{"id":19712,"date":"2016-03-13T15:49:51","date_gmt":"2016-03-13T14:49:51","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19712"},"modified":"2016-03-16T15:55:42","modified_gmt":"2016-03-16T14:55:42","slug":"en-anotacion-preventiva","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/principio-de-tracto-sucesivo\/en-anotacion-preventiva\/","title":{"rendered":"En anotaci\u00f3n preventiva"},"content":{"rendered":"

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO*<\/strong><\/h1>\n

*Los problemas espec\u00edficos relativos al expediente de reanudaci\u00f3n del tracto interrumpido figuran bajo el ep\u00edgrafe \u201cTRACTO SUCESIVO\u201d.<\/p>\n

 <\/p>\n

En anotaci\u00f3n preventiva<\/a><\/strong><\/p>\n

Ver los ep\u00edgrafes\u00a0 \u00abA.P. DE DEMANDA: Tracto sucesivo\u00bb, 29 de octubre y 5 de noviembre de 1968; 24 septiembre 1991; 20 septiembre 1990. \u00abA.P. DE EMBARGO: Sobre bienes privativos, anteriormente gananciales\u00bb, 16 de febrero de 1987. \u00abA.P. DE QUIEBRA: Acceso al Registro\u00bb, 24 de enero de 1979. \u00abA.P. DE SENTENCIA: Tracto\u00bb, 30 de junio de 1967 y 13 de marzo de 1972<\/p>\n

En anotaci\u00f3n preventiva<\/strong>.- Hechos: se solicita anotaci\u00f3n preventiva de una demanda por la que se pide la nulidad de la transmisi\u00f3n de una finca y de todas sus transmisiones posteriores. Dado que la finca hab\u00eda sido dividida, la demanda se dirige contra el primer y sucesivos adquirentes, si bien se omiti\u00f3 la demanda contra uno de ellos. En una segunda calificaci\u00f3n, el mandamiento omite a este titular, pero advierte que dicha omisi\u00f3n fue tenida en cuenta en la sentencia cuyo testimonio se acompa\u00f1a y de la que resulta de modo inequ\u00edvoco que dicho titular fue oportunamente demandado. Denegada la anotaci\u00f3n por el Registrador en base al principio de tracto sucesivo, la Direcci\u00f3n resuelve que determinadas circunstancias de la anotaci\u00f3n, tales como la fecha del prove\u00eddo de admisi\u00f3n, objeto y circunstancias del demandante y demandado pueden resultar del propio mandamiento como de otros documentos, sea el propio escrito de interposici\u00f3n de la demanda con la providencia de admisi\u00f3n o, como ocurre en el presente caso, la sentencia apelada de la que resulta con claridad que el titular registral fue oportunamente incorporado al proceso como demandado.<\/p>\n

25 febrero 1994<\/p>\n

En anotaci\u00f3n preventiva<\/strong>.- Despu\u00e9s de disolverse una sociedad de gananciales, se entabla procedimiento ejecutivo contra el marido y se decreta el embargo de una finca que se hab\u00eda adjudicado a la mujer, por lo que la Direcci\u00f3n confirma la nota de denegaci\u00f3n afirmando que, estando inscrito a nombre de la esposa el bien cuestionado, y sin prejuzgar su responsabilidad por deudas gananciales contra\u00eddas antes de la disoluci\u00f3n y liquidaci\u00f3n del r\u00e9gimen, el principio de tracto sucesivo, en paralelo con el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola, impone la necesidad de que en el procedimiento en el que se pretende hacer efectiva esa responsabilidad se dirija contra el c\u00f3nyuge hoy titular.<\/p>\n

18 febrero 2000<\/p>\n

En anotaci\u00f3n preventiva<\/strong>.- Ordenada una anotaci\u00f3n de embargo sobre el derecho hereditario de una persona en determinadas fincas de su padre y denegada respecto a una de ellas, por haberse inscrito con anterioridad a la presentaci\u00f3n del mandamiento a favor de la viuda del causante en las operaciones particionales practicadas, la Direcci\u00f3n, fund\u00e1ndose en los principios de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo, rechaza la pretensi\u00f3n del recurrente, a\u00f1adiendo que no se puede tomar en cuenta su alegaci\u00f3n de que el embargo existe jur\u00eddicamente desde que se decreta judicialmente (la providencia de embargo fue anterior a la partici\u00f3n y su inscripci\u00f3n en el Registro), pues el principio de prioridad determina el cierre del Registro a los t\u00edtulos que, aun siendo anteriores al ahora inscrito, se opongan o sean incompatibles con \u00e9ste.<\/p>\n

22 febrero 2000<\/p>\n

En anotaci\u00f3n preventiva<\/strong>.- No es posible anotar el embargo obtenido en procedimiento seguido contra una Comunidad de Propietarios, sobre el piso de un propietario que no consta haya tenido intervenci\u00f3n en el procedimiento, pues sin perjuicio de que en la sentencia se hayan decidido cuestiones que afecten y obliguen a la Comunidad, habr\u00e1 otros asuntos que requieren la intervenci\u00f3n del propietario afectado, que tiene un leg\u00edtimo inter\u00e9s en cuestiones como: 1\u00ba Si la condena a la Comunidad se produjo estado \u00e9sta debidamente representada y si recay\u00f3 sobre materias de la incumbencia de los \u00f3rganos colectivos. 2\u00ba Si el respectivo comunero era realmente el propietario del piso o local cuando el gasto com\u00fan se produjo, o si es comunero que debe responder por raz\u00f3n de la afecci\u00f3n real que sufre cada piso o local. 3\u00ba Si la cantidad que se pretende hacer efectiva sobre cada piso o local es la que corresponde con arreglo a la cuota de participaci\u00f3n respectiva. Como consecuencia, y en virtud del principio de tracto sucesivo, es precisa la intervenci\u00f3n del titular registral afectado.<\/p>\n

22 marzo 2000<\/p>\n

En anotaci\u00f3n preventiva<\/strong>.- Inscritos unos bienes, que fueron gananciales, a favor de los hijos del matrimonio, por herencia al fallecimiento de uno de los padres, no puede anotarse el embargo de la cuota que en el patrimonio ganancial disuelto corresponde a uno de los c\u00f3nyuges, ya que as\u00ed lo imponen los principios de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo (art\u00edculo 38 y 20 de la Ley Hipotecaria), ya que debiendo presumirse exacto e \u00edntegro el contenido del Registro mientras no se declare judicialmente su inexactitud en procedimiento dirigido contra los titulares registrales (art\u00edculos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), es exigible, para la inscripci\u00f3n de un t\u00edtulo, que aparezca otorgado por el titular registral del derecho en cuesti\u00f3n.<\/p>\n

26 octubre 2001<\/p>\n

En anotaci\u00f3n preventiva<\/strong>.- Practicada una anotaci\u00f3n preventiva de demanda (en la que constaba s\u00f3lo que se reclamaba una cantidad), sobre una finca que fue objeto de diversas transmisiones posteriores, no puede inscribirse la adjudicaci\u00f3n de la finca ordenada en el procedimiento que dio lugar a la anotaci\u00f3n por impedirlo el principio de tracto sucesivo, pues la finca figura a nombre de persona que no fue parte en el procedimiento (art\u00edculos 24 de la Constituci\u00f3n, 1 y 20 de la Ley Hipotecaria). Y aunque la anotaci\u00f3n se practic\u00f3 en unos t\u00e9rminos en que no debi\u00f3 hacerse (esto lo da a entender la Direcci\u00f3n), lo cierto es que: a) Se limita a reflejar una reclamaci\u00f3n de cantidad, esto es, un mero cr\u00e9dito contra el propietario de la finca en cuesti\u00f3n, que no altera ni modaliza su titularidad dominical y que carece de la consideraci\u00f3n de gravamen a los efectos de la Ley Hipotecaria (art\u00edculo 98 de la Ley Hipotecaria); b) Es principio b\u00e1sico en nuestro sistema registral la inoponibilidad frente a terceros de los derechos reales, cargas o limitaciones del dominio que no consten en el Registro (art\u00edculos 13, 32, 34 y 37 de la Ley Hipotecaria); c) Se presume frente a todos que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo (art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria) y en el momento en que el titular actual adquiri\u00f3 la finca en cuesti\u00f3n, el Registro publicaba a favor de su transmitente una titularidad dominical no sujeta a la restricci\u00f3n que ahora se quiere hacer valer.<\/p>\n

27 noviembre 2001<\/p>\n

En anotaci\u00f3n preventiva<\/strong>.- Por exigencias del principio de tracto sucesivo (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria), no es anotable la querella derivada de un proceso dirigido contra persona distinta del titular registral. Tambi\u00e9n se oponen a ello el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n), que impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido partes en \u00e9l ni han intervenido de manera alguna, exigencia que, en el \u00e1mbito registral, y dada la salvaguardia judicial de los asientos, impide practicar asientos que comprometen una titularidad si no consta que ese titular haya sido parte en el procedimiento del que emana aquella resoluci\u00f3n.<\/p>\n

12 marzo 2002<\/p>\n

En anotaci\u00f3n preventiva<\/strong>.- Ordenado un embargo por deudas contra\u00eddas por el marido durante la vigencia de la sociedad de gananciales, en procedimiento seguido contra \u00e9l, y estando la finca inscrita a nombre de la mujer como consecuencia de la liquidaci\u00f3n de la sociedad conyugal, no puede afirmarse que la deuda que motiva el embargo es de la sociedad de gananciales -con la consecuencia de que estos bienes responder\u00edan, a\u00fan despu\u00e9s de su liquidaci\u00f3n- por la sola afirmaci\u00f3n del Recaudador de la Seguridad Social, pues no existiendo en nuestro C\u00f3digo Civil una presunci\u00f3n de ganancialidad de las deudas contra\u00eddas durante la vigencia de la sociedad de gananciales, ser\u00e1 necesario que se declare as\u00ed en juicio declarativo seguido contra ambos c\u00f3nyuges, ya que lo contrario supondr\u00eda su indefensi\u00f3n, contra lo dispuesto por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n. Esta calificaci\u00f3n no rebasa los l\u00edmites que tiene cuando se trata de documentos administrativos, sino que se funda en el obst\u00e1culo registral que supone el que, estando los bienes inscritos a favor de la esposa de la persona contra quien se sigue el procedimiento, sin que conste la declaraci\u00f3n judicial de que la deuda es ganancial, los principios de tracto sucesivo y salvaguardia judicial de los asientos impiden que el titular registral pueda ver menoscabado su derecho sin haber intervenido en el procedimiento que le afecta. Pero incluso aunque hubiera precedido la declaraci\u00f3n judicial de ganancialidad de la deuda, no bastar\u00eda con la notificaci\u00f3n del embargo al titular registral y c\u00f3nyuge del deudor, sino que conforme a los art\u00edculos 538.1.3\u00ba y 581 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, deber\u00eda haberse dictado providencia de apremio contra aqu\u00e9l y procedido al oportuno requerimiento de pago.<\/p>\n

15 y 24 abril 2002<\/p>\n

En anotaci\u00f3n preventiva<\/strong>.- Antecedentes de hecho: en el Registro existen los siguientes asientos: 1) Hipoteca. 2) Anotaci\u00f3n de demanda, por la que el due\u00f1o de la finca solicita la nulidad de aquella hipoteca. 3) Inscripci\u00f3n de adjudicaci\u00f3n, y cancelaci\u00f3n de la hipoteca y de la anotaci\u00f3n, como consecuencia de la ejecuci\u00f3n de la hipoteca. En esta situaci\u00f3n, se presenta de nuevo mandamiento acordando la anotaci\u00f3n de la demanda antes mencionada y la Direcci\u00f3n confirma la calificaci\u00f3n denegatoria (adem\u00e1s de otro defecto) porque el principio de tracto sucesivo impide la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n cuando el actual titular del dominio no ha sido parte en el procedimiento en el que se ordena.<\/p>\n

19 junio 2002<\/p>\n

En anotaci\u00f3n preventiva<\/strong>.- Es correcta la denegaci\u00f3n de una anotaci\u00f3n de querella sobre determinada finca cuyo titular no ha sido parte en el proceso, sin que pueda admitirse el argumento de que la querella se dirigi\u00f3 tambi\u00e9n contra cuantas otras personas se revelen durante el juicio como part\u00edcipes en los hechos, pues tal expresi\u00f3n gen\u00e9rica es insuficiente para salvar la indefensi\u00f3n del titular registral, lo que ser\u00eda contrario al principio constitucional de tutela judicial efectiva (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n) y al registral de tracto sucesivo (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

12 septiembre 2002<\/p>\n

En anotaci\u00f3n preventiva.-<\/strong> No es anotable la querella que debe anotarse sobre los bienes de una sociedad que no ha sido parte en el proceso, en el que el imputado ha sido una persona f\u00edsica que es su \u00fanico socio, pues el proceso debe entablarse contra el titular registral, como exige el principio constitucional de tutela judicial efectiva (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n), y su corolario registral constituido por el principio de tracto sucesivo (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria), que impiden extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tomado parte en \u00e9l, y si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios p\u00fablicos, tienen la obligaci\u00f3n de respetar y colaborar en la ejecuci\u00f3n de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que tienen la misma obligaci\u00f3n de aplicar el principio constitucional referido.<\/p>\n

25 y 28 septiembre, 19 octubre 2002<\/p>\n

En anotaci\u00f3n preventiva.- <\/strong>Interpuesta una demanda contra persona distinta del titular registral, procede confirmar la denegaci\u00f3n del Registrador por exigirlo el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de derechos e intereses leg\u00edtimos y proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n), as\u00ed como los principios registrales de salvaguardia jurisdiccional de los asientos registrales (art\u00edculo 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), legitimaci\u00f3n (art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria) y tracto sucesivo (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria), los cuales impiden inscribir un t\u00edtulo no otorgado por el titular registral o resultante de un procedimiento en el que no ha sido parte. Frente a este argumento no puede admitirse el de que el demandado era el titular de la finca al tiempo de interponerse la demanda ni el contenido de los art\u00edculos 17 y 222 de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, pues en todo caso, la sentencia que en su d\u00eda se dicte contra el transmitente no podr\u00e1 reflejarse en el Registro en tanto no medie la conformidad del titular registral en ese momento, o la pertinente resoluci\u00f3n judicial que en su d\u00eda se dicte contra \u00e9l en procedimiento declarativo ordinario (art\u00edculos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

14 noviembre 2002<\/p>\n

En anotaci\u00f3n preventiva<\/strong>.- Se presenta en el Registro mandamiento de cancelaci\u00f3n de cargas posteriores dimanante de un juicio ejecutivo del a\u00f1o 1990 acompa\u00f1ado de escritura de venta del a\u00f1o 1996 otorgada a favor del rematante por el Magistrado competente en rebeld\u00eda del deudor en el que se le ordena cancelar las anotaciones e inscripciones posteriores a la del embargo que caus\u00f3 el procedimiento e inscribir la transmisi\u00f3n a favor del actor, cuando se da la circunstancia que la anotaci\u00f3n antedicha aparece caducada en una finca y cancelada por caducidad en otra de las dos adjudicadas en su d\u00eda y en la actualidad se encuentran ambas inscritas a favor de terceras personas. En cuanto a la posibilidad de inscribir la escritura derivada de la adjudicaci\u00f3n cuando al presentarse al Registro la anotaci\u00f3n de embargo estaba caducada y la finca inscrita a favor de persona distinta de aquella en cuyo nombre el Juez otorga la transmisi\u00f3n, los principios de tracto sucesivo y legitimaci\u00f3n obligan a denegar tambi\u00e9n su inscripci\u00f3n ya que no es posible practicar asiento alguno que menoscabe la eficacia de los asientos vigentes, si no es con el consentimiento del respectivo titular registral o por resoluci\u00f3n judicial dictada en procedimiento entablado directamente contra \u00e9l (arts. 1, 20, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). La primera parte del problema, relativa a la cancelaci\u00f3n solicitada, puede verse m\u00e1s atr\u00e1s, en el apartado \u201cEfectos de su cancelaci\u00f3n en las adjudicaciones derivadas de la misma\u201d.<\/p>\n

14 enero 2005<\/p>\n

En anotaci\u00f3n preventiva<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento para tomar anotaci\u00f3n preventiva de quiebra sobre determinadas fincas. El Registrador no practica la anotaci\u00f3n por hallarse las fincas inscritas a favor de personas distintas del quebrado. La sindicatura de la quiebra recurre alegando que las inscripciones anteriores son consecuencia de contratos afectados por la retroacci\u00f3n de la quiebra.<\/p>\n

2. No puede el Registrador, ni, por tanto, este Centro Directivo, entrar en el fondo del fallo ni en sus fundamentos. Pero, independientemente de que puedan o no ser afectados por la retroacci\u00f3n de la quiebra terceros adquirentes protegidos por el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria, es lo cierto que para practicar una anotaci\u00f3n preventiva de quiebra es necesario que las fincas sobre las que se toma dicha anotaci\u00f3n se hallen inscritas a nombre del quebrado, y no puede argumentarse contra ello que la adquisici\u00f3n del actual titular es posterior a la fecha a la que se retrotraen los efectos de dicha quiebra, ya que, si no fuera as\u00ed, se quebrantar\u00eda el principio constitucional de salvaguarda jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos y proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n (art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola), as\u00ed como los principios registrales de salvaguarda judicial de los asientos (cfr. art\u00edculos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), de legitimaci\u00f3n (cfr. art\u00edculo 38 de la misma Ley), y de tracto sucesivo (cfr. art\u00edculo 20 de la ley Hipotecaria), los cuales impiden inscribir o anotar un t\u00edtulo no otorgado por el titular registral o resultante de un procedimiento en el que ha sido parte.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

19 julio 2005<\/p>\n

En anotaci\u00f3n preventiva<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento ordenando, como medida cautelar, la anotaci\u00f3n preventiva de demanda sobre determinada finca.<\/p>\n

En el Auto correspondiente, la Juez estima que, d\u00e1ndose razones suficientes y, en atenci\u00f3n a evitar que el demandado pueda enajenar la finca a terceros de buena fe, acuerda, de conformidad con lo que establecen los art\u00edculos 726, 727, 728 y 733 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que no se notifique tal medida cautelar al demandado.<\/p>\n

El Registrador deniega la anotaci\u00f3n por ser el titular registral persona distinta del demandado. El interesado recurre.<\/p>\n

2. Alega el recurrente la excepcionalidad de la anotaci\u00f3n preventiva tomada como medida cautelar, como resulta de los art\u00edculos de la Ley de Enjuiciamiento Civil anteriormente expresados. Y, siendo cierta tal excepcionalidad, hay que decir que la misma se contrae al hecho de que, por darse las razones que la Ley contempla, puede tomarse la anotaci\u00f3n preventiva sin necesidad de notificar previamente tal decisi\u00f3n al demandado.<\/p>\n

Pero la excepcionalidad no llega a poder anotarse en el Registro la demanda cuando la finca est\u00e1 inscrita a nombre de persona que no ha sido demandada, pues entonces se incurrir\u00eda en indefensi\u00f3n proscrita por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n espa\u00f1ola. Dice el recurrente que, en este caso no se incurrir\u00eda en indefensi\u00f3n pues el titular vendi\u00f3 en escritura p\u00fablica la finca al demandado, pero con ello revela que tiene un procedimiento sencillo para conseguir la anotaci\u00f3n, procedimiento consistente en presentar copia de dicha escritura en el Registro \u2013copia que tiene derecho a obtener por ser interesado-, consiguiendo as\u00ed la inscripci\u00f3n a favor del demandado, y, por tanto, la remoci\u00f3n del obst\u00e1culo existente para conseguir la anotaci\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

7 septiembre 2005<\/p>\n

En anotaci\u00f3n preventiva<\/strong>.- En el presente recurso se pretende la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva de demanda referida a la simulaci\u00f3n de ciertos negocios jur\u00eddicos. Cuando se presenta el mandamiento en el Registro, la finca aparece transmitida a titulares que no han sido demandados, por ello el recurso no puede prosperar. Por aplicaci\u00f3n del principio constitucional de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, y de los principios registrales que son emanaci\u00f3n de aqu\u00e9l, de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo, no puede hacerse constar en el Registro la anotaci\u00f3n de una demanda en cuyo procedimiento el titular registral no ha tenido parte.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota del Registrador.<\/p>\n

21 septiembre 2005<\/p>\n

En anotaci\u00f3n preventiva<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso los siguientes:<\/p>\n

1.\u2013Con fecha 29 de diciembre de 2000, el titular registral, don Manuel L C, adquiere las fincas objeto de las anotaciones de embargo, en estado de separado judicialmente, figurando as\u00ed inscritas en el Registro de la Propiedad; 2.\u2013Con fecha 7 de julio de 2003 se dicta por la Unidad de Recaudaci\u00f3n Ejecutiva de la Tesorer\u00eda General de la Seguridad Social, providencia de embargo de los bienes del deudor, do\u00f1a Mar\u00eda A G, por d\u00e9bitos a la Seguridad Social, en la que se hace constar que su esposo, don Manuel L C, titular de los inmuebles embargados, es responsable conjuntamente, al corresponder los d\u00e9bitos al periodo 1\/96 a 9\/97 en el R\u00e9gimen de Recursos Diversos de la Seguridad Social, estando vigente la sociedad de gananciales.<\/p>\n

2. Ha de empezar por se\u00f1alarse el distinto \u00e1mbito en el que se desenvuelve la calificaci\u00f3n registral del que es propio del proceso judicial.<\/p>\n

En el \u00e1mbito de la calificaci\u00f3n registral no existe propiamente un proceso, en sentido judicial, en el que las diversas partes contienden entre s\u00ed.<\/p>\n

Tampoco existe en el procedimiento registral una fase probatoria, como puede ocurrir en el proceso, por cuanto, como determina el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria, la calificaci\u00f3n registral se caracteriza por su car\u00e1cter limitado, siendo los medios de la calificaci\u00f3n registral los documentos presentados y el contenido del registro, a diferencia de lo que ocurre en el proceso judicial en que se dispone de amplios medios de prueba (Cfr. Art\u00edculo 299 de la Ley 1\/2000, de Enjuiciamiento Civil).<\/p>\n

Por \u00faltimo debe se\u00f1alarse que conforme al art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificaci\u00f3n del Registrador, rechaz\u00e1ndose cualquier otra pretensi\u00f3n basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.<\/p>\n

Consecuentemente con lo expuesto, gran parte de la argumentaci\u00f3n formulada por la recurrente debe ser alegada en el correspondiente proceso judicial.<\/p>\n

3. Se alega por la recurrente que, puesto que las deudas que motivan el embargo que se pretende anotar se devengaron durante la vigencia de la sociedad conyugal, responden de ellas los bienes gananciales y los privativos al no haberse realizado debidamente inventario, incluso despu\u00e9s de la liquidaci\u00f3n del consorcio, de conformidad con lo establecido en los art\u00edculos 1.362, 1.365, 1.401 y 1.417 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

Pero lo que ocurre es que la sola afirmaci\u00f3n por el Recaudador de que la deuda que motiva el embargo cuestionado es deuda de la sociedad de gananciales no es suficiente para hacer posible la anotaci\u00f3n. Es necesario para ello que exista una previa declaraci\u00f3n judicial de ganancialidad de la deuda, pues, no existiendo en nuestro C\u00f3digo Civil una presunci\u00f3n de ganancialidad de las deudas contra\u00eddas durante la vigencia de la sociedad de gananciales (Cfr. art\u00edculos 1362 y 1365 del C\u00f3digo Civil), ninguna deuda contra\u00edda por un solo c\u00f3nyuge puede ser reputada ganancial y tratada jur\u00eddicamente como tal mientras no recaiga la pertinente declaraci\u00f3n judicial en juicio declarativo entablado contra ambos c\u00f3nyuges, pues a ambos corresponde, conjuntamente, la gesti\u00f3n de la sociedad de gananciales (Cfr. art\u00edculo 1375 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

Lo mismo cabe decir respecto de la afirmaci\u00f3n de que el inventario de bienes gananciales sea incorrecto y, en consecuencia, deban responder tambi\u00e9n los bienes privativos conforme al art\u00edculo 1401 del C\u00f3digo Civil o que los bienes embargados tengan car\u00e1cter ganancial y no privativo. Son afirmaciones que deben ser confirmadas por resoluci\u00f3n judicial firme y acreditadas al Registrador de la Propiedad al objeto de que sean debidamente calificadas conforme a lo expuesto en el art\u00edculo 18 de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

Entender lo contrario supondr\u00eda la indefensi\u00f3n del titular registral, que goza de las presunciones derivadas de la legislaci\u00f3n hipotecaria, al no poder alegar ni probar nada en contra de dicha ganancialidad de la deuda, o de la incorrecta confecci\u00f3n del inventario, o de la naturaleza ganancial y no privativa de los bienes embargados, con menoscabo de su derecho a la tutela judicial efectiva, garantizado por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n.<\/p>\n

El Registrador no puede practicar la anotaci\u00f3n pues se lo impiden los principios registrales de tracto sucesivo y salvaguarda judicial de los asientos (Cfr. art\u00edculos 1.3 y 20 de la Ley Hipotecaria), que tratan de evitar que afecten al titular registral los actos emanados de procedimientos judiciales o administrativos que le son ajenos, o que dicho titular sufra en el mismo Registro las consecuencias de una indefensi\u00f3n.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota recurrida.<\/p>\n

29 diciembre 2005<\/p>\n

En anotaci\u00f3n preventiva<\/strong>.- 1. La presente Resoluci\u00f3n tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Benito Ag\u00fcera Mar\u00edn, don Agust\u00edn Barrera Navarro y don Francisco Fern\u00e1ndez Castillo, en su condici\u00f3n de s\u00edndicos de la quiebra voluntaria de la Mercantil \u00abN. C. de R., S. L.\u00bb, contra la negativa del Registrador de la Propiedad n.\u00ba 1 de Reus, don Jos\u00e9 Luis Sarrate Abadal, a practicar una anotaci\u00f3n preventiva de quiebra y constancia de la fecha de retroacci\u00f3n de la quiebra.<\/p>\n

Se plantea como cuesti\u00f3n previa la inadmisi\u00f3n del recurso por ser extempor\u00e1neo. Sin embargo, no pudiendo acreditar el Sr. Registrador la fecha de recepci\u00f3n por el presentante de la notificaci\u00f3n de la calificaci\u00f3n negativa debe rechazarse este motivo de inadmisi\u00f3n.<\/p>\n

Consta en el expediente la emisi\u00f3n de informes por do\u00f1a A. F. P., \u00abS. A. N. S. 98, S. L.\u00bb y \u00abG. D., S. A.\u00bb, oponi\u00e9ndose a la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n de quiebra como titulares actuales de varias fincas, los dos primeros como subadquirentes de la quebrada \u00abN. C. de R., S. L.\u00bb.<\/p>\n

2. El problema planteado en el presente recurso consiste en determinar si puede extenderse una anotaci\u00f3n preventiva de declaraci\u00f3n judicial de quiebra, en el supuesto de que las fincas sobre las que haya de practicarse est\u00e9n inscritas a nombre de persona distinta del quebrado, al resultar de los libros del Registro que es otro el titular registral, bien por haber adquirido directamente del quebrado, de un subadquirente y en algunos casos de personas ajenas al quebrado, solicit\u00e1ndose que se haga constar la fecha de retroacci\u00f3n de la quiebra, siendo \u00e9sta anterior a la de los t\u00edtulos adquisitivos.<\/p>\n

3. Esta Direcci\u00f3n General es conocedora de las diversas opiniones doctrinales y jurisprudenciales en orden a la armonizaci\u00f3n entre el actualmente derogado art\u00edculo 878.2 del C\u00f3digo de Comercio (Cfr. disposici\u00f3n derogatoria \u00fanica de la Ley 22\/2003, de 9 de julio, Concursal) y los principios hipotecarios tendentes a garantizar la seguridad jur\u00eddica del tr\u00e1fico inmobiliario, especialmente el contenido en el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria, as\u00ed como si el indicado precepto del C\u00f3digo de Comercio recog\u00eda un supuesto de incapacidad retroactiva, prohibici\u00f3n de disponer, tambi\u00e9n retroactiva o conjunto de acciones de protecci\u00f3n de los acreedores, y su distinto alcance seg\u00fan sea adquirente del quebrado o subadquirente, su buena o mala fe o la existencia de perjuicio para la quiebra.<\/p>\n

Pero ha sido constante la doctrina de este Centro Directivo (Cfr. entre otras Resoluci\u00f3n de 8 de noviembre de 1991), que los asientos del Registro est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales de modo que sin el consentimiento de sus titulares o sin la oportuna declaraci\u00f3n judicial dictada en juicio adecuado directamente entablado contra ellos, no pueden ser rectificados ni puede hacerse constar en los folios de las fincas respectivas, circunstancia alguna que ponga en entredicho la eficacia propia de aqu\u00e9llos (art\u00edculos 1, 38, 40, 82 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Ello no es sino consecuencia del principio registral de legitimaci\u00f3n, recogido en el art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria, seg\u00fan el cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular.<\/p>\n

Presumi\u00e9ndose que los derechos reales inscritos pertenecen al titular registral se deduce el principio de tracto sucesivo, estableciendo expresamente el art\u00edculo 20.7 de la misma Ley Hipotecaria que no podr\u00e1 tomarse anotaci\u00f3n de demanda, embargo o prohibici\u00f3n de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento.<\/p>\n

A la misma conclusi\u00f3n se llega desde el orden Constitucional por cuanto el art\u00edculo 24 de nuestra Constituci\u00f3n expresamente proscribe la indefensi\u00f3n judicial.<\/p>\n

Esta doctrina se encuentra actualmente consagrada en los art\u00edculos 76 y ss de la Ley 22\/2003, de 9 de julio, Concursal.<\/p>\n

4. Ahora bien, lo dicho en el anterior fundamento de derecho, se entiende sin perjuicio de que, como ya dijera la citada Resoluci\u00f3n de 8 de noviembre de 1991, de la exclusi\u00f3n de la constancia tabular, por v\u00eda de anotaci\u00f3n, de la mera fecha de retroacci\u00f3n fijada en una declaraci\u00f3n de quiebra dictada sin citaci\u00f3n ni audiencia de los titulares registrales de las fincas sobre las que se pretenden aquellas anotaciones, no puede deducirse autom\u00e1ticamente la exclusi\u00f3n de la anotaci\u00f3n de una demanda en que se pretenda hacer constar la fecha de retroacci\u00f3n, cuando aquella se demanda se dirija contra los titulares registrales.<\/p>\n

Se trata de dos hip\u00f3tesis distintas por cuanto en esta \u00faltima se perseguir\u00eda la anotaci\u00f3n de una demanda, y, por otra parte, no debe desconocerse: a) el amplio criterio interpretativo fijado por este Centro Directivo al tratar de precisar el \u00e1mbito del art\u00edculo 42.1 de la Ley Hipotecaria, dando entrada en \u00e9l no s\u00f3lo a las demandas en que se ejercita una acci\u00f3n real, sino tambi\u00e9n a aquellas otras en que se hace valer una pretensi\u00f3n puramente personal que pueda conducir a una mutaci\u00f3n jur\u00eddico \u2013real inmobiliaria (Resoluciones de 13 de febrero de 1929, 9 de agosto de 1941, 29 de marzo de 1954, 6 de julio de 1962); b) La considerable trascendencia que la fijaci\u00f3n definitiva de la fecha de retroacci\u00f3n de una quiebra lleva inherente respecto a los actos dispositivos verificados por el quebrado durante ese periodo (art. 878.2 del C\u00f3digo de Comercio, hoy derogado); c) Que la demanda se dirija contra los titulares registrales actuales de las fincas sobre las que se pretenda anotar, por lo que aparecer\u00edan satisfechas las exigencias inherentes al principio registral de tracto sucesivo (art. 20 de la Ley Hipotecaria) y el m\u00e1s gen\u00e9rico postulado de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos (art. 24 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota recurrida.<\/p>\n

12 enero 2006<\/p>\n

<\/a>En anotaci\u00f3n preventiva<\/strong>.- 1. Se debate en este recurso la posibilidad de anotaci\u00f3n preventiva de una demanda en ejercicio de una acci\u00f3n declarativa de propiedad de una finca y de cancelaci\u00f3n parcial de la descripci\u00f3n de otra, posteriormente dividida horizontalmente, dado que el acreedor hipotecario en alguno de los elementos resultantes de la divisi\u00f3n, no ha sido parte en el procedimiento.<\/p>\n

2. No cabe duda que por exigencias del principio de tracto sucesivo, que no es sino manifestaci\u00f3n en sede registral del principio constitucional de tutela judicial efectiva, debe rechazarse toda anotaci\u00f3n preventiva de demanda que no se haya entablado contra el titular registral de los derechos inscritos que van a verse afectados por la sentencia que en su d\u00eda se dicte. Es as\u00ed doctrina reiterada de esta Direcci\u00f3n General la ineludible exigencia de que el titular registral del derecho que se reclame o la nulidad de cuya adquisici\u00f3n se solicite, sea parte en el procedimiento correspondiente, de suerte que pueda hacer valer en \u00e9l su derecho, extremo sujeto a especial cautela en la calificaci\u00f3n registral, para evitar que sufra aqu\u00e9l las consecuencias de una indefensi\u00f3n procesal (cfr. Resoluci\u00f3n de 13 de febrero de 1992).<\/p>\n

3. En el supuesto de hecho que motiva este recurso, el titular registral afectado por la acci\u00f3n interpuesta, esto es, el propietario, ha sido debidamente demandado. Si la acci\u00f3n entablada no fuera m\u00e1s all\u00e1 del ejercicio de una acci\u00f3n declarativa, no ser\u00eda necesario la demanda al acreedor hipotecario para la procedencia de la anotaci\u00f3n de la demanda, pues \u00e9sta en nada pondr\u00eda en cuesti\u00f3n su derecho inscrito. La no extensi\u00f3n al acreedor hipotecario de la demanda tan s\u00f3lo tendr\u00eda como consecuencia la inoperancia frente a \u00e9l y su asiento registral de la sentencia que en su d\u00eda se dicte, todo lo cual ya fue as\u00ed establecido por este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 24 de marzo de 1998.<\/p>\n

4. Sin embargo, la demanda entablada no se limita a ejercitar una acci\u00f3n declarativa de propiedad, sino que pretende que se decrete \u00abla nulidad y cancelaci\u00f3n parcial de cuantos asientos registrales contradigan o se opongan a la misma\u00bb y en especial la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la finca matriz posteriormente dividida horizontalmente, y \u00abde los que traigan tracto de esta\u00bb, debiendo proceder a su cancelaci\u00f3n una vez firme la sentencia para que sus linderos se ajusten a los reales de la descripci\u00f3n primera de dicha finca.<\/p>\n

5. La pretensi\u00f3n de cancelaci\u00f3n parcial de la inscripci\u00f3n afecta as\u00ed plenamente al acreedor hipotecario, pues debe tenerse en cuenta que de prosperar la demanda, se proceder\u00eda a la rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la finca hipotecada, e incluso la hipoteca pasar\u00eda a recaer sobre una finca distinta en la realidad f\u00edsica de la que proclama el Registro. Las exigencias del tracto sucesivo no est\u00e1n por tanto plenamente satisfechas e impiden la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n preventiva, pues el acreedor hipotecario debi\u00f3 de ser debidamente demandado para poder practicarse la anotaci\u00f3n preventiva de la demanda interpuesta.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

27 noviembre 2007<\/p>\n

En anotaci\u00f3n preventiva<\/strong>.- 1. Se plantea en el presente recurso el problema de si puede anotarse en el Registro la interposici\u00f3n de una querella dirigida contra unas personas f\u00edsicas en su cualidad de representantes de una sociedad, cuando en el registro aparecen las fincas sobre las que se solicita la anotaci\u00f3n inscritas a nombre de otra sociedad (a la que se aportaron las fincas) la cual no ha tomado parte en el procedimiento. En el mandamiento se hace constar que el querellante solicita la nulidad de la transmisi\u00f3n. El recurrente asevera en el recurso que los querellados son tambi\u00e9n los \u00fanicos representantes de la sociedad que es titular registral.<\/p>\n

2. En cuanto se refiere a la calificaci\u00f3n registral de los documentos judiciales, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vidon Resoluciones citadas en el \u00abvistos\u00bb), si bien es cierto que los Registradores tienen la obligaci\u00f3n de respetar y colaborar en la ejecuci\u00f3n de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de protecci\u00f3n de los derechos e intereses leg\u00edtimos y de interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte \u00e9l ni han intervenido de manera alguna, por lo que, al amparo del art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario, no pueden practicarse asientos que comprometan una titularidad registral si no consta que el titular de un derecho inscrito ha sido parte en el procedimiento correspondiente. En consecuencia, debe rechazarse la inscripci\u00f3n de resoluciones judiciales si no consta que en el respectivo procedimiento los titulares de derechos inscritos que resulten afectados han tenido la intervenci\u00f3n previstas por las leyes para su defensa, evitando as\u00ed que sufran en el mismo Registro las consecuencias de su indefensi\u00f3n procesal, en virtud del principio de tutela judicial efectiva consagrado en el art\u00edculo 24 de nuestra Constituci\u00f3n.<\/p>\n

3. Por lo que se refiere a la posibilidad de la anotaci\u00f3n preventiva de querella, tambi\u00e9n es doctrina reiterada de este Centro Directivo, entre ellas, Resoluciones de 13, 14 y 15 de noviembre de 2000 o de 9 de septiembre de 2004, que no es posible la constataci\u00f3n registral de la mera interposici\u00f3n de querella pero, sin embargo, ello no obsta a que cuando en la querella se haga valer no s\u00f3lo la acci\u00f3n penal sino tambi\u00e9n la civil, pueda extenderse anotaci\u00f3n preventiva para reflejar el ejercicio de \u00e9sta y porque, conforme al art\u00edculo 42.1 de la Ley Hipotecaria, el objeto de la anotaci\u00f3n de demanda es el ejercicio de una acci\u00f3n de trascendencia real inmobiliaria, siendo indiferente el procedimiento a trav\u00e9s del cual \u00e9sta se hace valer y, consiguientemente, el veh\u00edculo formal que para ello se emplee, demanda o querella. Ser\u00e1 necesario pues, como ocurre en el presente caso, que del mandamiento judicial se derive que se ejercita la acci\u00f3n civil de la que puede resultar la nulidad del t\u00edtulo que sirvi\u00f3 de base para la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

4. Por otra parte, el principio de tracto sucesivo recogido en el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, manifestaci\u00f3n del principio constitucional de tutela judicial efectiva sancionado en el art\u00edculo 24 de nuestra Constituci\u00f3n, impide la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n preventiva si el titular registral es persona distinta de aqu\u00e9lla contra la cual se ha seguido el procedimiento. En el supuesto de hecho es lo cierto que el titular registral no ha tomado parte en el procedimiento, y, como dice el Registrador, no resulta del mandamiento que los querellados sean las \u00fanicas personas que tienen intereses en la sociedad que es actualmente titular. Y, si bien es cierto que del \u00faltimo p\u00e1rrafo del art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria (introducido por la disposici\u00f3n final 3.\u00aa de la Ley Org\u00e1nica 15\/2003, de reforma del C\u00f3digo Penal) se deriva que en los procedimientos criminales se except\u00faa de la regla general el hecho de que, a juicio del Juez o Tribunal, existan indicios racionales de que los verdaderos titulares son los querellados, tal conclusi\u00f3n (que s\u00f3lo puede ser formulada por la autoridad judicial) no resulta de la documentaci\u00f3n presentada.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General, ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

14 febrero 2008<\/p>\n

En anotaci\u00f3n preventiva<\/strong>.- 1. El registrador se\u00f1ala tres defectos en la nota de calificaci\u00f3n, sin que en el recurso se alegue nada con relaci\u00f3n al segundo y tercero de ellos, que deben entenderse confirmados. Queda limitado el recurso al primero de los defectos y por tanto a determinar si es posible tomar anotaci\u00f3n preventiva de embargo por incumplimiento del pago de gastos de urbanizaci\u00f3n, en procedimiento administrativo de apremio dirigido contra quien ya no es titular registral. El Ayuntamiento entiende que es posible, dada la afecci\u00f3n real de las fincas al pago de esos gastos de urbanizaci\u00f3n, con independencia de quien sea propietario de la finca y por tanto aunque no se haya dirigido el procedimiento al actual titular registral.<\/p>\n

2. Dispone el art\u00edculo 129 del Real Decreto Legislativo 1\/2004 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenaci\u00f3n del Territorio y de la Actividad Urban\u00edstica de Castilla La Mancha, al regular la ejecuci\u00f3n de actuaciones urbanizadoras en r\u00e9gimen de obras p\u00fablicas ordinarias, lo siguiente:<\/p>\n

\u00ab1. Para la ejecuci\u00f3n de la ordenaci\u00f3n detallada del suelo urbano en Municipios que no cuenten con Plan de Ordenaci\u00f3n Municipal y, con car\u00e1cter general, cuando no est\u00e9 prevista en el planeamiento de ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica, ni sea precisa la delimitaci\u00f3n de unidades de actuaci\u00f3n urbanizadora, la actividad de ejecuci\u00f3n de aqu\u00e9l se llevar\u00e1 a cabo mediante obras p\u00fablicas ordinarias, de acuerdo con la legislaci\u00f3n que sea aplicable por raz\u00f3n de la Administraci\u00f3n P\u00fablica actuante.<\/p>\n

El suelo preciso para las dotaciones se obtendr\u00e1 en el supuesto previsto en el n\u00famero anterior por: a. Cesi\u00f3n obligatoria y gratuita, en virtud, en su caso, de reparcelaci\u00f3n. b. Cesi\u00f3n en virtud de convenio urban\u00edstico. c. Expropiaci\u00f3n.<\/p>\n

El coste de las obras p\u00fablicas que sean de urbanizaci\u00f3n conforme a esta Ley se sufragar\u00e1 por los propietarios mediante pago de las correspondientes cuotas de urbanizaci\u00f3n, cuya cuant\u00eda deber\u00e1 ser fijada en la reparcelaci\u00f3n o convenio urban\u00edstico o, en su defecto, en el Proyecto de Urbanizaci\u00f3n. Las fincas o parcelas correspondientes quedar\u00e1n afectas, con car\u00e1cter real, al pago de las cuotas a que se refiere el p\u00e1rrafo anterior.\u00bb<\/p>\n

De este precepto se deduce claramente que el coste de las obras p\u00fablicas que sean de urbanizaci\u00f3n se sufragan por los propietarios mediante pago de las correspondientes cuotas de urbanizaci\u00f3n, cuya cuant\u00eda tiene que ser fijada en la reparcelaci\u00f3n o convenio urban\u00edstico o, en su defecto, en el Proyecto de Urbanizaci\u00f3n; s\u00f3lo en este momento las fincas o parcelas correspondientes quedan afectas, con car\u00e1cter real, al pago de las cuotas.<\/p>\n

3. En efecto desde el mismo momento en que conforme al planeamiento existe delimitada una unidad de actuaci\u00f3n urban\u00edstica, nace la obligaci\u00f3n de los propietarios a llevar a efecto las cesiones obligatorias y gratuitas impuestas por la legislaci\u00f3n del suelo (cfr. art\u00edculo 46 del Reglamento de Gesti\u00f3n Urban\u00edstica). No es necesario por tanto llegar a la aprobaci\u00f3n del instrumento de equidistribuci\u00f3n para que en el Registro pueda constar la afecci\u00f3n de los terrenos al cumplimiento de esta obligaci\u00f3n, siempre que se solicite la correspondiente certificaci\u00f3n de titularidad y cargas y se haga constar por nota marginal (cfr. Resoluci\u00f3n de 24 de marzo de 2007).<\/p>\n

Por el contrario, para que las fincas queden afectas con car\u00e1cter real al pago de los gastos de urbanizaci\u00f3n s\u00ed es necesario que se inscriban el instrumento de equidistribuci\u00f3n. As\u00ed resulta del art\u00edculo 19 del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urban\u00edstica, que regula la afecci\u00f3n de las fincas de resultado al cumplimiento de la obligaci\u00f3n de urbanizar. Seg\u00fan este articulo \u00abquedar\u00e1n afectos al cumplimiento de la obligaci\u00f3n de urbanizar, y de los dem\u00e1s deberes dimanantes del proyecto y de la legislaci\u00f3n urban\u00edstica, todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribuci\u00f3n, incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el Registro con anterioridad a la aprobaci\u00f3n del Proyecto, con excepci\u00f3n del Estado en cuanto a los cr\u00e9ditos a que se refiere el art\u00edculo 73 de la Ley General Tributaria y a los dem\u00e1s de este car\u00e1cter, vencidos y no satisfechos, que constasen anotados en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la pr\u00e1ctica de la afecci\u00f3n. Dicha afecci\u00f3n se inscribir\u00e1 en el Registro de acuerdo con las siguientes reglas: 1.\u2013En la inscripci\u00f3n de cada finca de resultado sujeta a la afecci\u00f3n se har\u00e1 constar lo siguiente: a. Que la finca queda afecta al pago del saldo de la liquidaci\u00f3n definitiva de la cuenta del proyecto. b. El importe que le corresponda en el saldo de la cuenta provisional de la reparcelaci\u00f3n y la cuota que se le atribuya en el pago de la liquidaci\u00f3n definitiva por los gastos de urbanizaci\u00f3n y los dem\u00e1s del proyecto, sin perjuicio de las compensaciones procedentes, por raz\u00f3n de las indemnizaciones que pudieren tener lugar. 2.\u2013En caso de incumplimiento de la obligaci\u00f3n de pago resultante de la liquidaci\u00f3n de la cuenta, si la Administraci\u00f3n optase por su cobro por v\u00eda de apremio, el procedimiento correspondiente se dirigir\u00e1 contra el titular o titulares del dominio y se notificar\u00e1 a los dem\u00e1s que lo sean de otros derechos inscritos o anotados sujetos a la afecci\u00f3n. Todo ello sin perjuicio de que en caso de pago por cualesquiera de estos \u00faltimos de la obligaci\u00f3n urban\u00edstica, el que la satisfaga se subrogue en el cr\u00e9dito con facultades para repetir contra el propietario que incumpla, como resulta de la legislaci\u00f3n civil, lo cual se har\u00e1 constar por nota marginal\u00bb.<\/p>\n

4. En el supuesto de hecho que nos ocupa no se han inscrito a\u00fan los correspondientes instrumentos de equidistribuci\u00f3n previstos en la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica para determinar los gastos de urbanizaci\u00f3n, en funci\u00f3n de los cuales quedan afectas las fincas con car\u00e1cter real.<\/p>\n

5. Pero es que adem\u00e1s, el hecho de que existiera una afecci\u00f3n real al pago de los gastos de urbanizaci\u00f3n \u2013que ya hemos visto aqu\u00ed no se produce\u2013 no exime de la necesidad de llamar al procedimiento al titular registral en el momento de la anotaci\u00f3n, como consecuencia del principio de tracto sucesivo proclamado en el art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria, que es una manifestaci\u00f3n en sede registral del principio constitucional de tutela judicial efectiva.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

5 octubre 2009<\/p>\n

En anotaci\u00f3n preventiva<\/strong>.- 1. El recurso debe ser desestimado, toda vez que la pretensi\u00f3n en \u00e9l formulada, que es la de que se tome anotaci\u00f3n preventiva sobre la mitad indivisa del deudor, ya fue realizada.<\/p>\n

2. En efecto, como se deduce de la nota de calificaci\u00f3n, se ha denegado la anotaci\u00f3n preventiva de embargo \u00fanicamente respecto de la mitad indivisa perteneciente a tercera persona, por falta de tracto sucesivo (cfr. art\u00edculo 20 Ley Hipotecaria). Y la pretensi\u00f3n del recurrente, que es la de que se practique la anotaci\u00f3n de embargo sobre la mitad indivisa del deudor, est\u00e1 ya acogida como resulta claramente de la nota de calificaci\u00f3n.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n del Registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

21 septiembre 2010<\/p>\n

En anotaci\u00f3n preventiva<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro un Mandamiento de anotaci\u00f3n preventiva de embargo, en procedimiento de ejecuci\u00f3n judicial seguido contra una determinada sociedad mercantil y contra una persona f\u00edsica. El titular registral del inmueble es el c\u00f3nyuge de quien interpone la demanda, estando casados en r\u00e9gimen de separaci\u00f3n de bienes. El Registrador deniega la anotaci\u00f3n por estar la finca inscrita a nombre de persona distinta de aqu\u00e9lla contra la que se dirige el procedimiento. El recurrente considera procedente la anotaci\u00f3n del embargo, toda vez que el c\u00f3nyuge que aparece como titular registral de la finca es fiador de la deuda y adem\u00e1s socio \u00fanico de la sociedad mercantil, que a su vez es socia \u00fanica de la sociedad ejecutada.<\/p>\n

2. El recurso no debe ser estimado. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio constitucional de protecci\u00f3n jurisdiccional de los derechos e intereses leg\u00edtimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en \u00e9l. De modo que, no habiendo sido dirigido el procedimiento contra el titular registral y sin mediar su consentimiento, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos.<\/p>\n

3. No se discute en el recurso si es o no procedente demandar o no a una determinada persona en un juicio ejecutivo. Si el fiador puede ser objeto de ejecuci\u00f3n o si el titular registral puede ser emplazado por el mero hecho de ser socio \u00fanico de la sociedad coejecutada, es una cuesti\u00f3n que no cabe resolver ahora, pues son cuestiones ajenas a los defectos expresados en la nota de calificaci\u00f3n. Aqu\u00ed lo \u00fanico que corresponde apreciar \u2013pues es lo que se\u00f1ala como defecto el Registrador\u2013 es si efectivamente el titular registral ha sido demandado y ha podido hacer efectivo su derecho a la tutela judicial efectiva, cuesti\u00f3n que debe resolverse negativamente, pues no consta del Mandamiento ordenando la anotaci\u00f3n del embargo que tal demanda al titular registral se haya producido.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de Registrador en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores pronunciamientos.<\/p>\n

23 septiembre 2010<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO* *Los problemas espec\u00edficos relativos al expediente de reanudaci\u00f3n del tracto interrumpido figuran bajo el ep\u00edgrafe \u201cTRACTO SUCESIVO\u201d.   En anotaci\u00f3n preventiva Ver los ep\u00edgrafes\u00a0 \u00abA.P. DE DEMANDA: Tracto sucesivo\u00bb, 29 de octubre y 5 de noviembre de 1968; 24 septiembre 1991; 20 septiembre 1990. \u00abA.P. DE EMBARGO: Sobre bienes privativos, anteriormente […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4448],"tags":[4452,1526],"class_list":{"0":"post-19712","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-principio-de-tracto-sucesivo","7":"tag-en-anotacion-preventiva","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19712","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19712"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19712\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19712"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19712"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19712"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}