n de parte. c) En el presente caso procede en realidad inadmitir el recurso, puesto que lo que se pretende es la rectificaci\u00f3n del Registro y para ello el procedimiento id\u00f3neo es el que se\u00f1ala el art\u00edculo 40 de la Ley o acudir a los Tribunales para contender sobre la validez o nulidad de los documentos que motivaron el asiento, conforme al art\u00edculo 66 de la misma Ley Hipotecaria.<\/p>\n

7 febrero 1986<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Habiendo caducado una anotaci\u00f3n de demanda por no haber sido prorrogada y durante cuya vigencia se inscribi\u00f3 una compraventa, no es posible anotar de nuevo la demanda al estar ya la finca inscrita a favor de persona distinta del demandado. Y aunque resulte incierta la buena fe del actual titular registral, la calificaci\u00f3n registral tiene que partir de la plena eficacia de los asientos del Registro, los cuales est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no sean rectificados por los medios o procedimientos legalmente se\u00f1alados.<\/p>\n

31 diciembre 1986<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Al declarar improcedente un recurso gubernativo contra la actuaci\u00f3n del Registrador, no por extender una nota desfavorable al despacho de un documento, sino por haber practicado una cancelaci\u00f3n por caducidad de una anotaci\u00f3n, la Direcci\u00f3n General proclama una vez m\u00e1s este principio manifestando que el contenido del Registro queda bajo la salvaguarda de los Tribunales de Justicia, seg\u00fan el art\u00edculo 1\u00ba, p\u00e1rrafo 3\u00ba, de la Ley Hipotecaria, y no puede ser rectificado, si se except\u00faan los casos previstos en el T\u00edtulo VII de la Ley, m\u00e1s que por sentencia obtenida en el procedimiento oportuno.<\/p>\n

26 marzo 1987<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Cancelada una anotaci\u00f3n, el asiento de cancelaci\u00f3n est\u00e1 bajo la salvaguarda de los Tribunales y el recurso gubernativo no es el procedimiento adecuado para discutir si procede o no dejar sin efecto la cancelaci\u00f3n.<\/p>\n

3 noviembre 1987<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Denegada por el Registrador la pr\u00e1ctica de ciertas especificaciones ordenadas por el Juez respecto a determinada anotaci\u00f3n que ya hab\u00eda sido cancelada, la Direcci\u00f3n confirma la nota, declarando que la calificaci\u00f3n que dio lugar en su d\u00eda a la cancelaci\u00f3n no puede discutirse en el recurso gubernativo y que dicha cancelaci\u00f3n produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud, debiendo por tanto acudirse al correspondiente juicio declarativo, conforme al art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria, si se quiere conseguir la rectificaci\u00f3n del Registro.<\/p>\n

18 enero 1988<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Inscrita una finca con prohibici\u00f3n de enajenaci\u00f3n, gravamen o embargo, la Direcci\u00f3n hace referencia a la posibilidad de que tal prohibici\u00f3n, en cuanto al embargo, sea contraria al principio de responsabilidad patrimonial universal (art\u00edculo 1911 del C\u00f3digo Civil), que sujeta los bienes del deudor a las responsabilidades contractuales y, sobre todo, extracontractuales que pueda contraer, entre las cuales cita las de car\u00e1cter fiscal, que nacen de facultades p\u00fablicas sobre los bienes del deudor. Pero al margen de lo anterior, lo cierto es que al estar inscrita la prohibici\u00f3n, surge un obst\u00e1culo para anotar el embargo. La nulidad de pleno derecho del t\u00edtulo no comporta ordinariamente la nulidad de pleno derecho del asiento. Por el contrario, aunque hubiese irregularidades, este asiento est\u00e1 bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce sus efectos mientras no se declare su inexactitud.<\/p>\n

5 febrero 1988<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Cancelada por caducidad una anotaci\u00f3n de embargo, la situaci\u00f3n registral resultante queda bajo la salvaguardia de los Tribunales, produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los t\u00e9rminos establecidos en la Ley Hipotecaria (art\u00edculo 1 de la Ley); no basta para su rectificaci\u00f3n, modificaci\u00f3n o cancelaci\u00f3n ni cualquier mandamiento judicial ni una simple declaraci\u00f3n reca\u00edda en expediente gubernativo, sino que ha de entablarse, como precept\u00faa el art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria, el correspondiente juicio declarativo contra todos aquellos a quienes los asientos que se tratan de rectificar concedan alg\u00fan derecho.<\/p>\n

7 marzo 1988<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Existiendo en el Registro una inscripci\u00f3n seg\u00fan la cual una finca \u00abtiene una extensi\u00f3n inscrita de 243’80 metros cuadrados y real de 270 metros cuadrados\u00bb, sin que el asiento aclare despu\u00e9s si se admiti\u00f3, suspendi\u00f3 o deneg\u00f3 dicho exceso de cabida, no es acertada la calificaci\u00f3n que suspende la inscripci\u00f3n de un documento posterior que atribuye la mayor cabida a la finca por entender el Registrador que existe una inexactitud registral, pues los pronunciamientos del registro han de tenerse en cuenta en tanto no sean desvirtuados o impugnados por quienes se sientan lesionados en su derecho y en tanto no se lleve a efecto la modificaci\u00f3n habr\u00e1 que atenerse a lo que en los mismos se manifieste.<\/p>\n

9 abril 1991<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Presentada una escritura de obra nueva otorgada por un Ayuntamiento y denegada su inscripci\u00f3n por figurar inscrita la finca \u00aba favor del Ayuntamiento… en concepto de bien propio de la Fundaci\u00f3n Hospital de Alfaro con la finalidad precisa e ineludible de quedar adscrito al Santo Hospital y no poderse dedicar a fines distintos ni confundirse con el patrimonio municipal\u00bb, la Direcci\u00f3n confirma la nota denegatoria fundada en las dudas sobre la verdadera titularidad de la finca en cuesti\u00f3n, pues por una parte figura inscrita en virtud de certificaci\u00f3n, que es un medio inmatriculador que no puede utilizarse por una Fundaci\u00f3n; pero, por otra parte, est\u00e1 inscrito a favor de la Fundaci\u00f3n, con adscripci\u00f3n a un fin y con la declaraci\u00f3n de no confundirse con el patrimonio municipal. Estas y otras circunstancias, puestas de relieve por el Centro Directivo, justifican las mencionadas dudas y la posibilidad de que hubiera un error cuando se inmatricul\u00f3 la finca, que podr\u00edan resolverse mediante una nueva presentaci\u00f3n del t\u00edtulo inmatriculador, pero que no pueden resolverse en el recurso gubernativo por falta de medios y porque el principio proclamado en el art\u00edculo 1\u00ba de la Ley Hipotecaria impide reconocer otra titularidad distinta de la que proclama el Registro. No obstante, la Direcci\u00f3n, bas\u00e1ndose en que el Registro proclama una titularidad, aunque an\u00f3mala, a favor del Ayuntamiento y en el hecho de que lo que pretende inscribirse -un edificio construido- refleja un hecho constatado en la realidad, llega a la conclusi\u00f3n de que podr\u00eda inscribirse la obra nueva, siempre que en el asiento a practicar no se alterase la titularidad jur\u00eddica existente, para lo cual y en base al principio de rogaci\u00f3n, habr\u00eda de solicitarse as\u00ed expresamente.<\/p>\n

21 mayo 1991<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Ver en \u00abPRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: Cierre del Registro que produce su falta\u00bb, la Resoluci\u00f3n de 6 noviembre 1991<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Practicada una anotaci\u00f3n de embargo es improcedente utilizar la v\u00eda del recurso gubernativo para obtener su cancelaci\u00f3n, pues el recurso s\u00f3lo es admisible contra las calificaciones por las que se suspende o deniega la pr\u00e1ctica de los asientos solicitados, los cuales, por otra parte, se encuentran bajo la salvaguardia de los Tribunales y precisan para su rectificaci\u00f3n el consentimiento de sus titulares o la oportuna resoluci\u00f3n judicial dictada en juicio declarativo entablado contra aqu\u00e9llos.<\/p>\n

7 noviembre 1991<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Antecedentes: construido un puerto deportivo al amparo de una concesi\u00f3n administrativa, comprensivo de atraques y locales que se inscribieron en r\u00e9gimen semejante al de propiedad horizontal, fue transmitida la concesi\u00f3n con los elementos que se detallaron en la escritura, entre los que no se incluyeron un punto de atraque y varios locales. Inscrita la transmisi\u00f3n, el adquirente transmiti\u00f3 a un tercero, quien interpuso recurso gubernativo por considerar que hab\u00eda adquirido la concesi\u00f3n administrativa en su totalidad, con todos sus elementos, y que si no se hab\u00edan incluido en la transmisi\u00f3n anterior los elementos ya se\u00f1alados ser\u00eda por un simple error de omisi\u00f3n. La Direcci\u00f3n confirma la nota del Registrador bas\u00e1ndose en que la intangibilidad de los derechos inscritos, as\u00ed como la falta de tracto, al no figurar a nombre del transmitente los elementos que no se inscribieron, impide la rectificaci\u00f3n del Registro si no media el consentimiento del titular registral o, en su defecto, la oportuna resoluci\u00f3n judicial reca\u00edda en juicio declarativo.<\/p>\n

9 abril 1992<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Practicadas una serie de inscripciones por el representante de una Sociedad en liquidaci\u00f3n, que no hizo constar la situaci\u00f3n de su representada, y resultando ahora el estado de liquidaci\u00f3n con motivo de la calificaci\u00f3n del documento que motiv\u00f3 este recurso, el principio de exactitud y validez del Registro, as\u00ed como el de salvaguardia judicial de los asientos, no solo impide revisar la calificaci\u00f3n de los actos inscritos, sino que su validez debe ser presupuesto a la hora de decidir la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo actual por el que se modifican aquellos actos. Tampoco puede el Registrador limitarse a poner en entredicho la validez de los actos inscritos y abstenerse de toda calificaci\u00f3n, sino que debe formular su propio juicio al efecto de acceder, suspender o denegar el asiento solicitado.<\/p>\n

30 julio 1992<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- La falta de coincidencia en la descripci\u00f3n de las fincas entre el Auto judicial y los asientos y datos perimetrales que obran en el Registro, constituye un obst\u00e1culo que impide la inscripci\u00f3n, conforme a los art\u00edculos 19 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento. Por otra parte, aunque el principio de legitimaci\u00f3n se refiere siempre a los datos jur\u00eddicos de la finca y no a las situaciones de mero hecho o a las circunstancias f\u00edsicas del inmueble, ello no autoriza a sostener que tales datos carezcan de valor, pues como ya ha declarado el Tribunal Supremo en varias sentencias \u00abla presunci\u00f3n de lo que diga el asiento en relaci\u00f3n a las circunstancias del mismo, se ha de reputar veraz mientras no sea rectificada o declarada su inexactitud, debiendo atenerse los Tribunales en su cometido a una razonable valoraci\u00f3n jur\u00eddica de los hechos que estimen probados para poder dar por desvirtuada la presunci\u00f3n juris tantum<\/strong> en cuanto a extensi\u00f3n y linderos de la finca descrita.<\/p>\n

1 septiembre 1992<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Otorgada una escritura de venta de la nuda propiedad de una finca, el mismo transmitente otorg\u00f3 despu\u00e9s escritura de donaci\u00f3n del dominio en favor de otra persona. En el Registro se presenta antes la escritura de donaci\u00f3n y el Registrador despacha los documentos por orden de presentaci\u00f3n y, por tanto, inscribe la donaci\u00f3n y deniega la inscripci\u00f3n de venta. Pretende el recurrente que en este recurso se decida la procedencia de la inscripci\u00f3n de la venta. Esto es imposible en estas actuaciones. La inscripci\u00f3n en favor del donatario impide la inscripci\u00f3n de ning\u00fan otro acto del antiguo titular, de igual o anterior fecha, que se le oponga o que sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. El asiento practicado est\u00e1 bajo la salvaguardia de los Tribunales y s\u00f3lo podr\u00e1 imponerse la rectificaci\u00f3n por decisi\u00f3n de la autoridad judicial. A este respecto, el comprador puede promover en juicio ordinario la rectificaci\u00f3n del Registro por demanda, de la cual podr\u00e1 pedir anotaci\u00f3n preventiva a fin de conseguir que su derecho prevalezca, en su caso, frente a cualquier adquirente del donatario.<\/p>\n

6 octubre 1992<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Inscrito un derecho de usufructo, adquirido por uno solo de los c\u00f3nyuges, a favor de su sociedad de gananciales, no puede rectificarse la inscripci\u00f3n, solicitada unilateralmente por el adquirente, mediante la manifestaci\u00f3n de que en el momento de la compra se hallaba separado de su esposa y en fase muy avanzada el expediente de divorcio, por lo que el dinero empleado en la compra era de su exclusiva pertenencia, pues al no haber acreditado fehacientemente que al tiempo de la adquisici\u00f3n reg\u00eda entre los c\u00f3nyuges el r\u00e9gimen de separaci\u00f3n de bienes (sin que puedan tenerse en cuenta los documentos presentados junto con el escrito de apelaci\u00f3n), el asiento practicado se encuentra bajo la salvaguardia judicial y su rectificaci\u00f3n precisa el consentimiento del otro c\u00f3nyuge o resoluci\u00f3n judicial.<\/p>\n

26 noviembre 1992<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Pretende el recurrente inscribir una escritura de transmisi\u00f3n judicial de una vivienda otorgada por el Juez, en representaci\u00f3n de determinada entidad mercantil y en ejecuci\u00f3n de la sentencia por la que se estima la demanda de retracto dirigida contra esa determinada Entidad, sin aparecer en el Registro anotaci\u00f3n preventiva de la demanda. En el momento de la presentaci\u00f3n de la escritura, la vivienda consta inscrita en favor de una persona distinta de la Entidad demandada. Los principios de salvaguardia judicial de los asientos y de tracto sucesivo, y el mismo principio constitucional de tutela judicial, impiden menoscabar la situaci\u00f3n registral de los que aparecen como titulares en el Registro si no es por la correspondiente resoluci\u00f3n judicial dictada en procedimiento en el que el titular registral haya sido parte.<\/p>\n

12 mayo 1993<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- El recurso gubernativo s\u00f3lo es procedente contra la calificaci\u00f3n \u00aben la cual se suspenda o deniegue el asiento solicitado\u00bb, por lo que no puede interponerse para que se declare no conforme a derecho la anulaci\u00f3n o cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de una finca, ya que los asientos del Registro, una vez practicados, est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales y no cabe su rectificaci\u00f3n por v\u00eda de recurso.<\/p>\n

25, 26, 27, 28, 29 y 31 mayo 1993<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- La salvaguarda judicial de los asientos registrales y la presunci\u00f3n, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito en los t\u00e9rminos que resultan del asiento respectivo, presuponen que la rectificaci\u00f3n del Registro exige el consentimiento del titular o la oportuna sentencia firme en juicio declarativo contra \u00e9l entablado, por lo que no cabe inscribir una sentencia declarativa cuando no consta el consentimiento de dicho titular ni que el procedimiento se haya entablado directamente contra \u00e9l.<\/p>\n

14 junio 1993<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Decretada en sentencia penal la nulidad de una transmisi\u00f3n documentada en escritura p\u00fablica, no puede pretenderse la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n existente a favor de uno de los condenados, que se practic\u00f3 no en virtud de aquella escritura, sino de una sentencia, ni tampoco de las inscripciones y anotaciones posteriores practicadas a favor de personas que han sido ajenas al proceso penal, todo ello de acuerdo con el principio de salvaguardia de los asientos del Registro, proclamado por el art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria, adem\u00e1s de lo dispuesto en los art\u00edculos 31 y 40 de la misma ley, en conexi\u00f3n con su art\u00edculo 38.<\/p>\n

15 marzo 1994<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Inscrita una hipoteca unilateral y su aceptaci\u00f3n, no puede despu\u00e9s cancelarse en virtud de mandamiento derivado de una sentencia penal firme en la que se declara que la otorgante fue compelida a firmarla con violencia e intimidaci\u00f3n, si de los t\u00edtulos presentados no resulta que el acreedor hipotecario haya intervenido como parte en el procedimiento, pues no solo se oponen a ello los principios de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo, as\u00ed como las reglas contenidas en los art\u00edculos 40.d. y 82 de la Ley Hipotecaria, sino que es la misma Constituci\u00f3n del Estado la que exige esa presencia, porque de otro modo, se producir\u00eda la indefensi\u00f3n del titular registral contra lo dispuesto en el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n.<\/p>\n

11 enero 1994<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- No es inscribible la sentencia declarativa del dominio reca\u00edda en un procedimiento, que se inici\u00f3 como si fuera una inmatriculaci\u00f3n pero que result\u00f3 ser una reanudaci\u00f3n de tracto sucesivo, en el que no han sido demandados todos los titulares. Una de las partes a las que alcanza la restringida calificaci\u00f3n registral de los documentos judiciales, y ello no solo por imperativo del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, sino tambi\u00e9n por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n espa\u00f1ola, es el de si en el procedimiento que termina con la resoluci\u00f3n judicial han sido demandados los titulares registrales, resultando que, en el caso presente, no han sido demandados todos ellos, por lo que tiene raz\u00f3n el Auto presidencial cuando afirma: \u00absi… aparece inscrita (la finca) a nombre de los dos demandados y adem\u00e1s de otras personas, las consecuencias del principio de tracto sucesivo justificar\u00edan denegar la inscripci\u00f3n sobre la adquisici\u00f3n del dominio pretendida, ante la existencia de titulares registrales que no consta hayan consentido la transformaci\u00f3n o extinci\u00f3n del asiento que les ampara, ni han sido parte en el juicio declarativo ordinario tramitado, cuya resoluci\u00f3n y consiguiente cosa juzgada no puede afectarles\u00bb.<\/p>\n

31 julio 1998<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Otorgada una escritura de venta por quien en el Registro es titular de la finca de nacionalidad peruana, apareciendo como separado en el asiento registral, el Registrador suspende la inscripci\u00f3n\u00a0 porque no se le acredita que estuviera separado en el momento de la adquisici\u00f3n de la finca o que a su esposa no le correspond\u00eda derecho alguno sobre la finca o que aqu\u00e9l pod\u00eda enajenarla sin su consentimiento. La Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n porque, de acuerdo con el principio b\u00e1sico de salvaguarda de los asientos registrales por los Tribunales (art\u00edculo 1\u00ba de la Ley Hipotecaria), una vez practicada la inscripci\u00f3n, el Registrador queda vinculado por los asientos registrales en su calificaci\u00f3n, de modo que si la inscripci\u00f3n se practic\u00f3 a nombre del ahora transmitente, sin restricci\u00f3n alguna y sin expresi\u00f3n de su r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial ni del nombre de quien hab\u00eda sido su esposa, por estar ya separados judicialmente, no se puede exigir ahora al titular registral, que figura como propietario del inmueble, y como separado judicial, que acredite que efectivamente ostentaba tal cualidad en el momento de la adquisici\u00f3n.<\/p>\n

1 octubre 1998<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- El principio constitucional de salvaguarda jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos, y los principios registrales de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo exigen que, en el procedimiento seguido por los acreedores de una Junta de Compensaci\u00f3n contra fincas que ya han sido adjudicadas, los titulares de \u00e9stas hayan sido parte con car\u00e1cter personal y directo, pues, al no ser titulares pasivos de la deuda reclamada (los es la Junta de Compensaci\u00f3n, que tiene personalidad propia), no tendr\u00edan legitimaci\u00f3n ni tr\u00e1mite adecuado para hacer valer sus respectivos derechos. Tampoco cabe invocar el poder dispositivo que como fiduciaria corresponde a la Junta de Compensaci\u00f3n sobre las fincas de los propietarios integrados en ella, pues dicho poder, encaminado al cumplimiento de los fines propios de la actuaci\u00f3n urban\u00edstica, cesa en el momento mismo en que por la aprobaci\u00f3n definitiva del proyecto de compensaci\u00f3n se produce el efecto subrogatorio prevenido en la Ley del Suelo.<\/p>\n

11 noviembre 1998<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Hechos: en el Registro aparece inscrita una finca, por terceras partes indivisas, una a favor de un matrimonio y las otras dos a favor de otras dos personas con car\u00e1cter privativo. Por sentencia firme dictada en juicio declarativo, en el que se ha demandado a los dos \u00faltimos y al marido titular de la cuota ganancial, se ordena elevar a documento p\u00fablico la compraventa realizada anteriormente por los tres demandados, que actuaron como miembros de una comunidad de bienes; en la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico, el Juez interviene en representaci\u00f3n del marido demandado, quien aleg\u00f3 la falta de litis-consorcio pasivo al no haber sido demandada su esposa, alegaci\u00f3n que fue rechazada por considerar el Juez que lo hac\u00eda innecesario la condici\u00f3n de comerciante del marido y el haber efectuado la compra en su d\u00eda como tal comerciante. La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n negativa bas\u00e1ndose en la presunci\u00f3n de exactitud del Registro y en el principio de salvaguardia de los Tribunales, que impiden rectificar el contenido de los asientos sin el consentimiento del titular o resoluci\u00f3n firme dictada en juicio en el que dicho titular haya sido parte. Esta calificaci\u00f3n no supone revisi\u00f3n de la sentencia ni menoscaba el deber de colaboraci\u00f3n con la justicia, pues la actuaci\u00f3n del Juez en este caso supli\u00f3 la conducta del c\u00f3nyuge vendedor, pero s\u00f3lo \u00e9sta y no la de su esposa, cuya facultad de codisposici\u00f3n es incuestionable, ya que en otro caso se producir\u00eda su indefensi\u00f3n contra el principio constitucional del derecho a la tutela jurisdiccional de los propios derechos e intereses leg\u00edtimos. Por tanto, no cabe en este caso acceder a la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n pretendida so pretexto del deber de cumplir la sentencia reca\u00edda.<\/p>\n

27 noviembre 1998<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- El principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n espa\u00f1ola) y su espec\u00edfica aplicaci\u00f3n registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria), puestos en relaci\u00f3n con las limitaciones que tienen los Registradores en la calificaci\u00f3n de documentos judiciales, suponen que en un auto de adjudicaci\u00f3n derivado del procedimiento judicial sumario: a) La expresi\u00f3n gen\u00e9rica de haberse cumplido todos los requisitos legalmente establecidos incluye y hace innecesario detallar datos como las fechas acordadas para la celebraci\u00f3n de la subasta y las de la publicaci\u00f3n de los correspondientes edictos en los peri\u00f3dicos oficiales, la notificaci\u00f3n al deudor de las fechas acordadas para la celebraci\u00f3n de la subasta o las fechas en que se celebr\u00f3 la subasta en la que se remat\u00f3 la finca y, en su caso, las fechas en las que se celebraron las anteriores subastas y la circunstancia de haber quedado desiertas. b) En cambio no ocurre lo mismo con el dato del requerimiento de pago al deudor e hipotecante en el domicilio pactado al tiempo de constituirse la hipoteca, as\u00ed como el resultado negativo de tal requerimiento, pues dicho requerimiento es tr\u00e1mite esencial a trav\u00e9s del cual se garantiza la efectiva intervenci\u00f3n de deudor e hipotecante en el procedimiento contra \u00e9l seguido, siendo preciso que del auto resulte espec\u00edfica e inequ\u00edvocamente su realizaci\u00f3n en el domicilio pactado a estos solos efectos; esta omisi\u00f3n no puede suplirse por la gen\u00e9rica afirmaci\u00f3n de la pr\u00e1ctica de las notificaciones prevenidas en la regla 5\u00aa del art\u00edculo 131 de la Ley Hipotecaria, pues se trata de un tr\u00e1mite claramente diferente y va dirigido a persona distinta, como es el tercer poseedor.<\/p>\n

29 diciembre 1998<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Toda inscripci\u00f3n, tanto si se practic\u00f3 por documento no administrativo como si lo fue por documento de otra clase, puede ser modificada por un documento administrativo, siempre que la autoridad interviniente sea competente y se cumplan las garant\u00edas legales establecidas en favor de la persona afectada. Por no cumplirse este \u00faltimo requisito, una vez inscrito un proyecto de compensaci\u00f3n firme en v\u00eda administrativa, no puede modificarse mediante la creaci\u00f3n de una servidumbre sobre una de las fincas resultantes, ni so pretexto de una reiteraci\u00f3n \u00edntegra de todos los tr\u00e1mites previstos para el expediente originario, si no consta el consentimiento del interesado o la oportuna resoluci\u00f3n judicial, pues de otro modo se conculcar\u00eda el propio r\u00e9gimen establecido para la revisi\u00f3n de los actos administrativos. Por otra parte, en esta clase de documentos uno de los extremos que est\u00e1 sujeto a la calificaci\u00f3n registral es precisamente la congruencia del acto de resoluci\u00f3n con el procedimiento del que emana.<\/p>\n

8 enero 1999<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Con id\u00e9nticas palabras a las expresadas en la resoluci\u00f3n de 8 de enero de este mismo a\u00f1o (que precede a \u00e9sta) se resuelve un problema similar, que en este caso consist\u00eda en que, despu\u00e9s de inscrito un proyecto de compensaci\u00f3n, se trat\u00f3 de cancelar, por v\u00eda de rectificaci\u00f3n de errores, una condici\u00f3n resolutoria que afectaba a determinadas fincas adjudicadas a un Ayuntamiento.<\/p>\n

11 enero 1999<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Acordado el embargo de una finca por falta de pago de este Impuesto, en procedimiento seguido contra el deudor, con notificaci\u00f3n y requerimiento de pago al titular registral, se confirma la suspensi\u00f3n de la anotaci\u00f3n solicitada porque es principio b\u00e1sico en nuestro sistema registral el de que todo t\u00edtulo que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra \u00e9l. Y si bien es cierto que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles repercute contra el bien origen de la deuda, no lo es menos que para hacer valer esa afecci\u00f3n cuando los bienes no pertenecen ya al sujeto pasivo es preciso una previa derivaci\u00f3n de la acci\u00f3n tributaria contra el propietario actual, lo que, a su vez, requiere el consiguiente acto administrativo de derivaci\u00f3n de la acci\u00f3n, reglamentariamente notificado y concediendo al destinatario la posibilidad de pagar, dejar que prosiga la acci\u00f3n, reclamar contra la liquidaci\u00f3n o contra la procedencia de dicha derivaci\u00f3n, debiendo concluirse que no se puede asimilar el acto de derivaci\u00f3n de la acci\u00f3n tributaria al mero requerimiento de pago efectuado en el caso debatido.<\/p>\n

2 febrero 1999<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Cancelada por virtud de sentencia una inscripci\u00f3n de compraventa, se pretende inscribir una escritura posterior, dictada en ejecuci\u00f3n de sentencia, por la que el titular de un derecho de retracto compra la misma finca en procedimiento seguido contra el titular del asiento cancelado. La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n, no porque no sea posible la rescisi\u00f3n de la compraventa, sino por exigencias del tracto sucesivo, al figurar la finca a favor de personas que no han sido demandadas en el juicio seguido, del que tampoco se tom\u00f3 en su d\u00eda la pertinente anotaci\u00f3n preventiva de demanda. Por otra parte, el recurso gubernativo no es procedimiento h\u00e1bil para solicitar la nulidad de una inscripci\u00f3n, pues estando los asientos registrales bajo la salvaguardia de los Tribunales, su rectificaci\u00f3n precisa bien el consentimiento del titular registral, bien la oportuna sentencia dictada en el juicio declarativo correspondiente.<\/p>\n

6 febrero 1999<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Reclamado por una comunidad en propiedad horizontal el pago de unos cr\u00e9ditos comprendidos en el art\u00edculo 9.5 de la Ley y solicitada la anotaci\u00f3n de demanda, que se dirigi\u00f3 contra el anterior propietario, estando el piso inscrito a nombre de un tercero, la Direcci\u00f3n distingue entre la pretensi\u00f3n personal de obtener una sentencia condenatoria del pago y la real del reconocimiento y reflejo registral de la afecci\u00f3n real ya existente por disposici\u00f3n legal; y para que esta \u00faltima pueda hacerse constar en el Registro por medio de la correspondiente anotaci\u00f3n preventiva, es inexcusable que la demanda se dirija contra el titular registral actual, pues, de no ser as\u00ed, se har\u00eda caer sobre \u00e9ste la afecci\u00f3n, sin que pudiera alegar lo que a su derecho convenga, produci\u00e9ndose indefensi\u00f3n y contraviniendo, en consecuencia, el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n, que tiene su desenvolvimiento registral en el principio de tracto sucesivo recogido en el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

3 marzo 1999<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Declarada la nulidad de una hipoteca constituida en garant\u00eda de obligaciones al portador, en procedimiento seguido contra el hipotecante y la tomadora o primera tenedora de las obligaciones, se confirma la calificaci\u00f3n que consider\u00f3 necesario, adem\u00e1s, que el procedimiento debi\u00f3 seguirse tambi\u00e9n contra los actuales tenedores leg\u00edtimos de las obligaciones, lo que, por otro lado, no supone invadir la competencia judicial, sino evitar la posible indefensi\u00f3n procesal de aqu\u00e9llos, que no se consigue con la mera notificaci\u00f3n que se hizo de la sentencia de nulidad al Juzgado en que se estaba tramitando el procedimiento de ejecuci\u00f3n de la hipoteca.<\/p>\n

25 marzo 1999<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Hechos: se solicita, conforme al art\u00edculo 98 de la Ley Hipotecaria, la cancelaci\u00f3n de dos pactos inscritos, que se consideran personales, y que dicen: A) En el caso de que los compradores edifiquen en el patio unido a la casa que se vende, podr\u00e1n hacerlo pero siempre deber\u00e1n dejar una buharda abierta de veinticinco palmos de largo por nueve de ancho. b) Siempre y cuando la finca que adquiere el comprador pase a persona que no sea descendiente suyo podr\u00e1 el vendedor hacer tapar las aberturas de la casa que se vende que hay en el zagu\u00e1n que media entre la casa del comprador y la que queda del vendedor aun cuando hayan pasado cuarenta o m\u00e1s a\u00f1os, pero mientras que la finca que adquiere Don… est\u00e9 en poder suyo o de sus descendientes no se podr\u00e1 hacer tapar ninguna de dichas aberturas. La Direcci\u00f3n confirma la negativa del Registrador, pues la rectificaci\u00f3n del Registro presupone el consentimiento del titular del asiento inexacto o, subsidiariamente, en juicio declarativo en el que aqu\u00e9l sea parte y es indudable la trascendencia real de los pactos cuestionados, en cuanto el primero de ellos establece una verdadera servidumbre y el segundo pretende excluir el juego del signo aparente como t\u00edtulo constitutivo de servidumbre.<\/p>\n

4 octubre 1999<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Hechos: en el Registro figura una anotaci\u00f3n, a favor de una persona que no es el titular de la finca, por la que se condena otra persona, que tampoco es el titular de la finca, a elevar a escritura p\u00fablica un documento privado de compraventa. En esta situaci\u00f3n, se presenta un mandamiento ordenando sobre la finca anterior una anotaci\u00f3n de demanda derivado de un procedimiento en el que aparece como demandado el titular de la anotaci\u00f3n anterior y la Direcci\u00f3n confirma la negativa del Registrador porque, sin cuestionar la validez de la anotaci\u00f3n existente, ya que lo impide la protecci\u00f3n judicial de dicho asiento, al no haber sido demandado el titular registral no puede practicarse la anotaci\u00f3n solicitada por impedirlo el principio constitucional de salvaguardia judicial de los derechos y de prohibici\u00f3n de la indefensi\u00f3n, as\u00ed como el principio de tracto sucesivo. Frente a este argumento, a\u00f1ade, no puede objetarse que el demandado era titular de una anotaci\u00f3n, pues sin prejuzgar si este derecho personal y provisional puede servir de soporte al otro derecho de la misma \u00edndole, lo cierto es que no es aquel derecho, sino el pleno dominio de la finca, el que pretende afectarse con la anotaci\u00f3n discutida.<\/p>\n

17 noviembre 1999<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- De acuerdo con el principio constitucional de tutela judicial (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n), el criterio de eficacia \u00abinter partes\u00bb de la sentencia (art\u00edculo 1.252 del C\u00f3digo Civil) y el principio registral de salvaguardia judicial de los asientos del Registro (art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria), no es inscribible la sentencia dictada en juicio penal que declara nulo el t\u00edtulo que origin\u00f3 una inscripci\u00f3n de dominio, cuando el juicio se ha seguido contra todos los otorgantes de dicho t\u00edtulo, pero sin intervenci\u00f3n alguna de los titulares de asientos posteriores basados en aquella inscripci\u00f3n. Sin embargo, puede reflejarse la nulidad de dicho t\u00edtulo, sin perjuicio de los asientos posteriores existentes, con el fin de evitar que el Registro siga abierto a nuevos actos dispositivos que, fraudulentamente y amparados en su apariencia tabular, pudieran celebrar posteriormente esos titulares registrales actuales.<\/p>\n

29 diciembre 1999<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Ordenada por mandamiento, derivado de una sentencia, la cancelaci\u00f3n de un arrendamiento financiero y de una posterior anotaci\u00f3n de embargo sobre el mismo, se confirma la posibilidad de cancelar la inscripci\u00f3n del arrendamiento (por los motivos que pueden verse en el ep\u00edgrafe \u00abARRENDAMIENTO FINANCIERO. Cancelaci\u00f3n) pero en cambio, en cuanto a la cancelaci\u00f3n de la anotaci\u00f3n de embargo, se confirma la negativa del Registrador, teniendo en cuenta: a) El principio de salvaguardia judicial (art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria), que impone para la cancelaci\u00f3n de un derecho inscrito el consentimiento de su titular o la oportuna resoluci\u00f3n judicial firme dictada en juicio declarativo entablado contra \u00e9l; b) La necesidad de providencia ejecutoria, obtenida de Juez competente, para la cancelaci\u00f3n de inscripciones o anotaciones de origen judicial; c) Los efectos de las sentencias se concretan a las partes litigantes y no pueden afectar a terceros, salvo que se hubiera anotado previamente la demanda; d) Por \u00faltimo, el principio constitucional (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n) de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos, que impide su cancelaci\u00f3n sin que su titular haya tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento en defensa de su derecho.<\/p>\n

8 febrero 2000<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Siendo principio b\u00e1sico en nuestro sistema registral que los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguarda de los Tribunales y su rectificaci\u00f3n debe realizarse con el consentimiento del titular o por resoluci\u00f3n judicial en juicio declarativo entablado contra \u00e9l, no deber\u00eda tener acceso al Registro la resoluci\u00f3n judicial reca\u00edda en procedimiento de quiebra, del que resulta que la fecha provisional de retroacci\u00f3n de sus efectos alcanza a dos hipotecas inscritas cuyos titulares no han tenido intervenci\u00f3n en el procedimiento. Por otra parte, sin embargo, estando la finca inscrita a nombre del quebrado, no deber\u00eda ponerse obst\u00e1culo al reflejo de la fecha de retroacci\u00f3n, pues ello tendr\u00eda relevancia a la hora de inscribir los actos realizados por el quebrado, anteriores a la declaraci\u00f3n de la quiebra y que no hubiesen accedido a\u00fan al Registro. En consecuencia, la Direcci\u00f3n considera que deber\u00eda anotarse la fecha de retroacci\u00f3n de la quiebra, pero destacando en la propia anotaci\u00f3n que se produce en todo su contenido sin menoscabo de los derechos recayentes sobre la finca en cuesti\u00f3n, inscritos o anotados con anterioridad.<\/p>\n

23 marzo 2000<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Declarada en sentencia penal la nulidad de una donaci\u00f3n y la cancelaci\u00f3n de la misma en el Registro, se considera obst\u00e1culo suficiente para no practicarla el hecho de que el donatario y titular registral (un menor de edad) no ha sido parte en el procedimiento, por s\u00ed o representado, sin haber sido ni siquiera notificado, pues as\u00ed lo imponen los preceptos que tratan de evitar la indefensi\u00f3n (art\u00edculos 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola y 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), como tambi\u00e9n los que ponen los asientos registrales bajo la salvaguardia de los Tribunales, de modo que no puedan rectificarse sin el consentimiento de sus titulares o la oportuna resoluci\u00f3n judicial, reca\u00edda en procedimiento seguido contra ellos.<\/p>\n

30 marzo 2000<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Aunque el hecho de que en el Registro aparezca dividida horizontalmente en tres la finca que seg\u00fan una sentencia se describe como una sola no debe ser motivo que impida la inscripci\u00f3n, s\u00ed lo es el hecho de que tales fincas independientes figuren inscritas a nombre de personas que no han sido parte en el procedimiento, pues se opone a ello el principio de tracto sucesivo. Por otra parte, el respeto debido a las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza y sean ejecutables no es \u00f3bice para que deban pasar por el tamiz de la calificaci\u00f3n registral, que, entre los extremos sujetos a calificaci\u00f3n, trat\u00e1ndose de documentos judiciales, incluye los obst\u00e1culos que surjan del propio Registro, en este caso la falta de intervenci\u00f3n en el procedimiento del titular, que le producir\u00eda una indefensi\u00f3n, contraria al derecho constitucional a la tutela judicial efectiva (proclamado por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n), en congruencia con los art\u00edculos 1.3, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

6 abril 2000<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Declarada por sentencia firme del Tribunal Supremo la nulidad de la constituci\u00f3n de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal con la consiguiente cancelaci\u00f3n de todas las inscripciones existentes, habiendo sido demandados personalmente el constituyente y algunos de los due\u00f1os de elementos independientes, mientras que otros lo fueron por edictos, se confirma la calificaci\u00f3n denegatoria, pues aunque la sentencia sea firme, la relatividad de la cosa juzgada y la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n impiden que pueda producir la cancelaci\u00f3n de asientos que afectan a personas que no han sido demandadas, sin que el llamamiento generalizado pueda hacer v\u00e1lida la falta de aquellos llamamientos concretos que deban hacerse a personas perfectamente identificables, incluso a trav\u00e9s del propio Registro, personas a las que son aplicables los art\u00edculos 34 y 38 de la Ley Hipotecaria y respecto a cuyos t\u00edtulos no se ha pedido ni declarado la nulidad.<\/p>\n

11 octubre 2000<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Dividida una finca en cinco porciones y vendidas a diferentes personas, cincuenta a\u00f1os m\u00e1s tarde el liquidador de la sociedad vendedora otorga una escritura de rectificaci\u00f3n de la anterior en la que manifiesta que qued\u00f3 un resto y lo vende a otra persona, a lo que el Registrador se opone y la Direcci\u00f3n confirma su criterio porque los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales, y, para la rectificaci\u00f3n de los mismos, es preciso consentimiento de todos aquellos a quienes afecte la rectificaci\u00f3n o, en su defecto, resoluci\u00f3n judicial (adem\u00e1s utiliza otros argumentos, que pueden verse en el ep\u00edgrafe \u00abCOMPRAVENTA: Rectificaci\u00f3n).<\/p>\n

23 noviembre 2000<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Solicitada la cancelaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n por persona distinta de su titular, alegando que el poder del que intervino en nombre del adquirente no estaba vigente, se confirma la calificaci\u00f3n en base al principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales, conforme al cual, para declarar la nulidad de un asiento, es preciso que, en el procedimiento judicial oportuno, y con intervenci\u00f3n del titular registral, se obtenga la declaraci\u00f3n de nulidad, pues en caso contrario se producir\u00eda una situaci\u00f3n de indefensi\u00f3n de tal titular, proscrita por la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. Faltando estos requisitos, ni el Registrador es competente para decretar la nulidad, ni el recurso gubernativo procedimiento h\u00e1bil para acordarla.<\/p>\n

17 enero 2001<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- No es inscribible el t\u00edtulo constitutivo de una servidumbre, aunque sea judicial, cuando la finca gravada figura inscrita a nombre de persona distinta de los demandados en el procedimiento, pues lo impiden los principios de tracto sucesivo y el constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n.<\/p>\n

5 febrero 2001<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Es inscribible la cancelaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n de compraventa, ordenada en juicio penal seguido contra el titular registral, sin perjuicio de que con posterioridad a dicha inscripci\u00f3n se hubiera extendido una anotaci\u00f3n de embargo. La anotaci\u00f3n no ser\u00e1 posible cancelarla, si en el procedimiento no tuvo intervenci\u00f3n su titular, pues lo impiden el principio constitucional de tutela judicial efectiva (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n), la eficacia \u00abinter partes\u00bb de la sentencia (art\u00edculo 1252 del C\u00f3digo Civil) y el principio registral de salvaguardia judicial de los asientos del Registro (art\u00edculos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), que exige para su rectificaci\u00f3n el consentimiento de los titulares respectivos o la oportuna declaraci\u00f3n judicial en juicio declarativo contra ellos entablado. Ahora bien, lo anterior no obsta para que, sin perjuicio de esos asientos posteriores, pueda reflejarse registralmente la nulidad del t\u00edtulo que motiva la \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio, a fin de evitar que el Registro siga abierto a nuevos actos dispositivos que, fraudulentamente y amparados en su apariencia tabular, pudieran celebrar posteriormente los titulares registrales de dicha inscripci\u00f3n.<\/p>\n

24 febrero 2001<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- No es inscribible la sentencia que ordena la cancelaci\u00f3n de una hipoteca dictada en juicio penal, en el que no ha sido parte el acreedor hipotecario, pues se oponen a ello los principios de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo, las reglas registrales de los art\u00edculos 40,d) y 82 de la Ley Hipotecaria y el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n.<\/p>\n

15 marzo 2001<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Consolidado e inscrito el usufructo en favor de un nudo propietario por muerte de aqu\u00e9l, aunque posiblemente el usufructo debi\u00f3 inscribirse a favor de otra persona, no puede \u00e9sta por s\u00ed sola solicitar la rectificaci\u00f3n del Registro, sino que debe obtener el consentimiento del titular registral o resoluci\u00f3n judicial en procedimiento en que \u00e9ste haya sido parte.<\/p>\n

23 marzo 2001<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Antecedentes: en procedimiento penal seguido contra un matrimonio, se conden\u00f3 a \u00e9ste por delito de alzamiento de bienes, decret\u00e1ndose la nulidad de las capitulaciones matrimoniales y el acuerdo de ampliaci\u00f3n de capital de la sociedad X. La sentencia reca\u00edda se presenta junto con mandamiento en que se ordena la constancia de la nulidad de las capitulaciones en los Registros Civil y de la Propiedad en que se inscribieron los bienes, as\u00ed como en el Mercantil en que se halla inscrita la citada sociedad. La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n del Registrador, que deneg\u00f3 la cancelaci\u00f3n respecto a una finca que figura inscrita a favor de la repetida sociedad, a la que se hab\u00eda aportado despu\u00e9s de celebradas las capitulaciones, por el obst\u00e1culo registral que supone la falta de intervenci\u00f3n del titular registral en el procedimiento en que se orden\u00f3 la cancelaci\u00f3n, ya que lo contrario supondr\u00eda su indefensi\u00f3n procesal y vulnerar el principio de que los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguarda de los Tribunales, sin que puedan rectificarse sin su consentimiento o, en su defecto, mediante resoluci\u00f3n judicial en procedimiento seguido contra el mismo; en cuanto a esto \u00faltimo, no se admite el argumento del recurrente de que uno de los condenados era el Administrador de la sociedad, puesto que no intervino en el procedimiento en tal concepto.<\/p>\n

2 y 4 abril 2001<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Aunque la afecci\u00f3n de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios y comprendidas en el art\u00edculo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal opera como una carga t\u00e1cita, incluso en perjuicio de propietarios posteriores, es preciso que la demanda se dirija contra el titular registral, por lo que cuando, como en este caso, la finca figura inscrita a favor de quien adquiri\u00f3 del propietario demandado, se producir\u00eda una indefensi\u00f3n del mismo, contraria al art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n. Para evitar la aparici\u00f3n de terceros durante la substanciaci\u00f3n del proceso, la soluci\u00f3n consiste en solicitar la anotaci\u00f3n de la demanda, cuyo efecto es servir de aviso a posteriores adquirentes de la existencia del procedimiento.<\/p>\n

3 abril 2001<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Ante un caso similar al examinado en la Resoluci\u00f3n que precede, se dicta una Resoluci\u00f3n semejante, pese a que el mandamiento calificado en esta ocasi\u00f3n conten\u00eda la orden de que se tome anotaci\u00f3n \u00absea cual sea su propietario actual\u00bb, utilizando la Direcci\u00f3n los argumentos expuestos en la anterior. Tambi\u00e9n se desestima el argumento de que el embargo existe desde que se decreta judicialmente y fue anterior a la venta de los pisos sobre los que deb\u00eda trabarse, careciendo la anotaci\u00f3n de valor constitutivo, pues frente a ello se opone el principio de prioridad (art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria), que determina el cierre del Registro a los t\u00edtulos que, aun siendo anteriores al ahora inscrito, se opongan o sean incompatibles con \u00e9ste.<\/p>\n

7 abril 2001<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Caducada la anotaci\u00f3n de demanda de un retracto legal, es inscribible la sentencia reca\u00edda despu\u00e9s a favor del retrayente por encontrarse la finca a\u00fan inscrita a favor del demandado, pero en cuanto a los titulares posteriores (en este caso de hipotecas), aunque el retracto legal es eficaz frente a terceros, es preciso que el procedimiento se dirija contra todos aquellos que aparecen en el Registro como titulares de derecho reales, pues si no fuera as\u00ed, se producir\u00eda una indefensi\u00f3n de los mismos, proscrita por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n. La finalidad cautelar de impedir la existencia de terceros, que se pretendi\u00f3 a trav\u00e9s de la anotaci\u00f3n de demanda, dej\u00f3 de surtir efectos desde el momento en que se cancel\u00f3 por caducidad, sin haberse prorrogado antes.<\/p>\n

9 mayo 2001<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- La calificaci\u00f3n de los documentos judiciales comprende los obst\u00e1culos que surjan del Registro, entre los cuales se encuentra la necesidad de que, cualquier procedimiento que produzca la extinci\u00f3n de un derecho inscrito, se haya dirigido contra su titular. Como consecuencia, no es inscribible el auto firme de adjudicaci\u00f3n, derivado de un procedimiento judicial sumario, seguido s\u00f3lo contra el deudor hipotecario y un acreedor posterior, pero no contra el hipotecante no deudor, al que ni se le requiri\u00f3 de pago ni se le notific\u00f3 la existencia del procedimiento hasta despu\u00e9s de aprobado el remate, pues de lo contrario se producir\u00eda su indefensi\u00f3n (art\u00edculos 24 de la Constituci\u00f3n, 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

12 mayo 2001<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Hechos: se solicita por el titular registral, mediante instancia, la cancelaci\u00f3n por caducidad de una nota marginal que afecta la finca al reintegro de unas subvenciones, pago de bonificaciones o exenciones obtenidas, el inter\u00e9s legal del dinero y los gastos del procedimiento de reintegro, y que se extendi\u00f3 a favor del Estado como consecuencia de la obtenci\u00f3n de unas subvenciones y beneficios fiscales. La Direcci\u00f3n confirma la negativa del Registrador: a) Porque el asiento practicado no es una anotaci\u00f3n y no est\u00e1 sujeto a un plazo de caducidad, sino que es preciso obtener una resoluci\u00f3n judicial o acreditar el cumplimiento de las condiciones exigidas. b) El Real Decreto de 19 de junio de 1981, origen de la nota, la configur\u00f3 con car\u00e1cter real y como medida de garant\u00eda, remiti\u00e9ndose para los casos de renuncia o incumplimiento al entonces vigente Estatuto de Recaudaci\u00f3n. c) No hay ninguna norma que permita eludir la regla general en nuestro Ordenamiento de que para la cancelaci\u00f3n de asientos es necesario el consentimiento del titular o resoluci\u00f3n judicial en juicio declarativo entablado contra \u00e9l.<\/p>\n

1 junio 2001<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Reiterando su copiosa doctrina al respecto (principio constitucional de tutela judicial; eficacia \u00abinter partes\u00bb de las sentencias; principio registral de salvaguardia judicial de los asientos) no es inscribible la sentencia que declara la nulidad de un t\u00edtulo que provoc\u00f3 una inscripci\u00f3n, cuando el dominio que publica dicha inscripci\u00f3n figura transmitido por venta en la inscripci\u00f3n siguiente. Planteada, adem\u00e1s, la cuesti\u00f3n de si la publicidad registral de dicha sentencia es posible en aras de una informaci\u00f3n registral m\u00e1s precisa, el Centro Directivo resuelve negativamente por entender que ello s\u00f3lo producir\u00eda confusi\u00f3n, adem\u00e1s de que las normas hipotecarias no prev\u00e9n el reflejo de actos o negocios de puro alcance hist\u00f3rico y lo que podr\u00eda producirse ser\u00eda la creencia, para quien no tuviese conocimientos jur\u00eddicos, de que la titularidad actual se encontraba viciada o amenazada de impugnaci\u00f3n.<\/p>\n

3 julio 2001<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Ordenada la cancelaci\u00f3n de una hipoteca, en ejecuci\u00f3n de una anotaci\u00f3n de embargo posterior por cr\u00e9ditos salariales (cuyo car\u00e1cter no constaba en el Registro), afirm\u00e1ndose que se ha procedido a la consignaci\u00f3n a favor del acreedor hipotecario de la cantidad garantizada, puede objetarse la falta de intervenci\u00f3n en el procedimiento del acreedor hipotecario como causa para no practicar la cancelaci\u00f3n, pues en el procedimiento para la consignaci\u00f3n regulado por el C\u00f3digo Civil se requiere, primeramente, adem\u00e1s del ofrecimiento de pago, que la consignaci\u00f3n se anuncie a los interesados (art\u00edculo 1777) y, adem\u00e1s, que una vez hecha se notifique a los mismos (art\u00edculo 1178), notificaci\u00f3n que supone una comunicaci\u00f3n recepticia a la vista de la cual pueda el interesado rechazar u oponerse a la consignaci\u00f3n, fundamentalmente si \u00e9sta no se ajusta estrictamente a las disposiciones que regulan el pago (integridad y tiempo en que se hace), lo que requiere la transformaci\u00f3n del expediente de jurisdicci\u00f3n voluntaria en contencioso y la resoluci\u00f3n mediante una sentencia dictada en juicio declarativo. Todo ello pone de manifiesto la importancia que tiene esa posible intervenci\u00f3n del acreedor en el expediente, con la consecuencia de que la omisi\u00f3n al mismo del anuncio y notificaci\u00f3n de la consignaci\u00f3n infringen el principio constitucional del derecho a la tutela judicial efectiva con interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n.<\/p>\n

10 noviembre 2001<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Ordenada en una sentencia de tercer\u00eda de dominio la cancelaci\u00f3n de determinadas cargas existentes sobre la finca, es correcta la denegaci\u00f3n en cuanto a unas anotaciones practicadas antes de presentarse la sentencia y cuyos titulares no fueron demandados, por impedirlo el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n, que proscribe la indefensi\u00f3n, y los principios de tracto sucesivo y salvaguardia judicial de los asientos. El argumento del recurrente, de que se le priva de la tutela judicial, debe rechazarse porque no ha utilizado los procedimientos legales para evitar que surjan terceros protegidos.<\/p>\n

16 octubre 2001<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Aunque el Registrador no puede calificar el fondo de las resoluciones judiciales, s\u00ed debe comprobar que en ellas han intervenido o podido intervenir todas aquellas personas a quienes la inscripci\u00f3n correspondiente concede derechos, a fin de evitar su indefensi\u00f3n, por lo que no ser\u00e1 inscribible la sentencia que ordena cancelar una inscripci\u00f3n cuyo titular no ha sido demandado.<\/p>\n

29 septiembre 2001<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- El principio constitucional establecido en el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n, que proscribe la indefensi\u00f3n, as\u00ed como el registral de tracto sucesivo (al que habr\u00eda que a\u00f1adir el de salvaguardia de los asientos, proclamado por el art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria), impiden que pueda inscribirse una sentencia firme, y el auto que la ejecuta, por la que se constituye una servidumbre de paso sobre un elemento com\u00fan de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, sin que hayan sido demandados todos los condue\u00f1os del edificio. El defecto constituye un obst\u00e1culo que surge del Registro y es apreciable en los documentos judiciales.<\/p>\n

6 octubre 2001<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Inscritos unos bienes que fueron gananciales a favor de los hijos del matrimonio, por herencia al fallecimiento de uno de los padres, no puede anotarse el embargo de la cuota que en el patrimonio ganancial disuelto corresponde a uno de los c\u00f3nyuges, ya que as\u00ed lo imponen los principios de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo (art\u00edculo 38 y 20 de la Ley Hipotecaria), pues debiendo presumirse exacto e \u00edntegro el contenido del Registro mientras no se declare judicialmente su inexactitud en procedimiento dirigido contra los titulares registrales (art\u00edculos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), es exigible, para la inscripci\u00f3n de un t\u00edtulo, que aparezca otorgado por el titular registral del derecho en cuesti\u00f3n.<\/p>\n

26 octubre 2001<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Ordenado un embargo por deudas contra\u00eddas por el marido durante la vigencia de la sociedad de gananciales, en procedimiento seguido contra \u00e9l, y estando la finca inscrita a nombre de la mujer como consecuencia de la liquidaci\u00f3n de la sociedad conyugal, no puede afirmarse que la deuda que motiva el embargo es de la sociedad de gananciales -con la consecuencia de que estos bienes responder\u00edan, a\u00fan despu\u00e9s de su liquidaci\u00f3n- por la sola afirmaci\u00f3n del Recaudador de la Seguridad Social, pues no existiendo en nuestro C\u00f3digo Civil una presunci\u00f3n de ganancialidad de las deudas contra\u00eddas durante la vigencia de la sociedad de gananciales, ser\u00e1 necesario que se declare as\u00ed en juicio declarativo seguido contra ambos c\u00f3nyuges, ya que lo contrario supondr\u00eda su indefensi\u00f3n, contra lo dispuesto por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n. Esta calificaci\u00f3n no rebasa los l\u00edmites que tiene cuando se trata de documentos administrativos, sino que se funda en el obst\u00e1culo registral que supone el que, estando los bienes inscritos a favor de la esposa de la persona contra quien se sigue el procedimiento, sin que conste la declaraci\u00f3n judicial de que la deuda es ganancial, los principios de tracto sucesivo y salvaguardia judicial de los asientos impiden que el titular registral pueda ver menoscabado su derecho sin haber intervenido en el procedimiento que le afecta. Pero incluso aunque hubiera precedido la declaraci\u00f3n judicial de ganancialidad de la deuda, no bastar\u00eda con la notificaci\u00f3n del embargo al titular registral y c\u00f3nyuge del deudor, sino que conforme a los art\u00edculos 538.1.3\u00ba y 581 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, deber\u00eda haberse dictado providencia de apremio contra aqu\u00e9l y procedido al oportuno requerimiento de pago.<\/p>\n

15 y 24 abril 2002<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Hechos: inscrita una finca en virtud de sentencia, con posterioridad se presentan, por este orden, los siguientes documentos: 1) Escritura de venta otorgada por el titular registral. 2) Auto judicial que ordena suspender la ejecuci\u00f3n de la inscripci\u00f3n que motiv\u00f3 la sentencia. La calificaci\u00f3n registral suspende la inscripci\u00f3n de la escritura de venta, por no ser definitiva la sentencia que caus\u00f3 la inscripci\u00f3n a favor del vendedor, y la Direcci\u00f3n resuelve lo contrario porque el comprador ha adquirido de persona que, en el momento de su adquisici\u00f3n y de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo en el Registro, no ten\u00eda ninguna limitaci\u00f3n en su titularidad, aparte de que el comprador no tuvo intervenci\u00f3n en el procedimiento en el que se acord\u00f3 la suspensi\u00f3n de la ejecuci\u00f3n. El principio de prioridad se considera esencial en la resoluci\u00f3n de este recurso y se repite que la doctrina de que si bien deben tenerse en cuenta, en la calificaci\u00f3n de un documento, otros que pueden haberse presentado con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificaci\u00f3n y evitar asientos in\u00fatiles, no debe llevarse al extremo de la desnaturalizaci\u00f3n del principio de prioridad, obligando al Registrador a una decisi\u00f3n de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro t\u00edtulo.<\/p>\n

8 mayo 2002<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Ante un caso similar al contemplado en las Resoluciones anteriores, la Direcci\u00f3n reitera su criterio y repite que la sola afirmaci\u00f3n, hecha por un Recaudador, de que la deuda que motiva el embargo es ganancial no es suficiente para practicar la anotaci\u00f3n. Para ello es necesario una previa declaraci\u00f3n judicial, puesto que no hay una presunci\u00f3n de ganancialidad de las deudas contra\u00eddas durante la vigencia de la sociedad de gananciales y lo contrario supondr\u00eda la indefensi\u00f3n del titular registral, que no podr\u00eda alegar ni probar nada en contra, con menoscabo de su derecho a la tutela judicial, garantizado por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n espa\u00f1ola.<\/p>\n

3 junio 2002<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales.-<\/strong> Reiterando su doctrina, la Direcci\u00f3n considera que no es inscribible un documento por el que se pretende modificar el contenido del Registro sin intervenci\u00f3n del titular, porque de lo contrario se producir\u00eda su indefensi\u00f3n, lo que ir\u00eda contra el principio constitucional de tutela judicial efectiva (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n) y vulnerar\u00eda los principios registrales de salvaguardia judicial de los asientos y tracto sucesivo (art\u00edculos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). En las dos Resoluciones rese\u00f1adas aqu\u00ed, el t\u00edtulo calificado fue una sentencia firme; en la del d\u00eda 30 de octubre, ante un juicio seguido entre hermanos, se declar\u00f3 la propiedad de uno de ellos sobre una finca inscrita a nombre de sus padres sin acreditar su fallecimiento ni justificar el t\u00edtulo sucesorio; en la del d\u00eda 7 de noviembre, la sentencia ordenaba la demolici\u00f3n de determinados pisos de un edificio, por ser su construcci\u00f3n contraria a las normas urban\u00edsticas aplicables. Tanto en un caso como en otro, se consider\u00f3 que el Registrador no vulneraba el deber de respetar y colaborar en la ejecuci\u00f3n de las resoluciones judiciales firmes.<\/p>\n

30 octubre y 7 noviembre 2002<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales.-<\/strong> Interpuesta una demanda contra persona distinta del titular registral, procede confirmar la denegaci\u00f3n del Registrador por exigirlo el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de derechos e intereses leg\u00edtimos y proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n), as\u00ed como los principios registrales de salvaguardia jurisdiccional de los asientos registrales (art\u00edculo 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), legitimaci\u00f3n (art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria) y tracto sucesivo (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria), los cuales impiden inscribir un t\u00edtulo no otorgado por el titular registral o resultante de un procedimiento en el que no ha sido parte. Frente a este argumento no puede admitirse el de que el demandado era el titular de la finca al tiempo de interponerse la demanda ni el contenido de los art\u00edculos 17 y 222 de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, pues en todo caso, la sentencia que en su d\u00eda se dicte contra el transmitente no podr\u00e1 reflejarse en el Registro en tanto no medie la conformidad del titular registral en ese momento, o la pertinente resoluci\u00f3n judicial que en su d\u00eda se dicte contra \u00e9l en procedimiento declarativo ordinario (art\u00edculos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

14 noviembre 2002<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales.-<\/strong> De acuerdo con los art\u00edculos 24 de la Constituci\u00f3n y del 1, p\u00e1rrafo 3\u00ba, y 20 de la Ley Hipotecaria, no es inscribible la sentencia firme que declara la nulidad del acto administrativo de modificaci\u00f3n de un Plan General de Ordenaci\u00f3n Urbana, que caus\u00f3 diversas inscripciones, cuya cancelaci\u00f3n se solicita por medio de instancia complementaria de la sentencia, si no consta que los titulares registrales hayan tenido intervenci\u00f3n en el procedimiento.<\/p>\n

11 noviembre 2002<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales.-<\/strong> No es inscribible la sentencia firme que atribuye el derecho de uso de una vivienda a la esposa del demandado, cuando la finca sobre que recae est\u00e1 inscrita a favor de un tercero que no ha sido parte en el procedimiento, pues se oponen a ello los principios de salvaguardia judicial de los asientos del Registro (art\u00edculos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), legitimaci\u00f3n (art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria) y tracto sucesivo (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

28 noviembre 2002<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales.- No es inscribible a favor de la esposa un derecho de uso acordado en sentencia firme de separaci\u00f3n conyugal, cuando la finca sobre que recae no est\u00e1 inscrita a nombre del esposo demandado, sino de un tercero que no interviene en el procedimiento. La denegaci\u00f3n se funda en la falta de tracto, pues de otro modo se quebrantar\u00eda el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos y proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, as\u00ed como los principios registrales de salvaguardia jurisdiccional de los asientos registrales (art\u00edculos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), de legitimaci\u00f3n (art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria) y tracto sucesivo (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria), los cuales impiden inscribir un t\u00edtulo no otorgado por el titular o resultante de un procedimiento en el que no ha sido parte.<\/p>\n

17 diciembre 2002<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Cancelada una anotaci\u00f3n preventiva de demanda, pese a que estaba prorrogada, no es posible la inscripci\u00f3n de la sentencia que aqu\u00e9lla garantizaba y que declar\u00f3 la nulidad del negocio adquisitivo del transmitente del actual titular registral, si en el momento de presentarse el testimonio de la sentencia exist\u00edan adquirentes posteriores del dominio que no hab\u00edan sido parte en el procedimiento, pues sus asientos registrales se encuentran bajo la salvaguardia de los Tribunales (art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria). Al haberse cancelado la anotaci\u00f3n (art\u00edculos 77 y 79 de la Ley Hipotecaria), deja de producir sus efectos y los titulares posteriores quedan libres de las restricciones que aqu\u00e9lla implicaba, por lo que no les puede afectar un procedimiento en el que no han sido parte (art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

14 enero 2003<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- No es inscribible la sentencia firme que ordena la cancelaci\u00f3n de determinadas inscripciones que aparecen extendidas a favor de persona distinta del demandado, pues se oponen a ello la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n establecida por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n y sus corolarios registrales constituidos por los principios de tracto sucesivo y salvaguardia judicial de los asientos, que impiden practicar determinadas inscripciones y cancelaciones que perjudican a titulares registrales que no han tenido en el procedimiento la intervenci\u00f3n prevista en las leyes para evitar su indefensi\u00f3n. La situaci\u00f3n no var\u00eda por el hecho de que en determinadas fincas se hubiera practicado una anotaci\u00f3n preventiva de demanda que ya estaba caducada y en otras no se hubiera practicado anotaci\u00f3n, sin que pueda admitirse el argumento de la posible indefensi\u00f3n de los recurrentes, toda vez que no utilizaron los mecanismos legales previstos (como hubiera sido la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n de demanda respecto de todas las fincas reclamadas y la pr\u00f3rroga de la misma para evitar su caducidad).<\/p>\n

20 marzo 2003<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- No es inscribible la solicitud privada por la que, quien dice ser due\u00f1o de determinada finca, por haberla adquirido por t\u00edtulo de legado, solicita la anulaci\u00f3n de ciertas segregaciones practicadas de fincas que est\u00e1n a nombre de terceras personas, pues los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguarda de los Tribunales (art\u00edculo 1.3 de la Ley Hipotecaria), por lo que la rectificaci\u00f3n del Registro consistente en su cancelaci\u00f3n, que es lo que se solicita, requiere consentimiento del titular registral o sentencia judicial (art\u00edculos 40.d y 82 de la Ley Hipotecaria).[2]<\/a><\/p>\n

31 marzo 2003<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- No es inscribible la escritura de venta judicial, derivada de un juicio de retracto, en la que la Juez, en representaci\u00f3n del retra\u00eddo, vende la fincas al retrayente y ordena la cancelaci\u00f3n de la inscripciones posteriores, teniendo en cuenta que se hallan inscritas a favor de personas que hab\u00edan adquirido del retra\u00eddo en su d\u00eda y que no han sido demandadas, sin que la demanda de retracto hubiese sido anotada. La Direcci\u00f3n funda su criterio en el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n), as\u00ed como los principios registrales de legitimaci\u00f3n, salvaguarda judicial de los asientos y tracto sucesivo (art\u00edculos 1.2, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). A ello a\u00f1ade que el Juez que, en ejecuci\u00f3n de sentencia, otorga la escritura calificada, carece de legitimaci\u00f3n para intervenir en nombre de quienes no han sido parte en el procedimiento y que aunque sea cierto, en principio, que el retracto es eficaz frente a terceros, dicha eficacia no puede hacerse efectiva frente a adquirentes protegidos por el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

30 abril 2003<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Reiterando su propia doctrina, se considera no inscribible la certificaci\u00f3n administrativa por la que, despu\u00e9s de inscrita una reparcelaci\u00f3n y haberse producido diversas transmisiones posteriores, se pretende realizar diversas modificaciones (disminuir la superficie de determinadas fincas, incluir una nueva, reflejar una controversia entre propietarios), pues habiendo ganado firmeza en v\u00eda administrativa el acuerdo de aprobaci\u00f3n definitiva de un Proyecto de Reparcelaci\u00f3n, no cabe introducir en \u00e9l una modificaci\u00f3n del alcance que se pretende, que desborda claramente lo que es un mero error material o de hecho, o una previsi\u00f3n complementaria plenamente respetuosa del contenido b\u00e1sico que se completa, siendo necesario para ello el consentimiento de todos los titulares afectados o la oportuna resoluci\u00f3n judicial.<\/p>\n

23 mayo 2003<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Las exigencias del principio de tracto sucesivo y el deber de impedir la indefensi\u00f3n (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n), que en el \u00e1mbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita \u2013que est\u00e1 bajo la salvaguarda de los Tribunales, conforme al art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria- si no consta el consentimiento de su titular o que \u00e9ste haya sido parte en el procedimiento de que se trata, impiden la inscripci\u00f3n de la sentencia que, en un procedimiento penal por estafa, ordena la nulidad de una compraventa sin que el titular registral haya intervenido en el procedimiento, lo cual entra dentro del \u00e1mbito de calificaci\u00f3n de documentos judiciales, seg\u00fan el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, por tratarse de obst\u00e1culos que surgen del Registro.<\/p>\n

7 junio 2003<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- No puede practicarse la anotaci\u00f3n de dominio p\u00fablico prevista en el art\u00edculo 29 del Reglamento General de Costas si no consta que se haya practicado notificaci\u00f3n alguna ni haya tenido intervenci\u00f3n en el procedimiento de deslinde ni el actual titular registral ni el que lo era cuando se inici\u00f3 el expediente, aunque se afirme que \u00e9ste se tramit\u00f3 conforme al Reglamento de 1980 que no exig\u00eda la intervenci\u00f3n de los titulares registrales, pues los principios de tracto sucesivo (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria) y de salvaguarda judicial de los asientos (art\u00edculo 1.3 de la misma Ley), corolario de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n proclamada por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n, exigen que, para practicar la anotaci\u00f3n solicitada, tenga intervenci\u00f3n en el procedimiento el titular registral.<\/p>\n

19 junio y 1 septiembre 2003<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Antecedentes: 1) En el a\u00f1o 1966 unos c\u00f3nyuges protocolizan mediante acta notarial un convenio en el que se conceden \u201cla m\u00e1s amplia separaci\u00f3n\u201d, facultando a la mujer para que pueda realizar toda clase de actos jur\u00eddicos y ejercer cualquier actividad, haciendo suyos los ingresos que perciba, lo que se complementa despu\u00e9s con un poder y licencia marital para que, con relaci\u00f3n a los bienes propios y los que adquiera en el futuro, pueda la mujer realizar toda clase de actos de disposici\u00f3n. 2) M\u00e1s tarde, la esposa compra una vivienda que se inscribe en el Registro \u201cpara su sociedad conyugal\u201d. 3) Por \u00faltimo, fallece la esposa bajo testamento en el que deshereda a su marido y nombra heredera a una sobrina, suspendi\u00e9ndose la inscripci\u00f3n de la escritura de herencia por ser necesaria la previa rectificaci\u00f3n del Registro, para lo que se considera necesario el consentimiento del esposo o resoluci\u00f3n judicial. El Presidente del Tribunal Superior confirm\u00f3 la calificaci\u00f3n basada en los principios de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo, derivados de los art\u00edculos 1, 38, 97, 40 y 20 de la Ley Hipotecaria, pero la Direcci\u00f3n termina desestimando el recurso fund\u00e1ndose en los siguientes argumentos: 1) Admitir la validez del pacto de separaci\u00f3n celebrado en 1966 supondr\u00eda una alteraci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial que en aquel momento estaba prohibida. [3]<\/a> 2) En todo caso, el pacto de separaci\u00f3n celebrado y el poder que lo complementaba, en ning\u00fan momento dec\u00edan que los bienes con que operase la esposa deb\u00edan considerarse privativos, por lo que la presunci\u00f3n de ganancialidad, vigente entonces y ahora, deb\u00eda llevar a la conclusi\u00f3n de que la vivienda era ganancial y, en consecuencia, para rectificar su car\u00e1cter, ser\u00eda necesario el consentimiento de los interesados o resoluci\u00f3n judicial.<\/p>\n

22 julio 2003<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales.- Declarada la nulidad de una compraventa en un proceso penal por estafa, no es posible cancelar el asiento correspondiente en el Registro cuando el titular registral no ha intervenido en el procedimiento, pues si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad tienen la obligaci\u00f3n de respetar y colaborar en la aplicaci\u00f3n de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de tutela judicial efectiva, que proscribe la indefensi\u00f3n (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n), impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en \u00e9l ni han intervenido en manera alguna, exigencias \u00e9sta que en el \u00e1mbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularizad inscrita (que est\u00e1 bajo la salvaguarda de los Tribunales, conforme al art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria) si no consta el consentimiento de su titular, o que \u00e9ste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ah\u00ed que en el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n de los documentos judiciales el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obst\u00e1culos que surjan del Registro.<\/p>\n

2 septiembre 2003<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales.- El problema planteado en este recurso es el de si para la cancelaci\u00f3n de cargas posteriores a la que fue objeto de ejecuci\u00f3n se precisa el consentimiento de sus titulares, habida cuenta que la enajenaci\u00f3n del bien fue realizada por adjudicaci\u00f3n directa del mismo a la persona que design\u00f3 el deudor y por la cantidad que \u00e9ste y el actor hab\u00edan convenido previamente, al amparo del art\u00edculo 640 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y la respuesta debe ser afirmativa, seg\u00fan la Direcci\u00f3n General, porque el evidente inter\u00e9s de los titulares de cargas posteriores en la realizaci\u00f3n del bien a ejecutar y, en especial, en la obtenci\u00f3n del mejor precio en su remate, dada la afecci\u00f3n del remanente que resulte despu\u00e9s de pagar al actor, a la satisfacci\u00f3n de sus derechos, determina la necesaria conformidad de los mismos a los convenios que permitan prescindir de la subasta p\u00fablica como modo objetivo de realizaci\u00f3n forzosa de los bienes (art\u00edculo 640-3, p\u00e1rrafo segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y, en consecuencia, la omisi\u00f3n de dicha conformidad impedir\u00e1 la cancelaci\u00f3n de los asientos registrales de sus respectivos derechos en tanto no medie su conformidad o la correspondiente resoluci\u00f3n judicial reca\u00edda en juicio declarativo entablado contra ellos. Tal es la regla general que en sede de cancelaci\u00f3n rige en nuestro sistema registral (art\u00edculos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria)y a ella hay que acudir para que el mandamiento cancelatorio tenga el alcance previsto en el art\u00edculo 674-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pues lo contrario supondr\u00eda una vulneraci\u00f3n flagrante del principio de protecci\u00f3n constitucional de los derechos e intereses leg\u00edtimos (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n), con su reflejo registral en el de trato sucesivo (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

19 septiembre 2003<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Ordenada la adjudicaci\u00f3n a la esposa, en un proceso de divorcio, del uso de la vivienda familiar, que en el Registro aparece inscrita a favor de una sociedad an\u00f3nima, la falta de tracto constituye un motivo para denegar la inscripci\u00f3n, pues de otro modo se quebrantar\u00eda el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de derechos e intereses leg\u00edtimos y proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n), as\u00ed como los principios registrales de salvaguardia judicial de los asientos (art\u00edculos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), de legitimaci\u00f3n (art\u00edculo 38 de la misma Ley), y tracto sucesivo (art\u00edculo 20 de la repetida Ley), los cuales impiden inscribir un t\u00edtulo no otorgado por el titular registral o resultante en un procedimiento en el que no ha sido parte.<\/p>\n

18 octubre 2003<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Hechos: vendida una vivienda en documento privado y fallecida la vendedora, los compradores interponen demanda para la elevaci\u00f3n a p\u00fablico del documento privado, se\u00f1alando como demandados a los \u201cignorados herederos\u201d de la vendedora, quienes fueron citados mediante c\u00e9dula entregada en la propia vivienda vendida \u2013que fue el \u00faltimo domicilio de la vendedora y constitu\u00eda en aquel momento el domicilio de los compradores demandantes-; declarada la rebeld\u00eda de los demandados, comunicada tambi\u00e9n en el mismo domicilio, se dict\u00f3 sentencia, debidamente publicada en el Bolet\u00edn Oficial de la Comunidad y, tras dictarse sentencia condenatoria, el propio Juez, en representaci\u00f3n y por rebeld\u00eda de los demandados, otorg\u00f3 la escritura en representaci\u00f3n de \u00e9stos a favor de los compradores. La Direcci\u00f3n confirma la nota denegatoria, ya que tras reconocer el deber de los Registradores de acatar las decisiones judiciales, reitera su doctrina de que esto no constituye obst\u00e1culo para que la calificaci\u00f3n se extienda a evitar situaciones de desamparo del titular registral cuando se ha producido alguna actuaci\u00f3n en la que \u00e9ste no ha tenido oportunidad de defender sus derechos, lo que tiene su apoyo en el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n) y sus corolarios registrales de tracto sucesivo y legitimaci\u00f3n. Por esta raz\u00f3n, si bien el Registrador no puede calificar la personalidad de la parte actora ni el cumplimiento de los tr\u00e1mites de un procedimiento judicial, si puede calificar que el titular registral haya sido emplazado en aqu\u00e9l. Por otra parte, el Juez, cuando act\u00faa en representaci\u00f3n de un demandado rebelde, est\u00e1 sujeto a la regla general del art\u00edculo 1259 del C\u00f3digo Civil (nadie puede actuar en nombre de otro sin estar por \u00e9ste autorizado o tener una legitimaci\u00f3n legal para hacerlo) y este aspecto de su intervenci\u00f3n est\u00e1 sujeto al juicio de capacidad del Notario, que, a su vez, es materia de calificaci\u00f3n por el Registrador. En este caso no hubo m\u00e1s que un juicio gen\u00e9rico de capacidad, pero el Notario no dio espec\u00edficamente fe de la legitimaci\u00f3n del Juez. Llegados a este punto, y vistas la circunstancias concurrentes, la Direcci\u00f3n considera que los ignorados herederos llamados a la aceptaci\u00f3n de la masa patrimonial no fueron parte en el proceso, pues se omiti\u00f3 el procedimiento legalmente establecido, consistente en la adopci\u00f3n de disposiciones sobre la seguridad y administraci\u00f3n de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (art\u00edculos 6-4, 7-5, 540, 790-1, 791-2-2\u00ba, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con quien sustanciar entre tanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jur\u00eddica de la herencia pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citaci\u00f3n gen\u00e9rica de los causahabientes desconocidos del causante, con independencia del modo o garant\u00edas de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aqu\u00ed de una eventual tramitaci\u00f3n defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de una inadecuaci\u00f3n entre la resoluci\u00f3n reca\u00edda y el procedimiento legalmente previsto, incongruencia entre la resoluci\u00f3n y procedimiento que s\u00ed es materia a la que alcanza la potestad de calificaci\u00f3n registral, conforme al art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario. Finalmente, se considera que la protecci\u00f3n registral debe extenderse a aquellos derechos inscritos a favor de quien, en cualquier momento, acredite ser definitivamente heredero del titular difunto, aunque hasta entonces estuviera transitoriamente indeterminado o no fuera desconocido.<\/p>\n

27 octubre 2003<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales.-<\/strong> No puede inscribirse una sentencia judicial firme en la que, como consecuencia de una liquidaci\u00f3n de gananciales se declara de titularizad exclusiva de la esposa una finca que aparece en el Registro inscrita a nombre de una sociedad mercantil que no ha tomado parte en el procedimiento, pues as\u00ed lo impone el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n espa\u00f1ola), as\u00ed como los principios registrales de legitimaci\u00f3n, salvaguarda judicial de los asientos y tracto sucesivo (art\u00edculo 1.2, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). A la misma conclusi\u00f3n lleva el principio de relatividad de la cosa juzgada (art\u00edculo 222.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Por otra parte, en el procedimiento que dio lugar a la sentencia no se plante\u00f3 tema alguno sobre la titularizad de las acciones, que es el verdadero tema a dilucidar en el presente caso.<\/p>\n

16 diciembre 2003<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Los principios de salvaguardia judicial de los asientos, legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo, adem\u00e1s del principio constitucional de proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, impiden la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva cuando la finca aparece inscrita a favor de persona distinta de aqu\u00e9lla contra la que se sigue el procedimiento.<\/p>\n

5 marzo 2004<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Solicitada mediante instancia la declaraci\u00f3n de nulidad y consiguiente cancelaci\u00f3n de una nota marginal en la que se hizo constar la cancelaci\u00f3n de una condici\u00f3n resolutoria caducada, se confirma la calificaci\u00f3n con el argumento de que los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales (art\u00edculo 1.3 de la Ley Hipotecaria), por lo que el Registrador no puede dilucidar si el asiento que practic\u00f3 es nulo, y, por ello, tal pretensi\u00f3n ha de ejercitarse ante la autoridad judicial correspondiente.[4]<\/a><\/p>\n

22 junio 2004<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- No puede inscribirse el uso de la vivienda familiar cuando el usufructo de dicho bien pertenece a personas distintas de las que suscriben el Convenio Regulador. Cuesti\u00f3n distinta ser\u00eda la de si podr\u00eda inscribirse tal derecho como sucesivo al usufructo actual, pero este tema no se plantea, dados los t\u00e9rminos del Convenio expresado.<\/p>\n

21 junio 2004<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Hechos: en el Registro figura inscrita una finca a favor de determinada persona, que la adquiri\u00f3 por compra con previo aplazado y garantizado con hipoteca a favor del vendedor, adem\u00e1s de otra hipoteca posterior; se presenta escritura por la que el titular registral y otra persona que le hab\u00eda conferido un mandato manifiestan que la compra debi\u00f3 realizarse a favor del mandante, para ejecutar un negocio fiduciario, y solicitan que la finca se inscriba a favor de dicho mandante. La Direcci\u00f3n confirma la nota denegatoria diciendo que en la escritura ahora presentada lo que realmente se pretende es la rectificaci\u00f3n del Registro por rectificaci\u00f3n del negocio que motiv\u00f3 la inscripci\u00f3n a calificar, lo que no puede hacerse sin consentimiento de todos los que en \u00e9l intervinieron, por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1257 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

2 septiembre 2004<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Hechos: el documento objeto de calificaci\u00f3n es una escritura aclaratoria de otra anterior de compraventa en la que el vendedor y compradores rectifican aqu\u00e9lla diciendo que, seg\u00fan el Plan de Ordenaci\u00f3n vigente, ya no existe el viario que discurre por el lindero de una finca, por lo que solicitan que una parte de la superficie de tal viario se incorpore a dicha finca; se acompa\u00f1a copia de la escritura de compensaci\u00f3n originaria de la unidad de actuaci\u00f3n, de la que resulta que el viario de la urbanizaci\u00f3n se adjudic\u00f3 al Ayuntamiento. La calificaci\u00f3n denegatoria se confirma porque si la zona que ahora se pretende inscribir fue aportada a la actuaci\u00f3n urban\u00edstica para constituir un vial, como consecuencia de dicha actuaci\u00f3n pas\u00f3 a ser propiedad del Ayuntamiento y ser\u00e1 dicha entidad quien tiene poder de disposici\u00f3n sobre la misma, sujetando tal enajenaci\u00f3n a las disposiciones administrativas que resulten aplicables.<\/p>\n

3 septiembre 2004<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Solicitada la rectificaci\u00f3n del Registro por medio de instancia, para hacer constar la nulidad de la inscripci\u00f3n de extinci\u00f3n de un usufructo, la Direcci\u00f3n reitera su doctrina de que del art\u00edculo 66 de la Ley Hipotecaria resulta que el recurso gubernativo es el cauce legalmente arbitrado para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Pero cuando dicha calificaci\u00f3n, haya sido o no acertada, ha desembocado en la pr\u00e1ctica del asiento, \u00e9ste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales (art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los t\u00e9rminos establecidos en la propia Ley, lo que conduce a su art\u00edculo 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificaci\u00f3n del contenido del Registro cuando es inexacto.<\/p>\n

8 octubre 2004<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Si se parte del presupuesto de que en toda inmatriculaci\u00f3n la finca a inmatricular no debe estar inscrita a favor de nadie (art\u00edculos 198 y 199 de la Ley Hipotecaria), debe rechazarse aqu\u00e9lla cuando el Registrador entiende, y el propio recurrente lo reconoce, que la finca cuya inmatriculaci\u00f3n se solicita est\u00e1 inscrita con anterioridad a favor de otra persona que la inscribi\u00f3 como consecuencia de un exceso de cabida. En tal caso, por no existir la duda sobre la identidad de ambas fincas, no es aplicable el procedimiento previsto por el art\u00edculo 306 del Reglamento Hipotecario, sino que debe utilizarse el de rectificaci\u00f3n de errores regulado en el art\u00edculo 40.d) de la Ley Hipotecaria. Planteado el problema por un Ayuntamiento, que pretendi\u00f3 inmatricular unas parcelas sobrantes de la v\u00eda p\u00fablica, no hay otra forma de rectificar el error, puesto que los asientos existentes est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales (art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

5 octubre 2004<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Solicitada por un Ayuntamiento la inmatriculaci\u00f3n de una finca que coincide con un exceso de cabida previamente inscrito a favor de otra persona \u2013por lo que se solicita al mismo tiempo que se deje sin efecto su inscripci\u00f3n- la Direcci\u00f3n resuelve que el recurso gubernativo es el cauce legalmente arbitrado para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Por el contrario, cuando dicha calificaci\u00f3n, haya sido o no acertada, desemboque en la pr\u00e1ctica del asiento interesado, \u00e9ste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales (art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria) produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los t\u00e9rminos establecidos en la propia ley, lo que conduce a su art\u00edculo 40 en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificaci\u00f3n del contenido del Registro cuando es inexacto, entre los que no se contempla el recurso gubernativo.<\/p>\n

3 noviembre 2004<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Se plantea este recurso ante la solicitud de inscripci\u00f3n de una escritura de segregaci\u00f3n y venta, que se deniega por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, porque la segregaci\u00f3n, aun siendo anterior al t\u00edtulo que dio lugar a la inscripci\u00f3n a favor del titular actual de la finca, est\u00e1 otorgada por quien en el momento de la presentaci\u00f3n del documento ya no es titular registral. La Direcci\u00f3n admite la posibilidad de inscribir segregaciones sobre una misma finca por orden cronol\u00f3gico diferente al de su formalizaci\u00f3n documental, bas\u00e1ndose en el art\u00edculo 47 del Reglamento Hipotecario, modificado a tal fin por el Real Decreto de 12 de septiembre de 1982. Pero en el presente caso hay que tener en cuenta que cuando se inscribi\u00f3 el t\u00edtulo que dio lugar a la inscripci\u00f3n \u00faltima de dominio, se vendi\u00f3 la totalidad de la finca matriz expres\u00e1ndose que la cabida originaria era menor seg\u00fan reciente medici\u00f3n, lo cual no es suficiente para recuperar esa superficie voluntariamente disminuida, puesto que no se dijo que la cabida actual era menor como consecuencia de segregaciones anteriores. Ante esta situaci\u00f3n, aunque en el plano civil la preferencia de una relaci\u00f3n jur\u00eddica sobre otra se atribuya de acuerdo con la respectiva fecha de su t\u00edtulo constitutivo, sin embargo, en el plano registral, se atiende al momento en que los t\u00edtulos acceden al Registro. El principio de prioridad implica que la preferencia entre derechos reales sobre una misma finca se determina por el orden o antig\u00fcedad de la registraci\u00f3n; no por el orden o antig\u00fcedad de los t\u00edtulos; la preferencia de ah\u00ed resultante juega con car\u00e1cter excluyente, si los derechos son incompatibles, o meramente preferente si su concurrencia es posible. Como consecuencia, el Centro Directivo termina confirmando el defecto alegado por el Registrador en su nota de calificaci\u00f3n dado que al practicarse la inscripci\u00f3n en virtud de un titulo que se opone y es incompatible con el que ahora pretende acceder al registro, (el titulo que sirve de base a la inscripci\u00f3n atribuye la totalidad de la superficie de la finca matriz a persona distinta de la sociedad que segreg\u00f3 y posteriormente vendi\u00f3 al recurrente), los principios constitucionales de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, y paralelamente en el \u00e1mbito registral, el principio de salvaguarda judicial de los asientos, junto con los de tracto sucesivo y legitimaci\u00f3n impiden la pretendida inscripci\u00f3n del derecho.<\/p>\n

16 noviembre 2004<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Hechos: se presenta en el Registro instancia privada en la que se solicita la cancelaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n de venta de la nuda propiedad de una finca, aport\u00e1ndose para ello un documento privado que, seg\u00fan el presentante demuestra que no fue una venta sino un \u00abcontrato vitalicio oneroso \u00bb, y alegando el presentante que tal documento privado es inscribible por haber sido admitido como prueba documental en un procedimiento de divorcio. El Registrador deniega lo solicitado, recurriendo el presentante. Seg\u00fan el Centro Directivo, el recurso carece de todo fundamento. Los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguarda de los tribunales (art\u00edculo 1.3 de la Ley Hipotecaria), sin que el Registrador pueda cancelar una inscripci\u00f3n sin que exista consentimiento del titular, prestado en escritura p\u00fablica, o resoluci\u00f3n judicial (art\u00edculo 82 de la misma Ley). La ineficacia del documento privado se examina en el apartado \u201cDOCUMENTO PRIVADO. Ineficacia registral\u201d.<\/p>\n

17 noviembre 2004<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Hechos: se constituye hipoteca sobre un piso dici\u00e9ndose que tiene vinculada una porci\u00f3n indivisa de la planta de garaje (al parecer, as\u00ed se adjudic\u00f3 el piso por una cooperativa), si bien, en el Registro se trata de dos fincas distintas, por lo que el Registrador suspende la inscripci\u00f3n. La Direcci\u00f3n confirma la nota diciendo que, dado que los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguarda de los tribunales, la presunci\u00f3n de exactitud de los asientos del Registro y el deber del Registrador de calificar por lo que resulte del t\u00edtulo inscrito y de los libros a su cargo, ha de entenderse que estamos ante dos fincas independientes y que, por tanto, para la inscripci\u00f3n de la hipoteca constituida sobre ellas se precisa la determinaci\u00f3n de la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder, conforme a los art\u00edculos 119 de la Ley Hipotecaria y 216 de su Reglamento.<\/p>\n

13 diciembre 2004<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- El origen de este recurso se encuentra en la calificaci\u00f3n que rechaz\u00f3 la inscripci\u00f3n de un auto reca\u00eddo en expediente de dominio para la inmatriculaci\u00f3n de una finca y que pretendi\u00f3 utilizarse para la reanudaci\u00f3n del tracto interrumpido (esta cuesti\u00f3n puede verse en el apartado \u201cINMATRICULACI\u00d3N. Expediente de dominio\u201d). El recurrente aleg\u00f3 que el Registrador no puede cuestionar una decisi\u00f3n judicial, pues lo impide el respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales. La Direcci\u00f3n, admitiendo que as\u00ed debe ser, a\u00f1ade que, no obstante, como tambi\u00e9n ha sostenido esta Direcci\u00f3n General en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando as\u00ed la salvaguarda de la autonom\u00eda privada (y, con ello, el propio tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de ella), impedir\u00eda dar cabida en el Registro a una situaci\u00f3n que entra\u00f1ara una indefensi\u00f3n procesal patente, raz\u00f3n por la cual, el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley) extiende la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuaci\u00f3n o congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido y los obst\u00e1culos que surjan del Registro, aparte de a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado. Ese principio de tutela de la autonom\u00eda privada e interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento aut\u00e9ntico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenci\u00f3n en el procedimiento determinante del asiento. As\u00ed se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimaci\u00f3n pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco la cumplimentaci\u00f3n de los tr\u00e1mites seguidos en el procedimiento Judicial (a diferencia del control que s\u00ed le compete, en cambio, sobre los tr\u00e1mites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del art\u00edculo 99 frente al art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario), su calificaci\u00f3n de actuaciones judiciales s\u00ed deba alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta s\u00ed debe denunciar el registrador pero cuyo modo s\u00f3lo compete apreciar al Juez.<\/p>\n

8 enero 2005<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso los siguientes: Se inscribe en el Registro un Proyecto de Compensaci\u00f3n de propietario \u00fanico otorgado por dicho propietario y el Ayuntamiento correspondiente.<\/p>\n

Se presenta ahora escritura por la que, compareciendo el Ayuntamiento y los actuales titulares registrales de las fincas afectadas se modifican determinados aspectos urban\u00edsticos consistentes en un aumento del aprovechamiento urban\u00edstico y un aumento de los gastos de urbanizaci\u00f3n, pero la escritura de rectificaci\u00f3n, en lugar de solicitar la modificaci\u00f3n registral en las \u00faltimas inscripciones de dominio de cada una de las fincas, lo que hace en su otorgamiento es modificar todas las escrituras intermedias hasta llegar a los titulares actuales.<\/p>\n

La Registradora suspende la inscripci\u00f3n, adem\u00e1s de por otro defecto no recurrido, por exigir, el consentimiento del titular intermedio. El Notario recurre.<\/p>\n

2. Hay que dejar sentado, en primer lugar, que el art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria impide a esta Direcci\u00f3n General entrar en cualesquiera otros defectos ajenos a la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

3. Tiene raz\u00f3n la Registradora al afirmar que no puede rectificar las inscripciones intermedias \u2014en paralelo con la rectificaci\u00f3n de las escrituras que les sirvieron de t\u00edtulo, que es lo \u00fanico que se realiza en el documento presentado\u2014 sin consentimiento de todos los que en ellas eran titulares registrales \u2014y que fueron los otorgantes de las referidas escrituras \u2014. Cuesti\u00f3n distinta ser\u00eda que se solicitara la rectificaci\u00f3n de la \u00faltima inscripci\u00f3n, pues para ello bastar\u00edan los consentimientos que en el documento presentado se prestan.<\/p>\n

12 enero 2005<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- En el presente recurso se debate sobre la negativa del Registrador de la Propiedad a practicar una anotaci\u00f3n preventiva de demanda de nulidad de testamento ol\u00f3grafo sobre determinada finca integrante de la herencia del testador, por aparecer \u00e9sta inscrita ya a favor de tercera persona que no es parte en el procedimiento del que dimana el pertinente mandamiento judicial.<\/p>\n

Alega el recurrente que el auto que dio lugar a la anotaci\u00f3n de dicha demanda se dicto el 29 de Septiembre de 2003, siendo notificado a la demandada el dos de Octubre del mismo a\u00f1o, esto es, con anterioridad a la venta de un bien integrante de la herencia del testador, otorgada por la demandada a favor del actual titular registral, que tiene fecha de 6 de Octubre del mismo a\u00f1o. El mandamiento ordenando la pertinente anotaci\u00f3n fue presentado en el Registro el d\u00eda 8 de Octubre del 2003, bajo el asiento 1581 Diario 65. No obstante, en ese momento ya estaba presentada en el Registro la venta referida, pues, aunque del expediente no resulta la fecha de presentaci\u00f3n, caus\u00f3 el asiento 1548 diario 65.<\/p>\n

2. Ciertamente, la confrontaci\u00f3n de los anteriores datos justifica las sospechas de una actuaci\u00f3n deliberada del demandado de escapar a las consecuencias de la eventual sentencia estimatoria de la nulidad del testamento ol\u00f3grafo en cuya virtud ese demandado procedi\u00f3 a la venta de la finca en cuesti\u00f3n. Sin embargo, no por ello, puede accederse a la practica de la anotaci\u00f3n pretendida. La finca sobre la que habr\u00eda de extenderse esa anotaci\u00f3n est\u00e1 ya inscrita a favor de persona que no es parte en el procedimiento, y el principio constitucional de proscripci\u00f3n de la indefinici\u00f3n (cfr art 24 Constituci\u00f3n), que tiene su reflejo registral en los principios de tracto sucesivo (cfr art 20 Ley Hipotecaria) y salvaguarda judicial de los asientos del registro (cfr arts 1 y 40 Ley Hipotecaria), impiden que sin consentimiento del titular registral \u2013o sin la pertinente resoluci\u00f3n judicial que as\u00ed lo acuerde, dictada en juicio declarativo entablado contra \u00e9l\u2013 puede practicarse asiento alguno que comprometa la titularidad que a su favor proclama el Registro.<\/p>\n

3. Por lo dem\u00e1s, tampoco puede alegarse indefensi\u00f3n del demandante, toda vez que nada le impide demandar la nulidad de la venta en cuesti\u00f3n en procedimiento dirigido contra comprador y vendedor, y solicitar anotaci\u00f3n preventiva de dicha demanda, que ya no podr\u00eda ser rechazada por obst\u00e1culos registrales derivados del tracto.<\/p>\n

19 enero 2005<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. En el Registro aparece inscrita una finca por adjudicaci\u00f3n en p\u00fablica subasta, adquirida en virtud de remate en calidad de ceder en procedimiento judicial sumario del antiguo art\u00edculo 131 de la Ley hipotecaria.<\/p>\n

Al inscribirse la adjudicaci\u00f3n el Registrador cancel\u00f3 la hipoteca del actor y una serie de anotaciones de embargo posteriores a excepci\u00f3n de una anotaci\u00f3n preventiva de demanda de nulidad de la hipoteca ejecutada, que era posterior a la expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n de cargas. Se presenta ahora sentencia declarando la nulidad de la hipoteca, que garantizaba una emisi\u00f3n de obligaci\u00f3n al portador, la nulidad de la ejecuci\u00f3n del titulo y la posterior adjudicaci\u00f3n en subasta en proceso declarativo entablado contra persona distinta del cesionario del remate. Cuando se presenta la sentencia, la anotaci\u00f3n de demanda se encuentra caducada.<\/p>\n

2. Sin prejuzgar ahora los efectos de la anotaci\u00f3n de demanda de nulidad de la hipoteca y su virtualidad una vez extendida la nota marginal de certificaci\u00f3n de cargas con arreglo a la doctrina anterior a la reforma del articulo 131 de la Ley Hipotecaria con la nueva Ley de Enjuiciamiento civil, es lo cierto que las exigencias del principio de tracto sucesivo llevan a confirmar la nota del Registrador, puesto que el titular registral no ha sido parte en el procedimiento judicial de nulidad. Y es doctrina reiterada de este Centro directivo que si no consta que en el mismo el titular del derecho inscrito haya tenido la intervenci\u00f3n prevista en las leyes para su defensa, no pueda sufrir en el Registro las consecuencias de su indefensi\u00f3n procesal, m\u00e1xime cuando al llegar la sentencia al registro la anotaci\u00f3n de demanda hab\u00eda caducado. Dado el efecto radical y autom\u00e1tico de la caducidad, la situaci\u00f3n ahora es como si no hubiera existido, siendo inoperante a todos los efectos.<\/p>\n

13 enero 2005<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Se presenta en el Registro mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas posteriores dimanante de un juicio ejecutivo del a\u00f1o 1990 acompa\u00f1ado de escritura de venta del a\u00f1o 1996 otorgada a favor del rematante por el Magistrado competente en rebeld\u00eda del deudor en el que se le ordena cancelar las anotaciones e inscripciones posteriores a la del embargo que caus\u00f3 el procedimiento e inscribir la transmisi\u00f3n a favor del actor, cuando se da la circunstancia que la anotaci\u00f3n antedicha aparece caducada en una finca y cancelada por caducidad en otra de las dos adjudicadas en su d\u00eda y en la actualidad se encuentran ambas inscritas a favor de terceras personas. En cuanto a la posibilidad de inscribir la escritura derivada de la adjudicaci\u00f3n cuando al presentarse al Registro la anotaci\u00f3n de embargo estaba caducada y la finca inscrita a favor de persona distinta de aquella en cuyo nombre el Juez otorga la transmisi\u00f3n, los principios de tracto sucesivo y legitimaci\u00f3n obligan a denegar tambi\u00e9n su inscripci\u00f3n ya que no es posible practicar asiento alguno que menoscabe la eficacia de los asientos vigentes, si no es con el consentimiento del respectivo titular registral o por resoluci\u00f3n judicial dictada en procedimiento entablado directamente contra \u00e9l (arts. 1, 20, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). La primera parte del problema, relativa a la cancelaci\u00f3n solicitada, puede verse m\u00e1s atr\u00e1s, en el apartado \u201cANOTACI\u00d3N PREVENTIVA DE EMBARGO. Efectos de su cancelaci\u00f3n en las adjudicaciones derivadas de la misma\u201d.<\/p>\n

14 enero 2005<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- En el presente recurso se plantea si cabe la cancelaci\u00f3n de las inscripciones registrales practicadas en virtud de una donaci\u00f3n que ha sido declarada nula en Sentencia firme dentro de un procedimiento penal seguido \u00fanicamente contra el donante por un delito de alzamiento de bienes, sin intervenci\u00f3n alguna de los donatarios.<\/p>\n

1. Como ya se\u00f1alara este Centro Directivo en la resoluci\u00f3n de 3 de marzo de 2000, el Registrador en el \u00e1mbito de sus facultades calificadoras, y en concreto respecto de los documentos judiciales, debe apreciar los obst\u00e1culos que nazcan del Registro, siendo obst\u00e1culo que impide la inscripci\u00f3n la falta de intervenci\u00f3n del titular registral en el procedimiento, a fin de poder ejercitar sus derechos procesales. De lo contrario se encontrar\u00eda en una situaci\u00f3n de indefensi\u00f3n y se infringir\u00eda el principio constitucional de tutela judicial efectiva.<\/p>\n

2. Es as\u00ed preciso el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento registral atribuya alg\u00fan derecho o la oportuna resoluci\u00f3n judicial, para proceder a la rectificaci\u00f3n de los asientos del Registro que est\u00e1n bajo la salvaguarda de los Tribunales (v\u00e9ase art\u00edculos 1, 40, 82 de la Ley Hipotecaria.) 3. Los titulares del asiento cuestionado no han sido parte en el procedimiento, lo que implica que la declaraci\u00f3n de nulidad no tiene plenos efectos frente al titular registral, m\u00e1xime cuando el que participa por t\u00edtulo lucrativo de los efectos de un delito queda obligado civilmente a la restituci\u00f3n de la cosa o a resarcir los da\u00f1os y perjuicios causados lo que permit\u00eda la llamada del donatario al proceso como responsable civil (art\u00edculo 122 del C\u00f3digo Penal y 11, 111, 112, 615, 620 y 652 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal).<\/p>\n

3. No exime del cumplimiento de este principio de tracto sucesivo el hecho de que el donatario sea menor de edad, pues es persona distinta de los donantes, ni la circunstancia de que se haya seguido un procedimiento penal en que el donatario no es imputado ya que de lo que se trata es de que la acci\u00f3n civil derivada de la acci\u00f3n penal deba cumplir los mismos requisitos que si se ejercitara directamente ante la jurisdicci\u00f3n civil.<\/p>\n

En consecuencia esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

2 febrero 2005<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Una finca aparece inscrita en el Registro a nombre de determinada persona, quien la adquiri\u00f3 del anterior titular, el cual, a su vez, la adquiri\u00f3 como consecuencia de una ejecuci\u00f3n hipotecaria. En su d\u00eda, se tom\u00f3 sobre dicha finca anotaci\u00f3n preventiva de una querella penal, pero tal anotaci\u00f3n preventiva fue cancelada como consecuencia de la ejecuci\u00f3n hipotecaria anteriormente expresada.<\/p>\n

Se presenta en el Registro mandamiento, en el que, como consecuencia de la querella anteriormente expresada, y de haberse declarado la nulidad de una venta anterior y de la hipoteca que hizo el comprador (la que fue ejecutada), se ordena la cancelaci\u00f3n de dicha venta e hipoteca, que ya no est\u00e1n vigentes.<\/p>\n

El Registrador deniega las cancelaciones ordenadas por no haber sido el titular actual de la finca parte en el procedimiento y hallarse la anotaci\u00f3n de querella cancelada. La interesada recurre. El Presidente del Tribunal Superior desestima el recurso, apel\u00e1ndose el Auto ante esta Direcci\u00f3n General.<\/p>\n

2. Como dice el Auto apelado, es evidente y es doctrina consolidada de este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el \u00abvistos \u00bb), que los asientos posteriores que traen causa de una inscripci\u00f3n cuyo t\u00edtulo determinante ha sido declarado nulo no pueden ser cancelados como consecuencia de un procedimiento en el que no han intervenido los titulares respectivos. As\u00ed se infiere claramente del principio constitucional de tutela judicial efectiva (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), de la eficacia \u00abinter partes\u00bb de la sentencia (art\u00edculo 1.252 del C\u00f3digo Civil) del principio de salvaguardia judicial de los asientos (art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria), que exige para la rectificaci\u00f3n de un asiento el consentimiento de su titular o resoluci\u00f3n judicial en juicio contra \u00e9l entablado (art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria); y as\u00ed lo confirma el p\u00e1rrafo final de dicho art\u00edculo cuando se\u00f1ala que la rectificaci\u00f3n de un asiento en ning\u00fan caso puede perjudicar a los que durante su vigencia adquirieron derechos a t\u00edtulo oneroso y de buena fe, sin que en el reducido margen de la calificaci\u00f3n registral y del recurso gubernativo puedan decidirse cuestiones planteadas por la recurrente, tales como la de si el tercer adquiriente es protegido o no, conforme al art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria \u00abpor carecer de requisitos, ya que, al pertenecer al mismo grupo empresarial, su personalidad jur\u00eddica es s\u00f3lo formal\u00bb, pues tal pronunciamiento, s\u00f3lo corresponde a los jueces y tribunales ordinarios en el juicio contradictorio correspondiente.<\/p>\n

3. No es obst\u00e1culo a lo anterior el hecho de que en el Registro se hubiese reflejado en su d\u00eda, por medio de anotaci\u00f3n preventiva, la existencia del juicio penal, pues una vez cancelada la anotaci\u00f3n, no produce efecto alguno ni menoscaba o limita la posici\u00f3n del titular que accede al Registro despu\u00e9s, lo que resulta con toda claridad del art\u00edculo 97 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar la apelaci\u00f3n interpuesta, confirmando el Auto presidencial y la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

10 febrero 2005<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Una finca aparece inscrita en el Registro a favor de don SAH, con car\u00e1cter privativo, en cuanto al solar por donaci\u00f3n de sus padres y en cuanto a la construcci\u00f3n, por haber hecho la misma a sus expensas.<\/p>\n

Se presenta instancia suscrita por quien dice ser la esposa de dicho titular registra solicitando se cancelen tales inscripciones por ser nulos los t\u00edtulos en que se fundan. El Registrador deniega, recurriendo la interesada. [5]<\/a><\/p>\n

2. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb), cuando una inscripci\u00f3n ha sido realizada, por haber sido el t\u00edtulo calificado positivamente, sea la calificaci\u00f3n acertada o no, el asiento practicado queda bajo la salvaguardia de los Tribunales. Por ello el recurso gubernativo no es la v\u00eda adecuada para la rectificaci\u00f3n, sino que habr\u00e1 de acudirse a los procedimientos se\u00f1alados en el art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria. Las restantes afirmaciones que hace la recurrente sobre la procedencia del dinero y el car\u00e1cter de vivienda habitual de la familia de la finca debatida tienen su encaje en la v\u00eda judicial ya iniciada.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

18 marzo 2005<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. La presente Resoluci\u00f3n plantea como cuesti\u00f3n determinar el alcance del principio registral de legitimaci\u00f3n y el m\u00e1s gen\u00e9rico principio constitucional de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n.<\/p>\n

Al objeto de la calificaci\u00f3n registral y de la presente Resoluci\u00f3n, son hechos a tener en cuenta los siguientes, seg\u00fan resultan del t\u00edtulo presentado y de la nota de calificaci\u00f3n: La finca objeto de la escritura, registral 17.393 de Nerja, se inscribi\u00f3 a favor de \u00abCelama, S. A.\u00bb, con fecha 19 de junio de 1986, en virtud de escritura de divisi\u00f3n horizontal y disoluci\u00f3n de condominio, causando la inscripci\u00f3n 1.\u00aa Por la inscripci\u00f3n 2.\u00aa, de fecha 10 de agosto de 1987, Celama, S. A., la vende a don \u00c1ngel Garc\u00eda Aguado, a cuyo favor se inscribe. Fallecido el Sr. Garc\u00eda Aguado, y practicadas las oportunas operaciones particionales, la finca se adjudica, en determinada forma y proporci\u00f3n, a sus actuales titulares registrales que son do\u00f1a Mar\u00eda del Carmen Mellado Pe\u00f1a y do\u00f1a Isabel, don Germ\u00e1n y do\u00f1a Ana Garc\u00eda Mellado.<\/p>\n

Con fecha 8 de marzo de 1988 se formula por el Ayuntamiento de Nerja demanda contra \u00abCelama, S.A.\u00bb, cuyo objeto consiste en la entrega a favor del demandante de la indicada finca registral y a otorgar el correspondiente documento notarial a favor del mismo.<\/p>\n

Por Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 19 de noviembre de 1992 se declara firme la dictada por la Audiencia Provincial de Granada, que en la parte que interesa condena a la demandada a la entrega del local otorgando para ello la correspondiente escritura p\u00fablica notarial.<\/p>\n

Por providencia del Juzgado de 1.\u00aa Instancia de V\u00e9lez-M\u00e1laga de 24 de marzo de 1997, se ordena se proceda a dar posesi\u00f3n a la parte actora y a la formalizaci\u00f3n de la correspondiente escritura ante Notario.<\/p>\n

Con fecha 29 de octubre de 1999, se presenta en el Registro un mandamiento que causa el asiento 2667 deI Diario 62 que literalmente dice as\u00ed: \u00abAna Mar\u00eda P\u00e9rez Jurado, con D.N.I. 74764748-M presenta a las 10.50 horas, mandamiento por duplicado del Juzgado de primera instancia de V\u00e9lez de fecha 21 de octubre de 1999 por el que en autos n\u00famero 1988\/88, seguidos por Ayuntamiento de Nerja, contra sociedad Celama, S. A., de Nerja se ordena tomar anotaci\u00f3n preventiva de demanda sobre la finca registral n\u00famero 1 7.393 del municipio de Nerja\u00bb. Al margen del citado asiento se hace constar \u00abNo se practica operaci\u00f3n alguna en relaci\u00f3n al mandamiento del asiento adjunto por el defecto insubsanable de aparecer la finca registral 17.393 de Nerja a nombre de personas distintas a la entidad demandada\u00bb.<\/p>\n

Por otra providencia del mismo Juzgado de 3 de mayo de 2001 se autoriza a la parte actora, Excmo. Ayuntamiento de Nerja a otorgar en rebeld\u00eda de la demandada la correspondiente transmisi\u00f3n del inmueble, \u00abhaci\u00e9ndose constar en aqu\u00e9lla (en la correspondiente escritura de transmisi\u00f3n que se califica) que los titulares del mismo en el Registro de la Propiedad, Mar\u00eda del Carmen Mellado Pe\u00f1a e Isabel, Germ\u00e1n y Ana Garc\u00eda Mellado, han sido debidamente emplazados para comparecer en este proceso sin que lo hayan hecho\u00bb.<\/p>\n

2. Para centrar debidamente la cuesti\u00f3n debe se\u00f1alarse que lo que se plantea no es determinar la validez de la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo de fecha 19 de noviembre de 1992, ni de la escritura otorgada en su ejecuci\u00f3n y que determina el presente recurso, sino la eficacia de dicha Sentencia en relaci\u00f3n con los titulares registrales que no fueron demandados y si \u00fanicamente emplazados en ejecuci\u00f3n de Sentencia seg\u00fan Providencia del Juzgado de Primera Instancia n.\u00ba 3 de V\u00e9lez M\u00e1laga, de fecha 3 de mayo de 2001.<\/p>\n

Tampoco es objeto de la presente Resoluci\u00f3n determinar la buena o mala fe de los titulares registrales mala fe que alega el recurrente en su escrito de recurso y, en consecuencia, su condici\u00f3n o no de terceros hipotecarios del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria, por cuanto ello es de competencia exclusiva Judicial, conforme al art\u00edculo 1.3 de la Ley hipotecaria al determinar que los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los t\u00e9rminos establecidos en esta Ley.<\/p>\n

As\u00ed centrada la cuesti\u00f3n resulta evidente que el recurso debe ser desestimado.<\/p>\n

La eficacia legitimadora del Registro constituye uno de los principios b\u00e1sicos (principio de legitimaci\u00f3n) del sistema registral, que en su aspecto sustantivo se encuentra recogido en el art\u00edculo 38.1 de la Ley hipotecaria al se\u00f1alar que a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo (presunci\u00f3n de car\u00e1cter iuris tantum), mientras no se declare su inexactitud en los t\u00e9rminos establecidos en la Ley (cfr. art. 1.3 L. H.).<\/p>\n

En el orden registral el principio de legitimaci\u00f3n determina el cierre del Registro a los t\u00edtulos incompatibles, aunque sean anteriores al inscrito (Art. 17.1 L.H.), as\u00ed como a los t\u00edtulos dispositivos o declarativos otorgados por persona distinta al titular registral (Art. 20. 1 y 2 de la L.H.).<\/p>\n

Apareciendo la finca inscrita a favor de tercero que no ha sido parte en el procedimiento, no puede inscribirse el t\u00edtulo ahora calificado, pues as\u00ed lo impone el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), as\u00ed como los principios registrales de legitimaci\u00f3n, salvaguardia judicial de los asientos y tracto sucesivo (art\u00edculos 1, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). A la misma conclusi\u00f3n lleva el principio de relatividad de la cosa juzgada (Cfr. art\u00edculo 222.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).<\/p>\n

4. Respecto a la circunstancia de que los titulares registrales hubieran sido emplazados en ejecuci\u00f3n de Sentencia seg\u00fan Providencia de fecha 3 de mayo de 2001, debe traerse aqu\u00ed la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo con fecha 6 de junio de 1988 al se\u00f1alar que \u00ab\u2026 no es posible pretender despojar de la propiedad y de la posesi\u00f3n de un inmueble derechos presuntamente atribuidos a todos los efectos legales al titular registral por el art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria, cuando este titular registral no ha sido parte en la litis, no ha sido condenado en el fallo, ni la inscripci\u00f3n registral practicada a su favor ha sido anulada ni rectificada; lo contrario, pretendido por el recurrente, supondr\u00eda extender la eficacia de la sentencia a puntos no controvertidos ni decididos en el pleito, violar el principio de cosa juzgada, y en definitiva el art\u00edculo 24 CE, motivos todos ellos m\u00e1s que suficientes para justificar la rectificaci\u00f3n de la incorrecta diligencia de lanzamiento llevada a cabo antes de conocerse por el Juzgado la titularidad registral del inmueble, cuya inscripci\u00f3n registral atribuye ex lege la presunci\u00f3n dominical\u2026\u00bb.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

19 abril 2005<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- En el presente recurso, nos encontramos ante un Auto judicial en el que se acuerda el embargo de las fincas registrales 29937 y 29935 del Registro de la Propiedad n\u00famero 1 de Tarragona, inscritas a nombre de Don Jes\u00fas Montes Gonz\u00e1lez y Do\u00f1a Cristina del Cueto de Montes, por deudas de Don Jes\u00fas Montes del Cueto y posterior auto reca\u00eddo en recurso de reposici\u00f3n en el que se considera acreditado que el demandado es universal heredero, por lo que todos los bienes manifestados son privativos y de su exclusiva propiedad.<\/p>\n

El principio de tracto sucesivo (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria (corolario del principio constitucional de tutela judicial efectiva (Art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola) impiden la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n preventiva solicitada cuando las fincas est\u00e1n inscritas a favor de terceras personas que no han intervenido en el procedimiento.<\/p>\n

Ahora bien, en el caso que nos ocupa nos encontramos con un supuesto de tracto sucesivo abreviado, o modalizaci\u00f3n del principio de tracto sucesivo recogido en el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, al que se refiere el art\u00edculo 166.1 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

La protecci\u00f3n del titular registral, el principio de legitimaci\u00f3n y de tracto sucesivo exigen en estos supuestos que pod\u00edamos denominar excepcionales, que las garant\u00edas que establece la Legislaci\u00f3n Hipotecaria sean exigidas con total rigurosidad. As\u00ed en este asunto no se han observado las exigencias del citado art\u00edculo del Reglamento Hipotecario, a pesar de que en el citado Auto de fecha doce de febrero de dos mil cuatro se exige al Actor que presente los documentos exigidos en el art\u00edculo 140 y 166.1.\u00ba del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

De esta forma, el Auto reca\u00eddo en recurso de reposici\u00f3n no es el cauce formal adecuado para la acreditaci\u00f3n de la cualidad de heredero, debi\u00e9ndose aportar el testamento o declaraci\u00f3n de herederos, el certificado de defunci\u00f3n de los causantes y el Certificado del Registro General de Actos de Ultima Voluntad.<\/p>\n

Alega as\u00ed mismo el recurrente la obligaci\u00f3n del Registrador de cumplir las resoluciones judiciales, y ello es, en efecto, cierto, pero tambi\u00e9n lo es (como tambi\u00e9n esta Direcci\u00f3n ha afirmado reiteradamente) que la calificaci\u00f3n del Registrador de los documentos judiciales, consecuencia de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n ordenada por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola abarca, no a la fundamentaci\u00f3n del fallo, pero s\u00ed a la observancia de aquellos tr\u00e1mites establecidos para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervenci\u00f3n prevista en las normas para evitar su indefensi\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

26 abril 2005<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Se presenta testimonio de auto firme ordenando la cancelaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n de la nuda propiedad de una finca sobre la cual se consolida, posteriormente, el usufructo. El Registrador suspende la pr\u00e1ctica del asiento solicitado, por no haber sido citada la esposa del nudo propietario titular de la mitad de la nuda propiedad. E igualmente deniega la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores por no haber sido sus titulares parte en el procedimiento.<\/p>\n

2. El principio de tutela judicial efectiva implica que nadie puede ser vencido en juicio sin ser o\u00eddo, lo que tiene su manifestaci\u00f3n en el \u00e1mbito registral en los principios de tracto sucesivo y legitimaci\u00f3n, de manera que ning\u00fan asiento practicado en el Registro puede cancelarse sin consentimiento del titular registral o sentencia firme dictada en procedimiento dirigido contra todos los titulares registrales afectados (v\u00e9ase art\u00edculos 20, 40 y 82 Ley Hipotecaria).<\/p>\n

En consecuencia, no puede ser privada la titular de la mitad de la nuda propiedad sin haber comparecido en el procedimiento ordinario dirigido a declarar la nulidad de la enajenaci\u00f3n correspondiente. Por lo cual, el mandamiento ordenando la cancelaci\u00f3n es incompleto, y no puede producir el efecto rectificador del Registro, ni mucho menos perjudicar a terceros cuya mala fe pretendida no ha sido declarada por los \u00f3rganos competentes para ellos, los judiciales. Terceros que por otra parte, tampoco han sido ni citados ni o\u00eddos en juicio.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

27 abril 2005<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Historial registral de la finca a la que refiere el recurso: Anotaci\u00f3n letra C de embargo.<\/p>\n

Inscripci\u00f3n 5.\u00aa de propiedad por aportaci\u00f3n.<\/p>\n

Inscripci\u00f3n 6.\u00aa de propiedad por aportaci\u00f3n.<\/p>\n

Anotaci\u00f3n letra F de cancelaci\u00f3n de la C.<\/p>\n

Inscripci\u00f3n 8.\u00aa de hipoteca.<\/p>\n

(Existen otros asientos que constan cancelados.)<\/p>\n

Se presenta mandamiento en el que el mismo Tribunal que orden\u00f3 la cancelaci\u00f3n que se practic\u00f3 con la letra F, y estimando recurso de reposici\u00f3n, deja sin efecto el mandamiento que orden\u00f3 la expresada cancelaci\u00f3n, por no ser competente para la misma dicho Tribunal.<\/p>\n

El Registrador deniega el asiento solicitado por no constar el consentimiento de los perjudicados por la \u00abreviviscencia de la anotaci\u00f3n\u00bb. La interesada recurre.<\/p>\n

2. La declaraci\u00f3n de nulidad de una cancelaci\u00f3n (\u00fanico supuesto seg\u00fan parte de la doctrina en que una cancelaci\u00f3n se puede cancelar) supone la reviviscencia del derecho cancelado. Por ello, y, dado que se trata de un supuesto de rectificaci\u00f3n del Registro, es evidente que la constancia registral de dicha nulidad no puede perjudicar a quienes adquirieron derechos sobre la finca estimando que la anotaci\u00f3n que \u00abrevive\u00bb no exist\u00eda al haber sido cancelada. As\u00ed se infiere claramente: del principio constitucional de tutela judicial efectiva (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola); de la relatividad de la sentencia (art\u00edculo 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); y del principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria), que exige para su rectificaci\u00f3n el consentimiento de los titulares respectivos o resoluci\u00f3n judicial entablada contra ellos (art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

3. Por ello, y para evitar tal perjuicio, que es evidente no puede darse, podr\u00eda pensarse, como hace el Registrador, que no puede tener acceso al registro la \u00abreviviscencia\u00bb solicitada, la cual es consecuencia, como se ha dicho de la constancia registral de la nulidad de la cancelaci\u00f3n. Ahora bien: en el caso de que se actuara as\u00ed se dejar\u00eda desprotegido al anotante frente a los que, con posterioridad adquirieran alg\u00fan derecho sobre la finca embargada, resultado il\u00f3gico y contrario al ordenamiento; por ello debe concluirse que debe practicarse el asiento solicitado, expresando con toda claridad que no quedan afectados por tal asiento los titulares de derechos posteriores a la cancelaci\u00f3n cuya nulidad se hace constar.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto en la forma que resulta de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

13 mayo 2005<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. En este caso se dan los siguientes elementos definidores:<\/p>\n

a) En diciembre de 1990 se vende una finca inscribi\u00e9ndose dicha transmisi\u00f3n con una cabida de 948,68 metros cuadrados.<\/p>\n

b) En expediente de dominio se dicta auto por el Juzgado en septiembre de 1990 estimando una mayor cabida de la finca de 518,09 metros cuadrados.<\/p>\n

c) En octubre de 2002 se hace constar en el Registro esa mayor cabida en virtud de testimonio del indicado auto dictado ese mismo mes. El expediente de dominio se sigue con el anterior titular vendedor de la finca y se inscribe a favor de los actuales titulares en virtud de la inscripci\u00f3n 8.\u00aa d) En julio de 2004 se dicta auto de la secci\u00f3n cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona dejando sin efecto el auto que motiv\u00f3 la inscripci\u00f3n del exceso de cabida y el mismo mes se expide mandamiento por el Juzgado ordenando la cancelaci\u00f3n de la referida inscripci\u00f3n 8.\u00aa Presentados dichos documentos en el Registro, el Registrador suspende la cancelaci\u00f3n al no haber sido citados en el expediente los actuales titulares registrales.<\/p>\n

El interesado recurre.<\/p>\n

2. No corresponde aqu\u00ed considerar la procedencia de la inscripci\u00f3n del exceso de cabida en virtud de expediente de dominio en el cual no han intervenido los actuales titulares registrales a favor de quienes se ha practicado la inscripci\u00f3n. Una vez inscrita esa mayor cabida, la inscripci\u00f3n queda bajo la salvaguardia de los Tribunales y s\u00f3lo podr\u00e1 rectificarse mediante consentimiento del actual titular registral o resoluci\u00f3n judicial dictada en procedimiento en que el mismo haya sido parte. Resulta as\u00ed de las exigencias derivadas del principio constitucional de tutela judicial efectiva en consonancia con los principios de legitimaci\u00f3n registral, tracto sucesivo y las reglas sobre rectificaci\u00f3n de asientos.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso.<\/p>\n

30 mayo 2005\u00a0 [6]<\/a><\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento de embargo en ejecuci\u00f3n de sentencia en procedimiento monitorio seguido contra don Salvador M. G. e \u00abignorados herederos e do\u00f1a Laura V. T.\u00bb. Hall\u00e1ndose la finca inscrita a favor de don Salvador y do\u00f1a Laura, por mitad y proindiviso, el Registrador anota el embargo sobre la mitad perteneciente al primero, no practic\u00e1ndola sobre la mitad de la segunda por entender que la herencia no ha sido parte en el proceso. Recurren los interesados y el Juez.<\/p>\n

2. El primer problema que ha de abordarse es el de si los recursos est\u00e1n interpuestos fuera de plazo, como alega el Registrador. Si se tiene en cuenta que las notificaciones de la calificaci\u00f3n negativa se han realizado por fax, medio de notificaci\u00f3n que la recurrente hab\u00eda autorizado al Registro a realizar, mientras que no ocurre lo mismo con el Juzgado, es lo cierto que, ante la duda de si est\u00e1 bien notificada la calificaci\u00f3n y, en todo caso, por econom\u00eda de procedimiento, ya que, si se vuelve a presentar el mismo titulo y se vuelve a rechazar su inscripci\u00f3n, volver\u00eda a nacer el plazo para interponer recurso, ha de entrarse en el fondo del mismo.<\/p>\n

3. Se plantea, una vez m\u00e1s, en el presente recurso la delicada cuesti\u00f3n de precisar el alcance de la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales. Seg\u00fan doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb y en especial la de 27 de octubre de 2003), el respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las Autoridades y funcionarios p\u00fablicos, incluidos, por tanto, tambi\u00e9n los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los tr\u00e1mites del procedimiento que las motivan. No obstante, como tambi\u00e9n ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando as\u00ed el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, impedir\u00eda dar cabida en el Registro a una extralimitaci\u00f3n del Juez que entra\u00f1ara una indefensi\u00f3n procesal patente, raz\u00f3n por la cual, el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley) extiende la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuaci\u00f3n o congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido y los obst\u00e1culos que surjan del Registro, aparte de a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

Ese principio de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento aut\u00e9ntico, hay sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenci\u00f3n en el procedimiento determinante del asiento. As\u00ed se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legimitaci\u00f3n pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco la cumplimentaci\u00f3n de los tr\u00e1mites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control que s\u00ed le compete, en cambio, sobre los tr\u00e1mites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del art\u00edculo 99 frente al art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario), su calificaci\u00f3n de actuaciones judiciales s\u00ed debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta s\u00ed debe denunciar el Registrador pero cuyo modo s\u00f3lo compete apreciar al Juez.<\/p>\n

En el caso planteado la cuesti\u00f3n a dilucidar, por consiguiente, es si la demanda interpuesta contra los ignorados herederos equivale al emplazamiento de la masa hereditaria aun no aceptada del titular registral fallecido.<\/p>\n

No cabe entender, sin embargo, en este caso que la herencia, siendo ignorados los llamados a aceptarla, como masa patrimonial carente transitoriamente de titular, haya sido parte en el proceso, al haberse omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto, que prev\u00e9 la adopci\u00f3n por el Juez de las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administraci\u00f3n de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (art\u00edculos 6-4, 7-5, 540, 790-1, 7912-2.\u00ba, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con quien sustanciar entretanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jur\u00eddica de la herencia pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citaci\u00f3n gen\u00e9ricas de los causahabientes desconocidos del causante, con independencia del modo o garant\u00edas de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aqu\u00ed de una eventual tramitaci\u00f3n defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de una inadecuaci\u00f3n, en este caso, entre la resoluci\u00f3n reca\u00edda y el procedimiento legalmente previsto, incongruencia entre resoluci\u00f3n y procedimiento que s\u00ed en materia a la que alcanza la potestad de calificaci\u00f3n registral, conforme al art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

25 junio 2005<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. La cuesti\u00f3n que se suscita en el presente recurso consiste en que practicada la inscripci\u00f3n como fincas registrales independientes de unas fincas sitas en la cubierta de un edificio y que se destinan a solariums o azotea, a excepci\u00f3n de una que se califica como trastero, las cuales adem\u00e1s son objeto de venta posterior a particulares, se solicita la rectificaci\u00f3n de esos asientos por el Registrador, por considerar que todas ellas tienen la consideraci\u00f3n de elementos comunes y no pueden ser tomadas como elementos privativos ni tener una inscripci\u00f3n espec\u00edfica, cuesti\u00f3n que el Registrador deniega y entiende que el procedimiento no es el adecuado al estar las inscripciones ya practicadas.<\/p>\n

2. Dicho defecto debe ser confirmado, pues al tratarse de una inscripci\u00f3n ya efectuada y encontrarse los asientos bajo la salvaguarda de los Tribunales, con arreglo al art\u00edculo 1.3 de la Ley Hipotecaria, su modificaci\u00f3n s\u00f3lo podr\u00eda realizarse mediante el consentimiento del o de todos los titulares registrales que se encontrasen leg\u00edtimamente acreditados (art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria), o bien mediante una resoluci\u00f3n judicial reca\u00edda en juicio declarativo contra los mismos (Vid. tambi\u00e9n art\u00edculos 82, 214 y 217 de la Ley Hipotecaria), pues en caso contrario se producir\u00eda una situaci\u00f3n de indefensi\u00f3n de tal titular, proscrita por la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola (Cfr. art\u00edculo 24).<\/p>\n

No es por tanto ya el procedimiento adecuado el recurso gubernativo, cuyo \u00e1mbito se circunscribe a revisar las calificaciones del Registrador por las que se suspende o deniega la inscripci\u00f3n solicitada (art\u00edculo 66 de la Ley Hipotecaria), sino que lo ser\u00e1n los Tribunales, cuando se ejercite ante ellos la acci\u00f3n correspondiente y, con la intervenci\u00f3n del titular registral, se obtenga sentencia firme acordando la nulidad.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

5 septiembre 2005<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- En el presente recurso se pretende la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva de demanda referida a la simulaci\u00f3n de ciertos negocios jur\u00eddicos. Cuando se presenta el mandamiento en el Registro, la finca aparece transmitida a titulares que no han sido demandados, por ello el recurso no puede prosperar. Por aplicaci\u00f3n del principio constitucional de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, y de los principios registrales que son emanaci\u00f3n de aqu\u00e9l, de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo, no puede hacerse constar en el Registro la anotaci\u00f3n de una demanda en cuyo procedimiento el titular registral no ha tenido parte.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota del Registrador.<\/p>\n

21 septiembre 2005<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro de la Propiedad n\u00famero cinco de Oviedo un mandamiento expedido por el Juzgado de Instrucci\u00f3n n.\u00ba 1 de dicha ciudad, a fin de que \u00abse proceda a tomar las anotaciones oportunas\u00bb de la Sentencia firme que se acompa\u00f1aba, figurando como anexos del citado mandamiento: Testimonio de la Sentencia firme del mismo Juzgado de fecha 22 de abril de 2003, autos n.\u00ba 115\/99 promovidos por la entidad La Llamaza y otros se\u00f1ores, contra don Manuel \u00c1ngel Manso Camporro, Mar\u00eda Orfelina Guti\u00e9rrez Fern\u00e1ndez, Mar\u00eda Natividad Parralejo Est\u00e9vez, Mar\u00eda Dolores Loredo Fonseda y Aurora Agueria Rodr\u00edguez, estas tres \u00faltimas declaradas en rebeld\u00eda: testimonio de la Sentencia firme de 15 de junio de 2004, de la Audiencia Provincial de Oviedo, Secci\u00f3n Quinta, en el recurso de apelaci\u00f3n 0000172\/2004, contra la Sentencia anterior la que confirma.<\/p>\n

En la precitada Sentencia del Juzgado de 1.\u00aa Instancia, ya firme, se contiene el fallo siguiente: \u00abdebo declarar y declaro que la sociedad Casanor, S.L., en quiebra, es due\u00f1a y propietaria del edificio en construcci\u00f3n sito en sobre el terreno sito en el Bario de la Fuente Abajo en Ol\/oniego, Concejo de Oviedo, con una superficie de 933 metros cuadrados; inscrita en le Registro de la Propiedad n.\u00ba 5 de Oviedo al libro 2121, tomo 2.962, finca 9.539, inscripci\u00f3n 12, actuando, en su virtud, la nulidad de los t\u00edtulos y la cancelaci\u00f3n de asientos registrales que puedan contradecir lo anteriormente declarado, as\u00ed como la inscripci\u00f3n de la obra nueva del referido edificio a nombre de dicha entidad Casanor, S.L., en quiebra\u00bb.<\/p>\n

2. La nota de calificaci\u00f3n emitida por el titular del Registro de la Propiedad n\u00famero cinco deniega la inscripci\u00f3n del mandamiento, por los defectos que se resumen as\u00ed: No haber sido parte en el proceso los titulares de derechos inscritos, Proyectos Urbanos Pe\u00f1amea, S.L., titular del dominio y Banco Popular Espa\u00f1ol, S.A., titular del derecho de Hipoteca.-Ser necesaria la formalizaci\u00f3n de un t\u00edtulo complementario, entre los titulares de derechos actualmente inscritos y Casanor, S.A., que delimite y especifique, conforme al principio de determinaci\u00f3n, el dominio dividido. Ser necesario completar la Sentencia con la acreditaci\u00f3n del cumplimiento de los requisitos exigidos para la inscripci\u00f3n de la obra nueva por los arts. 45 y siguientes del Real Decreto 1093\/97, de 4 de julio. La Sentencia (dada la declaraci\u00f3n de rebeld\u00eda de algunos de los demandados) solo podr\u00e1 ser objeto de anotaci\u00f3n preventiva conforme al art. 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Al primero de dichos defectos se le atribuye por el Registrador car\u00e1cter insubsanable.<\/p>\n

3. El Registrador, en su informe, y a la vista del tenor del recurso, llama la atenci\u00f3n sobre un extremo del mismo que tiene un evidente alcance formal y procedimental: la argumentaci\u00f3n que se vierte en el recurso gubernativo tiene como finalidad combatir el primero de los defectos por \u00e9l consignados en la nota de calificaci\u00f3n, precisamente considerado insubsanable, sin que se contenga en el recurso alusi\u00f3n, ni argumentaci\u00f3n alguna, en torno a los restantes defectos que la citada nota indica. De lo expuesto se deriva una evidente consecuencia: este Centro Directivo habr\u00e1 de examinar, \u00fanicamente, el primer defecto de la nota de calificaci\u00f3n, en tanto que resulta ser el \u00fanico combatido por el recurrente.<\/p>\n

4. Centrada as\u00ed la cuesti\u00f3n a examinar en este recurso, no procede sino confirmar el criterio que mantiene el funcionario calificador en su s\u00f3lida y extensa nota de calificaci\u00f3n, toda vez que, examinado \u00fanicamente el primer defecto de la misma (que es el objeto de recurso), como tiene reiteradamente declarado este Centro Directivo (por todas la Resoluci\u00f3n de 7-11-2002), trat\u00e1ndose de documentos judiciales \u00ab.el Registrador tiene la obligaci\u00f3n de calificar determinados extremos entre los cuales no est\u00e1 el fondo de la Resoluci\u00f3n pero s\u00ed, como m\u00e1s importante el de examinar si en el procedimiento han sido citados aquellos a quienes el Registro conceda alg\u00fan derecho que podr\u00eda ser afectado por la Sentencia con objeto de evitar su indefensi\u00f3n prescrita por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola y su corolario registral del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria\u00bb.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, como acertadamente pone tambi\u00e9n de relieve la nota de calificaci\u00f3n recurrida, otras Resoluciones dictadas por este Centro Directivo insisten en que este extremo, est\u00e1 entre los obst\u00e1culos que surgen del Registro (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria) como aspectos sujetos a la calificaci\u00f3n de documentos judiciales, conforme al art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, de lo que se sigue que aunque los titulares registrales al momento de la iniciaci\u00f3n de tal procedimiento hubieran sido citados, no se puede dejar indefensos a los titulares actuales, los cuales habr\u00edan sido advertidos oportunamente de la situaci\u00f3n existente -y en consecuencia evitado su indefensi\u00f3n-si la demanda se hubiera anotado preventivamente, tal y como previene el art\u00edculo 42.1.\u00ba de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

5. Trasladadas las consideraciones anteriores al caso que nos ocupa, los titulares de derechos inscritos, Proyectos Urbanos Pe\u00f1amea, S. L., (titular de la inscripci\u00f3n 8.\u00aa), y el Banco Popular Espa\u00f1ol (titular de la inscripci\u00f3n 9.\u00aa), resultan afectados por la Sentencia al resultar limitado o gravado el derecho de dominio y dichos titulares no han sido parte en el proceso ni tampoco se anot\u00f3 oportunamente la demanda en su d\u00eda interpuesta.<\/p>\n

6. Por lo dem\u00e1s, esta Direcci\u00f3n General en modo alguno puede entrar a valorar las consideraciones vertidas en su escrito por el recurrente en torno a que no pueda considerarse que al titular registral actual le ampare el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria; o las que tambi\u00e9n realiza en torno a la posici\u00f3n \u00abExtra tabulas\u00bb, eso s\u00ed -del acreedor hipotecario (una Entidad de Cr\u00e9dito), cuestiones todas ellas que est\u00e1n sometidas a la exclusiva competencia de los Tribunales de Justicia.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho, dejando expresa constancia de que la presente Resoluci\u00f3n se contrae al primero de los defectos -\u00fanico recurrido y aqu\u00ed confirmado- que indica la nota de calificaci\u00f3n, toda vez que el resto de defectos en ella consignados no ha sido objeto de recurso.<\/p>\n

18 noviembre 2005<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. En mandamiento dictado en ejecuci\u00f3n de un juicio declarativo en el que recay\u00f3 sentencia firme de resoluci\u00f3n de un contrato de compraventa de una plaza de garaje, en el que se estipul\u00f3 el aplazamiento de pago y se garantiz\u00f3 el mismo con condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita debidamente inscrita, se ordena la reinscripci\u00f3n a favor del vendedor y la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores que traigan causa del comprador. Se da la circunstancia de que aparecen en el Registro varias anotaciones de embargo vigentes por d\u00e9bitos del comprador anteriores a la anotaci\u00f3n de la demanda de resoluci\u00f3n.<\/p>\n

De los documentos presentados se infiere que el Juez no cit\u00f3 a los titulares de tales anotaciones, entabl\u00e1ndose el procedimiento exclusivamente contra el comprador, por lo que el Registrador inscribe el dominio a favor del vendedor y deniega las cancelaciones solicitadas.<\/p>\n

2. Por lo tanto ha de decidirse ahora si la sentencia declarativa es por s\u00ed sola suficiente para cancelar los asientos posteriores a la inscripci\u00f3n del comprador y a favor de personas que traigan causa de \u00e9ste extendidos antes de la anotaci\u00f3n de la demanda de resoluci\u00f3n.<\/p>\n

3. Como tiene declarado este Centro Directivo, es cierto que con la denominada condici\u00f3n resolutoria expl\u00edcita y con su inscripci\u00f3n se pretende conferir eficacia real a la eventual acci\u00f3n resolutoria del contrato de compra por impago del precio aplazado (acci\u00f3n que de otro modo quedar\u00eda limitada a la esfera puramente personal de los contratantes) y evitar la aparici\u00f3n de terceros que por reunir los requisitos del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria har\u00edan inoperante ese juego resolutorio. Ahora bien de aqu\u00ed no se sigue sin m\u00e1s que la sentencia declarativa de la resoluci\u00f3n de la compraventa, dictada en pleito entablado solo contra el comprador permita la cancelaci\u00f3n de los asientos posteriores que traigan causa de este \u00faltimo. Si se tiene en cuenta, a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificaci\u00f3n de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye alg\u00fan derecho, c) que es exigencia constitucional la de la protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos, d) que se trata de anotaciones extendidas antes de la anotaci\u00f3n de la demanda, e) que los titulares de tales anotaciones no solo pueden sino que deben ser tra\u00eddos al procedimiento de resoluci\u00f3n, para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a ser cumplidos todos los presupuestos de la resoluci\u00f3n (devoluci\u00f3n de cantidades, etc.) intervenci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) que tales presupuestos no resultan del Registro (el impago o satisfacci\u00f3n de la deuda de cualquier otro modo) Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores basta con que estos al menos hayan sido citados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado, y que con su intervenci\u00f3n o silencio aseguren que se cumplen todos los presupuestos de la resoluci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso confirmando la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

15 noviembre 2005<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Presentado en el Registro testimonio de sentencia por la que se declara que determinado local procedente de segregaci\u00f3n es propiedad de la parte demandante, se declara dicha segregaci\u00f3n y se ordena la cancelaci\u00f3n de las anotaciones que contradigan lo expuesto, as\u00ed como la pr\u00e1ctica de la correspondiente inscripci\u00f3n, la Registradora rechaza las operaciones ordenadas porque: a) No aparecen como demandados todos los titulares registrales; b) aparecen sobre la finca dos anotaciones preventivas sin que conste tampoco que sus titulares hayan sido demandados; c) consta la existencia de demandados en situaci\u00f3n de rebeld\u00eda y no se acredita el transcurso del plazo para el ejercicio de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n y; d) no consta determinaci\u00f3n de la cuota en el local segregado dado que se trata de un local sujeto a r\u00e9gimen de propiedad horizontal sin que pueda fijarse unilateralmente por el interesado sin concurso de la Comunidad de Propietarios.<\/p>\n

2. El interesado recurre alegando que la sentencia es firme y su incumplimiento implica desobediencia a un pronunciamiento judicial en cuanto que la resoluci\u00f3n es firme y ejecutiva; a\u00f1ade en el recurso que dicha sentencia ordena la cancelaci\u00f3n de asientos contradictorios hayan sido o no demandados los titulares y alega adem\u00e1s que los hechos negativos no deben probarse; en cuanto a la necesidad de constancia de la cuota se\u00f1ala que la finca debe inscribirse sin cuota. Se afirma en el recurso que el Registrador ha rebasado los l\u00edmites del art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario dado que no puede examinar los defectos procesales o sustantivos de una sentencia. En cuanto a la no cancelaci\u00f3n de las anotaciones preventivas que pesan sobre la finca, el recurrente indica que nadie ha pedido ni ordenado esas cancelaciones.<\/p>\n

Son pues tres las cuestiones que se plantean en este recurso y se refieren a: 1, si es inscribible una sentencia sin que conste que hayan sido demandados todos los titulares de una finca cuyo dominio se reconoce a un tercero; 2, si constando la existencia de demandados en rebeld\u00eda es inscribible o no la sentencia firme sin que se acredite el transcurso del plazo para que el demandado pueda ejercitar la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n; 3, si es inscribible la finca segregada sin fijaci\u00f3n de cuota. [7]<\/a><\/p>\n

3. En cuanto a la primera cuesti\u00f3n, como ha dicho este Centro Directivo, para que en virtud de un pronunciamiento judicial pueda ser rectificado el Registro es necesario que aparezcan como demandados o hayan tenido la adecuada intervenci\u00f3n en el procedimiento todos los titulares registrales afectados por la rectificaci\u00f3n por aplicaci\u00f3n del principio constitucional de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n (art\u00edculo 24 Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola) y de los principios registrales de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo (art\u00edculos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria); trat\u00e1ndose pues la omisi\u00f3n de dicha intervenci\u00f3n de la falta de un tr\u00e1mite esencial del procedimiento e implicando al mismo tiempo un obst\u00e1culo registral para la inscripci\u00f3n, el defecto debe ser confirmado de conformidad con el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de la Registradora.<\/p>\n

29 diciembre 2005<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales.- <\/strong>1. La presente Resoluci\u00f3n tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Benito Ag\u00fcera Mar\u00edn, don Agust\u00edn Barrera Navarro y don Francisco Fern\u00e1ndez Castillo, en su condici\u00f3n de s\u00edndicos de la quiebra voluntaria de la Mercantil \u00abN. C. de R., S. L.\u00bb, contra la negativa del Registrador de la Propiedad n.\u00ba 1 de Reus, don Jos\u00e9 Luis Sarrate Abadal, a practicar una anotaci\u00f3n preventiva de quiebra y constancia de la fecha de retroacci\u00f3n de la quiebra.<\/p>\n

Se plantea como cuesti\u00f3n previa la inadmisi\u00f3n del recurso por ser extempor\u00e1neo. Sin embargo, no pudiendo acreditar el Sr. Registrador la fecha de recepci\u00f3n por el presentante de la notificaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n negativa debe rechazarse este motivo de inadmisi\u00f3n.<\/p>\n

Consta en el expediente la emisi\u00f3n de informes por do\u00f1a A. F. P., \u00abS. A. N. S. 98, S. L.\u00bb y \u00abG. D., S. A.\u00bb, oponi\u00e9ndose a la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n de quiebra como titulares actuales de varias fincas, los dos primeros como subadquirentes de la quebrada \u00abN. C. de R., S. L.\u00bb.<\/p>\n

2. El problema planteado en el presente recurso consiste en determinar si puede extenderse una anotaci\u00f3n preventiva de declaraci\u00f3n judicial de quiebra, en el supuesto de que las fincas sobre las que haya de practicarse est\u00e9n inscritas a nombre de persona distinta del quebrado, al resultar de los libros del Registro que es otro el titular registral, bien por haber adquirido directamente del quebrado, de un subadquirente y en algunos casos de personas ajenas al quebrado, solicit\u00e1ndose que se haga constar la fecha de retroacci\u00f3n de la quiebra, siendo \u00e9sta anterior a la de los t\u00edtulos adquisitivos.<\/p>\n

3. Esta Direcci\u00f3n General es conocedora de las diversas opiniones doctrinales y jurisprudenciales en orden a la armonizaci\u00f3n entre el actualmente derogado art\u00edculo 878.2 del C\u00f3digo de Comercio (Cfr. disposici\u00f3n derogatoria \u00fanica de la Ley 22\/2003, de 9 de julio, Concursal) y los principios hipotecarios tendentes a garantizar la seguridad jur\u00eddica del tr\u00e1fico inmobiliario, especialmente el contenido en el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria, as\u00ed como si el indicado precepto del C\u00f3digo de Comercio recog\u00eda un supuesto de incapacidad retroactiva, prohibici\u00f3n de disponer, tambi\u00e9n retroactiva o conjunto de acciones de protecci\u00f3n de los acreedores, y su distinto alcance seg\u00fan sea adquirente del quebrado o subadquirente, su buena o mala fe o la existencia de perjuicio para la quiebra.<\/p>\n

Pero ha sido constante la doctrina de este Centro Directivo (Cfr. entre otras Resoluci\u00f3n de 8 de noviembre de 1991), que los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales de modo que sin el consentimiento de sus titulares o sin la oportuna declaraci\u00f3n judicial dictada en juicio adecuado directamente entablado contra ellos, no pueden ser rectificados ni puede hacerse constar en los folios de las fincas respectivas, circunstancia alguna que ponga en entredicho la eficacia propia de aqu\u00e9llos (art\u00edculos 1, 38, 40, 82 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Ello no es sino consecuencia del principio registral de legitimaci\u00f3n, recogido en el art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria, seg\u00fan el cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular.<\/p>\n

Presumi\u00e9ndose que los derechos reales inscritos pertenecen al titular registral se deduce el principio de tracto sucesivo, estableciendo expresamente el art\u00edculo 20.7 de la misma Ley Hipotecaria que no podr\u00e1 tomarse anotaci\u00f3n de demanda, embargo o prohibici\u00f3n de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento.<\/p>\n

A la misma conclusi\u00f3n se llega desde el orden Constitucional por cuanto el art\u00edculo 24 de nuestra Constituci\u00f3n expresamente proscribe la indefensi\u00f3n judicial.<\/p>\n

Esta doctrina se encuentra actualmente consagrada en los art\u00edculos 76 y ss de la Ley 22\/2003, de 9 de julio, Concursal.<\/p>\n

4. Ahora bien, lo dicho en el anterior fundamento de derecho, se entiende sin perjuicio de que, como ya dijera la citada Resoluci\u00f3n de 8 de noviembre de 1991, de la exclusi\u00f3n de la constancia tabular, por v\u00eda de anotaci\u00f3n, de la mera fecha de retroacci\u00f3n fijada en una declaraci\u00f3n de quiebra dictada sin citaci\u00f3n ni audiencia de los titulares registrales de las fincas sobre las que se pretenden aquellas anotaciones, no puede deducirse autom\u00e1ticamente la exclusi\u00f3n de la anotaci\u00f3n de una demanda en que se pretenda hacer constar la fecha de retroacci\u00f3n, cuando aquella se demanda se dirija contra los titulares registrales.<\/p>\n

Se trata de dos hip\u00f3tesis distintas por cuanto en esta \u00faltima se perseguir\u00eda la anotaci\u00f3n de una demanda, y, por otra parte, no debe desconocerse: a) el amplio criterio interpretativo fijado por este Centro Directivo al tratar de precisar el \u00e1mbito del art\u00edculo 42.1 de la Ley Hipotecaria, dando entrada en \u00e9l no s\u00f3lo a las demandas en que se ejercita una acci\u00f3n real, sino tambi\u00e9n a aquellas otras en que se hace valer una pretensi\u00f3n puramente personal que pueda conducir a una mutaci\u00f3n jur\u00eddico \u2013real inmobiliaria (Resoluciones de 13 de febrero de 1929, 9 de agosto de 1941, 29 de marzo de 1954, 6 de julio de 1962); b) La considerable trascendencia que la fijaci\u00f3n definitiva de la fecha de retroacci\u00f3n de una quiebra lleva inherente respecto a los actos dispositivos verificados por el quebrado durante ese periodo (art. 878.2 del C\u00f3digo de Comercio, hoy derogado); c) Que la demanda se dirija contra los titulares registrales actuales de las fincas sobre las que se pretenda anotar, por lo que aparecer\u00edan satisfechas las exigencias inherentes al principio registral de tracto sucesivo (art. 20 de la Ley Hipotecaria) y el m\u00e1s gen\u00e9rico postulado de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos (art. 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota recurrida.<\/p>\n

12 enero 2006<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales.- <\/strong>1. En el presente recurso, una vez inscrito en el Registro de la Propiedad un Proyecto de Compensaci\u00f3n, el recurrente pretende inscribir una escritura de aceptaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n de herencia, en la que, entre las fincas inventariadas, se contiene una de las incluidas en aquel proyecto, con la descripci\u00f3n f\u00edsica que ostentaba antes de aprobarse aquel, el cual ha hecho reducir su superficie, sin que dicha mengua se haga hecho constar en el cuerpo de la escritura, bas\u00e1ndose en que su t\u00edtulo sucesorio fue presentado con anterioridad al del Proyecto de Compensaci\u00f3n y que su descripci\u00f3n se ajusta a la nota simple facilitada por el Registrador con anterioridad al otorgamiento de la escritura. Frente a ese criterio, el Registrador entiende que, para acceder a dicha inscripci\u00f3n, se ha de ajustar la descripci\u00f3n de la finca a la que tiene \u00e9sta como resultante del acceso al Registro del Proyecto de Equidistribuci\u00f3n y de la segregaci\u00f3n que como consecuencia de aqu\u00e9l se ha efectuado en dicha finca. Adem\u00e1s, en cuanto a la cuesti\u00f3n relativa a la informaci\u00f3n registral emitida previamente, manifiesta que ya se advert\u00eda en su contenido del asiento de presentaci\u00f3n concerniente al proyecto de reparcelaci\u00f3n.<\/p>\n

2. Teniendo en cuenta que el recurso gubernativo no puede entrar a valorar cuestiones que no han sido recogidas en la nota de calificaci\u00f3n, y que el fundamental objeto de la reclamaci\u00f3n del recurrente es la improcedencia de una inscripci\u00f3n ya practicada-la del Proyecto de Compensaci\u00f3n, como \u00e9l mismo reconoce en su escrito de recurso como causa fundamental del mismo-, el recurso no puede prosperar. Es criterio reiterado de este Centro Directivo, y as\u00ed consta en la regulaci\u00f3n legal, concretamente en el art\u00edculo 66 de la Ley Hipotecaria, que el recurso gubernativo act\u00faa\u00bb contra la calificaci\u00f3n del Registrador en cuya virtud suspenda o deniegue el t\u00edtulo solicitado\u00bb. Los argumentos esgrimidos por el Registrador s\u00f3lo incidentalmente son recurridos por la parte reclamante, la cual lo que verdaderamente solicita es la anulaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n, puesto que mientras el primero se\u00f1ala los requisitos m\u00ednimos que ha de contener la descripci\u00f3n de un resto de finca cuando la misma ha sufrido una segregaci\u00f3n, el segundo pretende la inscripci\u00f3n de la finca matriz en su totalidad ignorando la existencia de dicha segregaci\u00f3n.<\/p>\n

Y dicha pretensi\u00f3n no puede estimarse, pues al considerarse la segregaci\u00f3n como una inscripci\u00f3n ya efectuada y encontrarse los asientos bajo la salvaguarda de los Tribunales con arreglo al art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria, su modificaci\u00f3n s\u00f3lo podr\u00eda realizarse mediante el consentimiento del o de todos los titulares registrales que se encontrasen leg\u00edtimamente acreditados (art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria), o bien mediante una resoluci\u00f3n judicial reca\u00edda en juicio declarativo contra los mismos, lo que recogen los art\u00edculos 82 y 214 de la Ley Hipotecaria, y que caso de no seguirse llevar\u00eda a la indefensi\u00f3n prevista en el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n. No es por lo tanto el medio adecuado el recurso gubernativo, cuyo \u00e1mbito se circunscribe al recogido en el ya citado art\u00edculo 66 de la Ley Hipotecaria y no se puede por tanto a entrar a valorar en \u00e9l las demandas del recurrente-ni siquiera la de que su t\u00edtulo fue presentado con anterioridad- cuando la inscripci\u00f3n ya figura en el Registro, teniendo los medios anteriormente expresados para dirimir sus pretensiones.<\/p>\n

31 enero 2006<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales.- <\/strong>1. La cuesti\u00f3n que se plantea en el presente recurso es la negativa del Registrador de la Propiedad a practicar la cancelaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n de dominio \u00fatil sobre parte de una finca ordenada por sentencia firme, por constar la finca de que se trata agrupada con otras, y la resultante de la agrupaci\u00f3n estar inscrita en un 63% a favor de una persona que no ha sido demandado y gravada con dos hipotecas a favor de una entidad de cr\u00e9dito que tampoco ha sido demandada.<\/p>\n

2. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso los siguientes:<\/p>\n

a) Con fecha de 30 de agosto de 1994 se inmatricula el dominio \u00fatil de la finca registral n\u00famero 1745 del archivo, libro 36 de Fonollosa, que obra al folio 40, tomo 2217 del archivo, inscripci\u00f3n 1.\u00aa, constando la publicaci\u00f3n del edicto correspondiente al margen de dicha inscripci\u00f3n 1.\u00aa<\/p>\n

b) Con fecha de 9 de mayo de 2000 se cancela el censo, de conformidad con la disposici\u00f3n transitoria 3.\u00aa de la Ley de Censos en Catalu\u00f1a.<\/p>\n

c) Con fecha de 9 de mayo de 2000 se agrupa dicha finca con otras del mismo titular y se vende el 63% de la finca resultante de la agrupaci\u00f3n.<\/p>\n

d) Con fecha de 15 de mayo de 2000 consta inscrita hipoteca constituida en escritura otorgada en el d\u00eda 28 de diciembre de 1999 ante el Notario de Manresa don Francisco Javier Ferreres Ort\u00ed, sobre la finca resultante de la agrupaci\u00f3n.<\/p>\n

e) Con fecha de 9 de octubre de 2000 consta inscrita hipoteca constituida en escritura otorgada en el d\u00eda 28 de diciembre de 1999 ante el Notario de Manresa don Francisco Javier Ferreres Ort\u00ed, sobre la finca resultante de la agrupaci\u00f3n.<\/p>\n

f) Con fecha de 7 de enero de 2005 se presenta en el Registro mandamiento expedido por el Magistrado del Juzgado de Primera Instancia de Manresa, don Jos\u00e9 Manuel del Amo S\u00e1nchez por el que se ordena la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de dominio \u00fatil a favor de don Joan Roma Salv\u00f3 por sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 16 de mayo de 2000.<\/p>\n

g) El Registrador de la Propiedad n\u00famero 2 de Manresa deniega la cancelaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n de dominio \u00fatil sobre parte de la finca, por constar la finca de que se trata agrupada con otras, y la resultante de la agrupaci\u00f3n estar inscrita en un 63% a favor de persona que no ha sido demandada y gravada con dos hipotecas a favor de una entidad de cr\u00e9dito que tampoco ha sido demandada, habiendo transcurrido m\u00e1s de dos a\u00f1os desde la fecha de inmatriculaci\u00f3n.<\/p>\n

3. Se plantea de nuevo el problema del \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n registral respecto de los documentos judiciales. Seg\u00fan doctrina de este Centro Directivo (\u00abvide\u00bb entre otras las resoluciones citadas en los vistos), el respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional que corresponde en exclusividad a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios p\u00fablicos y por tanto a los Registradores de la Propiedad, la obligaci\u00f3n de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las Leyes. No obstante ni siquiera las resoluciones judiciales pueden acceder autom\u00e1ticamente al Registro sin pasar por el tamiz de la calificaci\u00f3n registral, pues conforme al art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria y a los art\u00edculos 100 y 101 de su Reglamento el Registrador deber\u00e1 examinar en todo caso, a los solos efectos de extender, suspender o denegar la inscripci\u00f3n, sus formalidades extr\u00ednsecas, los obst\u00e1culos que surgen del Registro, la competencia del Juzgado o Tribunal, y la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se haya dictado.<\/p>\n

4. Entrando en el fondo del asunto es evidente, en el caso debatido, que los asientos posteriores que traen causa de una inscripci\u00f3n cuya cancelaci\u00f3n se ordena con posterioridad no pueden ser cancelados como consecuencia de un procedimiento en el que no hayan intervenido los titulares respectivos y cuya existencia no fue reflejada en el Registro por medio de la oportuna anotaci\u00f3n de demanda. As\u00ed se infiere claramente del principio constitucional de tutela judicial efectiva (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), de la eficacia \u00ednter partes de la sentencia (art\u00edculo 1.252 del C\u00f3digo Civil) y del principio registral de salvaguardia judicial de los asientos del Registro (art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria) que exige para su rectificaci\u00f3n el consentimiento de los titulares respectivos o la oportuna resoluci\u00f3n judicial en juicio declarativo contra ellos entablado (art\u00edculo 40.2 de la Ley Hipotecaria), criterio confirmado asimismo por la disposici\u00f3n \u00abin fine\u00bb de ese mismo precepto legal, cuando se\u00f1ala que la rectificaci\u00f3n de un asiento en ning\u00fan caso perjudicar\u00e1 a los que durante su vigencia adquirieron derechos a t\u00edtulo oneroso y de buena fe.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso, en los t\u00e9rminos que resultan de los fundamentos expuestos.<\/p>\n

31 enero 2006<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. La presente Resoluci\u00f3n tiene por objeto resolver el recurso gubernativo interpuesto por don Jos\u00e9 Mar\u00eda Pleite N\u00fa\u00f1ez y do\u00f1a Mar\u00eda Cruz Sanju\u00e1n Horcajuelos contra la negativa del Registrador de la Propiedad n\u00famero 1 de Getafe, don Juan Sarmiento Ramos, a practicar la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado en procedimiento seguido contra herederos desconocidos de la vendedora.<\/p>\n

En s\u00edntesis el motivo de la calificaci\u00f3n negativa radica en el hecho de que en el pleito que dio origen al otorgamiento ahora cuestionado, la relaci\u00f3n jur\u00eddico-procesal no se constituy\u00f3 debidamente, al demandarse \u00aba los posibles herederos de do\u00f1a Valentina Alonso Alonso, de nombre y domicilio desconocidos\u00bb, lo que provoca la indefensi\u00f3n de la masa hereditaria y, en consecuencia, la de los herederos llamados a la misma.<\/p>\n

2. Se plantea, una vez m\u00e1s, en el presente recurso la delicada cuesti\u00f3n de precisar el alcance de la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales. Seg\u00fan doctrina reiterada de este centro directivo, el respeto a la funci\u00f3n juris diccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a las autoridades y funcionarios p\u00fablicos, incluidos, por tanto, tambi\u00e9n los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judi ciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los tr\u00e1mites del procedimiento que las motivan. No obstante, como tambi\u00e9n ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando as\u00ed la salvaguarda de la autonom\u00eda privada (y, con ello, el propio tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de ella), impedir\u00eda dar cabida en el Registro a una extralimitaci\u00f3n del Juez que entra\u00f1ara una indefensi\u00f3n procesal patente, raz\u00f3n por la cual, el art\u00edculo 100 del Reglamento hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley) extiende la cali ficaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuaci\u00f3n o congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido y los obst\u00e1culos que surjan del Registro, aparte de a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado.<\/p>\n

3. Ese principio de tutela de la autonom\u00eda privada e interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal exige que el titular registral, afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento aut\u00e9ntico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenci\u00f3n en el procedi miento determinante del asiento. As\u00ed se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimaci\u00f3n pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco el cumplimiento de los tr\u00e1mites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control que s\u00ed le compete, en cambio, sobre los tr\u00e1mites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del art\u00edculo 99 frente al art\u00edculo. 100 del Reglamento Hipotecario), su calificaci\u00f3n de actuaciones judiciales s\u00ed deba alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta s\u00ed debe denunciar el Registrador pero cuyo modo s\u00f3lo compete apreciar al juez.<\/p>\n

4. Como ya dijera esta Direcci\u00f3n General, en su resoluci\u00f3n de fecha 27 de octubre de 2003, la cuesti\u00f3n a dilucidar, es si la demanda interpuesta contra los ignorados herederos equivale al emplazamiento de la masa hereditaria aun no aceptada del titular registral fallecido, en cuya representaci\u00f3n por rebeld\u00eda, dada la incomparecencia procesal, otorga el Juez la escritura al amparo del procedimiento seguido. No cabe entender, sin embargo, en este caso, que la herencia, siendo ignorados los llamados a aceptarla, como masa patrimonial carente transitoriamente de titular, haya sido parte en el proceso, al haberse omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto, que prev\u00e9 la adopci\u00f3n por el Juez de las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administraci\u00f3n de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (art\u00edculos. 6.4, 7.5, 540, 790.1, 791.2.2.\u00b0, 797 y 798 de la Ley Enjuiciamiento Civil), con quien sustanciar entretanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jur\u00eddica de la herencia pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citaci\u00f3n gen\u00e9ricas de los cau sahabientes desconocidos del causante, con independencia del modo o garant\u00edas de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aqu\u00ed de una eventual tramitaci\u00f3n defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de una inadecuaci\u00f3n, en este caso, entre la resoluci\u00f3n reca\u00edda y el procedimiento legal mente previsto, incongruencia entre resoluci\u00f3n y procedimiento que s\u00ed es materia a la que alcanza la potestad de calificaci\u00f3n registral, conforme al art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

Ciertamente la anterior doctrina se sustent\u00f3 en relaci\u00f3n con la actual Ley de Enjuiciamiento civil (Ley 1\/2000, de 7 de enero), pero a la misma soluci\u00f3n debe llegarse en relaci\u00f3n con la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil de acuerdo con los art\u00edculos 2, 1.008, 1.097, 1.098 de esta Ley, 1.020, 1.026 del C\u00f3digo civil y 238.3 de la Ley 6\/1985, de 1 de julio, Org\u00e1nica del Poder judicial, al determinar, este \u00faltimo precepto, la nulidad de pleno derecho de los actos judiciales cuando se prescinda total y absolutamente de las normas esenciales del procedimiento establecidas por la ley o con infracci\u00f3n de los principios de audiencia, asistencia y defensa siempre que efectivamente se haya producido indefensi\u00f3n.<\/p>\n

La demanda dirigida contra los herederos desconocidos de una persona fallecida no garantiza una adecuada defensa de los intereses de la herencia aun no aceptada (ni, por tanto, los del definitivo heredero que ser\u00e1, en ultima instancia, el Estado o entidad publica correspondiente, como resulta de los art\u00edculos 956 y siguientes del C\u00f3digo Civil y concordantes de la legislaci\u00f3n foral), si no se adoptan las oportunas medidas de administraci\u00f3n y garant\u00eda de ese patrimonio de titular transitoriamente indeterminado.<\/p>\n

Respecto a la afirmaci\u00f3n hecha por el recurrente en el sentido de que el indicado bien no formaba parte de la herencia por haber sido vendido con anterioridad, hay que oponer que el art\u00edculo 38.1 de la Ley Hipotecaria determina que a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular, presunci\u00f3n que deber\u00e1 ser destruida en procedimiento seguido contra el titular registral, al estar los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los Tribunales (cfr. art\u00edculo 1.3 Ley Hipotecaria).<\/p>\n

5. Tampoco cabr\u00eda argumentar que no pueden pretender la salvaguarda del Registro quienes no se han acogido a ella inscribiendo su adquisici\u00f3n como herederos del titular registral fallecido, pues precisamente la protecci\u00f3n registral implica la preservaci\u00f3n de los derechos inscritos a favor de quien, en cualquier momento, acredite ser definitivamente heredero del titular registral difunto, aunque hasta entonces estuviera transitoriamente indeterminado o no fuera conocido.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

24 febrero 2006<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento en el que, en cumplimiento de una Sentencia firme, se ordena la cancelaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n.<\/p>\n

Dado que la finca se halla inscrita a favor del causante de los demandados, el Registrador suspende la inscripci\u00f3n por entender que es preciso acompa\u00f1ar la declaraci\u00f3n de herederos (dado que no hay testamento) del titular registral, para comprobar que los demandados son los herederos de tal titular. Los interesados recurren.<\/p>\n

2. En relaci\u00f3n con la afirmaci\u00f3n que realiza el recurrente en el sentido de que el registrador no pueda cuestionar una decisi\u00f3n judicial, seg\u00fan doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General, el respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las Autoridades y funcionarios p\u00fablicos, incluidos, por tanto, tambi\u00e9n los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los tr\u00e1mites del procedimiento que las motivan.<\/p>\n

No obstante, como tambi\u00e9n ha sostenido esta Direcci\u00f3n General en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando as\u00ed la salvaguarda de la autonom\u00eda privada (y, con ello, el propio tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de ella), impedir\u00eda dar cabida en el Registro a una situaci\u00f3n que entra\u00f1ara una indefensi\u00f3n procesal patente, raz\u00f3n por la cual, el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley) extiende la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales a los obst\u00e1culos que surjan del Registro, aparte de a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado.<\/p>\n

3. Ese principio de tutela de la autonom\u00eda privada e interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento aut\u00e9ntico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenci\u00f3n en el procedimiento determinante del asiento.<\/p>\n

As\u00ed se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimaci\u00f3n pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco la cumplimentaci\u00f3n de los tr\u00e1mites seguidos en el procedimiento judicial, su calificaci\u00f3n de actuaciones judiciales s\u00ed deba alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta s\u00ed debe denunciar el registrador pero cuyo modo s\u00f3lo compete apreciar al Juez. Y si el protegido por la publicidad registral ha fallecido \u2013como ocurre en el presente caso-ha de acreditarse qui\u00e9nes son todos sus herederos, ya que si existiera alguno sin demandar, se dar\u00eda respecto de \u00e9l la indefensi\u00f3n constitucionalmente proscrita. En consecuencia, y siendo el t\u00edtulo sucesorio el testamento o la declaraci\u00f3n de herederos (cfr. art\u00edculo 14 de la Ley Hipotecaria) es preciso presentar uno de estos documentos para acreditar que han intervenido todos los herederos del titular registral.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

28 febrero 2006<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. La presente Resoluci\u00f3n tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por do\u00f1a Alicia Ballester Ferreres, Procuradora de los tribunales, en representaci\u00f3n de do\u00f1a EIke Hensel, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Vinar\u00f3s a practicar una anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de \u00abinscribir\u00bb.<\/p>\n

Justifica la negativa a practicar dicha anotaci\u00f3n preventiva en el hecho de constar la finca inscrita a nombre de persona distinta del demandado.<\/p>\n

La recurrente fundamenta su recurso en los siguientes motivos: 1.\u2013Naturaleza jur\u00eddica del mandamiento; 2.\u2013Efectos de los embargos y por analog\u00eda del resto de mandamientos; 3.\u2013Inexistencia de tercero de buena fe. Concluye solicitando se cancele la inscripci\u00f3n practicada a favor del titular registral y se anote el mandamiento ordenando la prohibici\u00f3n de \u00abinscribir\u00bb.<\/p>\n

En el orden cronol\u00f3gico debe tenerse en cuenta la presentaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad prioritaria de la escritura de compraventa frente a la posterior presentaci\u00f3n del mandamiento que contiene la prohibici\u00f3n de \u00abinscribir\u00bb.<\/p>\n

Es de se\u00f1alar que de conformidad con el art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso deber\u00e1 recaer sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

2. Alega la recurrente, en el primer fundamento de su recurso, la obligaci\u00f3n que tienen los registradores de cumplir lo ordenado por Jueces y Tribunales.<\/p>\n

Seg\u00fan doctrina reiterada de este Centro Directivo, el respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a las Autoridades y funcionarios p\u00fablicos, incluidos, por tanto, tambi\u00e9n los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los tr\u00e1mites del procedimiento que las motivan.<\/p>\n

No obstante, como tambi\u00e9n ha sostenido esta Direcci\u00f3n General en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando as\u00ed la salvaguarda de la autonom\u00eda privada (y, con ello, el propio tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de ella), impedir\u00eda dar cabida en el Registro a una extralimitaci\u00f3n del Juez que entra\u00f1ara una indefensi\u00f3n procesal patente, raz\u00f3n por la cual, el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley) extiende la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuaci\u00f3n o congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido y los obst\u00e1culos que surjan del Registro, aparte de a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado.<\/p>\n

Ese principio de tutela de la autonom\u00eda privada e interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento aut\u00e9ntico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenci\u00f3n en el procedimiento determinante del asiento.<\/p>\n

As\u00ed se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimaci\u00f3n pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco el cumplimiento de los tr\u00e1mites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control que s\u00ed le compete, en cambio, sobre los tr\u00e1mites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del art\u00edculo 99 frente al art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario), su calificaci\u00f3n de actuaciones judiciales s\u00ed deba alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta s\u00ed debe denunciar el registrador pero cuyo modo s\u00f3lo compete apreciar al juez.<\/p>\n

Todo ello no es sino consecuencia del principio registral de legitimaci\u00f3n consagrado en el art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular; del m\u00e1s gen\u00e9rico principio constitucional de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, consagrado en el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n y del principio de relatividad de la cosa juzgada (Cfr. art\u00edculo 222.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).<\/p>\n

Presumi\u00e9ndose que los derechos reales inscritos pertenecen al titular registral se deduce el principio de tracto sucesivo, estableciendo expresamente el art\u00edculo 20.7 de la misma Ley hipotecaria que no podr\u00e1 tomarse anotaci\u00f3n de demanda, embargo o prohibici\u00f3n de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. Ciertamente el inciso segundo de este mismo art\u00edculo 20.7 de la Ley Hipotecaria contiene una excepci\u00f3n, pero limitada a los procedimientos criminales cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haci\u00e9ndolo constar en el mandamiento, supuesto que no es el contemplado en el presente expediente.<\/p>\n

1. La presente Resoluci\u00f3n tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por do\u00f1a Alicia Ballester Ferreres, Procuradora de los tribunales, en representaci\u00f3n de do\u00f1a EIke Hensel, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Vinar\u00f3s a practicar una anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de \u00abinscribir\u00bb.<\/p>\n

Justifica la negativa a practicar dicha anotaci\u00f3n preventiva en el hecho de constar la finca inscrita a nombre de persona distinta del demandado.<\/p>\n

La recurrente fundamenta su recurso en los siguientes motivos: 1.\u2013Naturaleza jur\u00eddica del mandamiento; 2.\u2013Efectos de los embargos y por analog\u00eda del resto de mandamientos; 3.\u2013Inexistencia de tercero de buena fe. Concluye solicitando se cancele la inscripci\u00f3n practicada a favor del titular registral y se anote el mandamiento ordenando la prohibici\u00f3n de \u00abinscribir\u00bb.<\/p>\n

En el orden cronol\u00f3gico debe tenerse en cuenta la presentaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad prioritaria de la escritura de compraventa frente a la posterior presentaci\u00f3n del mandamiento que contiene la prohibici\u00f3n de \u00abinscribir\u00bb.<\/p>\n

Es de se\u00f1alar que de conformidad con el art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso deber\u00e1 recaer sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

2. Alega la recurrente, en el primer fundamento de su recurso, la obligaci\u00f3n que tienen los registradores de cumplir lo ordenado por Jueces y Tribunales.<\/p>\n

Seg\u00fan doctrina reiterada de este Centro Directivo, el respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a las Autoridades y funcionarios p\u00fablicos, incluidos, por tanto, tambi\u00e9n los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los tr\u00e1mites del procedimiento que las motivan.<\/p>\n

No obstante, como tambi\u00e9n ha sostenido esta Direcci\u00f3n General en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando as\u00ed la salvaguarda de la autonom\u00eda privada (y, con ello, el propio tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de ella), impedir\u00eda dar cabida en el Registro a una extralimitaci\u00f3n del Juez que entra\u00f1ara una indefensi\u00f3n procesal patente, raz\u00f3n por la cual, el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley) extiende la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuaci\u00f3n o congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido y los obst\u00e1culos que surjan del Registro, aparte de a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado.<\/p>\n

Ese principio de tutela de la autonom\u00eda privada e interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento aut\u00e9ntico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenci\u00f3n en el procedimiento determinante del asiento.<\/p>\n

As\u00ed se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimaci\u00f3n pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco el cumplimiento de los tr\u00e1mites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control que s\u00ed le compete, en cambio, sobre los tr\u00e1mites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del art\u00edculo 99 frente al art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario), su calificaci\u00f3n de actuaciones judiciales s\u00ed deba alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta s\u00ed debe denunciar el registrador pero cuyo modo s\u00f3lo compete apreciar al juez.<\/p>\n

Todo ello no es sino consecuencia del principio registral de legitimaci\u00f3n consagrado en el art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular; del m\u00e1s gen\u00e9rico principio constitucional de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, consagrado en el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n y del principio de relatividad de la cosa juzgada (Cfr. art\u00edculo 222.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).<\/p>\n

Presumi\u00e9ndose que los derechos reales inscritos pertenecen al titular registral se deduce el principio de tracto sucesivo, estableciendo expresamente el art\u00edculo 20.7 de la misma Ley hipotecaria que no podr\u00e1 tomarse anotaci\u00f3n de demanda, embargo o prohibici\u00f3n de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. Ciertamente el inciso segundo de este mismo art\u00edculo 20.7 de la Ley Hipotecaria contiene una excepci\u00f3n, pero limitada a los procedimientos criminales cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haci\u00e9ndolo constar en el mandamiento, supuesto que no es el contemplado en el presente expediente.<\/p>\n

27 febrero 2006<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. En el presente recurso se plantea si es inscribible un mandamiento judicial por el que se ordena la cancelaci\u00f3n por nulidad de una inscripci\u00f3n procedente de una daci\u00f3n en pago, inscrita a nombre de la demandada con car\u00e1cter ganancial con su esposo, el cual no ha tenido parte en el procedimiento.<\/p>\n

2. El principio constitucional de la tutela judicial efectiva consagrado por la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola (\u00abtodas las personas tienen derecho a obtener la tutela efectiva de los jueces y tribunales en el ejercicio de sus derechos e intereses leg\u00edtimos, sin que, en ning\u00fan caso, pueda producirse indefensi\u00f3n\u00bb) tiene su traslaci\u00f3n en el \u00e1mbito hipotecario a trav\u00e9s el art\u00edcu lo 40 apartado d) de la Ley Hipotecaria, que no permite la rectificaci\u00f3n de los asientos registrales, a menos que preste su consentimiento el titular registral, o en su defecto, exista resoluci\u00f3n judicial firme en procedimiento entablado contra titular registral. Es decir, en este \u00faltimo caso, es preciso que haya sido parte en el procedimiento el titular registral, para de este modo defender \u00ablos intereses\u00bb de que habla el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n.<\/p>\n

3. La finca objeto de litigio se encuentra inscrita con car\u00e1cter ganancial a nombre de la demandada do\u00f1a Ana Mar\u00eda G\u00e1mez L\u00f3pez y su esposo don Jorge Thierry Molina. Sin embargo, en el procedimiento entablado como consecuencia de la comisi\u00f3n de un delito de alzamiento de bienes, el se\u00f1or Thierry no fue parte en el procedimiento, lo que es l\u00f3gica consecuencia de su no intervenci\u00f3n en la comisi\u00f3n del posible delito, pero tampoco fue notificado, lo cual hubiera sido perfectamente posible cuando en la acci\u00f3n penal se est\u00e1 ejerciendo al mismo tiempo una acci\u00f3n civil, como ocurre en el presente caso, en el que se solicita la declaraci\u00f3n judicial de la nulidad del t\u00edtulo. La notificaci\u00f3n al otro c\u00f3nyuge (ante la imposibilidad de una imputaci\u00f3n directa) es soluci\u00f3n adoptada por el Ordenamiento Jur\u00eddico para supuestos an\u00e1logos (cfr. art\u00edculo 144.1 del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n

4. No basta con notificar la sentencia que puso fin al proceso y declar\u00f3 la nulidad de la adquisici\u00f3n de la finca inscrita como ganancial, sino que es necesaria la notificaci\u00f3n previa del procedimiento a don Jorge Thierry, si se pretende que esa sentencia sea inscrita en el Registro de la Propiedad con eficacia rectificadora de los asientos ya practicados, y que se encuentran bajo la salvaguarda de los Tribunales (art\u00edculo 1 y 82 Ley Hipotecaria). El hecho de que la sentencia le fuese notificada con posterioridad para poder interponer el recurso correspondiente no subsana la indefensi\u00f3n que se produjo durante el procedimiento.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

5 abril 2006<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n de este recurso, los siguientes:<\/p>\n

a) Mediante instancia suscrita por la recurrente y presentada en el Registro de la Propiedad n\u00famero 3 de Cartagena el 16 de diciembre de 2004, aquella solicit\u00f3 la cancelaci\u00f3n de la siguiente expresi\u00f3n obrante en la inscripci\u00f3n tercera de la finca registral n\u00famero 21.365-N (libro 28L de Fuente \u00c1lamo), finca, por cierto, propiedad de un tercero: \u00abseg\u00fan el t\u00edtulo dentro de esta superficie (existe) una casa con patios, cuadras y un pozo de agua de manantial, siendo la extensi\u00f3n superficial de la casa de seiscientos sesenta y dos metros cuadrados, hoy en estado de ruinas, a esta finca se le dio la sexta parte en el pozo de agua manantial de la Torre del \u00c1ngel\u00bb. Es de rese\u00f1ar que, en el acta de dicha inscripci\u00f3n tercera (venta a favor del actual titular registral) de la finca n\u00famero 21.635-N, se indica: \u00ab… En su virtud inscribo el pleno dominio de esta finca a favor de Don. por t\u00edtulo de compra con car\u00e1cter ganancial…\u00bb, y a continuaci\u00f3n (tal y como se ha hecho en las inscripciones precedentes, desde 1935): \u00ab… suspendi\u00e9ndose la inscripci\u00f3n en cuanto a la casa con patios, cuadras y pozo y a la sexta parte en el pozo de agua manantial de la Torre del \u00c1ngel por falta de previa inscripci\u00f3n.\u00bb.<\/p>\n

b) El titular del Registro de la Propiedad n\u00famero tres de Cartagena, en calificaci\u00f3n confirmada por el titular del Registro n\u00famero uno de Cieza, deniega la solicitud de la hoy recurrente, fundament\u00e1ndolo en que:<\/p>\n

La citada expresi\u00f3n no es cancelable, simplemente porque no existe registralmente, esto es, no ha pasado \u00abdel t\u00edtulo al Registro\u00bb ni forma parte de la descripci\u00f3n de la finca.<\/p>\n

La descripci\u00f3n de la finca es la que se contiene en la inscripci\u00f3n 2.a, con exclusi\u00f3n de todo aquello que en el \u00abinscribo\u2026\u00bb ha sido objeto de suspensi\u00f3n por falta de previa inscripci\u00f3n.<\/p>\n

La inclusi\u00f3n de dicha nota de denegaci\u00f3n en la inscripci\u00f3n viene impuesta y aconsejada, respectivamente: 1.\u00b0) Por el hecho de que la inscripci\u00f3n 1.\u00aa as\u00ed lo reflejara, con arreglo a lo exigido en la legislaci\u00f3n vigente cuando se extendi\u00f3, habi\u00e9ndose ahora \u00fanicamente arrastrado los t\u00e9rminos de dicha inscripci\u00f3n en cuanto a la denegaci\u00f3n. 2.\u00ba) Porque podr\u00eda ayudar a la correcta calificaci\u00f3n del t\u00edtulo que se presente a efectos de conseguir la inscripci\u00f3n de la edificaci\u00f3n en cuesti\u00f3n el d\u00eda que, a trav\u00e9s de una escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva, as\u00ed lo solicitara el propietario registral.<\/p>\n

No parece asimilarse el supuesto planteado al de la menci\u00f3n el art\u00edculo 29 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

c) La solicitante y hoy recurrente \u2013tercero respecto de la finca registral objeto de su pretensi\u00f3n\u2013, interpone recurso contra la anterior calificaci\u00f3n.<\/p>\n

2. Centrada as\u00ed la cuesti\u00f3n, y sin perjuicio de recordar al funcionario calificador la necesidad de observar los requisitos formales legalmente prescritos para la extensi\u00f3n de las notas de calificaci\u00f3n, procede la desestimaci\u00f3n del recurso y la confirmaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n recurrida, toda vez que:<\/p>\n

a) En el presente caso no se est\u00e1 ante una verdadera menci\u00f3n, en el significado t\u00e9cnico que se da a tal expresi\u00f3n en la legislaci\u00f3n hipotecaria, puesto que las menciones se refieren, siempre, a derechos, cargas o afecciones, de modo que la menci\u00f3n vendr\u00eda a ser una mera indicaci\u00f3n de la existencia de carga, gravamen o derecho real con ocasi\u00f3n de una inscripci\u00f3n, y aqu\u00ed, por contra, se est\u00e1 en presencia de una mera expresi\u00f3n que consta la inscripci\u00f3n que el Registrador practica, no alterando esta consideraci\u00f3n el hecho de que dicha expresi\u00f3n \u2013relativa a simples circunstancias de hecho de la finca\u2013 se haya ido arrastrando desde tiempo atr\u00e1s. Tiene raz\u00f3n, por tanto, el funcionario calificador cuando afirma que la citada expresi\u00f3n no es cancelable porque no existe registralmente al no haber pasado del t\u00edtulo al Registro \u2013no formando parte de la descripci\u00f3n de la finca\u2013, pues la descripci\u00f3n es la que (en este caso concreto) se contiene en la correspondiente inscripci\u00f3n, con exclusi\u00f3n de todo aquello que en el acta de inscripci\u00f3n ha sido objeto de suspensi\u00f3n.<\/p>\n

b) Asimismo, hay que tener bien presente que los asientos del Registro, una vez practicados, est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales, siendo \u00e9stos quienes en su caso, y mediante el procedimiento establecido legalmente, habr\u00edan de declarar su inexactitud; procedimiento, por cierto, en el que el titular registral habr\u00e1 de tener, inexcusablemente, la intervenci\u00f3n que las leyes determinan, pues es un principio esencial de nuestra legislaci\u00f3n hipotecaria que ning\u00fan asiento practicado en el Registro puede cancelarse \u2013y una eventual rectificaci\u00f3n como la pretendida tampoco practicarse\u2013 sin consentimiento del titular registral o sentencia firme dictada en procedimiento dirigido contra todos los titulares registrales afectados<\/p>\n

c) Por \u00faltimo \u2013y a mayor abundamiento\u2013 es criterio reiterado de este Centro Directivo, y as\u00ed consta en la regulaci\u00f3n legal, que la v\u00eda del recurso gubernativo no es instrumento para lograr la cancelaci\u00f3n de asientos que se estimen indebidamente practicados (que es lo que en cierto sentido en este caso se pretende) por lo que ha de confirmarse el criterio que se mantiene en la nota de calificaci\u00f3n recurrida.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n recurrida.<\/p>\n

6 abril 2006<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. En el presente recurso se discute, si en la descripci\u00f3n de una finca registral, en la que se contiene la referencia a una ermita \u00abenclavada\u00bb en ella, se puede cambiar su denominaci\u00f3n por la de capilla, en base a la documentaci\u00f3n aportada por el requirente, en contra del criterio del Registrador que entiende que por existir otras dos ermitas con parecida descripci\u00f3n inscritas en folios diferentes, existen dudas fundadas sobre la titularidad de la finca registral y, por tanto, sobre la legitimaci\u00f3n para rectificar la descripci\u00f3n de la misma.<\/p>\n

2. No existiendo discrepancia alguna por parte del Registrador sobre la pertinencia de los documentos alegados para lograr tal cambio de denominaci\u00f3n, sino tan s\u00f3lo su oposici\u00f3n por entender que es incierta la titularidad de la finca, es esta la \u00fanica cuesti\u00f3n que debe tratarse en este recurso (cfr. Art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Sin embargo, ese defecto tal y como est\u00e1 expresado, no puede ser mantenido. La titularidad de la finca, por el hecho de existir otras dos con parecida descripci\u00f3n, que constan en otros asientos registrales, no puede entenderse incierta, sino que por efecto del principio de legitimaci\u00f3n registral consagrado en el art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria, se presume que el derecho inscrito existe y pertenece a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo, por lo que, habiendo una inexactitud registral afectante a un dato de mero hecho, como lo es un mero cambio de denominaci\u00f3n de la edificaci\u00f3n contenida en el asiento, el titular de la finca est\u00e1 legitimado para solicitar su rectificaci\u00f3n (Cfr. Art\u00edculos 39 y 40 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Cuesti\u00f3n distinta es que pudiera existir un supuesto de doble inmatriculaci\u00f3n, pero entonces as\u00ed como en los supuestos de acceso de un inmueble por primera vez al Registro \u2013art\u00edculos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario\u2013 y en los de inscripci\u00f3n de excesos de cabida \u2013art\u00edculo 298-5 del mismo texto legal\u2013, la legislaci\u00f3n hipotecaria autoriza al Registrador para suspender la inscripci\u00f3n solicitada cuando el t\u00edtulo presentado estuviese en contradicci\u00f3n con alg\u00fan asiento no cancelado o tenga duda fundada acerca de la identidad de la finca, no ocurre lo mismo una vez que la finca se ha inscrito en el Registro de la Propiedad, pues de la lectura del art\u00edculo 313 del Reglamento Hipotecario se desprende que el Registrador en este supuesto no puede apreciar de oficio su existencia, ya que la orden de que se extienda la nota suficiente que exprese la doble inmatriculaci\u00f3n corresponde \u00fanicamente a la Autoridad judicial en el procedimiento instado por el titular registral que crea que otra inscripci\u00f3n de finca se\u00f1alada bajo distinto n\u00famero se refiere al mismo inmueble, por lo que en tanto \u2013si se plantea\u2013 no se resuelva judicialmente acerca de la titularidad que deba prevalecer o se extienda la nota marginal que al amparo de dicho art\u00edculo reglamentario puede solicitar cualquiera de los titulares, no puede el Registrador en el ejercicio de su funci\u00f3n calificadora actuar de oficio y abstenerse de practicar asiento alguno, sino que deber\u00e1 despachar el t\u00edtulo presentado.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

1 junio 2006<\/p>\n

<\/a>Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Los principios de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo impiden que pueda anotarse un embargo sobre finca inscrita a favor de persona distinta de aqu\u00e9lla contra la que se sigue el procedimiento. Esta calificaci\u00f3n no supone extralimitaci\u00f3n del Registrador, pese a tratarse de un documento judicial. Ver, m\u00e1s extensamente, \u201cANOTACI\u00d3N DE EMBARGO. Tracto sucesivo\u201d.<\/p>\n

1 agosto 2006<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- En el supuesto del presente recurso, se presenta el problema de si puede inscribirse una diligencia de adici\u00f3n de un mandamiento judicial para hacer constar en el Registro que la nulidad y cancelaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n de dominio, como consecuencia del ejercicio de una acci\u00f3n rescisoria, lo es s\u00f3lo en la medida necesaria para que el Banco pueda resarcirse del principal, intereses y costas reclamadas en un procedimiento judicial, y que la rescisi\u00f3n habr\u00eda de favorecer s\u00f3lo al actor. Debe tenerse en cuenta que el registrador ya hab\u00eda practicado la cancelaci\u00f3n de la venta y la reinscripci\u00f3n a favor del vendedor.<\/p>\n

1. En primer lugar, debe recordarse que es doctrina reiterada de este Centro Directivo que una vez practicado un asiento en el Registro, queda bajo salvaguarda de los Tribunales (art\u00edculo 1.\u00ba Ley Hipotecaria), de forma que no puede discutirse la procedencia de dicho asiento por v\u00eda de recurso contra la calificaci\u00f3n registral. Para ello s\u00f3lo caben los procedimientos de rectificaci\u00f3n previstos en la legislaci\u00f3n hipotecaria (otros argumentos que confirman esta calificaci\u00f3n pueden verse en el apartado \u201cCANCELACI\u00d3N. De una cancelaci\u00f3n otorgada por error\u201d).<\/p>\n

5 diciembre 2006<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- En el supuesto del presente recurso, se plantea el problema de si procede practicar la inscripci\u00f3n de una escritura de segregaci\u00f3n y venta otorgada por quien fue titular registral, si bien en la actualidad es persona distinta de quien consta como titular en el Registro.<\/p>\n

1. El art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria exige para inscribir o anotar t\u00edtulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y dem\u00e1s derechos reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Este precepto recoge el principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas, sin ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicaci\u00f3n ha sido reiterada por este Centro Directivo en numerosas Resoluciones.<\/p>\n

Este principio est\u00e1 \u00edntimamente relacionado con el principio de legitimaci\u00f3n recogido en el art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria y que supone una presunci\u00f3n \u00abiuris tantum\u00bb de exactitud de los pronunciamientos del Registro as\u00ed como un reconocimiento de legitimaci\u00f3n dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo el cierre del Registro a los t\u00edtulos otorgados por persona distinta de dicho titular. Pues bien, en el supuesto del presente recurso ambos principios son vulnerados ya que la escritura de segregaci\u00f3n y venta cuya inscripci\u00f3n se pretende aparece otorgada por persona distinta del actual titular registral, sin que los documentos complementarios presentados por el recurrente sirvan para subsanar este defecto. Asimismo, dado que la finca ha sido objeto de numerosas segregaciones, no aparece reservada superficie alguna, conforme al art\u00edculo 47 \u00abin fine\u00bb del Reglamento Hipotecario, para el acceso al Registro de la escritura ahora presentada.<\/p>\n

En este sentido conviene tener en cuenta la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 23 de mayo de 1944 que exige para inscribir una segregaci\u00f3n faltando superficie en la matriz, que se proceda previamente a inscribir el exceso de cabida respecto de \u00e9sta \u00faltima, inscripci\u00f3n que requiere en todo caso el consentimiento del titular de dicha finca. Lo que no es posible en ning\u00fan caso es proceder a la inscripci\u00f3n de un t\u00edtulo de segregaci\u00f3n y venta cuando el propietario que segreg\u00f3 determin\u00f3 el resto y lo transmiti\u00f3 a tercero sin dejar superficie pendiente de segregar, ya que en este caso lo procedente ser\u00e1 identificar de forma adecuada la finca cuya inscripci\u00f3n se solicita, a fin de determinar si obedece a un exceso de cabida de la finca matriz, en cuyo caso ser\u00e1 necesario inscribir previamente dicho exceso con el consentimiento del titular registral de la matriz conforme a los art\u00edculos 38, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria; o por el contrario se trata de alguna de las segregaciones que debieron acceder al Registro y no se inscribieron, sin que se dejara reservada a favor de titular registral anterior superficie suficiente para inscribirlas ahora, en cuyo caso ser\u00e1 necesario proceder a la rectificaci\u00f3n de los asientos ya practicados, conforme al art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

En el mismo sentido se pronunci\u00f3 la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 16 de noviembre de 2004, de acuerdo con la cual no cabe inscribir una segregaci\u00f3n retrasada, dado que ya constaba inscrita la finca matriz a nombre de persona distinta de la que segreg\u00f3, pues en la escritura de compra de dicha finca matriz, no se consign\u00f3 que estaba pendiente una segregaci\u00f3n, por lo cual existe un obst\u00e1culo de tracto sucesivo, conforme a los principios constitucionales de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n en paralelo con los de tracto sucesivo y legitimaci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.<\/p>\n

9 febrero 2007<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. La presente resoluci\u00f3n tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Luis Gerardo Garc\u00eda-Royo Mu\u00f1oz, en nombre y representaci\u00f3n del Excmo. Ayuntamiento de Granada, contra la negativa del Registrador de la Propiedad n\u00famero dos de dicha localidad a inscribir una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un expediente administrativo de adjudicaci\u00f3n de finca, en ejecuci\u00f3n forzosa, por incumplimiento de Convenio Urban\u00edstico.<\/p>\n

2. Como ha puesto de manifiesto la mejor doctrina, la singular protecci\u00f3n que el Registro de la Propiedad otorga al titular inscrito constituye un l\u00edmite importante a las facultades reivindicativas y de autotutela de la Administraci\u00f3n que resulta obligada a impugnar judicialmente la presunci\u00f3n de legitimidad que deriva de la inscripci\u00f3n en el Registro (art\u00edculos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria), salvo en el caso particular de los deslindes de costas (art\u00edculo 13 de la Ley de Costas, Ley 22\/1988, de 28 de julio) y de cauces p\u00fablicos (art\u00edculo 87 del Real Decreto Legislativo 1\/2001, de 20 de julio por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Aguas), excepciones ambas que se justifican por la ostensibilidad caracter\u00edstica del demanio natural, as\u00ed como aquellos otros supuestos de autotutela expresamente admitidos por la Ley.<\/p>\n

As\u00ed debe entenderse el contenido del art\u00edculo 95 de la Ley 30\/1992, de 26 de noviembre de R\u00e9gimen Jur\u00eddico de las Administraciones P\u00fablicas y del Procedimiento Administrativo Com\u00fan, cuando except\u00faa de la ejecuci\u00f3n forzosa de los actos administrativos por la propia Administraci\u00f3n, aquellos supuestos en que \u00ab\u2026la ley exija la intervenci\u00f3n de los Tribunales\u00bb, siendo as\u00ed que el primer art\u00edculo de la Ley Hipotecaria expresamente sanciona que los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud, protecci\u00f3n judicial de la que goza el titular registral (el resto de la Resoluci\u00f3n, que puede verse en el apartado \u201cACTOS NO INSCRIBIBLES. Actos sin trascendencia real\u201d, confirma tambi\u00e9n la calificaci\u00f3n recurrida con los argumentos que all\u00ed figuran).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota recurrida.<\/p>\n

22 febrero 2007<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Solicitada inmatriculaci\u00f3n de una finca en virtud de escritura p\u00fablica de compraventa, el Registrador la deniega por considerar que la finca est\u00e1 inscrita a nombre de tercera persona y que lo que procede es la reanulaci\u00f3n del tracto sucesivo.<\/p>\n

2. Entrando ya en el fondo del recurso, se plantea el problema de si procede practicar la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa otorgada por persona distinta de quien consta como titular en el Registro. En este sentido conviene tener en cuenta el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, que exige para inscribir o anotar t\u00edtulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y dem\u00e1s derechos reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.<\/p>\n

Este precepto recoge el principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas, sin ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicaci\u00f3n ha sido reiterada por este Centro Directivo en numerosas Resoluciones. Este principio est\u00e1 \u00edntimamente relacionado con el Principio de legitimaci\u00f3n recogido en el art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria y que supone una presunci\u00f3n iuris tantum de exactitud de los pronunciamientos del Registro as\u00ed como un reconocimiento de legitimaci\u00f3n dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo el cierre del Registro a los t\u00edtulos otorgados por persona distinta de dicho titular. Pues bien, en el supuesto del presente recurso ambos principios son vulnerados ya que la escritura de compraventa cuya inscripci\u00f3n se pretende aparece otorgada por persona distinta del actual titular registral, ya que la finca figura inscrita a favor de Jacknel Land.<\/p>\n

3. Finalmente, en la escritura presentada se solicita al Registrador la inmatriculaci\u00f3n de la finca objeto de la compraventa. El art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, regula los medios para proceder a la inmatriculaci\u00f3n de fincas que no est\u00e9n inscritas a favor de persona alguna. De este precepto resulta que la inmatriculaci\u00f3n es el ingreso de una finca en el Registro mediante la apertura de folio a la misma. Por tanto un requisito necesario para proceder a la inmatriculaci\u00f3n es que la finca no est\u00e9 inscrita a favor de persona alguna, tal y como ha se\u00f1alado esta Direcci\u00f3n General en numerosas Resoluciones como la de 19 de diciembre de 1946 o la de 10 de febrero de 1956. Sin embargo, en el supuesto del presente recurso, la finca que se pretende inmatricular ya figura inscrita a favor de tercera persona, por tanto es correcto el rechazo del Registrador a la pr\u00e1ctica del asiento solicitado, evitando as\u00ed un supuesto de doble inmatriculaci\u00f3n. Es cierto que el Registrador no especifica los datos registrales de la finca ya inmatriculada que impide la inscripci\u00f3n del presente t\u00edtulo; pero estos datos se pueden obtener a trav\u00e9s del cauce m\u00e1s adecuado que es la solicitud de publicidad formal de la finca que figura inscrita a nombre de tercera persona, seg\u00fan el Registrador, de manera que una vez analizada podr\u00e1 el recurrente discrepar o no con el criterio del Registrador y en su caso acudir al procedimiento judicial de identificaci\u00f3n de la finca previsto en el art\u00edculo 306 del Reglamento Hipotecario o cualquier otro que sea procedente.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y mantener la nota de calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

12 febrero 2007<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. El Registrador, encontr\u00e1ndose durante el plazo de calificaci\u00f3n de un documento de partici\u00f3n de herencia de una causante con otra escritura por la que de otra causante de igual nombre y apellidos pretenden adjudicarse la misma finca en base a dos t\u00edtulos hereditarios distintos, reclama de ambos, al objeto de reflejar en los asientos el documento nacional de identidad, el documento previo de adquisici\u00f3n de la misma con el fin de no errar en la inscripci\u00f3n. No se le presenta el t\u00edtulo previo de la primera escritura presentada y los interesados recurren aport\u00e1ndole un poder por donde a trav\u00e9s de su comparecencia obtiene el n\u00famero del DNI y ante el recurso interpuesto inscribe la escritura de partici\u00f3n primeramente presentada seg\u00fan las prescripciones del art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria. Los herederos de la causante que presentaron la escritura en segundo lugar recurren ahora la inscripci\u00f3n practicada alegando que ellos s\u00ed aportaron el carn\u00e9 de identidad junto con los documentos inscribibles y que ahora traen el antet\u00edtulo pretendiendo que se deje sin el efecto la calificaci\u00f3n practicada en su d\u00eda por el Registrador y que se anule la inscripci\u00f3n de dominio previamente practicada a favor de los herederos que otorgaron la escritura primeramente presentada.<\/p>\n

2. Sin entrar ahora a valorar las razones por las cuales el Registrador pudo entrar a comunicar a los dos presentantes las calificaciones correspondientes, lo cierto es que el recurso no puede prosperar. El principio de la salvaguardia de judicial de los asientos hace que los asientos del registro, una vez extendidos no puedan ser rectificados m\u00e1s que por consentimiento de sus titulares o en virtud de pronunciamiento judicial firme en que hayan sido parte en el procedimiento correspondiente todos aquellos a los que el asiento a rectificar conceda alg\u00fan derecho. En el presente caso el Registrador al inscribir la escritura presentada en primer lugar no han vulnerado el principio de prioridad, lo que no es \u00f3bice para que los interesados puedan si quieren acudir a los Tribunales de Justicia para ventilar o contender entre s\u00ed acerca de la validez o nulidad de los t\u00edtulos al amparo del art\u00edculo 66 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

11 abril 2007<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. El \u00fanico problema que plantea el recurso es el de si, existiendo una sentencia declarando la quiebra y la retroacci\u00f3n de la misma, pueden cancelarse los asientos registrales referentes a actos posteriores a la fecha de retroacci\u00f3n, la cual fue fijada por Auto de 29 de marzo de 1997, siendo as\u00ed que dicha quiebra no se hizo constar en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

2. No puede el Registrador, ni, por tanto, este Centro Directivo, entrar en el fondo del fallo ni en sus fundamentos. Pero, independientemente de que puedan o no ser afectados por la retroacci\u00f3n de la quiebra titulares de asientos registrales, es lo cierto que para que una quiebra tenga efectos cancelatorios contra los titulares de asientos posteriores es necesario que tal quiebra haya sido objeto del pertinente asiento que publique la situaci\u00f3n, y no puede argumentarse contra ello que los derechos a cancelar sean posteriores a la fecha a la que se retrotraen los efectos de dicha quiebra, ya que, si no fuera as\u00ed, se quebrantar\u00eda el principio constitucional de salvaguarda jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos y proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), as\u00ed como los principios registrales de salvaguarda judicial de los asientos (cfr. art\u00edculos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), de legitimaci\u00f3n (cfr. art\u00edculo 38 de la misma Ley), y de tracto sucesivo (cfr. art\u00edculo 20 de la ley Hipotecaria), los cuales impiden inscribir o anotar un t\u00edtulo no otorgado por el titular registral o resultante de un procedimiento en el que no ha sido parte.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

27 abril 2007<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. En ejecuci\u00f3n de Sentencia se presenta en el Registro Auto por el que se declaran resueltos ciertos contratos de cesi\u00f3n de bienes a cambio de alimentos por cumplimiento de la condici\u00f3n resolutoria inscrita. El registrador suspende la inscripci\u00f3n porque, estando las fincas inscritas a favor de subadquirentes, no consta que los mismos hayan sido demandados o notificados del procedimiento. El interesado recurre.<\/p>\n

2. Las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la nota recurrida toda vez que en el procedimiento del que dimana el auto calificado no han intervenido los titulares reg\u00edstrales de las fincas. Como ha se\u00f1alado reiteradamente este Centro Directivo, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos de los derechos e intereses leg\u00edtimos (cfr. art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido partes en \u00e9l, ni han intervenido de manera alguna, exigencia \u00e9sta que, en el \u00e1mbito registral, y dada la salvaguardia judicial de los asientos reg\u00edstrales, determina la imposibilidad de practicar, en virtud de una resoluci\u00f3n judicial, asientos que comprometen una titularidad, si no consta que ese titular haya sido parte en el procedimiento del que emana aquella resoluci\u00f3n.<\/p>\n

3. Con lo anteriormente dicho, no se infringe el art\u00edculo 118 de la Constituci\u00f3n que obliga al Registrador a cumplir las resoluciones judiciales firmes, pues, para que ello sea as\u00ed es preciso que la inscripci\u00f3n que se solicita no incurra en indefensi\u00f3n, la cual se habr\u00eda evitado si la demanda de resoluci\u00f3n que acab\u00f3 con la sentencia referida hubiera sido anotada en el Registro, pues tal anotaci\u00f3n habr\u00eda publicado la existencia del procedimiento y, por tanto, evitado la indefensi\u00f3n producida.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

8 junio 2007<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso los siguientes: Se presenta en el Registro testimonio firme de Auto en el que se declara justificado el dominio sobre una finca a los efectos de la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo interrumpido de la misma.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por el defecto de que, teniendo el titular anterior menos de treinta a\u00f1os de antig\u00fcedad, ha de especificarse que tal titular ha comparecido en el expediente sin formular oposici\u00f3n, o, en caso de no haber comparecido, fue citado tres veces, una al menos personalmente (art\u00edculo 202 p\u00e1rrafo 3.\u00ba de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Se vuelve a presentar el testimonio anteriormente expresado adicionado en el sentido de hacer constar que, seg\u00fan aparece en los autos, se hizo la notificaci\u00f3n al titular registral, \u00abConstrucciones L. Y M., S.A. en la persona de don R.G.G., a fin de que dentro del t\u00e9rmino de diez d\u00edas pudiera comparecer en el expediente alegando lo que a su derecho conviniera… sin que compareciera en los autos\u00bb.<\/p>\n

El Registrador vuelve a calificar volviendo a suspender la inscripci\u00f3n por los siguientes defectos: a) No se expresa si la notificaci\u00f3n se hizo tres veces; y b) Debe acreditarse la relaci\u00f3n existente entre la persona f\u00edsica notificada y la persona jur\u00eddica titular registral para concluir que las notificaciones practicadas a la primera producen efectos frente a la segunda.<\/p>\n

Presentado el testimonio por tercera vez, el Registrador ratifica las calificaciones anteriores.<\/p>\n

El interesado recurre alegando exceso del Registrador en su funci\u00f3n calificadora.<\/p>\n

2. En cuanto a la alegaci\u00f3n del recurrente sobre la extralimitaci\u00f3n del Registrador en su funci\u00f3n calificadora, ha de ser desestimada pues, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb), la calificaci\u00f3n registral de los documentos judiciales, consecuencia de la eficacia \u00aberga omnes\u00bb de la inscripci\u00f3n y de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n ordenada por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola, abarca, no a la fundamentaci\u00f3n del fallo, pero si a la observancia de aquellos tr\u00e1mites que establecen las leyes para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervenci\u00f3n prevista por las mismas para evitar su indefensi\u00f3n.<\/p>\n

3. El art\u00edculo 202 de la Ley Hipotecaria establece que, cuando el asiento a favor del titular registral tiene menos de treinta a\u00f1os de antig\u00fcedad \u2013caso que nos ocupa\u2013, ha de haber sido o\u00eddo en el expediente \u2013\u00e9l o sus causahabientes\u2013, o ha de haber sido citado tres veces, una de ellas, al menos, personalmente. Por ello, en este caso, y sin necesidad de entrar en el tema de si el Registrador ha de calificar la validez de la notificaci\u00f3n que se ha hecho al titular registral, es lo cierto que no se han realizado tres notificaciones, por lo que no se han respetado para dicho titular las garant\u00edas establecidas para su protecci\u00f3n, lo que produce su indefensi\u00f3n.<\/p>\n

4. Respecto al segundo defecto, consistente en que debe acreditarse la relaci\u00f3n entre la persona f\u00edsica notificada y la persona jur\u00eddica titular registral, ha de ser revocado, pues si el Juez declara que \u00e9sta ha sido notificada por aqu\u00e9lla, la relaci\u00f3n existente ha sido apreciada por dicho Juez, no pudiendo el registrador poner en entredicho tal apreciaci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en la forma que resulta de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

27 septiembre 2007<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Se debate en este recurso si es posible la anotaci\u00f3n de embargo sobre un piso pertenenciente a la herencia yacente de quien figura como su titular registral, o si es necesario, como exige el registrador en su nota, el previo nombramiento de un administrador judicial que represente a la herencia yacente.<\/p>\n

1. Se plantea, una vez m\u00e1s, en el presente recurso la delicada cuesti\u00f3n de precisar el alcance de la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales. Seg\u00fan doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb), el respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios p\u00fablicos, incluidos, por tanto, tambi\u00e9n los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los tr\u00e1mites del procedimiento que las motivan.<\/p>\n

No obstante, como tambi\u00e9n ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando as\u00ed el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, impedir\u00eda dar cabida en el Registro a una extralimitaci\u00f3n del Juez que entra\u00f1ara una indefensi\u00f3n procesal patente, raz\u00f3n por la cual, el art\u00edculo100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley) extiende la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuaci\u00f3n o congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido y los obst\u00e1culos que surjan del Registro, as\u00ed como a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

2. Ese principio de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento aut\u00e9ntico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenci\u00f3n en el procedimiento determinante del asiento. As\u00ed se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimaci\u00f3n pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco la cumplimentaci\u00f3n de los tr\u00e1mites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control que s\u00ed le compete, en cambio, sobre los tr\u00e1mites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del art\u00edculo 99 frente al art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario), su calificaci\u00f3n de actuaciones judiciales s\u00ed debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta s\u00ed debe denunciar el Registrador pero cuyo modo s\u00f3lo compete apreciar al Juez.<\/p>\n

3. La cuesti\u00f3n a dilucidar, por consiguiente, es si la demanda interpuesta contra la herencia yacente, uno de los hijos de la titular registral y cuantos pudieran ostentar alg\u00fan derecho sobre la herencia (estos es, herederos desconocidos e inciertos), equivale al emplazamiento de la masa hereditaria a\u00fan no aceptada del titular registral fallecido.<\/p>\n

Pues bien, no cabe entender que la herencia, siendo ignorados los llamados a aceptarla, como masa patrimonial carente transitoriamente de titular, haya sido parte en el proceso, al haberse omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto, que prev\u00e9 la adopci\u00f3n por el Juez de las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administraci\u00f3n de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (art\u00edculos 6-4, 7-5, 540, 790-1, 791-2.\u00ba, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con quien sustanciar entretanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jur\u00eddica de la herencia pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citaci\u00f3n gen\u00e9ricas de los causahabientes desconocidos del causante, ni siquiera el emplazamiento a uno de los hijos de la titular registral (sin justificaci\u00f3n de que sea el \u00fanico heredero) con independencia del modo o garant\u00edas de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aqu\u00ed de una eventual tramitaci\u00f3n defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de una inadecuaci\u00f3n, en este caso, entre la resoluci\u00f3n reca\u00edda y el procedimiento legalmente previsto, incongruencia entre resoluci\u00f3n y procedimiento que s\u00ed es materia a la que alcanza la potestad de calificaci\u00f3n registral, conforme al art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

4. Como dijera esta Direcci\u00f3n General (Cfr. Resoluci\u00f3n de 24 de febrero de 2006), la demanda dirigida contra los herederos desconocidos de una persona fallecida no garantiza una adecuada defensa de los intereses de la herencia aun no aceptada, si no se adoptan las oportunas medidas de administraci\u00f3n y garant\u00eda de ese patrimonio de titular transitoriamente indeterminado.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos resultantes de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

15 octubre 2007<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro el Acta de Ocupaci\u00f3n y Consignaci\u00f3n en una expropiaci\u00f3n forzosa, a los efectos de inscripci\u00f3n de la misma. El registrador deniega la inscripci\u00f3n de una finca en cuanto a una parte indivisa por no haberse entendido el procedimiento con los titulares registrales y, en cuanto a otra parte indivisa de la misma, por no haberse consignado cantidad alguna a favor del usufructuario.<\/p>\n

2. Debiendo limitarse el recurso, en cuanto a lo que al presente interesa, a las pretensiones del recurrente, hay que decir que, en cuanto a la primera, consistente en que se anule el asiento en el que se recogi\u00f3 la herencia de la expropiada, tal pretensi\u00f3n est\u00e1 fuera de la competencia de esta Direcci\u00f3n General pues los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales, por lo que s\u00f3lo ellos pueden declarar la nulidad y consiguiente cancelaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n.<\/p>\n

3. En cuanto a la petici\u00f3n subsidiaria consistente en que se declaren los defectos como subsanables, ha de ser igualmente rechazada, pues, no habi\u00e9ndose removido el primer defecto, y calific\u00e1ndose el mismo de insubsanable, dicha cualidad impregna la totalidad de la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

8 enero 2008<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Se plantea en el presente recurso el problema de si puede anotarse en el Registro la interposici\u00f3n de una querella dirigida contra unas personas f\u00edsicas en su cualidad de representantes de una sociedad, cuando en el registro aparecen las fincas sobre las que se solicita la anotaci\u00f3n inscritas a nombre de otra sociedad (a la que se aportaron las fincas) la cual no ha tomado parte en el procedimiento. En el mandamiento se hace constar que el querellante solicita la nulidad de la transmisi\u00f3n. El recurrente asevera en el recurso que los querellados son tambi\u00e9n los \u00fanicos representantes de la sociedad que es titular registral.<\/p>\n

2. En cuanto se refiere a la calificaci\u00f3n registral de los documentos judiciales, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vidon Resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb), si bien es cierto que los Registradores tienen la obligaci\u00f3n de respetar y colaborar en la ejecuci\u00f3n de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de protecci\u00f3n de los derechos e intereses leg\u00edtimos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte \u00e9l ni han intervenido de manera alguna, por lo que, al amparo del art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, no pueden practicarse asientos que comprometan una titularidad registral si no consta que el titular de un derecho inscrito ha sido parte en el procedimiento correspondiente. En consecuencia, debe rechazarse la inscripci\u00f3n de resoluciones judiciales si no consta que en el respectivo procedimiento los titulares de derechos inscritos que resulten afectados han tenido la intervenci\u00f3n previstas por las leyes para su defensa, evitando as\u00ed que sufran en el mismo Registro las consecuencias de su indefensi\u00f3n procesal, en virtud del principio de tutela judicial efectiva consagrado en el art\u00edculo 24 de nuestra Constituci\u00f3n.<\/p>\n

3. Por lo que se refiere a la posibilidad de la anotaci\u00f3n preventiva de querella, tambi\u00e9n es doctrina reiterada de este Centro Directivo, entre ellas, Resoluciones de 13, 14 y 15 de noviembre de 2000 o de 9 de septiembre de 2004, que no es posible la constataci\u00f3n registral de la mera interposici\u00f3n de querella pero, sin embargo, ello no obsta a que cuando en la querella se haga valer no s\u00f3lo la acci\u00f3n penal sino tambi\u00e9n la civil, pueda extenderse anotaci\u00f3n preventiva para reflejar el ejercicio de \u00e9sta y porque, conforme al art\u00edculo 42.1 de la Ley Hipotecaria, el objeto de la anotaci\u00f3n de demanda es el ejercicio de una acci\u00f3n de trascendencia real inmobiliaria, siendo indiferente el procedimiento a trav\u00e9s del cual \u00e9sta se hace valer y, consiguientemente, el veh\u00edculo formal que para ello se emplee, demanda o querella. Ser\u00e1 necesario pues, como ocurre en el presente caso, que del mandamiento judicial se derive que se ejercita la acci\u00f3n civil de la que puede resultar la nulidad del t\u00edtulo que sirvi\u00f3 de base para la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

4. Por otra parte, el principio de tracto sucesivo recogido en el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, manifestaci\u00f3n del principio constitucional de tutela judicial efectiva sancionado en el art\u00edculo 24 de nuestra Constituci\u00f3n, impide la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n preventiva si el titular registral es persona distinta de aqu\u00e9lla contra la cual se ha seguido el procedimiento. En el supuesto de hecho es lo cierto que el titular registral no ha tomado parte en el procedimiento, y, como dice el Registrador, no resulta del mandamiento que los querellados sean las \u00fanicas personas que tienen intereses en la sociedad que es actualmente titular. Y, si bien es cierto que del \u00faltimo p\u00e1rrafo del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria (introducido por la disposici\u00f3n final 3.\u00aa de la Ley Org\u00e1nica 15\/2003, de reforma del C\u00f3digo Penal) se deriva que en los procedimientos criminales se except\u00faa de la regla general el hecho de que, a juicio del Juez o Tribunal, existan indicios racionales de que los verdaderos titulares son los querellados, tal conclusi\u00f3n (que s\u00f3lo puede ser formulada por la autoridad judicial) no resulta de la documentaci\u00f3n presentada.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General, ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

14 febrero 2008<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso sobre la posibilidad de cancelar un exceso de cabida ya practicado sobre una finca, cancelaci\u00f3n que se solicita en virtud de instancia privada suscrita en representaci\u00f3n de una comunidad de propietarios colindante que se considera perjudicada por el exceso de cabida, al entender que con \u00e9l se alteran los linderos y zonas verdes reconocidos a su favor en otras inscripciones y por entender que el registrador debi\u00f3 haber suspendido el exceso de cabida al proceder la finca por divisi\u00f3n y tener linderos fijos.<\/p>\n

2. Es doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General, que los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales y que no pueden rectificarse sin consentimiento de todos aquellos a quienes el asiento a rectificar conceda alg\u00fan derecho o, subsidiariamente, sin la oportuna resoluci\u00f3n judicial firme reca\u00edda en procedimiento declarativo entablado contra todos ellos (cfr. art\u00edculos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). Conforme ha se\u00f1alado reiteradamente esta Direcci\u00f3n General (ver resoluciones citadas en los vistos, entre otras muchas) de los art\u00edculos 66 y 324 de la Ley Hipotecaria resulta que el recurso contra la calificaci\u00f3n registral es el cauce legalmente arbitrado, a salvo la posibilidad de acudir a los tribunales para contender acerca de la validez o nulidad de los t\u00edtulos, para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. S\u00f3lo puede interponerse frente a las calificaciones negativas, totales o parciales, suspensivas o denegatorias, de manera que no cabe instar recurso frente a la calificaci\u00f3n positiva del Registrador por la que se extiende el correspondiente asiento, cualquiera que sea la clase de \u00e9ste; por tanto, tampoco si lo que se ha practicado es una cancelaci\u00f3n. Por el contrario, una vez practicado el asiento, tal y como se\u00f1ala el art\u00edculo 1.3 de la Ley, el mismo queda bajo la salvaguarda de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los t\u00e9rminos establecidos en la Ley; y eso s\u00f3lo puede ocurrir por v\u00eda judicial y no a trav\u00e9s del cauce del recurso contra la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

3. En definitiva, para anular el exceso de cabida practicado deber\u00e1 consentir en escritura p\u00fablica el favorecido por \u00e9l o bien ordenarse as\u00ed en procedimiento judicial seguido contra titular registral. Debe insistirse en que el recurso contra la calificaci\u00f3n registral no es el cauce adecuado para rectificar un asiento practicado; siendo preciso, conforme al art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria, que medie el consentimiento de todos los interesados o resoluci\u00f3n judicial. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de exigir responsabilidad civil al registrador si, una vez rectificado el asiento practicado, se probara la indebida actuaci\u00f3n registral en la pr\u00e1ctica del siento solicitado.<\/p>\n

4. Tampoco puede pronunciarse este Centro Directivo sobre si fue o no correcta la calificaci\u00f3n del Registrador que dio lugar a la inscripci\u00f3n del exceso de cabida cuya cancelaci\u00f3n ahora se pretende. Extendido el asiento del exceso, la situaci\u00f3n registral queda bajo la salvaguarda de los Tribunales, produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los t\u00e9rminos establecidos en la Ley (art\u00edculo 1.3 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos resultantes de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

3 septiembre 2008<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Para el supuesto de compra de una vivienda, cuya descripci\u00f3n no coincide con la del Registro, por haberse rectificado despu\u00e9s de otorgada la escritura de venta pero habi\u00e9ndose inscrito la rectificaci\u00f3n con anterioridad, no coincidiendo tampoco, por tanto, el titular registral, ver el apartado \u201cIDENTIFICACI\u00d3N. De finca\u201d.<\/p>\n

16 diciembre 2008<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. por todas las Resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb), el recurso regulado en los art\u00edculos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria s\u00f3lo tiene lugar cuando el Registrador suspende o deniega la inscripci\u00f3n de un t\u00edtulo.<\/p>\n

2. Estando los asientos bajo la salvaguardia de los Tribunales (cfr. art\u00edculo 1.3 de la Ley Hipotecaria), solo a ellos corresponde declarar la nulidad de un asiento, y su cancelaci\u00f3n consiguiente por tal causa, de forma que no es el presente recurso el instrumento h\u00e1bil para declarar tal nulidad ni, en consecuencia, el Registrador puede practicar ni la Direcci\u00f3n General ordenar la repetida cancelaci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

24 febrero 2009<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Alegan los recurrentes en primer lugar que el contrato es nulo por denominarse opci\u00f3n de compra y no ser tal, pero, adem\u00e1s de que el hecho de que el contenido de un contrato no se adecue con su denominaci\u00f3n no es causa de nulidad, al estar el contrato inscrito, su inscripci\u00f3n est\u00e1 bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. art\u00edculo 1.3 de la Ley Hipotecaria), por lo que s\u00f3lo a ellos corresponde declarar la nulidad de un asiento.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

12 marzo 2009<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Los antecedentes de esta Resoluci\u00f3n fueron los siguientes: en el Registro exist\u00eda una finca sobre la se hab\u00eda inscrito un exceso de cabida y, despu\u00e9s, una hipoteca y varias segregaciones. Se presenta una sentencia que declara la nulidad de la inscripci\u00f3n del exceso y ordena la rectificaci\u00f3n de los asientos registrales. La calificaci\u00f3n se funda en que el titular de la hipoteca, que se ver\u00eda afectada, no ha sido parte en el procedimiento. Y la Resoluci\u00f3n es como sigue:<\/p>\n

1. No puede confundirse la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida con la inmatriculaci\u00f3n, pues, como ha dicho esta Direcci\u00f3n General (vid. resoluciones de 12 y 15 de enero de 2005 y 16 de diciembre de 2008) la registraci\u00f3n de un exceso de cabida \u00abstricto sensu\u00bb s\u00f3lo puede configurarse como la rectificaci\u00f3n de un err\u00f3neo dato registral referido a la descripci\u00f3n de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificaci\u00f3n no se altera la realidad f\u00edsica exterior que se acota con la global descripci\u00f3n registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debi\u00f3 reflejarse en su d\u00eda en cuanto era la contenida dentro de los correspondientes linderos. Por ello, ni la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida es una inmatriculaci\u00f3n, ni su nulidad supone la cancelaci\u00f3n de una porci\u00f3n de la finca inmatriculada; si era esto lo que se pretend\u00eda, se debi\u00f3 formular la demanda de manera distinta.<\/p>\n

2. Hacer que la hipoteca grave unas fincas s\u00ed y otras no de las procedentes de las segregaciones de la finca matriz hipotecada exige consentimiento no s\u00f3lo de los titulares de las mismas, sino tambi\u00e9n y sobre todo, del acreedor hipotecario.<\/p>\n

3. Por lo dem\u00e1s es evidente que, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo, en aplicaci\u00f3n del antepen\u00faltimo p\u00e1rrafo del art\u00edculo 40 de la ley Hipotecaria (cfr. Resoluci\u00f3n de 2 de julio de 2007), para poder rectificar el Registro \u2013y es evidente que la cancelaci\u00f3n acordada es una rectificaci\u00f3n\u2013 es necesario que la demanda se dirija contra todos aqu\u00e9llos a quienes la rectificaci\u00f3n conceda alg\u00fan derecho, como es el caso. De no ser as\u00ed, es incuestionable que es necesaria la conformidad del acreedor hipotecario.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

17 marzo 2009<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso si es inscribible una escritura de compraventa, en la que la sociedad vendedora es titular registral, existiendo asientos en el Libro Diario ya caducados con relaci\u00f3n al mismo inmueble en los que consta la presentaci\u00f3n de un mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas expedido en procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria sobre el mismo, que en su d\u00eda fue devuelto por defectos (entre otros, por no acompa\u00f1arse el testimonio del auto de adjudicaci\u00f3n), y de los que pudiera resultar que los adjudicatarios son personas distintas de la sociedad vendedora.<\/p>\n

2. Si se tiene en cuenta que es principio b\u00e1sico de nuestro sistema registral el de legitimaci\u00f3n registral, por virtud del cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo (cfr. art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria), y si se tiene en cuenta que el registrador al calificar no puede tener en cuenta sino los asientos vigentes y los t\u00edtulos presentados \u2013con asiento de presentaci\u00f3n vigente, no los caducados que a efectos del procedimiento registral es como si no hubieran estado presentado nunca\u2013 (cfr. art\u00edculos 17 y 18 de la Ley Hipotecaria), no cabe duda de que es inscribible la escritura de venta otorgada por quien figura como titular del dominio seg\u00fan Registro, por mucho que en su d\u00eda figuraran presentados \u2013ahora con asientos de presentaci\u00f3n caducados\u2013 mandamientos de cancelaci\u00f3n de cargas en procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria de los que pudiera resultar que los adjudicatarios son personas distintas de la ahora vendedora (otros argumentos empleados por el Centro Directivo en este recurso pueden verse en los apartados \u201cPRINCIPIO DE PRIORIDAD. Efectos\u201d y PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Ineficacia del asiento de presentaci\u00f3n para justificar la existencia de este principio\u201d).<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n de la Registradora en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

14 abril 2009<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Sobre aplicaci\u00f3n de este principio en materia de embargos, ver el apartado \u201cANOTACI\u00d3N DE EMBARGO. Tracto sucesivo\u201d.<\/p>\n

30 mayo 2009<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. En el supuesto del presente recurso, se plantea el problema de si procede practicar la inscripci\u00f3n de una escritura de constituci\u00f3n de servidumbres otorgadas por personas que, en un momento fueron titulares registrales de los predios dominante y sirviente, pero en el momento en el que se pretende la inscripci\u00f3n, tales predios aparecen inscritos a favor de otras personas, quienes han devenido titulares despu\u00e9s de distintas transmisiones.<\/p>\n

2. Como ha dicho con anterioridad este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb), el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria exige para inscribir o anotar t\u00edtulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y dem\u00e1s derechos reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Este precepto recoge el principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas, sin ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicaci\u00f3n ha sido reiterada por este Centro Directivo en numerosas Resoluciones. Este principio est\u00e1 \u00edntimamente relacionado con el principio de legitimaci\u00f3n recogido en el art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria y que supone una presunci\u00f3n \u00abiuris tantum\u00bb de exactitud de los pronunciamientos del Registro as\u00ed como un reconocimiento de legitimaci\u00f3n dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo el cierre del Registro a los t\u00edtulos otorgados por persona distinta de dicho titular. Pues bien, en el supuesto del presente recurso ambos principios son vulnerados ya que la escritura cuya inscripci\u00f3n se pretende aparece otorgada por persona distinta del titular registral, sin que los documentos complementarios presentados por el recurrente sirvan para subsanar este defecto.<\/p>\n

3. Adem\u00e1s, el principio de tracto sucesivo supone no acreditar, como hace el recurrente, que los otorgantes han sido titulares de las fincas en el momento en que se constituye el gravamen, sino que, seg\u00fan el Registro, lo son en el momento en que se solicita la inscripci\u00f3n, ya que, de lo contrario, se producir\u00eda un posible perjuicio causado por indefensi\u00f3n contra los titulares que han inscrito con posterioridad, sin que los grav\u00e1menes que ahora se pretenden inscribir tuvieran reflejo registral. Por esta raz\u00f3n, la \u00fanica forma en que las servidumbres pudieran inscribirse ser\u00eda que prestaran consentimiento los titulares registrales que figuran como tales en el Registro. A esta conclusi\u00f3n se llega tambi\u00e9n por el principio de prioridad, ya que, habiendo tenido acceso al Registro un acto dispositivo por el que el titular transmite su dominio, no pueden tener acceso actos (aunque sean anteriores) otorgados por el titular anterior (cfr. art\u00edculo 17 de la ley Hipotecaria)<\/p>\n

4. El argumento que utiliza el recurrente de que las servidumbres aparentes tienen efecto contra tercero aunque no est\u00e9n inscritas, no tiene efecto alguno para producir la inscripci\u00f3n, pues su efecto puede ser tenido en cuenta en el caso de un juicio, pero es indiferente a los efectos de lograr la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

5. Es irrelevante la alegaci\u00f3n del recurrente relativa a la Resoluci\u00f3n de 11 de octubre de 2005, toda vez que se refiere a un supuesto distinto, pues la alteraci\u00f3n intermedia que se hab\u00eda producido entre el t\u00edtulo presentado y las fincas afectadas, era una simple agrupaci\u00f3n de \u00e9stas, sin que estuviera afectada la titularidad de las mismas.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

21 agosto 2009<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso los siguientes:<\/p>\n

Se presentan en el Registro escrituras de aportaci\u00f3n a una sociedad de determinada finca en la que, al describirla, se incluye como parte de la misma una rampa de acceso desde la v\u00eda p\u00fablica.<\/p>\n

Un colindante presenta tambi\u00e9n un testimonio de sentencia firme en la que se declara que la expresada rampa no es propiedad de la aportante, pues no ha demostrado dicha titularidad en la acci\u00f3n declarativa del dominio entablada con tal finalidad.<\/p>\n

El Registrador deniega la constancia en la inscripci\u00f3n de la finca de la citada rampa como perteneciente a la misma, haciendo constar, por el contrario, el contenido de la sentencia, al margen de la inscripci\u00f3n de la finca. Contra tal denegaci\u00f3n se entabla el presente recurso.<\/p>\n

Por otra parte, el Registrador hace constar el contenido de la sentencia no s\u00f3lo al margen de las inscripciones de la finca a que se refiere el recurso, sino tambi\u00e9n de las colindantes.<\/p>\n

2. El recurrente recurre s\u00f3lo contra la denegaci\u00f3n de la constancia en su finca de la rampa de acceso como perteneciente a la misma. Sin embargo, la no pertenencia a la finca de tal \u00abelemento descriptivo\u00bb no solamente resulta de una sentencia firme, sino que, adem\u00e1s dicha sentencia ha tenido acceso al Registro, como se\u00f1ala el Registrador en su nota de calificaci\u00f3n. Pero este hecho, es decir, el hecho de que la sentencia firme que declara la no pertenencia de la rampa expresada a la recurrente haya sido hecha constar en el Registro hace que la impugnaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n exceda del contenido de un recurso. En efecto, el presente recurso, en consecuencia de lo anteriormente dicho, no trata s\u00f3lo de la no inscripci\u00f3n por parte del Registrador de la propiedad de la rampa, sino que el Registrador ha inscrito el contenido de la sentencia que niega tal propiedad tanto en la finca objeto del recurso, como en las colindantes. Por ello, si se inscribiera la repetida rampa como parte integrante de la finca aportada no s\u00f3lo se contradir\u00eda la sentencia, sino que se introducir\u00eda en el registro un dato contrario a otro dato que resulta del mismo Registro, pues figura en un asiento, al haberse hecho constar por nota marginal. Por todo ello, como tal asiento est\u00e1 bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. art\u00edculo 1.3 de la Ley Hipotecaria), es en v\u00eda judicial donde debe resolverse la validez o nulidad de los asientos practicados, y, en consecuencia, la procedencia o improcedencia de la calificaci\u00f3n efectuada.<\/p>\n

3. Por lo que se refiere a la alegaci\u00f3n de la recurrente de que ha adquirido la rampa por usucapi\u00f3n, tal afirmaci\u00f3n, adem\u00e1s de no poder ser apreciada por el Registrador, contradice la sentencia anteriormente expresada que declara que niega expresamente dicha propiedad.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

22 agosto 2009<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Se pretende en virtud de una mera instancia privada la rectificaci\u00f3n de distintos asientos relativos a diversas fincas, algunas de las cuales figuran inscritas en la actualidad a favor de terceras personas que no han prestado su consentimiento, si bien la sociedad que insta la rectificaci\u00f3n entiende que no se les produce perjuicio.<\/p>\n

2. En tales t\u00e9rminos no cabe sino confirmar plenamente la calificaci\u00f3n del registrador. No resulta f\u00e1cil entender a qu\u00e9 errores se refiere el recurrente, siendo que adem\u00e1s su petici\u00f3n inicial es objeto de posteriores modificaciones. Pero aun cuando efectivamente hubiesen existido tales equivocaciones en inscripciones practicadas \u2013en este caso hace m\u00e1s de veinte a\u00f1os\u2013, es principio esencial de nuestro Registro que los asientos, una vez practicados, est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales, por lo que no pueden ser modificados sin consentimiento de todos sus titulares o en virtud de resoluci\u00f3n judicial firme dictada en procedimiento dirigido contra tales titulares. Por eso mismo, el recurso ante esta Direcci\u00f3n General no es el cauce adecuado para las pretensiones formuladas.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

5 enero 2010<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Este recurso versa sobre la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de contrato privado de cesi\u00f3n onerosa de derechos de uso y disfrute sobre determinadas plazas de un aparcamiento subterr\u00e1neo en r\u00e9gimen de concesi\u00f3n, otorgada judicialmente en rebeld\u00eda del demandado. La inscripci\u00f3n se solicita cuando la concesi\u00f3n administrativa y por tanto las fincas adquiridas figuran ya inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de persona distinta del transmitente y del que fue condenado en la sentencia que se ejecuta, debi\u00e9ndose considerar adem\u00e1s que la demanda de elevaci\u00f3n a p\u00fablico del contrato privado de compraventa no fue objeto de anotaci\u00f3n preventiva.<\/p>\n

Es principio b\u00e1sico de nuestro Derecho hipotecario, \u00edntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimaci\u00f3n, seg\u00fan los art\u00edculos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un t\u00edtulo en el Registro de la Propiedad se exige que est\u00e9 previamente inscrito el derecho del transmitente (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria). En consecuencia, estando las fincas transmitidas, inscritas en el Registro de la Propiedad y bajo la salvaguardia de los Tribunales a favor de una persona jur\u00eddica distinta del anterior titular registral, no podr\u00e1 accederse a la inscripci\u00f3n del ahora calificado sin consentimiento del actual titular registral, por m\u00e1s que haya sido otorgado por titular anterior de quien trae causa el actual (cfr. art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria). Esta conclusi\u00f3n no puede alterarse por el hecho de tratarse de un t\u00edtulo derivado de un procedimiento judicial, ya que respecto de estos se exige que el titular registral actual haya sido parte en el proceso (art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria) o que se hubiera tomado en su d\u00eda y estuviera vigente la correspondiente anotaci\u00f3n preventiva de la demanda interpuesta (cfr. art\u00edculo 71 de la Ley Hipotecaria). S\u00f3lo con las mencionadas cautelas puede garantizarse el adecuado desenvolvimiento del principio constitucional de la protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos y de la interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, con base en el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola, una de cuyas manifestaciones tiene lugar en el \u00e1mbito hipotecario a trav\u00e9s de los rese\u00f1ados principios de salvaguarda judicial de los asientos registrales, tracto sucesivo y legitimaci\u00f3n. Finalmente \u2013en cuanto a los razonamientos de que en otros Registros se ha inscrito\u2013, no puede concluir este Centro Directivo sin manifestar que es, igualmente, principio esencial para la existencia de la seguridad jur\u00eddica preventiva que la calificaci\u00f3n registral sea independiente y de exclusiva responsabilidad del Registrador que la realiza, no pudiendo quedar, en ning\u00fan caso, vinculada por calificaciones de otros Registradores.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar \u00edntegramente el recurso y confirmar y mantener \u00edntegramente la nota de calificaci\u00f3n de la Registradora en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

13 enero 2010<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Se vulnera el principio de legitimaci\u00f3n cuando falta la intervenci\u00f3n del titular registral en un procedimiento de expropiaci\u00f3n forzosa. Ver la Resoluci\u00f3n en el apartado \u201cEXPROPIACI\u00d3N FORZOSA. Personas que deben intervenir\u201d.<\/p>\n

19 abril 2010<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. En el supuesto de hecho objeto de recurso el titular registral de la finca registral 8343 de la Pobla de Vallbona solicita se expida certificaci\u00f3n literal del estado de cargas de dicha finca, previa cancelaci\u00f3n de oficio de las anotaciones de embargo que la gravan, concretamente: letra A prorrogada por la D, letra B prorrogada por la C a favor de Banco de Sabadell y letra E prorrogada por la G a favor del Banco Exterior de Espa\u00f1a. Funda su solicitud de cancelaci\u00f3n en dos motivos: en el caso de la anotaci\u00f3n letra E prorrogada por la G, manifiesta el recurrente que afectan a su finca de forma indebida porque el Banco Exterior de Espa\u00f1a nunca embarg\u00f3 tal finca, existiendo un error que debe rectificarse, raz\u00f3n que le permite solicitar la cancelaci\u00f3n; y porque a pesar de haber sido prorrogadas todas las anotaciones, deben considerarse caducadas, por el transcurso de 4 a\u00f1os desde que se anot\u00f3 su pr\u00f3rroga procediendo su cancelaci\u00f3n. El Registrador no expide la certificaci\u00f3n por dos razones: no ser posible expedirla sin las cargas, porque los asientos, una vez practicados est\u00e1n bajo la salvaguarda de los Tribunales, y para rectificarlos, debe observarse lo dispuesto en el art\u00edculo 40 y 211 y siguientes de la Ley Hipotecaria, y art\u00edculo 314 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Adem\u00e1s se deniega la expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n porque no es procedente la aplicaci\u00f3n de la nueva redacci\u00f3n del art\u00edculo 86 de la Ley Hipotecaria por haberse prorrogado con anterioridad a la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil. \u00c9ste \u00faltimo defecto no se recurre.<\/p>\n

2. El \u00fanico defecto que es objeto de recurso debe ser confirmado. La anotaci\u00f3n preventiva se practic\u00f3 por resoluci\u00f3n judicial sobre una finca procedente por agrupaci\u00f3n de otras dos, a pesar de que inicialmente se dirigiera sobre una de las agrupadas, lo que motiv\u00f3 mandamiento judicial subsanatorio. Ello condiciona que al producirse posteriormente la desagrupaci\u00f3n de la finca debe producirse un arrastre de la carga a las dos fincas resultantes, una de ellas la finca a la que se refiere la solicitud de certificaci\u00f3n. En este sentido es principio registral esencial que los asientos, una vez practicados, est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales (art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria) y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los t\u00e9rminos establecidos en la propia Ley. A tal fin es necesario como regla general el consentimiento de todos sus titulares o en su defecto, resoluci\u00f3n judicial firme dictada en procedimiento dirigido contra tales titulares, y sin que en ning\u00fan supuesto baste una simple instancia privada por ser tambi\u00e9n principio b\u00e1sico de nuestro Derecho hipotecario que s\u00f3lo la documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica y p\u00fablica puede tener acceso al Registro. Por eso mismo, el recurso ante esta Direcci\u00f3n General no es el cauce adecuado para las pretensiones formuladas.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

7 mayo 2010<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la posibilidad de hacer constar en el Registro de la Propiedad la Sentencia Judicial firme de declaraci\u00f3n de nulidad de una licencia de obras, siendo as\u00ed que el procedimiento no se ha seguido contra los titulares Registrales.<\/p>\n

Es preciso hacer constar, con car\u00e1cter previo, que no estamos en presencia de una anotaci\u00f3n preventiva ordenada en un proceso contencioso-administrativo, como afirman la Registradora y la recurrente, ya que la anotaci\u00f3n preventiva es una medida cautelar, mientras que en el presente caso, el t\u00edtulo cuya inscripci\u00f3n se pretende es una sentencia firme de declaraci\u00f3n de nulidad de la licencia de obras.<\/p>\n

2. De conformidad con el art\u00edculo 19 del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, la transmisi\u00f3n de fincas no modifica la situaci\u00f3n del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos por la legislaci\u00f3n de la ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica aplicable o exigibles por los actos de ejecuci\u00f3n de la misma. El nuevo titular queda por tanto subrogado en los derechos y deberes urban\u00edsticos del anterior propietario, as\u00ed como en las obligaciones por \u00e9ste asumidas frente a la Administraci\u00f3n competente y que hayan sido objeto de inscripci\u00f3n registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutaci\u00f3n jur\u00eddico-real.<\/p>\n

Los intereses generales urban\u00edsticos de la Administraci\u00f3n P\u00fablica podr\u00e1n satisfacerse si \u00e9sta se dirige contra el titular registral para hacer efectivas las obligaciones derivadas del planeamiento, puestas de manifiesto \u2013en lo que a este expediente se refiere\u2013 en sentencia dictada en la jurisdicci\u00f3n contencioso administrativa.<\/p>\n

3. Ahora bien, la cuesti\u00f3n que se plantea en el presente recurso no es tanto determinar el alcance de la sucesi\u00f3n ex lege de los deberes del propietario conforme a la legislaci\u00f3n urban\u00edstica, sino el grado de intervenci\u00f3n que debe tener el titular registral al objeto de que se haga constar en el Registro de la Propiedad la declaraci\u00f3n de nulidad de una licencia de edificaci\u00f3n por resoluci\u00f3n judicial.<\/p>\n

4. Como ya dijera esta Direcci\u00f3n General, en su Resoluci\u00f3n de 7 de noviembre de 2002, el respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios p\u00fablicos, incluidos por ende los Registradores de la Propiedad, la obligaci\u00f3n de cumplir las resoluciones judiciales. Pero no es menos cierto que el Registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligaci\u00f3n de calificar determinados extremos, entre los cuales no est\u00e1 el fondo de la resoluci\u00f3n, pero s\u00ed el de examinar si en el procedimiento han sido citados aquellos a quienes el Registro concede alg\u00fan derecho que podr\u00eda ser afectado por la Sentencia, con objeto de evitar su indefensi\u00f3n, proscrita por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola y su corolario registral del art\u00edculo 20 de la Ley hipotecaria.<\/p>\n

5. De esta forma, aunque los titulares registrales en el momento de la iniciaci\u00f3n de tal procedimiento fueran citados, no se puede dejar indefensos a los titulares actuales, los cuales deber\u00edan haber sido advertidos oportunamente de la situaci\u00f3n existente \u2013lo que en consecuencia, hubiera evitado su indefensi\u00f3n- si la demanda se hubiera anotado preventivamente, tal y como previene el art\u00edculo 67 del Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecuci\u00f3n de la Ley Hipotecaria sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica (Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 3.\u00aa, de 20 de abril de 2004; y Sentencia del Tribunal Constitucional 192\/1997, de 11 de noviembre).<\/p>\n

6. Es importante destacar que el adquirente de la finca no ha tenido oportunidad de conocer el procedimiento ni a trav\u00e9s de la anotaci\u00f3n preventiva de la demanda en el Registro, ni a trav\u00e9s de un emplazamiento en el procedimiento administrativo ni judicial. No habi\u00e9ndose instado oportunamente la anotaci\u00f3n preventiva de la demanda \u2013pudiendo hacerse\u2013, no puede ahora pretenderse hacer efectiva la sentencia dictada en la jurisdicci\u00f3n contencioso administrativa contra el actual titular registral que no ha tenido participaci\u00f3n en el procedimiento.<\/p>\n

Como se dijo anteriormente, no quiere esto decir que los intereses generales urban\u00edsticos queden sin protecci\u00f3n, sino que la Administraci\u00f3n debe iniciar una nueva actuaci\u00f3n contra el titular registral con el objeto de acomodar los pronunciamientos registrales a la normativa urban\u00edstica, a trav\u00e9s de un procedimiento en el que el titular registral sea o\u00eddo y pueda alegar lo que a su Derecho convenga.<\/p>\n

Por eso todav\u00eda es procedente la constancia por nota marginal de la declaraci\u00f3n de ilegalidad de la licencia de edificaci\u00f3n, si bien de conformidad con el art\u00edculo 75 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecuci\u00f3n de la Ley Hipotecaria sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica, es necesario que los titulares registrales sean citados en el procedimiento.<\/p>\n

Se colige de todo lo anterior que no cabe la inscripci\u00f3n (cfr. art. 51.7, del Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el R\u00e9gimen del Suelo) de la sentencia firme por la que se declare la nulidad de la licencia. Por el contrario, para que tal inscripci\u00f3n hubiera sido posible, habr\u00eda sido necesaria la participaci\u00f3n del titular registral en el procedimiento, como expresamente dispone dicho precepto.<\/p>\n

7. No constando en el expediente la citaci\u00f3n ni la participaci\u00f3n en el procedimiento de los titulares registrales, no procede ahora la pr\u00e1ctica de la nota marginal de declaraci\u00f3n de ilegalidad de la licencia ni la inscripci\u00f3n de la sentencia firme de declaraci\u00f3n de nulidad de la licencia.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la Registradora en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

16 julio 2010<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. La cuesti\u00f3n a resolver en el presente recurso es la de si se puede cancelar una inscripci\u00f3n en virtud de una instancia privada por la que se alega omisi\u00f3n del tr\u00e1mite de audiencia en el procedimiento de ejecuci\u00f3n e incongruencia en el mandato contenido en el auto de adjudicaci\u00f3n que caus\u00f3 la inscripci\u00f3n cuya cancelaci\u00f3n se solicita -el Registrador, en su nota de calificaci\u00f3n, deniega la cancelaci\u00f3n solicitada, aunque no el asiento de presentaci\u00f3n-.<\/p>\n

2. La respuesta debe ser negativa. En efecto, como se\u00f1ala el Registrador en su nota, es doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General (Vid. resoluciones citadas en los vistos entre otras muchas) que trat\u00e1ndose de inscripciones ya efectuadas y encontr\u00e1ndose los asientos bajo la salvaguarda de los Tribunales, con arreglo al art\u00edculo 1.\u00ba de la Ley Hipotecaria, su modificaci\u00f3n o cancelaci\u00f3n s\u00f3lo podr\u00e1 realizarse mediante el consentimiento del o de todos los titulares registrales que se encuentren leg\u00edtimamente acreditados (art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria), o bien mediante una resoluci\u00f3n judicial reca\u00edda en juicio declarativo contra los mismos (Vid. tambi\u00e9n art\u00edculos 82, 214 y 217 de la Ley Hipotecaria). En caso contrario se producir\u00eda una situaci\u00f3n de indefensi\u00f3n de tal titular, proscrita por la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola (Cfr. art\u00edculo 24).<\/p>\n

3. En efecto, como se ha reiterado por este Centro Directivo, no es el recurso contra la calificaci\u00f3n de los Registradores el procedimiento adecuado para la revisi\u00f3n de una inscripci\u00f3n practicada, ya que el \u00e1mbito de este recurso se circunscribe a las calificaciones del Registrador por las que se suspende o deniega la inscripci\u00f3n solicitada (art\u00edculo 66 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

19 julio 2010<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. En el presente expediente se discute si procede el reflejo registral de una Sentencia en la que se estima una demanda interpuesta contra el Comisario y Sindicatura de la quiebra del titular registral, en ejercicio de tercer\u00eda de dominio, por la que se declara que pertenece el dominio al demandante y se ordena que se levante la intervenci\u00f3n decretada respecto de dicha finca en la quiebra. La Registradora suspende la inscripci\u00f3n por los siguientes defectos: 1)\u2026 2)\u2026 3)\u2026; 4) Falta de intervenci\u00f3n en el procedimiento de B. E. D. C., S.A., a cuyo favor aparece practicada anotaci\u00f3n preventiva de derecho hereditario.<\/p>\n

6. En cuanto al cuarto de los defectos, no cabe inscribir un derecho contradictorio del titular de la anotaci\u00f3n preventiva de derecho hereditario sin que el mismo haya tenido la debida intervenci\u00f3n (v\u00e9ase los art\u00edculos 24 de la Constituci\u00f3n; art\u00edculos 1, 17, 18, 20, 40, 42.6.\u00ba, 46 y 82 de la Ley Hipotecaria; y 100, 206 y 209 del Reglamento Hipotecario, as\u00ed como las Resoluciones de 31 de enero y 18 de diciembre de 2006). En el caso concreto, la atribuci\u00f3n de un bien a persona distinta del titular de la anotaci\u00f3n preventiva menoscabar\u00eda totalmente el derecho de la misma. Dicho menoscabo no podr\u00e1 admitirse si no se ha se\u00f1alado por el Juez con la debida intervenci\u00f3n del interesado. La falta de dicha intervenci\u00f3n, es defecto susceptible de calificaci\u00f3n incluso si constara la firmeza de la resoluci\u00f3n judicial (art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario y Resoluci\u00f3n de 31 de enero de 2006). Por ello, procede igualmente confirmar el defecto se\u00f1alado por la Registradora.<\/p>\n

15 julio 2010<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso los siguientes:<\/p>\n

Se presenta en el Registro Mandamiento judicial en el que, como consecuencia de la ejecuci\u00f3n de una Sentencia, cuyo testimonio no se acompa\u00f1a, se declara:<\/p>\n

a) Que don C. B. P. adquiri\u00f3 el pleno dominio de un local comercial perteneciente a una Propiedad Horizontal, en Madrid, y que dicha finca debe inscribirse a favor del citado se\u00f1or.<\/p>\n

b) Que dicho local tiene una superficie superior a la inscrita, debiendo rectificarse la misma.<\/p>\n

c) Que determinado local inscrito fue dividido en dos fincas independientes, debiendo hacerse constar tal divisi\u00f3n en el Registro.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por los siguientes motivos:<\/p>\n

a) Ordenarse operaciones registrales establecidas en una Sentencia que no se acompa\u00f1a.<\/p>\n

b) No demandarse al titular registral, pues el local objeto del pleito aparece inscrito a favor de la sociedad \u00abVilgon, S.A.\u00bb y no a nombre de don F. F. S., do\u00f1a S. C. P., don F. F. C. y do\u00f1a M. C. F. C., ignorados herederos de don C. V. L. y do\u00f1a M. D. J., \u00abAuna Telecomunicaciones\u00bb y Comunidad de Propietarios (…) n.\u00ba 33 de Madrid.<\/p>\n

c) Ordenarse la modificaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de un local en propiedad horizontal sin cumplirse los requisitos de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo (lo relativo a este defecto puede verse en el apartado \u201cPROPIEDAD HORIZONTAL. Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo\u201d).<\/p>\n

2. Como pone de manifiesto el Registrador en su nota de calificaci\u00f3n, no se ha presentado el t\u00edtulo inscribible del que derive la justificaci\u00f3n necesaria para modificar el contenido del Registro. En este sentido resulta de los Hechos que ha sido objeto de presentaci\u00f3n un Mandamiento, emitido por el Secretario Judicial, del que resultan datos esenciales del procedimiento seguido y de su resultado, pero que no contiene un testimonio completo de la Sentencia cuyo contenido constituir\u00eda la materia inscribible.<\/p>\n

Resulta de la regulaci\u00f3n del procedimiento civil (vid. art\u00edculo 149 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) que el Mandamiento es un acto de comunicaci\u00f3n procesal dirigido a determinadas personas de cuya actuaci\u00f3n depende la ejecuci\u00f3n de resoluciones judiciales. Pero el Mandamiento no es t\u00edtulo formal en el sentido recogido por el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria, y as\u00ed lo confirma el p\u00e1rrafo 1\u00ba del art\u00edculo 257 de la misma Ley, pues no contiene por s\u00ed mismo el t\u00edtulo material del art\u00edculo 2 susceptible de modificar el contenido del Registro. Y ni siquiera lo es cuando lo que se pretende es que se lleve a cabo un asiento provisional en el Registro, pues el Mandamiento no es m\u00e1s que un veh\u00edculo para recoger el t\u00edtulo material, tal y como establece el art\u00edculo 165 del Reglamento Hipotecario, al ordenar que se inserte la Resoluci\u00f3n. Como resulta del art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria, es la Sentencia firme el t\u00edtulo formal que debe ser objeto de presentaci\u00f3n en el Registro a fin de, con base en el t\u00edtulo material que contenga, modificar el contenido del Registro. S\u00f3lo cuando el Mandamiento incluye un testimonio literal de la resoluci\u00f3n que contiene el t\u00edtulo material susceptible de modificar el contenido del Registro se confunden ambos aspectos pero, como queda dicho, no ha ocurrido as\u00ed en el supuesto de hecho que ha provocado el presente recurso.<\/p>\n

3. Una m\u00ednima consideraci\u00f3n de econom\u00eda procesal aconseja sin embargo entrar en las razones de fondo de la nota de calificaci\u00f3n y de su impugnaci\u00f3n, y en este sentido, es necesario se\u00f1alar en primer lugar, que el art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria, en su primer p\u00e1rrafo, impide que se tengan en cuenta en este tr\u00e1mite procedimental documentos que no han sido aportados al Registrador, y que \u00e9ste no ha podido tener en cuenta para la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Es un principio esencial de nuestro sistema hipotecario que ning\u00fan asiento puede ser practicado en el Registro sin consentimiento del titular registral o sin que haya tenido lugar el oportuno procedimiento judicial en el que aqu\u00e9l haya podido disfrutar de la posici\u00f3n prevista en el ordenamiento. Es doctrina de este Centro Directivo que el denominado principio de tracto sucesivo es la expresi\u00f3n registral de aquel principio que, en su vertiente procesal, es a su vez trasunto del principio de tutela judicial efectiva consagrado en nuestra Constituci\u00f3n.<\/p>\n

Consecuencia de estos principios es que, extinguida la personalidad jur\u00eddica del titular registral, debe, o bien recabarse el consentimiento de aquellos que agotan los intereses patrimoniales derivados de la titularidad (vid. art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria), o bien dirigir la acci\u00f3n judicial contra ellos a fin de que si lo desean ejerciten las acciones pertinentes en defensa de su derecho.<\/p>\n

Y esto es lo que sucede en el caso presente. Tal y como consta en los Hechos, se extingui\u00f3 la personalidad jur\u00eddica de la sociedad que ostenta la titularidad registral sobre un inmueble en el Registro de la Propiedad, por lo que cualquier alteraci\u00f3n del contenido del Registro debe llevarse a cabo, bien como consecuencia de la prestaci\u00f3n de consentimiento de quienes agotan los eventuales derechos sobre el inmueble, bien por Sentencia firme reca\u00edda en procedimiento en que aquellas personas hayan tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento jur\u00eddico.<\/p>\n

Cuando estas personas son desconocidas, la regulaci\u00f3n legal exige que sus eventuales derechos est\u00e9n representados en debida forma, sin que la llamada gen\u00e9rica e indeterminada a eventuales interesados supla esa necesaria defensa. En aplicaci\u00f3n de esta previsi\u00f3n legal, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que, como regla general, la llamada a personas ignoradas no implica que hayan sido parte en el proceso ni que hayan podido ejercitar la oportuna defensa de sus derechos lo que supone el incumplimiento del denominado principio de tracto sucesivo.<\/p>\n

Ciertamente esta doctrina ha sido elaborada en atenci\u00f3n a supuestos de hecho en los que el titular registral, persona f\u00edsica, hab\u00eda fallecido. La identidad de raz\u00f3n es sin embargo meridiana cuando estamos ante un supuesto como el presente en el que la extinci\u00f3n de la personalidad jur\u00eddica de una sociedad plantea la cuesti\u00f3n de la defensa de los eventuales derechos de las personas llamadas a suceder en su patrimonio por v\u00eda de liquidaci\u00f3n.<\/p>\n

La afirmaci\u00f3n del recurrente de que no es admisible que el Registrador ponga en duda el dominio del actor declarado en Sentencia judicial firme no es aceptable pues en ning\u00fan momento la nota de calificaci\u00f3n lleva a cabo semejante afirmaci\u00f3n; bien al contrario, el Registrador ha sido especialmente cuidadoso al poner de manifiesto que su actuaci\u00f3n no implica una revisi\u00f3n de la decisi\u00f3n judicial. Pero es que adem\u00e1s, como tambi\u00e9n ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando as\u00ed el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, impedir\u00eda dar cabida en el Registro a una resoluci\u00f3n que entra\u00f1ara una indefensi\u00f3n procesal patente, raz\u00f3n por la cual, el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley) extiende la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuaci\u00f3n o congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido y los obst\u00e1culos que surjan del Registro, as\u00ed como a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

Ese principio de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento aut\u00e9ntico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenci\u00f3n en el procedimiento determinante del asiento. As\u00ed se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legimitaci\u00f3n pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco la cumplimentaci\u00f3n de los tr\u00e1mites seguidos en el procedimiento judicial, su calificaci\u00f3n de actuaciones judiciales s\u00ed debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta s\u00ed debe denunciar el Registrador pero cuyo modo s\u00f3lo compete apreciar al Juez.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

15 diciembre 2010<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para le resoluci\u00f3n del presente recurso, los siguientes:<\/p>\n

Se presenta expediente administrativo, sobre el que ha reca\u00eddo sentencia firme declarando su validez, por el que se segrega de una finca matriz una porci\u00f3n, cuya inscripci\u00f3n se solicita a favor del Ayuntamiento, como consecuencia del cumplimiento del PERI ordenador de una manzana.<\/p>\n

La Registradora suspende la inscripci\u00f3n por no haberse notificado el expediente al titular de una hipoteca que recae sobre la finca matriz objeto de la segregaci\u00f3n.<\/p>\n

2. Alega el recurrente que la porci\u00f3n que se segrega es un bien de dominio p\u00fablico, por lo que es inembargable, y que la hipoteca constituida, en cuanto a la parcela cuya inscripci\u00f3n se pretende, es nula pues la misma ten\u00eda el car\u00e1cter demanial en el momento en que la hipoteca se constituy\u00f3. Sin embargo, tal car\u00e1cter no resulta del Registro, por lo que es necesaria una previa rectificaci\u00f3n del mismo. Para ello, deber\u00eda haberse iniciado el expediente correspondiente, con objeto de que la parcela que se segrega se hubiera calificado de dominio p\u00fablico y se hubiera liberado de la carga de la hipoteca. De este modo, se habr\u00eda hecho constar en el Registro esta modificaci\u00f3n, con la intervenci\u00f3n del acreedor hipotecario, por imperativo del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, que es un trasunto de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n que deriva del art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola.<\/p>\n

En tanto no se produzca tal cancelaci\u00f3n, el principio de legitimaci\u00f3n, plasmado en los art\u00edculos 1, p\u00e1rrafo 3.\u00ba, y 38 de la Ley Hipotecaria, impide la pr\u00e1ctica del asiento solicitado.<\/p>\n

3. Sostiene igualmente el recurrente que los art\u00edculos 30 y 31 del Real Decreto 1093\/1997 se refieren a los titulares registrales de las fincas, y no a los titulares de grav\u00e1menes sobre las mismas, pero no tiene en cuenta que de los art\u00edculos 29 y 30 del mismo texto reglamentario se deriva la necesaria intervenci\u00f3n de los titulares de todos los derechos que recaigan sobre las fincas y que, por imperativo del art\u00edculo 29, han de ser cancelados.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

22 febrero 2011<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso si se puede inscribir la rectificaci\u00f3n -solicitada en instancia privada- de la descripci\u00f3n de una finca sobre la que ha reca\u00eddo expediente de dominio de reanudaci\u00f3n del tracto. En la \u00faltima inscripci\u00f3n vigente, practicada en virtud de dicho expediente, no se hace constar un corral, que seg\u00fan la recurrente forma parte de la finca. Se pretende la rectificaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n bas\u00e1ndose en una escritura de compra de 1868 de la citada finca, en la que en la parte expositiva se describ\u00eda con el corral.<\/p>\n

2. Hay que distinguir entre inexactitud registral y error del Registro. Inexactitud es toda discordancia entre Registro y realidad (cfr. art\u00edculo 39 de la Ley Hipotecaria); el error existe cuando el Registrador, al trasladar al Registro los datos que constan en los documentos que se emplean para la inscripci\u00f3n, incurre en alguna equivocaci\u00f3n, bien material, bien conceptual.<\/p>\n

Es evidente que, a veces, un error del Registro se puede rectificar mediante una solicitud. Ahora bien, en el presente caso, aunque pueda existir una inexactitud registral, no existe un error, pues el dato que la recurrente considera incorrecto se tom\u00f3, tal y como est\u00e1, de los t\u00edtulos que causaron la inscripci\u00f3n -el expediente de dominio de reanudaci\u00f3n de tracto-. Por lo que la rectificaci\u00f3n deber\u00e1 practicarse en la forma establecida en el art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

3. En efecto, resulta que la \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio sobre la finca fue practicada en virtud de expediente de dominio para la reanudaci\u00f3n del tracto sucesivo, siendo el t\u00edtulo utilizado en el expediente -para justificar la titularidad del promotor del mismo- una escritura de herencia, otorgada ante el Notario de Burgos, don Carlos Remacha Tejada, el d\u00eda 13 de enero de 1999, en la que nada se menciona acerca del corral o parte del corral que la recurrente considera estar incluida en la finca.<\/p>\n

Resuelto el expediente de reanudaci\u00f3n de tracto en los t\u00e9rminos que resultan de la \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio vigente, no puede apreciarse la existencia de error que rectificar. El expediente que reanud\u00f3 el tracto y determin\u00f3 la inscripci\u00f3n de la finca a favor de la recurrente fue inscrito el 2 de agosto de 2000, sin que el Auto hiciera referencia alguna a ning\u00fan corral o parte de \u00e9l provocando la cancelaci\u00f3n de todas las inscripciones contradictorias -las anteriores de dominio (art\u00edculo 202 de la Ley Hipotecaria y 286 del Reglamento Hipotecario en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 97 de la misma Ley).<\/p>\n

4. Por ello, m\u00e1s que ante la mera rectificaci\u00f3n de un error, lo que se pretende es la alteraci\u00f3n del contenido de un asiento registral practicado por Auto judicial reca\u00eddo en expediente de dominio. No cabe ya rectificar las inscripciones canceladas por el Auto aprobatorio del expediente de dominio, dado el principio gen\u00e9rico de inalterabilidad y salvaguardia judicial de los asientos registrales (art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria) y los efectos de la cancelaci\u00f3n (art\u00edculo 97 de la Ley Hipotecaria), aunque queda siempre la posibilidad de inmatricular el corral o la parte del mismo no inscrita por los medios ordinarios.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

7 abril 2011<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- El principio de legitimaci\u00f3n impide la inscripci\u00f3n de una obra nueva, pese a que se alegue su antig\u00fcedad y la inexistencia de expediente de infracci\u00f3n urban\u00edstica, cuando en el Registro se ha reflejado anteriormente, mediante nota marginal,\u00a0 la concesi\u00f3n de la licencia vinculada a una determinada construcci\u00f3n cuyas caracter\u00edsticas son incompatibles con la que se pretende inscribir. La Resoluci\u00f3n puede verse en el apartado \u201cOBRA NUEVA. Construcci\u00f3n en suelo r\u00fastico\u201d.<\/p>\n

26 abril 2011<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. En procedimiento judicial seguido entre los hermanos don Pedro y don Francisco M. F. se dicta sentencia de 4 de mayo de 1993 por la que se falla: que don Francisco M. F. es due\u00f1o de la finca registral 1.917 del t\u00e9rmino municipal de Pliego y don Pedro M. F. es propietario de la finca registral 1.924 del mismo t\u00e9rmino municipal; que la superficie real de la finca de don Pedro M. F. es de 91.580 metros cuadrados, siendo la superficie real de la finca propiedad de don Francisco M. F. la de 74.920 metros cuadrados; que en las fincas propiedad de don Francisco y don Pedro existe una casa y un almac\u00e9n, cuya propiedad corresponde a don Pedro M. F. en una tercera parte, y a don Francisco M. F. en dos terceras partes; y que se condena a don Pedro M. F. a restituir a don Francisco M. F. la superficie de 21.570 metros cuadrados.<\/p>\n

Del Registro resulta que la finca registral 1.917 del t\u00e9rmino municipal de Pliego se halla inscrita a favor de don Francisco M. F. con una extensi\u00f3n de 60.372 metros mientras que la registral 1.924 fue vendida por don Pedro M. F. a la mercantil \u00abCEFU, S. A.\u00bb a cuyo favor est\u00e1 ahora inscrita, en virtud de escritura otorgada con posterioridad a la sentencia, constando, adem\u00e1s, que tras la declaraci\u00f3n de un exceso de cabida, su superficie actual es de 88.543 metros cuadrados. En ninguna de las dos fincas consta declarada la existencia de casa alguna.<\/p>\n

La registradora deniega la inscripci\u00f3n se\u00f1alando los siguientes defectos: 1.\u00ba La finca 1.924 de Pliego aparece inscrita a favor de persona distinta de aquellas que han sido parte en el procedimiento, habi\u00e9ndose practicado la inscripci\u00f3n en virtud de un t\u00edtulo de fecha posterior a la sentencia; 2.\u00ba No consta, para la inscripci\u00f3n de los excesos de cabida, que se hayan cumplido los requisitos exigidos por el art\u00edculo 201 de la Ley Hipotecaria, existiendo falta de correspondencia entre las superficies declaradas; 3.\u00ba En cuanto a la inscripci\u00f3n de la casa y almac\u00e9n en la proporci\u00f3n se\u00f1alada en la sentencia, falta la previa inscripci\u00f3n de las correspondientes declaraciones de obra nueva, debiendo declararse la parte material existente en cada finca sobre la misma por quien resulte ser due\u00f1o, y cumpliendo los requisitos establecidos en el art\u00edculo 45 y siguientes del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, observ\u00e1ndose adem\u00e1s falta de claridad en cuanto a la situaci\u00f3n de la casa y almac\u00e9n.<\/p>\n

El recurrente alega en su escrito la necesidad de la registradora de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables, sin que le competa calificar su fundamento jur\u00eddico, y explica c\u00f3mo la sentencia ha llegado a concluir lo fallado en la misma<\/p>\n

2. El primer defecto debe mantenerse. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en \u00e9l. Frente a ello no puede alegarse la limitaci\u00f3n del \u00e1mbito calificador respecto de los documentos judiciales, pues, si bien es cierto que los registradores de la Propiedad, como funcionarios p\u00fablicos, tienen la obligaci\u00f3n de respetar y colaborar en la ejecuci\u00f3n de las resoluciones judiciales firmes (art\u00edculo 17.2 de la Ley Org\u00e1nica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos (cfr. art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en \u00e9l ni han intervenido en manera alguna. Esta exigencia, en el \u00e1mbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que est\u00e1 bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta que el respectivo titular haya otorgado el t\u00edtulo en cuya virtud se solicita tal asiento, o haya sido parte en el procedimiento del que dimana (vid., entre otras muchas, la Resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 1998).<\/p>\n

En efecto, seg\u00fan doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de junio de 2005, 24 de febrero, 5 de julio y 18 de noviembre de 2006, 21 de febrero, 28 de mayo y 15 y 19 de octubre de 2007, 17 de marzo de 2009 y 16 de agosto de 2010), el respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios p\u00fablicos, incluidos, por tanto, tambi\u00e9n los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los tr\u00e1mites del procedimiento que las motivan.<\/p>\n

No obstante, como tambi\u00e9n ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando as\u00ed el tracto sucesivo entre los asientos del Registro. Por ello, el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley) extiende la calificaci\u00f3n registral de actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, a la adecuaci\u00f3n o congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido y los obst\u00e1culos que surjan del Registro, as\u00ed como a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripci\u00f3n. Ese principio de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento aut\u00e9ntico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenci\u00f3n en el procedimiento determinante del asiento. As\u00ed se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimaci\u00f3n pasiva apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentaci\u00f3n de los tr\u00e1mites seguidos en el procedimiento judicial, su calificaci\u00f3n de actuaciones judiciales s\u00ed debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya tenido la intervenci\u00f3n legalmente prevista en el procedimiento. En definitiva, en el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n de los documentos judiciales, seg\u00fan el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, deben incluirse los obst\u00e1culos que surjan del Registro.<\/p>\n

A todo ello debe a\u00f1adirse en el presente caso que el titular registral de la finca 1.924 del t\u00e9rmino municipal de Pliego a que se refiere la sentencia y que no ha sido parte en el proceso, resulta que lo es en virtud de un t\u00edtulo de fecha posterior a la sentencia reca\u00edda pero que ha accedido a Registro con anterioridad a \u00e9sta, de modo que, no s\u00f3lo el tracto sucesivo sino muy especialmente el principio de prioridad registral plasmado en el art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria, conduce al cierre se\u00f1alado por la registradora en la nota. Esto se hubiera evitado de haberse oportunamente anotado la demanda en el Registro de la Propiedad, lo que no consta que fuera instado por el actor.<\/p>\n

28 mayo 2011<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Se plantea en el presente recurso la posibilidad de inscribir una rectificaci\u00f3n en el Registro sobre el dominio de una parte indivisa de una finca como consecuencia de una sentencia firme, siendo as\u00ed que la demanda se dirigi\u00f3 contra quienes, por sus apellidos, parecen ser los hijos de los titulares registrales.<\/p>\n

2. La registradora atribuye a la documentaci\u00f3n presentada el defecto de que es necesario acreditar la circunstancia de que los demandados son herederos de los titulares registrales.<\/p>\n

3. Como se ha se\u00f1alado en Resoluciones anteriores (v\u00e9ase Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb) el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal, limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento. En este sentido el principio registral de tracto sucesivo, que no es sino un trasunto de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, impide dar cabida en el Registro a resoluciones judiciales que pudieran entra\u00f1ar una indefensi\u00f3n procesal patente del titular registral. Esta es la raz\u00f3n por la cual, el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley) extiende la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuaci\u00f3n o congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado y a los obst\u00e1culos que surjan del Registro, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

Ese principio de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento aut\u00e9ntico, haya sido parte o haya tenido, al menos la posibilidad de intervenci\u00f3n, en el procedimiento determinante del asiento. As\u00ed se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimaci\u00f3n pasiva desde el punto de vista procesal apreciada por el juzgador ni tampoco la cumplimentaci\u00f3n de los tr\u00e1mites seguidos en el procedimiento judicial, su calificaci\u00f3n de actuaciones judiciales s\u00ed debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado de forma legal en el procedimiento.<\/p>\n

Por lo tanto entiende este Centro Directivo que la calificaci\u00f3n por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone apreciar una eventual tramitaci\u00f3n defectuosa (que no compete al registrador determinar), sino una inadecuaci\u00f3n, en este caso, entre la resoluci\u00f3n reca\u00edda y el procedimiento o juicio en que debiera dictarse, que s\u00ed es materia a la que alcanza la potestad de calificaci\u00f3n del registrador, conforme al art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

4. En el presente supuesto, la sentencia se ha dictado en un procedimiento en que han sido demandados quienes parecen ser herederos del matrimonio que es titular registral. Es evidente que esta circunstancia debe acreditarse mediante la aportaci\u00f3n de los documentos correspondientes, que no son otros que los establecidos en los art\u00edculos 14 y\u00a016 de la Ley Hipotecaria, y 76 de su Reglamento, es decir, el t\u00edtulo sucesorio, acompa\u00f1ado de certificados de defunci\u00f3n y \u00faltimas voluntades de los titulares registrales.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

1 julio 2011<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Como consecuencia de este principio, no es inscribible la sentencia que ordena la cancelaci\u00f3n de determinadas inscripciones si el titular registral de las mismas no ha tenido intervenci\u00f3n en el procedimiento judicial. La resoluci\u00f3n puede verse en el apartado \u201cCANCELACI\u00d3N. Ordenada judicialmente\u201d.<\/p>\n

14 julio 2011<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. El \u00fanico problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si, resultando del registro y de la documentaci\u00f3n aportada que una persona fallecida estuvo casada en r\u00e9gimen de gananciales en 1978 y en 2000, ha de aclararse por qu\u00e9 en la adquisici\u00f3n de tres fincas realizada en 1990, figura en el Registro que estaba en r\u00e9gimen de separaci\u00f3n de bienes, y, por tanto, las fincas adquiridas se inscribieron s\u00f3lo a su nombre.<\/p>\n

2. No existe ninguna contradicci\u00f3n en afirmar que un matrimonio estuvo casado en r\u00e9gimen de gananciales en 1978 y en 2000, y, en 1990 el r\u00e9gimen matrimonial era el de separaci\u00f3n de bienes. Es obvio que, partiendo de un r\u00e9gimen de gananciales, se pudo pactar otro de separaci\u00f3n, para volver despu\u00e9s al de gananciales, que, por otra parte se afirma que es el \u00faltimo que tuvo el matrimonio.<\/p>\n

3. No puede aceptarse como defecto que el notario autorizante haya partido de la situaci\u00f3n registral de los bienes, por la simple sospecha de que en el documento presentado se afirm\u00f3 un r\u00e9gimen de separaci\u00f3n no existente. El registrador no puede fundar la calificaci\u00f3n en sospechas m\u00e1s o menos cre\u00edbles, y, como dice el recurrente, no alcanza su labor calificadora a la averiguaci\u00f3n de la entera vida econ\u00f3mica-capitular de un matrimonio.<\/p>\n

4. El Notario ha partido del principio de legitimaci\u00f3n, que hace presumir la exactitud registral. La publicidad de los asientos, garantizada por los art\u00edculos 1.3 y 38 de la Ley Hipotecaria, impone tal premisa, que es la correcta, salvo que se alegue y pruebe una inexactitud registral, que, en principio, requiere pronunciamiento judicial, por estar los asientos bajo la salvaguardia de los tribunales.<\/p>\n

5. En todo caso, y como tambi\u00e9n dice el recurrente, los comparecientes agotan todos los derechos sobre los bienes a que se refiere el recurso, y engloban todos los intereses existentes sobre dichos bienes, por lo que, de acuerdo con el art\u00edculo 1058 del C\u00f3digo Civil y las Resoluciones de esta Direcci\u00f3n General de 16 de diciembre de 2002 y 27 de noviembre de 2003, pueden hacer la partici\u00f3n en la forma que tengan por conveniente, siempre que no exista discordancia entre la forma de adquisici\u00f3n y la naturaleza que se atribuye a los bienes en la partici\u00f3n (cfr, Resoluciones de 24 de septiembre y 18 de noviembre de 1998).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando la calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

21 julio 2011<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Se plantea en este recurso la posibilidad de inscribir una escritura de compraventa otorgada por el anterior titular registral y presentada en el Registro cuando la finca transmitida se halla inscrita a favor del adjudicatario del procedimiento administrativo de apremio seguido en la Tesorer\u00eda General de la Seguridad Social contra dicho transmitente.<\/p>\n

2. El recurso debe ser desestimado. Como ha declarado reiteradamente esta Direcci\u00f3n General, los principios reg\u00edstrales de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo recogidos en los art\u00edculos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria, obligan a denegar la pr\u00e1ctica de asientos sobre una finca derivados de un t\u00edtulo que, cuando se presenta en el Registro, aparece inscrita a favor de persona distinta de aquella que otorga el t\u00edtulo presentado. No pueden ser estimadas las alegaciones del recurrente relativas a la prioridad del t\u00edtulo con respecto al embargo que motiv\u00f3 la adjudicaci\u00f3n posterior a favor del titular registral actual, o con respecto a la actuaci\u00f3n del transmitente o su enriquecimiento injusto, o las relativas a la situaci\u00f3n posesoria existente sobre la finca, pues no habiendo hecho uso el interesado en su momento de la posibilidad de inscribir a su favor la compra realizada en 2005 (cfr. art\u00edculos 2, 3, 6, y 17 de la Ley Hipotecaria) -con lo que hubiera evitado la anotaci\u00f3n de embargo e inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n posterior (cfr. art\u00edculos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria)-, ni ejercitado la oportuna tercer\u00eda de dominio en el expediente de apremio administrativo tramitado en la Tesorer\u00eda General de la Seguridad Social (cfr. art\u00edculos 132 a 135 del Real Decreto 1415\/2004, de 11 de junio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudaci\u00f3n de la Seguridad Social), y estando los asientos registrales bajo la salvaguardia de los tribunales de Justicia (cfr. art\u00edculo 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), s\u00f3lo cabe su rectificaci\u00f3n o modificaci\u00f3n con el consentimiento del actual titular registral (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria) o mediante sentencia firme dictada en el procedimiento judicial correspondiente directamente entablado contra \u00e9l, circunstancias ambas que en el presente caso no constan. Y ello sin perjuicio del derecho que asiste a los interesados para ventilar y contender entre s\u00ed ante los tribunales de Justicia acerca de la validez o nulidad de los t\u00edtulos en virtud de los cuales se hubiera practicado o debiera practicarse la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

3. Tambi\u00e9n desde la perspectiva jur\u00eddico-procesal debe mantenerse el mismo criterio. La regulaci\u00f3n legal de la tercer\u00eda de dominio (vid. en el \u00e1mbito de la recaudaci\u00f3n ejecutiva de la Seguridad Social los art\u00edculos 132 a 135 del Real Decreto 1415\/2004, de 11 de junio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudaci\u00f3n de la Seguridad Social), presupone que en caso de embargo de un bien ajeno al deudor, el verdadero due\u00f1o que quiera obtener su liberaci\u00f3n debe acudir al proceso de ejecuci\u00f3n reclam\u00e1ndolo en tercer\u00eda de dominio y obtener resoluci\u00f3n declarativa favorable, quedando entre tanto suspendido el apremio; y adem\u00e1s, deber\u00e1 hacerlo antes de ser consumada la venta de los bienes o de su adjudicaci\u00f3n en pago y entrega al rematante (cfr. art\u00edculo 132.2.a) del citado Real Decreto, concordante con el art\u00edculo 594 n.\u00ba 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). De esta regulaci\u00f3n se desprende, inequ\u00edvocamente, que los presupuestos o apariencias de titularidad que posibilitaron el embargo (la apariencia de titularidad que el Registro proclamaba a su favor) han de ser mantenidos, en beneficio del rematante, en tanto no sean desvirtuados en el propio procedimiento en que se decret\u00f3 el embargo (del mismo modo que esa apariencia registral de titularidad posibilit\u00f3 el embargo y su anotaci\u00f3n, igualmente ha de posibilitar la inscripci\u00f3n del rematante si no fue oportunamente impugnada en el propio procedimiento). Aunque es cierto que tales apariencias de titularidad no pueden reputarse inatacables en favor del rematante por el solo hecho de haber adquirido su derecho mediante una enajenaci\u00f3n derivada de un procedimiento administrativo de apremio (nadie puede adquirir derechos de quien no los ostenta, y no siendo due\u00f1o el deudor ejecutado tampoco podr\u00e1 serlo el rematante, a salvo siempre lo dispuesto en el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria), tambi\u00e9n lo es que, al menos, ha de gozar aqu\u00e9l de la posici\u00f3n defensiva que le proporciona la titularidad registral (art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria), correspondiendo a quien contradiga la apariencia derivada de la misma, la carga de la iniciativa procesal. Adem\u00e1s, concurriendo los requisitos del citado art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria, la adquisici\u00f3n del rematante o adjudicatario ser\u00e1 irreivindicable. As\u00ed lo confirma el art\u00edculo 594 n.\u00ba 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, conforme al cual \u00abEl embargo trabado sobre bienes que no pertenezcan al ejecutado ser\u00e1, no obstante, eficaz. Si el verdadero titular no hiciese valer sus derechos por medio de la tercer\u00eda de dominio, no podr\u00e1 impugnar la enajenaci\u00f3n de los bienes embargados, si el rematante o adjudicatario los hubiera adquirido de modo irreivindicable, conforme a lo establecido en la legislaci\u00f3n sustantiva\u00bb, y ello, como a\u00f1ade el n\u00famero 2 del mismo precepto, sin perjuicio de las acciones de resarcimiento o enriquecimiento injusto o de nulidad de la enajenaci\u00f3n.<\/p>\n

Pues bien, frente a este claro esquema legal -en el que tan armoniosamente se concilian los intereses de todas las partes interesadas: deudor, rematante, verdadero due\u00f1o- es obvio que no puede admitirse que pueda ser alterado en el seno de un procedimiento como el registral, que no es contradictorio y en el que el rematante y actual titular registral no tiene posibilidad de alegaci\u00f3n y prueba en favor de su derecho, por lo que de practicarse la inscripci\u00f3n pretendida por el recurrente se producir\u00eda una flagrante vulneraci\u00f3n del principio constitucional de la tutela judicial de los derechos (cfr. art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), del que es expresi\u00f3n registral el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

4. Por otra parte, y ya desde la perspectiva estrictamente registral, se confirma igualmente este criterio. La consideraci\u00f3n de que el proceso de apremio administrativo y su resultado -el remate- han de verse inutilizados en beneficio de una adquisici\u00f3n que aun siendo anterior al embargo e incompatible con \u00e9l, pretende su acceso al Registro despu\u00e9s, resulta absolutamente incompatible con uno de los postulados b\u00e1sicos que rigen esta instituci\u00f3n cual es el de la prioridad (cfr. art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria). En efecto, por virtud de este principio, el t\u00edtulo que primero accede al Registro, determina, por esta sola raz\u00f3n, el cierre registral respecto de cualquiera otro que aun siendo anterior, resulte incompatible con \u00e9l. Es indiferente que el t\u00edtulo que primero accedi\u00f3 al Registro sea de peor condici\u00f3n que el incompatible, y que, en definitiva, haya de ceder ante \u00e9l, pues mientras la inscripci\u00f3n de aqu\u00e9l subsista, este otro ver\u00e1 cerrado su reflejo registral y, puesto que aquella inscripci\u00f3n queda bajo la salvaguardia de los tribunales (art\u00edculos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria), es obvio que ser\u00e1 al titular incompatible a quien corresponder\u00e1 la carga de impugnar judicialmente aqu\u00e9lla.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n registral en los t\u00e9rminos que resultan de los fundamentos de Derecho anteriores.<\/p>\n

25 agosto 2011<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. En el presente expediente se plantea recurso contra la \u00abinscripci\u00f3n negativa del traslado de la hipoteca constituida\u00bb sobre la finca que a la recurrente pertenece, a la finca adjudicada a los restantes condue\u00f1os. Entiende, pues, la recurrente que el registrador debi\u00f3 trasladar la hipoteca al historial correspondiente a la finca adjudicada, tras la extinci\u00f3n del condominio preexistente, a los otros condue\u00f1os y liberar de tal carga a la finca a ella adjudicada.<\/p>\n

2. En la escritura calificada no se contiene petici\u00f3n alguna al respecto ni tal petici\u00f3n se hizo, en modo alguno, al registrador. M\u00e1s al contrario, la recurrente entiende que tal actuaci\u00f3n debi\u00f3 hacerse de oficio.<\/p>\n

3. Sin entrar a valorar, por no ser cauce adecuado, si de haberse producido la petici\u00f3n esta podr\u00eda haberse atendido, habida cuenta de la falta de intervenci\u00f3n del titular registral de la hipoteca, es lo cierto que la petici\u00f3n no puede prosperar. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo, manifestada en las Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb, que no cabe interponer recurso contra las calificaciones positivas, en virtud de las cuales el registrador ha practicado los asientos correspondientes.<\/p>\n

4. Ello es as\u00ed, no solo porque el recurso s\u00f3lo cabe contra calificaciones negativas en virtud de las cuales el registrador no accede a la inscripci\u00f3n solicitada como prescribe expresamente el art\u00edculo 324 de la Ley Hipotecaria; sino tambi\u00e9n porque los asientos, una vez practicados, cualquiera que sea la forma en que lo haya hecho el registrador, est\u00e1n bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria). De otro modo se estar\u00eda permitiendo la rectificaci\u00f3n de asientos registrales por un cauce que no es el legalmente previsto en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Por ello, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

16 abril 2012<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Se plantean por parte del mismo recurrente sendos recursos contra notas de calificaci\u00f3n del registrador de la propiedad de \u00c1lora. Es doctrina de este Centro Directivo que al tratarse del mismo recurrente y existir pr\u00e1ctica igualdad de los supuestos de hecho y contenido de las notas de calificaci\u00f3n, pueden ser objeto de acumulaci\u00f3n y objeto de una sola Resoluci\u00f3n (vide Resoluci\u00f3n de 5 de marzo de 2005).<\/p>\n

2. Se debate en este expediente la solicitud de cancelaci\u00f3n de un asiento de inscripci\u00f3n de obra nueva terminada, solicitud que lleva a cabo el alcalde-presidente de una localidad a ra\u00edz de que se le haya notificado por el registrador de la Propiedad la pr\u00e1ctica de dicho asiento de conformidad con lo previsto en el art\u00edculo 54 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecuci\u00f3n de la Ley Hipotecaria sobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urban\u00edstica.<\/p>\n

3. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que, de conformidad con la regulaci\u00f3n del recurso contra la calificaci\u00f3n de los registradores de la Propiedad, es objeto exclusivo del mismo la calificaci\u00f3n reca\u00edda a los efectos de suspender o denegar la pr\u00e1ctica del asiento solicitado (art\u00edculos 19 bis, 66, 325 y 326 de la Ley Hipotecaria). Es igualmente doctrina reiterada de este Centro Directivo, que de conformidad con las determinaciones legales, una vez practicado un asiento el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (art\u00edculos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

4. A la luz de esta doctrina es claro que el recurso no puede prosperar pues, practicado el asiento por el que se declara una obra nueva terminada, el mismo se halla bajo salvaguardia judicial y no es posible, en el estrecho y concreto \u00e1mbito de este expediente, revisar como se pretende la legalidad en la pr\u00e1ctica de dicho asiento. No procede por tanto entrar en la extensa argumentaci\u00f3n del registrador en su nota para justificar la v\u00e1lida pr\u00e1ctica en su d\u00eda del asiento de obra nueva terminada, como no procede entrar en la argumentaci\u00f3n del alcalde-presidente de la corporaci\u00f3n municipal para mantener lo contrario; las cuestiones relativas a la validez o nulidad de la inscripci\u00f3n practicada han de ser ventiladas en el procedimiento legalmente establecido y no en el presente que, como queda dicho, tiene limitado su conocimiento a la calificaci\u00f3n negativa emitida por el registrador que no puede sino ser confirmada por el exclusivo motivo de que no cabe alteraci\u00f3n del contenido del Registro sino con consentimiento del titular registral o por medio de resoluci\u00f3n judicial firme o por los tr\u00e1mites previstos para la rectificaci\u00f3n de errores en su caso.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

17 mayo 2012<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Sobre la aplicaci\u00f3n de este principio\u00a0 a un mandamiento que ordena la cancelaci\u00f3n de determinada inscripci\u00f3n, cuyo titular ha sido demandado, pero que impide la cancelaci\u00f3n de asientos posteriores cuyos titulares no han tenido intervenci\u00f3n en el procedimiento, ver el apartado \u201cCANCELACI\u00d3N. De derechos sin el concurso de sus titulares\u201d.<\/p>\n

24 mayo 2012<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. El primer problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si puede inscribirse una sentencia en la que no ha intervenido el titular registral. La contestaci\u00f3n ha de ser forzosamente negativa, pues, como ha dicho reiterad\u00edsimamente esta Direcci\u00f3n General (vid. Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb) considerando los art\u00edculos 24 de la Constituci\u00f3n, 20 de la Ley Hipotecaria, 100 y 140 del Reglamento Hipotecario y la doctrina de este Centro Directivo en la materia, s\u00f3lo cabr\u00e1 llevar a cabo las inscripciones solicitadas en tanto el procedimiento se haya seguido contra el titular registral. Si no es as\u00ed, la falta de tracto sucesivo es uno de los aspectos que el registrador puede y debe calificar, En efecto, la falta de intervenci\u00f3n en el procedimiento de los titulares registrales produce indefensi\u00f3n, por lo que atenta contra los principios de tutela judicial efectiva y sus corolarios registrales de legitimaci\u00f3n y el anteriormente dicho de tracto sucesivo.<\/p>\n

Es principio b\u00e1sico de nuestro sistema registral, derivado del constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal (cfr. art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), la exigencia del consentimiento aut\u00e9ntico del titular registral, por s\u00ed o por sus leg\u00edtimos representantes, para la inscripci\u00f3n de cualquier acto que le afecte, o en su defecto que haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenir en el procedimiento determinante del asiento por s\u00ed, o por sus herederos legalmente acreditados. Exigencia que se hace efectiva a trav\u00e9s del control que sobre los t\u00edtulos inscribibles realiza el registrador conforme al art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento en consonancia con los principios de legitimaci\u00f3n registral y tracto sucesivo proclamados por los art\u00edculos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria. Y que no solo responde a la protecci\u00f3n de los derechos del titular registral salvaguardados jurisdiccionalmente (cfr. art\u00edculos 1, 20, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), sino tambi\u00e9n a las exigencias derivadas de nuestro sistema constitucional de seguridad jur\u00eddica preventiva proclamado en el art\u00edculo 9 n\u00famero 3 de la Constituci\u00f3n de protecci\u00f3n de los terceros que contratan confiados en los pronunciamientos registrales y de los efectos que el ordenamiento jur\u00eddico atribuye a la inscripci\u00f3n de sus derechos (art\u00edculos 38, 32, 34 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

5 junio 2012<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Tres son las cuestiones que se debaten en este expediente. La primera relativa a si puede inscribirse en el Registro de la Propiedad el testimonio de una sentencia cuando resulta que uno de los titulares registrales no ha sido parte en el procedimiento. La segunda si cabe inscribir la porci\u00f3n adjudicada al cond\u00f3mino actor de la acci\u00f3n de divisi\u00f3n sin que resulten los datos de identificaci\u00f3n previstos en el art\u00edculo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento. La tercera hace referencia a si es posible, en su caso, llevar a cabo lo anterior sin que resulte acreditada la obtenci\u00f3n de la licencia prevista en la legislaci\u00f3n urban\u00edstica de la Comunidad Aut\u00f3noma de Castilla y Le\u00f3n. El \u00faltimo defecto se\u00f1alado en la nota de calificaci\u00f3n (n\u00famero 3) no ha sido discutido por el recurrente en ninguno de los apartados de su escrito por lo que esta Direcci\u00f3n General no se pronunciar\u00e1 al respecto (a continuaci\u00f3n se transcriben los fundamentos de derecho relacionados con la primera cuesti\u00f3n; las otras dos se examinan en los apartados \u201cDESLINDE. Sentencia que ordena la pr\u00e1ctica de un asiento\u201d y \u201cSEGREGACI\u00d3N. Necesidad de licencia urban\u00edstica\u201d).<\/p>\n

3. El primer motivo de recurso no puede ser acogido pues resultando del registro que una de las personas que ostenta una titularidad sobre la finca en pro indiviso no ha sido parte en el procedimiento resulta infringida la previsi\u00f3n del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria. Como ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando as\u00ed el tracto sucesivo entre los asientos del registro, que no es sino un trasunto de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, impedir\u00eda dar cabida en el registro a una extralimitaci\u00f3n del juez que entra\u00f1ara una indefensi\u00f3n procesal patente, raz\u00f3n por la cual, el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley) extiende la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o Tribunal, la adecuaci\u00f3n o congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido y los obst\u00e1culos que surjan del registro, as\u00ed como a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

Ese principio de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento aut\u00e9ntico, haya sido parte o, al menos, haya tenido la posibilidad de intervenci\u00f3n en el procedimiento determinante del asiento. As\u00ed se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimaci\u00f3n pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentaci\u00f3n de los tr\u00e1mites seguidos en el procedimiento judicial, su calificaci\u00f3n de actuaciones judiciales s\u00ed debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el registro haya sido emplazado en el procedimiento. Pues en caso contrario surge un obst\u00e1culo del registro que impide la inscripci\u00f3n, conforme a los art\u00edculos 20 de la Ley Hipotecaria y 522 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/p>\n

Nada obsta a lo anterior las alegaciones del recurrente sobre el fallecimiento del titular registral y sobre los t\u00edtulos que justificar\u00edan el adecuado enlace entre la titularidad que proclama el registro y las personas demandadas en el procedimiento, pues la resoluci\u00f3n del presente expediente ha de basarse exclusivamente en los documentos presentados al tiempo de la calificaci\u00f3n registral. De donde se sigue que no han de ser tenidos en cuenta ahora los documentos no aportados en aquel momento pues la eventual subsanaci\u00f3n de los defectos apuntados por el registrador tiene su momento procedimental oportuno y no procede en v\u00eda de recurso (cfr. art\u00edculos 323, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 21 de enero de 2006, 21 de mayo de 2007, 18 de enero de 2010 y 11 de febrero de 2012).<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

14 junio 2012<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Dos son las cuestiones que se plantean en este recurso a las que se refiere la nota calificadora del registrador y el Ayuntamiento recurrente. La primera de ellas es si puede inscribirse en el Registro de la Propiedad el convenio urban\u00edstico y acta administrativa de entrega de bien inmueble al Ayuntamiento o se requiere escritura p\u00fablica. Y la segunda es si no habi\u00e9ndose inscrito hasta la fecha los citados documentos fechados en el a\u00f1o 2003 y habi\u00e9ndose inscrito en el a\u00f1o 2009 una hipoteca y una anotaci\u00f3n de embargo sobre el inmueble, puede inscribirse la cesi\u00f3n pactada como libre de cargas en virtud de los citados documentos del a\u00f1o 2003 pero presentados en el a\u00f1o 2011 (la primera de las cuestiones se\u00f1aladas por el centro directivo puede verse en el apartado \u201cURBANISMO. Convenio urban\u00edstico: t\u00edtulo inscribible\u201d).<\/p>\n

3. Por lo que se refiere a la segunda cuesti\u00f3n, tiene relaci\u00f3n con el principio de inoponibilidad de los derechos inscritos frente a los no inscritos a que se refieren los art\u00edculos 606 del C\u00f3digo Civil y 32 de la Ley Hipotecaria y sus concordantes. Cuando transcurren m\u00e1s de ocho a\u00f1os desde que se otorg\u00f3 el acta administrativa hasta la presentaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad para su inscripci\u00f3n, puede suceder que se presenten en el per\u00edodo documentos relativos a derechos reales que son objeto de inscripci\u00f3n por raz\u00f3n de los principios de tracto sucesivo, prioridad e inoponibilidad de los t\u00edtulos inscritos frente a los no inscritos. La seguridad del tr\u00e1fico jur\u00eddico requiere atenerse a lo que resulta de los asientos registrales y a la publicidad que de \u00e9stos resulta. La hipoteca y la anotaci\u00f3n preventiva de embargo inscritas antes de la presentaci\u00f3n de los documentos administrativos resultantes del convenio urban\u00edstico no pueden ser afectados o cancelados dentro del procedimiento registral, pues han accedido al Registro con anterioridad y son terceros respecto a lo que no consta inscrito en el Registro. Las alegaciones de nulidad a que se refiere el recurrente son ajenas al procedimiento registral mientras no se declaren por los tribunales, pues los asientos del Registro se presumen exactos y est\u00e1n bajo la salvaguardia de los tribunales mientras no se declare su inexactitud. Por ello, no constando en el Registro cuando los titulares de la hipoteca y de la anotaci\u00f3n de embargo inscribieron sus respectivos derechos, la presentaci\u00f3n de ning\u00fan convenio urban\u00edstico ni ninguna adquisici\u00f3n por parte del Ayuntamiento, no pueden quedar afectados por ninguna inscripci\u00f3n posterior.<\/p>\n

4. Teniendo en cuenta lo anteriormente expuesto no pueden consignarse en el Registro circunstancias que puedan afectar a los derechos inscritos con anterioridad, pues ser\u00eda contrario a lo dispuesto en el art\u00edculo 32 de la Ley Hipotecaria y por ello, el art\u00edculo 17 de la propia Ley Hipotecaria cierra el Registro a derechos que no se hayan presentado oportunamente en el Registro, es decir, con anterioridad a los que ya se inscribieron. En el presente caso, se produce un doble obst\u00e1culo para la consignaci\u00f3n de determinadas circunstancias del t\u00edtulo que se pretende inscribir. Por una parte, la expresi\u00f3n de que la finca se transmite libre de cargas, que no puede admitirse dado lo dispuesto en el art\u00edculo 51.7\u00aa del Reglamento Hipotecario, en que es obligado consignar en la inscripci\u00f3n el arrastre de las cargas derivadas de anteriores asientos, como son la hipoteca y anotaci\u00f3n de embargo citadas. Y por otro lado, tampoco puede consignarse en el Registro que la cesi\u00f3n del inmueble a favor del Ayuntamiento se hace con el car\u00e1cter de bien demanial de servicio p\u00fablico, pues esa caracterizaci\u00f3n afecta igualmente a los titulares inscritos con anterioridad sin que hayan teniendo intervenci\u00f3n en los actos o expedientes de los que resulta tal calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Las consideraciones anteriores impiden inscribir la cesi\u00f3n tal como resulta de los documentos presentados y concretamente como bien libre de cargas y como bien de demanial de servicio p\u00fablico.<\/p>\n

Ello plantea el problema adicional de si es posible la inscripci\u00f3n parcial en este caso, es decir, si puede inscribirse la cesi\u00f3n del local al Ayuntamiento sin consignar el car\u00e1cter del bien ni que est\u00e9 libre de cargas. Para que se pudiera plantear esta posibilidad, tendr\u00eda que recaer el correspondiente acuerdo del Ayuntamiento en ese sentido, pues la inscripci\u00f3n parcial requiere el consentimiento del interesado, que en este caso es el afectado por la exclusi\u00f3n de tales circunstancias en el asiento. Como dicha cuesti\u00f3n no ha sido planteada en este recurso, queda pendiente de si interesa al adquirente la inscripci\u00f3n parcial, si la solicita ante el registrador y de si \u00e9ste, dentro del procedimiento registral de calificaci\u00f3n, la considera adecuada o no.<\/p>\n

En virtud de lo anterior, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n en los t\u00e9rminos que resultan de los fundamentos de Derecho que preceden.<\/p>\n

11 junio 2012<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. En el presente caso la cuesti\u00f3n planteada versa sobre la denegaci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de un contrato verbal de compraventa de un inmueble otorgado por la autoridad judicial, junto con el comprador, en sustituci\u00f3n procesal de la parte vendedora, de conformidad con lo previsto en el art\u00edculo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. A los efectos de esta resoluci\u00f3n, debe partirse de los siguientes hechos relevantes:<\/p>\n

\u2013La escritura presentada solemniza un contrato verbal de compraventa en el que la autoridad judicial sustituye al vendedor condenado a dicho otorgamiento. Se trataba de dar ejecuci\u00f3n a una sentencia firme (de 19 de julio de 1999) proveniente de los autos 554\/98 en la que hab\u00eda sido emplazado el vendedor (don P. T. D.) y en la que se le condenaba a otorgar escritura p\u00fablica del inmueble concernido, \u00aby en caso de que no lo hiciere, se ejecutar\u00e1 a su costa\u00bb.<\/p>\n

\u2013Iniciada la ejecuci\u00f3n, el demandado y condenado don P. T. D., fallece en el a\u00f1o 2004. Despu\u00e9s de diferentes vicisitudes procesales, entre las que se incluye el emplazamiento a los herederos del finado don P. T. D., se otorga la escritura cuya inscripci\u00f3n se deniega.<\/p>\n

\u2013En la escritura, de conformidad con la nota informativa registral que se acompa\u00f1a, se dice que la finca en cuesti\u00f3n aparece inscrita a nombre de don J. P. T. D. (hijo del demandado). \u00c9ste hab\u00eda adquirido dicha finca, previa segregaci\u00f3n de otra (la 36528) que a su vez se hab\u00eda formado por agrupaci\u00f3n de otras dos (6554 y 34750), que fueron vendidas al titular registral, mediante escritura de compraventa de 15 de octubre de 1999, por el demandado don P. T. D. y su esposa.<\/p>\n

\u2013Con fecha trece de octubre de 2008 se dict\u00f3 un auto, dentro del procedimiento 19\/2008, tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia n\u00famero 4 de Santa Cruz de Tenerife, e iniciado por don H. T. D. contra el titular registral, don P. J. T. D., mediante el que se desestim\u00f3 la demanda \u00abpor ser la pretensi\u00f3n del actor id\u00e9ntica a la suscitada en los autos 554\/98 del Juzgado de Primera Instancia n\u00famero 2 de La Laguna\u00bb, que es la causa del otorgamiento cuya inscripci\u00f3n se deniega.<\/p>\n

2. El recurso debe ser desestimado. Como ha declarado reiteradamente esta Direcci\u00f3n General, los principios registrales de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo recogidos en los art\u00edculos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria, obligan a denegar la pr\u00e1ctica de asientos sobre una finca derivados de un t\u00edtulo que, cuando se presenta en el Registro, aparece inscrita a favor de persona distinta de aqu\u00e9lla que otorga el t\u00edtulo presentado. En este sentido, resulta imprescindible para inscribir o anotar t\u00edtulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y dem\u00e1s derechos reales sobre inmuebles, que previamente haya sido inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos (vid. p\u00e1rrafo primero del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria). La consecuencia de la falta de este requisito es incuestionable, pues el p\u00e1rrafo segundo del mismo precepto es inequ\u00edvoco al disponer que \u00abEn el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisi\u00f3n o gravamen, los registradores denegar\u00e1n la inscripci\u00f3n solicitada\u00bb.<\/p>\n

3. Esta conclusi\u00f3n no puede alterarse por el hecho de tratarse de un documento derivado de un procedimiento judicial, ya que respecto de estos t\u00edtulos rige la misma exigencia: es preciso que el titular registral actual haya sido parte en el proceso (art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria) o que se hubiera tomado en su d\u00eda y estuviera vigente la correspondiente anotaci\u00f3n preventiva de la demanda interpuesta contra el mismo (cfr. art\u00edculo 71 de la Ley Hipotecaria). El principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos, impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en \u00e9l ni han intervenido en manera alguna, y esta exigencia en el \u00e1mbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita. La \u00fanica excepci\u00f3n a esa regla general viene establecida el art\u00edculo 20 p\u00e1rrafo \u00faltimo, de la Ley Hipotecaria introducido por Ley Org\u00e1nica 15\/2003, de 25 de noviembre, que permite que se trabe anotaci\u00f3n preventiva sobre un bien, a pesar de que su titular no sea parte en el correspondiente proceso siempre que concurra doble requisito para que ello sea posible: a) que se trate de procedimientos criminales, lo cual concurre en el presente caso; y, b) que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haci\u00e9ndolo constar as\u00ed en el mandamiento<\/p>\n

4. Asimismo, debe destacarse que la comprobaci\u00f3n de la concurrencia de dicho presupuesto entra dentro del \u00e1mbito m\u00e1s propio de la calificaci\u00f3n registral, aun en los casos en que el documento presentado sea de origen judicial. Como no pod\u00eda ser de otra manera, de conformidad con el correspondiente mandato constitucional (art\u00edculos 117 y 118 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), la doctrina de este Centro Directivo ha sido constante a la hora de reconocer que el respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios p\u00fablicos, incluidos, por tanto, tambi\u00e9n los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los tr\u00e1mites del procedimiento que las motivan. Este principio se concreta en el art\u00edculo 522 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que s\u00f3lo deja a salvo de este deber de cumplimiento de las resoluciones judiciales, que no requieran despacho de ejecuci\u00f3n, el supuesto de que existan obst\u00e1culos derivados del propio Registro, articul\u00e1ndose de este modo la coordinaci\u00f3n de aquel mandato de sujeci\u00f3n a las decisiones judiciales con la consecuencia impuesta por el principio constitucional de tutela judicial efectiva, a fin de evitar la indefensi\u00f3n, con el efecto de excluir la eficacia de las sentencias, y por ello de las escrituras autorizadas en ejecuci\u00f3n de las mismas, respecto a las titularidades inscritas, si quienes las ostentan no han sido debidamente emplazados en el proceso correspondiente. Este es el sentido que se desprende, y en el que debe interpretarse y aplicarse, del art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

Por ello, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

12 julio 2012<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. En el caso objeto del presente recurso se pretende la inscripci\u00f3n de la compraventa de una finca que aparece inscrita a favor de persona distinta del transmitente. En el escrito de recurso el recurrente manifiesta que la realidad registral no se corresponde con la extrarregistral, que \u00e9l es el titular de la finca vendida y que el historial de determinadas fincas registrales no se corresponde con la realidad, por lo que solicita la inscripci\u00f3n a su favor de la finca y la rectificaci\u00f3n correspondiente en las otras. La registradora deniega la inscripci\u00f3n por falta del requisito del tracto sucesivo.<\/p>\n

2. El recurso debe ser desestimado. Como ha declarado reiteradamente esta Direcci\u00f3n General, los principios registrales de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo recogidos en los art\u00edculos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria, obligan a denegar la pr\u00e1ctica de asientos sobre una finca derivados de un t\u00edtulo que, cuando se presenta en el Registro, aparece inscrita a favor de persona distinta de aquella que otorga el t\u00edtulo presentado. En este sentido, resulta imprescindible para inscribir o anotar t\u00edtulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y dem\u00e1s derechos reales sobre inmuebles, que previamente haya sido inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos (vid. p\u00e1rrafo primero del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria). La consecuencia de la falta de este requisito es incuestionable, pues el p\u00e1rrafo segundo del mismo precepto es inequ\u00edvoco al disponer que \u00aben el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisi\u00f3n o gravamen, los Registradores denegar\u00e1n la inscripci\u00f3n solicitada\u00bb.<\/p>\n

3. Frente a ello no pueden ser estimadas las alegaciones del recurrente relativas a que la titularidad registral de la finca vendida y de otras no se corresponde con la realidad extrarregistral, y ello por dos \u00f3rdenes de motivos. En primer lugar, porque conforme al art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del registrador, rechaz\u00e1ndose cualquier otra pretensi\u00f3n basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. No pueden por tanto tenerse en cuenta a la hora de resolver el recurso documentos no presentados para su calificaci\u00f3n (cfr. Resoluciones de 30 de mayo de 2003, 18 de febrero y 29 de diciembre de 2005 y 23 de enero de 2006), por lo que en este recurso no puede entrarse en el examen de la documentaci\u00f3n aportada junto con el escrito del recurso que no fue objeto de presentaci\u00f3n en el Registro para su calificaci\u00f3n. Y, en segundo lugar, porque el principio de legitimaci\u00f3n registral, seg\u00fan la formulaci\u00f3n legal que del mismo se contiene en el art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria, impone que a todos los efectos legales se presumir\u00e1 que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Esta presunci\u00f3n legal queda reforzada en virtud del principio de la salvaguardia judicial de los asientos del Registro, asientos que producen \u00abtodos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los t\u00e9rminos establecidos en la Ley\u00bb (cfr. art\u00edculo 1, p\u00e1rrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por tanto, estando los asientos registrales bajo la salvaguardia de los tribunales de Justicia (cfr. art\u00edculos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), s\u00f3lo cabe su rectificaci\u00f3n o modificaci\u00f3n con el consentimiento del actual titular registral (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria) o mediante sentencia firme dictada en el procedimiento judicial correspondiente directamente entablado contra \u00e9l, circunstancias ambas que en el presente caso no constan.<\/p>\n

Finalmente, es cierto que este Centro Directivo ha admitido en diversas Resoluciones (10 de marzo y 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 26 noviembre de 1992, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005 y 19 de junio de 2010) la posibilidad de rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificaci\u00f3n antes apuntado, siempre que el hecho b\u00e1sico que desvirt\u00faa el asiento err\u00f3neo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados, pues en tales casos bastar\u00e1 para llevar a cabo la subsanaci\u00f3n tabular la mera petici\u00f3n de la parte interesada acompa\u00f1ada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido. Pero tampoco esta excepci\u00f3n permite en este caso acoger favorablemente el recurso, pues ni de la documentaci\u00f3n presentada con el recurso puede resulta que haya sido satisfecha la condici\u00f3n de quedar probada de modo absoluto y de forma fehaciente el error padecido (o el conjunto de los errores que parecen haberse producido en cascada en este caso), ni dicha documentaci\u00f3n puede ser ahora tenida en cuenta por raz\u00f3n de la delimitaci\u00f3n del objeto del recurso en los t\u00e9rminos que resultan del art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria, antes indicado. Y todo ello sin que ahora deba prejuzgarse, por no ser objeto de este expediente al ser cuesti\u00f3n ajena a la calificaci\u00f3n recurrida, sobre si la rectificaci\u00f3n habr\u00e1 de ser tambi\u00e9n consentida por (o la acci\u00f3n judicial entablada contra) todos los titulares registrales pret\u00e9ritos o s\u00f3lo por los actuales titulares registrales del dominio y dem\u00e1s derechos sobre las fincas afectadas por el error o inexactitud registral.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n impugnada en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

13 julio 2012<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. La \u00fanica cuesti\u00f3n que ahora ha de debatirse es la de si procede hacer constar en el Registro la nulidad de un t\u00edtulo que provoc\u00f3 una inscripci\u00f3n, cuando las fincas fueron transmitidas, previas las segregaciones correspondientes en algunos casos, a personas que no han intervenido en el procedimiento, y d\u00e1ndose la circunstancia de que, si bien en su d\u00eda se tom\u00f3 anotaci\u00f3n preventiva de demanda, la misma no est\u00e1 vigente en la actualidad, por haber caducado.<\/p>\n

2. Es evidente en el caso debatido, y as\u00ed se expresa en el auto cancelatorio, y ha resuelto en m\u00faltiples ocasiones este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb) que los asientos posteriores que traen causa de una inscripci\u00f3n cuyo t\u00edtulo determinante ha sido declarado nulo, no pueden ser cancelados como consecuencia de un procedimiento en el que no han intervenido los titulares respectivos: As\u00ed se infiere claramente: del principio constitucional de tutela judicial efectiva (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), de la eficacia \u00abinter partes\u00bb de la sentencia (art\u00edculo 1252 del C\u00f3digo Civil), del principio registral de salvaguardia judicial de los asientos (art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria), que exige para la rectificaci\u00f3n de un asiento el consentimiento de los titulares respectivos o la resoluci\u00f3n judicial en juicio declarativo contra ellos entablado (cfr. art\u00edculo 40 p\u00e1rrafo 2.\u00ba de la Ley Hipotecaria), y as\u00ed lo confirma el propio p\u00e1rrafo final de este art\u00edculo \u00faltimamente citado y, en armon\u00eda con \u00e9l, el 220 del mismo texto legal, cuando se\u00f1ala que la rectificaci\u00f3n de un asiento en ning\u00fan caso puede perjudicar a los que durante su vigencia adquirieron derechos a t\u00edtulo oneroso y de buena fe. Ahora bien, sentado lo anterior, ha de decidirse si respecto de una inscripci\u00f3n de dominio que ya no est\u00e1 vigente, por haber sido transmitida e inscrita la finca a favor de un tercero, puede hacerse constar la sentencia de nulidad del t\u00edtulo que motiv\u00f3 aquel asiento, y a este respecto, si bien la idea de una informaci\u00f3n registral m\u00e1s precisa, pudiera llevar a la soluci\u00f3n positiva, no puede desconocerse que, siendo el Registro una instituci\u00f3n de protecci\u00f3n del tr\u00e1fico y, por tanto, una instituci\u00f3n a favor de terceros, s\u00f3lo tiene sentido la inscripci\u00f3n de actos de transcendencia real actual (cfr. art\u00edculos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria), m\u00e1xime cuando se proclama que las inscripciones se extinguen frente a terceros por la transferencia del derecho inscrito (cfr. art\u00edculo 76 de la Ley Hipotecaria). Si a ello se une la confusi\u00f3n que ello provocar\u00eda indudablemente, as\u00ed como la inadecuaci\u00f3n de las normas que regulan la mec\u00e1nica registral (el mismo espacio de los folios), al reflejo de negocios o actos de puro alcance hist\u00f3rico, habr\u00e1 de convenirse en la conveniencia de la soluci\u00f3n negativa, m\u00e1xime cuando no es descaminado considerar que quien consultara el Registro sin tener adecuados conocimientos jur\u00eddicos, podr\u00eda sacar la conclusi\u00f3n de que la titularidad actual inscrita se halla viciada o amenazada de impugnaci\u00f3n, lo que conducir\u00eda a conculcar de hecho los principios de salvaguardia judicial de los asientos y legitimaci\u00f3n (art\u00edculos 1, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

3. La \u00fanica forma de que el resultado de un proceso pueda hacerse efectivo en perjuicio de terceros es la correspondiente anotaci\u00f3n de demanda, que da a conocer la pendencia del juicio correspondiente. Ahora bien: si tal anotaci\u00f3n no se ha tomado, o si, como ocurre en el presente supuesto, ha sido cancelada, la sentencia no puede hacerse eficaz en perjuicio de tercero.<\/p>\n

4. La recurrente se\u00f1ala que las transmisiones efectuadas lo han sido a personas interpuestas, pero tal aseveraci\u00f3n no puede ser apreciada por el registrador, sino s\u00f3lo en un procedimiento judicial en que tales personas hayan sido parte.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

13 julio 2012<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- Si el interesado considera que se ha producido un error en la extensi\u00f3n de alg\u00fan asiento, al estar \u00e9ste bajo la protecci\u00f3n de los tribunales, no cabe su rectificaci\u00f3n por v\u00eda de recurso, sino que debe seguirse el procedimiento establecido para la rectificaci\u00f3n de errores. La resoluci\u00f3n puede verse en el apartado \u201cRECURSO. Improcedencia\u201d.<\/p>\n

21 julio 2012<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. En el presente caso la cuesti\u00f3n planteada versa sobre la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de un derecho de propiedad sobre la porci\u00f3n de una finca registral declarado mediante sentencia judicial firme, que se ordenaba a trav\u00e9s del correspondiente auto que conten\u00eda el oportuno mandamiento de inscripci\u00f3n. La finca sobre la que reca\u00eda la referida porci\u00f3n de terreno (de donde previamente hab\u00eda de segregarse) no tenia existencia registral actual, toda vez que hab\u00eda sido objeto de agrupaci\u00f3n con otra, dando lugar a una nueva finca, que posteriormente se dividi\u00f3 en varias, y que desde el a\u00f1o 2006 figura inscrita a nombre de persona distinta de los demandados en el referido procedimiento judicial que culmina con el auto cuya inscripci\u00f3n se rechaza.<\/p>\n

No consta que se haya solicitado, ni practicado, anotaci\u00f3n preventiva de demanda.<\/p>\n

2. El recurso debe ser desestimado. Como ha declarado reiteradamente esta Direcci\u00f3n General, recientemente en Resoluci\u00f3n de 12 de julio del corriente, los principios registrales de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo recogidos en los art\u00edculos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria, obligan a denegar la pr\u00e1ctica de asientos sobre una finca derivados de un t\u00edtulo que, cuando se presenta en el Registro, aparece inscrita a favor de persona distinta de aquella que otorga el t\u00edtulo presentado. En este sentido, resulta imprescindible para inscribir o anotar t\u00edtulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y dem\u00e1s derechos reales sobre inmuebles, que previamente haya sido inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos (vid. p\u00e1rrafo primero del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria). La consecuencia de la falta de este requisito es incuestionable, pues el p\u00e1rrafo segundo del mismo precepto es inequ\u00edvoco al disponer que \u00abEn el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisi\u00f3n o gravamen, los Registradores denegar\u00e1n la inscripci\u00f3n solicitada\u00bb.<\/p>\n

3. Esta conclusi\u00f3n no puede alterarse por el hecho de tratarse de una resoluci\u00f3n judicial, ya que respecto de \u00e9stos t\u00edtulos rige la misma exigencia: es preciso que el titular registral actual haya sido parte en el proceso (art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria) o que se hubiera tomado en su d\u00eda y estuviera vigente la correspondiente anotaci\u00f3n preventiva de la demanda interpuesta contra el mismo (cfr. art\u00edculo 71 de la Ley Hipotecaria). El principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos, impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en \u00e9l ni han intervenido en manera alguna, y esta exigencia en el \u00e1mbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita. La \u00fanica excepci\u00f3n a esa regla general viene establecida el art\u00edculo 20 p\u00e1rrafo \u00faltimo, de la Ley Hipotecaria introducido por Ley Org\u00e1nica 15\/2003, de 25 de noviembre, que permite que se trabe anotaci\u00f3n preventiva sobre un bien, a pesar de que su titular no sea parte en el correspondiente proceso siempre que concurra doble requisito para que ello sea posible: a) que se trate de procedimientos criminales, lo cual concurre en el presente caso; y, b) que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haci\u00e9ndolo constar as\u00ed en el mandamiento.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

3 agosto 2012<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Los claros t\u00e9rminos del p\u00e1rrafo tercero del art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria no dejan lugar a dudas y ha de confirmarse la nota de calificaci\u00f3n. Porque los asientos del Registro en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, est\u00e1n bajo la salvaguardia de los tribunales, lo que significa una exposici\u00f3n del principio hipotecario de legitimaci\u00f3n registral o de presunci\u00f3n de exactitud; esto supone, que los asientos producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los t\u00e9rminos establecidos por la Ley, lo que se exalta en los art\u00edculos 38 y 39 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

2. As\u00ed pues, en este caso, el \u00fanico procedimiento para la rectificaci\u00f3n del asiento, es el mencionado por la registradora en la nota de calificaci\u00f3n, esto es el establecido por la letra d) del art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria. Por lo tanto, la rectificaci\u00f3n derivada de falsedad, nulidad o defecto del t\u00edtulo que hubiere motivado el asiento, precisar\u00e1 el consentimiento del titular o en su defecto resoluci\u00f3n judicial dictada en el procedimiento correspondiente.<\/p>\n

3. Adem\u00e1s, el documento presentado no es documento h\u00e1bil, desde el punto de vista formal, para la pr\u00e1ctica de ning\u00fan asiento registral. El art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria exige que los t\u00edtulos inscribibles est\u00e9n consignados en escritura p\u00fablica, ejecutoria o documento p\u00fablico aut\u00e9ntico expedido por la autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que determinen los reglamentos. Este documento no se encuentra entre los casos que por determinaci\u00f3n de la Ley, excepcionalmente acceden al Registro en documento privado si bien con firma legitimada por notario.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar, en todos sus extremos, la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

4 septiembre 2012<\/p>\n

Protecci\u00f3n de los asientos registrales<\/strong>.- 1. Practicadas en el Registro varias anotaciones de prohibici\u00f3n de disponer sobre fincas inscritas a nombre de una sociedad mercantil, en tanto se averigua la relaci\u00f3n de la titular registral con el condenado en procedimiento penal, la sociedad titular solicita la rectificaci\u00f3n consistente en denegar las anotaciones realizadas.<\/p>\n

2. Hay que partir, como aserto primario y sustancial que, de conformidad con lo establecido en el p\u00e1rrafo tercero del art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria, los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguardia de los tribunales, por lo que s\u00f3lo dichos tribunales pueden declarar la nulidad de un asiento. Y no s\u00f3lo ello es as\u00ed, sino que, adem\u00e1s, debe ser en procedimiento dirigido contra todos aquellos a quienes tal asiento conceda alg\u00fan derecho (art\u00edculo 40 \u00abin fine\u00bb de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Adem\u00e1s, este Centro Directivo ha declarado con anterioridad (cfr. Resoluci\u00f3n de 18 de octubre de 2007, entre muchas otras) que el recurso a esta Direcci\u00f3n General s\u00f3lo puede interponerse frente a las calificaciones negativas, totales o parciales, suspensivas o denegatorias del asiento solicitado. No cabe instar recurso alguno frente a la calificaci\u00f3n positiva del registrador por la que se extiende el correspondiente asiento; por ello, admitirse por esta Direcci\u00f3n General la rectificaci\u00f3n de errores que pretende la anulaci\u00f3n de un asiento, ser\u00eda lo mismo que admitir el recurso contra una inscripci\u00f3n realizada.<\/p>\n

3. Por otro lado, existe error cuando al realizar la inscripci\u00f3n se escriben unas palabras por otras o se equivocan conceptos, pero no cuando, correcta o incorrectamente, se practica un asiento. Pero, aunque existiera error, en el presente caso ser\u00eda error de concepto, por lo que, para su rectificaci\u00f3n, ser\u00eda necesario el consentimiento de la persona favorecida por el asiento o, en su defecto, resoluci\u00f3n judicial, con lo que volver\u00edamos a los mismos requisitos que se exigen en el fundamento anterior.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

26 octubre 2012<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> La aplicaci\u00f3n de este principio es b\u00e1sica en la resoluci\u00f3n de infinidad de recursos, en los que se trae a colaci\u00f3n, en primer lugar, el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n espa\u00f1ola \u2013posterior a esta Resoluci\u00f3n-, as\u00ed como los art\u00edculos 1, 20, 38, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria. Por esta raz\u00f3n, s\u00f3lo se citan a continuaci\u00f3n algunas de las muchas Resoluciones que podr\u00edan incluirse bajo este ep\u00edgrafe.<\/p>\n

[2]<\/a> El Registrador pudo haber a\u00f1adido como defecto que la instancia privada, en este caso, seg\u00fan el art\u00edculo 3 de la Ley Hipotecaria, no era t\u00edtulo inscribible, pese a estar legitimada notarialmente.<\/p>\n

[3]<\/a> La prohibici\u00f3n a que se refiere la Direcci\u00f3n General estaba contenida en los art\u00edculos 1319 y 1320 del C\u00f3digo Civil, que s\u00f3lo permit\u00edan el otorgamiento de capitulaciones matrimoniales antes de celebrarse el matrimonio.<\/p>\n

[4]<\/a> Aunque en otros casos parecidos la soluci\u00f3n ha sido la misma, la Direcci\u00f3n ha afirmado en ellos no s\u00f3lo que no proced\u00eda la cancelaci\u00f3n, sino que el recurso era improcedente, porque lo que se pretend\u00eda era la rectificaci\u00f3n del Registro y no revisar una calificaci\u00f3n. Pueden verse, entre otras, las Resoluciones de 7 de marzo de 1998, 11 de junio de 1991, y las de 9 y 19 de junio de 1999. En el caso presente, adem\u00e1s, pod\u00eda haberse a\u00f1adido que tampoco era procedente la cancelaci\u00f3n por no ser t\u00edtulo inscribible la instancia privada, si bien es cierto que el Centro Directivo tiene que ce\u00f1irse a la nota de calificaci\u00f3n discutida y en ella no figuraba este defecto.<\/p>\n

[5]<\/a> En este caso pudo haberse impedido la calificaci\u00f3n y el subsiguiente recurso neg\u00e1ndose a practicar el asiento de presentaci\u00f3n. As\u00ed ocurri\u00f3 en el caso que motiv\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 2 de marzo de este mismo a\u00f1o, que puede verse en el apartado \u201cASIENTO DE PRESENTACI\u00d3N. De documentos privados\u201d.<\/p>\n

[6]<\/a> Esta resoluci\u00f3n fue anulada por auto de 25 de octubre de 2005, del Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 21 de Barcelona, confirmado por sentencia de 26 de septiembre de 2006, de la Audiencia Provincial de Barcelona, publicada en el B.O.E. de 8 de marzo de 2008.<\/p>\n

[7]<\/a> Los problemas a que se refiere el Centro Directivo en los apartados 2 y 3 se examinan bajo los t\u00edtulos \u201cDOCUMENTO JUDICIAL. Otorgado en rebeld\u00eda\u201d y \u201cPROPIEDAD HORIZONTAL. Cuota de participaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PRINCIPIO DE LEGITIMACI\u00d3N Protecci\u00f3n de los asientos registrales Aunque en los considerandos de una sentencia del Tribunal Supremo se reconozca claramente que una persona, Don Daniel, aport\u00f3 a Sociedad \u00abInmobiliaria de Espa\u00f1a\u00bb todos sus bienes para crear una figura de tercero, mientras los Tribunales de Justicia no hagan formales pronunciamientos de que tal sociedad y […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4422],"tags":[1526,4427],"class_list":{"0":"post-19640","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-principio-de-legitimacion-propiedad-2","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-proteccion-de-los-asientos-registrales","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19640","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19640"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19640\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19640"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19640"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19640"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}