{"id":19693,"date":"2016-03-12T15:15:53","date_gmt":"2016-03-12T14:15:53","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19693"},"modified":"2016-03-16T15:22:48","modified_gmt":"2016-03-16T14:22:48","slug":"presentacion-sucesiva-de-titulos-contradictorios-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/principio-de-prioridad\/presentacion-sucesiva-de-titulos-contradictorios-2\/","title":{"rendered":"Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios"},"content":{"rendered":"

PRINCIPIO DE PRIORIDAD<\/strong><\/h1>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/a><\/strong><\/p>\n

En base al principio de prioridad, que exige el despacho de los documentos por riguroso orden de su presentaci\u00f3n, y presentadas sucesivamente dos certificaciones expedidas por distintas autoridades encaminadas a la inmatriculaci\u00f3n de la misma finca, habi\u00e9ndose denegado la inscripci\u00f3n de la primera que se present\u00f3 es aplicable por analog\u00eda el art\u00edculo 306 del Reglamento Hipotecario y el Registrador deber\u00e1 enviar copia de los asientos de presentaci\u00f3n contradictorios a la Autoridad que certific\u00f3 para que, si lo juzga conveniente, comunique al Juez de Primera Instancia las expresadas copias y antecedentes a fin de que, cumplidos los tr\u00e1mites oportunos, dicte la resoluci\u00f3n que proceda.<\/p>\n

14 diciembre 1953<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- Otorgada una escritura de venta de la nuda propiedad de una finca, el mismo transmitente otorg\u00f3 despu\u00e9s escritura de donaci\u00f3n del dominio en favor de otra persona. En el Registro se presenta antes la escritura de donaci\u00f3n y el Registrador despacha los documentos por orden de presentaci\u00f3n y, por tanto, inscribe la donaci\u00f3n y deniega la inscripci\u00f3n de venta. Pretende el recurrente que en este recurso se decida la procedencia de la inscripci\u00f3n de la venta. Esto es imposible en estas actuaciones. La inscripci\u00f3n en favor del donatario impide la inscripci\u00f3n de ning\u00fan otro acto del antiguo titular, de igual o anterior fecha, que se le oponga o que sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. El asiento practicado est\u00e1 bajo la salvaguardia de los Tribunales y s\u00f3lo podr\u00e1 imponerse la rectificaci\u00f3n por decisi\u00f3n de la autoridad judicial. A este respecto, el comprador puede promover en juicio ordinario la rectificaci\u00f3n del Registro por demanda, de la cual podr\u00e1 pedir anotaci\u00f3n preventiva a fin de conseguir que su derecho prevalezca, en su caso, frente a cualquier adquirente del donatario.<\/p>\n

6 octubre 1992<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- Hechos: sobre una finca hay los siguientes asientos: 1) Anotaci\u00f3n de embargo letra A. 2) Anotaci\u00f3n de embargo letra B a favor de distinta persona. Ambas proceden del mismo Juzgado en procedimientos distintos, siendo la fecha del mandamiento que origin\u00f3 la primera, as\u00ed como su presentaci\u00f3n, anterior a la segunda. 3) Nota de certificaci\u00f3n de cargas al margen de la anotaci\u00f3n letra A. 4) Inscripci\u00f3n de adjudicaci\u00f3n derivada del procedimiento de la anotaci\u00f3n letra B. En esta situaci\u00f3n se presentan, derivados del procedimiento de la anotaci\u00f3n letra A: 1\u00ba) Escritura de enajenaci\u00f3n de la finca, cuya inscripci\u00f3n se deniega porque la finca transmitida est\u00e1 inscrita a favor de persona distinta del transmitente -como consecuencia de las actuaciones derivadas del embargo letra B-. 2\u00ba) Mandamiento de cancelaci\u00f3n de la anotaci\u00f3n letra A -que se practica- y de las posteriores -que ya estaban canceladas-. A la vista de lo anterior, el Juez dicta mandamiento en el procedimiento a que se refiere la anotaci\u00f3n letra A rectificando el anterior y ordenando, adem\u00e1s, la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n a que dic lugar la anotaci\u00f3n letra B, a lo que el Registrador se opone por entender que no puede practicarse la cancelaci\u00f3n de una inscripci\u00f3n en virtud de providencia, siendo necesaria sentencia firme. Para la Direcci\u00f3n, la soluci\u00f3n del problema planteado estriba en considerar un todo unitario las actuaciones derivadas de una ejecuci\u00f3n judicial, de forma que cuando, como en este caso, se ha anticipado la presentaci\u00f3n de la escritura de adjudicaci\u00f3n judicial derivada de la anotaci\u00f3n letra A, que deb\u00eda tener preferencia pero que se deneg\u00f3 por encontrarse un obst\u00e1culo registral derivado del principio de tracto sucesivo, lo que el Registrador debi\u00f3 hacer fue tener en cuenta el car\u00e1cter del conjunto de operaciones registrales derivadas del procedimiento de apremio, que materialmente dan lugar a una titulaci\u00f3n unitaria aunque formalmente tengan una expresi\u00f3n plural. Finalmente, indica el Centro Directivo que, aunque ambas anotaciones derivaron de procedimientos seguidos en el mismo Juzgado, inici\u00e1ndose el de la letra B antes que el de la A, lo decisivo no es la fecha de comienzo de las actuaciones, sino la de la afecci\u00f3n espec\u00edfica de cada bien por el embargo y su anotaci\u00f3n a los resultados del proceso.<\/p>\n

22 febrero 1993<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- Hechos: se practica una anotaci\u00f3n de embargo y se expiden despu\u00e9s dos certificaciones, de dominio y de cargas, de las que no resultan asientos posteriores, ni siquiera presentados. M\u00e1s tarde se inscribe una escritura de compraventa otorgada con anterioridad a la anotaci\u00f3n (y al parecer, tambi\u00e9n al embargo). Por \u00faltimo se presenta el auto de adjudicaci\u00f3n derivado del embargo y el Registrador deniega su inscripci\u00f3n por aplicaci\u00f3n del principio de tracto sucesivo. La Direcci\u00f3n revoca la nota por tres razones: 1\u00aa) De tipo pr\u00e1ctico. En la \u00e9poca en que sucedieron estos hechos no hab\u00eda ning\u00fan mecanismo que permitiera al Juez que decret\u00f3 el embargo conocer la existencia de un t\u00edtulo traslativo anterior, lo que supon\u00eda el riesgo de la continuaci\u00f3n innecesaria de un proceso que no conducir\u00eda a ning\u00fan resultado positivo, con el consiguiente descr\u00e9dito para las ejecuciones judiciales y el injustificado trato para los eventuales postores. Y todo ello en beneficio de quien teniendo un t\u00edtulo anterior pudo inscribir y no lo hizo a su tiempo, como tambi\u00e9n pudo acudir al Juzgado una vez consigui\u00f3 su inscripci\u00f3n para hacer valer su derecho y no lo hizo. 2\u00aa) De tipo procesal. El mecanismo de la tercer\u00eda de dominio hubiera permitido al titular registral paralizar los efectos de la ejecuci\u00f3n y, no habi\u00e9ndolo hecho, el resultado es una flagrante vulneraci\u00f3n, en perjuicio del acreedor embargante y del deudor, del principio constitucional de tutela judicial de los derechos y del deber de colaboraci\u00f3n con la Administraci\u00f3n de Justicia. 3\u00aa) De tipo registral. El principio de prioridad determina que el t\u00edtulo que primero accede al Registro, produce el cierre de cualquier t\u00edtulo que, siendo incompatible, se presente con posterioridad aunque sea de fecha anterior. Siendo evidente la incompatibilidad entre el embargo anotado y la enajenaci\u00f3n anterior que a\u00fan no se ha inscrito, consecuencia obligada es que esta enajenaci\u00f3n anterior no podr\u00e1 ser inscrita o habr\u00e1 que admitir, como soluci\u00f3n m\u00e1s pr\u00e1ctica, tal inscripci\u00f3n, pero con absoluta supeditaci\u00f3n a aquel embargo, de modo que al acceder al Registro el remate, su inscripci\u00f3n provocar\u00e1 la cancelaci\u00f3n de aqu\u00e9lla. Finalmente, la Direcci\u00f3n considera necesario, adem\u00e1s del auto de adjudicaci\u00f3n, el mandamiento de cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de venta. [1]<\/a><\/p>\n

23 marzo y 5 mayo 1993<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- Es doctrina del Centro Directivo que los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de evitar asientos in\u00fatiles, y en este sentido es perfectamente viable negar la inscripci\u00f3n de un t\u00edtulo en funci\u00f3n de la posterior presentaci\u00f3n de otro que conducir\u00e1 inexcusablemente a la cancelaci\u00f3n del asiento que aqu\u00e9l provocare (por ejemplo, una sentencia judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el adquirente, declarativa de la nulidad del t\u00edtulo anteriormente presentado). Pero esta doctrina no puede llevarse al extremo de la desnaturalizaci\u00f3n del propio principio de partida -el de prioridad- obligando al Registrador a una decisi\u00f3n de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de otro t\u00edtulo, que trasciende de la funci\u00f3n que la Ley le encomienda. De acuerdo con ello no cabe denegar la inscripci\u00f3n de la compraventa que primero accede al Registro so pretexto de la presentaci\u00f3n posterior de unos autos de declaraci\u00f3n de quiebra y de fijaci\u00f3n de la fecha de retroacci\u00f3n, pues, por una parte, tales autos, sobre carecer de firmeza, son dictados en actuaciones en que no aparece que hayan intervenido los compradores, y por otra, no debe ignorarse que la denegaci\u00f3n de aquella inscripci\u00f3n, al dejar expedito el acceso registral a los autos posteriormente presentados, implicar\u00eda una inversi\u00f3n inadmisible de la carga de la iniciativa procesal, pues a quien primero present\u00f3 su t\u00edtulo en el Registro corresponder\u00eda remover un obst\u00e1culo registral que no exist\u00eda en ese momento.<\/p>\n

7 junio 1993<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- Es doctrina reiterada del Centro Directivo que si se encuentran presentados t\u00edtulos contradictorios relativos a una misma finca, lo procedente es calificar y despacharlos por riguroso orden cronol\u00f3gico de presentaci\u00f3n, subordinando el despacho del que se present\u00f3 despu\u00e9s hasta ver qu\u00e9 ocurre con el que le precedi\u00f3, de modo que aqu\u00e9l s\u00f3lo podr\u00e1 acceder al Registro si caduca el asiento de presentaci\u00f3n del precedente sin ser inscrito.<\/p>\n

24 octubre 1998<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- Aunque en ocasiones se ha destacado la conveniencia de tomar en consideraci\u00f3n t\u00edtulos presentados posteriormente y relativos a una misma finca, a fin de lograr un mayor acierto en la calificaci\u00f3n y evitar la pr\u00e1ctica de asientos in\u00fatiles, tales modalizaciones no pueden llevar al extremo de desvirtuar la regla de despacho temporal, rechazando el despacho del documento anterior (en este caso, un auto de adjudicaci\u00f3n reca\u00eddo en juicio declarativo de menor cuant\u00eda), so pretexto de la posterior presentaci\u00f3n de un documento (mandamiento ordenando la toma de raz\u00f3n de la declaraci\u00f3n de quiebra del ejecutado) que parece evidenciar su eventual ineficacia, pues ello, sobre desvirtuar totalmente el propio principio de prioridad que rige en nuestro sistema registral, menoscabar\u00eda la seguridad jur\u00eddica y provocar\u00eda al presentante una verdadera indefensi\u00f3n. Ahora bien, dadas las circunstancias de este recurso (la calificaci\u00f3n tuvo lugar en los \u00faltimos d\u00edas de vigencia del asiento de presentaci\u00f3n y el recurso se interpuso cuando ya hab\u00eda caducado), la caducidad de dicho asiento determina que el t\u00edtulo posterior gane rango preferente, por lo que no es posible por v\u00eda de recurso gubernativo conseguir que la fecha de la inscripci\u00f3n del auto de adjudicaci\u00f3n pueda retrotaerse m\u00e1s all\u00e1 de la de su asiento de presentaci\u00f3n.<\/p>\n

7 enero 1999<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- Ordenada una anotaci\u00f3n de embargo sobre el derecho hereditario de una persona en determinadas fincas de su padre y denegada respecto a una de ellas, por haberse inscrito con anterioridad a la presentaci\u00f3n del mandamiento a favor de la viuda del causante en las operaciones particionales practicadas, la Direcci\u00f3n, fund\u00e1ndose en los principios de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo, rechaza la pretensi\u00f3n del recurrente, a\u00f1adiendo que no se puede tomar en cuenta su alegaci\u00f3n de que el embargo existe jur\u00eddicamente desde que se decreta judicialmente (la providencia de embargo fue anterior a la partici\u00f3n y su inscripci\u00f3n en el Registro), pues el principio de prioridad determina el cierre del Registro a los t\u00edtulos que, aun siendo anteriores al ahora inscrito, se opongan o sean incompatibles con \u00e9ste.<\/p>\n

22 febrero 2000<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- Presentada por el deudor y due\u00f1o de una finca escritura de cancelaci\u00f3n de dos hipotecas constituidas sobre la misma, en las que los representantes de las entidades acreedoras reconocieron haber recibido el importe de los pr\u00e9stamos garantizados con ambas, se presenta despu\u00e9s por dichos representantes una escritura que rectifica la primera en el sentido de que s\u00f3lo se cancela la segunda hipoteca, pero no la primera, por no haber sido pagada. La Direcci\u00f3n revoca la decisi\u00f3n del Registrador, que no cancel\u00f3 la primera hipoteca, fund\u00e1ndose en el principio de prioridad, que obliga a atenerse al orden de presentaci\u00f3n de los documentos para su despacho, y en que la hipoteca, acto unilateral, produce unos efectos frente a terceros que impiden su rectificaci\u00f3n de forma unilateral, siendo preciso el consentimiento del favorecido o la resoluci\u00f3n judicial que confirme el error de hecho cometido.<\/p>\n

11 abril 2000<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- Aunque es doctrina del Centro Directivo la conveniencia de tomar en consideraci\u00f3n t\u00edtulos presentados posteriormente y relativos a una misma finca, a fin de lograr un mayor acierto en la calificaci\u00f3n y evitar la pr\u00e1ctica de asientos in\u00fatiles, no puede desvirtuarse lo dispuesto en el art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria rechazando el despacho del t\u00edtulo anterior so pretexto de la posterior presentaci\u00f3n de un documento que, seg\u00fan manifiesta el recurrente, pero sin acreditarlo, evidencia su nulidad.<\/p>\n

21 septiembre 2001<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- Aunque es doctrina del Centro Directivo que los Registradores pueden y deben tener en cuenta en la calificaci\u00f3n t\u00edtulos incompatibles posteriormente presentados y relativos a una misma finca, a fin de procurar un mayor acierto en la calificaci\u00f3n, lo cierto es que, en virtud del principio de prioridad, b\u00e1sico en nuestro sistema, la calificaci\u00f3n de un documento deber\u00e1 realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte de ese t\u00edtulo y de la situaci\u00f3n tabular existente en el momento mismo de su presentaci\u00f3n en el Registro, sin que puedan obstaculizar a su inscripci\u00f3n t\u00edtulos incompatibles posteriormente presentados. [2]<\/a><\/p>\n

23 octubre 2001<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- Aunque la consideraci\u00f3n de documentos relativos a la misma finca, presentados con posterioridad al que es objeto de calificaci\u00f3n, puede ser oportuna al objeto de evitar la pr\u00e1ctica de asientos in\u00fatiles, pues est\u00e1n llamados a ser inmediatamente cancelados cuando se despache el documento posterior, este criterio no puede llevarse al extremo de desnaturalizar el principio de prioridad, conforme al cual el Registrador habr\u00e1 de atenerse a la situaci\u00f3n registral existente en el momento de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo a calificar (art\u00edculos 17, 24 y 25 de la Ley Hipotecaria); y en consecuencia, no cabe denegar la inscripci\u00f3n del documento presentado anteriormente por la pendencia de un documento incompatible posterior.<\/p>\n

8 noviembre 2001<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- Hechos: 1) Se presenta en el Registro una escritura por la que una sociedad aporta a otra, en un aumento de capital, determinados inmuebles; la sociedad aportante est\u00e1 representada por un apoderado que justifica sus facultades mediante documento notarial extranjero y, adem\u00e1s, certificaci\u00f3n del Registro Mercantil acreditativa de la existencia de sus facultades. 2) Posteriormente, se presenta una escritura de fecha anterior por la que la sociedad que aport\u00f3 las fincas vend\u00eda a otra persona una de las fincas aportadas, estando representada por distinto representante. 3) Por \u00faltimo, se recibe en el Registro de la Propiedad certificaci\u00f3n expedida de oficio por el Mercantil haciendo constar que en la certificaci\u00f3n antes mencionada se cometi\u00f3 un error y que los poderes relacionados se encontraban revocados desde mucho antes del otorgamiento de la escritura indicada al principio. A la vista de esto \u00faltimo, el Registrador deniega la inscripci\u00f3n. La Direcci\u00f3n revoca esta calificaci\u00f3n fund\u00e1ndose, en primer lugar, en el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, seg\u00fan el cual los medios que puede tomar en cuenta el Registrador para hacerla son el contenido de los documentos presentados y los asientos del Registro, y la certificaci\u00f3n remitida de oficio por el Registrador Mercantil, por ser incompatible con el t\u00edtulo anteriormente presentado, de merecer entrada en el Libro Diario, tendr\u00eda que ser mediante otro nuevo asiento de presentaci\u00f3n al que ser\u00eda aplicable el principio de prioridad, pues los asientos a que se refiere el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria son los anteriores al documento presentado y la situaci\u00f3n tabular a tener en cuenta es la existente al presentarse el t\u00edtulo calificado, sin que puedan obstaculizar su inscripci\u00f3n t\u00edtulos incompatibles posteriormente presentados, puesto que, aunque \u201clos Registradores, en el ejercicio de su funci\u00f3n p\u00fablica, estar\u00e1n obligados a colaborar entre s\u00ed\u201d (art\u00edculo 222.8 dela Ley Hipotecaria), tales actuaciones no pueden albergar modos o pr\u00e1cticas que atenten contra el superior principio de prioridad registral. Se plantea el Centro Directivo el problema de que el t\u00edtulo representativo pueda no estar inscrito en el Registro Mercantil, pese a la obligatoriedad de su inscripci\u00f3n (en este caso lo era, porque se trataba de una escritura de sustituci\u00f3n global de las facultades que un apoderado hac\u00eda a favor de otra persona), y concluye, citando sus Resoluciones de 17 de diciembre de 1997 y 23 de febrero de 2001, que pese a ser obligatoria la inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil, no es un requisito que necesariamente condicione la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad. Por \u00faltimo, teniendo en cuenta que el Notario formul\u00f3 un juicio de capacidad a la vista del documento que conten\u00eda la representaci\u00f3n, la declaraci\u00f3n sobre su vigencia y con la confirmaci\u00f3n de la certificaci\u00f3n del Registro Mercantil, dicho juicio de capacidad goza de la presunci\u00f3n de legalidad. Si hubo revocaci\u00f3n del poder, esa revocaci\u00f3n no tiene necesariamente que producir efecto, pues lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato, es v\u00e1lido y surtir\u00e1 efectos respecto a los terceros que hayan contratado con \u00e9l de buen fe (art\u00edculo 1738 del C\u00f3digo Civil). Por lo tanto, la buena fe del que intervino con un poder revocado podr\u00e1 ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

9 abril, 3 junio y 19 julio 2003<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- Presentada una escritura de segregaci\u00f3n y venta por fax y, en momento posterior, la copia aut\u00e9ntica, se notifica al presentante que debe aportar la referencia catastral; nueve d\u00edas despu\u00e9s de la presentaci\u00f3n de la escritura, se presenta mandamiento judicial que ordena al Registrador practicar anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de disponer y paralizar cualquier inscripci\u00f3n o segregaci\u00f3n de la finca en cuesti\u00f3n; el Registrador anota la prohibici\u00f3n de disponer y no practica operaci\u00f3n alguna con la escritura en cumplimiento de lo ordenado por la autoridad judicial. La Direcci\u00f3n revoca la calificaci\u00f3n bas\u00e1ndose en la aplicaci\u00f3n del principio de prioridad, seg\u00fan el cual la calificaci\u00f3n de un documento debe realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte de ese t\u00edtulo y de los documentos existentes en el Registro en el momento de su presentaci\u00f3n, pues si bien, seg\u00fan su propia doctrina, los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificaci\u00f3n y evitar asientos in\u00fatiles, tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalizaci\u00f3n del propio principio de partida \u2013el de prioridad-, obligando al Registrador a una decisi\u00f3n de fondo sobre prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro t\u00edtulo.<\/p>\n

23 junio 2003<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios.- El Registrador no debe calificar un t\u00edtulo relativo a una finca si hay, especto de la misma, otro contradictorio presentado con anterioridad sin calificar. Al contrario, debe proceder a calificar el primero y, si \u00e9ste resulta inscrito, calificar el segundo seg\u00fan lo que resulte del Registro. Si el primero resulta calificado como defectuoso y su inscripci\u00f3n ha sido suspendida, lo procedente es prorrogar el asiento de presentaci\u00f3n del segundo y posponer su calificaci\u00f3n hasta que el defecto del primero sea subsanado y el t\u00edtulo despachado, con lo que el caso hace tr\u00e1nsito al supuesto anterior. Si, por no subsanarse el defecto en plazo, caduca el asiento de presentaci\u00f3n o la anotaci\u00f3n preventiva, en caso de que \u00e9sta hubiera llegado a practicarse, se calificar\u00e1 el segundo sin considerar el primero, que habr\u00e1 perdido la prioridad.<\/p>\n

10 septiembre 2003<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- Cuando el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria ordena al Registrador calificar los documentos presentados por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro, los asientos que ha de tener en cuenta en su calificaci\u00f3n son los anteriores al documento presentado. Y de acuerdo con el principio de prioridad, la calificaci\u00f3n de un documento deber\u00e1 realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte de ese t\u00edtulo y de la situaci\u00f3n tabular existente en el momento mismo de su presentaci\u00f3n en el Registro, sin que puedan obstaculizar a su inscripci\u00f3n t\u00edtulos incompatibles posteriormente presentados, con lo que se reitera la doctrina del Centro Directivo de que si bien los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificaci\u00f3n y evitar asientos in\u00fatiles, no lo es menos que tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalizaci\u00f3n del propio principio de partida, que es el de prioridad. En consecuencia, se revoca la calificaci\u00f3n que deneg\u00f3 la inscripci\u00f3n de una escritura de hipoteca otorgada por un apoderado de los titulares registrales bas\u00e1ndose en que al d\u00eda siguiente de su presentaci\u00f3n se present\u00f3 otra escritura de fecha anterior por la que los titulares registrales donaban la finca a una hija suya (adem\u00e1s, el Centro Directivo rechaz\u00f3 otra escritura que se present\u00f3 junto con el recurso de la que resultaba la revocaci\u00f3n del poder con anterioridad a la otorgada por el apoderado; se fund\u00f3 para ello en las mismas razones anteriores y, adem\u00e1s, y conforme al art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria, en su presentaci\u00f3n extempor\u00e1nea).<\/p>\n

3 agosto 2004<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- Se plantea este recurso ante la solicitud de inscripci\u00f3n de una escritura de segregaci\u00f3n y venta, que se deniega por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, porque la segregaci\u00f3n, aun siendo anterior al t\u00edtulo que dio lugar a la inscripci\u00f3n a favor del titular actual de la finca, est\u00e1 otorgada por quien en el momento de la presentaci\u00f3n del documento ya no es titular registral. La Direcci\u00f3n admite la posibilidad de inscribir segregaciones sobre una misma finca por orden cronol\u00f3gico diferente al de su formalizaci\u00f3n documental, bas\u00e1ndose en el art\u00edculo 47 del Reglamento Hipotecario, modificado a tal fin por el Real Decreto de 12 de septiembre de 1982. Pero en el presente caso hay que tener en cuenta que cuando se inscribi\u00f3 el t\u00edtulo que dio lugar a la inscripci\u00f3n \u00faltima de dominio, se vendi\u00f3 la totalidad de la finca matriz expres\u00e1ndose que la cabida originaria era menor seg\u00fan reciente medici\u00f3n, lo cual no es suficiente para recuperar esa superficie voluntariamente disminuida, puesto que no se dijo que la cabida actual era menor como consecuencia de segregaciones anteriores. Ante esta situaci\u00f3n, aunque en el plano civil la preferencia de una relaci\u00f3n jur\u00eddica sobre otra se atribuya de acuerdo con la respectiva fecha de su t\u00edtulo constitutivo, sin embargo, en el plano registral, se atiende al momento en que los t\u00edtulos acceden al Registro. El principio de prioridad implica que la preferencia entre derechos reales sobre una misma finca se determina por el orden o antig\u00fcedad de la registraci\u00f3n; no por el orden o antig\u00fcedad de los t\u00edtulos; la preferencia de ah\u00ed resultante juega con car\u00e1cter excluyente, si los derechos son incompatibles, o meramente preferente si su concurrencia es posible. Como consecuencia, el Centro Directivo termina confirmando el defecto alegado por el Registrador en su nota de calificaci\u00f3n dado que al practicarse la inscripci\u00f3n en virtud de un titulo que se opone y es incompatible con el que ahora pretende acceder al registro, (el titulo que sirve de base a la inscripci\u00f3n atribuye la totalidad de la superficie de la finca matriz a persona distinta de la sociedad que segreg\u00f3 y posteriormente vendi\u00f3 al recurrente), los principios constitucionales de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, y paralelamente en el \u00e1mbito registral, el principio de salvaguarda judicial de los asientos, junto con los de tracto sucesivo y legitimaci\u00f3n impiden la pretendida inscripci\u00f3n del derecho.<\/p>\n

16 noviembre 2004<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- La cuesti\u00f3n planteada en este recurso no es nueva, pues se trata de decidir si debe tenerse en cuenta, en la calificaci\u00f3n de un documento otorgado por un apoderado, el conocimiento por el Registrador de haber sido revocado el poder con anterioridad al otorgamiento del documento calificado, como consecuencia de la presentaci\u00f3n posterior en el Registro de otro documento. Y el criterio del Centro Directivo es el siguiente: la calificaci\u00f3n de las escrituras presentadas habr\u00e1 de atenerse a lo que resulte de ellas, a la hora de enjuiciar si la representaci\u00f3n de la parte vendedora ha quedado o no debidamente acreditada. Esa representaci\u00f3n se acredita documentalmente en las escrituras presentadas: en una de ellas, el representante de la vendedora no acredit\u00f3 sus facultades representativas al otorgar la escritura de venta, pero s\u00ed a la hora de ratificar su anterior actuaci\u00f3n por otra escritura mediante exhibici\u00f3n al Notario autorizante de copia del poder inscrito en el Registro Mercantil, exhibici\u00f3n de la que aqu\u00e9l da fe as\u00ed como del contenido parcial del mismo que transcribe; y en las otras dos el mismo apoderado tambi\u00e9n exhibe copia del poder al Notario, con igual daci\u00f3n de fe de tal hecho y del contenido transcrito, pero sin referencia alguna al hecho de estar el mismo inscrito en el Registro Mercantil. En tales casos la representaci\u00f3n se acredita mediante la exhibici\u00f3n por el representante de copia autorizada de la escritura de poder; y la circunstancia de que, respecto de las dos \u00faltimas escrituras de compraventa, dicho t\u00edtulo representativo no est\u00e9 inscrito previamente en el Registro Mercantil, pese a la obligatoriedad de semejante inscripci\u00f3n en este caso, al tratarse de poderes generales (cfr. art\u00edculo 22.2 del C\u00f3digo de Comercio), no debe impedir la inscripci\u00f3n de la transmisi\u00f3n en el Registro de la Propiedad, seg\u00fan la doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General (cfr., a prop\u00f3sito de cargos o representaciones inscribibles, las Resoluciones de 17 de diciembre de 1997 y 23 de febrero de 2001, entre otras; y, respecto de la representaci\u00f3n voluntaria, las Resoluciones de 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003). Cabe estimar, por consiguiente, que la tenencia por el representante del t\u00edtulo representativo permite presumir, en principio, su vigencia. No hay elementos, por tanto, patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura de compraventa, contrarios a la presunci\u00f3n de legalidad que su autorizaci\u00f3n comporta en cuanto a la representaci\u00f3n de los otorgantes. Si hubo, no obstante, una revocaci\u00f3n previa del respectivo poder no presupone necesariamente que esa revocaci\u00f3n deba tener efecto, ya que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato, es v\u00e1lido y surtir\u00e1 todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con \u00e9l de buena fe (seg\u00fan el art\u00edculo 1738 del C\u00f3digo Civil). Esa buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo t\u00edtulo representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del titulo otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues mala fides superveniens non nocet), podr\u00e1 ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificaci\u00f3n registral. El dif\u00edcil problema de si el hecho de haberse inscrito la revocaci\u00f3n, sin que conste tampoco notificaci\u00f3n de aqu\u00e9lla, cuando adem\u00e1s el apoderado continuaba en posesi\u00f3n del t\u00edtulo representativo al ejercitarlo, excluye o no la buena fe del apoderado o su contratante, modalizando o no la oponibilidad registral, es materia a resolver por los Tribunales de Justicia, ponderadas las circunstancias del caso, pero ajena al presente recurso, dentro de cuyo reducido \u00e1mbito no cabe sino presumir la buena fe de los otorgantes de la escritura calificada sin menoscabo de su correspondiente eficacia e inscribibilidad, al no darse ni haberse omitido en ella nada que induzca a lo contrario, seg\u00fan lo que de la misma resulta, todo ello sin perjuicio, como es l\u00f3gico, de la posible revisi\u00f3n judicial. A mayor abundamiento, y al margen de la ya descartada posibilidad de tomar en consideraci\u00f3n el documento a trav\u00e9s del cual se pretende desvirtuar la existencia de esa representaci\u00f3n en el presente caso, el valor que cabe atribuir a uno y otro es muy distinto, pues en un caso se acredita fehacientemente una representaci\u00f3n en tanto que en el otro se alega, sin probarlo, que no existe. La raz\u00f3n de la que pudiera ser \u00fanica contradicci\u00f3n entre hechos cubiertos por la fe notarial, la exhibici\u00f3n de un documento que con anterioridad se hab\u00eda entregado a otro Notario es algo que no compete al Registrador, am\u00e9n de que pueda obedecer a diversas razones, desde la existencia de m\u00e1s de una copia \u2013en el acta de entrega no se dice que est\u00e9 inscrito\u2013, la posterior devoluci\u00f3n de la entregada, el error o la falsedad.<\/p>\n

2 enero 2005<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- 2. Hay dos cuestiones de indudable inter\u00e9s desde el punto de vista de la calificaci\u00f3n registral que se han de analizar para la resoluci\u00f3n de las cuestiones planteadas: de una parte, el juego del principio de prioridad a la hora de tomar en consideraci\u00f3n para calificar un t\u00edtulo el contenido de otros presentados posteriormente; y, de otra, el valor que haya de darse a los documentos presentados en el Registro no con el objeto de lograr un determinado asiento, sino tan s\u00f3lo de que sean tomados en consideraci\u00f3n en la posible calificaci\u00f3n de otros.<\/p>\n

La primera de tales cuestiones ha sido abordada con frecuencia por esta Direcci\u00f3n General, dando lugar a una doctrina en ocasiones mal interpretada y que, recientemente, ha sido necesario precisar. Sobre la base de la Resoluci\u00f3n de 17 de marzo de 1986, dictada como la mayor\u00eda de las que abordan el problema \u201325 de junio de 1990, 2 de enero de 1992 o 6 de junio de 1994\u2013 a prop\u00f3sito de calificaciones de los Registradores Mercantiles en un \u00e1mbito donde el juego del principio de prioridad tiene escasa relevancia, se generaliz\u00f3 cierta opini\u00f3n en el sentido de que en la calificaci\u00f3n no s\u00f3lo pod\u00eda sino que deb\u00eda tomarse en cuenta el contenido de cualquier documento obrante en el Registro al tiempo de practicarla, fuese cual fuese la fecha de su presentaci\u00f3n. Como ya precisaron las Resoluciones de 23 de octubre de 1998, 5 de abril de 1999, 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, hay que tener en cuenta que dado el alcance del principio de prioridad, b\u00e1sico en un sistema registral de fincas (cfr. art\u00edculos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificaci\u00f3n de un documento deber\u00e1 realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte de \u00e9l mismo y la situaci\u00f3n tabular existente en el momento de su presentaci\u00f3n en el Registro (art\u00edculos 24 y 25 de dicha Ley) sin que puedan obstaculizar su inscripci\u00f3n otros t\u00edtulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad.<\/p>\n

En consecuencia, no pueden en este caso tomarse en consideraci\u00f3n y han de tenerse como simplemente informativas las referencias que las notas de calificaci\u00f3n hacen a la posterior presentaci\u00f3n de mandamientos para la anotaci\u00f3n de prohibiciones de disponer, cuya eficacia temporal a efectos registrales claramente fija el art\u00edculo 145 del Reglamento Hipotecario en armon\u00eda con los principios que inspiran la Ley, ni los documentos posteriormente incorporados al expediente.<\/p>\n

3. Por lo que se refiere al otro aspecto del problema que se aborda tambi\u00e9n ha merecido en ocasiones la atenci\u00f3n de este Centro Directivo.<\/p>\n

La Resoluci\u00f3n de 13 de noviembre de 2001, referida tambi\u00e9n a la calificaci\u00f3n mercantil, advert\u00eda del limitado alcance que ha de darse a los documentos presentados en los Registros al objeto no de obtener o lograr la pr\u00e1ctica de un asiento, sino con el fin de advertir, ilustrar o incluso condicionar la calificaci\u00f3n de otro, y que no deben interferir en \u00e9sta pues sus autores o remitentes tiene abierta la v\u00eda judicial para impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente o solicitar la adopci\u00f3n de medidas cautelares que impidan que el mismo llegue a tener lugar, con la posibilidad, a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral o incluso de obtener un cierre registral, de obtener una resoluci\u00f3n que ordene oportunamente la anotaci\u00f3n de la demanda o la prohibici\u00f3n de disponer.<\/p>\n

En el caso planteado obraba en el Registro al tiempo de presentarse para su inscripci\u00f3n las escrituras calificadas un escrito suscrito por quien alegaba, sin acreditarlo, su condici\u00f3n de administrador \u00fanico de una sociedad, la misma que en aquellas resultar\u00eda ser la vendedora, cuyo objeto era poner en conocimiento del Registrador que hab\u00edan sido revocados determinados poderes otorgados por ella mediante instrumentos p\u00fablicos que no acompa\u00f1aba y que reconoc\u00eda pendientes de inscripci\u00f3n en el Registro Mercantil, y al que acompa\u00f1aba como \u00fanico documento aut\u00e9ntico la copia de un acta notarial autorizada en su d\u00eda a requerimiento de la misma presunta administradora, pues el Notario autorizante de ella expresamente advert\u00eda que no se le hab\u00eda acreditado la inscripci\u00f3n de su cargo en el mismo Registro Mercantil, por la que se notificaba al apoderado de la sociedad don Q. Z. O. la existencia de acuerdos sociales, cuya existencia tampoco quedaba acreditada, por los que se le revocaban los poderes que ten\u00eda conferidos, a la par que se le requer\u00eda para la entrega de la copia del documento que los conten\u00eda. En diligencia extendida en dicha acta hizo constar el Notario autorizante la efectiva entrega por el requerido de la copia de uno de tales poderes, en concreto el conferido en escritura autorizada el 28 de junio de 1986 por el Notario de Barcelona don Ra\u00fal Vall Vilardell con el n\u00famero 3632 de protocolo.<\/p>\n

Dicho documento claramente no constitu\u00eda un t\u00edtulo inscribible y es dudoso que debiera haber sido objeto de presentaci\u00f3n en el Libro diario como lo fue; en concreto, no consta cual haya sido su calificaci\u00f3n, algo a lo que est\u00e1 sujeto todo t\u00edtulo que se presente en dicho libro. Y si ya es por s\u00ed improcedente, como se acaba de apuntar, que en la calificaci\u00f3n se tomen en cuenta documentos que denuncien situaciones anormales de posibles t\u00edtulos inscribibles, al igual que no pueden tenerse en cuenta hechos o situaciones de las que el Registrador pueda tener un conocimiento personal, en este caso el contenido de aquel documento nada revela. Escaso valor ha de atribuirse a las manifestaciones hechas por alguien en ejercicio de un presunto cargo que no acredita, sobre el contenido de un documento cuya existencia tan s\u00f3lo resulta de sus manifestaciones, que no figura inscrito en el Registro Mercantil, con lo que no desvirt\u00faa la presunci\u00f3n legal de existencia y validez de su contenido (cfr. art\u00edculo 20 del C\u00f3digo de Comercio) y que lo \u00fanico que justifica es la pr\u00e1ctica de un requerimiento hecho en nombre de una sociedad cuya representaci\u00f3n sigue sin acreditar as\u00ed como determinados actos materiales seguidos a ese requerimiento.<\/p>\n

4. Planteada la cuesti\u00f3n desnuda de todo ese aditamento documental, y no existiendo en el momento de su presentaci\u00f3n en el Registro ning\u00fan otro asiento anterior que impida su inscripci\u00f3n, la calificaci\u00f3n de las escrituras presentadas habr\u00e1 de atenerse, pues, a lo que resulte de ellas, a la hora de enjuiciar si la representaci\u00f3n de la parte vendedora ha quedado o no debidamente acreditada. Esa representaci\u00f3n se acredita documentalmente en las escrituras presentadas: el representante de la vendedora no acredit\u00f3 sus facultades representativas al otorgar la escritura de venta, pero s\u00ed a la hora de ratificar su anterior actuaci\u00f3n por otra escritura mediante exhibici\u00f3n al Notario autorizante de copia del poder, exhibici\u00f3n de la que aqu\u00e9l da fe, as\u00ed como del contenido parcial del mismo que transcribe; y la circunstancia de que no se expresara que dicho t\u00edtulo representativo estuviera inscrito previamente en el Registro Mercantil, pese a la obligatoriedad de semejante inscripci\u00f3n en este caso, al tratarse de poderes generales (cfr. art\u00edculo 22.2 del C\u00f3digo de Comercio), no debe impedir la inscripci\u00f3n de la transmisi\u00f3n en el Registro de la Propiedad, seg\u00fan la doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General (cfr., a prop\u00f3sito de cargos o representaciones inscribibles, las Resoluciones de 17 de diciembre de 1997 y 23 de febrero de 2001, entre otras; y, respecto de la representaci\u00f3n voluntaria, las Resoluciones de 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003). A mayor abundamiento, y aunque se trata de circunstancias no acreditadas en el momento de la calificaci\u00f3n, por lo que no pueden ser tenidas ahora en cuenta para resolver acerca de \u00e9sta, en el presente caso (seg\u00fan consta en el expediente, dicho poder estaba inscrito en el Registro Mercantil) se halla desvirtuada la eficacia legitimadora de los asientos registrales, en tanto en cuanto, al haberse producido el cierre provisional de la hoja previsto en el art\u00edculo 96 del Reglamento del Registro Mercantil y no ser el del poder uno de los asientos que, conforme a dicho precepto, puedan extenderse despu\u00e9s de practicado el cierre, ni siquiera podr\u00eda entrar en juego la presunci\u00f3n de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales \u2013cfr. art\u00edculo 20 del C\u00f3digo de Comercio\u2013. De ah\u00ed que la exhibici\u00f3n de la primera copia autorizada del poder (o de copia posterior expedida a instancia de persona que tenga derecho a obtenerla) sea en este caso no s\u00f3lo suficiente sino imprescindible, como una garant\u00eda razonable de la subsistencia de la representaci\u00f3n (cfr. art\u00edculos 1.733 del C\u00f3digo Civil y 227 del Reglamento Notarial y las Resoluciones de 26 de noviembre de 1971, 15 de febrero de 1982, 10 de febrero de 1995 y 7 de junio de 2000).<\/p>\n

Cabe estimar, por consiguiente, que la tenencia por el representante del t\u00edtulo representativo permite presumir, en principio, su vigencia. No hay elementos, por tanto, patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura de compraventa, contrarios a la presunci\u00f3n de legalidad que su autorizaci\u00f3n comporta en cuanto a la representaci\u00f3n de los otorgantes. Si hubo, no obstante, una revocaci\u00f3n previa del respectivo poder no presupone necesariamente que esa revocaci\u00f3n deba tener efecto, ya que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato, es v\u00e1lido y surtir\u00e1 todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con \u00e9l de buena fe (seg\u00fan el art\u00edculo 1.738 del C\u00f3digo Civil). Esa buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo t\u00edtulo representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del titulo otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues \u00abmala fides superveniens non nocet\u00bb), podr\u00e1 ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, y al margen de la ya descartada posibilidad de tomar en consideraci\u00f3n el documento a trav\u00e9s del cual se pretende desvirtuar la existencia de esa representaci\u00f3n en el presente caso, debe tenerse en cuenta que a la hora de decidir si una pretendida notificaci\u00f3n de revocaci\u00f3n del poder como la del supuesto debatido excluye o no la buena fe del apoderado, los Tribunales de Justicia son los competentes para resolver dicha cuesti\u00f3n, ponderadas las circunstancias del caso. Pero se trata de una materia ajena al presente recurso, dentro de cuyo reducido \u00e1mbito no cabe sino presumir la buena fe de los otorgantes de las escrituras calificadas sin menoscabo de su correspondiente eficacia e inscribibilidad, al no darse ni haberse omitido en ellas nada que induzca a lo contrario, seg\u00fan lo que de las mismas resulta, todo ello sin perjuicio, como es l\u00f3gico, de la posible revisi\u00f3n judicial.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar el auto apelado en cuanto a su vez revoc\u00f3 las notas de calificaci\u00f3n impugnadas.<\/p>\n

5 marzo 2005<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- En cuanto a las calificaciones registrales objeto del presente recurso, son dos: Primero, la de la escritura otorgada el d\u00eda veintis\u00e9is de mayo de dos mil cuatro, ante el Notario de Benidorm don Antonio-Enrique Magraner Duart, con el n\u00famero mil cuarenta y cinco de su protocolo. Respecto a la misma, la Registradora de la Propiedad aplaza la calificaci\u00f3n y el despacho del documento por existir presentado sobre la misma finca asiento contradictorio anterior.<\/p>\n

Efectivamente, con anterioridad a la presentaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de la escritura cuya calificaci\u00f3n se recurre, se presenta otra, relativa a la misma finca, totalmente contradictoria, cual es que la persona que en la escritura presentada en segundo lugar, por la que resuelve la compraventa por la que adquiri\u00f3, vende con anterioridad la citada finca a una tercera persona. Por tanto conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria, procede, como ha efectuado la Sra. Registradora, aplazar la calificaci\u00f3n y el despacho del documento presentado.<\/p>\n

En cuanto a la segunda calificaci\u00f3n recurrida, la de la escritura otorgada el d\u00eda veintis\u00e9is de mayo de dos mil cuatro, ante el Notario de Benidorm don Antonio-Enrique Magraner Duart, con el n\u00famero mil cuarenta y seis de su protocolo, por la que don Francisco Balaguer Ponsoda vende la tan citada finca al recurrente, conforme al art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, para que pueda ser inscrita es necesario que previamente la finca est\u00e9 inscrita a nombre del transmitente, lo que obviamente no se produce en el caso que nos ocupa ya que falta la inscripci\u00f3n registral derivada precisamente de la escritura objeto de la primera calificaci\u00f3n. En definitiva, no se consuma el tracto sucesivo por la contradicci\u00f3n se\u00f1alada.<\/p>\n

En cualquier caso, el hecho de haberse cancelado por caducidad la inmatriculaci\u00f3n de la finca registral, no impide la aplicaci\u00f3n de los principios hipotecarios de prioridad, legalidad y tracto sucesivo, pues los t\u00edtulos presentados en el Registro se refieren todos ellos a la misma finca, como realidad f\u00edsica, aun cuando su inmatriculaci\u00f3n haya sido cancelada. [3]<\/a><\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

23 junio 2005<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- 1. La presente Resoluci\u00f3n tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por do\u00f1a Alicia Ballester Ferreres, Procuradora de los tribunales, en representaci\u00f3n de do\u00f1a EIke Hensel, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Vinar\u00f3s a practicar una anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de \u00abinscribir\u00bb.<\/p>\n

Justifica la negativa a practicar dicha anotaci\u00f3n preventiva en el hecho de constar la finca inscrita a nombre de persona distinta del demandado.<\/p>\n

La recurrente fundamenta su recurso en los siguientes motivos: 1.\u2013Naturaleza jur\u00eddica del mandamiento; 2.\u2013Efectos de los embargos y por analog\u00eda del resto de mandamientos; 3.\u2013Inexistencia de tercero de buena fe. Concluye solicitando se cancele la inscripci\u00f3n practicada a favor del titular registral y se anote el mandamiento ordenando la prohibici\u00f3n de \u00abinscribir\u00bb.<\/p>\n

En el orden cronol\u00f3gico debe tenerse en cuenta la presentaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad prioritaria de la escritura de compraventa frente a la posterior presentaci\u00f3n del mandamiento que contiene la prohibici\u00f3n de \u00abinscribir\u00bb.<\/p>\n

Es de se\u00f1alar que de conformidad con el art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso deber\u00e1 recaer sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

3. Respecto del segundo motivo alegado por la recurrente, relativo a la equiparaci\u00f3n anal\u00f3gica de las anotaciones preventivas de embargo y las dem\u00e1s anotaciones preventivas hay que decir que dicha equiparaci\u00f3n anal\u00f3gica no puede admitirse, al menos, en orden a sus efectos.<\/p>\n

Debe aclararse la cuesti\u00f3n relativa a la relaci\u00f3n entre el principio registral de prioridad (recogido en la m\u00e1xima prior tempore potior iure) y los documentos que deben tenerse en cuenta en la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

Esta cuesti\u00f3n ha sido abordada con frecuencia por esta Direcci\u00f3n General, dando lugar a una doctrina en ocasiones mal interpretada y que, recientemente, ha sido necesario precisar. Sobre la base de la Resoluci\u00f3n de 17 de marzo de 1986, dictada como la mayor\u00eda de las que abordan el problema \u201325 de junio de 1990, 2 de enero de 1992 o 6 de junio de 1994\u2013 a prop\u00f3sito de calificaciones de los Registradores Mercantiles en un \u00e1mbito donde el juego del principio de prioridad tiene escasa relevancia, se generaliz\u00f3 cierta opini\u00f3n en el sentido de que en la calificaci\u00f3n no s\u00f3lo pod\u00eda sino que deb\u00eda tomarse en cuenta el contenido de cualquier documento obrante en el Registro al tiempo de practicarla, fuese cual fuese la fecha de su presentaci\u00f3n. Como ya precisaron las Resoluciones de 23 de octubre de 1998, 5 de abril de 1999, 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, hay que tener en cuenta que dado el alcance del principio de prioridad, b\u00e1sico en un sistema registral de fincas (cfr. art\u00edculos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificaci\u00f3n de un documento deber\u00e1 realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte de \u00e9l mismo y la situaci\u00f3n tabular existente en el momento de su presentaci\u00f3n en el Registro (art\u00edculos 24 y 25 de dicha Ley) sin que puedan obstaculizar su inscripci\u00f3n otros t\u00edtulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad (Cfr. Resoluci\u00f3n 5 de marzo de 2005).<\/p>\n

En consecuencia, no puede tomarse en consideraci\u00f3n la posterior presentaci\u00f3n de mandamiento para la anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n de \u00abinscribir \u00bb debiendo solicitarse y decretarse, en su caso, anotaci\u00f3n preventiva de demanda, en procedimiento seguido contra el actual titular registral, como acertadamente se\u00f1ala la Sra. Registradora.<\/p>\n

27 febrero 2006<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- 3. Del informe de la Registradora resulta la existencia en el Registro, presentados con posterioridad a la calificaci\u00f3n, de determinados documentos que ponen en tela de juicio la legalidad del acuerdo tomado por el Ayuntamiento y que sirve de base a la enajenaci\u00f3n, pero, adem\u00e1s de tratarse de documentos posteriores, ni siquiera estaban presentados cuando se realiz\u00f3 la calificaci\u00f3n, por lo que son intrascendentes a los efectos del recurso, pues, como ha dicho reiteradamente este centro Directivo (cfr. resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb), hay que tener en cuenta que dado el alcance del principio de prioridad, b\u00e1sico en un sistema registral de fincas (cfr. art\u00edculos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificaci\u00f3n de un documento deber\u00e1 realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte de \u00e9l mismo y la situaci\u00f3n tabular existente en el momento de su presentaci\u00f3n en el Registro (art\u00edculos 24 y 25 de dicha Ley) sin que puedan obstaculizar su inscripci\u00f3n otros t\u00edtulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad.<\/p>\n

En consecuencia, no pueden en este caso tomarse en consideraci\u00f3n y han de tenerse como simplemente informativas las referencias que las notas de calificaci\u00f3n o los informes hacen a la posterior presentaci\u00f3n de documentos aunque fuesen hipot\u00e9ticamente incompatibles con el anteriormente presentado (cfr. art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

26 junio 2006<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- 1. Se debate en el presente recurso acerca de si es posible cumplir la orden contenida en un mandamiento relativa a la no inscripci\u00f3n de determinado t\u00edtulo cuando el mismo ya ha sido inscrito por el Registrador.<\/p>\n

2. Es evidente la dificultad que puede presentar la calificaci\u00f3n registral cuando han de tenerse en cuenta documentos contradictorios presentados en el Registro que el Registrador tiene, por lo tanto, a la vista y se ve en la necesidad de tener que cohonestar el principio de prioridad del art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria con la regla contenida en el art\u00edculo 432.1.\u00ba, letra d) del Reglamento Hipotecario. En este caso, en el que el documento al que se refiere el mandamiento ordenando que no se inscriba ya ha sido inscrito por el Registrador y, por lo tanto, el asiento por \u00e9l practicado a consecuencia de su calificaci\u00f3n favorable se halla bajo la salvaguarda de los Tribunales (cfr. art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria), la nota ha de ser confirmada.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota del Registrador.<\/p>\n

4 julio 2006<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- 1. En el presente recurso concurren las siguientes circunstancias f\u00e1cticas:<\/p>\n

a) El d\u00eda 13 de enero de 1.989, los propietarios de la finca cuya transmisi\u00f3n ahora se pretende, otorgan ante el Notario de Granada don Luis Rojas Montes un poder calificado como \u00abirrevocable nacido de pacto\u00bb, a favor de don Tom\u00e1s Ortega Mart\u00ednez y do\u00f1a Juana Mar\u00eda Mart\u00ednez Torrente, con facultades expresas para vender esa finca aunque se incida en su ejercicio en la figura jur\u00eddica de la autocontrataci\u00f3n o existieran intereses contrapuestos.<\/p>\n

b) El d\u00eda 21 de febrero de 1.991 y ante el mismo Notario, los poderdantes revocan ese apoderamiento, resultando de la misma escritura de revocaci\u00f3n que el Notario, a instancia de los poderdantes, notific\u00f3 esa revocaci\u00f3n en el domicilio indicado a esos efectos como domicilio de los apoderados, donde entreg\u00f3 \u00fanicamente c\u00e9dula de notificaci\u00f3n a la apoderada do\u00f1a Juana Mar\u00eda Mart\u00ednez Torrente.<\/p>\n

c) El d\u00eda 14 de marzo de 2.001, ante el mismo Notario Sr. Rojas Montes, se eleva a escritura p\u00fablica un contrato privado de compraventa de esa finca, compareciendo en representaci\u00f3n de los vendedores, el apoderado don Tom\u00e1s Ortega Mart\u00ednez y como compradores ese mismo se\u00f1or y su esposa do\u00f1a Mar\u00eda Encarnaci\u00f3n Egea Egea. La representaci\u00f3n queda acreditada mediante exhibici\u00f3n al Notario autorizante del original del poder, del cual transcribe lo necesario, asegurando el apoderado la subsistencia e ilimitaci\u00f3n de la representaci\u00f3n alegada.<\/p>\n

d) Ese mismo d\u00eda, ante el mismo Notario, con n\u00famero de protocolo siguiente, los c\u00f3nyuges compradores constituyen sobre esa misma finca, una hipoteca unilateral a favor de una determinada persona para garantizar un pr\u00e9stamo concedido por ella a los compradores.<\/p>\n

e) El Registrador suspende la inscripci\u00f3n de la escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico del contrato privado de compraventa, por entender que habiendo sido revocado el poder, este ha quedado extinguido, por lo que es necesaria la ratificaci\u00f3n por parte de los vendedores, ya que aunque se admite que lo hecho por el apoderado desconociendo la revocaci\u00f3n del poder es v\u00e1lido, de la propia diligencia notarial de notificaci\u00f3n de la revocaci\u00f3n y del largo tiempo transcurrido (m\u00e1s de diez a\u00f1os) desde la revocaci\u00f3n, se deduce que el apoderado ten\u00eda conocimiento de la revocaci\u00f3n.<\/p>\n

6. Seg\u00fan la reiterada doctrina de esta Direcci\u00f3n General (cfr., por todas, las Resoluciones de 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003 y 2 de enero, 5 de marzo de 2005 y 24 de octubre de 2.005), el defecto, tal como ha sido expresado, no puede ser mantenido. En efecto, cuando el art\u00edculo. 18 de la Ley Hipotecaria ordena al Registrador calificar los documentos presentados por lo que resulte de ellos y de los asientos del Registro, los asientos que ha de tener en cuenta en su calificaci\u00f3n son no s\u00f3lo el t\u00edtulo principal sino tambi\u00e9n los documentos complementarios, conexos o relacionados, por su presentaci\u00f3n simult\u00e1nea, del mismo asiento de presentaci\u00f3n, o aportados despu\u00e9s mediante un asiento vinculable (como pudiera ser, normalmente, una nota marginal) al asiento causado por el t\u00edtulo principal.<\/p>\n

Lo que ocurre en el presente caso es que la copia de la escritura de revocaci\u00f3n del poder alegado no ser\u00eda, en este sentido, un documento presentado que, aportado despu\u00e9s, pudiera reconducirse al mismo asiento que el t\u00edtulo principal mediante otro asiento vinculable al mismo, dada su radical incompatibilidad. El asiento de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo principal (igual que los dem\u00e1s asientos del Registro) est\u00e1 bajo la salvaguarda de los Tribunales y debe desplegar sus naturales efectos, sin que quepa su rectificaci\u00f3n ni operaci\u00f3n registral que lo desvirt\u00fae sin consentimiento del beneficiado por dicho asiento o disposici\u00f3n judicial.<\/p>\n

Por ello, el asiento de presentaci\u00f3n extendido con motivo de la presentaci\u00f3n de la copia de la escritura de revocaci\u00f3n del poder, no puede tener mayor alcance que el de un eventual asiento de presentaci\u00f3n propio e independiente que fuera incompatible con el anterior relativo a la escritura de compraventa; y respecto de este alcance cabe recordar que, como ya se\u00f1alaran la Resoluci\u00f3n de 8 de mayo de 2002 y otras anteriores citadas en los Vistos de la presente, \u00abdado el alcance del principio de prioridad, b\u00e1sico en nuestro sistema registral, la calificaci\u00f3n de un documento deber\u00e1 realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte de ese t\u00edtulo y de la situaci\u00f3n tabular existente en el momento mismo de su presentaci\u00f3n en el Registro, sin que puedan obstaculizar a su inscripci\u00f3n t\u00edtulos incompatibles posteriormente presentados, y si bien es cierto que es doctrina de este Centro que los Registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, a fin de procurar un mayor acierto en la calificaci\u00f3n y evitar asientos in\u00fatiles, no lo es menos que tal doctrina no puede llevar al extremo de la desnaturalizaci\u00f3n del propio principio de partida -el de prioridad-\u00bb. Cabe concluir, por todo ello, que la copia de la escritura de revocaci\u00f3n de poder aportada no puede ser tomada en cuenta como medio de calificaci\u00f3n del t\u00edtulo previamente presentado y con el que resulta incompatible.<\/p>\n

Adem\u00e1s y a mayor abundamiento, en este caso, si bien cuando se realiz\u00f3 la primera nota de calificaci\u00f3n del t\u00edtulo, estaba vigente el asiento de presentaci\u00f3n relativo a la escritura de revocaci\u00f3n del poder, cuando se realiza la \u00faltima calificaci\u00f3n del mismo t\u00edtulo, que es la que es objeto de recurso, aquel asiento de presentaci\u00f3n estaba caducado, por lo que tambi\u00e9n por ese motivo no debi\u00f3 tenerse en cuenta en la calificaci\u00f3n por ser un asiento ya cancelado (cfr. art\u00edculo 436 del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n

3. No existiendo as\u00ed en el momento de su presentaci\u00f3n en el Registro ning\u00fan otro asiento anterior que impida su inscripci\u00f3n, la calificaci\u00f3n de la escritura presentada habr\u00e1 de atenerse, pues, a lo que resulte de ella, a la hora de enjuiciar si la representaci\u00f3n de los vendedores ha quedado o no debidamente acreditada. En este sentido, la rese\u00f1a del documento del que nacen las facultades representativas del apoderado cumple con lo que en el momento de su autorizaci\u00f3n exig\u00eda el art\u00edculo 166 del Reglamento Notarial, pues el Notario transcribi\u00f3 lo pertinente del original de la escritura de poder, aseverando que en lo omitido no hab\u00eda nada que modificara, restringiera o condicionara lo inserto, asegurando el apoderado la subsistencia e ilimitaci\u00f3n de la representaci\u00f3n alegada, con base en lo cual el Notario emiti\u00f3 el juicio de capacidad exigido por el art\u00edculo 167 del Reglamento Notarial.<\/p>\n

Si no hay elementos, por tanto, patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura, contrarios a la presunci\u00f3n de legalidad que su autorizaci\u00f3n comporta en cuanto a la representaci\u00f3n de los otorgantes, y hubo, no obstante, una revocaci\u00f3n previa del poder, ello no presupone necesariamente que \u00e9sta deba tener efecto, ya que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato es v\u00e1lido y surtir\u00e1 todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con \u00e9l de buena fe (seg\u00fan el art\u00edculo 1738 del C\u00f3digo Civil). Esa buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo t\u00edtulo representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del t\u00edtulo otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues \u00abmala fides superveniens non nocet\u00bb), podr\u00e1 ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificaci\u00f3n registral.<\/p>\n

A mayor abundamiento, y al margen de la ya descartada posibilidad de tomar en consideraci\u00f3n el documento a trav\u00e9s del cual se pretende desvirtuar la existencia de la representaci\u00f3n alegada en el presente caso, debe tenerse en cuenta que, a la hora de decidir si una eventual notificaci\u00f3n de la revocaci\u00f3n del poder (en este caso, consta en la diligencia que el Notario cuando notific\u00f3 la revocaci\u00f3n a los apoderados, s\u00f3lo pudo entregar c\u00e9dula de notificaci\u00f3n a la apoderada, pero no al apoderado ahora interviniente), es una circunstancia que excluye o no la buena fe del apoderado o de los que con \u00e9l contratan, modalizando o no la oponibilidad registral, es una cuesti\u00f3n cuya enjuiciamiento corresponde en exclusiva a los Tribunales de Justicia, ponderadas las circunstancias del caso.<\/p>\n

Pero se trata de una materia ajena al presente recurso, dentro de cuyo reducido \u00e1mbito no cabe sino presumir la buena fe de los otorgantes de la escritura calificada sin menoscabo de su correspondiente eficacia e inscribibilidad, todo ello sin perjuicio, como es l\u00f3gico, de la posible revisi\u00f3n judicial en una v\u00eda en la que los interesados podr\u00e1n impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente o solicitar la adopci\u00f3n de medidas cautelares que impidan que el mismo llegue a desplegar los efectos que se derivan de su constataci\u00f3n registral.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador, en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.<\/p>\n

9 enero 2007<\/p>\n

<\/a>Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- 1. Para la resoluci\u00f3n del presente recurso son hechos relevantes los siguientes:<\/p>\n

a) En el Registro de la Propiedad figura inscrita una finca, desde 1975, a nombre de \u00abDo\u00f1a Jeannine-Carmen Van Leynseele, mayor de edad, soltera, sus labores, de nacionalidad belga, vecina de Palma\u00bb, sin que en el asiento conste rese\u00f1ado, por no ser entonces imperativo, documento de identificaci\u00f3n alguno.<\/p>\n

b) Se presenta para su inscripci\u00f3n una escritura de compraventa de dicha finca, autorizada el d\u00eda 30 de diciembre de 2005, en la que figura como vendedora \u00abDo\u00f1a Jeannine Van Leynseele, soltera, de nacionalidad belga, no residente en Espa\u00f1a\u00bb, a quien el Notario autorizante de la escritura identific\u00f3 mediante la carta de identidad de su pa\u00eds, haciendo constar el n\u00famero de \u00e9sta y el N.I.E. En dicha escritura se rese\u00f1a el t\u00edtulo previo de la transmitente, y se incorpora la nota registral informativa a que se refiere el art\u00edculo 175 del Reglamento Notarial, en la que se expresa lo siguiente: \u00abTitulares registrales: Propietario: Do\u00f1a Jeannine Van Leynseele.\u2013 D.N.I.\/N.I.F.: Otros\u00bb y consta como t\u00edtulo de adquisici\u00f3n la misma escritura que se rese\u00f1a en la ahora calificada.<\/p>\n

c) El Registrador suspende la inscripci\u00f3n porque, a su juicio, \u00abNo se acredita la identidad de la persona que comparece como transmitente con respecto a la que figura como titular de la finca en el Registro\u00bb ya que, al haberse presentado \u2013despu\u00e9s de la presentaci\u00f3n de la escritura de compraventa calificada-mandamiento judicial emanado de diligencias previas por el que se ordena anotaci\u00f3n preventiva en relaci\u00f3n con la falsificaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n con que se efectu\u00f3 la transmisi\u00f3n, y habida cuenta que en el Registro figura la titular de la finca con el nombre de Jeannine- Carmen, sin constancia de documentaci\u00f3n personal que permita identificarla, se abrigan dudas razonables sobre la identidad de la persona. El representante de la sociedad compradora recurre con base en los argumentos rese\u00f1ados en el apartado III de los \u00abHechos\u00bb de la presente resoluci\u00f3n.<\/p>\n

2. Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de octubre de 2003 y 26 de marzo de 2004), en nuestra legislaci\u00f3n la identificaci\u00f3n de los comparecientes en los instrumentos p\u00fablicos se encomienda al Notario, que habr\u00e1 de realizarla por los medios establecidos en las leyes y reglamentos (art\u00edculo 23 de la Ley del Notariado). El Registrador, por su parte, debe comprobar que la identidad del otorgante as\u00ed determinada coincida con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro, dados los efectos de la inscripci\u00f3n, especialmente respecto de la legitimaci\u00f3n y fe p\u00fablica registral (cfr. art\u00edculos 9.4.\u00aa y 18 de la Ley Hipotecaria y 51.9.\u00aa del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n

Por el valor que la ley atribuye al instrumento p\u00fablico, es presupuesto b\u00e1sico para la eficacia de \u00e9ste la fijaci\u00f3n con absoluta certeza de la identidad de los sujetos que intervienen, de modo que la autor\u00eda de las declaraciones contenidas en el instrumento quede establecida de forma aut\u00e9ntica, mediante la individualizaci\u00f3n de los otorgantes. Por ello, el art\u00edculo 23 de la Ley del Notariado, como requisito esencial de validez del instrumento p\u00fablico, impone al Notario autorizante la obligaci\u00f3n de dar fe de que conoce a las partes o de haberse asegurado de su identidad por los medios supletorios establecidos en las leyes y reglamentos.<\/p>\n

Al \u00abdar fe de conocimiento\u00bb o \u00abdar fe de la identidad\u00bb de los otorgantes (cfr., respectivamente, art\u00edculos 23 y 17 bis de la Ley del Notariado), el Notario no realiza propiamente una afirmaci\u00f3n absoluta de un hecho sino que emite un juicio de identidad, consistente en la individualizaci\u00f3n del otorgante bien por conocerlo el Notario (es decir, por llegar a tener la convicci\u00f3n racional de que es la persona que dice ser y por tal es tenido en la vida ordinaria, de suerte que se trata de un juicio de notoriedad sobre su identidad), o bien por la identificaci\u00f3n mediante documentos u otros medios supletorios legalmente establecidos (comparatio personarum; as\u00ed resulta especialmente en algunos supuestos en que el Notario se asegure de la identidad de las partes mediante la verificaci\u00f3n subjetiva que comporta un juicio de comparaci\u00f3n de la persona del compareciente con los datos, fotograf\u00eda y firma que figuran en el documento que sirve para su identificaci\u00f3n \u2013cfr. apartados \u00abc\u00bb y \u00abd\u00bb del art\u00edculo 23 de la Ley del Notariado).<\/p>\n

En todo caso, la denominada fe de conocimiento o fe de identidad de los otorgantes que compete al Notario, aunque se trata de un juicio por \u00e9ste formulado es un juicio que, por su trascendencia, es tratado por la Ley como si fuera un hecho. As\u00ed resulta no s\u00f3lo de los art\u00edculos 1218 del C\u00f3digo Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino tambi\u00e9n del art\u00edculo 17 bis, apartado b), de esta \u00faltima, introducido mediante la Ley 24\/2001, seg\u00fan el cual, \u00abLos documentos p\u00fablicos autorizados por Notario en soporte electr\u00f3nico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe p\u00fablica y su contenido se presume veraz e \u00edntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes\u00bb.<\/p>\n

El juicio sobre la identidad del otorgante que corresponde, exclusivamente y bajo su responsabilidad, al Notario queda amparado por una presunci\u00f3n legal s\u00f3lo susceptible de impugnaci\u00f3n en v\u00eda judicial. Por ello, el Registrador no puede revisar en su calificaci\u00f3n ese juicio que compete al Notario. Cuesti\u00f3n distinta es que la eventual discrepancia entre los datos de identificaci\u00f3n que constan en el instrumento y los que figuran en el asiento registral haya de ser calificada por el Registrador como defecto que impida la inscripci\u00f3n. Ahora bien, no es que en cualquier caso de discordancia, por ligera que \u00e9sta sea, deba acreditarse al Registrador la identidad del otorgante, sino que, por el contrario, habida cuenta de la especial eficacia que la Ley atribuye a ese juicio notarial sobre dicha identidad y de los limitados medios que el Registrador puede tomar en cuenta al realizar su calificaci\u00f3n, conforme al art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, s\u00f3lo podr\u00e1n oponerse a la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo aquellas discrepancias que, respecto de los asientos registrales, tengan suficiente consistencia.<\/p>\n

Por ello, en el presente caso, el juicio que sobre la identidad del otorgante ha emitido el Notario bajo su responsabilidad (con necesidad de tener en cuenta, al hacerlo, determinadas circunstancias determinantes de la debida identificaci\u00f3n, como son las que resulten del t\u00edtulo adquisitivo previo, en el que figuran datos identificativos que pueden ser contrastados por el Notario) ha de prevalecer frente a una mera diferencia relativa o accidental cual es la a\u00f1adidura de un nombre propio en el asiento registral, por s\u00ed sola intrascendente \u2013y as\u00ed parece que se ha entendido al emitirse con omisi\u00f3n de dicho nombre adicional la propia nota de informaci\u00f3n registral incorporada a la escritura ex art\u00edculo 175 del Reglamento Notarial-. Por otra parte, el Registrador no puede basarse en un asiento posterior, para objetar que alberga dudas sobre la identidad de la vendedora.<\/p>\n

En efecto, como ha precisado reiteradamente este Centro Directivo (cfr., las Resoluciones de 23 de octubre de 1998, 5 de abril y 27 de mayo de 1999, 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, 23 de junio de 2003, 2 de enero, 5 de marzo y 24 de octubre de 2005, entre otras), hay que tener en cuenta que dado el alcance del principio de prioridad, b\u00e1sico en un sistema registral de fincas (cfr. art\u00edculos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificaci\u00f3n de un documento deber\u00e1 realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte de \u00e9l mismo y la situaci\u00f3n tabular existente en el momento de su presentaci\u00f3n en el Registro (art\u00edculos 24 y 25 de dicha Ley) sin que puedan obstaculizar su inscripci\u00f3n otros t\u00edtulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. En consecuencia, y con m\u00e1s raz\u00f3n, no pueden en este caso tomarse en consideraci\u00f3n las referencias que la calificaci\u00f3n impugnada hace a la posterior presentaci\u00f3n de un mandamiento para la anotaci\u00f3n preventiva derivada de un procedimiento sobre falsificaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n con que se efectu\u00f3 la transmisi\u00f3n, toda vez que la escritura de compraventa calificada es un t\u00edtulo que cuando se present\u00f3 era inscribible, sin perjuicio de la eficacia que hayan de tener las medidas cautelares que se adopten mediante la correspondiente resoluci\u00f3n judicial a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral del derecho inscrito adquirido por el comprador.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

5 junio 2007<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- Este problema se plantea como cuesti\u00f3n previa en un recurso resuelto por la Direcci\u00f3n General de Derecho y Entidades Jur\u00eddicas, de Catalu\u00f1a, que puede verse en el apartado \u201cCATALU\u00d1A. Pacto de sobrevivencia\u201d. Los hechos, para su mejor comprensi\u00f3n, fueron los siguientes: en un matrimonio, propietario de varias fincas con pacto de supervivencia, el marido, declarado en concurso \u2013que consta inscrito- vende a su mujer la vivienda familiar. Previa solicitud por la administraci\u00f3n concursal de autorizaci\u00f3n judicial para la venta, se otorga la escritura y se presenta en el Registro. Posteriormente, el Juez autoriza la venta, por un precio superior al fijado en la escritura, y dicta mandamiento ordenando al Registrador que se abstuviera de inscribir la compraventa. El Centro Directivo catal\u00e1n resuelve as\u00ed esta cuesti\u00f3n.<\/p>\n

1. Para la resoluci\u00f3n de este recurso resulta determinante establecer si la toma de raz\u00f3n en el Registro de la Propiedad del mandamiento judicial que ordenaba que no se inscribiera la compraventa que entr\u00f3 en el Registro el 31 de octubre, estando vigente el asentamiento de presentaci\u00f3n de la escritura otorgada el 25 de junio de 2008, impide al registrador ejercer la funci\u00f3n calificadora prevista en el art\u00edculo 18 de la Ley hipotecaria. De acuerdo con el principio de prioridad registral, regulado en el art\u00edculo 17.2 de la citada Ley, el registrador debe efectuar la calificaci\u00f3n. Y as\u00ed lo hizo en el presente caso, ajust\u00e1ndose al mencionado principio.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar, por lo tanto, la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

16 julio 2009<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso los siguientes:<\/p>\n

a) El 5 de agosto de 2009 se presenta en el Registro escritura otorgada el 24 de julio de 2009 de donaci\u00f3n de una mitad indivisa de una finca de un c\u00f3nyuge a otro (a la esposa). La finca aparece inscrita a favor de la esposa con car\u00e1cter ganancial. Se invoca en el apartado \u00abt\u00edtulo\u00bb de la escritura de donaci\u00f3n otra, otorgada con la misma fecha y n\u00famero anterior de protocolo, de liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales en la que los c\u00f3nyuges se adjudicaban la finca por mitad y proindiviso.<\/p>\n

b) El d\u00eda 17 de agosto del mismo a\u00f1o se presenta en el Registro mandamiento de embargo en procedimiento administrativo de apremio dirigido contra el esposo, habi\u00e9ndose practicado la diligencia de embargo el d\u00eda 29 de julio de 2009. En el mandamiento se hace constar que, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 170 de la Ley General Tributaria, se ha procedido a notificar la diligencia de embargo a don. F. J. A. S. en concepto de obligado al pago, y a su esposa en calidad de c\u00f3nyuge del obligado.<\/p>\n

c) El d\u00eda 29 de agosto se presenta la escritura p\u00fablica otorgada el d\u00eda 24 de julio de 2009 de capitulaciones matrimoniales en la que formalizan la liquidaci\u00f3n de la sociedad conyugal y pactan para lo sucesivo el r\u00e9gimen de absoluta separaci\u00f3n de bienes. En dicha escritura los c\u00f3nyuges se adjudican el pleno dominio de la finca a que se refiere la calificaci\u00f3n en comunidad ordinaria por mitad e iguales partes indivisas. La referida escritura de capitulaciones fue objeto de indicaci\u00f3n en el Registro Civil el d\u00eda 14 de agosto de 2009.<\/p>\n

d) El Registrador suspende la inscripci\u00f3n de primer documento rese\u00f1ado por falta de tracto sucesivo a la vista del resto de los documentos presentados posteriormente, considerando que no cabe subsanar dicha falta de tracto mediante el despacho previo de la escritura de liquidaci\u00f3n de gananciales por impedirlo, a su juicio, el principio de prioridad al estar presentado con anterioridad un t\u00edtulo contradictorio, cual es el mandamiento de embargo.<\/p>\n

2. Hay una serie de cuestiones de indudable inter\u00e9s desde el punto de vista de la calificaci\u00f3n registral que se han de analizar para la resoluci\u00f3n de este recurso: De una parte, el car\u00e1cter subsanable, en algunos supuestos, del defecto consistente en la falta de previa inscripci\u00f3n a favor del transferente en conexi\u00f3n con el juego del principio de prioridad a la hora de tomar en consideraci\u00f3n para calificar un t\u00edtulo el contenido de otros presentados posteriormente; y, de otra, el valor de la fecha de la indicaci\u00f3n en el Registro Civil de las capitulaciones como fecha de oponibilidad frente a terceros del contenido de las mismas.<\/p>\n

3. Como ya precisaron las Resoluciones de 23 de octubre de 1998, 5 de abril de 1999, 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, dado el alcance del principio de prioridad, b\u00e1sico en un sistema registral de fincas (cfr. art\u00edculos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificaci\u00f3n de un documento deber\u00e1 realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte del mismo y de la situaci\u00f3n tabular existente en el momento de su presentaci\u00f3n en el Registro (cfr. art\u00edculos 24 y 25), sin que puedan obstaculizar su inscripci\u00f3n otros t\u00edtulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. Por tanto, confiriendo dicho principio preferencia al t\u00edtulo primeramente ingresado al Registro sobre los posteriores, tal preferencia exige l\u00f3gicamente, en principio, que los Registradores despachen los documentos referentes a una misma finca por riguroso orden cronol\u00f3gico de su presentaci\u00f3n en el Diario, salvo que sean compatibles entre s\u00ed.<\/p>\n

Ahora bien, igualmente impone la Ley, y as\u00ed lo ha declarado este Centro Directivo tambi\u00e9n de forma reiterada, que para realizar el despacho de los t\u00edtulos es necesario que por el Registrador se proceda a su previa calificaci\u00f3n en virtud del principio de legalidad, siendo una de las circunstancias esenciales que deber\u00e1 comprobar ineludiblemente al hacer tal calificaci\u00f3n la de la previa inscripci\u00f3n del derecho de que se trate a favor de la persona disponente o la que haya de perjudicar la inscripci\u00f3n a practicar, debiendo denegar \u00e9sta cuando resulte inscrito aquel derecho a favor de persona distinta, doctrina general que establece el art\u00edculo 20, p\u00e1rrafos 1.\u00ba y 2.\u00ba de la Ley Hipotecaria y que se adapta y reitera en cuanto a las anotaciones de embargo en el art\u00edculo 140, regla 1.\u00aa del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

4. Como consecuencia de lo anterior, surge en el presente caso una aparente contradicci\u00f3n en sus resultados entre los principios de prioridad y de tracto sucesivo, ambos b\u00e1sicos en nuestro sistema registral. En efecto, por un lado, conforme al principio del tracto sucesivo, no pueden inscribirse o anotarse t\u00edtulos que no aparezcan otorgados por el titular registral (cfr. art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria), por lo que, aplicando este principio al presente supuesto, no proceder\u00eda acceder al despacho de la donaci\u00f3n, dado que el donante no aparece todav\u00eda como titular registral de la mitad indivisa de la finca donada. Por otro lado, el principio de prioridad impide al Registrador inscribir un documento en tanto est\u00e9 vigente un asiento de presentaci\u00f3n anterior relativo a un t\u00edtulo incompatible (cfr. art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria), criterio que aplicado al presente caso implicar\u00eda, en principio, suspender tambi\u00e9n el despacho del mandamiento de embargo respecto de la mitad indivisa donada al c\u00f3nyuge no deudor por estar presentado un t\u00edtulo incompatible \u2013la escritura de donaci\u00f3n de dicha mitad indivisa\u2013. Pero la presentaci\u00f3n de este t\u00edtulo intermedio, a su vez, impedir\u00eda el despacho de la escritura de capitulaciones matrimoniales en que se formaliza la disoluci\u00f3n de la sociedad de gananciales y se adjudica la finca por mitades a ambos c\u00f3nyuges, impedimento que se extender\u00eda durante el tiempo en que permanezca vigente el asiento de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo contradictorio \u2013el mandamiento de embargo\u2013.<\/p>\n

La aplicaci\u00f3n conjunta de ambos principios hipotecarios, as\u00ed interpretados, conduce, por tanto, a una situaci\u00f3n de c\u00edrculo vicioso, pues bloquea el despacho de todos los t\u00edtulos interrelacionados, en parte contradictorios entre s\u00ed, y en parte complementarios. Podr\u00eda pensarse que dicha situaci\u00f3n de paralizaci\u00f3n registral en el despacho de los t\u00edtulos es provisional, y que la soluci\u00f3n al mismo pasa por esperar a que se cumpla el plazo de vigencia del asiento de presentaci\u00f3n (o la anotaci\u00f3n preventiva por defecto subsanable en el caso de haberse practicado) del t\u00edtulo primeramente presentado (la escritura de donaci\u00f3n), lo que permitir\u00eda despachar, ahora sin t\u00edtulo previo contradictorio presentado, el mandamiento de embargo y, a continuaci\u00f3n, la escritura de capitulaciones y, finalmente, la donaci\u00f3n. Pero con ello se olvida que, de conformidad con el art\u00edculo 432 n.\u00ba 1, c) del Reglamento Hipotecario, en el caso de que para despachar un documento (en este caso la escritura de donaci\u00f3n) fuere necesario inscribir previamente alg\u00fan otro presentado con posterioridad (la escritura de capitulaciones matrimoniales), el asiento de presentaci\u00f3n del primero se prorrogar\u00e1, a petici\u00f3n del interesado, hasta treinta d\u00edas despu\u00e9s de haber sido despachado el documento presentado posteriormente (plazo que hoy debe entenderse reducido a quince d\u00edas, computados de la misma forma, tras la reforma del art\u00edculo 18 por la Ley 24\/2005, de 18 de noviembre), o hasta el d\u00eda que caduque el asiento de presentaci\u00f3n del mismo.<\/p>\n

5. Por ello, la alternativa m\u00e1s l\u00f3gica y congruente con una aplicaci\u00f3n ponderada de todos los principios e intereses en juego, y tambi\u00e9n con las normas hipotecarias vigentes como veremos, es la de entender que el documento presentado en el Diario en primer lugar (la donaci\u00f3n) gana prioridad no s\u00f3lo para s\u00ed, sino tambi\u00e9n para los documentos presentados con posterioridad cuando estos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que imped\u00eda su inscripci\u00f3n, siempre que el disponente del primer documento presentado sea causahabiente del titular registral, y ello aunque tal atribuci\u00f3n de prioridad suponga dotar al documento subsanatorio (reconstructor del tracto) de preferencia sobre el intermedio contradictorio que se present\u00f3 antes, pero despu\u00e9s del subsanado. As\u00ed lo confirman las siguientes consideraciones.<\/p>\n

En primer lugar, hay que recordar que, como ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resoluci\u00f3n de 18 de marzo de 1972), la r\u00edgida aplicaci\u00f3n de cualquier principio hipotecario no puede llegar a limitar la facultad y el deber de los Registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a una misma finca, aun presentados posteriormente, para de esta forma procurar el mayor acierto en la calificaci\u00f3n, no efectuar inscripciones in\u00fatiles e ineficaces, evitar litigios y conseguir una justa concordancia entre los asientos y los derechos de los interesados. Ciertamente tambi\u00e9n ha precisado este Centro Directivo que de esta facultad y deber no puede deducirse que los Registradores puedan o est\u00e9n obligados a alterar por s\u00ed, y sin la intervenci\u00f3n de los interesados legitimados para ello, el orden de despacho de los documentos cuando ello carezca de apoyo legal, base legal que, como vamos a ver, existe en este supuesto.<\/p>\n

En segundo lugar, en los casos de falta de tracto sucesivo por falta de inscripci\u00f3n del t\u00edtulo del disponente, siendo \u00e9ste causahabiente del titular registral, quedan modalizados los principios hipotecarios de tracto sucesivo y de prioridad. En efecto, en cuanto al principio del tracto sucesivo, frente a la rotundidad del p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, que prev\u00e9 la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n solicitada en caso de que el derecho resulte inscrito \u00aba favor de persona distinta de la que otorgue la transmisi\u00f3n o el gravamen\u00bb, el art\u00edculo 105 del Reglamento Hipotecario modaliza la regla anterior al prescribir que \u00abNo obstante lo dispuesto en el p\u00e1rrafo segundo del art\u00edculo 20 de la Ley, los Registradores podr\u00e1n suspender la inscripci\u00f3n de los documentos en los que se declare, transfiera, grave, modifique o extinga el dominio y dem\u00e1s derechos reales sobre bienes inmuebles en el caso de que la persona que otorgue el acto o contrato alegase en el documento presentado ser causahabiente del titular inscrito o resultare tal circunstancia del Registro y del referido documento, y a solicitud del presentante extender\u00e1 anotaci\u00f3n preventiva por defecto subsanable\u00bb. Este art\u00edculo, introducido por el Decreto de 14 de febrero de 1947 (con el n\u00famero 103 del Reglamento Hipotecario, que posteriormente con la reforma operada mediante el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982 pas\u00f3 a su numeraci\u00f3n actual), vino a recuperar un criterio de flexibilidad que inspiraba la regulaci\u00f3n que de esta materia hac\u00eda la Ley Hipotecaria de 1909 al prever la doble posibilidad de la denegaci\u00f3n y de la suspensi\u00f3n, y que posteriormente el Texto Refundido de la Ley de 1946 suprimi\u00f3 al eliminar la referencia a la suspensi\u00f3n. La reforma reglamentaria de 1947, finalmente, no s\u00f3lo vuelve al criterio de la Ley de 1909, sino que fija, adem\u00e1s, las reglas de discriminaci\u00f3n entre las alternativas de la denegaci\u00f3n y la suspensi\u00f3n, al se\u00f1alar que proceder\u00e1 \u00e9sta y no aquella cuando el disponente alegue en el t\u00edtulo ser causahabiente del titular registral.<\/p>\n

6. Este precepto es esencial para la resoluci\u00f3n del conflicto examinado en el presente recurso, ya que califica como subsanable el defecto consistente en la falta de previa inscripci\u00f3n a favor del transferente en el caso de que el mismo alegue en el documento presentado ser causahabiente del titular inscrito o resulte tal circunstancia del Registro y del referido documento, por lo cual en tales casos procede la suspensi\u00f3n del despacho del documento y no su denegaci\u00f3n.<\/p>\n

Por ello, esta misma norma implica tambi\u00e9n una modalizaci\u00f3n del principio de prioridad en su vertiente formal del despacho de los documentos por el riguroso orden de su presentaci\u00f3n, ya que, al ser calificado el defecto como subsanable, la fecha del asiento de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo presentado primeramente (escritura de donaci\u00f3n) determina la prioridad del mismo y tambi\u00e9n la del que fue presentado posteriormente con objeto de acreditar aquella cualidad de causahabiente (capitulaciones), permitiendo con ello reconstruir el tracto, de tal manera que los efectos de la subsanaci\u00f3n del defecto de la falta de tracto se retrotraer\u00e1n a la fecha del asiento de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo subsanado. As\u00ed resulta del hecho de que la distinci\u00f3n entre un tipo de faltas o defectos y otros (subsanables e insubsanables) radica precisamente en si permiten o no el mantenimiento del rango o prioridad registral m\u00e1s all\u00e1 de la duraci\u00f3n del asiento de presentaci\u00f3n, pudiendo en caso afirmativo ser subsanados con efecto retroactivo a la fecha del propio acceso del t\u00edtulo al Registro mediante su asiento en el Diario.<\/p>\n

Por tanto, en el caso del art\u00edculo 105 del Reglamento Hipotecario, al permitir la suspensi\u00f3n del t\u00edtulo, sin imponer su denegaci\u00f3n, y la anotaci\u00f3n preventiva por defecto subsanable, est\u00e1 permitiendo que la subsanaci\u00f3n atribuya a la inscripci\u00f3n que a sus resultas se practique una eficacia retroactiva a la fecha del asiento de presentaci\u00f3n practicado por el t\u00edtulo subsanado, lo que supone necesariamente que el t\u00edtulo intermedio entre el subsanado y el subsanador (en este caso el embargo) pasa a quedar definitivamente postergado en su rango respecto del primeramente presentado.<\/p>\n

No cabe alegar en contra de lo se\u00f1alado que el t\u00edtulo subsanador no podr\u00e1 ser despachado por impedirlo el intermedio contradictorio, pues ello supondr\u00eda vaciar de contenido el art\u00edculo 105 del Reglamento Hipotecario en el sentido de que su aplicaci\u00f3n tan s\u00f3lo ser\u00eda posible cuando dicha aplicaci\u00f3n careciese por completo de toda utilidad, es decir, cuando no existan t\u00edtulos intermedios entre el t\u00edtulo subsanado y el subsanador (a falta de t\u00edtulo contradictorio intermedio, resulta indiferente que el primer t\u00edtulo conserve su prioridad o no, o que sea calificado el defecto como subsanable o insubsanable). Y no es s\u00f3lo que el art\u00edculo 105 del Reglamento Hipotecario no excluya de su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n los supuestos de defectos cuya subsanaci\u00f3n requiera una titulaci\u00f3n susceptible de presentaci\u00f3n y despacho aut\u00f3nomo (y no documentaci\u00f3n meramente complementaria en el sentido del art\u00edculo 33 del Reglamento Hipotecario, que no es objeto de asiento de presentaci\u00f3n propio), sino que precisamente contempla ese supuesto y s\u00f3lo ese, ya que el defecto cuya subsanabilidad prev\u00e9 es justa y precisamente la falta de tracto, cuya subsanaci\u00f3n presupone la presentaci\u00f3n de un t\u00edtulo material translativo de los previstos en el art\u00edculo 2 de la Ley Hipotecaria, por cualquiera de las v\u00edas formales contemplados en el art\u00edculo 3 de la misma Ley, y en el que \u00abfunde inmediatamente su derecho\u00bb el disponente, es decir, un t\u00edtulo independiente que tiene su acceso al Registro con posterioridad. A tal conclusi\u00f3n es indiferente el hecho de que respecto del primer t\u00edtulo presentado se haya tomado anotaci\u00f3n preventiva de suspensi\u00f3n o no, pues \u00e9sta produce como \u00fanico efecto el de prologar la duraci\u00f3n del asiento de presentaci\u00f3n y, por ello, el hecho de que no se haya practicado no puede conducir a un destino registral distinto al t\u00edtulo presentado despu\u00e9s si se present\u00f3 y despach\u00f3 durante la vigencia del asiento de presentaci\u00f3n del primer t\u00edtulo presentado al que subsana.<\/p>\n

Todo ello lleva a la conclusi\u00f3n de que en los casos en que existan t\u00edtulos intermedios presentados entre los dos previstos en el art\u00edculo 105 del Reglamento Hipotecario (el subsanable y el subsanador) \u2013fuera de los casos de convalidaci\u00f3n a los que aqu\u00ed no nos referimos\u2013, tales t\u00edtulos intermedios quedan perjudicados en favor de aquellos con base en la preferencia o prioridad ganada mediante el primer asiento de presentaci\u00f3n practicado, preferencia que se comunica al t\u00edtulo que reconstruye el tracto del primero.<\/p>\n

7. Entre los precedentes de este Centro Directivo, de los que la doctrina es conforme en entender que no puede extraerse un criterio inequ\u00edvoco en esta materia, puede citarse a favor de esta tesis la Resoluci\u00f3n de 2 de marzo de 1962, en que se discut\u00eda sobre si era anotable un mandamiento de embargo del derecho hereditario sobre una finca que fue presentado hall\u00e1ndose en vigor el asiento de presentaci\u00f3n de la escritura por la que el heredero enajenaba a un tercero el mismo inmueble y que finalmente pudo despacharse por haberse subsanado el defecto de que adolec\u00eda dentro del plazo de vigencia de su asiento de presentaci\u00f3n mediante la inscripci\u00f3n de la correspondiente adjudicaci\u00f3n hereditaria a favor del heredero vendedor, cuesti\u00f3n que esta Direcci\u00f3n resolvi\u00f3 en sentido negativo. La raz\u00f3n esencial del fallo fue que, conforme al art\u00edculo 24 de la Ley Hipotecaria, se considera como fecha de la inscripci\u00f3n para todos los efectos que \u00e9sta deba producir, la fecha del asiento de presentaci\u00f3n, por lo que una vez subsanada e inscrita la venta al tercero sus efectos se produjeron desde el acceso al Registro del t\u00edtulo, el cual tuvo lugar varios d\u00edas antes de la presentaci\u00f3n del mandamiento de embargo.<\/p>\n

En el mismo sentido de modalizaci\u00f3n del principio de prioridad se puede citar la Resoluci\u00f3n de 7 de febrero de 1959, en la que se dilucidaba un supuesto en el que se presentaron, primero, una escritura de venta y constituci\u00f3n de renta vitalicia a favor del vendedor, quien hab\u00eda obtenido a su favor sentencia firme por la que se resolv\u00eda la previa venta realizada por el mismo al entonces actual titular registral, y, en segundo lugar, \u2013estando vigente el asiento de presentaci\u00f3n de aquel t\u00edtulo\u2013 se presenta el testimonio de la ejecutoria de la sentencia en la que, adem\u00e1s de acordarse la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n del titular registral y la reinscripci\u00f3n a favor del ahora vendedor, se ordenaba la prohibici\u00f3n de disponer de una tercera parte de la finca para su afectaci\u00f3n al pago de las costas del proceso. El despacho de este t\u00edtulo judicial removi\u00f3 el obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n de la escritura de venta y constituci\u00f3n de renta vitalicia, pero no s\u00f3lo en cuanto a las dos terceras partes indivisas de la finca, sino en su totalidad, ya que retrotray\u00e9ndose la fecha de la inscripci\u00f3n a la del asiento de presentaci\u00f3n, en esta \u00faltima fecha ning\u00fan obst\u00e1culo exist\u00eda para ello una vez cumplida la primera disposici\u00f3n del documento judicial (la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n a favor del anterior titular registral vencido en el pleito). Por tanto, la Direcci\u00f3n confirma la doctrina de que un documento presentado posteriormente a otro debe ser despachado antes a fin de remover el obst\u00e1culo que se opon\u00eda a la inscripci\u00f3n del primeramente presentado.<\/p>\n

8. En sentido contrario tan s\u00f3lo cabe citar la Resoluci\u00f3n de 18 de marzo de 1972. Se trataba de un supuesto en el que el orden de presentaci\u00f3n era el siguiente: primero, tres mandamientos de embargo de una finca que hab\u00eda sido de la sociedad deudora pero que en aquel momento estaba inscrita a favor de un tercero; segundo, y vigente el asiento anterior, se presenta testimonio de sentencia judicial firme en la que se declaraba la resoluci\u00f3n del t\u00edtulo del titular registral y la reversi\u00f3n de la finca a favor del deudor embargado; y tercero, escritura de cesi\u00f3n de la finca en pago de deuda por parte del deudor a favor del Instituto Nacional de Previsi\u00f3n. El Registrador deneg\u00f3 la anotaci\u00f3n del embargo por falta de tracto y, a continuaci\u00f3n, inscribi\u00f3 los otros dos t\u00edtulos consecutivamente. La Direcci\u00f3n desestim\u00f3 el recurso del embargante por entender que para su anotaci\u00f3n hubiese sido precisa una alteraci\u00f3n en el orden del despacho de los documentos. Pero no parece ser \u00e9sta la \u00abratio decidendi\u00bb esencial de la denegaci\u00f3n, pues a este motivo la Direcci\u00f3n a\u00f1ade otros dos argumentos de fondo: 1.\u00ba que no cabe desconocer la preferencia que establece el art\u00edculo 44 de la Ley Hipotecaria \u2013que remite al art\u00edculo 1923 del C\u00f3digo Civil\u2013 respecto de los t\u00edtulos p\u00fablicos que fueron otorgados con anterioridad a la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n de las se\u00f1aladas en los n\u00fameros 2, 3 y 4 del art\u00edculo 42 de la mencionada Ley y que se presentan en el Registro con posterioridad a la fecha de estas anotaciones, circunstancia que se aprecia en este supuesto al haberse autorizado la escritura ya inscrita con anterioridad a haberse decretado el embargo (si bien este criterio fue posteriormente matizado por este Centro Directivo a partir de su Resoluci\u00f3n de 12 de junio de 1989, en el sentido de dejar a salvo el derecho del tercero protegido por la legislaci\u00f3n hipotecaria); y 2.\u00ba que al haberse practicado la inscripci\u00f3n a favor del Instituto Nacional de Previsi\u00f3n, el asiento extendido se encuentra, de conformidad con el art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria, bajo la salvaguardia de los Tribunales y producir\u00e1 todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud. Ello supone asumir no un criterio de r\u00edgida aplicaci\u00f3n mec\u00e1nica de los principios hipotecarios, sino otro distinto por el que el Registrador debe examinar los documentos pendientes aun posteriores, lo que en el presente caso lleva a la conclusi\u00f3n, calificando a la vista del conjunto de documentos presentados, de dar preferencia a la prioridad sustantiva de la cesi\u00f3n sobre los embargos, y consiguientemente inscribir aqu\u00e9lla y denegar \u00e9sta.<\/p>\n

9. A\u00f1\u00e1dase que este criterio de calificar como subsanable el defecto de falta de tracto cuando el disponente trae causa del titular registral y as\u00ed lo alega en el t\u00edtulo que presenta primero en el Registro, que establece el art\u00edculo 105 del Reglamento Hipotecario, y que encuentra su equivalente en relaci\u00f3n con las anotaciones preventivas de embargo en el art\u00edculo 140 n.\u00ba 1 del Reglamento Hipotecario, ha sido sancionado mediante norma de rango legal a trav\u00e9s del art\u00edculo 629 n.\u00ba 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, el cual, en relaci\u00f3n con el embargo de bienes inmuebles, establece que \u00abSi el bien no estuviere inmatriculado, o si estuviere inscrito en favor de persona distinta del ejecutado, pero de la que traiga causa el derecho de \u00e9ste, podr\u00e1 tomarse anotaci\u00f3n preventiva de suspensi\u00f3n de la anotaci\u00f3n del embargo, en la forma y con los efectos previstos en la legislaci\u00f3n hipotecaria\u00bb.<\/p>\n

En definitiva, en los casos en que la finca aparezca inscrita a favor de persona distinta del disponente, o del ejecutado en el caso de los embargos, pero de la que traiga causa el derecho de \u00e9ste, constando tal cualidad de causahabiente en el propio Registro (en otras fincas registrales) o aleg\u00e1ndose tal cualidad en el propio t\u00edtulo presentado, ha de entenderse que se ha configurado legalmente una suerte de reserva de rango a trav\u00e9s del asiento de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo con defecto formal de tracto a favor del t\u00edtulo que falta para completar o reconstruir el tracto, a cuyo favor se produce un trasvase de la prioridad del t\u00edtulo al que subsana. Ello, adem\u00e1s, es congruente con el art\u00edculo 24 de la Ley Hipotecaria, pues si a consecuencia de la suspensi\u00f3n de la donaci\u00f3n se despachase primero el embargo, esta decisi\u00f3n supondr\u00eda inscribir antes un t\u00edtulo contradictorio (mandamiento de embargo) presentado despu\u00e9s, y esto s\u00ed que supondr\u00eda violentar el principio de prioridad. Naturalmente, la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 105 del Reglamento Hipotecario exige que el t\u00edtulo presentado posteriormente, no adoleciendo de defectos o habiendo sido estos subsanados, llegue a inscribirse. As\u00ed lo ha interpretado tambi\u00e9n un importante sector de la doctrina moderna m\u00e1s autorizada.<\/p>\n

10. Trasladada esta doctrina al caso que nos ocupa, ning\u00fan obst\u00e1culo existe para que pueda practicarse la inscripci\u00f3n de la donaci\u00f3n de la mitad indivisa de la finca, previa inscripci\u00f3n de la escritura de liquidaci\u00f3n de la sociedad de gananciales.<\/p>\n

A mayor abundamiento, esta soluci\u00f3n en el presente caso se ve reforzada por el hecho de que, en rigor, el documento intermedio entre los dos anteriores (mandamiento de embargo) no queda perjudicado, y ello tanto si se entiende que la inscripci\u00f3n respecto de las capitulaciones s\u00f3lo procede en cuanto a la citada mitad indivisa objeto de la donaci\u00f3n, como si se considera que, por raz\u00f3n de la unidad del negocio jur\u00eddico, procede la inscripci\u00f3n respecto de las dos mitades indivisas. En efecto, en la primera hip\u00f3tesis (inscripci\u00f3n adelantada de las capitulaciones s\u00f3lo respecto de una mitad indivisa), por un lado, ning\u00fan obst\u00e1culo habr\u00eda para que, con posterioridad a las dos inscripciones anteriores, se practicase la anotaci\u00f3n de embargo sobre la otra mitad indivisa que todav\u00eda figurar\u00eda inscrita con car\u00e1cter ganancial y, por otra parte, tampoco ha de haber impedimento para la pr\u00e1ctica de dicha anotaci\u00f3n con respecto a la mitad indivisa inscrita por t\u00edtulo de donaci\u00f3n a favor de la esposa.<\/p>\n

Y la soluci\u00f3n ha de ser la misma en la segunda hip\u00f3tesis (inscripci\u00f3n adelantada de las capitulaciones respecto de las dos mitades indivisas). En efecto, si bien es cierto que, al no constar que la deuda tenga car\u00e1cter ganancial, rige el principio establecido en el art\u00edculo 1373 del C\u00f3digo Civil, seg\u00fan el cual \u00abcada c\u00f3nyuge responde con su patrimonio personal de las deudas propias\u00bb, tambi\u00e9n lo es que el mismo art\u00edculo 1373 establece una excepci\u00f3n a este principio pues, en supuestos determinados, \u00abel acreedor podr\u00e1 pedir el embargo de bienes gananciales que ser\u00e1 inmediatamente notificado al otro c\u00f3nyuge\u00bb (cf. art\u00edculo 1373). Esta regla excepcional forma parte del r\u00e9gimen de la sociedad de gananciales, y, por tanto, tiene aplicaci\u00f3n en tanto siga vigente este r\u00e9gimen. En cambio, deja de regir, en los t\u00e9rminos que despu\u00e9s se ver\u00e1, desde que los c\u00f3nyuges queden sometidos al r\u00e9gimen de separaci\u00f3n de bienes, pues entonces los acreedores privativos de uno de los c\u00f3nyuges tendr\u00e1n s\u00f3lo facultades sobre los bienes o parte de los mismos que correspondan al c\u00f3nyuge deudor.<\/p>\n

11. Como se indic\u00f3 en la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 25 de marzo de 1988, el momento relevante para el ejercicio de la facultad conferida por el art\u00edculo 1373 del C\u00f3digo Civil ser\u00e1, pues, el del cambio del r\u00e9gimen. Pero, puesto que se trata de una facultad de terceros, habr\u00e1 de estarse, no al momento en que el acuerdo modificativo produce efectos entre los c\u00f3nyuges (esto es, la fecha de las capitulaciones correspondientes que permanece bajo el secreto del protocolo notarial), sino a aqu\u00e9l en que dicho acuerdo produce efectos respecto de terceros, pues no debe olvidarse que el art\u00edculo 77-2.\u00ba de la Ley del Registro Civil, en paralelo con el 1219 del C\u00f3digo Civil, impone un requisito de publicidad registral (la indicaci\u00f3n correspondiente al margen de la inscripci\u00f3n de matrimonio) para que las modificaciones en el r\u00e9gimen econ\u00f3mico matrimonial produzcan efectos en perjuicio de terceros de buena fe. En definitiva, el momento decisivo a tomar en consideraci\u00f3n ser\u00e1, pues, la fecha de la citada indicaci\u00f3n. En este contexto debe ser interpretado el art\u00edculo 144.4 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

12. De acuerdo con esta doctrina, el Registrador habr\u00e1 de dar efectividad, frente a cualquiera de los c\u00f3nyuges, al embargo obtenido por un tercero en ejercicio de una de las facultades que le confiere el r\u00e9gimen de gananciales, en concreto el art\u00edculo 1373 del C\u00f3digo Civil, en tanto no le conste que en el momento de practicarse el embargo y notificarse al c\u00f3nyuge del deudor se hab\u00eda producido con eficacia contra terceros de buena fe el cambio del r\u00e9gimen de gananciales; y en el supuesto contemplado no se le ha acreditado, ni resulta del Registro (cfr. art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria) que al trabarse el embargo que se pretende anotar y notificarse al c\u00f3nyuge del deudor se hubiera tomado la antedicha indicaci\u00f3n en el Registro Civil de las capitulaciones otorgadas (recu\u00e9rdese que la diligencia de embargo es de 29 de julio de 2009 y la indicaci\u00f3n de los cap\u00edtulos en el Registro Civil se practic\u00f3 el 14 de agosto siguiente). Igualmente tampoco se hab\u00eda producido, respecto al concreto bien afectado por el cambio de r\u00e9gimen, la publicidad individualizada de dicho cambio en el folio particular abierto a aqu\u00e9l en el Registro de la Propiedad, pues el propio mandamiento de embargo llega al Registro antes que la escritura de disoluci\u00f3n de los gananciales (cfr. Resoluci\u00f3n de 3 de junio de 1991). Por tanto, la aplicaci\u00f3n en el presente caso del art\u00edculo 105 del Reglamento Hipotecario, con la secuela que en cuanto al orden de despacho de los t\u00edtulos concurrentes sobre la misma finca hemos examinado, no da lugar a un resultado que frustre la finalidad que con la medida cautelar de la anotaci\u00f3n preventiva pretende el embargante.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificaci\u00f3n impugnada, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.<\/p>\n

12 noviembre 2010<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- Sobre la aplicaci\u00f3n de este principio, cuando se ha inscrito un expediente de tracto sucesivo y, posteriormente, se presenta otro en el que atribuye la finca a distinta persona, ver el apartado \u201cTRACTO SUCESIVO. Expediente de reanudaci\u00f3n\u201d<\/p>\n

2 marzo 2011<\/p>\n

Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un acta de manifestaciones dirigida a regularizar la situaci\u00f3n registral de una finca que, constando a nombre de un determinado titular, se pretende su pertenencia a la comunidad de propietarios formada por los compradores de diferentes parcelas segregadas por dicho titular registral. Se protocolizan en el acta presentada una serie de escrituras de venta, para justificar la vinculaci\u00f3n que el titular registral realiz\u00f3 de dicha finca a las resultantes de segregaci\u00f3n objeto de venta. Por el registrador se se\u00f1ala la presentaci\u00f3n, en fecha posterior, de un t\u00edtulo contradictorio de dichas manifestaciones realizadas en el acta. En el t\u00edtulo posterior el titular registral lleva a cabo una serie de afirmaciones diferentes a las que sirven de fundamento a las manifestaciones del presentante.<\/p>\n

Para resolver adecuadamente sobre el tema, hay que partir de los siguientes hechos: 1.\u00ba la existencia de una finca registral adquirida por don G. B. H., que vendi\u00f3 una serie de parcelas segregadas de la misma; 2.\u00ba la pretensi\u00f3n, fundamentada con una serie de documentos protocolizados en un acta, de que dicha finca pertenece a los cotitulares de otras fincas, bas\u00e1ndose en la vinculaci\u00f3n que el propietario de la primera y vendedor de las otras realiz\u00f3 en las escrituras de venta de \u00e9stas; 3.\u00ba la existencia de un t\u00edtulo de fecha posterior al acta del cual resulta la venta de la finca a la que la misma se refiere, a terceros diferentes de los compradores de las parcelas segregadas, considerando que la finca objeto de dicha venta no estaba afectada por la vinculaci\u00f3n pretendida por los compradores de las segregadas.<\/p>\n

2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la calificaci\u00f3n de un documento deber\u00e1 realizarse en funci\u00f3n de lo que resulte del t\u00edtulo que se califica y de la situaci\u00f3n tabular existente en el momento mismo de su presentaci\u00f3n en el Registro. Esto significa que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad con el fin de evitar asientos in\u00fatiles que deber\u00edan cancelarse al extender los asientos derivados de un t\u00edtulo posterior que ordena la cancelaci\u00f3n de los mismos, doctrina recogida en las Resoluciones de 2 de octubre de 1981 y 7 de junio de 1993 citadas en los \u00abVistos\u00bb.<\/p>\n

As\u00ed, hay que recordar con la Resoluci\u00f3n de 2 de octubre de 1981 que una r\u00edgida aplicaci\u00f3n del principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad. En la calificaci\u00f3n del documento deben tener en cuenta los asientos registrales \u2013entre los que se incluyen los presentados en el Diario\u2013, evitando as\u00ed la pr\u00e1ctica de inscripciones en que haya de procederse a su inmediata cancelaci\u00f3n al despachar el titulo subsiguiente presentado con posterioridad (por ejemplo, una sentencia judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el adquirente declarativa de la nulidad del t\u00edtulo anteriormente presentado).<\/p>\n

3. Ahora bien, esta misma doctrina ha exigido siempre que se respete el principio de prioridad registral, de modo que la calificaci\u00f3n conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteraci\u00f3n en el orden de despacho de los mismos (cfr. Resoluciones de 23 de octubre y 8 de noviembre de 2001).<\/p>\n

4. Aplicado al caso concreto la doctrina anterior, y sin prejuzgar ahora por no haber sido objeto de la nota de calificaci\u00f3n, si el t\u00edtulo re\u00fane formalmente los requisitos necesarios para la inscripci\u00f3n, es evidente que el registrador no puede alterar el orden de presentaci\u00f3n por la existencia de titulos incompatibles presentados con posterioridad, respecto de los cuales -por el contrario- debe operar el cierre registral (cfr. art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Como indic\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 7 de junio de 1993, la doctrina seg\u00fan la cual los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular aunque hayan sido presentados con posterioridad \u00abno puede llevarse al extremo de la desnaturalizaci\u00f3n del propio principio de partida \u2013el de prioridad\u2013 obligando al registrador a una decisi\u00f3n de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro t\u00edtulo (decisi\u00f3n que tanto por su alcance como por lo limitado de los medios de calificaci\u00f3n, transciende claramente la funci\u00f3n que la Ley le encomienda al registrador)\u00bb.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

6 julio 2011<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> Estas Resoluciones cambian totalmente el criterio sobre la materia mantenido en las anteriores, salvo la de 25 de abril de 1986, que ya inici\u00f3 un cambio, si bien en aquella ocasi\u00f3n concurr\u00edan circunstancias particulares que ahora son innecesarias. El problema planteado en este caso, consecuencia del car\u00e1cter voluntario de la inscripci\u00f3n,\u00a0 ha tratado de resolverse mediante el sistema de notificaciones a cargo del Registrador, introducido tras la reforma del Reglamento Hipotecario realizada por el R.D. de 13 de noviembre de 1992.<\/p>\n

[2]<\/a> La situaci\u00f3n se plante\u00f3, en este recurso, ante un derecho de opci\u00f3n que, seg\u00fan el Registrador, se hab\u00eda concedido a favor de otras personas y sobre la misma finca en documentos presentados con posterioridad al calificado. Pero as\u00ed como la Direcci\u00f3n revoc\u00f3 otros tres defectos incluidos en la misma nota, respecto a \u00e9ste se limit\u00f3 a decir que \u201cen cuanto al pretendido defecto tercero se estar\u00e1 a las manifestaciones hechas en considerandos anteriores\u201d. El considerando en cuesti\u00f3n terminaba diciendo que los argumentos expuestos obligaban al Registrador \u201ca una decisi\u00f3n de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro t\u00edtulo\u201d, lo cual no se sabe exactamente qu\u00e9 quer\u00eda decir, puesto que el Registrador claramente calific\u00f3 como defecto la existencia de t\u00edtulos posteriores incompatibles.<\/p>\n

[3]<\/a> La afirmaci\u00f3n contenida en este p\u00e1rrafo parece contradecir lo expresado por la Direcci\u00f3n en la Resoluci\u00f3n de 26 de septiembre de 1991, en la que dijo: \u201cel asiento de presentaci\u00f3n, dadas sus caracter\u00edsticas sustanciales no puede servir en ning\u00fan caso de eslab\u00f3n de la cadena de titularidades inherente a la exigencia del tracto sucesivo y as\u00ed resulta expresamente del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria citado, que exige que el derecho del otorgante est\u00e9 inscrito o anotado y no simplemente presentado\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PRINCIPIO DE PRIORIDAD Presentaci\u00f3n sucesiva de t\u00edtulos contradictorios En base al principio de prioridad, que exige el despacho de los documentos por riguroso orden de su presentaci\u00f3n, y presentadas sucesivamente dos certificaciones expedidas por distintas autoridades encaminadas a la inmatriculaci\u00f3n de la misma finca, habi\u00e9ndose denegado la inscripci\u00f3n de la primera que se present\u00f3 es […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4428],"tags":[1526,3321],"class_list":{"0":"post-19693","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-principio-de-prioridad","7":"tag-francisco-sena-fernandez","8":"tag-presentacion-sucesiva-de-titulos-contradictorios","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19693","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19693"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19693\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19693"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19693"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19693"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}