{"id":19858,"date":"2016-02-28T16:13:03","date_gmt":"2016-02-28T15:13:03","guid":{"rendered":"http:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/?p=19858"},"modified":"2016-03-18T16:14:30","modified_gmt":"2016-03-18T15:14:30","slug":"anterior-a-la-ley-de-1960","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/resoluciones\/francisco-sena\/propiedad-2\/propiedad-horizontal\/anterior-a-la-ley-de-1960\/","title":{"rendered":"Anterior a la Ley de 1960"},"content":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL<\/strong><\/h1>\n

Anterior a la Ley de 1960<\/a><\/strong><\/p>\n

Vendido un piso, expresando que quedaba incluida en la venta \u00abla participaci\u00f3n correspondiente en todo lo que se considere de uso com\u00fan de dicha casa\u00bb, y rechazada la inscripci\u00f3n de esto \u00faltimo por no determinarse la extensi\u00f3n del derecho que se trata de inscribir, la Direcci\u00f3n, vista la difusi\u00f3n de la propiedad de pisos y su insuficiente regulaci\u00f3n en el momento de plantearse el recurso, considera que aunque la escritura adoleciera de indeterminaci\u00f3n del derecho respecto de las cosas de uso com\u00fan, tal defecto debi\u00f3 ser apreciado por el Registrador al llevar a cabo la inscripci\u00f3n del piso, puesto que una vez inscrito \u00e9ste, debe entenderse impl\u00edcitamente comprendido en dicha inscripci\u00f3n el derecho a la utilizaci\u00f3n de aquellas partes del inmueble que sirven a todos y que, en general, por su forzada indivisi\u00f3n, no son susceptibles de negocio jur\u00eddico independiente por constituir una verdadera titularidad \u00abob rem\u00bb.<\/p>\n

14 diciembre 1935<\/p>\n

Anterior a la Ley de 1960<\/strong>.- Es inscribible la escritura de venta de un piso que formaba parte de un inmueble, del que fue segregado con anterioridad a la Ley de 1960 y en la que figuraban todos los datos esenciales exigidos en la misma.<\/p>\n

29 enero 1970<\/p>\n

Anterior a la Ley de 1960<\/strong>.- Aunque la Ley de Propiedad Horizontal ordena la adaptaci\u00f3n de los estatutos de aquellas comunidades anteriores a su entrada en vigor, esto no rige para las vicisitudes de cada piso en particular, por lo que es inscribible la escritura de partici\u00f3n y aceptaci\u00f3n de herencia de un piso en r\u00e9gimen de propiedad horizontal sin que conste, porque no exist\u00eda, la cuota de participaci\u00f3n.<\/p>\n

22 noviembre 1972<\/p>\n

Anterior a la Ley de 1960<\/strong>.- Inscrito un edificio y parte de las transmisiones de sus elementos independientes con anterioridad a la Ley de Propiedad horizontal de 1960, en la hoja del mismo edificio, y las posteriores transmisiones a la entrada en vigor de dicha Ley en folios independientes, no puede denegarse la inscripci\u00f3n, que ahora se pretende, del acuerdo de la comunidad de propietarios de rectificar las cuotas de participaci\u00f3n en los elementos comunes para que representen el 100 por 100, en lugar del 85,58 por 100 que aparec\u00eda en el Registro, bas\u00e1ndose la nota de calificaci\u00f3n en que no figura constituida la propiedad horizontal con arreglo a la Ley de 21 de julio de 1960: 1\u00ba. Porque el r\u00e9gimen de propiedad horizontal presupone la existencia de una propiedad singular y exclusiva sobre elementos independientes con salida a un elemento com\u00fan o a la v\u00eda p\u00fablica, junto con un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes. 2\u00ba. Porque dicho r\u00e9gimen qued\u00f3 constituido desde el a\u00f1o 1945 en que la propietaria \u00fanica del edificio vendi\u00f3 un piso junto con la copropiedad sobre los elementos comunes en una cuota de 1\/14 parte indivisa. 3\u00ba Finalmente, porque resulta del Registro, cuyos pronunciamientos est\u00e1n bajo la salvaguardia de los Tribunales, que cada uno de los pisos o locales del edificio es objeto de propiedad separada.<\/p>\n

18 julio 1995<\/p>\n

Anterior a la Ley de 1960<\/strong>.- En el Registro y bajo sucesivos asientos de una finca, figuran inscripciones de venta a diferentes personas del piso segundo de una casa, de una buhardilla y de la planta baja, y se pretende la inscripci\u00f3n de las operaciones particionales practicadas a la muerte del primitivo due\u00f1o de la casa en que los herederos solicitan la inscripci\u00f3n a su favor del piso de la planta primera, indicando que tiene como anejo un patio o huerta de 143 metros cuadrados, suspendiendo el Registrador la inscripci\u00f3n de esto \u00faltimo porque en la inscripci\u00f3n de la finca se menciona un patio y no resulta que el mismo est\u00e9 adscrito exclusivamente a ninguno de los tres elementos que componen la edificaci\u00f3n. Seg\u00fan la Direcci\u00f3n, lo que pretende el recurrente, en ausencia de delimitaci\u00f3n de los elementos comunes del edificio, es considerar que s\u00f3lo lo ser\u00e1n los estrictamente necesarios para el adecuado uso y disfrute de los pisos, de modo que los restantes -como en este caso el terreno no ocupado por la edificaci\u00f3n- habr\u00edan de reputarse como integrantes de lo no vendido y retenido en su d\u00eda por el primitivo due\u00f1o. Pero el Centro Directivo cree que la interpretaci\u00f3n l\u00f3gica y m\u00e1s coherente con la realidad social del tiempo en que surgi\u00f3 el r\u00e9gimen de propiedad horizontal sobre el edificio en cuesti\u00f3n y con el propio art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil, en su redacci\u00f3n anterior a la Ley de Propiedad Horizontal, es precisamente la contraria, esto es, entender que si no se hab\u00eda formalizado el t\u00edtulo constitutivo al tiempo de enajenarse el primer piso o local, ni otra cosa se especificaba en el concreto contrato traslativo, ser\u00edan comunes todos los elementos del inmueble en su conjunto que no puedan reputarse pisos, es decir, espacios habitables susceptibles de aprovechamiento independiente, siendo \u00e9sta tambi\u00e9n la soluci\u00f3n que avala el art\u00edculo 396 del C\u00f3digo Civil en su redacci\u00f3n actual. Lo anterior no excluye, sin embargo, la posibilidad contraria, es decir, que la voluntad de los anteriores titulares registrales fuese la de considerar el patio de propiedad exclusiva del primer due\u00f1o y as\u00ed lo confirmase la situaci\u00f3n de hecho existente en la realidad. Pero dada la limitaci\u00f3n de medios del Registrador para apreciar estas circunstancias, ser\u00eda preciso cumplir las exigencias del tracto sucesivo y las derivadas del principio de unanimidad en orden a la modificaci\u00f3n del t\u00edtulo constitutivo de la propiedad horizontal, para poder acceder a las pretensiones del recurrente.<\/p>\n

5 junio 1998<\/p>\n

<\/a>Anterior a la Ley de 1960<\/strong>.- 1. Seg\u00fan resulta de los antecedentes de hecho, la situaci\u00f3n f\u00e1ctica en el momento que se otorga la escritura de agrupaci\u00f3n que motiva el presente recurso es la siguiente: existe un edificio compuesto de varias partes susceptibles de aprovechamiento independiente (piso primero, entresuelo, segundo, tercero, desv\u00e1n y bodega) que, por inscripci\u00f3n de posesi\u00f3n transformada posteriormente en inscripci\u00f3n de dominio, ha accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960. Parte de dicho edificio (pisos primero, entresuelo y bodega) permanece inscrito desde 1895 a nombre de una persona, y el resto (segundo piso, tercer piso y desv\u00e1n, incluso el tejado, y una tercera parte de la bodega) ha sido objeto de varias inscripciones sucesivas e independientes. Con motivo de una compraventa otorgada en 2002, autorizada por el propio notario recurrente, la misma registradora contra la que ahora se interpone el recurso procedi\u00f3, de oficio, a inscribir como fincas registrales independientes el piso segundo (registral 7104), el tercero (registral 7105), el desv\u00e1n (registral 7106) y la tercera parte de la bodega (registral 7107). Con posterioridad a ello, se ha inscrito una hipoteca constituida en primer t\u00e9rmino sobre la parte de finca de la que proceden (registral 1051), y distribuida posteriormente, tras una rectificaci\u00f3n, entre tres de las fincas resultantes de la pr\u00e1ctica de oficio de los asientos; tanto la escritura de constituci\u00f3n como la de rectificaci\u00f3n han sido otorgadas por el propietario \u00fanico y autorizadas por el notario hoy recurrente. Finalmente, se otorga el t\u00edtulo que motiva el recurso, una escritura por la que, una vez cancelada por instrumento anterior la hipoteca previamente existente, se agrupan tres de las nuevas fincas, piso segundo, piso tercero y desv\u00e1n, para formar una vivienda tipo \u00abtriplex\u00bb, haci\u00e9ndose constar que la finca \u00abcarece de cuota de participaci\u00f3n por no estar constituida la casa de la que forma parte en r\u00e9gimen de propiedad horizontal\u00bb. Dicha finca agrupada es objeto con posterioridad de una nueva hipoteca.<\/p>\n

2. Abordando en primer lugar las cuestiones procedimentales, es de se\u00f1alar, por una parte, que si bien es cierto que no han de ser tenidos en cuenta, a efectos de la resoluci\u00f3n del recurso, de conformidad con lo establecido por el art\u00edculo 326 de la Ley Hipotecaria, aquellos documentos que la registradora no tuvo a la vista en el momento de formular su calificaci\u00f3n, tambi\u00e9n lo es que algunos de los documentos aportados por el recurrente (la nota simple informativa de la titularidad y cargas de las partes del edificio matriz pertenecientes a otros titulares o la escritura de venta previa) pueden contarse entre los materiales de los que la registradora ha de servirse para calificar en cuanto ya hayan tenido acceso al Registro y formen parte de su contenido tabular. Sin embargo, no habr\u00e1n de ser tenidos en cuenta los dem\u00e1s documentos aportados con posterioridad, ni las consideraciones efectuadas por el notario acerca de su personaci\u00f3n en el edificio, pues no es el recurso el procedimiento adecuado para hacerlos valer. Por otra parte, es preciso repetir que no cabe al registrador en su informe a\u00f1adir nuevos argumentos ni consideraciones distintas de las utilizadas en la calificaci\u00f3n, sino que ha de ce\u00f1irlo a cuestiones puramente de tr\u00e1mite; por ello, esta Direcci\u00f3n General no tendr\u00e1 en cuenta los argumentos y alegaciones que el informe contiene.<\/p>\n

3. Se hace preciso recordar la doctrina de este Centro Directivo relativa a las situaciones de hecho de propiedad horizontal anteriores a la Ley de 21 de julio de 1960 y respecto de las cuales no se ha otorgado el t\u00edtulo constitutivo. As\u00ed, ha afirmado que, tras la entrada en vigor de la citada Ley, para que los pisos y locales susceptibles de aprovechamiento separado puedan inscribirse como fincas independientes, es imprescindible que haya tenido acceso al Registro el t\u00edtulo constitutivo de dicho r\u00e9gimen, sea otorgado por los propietarios que agoten las titularidades sobre el edificio, sea ordenado por una resoluci\u00f3n judicial; lo que no cabr\u00e1 ya en ning\u00fan caso es inscribir fincas independientes por v\u00eda de segregaci\u00f3n. Por otra parte, ha permitido que se sigan practicando asientos tanto respecto de pisos y locales que hab\u00edan tenido acceso al Registro por v\u00eda de segregaci\u00f3n con anterioridad a la Ley, como respecto de partes de edificio que continuaban integradas en la finca matriz, en los t\u00e9rminos que resultan del art\u00edculo 8.3.\u00ba de la Ley Hipotecaria, al observar que la disposici\u00f3n transitoria primera de la Ley, si bien ordena la aplicaci\u00f3n de sus preceptos a las situaciones de hecho de propiedad horizontal, no impone la adecuaci\u00f3n de la ordenaci\u00f3n jur\u00eddica de los edificios a sus mandatos, sino tan solo la de sus estatutos en cuanto pudieren oponerse a la Ley.<\/p>\n

4. Se hace tambi\u00e9n preciso recordar la doctrina de este Centro Directivo al respecto del llamado principio de rogaci\u00f3n. Como regla general, es indispensable la petici\u00f3n de inscripci\u00f3n por parte del interesado para que el procedimiento registral se inicie, pero, por excepci\u00f3n, hay determinados supuestos en que se permite la pr\u00e1ctica de asientos de oficio por el propio registrador. Es cierto que entre ellos suelen citarse casos de apertura de folio independiente a determinadas realidades susceptibles de inscripci\u00f3n separada cuando con ello se logre una mayor claridad, evitando la excesiva acumulaci\u00f3n de asientos en el folio de una finca. Pero ello no ser\u00e1 posible cuando la apertura del nuevo folio precise una previa configuraci\u00f3n jur\u00eddica especial del inmueble al que afecte, dependiente de la voluntad de los interesados. En el caso concreto de los pisos y locales integrantes de un edificio, cuando no hayan sido objeto de inscripci\u00f3n separada, puede admitirse, en aras del principio de especialidad, que el registrador les abra de oficio folio independiente cuando en la inscripci\u00f3n del edificio conste la constituci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad horizontal o, al menos, todos los datos precisos para su configuraci\u00f3n, entre los que se cuenta, sin duda alguna, su cuota de participaci\u00f3n.<\/p>\n

5. De todo lo antedicho, no puede sino estimarse desacertada la apertura de oficio por la registradora de folios separados a las partes de edificio a las que el recurso se refiere, prescindiendo del otorgamiento del t\u00edtulo constitutivo y soslayando las exigencias de los principios de rogaci\u00f3n y especialidad. Ahora bien, es cierto, como reconoce el recurrente, que no es el recurso el medio apropiado para impugnar unas inscripciones ya practicadas; tambi\u00e9n lo es que la pretensi\u00f3n esgrimida de subsanar el error de concepto cometido por la registradora tiene sus propias v\u00edas. Por ello, se hace preciso analizar la inscribibilidad de la escritura de agrupaci\u00f3n partiendo de la irregular situaci\u00f3n tabular existente en el momento de la presentaci\u00f3n del t\u00edtulo en el Registro. Tal situaci\u00f3n ya hab\u00eda sido tenida en cuenta por los interesados y por el propio notario recurrente al practicar la distribuci\u00f3n de responsabilidad de una hipoteca previa entre las fincas inscritas como independientes de oficio por la registradora.<\/p>\n

6. Dado que la normativa reguladora de la propiedad horizontal es de aplicaci\u00f3n a las situaciones f\u00e1cticas de propiedad de casas por pisos, y que tanto el recurrente como la registradora son conformes en que el supuesto de hecho objeto del recurso est\u00e1 en el caso, es necesario analizar la norma del art\u00edculo 8 de la Ley, que exige el consentimiento de todos los propietarios para la pr\u00e1ctica de operaciones de divisi\u00f3n, agregaci\u00f3n y segregaci\u00f3n, y que se entiende tambi\u00e9n aplicable a las de agrupaci\u00f3n. La doctrina de este Centro Directivo ha interpretado que la exigencia de ese consentimiento de los propietarios se fundamenta en dos consideraciones: por una parte, una de tipo material, apreciable en toda situaci\u00f3n f\u00e1ctica de edificio por pisos: el hecho de que tales operaciones puedan suponer alteraciones materiales en las cosas comunes y afectar al uso de servicios generales, esto es, suponer modificaciones materiales de la estructura del edificio; por otra, una consideraci\u00f3n de tipo jur\u00eddico, vinculada al funcionamiento org\u00e1nico de la comunidad: el hecho de que, adem\u00e1s, puedan suponer una alteraci\u00f3n de las estructuras que sirven de base para fijar las cuotas de participaci\u00f3n en la comunidad de propietarios, es decir, que puedan implicar una modificaci\u00f3n en el qu\u00f3rum necesario para la adopci\u00f3n de acuerdos por la Junta. Es de observar que ninguno de los dos obst\u00e1culos se da en el supuesto de hecho: por un lado, la agrupaci\u00f3n cuya constancia registral se pretende no supone ninguna modificaci\u00f3n material o estructural en el edificio, sino que tiende simplemente a la reconstituci\u00f3n de una situaci\u00f3n tabular anterior, mantenida por largo tiempo sin contienda alguna entre los copropietarios; por otro, ninguna alteraci\u00f3n va a implicar del r\u00e9gimen de mayor\u00edas para la adopci\u00f3n de acuerdos: ni hay cuotas que puedan resultar modificadas, ni supone una alteraci\u00f3n del n\u00famero de copropietarios del edificio que, por otra parte y por su escaso n\u00famero, pueden prescindir del r\u00e9gimen organizativo que establece la Ley.<\/p>\n

Esta Direcci\u00f3n General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificaci\u00f3n del Registrador, en los t\u00e9rminos que resultan de los fundamentos anteriores.<\/p>\n

7 abril 2006<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

PROPIEDAD HORIZONTAL Anterior a la Ley de 1960 Vendido un piso, expresando que quedaba incluida en la venta \u00abla participaci\u00f3n correspondiente en todo lo que se considere de uso com\u00fan de dicha casa\u00bb, y rechazada la inscripci\u00f3n de esto \u00faltimo por no determinarse la extensi\u00f3n del derecho que se trata de inscribir, la Direcci\u00f3n, vista […]<\/p>\n","protected":false},"author":1205,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"aside","meta":{"_bbp_topic_count":0,"_bbp_reply_count":0,"_bbp_total_topic_count":0,"_bbp_total_reply_count":0,"_bbp_voice_count":0,"_bbp_anonymous_reply_count":0,"_bbp_topic_count_hidden":0,"_bbp_reply_count_hidden":0,"_bbp_forum_subforum_count":0,"footnotes":""},"categories":[4484],"tags":[4505,1526],"class_list":{"0":"post-19858","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-aside","6":"category-propiedad-horizontal","7":"tag-anterior-a-la-ley-de-1960","8":"tag-francisco-sena-fernandez","9":"post_format-post-format-aside"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19858","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1205"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=19858"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/19858\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=19858"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=19858"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/web\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=19858"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}