{"id":19842,"date":"2016-03-07T16:00:53","date_gmt":"2016-03-07T15:00:53","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19842"},"modified":"2016-03-18T16:02:19","modified_gmt":"2016-03-18T15:02:19","slug":"alteracion-del-titulo-constitutivo-estando-gravados-con-hipoteca-algunos-de-sus-elementos-independientes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/propiedad-horizontal\/alteracion-del-titulo-constitutivo-estando-gravados-con-hipoteca-algunos-de-sus-elementos-independientes\/","title":{"rendered":"Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo, estando gravados con hipoteca algunos de sus elementos independientes"},"content":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h1>\n

Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo, estando gravados con hipoteca algunos de sus elementos independientes<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/a>Alteraci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo, estando gravados con hipoteca algunos de sus elementos independientes<\/strong><\/p>\n

1. En el presente caso se debate sobre la inscripci\u00f3n de una escritura autorizada el 28 de febrero de 2008, denominada de desafecci\u00f3n de elementos comunes, en la que concurren las siguientes circunstancias:<\/p>\n

a) comparecen en dicha escritura, por un lado, el representante de la sociedad promotora de la edificaci\u00f3n y titular registral de uno de los departamentos de la propiedad horizontal \u2013el n\u00famero ocho de orden\u2013; por otro, la Presidenta de la comunidad de propietarios del edificio sujeto al r\u00e9gimen de propiedad horizontal que se modifica, como representante de la misma; y, finalmente, el arquitecto director de la obra;<\/p>\n

b) los comparecientes exponen que sobre la finca a que se refiere la escritura objeto de la calificaci\u00f3n recurrida se declar\u00f3 la obra nueva del edificio construido sobre la misma y se constituy\u00f3 el correspondiente r\u00e9gimen de propiedad horizontal mediante escritura autorizada ante el mismo Notario autorizante de la calificada el d\u00eda 7 de junio de 2004; que en los planos que sirvieron de base para la elaboraci\u00f3n de la escritura se sufri\u00f3 un error consistente en que en la planta s\u00f3tano en vez de existir los tres trasteros declarados existen en realidad cuatro, y que la comunidad de propietarios ha acordado facultar al promotor para crear (sic) el trastero n\u00famero cuatro con la descripci\u00f3n y cuota que se indica, cuota que se ha de restar de la correspondiente al departamento n\u00famero ocho (propiedad de la sociedad promotora). Todo lo cual se lleva a cabo a continuaci\u00f3n mediante las siguientes operaciones: 1.\u00ba la alteraci\u00f3n de la descripci\u00f3n de la obra nueva (haciendo referencia a la existencia de cuatro trasteros en la planta s\u00f3tano); 2.\u00ba la descripci\u00f3n del nuevo elemento de la propiedad horizontal correspondiente al mencionado trastero n\u00famero cuatro (creando la entidad n\u00famero nueve de orden), con la correspondiente disminuci\u00f3n de la superficie de elementos comunes; 3.\u00ba la modificaci\u00f3n de la descripci\u00f3n del elemento n\u00famero ocho de orden, mediante la alteraci\u00f3n de la cuota de participaci\u00f3n consistente en su minoraci\u00f3n en la medida exacta de la cuota atribuida al nuevo elemento privativo; y 4.\u00ba la atribuci\u00f3n de la \u00edntegra propiedad del citado trastero a la sociedad promotora del edificio. El arquitecto manifiesta a su vez que el trastero n\u00famero cuatro figuraba en el proyecto para que el que se obtuvo la licencia y \u00aben el fin de obra\u00bb (sic).<\/p>\n

La Registradora suspende la inscripci\u00f3n por los cuatro defectos que se analizan seguida y separadamente.<\/p>\n

12. El cuarto y \u00faltimo defecto se\u00f1alado en la nota hace referencia a la circunstancia de que al estar determinados elementos independientes gravados con hipoteca a favor de terceros no pueden, sin el consentimiento de estos, practicarse las inscripciones solicitadas. Ahora bien, si tenemos en cuenta que: a) es principio b\u00e1sico de nuestro sistema, que la divisi\u00f3n de finca hipotecada no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si bien de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del cr\u00e9dito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecuci\u00f3n de cualquiera de ellas o de todas simult\u00e1neamente (cfr. arts. 122 y 125 de la Ley Hipotecaria); b) que cuando una parte de ese derecho complejo en que consiste el dominio del piso o local en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, se separa e independiza jur\u00eddicamente, seguir\u00e1n pesando sobre ella los grav\u00e1menes recayentes sobre el derecho en el que se integraba anteriormente; c) que tal sucede en el supuesto debatido, en el que respecto de una parte de los elementos comunes que no es estrictamente necesaria para el adecuado uso y disfrute de los elementos privativos, se acuerda su objetivaci\u00f3n jur\u00eddica (mediante su configuraci\u00f3n como un nuevo elemento privativo con su cuota sobre el todo), su desvinculaci\u00f3n de la espec\u00edfica afectaci\u00f3n al servicio o utilidad com\u00fan que se le hab\u00eda asignado en el t\u00edtulo constitutivo, y su adjudicaci\u00f3n inmediata a uno de los comuneros; d) que para los supuestos de desafectaci\u00f3n de elemento com\u00fan es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr., por todas, Resoluci\u00f3n de 28 de febrero de 2000) que no es necesario el consentimiento de los titulares de los cr\u00e9ditos hipotecarios recayentes sobre algunos de los pisos y locales integrantes del edificio; y e) que las operaciones de divisi\u00f3n o alteraci\u00f3n de fincas no afectan a terceros, no cabe m\u00e1s que concluir que no puede sostenerse el defecto examinado.<\/p>\n

Y ello sin perjuicio de que, como en el caso de desafectaci\u00f3n de un elemento com\u00fan, quede el nuevo elemento privativo gravado con las cargas que, por afectar a aquellos elementos que agotaban la cotitularidad sobre los elementos comunes, deben recaer sobre el mismo en virtud de lo establecido en los art\u00edculos 122 y 125 de la Ley Hipotecaria (vid. Resoluci\u00f3n de 13 de junio de 1998).<\/p>\n

En consecuencia, esta Direcci\u00f3n General ha acordado confirmar la nota de calificaci\u00f3n recurrida y desestimar el recurso interpuesto en cuanto al primer defecto, y estimar el recurso revocando la nota de calificaci\u00f3n en cuanto al cuarto defecto, en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos.<\/p>\n

27 diciembre 2010<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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