{"id":19735,"date":"2016-03-02T16:12:25","date_gmt":"2016-03-02T15:12:25","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19735"},"modified":"2016-03-16T16:14:01","modified_gmt":"2016-03-16T15:14:01","slug":"excepciones-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/principio-de-tracto-sucesivo\/excepciones-2\/","title":{"rendered":"Excepciones"},"content":{"rendered":"

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO*<\/strong><\/h1>\n

*Los problemas espec\u00edficos relativos al expediente de reanudaci\u00f3n del tracto interrumpido figuran bajo el ep\u00edgrafe \u201cTRACTO SUCESIVO\u201d.<\/p>\n

 <\/p>\n

Excepciones<\/a><\/strong><\/p>\n

El embargo preventivo es una medida cautelar previa al inicio \u00abstricto sensu\u00bb del procedimiento de apremio administrativo, a diferencia el embargo ejecutivo, que se acuerda en el seno mismo de ese procedimiento, una vez dictada y notificada la providencia de apremio sin ser atendido el pago de la deuda apremiada. Consecuencia de esa diferencia es que el embargo preventivo no necesita, para ser anotado, la notificaci\u00f3n al titular registral, entre otras razones, porque: a) su finalidad es evitar que la Administraci\u00f3n vea frustrada su leg\u00edtima expectativa de obtener el pago de las deudas tributarias; b) la Ley General Tributaria (art\u00edculo 128) contempla la adopci\u00f3n de medidas cautelares previas al inicio del procedimiento de apremio; c) el mismo art\u00edculo limita la duraci\u00f3n temporal de estas medidas, que han de ser confirmadas una vez iniciado el procedimiento administrativo o dejadas sin efecto en el plazo m\u00e1ximo de seis meses; d) la innecesariedad de la notificaci\u00f3n previa y la no aplicaci\u00f3n de los principios registrales de legitimaci\u00f3n y tracto sucesivo, resultan de los art\u00edculos 42 de la Ley Hipotecaria, en relaci\u00f3n con el art\u00edculo 139 de su Reglamento y con los art\u00edculos 553, 580, 587 y 629 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; e) la Ley de Enjuiciamiento Civil (art\u00edculo 733) prev\u00e9 la adopci\u00f3n de medidas cautelares sin previa audiencia del afectado, y el art\u00edculo 134 de la Ley General Tributaria equipara los mandamientos judiciales de embargo y los expedidos por el \u00f3rgano administrativo competente; f) por \u00faltimo, no existe perjuicio para el interesado, dadas las limitaciones temporales de esta medida cautelar y la necesidad de notificaci\u00f3n de la providencia de apremio para la conversi\u00f3n del embargo cautelar en definitivo.<\/p>\n

10 octubre 2002<\/p>\n

Excepciones<\/strong>.- Sobre la base de distinguir entre actos de la comunidad de propietarios de car\u00e1cter colectivo, que no se imputan a cada propietario singular sino a la Junta como \u00f3rgano colectivo, y aquellos otros que afectan al derecho de dominio y requieren el consentimiento individualizado de los propietarios, se considera inscribible el acuerdo de desafectaci\u00f3n de determinados elementos comunes de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal y su posterior venta sin que sea preciso expresar que los propietarios que tomaron el acuerdo eran los titulares registrales de las distintas fincas y es suficiente con que el Registrador compruebe que se han cumplido los requisitos previstos en la norma primera del art\u00edculo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que la calificaci\u00f3n pueda extenderse a los que se derivar\u00edan del principio de tracto sucesivo, que no son exigibles al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios.<\/p>\n

4 marzo 2004<\/p>\n

Excepciones<\/strong>.- Hechos: uno de los motivos por los que se rechaza la inscripci\u00f3n de una sentencia que declara la propiedad de una finca a favor de los demandantes (que adquirieron de los herederos del titular registral) es que no consta acreditado el fallecimiento del titular registral de la finca. La Direcci\u00f3n da por supuesto que el Registrador, que cit\u00f3 el art\u00edculo 100 del Reglamento Hipotecario en su apoyo, tom\u00f3 en consideraci\u00f3n los obst\u00e1culos registrales derivados del principio de tracto sucesivo. Sin embargo, el Centro Directivo revoca la calificaci\u00f3n diciendo que una vez que en la resoluci\u00f3n judicial consta, en sus fundamentos de derecho, que el juzgador ha llegado a la convicci\u00f3n de la veracidad, entre otros, del hecho de que los actores compraron las fincas a determinadas personas que eran propietarios de las mismas por haberlas adquirido por herencia de sus padres, siendo el padre el titular registral, la exigencia de la nota de que se acredite un hecho que el juez declara probado supone una evidente extralimitaci\u00f3n de funciones que no se puede mantener.<\/p>\n

29 noviembre 2004<\/p>\n

Excepciones<\/strong>.- 1. En el supuesto del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura p\u00fablica de desafectaci\u00f3n de determinado elemento com\u00fan (vivienda destinada a porter\u00eda) de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal y la venta de aqu\u00e9l. Esta escritura es otorgada \u00fanicamente por el Presidente de dicha comunidad (adem\u00e1s de la parte compradora) sobre la base de una certificaci\u00f3n expedida por el Secretario, en la cual se expresa que el acuerdo se adopt\u00f3 por unanimidad en reuni\u00f3n de junta general extraordinaria a la que asistieron, presentes y representados, la totalidad de los copropietarios.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n porque, a su juicio, al tratarse de alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo y realizarse un acto de disposici\u00f3n sobre elementos comunes, es necesario el consentimiento un\u00e1nime de todos los que seg\u00fan el Registro son los copropietarios, por exigencias del principio de tracto sucesivo. Y, por ello, exige que se exprese qui\u00e9nes fueron los propietarios asistentes a la Junta.<\/p>\n

2. Cabe recordar que, conforme a la doctrina de esta Direcci\u00f3n General (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2.001, 12 de diciembre de 2.002 y 4 de marzo de 2004), en materia de propiedad horizontal, debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el car\u00e1cter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como \u00f3rgano comunitario; y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habr\u00eda de constar mediante documento p\u00fablico para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretaci\u00f3n de los de los art\u00edculos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cfr., tambi\u00e9n, el \u00faltimo inciso del apartado 2 del art\u00edculo 18, seg\u00fan la redacci\u00f3n hoy vigente). Ciertamente, en este \u00faltimo caso no podr\u00eda inscribirse la modificaci\u00f3n si no se ha otorgado \u00abuti singuli \u00bb por todos los que, en el momento de la inscripci\u00f3n, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

En el presente supuesto, an\u00e1logo al que motiv\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 4 de marzo de 2004, lo cierto es que la desafectaci\u00f3n y ulterior disposici\u00f3n del elemento referido se trata de un acto de la junta como \u00f3rgano colectivo de la comunidad de propietarios, que ha de adoptarse por unanimidad de los mismos en los t\u00e9rminos previstos en la norma primera del art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal; y, por ello, el defecto no puede ser mantenido tal y como ha sido expresado, toda vez que la calificaci\u00f3n habr\u00e1 de alcanzar a la comprobaci\u00f3n del cumplimiento de los requisitos establecidos en dicha norma, sin que pueda extenderse a los que se derivar\u00edan del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

23 marzo 2005<\/p>\n

<\/a>Excepciones<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso los siguientes:<\/p>\n

a) En 1992 y 1993 se practican en el Registro sendas anotaciones preventivas de embargo a favor del Estado por impago de deudas tributarias.<\/p>\n

b) En 1991 la deudora hab\u00eda aportado los bienes embargados a una sociedad formada por ella y su marido, sin que se inscribiera tal aportaci\u00f3n.<\/p>\n

c) En 1993 la sociedad a la que se aportaron los bienes formula demanda de tercer\u00eda de dominio que es desestimada. La desestimaci\u00f3n se recurre hasta llegar a la casaci\u00f3n, sin \u00e9xito en tales recursos.<\/p>\n

d) En 1997 se inscribe en el Registro la escritura de aportaci\u00f3n anteriormente expresada.<\/p>\n

e) Caducadas las anotaciones de embargo tomadas en su d\u00eda en 2001 se presentan en el Registro nuevos mandamientos de embargo solicitando nuevamente la pr\u00e1ctica de las anotaciones caducadas. A los mandamientos se acompa\u00f1an testimonios de los documentos judiciales anteriormente referidos. Dichas Sentencias declaran que no cabe la tercer\u00eda pues no existe independencia de personalidad entre la tercerista y la embargada, pues \u00abde conformidad con lo dispuesto en el art\u00edculo 6.4 del C\u00f3digo Civil, que considera ejecutados en fraude de Ley los actos realizados al amparo de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jur\u00eddico o contrario a \u00e9l, se advierte que la creaci\u00f3n de entidades mercantiles constituye una simple ficci\u00f3n, de tal manera que al <levantar el velo> de su apariencia real, se descubre su inconsistencia como personas jur\u00eddicas, siendo meros instrumentos testaferros de otra personalidad\u00bb.<\/p>\n

El Registrador deniega la pr\u00e1ctica de las anotaciones solicitadas por hallarse las fincas inscritas a nombre de persona distinta (la sociedad a la que se aportaron). El Abogado del Estado recurre, desestimando el recurso el Presidente del Tribunal Superior y apelando aqu\u00e9l.<\/p>\n

2. La apelaci\u00f3n ha de ser estimada. Es excesivamente formalista entender que el principio de tracto sucesivo impide las anotaciones solicitadas por el mero hecho de que no se ha declarado la nulidad de la adquisici\u00f3n por el tercero al no haberse solicitado dicha declaraci\u00f3n, pues paladinamente declara el tribunal que la aportaci\u00f3n a la sociedad es un acto puramente ficticio. La sentencia declara que la titular registral no es persona distinta de la embargada, raz\u00f3n por la cual no cabe aplicar aqu\u00ed el p\u00e1rrafo 3.\u00ba del art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria. Adem\u00e1s, no se da en el presente supuesto la indefensi\u00f3n del titular registral pues no s\u00f3lo ha intervenido en el procedimiento, sino que ha sido demandante en el juicio de tercer\u00eda. En consecuencia, tal titular est\u00e1 afectado por la sentencia que claramente declara como puramente ficticia su adquisici\u00f3n de los bienes embargados.<\/p>\n

En contra de tal argumentaci\u00f3n podr\u00eda arg\u00fcirse que las afirmaciones del Juzgado de Primera Instancia y de la Audiencia Provincial en el sentido de que la Sociedad tercerista no es persona distinta de la embargada son asertos referibles a los a\u00f1os 1994 y 1995, fechas en que tales afirmaciones se produjeron, pudiendo, desde entonces, haber cambiado los socios de tal sociedad, los cuales podr\u00edan haber adquirido las participaciones en la creencia de que los anotaciones, al estar caducadas, carec\u00edan de virtualidad. Pero contra dicha argumentaci\u00f3n ha de afirmarse que, aunque hayan variado los socios, la personalidad de la Sociedad sigue siendo la misma, aplic\u00e1ndose a ella las afirmaciones de las Sentencias expresadas, y, por otra parte, los hipot\u00e9ticos adquirente de tales participaciones no est\u00e1n protegidos por la fe p\u00fablica registral, como lo estar\u00edan los terceros que hubieran adquirido las fincas embargadas.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto, con revocaci\u00f3n del Auto presidencial y la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

26 mayo 2005<\/p>\n

Excepciones [1]<\/strong><\/a><\/strong>.- 1. Se debate en este recurso si es posible inscribir una finca a nombre del demandado en un procedimiento en el que, por allanamiento de \u00e9ste, el fallo acuerda, tras condenarle a pagar una determinada suma de dinero a los demandantes, se practique aquella inscripci\u00f3n. Concretamente la sentencia condena al demandado a que indemnice a la parte actora en la cantidad de unos millones de pesetas, valor correspondiente a la mitad indivisa de determinada finca inscrita a nombre de los demandantes, debiendo distribuirse dicha indemnizaci\u00f3n por partes iguales entre los actores, acord\u00e1ndose asimismo la inscripci\u00f3n registral de esa mitad indivisa de la finca de la que son titulares los susodichos actores a favor del demandado.<\/p>\n

Presentado en el Registro el mandamiento judicial ordenando se practique dicha inscripci\u00f3n, acompa\u00f1ado del testimonio de la sentencia, el Registrador apreci\u00f3 cinco defectos: que la primera p\u00e1gina del mandamiento no est\u00e1 firmada ni sellada; que ni el mandamiento ni la sentencia son firmes; que el titular registral del usufructo no aparece como parte en el procedimiento; que faltan datos esenciales de la persona a cuyo favor ha de hacerse la inscripci\u00f3n; y que no consta la situaci\u00f3n arrendaticia de la finca.<\/p>\n

4. El tercer defecto se refiere a que los demandantes son s\u00f3lo titulares en el Registro de la nuda propiedad, estando inscrito el usufructo a nombre de una tercera persona que no ha sido parte en el procedimiento. Con independencia de la evidente naturaleza subsanable del defecto en el caso de que el titular del usufructo hubiera ya fallecido y de que la inscripci\u00f3n parcial s\u00f3lo puede, en principio, llevarse a cabo cuando as\u00ed lo solicite expresamente el presentante (cfr. art\u00edculo 19 bis de la Ley Hipotecaria), no cabe duda de que, en este caso, en el que la inscripci\u00f3n parcial no puede implicar ning\u00fan perjuicio para nadie, ni para interesados ni terceros, el que el usufructo est\u00e9 inscrito a nombre de persona que no ha sido parte en el procedimiento no puede ser defecto para suspender la inscripci\u00f3n de la totalidad del derecho, sino s\u00f3lo de la parte del mismo, esto es, el usufructo, que aparece inscrita a nombre de otra persona (cfr. art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria), debiendo haberse limitado la suspensi\u00f3n de la inscripci\u00f3n precisamente a esta titularidad y no a la del total dominio. As\u00ed pues, con este car\u00e1cter limitado, el defecto debe ser revocado.<\/p>\n

15 marzo 2006<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> El supuesto planteado aqu\u00ed, m\u00e1s que una excepci\u00f3n al principio de tracto sucesivo, constituye un caso en que, pese a existir el defecto de la falta de tracto, no tiene entidad suficiente para impedir la inscripci\u00f3n parcial del t\u00edtulo.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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