{"id":19822,"date":"2016-03-17T15:37:55","date_gmt":"2016-03-17T14:37:55","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19822"},"modified":"2016-03-18T15:39:42","modified_gmt":"2016-03-18T14:39:42","slug":"afeccion-del-piso-o-local-al-pago-de-los-gastos-comunes-caracter-preferente","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/propiedad-horizontal\/afeccion-del-piso-o-local-al-pago-de-los-gastos-comunes-caracter-preferente\/","title":{"rendered":"Afecci\u00f3n del piso o local al pago de los gastos comunes: car\u00e1cter preferente"},"content":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h1>\n

Afecci\u00f3n del piso o local al pago de los gastos comunes: car\u00e1cter preferente<\/a><\/strong><\/p>\n

La afecci\u00f3n real establecida en el art\u00edculo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal es un gravamen preferente; sobre ella no pueden prevalecer ni los derechos reales ni ning\u00fan otro derecho de cr\u00e9dito, por lo que cualquier hipoteca o embargo sobre el piso o local ha de entenderse que \u00fanicamente tendr\u00e1 eficacia en cuanto no menoscabe la eficacia de la afecci\u00f3n real que por Ley es preferente, ya que la afecci\u00f3n opera con car\u00e1cter \u00aberga omnes\u00bb, esto es, cualquiera que sea el titular del inmueble y las cargas sobre \u00e9l constituidas. Por tanto, cuando la demanda cuya anotaci\u00f3n se solicita se concreta a exigir el pago de la \u00faltima anualidad y la parte vencida de la corriente y se dirige, adem\u00e1s, contra el titular actual, ning\u00fan obst\u00e1culo puede alegarse a la consignaci\u00f3n, en el asiento respectivo, de la afecci\u00f3n real preferente de que gozan esas cantidades reclamadas, ni aun cuando sobre los bienes existan inscritas o anotadas, con anterioridad, otras hipotecas o embargos. Ahora bien, puesto que por la demanda en cuesti\u00f3n, no s\u00f3lo se pretende una declaraci\u00f3n judicial sobre la existencia, cuant\u00eda y exigibilidad de la deuda declarada, sino, adem\u00e1s, la declaraci\u00f3n de que dicho cr\u00e9dito goza de la afecci\u00f3n real a que se refiere el art\u00edculo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, es obvio que en este aspecto la relaci\u00f3n jur\u00eddica procesal se est\u00e1 entablando con los titulares de esa carga ya registrada al tiempo de la anotaci\u00f3n de la demanda, que se ver\u00e1n postergadas si efectivamente recae la declaraci\u00f3n pedida, y, en consecuencia y con la correcci\u00f3n apuntada, tambi\u00e9n contra estos titulares deber\u00e1 dirigirse la demanda. Por lo dem\u00e1s, ser\u00e1 al tiempo de ejecutarse aquella carga preferente cuando, de conformidad con la doctrina de la necesaria comunicaci\u00f3n de la ejecuci\u00f3n a los titulares de la carga o derecho que han de cancelarse al ultimarse esa ejecuci\u00f3n, se ponga en conocimiento de los titulares de esas hipotecas o embargos registrales inscritos con anterioridad, el inicio de la ejecuci\u00f3n para que hagan valer los derechos que les correspondan (pago y subrogaci\u00f3n en el cr\u00e9dito de la comunidad, intervenci\u00f3n en el aval\u00fao y subasta); mientras que si se ultima antes la ejecuci\u00f3n de una de estas hipotecas o embargos registrados con anterioridad, la adjudicaci\u00f3n respectiva se producir\u00e1 con subsistencia de la afecci\u00f3n real del art\u00edculo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal.<\/p>\n

15 enero 1997<\/p>\n

Afecci\u00f3n del piso o local al pago de los gastos comunes: car\u00e1cter preferente<\/strong>.- Anotada una demanda dirigida contra el propietario de un piso para garantizar las deudas que tiene frente a la Comunidad, existiendo inscrita una hipoteca con anterioridad, se obtiene posteriormente sentencia firme condenando al demandado al pago de la cantidad debida y se expide mandamiento en el que se acuerda la conversi\u00f3n de la anotaci\u00f3n de demanda en inscripci\u00f3n, especificando que dicha inscripci\u00f3n no debe ser afectada por la resoluci\u00f3n que se dicte en el procedimiento judicial sumario correspondiente a la hipoteca inscrita con anterioridad. La Direcci\u00f3n, frente al criterio del Registrador, no ve inconveniente en la conversi\u00f3n de la demanda en inscripci\u00f3n, pues la esencia de esta clase de anotaciones es, precisamente, asegurar las resultas de un pleito. Pero, en cambio, confirma la calificaci\u00f3n y entiende que no debe reflejarse la preferencia solicitada [1]<\/a> respecto a la inscripci\u00f3n de hipoteca anterior, porque ello ir\u00eda en perjuicio de un tercero, el acreedor hipotecario, que no ha sido parte en el procedimiento, con lo que se dar\u00eda una situaci\u00f3n de indefensi\u00f3n proscrita por el art\u00edculo 24 de la Constituci\u00f3n espa\u00f1ola.<\/p>\n

4 enero 2000<\/p>\n

Afecci\u00f3n del piso o local al pago de los gastos comunes: car\u00e1cter preferente<\/strong>.- Hechos: a) Sobre un piso inscrito en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, existen los siguientes asientos y por este orden: 1. Hipoteca. 2. Venta 3. Certificaci\u00f3n de cargas en ejecuci\u00f3n de la hipoteca. 4. Anotaci\u00f3n de embargo a favor de la Comunidad de Propietarios, en la que consta el car\u00e1cter preferente de una parte de la cantidad embargada. b) Ejecutada la hipoteca, se inscribe la adjudicaci\u00f3n y el Registrador suspende la cancelaci\u00f3n de la hipoteca, de la venta y de la anotaci\u00f3n \u00abpor no determinarse de forma expresa por el \u00f3rgano judicial la cancelaci\u00f3n de la anotaci\u00f3n de embargo\u00bb. Si bien el Presidente del Tribunal Superior confirm\u00f3 la calificaci\u00f3n, por entender que la preferencia de los cr\u00e9ditos debe determinarse por la autoridad judicial, la Direcci\u00f3n la revoca, ampar\u00e1ndose en la regla 17 del art\u00edculo 131 de la Ley Hipotecaria, salvo en cuanto a las cantidades que ten\u00edan preferencia de las garantizadas con la anotaci\u00f3n preventiva a favor de la Comunidad de Propietarios, entre otras razones, al parecer, \u00abpor haber aceptado el recurrente que subsista la anotaci\u00f3n posterior a la hipoteca ejecutada, en cuanto a las cantidades que podr\u00edan gozar de la preferencia del art\u00edculo 8.5,2 de la Ley de Propiedad Horizontal.<\/p>\n

27 mayo 2000<\/p>\n

<\/a>Afecci\u00f3n del piso o local al pago de los gastos comunes: car\u00e1cter preferente<\/strong>.- 1. El \u00fanico problema que plantea este recurso es el de si anotado un embargo a favor de la Comunidad de Propietarios de un edificio por impago de cuotas por gastos de comunidad puede hacerse constar ahora el car\u00e1cter de preferente y privilegiado al amparo del art\u00edculo 9 de la Ley de Propiedad horizontal cuando existen hipoteca y anotaci\u00f3n de embargo (en fase de apremio) inscritos con anterioridad sin que sus titulares hayan tenido parte en el procedimiento, \u00fanico defecto invocado por la Registradora al considerar subsanado el primero de los de su nota.<\/p>\n

2. Este asunto ha sido ya resuelto en anteriores ocasiones por este Centro Directivo. Dejando al margen ahora que la declaraci\u00f3n de la preferencia que se pretende se solicita dos a\u00f1os despu\u00e9s de haberse anotado el embargo y que la demanda de reclamaci\u00f3n de cantidad no existe constancia en el Registro ni de que tal cr\u00e9dito pudiera estar amparado por el alcance del art\u00edculo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe reconocerse que tal afecci\u00f3n real y el car\u00e1cter de cr\u00e9dito privilegiado supone un gravamen sobre la finca, una verdadera afecci\u00f3n real al pago de un cr\u00e9dito, que adem\u00e1s se declara legalmente preferente. Ello implica no s\u00f3lo la posibilidad de repetir contra la finca para su cobro cualquiera que sea el titular de la misma, sino tambi\u00e9n el de anteponer la garant\u00eda de que goza a cualquier otra carga inscrita o anotada sobre el mismo inmueble. Inscrito el r\u00e9gimen de propiedad horizontal consta ya, aunque con cierta indeterminaci\u00f3n, la carga que supone la afecci\u00f3n real y su preferencia que vienen a formar parte del contenido ordinario del \u00e1mbito de poder y responsabilidad del dominio de cada piso o local sujeto a dicho r\u00e9gimen. Cualquier hipoteca o embargo sobre ellos ha de entenderse, por tanto subordinados en su eficacia a la afecci\u00f3n real y preferencia aneja que por ley se reconoce a los cr\u00e9ditos que ampara.<\/p>\n

3. Ahora bien, la operatividad de esa afecci\u00f3n en el campo registral ha de matizarse. Y en este sentido deben distinguirse dos supuestos: el primero cuando con la demanda se pretende tan solo una declaraci\u00f3n judicial sobre la existencia, cuant\u00eda y exigibilidad de la deuda. Estas cuestiones son ajenas a los titulares de cargas sobre la finca, a los que no cabr\u00eda reconocer legitimaci\u00f3n procesal en cuanto a ellas, sin perjuicio de que posteriormente el acreedor pueda hacer valer la preferencia que tenga el cr\u00e9dito judicialmente reconocido en cualquier otro procedimiento de ejecuci\u00f3n individual o colectivo y a trav\u00e9s de los cauces procesales oportunos, momento en el que los titulares de aquellas cargas podr\u00e1n oponerse al reconocimiento de la preferencia que se pretenda. El segundo, el supuesto en el que en la demanda se postula tambi\u00e9n la declaraci\u00f3n de que dicho cr\u00e9dito est\u00e1 amparado por la afecci\u00f3n real preferente establecida en el art\u00edculo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, en que es obvio que tal declaraci\u00f3n en cuanto puede afectar a los titulares de aquellas cargas ya registradas que se ver\u00e1n postergados si efectivamente recae la declaraci\u00f3n pretendida, requiere para su efectividad frente a ellos que hayan sido parte en la relaci\u00f3n jur\u00eddico procesal a trav\u00e9s de la extensi\u00f3n a los mismos de la demanda. El principio constitucional de la tutela judicial efectiva (art\u00edculo 24 C E) y la relatividad de la cosa juzgada impiden oponer a un tercero la declaraci\u00f3n de preferencia de una carga real, auque est\u00e9 establecida por ley, sin que el mismo haya tenido posibilidad de excepcionarla, por el plazo, origen o conceptos de las partidas de la deuda o por cualquier otra causa. S\u00f3lo as\u00ed puede lograr aquella preferencia su constancia registral, pues as\u00ed lo exige adem\u00e1s el principio de tracto sucesivo (Art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria). Si se hubiera hecho constar as\u00ed la preferencia se dar\u00edan los efectos siguientes: Llegada su ejecuci\u00f3n podr\u00edan cancelarse todas aquellas cargas frente a las que ha sido declarada preferente, adem\u00e1s de la necesaria observancia de las reglas sobre la comunicaci\u00f3n a sus titulares de tal ejecuci\u00f3n par que puedan hacer valer sus derechos Y que si se ultima antes la ejecuci\u00f3n de alguna de esas cargas postergadas la correspondiente adjudicaci\u00f3n se produzca con subsistencia de la afecci\u00f3n declarada preferente.<\/p>\n

4. En este supuesto y sin perjuicio de la posible preferencia del cr\u00e9dito que podr\u00e1 hacerse valer en el procedimiento de ejecuci\u00f3n o concursal que proceda, lo que no puede pretenderse es la constataci\u00f3n registral de tal preferencia cuando del mandamiento y de las aseveraciones del recurrente se desprende que en el procedimiento en el que se dict\u00f3 la sentencia objeto de ejecuci\u00f3n solo hab\u00eda sido demandado el titular registral (con domicilio desconocido seg\u00fan se dice en el mandamiento), existiendo en el Registro inscritas y anotadas sobre la finca embargada otras cargas cuyos titulares no fueron demandados, por lo que debe confirmarse el defecto observado por la Registradora.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

10 agosto 2006<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> Id\u00e9ntico criterio sostuvo la Direcci\u00f3n en la Resoluci\u00f3n de 10 de diciembre de 1999, en la que se plante\u00f3 el mismo problema con un mandamiento que, derivado de un juicio de menor cuant\u00eda, ordenaba se hiciese constar la preferencia de una anotaci\u00f3n de embargo respecto a los asientos anteriores.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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