{"id":19708,"date":"2016-03-15T15:35:35","date_gmt":"2016-03-15T14:35:35","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19708"},"modified":"2016-03-16T15:48:16","modified_gmt":"2016-03-16T14:48:16","slug":"cierre-del-registro-que-produce-su-falta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/principio-de-tracto-sucesivo\/cierre-del-registro-que-produce-su-falta\/","title":{"rendered":"Cierre del Registro que produce su falta"},"content":{"rendered":"

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO*<\/strong><\/h1>\n

*Los problemas espec\u00edficos relativos al expediente de reanudaci\u00f3n del tracto interrumpido figuran bajo el ep\u00edgrafe \u201cTRACTO SUCESIVO\u201d.<\/p>\n

 <\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/a><\/strong><\/p>\n

Aunque en los considerandos de una sentencia del Tribunal Supremo se reconozca claramente que una persona, Don Daniel, aport\u00f3 a Sociedad \u00abInmobiliaria de Espa\u00f1a\u00bb todos sus bienes para crear una figura de tercero, mientras los Tribunales de Justicia no hagan formales pronunciamientos de que tal sociedad y el citado Don Daniel sean una misma persona, no es inscribible la escritura otorgada por un Juez de Primera Instancia en nombre del citado Don Daniel por la que se cancela una hipoteca que figura inscrita a nombre de la mencionada sociedad.<\/p>\n

25 marzo 1930<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- No puede inscribirse una escritura por la que se constituye un gravamen sobre una finca, sin en el Registro aparece inscrita a favor de persona distinta del constituyente.<\/p>\n

8 mayo 1963<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Cuando el transmitente no resulta ser causahabiente del titular inscrito m\u00e1s que en una mitad indivisa de los inmuebles inscritos, ya que la otra mitad est\u00e1 a nombre de terceros, falta el presupuesto necesario exigido por el art\u00edculo 103 del Reglamento (actualmente el 105) y no procede practicar la anotaci\u00f3n preventiva de suspensi\u00f3n, que dicho art\u00edculo permite como excepci\u00f3n a las exigencias del tracto derivadas del art\u00edculo 20 de la ley.<\/p>\n

6 marzo 1978<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Solicitada la inscripci\u00f3n de la sentencia de separaci\u00f3n de unos c\u00f3nyuges en los folios de las fincas de una Sociedad An\u00f3nima, por estimarse que las acciones de la misma pertenec\u00edan en su casi totalidad a la sociedad de gananciales del matrimonio, la Direcci\u00f3n confirma la nota de denegaci\u00f3n bas\u00e1ndose en que la Sociedad, una vez inscrita en el Registro Mercantil, tiene una personalidad distinta de la de sus socios y su r\u00e9gimen jur\u00eddico no puede ser afectado por las vicisitudes que afecten a la titularidad de las acciones, que, por otra parte, se desconocen en el Registro de la Propiedad y en el Mercantil. Por lo tanto, las medidas cautelares que pretendan ejercerse sobre las acciones no pueden afectar a los bienes de la Sociedad, si \u00e9sta no ha sido parte en el proceso correspondiente, pues se oponen a ello los principios de tracto sucesivo y salvaguardia de los asientos registrales.<\/p>\n

6 noviembre 1991<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Antecedentes: construido un puerto deportivo al amparo de una concesi\u00f3n administrativa, comprensivo de atraques y locales que se inscribieron en r\u00e9gimen semejante al de propiedad horizontal, fue transmitida la concesi\u00f3n con los elementos que se detallaron en la escritura, entre los que no se incluyeron un punto de atraque y varios locales. Inscrita la transmisi\u00f3n, el adquirente transmiti\u00f3 a un tercero, quien interpuso recurso gubernativo por considerar que hab\u00eda adquirido la concesi\u00f3n administrativa en su totalidad, con todos sus elementos, y que si no se hab\u00edan incluido en la transmisi\u00f3n anterior los elementos ya se\u00f1alados ser\u00eda por un simple error de omisi\u00f3n. La Direcci\u00f3n confirma la nota del Registrador bas\u00e1ndose en que la intangibilidad de los derechos inscritos, as\u00ed como la falta de tracto, al no figurar a nombre del transmitente los elementos que no se inscribieron, impide la rectificaci\u00f3n del Registro si no media el consentimiento del titular registral o, en su defecto, la oportuna resoluci\u00f3n judicial reca\u00edda en juicio declarativo.<\/p>\n

9 abril 1992<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Con independencia de la naturaleza que se atribuya al derecho de opci\u00f3n, es indudable que al acceder al Registro provoca efectos reales que afectan a todo tercero que con posterioridad adquiera un derecho sobre la finca. Por ello, inscrita una opci\u00f3n de compra y practicada despu\u00e9s una anotaci\u00f3n de embargo, si a continuaci\u00f3n se inscribe la compra derivada del ejercicio de la opci\u00f3n, ya no puede inscribirse la venta basada en el embargo, pues se opone a ello el principio de tracto sucesivo, dado que los vendedores dejaron de ser titulares registrales desde que se inscribi\u00f3 la primera venta.<\/p>\n

4 septiembre 1992<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Cancelada por virtud de sentencia una inscripci\u00f3n de compraventa, se pretende inscribir una escritura posterior, dictada en ejecuci\u00f3n de sentencia, por la que el titular de un derecho de retracto compra la misma finca en procedimiento seguido contra el titular del asiento cancelado. La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n, no porque no sea posible la rescisi\u00f3n de la compraventa, sino por exigencias del tracto sucesivo, al figurar la finca a favor de personas que no han sido demandadas en el juicio seguido, del que tampoco se tom\u00f3 en su d\u00eda la pertinente anotaci\u00f3n preventiva de demanda. Por otra parte, el recurso gubernativo no es procedimiento h\u00e1bil para solicitar la nulidad de una inscripci\u00f3n, pues estando los asientos registrales bajo la salvaguardia de los Tribunales, su rectificaci\u00f3n precisa bien el consentimiento del titular registral, bien la oportuna sentencia dictada en el juicio declarativo correspondiente.<\/p>\n

6 febrero 1999<\/p>\n

Cierre del registro que produce su falta<\/strong>.- En base a los principios de tracto sucesivo, enlazado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimaci\u00f3n, no es posible la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de contrato privado de compraventa, otorgada judicialmente en rebeld\u00eda del demandado, que se solicita cuando la finca comprada figura ya inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de persona distinta del transmitente y del que fue condenado en la sentencia que se ejecuta, por m\u00e1s que el documento haya sido otorgado por un titular registral anterior de quien trae causa el actual, y sin que esta conclusi\u00f3n pueda alterarse por el hecho de tratarse de t\u00edtulo derivado de un procedimiento judicial, ya que respecto de \u00e9stos se exige que el titular registral actual haya sido parte en el proceso o que se hubiera tomado en su d\u00eda y estuviera vigente la correspondiente anotaci\u00f3n preventiva de la demanda interpuesta.<\/p>\n

8 abril 1999<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Hechos: en juicio ejecutivo se adjudica la finca al ejecutante en calidad de ceder, y el auto judicial la adjudica a los cesionarios del remate. Se da la circunstancia de que no se practic\u00f3 anotaci\u00f3n preventiva porque el ejecutante era el titular registral y el ejecutado hab\u00eda adquirido de aqu\u00e9l en documento privado. La Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n registral, basada en el principio de tracto sucesivo, pues si el Juez adjudica la finca al cesionario del remate en nombre del embargado, es imprescindible la previa inscripci\u00f3n de la adquisici\u00f3n de la finca a favor del adjudicatario, pues en otro caso se habr\u00eda adquirido la finca de persona que no era el titular registral contra lo dispuesto en los dos primeros p\u00e1rrafos del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

24 enero 2001<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- No es inscribible el t\u00edtulo constitutivo de una servidumbre, aunque sea judicial, cuando la finca gravada figura inscrita a nombre de persona distinta de los demandados en el procedimiento, pues lo impiden los principios de tracto sucesivo y el constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n.<\/p>\n

5 febrero 2001<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Interpuesta querella criminal contra determinadas personas, es correcta la denegaci\u00f3n por el Registrador de la anotaci\u00f3n ordenada sobre una finca perteneciente a una sociedad [1]<\/a> por no acreditarse que el procedimiento se hubiera entablado contra la misma, de acuerdo con el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n y el 20 de la Ley Hipotecaria. Este criterio se mantiene pese a que el Presidente del Tribunal Superior reclam\u00f3 los autos para mejor proveer y de ellos resultaba que las acciones se dirigieron contra los querellados en su condici\u00f3n de administradores de la sociedad, puesto que seg\u00fan el art\u00edculo 117 del Reglamento Hipotecario deben desecharse en el recurso gubernativo todas las cuestiones basadas en documentos no tenidos en cuenta por el Registrador a la hora de calificar.<\/p>\n

8 junio 2001<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Ordenada la inscripci\u00f3n de una finca por mandamiento judicial, es correcta su denegaci\u00f3n por falta de inscripci\u00f3n de la finca a favor de la demandada, lo que se funda en el art\u00edculo 24 de la constituci\u00f3n y el 20 de la Ley Hipotecaria, pues de lo contrario se producir\u00eda la indefensi\u00f3n del titular registral.<\/p>\n

15 junio 2001<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Ordenada judicialmente la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n err\u00f3nea de un piso, lo que har\u00eda que apareciese inscrito a favor del constituyente de la propiedad horizontal, es preciso, para su inscripci\u00f3n a favor de los demandantes (que lo hab\u00edan adquirido a trav\u00e9s de una serie de transmisiones sucesivas), que se presenten los t\u00edtulos que han producido las diversas transmisiones, lo que declara la misma sentencia al ordenar la inscripci\u00f3n \u00abprevia la presentaci\u00f3n de la escritura correspondiente\u00bb.<\/p>\n

29 septiembre 2001<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Presentada una escritura de compra de una finca por unos c\u00f3nyuges, que no se inscribi\u00f3 por falta del t\u00edtulo previo, posteriormente se presentaron: 1) El t\u00edtulo previo a favor del vendedor, que se inscribi\u00f3. 2) Embargo y enajenaci\u00f3n judicial por deudas del titular -vendedor-, tambi\u00e9n inscritas. 3) Capitulaciones matrimoniales otorgadas por los esposos indicados al principio, adjudicando la finca a la esposa, cuya inscripci\u00f3n se deniega, y la Direcci\u00f3n lo confirma, por aparecer inscrita la finca a favor de terceras personas, sin entrar en la cuesti\u00f3n, que al parecer se plante\u00f3, de haberse extraviado la escritura de compra de los c\u00f3nyuges en el Registro, por tratarse de una cuesti\u00f3n que debe dilucidarse ante la jurisdicci\u00f3n ordinaria.<\/p>\n

20 febrero 2002<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta.-<\/strong> Reiterando su doctrina, la Direcci\u00f3n considera que no es inscribible un documento por el que se pretende modificar el contenido del Registro sin intervenci\u00f3n del titular, porque de lo contrario se producir\u00eda su indefensi\u00f3n, lo que ir\u00eda contra el principio constitucional de tutela judicial efectiva (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n) y vulnerar\u00eda los principios registrales de salvaguardia judicial de los asientos y tracto sucesivo (art\u00edculos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). En las dos Resoluciones rese\u00f1adas aqu\u00ed, el t\u00edtulo calificado fue una sentencia firme; en la del d\u00eda 30 de octubre, ante un juicio seguido entre hermanos, se declar\u00f3 la propiedad de uno de ellos sobre una finca inscrita a nombre de sus padres sin acreditar su fallecimiento ni justificar el t\u00edtulo sucesorio; en la del d\u00eda 7 de noviembre, la sentencia ordenaba la demolici\u00f3n de determinados pisos de un edificio, por ser su construcci\u00f3n contraria a las normas urban\u00edsticas aplicables. Tanto en un caso como en otro, se consider\u00f3 que el Registrador no vulneraba el deber de respetar y colaborar en la ejecuci\u00f3n de las resoluciones judiciales firmes.<\/p>\n

30 octubre y 7 noviembre 2002<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta.-<\/strong> De acuerdo con los art\u00edculos 24 de la Constituci\u00f3n y del 1, p\u00e1rrafo 3\u00ba, y 20 de la Ley Hipotecaria, no es inscribible la sentencia firme que declara la nulidad del acto administrativo de modificaci\u00f3n de un Plan General de Ordenaci\u00f3n Urbana, que caus\u00f3 diversas inscripciones, cuya cancelaci\u00f3n se solicita por medio de instancia complementaria de la sentencia, si no consta que los titulares registrales hayan tenido intervenci\u00f3n en el procedimiento.<\/p>\n

11 noviembre 2002<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta.-<\/strong> No es inscribible la sentencia firme que atribuye el derecho de uso de una vivienda a la esposa del demandado, cuando la finca sobre que recae est\u00e1 inscrita a favor de un tercero que no ha sido parte en el procedimiento, pues se oponen a ello los principios de salvaguardia judicial de los asientos del Registro (art\u00edculos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), legitimaci\u00f3n (art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria) y tracto sucesivo (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

28 noviembre 2002<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- No es inscribible a favor de la esposa un derecho de uso acordado en sentencia firme de separaci\u00f3n conyugal, cuando la finca sobre que recae no est\u00e1 inscrita a nombre del esposo demandado, sino de un tercero que no interviene en el procedimiento. La denegaci\u00f3n se funda en la falta de tracto, pues de otro modo se quebrantar\u00eda el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos y proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, as\u00ed como los principios registrales de salvaguardia jurisdiccional de los asientos registrales (art\u00edculos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), de legitimaci\u00f3n (art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria) y tracto sucesivo (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria), los cuales impiden inscribir un t\u00edtulo no otorgado por el titular o resultante de un procedimiento en el que no ha sido parte.<\/p>\n

17 diciembre 2002<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- No es inscribible la sentencia firme que ordena la cancelaci\u00f3n de determinadas inscripciones que aparecen extendidas a favor de persona distinta del demandado, pues se oponen a ello la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n establecida por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n y sus corolarios registrales constituidos por los principios de tracto sucesivo y salvaguardia judicial de los asientos, que impiden practicar determinadas inscripciones y cancelaciones que perjudican a titulares registrales que no han tenido en el procedimiento la intervenci\u00f3n prevista en las leyes para evitar su indefensi\u00f3n. La situaci\u00f3n no var\u00eda por el hecho de que en determinadas fincas se hubiera practicado una anotaci\u00f3n preventiva de demanda que ya estaba caducada y en otras no se hubiera practicado anotaci\u00f3n, sin que pueda admitirse el argumento de la posible indefensi\u00f3n de los recurrentes, toda vez que no utilizaron los mecanismos legales previstos (como hubiera sido la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n de demanda respecto de todas las fincas reclamadas y la pr\u00f3rroga de la misma para evitar su caducidad).<\/p>\n

20 marzo 2003<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Brev\u00edsimamente, fund\u00e1ndose en los art\u00edculos 20 y 32 de la Ley Hipotecaria, la Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n que rechaza la inscripci\u00f3n de unas servidumbres que una Cooperativa de viviendas pretend\u00eda imponer sobre unas fincas que hab\u00eda enajenado con anterioridad y pertenec\u00edan a terceras personas, diciendo que para poder inscribirse cualquier acto voluntario es preciso que cuente con el consentimiento del titular registral, a\u00f1adiendo que el conocimiento que los adquirentes puedan tener de las servidumbres, por su conocimiento del estudio de detalle de las distintas fincas, es una cuesti\u00f3n que, en su caso, deber\u00e1 ser determinada por los Tribunales de Justicia.[2]<\/a><\/p>\n

29 marzo 2003<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Las exigencias del principio de tracto sucesivo y el deber de impedir la indefensi\u00f3n (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n), que en el \u00e1mbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita \u2013que est\u00e1 bajo la salvaguarda de los Tribunales, conforme al art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria- si no consta el consentimiento de su titular o que \u00e9ste haya sido parte en el procedimiento de que se trata, impiden la inscripci\u00f3n de la sentencia que, en un procedimiento penal por estafa, ordena la nulidad de una compraventa sin que el titular registral haya intervenido en el procedimiento, lo cual entra dentro del \u00e1mbito de calificaci\u00f3n de documentos judiciales, seg\u00fan el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, por tratarse de obst\u00e1culos que surgen del Registro.<\/p>\n

7 junio 2003<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- No puede practicarse la anotaci\u00f3n de dominio p\u00fablico prevista en el art\u00edculo 29 del Reglamento General de Costas si no consta que se haya practicado notificaci\u00f3n alguna ni haya tenido intervenci\u00f3n en el procedimiento de deslinde ni el actual titular registral ni el que lo era cuando se inici\u00f3 el expediente, aunque se afirme que \u00e9ste se tramit\u00f3 conforme al Reglamento de 1980 que no exig\u00eda la intervenci\u00f3n de los titulares registrales, pues los principios de tracto sucesivo (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria) y de salvaguarda judicial de los asientos (art\u00edculo 1.3 de la misma Ley), corolario de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n proclamada por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n, exigen que, para practicar la anotaci\u00f3n solicitada, tenga intervenci\u00f3n en el procedimiento el titular registral.<\/p>\n

19 junio y 1 septiembre 2003<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- No puede practicarse la anotaci\u00f3n preventiva ordenada por un Juzgado si el titular registral no ha sido parte en el procedimiento, como exige el principio constitucional de tutela judicial efectiva (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n) y su corolario registral constituido por el principio de tracto sucesivo (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria), pues si bien es cierto que los Registradores tienen la obligaci\u00f3n de respetar y colaborar en la ejecuci\u00f3n de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que tiene la misma obligaci\u00f3n de aplicar el principio constitucional referido.<\/p>\n

24 junio 2003<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Antecedentes: 1) En el a\u00f1o 1966 unos c\u00f3nyuges protocolizan mediante acta notarial un convenio en el que se conceden \u201cla m\u00e1s amplia separaci\u00f3n\u201d, facultando a la mujer para que pueda realizar toda clase de actos jur\u00eddicos y ejercer cualquier actividad, haciendo suyos los ingresos que perciba, lo que se complementa despu\u00e9s con un poder y licencia marital para que, con relaci\u00f3n a los bienes propios y los que adquiera en el futuro, pueda la mujer realizar toda clase de actos de disposici\u00f3n. 2) M\u00e1s tarde, la esposa compra una vivienda que se inscribe en el Registro \u201cpara su sociedad conyugal\u201d. 3) Por \u00faltimo, fallece la esposa bajo testamento en el que deshereda a su marido y nombra heredera a una sobrina, suspendi\u00e9ndose la inscripci\u00f3n de la escritura de herencia por ser necesaria la previa rectificaci\u00f3n del Registro, para lo que se considera necesario el consentimiento del esposo o resoluci\u00f3n judicial. El Presidente del Tribunal Superior confirm\u00f3 la calificaci\u00f3n basada en los principios de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo, derivados de los art\u00edculos 1, 38, 97, 40 y 20 de la Ley Hipotecaria, pero la Direcci\u00f3n termina desestimando el recurso fund\u00e1ndose en los siguientes argumentos: 1) Admitir la validez del pacto de separaci\u00f3n celebrado en 1966 supondr\u00eda una alteraci\u00f3n del r\u00e9gimen econ\u00f3mico-matrimonial que en aquel momento estaba prohibida. [3]<\/a> 2) En todo caso, el pacto de separaci\u00f3n celebrado y el poder que lo complementaba, en ning\u00fan momento dec\u00edan que los bienes con que operase la esposa deb\u00edan considerarse privativos, por lo que la presunci\u00f3n de ganancialidad, vigente entonces y ahora, deb\u00eda llevar a la conclusi\u00f3n de que la vivienda era ganancial y, en consecuencia, para rectificar su car\u00e1cter, ser\u00eda necesario el consentimiento de los interesados o resoluci\u00f3n judicial.<\/p>\n

22 julio 2003<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- El problema planteado en este recurso es el de si para la cancelaci\u00f3n de cargas posteriores a la que fue objeto de ejecuci\u00f3n se precisa el consentimiento de sus titulares, habida cuenta que la enajenaci\u00f3n del bien fue realizada por adjudicaci\u00f3n directa del mismo a la persona que design\u00f3 el deudor y por la cantidad que \u00e9ste y el actor hab\u00edan convenido previamente, al amparo del art\u00edculo 640 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y la respuesta debe ser afirmativa, seg\u00fan la Direcci\u00f3n General, porque el evidente inter\u00e9s de los titulares de cargas posteriores en la realizaci\u00f3n del bien a ejecutar y, en especial, en la obtenci\u00f3n del mejor precio en su remate, dada la afecci\u00f3n del remanente que resulte despu\u00e9s de pagar al actor, a la satisfacci\u00f3n de sus derechos, determina la necesaria conformidad de los mismos a los convenios que permitan prescindir de la subasta p\u00fablica como modo objetivo de realizaci\u00f3n forzosa de los bienes (art\u00edculo 640-3, p\u00e1rrafo segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y, en consecuencia, la omisi\u00f3n de dicha conformidad impedir\u00e1 la cancelaci\u00f3n de los asientos registrales de sus respectivos derechos en tanto no medie su conformidad o la correspondiente resoluci\u00f3n judicial reca\u00edda en juicio declarativo entablado contra ellos. Tal es la regla general que en sede de cancelaci\u00f3n rige en nuestro sistema registral (art\u00edculos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria)y a ella hay que acudir para que el mandamiento cancelatorio tenga el alcance previsto en el art\u00edculo 674-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pues lo contrario supondr\u00eda una vulneraci\u00f3n flagrante del principio de protecci\u00f3n constitucional de los derechos e intereses leg\u00edtimos (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n), con su reflejo registral en el de trato sucesivo (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

19 septiembre 2003<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Ordenada la adjudicaci\u00f3n a la esposa, en un proceso de divorcio, del uso de la vivienda familiar, que en el Registro aparece inscrita a favor de una sociedad an\u00f3nima, la falta de tracto constituye un motivo para denegar la inscripci\u00f3n, pues de otro modo se quebrantar\u00eda el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de derechos e intereses leg\u00edtimos y proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n), as\u00ed como los principios registrales de salvaguardia judicial de los asientos (art\u00edculos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), de legitimaci\u00f3n (art\u00edculo 38 de la misma Ley), y tracto sucesivo (art\u00edculo 20 de la repetida Ley), los cuales impiden inscribir un t\u00edtulo no otorgado por el titular registral o resultante en un procedimiento en el que no ha sido parte.<\/p>\n

18 octubre 2003<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Hechos: vendida una vivienda en documento privado y fallecida la vendedora, los compradores interponen demanda para la elevaci\u00f3n a p\u00fablico del documento privado, se\u00f1alando como demandados a los \u201cignorados herederos\u201d de la vendedora, quienes fueron citados mediante c\u00e9dula entregada en la propia vivienda vendida \u2013que fue el \u00faltimo domicilio de la vendedora y constitu\u00eda en aquel momento el domicilio de los compradores demandantes-; declarada la rebeld\u00eda de los demandados, comunicada tambi\u00e9n en el mismo domicilio, se dict\u00f3 sentencia, debidamente publicada en el Bolet\u00edn Oficial de la Comunidad y, tras dictarse sentencia condenatoria, el propio Juez, en representaci\u00f3n y por rebeld\u00eda de los demandados, otorg\u00f3 la escritura en representaci\u00f3n de \u00e9stos a favor de los compradores. La Direcci\u00f3n confirma la nota denegatoria, ya que tras reconocer el deber de los Registradores de acatar las decisiones judiciales, reitera su doctrina de que esto no constituye obst\u00e1culo para que la calificaci\u00f3n se extienda a evitar situaciones de desamparo del titular registral cuando se ha producido alguna actuaci\u00f3n en la que \u00e9ste no ha tenido oportunidad de defender sus derechos, lo que tiene su apoyo en el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n) y sus corolarios registrales de tracto sucesivo y legitimaci\u00f3n. Por esta raz\u00f3n, si bien el Registrador no puede calificar la personalidad de la parte actora ni el cumplimiento de los tr\u00e1mites de un procedimiento judicial, si puede calificar que el titular registral haya sido emplazado en aqu\u00e9l. Por otra parte, el Juez, cuando act\u00faa en representaci\u00f3n de un demandado rebelde, est\u00e1 sujeto a la regla general del art\u00edculo 1259 del C\u00f3digo Civil (nadie puede actuar en nombre de otro sin estar por \u00e9ste autorizado o tener una legitimaci\u00f3n legal para hacerlo) y este aspecto de su intervenci\u00f3n est\u00e1 sujeto al juicio de capacidad del Notario, que, a su vez, es materia de calificaci\u00f3n por el Registrador. En este caso no hubo m\u00e1s que un juicio gen\u00e9rico de capacidad, pero el Notario no dio espec\u00edficamente fe de la legitimaci\u00f3n del Juez. Llegados a este punto, y vistas la circunstancias concurrentes, la Direcci\u00f3n considera que los ignorados herederos llamados a la aceptaci\u00f3n de la masa patrimonial no fueron parte en el proceso, pues se omiti\u00f3 el procedimiento legalmente establecido, consistente en la adopci\u00f3n de disposiciones sobre la seguridad y administraci\u00f3n de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (art\u00edculos 6-4, 7-5, 540, 790-1, 791-2-2\u00ba, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con quien sustanciar entre tanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jur\u00eddica de la herencia pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citaci\u00f3n gen\u00e9rica de los causahabientes desconocidos del causante, con independencia del modo o garant\u00edas de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aqu\u00ed de una eventual tramitaci\u00f3n defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de una inadecuaci\u00f3n entre la resoluci\u00f3n reca\u00edda y el procedimiento legalmente previsto, incongruencia entre la resoluci\u00f3n y procedimiento que s\u00ed es materia a la que alcanza la potestad de calificaci\u00f3n registral, conforme al art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario. Finalmente, se considera que la protecci\u00f3n registral debe extenderse a aquellos derechos inscritos a favor de quien, en cualquier momento, acredite ser definitivamente heredero del titular difunto, aunque hasta entonces estuviera transitoriamente indeterminado o no fuera desconocido.<\/p>\n

27 octubre 2003<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n y 20 de la Ley Hipotecaria, no es inscribible el mandamiento dictado en ejecuci\u00f3n de sentencia que ordena se haga constar en determinada finca la inexistencia de un derecho para gozar de vistas, cuando la demanda se ha dirigido contra persona distinta del titular registral.<\/p>\n

6 noviembre 2003<\/p>\n

\u00a0Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Las exigencias del tracto sucesivo impiden la inscripci\u00f3n del testimonio de una sentencia dictada en procedimiento seguido contra personas distinta del titular registral, pues \u00e9ste no puede sufrir las consecuencias de la indefensi\u00f3n por estar los asientos bajo la salvaguardia de los Tribunales, siendo necesario que medie su consentimiento o resoluci\u00f3n judicial firme en procedimiento entablado contra \u00e9l. Y dado que \u00e9ste hab\u00eda fallecido, la demanda debi\u00f3 dirigirse contra sus herederos, sin que sea suficiente que el Juez, en su informe, afirme que la demandada era heredera de la mujer del titular, ya fallecida, pues no se acredit\u00f3 al Registrador que ostentase tal cualidad ni que fuese la \u00fanica heredera, para lo cual bastar\u00eda aportar el t\u00edtulo sucesorio.<\/p>\n

12 noviembre 2003<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Inscrita una finca en el Registro a favor de una persona fallecida (a quien hered\u00f3 su marido, tambi\u00e9n fallecido, y de quien traen causa otros herederos), no es inscribible el testimonio de una sentencia dictada en juicio en el que se ejercit\u00f3 la \u201cactio conmuni dividendo\u201d por un copropietario que no es la titular registral, sin que previamente se inscriba el t\u00edtulo sucesorio, por exigencias del tracto sucesivo (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria). El defecto se considera subsanable, pues bastar\u00eda con presentar la documentaci\u00f3n pertinente (art\u00edculo 14 de la Ley Hipotecaria) de la que resulta que demandante y demandado en el juicio seguido son los herederos de su causante y \u00e9ste, a su vez, el \u00fanico heredero de la titular registral.<\/p>\n

14 noviembre 2003<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- No puede inscribirse una sentencia judicial firme en la que, como consecuencia de una liquidaci\u00f3n de gananciales se declara de titularizad exclusiva de la esposa una finca que aparece en el Registro inscrita a nombre de una sociedad mercantil que no ha tomado parte en el procedimiento, pues as\u00ed lo impone el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n espa\u00f1ola), as\u00ed como los principios registrales de legitimaci\u00f3n, salvaguarda judicial de los asientos y tracto sucesivo (art\u00edculo 1.2, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria). A la misma conclusi\u00f3n lleva el principio de relatividad de la cosa juzgada (art\u00edculo 222.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Por otra parte, en el procedimiento que dio lugar a la sentencia no se plante\u00f3 tema alguno sobre la titularizad de las acciones, que es el verdadero tema a dilucidar en el presente caso.<\/p>\n

16 diciembre 2003<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Los principios de salvaguardia judicial de los asientos, legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo, adem\u00e1s del principio constitucional de proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, impiden la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva cuando la finca aparece inscrita a favor de persona distinta de aqu\u00e9lla contra la que se sigue el procedimiento.<\/p>\n

5 marzo 2004<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Es correcta la denegaci\u00f3n de una anotaci\u00f3n de querella por aplicaci\u00f3n del principio de tracto sucesivo (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria), corolario del principio constitucional de tutela judicial efectiva (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), cuando las fincas est\u00e1n inscritas a favor de terceras personas que no han intervenido en el procedimiento. [4]<\/strong><\/strong><\/a><\/p>\n

9 septiembre 2004<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Por imperativo del principio de tracto sucesivo no es inscribible la escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva y venta cuando de los antecedentes del Registro resulta que una porci\u00f3n de la finca forma parte de otra que est\u00e1 inscrita a favor de tercera persona.<\/p>\n

23 septiembre 2004<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Se plantea este recurso ante la solicitud de inscripci\u00f3n de una escritura de segregaci\u00f3n y venta, que se deniega por aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, porque la segregaci\u00f3n, aun siendo anterior al t\u00edtulo que dio lugar a la inscripci\u00f3n a favor del titular actual de la finca, est\u00e1 otorgada por quien en el momento de la presentaci\u00f3n del documento ya no es titular registral. La Direcci\u00f3n admite la posibilidad de inscribir segregaciones sobre una misma finca por orden cronol\u00f3gico diferente al de su formalizaci\u00f3n documental, bas\u00e1ndose en el art\u00edculo 47 del Reglamento Hipotecario, modificado a tal fin por el Real Decreto de 12 de septiembre de 1982. Pero en el presente caso hay que tener en cuenta que cuando se inscribi\u00f3 el t\u00edtulo que dio lugar a la inscripci\u00f3n \u00faltima de dominio, se vendi\u00f3 la totalidad de la finca matriz expres\u00e1ndose que la cabida originaria era menor seg\u00fan reciente medici\u00f3n, lo cual no es suficiente para recuperar esa superficie voluntariamente disminuida, puesto que no se dijo que la cabida actual era menor como consecuencia de segregaciones anteriores. Ante esta situaci\u00f3n, aunque en el plano civil la preferencia de una relaci\u00f3n jur\u00eddica sobre otra se atribuya de acuerdo con la respectiva fecha de su t\u00edtulo constitutivo, sin embargo, en el plano registral, se atiende al momento en que los t\u00edtulos acceden al Registro. El principio de prioridad implica que la preferencia entre derechos reales sobre una misma finca se determina por el orden o antig\u00fcedad de la registraci\u00f3n; no por el orden o antig\u00fcedad de los t\u00edtulos; la preferencia de ah\u00ed resultante juega con car\u00e1cter excluyente, si los derechos son incompatibles, o meramente preferente si su concurrencia es posible. Como consecuencia, el Centro Directivo termina confirmando el defecto alegado por el Registrador en su nota de calificaci\u00f3n dado que al practicarse la inscripci\u00f3n en virtud de un titulo que se opone y es incompatible con el que ahora pretende acceder al registro, (el titulo que sirve de base a la inscripci\u00f3n atribuye la totalidad de la superficie de la finca matriz a persona distinta de la sociedad que segreg\u00f3 y posteriormente vendi\u00f3 al recurrente), los principios constitucionales de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, y paralelamente en el \u00e1mbito registral, el principio de salvaguarda judicial de los asientos, junto con los de tracto sucesivo y legitimaci\u00f3n impiden la pretendida inscripci\u00f3n del derecho.<\/p>\n

16 noviembre 2004<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Se pretende la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa de una finca, faltando t\u00edtulos previos de agrupaci\u00f3n, segregaci\u00f3n y declaraci\u00f3n de obra nueva, por lo que se confirma la calificaci\u00f3n del Registrador que suspende la inscripci\u00f3n por aplicaci\u00f3n del principio de tracto sucesivo establecido en el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

1 diciembre 2004<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Suspendida la inscripci\u00f3n del auto reca\u00eddo en un expediente de reanudaci\u00f3n del tracto porque seg\u00fan la \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio, la finca \u2013una casa- est\u00e1 inscrita a favor de una persona, salvo el portal, que lo est\u00e1 a nombre de otra, sin que se haga menci\u00f3n de \u00e9sta en el expediente, la Direcci\u00f3n confirma la nota del Registrador, pues al aparecer un titular registral que, ni \u00e9l ni sus causahabientes han sido parte en el procedimiento, la cancelaci\u00f3n de su inscripci\u00f3n ser\u00eda contraria al art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, y, en definitiva, al art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n espa\u00f1ola, que proscribe la indefensi\u00f3n.<\/p>\n

9 diciembre 2004<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Inscrito un complejo urban\u00edstico en r\u00e9gimen de propiedad horizontal con m\u00faltiples propietarios, se pretende obtener la anotaci\u00f3n de una sentencia de nulidad de los estatutos de la comunidad y reservas de derechos contenidas en el t\u00edtulo constitutivo, teniendo en cuenta que la demanda se dirigi\u00f3 contra los otorgantes de los estatutos y, por edictos, contra cualquier otra persona perjudicada. El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por no constar que la demanda se haya dirigido contra todos los titulares registrales de los elementos independientes y la Direcci\u00f3n lo confirma diciendo: Aunque una sentencia sea firme, el principio de tracto sucesivo y la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n consagrada en el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola, impiden que la misma pueda producir en el Registro la cancelaci\u00f3n de asientos que afectan a personas que no han sido demandadas, sin que el llamamiento generalizado pueda hacer v\u00e1lida la falta de aquellos llamamientos concretos que deban hacerse a personas perfectamente identificables, incluso a trav\u00e9s del propio Registro, sin que de los documentos presentados resulte la acreditaci\u00f3n de que don Luis Antonio P. M. (uno de los demandantes) interviniera en el procedimiento en representaci\u00f3n de la comunidad de propietarios. As\u00ed, si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios p\u00fablicos, tienen la obligaci\u00f3n de respetar y colaborar en la aplicaci\u00f3n de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de tutela judicial efectiva impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte \u00e9l ni han intervenido de manera alguna, exigencia \u00e9sta que en el \u00e1mbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita, que est\u00e1 bajo la salvaguarda de los tribunales, conforme al art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria, si no consta el consentimiento del su titular, o que este haya sido parte en el procedimiento de que se trata, de ah\u00ed que en al \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n de los documentos judiciales el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obst\u00e1culos que surjan del Registro. [5]<\/a><\/p>\n

11 diciembre 2004<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- En el presente recurso se debate sobre la negativa del Registrador de la Propiedad a practicar una anotaci\u00f3n preventiva de demanda de nulidad de testamento ol\u00f3grafo sobre determinada finca integrante de la herencia del testador, por aparecer \u00e9sta inscrita ya a favor de tercera persona que no es parte en el procedimiento del que dimana el pertinente mandamiento judicial.<\/p>\n

Alega el recurrente que el auto que dio lugar a la anotaci\u00f3n de dicha demanda se dicto el 29 de Septiembre de 2003, siendo notificado a la demandada el dos de Octubre del mismo a\u00f1o, esto es, con anterioridad a la venta de un bien integrante de la herencia del testador, otorgada por la demandada a favor del actual titular registral, que tiene fecha de 6 de Octubre del mismo a\u00f1o. El mandamiento ordenando la pertinente anotaci\u00f3n fue presentado en el Registro el d\u00eda 8 de Octubre del 2003, bajo el asiento 1581 Diario 65. No obstante, en ese momento ya estaba presentada en el Registro la venta referida, pues, aunque del expediente no resulta la fecha de presentaci\u00f3n, caus\u00f3 el asiento 1548 diario 65.<\/p>\n

2. Ciertamente, la confrontaci\u00f3n de los anteriores datos justifica las sospechas de una actuaci\u00f3n deliberada del demandado de escapar a las consecuencias de la eventual sentencia estimatoria de la nulidad del testamento ol\u00f3grafo en cuya virtud ese demandado procedi\u00f3 a la venta de la finca en cuesti\u00f3n. Sin embargo, no por ello, puede accederse a la practica de la anotaci\u00f3n pretendida. La finca sobre la que habr\u00eda de extenderse esa anotaci\u00f3n est\u00e1 ya inscrita a favor de persona que no es parte en el procedimiento, y el principio constitucional de proscripci\u00f3n de la indefinici\u00f3n (cfr art 24 Constituci\u00f3n), que tiene su reflejo registral en los principios de tracto sucesivo (cfr art 20 Ley Hipotecaria) y salvaguarda judicial de los asientos del registro (cfr arts 1 y 40 Ley Hipotecaria), impiden que sin consentimiento del titular registral \u2013o sin la pertinente resoluci\u00f3n judicial que as\u00ed lo acuerde, dictada en juicio declarativo entablado contra \u00e9l\u2013 puede practicarse asiento alguno que comprometa la titularidad que a su favor proclama el Registro.<\/p>\n

3. Por lo dem\u00e1s, tampoco puede alegarse indefensi\u00f3n del demandante, toda vez que nada le impide demandar la nulidad de la venta en cuesti\u00f3n en procedimiento dirigido contra comprador y vendedor, y solicitar anotaci\u00f3n preventiva de dicha demanda, que ya no podr\u00eda ser rechazada por obst\u00e1culos registrales derivados del tracto.<\/p>\n

19 enero 2005<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. En el Registro aparece inscrita una finca por adjudicaci\u00f3n en p\u00fablica subasta, adquirida en virtud de remate en calidad de ceder en procedimiento judicial sumario del antiguo art\u00edculo 131 de la Ley hipotecaria.<\/p>\n

Al inscribirse la adjudicaci\u00f3n el Registrador cancel\u00f3 la hipoteca del actor y una serie de anotaciones de embargo posteriores a excepci\u00f3n de una anotaci\u00f3n preventiva de demanda de nulidad de la hipoteca ejecutada, que era posterior a la expedici\u00f3n de la certificaci\u00f3n de cargas. Se presenta ahora sentencia declarando la nulidad de la hipoteca, que garantizaba una emisi\u00f3n de obligaci\u00f3n al portador, la nulidad de la ejecuci\u00f3n del titulo y la posterior adjudicaci\u00f3n en subasta en proceso declarativo entablado contra persona distinta del cesionario del remate. Cuando se presenta la sentencia, la anotaci\u00f3n de demanda se encuentra caducada.<\/p>\n

2. Sin prejuzgar ahora los efectos de la anotaci\u00f3n de demanda de nulidad de la hipoteca y su virtualidad una vez extendida la nota marginal de certificaci\u00f3n de cargas con arreglo a la doctrina anterior a la reforma del articulo 131 de la Ley Hipotecaria con la nueva Ley de Enjuiciamiento civil, es lo cierto que las exigencias del principio de tracto sucesivo llevan a confirmar la nota del Registrador, puesto que el titular registral no ha sido parte en el procedimiento judicial de nulidad. Y es doctrina reiterada de este Centro directivo que si no consta que en el mismo el titular del derecho inscrito haya tenido la intervenci\u00f3n prevista en las leyes para su defensa, no pueda sufrir en el Registro las consecuencias de su indefensi\u00f3n procesal, m\u00e1xime cuando al llegar la sentencia al registro la anotaci\u00f3n de demanda hab\u00eda caducado. Dado el efecto radical y autom\u00e1tico de la caducidad, la situaci\u00f3n ahora es como si no hubiera existido, siendo inoperante a todos los efectos.<\/p>\n

13 enero 2005<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- En el presente recurso se plantea si cabe la cancelaci\u00f3n de las inscripciones registrales practicadas en virtud de una donaci\u00f3n que ha sido declarada nula en Sentencia firme dentro de un procedimiento penal seguido \u00fanicamente contra el donante por un delito de alzamiento de bienes, sin intervenci\u00f3n alguna de los donatarios.<\/p>\n

1. Como ya se\u00f1alara este Centro Directivo en la resoluci\u00f3n de 3 de marzo de 2000, el Registrador en el \u00e1mbito de sus facultades calificadoras, y en concreto respecto de los documentos judiciales, debe apreciar los obst\u00e1culos que nazcan del Registro, siendo obst\u00e1culo que impide la inscripci\u00f3n la falta de intervenci\u00f3n del titular registral en el procedimiento, a fin de poder ejercitar sus derechos procesales. De lo contrario se encontrar\u00eda en una situaci\u00f3n de indefensi\u00f3n y se infringir\u00eda el principio constitucional de tutela judicial efectiva.<\/p>\n

2. Es as\u00ed preciso el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento registral atribuya alg\u00fan derecho o la oportuna resoluci\u00f3n judicial, para proceder a la rectificaci\u00f3n de los asientos del Registro que est\u00e1n bajo la salvaguarda de los Tribunales (v\u00e9ase art\u00edculos 1, 40, 82 de la Ley Hipotecaria.) 3. Los titulares del asiento cuestionado no han sido parte en el procedimiento, lo que implica que la declaraci\u00f3n de nulidad no tiene plenos efectos frente al titular registral, m\u00e1xime cuando el que participa por t\u00edtulo lucrativo de los efectos de un delito queda obligado civilmente a la restituci\u00f3n de la cosa o a resarcir los da\u00f1os y perjuicios causados lo que permit\u00eda la llamada del donatario al proceso como responsable civil (art\u00edculo 122 del C\u00f3digo Penal y 11, 111, 112, 615, 620 y 652 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal).<\/p>\n

3. No exime del cumplimiento de este principio de tracto sucesivo el hecho de que el donatario sea menor de edad, pues es persona distinta de los donantes, ni la circunstancia de que se haya seguido un procedimiento penal en que el donatario no es imputado ya que de lo que se trata es de que la acci\u00f3n civil derivada de la acci\u00f3n penal deba cumplir los mismos requisitos que si se ejercitara directamente ante la jurisdicci\u00f3n civil.<\/p>\n

En consecuencia esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

2 febrero 2005<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro una escritura en la que el Juez, en rebeld\u00eda de determinados demandados y en su representaci\u00f3n, otorga la elevaci\u00f3n a p\u00fablico de determinados documentos privados de venta. Pero refiri\u00e9ndose la sentencia a dos documentos, y dado que exist\u00edan transmisiones intermedias, realizadas tambi\u00e9n en documento privado, el juez que ejecuta la sentencia despacha la ejecuci\u00f3n respecto de estas transmisiones intermedias y eleva a p\u00fablicos los documentos privados referentes a ellas.<\/p>\n

El Registrador califica negativamente, entre otros, por el siguiente defecto:<\/p>\n

Respecto de otra finca, consta inscrita a favor de persona distinta del transmitente.<\/p>\n

La sociedad interesada recurre.<\/p>\n

6. Cuando una finca est\u00e1 inscrita a nombra de persona distinta de aquella que otorga o a cuyo nombre se otorga una transmisi\u00f3n o grav\u00e1men, el Registrador debe denegar la inscripci\u00f3n pretendida (cfr. art\u00edculo 20, p\u00e1rrafos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando en todos sus puntos la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

15 febrero 2005<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. La \u00faltima inscripci\u00f3n de dominio de una finca se expresa de la siguiente forma: \u00abLa nombrada Do\u00f1a J.P.C., en nombre propio y adem\u00e1s en nombre de los nombrados (los restantes copropietarios) vende esta finca destinada a edificar en ella una iglesia, a favor del Excelent\u00edsimo e Ilustr\u00edsimo Se\u00f1or Doctor Don Ram\u00f3n G. C., Obispo de esta Di\u00f3cesis, mayor de edad, c\u00e9libe y de esta vecindad por el precio de. El comprador declara que el terreno que ha adquirido est\u00e1 destinado a construirse sobre \u00e9l un templo y escuelas. Don Ram\u00f3n G. C., Obispo de Barcelona, inscribe su t\u00edtulo de compra venta sin condici\u00f3n alguna especial\u00bb.<\/p>\n

Se presenta escritura por la que los apoderados de la Archidi\u00f3cesis de Barcelona agrupan la finca anterior con otra, segregan una porci\u00f3n de la agrupada y ceden el derecho de superficie sobre la porci\u00f3n segregada.<\/p>\n

La Registradora deniega la inscripci\u00f3n por hallarse la finca anterior inscrita a favor de don Ram\u00f3n G. C., persona f\u00edsica, y no a nombre de la Iglesia. Los interesados recurren.<\/p>\n

2. El recurso no puede prosperar. Es indudable la titularidad registral, aunque es cierto que la misma puede ser err\u00f3nea, bien por error procedente del t\u00edtulo que se inscribi\u00f3, bien por error del Registro al practicar la inscripci\u00f3n. A partir de dicha claridad, el Registrador no puede hacer conjeturas, ni tener en cuenta que hace ochenta a\u00f1os se segregaran de esta finca otras porciones por uno de los Obispos que sucedieron en el cargo al titular registral, pues lo cierto es que la finca est\u00e1 inscrita a favor de persona distinta de quien realiza el otorgamiento (cfr. art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

25 febrero 2005<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. La presente Resoluci\u00f3n tiene por objeto resolver el recurso interpuesto ante la negativa del Registrador de la Propiedad a practicar asiento de presentaci\u00f3n de una instancia por la que se solicita la cancelaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga de una anotaci\u00f3n preventiva de embargo, por entender el recurrente, que no se ha extendido en los mismos t\u00e9rminos en que se hallaba anotada.<\/p>\n

2. El art\u00edculo 248 de la Ley Hipotecaria impone al Registrador extender en el Diario, en el momento de la presentaci\u00f3n de cada t\u00edtulo, un breve asiento de su contenido, pero no quiere esto significar que el asiento deba practicarse irreflexiblemente y sin examen del documento presentado. Al contrario, el Registrador no extender\u00e1 asiento de presentaci\u00f3n de los documentos a que hace referencia el art\u00edculo 420 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

Esta obligaci\u00f3n del Registrador de calificar la aptitud del t\u00edtulo presentado para asentarlo en el libro Diario del Registro, se encuentra expl\u00edcitamente recogida en el art\u00edculo 258.4 de la Ley Hipotecaria (seg\u00fan redacci\u00f3n dada por la Ley 7\/1998, de 13 de abril), debiendo, en el supuesto de denegarse la pr\u00e1ctica del asiento de presentaci\u00f3n, poner nota al pie de dicho t\u00edtulo con indicaci\u00f3n de las omisiones advertidas y de los medios para subsanarlas, comunic\u00e1ndolo a quien entreg\u00f3 o remiti\u00f3 en el mismo d\u00eda o en siguiente h\u00e1bil, pudiendo recurrirse en queja ante esta Direcci\u00f3n General de conformidad con el art\u00edculo 329 de la misma Ley Hipotecaria (seg\u00fan redacci\u00f3n dada por la Ley 24\/2001, de 27 de diciembre).<\/p>\n

Ahora bien, no conviene ir muy lejos en el empleo de esta precalificaci\u00f3n, cuyo oportuno ejercicio ha de reservarse para el momento de la calificaci\u00f3n, habiendo se\u00f1alado esta Direcci\u00f3n General, en su Resoluci\u00f3n de 12 de enero de 2000 que la negativa a practicar un asiento de presentaci\u00f3n s\u00f3lo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicite sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro.<\/p>\n

3. El art\u00edculo 420 del Reglamento Hipotecario expresamente determina que los Registradores no extender\u00e1n asiento de presentaci\u00f3n de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.<\/p>\n

Como ha tenido ocasi\u00f3n de se\u00f1alar reiteradamente esta Direcci\u00f3n General (confrontar entre otras la Resoluci\u00f3n de 14 de julio de 2003, BOE de 15 de agosto), del propio tenor literal del art\u00edculo 66 de la Ley Hipotecaria resulta que el recurso gubernativo es el cauce legalmente arbitrado, a salvo la posibilidad de las partes para acudir a los Tribunales para ventilar y contender entre s\u00ed acerca de la validez o nulidad de los t\u00edtulos, para impugnar las calificaciones de los Registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Por el contrario, cuando dicha calificaci\u00f3n, haya sido o no acertada, desemboque en la pr\u00e1ctica del asiento interesado, \u00e9ste queda bajo la salvaguardia de los Tribunales (Art. 1 de la Ley Hipotecaria) produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los t\u00e9rminos establecidos en la propia ley, lo que conduce a su art\u00edculo 40 en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificaci\u00f3n del contenido del registro cuando es inexacto, entre los que no se contempla el recurso gubernativo.<\/p>\n

4. Consecuentemente con lo expuesto en los anteriores fundamentos de derecho, la instancia presentada no es t\u00edtulo h\u00e1bil para lograr la cancelaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga de la anotaci\u00f3n preventiva, al encontrarse este asiento bajo la salvaguardia de los Tribunales.<\/p>\n

Por ello, es de aplicaci\u00f3n el principio general establecido en el art\u00edculo 420.1 del Reglamento Hipotecario de no extender asiento de presentaci\u00f3n de los documentos privados, al no ser la instancia presentada uno de los supuestos legales en que se atribuye eficacia registral.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

2 marzo 2005<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento dictado en Autos de quiebra en el que se ordena tomar anotaci\u00f3n preventiva de quiebra sobre determinadas fincas, as\u00ed como la constancia de la fecha de la retroacci\u00f3n de dicha quiebra.<\/p>\n

La Registradora deniega la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n por hallarse las fincas inscritas a favor de terceras personas. Los s\u00edndicos recurren respecto de una de las fincas.<\/p>\n

2. El recurso no puede ser estimado. Como ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb), la anotaci\u00f3n de la declaraci\u00f3n judicial de quiebra, prevista en los art\u00edculos 142 y 166, 4\u00b0, del Reglamento Hipotecario, exige, por imperativo del principio registral de tracto sucesivo (art. 20 de la Ley Hipotecaria), que los bienes que hayan de soportarla se hallen inscritos a favor del quebrado. Apareciendo \u00e9stos inscritos a favor de personas distintas \u2013en el caso concreto, adquirentes de quienes, a su vez, adquirieron del quebrado-, habr\u00e1 de rechazarse la anotaci\u00f3n solicitada. No puede estimarse la alegaci\u00f3n de que al haberse verificado tales transmisiones con posterioridad a la fecha de retroacci\u00f3n de la quiebra, se hallan afectadas por la nulidad derivada del art\u00edculo 878, 2\u00b0 del C\u00f3digo de Comercio y, de que, en consecuencia, dado su car\u00e1cter radical y absoluto, procede la cancelaci\u00f3n autom\u00e1tica de los respectivos asientos con la sola presentaci\u00f3n del auto declarativo de la quiebra, desapareciendo el obst\u00e1culo derivado de la exigencia de tracto sucesivo. Sin analizar ahora la cuesti\u00f3n de la armonizaci\u00f3n entre el precepto citado y el mecanismo protector recogido en la Ley Hipotecaria respecto de los terceros que re\u00fanan los requisitos del art\u00edculo 34 de dicha Ley, es lo cierto que la cancelaci\u00f3n de los asientos practicados en favor de los adquirentes posteriores del quebrado incluidos en el per\u00edodo de retroacci\u00f3n, cuando no concurre su consentimiento voluntariamente prestado, no podr\u00e1 decretarse sino por resoluci\u00f3n judicial firme dictada en proceso que haya sido debidamente entablado contra los titulares afectados, d\u00e1ndose as\u00ed satisfacci\u00f3n tanto al principio registral de salvaguardia judicial de los asientos como al principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los propios derechos (art\u00edculos 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, y 174 de su Reglamento).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

\u00a017 marzo 2005<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta.- <\/strong>En el presente recurso, nos encontramos ante un Auto judicial en el que se acuerda el embargo de las fincas registrales 29937 y 29935 del Registro de la Propiedad n\u00famero 1 de Tarragona, inscritas a nombre de Don Jes\u00fas Montes Gonz\u00e1lez y Do\u00f1a Cristina del Cueto de Montes, por deudas de Don Jes\u00fas Montes del Cueto y posterior auto reca\u00eddo en recurso de reposici\u00f3n en el que se considera acreditado que el demandado es universal heredero, por lo que todos los bienes manifestados son privativos y de su exclusiva propiedad.<\/p>\n

El principio de tracto sucesivo (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria (corolario del principio constitucional de tutela judicial efectiva (Art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola) impiden la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n preventiva solicitada cuando las fincas est\u00e1n inscritas a favor de terceras personas que no han intervenido en el procedimiento.<\/p>\n

Ahora bien, en el caso que nos ocupa nos encontramos con un supuesto de tracto sucesivo abreviado, o modalizaci\u00f3n del principio de tracto sucesivo recogido en el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, al que se refiere el art\u00edculo 166.1 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

La protecci\u00f3n del titular registral, el principio de legitimaci\u00f3n y de tracto sucesivo exigen en estos supuestos que pod\u00edamos denominar excepcionales, que las garant\u00edas que establece la Legislaci\u00f3n Hipotecaria sean exigidas con total rigurosidad. As\u00ed en este asunto no se han observado las exigencias del citado art\u00edculo del Reglamento Hipotecario, a pesar de que en el citado Auto de fecha doce de febrero de dos mil cuatro se exige al Actor que presente los documentos exigidos en el art\u00edculo 140 y 166.1.\u00ba del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

De esta forma, el Auto reca\u00eddo en recurso de reposici\u00f3n no es el cauce formal adecuado para la acreditaci\u00f3n de la cualidad de heredero, debi\u00e9ndose aportar el testamento o declaraci\u00f3n de herederos, el certificado de defunci\u00f3n de los causantes y el Certificado del Registro General de Actos de Ultima Voluntad.<\/p>\n

Alega as\u00ed mismo el recurrente la obligaci\u00f3n del Registrador de cumplir las resoluciones judiciales, y ello es, en efecto, cierto, pero tambi\u00e9n lo es (como tambi\u00e9n esta Direcci\u00f3n ha afirmado reiteradamente) que la calificaci\u00f3n del Registrador de los documentos judiciales, consecuencia de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n ordenada por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola abarca, no a la fundamentaci\u00f3n del fallo, pero s\u00ed a la observancia de aquellos tr\u00e1mites establecidos para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervenci\u00f3n prevista en las normas para evitar su indefensi\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

26 abril 2005<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. En este caso se dan los siguientes elementos definidores:<\/p>\n

a) En diciembre de 1990 se vende una finca inscribi\u00e9ndose dicha transmisi\u00f3n con una cabida de 948,68 metros cuadrados.<\/p>\n

b) En expediente de dominio se dicta auto por el Juzgado en septiembre de 1990 estimando una mayor cabida de la finca de 518,09 metros cuadrados.<\/p>\n

c) En octubre de 2002 se hace constar en el Registro esa mayor cabida en virtud de testimonio del indicado auto dictado ese mismo mes. El expediente de dominio se sigue con el anterior titular vendedor de la finca y se inscribe a favor de los actuales titulares en virtud de la inscripci\u00f3n 8.\u00aa d) En julio de 2004 se dicta auto de la secci\u00f3n cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona dejando sin efecto el auto que motiv\u00f3 la inscripci\u00f3n del exceso de cabida y el mismo mes se expide mandamiento por el Juzgado ordenando la cancelaci\u00f3n de la referida inscripci\u00f3n 8.\u00aa Presentados dichos documentos en el Registro, el Registrador suspende la cancelaci\u00f3n al no haber sido citados en el expediente los actuales titulares registrales.<\/p>\n

El interesado recurre.<\/p>\n

2. No corresponde aqu\u00ed considerar la procedencia de la inscripci\u00f3n del exceso de cabida en virtud de expediente de dominio en el cual no han intervenido los actuales titulares registrales a favor de quienes se ha practicado la inscripci\u00f3n. Una vez inscrita esa mayor cabida, la inscripci\u00f3n queda bajo la salvaguardia de los Tribunales y s\u00f3lo podr\u00e1 rectificarse mediante consentimiento del actual titular registral o resoluci\u00f3n judicial dictada en procedimiento en que el mismo haya sido parte. Resulta as\u00ed de las exigencias derivadas del principio constitucional de tutela judicial efectiva en consonancia con los principios de legitimaci\u00f3n registral, tracto sucesivo y las reglas sobre rectificaci\u00f3n de asientos.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso.<\/p>\n

30 mayo 2005\u00a0 [6]<\/a><\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro de la Propiedad n\u00famero cinco de Oviedo un mandamiento expedido por el Juzgado de Instrucci\u00f3n n.\u00ba 1 de dicha ciudad, a fin de que \u00abse proceda a tomar las anotaciones oportunas\u00bb de la Sentencia firme que se acompa\u00f1aba, figurando como anexos del citado mandamiento: testimonio de la Sentencia firme del mismo Juzgado de fecha 22 de abril de 2003, autos n.\u00ba 115\/99 promovidos por la entidad La Llamaza y otros se\u00f1ores, contra don Manuel \u00c1ngel Manso Camporro, Mar\u00eda Orfelina Guti\u00e9rrez Fern\u00e1ndez, Mar\u00eda Natividad Parralejo Est\u00e9vez, Mar\u00eda Dolores Loredo Fonseda y Aurora Agueria Rodr\u00edguez, estas tres \u00faltimas declaradas en rebeld\u00eda: testimonio de la Sentencia firme de 15 de junio de 2004, de la Audiencia Provincial de Oviedo, Secci\u00f3n Quinta, en el recurso de apelaci\u00f3n 0000172\/2004, contra la Sentencia anterior la que confirma.<\/p>\n

En la precitada Sentencia del Juzgado de 1.\u00aa Instancia, ya firme, se contiene el fallo siguiente: \u00abdebo declarar y declaro que la sociedad Casanor, S.L., en quiebra, es due\u00f1a y propietaria del edificio en construcci\u00f3n sito en sobre el terreno sito en el Bario de la Fuente Abajo en Ol\/oniego, Concejo de Oviedo, con una superficie de 933 metros cuadrados; inscrita en le Registro de la Propiedad n.\u00ba 5 de Oviedo al libro 2121, tomo 2.962, finca 9.539, inscripci\u00f3n 12, actuando, en su virtud, la nulidad de los t\u00edtulos y la cancelaci\u00f3n de asientos registrales que puedan contradecir lo anteriormente declarado, as\u00ed como la inscripci\u00f3n de la obra nueva del referido edificio a nombre de dicha entidad Casanor, S.L., en quiebra\u00bb.<\/p>\n

2. La nota de calificaci\u00f3n emitida por el titular del Registro de la Propiedad n\u00famero cinco deniega la inscripci\u00f3n del mandamiento, por los defectos que se resumen as\u00ed: No haber sido parte en el proceso los titulares de derechos inscritos, Proyectos Urbanos Pe\u00f1amea, S.L., titular del dominio y Banco Popular Espa\u00f1ol, S.A., titular del derecho de Hipoteca.-Ser necesaria la formalizaci\u00f3n de un t\u00edtulo complementario, entre los titulares de derechos actualmente inscritos y Casanor, S.A., que delimite y especifique, conforme al principio de determinaci\u00f3n, el dominio dividido. Ser necesario completar la Sentencia con la acreditaci\u00f3n del cumplimiento de los requisitos exigidos para la inscripci\u00f3n de la obra nueva por los arts. 45 y siguientes del Real Decreto 1093\/97, de 4 de julio. La Sentencia (dada la declaraci\u00f3n de rebeld\u00eda de algunos de los demandados) solo podr\u00e1 ser objeto de anotaci\u00f3n preventiva conforme al art. 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Al primero de dichos defectos se le atribuye por el Registrador car\u00e1cter insubsanable.<\/p>\n

3. El Registrador, en su informe, y a la vista del tenor del recurso, llama la atenci\u00f3n sobre un extremo del mismo que tiene un evidente alcance formal y procedimental: la argumentaci\u00f3n que se vierte en el recurso gubernativo tiene como finalidad combatir el primero de los defectos por \u00e9l consignados en la nota de calificaci\u00f3n, precisamente considerado insubsanable, sin que se contenga en el recurso alusi\u00f3n, ni argumentaci\u00f3n alguna, en torno a los restantes defectos que la citada nota indica. De lo expuesto se deriva una evidente consecuencia: este Centro Directivo habr\u00e1 de examinar, \u00fanicamente, el primer defecto de la nota de calificaci\u00f3n, en tanto que resulta ser el \u00fanico combatido por el recurrente.<\/p>\n

4. Centrada as\u00ed la cuesti\u00f3n a examinar en este recurso, no procede sino confirmar el criterio que mantiene el funcionario calificador en su s\u00f3lida y extensa nota de calificaci\u00f3n, toda vez que, examinado \u00fanicamente el primer defecto de la misma (que es el objeto de recurso), como tiene reiteradamente declarado este Centro Directivo (por todas la Resoluci\u00f3n de 7-11-2002), trat\u00e1ndose de documentos judiciales \u00ab.el Registrador tiene la obligaci\u00f3n de calificar determinados extremos entre los cuales no est\u00e1 el fondo de la Resoluci\u00f3n pero s\u00ed, como m\u00e1s importante el de examinar si en el procedimiento han sido citados aquellos a quienes el Registro conceda alg\u00fan derecho que podr\u00eda ser afectado por la Sentencia con objeto de evitar su indefensi\u00f3n prescrita por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola y su corolario registral del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria\u00bb.<\/p>\n

Por lo dem\u00e1s, como acertadamente pone tambi\u00e9n de relieve la nota de calificaci\u00f3n recurrida, otras Resoluciones dictadas por este Centro Directivo insisten en que este extremo, est\u00e1 entre los obst\u00e1culos que surgen del Registro (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria) como aspectos sujetos a la calificaci\u00f3n de documentos judiciales, conforme al art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, de lo que se sigue que aunque los titulares registrales al momento de la iniciaci\u00f3n de tal procedimiento hubieran sido citados, no se puede dejar indefensos a los titulares actuales, los cuales habr\u00edan sido advertidos oportunamente de la situaci\u00f3n existente -y en consecuencia evitado su indefensi\u00f3n-si la demanda se hubiera anotado preventivamente, tal y como previene el art\u00edculo 42.1.\u00ba de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

5. Trasladadas las consideraciones anteriores al caso que nos ocupa, los titulares de derechos inscritos, Proyectos Urbanos Pe\u00f1amea, S. L., (titular de la inscripci\u00f3n 8.\u00aa), y el Banco Popular Espa\u00f1ol (titular de la inscripci\u00f3n 9.\u00aa), resultan afectados por la Sentencia al resultar limitado o gravado el derecho de dominio y dichos titulares no han sido parte en el proceso ni tampoco se anot\u00f3 oportunamente la demanda en su d\u00eda interpuesta.<\/p>\n

6. Por lo dem\u00e1s, esta Direcci\u00f3n General en modo alguno puede entrar a valorar las consideraciones vertidas en su escrito por el recurrente en torno a que no pueda considerarse que al titular registral actual le ampare el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria; o las que tambi\u00e9n realiza en torno a la posici\u00f3n \u00abExtra tabulas\u00bb, eso s\u00ed -del acreedor hipotecario (una Entidad de Cr\u00e9dito), cuestiones todas ellas que est\u00e1n sometidas a la exclusiva competencia de los Tribunales de Justicia.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho, dejando expresa constancia de que la presente Resoluci\u00f3n se contrae al primero de los defectos -\u00fanico recurrido y aqu\u00ed confirmado- que indica la nota de calificaci\u00f3n, toda vez que el resto de defectos en ella consignados no ha sido objeto de recurso.<\/p>\n

18 noviembre 2005<\/p>\n

Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. Presentado en el Registro testimonio de sentencia por la que se declara que determinado local procedente de segregaci\u00f3n es propiedad de la parte demandante, se declara dicha segregaci\u00f3n y se ordena la cancelaci\u00f3n de las anotaciones que contradigan lo expuesto, as\u00ed como la pr\u00e1ctica de la correspondiente inscripci\u00f3n, la Registradora rechaza las operaciones ordenadas porque: a) No aparecen como demandados todos los titulares registrales; b) aparecen sobre la finca dos anotaciones preventivas sin que conste tampoco que sus titulares hayan sido demandados; c) consta la existencia de demandados en situaci\u00f3n de rebeld\u00eda y no se acredita el transcurso del plazo para el ejercicio de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n y; d) no consta determinaci\u00f3n de la cuota en el local segregado dado que se trata de un local sujeto a r\u00e9gimen de propiedad horizontal sin que pueda fijarse unilateralmente por el interesado sin concurso de la Comunidad de Propietarios.<\/p>\n

2. El interesado recurre alegando que la sentencia es firme y su incumplimiento implica desobediencia a un pronunciamiento judicial en cuanto que la resoluci\u00f3n es firme y ejecutiva; a\u00f1ade en el recurso que dicha sentencia ordena la cancelaci\u00f3n de asientos contradictorios hayan sido o no demandados los titulares y alega adem\u00e1s que los hechos negativos no deben probarse; en cuanto a la necesidad de constancia de la cuota se\u00f1ala que la finca debe inscribirse sin cuota. Se afirma en el recurso que el Registrador ha rebasado los l\u00edmites del art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario dado que no puede examinar los defectos procesales o sustantivos de una sentencia. En cuanto a la no cancelaci\u00f3n de las anotaciones preventivas que pesan sobre la finca, el recurrente indica que nadie ha pedido ni ordenado esas cancelaciones.<\/p>\n

Son pues tres las cuestiones que se plantean en este recurso y se refieren a: 1, si es inscribible una sentencia sin que conste que hayan sido demandados todos los titulares de una finca cuyo dominio se reconoce a un tercero; 2, si constando la existencia de demandados en rebeld\u00eda es inscribible o no la sentencia firme sin que se acredite el transcurso del plazo para que el demandado pueda ejercitar la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n; 3, si es inscribible la finca segregada sin fijaci\u00f3n de cuota. [7]<\/a><\/p>\n

    \n
  1. 3. En cuanto a la primera cuesti\u00f3n, como ha dicho este Centro Directivo, para que en virtud de un pronunciamiento judicial pueda ser rectificado el Registro es necesario que aparezcan como demandados o hayan tenido la adecuada intervenci\u00f3n en el procedimiento todos los titulares registrales afectados por la rectificaci\u00f3n por aplicaci\u00f3n del principio constitucional de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n (art\u00edculo 24 Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola) y de los principios registrales de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo (art\u00edculos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria); trat\u00e1ndose pues la omisi\u00f3n de dicha intervenci\u00f3n de la falta de un tr\u00e1mite esencial del procedimiento e implicando al mismo tiempo un obst\u00e1culo registral para la inscripci\u00f3n, el defecto debe ser confirmado de conformidad con el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario.<\/li>\n<\/ol>\n

    Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de la Registradora.<\/p>\n

    29 diciembre 2005<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. La presente Resoluci\u00f3n tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por do\u00f1a Alicia Ballester Ferreres, Procuradora de los tribunales, en representaci\u00f3n de do\u00f1a EIke Hensel, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Vinar\u00f3s a practicar una anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de \u00abinscribir\u00bb.<\/p>\n

    Justifica la negativa a practicar dicha anotaci\u00f3n preventiva en el hecho de constar la finca inscrita a nombre de persona distinta del demandado.<\/p>\n

    La recurrente fundamenta su recurso en los siguientes motivos: 1.\u2013Naturaleza jur\u00eddica del mandamiento; 2.\u2013Efectos de los embargos y por analog\u00eda del resto de mandamientos; 3.\u2013Inexistencia de tercero de buena fe. Concluye solicitando se cancele la inscripci\u00f3n practicada a favor del titular registral y se anote el mandamiento ordenando la prohibici\u00f3n de \u00abinscribir\u00bb.<\/p>\n

    En el orden cronol\u00f3gico debe tenerse en cuenta la presentaci\u00f3n en el Registro de la Propiedad prioritaria de la escritura de compraventa frente a la posterior presentaci\u00f3n del mandamiento que contiene la prohibici\u00f3n de \u00abinscribir\u00bb.<\/p>\n

    Es de se\u00f1alar que de conformidad con el art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso deber\u00e1 recaer sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

    2. Alega la recurrente, en el primer fundamento de su recurso, la obligaci\u00f3n que tienen los registradores de cumplir lo ordenado por Jueces y Tribunales.<\/p>\n

    Seg\u00fan doctrina reiterada de este Centro Directivo, el respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a las Autoridades y funcionarios p\u00fablicos, incluidos, por tanto, tambi\u00e9n los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los tr\u00e1mites del procedimiento que las motivan.<\/p>\n

    No obstante, como tambi\u00e9n ha sostenido esta Direcci\u00f3n General en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando as\u00ed la salvaguarda de la autonom\u00eda privada (y, con ello, el propio tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de ella), impedir\u00eda dar cabida en el Registro a una extralimitaci\u00f3n del Juez que entra\u00f1ara una indefensi\u00f3n procesal patente, raz\u00f3n por la cual, el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley) extiende la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuaci\u00f3n o congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido y los obst\u00e1culos que surjan del Registro, aparte de a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado.<\/p>\n

    Ese principio de tutela de la autonom\u00eda privada e interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento aut\u00e9ntico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenci\u00f3n en el procedimiento determinante del asiento.<\/p>\n

    As\u00ed se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimaci\u00f3n pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco el cumplimiento de los tr\u00e1mites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control que s\u00ed le compete, en cambio, sobre los tr\u00e1mites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del art\u00edculo 99 frente al art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario), su calificaci\u00f3n de actuaciones judiciales s\u00ed deba alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta s\u00ed debe denunciar el registrador pero cuyo modo s\u00f3lo compete apreciar al juez.<\/p>\n

    Todo ello no es sino consecuencia del principio registral de legitimaci\u00f3n consagrado en el art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular; del m\u00e1s gen\u00e9rico principio constitucional de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, consagrado en el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n y del principio de relatividad de la cosa juzgada (Cfr. art\u00edculo 222.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).<\/p>\n

    Presumi\u00e9ndose que los derechos reales inscritos pertenecen al titular registral se deduce el principio de tracto sucesivo, estableciendo expresamente el art\u00edculo 20.7 de la misma Ley hipotecaria que no podr\u00e1 tomarse anotaci\u00f3n de demanda, embargo o prohibici\u00f3n de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. Ciertamente el inciso segundo de este mismo art\u00edculo 20.7 de la Ley Hipotecaria contiene una excepci\u00f3n, pero limitada a los procedimientos criminales cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haci\u00e9ndolo constar en el mandamiento, supuesto que no es el contemplado en el presente expediente.<\/p>\n

    27 febrero 2006<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Los principios de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo impiden que pueda anotarse un embargo sobre finca inscrita a favor de persona distinta de aqu\u00e9lla contra la que se sigue el procedimiento. Esta calificaci\u00f3n no supone extralimitaci\u00f3n del Registrador, pese a tratarse de un documento judicial. Ver, m\u00e1s extensamente, \u201cANOTACI\u00d3N DE EMBARGO. Tracto sucesivo\u201d.<\/p>\n

    1 agosto 2006<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento en el que, como consecuencia de Sentencia firme en la que se declara la nulidad de una inscripci\u00f3n de hipoteca y del Procedimiento Judicial Sumario por el que se ejecut\u00f3 la misma, se ordenan las cancelaciones correspondientes.<\/p>\n

    Resultando del Registro que la finca se transmiti\u00f3 por el adjudicatario del procedimiento a un tercero, el Registrador deniega las cancelaciones por no haber intervenido en el procedimiento este tercero que es el actual titular registral.<\/p>\n

    2. Las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la denegaci\u00f3n de la nota recurrida toda vez que en el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no ha intervenido el titular registral de las fincas. Como ha se\u00f1alado reiteradamente este Centro Directivo, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos (cfr. art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido partes en \u00e9l, ni han intervenido de manera alguna, exigencia \u00e9sta que, en el \u00e1mbito registral, y dada la salvaguardia judicial de los asientos registrales, determina la imposibilidad de practicar, en virtud de una resoluci\u00f3n judicial, asientos que comprometen una titularidad, si no consta que ese titular haya sido parte en el procedimiento del que emana aquella resoluci\u00f3n.<\/p>\n

    3. Alega el recurrente que el Registrador infringe el art\u00edculo 118 de la Constituci\u00f3n que le obliga a cumplir las sentencias firmes, pero, para que ello sea as\u00ed es preciso que la inscripci\u00f3n que se solicita no incurra en indefensi\u00f3n, la cual se habr\u00eda evitado si la demanda de nulidad que acab\u00f3 con la sentencia referida hubiera sido anotada en el Registro, pues tal anotaci\u00f3n habr\u00eda publicado la existencia del procedimiento y, por tanto, evitada la indefensi\u00f3n producida.<\/p>\n

    4. Tambi\u00e9n alega el recurrente que el titular registral no es de buena fe pues conoc\u00eda la sentencia. Tal alegaci\u00f3n no es atendible pues, adem\u00e1s de no probarse, el procedimiento registral no es el camino adecuado para desvirtuar la presunci\u00f3n de buena fe, lo que s\u00f3lo puede acreditarse y declararse judicialmente.<\/p>\n

    Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

    25 noviembre 2006<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- En el supuesto del presente recurso, se plantea el problema de si procede practicar la inscripci\u00f3n de una escritura de segregaci\u00f3n y venta otorgada por quien fue titular registral, si bien en la actualidad es persona distinta de quien consta como titular en el Registro.<\/p>\n

    1. El art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria exige para inscribir o anotar t\u00edtulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y dem\u00e1s derechos reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Este precepto recoge el principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas, sin ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicaci\u00f3n ha sido reiterada por este Centro Directivo en numerosas Resoluciones.<\/p>\n

    Este principio est\u00e1 \u00edntimamente relacionado con el principio de legitimaci\u00f3n recogido en el art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria y que supone una presunci\u00f3n \u00abiuris tantum\u00bb de exactitud de los pronunciamientos del Registro as\u00ed como un reconocimiento de legitimaci\u00f3n dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo el cierre del Registro a los t\u00edtulos otorgados por persona distinta de dicho titular. Pues bien, en el supuesto del presente recurso ambos principios son vulnerados ya que la escritura de segregaci\u00f3n y venta cuya inscripci\u00f3n se pretende aparece otorgada por persona distinta del actual titular registral, sin que los documentos complementarios presentados por el recurrente sirvan para subsanar este defecto. Asimismo, dado que la finca ha sido objeto de numerosas segregaciones, no aparece reservada superficie alguna, conforme al art\u00edculo 47 \u00abin fine\u00bb del Reglamento Hipotecario, para el acceso al Registro de la escritura ahora presentada.<\/p>\n

    En este sentido conviene tener en cuenta la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 23 de mayo de 1944 que exige para inscribir una segregaci\u00f3n faltando superficie en la matriz, que se proceda previamente a inscribir el exceso de cabida respecto de \u00e9sta \u00faltima, inscripci\u00f3n que requiere en todo caso el consentimiento del titular de dicha finca. Lo que no es posible en ning\u00fan caso es proceder a la inscripci\u00f3n de un t\u00edtulo de segregaci\u00f3n y venta cuando el propietario que segreg\u00f3 determin\u00f3 el resto y lo transmiti\u00f3 a tercero sin dejar superficie pendiente de segregar, ya que en este caso lo procedente ser\u00e1 identificar de forma adecuada la finca cuya inscripci\u00f3n se solicita, a fin de determinar si obedece a un exceso de cabida de la finca matriz, en cuyo caso ser\u00e1 necesario inscribir previamente dicho exceso con el consentimiento del titular registral de la matriz conforme a los art\u00edculos 38, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria; o por el contrario se trata de alguna de las segregaciones que debieron acceder al Registro y no se inscribieron, sin que se dejara reservada a favor de titular registral anterior superficie suficiente para inscribirlas ahora, en cuyo caso ser\u00e1 necesario proceder a la rectificaci\u00f3n de los asientos ya practicados, conforme al art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

    En el mismo sentido se pronunci\u00f3 la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 16 de noviembre de 2004, de acuerdo con la cual no cabe inscribir una segregaci\u00f3n retrasada, dado que ya constaba inscrita la finca matriz a nombre de persona distinta de la que segreg\u00f3, pues en la escritura de compra de dicha finca matriz, no se consign\u00f3 que estaba pendiente una segregaci\u00f3n, por lo cual existe un obst\u00e1culo de tracto sucesivo, conforme a los principios constitucionales de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n en paralelo con los de tracto sucesivo y legitimaci\u00f3n.<\/p>\n

    Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.<\/p>\n

    9 febrero 2007<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Solicitada inmatriculaci\u00f3n de una finca en virtud de escritura p\u00fablica de compraventa, el Registrador la deniega por considerar que la finca est\u00e1 inscrita a nombre de tercera persona y que lo que procede es la reanulaci\u00f3n del tracto sucesivo.<\/p>\n

    2. Entrando ya en el fondo del recurso, se plantea el problema de si procede practicar la inscripci\u00f3n de una escritura de compraventa otorgada por persona distinta de quien consta como titular en el Registro. En este sentido conviene tener en cuenta el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, que exige para inscribir o anotar t\u00edtulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y dem\u00e1s derechos reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.<\/p>\n

    Este precepto recoge el principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas, sin ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicaci\u00f3n ha sido reiterada por este Centro Directivo en numerosas Resoluciones. Este principio est\u00e1 \u00edntimamente relacionado con el Principio de legitimaci\u00f3n recogido en el art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria y que supone una presunci\u00f3n iuris tantum de exactitud de los pronunciamientos del Registro as\u00ed como un reconocimiento de legitimaci\u00f3n dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo el cierre del Registro a los t\u00edtulos otorgados por persona distinta de dicho titular. Pues bien, en el supuesto del presente recurso ambos principios son vulnerados ya que la escritura de compraventa cuya inscripci\u00f3n se pretende aparece otorgada por persona distinta del actual titular registral, ya que la finca figura inscrita a favor de Jacknel Land.<\/p>\n

    3. Finalmente, en la escritura presentada se solicita al Registrador la inmatriculaci\u00f3n de la finca objeto de la compraventa. El art\u00edculo 199 de la Ley Hipotecaria, regula los medios para proceder a la inmatriculaci\u00f3n de fincas que no est\u00e9n inscritas a favor de persona alguna. De este precepto resulta que la inmatriculaci\u00f3n es el ingreso de una finca en el Registro mediante la apertura de folio a la misma. Por tanto un requisito necesario para proceder a la inmatriculaci\u00f3n es que la finca no est\u00e9 inscrita a favor de persona alguna, tal y como ha se\u00f1alado esta Direcci\u00f3n General en numerosas Resoluciones como la de 19 de diciembre de 1946 o la de 10 de febrero de 1956. Sin embargo, en el supuesto del presente recurso, la finca que se pretende inmatricular ya figura inscrita a favor de tercera persona, por tanto es correcto el rechazo del Registrador a la pr\u00e1ctica del asiento solicitado, evitando as\u00ed un supuesto de doble inmatriculaci\u00f3n. Es cierto que el Registrador no especifica los datos registrales de la finca ya inmatriculada que impide la inscripci\u00f3n del presente t\u00edtulo; pero estos datos se pueden obtener a trav\u00e9s del cauce m\u00e1s adecuado que es la solicitud de publicidad formal de la finca que figura inscrita a nombre de tercera persona, seg\u00fan el Registrador, de manera que una vez analizada podr\u00e1 el recurrente discrepar o no con el criterio del Registrador y en su caso acudir al procedimiento judicial de identificaci\u00f3n de la finca previsto en el art\u00edculo 306 del Reglamento Hipotecario o cualquier otro que sea procedente.<\/p>\n

    Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y mantener la nota de calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

    12 febrero 2007<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. El \u00fanico problema que plantea el recurso es el de si, existiendo una sentencia declarando la quiebra y la retroacci\u00f3n de la misma, pueden cancelarse los asientos registrales referentes a actos posteriores a la fecha de retroacci\u00f3n, la cual fue fijada por Auto de 29 de marzo de 1997, siendo as\u00ed que dicha quiebra no se hizo constar en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

    2. No puede el Registrador, ni, por tanto, este Centro Directivo, entrar en el fondo del fallo ni en sus fundamentos. Pero, independientemente de que puedan o no ser afectados por la retroacci\u00f3n de la quiebra titulares de asientos registrales, es lo cierto que para que una quiebra tenga efectos cancelatorios contra los titulares de asientos posteriores es necesario que tal quiebra haya sido objeto del pertinente asiento que publique la situaci\u00f3n, y no puede argumentarse contra ello que los derechos a cancelar sean posteriores a la fecha a la que se retrotraen los efectos de dicha quiebra, ya que, si no fuera as\u00ed, se quebrantar\u00eda el principio constitucional de salvaguarda jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos y proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), as\u00ed como los principios registrales de salvaguarda judicial de los asientos (cfr. art\u00edculos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), de legitimaci\u00f3n (cfr. art\u00edculo 38 de la misma Ley), y de tracto sucesivo (cfr. art\u00edculo 20 de la ley Hipotecaria), los cuales impiden inscribir o anotar un t\u00edtulo no otorgado por el titular registral o resultante de un procedimiento en el que no ha sido parte.<\/p>\n

    Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

    27 abril 2007<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. En ejecuci\u00f3n de Sentencia se presenta en el Registro Auto por el que se declaran resueltos ciertos contratos de cesi\u00f3n de bienes a cambio de alimentos por cumplimiento de la condici\u00f3n resolutoria inscrita. El registrador suspende la inscripci\u00f3n porque, estando las fincas inscritas a favor de subadquirentes, no consta que los mismos hayan sido demandados o notificados del procedimiento. El interesado recurre.<\/p>\n

    2. Las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la nota recurrida toda vez que en el procedimiento del que dimana el auto calificado no han intervenido los titulares reg\u00edstrales de las fincas. Como ha se\u00f1alado reiteradamente este Centro Directivo, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos de los derechos e intereses leg\u00edtimos (cfr. art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido partes en \u00e9l, ni han intervenido de manera alguna, exigencia \u00e9sta que, en el \u00e1mbito registral, y dada la salvaguardia judicial de los asientos reg\u00edstrales, determina la imposibilidad de practicar, en virtud de una resoluci\u00f3n judicial, asientos que comprometen una titularidad, si no consta que ese titular haya sido parte en el procedimiento del que emana aquella resoluci\u00f3n.<\/p>\n

    3. Con lo anteriormente dicho, no se infringe el art\u00edculo 118 de la Constituci\u00f3n que obliga al Registrador a cumplir las resoluciones judiciales firmes, pues, para que ello sea as\u00ed es preciso que la inscripci\u00f3n que se solicita no incurra en indefensi\u00f3n, la cual se habr\u00eda evitado si la demanda de resoluci\u00f3n que acab\u00f3 con la sentencia referida hubiera sido anotada en el Registro, pues tal anotaci\u00f3n habr\u00eda publicado la existencia del procedimiento y, por tanto, evitado la indefensi\u00f3n producida.<\/p>\n

    Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

    8 junio 2007<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. Las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la nota recurrida toda vez que no consta de la documentaci\u00f3n presentada que en el procedimiento del que dimana el auto calificado haya intervenido el titular de la anotaci\u00f3n. Como ha se\u00f1alado reiteradamente este centro directivo, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos de los derechos e intereses leg\u00edtimos (cfr. art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido partes en \u00e9l, ni han intervenido de manera alguna, exigencia \u00e9sta que, en el \u00e1mbito registral, y dada la salvaguardia judicial de los asientos reg\u00edstrales, determina la imposibilidad de practicar, en virtud de una resoluci\u00f3n judicial, asientos que comprometen una titularidad, si no consta que ese titular haya sido parte en el procedimiento del que emana aquella resoluci\u00f3n. Con lo anteriormente dicho, no se infringe el art\u00edculo 118 de la Constituci\u00f3n que obliga al Registrador a cumplir las resoluciones judiciales firmes, pues, para que ello sea as\u00ed es preciso que la inscripci\u00f3n que se solicita no incurra en indefensi\u00f3n.<\/p>\n

    2. El recurso no puede basarse en documentos no tenidos en cuenta por el Registrador en el momento de extender la calificaci\u00f3n. Por ello no pueden apreciarse los argumentos de la recurrente sobre intervenci\u00f3n en el procedimiento del titular de la anotaci\u00f3n.<\/p>\n

    Por lo expuesto, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, sin perjuicio de que, presentados todos los documentos de nuevo en el Registro, sean objeto de una nueva calificaci\u00f3n.<\/p>\n

    2 junio 2008<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Sobre aplicaci\u00f3n de este principio en materia de embargos, ver el apartado \u201cANOTACI\u00d3N DE EMBARGO. Tracto sucesivo\u201d.<\/p>\n

    30 mayo 2009<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. En el supuesto del presente recurso, se plantea el problema de si procede practicar la inscripci\u00f3n de una escritura de constituci\u00f3n de servidumbres otorgadas por personas que, en un momento fueron titulares registrales de los predios dominante y sirviente, pero en el momento en el que se pretende la inscripci\u00f3n, tales predios aparecen inscritos a favor de otras personas, quienes han devenido titulares despu\u00e9s de distintas transmisiones.<\/p>\n

    2. Como ha dicho con anterioridad este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb), el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria exige para inscribir o anotar t\u00edtulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y dem\u00e1s derechos reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Este precepto recoge el principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas, sin ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicaci\u00f3n ha sido reiterada por este Centro Directivo en numerosas Resoluciones. Este principio est\u00e1 \u00edntimamente relacionado con el principio de legitimaci\u00f3n recogido en el art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria y que supone una presunci\u00f3n \u00abiuris tantum\u00bb de exactitud de los pronunciamientos del Registro as\u00ed como un reconocimiento de legitimaci\u00f3n dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo el cierre del Registro a los t\u00edtulos otorgados por persona distinta de dicho titular. Pues bien, en el supuesto del presente recurso ambos principios son vulnerados ya que la escritura cuya inscripci\u00f3n se pretende aparece otorgada por persona distinta del titular registral, sin que los documentos complementarios presentados por el recurrente sirvan para subsanar este defecto.<\/p>\n

    3. Adem\u00e1s, el principio de tracto sucesivo supone no acreditar, como hace el recurrente, que los otorgantes han sido titulares de las fincas en el momento en que se constituye el gravamen, sino que, seg\u00fan el Registro, lo son en el momento en que se solicita la inscripci\u00f3n, ya que, de lo contrario, se producir\u00eda un posible perjuicio causado por indefensi\u00f3n contra los titulares que han inscrito con posterioridad, sin que los grav\u00e1menes que ahora se pretenden inscribir tuvieran reflejo registral. Por esta raz\u00f3n, la \u00fanica forma en que las servidumbres pudieran inscribirse ser\u00eda que prestaran consentimiento los titulares registrales que figuran como tales en el Registro. A esta conclusi\u00f3n se llega tambi\u00e9n por el principio de prioridad, ya que, habiendo tenido acceso al Registro un acto dispositivo por el que el titular transmite su dominio, no pueden tener acceso actos (aunque sean anteriores) otorgados por el titular anterior (cfr. art\u00edculo 17 de la ley Hipotecaria)<\/p>\n

    4. El argumento que utiliza el recurrente de que las servidumbres aparentes tienen efecto contra tercero aunque no est\u00e9n inscritas, no tiene efecto alguno para producir la inscripci\u00f3n, pues su efecto puede ser tenido en cuenta en el caso de un juicio, pero es indiferente a los efectos de lograr la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

    5. Es irrelevante la alegaci\u00f3n del recurrente relativa a la Resoluci\u00f3n de 11 de octubre de 2005, toda vez que se refiere a un supuesto distinto, pues la alteraci\u00f3n intermedia que se hab\u00eda producido entre el t\u00edtulo presentado y las fincas afectadas, era una simple agrupaci\u00f3n de \u00e9stas, sin que estuviera afectada la titularidad de las mismas.<\/p>\n

    Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

    21 agosto 2009<\/p>\n

    <\/a>Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. Este recurso versa sobre la inscripci\u00f3n de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de contrato privado de cesi\u00f3n onerosa de derechos de uso y disfrute sobre determinadas plazas de un aparcamiento subterr\u00e1neo en r\u00e9gimen de concesi\u00f3n, otorgada judicialmente en rebeld\u00eda del demandado. La inscripci\u00f3n se solicita cuando la concesi\u00f3n administrativa y por tanto las fincas adquiridas figuran ya inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de persona distinta del transmitente y del que fue condenado en la sentencia que se ejecuta, debi\u00e9ndose considerar adem\u00e1s que la demanda de elevaci\u00f3n a p\u00fablico del contrato privado de compraventa no fue objeto de anotaci\u00f3n preventiva.<\/p>\n

    Es principio b\u00e1sico de nuestro Derecho hipotecario, \u00edntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimaci\u00f3n, seg\u00fan los art\u00edculos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un t\u00edtulo en el Registro de la Propiedad se exige que est\u00e9 previamente inscrito el derecho del transmitente (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria). En consecuencia, estando las fincas transmitidas, inscritas en el Registro de la Propiedad y bajo la salvaguardia de los Tribunales a favor de una persona jur\u00eddica distinta del anterior titular registral, no podr\u00e1 accederse a la inscripci\u00f3n del ahora calificado sin consentimiento del actual titular registral, por m\u00e1s que haya sido otorgado por titular anterior de quien trae causa el actual (cfr. art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria). Esta conclusi\u00f3n no puede alterarse por el hecho de tratarse de un t\u00edtulo derivado de un procedimiento judicial, ya que respecto de estos se exige que el titular registral actual haya sido parte en el proceso (art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria) o que se hubiera tomado en su d\u00eda y estuviera vigente la correspondiente anotaci\u00f3n preventiva de la demanda interpuesta (cfr. art\u00edculo 71 de la Ley Hipotecaria). S\u00f3lo con las mencionadas cautelas puede garantizarse el adecuado desenvolvimiento del principio constitucional de la protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos y de la interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, con base en el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola, una de cuyas manifestaciones tiene lugar en el \u00e1mbito hipotecario a trav\u00e9s de los rese\u00f1ados principios de salvaguarda judicial de los asientos registrales, tracto sucesivo y legitimaci\u00f3n. Finalmente \u2013en cuanto a los razonamientos de que en otros Registros se ha inscrito\u2013, no puede concluir este Centro Directivo sin manifestar que es, igualmente, principio esencial para la existencia de la seguridad jur\u00eddica preventiva que la calificaci\u00f3n registral sea independiente y de exclusiva responsabilidad del Registrador que la realiza, no pudiendo quedar, en ning\u00fan caso, vinculada por calificaciones de otros Registradores.<\/p>\n

    Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar \u00edntegramente el recurso y confirmar y mantener \u00edntegramente la nota de calificaci\u00f3n de la Registradora en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

    13 enero 2010<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Se vulnera el principio de tracto sucesivo cuando falta la intervenci\u00f3n del titular registral en un procedimiento de expropiaci\u00f3n forzosa. Ver la Resoluci\u00f3n en el apartado \u201cEXPROPIACI\u00d3N FORZOSA. Personas que deben intervenir\u201d.<\/p>\n

    19 abril 2010<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 14. Por \u00faltimo, en cuanto al segundo defecto se\u00f1alado por el Registrador, es por completo ajustada a derecho la calificaci\u00f3n impugnada al denegarse la inscripci\u00f3n de parte de la superficie de la finca registral 5.499, por aparecer dicha superficie inscrita en favor de persona distinta al aportante y haberse segregado de la misma finca pasando a formar parte la finca registral 22.725. As\u00ed resulta de la simple aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

    8 julio 2010<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. En el presente expediente se discute si procede el reflejo registral de una Sentencia en la que se estima una demanda interpuesta contra el Comisario y Sindicatura de la quiebra del titular registral, en ejercicio de tercer\u00eda de dominio, por la que se declara que pertenece el dominio al demandante y se ordena que se levante la intervenci\u00f3n decretada respecto de dicha finca en la quiebra. La Registradora suspende la inscripci\u00f3n por los siguientes defectos: 1)\u2026 2)\u2026; 3) No resultar haberse dirigido el procedimiento contra los herederos de do\u00f1a R. C. P. exigencia que resulta del car\u00e1cter ganancial de las fincas.<\/p>\n

    5. En relaci\u00f3n con el tercero de los defectos, constando las fincas a que se refiere la Sentencia, inscritas a nombre de don J. R. M. C. y do\u00f1a R. C. P. como gananciales, dado que la esposa no ha sido demandada, y considerando los art\u00edculos 24 de la Constituci\u00f3n, 20 de la Ley Hipotecaria, 100 y 140 del Reglamento Hipotecario, y la doctrina de este Centro Directivo en la materia (entre las m\u00e1s recientes, Resoluci\u00f3n de 30 de abril de 2009) s\u00f3lo cabr\u00e1 llevar a cabo las inscripciones solicitadas en tanto el procedimiento se haya seguido contra todos los titulares registrales. Dicha falta de tracto sucesivo es uno de los aspectos que el Registrador puede y debe calificar, tal y como ha se\u00f1alado este Centro Directivo en la Resoluci\u00f3n de 31 de enero de 2006. En efecto, la falta de intervenci\u00f3n en el procedimiento de los titulares registrales, atenta contra los principios de tutela judicial efectiva, legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo. Por ello, procede confirmar el defecto se\u00f1alado por la Registradora.<\/p>\n

    15 julio 2010<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Las limitaciones en materia de calificaci\u00f3n de documentos judiciales no impiden rechazar, por aplicaci\u00f3n del principio de tracto sucesivo, la inscripci\u00f3n de un fallo judicial que ordena la cancelaci\u00f3n de determinadas inscripciones de dominio si en el procedimiento seguido no ha tenido intervenci\u00f3n el titular de la hipoteca que gravaba las fincas.<\/p>\n

    3 marzo 2011<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro de la Propiedad de Madrid n\u00famero 39 un testimonio de auto de homologaci\u00f3n judicial de acuerdo adoptado por las partes en proceso de juicio ordinario, con efecto de transacci\u00f3n judicial. En dicho acuerdo las demandadas reconocen, a favor de los demandantes, que suscribieron en su favor un contrato privado de compraventa de una finca registral con pago y entrega de llaves, y se avienen a que por el Juzgado se ordene al Registro que inscriba el referido contrato de compraventa.<\/p>\n

    Del Registro resulta que la finca objeto de transacci\u00f3n se halla inscrita a favor de la madre de las demandadas, con car\u00e1cter presuntivamente ganancial, y que consta la presunci\u00f3n de ganancialidad a favor del c\u00f3nyuge de su segundo matrimonio. La adquisici\u00f3n se produjo en virtud de una escritura de elevaci\u00f3n a p\u00fablico de documento privado otorgada por el Instituto de la Vivienda de Madrid y las demandadas como herederas de la fallecida, titular registral actual, resultando al mismo tiempo de la propia inscripci\u00f3n que el segundo marido \u2013favorecido por la presunci\u00f3n de ganancialidad que consta en el Registro\u2013 falleci\u00f3 con posterioridad a la madre dejando como heredera \u00fanica testamentaria a \u00e9sta \u00faltima.<\/p>\n

    El registrador suspende la inscripci\u00f3n por aparecer la finca inscrita a nombre de terceras personas distintas de la demandada, por faltar la acreditaci\u00f3n de la situaci\u00f3n arrendaticia de la finca, y por ser necesario determinar la proporci\u00f3n en que se adquirieron los bienes. Los demandantes recurren ante esta Direcci\u00f3n General los primeros dos defectos, alegando respecto del primero de los mismos que al menos deben inscribirse a favor de la demandante dos terceras partes de la finca por pertenecer a las demandadas en su condici\u00f3n de herederas de la titular registral; y, en cuanto al defecto relativo a la situaci\u00f3n arrendaticia, que en el Registro consta que la finca no est\u00e1 arrendada.<\/p>\n

    2. El primer defecto debe mantenerse. Sin entrar a valorar ahora \u2013por no haberse planteado en la nota de calificaci\u00f3n\u2013 si la homologaci\u00f3n judicial de un acuerdo privado de compraventa es t\u00edtulo apto para la inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad, lo cierto es que de acuerdo con el principio general del tracto sucesivo recogido en el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, para inscribir ese auto de homologaci\u00f3n judicial de compraventa privada suscrito entre demandantes y demandadas, deber\u00e1 constar previamente inscrito dicho dominio a favor de \u00e9stas \u00faltimas.<\/p>\n

    Es cierto que los actos dispositivos sobre bienes que aparecen registrados a favor del causante pueden ser inscritos sin necesidad de previa partici\u00f3n hereditaria, siempre que aparezcan otorgados por quienes acrediten ser todos los llamados a la herencia y conste su aceptaci\u00f3n expresa o derive \u00e9sta, por ley, del propio acto dispositivo cuya inscripci\u00f3n se cuestiona (v\u00e9ase art\u00edculo 20, p\u00e1rrafo quinto, n\u00famero 2.\u00ba, de la Ley Hipotecaria). No obstante, en el presente expediente resulta del Registro que las demandadas son herederas de la titular registral \u2013ellas fueron las que elevaron a p\u00fablico el contrato privado de venta que caus\u00f3 la inscripci\u00f3n a favor de la referida titular\u2013, pero, del propio modo, consta tambi\u00e9n en el Registro que el favorecido por la presunci\u00f3n de ganancialidad seg\u00fan la inscripci\u00f3n de la finca objeto de transacci\u00f3n, que no era padre de las demandadas, falleci\u00f3 con posterioridad a la titular registral con testamento en el que institu\u00eda a \u00e9sta \u00faltima como heredera \u00fanica sin previsi\u00f3n de sustituci\u00f3n alguna, de modo que, de acuerdo con el art\u00edculo 912.3 del C\u00f3digo Civil, proceder\u00e1 con respecto a este presunto titular registral la apertura de la sucesi\u00f3n intestada.<\/p>\n

    En consecuencia, para lograr la inscripci\u00f3n en este caso y con relaci\u00f3n al defecto se\u00f1alado, se precisar\u00eda destruir la presunci\u00f3n de ganancialidad acreditando en forma aut\u00e9ntica la condici\u00f3n de privativa de la finca de la titular registral, madre y causante de las demandadas \u2013sus \u00fanicas herederas\u2013, o bien acreditar de forma aut\u00e9ntica que en el momento de la adquisici\u00f3n el titular registral no se encontraba casado con el favorecido por la presunci\u00f3n de ganancialidad, en cuyo caso deber\u00e1 obtenerse la ratificaci\u00f3n del convenio por quien resulte ser heredero de quien sea el verdadero c\u00f3nyuge favorecido con la presunci\u00f3n de ganancialidad en el momento de la adquisici\u00f3n. Entretanto no puede practicarse la inscripci\u00f3n sin el consentimiento de los herederos de quien en el Registro aparece favorecido con tal presunci\u00f3n.<\/p>\n

    3. La solicitud del recurrente relativa a que se inscriban al menos dos terceras partes a favor de los demandantes no es admisible, adem\u00e1s de porque no es comprensible el motivo por el que se solicita respecto de esa concreta parte y no de otra. Adem\u00e1s y como ha reiterado el Tribunal Supremo (vid. Sentencias referidas en los \u00abVistos\u00bb) producido el hecho sucesorio, todos los herederos tienen una comunidad hereditaria con derechos indeterminados mientras que no haya partici\u00f3n, y si en la partici\u00f3n se adjudica alg\u00fan bien proindiviso, pasan a ser titulares en copropiedad de modo que, antes de la partici\u00f3n los herederos podr\u00e1n enajenar su cuota hereditaria ideal sobre la herencia pero no bienes concretos ni cuotas recayentes sobre bienes concretos de la herencia.<\/p>\n

    8 julio 2011<\/p>\n

     <\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. Se plantea en el presente recurso la posibilidad de inscribir una rectificaci\u00f3n en el Registro sobre el dominio de una parte indivisa de una finca como consecuencia de una sentencia firme, siendo as\u00ed que la demanda se dirigi\u00f3 contra quienes, por sus apellidos, parecen ser los hijos de los titulares registrales.<\/p>\n

    2. La registradora atribuye a la documentaci\u00f3n presentada el defecto de que es necesario acreditar la circunstancia de que los demandados son herederos de los titulares registrales.<\/p>\n

    3. Como se ha se\u00f1alado en Resoluciones anteriores (v\u00e9ase Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb) el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal, limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento. En este sentido el principio registral de tracto sucesivo, que no es sino un trasunto de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, impide dar cabida en el Registro a resoluciones judiciales que pudieran entra\u00f1ar una indefensi\u00f3n procesal patente del titular registral. Esta es la raz\u00f3n por la cual, el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley) extiende la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuaci\u00f3n o congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado y a los obst\u00e1culos que surjan del Registro, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

    Ese principio de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento aut\u00e9ntico, haya sido parte o haya tenido, al menos la posibilidad de intervenci\u00f3n, en el procedimiento determinante del asiento. As\u00ed se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimaci\u00f3n pasiva desde el punto de vista procesal apreciada por el juzgador ni tampoco la cumplimentaci\u00f3n de los tr\u00e1mites seguidos en el procedimiento judicial, su calificaci\u00f3n de actuaciones judiciales s\u00ed debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado de forma legal en el procedimiento.<\/p>\n

    Por lo tanto entiende este Centro Directivo que la calificaci\u00f3n por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone apreciar una eventual tramitaci\u00f3n defectuosa (que no compete al registrador determinar), sino una inadecuaci\u00f3n, en este caso, entre la resoluci\u00f3n reca\u00edda y el procedimiento o juicio en que debiera dictarse, que s\u00ed es materia a la que alcanza la potestad de calificaci\u00f3n del registrador, conforme al art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario.<\/p>\n

    4. En el presente supuesto, la sentencia se ha dictado en un procedimiento en que han sido demandados quienes parecen ser herederos del matrimonio que es titular registral. Es evidente que esta circunstancia debe acreditarse mediante la aportaci\u00f3n de los documentos correspondientes, que no son otros que los establecidos en los art\u00edculos 14 y\u00a016 de la Ley Hipotecaria, y 76 de su Reglamento, es decir, el t\u00edtulo sucesorio, acompa\u00f1ado de certificados de defunci\u00f3n y \u00faltimas voluntades de los titulares registrales.<\/p>\n

    Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

    1 julio 2011<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Como consecuencia de este principio, no es inscribible la sentencia que ordena la cancelaci\u00f3n de determinadas inscripciones si el titular registral de las mismas no ha tenido intervenci\u00f3n en el procedimiento judicial. La resoluci\u00f3n puede verse en el apartado \u201cCANCELACI\u00d3N. Ordenada judicialmente\u201d.<\/p>\n

    14 julio 2011<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- La aplicaci\u00f3n de este principio, junto con los de legitimaci\u00f3n y prioridad es el fundamento de este recurso, que puede verse en el apartado \u201cPRINCIPIO DE LEGITIMACI\u00d3N. Protecci\u00f3n de los asientos registrales\u201d. El problema planteado es la solicitud de inscripci\u00f3n de una compraventa otorgada por el titular registral y presentada cuando la finca est\u00e1 inscrita a favor del adjudicatario en un procedimiento administrativo seguido contra dicho titular.<\/p>\n

    25 agosto 2011<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. En el presente expediente se pretende la inscripci\u00f3n de una reversi\u00f3n a favor de un tercero, distinto al titular expropiado, de una finca respecto de la cual no consta inscrita previamente la expropiaci\u00f3n de la que se ha obtenido dicha reversi\u00f3n. Tan s\u00f3lo se acompa\u00f1a resoluci\u00f3n administrativa que declara la reversi\u00f3n; el acta de pago y hoja de aprecio en la que se describe la finca objeto de reversi\u00f3n y un acta administrativa de acuerdo amistoso.<\/p>\n

    2. No cabe duda que el derecho de reversi\u00f3n sobre bienes inmuebles tiene naturaleza real y es transmisible, por lo que puede tener acceso al Registro. Igualmente lo ser\u00e1 la transmisi\u00f3n operada como consecuencia del ejercicio del derecho de reversi\u00f3n (cfr. art\u00edculos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

    Dispone as\u00ed el art\u00edculo 54.5 de la Ley de Expropiaci\u00f3n Forzosa de 16 de diciembre de 1954, en la redacci\u00f3n dada al mismo por Ley 38\/1999, de 5 de noviembre, que en las inscripciones en el Registro de la Propiedad del dominio y dem\u00e1s derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por expropiaci\u00f3n forzosa se har\u00e1 constar el derecho preferente de los reversionistas frente a terceros posibles adquirentes para recuperar el bien o derecho expropiados de acuerdo con lo dispuesto en este art\u00edculo y en el siguiente, sin cuya constancia registral el derecho de reversi\u00f3n no ser\u00e1 oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito los t\u00edtulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

    3. Ahora bien, conforme a lo dispuesto en el p\u00e1rrafo primero del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, que consagra en nuestro Derecho hipotecario el denominado principio del tracto sucesivo, para inscribir un t\u00edtulo por el que se transmita el dominio \u2013en este caso, una reversi\u00f3n de finca procedente de expropiaci\u00f3n\u2013, deber\u00e1 constar previamente inscrito el derecho de la persona que otorgue el acto referido.<\/p>\n

    En el presente expediente, resulta que la finca objeto de reversi\u00f3n a\u00fan se encuentra inscrita a favor del particular expropiado \u2013que adem\u00e1s es diferente del reversionario\u2013 por lo que procede denegar la inscripci\u00f3n solicitada en tanto no se obtenga la referida previa inscripci\u00f3n o cuando menos, se aporte, a modo de tracto abreviado, el t\u00edtulo de la expropiaci\u00f3n con todos los requisitos legalmente exigidos. De otro modo se estar\u00eda tabularmente privando de una finca al titular registral sin su leg\u00edtima intervenci\u00f3n, conculcando as\u00ed el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos contenido en el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n.<\/p>\n

    A este respecto debe recordarse que el derecho de reversi\u00f3n, para el caso de no ejecutarse la obra o no establecerse el servicio que motiv\u00f3 la expropiaci\u00f3n, as\u00ed como si hubiera alguna parte sobrante de los bienes expropiados, o desapareciese la afectaci\u00f3n, opera en favor del primitivo due\u00f1o o sus causahabientes, que son quienes podr\u00e1n recobrar la totalidad o la parte sobrante de lo expropiado (v\u00e9ase art\u00edculo 54.1 de la Ley de Expropiaci\u00f3n Forzosa). Por tanto para que el derecho de reversi\u00f3n se produzca en favor de persona distinta del expropiado, deber\u00e1 acreditarse la transmisi\u00f3n de tal derecho por parte de \u00e9ste, cumpliendo las exigencias generales de tracto sucesivo.<\/p>\n

    4. Como ya se\u00f1alara este Centro Directivo (v\u00e9ase Resoluci\u00f3n de 28 de julio de 2001) normalmente la cualidad de expropiado consta en el Registro s\u00f3lo de manera impl\u00edcita, pues en la inscripci\u00f3n de la expropiaci\u00f3n consta la persona del anterior titular contra quien se dirigi\u00f3 el expediente. En este contexto, legalmente est\u00e1 reconocida la posibilidad de transmisi\u00f3n de tal cualidad, puesto que el derecho de reversi\u00f3n se reconoce a favor del expropiado y de sus causahabientes (cfr. art\u00edculo 54 de la Ley de Expropiaci\u00f3n Forzosa), por lo que los derechos que atribuye tal cualidad son perfectamente inscribibles por gozar de la inmediatividad y eficacia erga omnes de todo derecho real. Pero para inscribir tales derechos han de concurrir todos los requisitos legales, y esencialmente, los de documentaci\u00f3n p\u00fablica y tracto sucesivo, algo que no acontece en el presente supuesto en el que falta la previa inscripci\u00f3n del t\u00edtulo expropiatorio y de aqu\u00e9l por virtud del cual se transfiri\u00f3 el derecho de reversi\u00f3n en favor del presentante.<\/p>\n

    Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n

    30 septiembre 2011<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- La falta de citaci\u00f3n de los titulares de algunos derechos reales o cargas sobre elementos privativos de un inmueble es defecto que impide la inscripci\u00f3n de una sentencia que declara ilegal la licencia de construcci\u00f3n. La resoluci\u00f3n puede verse en el apartado \u201cDOCUMENTO JUDICIAL. \u00c1mbito de la calificaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

    3 febrero 2012<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. Ante las alegaciones formuladas en el escrito de recurso y dadas las vicisitudes formales por las que ha atravesado la formaci\u00f3n del expediente que ha dado lugar a esta Resoluci\u00f3n es preciso recordar la reiterada doctrina de este Centro Directivo en relaci\u00f3n a algunas cuestiones relevantes.<\/p>\n

    En primer lugar que el objeto del recurso lo constituye exclusivamente la calificaci\u00f3n del registrador emitida en relaci\u00f3n a la documentaci\u00f3n presentada (art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria y Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 22 de mayo de 2000). En consecuencia la resoluci\u00f3n del presente supuesto ha de basarse exclusivamente en los documentos presentados al tiempo de la calificaci\u00f3n registral, de modo que no han de ser tenidos en cuenta en el seno de este recurso los documentos no aportados en aquel momento (cfr. Resoluciones de 21 de enero de 2006, 21 de mayo de 2007 y 18 de enero de 2010). En el presente caso, el recurrente acompa\u00f1a en un momento posterior a la calificaci\u00f3n el testimonio de la Sentencia reca\u00edda en el juicio declarativo ordinario que provoc\u00f3 el procedimiento de ejecuci\u00f3n cuyo auto firme ha sido objeto de presentaci\u00f3n. El registrador considera que esta documentaci\u00f3n aportada posteriormente no subsana los defectos alegados por lo que reitera su calificaci\u00f3n que es en consecuencia el objeto de la presente tal y como resulta de los art\u00edculos 323, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

    Por otro lado se discute la competencia del registrador para calificar el documento judicial presentado alegando que implica cuestionar la fundamentaci\u00f3n jur\u00eddica del juez. La afirmaci\u00f3n del recurrente de que no es admisible que el registrador ponga en duda el dominio del actor declarado en Sentencia judicial firme no es aceptable pues en ning\u00fan momento la nota de calificaci\u00f3n, que como resulta adem\u00e1s del p\u00e1rrafo anterior no tiene por objeto la Sentencia sino el auto de ejecuci\u00f3n, lleva a cabo semejante afirmaci\u00f3n. Pero es que adem\u00e1s, como tambi\u00e9n ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando as\u00ed el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, impedir\u00eda dar cabida en el Registro a una resoluci\u00f3n que entra\u00f1ara una indefensi\u00f3n procesal patente, raz\u00f3n por la cual, el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley Hipotecaria) extiende la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o Tribunal, la adecuaci\u00f3n o congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido y los obst\u00e1culos que surjan del Registro, as\u00ed como a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

    Ese principio de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento aut\u00e9ntico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenci\u00f3n en el procedimiento determinante del asiento. As\u00ed se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimaci\u00f3n pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentaci\u00f3n de los tr\u00e1mites seguidos en el procedimiento judicial, su calificaci\u00f3n de actuaciones judiciales s\u00ed debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento.<\/p>\n

    2. Ce\u00f1ido el recurso al primero de los defectos se\u00f1alados en su nota por el registrador, dado que el escrito no alude a la segunda cuesti\u00f3n planteada en la nota (relativa al art\u00edculo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), es claro que no puede prosperar por existir una evidente falta de tracto al constar la finca objeto del procedimiento judicial y respecto de la que se solicita la alteraci\u00f3n del contenido del registro, inscrita a nombre de personas distintas de la sociedad demandada.<\/p>\n

    Las alegaciones del recurrente en el sentido de que la Sentencia contempl\u00f3 el hecho de la nueva titularidad o el hecho de que la liquidaci\u00f3n de la sociedad fuera llevado a cabo por quien comparece en el proceso como representante de la sociedad demandada y anterior titular registral y que dicha persona sea uno de los actuales titulares registrales, no empa\u00f1an las afirmaciones anteriores no s\u00f3lo porque dichas circunstancias no resultan del documento presentado y calificado sino porque los titulares registrales (los dos, circunstancia que olvida el escrito de recurso) no han sido parte en el procedimiento judicial como exige nuestro ordenamiento y esta Direcci\u00f3n General ha exigido a lo largo de una continuad\u00edsima doctrina.<\/p>\n

    Es cierto que nuestra legislaci\u00f3n contempla la posibilidad de que se anoten medidas cautelares aunque el titular registral no sea la persona contra la que se ha dirigido el procedimiento, pero no lo es menos que dicha previsi\u00f3n est\u00e1 limitada a los procedimientos criminales y que este Centro Directivo ha exigido el cumplimiento puntual de los requisitos establecidos en el \u00faltimo p\u00e1rrafo del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria (Resoluci\u00f3n de 14 de febrero de 2008).<\/p>\n

    Es cierto que la coincidencia de fechas entre el entablamiento de la demanda y la escritura de liquidaci\u00f3n de la sociedad titular registral pueden inducir a pensar que ha existido una voluntad de ponerse a salvo de las consecuencias de la acci\u00f3n judicial pero esta circunstancia, a falta de consentimiento de los titulares registrales, es precisamente la que nuestro ordenamiento exige que se ponga de manifiesto en procedimiento seguido contra los mismos mediante el ejercicio de la acci\u00f3n que corresponda.<\/p>\n

    Tampoco cabe alegar indefensi\u00f3n pues el ordenamiento jur\u00eddico espa\u00f1ol provee de medios suficientes a quienes reclaman el amparo de los Tribunales para asegurar las consecuencias de los procesos, como provee de acciones a quienes se sientan perjudicados por un t\u00edtulo para solicitar su nulidad o rescisi\u00f3n de concurrir causas para ello.<\/p>\n

    Por lo expuesto, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

    11 febrero 2012<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. La presente Resoluci\u00f3n tiene por objeto la negativa del registrador a inscribir un derecho de traspaso adquirido en virtud de subasta judicial. El registrador de la Propiedad suspende la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n solicitada por aparecer la finca, objeto de la anotaci\u00f3n, inscrita a favor de persona distinta de la demandada y no constar inscrito sobre dicha finca ning\u00fan tipo de derecho a favor de la entidad demandada y no resultar que el titular registral ha sido parte en el procedimiento. El recurrente alega que lo que pretende es la inscripci\u00f3n del derecho de traspaso declarado judicialmente, por lo que, trat\u00e1ndose de un mandamiento judicial, el registrador no puede negarse a su despacho.<\/p>\n

    2. En primer lugar, ha de hacerse constar que, por imperativo del art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria, la resoluci\u00f3n de este recurso debe limitarse a los defectos atribuidos por el registrador, sin que pueda entrar en el examen de otras cuestiones.<\/p>\n

    3. Se plantea el tantas veces abordado tema de la calificaci\u00f3n de los documentos judiciales. En cuanto a este problema, este Centro Directivo ha afirmado (vid. por todas la Resoluci\u00f3n de 7 de febrero de 2012 [2.\u00aa]), que el respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales impone a todas las autoridades y funcionarios p\u00fablicos, incluidos, por tanto, tambi\u00e9n los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los tr\u00e1mites del procedimiento que las motivan.<\/p>\n

    No obstante, como tambi\u00e9n ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando as\u00ed el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, impedir\u00eda dar cabida en el Registro a una extralimitaci\u00f3n del juez que entra\u00f1ara una indefensi\u00f3n procesal patente, raz\u00f3n por la cual, el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley) extiende la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuaci\u00f3n o congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido y los obst\u00e1culos que surjan del Registro, as\u00ed como a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado, todo ello limitado a la pr\u00e1ctica de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

    4. Adjudicado el derecho de traspaso sobre una finca que aparece inscrita a nombre de persona distinta de la deudora, el principio de tracto sucesivo, regulado en el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, impide la pr\u00e1ctica del asiento solicitado mientras no se presenten oportunamente en el Registro los documentos indispensables que permitan reflejar la eventual inscripci\u00f3n omitida (cfr. Resoluci\u00f3n de 25 de mayo de 1962), por lo que debe lograrse, en el presente caso, la previa inscripci\u00f3n del arrendamiento del que se derive el eventual derecho de traspaso. Ello se entiende sin perjuicio de que conforme con el art\u00edculo 7.2 de la Ley Hipotecaria el titular de cualquier derecho real \u2013extensible por analog\u00eda al adjudicatario del derecho de traspaso\u2013 puede pedir de quien corresponda la verificaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n o inscripciones omitidas (cfr. igualmente los art\u00edculos 629.2, 663 y 664 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 312 del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n

    Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

    10 abril 2012<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. Cancelada en el Registro la segregaci\u00f3n practicada respecto de una finca, se inscribi\u00f3 la venta judicial de su totalidad \u2013incluyendo la porci\u00f3n segregada\u2013, siendo objeto la misma, posteriormente, de dos transmisiones m\u00e1s, as\u00ed como de una hipoteca y una servidumbre. Presentado ahora testimonio de sentencia firme que declara la nulidad de la venta judicial en cuanto a la porci\u00f3n segregada y mandamiento judicial que ordena la cancelaci\u00f3n la inscripci\u00f3n de dicha venta, el Registrador deniega el despacho de acuerdo con el principio del tracto sucesivo por figurar la finca inscrita a nombre de persona distinta de la demandada. El recurrente alega, por su parte, que existe un fallo judicial firme que ordena la cancelaci\u00f3n y que el primer adquirente del demandado conoc\u00eda la existencia del litigio por constar esta circunstancia en la escritura de venta, de modo que los sucesivos adquirentes tambi\u00e9n debieron conocer dicha situaci\u00f3n al comprobar el t\u00edtulo cuando verificaron sus respectivas adquisiciones.<\/p>\n

    2. Como ha se\u00f1alado muy reiteradamente este centro directivo, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en \u00e9l. De modo que, no habiendo sido dirigido el procedimiento, en el presente caso, contra el titular registral de la finca a que se refiere el recurso, y sin mediar su consentimiento, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos.<\/p>\n

    3. Frente a ello no puede alegarse la limitaci\u00f3n del \u00e1mbito calificador respecto de los documentos judiciales, pues, si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios p\u00fablicos, tienen la obligaci\u00f3n de respetar y colaborar en la ejecuci\u00f3n de las resoluciones judiciales firmes (art\u00edculo 17.2 de la Ley Org\u00e1nica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos (cfr. art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en \u00e9l ni han intervenido en manera alguna, exigencia \u00e9sta que, en el \u00e1mbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que est\u00e1 bajo la salvaguardia de los tribunales, conforme al art\u00edculo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta que el respectivo titular haya otorgado el t\u00edtulo en cuya virtud se solicita tal asiento, o haya sido parte en el procedimiento del que dimana (vid., entre otras muchas, la Resoluci\u00f3n de 12 de febrero de 1998).<\/p>\n

    En efecto, seg\u00fan doctrina reiterada de este centro directivo (cfr. Resoluciones de 25 de junio de 2005, 24 de febrero, 5 de julio y 18 de noviembre de 2006, 21 de febrero, 28 de mayo y 15 y 19 de octubre de 2007, 17 de marzo de 2009 y 16 de agosto de 2010), el respeto a la funci\u00f3n jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios p\u00fablicos, incluidos, por tanto, tambi\u00e9n los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los tr\u00e1mites del procedimiento que las motivan.<\/p>\n

    No obstante, como tambi\u00e9n ha sostenido este centro directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando as\u00ed el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, impedir\u00eda dar cabida en el Registro a una extralimitaci\u00f3n del juez que entra\u00f1ara una indefensi\u00f3n procesal patente, raz\u00f3n por la cual, el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley) extiende la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuaci\u00f3n o congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido y los obst\u00e1culos que surjan del Registro, as\u00ed como a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

    Ese principio de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento aut\u00e9ntico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenci\u00f3n en el procedimiento determinante del asiento. As\u00ed se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimaci\u00f3n pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentaci\u00f3n de los tr\u00e1mites seguidos en el procedimiento judicial, su calificaci\u00f3n de actuaciones judiciales s\u00ed debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya tenido la intervenci\u00f3n legalmente prevista en el procedimiento; de ah\u00ed que en el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n de los documentos judiciales el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obst\u00e1culos que surjan del Registro.<\/p>\n

    4. Tampoco es \u00f3bice para lo anterior el hecho de que el primer adquirente del comprador en la venta judicial que por la sentencia se declara parcialmente \u2013en cuanto a la porci\u00f3n segregada\u2013 nula, conociese la existencia del proceso por constar dicha circunstancia en la escritura de venta a su favor, puesto que, aparte de que dicha escritura no fue presentada en tiempo y forma para la calificaci\u00f3n ahora recurrida (s\u00f3lo se acompa\u00f1a fotocopia de la misma al tiempo de interponerse el recurso, contraviniendo lo dispuesto en el art\u00edculo 316 de la Ley Hipotecaria), no es actualmente el titular registral dicho primer adquirente, ni se tom\u00f3 raz\u00f3n de limitaci\u00f3n alguna en cuanto al objeto de la venta en el Registro de la Propiedad, existiendo adem\u00e1s titulares de cargas posteriores que no han sido parte en el procedimiento.<\/p>\n

    La soluci\u00f3n hubiera sido distinta si no se hubiere dejado caducar la anotaci\u00f3n preventiva de la demanda del proceso que concluy\u00f3 con la sentencia calificada, anotaci\u00f3n que s\u00ed se tom\u00f3 en tiempo y forma pero que precisamente se cancel\u00f3 por caducidad con ocasi\u00f3n de la inscripci\u00f3n de la venta a favor de ese primer adquirente.<\/p>\n

    5. En definitiva, la decisi\u00f3n sobre si la sentencia objeto de este expediente ha de afectar a los sucesivos adquirentes del dominio y derechos reales sobre la finca que en su d\u00eda fue del demandado deber\u00e1 dirimirse en el correspondiente proceso judicial contradictorio seguido contra aqu\u00e9llos, salvo que los mismos presten su consentimiento en legal forma (cfr. art\u00edculos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

    En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

    27 abril 2012<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. El \u00fanico problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si puede inscribirse una sentencia declarativa del dominio seguida contra determinada persona, siendo as\u00ed que el titular registral es una persona distinta, cuya relaci\u00f3n con la demandada no se expresa en los documentos presentados a inscripci\u00f3n.<\/p>\n

    El Registrador suspende la inscripci\u00f3n conforme a lo que establece el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, al no acreditarse que el titular registral haya tenido intervenci\u00f3n alguna en el procedimiento. Existen otras afirmaciones en la nota que, en realidad, presuponiendo que existe relaci\u00f3n entre la demandada y el titular registral, explicita los medios por los que se podr\u00eda subsanar el defecto.<\/p>\n

    2. Tal y como resulta del art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso recaer\u00e1 exclusivamente sobre el defecto expresado, dejando aparte otras cuestiones.<\/p>\n

    3. El primer problema que se plantea es el de la calificaci\u00f3n por el Registrador de los documentos judiciales. Como ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones (cfr. Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb), el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando as\u00ed el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, impedir\u00eda dar cabida en el Registro a una resoluci\u00f3n que entra\u00f1ara una indefensi\u00f3n procesal patente, raz\u00f3n por la cual, el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley Hipotecaria) extiende la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuaci\u00f3n o congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido y los obst\u00e1culos que surjan del Registro, as\u00ed como a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

    Ese principio de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento aut\u00e9ntico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenci\u00f3n en el procedimiento determinante del asiento. As\u00ed se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimaci\u00f3n pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentaci\u00f3n de los tr\u00e1mites seguidos en el procedimiento judicial, su calificaci\u00f3n de actuaciones judiciales s\u00ed debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido parte en el procedimiento.<\/p>\n

    4. En el presente supuesto, es claro que no puede inscribirse la sentencia por existir una evidente falta de tracto al constar la participaci\u00f3n indivisa respecto de la que se solicita la alteraci\u00f3n del contenido del Registro, inscrita a nombre de persona distinta de la demandada, y as\u00ed resulta de la propia sentencia al afirmar que se trata de la parte inscrita a favor de don V. F. G.<\/p>\n

    Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

    5 mayo 2012<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. Mediante sentencia reca\u00edda en procedimiento ordinario por el que se ejercita acci\u00f3n reivindicatoria, se estima la demanda, se declara que cierta finca \u2013de la que ning\u00fan dato registral se ofrece\u2013 pertenece al demandante y sus hermanos, y se condena a la demandada a estar y pasar por esa declaraci\u00f3n y a dejar la finca libre y expedita. Del Registro resulta que el demandante y sus hermanos ya tienen inscrita a su favor una finca cuya descripci\u00f3n y t\u00edtulo de adquisici\u00f3n coinciden con la finca a que refiere el fallo de la sentencia, mientras que existe otra finca ubicada en el mismo sitio o paraje pero con distinta descripci\u00f3n, perteneciente a la demandada y a su marido no demandado con car\u00e1cter ganancial, cuyo t\u00edtulo mediato de adquisici\u00f3n y descripci\u00f3n f\u00edsica coinciden \u2013aunque no de modo exacto, pues la sentencia habla de menos metros de los que constan en Registro\u2013 con el t\u00edtulo y finca a que la sentencia refiere como invocados por la demandada para oponerse a la demanda y que la propia sentencia considera como de peor condici\u00f3n frente a los esgrimidos por el demandante. Presentado en el Registro testimonio de la sentencia junto con instancia firmada por el demandante por la que se solicita que se proceda a rectificar la titularidad registral de la finca que actualmente pertenece a la demandada y su marido, la registradora extiende nota de suspensi\u00f3n se\u00f1alando dos defectos, a saber: que la finca a que la sentencia refiere ya figura inscrita a nombre del demandante y sus hermanos, y no se ordena que se practique ninguna cancelaci\u00f3n o rectificaci\u00f3n de asiento registral alguno respecto de la finca de la demandada; y por encontrarse la finca cuya rectificaci\u00f3n se pretende inscrita a favor de un titular registral \u2013el marido de la demandada\u2013 que no ha intervenido en el procedimiento.<\/p>\n

    5. El segundo defecto, consistente en encontrarse la finca cuya rectificaci\u00f3n se pretende inscrita a favor de un titular registral \u2013el marido de la demandada- que no ha intervenido en el procedimiento, tambi\u00e9n debe mantenerse. En efecto, no teniendo personalidad jur\u00eddica propia, distinta de sus titulares, la sociedad de gananciales a cuyo favor se encuentra inscrita la pretendida finca objeto de rectificaci\u00f3n, debe aplicarse la doctrina del tracto sucesivo respecto de cada uno de los titulares registrales de modo que, como tambi\u00e9n tiene considerado este Centro Directivo, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos y el referido principio del tracto sucesivo (cfr. art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en \u00e9l. As\u00ed, el tracto sucesivo, que no es sino un trasunto de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, impedir\u00eda dar cabida en el Registro a una extralimitaci\u00f3n del juez que entra\u00f1ara una indefensi\u00f3n procesal patente, raz\u00f3n por la cual, el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley) extiende la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuaci\u00f3n o congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido y los obst\u00e1culos que surjan del Registro, as\u00ed como a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripci\u00f3n, de modo que, no habiendo sido dirigido el procedimiento, en el presente caso, contra uno de los titulares registrales, y sin mediar su consentimiento, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos (el otro defecto examinado en este recurso puede verse en el apartado \u201cDOCUMENTO JUDICIAL. Insuficiencia para inscribir\u201d).<\/p>\n

    En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n

    9 mayo 2012<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. El primer problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si puede inscribirse una sentencia en la que no ha intervenido el titular registral. La contestaci\u00f3n ha de ser forzosamente negativa, pues, como ha dicho reiterad\u00edsimamente esta Direcci\u00f3n General (vid. Resoluciones citadas en el \u00abVistos\u00bb) considerando los art\u00edculos 24 de la Constituci\u00f3n, 20 de la Ley Hipotecaria, 100 y 140 del Reglamento Hipotecario y la doctrina de este Centro Directivo en la materia, s\u00f3lo cabr\u00e1 llevar a cabo las inscripciones solicitadas en tanto el procedimiento se haya seguido contra el titular registral. Si no es as\u00ed, la falta de tracto sucesivo es uno de los aspectos que el registrador puede y debe calificar, En efecto, la falta de intervenci\u00f3n en el procedimiento de los titulares registrales produce indefensi\u00f3n, por lo que atenta contra los principios de tutela judicial efectiva y sus corolarios registrales de legitimaci\u00f3n y el anteriormente dicho de tracto sucesivo.<\/p>\n

    Es principio b\u00e1sico de nuestro sistema registral, derivado del constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal (cfr. art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), la exigencia del consentimiento aut\u00e9ntico del titular registral, por s\u00ed o por sus leg\u00edtimos representantes, para la inscripci\u00f3n de cualquier acto que le afecte, o en su defecto que haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervenir en el procedimiento determinante del asiento por s\u00ed, o por sus herederos legalmente acreditados. Exigencia que se hace efectiva a trav\u00e9s del control que sobre los t\u00edtulos inscribibles realiza el registrador conforme al art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento en consonancia con los principios de legitimaci\u00f3n registral y tracto sucesivo proclamados por los art\u00edculos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria. Y que no solo responde a la protecci\u00f3n de los derechos del titular registral salvaguardados jurisdiccionalmente (cfr. art\u00edculos 1, 20, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), sino tambi\u00e9n a las exigencias derivadas de nuestro sistema constitucional de seguridad jur\u00eddica preventiva proclamado en el art\u00edculo 9 n\u00famero 3 de la Constituci\u00f3n de protecci\u00f3n de los terceros que contratan confiados en los pronunciamientos registrales y de los efectos que el ordenamiento jur\u00eddico atribuye a la inscripci\u00f3n de sus derechos (art\u00edculos 38, 32, 34 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

    5 junio 2012<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. Tres son las cuestiones que se debaten en este expediente. La primera relativa a si puede inscribirse en el Registro de la Propiedad el testimonio de una sentencia cuando resulta que uno de los titulares registrales no ha sido parte en el procedimiento. La segunda si cabe inscribir la porci\u00f3n adjudicada al cond\u00f3mino actor de la acci\u00f3n de divisi\u00f3n sin que resulten los datos de identificaci\u00f3n previstos en el art\u00edculo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento. La tercera hace referencia a si es posible, en su caso, llevar a cabo lo anterior sin que resulte acreditada la obtenci\u00f3n de la licencia prevista en la legislaci\u00f3n urban\u00edstica de la Comunidad Aut\u00f3noma de Castilla y Le\u00f3n. El \u00faltimo defecto se\u00f1alado en la nota de calificaci\u00f3n (n\u00famero 3) no ha sido discutido por el recurrente en ninguno de los apartados de su escrito por lo que esta Direcci\u00f3n General no se pronunciar\u00e1 al respecto (a continuaci\u00f3n se transcriben los fundamentos de derecho relacionados con la primera cuesti\u00f3n; las otras dos se examinan en los apartados \u201cDESLINDE. Sentencia que ordena la pr\u00e1ctica de un asiento\u201d y \u201cSEGREGACI\u00d3N. Necesidad de licencia urban\u00edstica\u201d).<\/p>\n

    3. El primer motivo de recurso no puede ser acogido pues resultando del registro que una de las personas que ostenta una titularidad sobre la finca en pro indiviso no ha sido parte en el procedimiento resulta infringida la previsi\u00f3n del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria. Como ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando as\u00ed el tracto sucesivo entre los asientos del registro, que no es sino un trasunto de la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, impedir\u00eda dar cabida en el registro a una extralimitaci\u00f3n del juez que entra\u00f1ara una indefensi\u00f3n procesal patente, raz\u00f3n por la cual, el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el art\u00edculo 18 de la propia Ley) extiende la calificaci\u00f3n registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o Tribunal, la adecuaci\u00f3n o congruencia de su resoluci\u00f3n con el procedimiento seguido y los obst\u00e1culos que surjan del registro, as\u00ed como a las formalidades extr\u00ednsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

    Ese principio de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento aut\u00e9ntico, haya sido parte o, al menos, haya tenido la posibilidad de intervenci\u00f3n en el procedimiento determinante del asiento. As\u00ed se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimaci\u00f3n pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentaci\u00f3n de los tr\u00e1mites seguidos en el procedimiento judicial, su calificaci\u00f3n de actuaciones judiciales s\u00ed debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el registro haya sido emplazado en el procedimiento. Pues en caso contrario surge un obst\u00e1culo del registro que impide la inscripci\u00f3n, conforme a los art\u00edculos 20 de la Ley Hipotecaria y 522 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.<\/p>\n

    Nada obsta a lo anterior las alegaciones del recurrente sobre el fallecimiento del titular registral y sobre los t\u00edtulos que justificar\u00edan el adecuado enlace entre la titularidad que proclama el registro y las personas demandadas en el procedimiento, pues la resoluci\u00f3n del presente expediente ha de basarse exclusivamente en los documentos presentados al tiempo de la calificaci\u00f3n registral. De donde se sigue que no han de ser tenidos en cuenta ahora los documentos no aportados en aquel momento pues la eventual subsanaci\u00f3n de los defectos apuntados por el registrador tiene su momento procedimental oportuno y no procede en v\u00eda de recurso (cfr. art\u00edculos 323, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 21 de enero de 2006, 21 de mayo de 2007, 18 de enero de 2010 y 11 de febrero de 2012).<\/p>\n

    En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

    14 junio 2012<\/p>\n

    \u00a0Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- Sobre la aplicaci\u00f3n de este principio en un supuesto en el que se pretend\u00eda rectificar una parcelaci\u00f3n inscrita, v\u00e9ase el apartado \u201cURBANISMO. Rectificaci\u00f3n de una reparcelaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

    15 junio 2012<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. En el presente caso la cuesti\u00f3n planteada versa sobre la denegaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de un derecho de propiedad sobre la porci\u00f3n de una finca registral declarado mediante sentencia judicial firme, que se ordenaba a trav\u00e9s del correspondiente auto que conten\u00eda el oportuno mandamiento de inscripci\u00f3n. La finca sobre la que reca\u00eda la referida porci\u00f3n de terreno (de donde previamente hab\u00eda de segregarse) no tenia existencia registral actual, toda vez que hab\u00eda sido objeto de agrupaci\u00f3n con otra, dando lugar a una nueva finca, que posteriormente se dividi\u00f3 en varias, y que desde el a\u00f1o 2006 figura inscrita a nombre de persona distinta de los demandados en el referido procedimiento judicial que culmina con el auto cuya inscripci\u00f3n se rechaza.<\/p>\n

    No consta que se haya solicitado, ni practicado, anotaci\u00f3n preventiva de demanda.<\/p>\n

    2. El recurso debe ser desestimado. Como ha declarado reiteradamente esta Direcci\u00f3n General, recientemente en Resoluci\u00f3n de 12 de julio del corriente, los principios registrales de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo recogidos en los art\u00edculos 38 y 20 de la Ley Hipotecaria, obligan a denegar la pr\u00e1ctica de asientos sobre una finca derivados de un t\u00edtulo que, cuando se presenta en el Registro, aparece inscrita a favor de persona distinta de aquella que otorga el t\u00edtulo presentado. En este sentido, resulta imprescindible para inscribir o anotar t\u00edtulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y dem\u00e1s derechos reales sobre inmuebles, que previamente haya sido inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos (vid. p\u00e1rrafo primero del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria). La consecuencia de la falta de este requisito es incuestionable, pues el p\u00e1rrafo segundo del mismo precepto es inequ\u00edvoco al disponer que \u00abEn el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisi\u00f3n o gravamen, los Registradores denegar\u00e1n la inscripci\u00f3n solicitada\u00bb.<\/p>\n

    3. Esta conclusi\u00f3n no puede alterarse por el hecho de tratarse de una resoluci\u00f3n judicial, ya que respecto de \u00e9stos t\u00edtulos rige la misma exigencia: es preciso que el titular registral actual haya sido parte en el proceso (art\u00edculo 40 de la Ley Hipotecaria) o que se hubiera tomado en su d\u00eda y estuviera vigente la correspondiente anotaci\u00f3n preventiva de la demanda interpuesta contra el mismo (cfr. art\u00edculo 71 de la Ley Hipotecaria). El principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos, impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en \u00e9l ni han intervenido en manera alguna, y esta exigencia en el \u00e1mbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita. La \u00fanica excepci\u00f3n a esa regla general viene establecida el art\u00edculo 20 p\u00e1rrafo \u00faltimo, de la Ley Hipotecaria introducido por Ley Org\u00e1nica 15\/2003, de 25 de noviembre, que permite que se trabe anotaci\u00f3n preventiva sobre un bien, a pesar de que su titular no sea parte en el correspondiente proceso siempre que concurra doble requisito para que ello sea posible: a) que se trate de procedimientos criminales, lo cual concurre en el presente caso; y, b) que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haci\u00e9ndolo constar as\u00ed en el mandamiento.<\/p>\n

    Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

    3 agosto 2012<\/p>\n

    Cierre del Registro que produce su falta<\/strong>.- 1. En el presente expediente, se presenta un mandamiento judicial por el que se da traslado de un auto judicial dictado en procedimiento de ejecuci\u00f3n de t\u00edtulos judiciales. El registrador deniega la inscripci\u00f3n del documento se\u00f1alando que aparece como parte demandada quien no es titular registral de la \u00fanica finca que pudiera ser objeto del contrato. La recurrente sostiene que la demandada en el juicio ejecutivo lo es por resultar ser la heredera \u00fanica de los titulares registrales que vendieron la finca a la ejecutante \u2013heredera de un titular registral ya fallecido al iniciarse el procedimiento y sucesora procesal por su condici\u00f3n de heredera \u00fanica de la otra titular, que falleci\u00f3 durante la tramitaci\u00f3n del mismo\u2013, tal como qued\u00f3 acreditado en la sentencia reca\u00edda en el Proceso declarativo en que se sustenta; y que, si el registrador manifiesta que no coinciden los titulares registrales con la demandada, debe entenderse que ha identificado suficientemente la finca (un primer defecto se\u00f1alado en la calificaci\u00f3n, se examina en el apartado \u201cDOCUMENTO JUDICIAL. Insuficiencia para inscribir\u201d).<\/p>\n

    3. Por \u00faltimo, en cuanto al segundo defecto se\u00f1alado por el registrador en su nota, relativo a la no coincidencia de los titulares registrales con la demandada en el juicio ejecutivo, es tambi\u00e9n evidente que debe ser confirmado puesto que, sentado por este Centro Directivo en numerosas Resoluciones que, de acuerdo con el principio de tutela judicial efectiva, compete al registrador calificar el tracto sucesivo respecto de los documentos judiciales presentados a inscripci\u00f3n (vid., por todas, las Resoluciones de 16 de agosto de 2010 y 9 de mayo de 2012), siendo distintos los titulares registrales y la demandada, no debe practicarse la inscripci\u00f3n (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria y 105 del Reglamento Hipotecario).<\/p>\n

    Cuesti\u00f3n distinta ser\u00eda que en la sentencia declarativa no aportada antes referida \u2013de la que deriva la ejecuci\u00f3n\u2013 s\u00ed quedase acreditada la concurrencia en la persona de la demandada de la condici\u00f3n de sucesor procesal por fallecimiento de uno de los titulares registrales y de heredero \u00fanico del otro, tal y como sostiene la recurrente. No obstante, para poder calificar este \u00faltimo extremo ser\u00eda imprescindible, como tambi\u00e9n antes se se\u00f1al\u00f3, la aportaci\u00f3n en tiempo y forma de la referida sentencia.<\/p>\n

    En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del registrador.<\/p>\n

    7 noviembre 2012<\/p>\n

     <\/p>\n

    [1]<\/a> Criterio similar se sigui\u00f3 en las Resoluciones de 14, 18 y 19 de mayo de este mismo a\u00f1o, ante una solicitud de anotaci\u00f3n de demanda, que pueden verse bajo el t\u00edtulo \u201cANOTACI\u00d3N DE DEMANDA. Tracto sucesivo\u201d.<\/p>\n

    [2]<\/a> En Resoluciones parecidas a \u00e9sta, la Direcci\u00f3n ha invocado, adem\u00e1s, el principio constitucional de defensa de los derechos e intereses leg\u00edtimos, expresado en el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n, as\u00ed como el de protecci\u00f3n de los asientos registrales y legitimaci\u00f3n de sus titulares, derivados de los art\u00edculos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

    [3]<\/a> La prohibici\u00f3n a que se refiere la Direcci\u00f3n General estaba contenida en los art\u00edculos 1319 y 1320 del C\u00f3digo Civil, que s\u00f3lo permit\u00edan el otorgamiento de capitulaciones matrimoniales antes de celebrarse el matrimonio.<\/p>\n

    [4]<\/a> Este principio, trat\u00e1ndose de anotaciones ordenadas en procedimientos criminales, tiene la excepci\u00f3n introducida en el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria por la disposici\u00f3n final tercera de la Ley 15\/2003, de 25 de noviembre, de reforma del C\u00f3digo Penal, seg\u00fan la cual podr\u00e1 practicarse la anotaci\u00f3n aunque el procedimiento se siga contra persona distinta del titular registral \u201ccuando a juicio del Juez o Tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los (bienes) es el imputado, haci\u00e9ndolo constar as\u00ed en el mandamiento\u201d.<\/p>\n

    [5]<\/a> Esta Resoluci\u00f3n ha sido anulada por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 6 de Santander, de 2 de mayo de 2006, confirmada por otra de la Audiencia Provincial, de fecha 8 de febrero de 2007, publicada en el B.O.E. de 30 de abril de 2008. El fallo, \u00fanica parte que se publica de la sentencia, no contiene los argumentos empleados para anular la Resoluci\u00f3n.<\/p>\n

    [6]<\/a> Esta resoluci\u00f3n fue anulada por auto de 25 de octubre de 2005, del Juzgado de Primera Instancia n\u00ba 21 de Barcelona, confirmado por sentencia de 26 de septiembre de 2006, de la Audiencia Provincial de Barcelona, publicada en el B.O.E. de 8 de marzo de 2008.<\/p>\n

    [7]<\/a> Los problemas a que se refiere el Centro Directivo en los apartados 2 y 3 se examinan bajo los t\u00edtulos \u201cDOCUMENTO JUDICIAL. Otorgado en rebeld\u00eda\u201d y \u201cPROPIEDAD HORIZONTAL. Cuota de participaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO* *Los problemas espec\u00edficos relativos al expediente de reanudaci\u00f3n del tracto interrumpido figuran bajo el ep\u00edgrafe \u201cTRACTO SUCESIVO\u201d.   Cierre del Registro que produce su falta Aunque en los considerandos de una sentencia del Tribunal Supremo se reconozca claramente que una persona, Don Daniel, aport\u00f3 a Sociedad \u00abInmobiliaria de Espa\u00f1a\u00bb todos sus […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4448],"tags":[4450,1525],"class_list":{"0":"post-19708","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-principio-de-tracto-sucesivo","7":"tag-cierre-del-registro-que-produce-su-falta","8":"tag-francisco-sena","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19708","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19708"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19708\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19708"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19708"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19708"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}