{"id":19652,"date":"2016-03-15T12:43:05","date_gmt":"2016-03-15T11:43:05","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19652"},"modified":"2016-03-16T13:03:34","modified_gmt":"2016-03-16T12:03:34","slug":"efectos-6","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/principio-de-prioridad\/efectos-6\/","title":{"rendered":"Efectos"},"content":{"rendered":"

PRINCIPIO DE PRIORIDAD<\/strong><\/h1>\n

Efectos<\/a><\/strong><\/p>\n

Es inscribible una escritura de constituci\u00f3n de hipoteca que se present\u00f3 en el Registro con anterioridad al Auto judicial que declara la incapacidad del deudor, sin perjuicio de que puedan los interesados acudir a los Tribunales ordinarios para ventilar la nulidad del t\u00edtulo.<\/p>\n

26 mayo 1965<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- Habi\u00e9ndose presentado los siguientes t\u00edtulos y por este orden: 1. Mandamiento de embargo sobre bienes inscritos a favor de persona distinta del deudor. 2. Ejecutoria que en virtud de sentencia transfiere la propiedad de tales bienes a favor del deudor. Y 3. Escritura de venta otorgada por el deudor a favor de otra persona con anterioridad a la fecha en que se orden\u00f3 el embargo, procede denegar la anotaci\u00f3n e inscribir los dos \u00faltimos t\u00edtulos; porque aplicando el principio de prioridad, que exige el despacho de los documentos por orden cronol\u00f3gico de presentaci\u00f3n, no proceder\u00eda la anotaci\u00f3n por estar los bienes embargados a nombre de terceros adquirentes distintos del deudor.<\/p>\n

18 marzo 1972<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- Aunque en una futura reforma reglamentaria se plantease la posibilidad de que la suspensi\u00f3n o pr\u00f3rroga de un asiento posterior, que es t\u00edtulo previo para uno anterior, debiera producir la pr\u00f3rroga de \u00e9ste, no es menos cierto que la actual legislaci\u00f3n hipotecaria s\u00f3lo contempla el caso de la pr\u00f3rroga o suspensi\u00f3n de los asientos posteriores al prorrogado, y al ser totalmente excepcionales estos casos de pr\u00f3rroga, no puede por analog\u00eda el Registrador aplicarlos a supuestos distintos de los expresamente indicados en la normativa legal vigente. En consecuencia, si presentada una escritura de hipoteca en primer lugar y en fecha posterior las siguientes: a) De adquisici\u00f3n de la finca por el hipotecante. b) y c) De constituci\u00f3n de otras dos hipotecas a favor de distintas personas (habi\u00e9ndose retirado estas tres escrituras para pago del impuesto); y d) De aportaci\u00f3n de la finca a una sociedad; como consecuencia de la doctrina expuesta al principio se cancel\u00f3 por transcurso del plazo legal el asiento de presentaci\u00f3n de la escritura de hipoteca presentada en primer lugar por no haberse inscrito durante su vigencia la que deb\u00eda haber sido previa, pero que fue posterior en el Diario, o sea, la de adquisici\u00f3n del dominio por el hipotecante, la cual se retir\u00f3 primero para pagar el impuesto y despu\u00e9s para subsanar defectos, con lo cual se prorrogaron los asientos de presentaci\u00f3n posteriores, cuyos t\u00edtulos, una vez inscrita la adquisici\u00f3n, fueron a su vez inscritos. Como el \u00faltimo de estos t\u00edtulos fue de aportaci\u00f3n de la finca a un tercero distinto del primer hipotecante, cuando se present\u00f3 nuevamente la primera escritura de hipoteca fue correcta la calificaci\u00f3n registral que deneg\u00f3 la inscripci\u00f3n por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

11 marzo 1978<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- Habi\u00e9ndose presentado un mandamiento de anotaci\u00f3n de quiebra en base a una resoluci\u00f3n a\u00fan no firme, cuando se encontraba pendiente de calificaci\u00f3n una escritura de hipoteca, aunque el Registrador debe tener en cuenta asientos del Diario que pueden motivar la cancelaci\u00f3n de inscripciones, lo cierto es que la falta de firmeza de la resoluci\u00f3n y el car\u00e1cter provisional que tendr\u00eda la anotaci\u00f3n de quiebra obligan a que se despache el primer t\u00edtulo presentado (el de hipoteca), puesto que, adem\u00e1s, al quedar afectada la inscripci\u00f3n de hipoteca por la posterior anotaci\u00f3n, se impide la aparici\u00f3n del tercero protegido por la fe p\u00fablica registral, al tiempo que queda salvaguardado el derecho del acreedor hipotecario. A mayor abundamiento, si para cancelar un asiento de inscripci\u00f3n se requiere, de acuerdo con el art\u00edculo 82 de la Ley, que la resoluci\u00f3n judicial que lo ordene sea firme, id\u00e9ntico criterio habr\u00e1 de seguirse para denegar la inscripci\u00f3n de un t\u00edtulo presentado cuya validez todav\u00eda no est\u00e1 afectada por una resoluci\u00f3n judicial firme.<\/p>\n

2 octubre 1981<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- Con independencia de la prioridad que en la realidad tenga un cr\u00e9dito sobre otro -cuesti\u00f3n que ha de decidirse a trav\u00e9s de un procedimiento judicial o por acuerdo entre los interesados-, desde el punto de vista registral la preferencia entre cr\u00e9ditos anotados se resuelve de acuerdo con el principio de prioridad. Por tanto, caducada una anotaci\u00f3n de embargo, no es posible cancelar ya, en base a la misma, una anotaci\u00f3n posterior, porque ha pasado a tener rango de primera.<\/p>\n

28 septiembre 1987 y 7 julio 1989<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- Teniendo en cuenta en el despacho de documentos el orden riguroso de su presentaci\u00f3n, es evidente que, cancelada una anotaci\u00f3n de embargo y vendida la finca a persona distinta del deudor, el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria impedir\u00e1, por exigencias del tracto sucesivo, la posibilidad de rehabilitar la anotaci\u00f3n anterior, pues los art\u00edculos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria impiden retrotraer los efectos de la inscripci\u00f3n m\u00e1s all\u00e1 del momento de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo correspondiente.<\/p>\n

3 noviembre 1987<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- Presentada una escritura de venta, retirada para el pago del Impuesto y vuelta a presentar -vigente a\u00fan el asiento de presentaci\u00f3n- habi\u00e9ndose presentado mientras tanto un mandamiento ordenando la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n de enajenar, en virtud del principio de prioridad, que concede preferencia a los t\u00edtulos que ingresan primero respecto a los posteriores y exige su despacho por el orden de presentaci\u00f3n, es forzoso\u00a0 concluir que debe ser inscrita la escritura de venta, pues por otra parte, aunque la prohibici\u00f3n de enajenar produce un cierre del Registro para los actos dispositivos del titular, no impide la inscripci\u00f3n de los anteriores a la anotaci\u00f3n.<\/p>\n

7 febrero 1989<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- Presentada una escritura de venta y, d\u00edas despu\u00e9s, mandamiento de embargo de la misma finca dirigido contra el vendedor, el principio de prioridad exige, una vez subsanado el defecto que imped\u00eda inscribir la venta, el despacho de aquel documento, con lo cual, inscrita la finca a nombre de persona distinta del deudor, el principio de tracto sucesivo es motivo para denegar el mandamiento. Todo ello sin perjuicio de que los interesados puedan acudir a juicio para ventilar la validez del documento de venta.<\/p>\n

2 marzo 1962<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- El supuesto de hecho es el siguiente: 1) Existe una anotaci\u00f3n de embargo letra A. 2) A continuaci\u00f3n, certificaci\u00f3n de cargas para el procedimiento de la anterior. 3) Posteriormente se practica anotaci\u00f3n de embargo letra B, derivada de procedimiento administrativo de apremio seguido por la Seguridad Social. 4) En la ejecuci\u00f3n del embargo de la anotaci\u00f3n letra A se adjudica la finca y se expide mandamiento de cancelaci\u00f3n. El Registrador cancela la anotaci\u00f3n letra A y deniega la cancelaci\u00f3n de la practicada con la letra B por considerar que goza de la prelaci\u00f3n ordenada por el art\u00edculo 1924 del C\u00f3digo Civil. La Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n por considerar que la prelaci\u00f3n atribuida a los d\u00e9bitos a la Seguridad Social es una cualidad del cr\u00e9dito que se traduce en una preferencia para el cobro, que no transforma la naturaleza personal del cr\u00e9dito y que s\u00f3lo juega en los casos de concurrencia con otros cr\u00e9ditos o, en el caso de ejecuci\u00f3n aislada del cr\u00e9dito anterior, si se interpone tercer\u00eda de mejor derecho. El embargo goza en s\u00ed mismo de eficacia real y por ello, cuando entre en colisi\u00f3n con otras mutaciones jur\u00eddico-reales u otros embargos, esta concurrencia ha de regirse por la regla del prior tempore<\/strong> respecto a los actos constitutivos de aqu\u00e9l y de \u00e9stas, pero sin que puedan interferirse los planos personal y real trasvasando a los embargos concurrentes las preferencias entre los cr\u00e9ditos respectivos; as\u00ed resulta del objeto de la instituci\u00f3n registral y de su inadecuaci\u00f3n a la protecci\u00f3n de las preferencias de cr\u00e9ditos, que precisan para su actuaci\u00f3n de una declaraci\u00f3n judicial que las reconozca. Por tanto, ni el embargo altera la naturaleza personal del cr\u00e9dito que lo motiva convirti\u00e9ndolo en real, ni \u00e9ste confiere a aqu\u00e9l su preferencia, sino que cada uno conserva la suya propia, que se desenvolver\u00e1 en su plano respectivo y por las v\u00edas al efecto articuladas en el ordenamiento jur\u00eddico vigente.<\/p>\n

15 diciembre 1994<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- Hechos: se presenta en el Registro una escritura por la que una sociedad, representada por un apoderado, vende una finca a otra sociedad, representada por otro, si bien ambos han sido nombrados por dos Administradores mancomunados, que lo son de la sociedad vendedora y compradora; posteriormente, se presenta un mandamiento de anotaci\u00f3n de demanda contra la sociedad vendedora; por \u00faltimo, se presenta escritura por la que se ha elevado a p\u00fablico el acuerdo de ratificaci\u00f3n adoptado por las Juntas universales de ambas sociedades. Se confirma la calificaci\u00f3n denegatoria de la inscripci\u00f3n de la compraventa por estimarse que existe autocontrato desde el momento en que los poderes utilizados dependen de la voluntad del com\u00fan representante org\u00e1nico, que incluso especific\u00f3 la finca que ser\u00eda objeto de la compraventa, por lo que el acto aparece decidido por unas mismas personas. La consecuencia del autocontrato es la nulidad de lo actuado y, si bien es posible la ratificaci\u00f3n por el representado, es evidente que la misma no puede retrotraer su eficacia al tiempo de la celebraci\u00f3n del autocontrato cuando ello perjudique los derechos o leg\u00edtimos intereses de tercero. El resultado es que habi\u00e9ndose presentado con anterioridad a la ratificaci\u00f3n el mandamiento dictado en procedimiento entablado contra la sociedad vendedora, ha de despacharse en primer lugar este mandamiento, de acuerdo con el principio de prioridad. [1]<\/a><\/p>\n

2 diciembre 1998<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- Hechos: 1) Se presenta en el Registro una escritura de venta. 2) Durante la vigencia del anterior asiento, se presenta mandamiento ordenando la suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n de dicha venta como consecuencia de procedimiento criminal por estafa y falsedad en la adquisici\u00f3n anterior a la venta presentada. 3) Se declara por sentencia firme la nulidad de la venta anterior a la que ha sido objeto de presentaci\u00f3n. 4) El Registrador deniega la inscripci\u00f3n de la venta por no ser la finca propiedad de la vendedora, al haber sido declarado nulo el t\u00edtulo que motiv\u00f3 la inscripci\u00f3n a su favor. La Direcci\u00f3n entiende que la suspensi\u00f3n procede cuando lo que se pretende es evitar la inscripci\u00f3n de la propia transmisi\u00f3n presentada por constituir dicha transmisi\u00f3n un posible acto delictivo, pero no cuando se trata de un t\u00edtulo otorgado en favor de un subadquirente de quien intervino en el negocio que puede ser declarado nulo y que, calificado conforme a la situaci\u00f3n registral existente al tiempo de su presentaci\u00f3n en el Registro, habr\u00eda sido inscrito, lo que podr\u00eda convertir a su beneficiario en tercero protegido por el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria. En consecuencia, declarada la nulidad del t\u00edtulo del actual titular y ordenada la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n a favor del mismo, la relatividad de la cosa juzgada impide que tal nulidad pueda hacerse efectiva contra el adquirente que no fue parte en el procedimiento, como consecuencia de lo cual la forma correcta de actuar, por virtud de los principios de prioridad y tracto sucesivo, ser\u00e1 la de practicar primeramente la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo presentado en primer lugar, pues la suspensi\u00f3n ya ha sido levantada, y cancelar la inscripci\u00f3n a favor de la anterior titular registral, cancelaci\u00f3n cuyo alcance contra el nuevo titular ser\u00e1 el determinado por los art\u00edculo 34, 40 y 220 de la Ley Hipotecaria, siendo su aplicaci\u00f3n competencia exclusiva de los Tribunales de Justicia.<\/p>\n

27 mayo 1999<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- Hechos: inscrita una finca en virtud de sentencia, con posterioridad se presentan, por este orden, los siguientes documentos: 1) Escritura de venta otorgada por el titular registral. 2) Auto judicial que ordena suspender la ejecuci\u00f3n de la inscripci\u00f3n que motiv\u00f3 la sentencia. La calificaci\u00f3n registral suspende la inscripci\u00f3n de la escritura de venta, por no ser definitiva la sentencia que caus\u00f3 la inscripci\u00f3n a favor del vendedor, y la Direcci\u00f3n resuelve lo contrario porque el comprador ha adquirido de persona que, en el momento de su adquisici\u00f3n y de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo en el Registro, no ten\u00eda ninguna limitaci\u00f3n en su titularidad, aparte de que el comprador no tuvo intervenci\u00f3n en el procedimiento en el que se acord\u00f3 la suspensi\u00f3n de la ejecuci\u00f3n. El principio de prioridad se considera esencial en la resoluci\u00f3n de este recurso y se repite que la doctrina de que si bien deben tenerse en cuenta, en la calificaci\u00f3n de un documento, otros que pueden haberse presentado con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificaci\u00f3n y evitar asientos in\u00fatiles, no debe llevarse al extremo de la desnaturalizaci\u00f3n del principio de prioridad, obligando al Registrador a una decisi\u00f3n de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro t\u00edtulo.<\/p>\n

8 mayo 2002<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- No es inscribible la escritura de venta de una finca cuando, al presentarse en el Registro, se ha inscrito otra venta (de fecha posterior) a favor de distinta persona, pues inscrito un t\u00edtulo traslativo del dominio no puede inscribirse otro que se le oponga o sea incompatible respecto de la misma finca, seg\u00fan el art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

11 septiembre 2002<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- Presentados sucesivamente dos t\u00edtulos contradictorios y, despu\u00e9s, un tercero que puede ser complementario del primero, los efectos del principio de prioridad sobre este \u00faltimo pueden verse, m\u00e1s adelante, en el apartado \u201cPresentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios\u201d.<\/p>\n

9 abril, 3 junio y 19 julio 2003<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- Ver, m\u00e1s adelante, el ep\u00edgrafe \u201cPresentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios\u201d.<\/p>\n

23 junio 2003<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- Como consecuencia del principio de prioridad, el Registrador ha de despachar los documentos referentes a una finca por el orden de su presentaci\u00f3n, salvo el caso de que la inscripci\u00f3n de un documento presentado posteriormente sea presupuesto para la del documento presentado con anterioridad. Con este argumento se confirma la calificaci\u00f3n que suspende la inscripci\u00f3n de la escritura de venta de un piso perteneciente a una propiedad horizontal, en la que se hace constar que la divisi\u00f3n horizontal ha sido modificada por otra escritura que no afecta a la descripci\u00f3n del piso que se transmite. Adem\u00e1s de lo dicho al principio, como el t\u00edtulo primeramente presentado est\u00e1 retirado, no puede el Registrador saber con certeza en qu\u00e9 medida puede afectar el documento anterior al posterior.<\/p>\n

8 noviembre 2003<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- 1. Inscrita una finca por mitad y pro indiviso a nombre de dos c\u00f3nyuges sujetos al Derecho Civil especial de Catalu\u00f1a, se anota un embargo sobre la mitad indivisa perteneciente al marido y, cuando ya consta expedida la certificaci\u00f3n de cargas, se inscriben: la venta de la mitad indivisa perteneciente a la mujer a favor del marido; la declaraci\u00f3n de obra nueva de un chalet realizada por \u00e9ste; y la venta de una mitad indivisa del chalet y del usufructo de la otra mitad a personas distintas. Todas estas inscripciones \u2013en las que se dice que la finca \u00ab\u2026est\u00e1 gravada directamente\u2026 con el embargo de que trata la anotaci\u00f3n letra D\u2026\u00bb\u2013 se practican en virtud de escrituras de fecha muy anterior a la anotaci\u00f3n de embargo que se presentan conjuntamente en el Registro.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n del auto de adjudicaci\u00f3n al acreedor de la mitad indivisa embargada porque, seg\u00fan afirma, no puede deducir cu\u00e1l de las dos inscripciones, la que refleja la transmisi\u00f3n del dominio de una mitad indivisa de la finca o la que refleja la transmisi\u00f3n del usufructo de la otra mitad indivisa, debe cancelarse.<\/p>\n

3. Respecto del fondo del asunto (falta aqu\u00ed un p\u00e1rrafo que la Direcci\u00f3n dedica al contenido que debe tener el informe del Registrador), ha de tenerse en cuenta que en nada afecta a la inscripci\u00f3n del testimonio del Auto de aprobaci\u00f3n del remate la circunstancia de que los asientos posteriores a la anotaci\u00f3n de embargo se originen en escrituras de fecha anterior a la de la propia anotaci\u00f3n.<\/p>\n

Puesto que no consta en el Registro que se haya interpuesto tercer\u00eda de dominio, el embargo es eficaz (art\u00edculo 594 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y, conforme a los art\u00edculos 175-2.\u00aa del Reglamento Hipotecario (redactado seg\u00fan el Real Decreto 1368\/1992, de 13 de Noviembre) y 674 de la Ley procesal, lo que procede es la cancelaci\u00f3n de esas inscripciones. Tambi\u00e9n las Resoluciones de esta Direcci\u00f3n General de 23 de marzo y 5 de mayo de 1.993 expresaron que, desde el punto de vista registral, deb\u00eda jugar el principio de prioridad del art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria y su efecto de cierre registral con independencia de que el t\u00edtulo posterior sea de mejor derecho, si bien admitieron, por analog\u00eda con el art\u00edculo 71 de la misma Ley, la inscripci\u00f3n posterior de ese t\u00edtulo pero sin perjuicio del derecho del anotante.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, el art\u00edculo 594 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite todav\u00eda que esos titulares ejerciten acciones de resarcimiento, enriquecimiento injusto o de nulidad de la enajenaci\u00f3n.<\/p>\n

4. Por lo que se refiere al hecho de que, al inscribirse la venta de la mitad indivisa de la finca perteneciente a la mujer a favor del marido se expresara que la parcela estaba gravada con el embargo objeto de la referida anotaci\u00f3n preventiva, y esta situaci\u00f3n se arrastrara en los asientos posteriores, no corresponde aqu\u00ed se\u00f1alar si ese es el momento en que se comete error, ni cuando resulta irreversible e impide su rectificaci\u00f3n conforme a los art\u00edculos 40 c) de la Ley Hipotecaria en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 217 \u2013si no se entienden aplicables los art\u00edculos 211 y 212 de la misma Ley.<\/p>\n

Reconocido por el Registrador que el auto de adjudicaci\u00f3n re\u00fane los requisitos de forma y fondo exigibles para su inscripci\u00f3n, parece evidente que esta viene exigida por el imperativo de cumplir las resoluciones judiciales firmes (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n) y de la propia naturaleza de la anotaci\u00f3n de embargo dirigida a asegurar la sujeci\u00f3n del bien embargado a las resultas de un procedimiento judicial. No cabe entender que, por consecuencia de la situaci\u00f3n registral que ha quedado reflejada, surja un obst\u00e1culo \u2013art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario\u2013 que impide la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n contenida en el Auto. El propio Reglamento enumera en su art\u00edculo 140 cuales son esos obst\u00e1culos que pueden surgir del Registro: Que la finca no est\u00e9 inscrita o que lo est\u00e9 a nombre de otra persona. Y a ellos deben sumarse los que pudieran derivarse la aplicaci\u00f3n de los art\u00edculos 17, 20, 21, 26 y 27 de la Ley Hipotecaria. En cualquier caso no puede erigirse en la categor\u00eda de obst\u00e1culo la mera consideraci\u00f3n de que el cumplimiento del Auto podr\u00eda conllevar una consecuencia indeseada que, adem\u00e1s deriva de un error que no puede producir otras consecuencias que las que procedan en el campo de la responsabilidad de sus autores.<\/p>\n

5. En conclusi\u00f3n son inscribibles tanto el auto de adjudicaci\u00f3n como la venta ulterior por parte del Banco de Sabadell a la sociedad recurrente.<\/p>\n

En lo que se refiere al cumplimiento del mandamiento cancelatorio, no corresponde a esta a Direcci\u00f3n General en el presente expediente (cfr. art\u00edculos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria) resolver si todos los asientos posteriores o s\u00f3lo algunos deben cancelarse por contradictorios con la inscripci\u00f3n del auto de adjudicaci\u00f3n, pues esta decisi\u00f3n deber\u00eda adoptarse en un posible recurso ante la decisi\u00f3n del Registrador de no cancelar unos u otros.<\/p>\n

En hip\u00f3tesis, podr\u00eda plantearse como cuesti\u00f3n si procede la cancelaci\u00f3n de todos los asientos posteriores (art\u00edculos 175-2.\u00aa del Reglamento hipotecario y 674.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) o s\u00f3lo de los contradictorios entendiendo compatible la inscripci\u00f3n de la declaraci\u00f3n de obra nueva (cfr. Resoluci\u00f3n de 30 de Noviembre de 2004 y, por analog\u00eda con la hipoteca, art\u00edculo 134 de la Ley Hipotecaria) como admite el Registrador en su calificaci\u00f3n.<\/p>\n

Tampoco puede resolverse en este momento si deben cancelarse los dos asientos de transmisi\u00f3n del dominio y del usufructo sobre cada una de las mitades indivisas de la finca, o s\u00f3lo uno de ellos; ni, en este caso cual ser\u00eda el criterio para la elecci\u00f3n teniendo en cuenta que, aunque pudiera preconizarse la subsistencia del asiento m\u00e1s antiguo por aplicaci\u00f3n del principio de prioridad en el Registro, en este caso se a\u00f1ade la dificultad de ser id\u00e9ntica la fecha y hora de presentaci\u00f3n de ambos documentos (cfr. art\u00edculos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria y 422 del Reglamento).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

19 marzo 2005<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso, los siguientes:<\/p>\n

a) Con fecha dos de Septiembre de dos mil cuatro, se present\u00f3 en el Registro de la Propiedad de Utrera-1 copia aut\u00e9ntica de la escritura otorgada ante el Notario de Mor\u00f3n de la Frontera (Sevilla) Don Jos\u00e9 Andujar Hurtado, el d\u00eda 4 de agosto de 2004 (n\u00famero de protocolo 479), en la que don Manuel Poley Ruiz y su esposa do\u00f1a Mar\u00eda Roc\u00edo G\u00f3mez Rold\u00e1n vendieron a don Jos\u00e9 L\u00f3pez D\u00edaz y do\u00f1a Mar\u00eda del Carmen Chaves P\u00e9rez, quienes adquirieron para su sociedad de gananciales, mil partes indivisas de las diecis\u00e9is mil novecientas sesenta y una partes indivisas con veinticinco d\u00e9cimas de parte indivisas en las que se considera dividida la finca registral 1689 (Municipio de Los Molares) de dicho Registro, siendo aquella resto de finca matriz tras segregaci\u00f3n y venta formalizada. En la escritura, las partes hac\u00edan constar que, con el acto de enajenaci\u00f3n, ninguno de ellos adquir\u00eda el uso individualizado de una parte de la finca objeto de dicha escritura, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 66.1.B de la Ley de 17 de diciembre de 2002 de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda.<\/p>\n

b) Con anterioridad, el 18 de agosto de 2004, se hab\u00eda presentado en dicho Registro (asiento 265, al folio 132 del Diario 147) certificaci\u00f3n administrativa que provoc\u00f3, el 18 de octubre de 2004, la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n preventiva de incoaci\u00f3n de expediente de infracci\u00f3n urban\u00edstica, anotaci\u00f3n preventiva de embargo y prohibici\u00f3n de disponer prevista en el art\u00edculo 79 p\u00e1rrafo 5.\u00ba del Real Decreto 1093\/97 de cuatro de Julio.<\/p>\n

c) El registrador deniega la inscripci\u00f3n de la escritura de compraventa presentada por tres defectos: falta de licencia urban\u00edstica o en su caso la declaraci\u00f3n de innecesariedad; por la prohibici\u00f3n de disponer establecida, y por falta de t\u00edtulo previo.<\/p>\n

d) A ello alegan los recurrentes en el recurso interpuesto, que la prioridad la tiene el asiento de presentaci\u00f3n del documento p\u00fablico instrumental \u2013sic-de la transmisi\u00f3n efectuada por las partes intervinientes, resultando el principio fundamental inspirador de la seguridad jur\u00eddica que otorga nuestra Legislaci\u00f3n Hipotecaria, dado que, consecuentemente con lo establecido en el art\u00edculo 145 del Reglamento Hipotecario, en relaci\u00f3n con los art\u00edculos 26 y 42 de la Ley, no se pretende la inscripci\u00f3n de actos posteriores sino anteriores a los que hubiere reca\u00eddo anotaci\u00f3n.<\/p>\n

Que expresamente se reflejaba en la escritura que no se adquir\u00eda el uso individualizado de ninguna parte de la finca y que no cabe mantener que la venta de cuotas de participaci\u00f3n indivisa, sin atribuci\u00f3n de uso individualizado de parte alguna, pueda inducir a la formaci\u00f3n de nuevos asentamientos.<\/p>\n

Conclu\u00eda indicando que, en lo atinente a la falta de t\u00edtulo previo de adquisici\u00f3n, nada cab\u00eda alegar, al resultar requisito indispensable para la inscripci\u00f3n posterior.<\/p>\n

e) La Alcaldesa Presidente del Ayuntamiento de Los Molares, al amparo de lo dispuesto en el p\u00e1rrafo 5.\u00ba del art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria aleg\u00f3 que la presentaci\u00f3n de la Certificaci\u00f3n que motiv\u00f3 la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n preventiva era anterior a la de la (fecha de) presentaci\u00f3n para inscripci\u00f3n de la compraventa y que, pese al tenor del pacto expreso de no adquisici\u00f3n de uso individualizado que se plasm\u00f3 en la escritura, los hechos se encargaban de evidenciar todo lo contrario, en tanto que los informes y documentos de la Polic\u00eda Local y Oficina T\u00e9cnica Municipal demostraban que tales hechos eran constitutivos de parcelaci\u00f3n ilegal.<\/p>\n

Que la anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de disponer tra\u00eda causa del expediente sancionador incoado al vendedor, siendo una consecuencia del mismo.<\/p>\n

3. Por lo que se refiere a los efectos que ha de desplegar la anotaci\u00f3n preventiva practicada en 18 de octubre de 2004, es indudable que la prioridad tabular viene determinada, al disponerlo as\u00ed el art\u00edculo 24 de la Ley Hipotecaria, por la fecha del asiento de presentaci\u00f3n. Cosa distinta, por el contrario, es determinar el efectivo alcance de la prioridad de la anotaci\u00f3n en orden a la forma en que la misma cierre, o no, el Registro. Trat\u00e1ndose de las anotaciones preventivas de prohibici\u00f3n de disponer que traigan su causa en resoluci\u00f3n administrativa (cfr. art\u00edculo 26.2 de la Ley Hipotecaria con car\u00e1cter general y art. 79, p\u00e1rrafo 5.\u00ba del R. D. 1.093\/97 de 4 de julio \u00absobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urban\u00edstica\u00bb, en el caso de la presente resoluci\u00f3n), el efecto de cierre registral viene claramente determinado por el tenor del art\u00edculo 145 del Reglamento Hipotecario, que lo restringe a los actos dispositivos que se hayan realizado con posterioridad a la pr\u00e1ctica de la misma anotaci\u00f3n; no respecto de los anteriores. Algo, por lo dem\u00e1s, plenamente consecuente con la naturaleza instrumental de la anotaci\u00f3n preventiva que despliega sus efectos frente a terceros \u2013no se olvide-como enervante de la fe p\u00fablica del Registro.<\/p>\n

Por consiguiente, no teniendo reflejo tabular dicha anotaci\u00f3n preventiva (siquiera en el Libro Diario) al tiempo del otorgamiento de la escritura de venta, sino tiempo despu\u00e9s, aquella no puede provocar el cierre registral respecto de dicho t\u00edtulo, por lo que, en este concreto apartado, la nota de calificaci\u00f3n debe de ser revocada (la cuesti\u00f3n relativa a la necesidad o no de licencia puede verse en el partado \u201cURBANISMO. Disciplina urban\u00edstica).<\/p>\n

7, 8 y 18 abril 2005<\/p>\n

<\/a>Efectos<\/strong>.- 1. En este expediente se impugna la calificaci\u00f3n por la que el Registrador rechaza la inscripci\u00f3n de determinada escritura de compraventa porque el poder alegado por quien act\u00faa en nombre de la sociedad vendedora consta revocado mediante una escritura otorgada con anterioridad a la compraventa y cuya copia, aportada al Registro durante el plazo de calificaci\u00f3n, ha causado nota marginal del asiento de presentaci\u00f3n.<\/p>\n

2. Seg\u00fan la reiterada doctrina de esta Direcci\u00f3n General (cfr., por todas, las Resoluciones de 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003 y 2 de enero y 5 de marzo de 2005), el defecto, tal como ha sido expresado, no puede ser mantenido. En efecto, cuando el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria ordena al Registrador calificar los documentos presentados por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro, los asientos que ha de tener en cuenta en su calificaci\u00f3n son no s\u00f3lo el t\u00edtulo principal sino tambi\u00e9n los documentos complementarios, conexos o relacionados objeto, por su presentaci\u00f3n simult\u00e1nea, del mismo asiento de presentaci\u00f3n, o aportados despu\u00e9s mediante un asiento vinculable (como pudiera ser, normalmente, una nota marginal) al asiento causado por el t\u00edtulo principal. Lo que ocurre en el presente caso es que la copia de la escritura de revocaci\u00f3n del poder alegado no ser\u00eda, en este sentido, un documento presentado que, aportado despu\u00e9s, pudiera reconducirse al mismo asiento que el t\u00edtulo principal mediante otro asiento vinculable al mismo, dada su radical incompatibilidad. El asiento de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo principal (igual que los dem\u00e1s asientos del Registro) est\u00e1 bajo la salvaguarda de los Tribunales y debe desplegar sus naturales efectos, sin que quepa su rectificaci\u00f3n ni operaci\u00f3n registral que lo desvirt\u00fae sin consentimiento del beneficiado por dicho asiento o disposici\u00f3n judicial. Por ello, la nota marginal relativa a la citada copia de la escritura de revocaci\u00f3n del poder era improcedente. No obstante, una vez practicada dicha nota no puede tener mayor alcance que el de un eventual asiento de presentaci\u00f3n propio e independiente que fuera incompatible con el anterior relativo a la escritura de compraventa; y respecto de este alcance cabe recordar que, como ya se\u00f1alaran la Resoluci\u00f3n de 8 de mayo de 2002 y otras anteriores citadas en los Vistos de la presente, \u00abdado el alcance del principio de prioridad, b\u00e1sico en nuestro sistema registral, la calificaci\u00f3n de un documento deber\u00e1 realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte de ese t\u00edtulo y de la situaci\u00f3n tabular existente en el momento mismo de su presentaci\u00f3n en el Registro, sin que puedan obstaculizar a su inscripci\u00f3n t\u00edtulos incompatibles posteriormente presentados, y si bien es cierto que es doctrina de este Centro que los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificaci\u00f3n y evitar asientos in\u00fatiles, no lo es menos que tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalizaci\u00f3n del propio principio de partida \u2013el de prioridad-\u00bb. Cabe concluir, por todo ello, que la copia de la escritura de revocaci\u00f3n de poder aportada durante la vigencia del asiento de presentaci\u00f3n de la escritura de compraventa no puede ser tomado en cuenta como medio de calificaci\u00f3n del t\u00edtulo previamente presentado y con el que resulta incompatible.<\/p>\n

3. No existiendo as\u00ed en el momento de su presentaci\u00f3n en el Registro ning\u00fan otro asiento anterior que impida su inscripci\u00f3n, la calificaci\u00f3n de la escritura presentada habr\u00e1 de atenerse, pues, a lo que resulte de ella, a la hora de enjuiciar si la representaci\u00f3n de la vendedora ha quedado o no debidamente acreditada. Si el Notario ha cumplido con las exigencias dimanantes del art\u00edculo 98 de la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, al rese\u00f1ar la escritura de poder \u2013cuya copia autorizada se le haya exhibido-que acredite las facultades representativas del apoderado e incorporar un juicio de suficiencia de tales facultades, cabe estimar que la tenencia por el representante del t\u00edtulo representativo permite presumir, en principio, su vigencia. Si no hay elementos, por tanto, patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura, contrarios a la presunci\u00f3n de legalidad que su autorizaci\u00f3n comporta en cuanto a la representaci\u00f3n de los otorgantes, y hubo, no obstante, una revocaci\u00f3n previa del poder, ello no presupone necesariamente que \u00e9sta deba tener efecto, ya que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato es v\u00e1lido y surtir\u00e1 todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con \u00e9l de buena fe (seg\u00fan el art\u00edculo 1738 del C\u00f3digo civil). Esa buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo t\u00edtulo representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del t\u00edtulo otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues \u00abmala fides superveniens non nocet\u00bb), podr\u00e1 ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

A mayor abundamiento, y al margen de la ya descartada posibilidad de tomar en consideraci\u00f3n el documento a trav\u00e9s del cual se pretende desvirtuar la existencia de la representaci\u00f3n alegada en el presente caso, debe tenerse en cuenta que, a la hora de decidir si una eventual notificaci\u00f3n de la revocaci\u00f3n del poder, o, en su caso, la inscripci\u00f3n de la revocaci\u00f3n en el Registro Mercantil, son circunstancias que excluyen o no la buena fe del apoderado o su contratante, modalizando o no la oponibilidad registral, los Tribunales de Justicia son los competentes para resolver dicha cuesti\u00f3n, ponderadas las circunstancias del caso. Pero se trata de una materia ajena al presente recurso, dentro de cuyo reducido \u00e1mbito no cabe sino presumir la buena fe de los otorgantes de la escritura calificada sin menoscabo de su correspondiente eficacia e inscribibilidad, todo ello sin perjuicio, como es l\u00f3gico, de la posible revisi\u00f3n judicial en un v\u00eda en la que los interesados podr\u00e1n impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente o solicitar la adopci\u00f3n de medidas cautelares que impidan que el mismo llegue a tener lugar, con la posibilidad, a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral o incluso de obtener un cierre registral, de obtener una resoluci\u00f3n que ordene oportunamente la anotaci\u00f3n de la demanda o la prohibici\u00f3n de disponer.<\/p>\n

4. Por \u00faltimo, limitado el objeto del recurso gubernativo a las cuestiones directa e inmediatamente relacionadas con la calificaci\u00f3n del Registrador (art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria), no procede decidir ahora si la omisi\u00f3n en la escritura calificada de la expresi\u00f3n de extremos tan esenciales como la exhibici\u00f3n del documento aut\u00e9ntico del que deriven las facultades representativas alegadas as\u00ed como el juicio notarial de suficiencia de las mismas referido al concreto negocio jur\u00eddico documentado, impide la inscripci\u00f3n, pues tal omisi\u00f3n \u2013que, por lo dem\u00e1s, podr\u00eda en su caso ser subsanada ex art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial-habr\u00e1 de ser objeto de la pertinente calificaci\u00f3n por parte del Registrador (sin perjuicio de su eventual responsabilidad disciplinaria \u2013cfr. art\u00edculo 127 del Reglamento Hipotecario-).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

24 octubre 2005<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- En el presente recurso se plantea si cabe volver a practicar una anotaci\u00f3n preventiva de embargo sobre dos fincas registrales con el rango que primitivamente ostentaban, dado que las mismas y sus respectivas pr\u00f3rrogas, practicadas estas con arreglo a la normativa vigente con anterioridad a la entrada en Ley 1\/2000 de Enjuiciamiento Civil, hab\u00edan sido objeto de cancelaci\u00f3n por caducidad, a instancia del titular registral, al expedirse certificaci\u00f3n registral, practic\u00e1ndose la cancelaci\u00f3n por la Registradora en cumplimiento de la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de veintiuno de julio de dos mil cinco, de car\u00e1cter vinculante, que vino a establecer la caducidad de las anotaciones de embargo prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil si hubieran transcurrido cuatro a\u00f1os desde su entrada en vigor si, con anterioridad, no se hubiese solicitado la pr\u00f3rroga de las mismas.<\/p>\n

1. En primer lugar, el principio de prioridad registral sancionado en el art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria, impide no solo dar rango preferente a un t\u00edtulo presentado con posterioridad a otro t\u00edtulo ya inscrito sino tambi\u00e9n reponer el rango registral de los asientos cancelados, m\u00e1s aun cuando conforme al art\u00edculo 97 del mismo cuerpo legal \u00abcancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera\u00bb. En este sentido, de acuerdo con la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 26 de marzo de 1999, el rango registral de cualquier t\u00edtulo que acceda al Registro viene dado exclusivamente por la fecha del asiento de presentaci\u00f3n respectivo, y su alteraci\u00f3n requiere en todo caso el consentimiento del titular del derecho pospuesto. Asimismo, es doctrina reiterada de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado que producida la caducidad de una anotaci\u00f3n preventiva de embargo, se produce el consiguiente avance de rango de los asientos posteriores (vease, entre otras, Resoluciones de la Direcci\u00f3n General de Registros y del Notariado de 28 de junio y 28 de noviembre de 2001).<\/p>\n

No obstante, si bien es claro el car\u00e1cter autom\u00e1tico y radical de la caducidad de las anotaciones, nada impedir\u00eda el restablecimiento de una anotaci\u00f3n preventiva de embargo ya cancelada por caducidad siempre y cuando as\u00ed se ordene en sentencia firme dictada en procedimiento seguido contra los titulares de derechos afectados por tal restablecimiento (ve\u00e1se Resoluciones de 21 de enero de 2005 y 11 de febrero de 2006). Pero el recurso contra la calificaci\u00f3n registral no es el cauce adecuado para obtener la reviviscencia de una anotaci\u00f3n preventiva de embargo prorrogadas antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil y ya cancelada por caducidad, ya que dicho recurso tiene por exclusivo objeto las calificaciones por las que se suspende o deniega la practica de los asientos solicitados y, por tanto, es preciso para su rectificaci\u00f3n, bien el consentimiento de sus titulares, bien la oportuna resoluci\u00f3n judicial dictada en juicio declarativo, dado que extendido un asiento, incluido, obviamente los de cancelaci\u00f3n, la situaci\u00f3n resultante queda bajo la salvaguardia de los Tribunales, produciendo todos sus efectos mientras mientras no se declare su inexactitud, conforme al art\u00edculo 1.3 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

2. La aplicaci\u00f3n del principio de prioridad registral en nuestro ordenamiento es independiente del criterio mantenido por la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado acerca de la posibilidad o no de cancelaci\u00f3n por caducidad de las anotaciones preventivas de embargo prorrogas antes de la entrada en vigor de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta \u00faltima cuesti\u00f3n ha sido ya definitivamente resuelta por este Centro Directivo, en la l\u00ednea con la Instrucci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 12 de Diciembre de 2000, no s\u00f3lo en la Resoluci\u00f3n alegada por el recurrente de 21 de febrero de 2006 sino tambi\u00e9n en otras anteriores, entre ellas la de 30 de noviembre de 2005, y ha sido reiterada en numerosas ocasiones hasta la presente fecha, por todas, la de 14 de junio de 2006.<\/p>\n

3. Asimismo, sin perjuicio de lo dispuesto en el n\u00famero anterior, conviene poner de manifiesto que el t\u00edtulo presentado y calificado, el mandamiento judicial de fecha 18 de abril de 2006 que ordena el restablecimiento de la anotaci\u00f3n caducada, no acompa\u00f1a resoluci\u00f3n judicial alguna, sino que se limita a ordenar la practica de las anotaciones preventivas canceladas por caducidad, mencionando expresamente el mandamiento la existencia de resoluci\u00f3n judicial al respecto, pero sin constataci\u00f3n de dato alguno de la misma, no siendo, en consecuencia, por s\u00ed mismo, t\u00edtulo suficiente para practicar la operaci\u00f3n registral solicitada, conforme al principio de legalidad recogido en los art\u00edculos 3 y 18 de la Ley Hipotecaria. Asimismo, de acuerdo con el art\u00edculo 165 del Reglamento Hipotecario \u00abtoda anotaci\u00f3n preventiva que haya de practicarse por mandato judicial se verificar\u00e1 en virtud de presentaci\u00f3n en el Registro del mandamiento del Juez o Tribunal, en la que se insertar\u00e1 literalmente la resoluci\u00f3n respectiva, con su fecha y se har\u00e1 constar en su caso, que es firme\u00bb. En este sentido, adem\u00e1s, la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 24 de Febrero de 2005 insiste en que debe constar en el mandamiento el texto \u00edntegro de la resoluci\u00f3n judicial sobre anotaci\u00f3n de embargo, sin que ello contradiga las facultades del Secretario Judicial en el ejercicio de su actividad de documentaci\u00f3n, comunicaci\u00f3n, ordenaci\u00f3n e impulso procedimental.<\/p>\n

4. Finalmente, debe tenerse en cuenta que si bien desde el punto de vista formal la cancelaci\u00f3n de la anotaci\u00f3n puede perjudicar al recurrente anotante, desde el punto de vista material, conforme a los art\u00edculos 1.923 y 1.927 del C\u00f3digo Civil y 44 de la Ley Hipotecaria, el cr\u00e9dito anotado tendr\u00e1 la preferencia que determinen los Tribunales de Justicia, en la medida que tal cr\u00e9dito a favor de la entidad recurrente existe sin la anotaci\u00f3n preventiva y puede hacerse valer la preferencia de su derecho en orden a la fecha el cr\u00e9dito mediante la tercer\u00eda de mejor derecho o el procedimiento declarativo correspondiente. Sin embargo, no es competencia del Registrador recurrido ni de este Centro Directivo atender a razones de \u00abjusticia material\u00bb, cuesti\u00f3n reservada al poder judicial, a la hora de proceder a la calificaci\u00f3n o revisi\u00f3n de la calificaci\u00f3n, de los t\u00edtulos presentados en el Registro, en la medida que la labor calificadora ha de ajustarse, como indica el art\u00edculo 65 de la Ley Hipotecaria, al contenido, formas y solemnidades del t\u00edtulo presentado y a los asientos del Registro con el relacionados.<\/p>\n

En definitiva del mandamiento presentado no resulta que se haya dictado la resoluci\u00f3n judicial en procedimiento adecuado y con intervenci\u00f3n de todos los interesados, sino que se limita a ordenar gen\u00e9ricamente el restablecimiento de una prioridad del embargo que no es posible una vez caducada la anotaci\u00f3n preventiva que lo reflejaba.<\/p>\n

Por todo lo expuesto, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

7 diciembre 2006<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- Ver, m\u00e1s adelante, el apartado \u201cPresentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios\u201d, donde se examinan los efectos de la escritura de revocaci\u00f3n de un poder, que ha sido presentada en el Registro despu\u00e9s de presentada la escritura de venta otorgada por apoderado.<\/p>\n

29 enero 2007<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- 1. Vendida el 16 de marzo de 2006 en escritura p\u00fablica una onzava parte indivisa de una finca r\u00fastica, libre de cargas, cuando se presenta al Registro de la Propiedad, el 29 de abril de 2008, existe sobre siete octavas partes indivisas de la misma finca anotada una prohibici\u00f3n administrativa de disponer como consecuencia de un expediente de disciplina urban\u00edstica que se practic\u00f3 el 31 de enero de 2007. El registrador suspende la inscripci\u00f3n como consecuencia de esta prohibici\u00f3n de disponer; el recurrente entiende que no le debe afectar por ser el contrato de fecha anterior a la anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n de disponer.<\/p>\n

2. Desde un punto de vista sustantivo, la prohibici\u00f3n de disponer no excluye la validez de las enajenaciones que se efectuaron con anterioridad al asiento registral de la prohibici\u00f3n de disponer. Sin embargo, desde un punto de vista registral el principio de prioridad a que se refiere el art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria impide despachar ning\u00fan t\u00edtulo de fecha igual o anterior que se oponga o sea incompatible a otro inscrito. Es el caso de prohibiciones de disponer de origen voluntario inscritas en el Registro de la Propiedad, donde la regla debe ser no s\u00f3lo el cierre registral a los actos dispositivos posteriores a la inscripci\u00f3n de la prohibici\u00f3n de disponer, sino tambi\u00e9n el de los actos dispositivos de fecha fehaciente anterior a la prohibici\u00f3n.<\/p>\n

3. Trat\u00e1ndose de medidas cautelares adoptadas en procedimientos judiciales o administrativos, aunque sean objeto de anotaci\u00f3n y no de inscripci\u00f3n, la soluci\u00f3n debe ser la misma. La anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de disponer debe impedir el acceso al Registro de todo tipo de actos de disposici\u00f3n, sean de fecha anterior o posterior a la anotaci\u00f3n, criterio que ya sostuvo este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 8 de mayo de 1943. En esto se diferencian claramente las anotaciones de prohibici\u00f3n de disponer de las anotaciones de embargo o de demanda, que no cierran el Registro a t\u00edtulos anteriores (cfr. art\u00edculos 145 y 198 apartado 4 del Reglamento Hipotecario). La \u00fanica excepci\u00f3n que admite nuestro Reglamento es que las anotaciones preventivas de prohibici\u00f3n de disponer no ser\u00e1n obst\u00e1culo para que se practiquen inscripciones o anotaciones basadas en asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de anotaci\u00f3n (art\u00edculo 145 del Reglamento Hipotecario). Esta referido este precepto a las ejecuciones derivadas de asientos anteriores, que l\u00f3gicamente no van a paralizarse por la existencia de una anotaci\u00f3n posterior de una prohibici\u00f3n de disponer.<\/p>\n

4. En el supuesto de hecho de este expediente se ha iniciado un expediente de disciplina urban\u00edstica y se ha anotado una prohibici\u00f3n de disponer como medida cautelar, que ha ganado prioridad registral, por lo que determina el cierre registral de todo acto dispositivo, anterior o posterior, salvo que en v\u00eda administrativa se obtenga la correspondiente autorizaci\u00f3n o se levante administrativa o judicialmente la anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n, m\u00e1xime teniendo en cuenta que por v\u00eda de enajenaci\u00f3n de porciones indivisas puede igualmente estarse contraviniendo la legislaci\u00f3n urban\u00edstica. Pi\u00e9nsese que la divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n de una finca para dar lugar a dos o m\u00e1s diferentes s\u00f3lo es posible si cada una de las resultantes re\u00fane las caracter\u00edsticas exigidas por la legislaci\u00f3n aplicable y la ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica y que esta regla es tambi\u00e9n aplicable a la enajenaci\u00f3n, sin divisi\u00f3n ni segregaci\u00f3n, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilizaci\u00f3n exclusiva de porci\u00f3n o porciones concretas de la finca (art\u00edculo 17. 2 Real Decreto Legislativo 2\/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo).<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

28 noviembre 2008<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso si es inscribible una escritura de compraventa, en la que la sociedad vendedora es titular registral, existiendo asientos en el Libro Diario ya caducados con relaci\u00f3n al mismo inmueble en los que consta la presentaci\u00f3n de un mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas expedido en procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria sobre el mismo, que en su d\u00eda fue devuelto por defectos (entre otros, por no acompa\u00f1arse el testimonio del auto de adjudicaci\u00f3n), y de los que pudiera resultar que los adjudicatarios son personas distintas de la sociedad vendedora.<\/p>\n

3. No tiene el Registrador facultad de exigir la presentaci\u00f3n de t\u00edtulos que en su d\u00eda obraron en el Registro, pero que fueron retirados por el presentante, y que no son t\u00edtulo previo ni necesario para el despacho de otros documentos presentados. Pero es que adem\u00e1s, como la vendedora otorgante de la escritura objeto de calificaci\u00f3n es la sociedad actual titular registral de la finca vendida, seg\u00fan resulta del propio Registro, se cumple claramente al principio del tracto sucesivo (cfr. art\u00edculos 18 y 20 de la Ley Hipotecaria), sin que la Registradora pueda oponerse a la inscripci\u00f3n mediante apreciaciones como las expresadas en su calificaci\u00f3n sobre una eventual ineficacia de dicha venta, que competer\u00edan \u00fanicamente al Juez, caso de que se planteara contienda sobre el particular, pero nunca al Registrador, que, adem\u00e1s, no puede tomar en consideraci\u00f3n t\u00edtulos no inscritos ni con asiento de presentaci\u00f3n caducado.<\/p>\n

4. Tiene raz\u00f3n por lo dem\u00e1s el recurrente en que no se sostiene de forma alguna, que se solicite nota simple de titularidad antes de la autorizaci\u00f3n de la escritura de compraventa, de la cual resulte que el titular registral es una determinada persona, y que luego, una vez otorgada escritura de venta por \u00e9sta a favor de comprador que confi\u00f3 en el Registro, la misma registradora, deniegue la inscripci\u00f3n por considerar que el vendedor puede no ser verdadero titular en base a otros t\u00edtulos no inscritos. Este resultado no ser\u00eda coherente con el sistema registral vigente, dirigido a dar seguridad jur\u00eddica y agilizar la contrataci\u00f3n, en la que los t\u00edtulos no inscritos no perjudican al tercero que s\u00ed inscribe (cfr. art\u00edculo 32 de la Ley Hipotecaria) y supone obligar al comprador a una investigaci\u00f3n de la cadena de t\u00edtulos anteriores, que es precisamente lo que la instituci\u00f3n del Registro de la Propiedad evita (otros argumentos empleados por el Centro Directivo en este recurso pueden verse en los apartados \u201cPRINCIPIO DE LEGITIMACI\u00d3N. Protecci\u00f3n de los asientos registrales\u201d y \u201cPRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Ineficacia del asiento de presentaci\u00f3n para justificar la existencia de este principio\u201d).<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n de la Registradora en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

14 abril 2009<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- La aplicaci\u00f3n de este principio, junto con los de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo es el fundamento de este recurso, que puede verse en el apartado \u201cPRINCIPIO DE LEGITIMACI\u00d3N. Protecci\u00f3n de los asientos registrales\u201d. El problema planteado es la solicitud de inscripci\u00f3n de una compraventa otorgada por el titular registral y presentada cuando la finca est\u00e1 inscrita a favor del adjudicatario en un procedimiento administrativo seguido contra dicho titular.<\/p>\n

25 agosto 2011<\/p>\n

Efectos<\/strong>.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de segregaci\u00f3n y venta en la que concurren las circunstancias siguientes: la superficie de la finca segregable a la fecha de presentaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, tras las sucesivas segregaciones practicadas e inscritas anteriormente a la presentaci\u00f3n de la que es objeto del expediente, y a la vista de las notas marginales extendidas como consecuencia de las diversas segregaciones realizadas, ha sido agotada; por lo que no hay cabida sobre la que practicar nuevas segregaciones a la finca; de forma que no queda extensi\u00f3n suficiente \u2013seg\u00fan el Registro\u2013 para practicar la inscripci\u00f3n de una finca segregada nueva a partir de esa matriz; alega la recurrente que se trata de un problema de error en la extensi\u00f3n que figura inscrita en el Registro, por lo que debiera subsanarse con la presentaci\u00f3n de la Certificaci\u00f3n Catastral Descriptiva y Gr\u00e1fica de la finca de referencia, y con la rectificaci\u00f3n de la superficie, se puede proceder a la inscripci\u00f3n de la segregaci\u00f3n en cuesti\u00f3n (la resoluci\u00f3n de este recurso puede verse en el apartado \u201cEXCESO DE CABIDA. De finca agotada).<\/p>\n

12 abril 2012<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> La Resoluci\u00f3n de 22 de octubre de este mismo a\u00f1o aplic\u00f3 el mismo criterio a otro caso en que un primer documento \u2013una compraventa, en la que exist\u00eda un autocontrato- fue ratificado por otro posterior, pero habi\u00e9ndose presentado en el intermedio de ambos un t\u00edtulo incompatible, no se admiti\u00f3 la eficacia retroactiva de la ratificaci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PRINCIPIO DE PRIORIDAD Efectos Es inscribible una escritura de constituci\u00f3n de hipoteca que se present\u00f3 en el Registro con anterioridad al Auto judicial que declara la incapacidad del deudor, sin perjuicio de que puedan los interesados acudir a los Tribunales ordinarios para ventilar la nulidad del t\u00edtulo. 26 mayo 1965 Efectos.- Habi\u00e9ndose presentado los siguientes […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4428],"tags":[3029,1526],"class_list":{"0":"post-19652","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-principio-de-prioridad","7":"tag-efectos","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19652","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19652"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19652\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19652"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19652"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19652"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}