{"id":19780,"date":"2016-03-17T14:51:40","date_gmt":"2016-03-17T13:51:40","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19780"},"modified":"2016-03-18T14:57:13","modified_gmt":"2016-03-18T13:57:13","slug":"actos-dispositivos-que-no-la-infringen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/prohibicion-de-disponer\/actos-dispositivos-que-no-la-infringen\/","title":{"rendered":"Actos dispositivos que no la infringen"},"content":{"rendered":"

PROHIBICI\u00d3N DE DISPONER<\/strong><\/h1>\n

Actos dispositivos que no la infringen<\/a><\/strong><\/p>\n

Hechos: inscrita la mitad indivisa de una finca a favor de una persona que la adquiri\u00f3 por legado, con prohibici\u00f3n de vender y obligaci\u00f3n de conservarla para sus hijos, el citado titular la hipotec\u00f3, produci\u00e9ndose la ejecuci\u00f3n y venta de la finca, a la que prest\u00f3 su consentimiento el hijo del legatario gravado con la prohibici\u00f3n. La Direcci\u00f3n, frente a la calificaci\u00f3n del Registrador, que opuso la eficacia de la prohibici\u00f3n inscrita, declara inscribible la venta porque \u00absin entrar en el examen de la discutida doctrina del valor jur\u00eddico de las prohibiciones de enajenar, en relaci\u00f3n con los efectos reales u obligacionales que puedan producir, es indudable que deben circunscribirse, en el caso de colisi\u00f3n de derechos causada por el ejercicio de la acci\u00f3n hipotecaria, a dejar a salvo los intereses de posibles perjudicados por la eficacia de la transmisi\u00f3n\u00bb. A continuaci\u00f3n, a\u00f1ade que la posici\u00f3n del adquirente se vio favorecida por la dispensa y conformidad prestadas tanto en la escritura de constituci\u00f3n de hipoteca como en la de adjudicaci\u00f3n por el hijo del legatario (que ser\u00eda el favorecido por la prohibici\u00f3n), que dejar\u00edan sin efecto la misma, en su d\u00eda, si no existieran otros interesados (se refiere a nuevos hijos del legatario), consolid\u00e1ndose as\u00ed la adquisici\u00f3n provocada por la ejecuci\u00f3n de la hipoteca.<\/p>\n

23 junio 1936<\/p>\n

Actos dispositivos que no la infringen<\/strong>.- Hechos: el causante de una herencia instituy\u00f3 heredera usufructuaria a su esposa, disponiendo que, a la muerte de \u00e9sta, el pleno dominio corresponda por partes iguales a sus hijos. En las operaciones particionales la viuda renuncia a todos sus derechos (gananciales y herencia) gratuitamente en beneficio de sus hijos, que aceptan, pero con la condici\u00f3n de ninguno de los herederos podr\u00e1 vender, permutar ni gravar las fincas que se le adjudiquen mientras viva su madre. El problema surge ante una escritura en la que uno de los hijos, en garant\u00eda de un pr\u00e9stamo, hipoteca una finca que le fue adjudicada con la anterior prohibici\u00f3n, interviniendo en la escritura la madre. La Direcci\u00f3n considera que la limitaci\u00f3n se\u00f1alada es una prohibici\u00f3n temporal de enajenar los bienes, justificada por intereses de la familia en la forma que aprecie la madre; por otra parte, las facultades de disposici\u00f3n, hechas las operaciones divisorias, se hallan plenamente concentradas en la hipotecante, que acept\u00f3 la liberalidad de la madre, y en \u00e9sta, que cedi\u00f3 sus derechos con dicha limitaci\u00f3n y sin contraprestaci\u00f3n alguna, por lo que para inscribir la escritura de hipoteca no es necesaria la intervenci\u00f3n de los dem\u00e1s herederos, como pretend\u00eda el Registrador. En el caso de que la limitaci\u00f3n discutida se considere s\u00f3lo una estipulaci\u00f3n que engendra obligaciones rec\u00edprocas entre los herederos, la persona obligada a no enajenar tiene facultades para realizar actos dispositivos con fuerza real, sin perjuicio de las responsabilidades que contraiga frente a los dem\u00e1s interesados por el incumplimiento de sus compromisos. Finalmente, si se entendiera que el incumplimiento de la condici\u00f3n llevar\u00eda consigo la posibilidad de que la madre renunciante volver\u00e1 a entrar en el goce de los derechos que le correspond\u00edan, hay que tener en cuenta que al haber prestado dicha se\u00f1ora su consentimiento y no poder in contra los actos propios, la operaci\u00f3n de cr\u00e9dito y la garant\u00eda hipotecaria formalizadas se convierten en firmes.<\/p>\n

25 febrero 1943<\/p>\n

Actos dispositivos que no la infringen<\/strong>.- No vulnera la prohibici\u00f3n de vender durante un determinado n\u00famero de a\u00f1os, impuesta por el testador a un legatario, la hipoteca constituida con la salvedad de que el acreedor no podr\u00eda ejecutarla hasta transcurrido el periodo de vigencia de la prohibici\u00f3n o \u00abhasta que por cualquier evento quede aqu\u00e9lla sin eficacia\u00bb; m\u00e1xime cuando, al pactarse que el pr\u00e9stamo garantizado no devengar\u00eda intereses, no podr\u00eda darse lugar a una ejecuci\u00f3n por su impago al amparo del art\u00edculo 146 de la Ley.<\/p>\n

18 abril 1952<\/p>\n

Actos dispositivos que no la infringen<\/strong>.- No vulnera la prohibici\u00f3n de enajenar impuesta a la donataria del pleno dominio la hipoteca que \u00e9sta constituy\u00f3 s\u00f3lo sobre el usufructo vitalicio, pues necesariamente la hipoteca se extinguir\u00eda al fallecimiento del usufructuario hipotecante.<\/p>\n

27 mayo 1968<\/p>\n

Actos dispositivos que no la infringen<\/strong>.- Ver \u00abHEREDERO: Responsabilidad\u00bb, \u00abCONTADOR-PARTIDOR: Facultades\u00bb.<\/p>\n

1 septiembre 1976<\/p>\n

Actos dispositivos que no la infringen<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso, los siguientes:<\/p>\n

a) Con fecha dos de Septiembre de dos mil cuatro, se present\u00f3 en el Registro de la Propiedad de Utrera-1 copia aut\u00e9ntica de la escritura otorgada ante el Notario de Mor\u00f3n de la Frontera (Sevilla) Don Jos\u00e9 Andujar Hurtado, el d\u00eda 4 de agosto de 2004 (n\u00famero de protocolo 479), en la que don Manuel Poley Ruiz y su esposa do\u00f1a Mar\u00eda Roc\u00edo G\u00f3mez Rold\u00e1n vendieron a don Jos\u00e9 L\u00f3pez D\u00edaz y do\u00f1a Mar\u00eda del Carmen Chaves P\u00e9rez, quienes adquirieron para su sociedad de gananciales, mil partes indivisas de las diecis\u00e9is mil novecientas sesenta y una partes indivisas con veinticinco d\u00e9cimas de parte indivisas en las que se considera dividida la finca registral 1689 (Municipio de Los Molares) de dicho Registro, siendo aquella resto de finca matriz tras segregaci\u00f3n y venta formalizada. En la escritura, las partes hac\u00edan constar que, con el acto de enajenaci\u00f3n, ninguno de ellos adquir\u00eda el uso individualizado de una parte de la finca objeto de dicha escritura, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 66.1.B de la Ley de 17 de diciembre de 2002 de Ordenaci\u00f3n Urban\u00edstica de Andaluc\u00eda.<\/p>\n

b) Con anterioridad, el 18 de agosto de 2004, se hab\u00eda presentado en dicho Registro (asiento 265, al folio 132 del Diario 147) certificaci\u00f3n administrativa que provoc\u00f3, el 18 de octubre de 2004, la pr\u00e1ctica de anotaci\u00f3n preventiva de incoaci\u00f3n de expediente de infracci\u00f3n urban\u00edstica, anotaci\u00f3n preventiva de embargo y prohibici\u00f3n de disponer prevista en el art\u00edculo 79 p\u00e1rrafo 5.\u00ba del Real Decreto 1093\/97 de cuatro de Julio.<\/p>\n

c) El registrador deniega la inscripci\u00f3n de la escritura de compraventa presentada por tres defectos: falta de licencia urban\u00edstica o en su caso la declaraci\u00f3n de innecesariedad; por la prohibici\u00f3n de disponer establecida, y por falta de t\u00edtulo previo.<\/p>\n

d) A ello alegan los recurrentes en el recurso interpuesto, que la prioridad la tiene el asiento de presentaci\u00f3n del documento p\u00fablico instrumental \u2013sic-de la transmisi\u00f3n efectuada por las partes intervinientes, resultando el principio fundamental inspirador de la seguridad jur\u00eddica que otorga nuestra Legislaci\u00f3n Hipotecaria, dado que, consecuentemente con lo establecido en el art\u00edculo 145 del Reglamento Hipotecario, en relaci\u00f3n con los art\u00edculos 26 y 42 de la Ley, no se pretende la inscripci\u00f3n de actos posteriores sino anteriores a los que hubiere reca\u00eddo anotaci\u00f3n.<\/p>\n

Que expresamente se reflejaba en la escritura que no se adquir\u00eda el uso individualizado de ninguna parte de la finca y que no cabe mantener que la venta de cuotas de participaci\u00f3n indivisa, sin atribuci\u00f3n de uso individualizado de parte alguna, pueda inducir a la formaci\u00f3n de nuevos asentamientos.<\/p>\n

Conclu\u00eda indicando que, en lo atinente a la falta de t\u00edtulo previo de adquisici\u00f3n, nada cab\u00eda alegar, al resultar requisito indispensable para la inscripci\u00f3n posterior.<\/p>\n

e) La Alcaldesa Presidente del Ayuntamiento de Los Molares, al amparo de lo dispuesto en el p\u00e1rrafo 5.\u00ba del art\u00edculo 327 de la Ley Hipotecaria aleg\u00f3 que la presentaci\u00f3n de la Certificaci\u00f3n que motiv\u00f3 la pr\u00e1ctica de la anotaci\u00f3n preventiva era anterior a la de la (fecha de) presentaci\u00f3n para inscripci\u00f3n de la compraventa y que, pese al tenor del pacto expreso de no adquisici\u00f3n de uso individualizado que se plasm\u00f3 en la escritura, los hechos se encargaban de evidenciar todo lo contrario, en tanto que los informes y documentos de la Polic\u00eda Local y Oficina T\u00e9cnica Municipal demostraban que tales hechos eran constitutivos de parcelaci\u00f3n ilegal.<\/p>\n

Que la anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de disponer tra\u00eda causa del expediente sancionador incoado al vendedor, siendo una consecuencia del mismo.<\/p>\n

3. Por lo que se refiere a los efectos que ha de desplegar la anotaci\u00f3n preventiva practicada en 18 de octubre de 2004, es indudable que la prioridad tabular viene determinada, al disponerlo as\u00ed el art\u00edculo 24 de la Ley Hipotecaria, por la fecha del asiento de presentaci\u00f3n. Cosa distinta, por el contrario, es determinar el efectivo alcance de la prioridad de la anotaci\u00f3n en orden a la forma en que la misma cierre, o no, el Registro. Trat\u00e1ndose de las anotaciones preventivas de prohibici\u00f3n de disponer que traigan su causa en resoluci\u00f3n administrativa (cfr. art\u00edculo 26.2 de la Ley Hipotecaria con car\u00e1cter general y art. 79, p\u00e1rrafo 5.\u00ba del R. D. 1.093\/97 de 4 de julio \u00absobre inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urban\u00edstica\u00bb, en el caso de la presente resoluci\u00f3n), el efecto de cierre registral viene claramente determinado por el tenor del art\u00edculo 145 del Reglamento Hipotecario, que lo restringe a los actos dispositivos que se hayan realizado con posterioridad a la pr\u00e1ctica de la misma anotaci\u00f3n; no respecto de los anteriores. Algo, por lo dem\u00e1s, plenamente consecuente con la naturaleza instrumental de la anotaci\u00f3n preventiva que despliega sus efectos frente a terceros \u2013no se olvide-como enervante de la fe p\u00fablica del Registro.<\/p>\n

Por consiguiente, no teniendo reflejo tabular dicha anotaci\u00f3n preventiva (siquiera en el Libro Diario) al tiempo del otorgamiento de la escritura de venta, sino tiempo despu\u00e9s, aquella no puede provocar el cierre registral respecto de dicho t\u00edtulo, por lo que, en este concreto apartado, la nota de calificaci\u00f3n debe de ser revocada (la cuesti\u00f3n relativa a la necesidad o no de licencia puede verse en el partado \u201cURBANISMO. Disciplina urban\u00edstica).<\/p>\n

7, 8 y 18 abril 2005<\/p>\n

Actos dispositivos que no la infringen<\/strong>.- 1. El \u00fanico problema que se plantea en el presente recurso es el de dilucidar si la prohibici\u00f3n de disponer inscrita en una vivienda, como consecuencia de haber obtenido un pr\u00e9stamo cualificado impide la inscripci\u00f3n de una ulterior hipoteca, al no haberse devuelto los subsidios y subvenciones recibidos.<\/p>\n

2. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo en Resoluci\u00f3n de 5 de octubre de 2000, como consecuencia de la consulta planteada por la Asociaci\u00f3n Hipotecaria Espa\u00f1ola sobre este mismo supuesto \u00abel principio de libertad de tr\u00e1fico, vigente en nuestro sistema jur\u00eddico, exige que las restricciones leg\u00edtimamente impuestas sean interpretadas de forma restrictiva sin menoscabo de los intereses que las justifican. En el caso planteado, la finalidad de la restricci\u00f3n impuesta es impedir un enriquecimiento injustificado de quien, benefici\u00e1ndose de una financiaci\u00f3n favorecida por la ayuda estatal, pretenda obtener plusval\u00edas con la r\u00e1pida enajenaci\u00f3n de la vivienda. Por tal motivo, el propio precepto prev\u00e9 la posibilidad de obtener la autorizaci\u00f3n de la Administraci\u00f3n para la transmisi\u00f3n siempre que, al propio tiempo, se reintegren las ayudas econ\u00f3micas recibidas, con sus intereses. En tal sentido, parece claro que la constituci\u00f3n de una nueva hipoteca sobre la misma vivienda objeto de financiaci\u00f3n cualificada no est\u00e1 comprendida en el \u00e1mbito de la prohibici\u00f3n legal: no constituye un acto de transmisi\u00f3n del dominio ni de cesi\u00f3n del uso de la vivienda, ni, por tanto, permite al propietario enriquecerse injustamente a costa de las ayudas recibidas de la Administraci\u00f3n. No cabe alegar que, en cuanto el derecho de hipoteca otorga a su titular el derecho de realizar el valor del bien hipotecado en caso de impago de la deuda, supone indirectamente la posibilidad de una futura transmisi\u00f3n, para lo cual bastar\u00eda con que el deudor dejara voluntariamente de atender los pagos correspondientes. No cabe ahora plantearse las consecuencias de un hecho futuro e incierto, como la posible ejecuci\u00f3n hipotecaria dentro del plazo de la prohibici\u00f3n, ni el posible fraude de ley en que el deudor incurrir\u00eda si, voluntariamente, dejara de satisfacer la deuda para provocar una transmisi\u00f3n contraria a la prohibici\u00f3n legal de disponer. Como se\u00f1al\u00f3 la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 22 febrero 1989, las normas no deben ser interpretadas desde la exclusiva perspectiva de su eventual incumplimiento (articulo 3 del C\u00f3digo Civil) ni pueden desconocerse los remedios jur\u00eddicamente arbitrados a tal efecto (art\u00edculos 6 y 7 del Codigo Civil).\u00bb Por ello, concluy\u00f3 la mencionada Resoluci\u00f3n que la ulterior hipoteca pod\u00eda inscribirse a pesar de la prohibici\u00f3n.<\/p>\n

3. Adem\u00e1s de lo anterior, como dice el recurrente, uno de los principios inspiradores de nuestro sistema es el fomento del cr\u00e9dito territorial, por lo que una interpretaci\u00f3n extensiva de la prohibici\u00f3n de enajenar impedir\u00eda que la vivienda protegida sirviera como garant\u00eda de ulteriores cr\u00e9ditos hipotecarios, restringiendo el acceso a tal cr\u00e9dito de quienes pueden tener m\u00e1s necesidad de \u00e9l, como son las personas que, por el car\u00e1cter limitado de sus ingresos, no tienen acceso f\u00e1cil a la vivienda libre, y m\u00e1s a\u00fan en el presente supuesto en que la finalidad del pr\u00e9stamo es la rehabilitaci\u00f3n de la misma vivienda.<\/p>\n

4. Respecto a la condici\u00f3n exigida por el Registrador de que se cumplan los requisitos exigidos por el Decreto 64\/2006, tambi\u00e9n tiene raz\u00f3n el recurrente, pues tal decreto es posterior al otorgamiento de la escritura que se califica.<\/p>\n

5. Con lo dicho anteriormente, no es preciso entrar en el problema, que tambi\u00e9n plantea el recurrente, recogiendo algunas opiniones doctrinales, de si un simple reglamento puede establecer una prohibici\u00f3n de disponer como la anteriormente expresada.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando la calificaci\u00f3n.<\/p>\n

26 febrero 2008<\/p>\n

Actos dispositivos que no la infringen<\/strong>.- 1. En el supuesto del presente recurso el registrador de la Propiedad suspende la inscripci\u00f3n de la transmisi\u00f3n dominical sobre un inmueble motivada por la escisi\u00f3n total de una sociedad de responsabilidad limitada, mediante escritura otorgada en el a\u00f1o 1999, porque al presentarse \u00e9sta en el Registro de la Propiedad en el a\u00f1o 2011 consta previamente practicada \u2013en el a\u00f1o 2007\u2013 una anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de disponer decretada por la Autoridad Judicial, en procedimiento de car\u00e1cter penal, como medida cautelar.<\/p>\n

2. La cuesti\u00f3n planteada debe resolverse seg\u00fan el criterio sentado por este Centro Directivo en Resoluci\u00f3n de 8 de julio de 2010.<\/p>\n

Conforme al art\u00edculo 26.2.\u00aa de la Ley Hipotecaria, las prohibiciones de disponer o enajenar que tengan su origen inmediato en alguna resoluci\u00f3n judicial o administrativa \u00abser\u00e1n objeto de anotaci\u00f3n preventiva\u00bb, previsi\u00f3n que enlaza con la norma del art\u00edculo 42.4 de la misma Ley al disponer que podr\u00e1 pedir anotaci\u00f3n preventiva de sus respectivos derechos en el Registro \u00abel que demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquier obligaci\u00f3n, obtuviera con arreglo a las Leyes, providencia\u2026 prohibiendo la enajenaci\u00f3n de bienes inmuebles\u00bb, si bien estas \u00faltimas son s\u00f3lo las anotaciones m\u00e1s comunes, pero no las \u00fanicas o exclusivas que pueden practicarse al amparo del citado art\u00edculo 26.2.\u00aa, posibilidad que se extiende a las que tengan su origen en resoluciones administrativas, en los casos en que as\u00ed est\u00e9 previsto por una norma especial, y las acordadas en otro tipo de procedimientos, como el juicio ejecutivo, concursal, de divisi\u00f3n de herencia, etc., as\u00ed como en procedimientos ajenos a la jurisdicci\u00f3n civil (cfr. v.gr. art\u00edculo 13 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal). En todo caso, se trata de una medida cautelar que priva, durante el periodo en que se mantenga en vigor, del poder de disposici\u00f3n al demandado respecto de los bienes objeto de la anotaci\u00f3n, con la finalidad de asegurar la efectividad de la sentencia o resoluci\u00f3n que finalmente recaiga en el procedimiento principal, declarativo o ejecutivo, en cuyo \u00e1mbito se dicta, y sujeta a los tr\u00e1mites y requisitos fijados por los art\u00edculos 730 y siguientes de la Ley 1\/2000, de Enjuiciamiento Civil, en el caso de los acordados en procedimiento civil.<\/p>\n

3. En los estudios realizados sobre estas anotaciones, ya desde antiguo, tanto por la doctrina de los comentaristas como por la jurisprudencia, se plante\u00f3 la cuesti\u00f3n de la determinaci\u00f3n concreta de sus efectos, particularmente en relaci\u00f3n con aquellos actos dispositivos que fueron otorgados antes de que se ordenara la prohibici\u00f3n de disponer pero que se presentaron a Registro despu\u00e9s de practicada la anotaci\u00f3n. Y es que, si bien se trata de actos que desde el punto de vista sustantivo o civil pueden considerarse v\u00e1lidos o eficaces, su acceso al Registro podr\u00eda cuestionarse por las dificultades de su adaptaci\u00f3n a los principios registrales de nuestro sistema, b\u00e1sicamente con el principio de prioridad, dada la falta de claridad de las normas aplicables a esta materia.<\/p>\n

As\u00ed, por un lado, el citado art\u00edculo 26 de la Ley Hipotecaria nada dispone al respecto, dado que sus tres reglas, en contra de lo que parece anunciar su p\u00e1rrafo primero, se limitan a determinar la forma en que las prohibiciones han de hacerse constar en el Registro, sin indicar los efectos concretos que se le hayan de atribuir.<\/p>\n

Por otro lado, el art\u00edculo 44 de la Ley Hipotecaria dispone que \u00abEl acreedor que obtenga anotaci\u00f3n a su favor en los casos de los n\u00fameros segundo, tercero y cuarto del art\u00edculo 42, tendr\u00e1 para el cobro de su cr\u00e9dito la preferencia establecida en el art\u00edculo 1923 del C\u00f3digo civil\u00bb. El art\u00edculo 1923 fija la preferencia s\u00f3lo en cuanto a cr\u00e9ditos posteriores, lo que ha permitido entender, por v\u00eda de analog\u00eda, que las prohibiciones anotadas s\u00f3lo tienen preferencia frente a t\u00edtulos posteriores y que, por tanto, no afectan a los actos dispositivos anteriores (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1942). No obstante, esta conclusi\u00f3n no es completamente segura en la medida en que el art\u00edculo 1923 del C\u00f3digo Civil se refiere exclusivamente a los cr\u00e9ditos anotados en virtud de mandamiento judicial por embargos, secuestros o ejecuci\u00f3n de sentencias y no incluye a los que \u00abdemandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquier obligaci\u00f3n hayan obtenido providencia prohibiendo la enajenaci\u00f3n de bienes inmuebles\u00bb.<\/p>\n

Por su parte, el art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria establece que \u00abinscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier t\u00edtulo traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o derechos reales impuestos sobre los mismos, no podr\u00e1 inscribirse o anotarse ning\u00fan otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real\u00bb. Cierto es que la prohibici\u00f3n de disponer no es, en sentido estricto, un t\u00edtulo traslativo o declarativo de dominio o derecho real, pero tambi\u00e9n que el art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria tiene la virtualidad de configurar un principio hipotecario que, en su vertiente relativa o de preferencia y en relaci\u00f3n con las anotaciones preventivas se plasma, con car\u00e1cter general, en el art\u00edculo 71 de la Ley Hipotecaria. Seg\u00fan este \u00faltimo precepto \u00ablos bienes inmuebles o derechos reales anotados podr\u00e1n ser enajenados o gravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotaci\u00f3n\u00bb, lo cual supone excepcionar en este \u00e1mbito la eficacia absoluta o de cierre del citado principio de prioridad y confirmar su eficacia relativa o de atribuci\u00f3n de preferencia o prelaci\u00f3n de rango.<\/p>\n

Ahora bien, en oposici\u00f3n a la regulaci\u00f3n contenida en el trascrito art\u00edculo 71 de la Ley, tanto los autores como la jurisprudencia y la doctrina de este Centro Directivo pusieron de manifiesto la especialidad que, frente a tal regla, y por raz\u00f3n de su naturaleza y finalidad, representaban las anotaciones de prohibici\u00f3n de disponer. As\u00ed la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1942, recogiendo y haciendo propias tales opiniones, declara que \u00abes de buen sentido jur\u00eddico \u2013aparte de otras notas diferenciales entre las tres clases de anotaciones\u2013 que la que proh\u00edbe la enajenaci\u00f3n tenga la finalidad espec\u00edfica de impedir o suspender temporalmente el ejercicio del \u00abius disponendi\u00bb \u2013no constitutivo t\u00e9cnicamente de verdadera incapacidad\u2013, ya que resultar\u00eda parad\u00f3jico que pudiera vender v\u00e1lidamente un inmueble quien tiene prohibici\u00f3n judicial de enajenarlo. Considerando que esta finalidad espec\u00edfica de la prohibici\u00f3n de enajenar no es s\u00f3lo de buen sentido jur\u00eddico, en plan de interpretaci\u00f3n l\u00f3gica del art\u00edculo 42, n\u00famero 4.\u00ba, de la Ley Hipotecaria, sino que adem\u00e1s est\u00e1 reconocida por otras fuentes de conocimiento, como la doctrina cient\u00edfica muy nutrida y la de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado en Resoluciones de 7 de marzo de 1893, 7 de junio de 1920, 19 de julio de 1922 y 27 y 30 de septiembre de 1926, entre otras, proclamando sin vacilaci\u00f3n que el asiento prohibitivo provoca la nulidad de los actos y contratos realizados en su contradicci\u00f3n mientras est\u00e9 vigente, sin que por lo tanto puedan tener acceso al Registro\u00bb. Esta doctrina cient\u00edfica y legal se basa, pues, en la sustracci\u00f3n que del ejercicio de las facultades dispositivas del titular contra el que se dicta la medida cautelar opera \u00e9sta, con la l\u00f3gica derivaci\u00f3n de la invalidez civil de los actos dispositivos o enajenaciones realizadas durante la vigencia de la misma. La consecuencia l\u00f3gica de ello era el cierre temporal del Registro, no tanto como un efecto de prioridad registral puramente formal, cuanto por aplicaci\u00f3n del principio de legalidad que impide el acceso al Registro de los actos y negocios inv\u00e1lidos.<\/p>\n

4. Por otra parte, la doctrina y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, ya antes de la reforma del Reglamento Hipotecario operada por el Decreto de 14 de febrero de 1947, sostuvieron la validez civil de los actos dispositivos otorgados con anterioridad a la fecha de la anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de disponer, aunque presentados despu\u00e9s. As\u00ed lo afirma la Sentencia de 2 de marzo de 1943 cuando dice que \u00abes patente que una prohibici\u00f3n de enajenar que lleva fecha 18 de julio de 1932 no puede acreditar que el 5 de mayo del mismo a\u00f1o estuviera el se\u00f1or F. privado del derecho de transmitir los bienes que entonces vendi\u00f3 a los actores en uso de sus facultades dominicales que no estaban limitadas por anotaci\u00f3n ni declaraci\u00f3n alguna y, por otra parte, como quiera que don Jos\u00e9 F. en la expresada fecha de 5 de mayo ten\u00eda inscrito en el Registro su derecho de propietario adquirido sin reserva alguna por escritura p\u00fablica, hay que reconocerle en observancia del art\u00edculo 41 de la Ley Hipotecaria todos los derechos consignados en el libro segundo del C\u00f3digo civil a favor del propietario y del poseedor de buena fe sin excluir el de libre disposici\u00f3n de los bienes a su nombre inscritos a virtud del contrato celebrado por escritura p\u00fablica\u2026 sin que sea obst\u00e1culo la prohibici\u00f3n de enajenar anotada preventivamente, pues como tiene declarado esta Sala en 21 de febrero de 1912 las anotaciones preventivas no lesionan los derechos previamente adquiridos sobre la finca embargada\u00bb. Esta l\u00ednea interpretativa de la jurisprudencia, en paralelo a la anterior, deja claramente sentada la idea de que, la prohibici\u00f3n de disponer no excluye la validez de los actos dispositivos realizados con anterioridad al asiento de prohibici\u00f3n de disponer.<\/p>\n

5. Sobre estos precedentes doctrinales y jurisprudenciales se produce la reforma del Reglamento Hipotecario de 1947 por medio de la cual se produjo la incorporaci\u00f3n de un nuevo art\u00edculo 145 \u2013que todav\u00eda hoy conserva su originario tenor literal al no haber sido afectado por ninguna de las reformas reglamentarias posteriores\u2013, y cuya finalidad, era precisamente la de aclarar los efectos derivados de esta modalidad de anotaciones llevando al \u00e1mbito normativo las conclusiones alcanzadas por la jurisprudencia antes rese\u00f1ada, como hizo tambi\u00e9n en muchas otras materias, conforme al prop\u00f3sito explicitado en el pre\u00e1mbulo del Decreto de 14 de febrero de 1947 que aprob\u00f3 la reforma. Dispone el mencionado precepto lo siguiente: \u00abLas anotaciones preventivas de prohibici\u00f3n de enajenar, comprendidas en el n\u00famero 2 del art\u00edculo 26 y n\u00famero 4 del art\u00edculo 42 de la Ley, impedir\u00e1n la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n de los actos dispositivos que respecto de la finca o del derecho sobre los que haya reca\u00eddo la anotaci\u00f3n hubiere realizado posteriormente a \u00e9sta su titular, pero no ser\u00e1n obst\u00e1culo para que se practiquen inscripciones o anotaciones basadas en asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

De este precepto se deriva una primera constataci\u00f3n: resulta claro que el efecto primordial, conectado con la propia naturaleza de las anotaciones preventivas de prohibici\u00f3n de disponer, es el de impedir la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n de los actos dispositivos realizados por el titular con posterioridad a la anotaci\u00f3n. Este efecto, inexcusable para que la anotaci\u00f3n resulte eficaz, implica un cierre temporal del Registro por exigencias derivadas del procedimiento judicial \u2013o administrativo\u2013 en que se ha acordado, como as\u00ed lo hab\u00eda declarado ya reiteradamente este Centro Directivo antes de la reforma (cfr. Resoluciones de 27 y 28 de septiembre de 1926, 7 de enero de 1928, 30 de enero de 1931 y 8 de mayo de 1943). Pero esta primera constataci\u00f3n no es suficiente para resolver la cuesti\u00f3n que plantea el presente expediente, pues para ello es necesario precisar si tal cierre es absoluto o relativo, es decir, si cierra el acceso registral a todo asiento posterior a la fecha de la anotaci\u00f3n cualquiera que sea el t\u00edtulo que lo produzca, o solamente lo cierra a los asientos que sean producidos por actos dispositivos del titular realizados con posterioridad a la anotaci\u00f3n.<\/p>\n

Sobre esta cuesti\u00f3n la doctrina cient\u00edfica y la de este Centro Directivo hab\u00edan tendido, no sin vacilaciones, con base en la jurisprudencia del Tribunal Supremo antes citada, a una interpretaci\u00f3n que no extend\u00eda el efecto impediente de la inscripci\u00f3n derivado de la anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n de disponer a los actos anteriores a la propia anotaci\u00f3n, si bien no sin alguna excepci\u00f3n, impuesta por las particularidades del caso concreto resuelto. En este sentido cabe rese\u00f1ar, entre las excepciones a la referida doctrina dominante, la representada por la Resoluci\u00f3n de 8 de mayo de 1943. Esta Resoluci\u00f3n concedi\u00f3 virtualidad a la anotaci\u00f3n para impedir la inscripci\u00f3n de una enajenaci\u00f3n realizada en escritura de fecha anterior a la de la anotaci\u00f3n. Pero, como fue se\u00f1alado con acierto por la doctrina de la \u00e9poca, el caso concreto resuelto presentaba una particularidad que, al menos en parte, puede explicar la singularidad de esta Resoluci\u00f3n, pues la enajenaci\u00f3n cuestionada la realizaba un albacea y la anotaci\u00f3n hab\u00eda sido decretada en juicio instado por los herederos precisamente para la remoci\u00f3n de tal albacea.<\/p>\n

Pero, en todo caso, se trata de una Resoluci\u00f3n anterior a la reforma del Reglamento de 1947, que introdujo el trascrito art\u00edculo 145, precepto que, como se ha indicado, a pesar de que estaba llamado a arrojar luz sobre el asunto que ahora ocupa, sin embargo ha sido objeto de interpretaciones antit\u00e9ticas. As\u00ed para una parte de la doctrina, resulta con suficiente claridad de una interpretaci\u00f3n \u00aba sensu contrario\u00bb del propio art\u00edculo 145, en cuanto impide el acceso registral a los actos dispositivos posteriores, pero no impide los realizados con anterioridad, y puesto que esto se daba por sobreentendido, el precepto reglamentario s\u00f3lo a\u00f1adi\u00f3 la norma que salva del cierre a los actos dispositivos derivados o que se apoyen en asientos registrales anteriores a la anotaci\u00f3n. Adem\u00e1s, en caso de que se optase por la soluci\u00f3n contraria, esto es, por el cierre del Registro tambi\u00e9n para los actos anteriores, se resentir\u00eda el principio de concordancia del Registro con la realidad jur\u00eddica extrarregistral, pues provocar\u00eda una discordancia entre aqu\u00e9l y \u00e9sta, efecto que tan s\u00f3lo podr\u00eda eludirse mediante el levantamiento de la medida cautelar, dej\u00e1ndola ineficaz frente a posibles eventualidades futuras que pudieran acaecer durante la sustanciaci\u00f3n del procedimiento, como la de la anulaci\u00f3n del t\u00edtulo o la readquisici\u00f3n de la finca o derecho por parte del demandado en el procedimiento principal. Por ello, esta interpretaci\u00f3n provoca un conflicto de intereses en que la satisfacci\u00f3n de uno requiere el sacrificio pleno del otro: o se mantiene la anotaci\u00f3n (con exclusi\u00f3n del Registro de una titularidad civilmente v\u00e1lida), o se cancela la anotaci\u00f3n (con anulaci\u00f3n de sus efectos potenciales en caso de readquisici\u00f3n por el demandado).<\/p>\n

Sin embargo, para otra parte de la doctrina, el art\u00edculo 145 del Reglamento Hipotecario concreta el principio de prioridad respecto de la anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n de disponer, diferenciando distintos tipos de actos: a) actos dispositivos que, respecto de la finca o del derecho sobre los que haya reca\u00eddo la anotaci\u00f3n hubiera realizado con posterioridad a \u00e9sta su titular. Se predica respecto de ellos la imposibilidad de acceso al Registro; b) actos dispositivos que se basen en asientos vigentes anteriores al del dominio o derecho real objeto de la anotaci\u00f3n \u2013tanto si tales actos dispositivos son anteriores como si son posteriores a la anotaci\u00f3n\u2013. Estos actos, precisamente por aplicaci\u00f3n del principio de prioridad junto con el de tracto sucesivo, s\u00ed deben inscribirse; y c) actos dispositivos anteriores a la prohibici\u00f3n de disponer que se presenten vigente \u00e9sta, los cuales, precisamente por ser obviados en el precepto, considera esta parte de la doctrina, deben regirse por la regla general del art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria, no siendo aplicable el r\u00e9gimen del art\u00edculo 71 de la misma Ley, por lo que no podr\u00edan acceder al Registro.<\/p>\n

6. Pues bien, a fin de resolver esta pol\u00e9mica interpretativa, resulta conveniente subrayar que la eficacia propia de esta modalidad de anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n de disponer representa una excepci\u00f3n patente a la regla general contenida en el art\u00edculo 71 de la Ley Hipotecaria, seg\u00fan el cual, los bienes o derechos anotados podr\u00e1n ser enajenados o gravados, aunque sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotaci\u00f3n, precepto que modaliza en sede de anotaciones, como regla general, la aplicaci\u00f3n del principio de prioridad del art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria en el sentido de que no se aplica este principio en su eficacia absoluta o de cierre registral o exclusi\u00f3n, pero sin enervar por ello su eficacia de prelaci\u00f3n o de ordenaci\u00f3n del rango registral.<\/p>\n

Ahora bien, las caracter\u00edsticas y tipicidad propias de las anotaciones de prohibici\u00f3n de enajenar impide la aplicaci\u00f3n a las mismas de la regla general del art\u00edculo 71, pues de otro modo decaer\u00eda por completo la finalidad a que tienden, excepci\u00f3n que con claridad formula para los actos dispositivos posteriores a la anotaci\u00f3n el art\u00edculo 145 del Reglamento Hipotecario. Constituye \u00e9ste, pues, una excepci\u00f3n a la norma general en materia de anotaciones que la confirma para los casos no incluidos en la excepci\u00f3n con arreglo al cl\u00e1sico apotegma \u00abexceptio confirmat regulam in casibus no exceptis\u00bb, siendo as\u00ed que en la excepci\u00f3n fijada por el art\u00edculo 145 del texto reglamentario no est\u00e1 comprendido el caso de los actos dispositivos anteriores a la anotaci\u00f3n, que, como excepci\u00f3n de la excepci\u00f3n, revierten a la regla general de disponibilidad o alienabilidad de los bienes y derechos anotados del art\u00edculo 71 de la Ley. Es decir, que siendo la regla general la de que los bienes y derechos anotados pueden ser enajenados o gravados, y no estando los actos dispositivos anteriores a la fecha de la anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de enajenar comprendida en la excepci\u00f3n, los mismos quedan amparados y comprendidos en el \u00e1mbito de la regla general. Esta situaci\u00f3n puede, a su vez, estar sujeta a alg\u00fan r\u00e9gimen de excepci\u00f3n, como sucedi\u00f3 hasta la reciente reforma concursal, aprobada por la Ley 22\/2003, de 9 de julio, Concursal, en el caso de las anotaciones de prohibici\u00f3n de enajenar decretadas en juicios de quiebra, en cuyo caso su potencialidad para cerrar el Registro era mucho m\u00e1s efectiva que en los dem\u00e1s supuestos, dado que, como ya dijera la antigua Resoluci\u00f3n de 7 de junio de 1920, se produc\u00eda el cierre del Registro para los actos del quebrado, posteriores no s\u00f3lo a la declaraci\u00f3n de la quiebra, sino al tiempo a que alcance la retroactividad de la misma. Pero, en ausencia de retroacci\u00f3n sustantiva de la prohibici\u00f3n de disponer para el caso concreto, impuesta por el ministerio de alguna norma, que por lo excepcional ha de ser expresa y clara en cuanto al mandato de retroactividad, el cierre registral no alcanza a los actos anteriores a la prohibici\u00f3n.<\/p>\n

7. Este planteamiento interpretativo del art\u00edculo 145 del Reglamento Hipotecario fue asumido por esta Direcci\u00f3n General (con alguna excepci\u00f3n singular). As\u00ed, por ejemplo, en la Resoluci\u00f3n de 7 de febrero de 1959, apoyada en los precedentes de las de 27 y 30 de septiembre de 1926, 7 de enero de 1928 \u2013anteriores a la reforma de 1947\u2013 y de 31 de marzo de 1950, 22 de octubre de 1952 \u2013ya posteriores a dicha reforma\u2013 se afirma que \u00abla anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n de enajenar, establecida en los art\u00edculos 26 y 42 de la Ley Hipotecaria, tiene por objeto asegurar las resultas de un juicio y determina para el due\u00f1o de los bienes un verdadero cierre de los libros del Registro mientras duran sus efectos, al privar al titular de realizar actos dispositivos, pero no impide, conforme se deduce del art\u00edculo 44 de la Ley Hipotecaria, y de reiterada doctrina de este Centro, cristalizada en el art\u00edculo 145 del Reglamento Hipotecario vigente, que puedan tener acceso aquellas transferencias o grav\u00e1menes constituidos con anterioridad a la anotaci\u00f3n, todo ello sin perjuicio de la facultad que asista a los interesados, conforme a lo dispuesto por el art\u00edculo 66 de la Ley Hipotecaria, para acudir a los Tribunales de Justicia y contender entre s\u00ed acerca de validez o nulidad de los t\u00edtulos\u00bb.<\/p>\n

En definitiva, los efectos de las anotaciones preventivas de prohibici\u00f3n de enajenar son los de impedir que en el Registro de la Propiedad puedan inscribirse o anotarse actos dispositivos \u00abinter vivos\u00bb de la propia finca o derecho objeto de aquella anotaci\u00f3n, cuando se han otorgado con posterioridad a tal anotaci\u00f3n por su titular, pero sin constituir obst\u00e1culo para la inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n de tales actos dispositivos cuando \u00e9stos se hayan otorgado con anterioridad. Es cierto que la redacci\u00f3n del art\u00edculo 145 del Reglamento Hipotecario no incorpora \u00abexpressis verbis\u00bb la segunda parte de la proposici\u00f3n anterior, lo que ha provocado algunas dudas en su interpretaci\u00f3n, pero, como ha se\u00f1alado parte de la doctrina cient\u00edfica y ha asumido tambi\u00e9n este Centro Directivo, esta segunda parte (el no cierre del Registro a los actos dispositivos anteriores a la anotaci\u00f3n) resulta de una interpretaci\u00f3n \u00aba sensu contrario\u00bb del propio art\u00edculo 145, en cuanto impide el acceso registral de los actos dispositivos posteriores, lo que presupone que no impide los realizados con anterioridad, y puesto que esto se daba por sobreentendido, el precepto reglamentario s\u00f3lo a\u00f1adi\u00f3 la norma que salva del cierre a los actos dispositivos derivados o que se apoyen en asientos registrales anteriores a la anotaci\u00f3n (por ejemplo, en una inscripci\u00f3n de hipoteca, de retracto convencional, de opci\u00f3n de compra, o en una anotaci\u00f3n preventiva de embargo, etc.). De otro modo carecer\u00eda de l\u00f3gica que el art\u00edculo 145 del Reglamento se ocupara de fijar la regla del cierre para los casos en que la justificaci\u00f3n de tal efecto era m\u00e1s evidente \u2013actos civilmente nulos\u2013, y no para los casos en que falta tal justificaci\u00f3n por tratarse de actos civilmente v\u00e1lidos, siendo as\u00ed que la finalidad declarada del precepto fue la de clarificar los efectos de las anotaciones preventivas de prohibici\u00f3n de disponer (vid. pre\u00e1mbulo del Decreto de 14 de febrero de 1947).<\/p>\n

M\u00e1s recientemente, las Resoluciones de 7, 8 y 18 de abril de 2005, se pronuncian en el mismo sentido, declarando que \u00abel efecto de cierre registral viene claramente determinado por el tenor del art\u00edculo 145 del Reglamento Hipotecario, que lo restringe a los actos dispositivos que se hayan realizado con posterioridad a la pr\u00e1ctica de la misma anotaci\u00f3n; no respecto de los anteriores. Algo, por lo dem\u00e1s, plenamente consecuente con la naturaleza instrumental de la anotaci\u00f3n preventiva que despliega sus efectos frente a terceros \u2013no se olvide\u2013 como enervante de la fe p\u00fablica del Registro. Por consiguiente, no teniendo reflejo tabular dicha anotaci\u00f3n preventiva (siquiera en el Libro Diario) al tiempo del otorgamiento de la escritura de venta, sino tiempo despu\u00e9s, aquella no puede provocar el cierre registral respecto de dicho t\u00edtulo, por lo que, en este concreto apartado, la nota de calificaci\u00f3n debe de ser revocada\u00bb.<\/p>\n

8. Pero, como se ha indicado, la posici\u00f3n anteriormente expuesta no ha sido un\u00edvoca, sino que en algunas ocasiones este Centro Directivo se ha decantado por una tesis distinta. Este fue el caso de la ya citada Resoluci\u00f3n de 8 de mayo de 1943, y tambi\u00e9n de la m\u00e1s reciente de 28 de noviembre de 2008 que, aun reconociendo que, desde un punto de vista sustantivo, la prohibici\u00f3n de disponer no excluye la validez de las enajenaciones que se efectuaron con anterioridad al asiento registral de la prohibici\u00f3n de disponer, sin embargo, consider\u00f3 que el principio de prioridad a que se refiere el art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria, que impide despachar ning\u00fan t\u00edtulo de fecha igual o anterior que se oponga o sea incompatible a otro inscrito, es aplicable tambi\u00e9n a las medidas cautelares adoptadas en procedimientos judiciales o administrativos, aunque sean objeto de anotaci\u00f3n y no de inscripci\u00f3n, de forma que la anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de disponer impedir\u00eda el acceso al Registro de todo tipo de actos de disposici\u00f3n, sean de fecha anterior o posterior a la anotaci\u00f3n. Alguna otra Resoluci\u00f3n, como la de 23 de junio de 2003, se queda en una posici\u00f3n indefinida o intermedia al dejar sin \u00abprejuzgar sobre el alcance de la anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n de disponer inscrita ante un t\u00edtulo que cuando se present\u00f3 era inscribible\u2026 y que ahora se encuentra con otro contradictorio que est\u00e1 bajo la salvaguardia de los Tribunales\u00bb (se trataba de un caso en que adem\u00e1s de la prohibici\u00f3n de disponer hab\u00eda otra de prohibici\u00f3n de inscribir).<\/p>\n

Es cierto que a favor de la tesis citada militan tambi\u00e9n diversos argumentos. As\u00ed, en primer lugar, la propia falta de claridad en la redacci\u00f3n del art\u00edculo 145 del Reglamento Hipotecario que, al no referirse expresamente a los actos dispositivos anteriores \u2013sino s\u00f3lo a los basados en asientos vigentes anteriores al dominio o derecho real objeto de la anotaci\u00f3n\u2013, podr\u00eda entenderse en el sentido de impedir su inscripci\u00f3n por aplicaci\u00f3n del citado principio de prioridad. En segundo lugar, el hecho de que si bien el art\u00edculo 44 de la Ley Hipotecaria incluye tambi\u00e9n las anotaciones preventivas de prohibici\u00f3n de enajenar entre las que atribuyen a su titular la preferencia para el cobro de su cr\u00e9dito establecida en el art\u00edculo 1923 del C\u00f3digo Civil, esto es s\u00f3lo en cuanto a cr\u00e9ditos posteriores, sin embargo se produce la incongruencia de que este \u00faltimo precepto no se refiere expresamente a dichas anotaciones de prohibici\u00f3n. En tercer lugar, la posici\u00f3n doctrinal que defiende la nulidad del acto dispositivo posterior a la prohibici\u00f3n desde que ha sido decretada, a\u00fan antes de tomada su anotaci\u00f3n preventiva en el Registro. Y, en fin el juego del principio de prioridad, que supone el que la inscripci\u00f3n en nuestro sistema registral, si bien no es constitutiva como regla general, sino declarativa, premia al que acude con rapidez al Registro, por lo que aunque los bienes inmuebles o derechos reales anotados pueden ser enajenados o gravados, ello se admite \u00absin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotaci\u00f3n\u00bb (cfr. art\u00edculo 71 de la Ley Hipotecaria). Por \u00faltimo, no ha de olvidarse, como particularidad del concreto caso resuelto por la citada Resoluci\u00f3n de 2008, que el mismo afectaba a una prohibici\u00f3n de disponer decretada en expediente administrativo de disciplina urban\u00edstica, circunstancia que, a la vista de las circunstancias concretas del supuesto de hecho, puede dar lugar a la apreciaci\u00f3n de la concurrencia de un motivo de orden o inter\u00e9s p\u00fablico relevante, determinante del fallo de la Resoluci\u00f3n.<\/p>\n

9. No obstante, es cierto que, pese a quedar circunscrito el \u00e1mbito del principio de prioridad, en su vertiente de cierre o exclusi\u00f3n, a los t\u00edtulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, las anotaciones preventivas quedan sometidas al r\u00e9gimen propio del art\u00edculo 71 de la Ley Hipotecaria, que precisamente proscribe o excluye como regla general aquel efecto de cierre absoluto, si bien, por el contrario, no se excluye en su vertiente de prelaci\u00f3n u ordenaci\u00f3n del rango registral. Ello determina que este Centro Directivo entienda que, en la medida en que el art\u00edculo 145 del Reglamento Hipotecario impide el acceso registral de los actos dispositivos realizados posteriormente (salvo los que traen causa de asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotaci\u00f3n), ello presupone, \u00aba sensu contrario\u00bb, que no impide los realizados con anterioridad \u2013conclusi\u00f3n que resulta tambi\u00e9n, como se ha indicado, de la aplicaci\u00f3n de la regla general que para las anotaciones dicta el art\u00edculo 71 de la propia Ley Hipotecaria\u2013, sin embargo, por otro lado, se estima que tal inscripci\u00f3n no ha de comportar la cancelaci\u00f3n de la propia anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n, sino que \u00e9sta se arrastrar\u00e1.<\/p>\n

Esta soluci\u00f3n, adem\u00e1s, guarda concordancia arm\u00f3nica con otras disposiciones m\u00e1s recientes como la del art\u00edculo 40.2 de la Ley 22\/2003, de 9 de julio, Concursal, que prev\u00e9 la suspensi\u00f3n del ejercicio por el deudor de las facultades de administraci\u00f3n y disposici\u00f3n sobre su patrimonio, siendo sustituido por los administradores concursales, en los casos de concurso necesario, sin que ello impida el acceso registral de los actos realizados por el concursado con anterioridad (cfr. art\u00edculos 24 y 43.2), criterio que, por lo tanto, viene a coincidir con el del art\u00edculo 145 del Reglamento Hipotecario para los casos de anotaciones preventivas de prohibiciones de disponer. As\u00ed lo ha entendido este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 3 de junio de 2009 en un supuesto en el que se debat\u00eda la posibilidad de inscribir una escritura de compraventa autorizada antes de la declaraci\u00f3n de concurso de acreedores de la sociedad vendedora y presentada en el Registro de la Propiedad cuando dicha declaraci\u00f3n concursal ya hab\u00eda sido inscrita, debate que resolvi\u00f3 en sentido afirmativo la referida Resoluci\u00f3n argumentando que \u00abel hecho de que, como ocurre en el presente caso, la declaraci\u00f3n de concurso de acreedores comporte la suspensi\u00f3n del ejercicio por el deudor de las facultades de disposici\u00f3n sobre su patrimonio, siendo sustituido por los administradores concursales (art\u00edculo 40.2 de la Ley Concursal), y se hayan anotado preventivamente en el folio correspondiente a los bienes que hayan de integrarse en el concurso tanto la referida declaraci\u00f3n como la suspensi\u00f3n de las facultades de disposici\u00f3n y el nombramiento de los administradores concursales, no significa que dicha anotaci\u00f3n impida la inscripci\u00f3n de los actos de enajenaci\u00f3n otorgados, con anterioridad a la declaraci\u00f3n de concurso, por el deudor \u2013titular registral\u2013. En efecto, la referida anotaci\u00f3n preventiva relativa al concurso implica \u00fanicamente que \u00abno podr\u00e1n anotarse respecto de aquellos bienes o derechos m\u00e1s embargos o secuestros posteriores a la declaraci\u00f3n de concurso que los acordados por el juez de \u00e9ste, salvo lo establecido en el apartado 1 del art\u00edculo 55 de esta Ley\u00bb (art\u00edculo 24.4 de la Ley Concursal). Asimismo, se produce el cierre registral respecto de los actos dispositivos que, con posterioridad a la declaraci\u00f3n de concurso, realice el deudor con infracci\u00f3n de la limitaci\u00f3n consistente en la suspensi\u00f3n de sus facultades de disposici\u00f3n y en la consiguiente sustituci\u00f3n del mismo por los administradores concursales (cfr. el art\u00edculo 40.7 de la Ley Concursal, que s\u00f3lo admite la inscripci\u00f3n de tales actos anulables cuando sean confirmados o convalidados, o se acredite la caducidad de la acci\u00f3n de anulaci\u00f3n o su desestimaci\u00f3n firme). Pero ning\u00fan obst\u00e1culo existe a la inscripci\u00f3n de los actos de enajenaci\u00f3n realizados por el deudor antes de la declaraci\u00f3n del concurso, sin necesidad de intervenci\u00f3n alguna del Juez del concurso ni de los administradores del mismo, toda vez que tales bienes no se integran en la masa del concurso \u2013cfr. art\u00edculo 76 de la Ley Concursal\u2013, y sin perjuicio de la posibilidad de ejercicio de las acciones de rescisi\u00f3n de tales actos cuando el deudor los hubiera realizado dentro de los dos a\u00f1os anteriores a la fecha de la declaraci\u00f3n (art\u00edculo 71 de la Ley Concursal)\u00bb. Queda claro en cualquier caso que esta admisi\u00f3n de la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo previo se combina con la idea del arrastre de la carga de la anotaci\u00f3n por aplicaci\u00f3n del principio de prioridad registral, de modo que ser\u00e1 al titular cuya adquisici\u00f3n ha sido inscrita despu\u00e9s de la referida anotaci\u00f3n a quien corresponder\u00e1 la carga de la defensa de su dominio y la postulaci\u00f3n del levantamiento de la medida cautelar.<\/p>\n

10. Si se analiza la cuesti\u00f3n desde la perspectiva de la naturaleza jur\u00eddica propia de la medida cautelar en que consiste la anotaci\u00f3n preventiva de prohibici\u00f3n de disponer y de las normas procesales que las rigen se llega a la misma conclusi\u00f3n. En efecto, las medidas cautelares constituyen medios jur\u00eddico-procesales cuya finalidad es evitar que se realicen actos que impidan o dificulten la efectividad de la satisfacci\u00f3n de la pretensi\u00f3n, siendo dos de sus principales notas caracterizadoras, seg\u00fan reiterada jurisprudencia, por un lado, su operatividad en cuanto son instrumento del proceso principal declarativo o ejecutivo o de otra \u00edndole al que est\u00e1n subordinados; y, por otro, la temporalidad, consecuencia de su car\u00e1cter instrumental del proceso principal, pues nacen con \u00e9l para extinguirse una vez desaparezca \u00e9ste, sin que pueda proyectarse retrospectivamente a un momento previo al inicio del propio proceso principal salvo declaraci\u00f3n expresa legal de retroactividad. La nota de la accesoriedad o instrumentalidad respecto del proceso principal se pone de manifiesto en la regla 1.\u00aa del n\u00famero 1 del art\u00edculo 726 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al imponer un requisito de finalidad, consistente en \u00abser exclusivamente conducente a hacer posible la efectividad de la tutela judicial que pudiera otorgarse en una eventual sentencia estimatoria\u00bb, lo que excluye como sujeto pasivo de cualquier medida cautelar a aquellas personas distintas del demandado, ajenas al procedimiento y carentes de legitimaci\u00f3n pasiva en el mismo, pues la interdicci\u00f3n de eficacia \u00abultra partes\u00bb de los procedimientos judiciales, y la eficacia subjetivamente limitada de la cosa juzgada material (limitada a las partes del proceso y a sus herederos y causahabientes ex art\u00edculo 222 n\u00famero 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), es consecuencia de la propia interdicci\u00f3n de la indefensi\u00f3n, interdicci\u00f3n que se extiende tambi\u00e9n al \u00e1mbito de las medidas cautelares, de forma que no puede pretenderse una eficacia \u00abultra partes\u00bb de la medida cautelar, como suceder\u00eda en el caso de que el cierre registral derivado de la prohibici\u00f3n de disponer se proyectase sobre actos dispositivos anteriores, en los que el adquirente resulta ajeno al proceso. La Ley de Enjuiciamiento Civil concibe el incidente de la medida cautelar como una pieza del procedimiento principal, y por ello es contradictorio (aunque pueda adoptarse \u00abinaudita parte\u00bb, ello exige justificar la urgencia), con posibilidad de oposici\u00f3n del demandado, de exigir cauci\u00f3n al demandante, etc. Nada de ello tiene sentido en relaci\u00f3n con medidas cautelares que, sin amparo legal, afectan a terceros que no son parte en el procedimiento (as\u00ed, v.gr. la fianza que se impone al demandante tiene por objeto indemnizar los perjuicios que la medida pueda causar \u00abal patrimonio del demandado\u00bb \u2013art\u00edculo 728.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil\u2013, no de un tercero).<\/p>\n

Por otra parte, las medidas cautelares tienden a evitar el peligro de la mora porque los litigantes que durante el proceso conservan su capacidad de actuar y libre disposici\u00f3n de sus bienes pueden eludir la virtualidad de la responsabilidad patrimonial universal que es la garant\u00eda del cumplimiento de sus obligaciones haciendo ilusorios los derechos reclamados por el actor. En este sentido, las anotaciones preventivas de prohibici\u00f3n de disponer son una garant\u00eda adicional a la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n que el acreedor puede ejercitar contra el deudor por la realizaci\u00f3n de actos dispositivos sobre cosas litigiosas sin el conocimiento y aprobaci\u00f3n de las partes litigantes o de la Autoridad judicial competente (art\u00edculo 1291.4.\u00ba del C\u00f3digo Civil), y, m\u00e1s en concreto, por las enajenaciones a t\u00edtulo oneroso realizadas por el deudor contra el que se hubiese pronunciado sentencia condenatoria en cualquier instancia o expedido mandamiento de embargo de bienes (art\u00edculo 1297 del C\u00f3digo Civil). Estas prohibiciones anotadas en el Registro tutelan los intereses del acreedor con eficacia superior a la propia de la acci\u00f3n de rescisi\u00f3n, ya que se desenvuelven en el \u00e1mbito de la protecci\u00f3n preventiva, al cerrar el Registro a los eventuales actos rescindibles, en tanto que la acci\u00f3n rescisoria act\u00faa \u00abex post\u00bb y con una finalidad meramente reparadora o de restituci\u00f3n, finalidad que s\u00f3lo se podr\u00e1 alcanzar en caso de que se cumplan los requisitos del art\u00edculo 37 n\u00famero 4 de la Ley Hipotecaria. Pero, en los supuestos citados, tanto en un caso como en el otro (prohibici\u00f3n y rescisi\u00f3n), ha de tratarse de bienes o derechos que salen del patrimonio del demandado durante la pendencia del procedimiento y no antes.<\/p>\n

Adem\u00e1s, rep\u00e1rese en que las medidas cautelares enumeradas en el art\u00edculo 727 de la Ley de Enjuiciamiento Civil son una enunciaci\u00f3n no exhaustiva de las posibles, pues \u00e9stas no constituyen un supuesto de \u00abnumerus clausus\u00bb. Por ello, junto con las medidas espec\u00edficas enumeradas en los diez apartados de dicho precepto, hay otras innominadas, sujetas en su admisibilidad exclusivamente al cumplimiento de los requisitos del art\u00edculo 726 del mencionado cuerpo legal. Y entre estas, tambi\u00e9n como supuesto subsumible en el n\u00famero 6 del art\u00edculo 727 (relativo a \u00abotras anotaciones registrales, en casos en que la publicidad registral sea \u00fatil para el buen fin de la ejecuci\u00f3n\u00bb) pueden incluirse la de la prohibici\u00f3n de inscribir, pues no es lo mismo prohibir disponer que prohibir inscribir, en cuyo \u00faltimo caso es claro que la consecuencia ser\u00e1 el del cierre del Registro tambi\u00e9n para los actos dispositivos anteriores a la anotaci\u00f3n. Este fue el caso, por ejemplo, contemplado en la Resoluci\u00f3n de 23 de junio de 2003. Y es que del mismo modo que no se puede prohibir un hecho o acto pret\u00e9rito, tampoco se puede restringir un derecho ya inexistente en el patrimonio de la persona contra la que se dirige la restricci\u00f3n.<\/p>\n

11. Tal soluci\u00f3n permite compatibilizar todos los intereses en juego, sin lesionar indebidamente ninguno, permitiendo el acceso al Registro del t\u00edtulo rezagado, pero, sin cancelaci\u00f3n de oficio por el registrador del asiento de la anotaci\u00f3n prohibitiva, pues, como se ha indicado, de un lado, la inscripci\u00f3n posterior del t\u00edtulo anterior no priva de toda su eficacia potencial a la anotaci\u00f3n y, de otro, s\u00f3lo al juez corresponde acordar la cancelaci\u00f3n de tal asiento, conforme a lo previsto en el art\u00edculo 83 de la Ley Hipotecaria, a la vista de las circunstancias del caso.<\/p>\n

12. En consecuencia, el registrador al inscribir el t\u00edtulo que documenta el acto dispositivo de fecha anterior a la anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n de disponer no deber\u00e1 cancelar de oficio esta \u00faltima, sino arrastrar la carga, de forma que por aplicaci\u00f3n de lo establecido en el art\u00edculo 17 de la Ley Hipotecaria, en cuanto consagra el principio de prioridad tambi\u00e9n en su variante relativa o de funci\u00f3n prelativa y de rango registral \u2013y no s\u00f3lo absoluta o de cierre\u2013, ser\u00e1 al titular cuya adquisici\u00f3n ha sido inscrita despu\u00e9s de la referida anotaci\u00f3n a quien corresponder\u00e1 la carga de solicitar el levantamiento de dicha medida cautelar del propio juez o Tribunal que la mand\u00f3 hacer (cfr. art\u00edculo 84 de la Ley Hipotecaria), en los t\u00e9rminos previstos por la Ley para el alzamiento de las medidas cautelares (cfr. art\u00edculo 726.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Esta es la soluci\u00f3n que acogi\u00f3 tambi\u00e9n este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 3 de junio de 2009 en el caso de la venta realizada antes de la declaraci\u00f3n de concurso de acreedores de la sociedad vendedora y de su anotaci\u00f3n en que ambas anotaciones \u2013la de declaraci\u00f3n del concurso y de prohibici\u00f3n de disponer\u2013 producen un efecto de suspensi\u00f3n o restricci\u00f3n de las facultades de disposici\u00f3n sobre los bienes anotados de su titular. Con ello se logra un equilibrio de los intereses concurrentes que tiende a compatibilizarlos, en la medida en que tal compatibilidad es posible: la titularidad civil v\u00e1lida accede al Registro, y la anotaci\u00f3n de prohibici\u00f3n se mantiene salvo que el adquirente obtenga resoluci\u00f3n judicial favorable a su levantamiento, lo cual depender\u00e1 de la apreciaci\u00f3n que realice el juez o Tribunal, en conexi\u00f3n con el principio de tutela judicial efectiva y de la posibilidad o no de la obtenci\u00f3n de una eventual sentencia estimatoria en el proceso principal, en funci\u00f3n de las concretas circunstancias del caso (cfr. art\u00edculo 726.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificaci\u00f3n registral, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.<\/p>\n

3 agosto 2011<\/p>\n

<\/a>Actos dispositivos que no la infringen<\/strong>.- Inscrita una prohibici\u00f3n de disponer por un plazo de diez a\u00f1os, como consecuencia de un pr\u00e9stamo subsidiado al comprador, posteriormente se constituy\u00f3 una hipoteca. M\u00e1s adelante, se ejecuta la hipoteca y se adjudica la finca al acreedor. El registrador suspende la inscripci\u00f3n por entender que la prohibici\u00f3n lo impide. El recurso puede verse, m\u00e1s adelante, en el apartado \u201cEfectos frente a enajenaciones forzosas\u201d.<\/p>\n

13 abril 2012<\/p>\n

Actos dispositivos que no la infringen<\/strong>.- La prohibici\u00f3n de enajenar, a diferencia de la prohibici\u00f3n de disponer, no impide la inscripci\u00f3n posterior de una hipoteca. Esta resoluci\u00f3n puede verse en el apartado \u201cHIPOTECA. Hipoteca sobre bienes gravados con una prohibici\u00f3n de enajenar\u201d.<\/p>\n

9 junio 2012<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PROHIBICI\u00d3N DE DISPONER Actos dispositivos que no la infringen Hechos: inscrita la mitad indivisa de una finca a favor de una persona que la adquiri\u00f3 por legado, con prohibici\u00f3n de vender y obligaci\u00f3n de conservarla para sus hijos, el citado titular la hipotec\u00f3, produci\u00e9ndose la ejecuci\u00f3n y venta de la finca, a la que prest\u00f3 […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4464],"tags":[4466,1526],"class_list":{"0":"post-19780","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-prohibicion-de-disponer","7":"tag-actos-dispositivos-que-no-la-infringen","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19780","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19780"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19780\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19780"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19780"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19780"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}