{"id":19840,"date":"2016-03-08T15:48:04","date_gmt":"2016-03-08T14:48:04","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19840"},"modified":"2016-03-18T15:55:28","modified_gmt":"2016-03-18T14:55:28","slug":"alteracion-del-titulo-constitutivo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/propiedad-horizontal\/alteracion-del-titulo-constitutivo\/","title":{"rendered":"Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo"},"content":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h1>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/a><\/strong><\/p>\n

No existe tal alteraci\u00f3n y, por tanto, no se necesita el consentimiento un\u00e1nime de los dem\u00e1s propietarios, cuando el due\u00f1o de unos locales, que seg\u00fan el t\u00edtulo constitutivo podr\u00e1n destinarse a \u00abcualquier tipo de industria\u00bb (y que refiri\u00e9ndose a otros establece que son garajes), los agrupa calific\u00e1ndolos como garajes, pues en la posible confluencia de la propiedad individual y aut\u00f3noma de cada elemento independiente y la sujeta a restricciones derivadas de la unidad f\u00edsica del edificio en su conjunto no existen m\u00e1s l\u00edmites sobre el uso que los gen\u00e9ricos de toda propiedad o los espec\u00edficos de la propiedad horizontal, establecidos por el art\u00edculo 7\u00ba, in fine<\/strong>, de la Ley especial.<\/p>\n

12 diciembre 1986<\/p>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/strong>.- Destinar a garaje un \u00ablocal de negocio\u00bb, en un edificio dividido horizontalmente, no supone alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo, pues la regla general en lo tocante a los elementos privativos ha de ser la de permitir todo uso que no vulnere los l\u00edmites gen\u00e9ricos de la propiedad o los espec\u00edficos de la propiedad horizontal. Y si bien el t\u00edtulo constitutivo puede restringir la amplitud de goce, es preciso que lo haga de una manera clara y precisa, lo que no puede deducirse por el empleo de la expresi\u00f3n \u00ablocal de negocio\u00bb que, en un edificio acogido a la Ley de Viviendas de Renta Limitada, como en este caso, s\u00f3lo sirve para designar los espacios privativos no configurados como vivienda. Tampoco se requiere acuerdo previo de la Junta para configurar una servidumbre entre dos elementos independientes que en nada afecta a los elementos comunes. Finalmente, tampoco hay variaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo -porque no se modifica el n\u00famero de locales, ni las cuotas, ni la composici\u00f3n personal de la Junta de propietarios- en el acuerdo por el que todos los copropietarios de dos locales deciden destinarlos a garaje, delimitan sobre ellos diversas plazas de aparcamiento y las respectivas zonas de maniobra y tr\u00e1nsito; adscriben el uso exclusivo y permanente de plazas determinadas a las respectivas cuotas indivisas; establecen que \u00e9stas sean libremente transmisibles, y excluyen el derecho de retracto de comuneros, as\u00ed como la acci\u00f3n de divisi\u00f3n en tanto dure aquel destino.<\/p>\n

20 febrero 1989<\/p>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/strong>.- La transformaci\u00f3n de una planta destinada a desv\u00e1n -que figura como elemento independiente- en vivienda, es una alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo que requiere el acuerdo un\u00e1nime de los propietarios y no puede incluirse en la previsi\u00f3n estatutaria que faculta a los propietarios de aquel elemento para practicar divisiones, segregaciones y agrupaciones sin la aprobaci\u00f3n de la Junta de Condue\u00f1os.<\/p>\n

25 septiembre 1991<\/p>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/strong>.- 1) Las modificaciones en un elemento independiente destinado a garaje (superficie, linderos, cuota de participaci\u00f3n, constituci\u00f3n de servidumbre y segregaci\u00f3n de una parte), hechas unilateralmente por el constructor sin contar con el consentimiento del titular registral de 10\/41 partes indivisas del local no pueden practicarse, pues falta el consentimiento un\u00e1nime de los copropietarios para realizar alteraciones sustanciales en la cosa com\u00fan o imponer servidumbres (art\u00edculos 397 y 597 del C\u00f3digo Civil), adem\u00e1s de ser una exigencia del principio de tracto sucesivo, sin que pueda alegarse la previsi\u00f3n estatutaria de poder realizar divisiones unilateralmente, porque no se trata de modificaciones hechas por un propietario \u00fanico, sino por el copropietario de un elemento independiente. No es obst\u00e1culo para lo anterior el hecho de la divisi\u00f3n en cuotas del local, pues al mismo resultado llevar\u00edan los art\u00edculos 5, 8, 11 y 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. 2) En virtud de estos \u00faltimos preceptos tampoco puede admitirse la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo mediante la creaci\u00f3n de nuevos elementos independientes y alteraci\u00f3n de los preexistentes realizada por el constructor, sin que pueda admitirse la alegaci\u00f3n de que los restantes copropietarios ya conoc\u00edan estas modificaciones al tiempo de su adquisici\u00f3n y dieron su consentimiento t\u00e1cito, pues la exigencia de documentaci\u00f3n aut\u00e9ntica para el acceso de los actos inscribibles y la limitaci\u00f3n de los medios calificadores (art\u00edculos 3 y 18 de la Ley Hipotecaria) exigen que dichos consentimientos consten fehacientemente.<\/p>\n

27 junio 1995<\/p>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/strong>.- Otorgada una escritura por los que en su fecha eran propietarios de un inmueble dividido horizontalmente, en la que se rectifica la descripci\u00f3n del edificio diciendo que se olvid\u00f3 incluir en el mismo dos cuartos trasteros, que se adscriben a otros tantos pisos privativos, no es inscribible si en el momento de su presentaci\u00f3n en el Registro existen, adem\u00e1s, otros propietarios de elementos independientes surgidos despu\u00e9s de la divisi\u00f3n horizontal, pues se trata de una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo que exige el consentimiento un\u00e1nime de los que sean propietarios en el momento en que se solicita la inscripci\u00f3n.<\/p>\n

19 febrero 1999<\/p>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/strong>.- Declarada por sentencia firme del Tribunal Supremo la nulidad de la constituci\u00f3n de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal con la consiguiente cancelaci\u00f3n de todas las inscripciones existentes, habiendo sido demandados personalmente el constituyente y algunos de los due\u00f1os de elementos independientes, mientras que otros lo fueron por edictos, se confirma la calificaci\u00f3n denegatoria, pues aunque la sentencia sea firme, la relatividad de la cosa juzgada y la proscripci\u00f3n de la indefensi\u00f3n impiden que pueda producir la cancelaci\u00f3n de asientos que afectan a personas que no han sido demandadas, sin que el llamamiento generalizado pueda hacer v\u00e1lida la falta de aquellos llamamientos concretos que deban hacerse a personas perfectamente identificables, incluso a trav\u00e9s del propio Registro, personas a las que son aplicables los art\u00edculos 34 y 38 de la Ley Hipotecaria y respecto a cuyos t\u00edtulos no se ha pedido ni declarado la nulidad.<\/p>\n

11 octubre 2000<\/p>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/strong>.- Plante\u00e1ndose la posibilidad de inscribir un exceso de cabida en un elemento independiente de un edificio dividido horizontalmente, la Direcci\u00f3n comienza admitiendo la posibilidad de que dicho exceso no implique alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo, pues la registraci\u00f3n de un exceso de cabida s\u00f3lo supone la rectificaci\u00f3n de un err\u00f3neo dato registral referido a la descripci\u00f3n de una finca en cuanto a su superficie, que es inferior en el Registro a la real, pero que no altera la realidad f\u00edsica exterior que se acota con la global descripci\u00f3n registral. Para ello ser\u00e1 necesario que los linderos del elemento cuya cabida se rectifica no sean comunes -muros, tabiques-, pues en tales casos cabe la posibilidad de que la diferencia entre la superficie que en el t\u00edtulo constitutivo se le ha asignado y la que se pretende posteriormente registrar no se deba a un error en aquel t\u00edtulo, sino a una alteraci\u00f3n posterior de aquellos elementos que la delimitan [1]<\/a>. No obstante lo anterior, la Direcci\u00f3n no entra en este caso en el problema de fondo, pues ateni\u00e9ndose a la nota de calificaci\u00f3n, que consider\u00f3 que no es admisible en ning\u00fan supuesto el expediente de dominio para inscribir el exceso de cabida en una finca en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, revoca la calificaci\u00f3n por ser contraria a la posibilidad indicada al principio.<\/p>\n

2 marzo 2001<\/p>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/strong>.- Ver, m\u00e1s adelante, el ep\u00edgrafe \u00abCuota de participaci\u00f3n\u00bb.<\/p>\n

23 mayo 2001<\/p>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/strong>.- No es inscribible la escritura por la que se declara la construcci\u00f3n de tres locales destinados a garaje en la planta de semis\u00f3tano de un edificio, atribuyendo su propiedad al constructor originario y rectificando las cuotas de los elementos independientes ya existentes, por tratarse de una alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo para la que hace falta el consentimiento un\u00e1nime de todos los propietarios, puesto que si bien en las escrituras de compra de \u00e9stos ya figuraban las nuevas cuotas que tras la modificaci\u00f3n habr\u00edan de corresponderle, no s\u00f3lo se modificaron las cuotas, sino que se dispuso de lo que, al menos en el Registro, era un elemento com\u00fan (la planta de semis\u00f3tano) para transformarlo en privativo y atribuirla al originario constructor. En cambio, como ya declar\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 28 de febrero de 2000, el hecho de que uno de los elementos independientes estuviese hipotecado no requer\u00eda la intervenci\u00f3n del acreedor hipotecario.<\/p>\n

11 octubre 2001<\/p>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo.- Declarada una obra nueva en un expediente de dominio, si la nueva obra consiste en la construcci\u00f3n de nuevas plantas en un edificio dividido horizontalmente, es necesario el acuerdo del resto de los propietarios, pues se produce una alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo consistente en una nueva descripci\u00f3n de la finca y en la variaci\u00f3n de las cuotas.<\/p>\n

13 septiembre 2003<\/p>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/strong>.- Dos son las cuestiones planteadas en este recurso: 1) Inscritas varias escrituras de transmisi\u00f3n de departamentos privativos de un edificio dividido horizontalmente, se presenta una escritura de fecha anterior por la que el entonces \u00fanico due\u00f1o del edificio constituy\u00f3 una servidumbre sobre el inmueble. La Direcci\u00f3n comienza afirmando que no cabe oponer ninguna objeci\u00f3n a la validez de la servidumbre, pero el principio de tracto sucesivo impide la inscripci\u00f3n de dicha servidumbre si en el momento de la presentaci\u00f3n en el Registro del t\u00edtulo constitutivo los diferentes departamentos se han inscrito a nombre de posteriores adquirentes cuyo consentimiento a la misma no consta en el documento que se ha presentado para la inscripci\u00f3n ni en los asientos registrales (art\u00edculos 13, 20, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria). 2) En el mismo documento se modifica la declaraci\u00f3n de obra nueva en el sentido de suprimir una plaza de garaje que figuraba como anejo de determinada vivienda. Dado que dicha modificaci\u00f3n supone la alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo, es necesario el consentimiento un\u00e1nime de todos los propietarios (art\u00edculos 3, 5, y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal). Adem\u00e1s, por exigencias del tracto sucesivo (art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria), la inscribibilidad de dicha modificaci\u00f3n requiere que se haya otorgado por todos los que, en el momento en que se solicita la inscripci\u00f3n, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos, sin que pueda alegarse que la modificaci\u00f3n cuestionada fue otorgada por quienes en su d\u00eda ostentaban la propiedad de esos elementos privativos, por cuanto, para los titulares actuales, no poducen efecto aquellas modificaciones del t\u00edtulo constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente (art\u00edculos 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 13, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

4 noviembre 2004<\/p>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/strong>.- Ver, m\u00e1s adelante, en el apartado \u201cEstatutos\u201d, los problemas planteados por la sentencia que modifica la reglas de funcionamiento de la comunidad cuando no han sido demandados todos los propietarios (Como se indica en la nota al pie del citado apartado, esta Resoluci\u00f3n fue anulada posteriormente por sentencia judicial).<\/p>\n

11 diciembre 2004<\/p>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/strong>.- 1. Se presenta en el Registro Acta de finalizaci\u00f3n de obras en un edificio en r\u00e9gimen de Propiedad Horizontal en la que se aclaran determinadas normas inscritas de dicho r\u00e9gimen y se modifican otras. La Registradora suspende la inscripci\u00f3n porque, al haber sido vendidos determinados elementos privativos, es necesario el consentimiento de los propietarios de las fincas vendidas. La Notario recurre alegando que cuando se realiz\u00f3 el Acta todos los elementos privativos eran propiedad del promotor y que en todas las escrituras de venta los compradores aceptaron las modificaciones contenidas en el Acta ahora presentada.<\/p>\n

2. Tiene raz\u00f3n la Registradora en el sentido de que no pueden inscribirse modificaciones del t\u00edtulo constitutivo si no consta el consentimiento de los que, en el momento de la presentaci\u00f3n de dicho t\u00edtulo, aparecieren como titulares de todos los elementos privativos, puesto que \u00e9stos adquirieron en la forma y con las caracter\u00edsticas que constasen en el Registro en el momento de su adquisici\u00f3n. Ahora bien, si resulta que todos los titulares registrales actuales han consentido la modificaci\u00f3n, pues la han aceptado al adquirir sus respectivos pisos o locales, bastar\u00e1 para subsanar el defecto presentar la documentaci\u00f3n de la que resulte tal consentimiento.<\/p>\n

15 enero 2005<\/p>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/strong>.- 1. Un local comercial que es elemento privativo de una propiedad horizontal figura inscrito con una superficie \u00fatil de 230,40 metros cuadrados y construida de 255,92 metros cuadrados. Se presenta escritura por la que la titular registral divide tal local en tres, la suma de cuyas superficies es 9 metros cuadrados superior a la finca matriz. La Registradora suspende la inscripci\u00f3n por la falta de coincidencia de las superficies. Se acompa\u00f1a certificaci\u00f3n de la junta de propietarios en la que, compareciendo todos los part\u00edcipes y expresando la superficie de los tres locales resultantes, se acuerda por unanimidad aprobar la divisi\u00f3n.<\/p>\n

2. En principio y como regla general, la inscripci\u00f3n pretendida supone una modificaci\u00f3n \u2013quiz\u00e1 por error-del t\u00edtulo constitutivo y, por ello, ser\u00eda necesario que se cumplieran los requisitos para dicha modificaci\u00f3n.<\/p>\n

Ahora bien, si se tiene en cuenta: a) la peque\u00f1a entidad cuantitativa de la modificaci\u00f3n que se pretende, que es inferior a la vig\u00e9sima parte (cfr. art\u00edculo 298.3 del Reglamento Hipotecario); b) que tal diferencia puede deberse a una distinta configuraci\u00f3n interna de los locales; y c) que del acta presentada de la junta celebrada en la que se autoriza la divisi\u00f3n resulta que a tal junta comparecieron todos los part\u00edcipes en la propiedad horizontal, los cuales aparecen nominativamente designados en la misma, y que autorizaron la divisi\u00f3n por unanimidad, ha de concluirse que, en el caso debatido, puede accederse a la inscripci\u00f3n pretendida.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

23 febrero 2005<\/p>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/strong>.- 2. En el presente recurso se pretende la inscripci\u00f3n de la escritura de subsanaci\u00f3n reflejada en los antecedentes de hecho. El art\u00edculo 153 del Reglamento Notarial permite la subsanaci\u00f3n de errores materiales en los instrumentos p\u00fablicos, cuando los errores, aparte de dicha naturaleza de puramente materiales, resulten del contexto del documento y de los inmediatamente anteriores y siguientes, o de los restantes documentos que se tuvieron en cuenta al redactar el documento subsanado. En el caso que nos ocupa, el error resulta comprobado al contrastar la escritura de obra nueva con el Proyecto base de la misma, ratific\u00e1ndose en ello el propio Arquitecto redactor del mismo, que comparece en la citada escritura de subsanaci\u00f3n. No cabe ninguna duda de la relevancia de las omisiones cometidas aunque el Notario autorizante considera que son meramente materiales, puesto que sostiene que afloran sin mas que contrastar el instrumento p\u00fablico otorgado con aquellos documentos que se han utilizado para redactado.<\/p>\n

3. Desde luego no puede reclamarse el otorgamiento de escritura de ampliaci\u00f3n de obra nueva y modificaci\u00f3n de la Propiedad Horizontal por cuanto que la citada ampliaci\u00f3n no se ha realizado, sino que la descripci\u00f3n recogida en la escritura de subsanaci\u00f3n queda amparada por el Proyecto reflejado en la declaraci\u00f3n de obra nueva que se subsana; como tampoco puede demandarse nueva licencia administrativa y constituci\u00f3n del seguro decenal, al estar las citadas modificaciones descritas en el Proyecto para el que se obtuvo la licencia contenida en la escritura originaria; todo ello, seg\u00fan manifiesta en la escritura de subsanaci\u00f3n el Arquitecto director de las obras, que es el t\u00e9cnico al que corresponde realizar esta afirmaci\u00f3n.<\/p>\n

4. Ahora bien, el contenido de la subsanaci\u00f3n es de tal trascendencia que supone: el nacimiento de nuevos elementos privativos, la asignaci\u00f3n de trasteros y garajes, la alteraci\u00f3n cuantitativa de cuotas de participaci\u00f3n y la modificaci\u00f3n de reglas estatutarias, aspectos todos ellos que afectan a los titulares registrales de elementos independientes sometidos al r\u00e9gimen de propiedad horizontal y para estos casos tanto el arto 5-4 y el arto 17 regla 1 a de la Ley de Propiedad Horizontal no deja lugar a dudas: exige no el mero conocimiento sino la concurrencia del consentimiento de todos los propietarios para que el documento rectificador produzca todos los efectos registrales.<\/p>\n

Es la propia ley citada la que impone una unanimidad de todos los titulares que sobrepasa el \u00e1mbito de correcci\u00f3n y subsanaci\u00f3n del instrumento p\u00fablico que concede el arto 153 al Notario autorizante o al que le suceda en su protocolo. Todos deben conocer y aceptar las modificaciones pretendidas del t\u00edtulo constitutivo, con independencia de cual sea el origen subjetivo u objetivo de los cambios planteados atendiendo adem\u00e1s a los principios de legitimaci\u00f3n registral y tracto sucesivo.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar parcialmente el recurso interpuesto y exigir el consentimiento de todos los titulares inscritos en la escritura de subsanaci\u00f3n. Por el contrario, estimarlo en cuanto no se considera preciso otorgar escritura de ampliaci\u00f3n de obra nueva ni tampoco acreditar nueva licencia administrativa (apartados 10 y 20 de la calificaci\u00f3n).<\/p>\n

21 marzo 2005<\/p>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/strong>.- Los problemas relativos a la necesidad del consentimiento de todos los propietarios se examinan, m\u00e1s adelante, en el apartado \u201cConsentimiento de los condue\u00f1os\u201d.<\/p>\n

25 abril 2005<\/p>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/strong>.- En el apartado \u201cEstatutos\u201d, que figura m\u00e1s adelante, se examinan los requisitos que debe reunir el acuerdo de la comunidad cuando se requiere que sea un\u00e1nime.<\/p>\n

5 julio 2005<\/p>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/strong>.- En el supuesto del presente recurso, se deniega por el registrador de la propiedad la pr\u00e1ctica de una anotaci\u00f3n preventiva de haberse incoado expediente de dominio para la inmatriculaci\u00f3n de una finca al amparo del art\u00edculo 274 in fine del Reglamento Hipotecario, siendo la finca en cuesti\u00f3n un local ubicado en un edificio en r\u00e9gimen de Propiedad Horizontal.<\/p>\n

El registrador no accede al inscripci\u00f3n al considerar que la finca ya se encuentra inmatriculada en el Registro, por lo que, m\u00e1s bien, nos encontramos ante un supuesto de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal.<\/p>\n

1. En primer lugar, es criterio reiterado de este Centro Directivo que si existen dudas razonables de que el t\u00edtulo presentado a inscribir puede producir una doble inmatriculaci\u00f3n, debe acudirse a un procedimiento judicial con fase probatoria \u2013inexistente en el recurso contra la calificaci\u00f3n registral\u2013 v\u00eda art\u00edculos 300 y 306 del Reglamento hipotecario (vease Resoluciones de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 7 de marzo de 1994 y de 4 de mayo de 1998; 7 de noviembre de 2000 y 23 de noviembre de 2004).<\/p>\n

2. En este caso tales dudas realmente son justificadas, al tratarse la finca de un local perteneciente a un edificio ya inscrito y dividido horizontalmente. La inscripci\u00f3n de un nuevo local en el edificio supondr\u00eda una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la Propiedad Horizontal existente, por lo que debe adoptarse con todos los requisitos que para esta modificaci\u00f3n exige la Ley. De este modo es necesario que el local se inscriba como lo que es, es decir, como parte del edificio en el que se integra. En este sentido, el art\u00edculo 8.5 de la Ley Hipotecaria exige, para inscribir como finca un piso o local de una propiedad horizontal, que conste previamente en la inscripci\u00f3n del inmueble la constituci\u00f3n de dicho r\u00e9gimen; y en esta constancia previa, el n\u00famero 4.\u00ba del mismo art\u00edculo dispone que se describir\u00e1n, con las circunstancias previstas en la ley, no s\u00f3lo el inmueble en su conjunto, sino tambi\u00e9n sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a \u00e9stos un n\u00famero correlativo escrito en letra y la cuota de participaci\u00f3n que a cada uno le corresponda en relaci\u00f3n con el inmueble. Esta constancia en el folio de la finca matriz es suficiente para que se inscriban los diferentes pisos o locales, que pueden, o no, abrir folio registral, pues esta posibilidad no es obligatoria, aunque si conveniente como se\u00f1alaron las resoluciones de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 19 de julio de 1966 y 21 de julio de 1966. Si bien en el caso concreto, dado que todos los elementos independientes constan en folio independiente, tambi\u00e9n habr\u00eda que abrir folio al nuevo local que se pretende inscribir, en el que consten todas las circunstancias anteriores. Asimismo, el art\u00edculo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que en el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad por pisos o locales se describa, adem\u00e1s del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos a los que se asignar\u00e1 un n\u00famero correlativo y en la que se expresar\u00e1 su extensi\u00f3n, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, as\u00ed como la cuota de participaci\u00f3n que a cada uno le corresponde en el conjunto del edificio. Por su parte, el \u00faltimo p\u00e1rrafo de este precepto exige para modificar el t\u00edtulo constitutivo de la Propiedad Horizontal los mismos requisitos que para su constituci\u00f3n, esto es, el acuerdo de todos los propietarios de los pisos y locales.<\/p>\n

De acuerdo con esto, el art\u00edculo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal exige la unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobaci\u00f3n o modificaci\u00f3n de las reglas contenidas en el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal, y el art\u00edculo 12 del mismo texto legal exige, para cualquier alteraci\u00f3n de la estructura o f\u00e1brica de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal o de las cosas comunes, los mismos requisitos que para la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo, ya que afectan a \u00e9ste. En este sentido conviene tener en consideraci\u00f3n la Resoluci\u00f3n de la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado de 27 de junio de 1995, que reitera la exigencia de la unanimidad de todos los propietarios para alterar el t\u00edtulo constitutivo de la Propiedad Horizontal, creando nuevos departamentos independientes y modificando la cuota de los ya existentes, doctrina \u00e9sta que ha sido reiterada por este Centro Directivo en otras Resoluciones como la de 5 de octubre de 2002 o la de 13 de septiembre de 2003 que dispone que cualquier alteraci\u00f3n en la estructura o f\u00e1brica de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, requiere el acuerdo del resto de los propietarios, que fije la naturaleza de la modificaci\u00f3n, las alteraciones que se originen en la descripci\u00f3n de la finca y la variaci\u00f3n de las cuotas.<\/p>\n

3. Por, tanto, en el supuesto concreto, dado que la inscripci\u00f3n de un nuevo local en el edificio supondr\u00eda, en todo caso, una alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la Propiedad Horizontal, ser\u00eda en todo caso necesario el acuerdo de todos los propietarios, en los t\u00e9rminos que hemos expuesto con anterioridad, no s\u00f3lo por imperativo de la ley, sino tambi\u00e9n en base al principio de seguridad jur\u00eddica y de prohibici\u00f3n de indefensi\u00f3n, ya que la existencia de otro local podr\u00eda afectar a los derechos de los titulares registrales de los dem\u00e1s elementos. En la medida que tampoco se acredita la demanda en el expediente a todos los titulares registrales, tampoco cabr\u00e1 practicar la anotaci\u00f3n preventiva de incoaci\u00f3n del expediente de dominio por exigencias de tracto sucesivo y del principio constitucional de tutela efectiva.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificaci\u00f3n en los t\u00e9rminos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.<\/p>\n

13 diciembre 2006<\/p>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/strong>.- Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso, los siguientes:<\/p>\n

a) En escritura otorgada por el recurrente el d\u00eda 5 de abril de 2000, se declara la obra nueva de un edificio y se constituye el mismo en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, reserv\u00e1ndose el propietario \u00fanico el derecho a edificar una segunda fase, sobre parte del solar no edificado. En la escritura se especifican el n\u00famero de plantas y de departamentos futuros a edificar y la cuant\u00eda de las cuotas de participaci\u00f3n que corresponder\u00edan a todos los departamentos, una vez realizada esa segunda obra. As\u00ed mismo, en esa escritura, el propietario \u00fanico determin\u00f3 que \u00abDicha modificaci\u00f3n queda condicionada a la efectiva construcci\u00f3n de la segunda fase, cuya iniciaci\u00f3n se efectuara antes del d\u00eda 1 de abril de 2006. Si transcurrido dicho plazo no constara en el Registro de la Propiedad la iniciaci\u00f3n de las referidas obras de la segunda fase, la modificaci\u00f3n de las cuotas de participaci\u00f3n antes dicha quedar\u00e1 sin efecto alguno, manteni\u00e9ndose inalterables las cuotas de participaci\u00f3n determinadas en esta escritura\u00bb.<\/p>\n

b) Con fecha 12 de abril de 2005, el recurrente otorg\u00f3 escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva en construcci\u00f3n y divisi\u00f3n de en r\u00e9gimen propiedad horizontal, de un edificio con mayor n\u00famero de plantas y departamentos que los previstos en la escritura previa de reserva de derechos, obra amparada por una Licencia de Obras de fecha 16 de marzo de 2004.<\/p>\n

Esa escritura fue calificada negativamente por el Registro de la Propiedad n\u00famero 1 de Lorca con fecha 20 de mayo de 2005, sin que contra la misma se interpusiera recurso alguno.<\/p>\n

c) Con fecha 4 de julio de 2006, se otorga escritura titulada de \u00abModificaci\u00f3n de otra precedente\u00bb, donde el compareciente manifiesta que en la escritura anterior se cometi\u00f3 error al describir la obra nueva declarada y realizar la correspondiente divisi\u00f3n horizontal del edificio, siendo as\u00ed que no se ajustaba a la reserva de derechos contenida en la escritura inicial, por lo que procede a subsanarla declarando, ahora s\u00ed, un edificio ajustado en cuanto al n\u00famero de plantas y departamentos a la reserva de derechos contenida en la escritura inicial. A la escritura se incorpora una nueva licencia, de modificaci\u00f3n de la licencia anterior, de fecha 25 de abril de 2006.<\/p>\n

d) El Registrador califica de nuevo negativamente la primera escritura de obra nueva y esta de modificaci\u00f3n, por entender que la reserva del derecho edificar que ahora se ejercita, qued\u00f3 condicionada a la constataci\u00f3n registral del inicio de las obras con anterioridad al 1 de abril de 2006, quedando en otro caso inalterables las cuotas de participaci\u00f3n de los departamentos inscritos, por lo que para llevar a cabo la inscripci\u00f3n que ahora se pretende, resulta necesaria la autorizaci\u00f3n de la Junta de Condue\u00f1os, habida cuenta de que los distintos departamentos integrantes del edificio correspondiente a la primera fase han sido transmitidos a terceros.<\/p>\n

2. El recurso no puede prosperar. Las facultades que se reserv\u00f3 el promotor en la escritura inicial, por lo que suponen de excepci\u00f3n a la aplicaci\u00f3n de la legislaci\u00f3n reguladora de la propiedad horizontal, no pueden interpretarse extensivamente, por lo que habiendo condicionado el propio otorgante el ejercicio de esas facultades reservadas, a que constase en el Registro de la Propiedad la iniciaci\u00f3n de las referidas obras de la segunda fase antes del d\u00eda 1 de abril de 2006 \u2013pues de otra forma la modificaci\u00f3n de las cuotas de participaci\u00f3n quedar\u00edan sin efecto alguno, manteni\u00e9ndose inalterables la cuotas de participaci\u00f3n determinadas en la escritura inicial\u2013, la variaci\u00f3n ahora de esas cuotas por lo que supone de alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal debe someterse a la exigencias que para ese tipo de modificaciones prev\u00e9 su legislaci\u00f3n especial (cfr. art\u00edculos 5, 12 y 17.1 de la Ley de propiedad Horizontal), sin que pueda alegarse en contra, que la condici\u00f3n propiamente dicha era el inicio de las obras antes de la fecha prevista \u2013siendo su constataci\u00f3n registral una exigencia accesoria cuya inobservancia no puede impedir tener por cumplida la condici\u00f3n\u2013, por cuanto adem\u00e1s de no ser ese la configuraci\u00f3n y alcance del derecho inscrito (art\u00edculo 38 de la Ley Hipotecaria), las obras en cuyo inicio pretende fundamentar el cumplimiento de la condici\u00f3n, debieron ser en todo caso anteriores a aqu\u00e9llas cuya inscripci\u00f3n ahora se pretende, pues \u00e9stas se declaran amparadas por una licencia municipal de fecha 26 de abril de 2006, posterior pues a la fecha fijada para el cumplimiento de la condici\u00f3n.<\/p>\n

Por tanto, no d\u00e1ndose los requisitos a que se sujet\u00f3 la reserva de derechos por parte del promotor inicial, la declaraci\u00f3n de obra nueva y constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal que ahora se pretende inscribir, por lo que tiene de modificaci\u00f3n de las cuotas de participaci\u00f3n de los departamentos integrantes del edificio de la primera fase, requiere del acuerdo un\u00e1nime de la Junta de Propietarios en los t\u00e9rminos exigidos por el art\u00edculo 17.1.\u00aa de la ley de Propiedad Horizontal, sin que este Centro Directivo, dado el reducido marco en el que desenvuelve este recurso (limitado a enjuiciar las cuestiones relacionadas con la calificaci\u00f3n registral \u2013art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria\u2013), pueda pronunciarse sobre si la modificaci\u00f3n cuya inscripci\u00f3n se pretend\u00eda, pod\u00eda considerarse como una de aqu\u00e9llas que por afectar al derecho individual de cada uno de los propietarios de los pisos o locales, requerir\u00eda el consentimiento individualizado y singular de los propietarios afectados (cfr. Resoluci\u00f3n de 19 de abril de 2007).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

19 mayo 2007<\/p>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/strong>.- 1. Seg\u00fan resulta del t\u00edtulo calificado, en el a\u00f1o 2003 los entonces \u00fanicos propietarios de determinado inmueble otorgaron una escritura en la que concretaron las fincas vendidas en virtud de una escritura de compraventa otorgada antes de la divisi\u00f3n horizontal del edificio. Adem\u00e1s de especificar cu\u00e1les son los locales objeto de la venta, en la descripci\u00f3n de dos de ellos se incluye la referencia a un anejo que no constaba previamente en las descripciones registrales.<\/p>\n

Suspendida la inscripci\u00f3n de dichos anejos en aquel momento, se pretende de nuevo su inscripci\u00f3n, cuando la propiedad de diversos elementos del edificio ha sido adquirida por terceras personas cuyo consentimiento no consta.<\/p>\n

2. Con independencia de que, en virtud de una situaci\u00f3n de hecho consolidada y aceptada, los espacios asignados como anexos vengan siendo utilizados por los propietarios de los locales situados sobre ellos, lo cierto es que el reflejo de la existencia de tales anejos constituye una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal.<\/p>\n

Y, seg\u00fan reiterada doctrina de esta Direcci\u00f3n General (cfr., por todas, la Resoluci\u00f3n de 23 de julio de 2005), trat\u00e1ndose de modificar el t\u00edtulo constitutivo de un r\u00e9gimen de propiedad horizontal y apareciendo inscritos en el Registro derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopci\u00f3n de los acuerdos debatidos, es necesario que dicha modificaci\u00f3n cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del t\u00edtulo constitutivo que, aun cuando se hubiesen acordado con anterioridad, pretenden acceder al Registro en un momento posterior (cfr. arts. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 13, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

3. Confirmado el anterior defecto, resultar\u00eda est\u00e9ril dilucidar si en el a\u00f1o 2003 pudo haberse practicado la inscripci\u00f3n de los anejos.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador.<\/p>\n

9 febrero 2008<\/p>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/strong>.- 1. Mediante la escritura p\u00fablica objeto de la calificaci\u00f3n impugnada se modifica la descripci\u00f3n de un local configurado como departamento privativo de un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal y se incluyen determinadas reglas estatutarias relativas al r\u00e9gimen de condominio que se constituye sobre dicho local, destinado a garaje y trasteros. Seg\u00fan dichas reglas, el local se divide idealmente en cuotas indivisas que dan derecho a la utilizaci\u00f3n exclusiva y excluyente de una determinada plaza de aparcamiento o de un determinado cuarto trastero, de modo que \u00abAl tiempo de la primera transmisi\u00f3n de cada una de tales cuotas\u2026 se especificar\u00e1 la plaza de aparcamiento y el cuarto trastero cuyo uso exclusivo respectivo comporta, que se repetir\u00e1, conforme al respectivo titulo adquisitivo, en las sucesivas transmisiones de tales cuotas\u00bb. Se a\u00f1ade en las mismas reglas que \u00abal tiempo de dichas transmisiones se expresar\u00e1 la descripci\u00f3n pormenorizada de cada plaza de garaje o cuarto trastero, con fijaci\u00f3n de su n\u00famero de orden o letra que les identifique, linderos, dimensiones perimetrales y superficie \u00fatil, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el articulo 53.b del Real Decreto 1.093\/97, de 4 de Julio\u2026\u00bb. Y se completa la regulaci\u00f3n estatutaria con los siguientes p\u00e1rrafos, que son los \u00fanicos que el Registrador se niega a inscribir:<\/p>\n

\u00abEsta facultad la ostentar\u00e1 la entidad promotora por el mero hecho de serlo, como consecuencia de la presente regla estatutaria, y tambi\u00e9n por v\u00eda de apoderamiento especial que se entender\u00e1 conferido por cada uno de los adquirentes de cualquier departamento o cuota indivisa de la propiedad horizontal al tiempo de la formalizaci\u00f3n p\u00fablica de su adquisici\u00f3n.<\/p>\n

La entidad promotora ejercitar\u00e1 esta facultad y por tanto completar\u00e1 la descripci\u00f3n de cada una de las plazas de garaje y cuartos-trasteros en el momento de formalizar la escritura p\u00fablica de transmisi\u00f3n de cada cuota o participaci\u00f3n indivisa\u00bb.<\/p>\n

El Registrador expresa como fundamento de su negativa que, con car\u00e1cter imperativo, \u00abla Ley exige unanimidad de todos los propietarios para modificar el t\u00edtulo constitutivo de la Propiedad Horizontal y la singularizaci\u00f3n de linderos, superficie, etc., implica tal modificaci\u00f3n, sin que tal facultad pueda ser reservada o delegada gen\u00e9ricamente por v\u00eda estatutaria, que pretenda comprometer a futuros subadquirentes\u00bb.<\/p>\n

El Notario recurrente alega, en s\u00edntesis: que la descripci\u00f3n pormenorizada de cada plaza de garaje o cuarto trastero no transforma la naturaleza de la respectiva cuota indivisa a la que se atribuye el referido uso exclusivo, sino que concreta y delimita su objeto; que tal descripci\u00f3n pormenorizada no constituye una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo; y que la facultad de determinar la descripci\u00f3n es reservable en la forma dispuesta en los estatutos de los que se trata.<\/p>\n

2. Sin necesidad de entrar en el grado de sustantividad que para el derecho del titular respectivo supone el hecho de que se lleve a cabo la descripci\u00f3n pormenorizada de la zona suficientemente delimitada cuyo uso y disfrute exclusivo se asigna a la cuota indivisa de que se trate (cfr. las Resoluciones de 8 de mayo de 1995, 26, 29 y 30 de abril de 1996 y 6 de mayo de 2002), lo cierto es que no se puede entender que en el presente caso dicho acto descriptivo comporte una modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal que requiera el consentimiento de todos los propietarios del edificio ni el de los dem\u00e1s copropietarios del local de garaje y trasteros.<\/p>\n

En primer lugar, la descripci\u00f3n pormenorizada de tales espacios, a los efectos de lo establecido en los art\u00edculos 68 del Reglamento Hipotecario y 53.b) del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, se contrae al \u00e1mbito jur\u00eddico definido por la propiedad separada sobre el local de garaje y trasteros sin repercusi\u00f3n alguna respecto de los restantes departamentos privativos o respecto de los elementos comunes del edificio, ni sobre la organizaci\u00f3n y funcionamiento de la propiedad horizontal (cfr. la Resoluci\u00f3n de 20 de febrero de 1989): a) En el r\u00e9gimen de propiedad horizontal establecido sobre el edificio en su conjunto, cada uno de los locales sigue conservando su objetividad jur\u00eddica como elemento independiente con todas las consecuencias que de ello se deriven; no hay alteraci\u00f3n de t\u00edtulo ni en cuanto al n\u00famero de locales o departamentos privativos, ni en cuanto a las cuotas respectivas en la comunidad sobre el edificio; b) Tampoco se modifica la composici\u00f3n personal de la Junta de propietarios ni se incide en las exigencias num\u00e9ricas de las mayor\u00edas en funci\u00f3n de su doble computaci\u00f3n (respecto del local seguir\u00e1 rigiendo lo dispuesto en el art\u00edculo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, cualquiera que sea la naturaleza y r\u00e9gimen de la comunidad que queda establecida entre los condue\u00f1os del referido local).<\/p>\n

En segundo lugar, tampoco es necesario el consentimiento de los copropietarios del local de garaje y trasteros toda vez que no se modifican los elementos comunes propios del mismo ni el derecho de cada comunero que, mediante una anterior especificaci\u00f3n de la plaza de garaje o trastero de que se trate, ha quedado ya circunscrito al uso delimitado mediante la adscripci\u00f3n de \u00e9ste a su cuota.<\/p>\n

Adem\u00e1s, aun en la hip\u00f3tesis de que fuera necesario el consentimiento al que se refiere la calificaci\u00f3n impugnada, no podr\u00eda desconocerse la reserva que de la facultad de realizar la delimitaci\u00f3n cuestionada se establece en favor del promotor para ejercerla conjuntamente con el adquirente de la cuota indivisa a la que se asigne el uso de la plaza de garaje o del trastero.<\/p>\n

A tal efecto, cabe recordar que, seg\u00fan la doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 7 de abril de 1970, 26 febrero de 1988 y 20 de febrero de 2001) los adquirentes de pisos o locales pueden conferir al transmitente o a cualquier otra persona los apoderamientos que estimen oportunos, e incluirlos en los estatutos, para cualquier actuaci\u00f3n no prohibida por las normas vigentes; entre ellas, y sin perder de vista la adecuada ponderaci\u00f3n de los intereses en juego, cabe admitir las encaminadas a evitar que para determinadas modificaciones de las entidades hipotecarias sea imprescindible la aprobaci\u00f3n de la Junta de propietarios, pues la exigencia de su unanimidad implica otorgar imperativamente a cada uno de ellos un exagerado derecho de veto que, adem\u00e1s de prestarse a abusos de imposible o complicado remedio, puede constituir sin justificaci\u00f3n suficiente un grave obst\u00e1culo para que los edificios sean jur\u00eddicamente estructurados del modo m\u00e1s adecuado a su aprovechamiento econ\u00f3mico, con el consiguiente detrimento de la econom\u00eda nacional. Por lo dem\u00e1s, en el presente caso, la reserva de derechos calificada se trata m\u00e1s bien de un mero instrumento de ejecuci\u00f3n del pacto y efectividad del derecho reservado, como medio para que despliegue eficacia \u00aberga omnes\u00bb, y por ello habr\u00e1 de constar tambi\u00e9n aqu\u00e9l en la inscripci\u00f3n de dicha situaci\u00f3n, tal como ha sido configurada.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso, en los t\u00e9rminos que anteceden.<\/p>\n

22 y 23 julio 2009<\/p>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/strong>.- 1. En el supuesto al que se refiere el presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura p\u00fablica otorgada en 1997 por la que se eleva a p\u00fablico el acuerdo adoptado por unanimidad en la Junta de Propietarios mediante el cual se modifican las cuotas de participaci\u00f3n respecto de los gastos comunes que se establecieron en el t\u00edtulo constitutivo del r\u00e9gimen de propiedad horizontal de determinado edificio.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n porque, a su juicio, al afectar la modificaci\u00f3n de los estatutos a los propietarios de los locales comerciales y habida cuenta de las numerosas transmisiones que se han realizado posteriormente, es necesario un nuevo acuerdo un\u00e1nime adoptado por la Junta de Propietarios de dicha comunidad o acreditar fehacientemente el consentimiento individualizado de los adquirentes posteriores el acuerdo.<\/p>\n

2. El defecto debe ser confirmado, pues seg\u00fan reiterada doctrina de esta Direcci\u00f3n General (cfr., las Resoluciones citadas en los \u00abVistos\u00bb de la presente), trat\u00e1ndose de modificar el t\u00edtulo constitutivo de un r\u00e9gimen de propiedad horizontal y apareciendo inscritos en el Registro derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopci\u00f3n de los acuerdos debatidos, es necesario que dicha modificaci\u00f3n cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del mencionado t\u00edtulo constitutivo que, aun cuando se hubiesen acordado con anterioridad, pretenden acceder al Registro en un momento posterior (cfr. arts. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 13, 20, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria).<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificaci\u00f3n del Registrador, en los t\u00e9rminos que anteceden.<\/p>\n

22 septiembre 2009<\/p>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/strong>.- 1. Son hechos relevantes para la resoluci\u00f3n del presente recurso los siguientes:<\/p>\n

Se presenta en el Registro Mandamiento judicial en el que, como consecuencia de la ejecuci\u00f3n de una Sentencia, cuyo testimonio no se acompa\u00f1a, se declara:<\/p>\n

a) Que don C. B. P. adquiri\u00f3 el pleno dominio de un local comercial perteneciente a una Propiedad Horizontal, en Madrid, y que dicha finca debe inscribirse a favor del citado se\u00f1or.<\/p>\n

b) Que dicho local tiene una superficie superior a la inscrita, debiendo rectificarse la misma.<\/p>\n

c) Que determinado local inscrito fue dividido en dos fincas independientes, debiendo hacerse constar tal divisi\u00f3n en el Registro.<\/p>\n

El Registrador suspende la inscripci\u00f3n por los siguientes motivos:<\/p>\n

a) Ordenarse operaciones registrales establecidas en una Sentencia que no se acompa\u00f1a.<\/p>\n

b) No demandarse al titular registral, pues el local objeto del pleito aparece inscrito a favor de la sociedad \u00abVilgon, S.A.\u00bb y no a nombre de don F. F. S., do\u00f1a S. C. P., don F. F. C. y do\u00f1a M. C. F. C., ignorados herederos de don C. V. L. y do\u00f1a M. D. J., \u00abAuna Telecomunicaciones\u00bb y Comunidad de Propietarios (…) n.\u00ba 33 de Madrid.<\/p>\n

c) Ordenarse la modificaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n de un local en propiedad horizontal sin cumplirse los requisitos de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo (a continuaci\u00f3n se examina s\u00f3lo este defecto; el anterior puede verse en el apartado \u201cPRINCIPIO DE LEGITIMACI\u00d3N. Protecci\u00f3n de los asientos registrales\u201d).<\/p>\n

2. En cuanto al segundo defecto de la nota de calificaci\u00f3n, es doctrina de este Centro Directivo que resulta necesario distinguir los supuestos de exceso de cabida de los de simple rectificaci\u00f3n de datos registrales, distinci\u00f3n predicable en los supuestos en los que el inmueble est\u00e1 sujeto al r\u00e9gimen de propiedad horizontal. Igualmente, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (Resoluciones de 2 de marzo de 2001, 7 de octubre de 2008 y 22 de enero de 2009) que la rectificaci\u00f3n que no implica inmatriculaci\u00f3n o alteraci\u00f3n de linderos puede llevarse a cabo mediante la Sentencia que ponga fin a la oportuna acci\u00f3n declarativa. En el presente supuesto, de la documentaci\u00f3n aportada no se deduce que se produzca modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la Propiedad Horizontal.<\/p>\n

Pero, adem\u00e1s de ello, y como ha quedado reiteradamente expuesto, en el supuesto de hecho que ha causado esta resoluci\u00f3n, no se ha presentado el t\u00edtulo formal que contenga el respectivo t\u00edtulo material h\u00e1bil para provocar la rectificaci\u00f3n del contenido del Registro, por lo que en tanto dicha situaci\u00f3n no se produzca, no podr\u00e1 llevarse a cabo el asiento a que se refiere el art\u00edculo 40, letra d) de la Ley Hipotecaria.<\/p>\n

5. Esta falta de presentaci\u00f3n del t\u00edtulo h\u00e1bil fundamenta el defecto consistente en ordenarse una divisi\u00f3n o segregaci\u00f3n que consta en una sentencia que no se acompa\u00f1a. Como pone de relieve el Registrador, la falta de datos de referencia sobre lo que es objeto del Mandamiento impide entrar en mayores precisiones. Incluso el Mandamiento se refiere en este punto a los particulares de la demanda y no de la Sentencia, lo que a\u00f1ade a\u00fan mas oscuridad al supuesto, impidiendo entrar en un m\u00ednimo an\u00e1lisis de la situaci\u00f3n.<\/p>\n

Es cierto que el recurrente hace en su recurso una prolija descripci\u00f3n del objeto de su acci\u00f3n, de su demanda y del contenido de la Sentencia, pero es evidente que ni se trata del momento oportuno en el procedimiento registral (art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria) ni es la persona legalmente habilitada para dar cuenta del contenido de las resoluciones judiciales. Y es que no podemos dejar de llamar la atenci\u00f3n sobre la particularidad de este recurso en el que, a pesar de la expl\u00edcita calificaci\u00f3n como subsanable por parte del Registrador y de la no menos expl\u00edcita exigencia de aportar el t\u00edtulo inscribible, la Sentencia a que se refiere el Mandamiento, el recurrente ha optado leg\u00edtimamente por entablar recurso ante este Centro Directivo, recurso que por los motivos expuestos tiene el limitado alcance a que tambi\u00e9n se ha hecho referencia.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.<\/p>\n

15 diciembre 2010<\/p>\n

<\/a>Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/strong>.- 1. En el presente caso se debate sobre la inscripci\u00f3n de una escritura autorizada el 28 de febrero de 2008, denominada de desafecci\u00f3n de elementos comunes, en la que concurren las siguientes circunstancias:<\/p>\n

a) comparecen en dicha escritura, por un lado, el representante de la sociedad promotora de la edificaci\u00f3n y titular registral de uno de los departamentos de la propiedad horizontal \u2013el n\u00famero ocho de orden\u2013; por otro, la Presidenta de la comunidad de propietarios del edificio sujeto al r\u00e9gimen de propiedad horizontal que se modifica, como representante de la misma; y, finalmente, el arquitecto director de la obra;<\/p>\n

b) los comparecientes exponen que sobre la finca a que se refiere la escritura objeto de la calificaci\u00f3n recurrida se declar\u00f3 la obra nueva del edificio construido sobre la misma y se constituy\u00f3 el correspondiente r\u00e9gimen de propiedad horizontal mediante escritura autorizada ante el mismo Notario autorizante de la calificada el d\u00eda 7 de junio de 2004; que en los planos que sirvieron de base para la elaboraci\u00f3n de la escritura se sufri\u00f3 un error consistente en que en la planta s\u00f3tano en vez de existir los tres trasteros declarados existen en realidad cuatro, y que la comunidad de propietarios ha acordado facultar al promotor para crear (sic) el trastero n\u00famero cuatro con la descripci\u00f3n y cuota que se indica, cuota que se ha de restar de la correspondiente al departamento n\u00famero ocho (propiedad de la sociedad promotora). Todo lo cual se lleva a cabo a continuaci\u00f3n mediante las siguientes operaciones: 1.\u00ba la alteraci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la obra nueva (haciendo referencia a la existencia de cuatro trasteros en la planta s\u00f3tano); 2.\u00ba la descripci\u00f3n del nuevo elemento de la propiedad horizontal correspondiente al mencionado trastero n\u00famero cuatro (creando la entidad n\u00famero nueve de orden), con la correspondiente disminuci\u00f3n de la superficie de elementos comunes; 3.\u00ba la modificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n del elemento n\u00famero ocho de orden, mediante la alteraci\u00f3n de la cuota de participaci\u00f3n consistente en su minoraci\u00f3n en la medida exacta de la cuota atribuida al nuevo elemento privativo; y 4.\u00ba la atribuci\u00f3n de la \u00edntegra propiedad del citado trastero a la sociedad promotora del edificio. El arquitecto manifiesta a su vez que el trastero n\u00famero cuatro figuraba en el proyecto para que el que se obtuvo la licencia y \u00aben el fin de obra\u00bb (sic).<\/p>\n

La Registradora suspende la inscripci\u00f3n por los cuatro defectos que se analizan seguida y separadamente.<\/p>\n

2. El primero de los defectos se refiere a los requisitos de consentimiento precisos para rectificar una obra nueva y r\u00e9gimen de propiedad horizontal cuando el promotor de la edificaci\u00f3n ya ha enajenado diversos elementos independientes y la comunidad de propietarios se encuentra plenamente constituida. La rectificaci\u00f3n consiste en modificar la descripci\u00f3n de la obra nueva afirmando la existencia de un cuarto trastero en planta s\u00f3tano que no se reflej\u00f3 en su d\u00eda, creaci\u00f3n de un elemento independiente de la propiedad horizontal (precisamente el trastero omitido) cuya titularidad dominical se atribuye al promotor del edificio, y rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de otro elemento de la propiedad horizontal mediante la disminuci\u00f3n de sus cuotas de participaci\u00f3n en el r\u00e9gimen y en determinada servidumbre en igual proporci\u00f3n que las atribuidas al elemento creado. Comparece en la escritura la Presidenta de la comunidad de propietarios en ejecuci\u00f3n de acuerdo de la Junta, el representante del promotor titular del elemento cuya cuota de participaci\u00f3n se rectifica y a quien se atribuye la propiedad del nuevo elemento creado, y el arquitecto director para afirmar que la rectificaci\u00f3n llevada a cabo es conforme con el proyecto en virtud del cual se obtuvo la licencia en su d\u00eda. A juicio de la Registradora para llevar a cabo dicha rectificaci\u00f3n es precisa la comparecencia en la escritura de todos los propietarios del edificio por exigencia del principio de tracto sucesivo. El Notario recurrente entiende que es suficiente con el acuerdo de la Junta de Propietarios.<\/p>\n

3. A fin de resolver la cuesti\u00f3n planteada cabe recordar que, como se\u00f1al\u00f3 este Centro Directivo en su Resoluci\u00f3n de 19 de abril de 2007, el r\u00e9gimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un \u00fanico derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo \u2013es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente\u2013 y la participaci\u00f3n inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396 del C\u00f3digo Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro departamento privativo) y la copropiedad sobre los elementos comunes, sino de un \u00fanico derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas caracter\u00edsticas m\u00e1s destacadas se encuentran: por una parte, la atribuci\u00f3n a cada piso o local de \u00abuna cuota de participaci\u00f3n con relaci\u00f3n al total del valor del inmueble y referida a cent\u00e9simas del mismo\u00bb, de suerte que dicha cuota \u00abservir\u00e1 de m\u00f3dulo para determinar la participaci\u00f3n en las cargas y beneficios por raz\u00f3n de la comunidad\u00bb (art. 3, p\u00e1rrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal), y, por otro lado, la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre \u00ablas partes en copropiedad\u00bb o elementos comunes, \u00abque s\u00f3lo podr\u00e1n ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable\u00bb (art. 396, p\u00e1rrafo segundo, del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

Por otra parte, debe recordarse que la Ley de Propiedad Horizontal ha superado dos caracter\u00edsticas propias del cl\u00e1sico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acci\u00f3n de divisi\u00f3n ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulaci\u00f3n especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida protecci\u00f3n jur\u00eddica a trav\u00e9s del \u00f3rgano competente y con las facultades y l\u00edmites que la propia Ley se\u00f1ala (cfr. la Resoluci\u00f3n de 15 de junio de 1973).<\/p>\n

Por ello se atribuye a la Junta de Propietarios, como \u00f3rgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de inter\u00e9s de la comunidad (cfr. arts. 14 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal), si bien trat\u00e1ndose de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobaci\u00f3n o modificaci\u00f3n de las reglas contenidas en el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad) s\u00f3lo ser\u00e1n v\u00e1lidos cuando se adopten por los propietarios en los t\u00e9rminos previstos en la norma primera del art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite dicha norma legal; e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acci\u00f3n para obtener la sustituci\u00f3n de la unanimidad por v\u00eda judicial, en el llamado \u00abjuicio de equidad\u00bb a que se refiere el p\u00e1rrafo tercero de la de la norma 2.\u00aa del art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable tambi\u00e9n a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual \u2013cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003\u2013).<\/p>\n

4. Para decidir si un acuerdo como el debatido en el presente recurso entra o no en ese \u00e1mbito de competencias de la Junta de Propietarios como acto colectivo de la misma, cabe recordar que, conforme a la doctrina de esta Direcci\u00f3n General (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2001; 12 de diciembre de 2002; 4 de marzo de 2004; 23 y 31 de marzo y 5 de julio de 2005, y 19 de abril de 2007), en materia de propiedad horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el car\u00e1cter de actos colectivos (adoptados con los requisitos previstos en la legislaci\u00f3n de propiedad horizontal resultantes de la correspondiente acta \u2013cfr. art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal\u2013), que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como \u00f3rgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habr\u00eda de constar mediante documento p\u00fablico para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretaci\u00f3n de los de los art\u00edculos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cfr., tambi\u00e9n, el \u00faltimo inciso del apartado 2 del art\u00edculo 18, seg\u00fan la redacci\u00f3n hoy vigente). Ciertamente, en este \u00faltimo caso no podr\u00eda inscribirse la modificaci\u00f3n si no se ha otorgado uti singuli por todos los que, en el momento de la inscripci\u00f3n, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. art\u00edculo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. art. 17, n.\u00ba 1, de la Ley de Propiedad Horizontal), siendo necesaria la unanimidad expresa y real de todos los titulares registrales. En definitiva, en estos casos el acto, por raz\u00f3n de su objeto y causa, no puede ser calificado como un acto corporativo, por lo que la decisi\u00f3n o acto de voluntad no puede proceder de la Junta, sino que se trata de una decisi\u00f3n personal e individual de cada propietario, sujeta a las reglas y requisitos de capacidad, legitimaci\u00f3n y forma propias de las declaraciones de voluntad personales.<\/p>\n

Aceptada tanto por el Registrador como por el Notario recurrente la citada doctrina por la que se distingue entre aquellas situaciones en las que es preciso el consentimiento individual de los propietarios, por quedar afectado el contenido esencial de su derecho, de aquellas otras en las que basta la expresi\u00f3n de un consentimiento colectivo de la comunidad, la cuesti\u00f3n se reduce a determinar si estamos en uno u otro supuesto. En el primer caso las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo imponen la acreditaci\u00f3n de que el titular registral de los elementos afectados ha prestado su consentimiento, mientras que en el segundo se satisfacen acreditando que se ha alcanzado el acuerdo colectivo exigido por la legislaci\u00f3n reguladora de la propiedad horizontal.<\/p>\n

5. Llevando al terreno pr\u00e1ctico de los casos concretos la doctrina general anterior, este Centro Directivo ha tenido la oportunidad de decidir que, en determinados casos, la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de que se trataba consist\u00eda en actos de la Junta como \u00f3rgano colectivo de la comunidad, adoptados por unanimidad de los propietarios en los t\u00e9rminos previstos en la norma primera del art\u00edculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que no requieren la prestaci\u00f3n de consentimiento individualizado de los titulares registrales (as\u00ed, la desafectaci\u00f3n de determinados elementos comunes y ulterior venta de los mismos \u2013Resoluciones de 4 de marzo de 2004; 23 de marzo de 2005, y 30 de noviembre de 2006\u2013; la vinculaci\u00f3n ob rem de los trasteros a las viviendas, como anejos \u2013Resoluci\u00f3n de 31 de marzo de 2005\u2013; o determinada modificaci\u00f3n de los estatutos \u2013Resoluci\u00f3n de 5 de julio de 2005\u2013).<\/p>\n

En cambio, ha considerado que la especificaci\u00f3n del trastero que corresponde a cada uno de los pisos expresados, en determinadas circunstancias, constituye un acto que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el otorgamiento de escritura p\u00fablica en la que los titulares registrales de distintos pisos presten su consentimiento y declaren la superficie y dem\u00e1s elementos identificadores de sus respectivos anejos (Resoluci\u00f3n de 12 de diciembre de 2002), y, asimismo, que la conversi\u00f3n de un elemento privativo en com\u00fan es un acto dispositivo que requiere el otorgamiento singular de los titulares registrales y de sus c\u00f3nyuges \u2013en r\u00e9gimen de gananciales\u2013 en la correspondiente escritura de modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo (Resoluci\u00f3n de 23 de junio de 2001).<\/p>\n

Por lo que se refiere a los supuestos en que, de modo an\u00e1logo al presente caso, se modifican las cuotas de participaci\u00f3n en la comunidad de propietarios establecidas en el t\u00edtulo constitutivo del r\u00e9gimen de propiedad horizontal, esta Direcci\u00f3n General se ha limitado a apuntar la doctrina general antes rese\u00f1ada, pero sin prejuzgar si dicha modificaci\u00f3n de cuotas es un acto colectivo de la Junta o se trata m\u00e1s bien de aquellos otros que requieren el consentimiento singular de todos los propietarios (cfr. la Resoluci\u00f3n de 23 de mayo de 2001).<\/p>\n

Por eso, para resolver la cuesti\u00f3n ahora planteada, debe analizarse la significaci\u00f3n que tiene en la propia Ley la cuota de participaci\u00f3n que es objeto de modificaci\u00f3n en el acuerdo debatido.<\/p>\n

6. Como se\u00f1al\u00f3 la Resoluci\u00f3n de 23 de julio de 1966, la cuota de participaci\u00f3n de los titulares de cada departamento privativo puede tener diversas aplicaciones, tales como se\u00f1alar la proporci\u00f3n en la propiedad total del edificio o en la distribuci\u00f3n de gastos y cargas, sin que necesariamente sean id\u00e9nticas dichas participaciones como claramente se desprende del [hoy vigente] art\u00edculo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, y, aunque ni en la Ley Hipotecaria ni en la Ley de Propiedad Horizontal se hace referencia a la existencia de una cuota que fije la participaci\u00f3n de cualquier propietario en los elementos comunes, es precisamente la proporci\u00f3n del inter\u00e9s de los propietarios en estos elementos la que reviste mayor importancia, pues determinar\u00e1 su participaci\u00f3n en los nuevos departamentos en caso de elevaci\u00f3n del edificio, o en el solar si aqu\u00e9l se destruye, y por eso el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil destaca los dos elementos de esta especial propiedad: los pisos o locales \u2013de propiedad independiente o separada\u2013 y los elementos comunes \u2013en copropiedad\u2013, por lo que estando el edificio compuesto de elementos comunes y de elementos independientes, la cuota de participaci\u00f3n en aqu\u00e9llos equivale a la participaci\u00f3n en el edificio en su totalidad.<\/p>\n

Por ello, si se extinguiese el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, en los casos se\u00f1alados por la Ley, esa cuota de participaci\u00f3n en relaci\u00f3n con el total valor del inmueble se traducir\u00eda en una cuota de liquidaci\u00f3n en consonancia con la de participaci\u00f3n fijada (Resoluci\u00f3n de 5 de mayo de 1970). En este sentido, la propia Exposici\u00f3n de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal \u2013p\u00e1rrafo cuarto\u2013, con base en la pretensi\u00f3n de llevar al m\u00e1ximo posible la individualizaci\u00f3n de la propiedad desde el punto de vista del objeto, se\u00f1ala que en la Ley \u00abse regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participaci\u00f3n en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y tambi\u00e9n pasivamente, como m\u00f3dulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto \u00e9l se considera unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide f\u00edsica y jur\u00eddicamente en pisos o locales se divide as\u00ed econ\u00f3micamente en fracciones o cuotas\u00bb.<\/p>\n

De esta significaci\u00f3n jur\u00eddica de la cuota de participaci\u00f3n se desprende, en v\u00eda de principio, que las modificaciones de la misma, en tanto en cuanto afecten al contenido esencial del derecho de dominio, habr\u00e1n de realizarse con el consentimiento individual y singular de todos los propietarios afectados, en escritura p\u00fablica, a falta de una norma en que la Ley atribuya expresamente a la Junta de Propietarios competencia para ello. Y en este sentido la previsi\u00f3n del art\u00edculo 3, p\u00e1rrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal relativa a que la cuota de participaci\u00f3n podr\u00e1 variarse \u00abpor acuerdo un\u00e1nime\u00bb, deber\u00eda interpretarse no como acuerdo de la Junta en tanto que \u00f3rgano comunitario, sino como acuerdo un\u00e1nime de todos los propietarios, individualmente considerados, por afectar el acuerdo al contenido esencial de cada uno de sus respectivos derechos.<\/p>\n

7. Es cierto, no obstante, que existen precedentes en la jurisprudencia de los que pudiera deducirse una conclusi\u00f3n contraria. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de noviembre de 1994 declara que \u00abEl t\u00edtulo constitutivo que en forma unilateral otorg\u00f3 el promotor no le alcanza la consideraci\u00f3n de blindado, para no poder ser modificado en materia de determinaci\u00f3n de las cuotas participativas por los copropietarios, que son los aut\u00e9nticos y directos interesados en la gestaci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal y al que accedieron por la compra de sus respectivas viviendas o locales, pues la Ley especial que lo regula de 21 julio 1960 es expresamente permisiva y as\u00ed lo autoriza, cumpli\u00e9ndose con lo que previene su art\u00edculo 16 (actual art. 17). Aunque el promotor establezca las cuotas de participaci\u00f3n, \u00e9stas no son inmutables, pero no las puede modificar a su conveniencia, ya que requiere el acuerdo un\u00e1nime de la Junta de Propietarios como requisito legal imperativo\u00bb. La misma orientaci\u00f3n parece seguir la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1997, al invocar el art\u00edculo 16.1.\u00ba de la Ley de Propiedad Horizontal (actual art. 17.1.\u00ba) respecto de la posibilidad de que se modifiquen las reglas contenidas en el t\u00edtulo de la propiedad horizontal \u2013en el caso de autos, la variaci\u00f3n de las cuotas participativas de los condue\u00f1os\u2013 mediante el acuerdo un\u00e1nime de la Junta de propietarios.<\/p>\n

Pero tanto en un caso como en el otro, lo que se debat\u00eda era una variaci\u00f3n de las cuotas participativas en su significaci\u00f3n de criterio determinativo de la contribuci\u00f3n a los gastos de la comunidad, y no tanto como cuota de participaci\u00f3n en la copropiedad de los elementos comunes del inmueble (cfr. Sentencia de 9 de noviembre de 1994: \u00abEs procedente, por tanto, la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un r\u00e9gimen de coeficientes participativos distinto e incluso m\u00e1s gravoso que el precedente, as\u00ed como fijar exclusiones, conforme a doctrina reiterada de esta Sala (Sentencias de 28 diciembre de 1984; 2 de marzo de 1989; 2 de febrero de 1991; 22 de diciembre de 1993, y 22 de marzo de 1994, entre otras\u00bb). Y es que ciertamente, a la hora de establecer o modificar la respectiva contribuci\u00f3n de los propietarios en los gastos generales o en gastos determinados \u2013sea, v. gr., por las mejoras o menoscabos de pisos o locales a que alude el art\u00edculo 3, p\u00e1rrafo segundo, in fine, de la Ley de Propiedad Horizontal, sea por nuevas unidades edificadas, o bien respecto de nuevos gastos por creaci\u00f3n de determinados servicios no previstos en el t\u00edtulo constitutivo, etc.\u2013, es indudable la competencia de la Junta. Seg\u00fan la doctrina jurisprudencial (cfr., por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 1991, y 14 de diciembre de 2005), el sistema de distribuci\u00f3n de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participaci\u00f3n fijada en el t\u00edtulo de constituci\u00f3n en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un r\u00e9gimen de participaci\u00f3n distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio, y as\u00ed se desprende del apartado 1, letra e), del art\u00edculo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, seg\u00fan el cual cada propietario contribuir\u00e1 a los gastos generales \u00abcon arreglo a la cuota de participaci\u00f3n fijada en el t\u00edtulo o a lo especialmente establecido\u00bb; de suerte que a ese sistema de distribuci\u00f3n de gastos habr\u00e1 de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del art\u00edculo 16 (actual art. 17) de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige el acuerdo un\u00e1nime de todos los propietarios que integran la Comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los estatutos.<\/p>\n

Precisamente es este tipo de acuerdos el contemplado por el p\u00e1rrafo segundo, in fine, del art\u00edculo 18, de dicha Ley (introducido mediante la Ley 8\/1999, de 6 de abril), que se remite al mencionado art\u00edculo 9, relativo al sistema de distribuci\u00f3n de gastos; y sobre los que se atribuye competencia expresamente a la Junta para adoptarlos, como \u00f3rgano colectivo, mediante acuerdo un\u00e1nime.<\/p>\n

8. Pero, fuera del \u00e1mbito citado relativo a la fijaci\u00f3n de la medida de participaci\u00f3n en los gastos comunitarios, si se observa atentamente la regulaci\u00f3n legal se aprecia que subyace en la misma, como principio general, la idea de que la limitaci\u00f3n de las competencias de la Junta hace que no s\u00f3lo queden excluidas de las mismas los actos que restrinjan o menoscaben el contenido esencial de la propiedad separada de un elemento privativo (como ser\u00eda, por ejemplo, la constituci\u00f3n de una hipoteca sobre la totalidad del edificio), sino tambi\u00e9n la realizaci\u00f3n de aquellos actos que aunque tengan por objeto exclusivo los elementos comunes no entren dentro de la gesti\u00f3n comunitaria, como ser\u00edan todos aquellos que, directa o indirectamente, perjudiquen el derecho de alguno de los condue\u00f1os al adecuado uso y disfrute de su propiedad. Un caso extremo ser\u00eda el de la donaci\u00f3n, previa su desafecci\u00f3n, a un tercero o a cualquiera de los comuneros de un elemento com\u00fan del inmueble. Pero sin llegar a tanto, la Ley de Propiedad Horizontal se cuida de preservar los derechos individuales de los propietarios bajo la gu\u00eda del citado principio general. As\u00ed, se establece expresamente que \u00ablas innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerir\u00e1n, en todo caso, el consentimiento expreso de \u00e9ste\u00bb (cfr. art. 11, p\u00e1rrafo 4), asimismo, el arrendamiento de elementos comunes del inmueble requerir\u00e1 \u00abel consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere\u00bb (cfr. art. 17, regla 1.\u00aa, p\u00e1rrafo segundo).<\/p>\n

En el mismo sentido, si bien se atribuye a la Junta competencia para la \u00abfijaci\u00f3n de las nuevas cuotas de participaci\u00f3n para los pisos reformados\u00bb, en los casos de de divisi\u00f3n, segregaci\u00f3n, agrupaci\u00f3n o agregaci\u00f3n de los pisos o locales, tal competencia se sujeta a un doble l\u00edmite: en primer lugar, la modificaci\u00f3n debe hacerse \u00absin alteraci\u00f3n de las cuotas restantes\u00bb; y, en segundo lugar, se exige, adem\u00e1s de la aprobaci\u00f3n de la Junta, \u00abel consentimiento de los titulares afectados\u00bb (cfr. art. 8). La misma competencia para fijaci\u00f3n de las nuevas cuotas cabe admitir en los supuestos de creaci\u00f3n de nuevos pisos o locales, siempre que de ello tampoco resulte alterado el contenido esencial del derecho de cada propietario en los t\u00e9rminos preestablecidos en el t\u00edtulo constitutivo (cfr. art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal) y, por asimilaci\u00f3n, tambi\u00e9n en los casos de desafectaci\u00f3n de elementos comunes \u2013con o sin subsiguiente venta de los mismos\u2013, la Junta podr\u00e1 fijar o alterar las cuotas de propiedad del nuevo elemento privativo, con el consiguiente reajuste proporcional de las dem\u00e1s cuotas (cfr., por todas, las Resoluciones de 5 de mayo de 1970 y 15 de junio de 1973).<\/p>\n

9. De cuanto antecede se desprende que, fuera de tales supuestos expresamente contemplados por la Ley, o que guarden estrecha similitud con los mismos, la modificaci\u00f3n de la cuota, en tanto en cuanto afecta al derecho individual de cada uno de los propietarios de los pisos o locales, requiere el consentimiento individualizado y singular de los propietarios afectados, prestado en la escritura correspondiente. \u00c9ste fue tambi\u00e9n el criterio que aplic\u00f3 este Centro Directivo en la Resoluci\u00f3n de 11 de octubre de 2001, cuyo supuesto de hecho presentaba una clara analog\u00eda con el presente (se debat\u00eda sobre la inscripci\u00f3n de una escritura de modificaci\u00f3n de propiedad horizontal, por la cual: a) se declaraba la construcci\u00f3n en planta semis\u00f3tano de tres locales destinados a plazas de garaje; b) se configuraban dichos locales como nuevos elementos privativos de la propiedad horizontal; c) se atribu\u00eda su propiedad al constructor originario, y d) se rectificaban las cuotas de los ocho elementos preexistentes). Suspendida su inscripci\u00f3n por faltar el consentimiento de uno de los propietarios de los elementos privativos preexistentes, la Resoluci\u00f3n confirm\u00f3 la calificaci\u00f3n \u00abporque as\u00ed lo impone la exigencia de consentimiento un\u00e1nime de los propietarios del edificio para cualquier modificaci\u00f3n que afecte al t\u00edtulo constitutivo (cfr. arts. 397 del C\u00f3digo Civil y, 5, 11 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal), en conjunci\u00f3n con la entidad de la modificaci\u00f3n que ahora se pretende (no s\u00f3lo cambio de las cuotas de los elementos preexistentes, sino tambi\u00e9n la creaci\u00f3n de nuevos elementos privativos en lo que, al menos, registralmente, era antes un elemento com\u00fan \u2013cfr. arts. 396 del C\u00f3digo Civil y 3 de la Ley de Propiedad Horizontal\u2013, y la atribuci\u00f3n de su propiedad al originario constructor)\u00bb.<\/p>\n

10. Aplicando la precedente doctrina al presente caso de rectificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la propiedad horizontal mediante la creaci\u00f3n de un elemento nuevo, por omisi\u00f3n en su d\u00eda del mismo en el t\u00edtulo constitutivo, y subsiguiente alteraci\u00f3n de la cuota de otro elemento preexistente, con alteraci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la total propiedad y con ello de la determinaci\u00f3n de los elementos comunes (art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal), no puede entenderse como suficiente, desde el punto de vista del cumplimiento de las exigencias del principio de tracto sucesivo, el acuerdo de la comunidad de propietarios junto con el consentimiento expreso de uno s\u00f3lo de los copropietarios (precisamente el promotor beneficiario de la adjudicaci\u00f3n del nuevo elemento privativo constituido, y titular del elemento preexistente del que se detrae la parte de coeficiente atribuido al nuevo elemento), pues a\u00fan sin modificaci\u00f3n de las cuotas de copropiedad sobre los elementos comunes respecto de los restantes elementos privativos, el derecho de sus titulares queda afectado al reducirse el objeto material sobre el que se proyecta su cotitularidad al sustraerse del mismo (tal y como aparec\u00eda descrito en el t\u00edtulo constitutivo inscrito al tiempo de efectuarse la inscripci\u00f3n a favor de los terceros adquirentes de los pisos y locales) uno de los elementos que anteriormente lo integraban al cambiar su configuraci\u00f3n jur\u00eddica de elemento com\u00fan a privativo y subsiguiente atribuci\u00f3n dominical exclusiva a uno de los cond\u00f3minos. Resulta, por tanto, determinante en esta conclusi\u00f3n el hecho de que, a diferencia de los supuestos ordinarios de desafectaci\u00f3n de elementos comunes que comportan la atribuci\u00f3n simult\u00e1nea del mismo a favor de todos los copropietarios en proporci\u00f3n a su respectiva cuota de participaci\u00f3n en los elementos comunes (o de su equivalente econ\u00f3mico en caso de venta del elemento desafectado a terceros), en el presente caso la desafectaci\u00f3n del elemento com\u00fan (en rigor, la descalificaci\u00f3n del mismo como com\u00fan por rectificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo) va acompa\u00f1ada de su simult\u00e1nea atribuci\u00f3n dominical a uno s\u00f3lo de los copropietarios, en virtud de una suerte de reconocimiento de dominio sin contraprestaci\u00f3n o compensaci\u00f3n alguna. Se trata, por tanto, de supuestos sustancialmente distintos en sus resultados al definir un destino patrimonial diferente en uno y otro caso (atribuci\u00f3n exclusiva a uno de los copropietarios, en un caso, o a todos ellos en proporci\u00f3n a su cuota de participaci\u00f3n, en el otro).<\/p>\n

El hecho de que se modifique no s\u00f3lo el t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal, sino tambi\u00e9n el previo de la declaraci\u00f3n de la obra nueva del edificio, siendo la declaraci\u00f3n de obra nueva un acto de riguroso dominio que debe ser realizado por el due\u00f1o del inmueble o quien tenga facultades para administrar su patrimonio (cfr. Resoluci\u00f3n de 21 de mayo de 1991), no hace sino confirmar la conclusi\u00f3n anterior. Por ello, el defecto debe ser confirmado.<\/p>\n

27 diciembre 2010<\/p>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/strong>.- 1. En el Registro figura inscrita una determinada cuota indivisa de un inmueble destinado a garaje. En virtud de t\u00edtulo de herencia se transmite dicha participaci\u00f3n y se pretende que se inscriba la atribuci\u00f3n del uso exclusivo de una determinada plaza de garaje y trastero, fijada exclusivamente por el adquirente de dicha cuota, sin que conste el consentimiento de los dem\u00e1s cotitulares y sin especificar sus linderos, superficie \u00fatil, dimensi\u00f3n perimetral y descripci\u00f3n de elementos comunes.<\/p>\n

La cuesti\u00f3n objeto de recurso se centra por tanto en dos cuestiones: En primer lugar, la legitimaci\u00f3n del titular de una cuota indivisa de una finca destinada a plazas de garaje y trasteros para atribuir por s\u00ed s\u00f3lo a dicha cuota el uso y disfrute exclusivo de una concreta plaza de garaje y trastero. Y la segunda, la necesidad o no de especificar los linderos, superficie \u00fatil, dimensi\u00f3n perimetral y descripci\u00f3n de los elementos comunes de dicha plaza de garaje y trastero para proceder a su inscripci\u00f3n como finca independiente e individualizada.<\/p>\n

2. Dispone el art\u00edculo 53.b) de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urban\u00edstica, aprobado por Real Decreto 1097\/1997, de 4 de julio, que \u00abcuando el objeto de la transmisi\u00f3n sea una participaci\u00f3n indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deber\u00e1 incluirse en el t\u00edtulo la descripci\u00f3n pormenorizada de la misma, con fijaci\u00f3n de su n\u00famero de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie \u00fatil, as\u00ed como la descripci\u00f3n correspondiente a los elementos comunes\u00bb. Este precepto l\u00f3gicamente no es aplicable a supuestos anteriores a la entrada en vigor del Real Decreto, siempre que no se pretenda la atribuci\u00f3n de uso regulada en el precepto, esto es, si la inscripci\u00f3n queda limitada a la cuota indivisa.<\/p>\n

Pero si se quiere modalizar la comunidad existente sobre el garaje, pasando de una comunidad ordinaria (art\u00edculos 392 y siguientes del C\u00f3digo Civil) a una comunidad especial con asignaci\u00f3n de uso de plazas determinadas, deber\u00e1 prestar su consentimiento a ello todos los copropietarios, dado el car\u00e1cter de acto de alteraci\u00f3n de la comunidad que significa (art\u00edculo 397 del C\u00f3digo Civil).<\/p>\n

3. No cabe desconocer que la Resoluci\u00f3n de este Centro Directivo de 22 de julio de 2009, referida a un supuesto de edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, afirm\u00f3 que la descripci\u00f3n pormenorizada de tales espacios, a los efectos de lo establecido en el art\u00edculo 53.b) del Real Decreto 1093\/1997, de 4 de julio, se contrae al \u00e1mbito jur\u00eddico definido por la propiedad separada sobre el local de garaje y trasteros sin repercusi\u00f3n alguna respecto de los restantes departamentos privativos o respecto de los elementos comunes del edificio, ni sobre la organizaci\u00f3n y funcionamiento de la propiedad horizontal (cfr. la Resoluci\u00f3n de 20 de febrero de 1989). Y concluy\u00f3 que no era necesario el consentimiento de los copropietarios del local de garaje y trasteros toda vez que no se modifican los elementos comunes propios del mismo ni el derecho de cada comunero que, mediante una anterior especificaci\u00f3n de la plaza de garaje o trastero de que se trate, ha quedado ya circunscrito al uso delimitado mediante la adscripci\u00f3n de \u00e9ste a su cuota.<\/p>\n

Pero la referida Resoluci\u00f3n de 22 de julio de 2009 alud\u00eda a un supuesto en que ya estaba delimitada la comunidad especial v\u00eda estatutaria y exist\u00eda reserva de la facultad de realizar la delimitaci\u00f3n cuestionada en favor del promotor para ejercerla conjuntamente con el adquirente de la cuota indivisa a la que se asigne el uso de la plaza de garaje o del trastero, circunstancia que no concurre en el presente supuesto.<\/p>\n

4. La especificaci\u00f3n del n\u00famero de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie \u00fatil, as\u00ed como la descripci\u00f3n correspondiente a los elementos comunes, es una exigencia de claridad registral impuesta por el art\u00edculo 53.b) del Real Decreto 1093\/1997 cuando se opte por esa modalidad de comunidad.<\/p>\n

En este sentido, este Centro Directivo ha se\u00f1alado en Resoluciones de 8 de mayo de 1995, 26, 29 y 30 de abril de 1996 y 5 de enero de 1998, que \u00abla fijaci\u00f3n de determinadas cuotas indivisas, como consecuencia de la pretendida divisi\u00f3n de un local-garaje que forma parte de una propiedad horizontal, no da lugar a que dichas cuotas puedan ser calificadas jur\u00eddicamente como fincas independientes dentro de un nuevo r\u00e9gimen de subpropiedad horizontal constituido sobre dicho local, respecto de las cuales puedan operar en todo su rigor los principios hipotecarios, y en especial el de tracto sucesivo. Para que pueda hablarse de propiedad separada en un r\u00e9gimen de Propiedad Horizontal no basta con definir una cuota abstracta respecto del todo, sino que se precisa, adem\u00e1s, la delimitaci\u00f3n suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecte ese derecho singular y exclusivo de propiedad, y en cuyo goce se concrete esa participaci\u00f3n abstracta. Caso de faltar esa delimitaci\u00f3n, las cuotas que se se\u00f1alen por el propietario \u00fanico del local carecer\u00e1n de sustantividad jur\u00eddica actual que permita diferenciarlas entre s\u00ed, por mucho que a cada una de ellas se le asigne un n\u00famero\u00bb.<\/p>\n

Por lo tanto, de conformidad con dicha doctrina y lo dispuesto en el art\u00edculo 53.b) del Real Decreto 1093\/1997 y, en general, el principio de especialidad en lo referente a la descripci\u00f3n de las fincas, recogido entre otros en los art\u00edculos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario, procede confirmar la calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificaci\u00f3n de la registradora.<\/p>\n

19 julio 2011<\/p>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo<\/strong>.- 1. Mediante la escritura objeto de la calificaci\u00f3n impugnada, el propietario de un local comercial situado en un edificio en r\u00e9gimen de propiedad horizontal lo segrega, haci\u00e9ndose constar que tiene autorizaci\u00f3n de la comunidad de propietarios, seg\u00fan resulta del libro de actas de la misma, debidamente diligenciado por el Registro de la Propiedad n\u00famero 34 de Madrid. El notario autorizante da fe de que de tal libro resulta \u00abdicha autorizaci\u00f3n acordada por unanimidad en sesi\u00f3n de fecha 6 de Marzo de 2.006\u00bb y a\u00f1ade que \u00abdel resto de lo omitido en el acta correspondiente a la reuni\u00f3n no resulta nada que altere, restrinja o condicione lo inserto\u00bb de lo que tambi\u00e9n da fe.<\/p>\n

En la escritura se expresa que la finca que se segrega \u2013finca registral n\u00famero 11.189\u2013 es el \u00ablocal n\u00famero 1 de la calle (…), n\u00famero 21 de Madrid\u00bb y que \u00abtiene asignada un coeficiente en el total del edificio del que forma parte de 2,28 por ciento. Y se le asigna un coeficiente en el total del conjunto inmobiliario del que forma parte del 0,81 por ciento\u00bb.<\/p>\n

Seg\u00fan resulta del Registro de la Propiedad, dicha finca \u2013n\u00famero 11.189- se describe como local n\u00famero 1, de la calle G. A., del Edificio A, del conjunto inmobiliario en Madrid, en las calles G. A. n\u00fameros 23 y 21, G. P., n\u00fameros 45 y 43, P., n\u00fameros 18, 20 y 22 y G. n\u00fameros 36A, 36B y 38. Adem\u00e1s de constar la superficie construida y \u00fatil y los linderos, figuran los coeficientes en el total del edificio del que forma parte y en el total del conjunto inmobiliario expresados en la escritura calificada. Tambi\u00e9n consta en los asientos registrales que este conjunto inmobiliario \u2013finca registral n\u00famero 8.375\u2013 est\u00e1 compuesto de dos plantas de s\u00f3tano destinado a garaje-aparcamiento y dos edificios, A y B, y que se ha dividido horizontalmente en un local garaje de dos plantas de s\u00f3tano, seis locales comerciales y cincuenta y seis viviendas, a los que se asigna un coeficiente en el total del conjunto inmobiliario y en el total del edificio del que forman parte, asign\u00e1ndose adem\u00e1s a las viviendas un coeficiente en el total del portal del que forman parte. Asimismo, que se ha pactado que la comunidad de propietarios del conjunto se regir\u00e1 por la normas del art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil y de la Ley de Propiedad Horizontal.<\/p>\n

A juicio de la registradora no se acredita el consentimiento un\u00e1nime de la comunidad de propietarios \u2013exigible por tratarse de un acto modificativo del t\u00edtulo constitutivo\u2013 porque considera insuficiente el acuerdo adoptado por los propietarios de elementos del portal n\u00famero 21, ya que el local objeto de segregaci\u00f3n no tiene coeficiente de participaci\u00f3n en dicho portal y no constan inscritas normas estatutarias que regulen el r\u00e9gimen de autonom\u00eda de cada subcomunidad.<\/p>\n

2. El presente recurso debe limitarse exclusivamente a la falta de acuerdo un\u00e1nime de la comunidad de propietarios del edificio al que pertenece el local, sin que quepa plantearse si es necesario o no, adem\u00e1s, el acuerdo un\u00e1nime de la comunidad de propietarios del conjunto inmobiliario, puesto que el expediente debe circunscribirse al defecto se\u00f1alado por la registradora.<\/p>\n

El defecto se\u00f1alado en la nota de calificaci\u00f3n debe ser confirmado, pues la regla general es que para llevar a cabo una segregaci\u00f3n de los pisos o locales y sus anejos se requiere el acuerdo de la junta de propietarios, adoptado por unanimidad, en cuanto afecta al t\u00edtulo constitutivo (art\u00edculos 8 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal). S\u00f3lo excepcionalmente ha admitido este Centro Directivo la segregaci\u00f3n o divisi\u00f3n material de elementos independientes o sus anejos, sin necesidad de autorizaci\u00f3n de la junta, cuando la facultad de segregar y dividir se ha atribuido anticipadamente mediante previsi\u00f3n al efecto en los estatutos.<\/p>\n

En el presente caso no consta la existencia de tal previsi\u00f3n estatutaria y, frente a las alegaciones del recurrente, hay que atender a la configuraci\u00f3n del r\u00e9gimen de la propiedad horizontal, de la cual deriva, mientras no se modifique, la existencia de una sola comunidad y no de tantas comunidades o subcomunidades como portales.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificaci\u00f3n impugnada.<\/p>\n

17 abril 2012<\/p>\n

 <\/p>\n

[1]<\/a> Pr\u00e1cticamente, ser\u00e1 imposible que se d\u00e9 un caso de elemento independiente que no linde con alg\u00fan elemento com\u00fan, con lo que la consecuencia ser\u00e1 que siempre existir\u00e1 la posibilidad de alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo al solicitar la inscripci\u00f3n de un exceso de cabida en un edificio dividido horizontalmente.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo No existe tal alteraci\u00f3n y, por tanto, no se necesita el consentimiento un\u00e1nime de los dem\u00e1s propietarios, cuando el due\u00f1o de unos locales, que seg\u00fan el t\u00edtulo constitutivo podr\u00e1n destinarse a \u00abcualquier tipo de industria\u00bb (y que refiri\u00e9ndose a otros establece que son garajes), los agrupa calific\u00e1ndolos como garajes, […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4484],"tags":[4496,1526],"class_list":{"0":"post-19840","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-propiedad-horizontal","7":"tag-alteracion-del-titulo-constitutivo","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19840","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19840"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19840\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19840"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19840"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19840"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}